cukrárny na břehu Máchova jezera. >

Revitalizace pobřeží ve Starých Splavech – provozování kavárny/cukrárny na břehu Máchova jezera << ekonomická analýza záměru města >>

Vypracováno pro město Doksy

BDO Advisory s.r.o. 19.12.2013 Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 1

Obsah 1

Úvod a východiska ekonomické analýzy ............................................................................... 3

2

popis současného stavu .................................................................................................. 4

3

2.1

Bezprostřední okolí kavárny/cukrárny .......................................................................... 4

2.2

Širší okolí kavárny/cukrárny ...................................................................................... 5

2.3

Předpoklady pro provoz kavárny/cukrárny z pohledu návštěvnosti ....................................... 5

Ekonomická Analýza záměru města .................................................................................... 7 3.1

Cílová skupina a faktory návštěvnosti kavárny/cukrárny .................................................... 7

Cílová skupina zamýšlené kavárny/cukrárny ......................................................................... 7 Faktory ovlivňující počet návštěvníků zamýšlené kavárny/cukrárny ............................................ 7 3.2

Návštěvnost kavárny/cukrárny a předpokládaná útrata zákazníků ........................................ 8

3.3

Metodika stanovení předpokládaného příjmu provozovatele ............................................... 9

Závěr ............................................................................................................................ 13 PŘÍLOHY ........................................................................................................................ 14

Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 2

1 ÚVOD A VÝCHODISKA EKONOMICKÉ ANALÝZY Město Doksy (dále též „zadavatel“) pověřilo na základě Smlouvy o poskytování poradenských služeb podepsané dne 24. 10. 2013 společnost BDO Advisory s.r.o. (dále jen „BDO Advisory“) realizovat zakázku malého rozsahu ve smyslu § 12 odst. 3 zákona č. 137/2006 Sb. o veřejných zakázkách - Ekonomickou analýzu záměru města „Revitalizace pobřeží ve Starých Splavech“ – provozování kavárny/cukrárny na břehu Máchova jezera (dále také „záměr města”). Výsledná ekonomická analýza bude sloužit městu Doksy primárně jako podklad pro rozhodování o dalším postupu při výběrovém řízení na investora a provozovatele záměru města, zejména co se týká právního postupu a formy realizace výběrového řízení s ohledem na aplikaci zákona č. 139/2006 Sb. o koncesních smlouvách a koncesním řízení (dále jen „koncesní zákon“). Podle koncesního zákona je před zahájením koncesního řízení nutné zjistit předpokládanou hodnotu předmětu koncesní smlouvy a předpokládaný celkový příjem koncesionáře. Konkrétně se o této podmínce zmiňuje § 4 koncesního zákona takto: „Před zahájením koncesního řízení zadavatel zjistí předpokládanou hodnotu předmětu koncesní smlouvy a předpokládaný celkový příjem koncesionáře, který vyplývá z realizace koncesní smlouvy (dále jen „předpokládaný příjem koncesionáře“); způsob výpočtu předpokládané hodnoty předmětu koncesní smlouvy a předpokládaného příjmu koncesionáře stanoví prováděcí předpis.“. Ve smyslu koncesního zákona, resp. vyhlášky č. 217/2006 Sb. se předpokládaným příjmem koncesionáře rozumí součet současných hodnot předpokládaného příjmu koncesionáře v daném roce. Současná hodnota předpokládaného příjmu koncesionáře v daném roce je diskontovanou hodnotou předpokládaného příjmu koncesionáře v daném roce. V případě, že předpokládaný příjem koncesionáře z realizace projektu přesáhne částku 20 000 000 Kč včetně, je zadavatel povinen vybrat koncesionáře v koncesním řízení. V případě, že předpokládaný příjem koncesionáře z realizace projektu je nižší než 20 000 000 Kč, pak povinnost vybrat uchazeče v koncesním řízení odpadá. Cílem ekonomické analýzy je výpočet předpokládaného příjmu koncesionáře za dobu předpokládaného trvání koncesní smlouvy.

Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 3

2 POPIS SOUČASNÉHO STAVU Záměrem města Doksy je revitalizace pobřeží Máchova jezera v lokalitě ulic Pobřežní a Přístavní v místní části Staré Splavy. Realizace tohoto záměru spočívá v obnově městského mobiliáře, kterým se rozumí lavičky, odpadkové koše, veřejné osvětlení a zejména molo vybudované v 70. letech minulého století využívané pro kotvení lodí sloužících k turistické osobní dopravě po jezeře. Současně s rekonstrukcí mola proběhne revitalizace chodníků a panelové příjezdové cesty k samotnému místu, vybudování písečné pláže, odpočivadla pro turisty a obnova dětského hřiště. Zároveň záměr počítá s revitalizací zeleně v okolí. Současný stav je fotograficky zdokumentován a uveden v příloze 2. V roce 2012 byla v dané lokalitě dokončena výstavba apartmánového bydlení. Revitalizace by měla přispět k celkovému zkulturnění daného místa. Součástí obnovy mola je rovněž výstavba menší provozovny, která bude mít charakter kavárny/cukrárny o ploše cca 45 m 2. Město Doksy předpokládá, že tuto revitalizaci realizuje

formou

investice

soukromého

subjektu,

který

bude

následně

rovněž

provozovatelem

kavárny/cukrárny. Konkrétně provede soukromý subjekt celou revitalizaci na vlastní náklady a jeho jediným výnosem z této realizace budou příjmy z provozu kavárny/cukrárny. Nová investice bude okamžikem jejího dokončení majetkem města Doksy.

2.1 Bezprostřední okolí kavárny/cukrárny Místo zamýšleného provozu kavárny/cukrárny se nachází v místní části města Doksy Staré Splavy. Samotná část Staré Splavy má přibližně 500 stálých obyvatel a je od centra Doks vzdálena cca 3,3 km. Celkově bydlí ve městě Doksy okolo 5 100 stálých obyvatel. Staré Splavy mají klidný lázeňský charakter a nacházejí se zde převážně vilové domy ze začátku 20. století. Lokalita zamýšlené provozovny je umístěna v turisticky atraktivní lokalitě na břehu, resp. přímo na molu Máchova jezera (viz příloha 1). Molo je zároveň kotvištěm parníků a je využíváno pro naloďování a vyloďování cestujících (viz příloha 2), kteří budou dle předpokladu tvořit část klientely zamýšlené kavárny/cukrárny. V bezprostředním okolí budoucí provozovny funguje v současnosti několik služeb spojených s cestovním ruchem. Jedná se konkrétně o půjčovnu šlapadel a lodiček, jacht club, dětské hřiště. Dále je v těsné blízkosti mola situována menší neplacená pláž o ploše cca 400 m 2 (viz příloha 1). V bezprostřední blízkosti vede síť cyklostezek protínající celý region Máchova jezera a okolí. V těsné blízkosti navrhované kavárny/cukrárny se v současnosti nachází dvě stravovací zařízení. První z nich je restaurace „Nad jezerem“ (viz příloha 2), která je vyšší cenové kategorie a nabízí standardní sortiment (alkoholické a nealkoholické nápoje, hlavní jídla, dezerty atp.). Tato restaurace je zaměřena na italskou kuchyni.

Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 4

Druhou provozovnou je kiosek s rychlým občerstvením „U přístaviště“ (viz příloha 2), který je střední cenové kategorie a nabízí jídla fast-foodového charakteru (hamburgery, párky v rohlíku atd.), nápoje (pivo, limonáda atd.), cukrovinky a mražené výrobky (nanuky).

2.2 Širší okolí kavárny/cukrárny V širším okolí kavárny/cukrárny, které je lázeňského charakteru s apartmánovým bydlením, žije zejména vysokopříjmová skupina stálých obyvatel, která danou oblast využívá intenzivněji zejména o víkendech a dnech volna. Ve větším okruhu zamýšlené kavárny/cukrárny se na břehu jezera nacházejí kempy a ubytovací kapacity chatového charakteru, které jsou navštěvovány středněpříjmovou skupinou turistů, kteří zde tráví vícedenní dovolenou (obvykle jeden až dva týdny). V okruhu několika set metrů od zamýšlené cukrárny/kavárny jsou dvě provozovny nabízející obdobný sortiment (tj. zmrzlina, zákusky, káva apod.) jako zamýšlená kavárna/cukrárna. Konkrétně se jedná o „Aquapark Staré Splavy“, který nabízí mimo jiné i zmrzlinu, kávu a cukrovinky, a je vzdálen cca 700 m vzdušnou čarou od zamýšlené kavárny/cukrárny. Druhou provozovnou je stánek se zmrzlinou u ubytovacího zařízení „Vila Terezie“, ta je od uvažované kavárny/cukrárny vzdálena cca 450 m vzdušnou čarou.

2.3 Předpoklady pro provoz kavárny/cukrárny z pohledu návštěvnosti Plocha zamýšlené kavárny/cukrárny se předpokládá ve výměře cca 45 m2, přičemž její kapacita bude činit 20, max. 25 míst k sezení. Dle výzvy k podání nabídky na plnění zakázky malého rozsahu (ze dne 16. 9. 2013) by měla být kavárna/cukrárna (z hlediska výše cen) určena širokým vrstvám veřejnosti. Předpokladem tudíž je, že nebude ani v nejnižší ani v nejvyšší cenové kategorii. Dále se předpokládá, že v nabídce zamýšlené kavárny/cukrárny budou především teplé nápoje (káva, čaj), chlazené nealkoholické nápoje, alkoholické nápoje, zákusky/dorty a mražené výrobky (zmrzlina, nanuky) apod. Provoz kavárny/cukrárny je předpokládán jako sezónní s návazností na provoz lodní dopravy na Máchově jezeře. Pravidelná lodní doprava na Máchově jezeře je provozována denně v období od 1. 7. do 31. 8. (dále též „hlavní sezóna“). Od 1. 6. do 30. 6. (dále též „vedlejší sezóna“) je pravidelná lodní přeprava provozována pouze o víkendech. V hlavní sezóně kotví lodě ve stanici Staré Splavy (přímo u zamýšlené kavárny/cukrárny) v intervalu jeden a půl hodiny, přičemž první připlouvá v 9:10 a poslední v 18:10. Mimo hlavní sezónu, resp. v měsíci červnu je pravidelný provoz lodní dopravy realizován v rozsahu dvou lodí denně, které připlouvají do stanice Staré Splavy v 10:40 a 16:40. Loď kotví v obou případech v zastávce vždy jen několik minut, zamýšlenou kavárnou/cukrárnou tedy projdou všichni lidé, kteří se ve Starých Splavech naloďují, resp. vyloďují. Na základě těchto údajů BDO Advisory předpokládá, že se otevírací doba kavárny/cukrárny bude pohybovat v hlavní sezóně (za jinak nezměněných podmínek) od cca 9:00 do cca 19:00 až 20:00. Ve vedlejší sezóně

Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 5

pak o v rozmezí od 10:00 do cca 17:00 až 18:00, podle momentální návštěvnosti. Předpokladem pro ekonomickou analýzu jsou právě tyto provozní doby.

Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 6

3 EKONOMICKÁ ANALÝZA ZÁMĚRU MĚSTA Zadavatel požaduje zjištění předpokládaného příjmu provozovatele (koncesionáře), přičemž smluvní vztah s ním předpokládá uzavřít na základě koncesionářské smlouvy trvající po dobu 20 let. Výpočet předpokládaného příjmu koncesionáře bude založen na respektování pokynů uvedených v koncesním zákoně č. 139/2006 Sb., resp. v příloze č. 1 vyhlášky č. 17/2006 Sb. Jak již bylo v úvodu zmíněno, ve smyslu koncesního zákona se předpokládaným příjmem koncesionáře rozumí součet současných hodnot předpokládaného příjmu koncesionáře v daném roce. Současná hodnota předpokládaného příjmu koncesionáře v daném roce je diskontovanou hodnotou předpokládaného příjmu koncesionáře v daném roce, přičemž reálná diskontní sazba je dána zákonem a činí 3 %. Ekonomická analýza předpokládá, že jediným uvažovaným příjmem provozovatele záměru města budou výnosy z provozu výše popsané kavárny/cukrárny.

3.1 Cílová skupina a faktory návštěvnosti kavárny/cukrárny V první

fázi

ekonomické

analýzy

je

důležité

definovat

cílovou

skupinu

návštěvníků

budoucí

kavárny/cukrárny a vyjmenovat a popsat alespoň nejzákladnější faktory ovlivňující její návštěvnost.

Cílová skupina zamýšlené kavárny/cukrárny Odhad cílové skupiny návštěvníků zamýšlené kavárny/cukrárny je učiněn na základě charakteru místa a informací, které má BDO Advisory k dispozici. V bodě 2.3 bylo zmíněno, že prostor zamýšlené kavárny/cukrárny bude mít jen omezenou plochu (cca 45 m2, 20 až 25 míst k sezení), proto se nepředpokládá, že by zamýšlená provozovna byla vhodná pro rodiny s malými dětmi (absence koutku na hraní). Cílovou skupinou zákazníků v případě posezení budou především lidé středního věku bez malých dětí a starší lidé. Lze předpokládat, že část zákazníků budou tvořit pasažéři pravidelné lodní přepravy po Máchově jezeře. Dalšími potenciálními zákazníky jsou zejména návštěvníci neplacené pláže, která leží v těsné blízkosti zamýšlené kavárny/cukrárny, obyvatelé/nájemci blízkého apartmánového komplexu, jakož i turisté a ostatní návštěvníci Starých Splavů.

Faktory ovlivňující počet návštěvníků zamýšlené kavárny/cukrárny Prvním faktorem ovlivňující počet návštěvníků budoucí kavárny/cukrárny je její nabízený sortiment a jeho kvalita, potažmo kvalita jejích služeb jako celku. Lze předpokládat, že pokud bude zamýšlená kavárna/cukrárna nabízet nekvalitní zboží a bude obecně poskytovat nekvalitní služby, bude její návštěvnost s ohledem na její umístění nižší, než tomu bude v opačném případě.

Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 7

Dalším důležitým faktorem je místní konkurence, ta již byla popsána v bodě 2.1. Vzhledem k charakteru restaurace „Nad jezerem“ se lze domnívat, že tato provozovna cílí na odlišnou skupinu zákazníků, než v případě zamýšlené kavárny/cukrárny. Vážnější konkurencí bude pravděpodobně kiosek „U přístaviště“, který sice nabízí odlišný sortiment, ale jeho charakter je obdobný, resp. slouží podobnému účelu tj. občerstvení a osvěžení turistů s možným krátkodobým posezením. Jelikož zamýšlená kavárna/cukrárna bude přímo na místě kotviště lodí, je důležitým faktorem její návštěvnosti počet prodaných lodních lístků. Úhrnem bylo v hlavní sezóně v roce 2012 prodáno 4 569 kusů lodních lístků jak ve směru ze Starých Splavů, tak do Starých Splavů. V hlavní sezóně v roce 2013 pak tento součet činil 4 988 kusů prodaných lodních lístků. V tomto případě je směr jízdy irelevantní, cestující musí prostorem kavárny/cukrárny, resp. okolo kavárny/cukrárny projít v obou dvou uvažovaných případech. V průměru tedy bylo prodáno 4 779 kusů lodních lístků. Z toho vyplývá, že denně využije lodní dopravu v jednom či druhém směru v hlavní sezóně cca 80 lidí. Tabulka 1 – Počet prodaných lodních lístků v letech 2012 a 2013 Rok

Počet prodaných lodních lístků

2012

2013

Ze Starých Splavů

2 387

2 809

Do Starých Splavů

2 182

2 179

Součet

4 569

4 988

Dalším faktorem, který ovlivňuje návštěvnost daného místa jako celku je pláž, která se nachází v těsné blízkosti zamýšlené kavárny/cukrárny. Vzhledem ke skutečnosti, že pláž je neplacená, neexistují dostupná data o její návštěvnosti. Při její ploše (cca 400 m2) lze předpokládat, že ji může v jeden okamžik navštívit maximálně přibližně 100 až 130 lidí (při předpokladu 3 m2 až 4 m2 na jednoho člověka). Dále lze předpokládat, že se její obsazení za den jednou až dvakrát obmění. Její návštěvnost tak lze v ideálních podmínkách (slunečné a teplé dny) předpokládat maximálně v počtu 200 až 300 lidí denně. Důležitým faktorem je rovněž počasí. To ovlivňuje návštěvnost Máchova jezera jako celku. Ekonomická analýza záměru města uvažuje s předpokladem, že počasí nedozná během sledovaného období výraznějších výkyvů a že se průměrná teplota vzduchu a srážky budou pohybovat na svém dlouhodobém průměru.

3.2 Návštěvnost kavárny/cukrárny a předpokládaná útrata zákazníků Předpokládaná útrata zákazníků Předpokládaná útrata zákazníků, kteří navštíví zamýšlenou kavárnu/cukrárnu, vychází z následujících předpokladů. Základním předpokladem je, že návštěvníci budou tvořit dvě skupiny. První skupinou budou ti

Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 8

zákazníci, kteří v kavárně stráví („sedící zákazníci“) určitý čas (předpokladem je 30 až 60 minut). Na základě délky jejich setrvání se bude jejich průměrná útrata pohybovat ve výši 50 až 80 Kč na osobu. Při stanovení její výše vychází BDO Advisory z obvyklé konzumace zákazníků obdobných provozoven (káva v ceně cca 25 až 30 Kč, zákusek/dort v ceně cca 25 až 35 Kč a popř. další nápoj v ceně cca 20 až 25 Kč). Druhou skupinou zákazníků budou ti zákazníci, kteří si v zamýšlené kavárně/cukrárně zakoupí občerstvení (cukrovinky, zmrzlina, nápoj apod.) a více se zde nezdrží („procházející zákazníci“). Ekonomická analýza uvažuje s průměrnou útratou na osobu ve výši cca 20 až 30 Kč. Výši předpokládaných útrat stanovila BDO Advisory na základě zkušeností z praxe. Rovněž bylo přihlédnuto k cenám nabízeného sortimentu (viz výše) v okolních provozovnách obdobného charakteru v blízkosti zamýšlené kavárny/cukrárny. Návštěvnost kavárny/cukrárny Předpokládá se, že zákazníky kavárny/cukrárny budou primárně pasažéři výletních lodí, sekundárně pak návštěvníci přilehlé pláže, obyvatelé/nájemci blízkého apartmánového komplexu, jakož i turisté a ostatní návštěvníci Starých Splavů. V případě primární zákaznické skupiny pasažérů výletních lodí je v ekonomické analýze dále uvažováno s předpokladem, že přibližně 30 až 40% z nich budou zákazníky uvažované kavárny/cukrárny, a to ať „sedící zákazníci“ (předpokládá se přibližně polovina) nebo „procházející zákazníci“ (předpokládá se přibližně polovina). Z celkového průměrného počtu cca 4 800 pasažérů výletních lodí za rok je tedy uvažováno, že zákazníky kavárny/cukrárny bude přibližně 1 400 až 1 900 pasažérů výletních lodí. V případě sekundární zákaznické skupiny (návštěvníci přilehlé pláže, obyvatelé/nájemci blízkého apartmánového komplexu, jakož i turisté a ostatní návštěvníci Starých Splavů) se v rámci ekonomické analýzy předpokládá průměrná denní návštěvnost kavárny/cukrárny v období hlavní sezóny v rozsahu 50 až 100 lidí, resp. v období mimo hlavní sezóny (měsíce červen a září) v rozsahu 15 až 30 lidí. Celkový počet zákazníků v rámci této zákaznické skupiny za celou sezónu je pak uvažován v rozsahu 3 900 až 6 800 lidí. Celkový počet zákazníků kavárny/cukrárny za celou sezónu je kalkulován v rozmezí 5 300 až 8 700 lidí. Ekonomická kalkulace předpokládá, že přibližně polovinu z nich budou tvořit zákazníci, kteří v kavárně stráví určitý čas („sedící zákazníci“), resp. přibližně polovinu z nich budou tvořit zákazníci, kteří si zakoupí občerstvení a více se nezdrží („procházející zákazníci“).

3.3 Metodika stanovení předpokládaného příjmu provozovatele Pro maximální objektivitu stanovení předpokládaného příjmu provozovatele využila BDO Advisory dva odlišné způsoby kalkulace. Výsledky obou kalkulací jsou zohledněny při stanovení konečného odhadu

Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 9

předpokládaného příjmu provozovatele. V obou případech je v rámci kalkulace uvažovaných příjmů v jednotlivých letech zohledněna roční míra inflace. BDO Advisory předpokládá s dlouhodobým naplňováním inflačního cíle ČNB, proto je hodnota roční inflace v obou modelech předpokládána ve výsi 2 %.

Kalkulace tržeb na základě odhadu kvantifikovatelných faktorů Kalkulace ročních tržeb kavárny/cukrárny na základě odhadu kvantifikovatelných faktorů je dána součinem uvažovaného počtu zákazníků za rok a jejich předpokládané průměrné útraty. Při předpokládaném ročním počtu zákazníků kavárny/cukrárny 5 300 až 8 700 lidí a jejich průměrné útratě 50 až 80 Kč za osobu („sedící zákazníci“), resp. 20 až 30 Kč za osobu („procházející zákazník“) při cenové úrovni roku 2013 činí celkové roční tržby provozovny 185 500 až 478 500 Kč. S ohledem na sezónní charakter (předpokládaný provoz pouze v letních měsících) zamýšlené kavárny/cukrárny a na místní podmínky považuje BDO Advisory tento interval ročních tržeb za jinak nezměněných okolností za reálný a korespondující s tržní situací v daném segmentu. Tabulka 2 – Kalkulace celkových ročních tržeb kavárny/cukrárny Předpokládaný počet zákazníků

Průměrná útrata na osobu (Kč)

Celkové roční tržby (Kč)

Sedící zákazníci

2 650 až 4 350

50 až 80

132 500 až 348 000

Procházející zákazníci

2 650 až 4 350

20 až 30

53 000 až 130 500

Součet

5 300 až 8 700

-

185 500 až 478 500

V případě pronájmu kavárny/cukrárny provozovateli na období 20 let je současná hodnota předpokládaných tržeb za celé období při zohlednění roční míry inflace ve výši 2% a diskontního faktoru ve výši 3% ročně v částce od 3 288 302 do 8 482 224 Kč (viz Tabulka 3).

Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 10

Tabulka 3 – Současná hodnota předpokládaných tržeb z provozování kavárny/cukrárny v období 20 let Rok předpokládané platnosti smlouvy

Předpokládaný příjem koncesionáře v daném roce

Diskontní koeficient

Současná hodnota předpokládaného příjmu koncesionáře v daném roce

1

185 500 Kč

478 500 Kč

0,97

180 097 Kč

464 563 Kč

2

189 210 Kč

488 070 Kč

0,94

178 349 Kč

460 053 Kč

3

192 994 Kč

497 831 Kč

0,92

176 617 Kč

455 586 Kč

4

196 854 Kč

507 788 Kč

0,89

174 902 Kč

451 163 Kč

5

200 791 Kč

517 944 Kč

0,86

173 204 Kč

446 783 Kč

6

204 807 Kč

528 303 Kč

0,84

171 523 Kč

442 445 Kč

7

208 903 Kč

538 869 Kč

0,81

169 857 Kč

438 150 Kč

8

213 081 Kč

549 646 Kč

0,79

168 208 Kč

433 896 Kč

9

217 343 Kč

560 639 Kč

0,77

166 575 Kč

429 683 Kč

10

221 690 Kč

571 852 Kč

0,74

164 958 Kč

425 511 Kč

11

226 123 Kč

583 289 Kč

0,72

163 356 Kč

421 380 Kč

12

230 646 Kč

594 955 Kč

0,70

161 770 Kč

417 289 Kč

13

235 259 Kč

606 854 Kč

0,68

160 200 Kč

413 238 Kč

14

239 964 Kč

618 991 Kč

0,66

158 644 Kč

409 226 Kč

15

244 763 Kč

631 371 Kč

0,64

157 104 Kč

405 253 Kč

16

249 659 Kč

643 998 Kč

0,62

155 579 Kč

401 318 Kč

17

254 652 Kč

656 878 Kč

0,61

154 068 Kč

397 422 Kč

18

259 745 Kč

670 016 Kč

0,59

152 573 Kč

393 564 Kč

19

264 940 Kč

683 416 Kč

0,57

151 091 Kč

389 742 Kč

20

270 238 Kč

697 084 Kč

0,55

149 624 Kč

385 959 Kč

3 288 302 Kč

8 482 224 Kč

Předpokládaný příjem koncesionáře

Kalkulace tržeb nahrazením dat z reálného podniku obdobného charakteru Pro ověření kalkulace ročních tržeb kavárny/cukrárny ve Starých Splavech na základě odhadu kvantifikovatelných faktorů využila společnost BDO Advisory srovnání s provozovnou podobného typu a charakteru. Pro srovnání byla použita Cukrárna Horažďovice, s.r.o., IČO: 24742775, která se svým charakterem podobá zamýšlené kavárně/cukrárně ve Starých Splavech. Podobnost je dána jednak kapacitou, která činí 30 míst, a také nabízeným sortimentem, přičemž zmíněná provozovna vedle toho nabízí dorty pro různé slavnostní příležitosti. Provozovna se rovněž nachází v turisticky atraktivní oblasti jižních Čech. Z veřejně dostupných výsledků jejího hospodaření je patrné, že její průměrný roční příjem, resp. roční tržby činí 625 500 Kč z celoročního provozu.

Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 11

Při předpokladu, že v hlavní sezóně (červen až srpen) provozovna generuje 40 až 50% ročních tržeb, jsou výnosy za toto období ve výši 250 200 Kč až 312 750 Kč. Teoretická současná hodnota předpokládaného příjmu koncesionáře v případě pronájmu kavárny/cukrárny provozovateli na období 20 let je současná hodnota předpokládaných tržeb za celé období při zohlednění roční míry inflace ve výši 2% a diskontního faktoru ve výši 3% ročně v částce od 4 435 219 do 5 544 024 Kč (viz Tabulka 4). Tabulka 4 - Současná hodnota předpokládaných tržeb z provozování kavárny/cukrárny v období 20 let Rok předpokládané platnosti smlouvy

Předpokládaný příjem koncesionáře v daném roce

Diskontní koeficient

Současná hodnota předpokládaného příjmu koncesionáře v daném roce

1

250 200 Kč

312 750 Kč

0,97

242 913 Kč

303 641 Kč

2

255 204 Kč

319 005 Kč

0,94

240 554 Kč

300 693 Kč

3

260 308 Kč

325 385 Kč

0,92

238 219 Kč

297 773 Kč

4

265 514 Kč

331 893 Kč

0,89

235 906 Kč

294 882 Kč

5

270 825 Kč

338 531 Kč

0,86

233 616 Kč

292 020 Kč

6

276 241 Kč

345 301 Kč

0,84

231 348 Kč

289 184 Kč

7

281 766 Kč

352 207 Kč

0,81

229 101 Kč

286 377 Kč

8

287 401 Kč

359 251 Kč

0,79

226 877 Kč

283 596 Kč

9

293 149 Kč

366 436 Kč

0,77

224 674 Kč

280 843 Kč

10

299 012 Kč

373 765 Kč

0,74

222 493 Kč

278 116 Kč

11

304 992 Kč

381 241 Kč

0,72

220 333 Kč

275 416 Kč

12

311 092 Kč

388 865 Kč

0,70

218 194 Kč

272 742 Kč

13

317 314 Kč

396 643 Kč

0,68

216 075 Kč

270 094 Kč

14

323 660 Kč

404 575 Kč

0,66

213 978 Kč

267 472 Kč

15

330 134 Kč

412 667 Kč

0,64

211 900 Kč

264 875 Kč

16

336 736 Kč

420 920 Kč

0,62

209 843 Kč

262 304 Kč

17

343 471 Kč

429 339 Kč

0,61

207 806 Kč

259 757 Kč

18

350 340 Kč

437 926 Kč

0,59

205 788 Kč

257 235 Kč

19

357 347 Kč

446 684 Kč

0,57

203 790 Kč

254 738 Kč

20

364 494 Kč

455 618 Kč

0,55

Předpokládaný příjem koncesionáře

201 812 Kč

252 264 Kč

4 435 219 Kč

5 544 024 Kč

Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 12

ZÁVĚR Město Doksy pověřilo na základě Smlouvy o poskytování poradenských služeb podepsané dne 24. 10. 2013 společnost BDO Advisory, s.r.o. realizovat zakázku malého rozsahu ve smyslu § 12 odst. 3 zákona č. 137/2006 Sb. o veřejných zakázkách - Ekonomickou analýzu záměru města „Revitalizace pobřeží ve Starých Splavech“ – provozování kavárny/cukrárny na břehu Máchova jezera. Výsledky ekonomické analýzy budou sloužit městu Doksy primárně jako podklad pro rozhodování o dalším postupu při výběrovém řízení na investora a provozovatele záměru města, zejména co se týká právního postupu a formy realizace výběrového řízení s ohledem na aplikaci zákona č. 139/2006 Sb. o koncesních smlouvách a koncesním řízení (dále jen „koncesní zákon“). Cílem ekonomické analýzy je výpočet předpokládaného příjmu koncesionáře za dobu předpokládaného trvání koncesní smlouvy. Při výpočtu předpokládaného příjmu provozovatele postupovala DBO Advisory s ohledem na pokyny stanovené koncesním zákonem, resp. vyhláškou č. 217/2006 Sb. V případě, že předpokládaný příjem koncesionáře z realizace projektu přesáhne částku 20 000 000 Kč včetně, je zadavatel podle pokynů stanovených v koncesním zákoně povinen vybrat koncesionáře v koncesním řízení. V případě, že předpokládaný příjem koncesionáře z realizace projektu nepřesáhne částku 20 000 000 Kč, pak povinnost vybrat uchazeče v koncesním řízení odpadá. V případě pronájmu kavárny/cukrárny provozovateli na období 20 let je současná hodnota předpokládaných tržeb za celé období při zohlednění roční míry inflace ve výši 2% a diskontního faktoru ve výši 3% ročně v částce od 3 288 302 do 8 482 244 Kč. Na základě všech dostupných informací a poznatků dospěla BDO Advisory k názoru, že za jinak neměnných podmínek a s ohledem na konkrétní místní situace není reálné, aby byl předpokládaný příjem provozovatele kavárny/cukrárny za dobu trvání koncesní smlouvy 20 let vyšší než 20 000 000 Kč. I kdyby byl počet návštěvníků dvojnásobný, resp. jejich útrata dvojnásobná, pohyboval by se předpokládaný příjem provozovatele kavárny/cukrárny ve výši od 6 576 604 do 16 964 448 Kč. Pokud by měl předpokládaný příjem provozovatele kavárny/cukrárny přesáhnut částku 20 000 000 Kč, musel by se jeho roční příjem pohybovat ve výši cca 1 100 000 Kč v běžných cenách (s respektováním 2% roční míry inflace) za předpokladu trvání koncesní smlouvy v délce 20 let. Obě tyto výše ročního příjmu koncesionáře považuje BDO Advisory vzhledem k místním podmínkám za nereálné.

Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 13

PŘÍLOHY Příloha 1 – Mapové přílohy Satelitní pohled na dané místo

Mapa daného místa

Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 14

Příloha 2 – Fotodokumentace Pohled na molo

Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 15

Molo spolu s restaurací „Nad jezerem“

Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 16

Restaurace „Nad jezerem“ a prostor před ní (pohled od břehu)

Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 17

Restaurace „Nad jezerem“ (pohled od příjezdové cesty)

Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 18

Občerstvení „U přístaviště“

Společnost BDO Advisory s.r.o. je členem skupiny BDO International Limited, společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii, a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. BDO Advisory s.r.o., IČ: 27244784, DIČ: CZ27244784, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 107235. Stránka | 19