BEWONERS OVER NESSELANDE
G.H van der Wilt en W.H.M. van der Zanden Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) april 2005 In opdracht van het ONTWIKKELINGSBEDRIJF ROTTERDAM (OBR)
© Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) Auteurs: G.H van der Wilt en W.H.M. van der Zanden Project: 04-2250 Prijs: € 12,50
Adres:
Goudsesingel 78, 3011 KD Rotterdam Postbus 21323, 3001 AH Rotterdam Telefoon: (010) 489 95 00 Telefax: (010) 489 95 01 E-mail:
[email protected] Website: www.cos.rotterdam.nl
2
INHOUD
| Samenvatting
1
Profiel van de kopers Verhuismotieven Zoekgedrag Slotbeschouwing
5 6 6 7
Inleiding
9
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
2
3
4
5
Aanleiding Het nieuwbouwproject Nesselande Onderzoeksvraag en opzet Respons Leeswijzer
9 9 9 10 10
Profiel van de kopers
11
2.1 2.2
11 13
Huishoudenskenmerken Vorige woonsituatie
Verhuismotieven van de kopers
17
3.1
17
Redenen om te verhuizen
Het zoekgedrag en verwachte woonduur van de kopers
19
4.1 4.2 4.3
19 22 24
Zoekgedrag kopers Nesselande Keuzemotieven kopers Nesselande Verwachte woonduur kopers
Bijlagen
3
Samenvatting Op de lokatie Nesselande in de deelgemeente Prins Alexander worden door verschillende ontwikkelaars tot 2008 ruim 4.800 woningen gerealiseerd. Nesselande is gelegen aan de rand van Rotterdam, in de polders tussen de Zevenhuizerplas en Nieuwerkerk aan den IJssel. Het woningaanbod bestaat uit een breed scala aan woningtypen, van villa’s tot twee-onder-eenkapwoningen en van luxe appartementen tot geschakelde woningen. Momenteel zijn er in Nesselande zo’n 1.000 woningen gerealiseerd; éénvijfde van de uiteindelijke woningvoorraad. In opdracht van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) heeft het Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) onderzocht wie de huidige bewoners van Nesselande zijn, wat hun vorige woonsituatie was, wat de woonwensen waren tijdens het zoekproces, waarom zij voor Nesselande hebben gekozen en hoe lang ze daar denken te blijven wonen. Van de 1.044 benaderde kopers, stuurden 468 kopers de schriftelijke vragenlijst terug: een respons van 45%.
Profiel van de kopers Huishoudenskenmerken • Een grote meerderheid (68%) van de kopers is tussen de 25 en 40 jaar. •
Onder de kopers blijken zeer veel (echt)paren te zijn (94%). Van deze (echt)paren heeft iets meer dan de helft één of meer kinderen.
•
Bij bijna een kwart van de kopers werken beide partners in Rotterdam. Bij tweederde werkt tenminste één persoon uit het huishouden in Rotterdam. Bij 17% werkt geen van beide partners in Rotterdam of de Stadsregio.
•
In Nesselande wonen erg veel tweeverdieners (83 %). Van alle huishoudens verdient 57% meer dan tweemaal modaal.
Vorige woonsituatie • Driekwart van de kopers komt uit Rotterdam of de Stadsregio. •
54% van de kopers komt uit een gebied met een straal van 10 km rond Nesselande.
•
29% van de kopers komt uit deelgemeente Prins Alexander.
•
Een grote meerderheid van de kopers blijkt doorstromer (95%).
•
De helft van de doorstromers heeft een eengezinswoning achtergelaten.
•
Veel van de kopers die al uit Rotterdam kwamen, kwamen uit een suburbaan gebied.
5
Verhuismotieven Algemeen • Meer dan eenderde van de kopers van Nesselande geeft als verhuismotieven redenen die betrekking hebben op de vorige woning of woonomgeving. •
Bijna een kwart (23%) noemt gezinsuitbreiding als reden.
•
Werk en huwelijk/samenwonen zijn door 10% van de kopers genoemd.
Vorige woonomgeving • Veel kopers vonden de vorige woonomgeving onveilig (25%). •
Ook een gebrek aan (geschikte) koopwoningen wordt vaak genoemd (25%).
•
Bijna één op de vijf kopers noemt ook het in verval raken van de woonomgeving (18%).
Vorige woning • Ongeveer de helft (51%) vond de vorige woning te klein. •
Bijna tweevijfde van de kopers wilde een eigen tuin (37%).
•
Ook wilden veel mensen een kwalitatief betere woning (37%).
Zoekgedrag Informatiebron • De meeste bewoners zijn via familie, kennissen of collega’s op de hoogte gekomen van Nesselande (32%). •
Bijna één op de drie kopers (30%) is door advertenties in de krant op de hoogte gekomen van Nesselande.
•
Ongeveer een kwart (24%) van de kopers heeft op internet informatie opgezocht.
Oriëntatie • Bijna de helft van de kopers (49%) heeft ook andere nieuwbouwprojecten overwogen. •
Één op de vier kopers heeft zich alleen op Nesselande gericht.
•
Bijna éénderde wilde alleen in Rotterdam zelf wonen; 65% had ook elders in de Stadsregio willen wonen.
Gewenst type woning • Bijna de helft van de kopers (48%) was op zoek naar een eengezins hoekwoning. •
Meer dan de helft van de kopers was op zoek naar een eengezins tussenwoning.
6
Maximale prijsklasse • Meer dan de helft van de kopers (53%) was bereid een woning van meer dan €250.000 te kopen. •
60% van de kopers heeft uiteindelijk ook echt een woning van € 250.000 of meer gekocht.
•
Bijna een kwart van de kopers (23%) heeft een woning van meer dan €350.000 gekocht.
Keuzemotief Nesselande • De woninggrootte werd door de kopers als belangrijkste aspect voor de nieuwe woning gezien. •
Ook de buitenruimte en het woningtype bleken erg belangrijk te zijn.
•
De woninggrootte wordt als beste gewaardeerd in Nesselande, gevolgd door het woningtype en de woningindeling.
Verwachte woonduur • Bijna 80% van de kopers denkt langer dan 4 jaar in de nieuwe woning te blijven wonen. Slechts 6% denkt korter dan 4 jaar in de nieuwe woning te blijven wonen. •
Meer dan éénderde van de kopers denkt langer dan 10 jaar in de nieuwe woning te blijven wonen.
Slotbeschouwing Nesselande is een suburbane woonwijk, die vooral interessant is voor jonge gezinnen, veelal tweeverdieners met een hoger inkomen. De meeste bewoners werken in Rotterdam of omgeving. Het woningaanbod heeft veel doorstromers uit Rotterdam aangetrokken, maar ook uit een gebied met een straal van 10 kilometer rondom de lokatie. Veel doorstromers uit Rotterdam hebben ook nieuwbouwprojecten buiten Rotterdam in overweging genomen, maar kozen uiteindelijk voor Nesselande. Het streven van de gemeente Rotterdam om hogere inkomensgroepen vast te houden in de stad door duurdere woningen aan te bieden kan hiermee als succesvol worden bestempeld. Daarnaast heeft het woningaanbod natuurlijk ook hogere inkomensgroepen van buiten aangetrokken. De nieuwbouw van Nesselande heeft ook een gunstig doorstromingseffect op de Rotterdamse woningmarkt: de bouw van ruim 1.000 woningen heeft in de eerste schakel ongeveer 170 huurwoningen en 370 koopwoningen in Rotterdam vrijgemaakt in goedkopere en middeldure prijssegmenten. Daar kunnen andere woningzoekenden weer in terecht. Nesselande is tenslotte in de ogen van de bewoners ook een geslaagde woonwijk. Men is zeer tevreden over de woningen en de sociale en fysieke woonomgeving. Er worden wel nog kritische noten geplaatst bij de ontsluiting van de wijk en het voorzieningenaanbod.
7
1
Inleiding
In februari 2005 is in opdracht van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) een onderzoek gehouden onder alle bewoners van de nieuwbouw in Nesselande. De bewoners is onder andere gevraagd naar de redenen om te verhuizen, waarom ze voor een woning in Nesselande hebben gekozen en de verwachte woonduur in de nieuwe woning. In totaal zijn 1.044 bewoners benaderd met een schriftelijke vragenlijst, waarvan 468 bewoners de vragenlijst hebben teruggestuurd: een respons van 45%.
1.1
Aanleiding
De belangrijkste doelstelling van het nieuwbouwbeleid van de gemeente Rotterdam is het realiseren van kwalitatief hoogwaardige woningen en woonmilieus om daarmee de midden- en hoge inkomensgroepen op de woningmarkt beter te kunnen bedienen. Om het effect hiervan te kunnen meten worden met enige regelmaat nieuwe bewoners van nieuwbouwlocaties geënquêteerd. In de afgelopen jaren is aldus onderzoek gedaan onder de kopers van nieuwbouw in e het suburbane woonmilieu van Nieuw-Terbregge en Nesselande (1 fase), diverse centrumstedelijke projecten (St. Jobsweg, Coolhaven, Hoge Heren en Hoge Erasmus), en een ‘waterfrontlocatie’ als De Veranda in IJsselmonde. Momenteel zijn in Nesselande zo’n 1.000 woningen gerealiseerd: één vijfde van de ruim 4.800 die er in totaal zullen staan wanneer de wijk in 2008 voltooid is. Het OBR heeft het Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) gevraagd een onderzoek te houden onder alle mensen die reeds in Nesselande wonen.
1.2
Het nieuwbouwproject Nesselande
Nesselande, behorend tot de deelgemeente Prins Alexander, is een nieuw stukje Rotterdam in aanbouw. Nesselande ligt aan de rand van Rotterdam, in de polders tussen de Zevenhuizerplas en Nieuwerkerk aan den IJssel. De Zevenhuizerplas neemt een belangrijke plaats in binnen het nieuwbouwproject, zowel in recreatieve als landschappelijke zin. In de periode tot 2007 zullen er ruim 4.800 woningen worden gebouwd in de deelgebieden Tuinstad, Badplaats en Waterwijk.
1.3
Onderzoeksvraag en opzet
De enquête onder de bewoners van Nesselande levert de volgende informatie op: • huishoudenskenmerken: samenstelling, leeftijd, inkomen, locatie van de werkplek • vorige woonsituatie: herkomst, woningtype, huur/koop, prijsklasse • verhuismotieven: m.b.t. persoonlijke omstandigheden, vorige woning en woonomgeving • zoekgedrag: waar heeft men gezocht, hoe heeft men informatie over Nesselande verkregen, tot welke prijsklasse wilde men gaan, de woonwensen tijdens het zoekproces • keuzeaspecten: welk deelproject heeft men gekozen, waarom keuze voor dit (deel)project • verblijfsduurperspectief: hoe lang denkt men er te blijven wonen • de beleving van Nesselande: wat vindt men van het wonen in het gebied Er is een schriftelijke vragenlijst met een begeleidende brief gestuurd aan de kopers. De vragenlijst is zoveel mogelijk gelijk aan eerdere vragenlijsten en bestaat uit gesloten vragen met 9
een enkele mogelijkheid voor een niet voorgecodeerd antwoord. Een aantal vragen uit de vragenlijst is ook al in een eerdere enquête (die in het najaar van 2004 is gehouden) gesteld. Dit ‘ongemak’ is in de begeleidende brief uitgelegd aan de potentiële respondenten. De vragenlijsten zijn teruggestuurd via een antwoordenvelop van het COS.
1.4
Respons
In totaal zijn er medio februari 2005 1.044 vragenlijsten uitgezet. Daarvan kwamen er 468 bruikbaar retour, wat neerkomt op een respons van 45%. Er is na de eerste verzending gebruik gemaakt van een rappel.
1.5
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt een profiel geschetst van de kopers van een woning in Nesselande. In hoofdstuk 3 komen de verhuismotieven van de kopers aan bod. In hoofdstuk 4 wordt het zoekgedrag van de kopers behandeld en wordt ingegaan op de verwachte woonduur in Nesselande. Het rapport bevat een bijlage waarin de vragenlijst is opgenomen, antwoorden op open vragen, opmerkingen en suggesties van de kopers, een zogenaamd ‘kopersprofiel’ (waar mogelijk zijn hierin ook de cijfers van de enquête van 2003 in opgenomen) en een lijst met daarin de plaatsen waar de kopers vandaan zijn gekomen.
10
2
Profiel van de kopers
In dit hoofdstuk wordt een profiel geschetst van de kopers van de woningen in Nesselande. Daarbij wordt gelet op de huishoudenskenmerken en de huidige woonsituatie. Met deze informatie wordt duidelijk voor welke mensen een woonwijk als Nesselande vooral aantrekkelijk is.
2.1
Huishoudenskenmerken
Leeftijd Ruime meerderheid kopers tussen 25 en 40 jaar Een grote meerderheid van de kopers van een woning in Nesselande is tussen de 25 en 40 jaar. Een kwart van de kopers is tussen de 40 en 55 jaar. Tot de kopers behoren weinig jongeren tot 25 jaar en senioren van 55 jaar en ouder, in totaal slechts 7%.
Huishoudensvorm Zeer groot aandeel (echt)paren met of zonder kinderen Het overgrote deel van de kopers van woningen in Nesselande bestaat uit (echt)paren (94%). Meer dan de helft hiervan (57%) heeft één of meer thuiswonende kinderen, de rest heeft geen thuiswonende kinderen. In figuur 2.1 is de leeftijd met de huishoudensvorm gecombineerd. Uit de tabel blijkt dat de meeste kopers een paar tussen de 25 en 40 jaar met kinderen vormen (36%), gevolgd door paren uit dezelfde leeftijdsgroep zonder kinderen (30%). Figuur 2.1
Kopers naar leeftijd en huishoudensvorm (gepercenteerd op het totaal)
Huishoudensvorm
Leeftijd tot 25 jaar
25 tot 40
40 tot 55
55 plus
totaal
Alleenstaand
0%
2%
2%
2%
6%
(echt)paar zonder kind(eren)
1%
30%
6%
4%
41%
(echt)paar met kind(eren)
0%
36%
17%
0%
53%
Eenoudergezin
0%
0%
0%
0%
0%
Totaal
1%
68%
25%
6%
100%
Gemeente waar kopers werken Van bijna een kwart van de kopers werken beide partners in Rotterdam Als het gaat om de gemeente waar de kopers van Nesselande werken, dan valt een aantal zaken op: • Van bijna één op de vier kopers werken beide partners in Rotterdam. • Bij twee op de drie kopers werkt tenminste één persoon uit het huishouden in Rotterdam. • Bij 19% van de kopers werkt niemand uit het huishouden in Rotterdam of de Stadsregio. 17% werkt elders in Nederland, bij 2% werkt niemand in het huishouden. Ook kan uit figuur 2.2 worden afgeleid dat ruim 80% van de huishoudens uit tweeverdieners bestaat.
11
Figuur 2.2
Werkgemeente van respondent en eventuele partner
Werkgemeente - huishoudensvorm
Kolompercentage
Absoluut aantal
Rotterdam
2%
9
Stadsregio
1%
3
Elders NL
2%
12
Werkt niet
1%
7
Rotterdam – Rotterdam
22%
101
Rotterdam – Stadsregio
16%
75
Rotterdam – Elders NL
20%
91
Rotterdam – Werkt niet
4%
18
Stadsregio – Stadsregio
6%
27
Stadsregio – Elders NL
9%
44
Stadsregio – Werkt niet
1%
4
Elders NL – Elders NL
10%
49
Elders NL – Werkt niet
4%
15
Werkt niet – Werkt niet
2%
11
100%
466
Alleenstaand / eenoudergezin
(Echt)paar
Totaal
Inkomen Vooral kopers met een hoog inkomen hebben een woning in Nesselande gekocht Nesselande blijkt veel kopers te hebben aangetrokken die netto een hoog huishoudensinkomen hebben. 90% van de huishoudens verdient meer dan € 1.750 per maand. 57% van de huishoudens heeft een huishoudensinkomen van meer dan tweemaal modaal. In figuur 2.3 is het huishoudensinkomen van de kopers weergegeven. Figuur 2.3
Huishoudensinkomens kopers
Inkomensklasse minder dan € 850 per maand
Percentage
Absoluut
0%
2
1%
3
€ 850 tot € 1.200 per maand
Tot minimum
€ 1.200 tot € 1.750 per maand
Tot modaal
2%
9
€ 1.750 tot € 3.050 per maand
Tot 2x modaal
33%
155
€ 3.050 tot € 3.500 per maand
Vanaf 2x modaal
21%
99
36%
167
7%
33
100%
468
€ 3.500 of meer per maand onbekend Totaal
12
2.2
Vorige woonsituatie
Gemeente waar kopers vandaan komen Meer dan de helft van de kopers komt uit Rotterdam Ruim de helft (54%) van de kopers woonde al in Rotterdam. Nog eens 21% komt uit de Stadsregio. Van alle kopers komt 29% uit deelgemeente Prins Alexander. In totaal zijn de Rotterdamse kopers afkomstig uit 45 verschillende buurten. De plaats van herkomst is weergegeven in figuur 2.4. Figuur 2.4
Kopers naar herkomst Percentage
Absoluut
29%
134
5%
22
Noord
4%
19
Stadscentrum
3%
16
Delfshaven
3%
13
Hillegersberg/Schiebroek
2%
12
Feijenoord
2%
10
IJsselmonde
2%
8
Overschie
1%
4
Charlois
1%
4
Hoogvliet
0%
2
Deelgemeente Prins Alexander Kralingen/Crooswijk
Onbekend
2%
9
54%
253
Overig Stadsregio
21%
97
Overig Zuid-Holland
17%
82
5%
23
Rotterdam totaal
Overig Nederland Onbekend Totaal
3%
13
100%
468
Voor de deelgemeente Prins Alexander is een onderverdeling gemaakt naar herkomstwijk.
Figuur 2.5
Percentage kopers uit Prins Alexander naar wijk 2% 5% 2%
Zevenkamp
6% Ommoord 34% Prinsenland 12% Oosterflank s-Gravenland Het Lage Land 16%
Kralingseveer Nesselande
23%
13
‘Voedingsgebied’ ligt om Nesselande heen Uit de figuren wordt duidelijk dat veel van de kopers van een woning in Nesselande al in de buurt van de nieuwbouwwijk woonden. Naast de 29% die afkomstig is uit de deelgemeente Prins Alexander, komt nog eens 13% uit Capelle aan den IJssel en 5% uit Nieuwerkerk aan den IJssel. Als er een “regio Nesselande” zou bestaan (met daarin alle gemeenten in een straal van ongeveer 10 kilometer om Nesselande heen), dan zou 54% van de kopers uit deze “regio” komen. In de bijlage is een lijst opgenomen met alle (deel)gemeenten die in de “regio Nesselande” zouden vallen, met daarbij het aantal kopers per (deel)gemeente. Daarnaast is nog een uitgebreide lijst opgenomen met de daarin de vorige woonplaats van alle kopers.
Doorstromer of starter Overgrote meerderheid is doorstromer en afkomstig uit Rotterdam Het overgrote deel van de kopers uit Nesselande is doorstromer (95%); de overige 5% is starter op de woningmarkt. Als er wordt gekeken naar de herkomst van de kopers dan blijkt dat 55% doorstromer uit Rotterdam is. De vorige woning van meer dan de helft van de kopers uit Nesselande is dus na de verhuizing beschikbaar gekomen op de Rotterdamse woningmarkt. Figuur 2.6 geeft een overzicht. Figuur 2.6
Kopers naar woningmarktstatus (in percentages)
starter overig Zuid-Holland
1%
starter overig Stadsregio
1%
starter Rotterdam doorstromer overig Nederland
2% 5%
doorstromer overig Zuid-Holland
16%
doorstomer overig Stadsregio
20% 55%
doorstromer Rotterdam 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Van alle kopers van een woning in Nesselande liet 28% een huurwoning achter en 72% een koopwoning. De helft van alle doorstromers heeft een eengezinswoning verruild voor een nieuwbouwwoning. Daarvan huurde 12% de woning en was 88% eigenaar van de woning. Vergelijking bewonersenquête 2003 Wanneer bovenstaande cijfers worden vergeleken met dezelfde cijfers uit 2003, dan valt een aantal zaken op. Ten eerste was het percentage kopers dat uit Rotterdam kwam in 2003 13% hoger (67%). Daarnaast heeft er een verschuiving plaats gevonden in de eigendomsverhouding van de vorige woning van de doorstromers: in 2003 kwam nog 31% van de kopers uit een huurwoning (nu 12%) en 69% uit een koopwoning (nu 88%).
14
Huurprijs en geschatte waarde 54% van de achtergelaten huurwoningen valt in de prijsklasse € 470 tot € 900 per maand De meeste achtergelaten huurwoningen (54%) hadden een huurprijs van € 470 tot € 900 per maand. 45% van de achtergelaten huurwoningen had een huurprijs tot € 470 per maand; de overige 1% had een huurprijs van € 900 of meer per maand. 53% van de achtergelaten koopwoningen heeft een waarde van € 136.000 tot € 222.000 De meeste koopwoningen (53%) die de doorstromers hebben achtergelaten, hebben een waarde tussen de € 136.000 tot € 222.000. Iets meer dan een kwart van de achtergelaten koopwoningen (26%) heeft een waarde tussen de € 222.000 en € 350.000. Slechts 14% van de achtergelaten koopwoningen heeft een waarde van minder dan € 136.000. In figuur 2.7 staan zowel de huurprijs en de waarde van de achtergelaten woningen weergegeven. Figuur 2.7
Vorige huurwoningen en koopwoningen van kopers (alleen doorstromers) naar respectievelijk huurprijs en waarde
60% 50%
54% 60%
53%
45% 50%
40% 40% 30% 26%
30% 20%
20%
10%
10%
14% 6%
1% 0%
1% 0%
tot € 470
€ 470 tot € 900
€ 900 of meer
€ tot € € € € 136.000 136.000 222.000 350.000 450.000 tot € of meer tot € tot € 222.000 350.000 450.000
Huurwoningen (N= 121)
Koopwoningen (N= 320)
15
Wanneer we het totale doorstroomeffect berekenen komen door de bouw van 1.044 nieuwe koopwoningen in Nesselande na verhuizing de volgende woningen vrij: Figuur 2.8
Vrijgemaakte woningen naar huur en koop In Rotterdam
Elders
Totaal
tot € 470
77
45
122
€ 470 tot € 900
90
59
149
€ 900 of meer
0
2
2
Vrijgemaakte woningen Huur:
Koop:
tot € 136.000
54
50
104
€ 136.000 tot € 222.000
216
160
377
€ 222.000 tot € 350.000
81
106
187
€ 350.000 tot € 450.000
18
25
43
2
7
9
€ 450.000 of meer
993
Woonmilieu Veel kopers kwamen uit suburbaan gebied Veel kopers van een woning in Nesselande, die al in Rotterdam woonden, komen uit een suburbaan gebied (43%). Daarnaast komt éénvijfde uit een stadswijk of uit een flatwijk. De meeste mensen die eerst een woning huurden komen uit een flatwijk of een suburbaan gebied (33% resp. 32%); het grootste deel van de kopers dat vóór Nesselande ook al eigenaar was een woning, komt uit een suburbaan gebied (47%). In figuur 2.9 is het woonmilieu waarin de kopers hebben gewoond weergegeven. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen huurders en eigenaar/bewoners. In de bijlage staat een omschrijving van de woonmilieus.
Figuur 2.9
Vorige woonmilieu van huurders (links) en eigenaar/bewoners (rechts) (alleen doorstromers)
50%
47%
45% 40% 33%
35%
32%
30% 22% 22%
25% 20% 15%
14% 10% 10%
7%
10% 3%
5% 0% Centrum
Stadsw ijk
Flatw ijk
huur
koop
16
Suburbaan
Dorp/Enclave
3
Verhuismotieven van de kopers
In dit hoofdstuk komen de verhuismotieven van de kopers van een woning in Nesselande aan bod. In de enquête is de kopers gevraagd wat de belangrijkste redenen waren om uit de vorige woning te vertrekken. In paragraaf 3.1 staan de verhuisredenen die de kopers hebben genoemd. Ook is gevraagd welke aspecten van de vorige woning én woonomgeving een belangrijke reden vormden om te verhuizen.
3.1
Redenen om te verhuizen
Aan de kopers van een woning in Nesselande is gevraagd wat de belangrijkste redenen waren om de vorige woning te verlaten. Men mocht maximaal drie antwoorden geven. Vorige buurt, vorige woning en gezinsuitbreiding belangrijkste redenen vertrek Meer dan éénderde van de kopers vond de vorige buurt dé belangrijkste reden om uit de vorige woning te vertrekken. Daarnaast was voor 35% van de kopers de vorige woning een belangrijke reden om te vertrekken. Dit hangt waarschijnlijk samen met de derde reden die door bijna een kwart (23%) van de kopers wordt genoemd, namelijk gezinsuitbreiding. Werk en huwelijk/samenwonen werden verder nog door één op de tien kopers genoemd als belangrijke reden. 30% van de kopers gaf overigens te kennen andere dan de genoemde redenen te hebben om uit de vorige woning te vertrekken. In figuur 3.1 staat een overzicht van de belangrijkste redenen. Figuur 3.1
Belangrijkste reden om uit de vorige woning te vertrekken 38%
40%
35% 35% 30% 30% 23%
25% 20% 15%
10%
10%
10% 3%
5%
3%
1%
re re de an
sc ht ec
ho
ge
zo
nd
he
id /
n
in id he
le e ge
ig nd
de
g
jd fti
en w
w en am ijk /s el w hu
ze lfs ta
tb ui ns zi ge
on
en
w
on
er
k
g in re
id
on w ig e vo r
vo r
ig e
bu
ur
t
in g
0%
Vorige woonomgeving te onveilig, gebrek aan geschikte koopwoningen De vorige woonomgeving blijkt dus erg belangrijk te zijn in de besluitvorming om te vertrekken. Gevraagd naar de belangrijkste aspecten van de vorige woonomgeving noemde een kwart van de kopers van een woning in Nesselande onveiligheid (criminaliteit en vandalisme) als belangrijkste aspect om te verhuizen. Eveneens een kwart noemde het ontbreken van geschikte 17
koopwoningen in de vorige woonomgeving. Ook het in verval raken van de buurt (18%) en de aantrekkingskracht van de buurt (15% noemde de vorige buurt saai) was voor veel kopers één van de redenen. Vorige woning te klein en kwalitatief niet goed genoeg Naast de vorige woonomgeving blijkt ook de vorige woning erg belangrijk te zijn in de besluitvorming die uiteindelijk tot een verhuizing heeft geleid. Als belangrijkste aspect van de vorige woning noemde meer dan de helft (51%) van de kopers het feit dat de vorige woning te klein was. Ruim éénderde wilde daarnaast een kwalitatief betere woning of een eigen tuin. Nog eens bijna een kwart gaf als reden te willen kopen in plaats van huren. In figuur 3.2 staat een overzicht van de aspecten met betrekking tot de vorige woonomgeving en woning. Figuur 3.2
Verhuisaspecten vorige woning en vorige woonomgeving
Redenen om te verhuizen
Genoemd door kopers (%)
Genoemd door kopers (abs.)
Aspecten vorige woonomgeving onveiligheid
25%
111
geen geschikte koopwoningen
25%
111
buurt in verval
18%
82
buurt is saai
15%
69
wil niet meer in centrum wonen
11%
50
geen geschikte huurwoningen
2%
7
andere reden woonomgeving
20%
88
vorige woonomgeving is geen reden
35%
157
woning te klein
51%
234
wil eigen tuin
37%
169
wil kwalitatief betere woning
37%
167
wil koop i.p.v. huur
23%
103
wil eengezinswoning i.p.v. meergezinswoning
6%
27
slechte toestand woning
4%
19
woning te groot
3%
13
andere reden woning
17%
79
vorige woning is geen reden
21%
96
Aspecten vorige woning
Een opvallend aspect dat uit figuur 3.2 naar voren komt is dat 2% van de kopers van een woning in Nesselande aangeeft dat er in de vorige woonomgeving geen geschikte huurwoningen waren. Deze mensen waren in eerste instantie waarschijnlijk op zoek naar een huurwoning, maar hebben uiteindelijk dus een woning gekocht.
18
4
Het zoekgedrag en verwachte woonduur van de kopers
In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op het zoekgedrag van de kopers van een woning in Nesselande. Aan de hand van de vragenlijst is nagegaan hoe de kopers op de hoogte zijn gekomen van het bestaan van Nesselande en of ze tijdens het zoekproces ook andere nieuwbouwprojecten hebben overwogen. Ook wordt ingegaan op het type- en soort woning waar men naar op zoek was, welke prijsklasse men daarvoor in gedachten had en wat voor type woning men uiteindelijk heeft gekozen en in welke prijsklasse. Vervolgens wordt ingegaan op de keuzemotieven van de kopers van een woning in Nesselande: welke aspecten vonden zij belangrijk en hoe waarderen ze deze aspecten nu ze in Nesselande wonen. Tot slot wordt gekeken hoe lang de kopers in Nesselande denken te blijven wonen.
4.1
Zoekgedrag kopers Nesselande
Om een duidelijk beeld te krijgen van het zoekgedrag van de kopers van een woning in Nesselande is gebruik gemaakt van enkele vragen, die hieronder verder worden uitgewerkt: • hoe is men op de hoogte gekomen van het bestaan van Nesselande? • heeft men ook andere nieuwbouwprojecten overwogen? • had men eventueel nog ergens anders (buiten Rotterdam) willen wonen? • had men een woning willen bouwen op een eigen kavel? • Naar wat voor type- en soort woning was men op zoek en in welke prijsklasse? • Voor welk woningtype heeft men gekozen en in welke prijsklasse? Eigen netwerk en krantenadvertenties belangrijkste informatiebronnen Het blijkt dat het eigen netwerk van familie, kennissen en collega’s (32%) en advertenties in de krant (30%) de belangrijkste manier zijn geweest waarop de kopers van Nesselande op de hoogte zijn gekomen. Opvallend is dat slechts 9% de website www.woneninrotterdam.nl noemde, en niet meer dan 4% op de hoogte is gekomen door een mailing van de projectontwikkelaar of door het City Informatie Centrum. Juist deze informatiebronnen, die er op gericht zijn om mensen op de hoogte te brengen van onder meer wonen en bouwen in Rotterdam, lijken dus niet van groot belang te zijn bij het winnen van informatie over, in dit geval, Nesselande. In figuur 4.1 staat een overzicht van de manieren waarop men op de hoogte is gekomen van Nesselande (de respondenten mochten meerdere antwoorden invullen). Figuur 4.1
Hoe is men op de hoogte gekomen van het bestaan van Nesselande
Informatiebron
Genoemd door kopers (%)
Genoemd door kopers (abs.)
familie/kennissen/collega’s
32%
148
advertenties in de krant
30%
136
makelaar
16%
73
huis-aan-huis blad
15%
67
informatiebord op de locatie
14%
64
website www.woneninrotterdam.nl
9%
40
mailing van projectontwikkelaar
4%
19
City Informatie Centrum
4%
19
andere internetsites
24%
109
andere bronnen
10%
47
19
Kopers hebben niet alleen Nesselande overwogen Op de vraag of Nesselande het enige project was waarop de kopers zich oriënteerden antwoordde 49% ook andere nieuwbouwprojecten te hebben overwogen; 41% richtte zich alleen op Nesselande. De overige 10% heeft geen andere nieuwbouwprojecten overwogen, maar heeft zich wel georiënteerd in de bestaande bouw. Een meerderheid van de kopers (58%) heeft zich wel alleen maar georiënteerd op de Rotterdamse woningmarkt. Veel Rotterdammers blijven in Rotterdam Bijna de helft van de kopers in Nesselande heeft ook andere nieuwbouwprojecten overwogen. Dit gold zowel voor Rotterdammers als kopers van elders. Van de Rotterdamse kopers heeft 63% zich ook elders in de regio op nieuwbouw georiënteerd en nog 20% ook buiten de regio. Slechts 34% zocht uitsluitend in Rotterdam. Het streven van de gemeente Rotterdam om hogere inkomensgroepen vast te houden in de stad door duurdere woningen aan te bieden lijkt dus te slagen, want alhoewel veel Rotterdammers elders in de regio of zelfs daarbuiten hebben gezocht, zijn ze toch in Rotterdam blijven wonen. Capelle aan den IJssel en Nieuwerkerk aan den IJssel ook eventuele mogelijkheid Uit de vraag in welke gemeente de kopers eventueel nog meer hadden willen wonen blijkt dat de meeste mensen vasthouden aan de regio Rotterdam. Vooral Capelle aan den IJssel en Nieuwerkerk aan den IJssel blijken erg in trek te zijn, maar ook Bergschenhoek, Berkel & Roderijs en Barendrecht worden veel genoemd. De kopers die eventueel ook buiten de regio Rotterdam hadden willen wonen noemen vooral Pijnacker, Zoetermeer, Utrecht en Den Haag. Hillegersberg meest genoemd binnen Rotterdam Aan de kopers die niet alleen Nesselande hebben overwogen bij het zoeken naar een nieuwe woning is ook gevraagd of ze een voorkeur hadden voor bepaalde wijken in Rotterdam. Naast Nesselande werd Hillegersberg het meest genoemd, gevolgd door Prinsenland, Kralingen en Ommoord. In de bijlage staat een tabel met alle antwoorden. Tweederde kopers hoefde geen eigen kavel, overgrote meerderheid wilde wel kopen Één op de drie kopers had gebruik willen maken van de mogelijkheid een woning te bouwen op een eigen kavel. Verder blijkt dat slechts 3% van de kopers van een woning in Nesselande eigenlijk hadden willen huren. In figuur 4.2 is weergegeven naar wat voor type woning de kopers op zoek waren en voor welk type woning ze uiteindelijk hebben gekozen. Uit de tabel blijkt dat veel kopers in hun zoekfase meerdere opties hebben overwogen: op hun wensenlijstje kwamen zowel tussenwoningen, als hoekwoningen en twee-onder-één kapwoningen voor (respondenten mochten meer antwoorden noteren). In de uiteindelijke keuze is men natuurlijk afhankelijk van het beschikbare aanbod en er kunnen uiteraard niet alleen maar hoekwoningen (zonder rijtje) worden gebouwd… Toch kunnen we uit de informatie in figuur 4.3 afleiden dat een deel van de uiteindelijke kopers een suboptimale keuze heeft gemaakt. Zo heeft bijvoorbeeld van de kopers van een hoekwoning 61 procent ook een twee-onder-één kap woning overwogen, en heeft van de kopers van een twee-onder-één kap woning 59 procent ook een vrijstaande woning overwogen.
20
Figuur 4.2
Gewenst type woning en uiteindelijke keuze woning Percentage
Absoluut
eengezins hoekwoning
48%
223
eengezins tussenwoning
57%
262
eengezins 2 onder 1 kap
45%
209
eengezins vrijstaand
24%
109
appartement
7%
34
benedenwoning
1%
6
Op zoek naar type woning*
Uiteindelijke keuze type woning eengezins hoekwoning
15%
49
eengezins tussenwoning
60%
203
eengezins 2 onder 1 kap
12%
39
eengezins vrijstaand
7%
23
appartement
6%
21
benedenwoning
0%
1
100%
336
Totaal
*Bij deze vraag konden de respondenten maximaal 3 antwoorden invullen
Figuur 4.3
Gezochte woningtype (multiple respons) en de gekochte woning Welk type woning gekozen? Eengezinswoning Hoek
Tussen
2^1 kap
Vrij
Appartement
Beneden
Totaal
Op zoek naar type? Eengezins hoekwoning
100%
53%
15%
4%
0%
0%
49%
Eengezins tussenwoning
35%
87%
8%
0%
0%
0%
59%
Eengezins 2^1 kap
61%
35%
97%
17%
0%
0%
43%
Eengezins vrijstaand
27%
5%
59%
100%
0%
0%
21%
Appartement
0%
2%
3%
0%
100%
0%
8%
Benedenwoning
4%
1%
0%
0%
5%
100%
2%
49
203
39
23
21
1
336
Aantal respondenten
Veel overeenstemming in gewenste prijsklasse en uiteindelijke prijsklasse Meer dan de helft (53%) van de kopers was van te voren bereid € 250.000 of meer te betalen voor een nieuwe woning in Nesselande. Slechts 7% wilde niet meer dan € 200.000 betalen voor de nieuwe woning. In figuur 4.4 en 4.5 staan de uitkomsten van beide vragen (gewenste prijsklasse en uiteindelijke prijsklasse).
21
Figuur 4.4
Tot welke prijsklasse wilde men maximaal gaan
Prijsklasse
Percentage
Absoluut
tot € 150.000
1%
4
€ 150.000 tot € 200.000
6%
29
€ 200.000 tot € 250.000
34%
160
€ 250.000 tot € 300.000
19%
88
€ 300.000 tot € 350.000
12%
56
€ 350.000 of meer
22%
105
6%
26
100%
468
Onbekend Totaal
Figuur 4.5
In welke prijsklasse heeft men uiteindelijk gekocht
Prijsklasse tot € 150.000
Percentage
Absoluut
0%
0
€ 150.000 tot € 200.000
5%
22
€ 200.000 tot € 250.000
27%
128
€ 250.000 tot € 300.000
14%
64
€ 300.000 tot € 350.000
11%
52
€ 350.000 of meer
23%
108
onbekend
20%
94
100%
374
Totaal
Uit de twee tabellen wordt duidelijk dat er veel overeenstemming bestaat tussen de wensen van de kopers en de uiteindelijk prijsklasse. We hebben beide gegevens ook met elkaar in verband gebracht en dan blijkt dat een grote meerderheid van 78% een woning gekocht heeft in de prijsklasse die ze voor ogen had. Daarnaast heeft 7% minder dan gewenst voor de woning betaald; 15% van de kopers betaalde meer dan gewenst.
4.2
Keuzemotieven kopers Nesselande
De kopers is een dertiental aspecten voorgelegd met de vraag hoe belangrijk deze waren voor de keuze voor een woning in Nesselande. Aan de hand van een vijfpuntsschaal (van helemaal niet belangrijk tot heel belangrijk) zijn vervolgens de gemiddelde scores berekend die de kopers aan elk aspect gaven. Vervolgens is ook gevraagd hoe de kopers deze aspecten in Nesselande waarderen. Ook hier is gebruik gemaakt van een vijfpuntsschaal (van slecht tot zeer goed). Tenslotte is de kopers ook gevraagd in eigen woorden weer te geven wat ze het meest en het minst waarderen in Nesselande. Woninggrootte en woningtype van groot belang én hoog gewaardeerd In figuur 4.6 staan de vijf aspecten die het meest van belang werden gevonden door de kopers en de vijf aspecten die het beste worden gewaardeerd in Nesselande. Zowel bij het belang als de waardering scoren de woninggrootte (4,63 resp. 4,45) en het woningtype (4,42 resp. 4,43) hoog (op een schaal van 1 tot 5). Daarnaast scoren ook de sociale woonomgeving en de indeling van de woning in beide gevallen goed. Ook de buitenruimte scoorde qua belang hoog (4,49), maar is niet terug te vinden in de top vijf meest gewaardeerde aspecten. 22
Figuur 4.6
Top vijf belangrijkste en best gewaardeerde aspecten Aspect
Score
Belang 1
woninggrootte
4,63
2
buitenruimte: groenvoorzieningen, waterpartijen
4,49
3
woningtype
4,42
4
sociale woonomgeving
4,38
5
indeling woning
4,37
1
woninggrootte
4,45
2
woningtype
4,43
3
indeling woning
4,30
4
sociale woonomgeving
4,00
5
ligging t.o.v. het wegennetwerk (A12-A20-A16)
3,94
Waardering
Waardering lager dan belang Wanneer het belang en de waardering van de dertien aspecten tegen elkaar af worden gezet (figuur 4.7) dan valt op dat slechts drie aspecten minimaal hoger scoren in de waardering dan in het belang dat de kopers er in eerste instantie aan hadden gehecht. Dit zijn de aspecten woningtype, ligging ten opzichte van Rotterdam en ligging ten opzichte van het wegennetwerk. Figuur 4.7
Relatie belang en waardering, gesorteerd op volgorde van belang
woninggrootte buitenruimte woningtype soc. woonomgeving woningindeling ontsluiting auto Belang Waardering
opzet wijk waterligging recreatie ligging t.o.v. wegen winkelvoorz. ligging t.o.v. Rotterd. ontsluiting OV 0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
23
2,50
3,00
3,50
4,00
4,50
5,00
Een verklaring voor het feit dat vooral de buitenruimte, de ontsluiting voor auto’s, recreatie, winkelvoorzieningen en de ontsluiting van het openbaar vervoer behoorlijk lager gewaardeerd worden dan dat ze van belang werden geacht, ligt waarschijnlijk aan het feit dat de bouw in Nesselande nog in volle gang is, waardoor verschillende voorzieningen nog niet aanwezig zijn of nog niet (helemaal) af zijn. Toch vormt deze lagere waardering wel een aandachtspunt voor de verdere ontwikkeling van de wijk, aangezien deze aspecten dus van groot belang zijn voor de bewoners. Waardering in eigen woorden: opzet goed, voorzieningen slecht Op de vraag wat de kopers in eigen woorden het meest waarderen in Nesselande wordt de ruime opzet het vaakste genoemd. Ook de rust, de woning, de ligging, de groenvoorzieningen en het landelijke karakter worden goed gewaardeerd. Op de vraag wat men in eigen woorden het minst waardeert in Nesselande geven erg veel kopers het ontbreken van voorzieningen als antwoord. Daarnaast wordt de ontsluiting van Nesselande, het slechte verkeersplan en het gebrek aan parkeerplaatsen ook erg slecht gewaardeerd, evenals het ontbreken van speelplekken voor de jeugd en het slechte openbaar vervoer. In de bijlage zijn twee tabellen opgenomen met daarin alle antwoorden.
4.3
Verwachte woonduur kopers
De meeste kopers denken vier tot tien jaar in hun nieuwe woning te blijven wonen Ruim 40% van de kopers denkt vier tot tien jaar in hun nieuwe woning in Nesselande te blijven wonen. Meer dan tweederde (36%) van de kopers denkt zelfs langer dan tien jaar in hun nieuwe woning te blijven wonen. Daarnaast is er nog een groep kopers (15%) die nog niet weet hoe lang ze in hun nieuwe woning blijven wonen. 6% tenslotte denkt korter dan vier jaar in hun nieuwe woning te blijven wonen. Figuur 4.8 geeft een duidelijk beeld. Figuur 4.8
Verblijfsduurperspectief van kopers in hun nieuwe woning in Nesselande
50% 43%
45% 40%
36%
35% 30% 25% 20%
15%
15% 10%
6%
5% 0% Korter dan 4 jaar
4 tot 10 jaar
10 jaar of langer
24
Weet ik nog niet
Bijlagen
25
Enquête bewoners van Nesselande Wilt u het antwoord dat voor u van toepassing is aankruisen ( ). Als u meerdere antwoorden mag geven op een vraag, is dit bij de vraag aangegeven. We beginnen met een aantal vragen over uw vorige woonsituatie 1. Bent u een doorstromer of een starter op de woningmarkt? Doorstromer: de woning kwam na mijn verhuizing vrij Starter: ik woonde in onzelfstandige woonruimte (dus: op kamers of bij ouders) è door naar vraag 6 2. In wat voor een soort woning woonde u? eengezinswoning flat, appartement, portiekwoning of iets dergelijks 3. Is uw vorige woning een huurwoning of een koopwoning? Huurwoning Koopwoning è door naar vraag 5 4. Wat is de huurprijs van uw vorige woning? Tot € 470 per maand è door naar vraag 6 € 470 tot € 900 per maand è door naar vraag 6 € 900 of meer per maand è door naar vraag 6 5. Wat is de geschatte waarde van uw vorige koopwoning? Tot € 136.000 € 136.000 tot € 222.000 € 222.000 tot € 350.000 € 350.000 tot € 450.000 € 450.000 of meer 6. Wat is de postcode van uw vorige adres? De volgende vragen gaan over uw verhuismotieven 7. Wij willen graag weten waarom u een woning in Nesselande heeft gekocht. Kunt u hieronder in uw eigen woorden omschrijven waarom u voor Nesselande heeft gekozen? 8. Wat waren de belangrijkste redenen om uit uw vorige woning te vertrekken? (kruis maximaal drie antwoorden aan) In verband met het werk In verband met studie Vanwege huwelijk / samenwonen Vanwege echtscheiding / beëindiging samenwonen Vanwege gezinsuitbreiding Wil zelfstandig wonen Vanwege gezondheid / hoge leeftijd Redenen met betrekking tot de vorige woning Redenen met betrekking tot de vorige buurt / woonomgeving Anders, namelijk
26
9. Welke aspecten van uw vorige woning vormden een belangrijke reden om te verhuizen? (kruis maximaal drie antwoorden aan) De woning zelf is geen belangrijke reden om te verhuizen Slechte toestand van de woning De woning is te klein De woning is te groot Wil een koopwoning in plaats van een huurwoning Wil een eengezinswoning in plaats van een meergezinswoning Wil een kwalitatief betere woning Wil een eigen tuin Anders, namelijk 10. Welke aspecten van uw vorige woonomgeving vormen een belangrijke reden om te verhuizen? (kruis maximaal drie antwoorden aan) De woonomgeving is geen belangrijke reden om te verhuizen De buurt raakt in verval (verkrotting, veroudering) Onveiligheid in de buurt (criminaliteit, vandalisme) De buurt is saai / eentonig / sfeerloos Wil niet meer in het centrum van de stad wonen In mijn vorige buurt zijn geen (geschikte) koopwoningen In mijn vorige buurt zijn geen (geschikte) huurwoningen Anders, namelijk De volgende vragen gaan over de manier waarop u een woning hebt gezocht 11. Hoe bent u op de hoogte gekomen van het bestaan van Nesselande? (meerdere antwoorden mogelijk) Via een mailing van een projectontwikkelaar Via een huis-aan-huisblad Via een advertentie in de krant Via een makelaar Via een woningbouwcorporatie Via het City Informatie Centrum (CiC), voorheen informatiecentrum Stedebouw+Volkshuisvesting Via het informatiebord op de locatie Via familie / kennissen / collega Via de website www.woneninrotterdam.nl Via andere internet-sites Anders, namelijk 12. Heeft u bij het zoeken naar een nieuwe woning ook andere nieuwbouwprojecten in Rotterdam en/of andere gemeenten overwogen dan Nesselande? Ja è door naar vraag 13 Nee, Nesselande was het enige è door naar vraag 16 Nee, maar ik heb wel in de bestaande bouw gezocht è door naar vraag 14 13. Kunt u de twee meest serieuze nieuwbouwprojecten noemen waar u interesse voor had? 14. Kunt u hieronder aangeven waar u, naast de gemeente Rotterdam, eventueel nog meer had willen wonen? (meerdere antwoorden mogelijk) Alleen maar in de gemeente Rotterdam Naast de gemeente Rotterdam, ook elders in de regio Rotterdam (maximaal drie antwoorden) Naast de gemeente Rotterdam, ook buiten de regio Rotterdam (maximaal drie antwoorden)
27
15. Had u voorkeur voor bepaalde wijken in Rotterdam Ja (maximaal 3 antwoorden) Nee Weet niet, omdat ik Rotterdam niet goed genoeg ken
Nu volgen er een aantal vragen over uw woonwensen op het moment dat u zich inschreef voor Nesselande 16. Had u gebruik willen maken van de mogelijkheid om een woning te bouwen op een eigen kavel? Ja Nee 17. Naar welk type woning was u op zoek? (maximaal 3 antwoorden) Eengezins hoekwoning Eengezins tussenwoning Eengezins 2 onder 1 kap Eengezins vrijstaand Appartement Benedenwoning 18. Naar welk soort woning was u op zoek? Koopwoning Huurwoning Geen voorkeur 19a.Tot welke prijsklasse voor een koopwoning wilde u 19b.In welke prijsklasse valt uw koopwoning? maximaal gaan? Tot € 150.000 Tot € 150.000 € 150.000 tot € 200.000 € 150.000 tot € 200.000 € 200.000 tot € 250.000 € 200.000 tot € 250.000 € 250.000 tot € 300.000 € 250.000 tot € 300.000 € 300.000 tot € 350.000 € 300.000 tot € 350.000 € 350.000 of meer € 350.000 of meer
20. Wat is de naam van het type woning dat u heeft gekocht? (bijvoorbeeld: Albatros, Fazant, Watersnip, Grutto enz.) 21. Indien u de naam van uw woningtype niet (meer) weet: Welk type woning heeft u gekozen? Eengezins hoekwoning Eengezins tussenwoning Eengezins 2 onder 1 kap Eengezins vrijstaand Appartement Benedenwoning
Wij stellen u nu een paar vragen over uw keuzemotieven voor Nesselande. We maken daarbij onderscheid in hoe belangrijk u iets vindt en hoe u dat waardeert
28
22. Hoe belangrijk zijn voor u de volgende zaken voor de keuze van een woning in Nesselande? (++ heel belangrijk, + belangrijk, +/- niet belangrijk/niet onbelangrijk, - niet belangrijk, -- helemaal niet belangrijk) (per kenmerk een antwoord aankruisen) ++ + +/Het woningtype De woninggrootte De indeling van de woning De sociale woonomgeving De buitenruimte: groenvoorzieningen, waterpartijen De winkelvoorzieningen De recreatiemogelijkheden De ruime stedenbouwkundige opzet van de wijk De bereikbaarheid per openbaar vervoer De ontsluiting van de wijk per auto
--
De ligging aan het water, de Zevenhuizerplas De ligging ten opzichte van de stad Rotterdam De ligging ten opzichte van het wegennetwerk (A12-A20-A16) 23. Hoe waardeert u de volgende zaken voor de keuze van een woning in Nesselande? (++ zeer goed, + goed, +/- redelijk, - matig, -- slecht) (per kenmerk een antwoord aankruisen) ++ + +/Het woningtype De woninggrootte De indeling van de woning De sociale woonomgeving De buitenruimte: groenvoorzieningen, waterpartijen De winkelvoorzieningen De recreatiemogelijkheden De ruime stedenbouwkundige opzet van de wijk De bereikbaarheid per openbaar vervoer De ontsluiting van de wijk per auto
-
De ligging aan het water, de Zevenhuizerplas De ligging ten opzichte van de stad Rotterdam De ligging ten opzichte van het wegennetwerk (A12-A20-A16) 24. Wat waardeert u in uw eigen woorden het meest in Nesselande?
25. En wat waardeert u het minst in Nesselande? 26. Hoe lang denkt u in uw huidige woning te zullen blijven wonen? Korter dan 4 jaar 4 tot 10 jaar 10 jaar of langer Weet ik nog niet Tenslotte nog wat algemene vragen 27. Een 'huishouden' bestaat uit personen die doorgaans gezamenlijk wonen, eten, kosten delen en dergelijke. Uit hoeveel personen bestaat het huishouden waarvan u deel uitmaakt?
29
--
28. Hoe is uw huishouden samengesteld? ik woon alleen 2 volwassenen, geen thuiswonend(e) kind(eren) (echt)paar met thuiswonend(e) kind(eren) één ouder met thuiswonend(e) kind(eren) 29. In welk jaar bent u geboren? 30. Wat is uw hoogst voltooide opleiding? geen onderwijs lager onderwijs (Basisschool, Speciaal basisonderwijs) lager of voorbereidend beroepsonderwijs (VBO, Ambachtsschool, huishoudschool, LTS, LHNO, LEAO, LAS, lagere land- en tuinbouwschool, lagere detailhandelschool, VMBO) lager en middelbaar algemeen voortgezet onderwijs (VLO, ULO, MULO, MAVO, MMS, VMBO-t, 3 jaar HBS) middelbaar beroepsonderwijs (MBO, MTS, UTS, MEAO, INAS, KVJV, VHBO, opleiding gezinsverzorgster, opleiding kleuterleidster, KMBO, handelsdagschool, middelbare land- en tuinbouwschool, Leerlingwezen) hoger algemeen voortgezet onderwijs (HAVO) voorbereidend wetenschappelijk onderwijs (Lyceum, Gymnasium, Atheneum, HBS, VWO) hoger beroepsonderwijs en wetenschappelijk onderwijs (HBO, HTS, HEAO, Sociale Academie, Kunstacademie, Lerarenopleiding, Hogeschool, Universiteit) anders, namelijk 31. Waar werkt u? (indien ambulant: waar is uw hoofdwerkplek) In Rotterdam In een gemeente in de regio Rotterdam Elders in Nederland Ik werk niet 32. Waar werkt uw eventuele partner? (indien ambulant: de hoofdwerkplek) In Rotterdam In een gemeente in de regio Rotterdam Elders in Nederland Deze werkt niet Ik heb geen partner 33. In welke klasse valt het gezamenlijke netto (= schoon) inkomen van uw huishouden? Uitkeringen, pensioengelden, alimentatie en dergelijke zijn ook inkomen. Niet meegerekend worden vakantiegeld, kinderbijslag, huursubsidie, neveninkomsten. Minder dan € 850 per maand € 850 tot € 1.200 per maand € 1.200 tot € 1.750 per maand € 1.750 tot € 3.050 per maand € 3.050 tot € 3.500 per maand € 3.500 of meer per maand 34. Ruimte voor eventuele opmerkingen of bijzonderheden:
Wilt u de vragenlijst in de bijgevoegde antwoordenveloppe terugsturen? Wij danken u vriendelijk voor uw medewerking.
30
Definitie woonmilieus Bij de gebiedsindeling van woonmilieus bestaat Rotterdam uit de volgende vijf gebieden: Woonmilieu
Tot dit woonmilieu behoren de buurten:
Centrum
Stadsdriehoek, het Oude Westen, Cool, CS-kwartier, Kop van Zuid, Nieuwe Werk, Dijkzigt, Entrepot
Stadswijk
Rubroek, Agniesebuurt, Provenierswijk, Delfshaven, Bospolder, Tussendijken, Spangen, Nieuwe Westen, Middelland, Bergpolder, Blijdorp, Liskwartier, Oude Noorden, Nieuw Crooswijk, Oud Crooswijk, KralingenWest, Struisenberg, Hillegersberg-Zuid, Carnisse, Charlois, Zuidplein, Bloemhof, Hillesluis, Katendrecht, Afrikaanderwijk, Feijenoord, Noordereiland
Flatwijk
Oud-Mathenesse, Het Lage Land, Kleinpolder, Ommoord, Tarwewijk, Zuidwijk, Pendrecht, Lombardijen, Groot Ijsselmonde
Suburbaan
’s-Gravenland, De Esch, Prinsenland, Schiebroek, Hillegersberg-Noord, Zevenkamp, Oosterflank, Nesselande, Beverwaard, Hoogvliet-Noord, Hoogvliet-Zuid
Dorp/enclave
Hoek van Holland Strand, Hoek van Holland Dorp, Hoek van Holland Rijnpoort, Witte Dorp, Kralingen-Oost, Kralingseveer, Noord Kethel, Schieveen, Zestienhoven, Overschie, Landzicht, Terbregge, Molenlaankwartier, Vreewijk, Wielewaal, Oud Ijsselmonde, Pernis, Heijplaat
31
“Regio Nesselande” Het gaat hier om een gebied binnen een cirkel van ongeveer 10 kilometer rondom Nesselande. (deel)Gemeente Prins Alexander Capelle aan den IJssel Nieuwerkerk aan den IJssel Waddinxveen Zoetermeer Moordrecht Bergschenhoek Krimpen aan den IJssel Zevenhuizen / Moerkapelle Berkel en Rodenrijs Ouderkerk Ouderkerk aan den IJssel Totaal
Aantal kopers Nesselande afkomstig uit deze (deel)gemeente 134 63 25 9 6 4 4 3 2 2 1 0 253
32
Nieuwbouwprojecten waarin kopers ook interesse hadden NB: de naamgeving is van de respondenten, maximaal twee antwoorden Nieuwbouwproject Fascinatio
Aantal keer genoemd 59
Nieuwbouwproject Schiebroek
Aantal keer genoemd 2
Carnisselande (Barendrecht)
54
Tuinstad
2
Nieuw-Terbregge
43
Bleiswijk
2
Meerpolder (Berkel & Roderijs)
26
Krimpen a/d IJssel
2
Boterdiep (Bergschenhoek)
15
Prinsenland
2
Ypenburg
11
Hillegersberg
1
Oosterheem
8
’s Gravenweg
1
Nesselande
8
Kleiweg
1
Schiedam
8
Boswijk Iepenburg
1
Mullerpier
6
Spijkenisse
1
Delfgauw
6
Harmelen
1
Nieuwerkerk a/d IJssel
6
Maassluis
1
Pijnacker
5
Naaldwijk
1
Portland
4
Oudekerk a/d IJssel
1
Paradijssel Park (Capelle a/d
4
Varande
1
IJssel) Leidscheveen
4
De Compagnie
1
Vlindervallei
4
Zevenhuizen
1
Kop van Zuid
3
Rhoon
1
Volgerlande (Zwijndrecht / H.I.
3
Westergouwe
1
Ambacht)
(Gouda)
Wateringse Veld (Den Haag)
3
Rijnsweerd
1
Leidschendam
3
Slinge
1
Katendrecht
2
Rivium
1
Tolhek
2
Amersfoort
1
Lloyd Kwartier
2
Zevenkamp
1
Leidsche Rijn (Utrecht)
2
Reeuwijk
1
Nootdorp
2
Schipluiden
1
Kralingen
2
Rokkeveen
1
Moordrecht
2
‘s Gravenland
1
Woerden
2
Overig
10
33
Andere gemeenten binnen de regio waarin kopers ook interesse hadden NB: De afbakening van het begrip ‘regio’ is hier door de respondent zelf bepaald; het is dus een weergave van zijn eigen ‘mental map’. Gemeente
Aantal keer genoemd (maximaal drie antwoorden)
Capelle a/d IJssel
65
Nieuwerkerk a/d IJssel
55
Bergschenhoek
27
Berkel & Roderijs
22
Barendrecht
22
Zevenhuizen
15
Gouda
10
Hillegersberg
7
Schiedam
7
Krimpen a/d IJssel
6
Delft
6
Vlaardingen
5
Bleiswijk
4
Pijnacker
4
Zoetermeer
4
Den Haag
4
Rhoon
3
Waddinxveen
3
Moordrecht
3
Kralingen
2
Prinsenland
2
Schiebroek
2
Ridderkerk
1
Reeuwijk
1
Maassluis
1
Westland
1
Poortugaal
1
Krimpenerwaard
1
Zevenkamp
1
Oud Beyerland
1
Rijswijk
1
Boskoop
1
34
Andere gemeenten buiten de regio waarin kopers ook interesse hadden
Gemeente
Aantal keer genoemd (maximaal drie antwoorden)
Pijnacker
6
Zoetermeer
6
Utrecht
5
Den Haag
5
Gouda
4
Nieuwerkerk a/d IJssel
4
Zevenhuizen
4
Delft
4
Bergschenhoek
3
Woerden
3
’s Gravenland
3
Barendrecht
3
Berkel & Roderijs
3
Breda
2
Amersfoort
2
Zwijndrecht
2
Brabant
2
Groene Hart
2
Capelle a/d IJssel
2
Waddinxveen
2
Boskoop
2
Laren
1
Arnhem
1
Leiden
1
Achterhoek
1
Harmelen
1
Moordrecht
1
Oud Beyerland
1
Zeeland
1
België
1
Wassenaar
1
Voorburg
1
Nootdorp
1
Krimpen a/d IJssel
1
Drenthe
1
Amstelveen
1
Goerree Overflakkee
1
Schipluiden
1
Schiedam
1
Delfgauw
1
Ypenburg
1
Apeldoorn
1
Dordrecht
1
‘t Gooi
1
35
Andere wijken in Rotterdam waarin kopers ook interesse hadden NB: de naamgeving en de bepaling wat ‘Rotterdam’ is, is van de respondenten; er waren meerdere antwoorden mogelijk Wijk
Aantal keer genoemd
Nesselande
93
Hillegersberg
49
Prinsenland
44
Kralingen
32
Ommoord
18
Schiebroek
13
Nieuw-Terbregge
13
Prins Alexander
12
Zevenkamp
7
Noord
5
Overschie
4
Centrum
3
Oost Rotterdam
3
Noord Rotterdam
3
Blijdorp
2
Kop van Zuid
2
Bergschenhoek
1
’s Gravenland
1
Kleiwegkwartier
1
Nieuwe Westen
1
Delfshaven
1
Zevenhuizen
1
IJsselmonde
1
Carnisselande
1
Capelle a/d IJssel
1
Lage Land
1
Overig
8
36
Meest gewaardeerd in Nesselande in eigen woorden Meerdere antwoorden mogelijk Aspect
Aantal keer genoemd
Ruime opzet Nesselande
152
Rust
98
Woning
97
Ligging van Nesselande
64
Groenvoorzieningen
48
Recreatiemogelijkheden
38
Nabijheid Zevenhuizerplas
36
Bevolkingssamenstelling
32
Leefomgeving
29
Landelijk karakter
29
Leuke buurt
26
Voorzieningen
26
Nieuwbouw
19
Veiligheid
17
Betrokkenheid bewoners
15
Kindvriendelijk
13
Netheid
12
De buren
11
Uitzicht
9
Architectuur
9
Diversiteit
8
Geen hondenpoep
5
De tuin
4
Alles
3
Parkeermogelijkheden
2
Woningaanbod
2
Overig
11
Weet niet
7
37
Minst gewaardeerd in Nesselande in eigen woorden Meerdere antwoorden mogelijk Aspect
Aantal keer genoemd
Ontbreken voorzieningen
126
Gebrek aan parkeerplaatsen
98
Slecht verkeersplan
70
Slechte ontsluiting
55
Slecht openbaar vervoer
34
Overlast hondenpoep/katten
29
Ontbreken speelplekken jeugd
28
Ontbreken groenvoorzieningen
24
Slechte opzet wijk
18
Overlast bouw
16
Rotzooi in de wijk
16
Vertraging uitvoering, verandering plannen
11
Onveiligheid
9
Slechte ligging
9
Gebrekkige recreatiemogelijkheden
8
Elektriciteitsmasten
8
Hoogbouw
6
Slechte informatieverschaffing gemeente
6
Asociale bewoners, criminaliteit
6
Ik waardeer niks slecht
5
De woning
4
Straten zijn uitgestorven
4
Hoge OZB, grondprijzen
3
Eenzijdige bevolkingssamenstelling
3
Verhouding prijs/kwaliteit woningen
2
Stadsverwarming
1
Overig
9
Weet niet
9
38
Opmerkingen en suggesties •
De ontsluiting van Nesselande is slecht, waardoor het op bepaalde plaatsen (bv. Laan van AvantGarde) altijd erg druk is. Ook het verkeersplan laat veel te wensen over, waardoor er op de laan van AvantGarde en op de Brandingsdijk veel te hard gereden kan worden (en dat gebeurt ook). De verkeersveiligheid is hierdoor in het geding.
•
Er zijn te weinig parkeerplaatsen in Nesselande. Bij de bouw is uitgegaan van een te lage parkeernorm, terwijl er bijna alleen maar huishoudens met (minstens) twee auto’s in Nesselande zijn komen wonen.
•
Er is een goed beleid wat betreft hondenpoep, maar dit wordt te weinig nageleefd. Er zou meer gecontroleerd moeten worden of mensen daadwerkelijk de hondenpoep opruimen. Ook zouden er meer hondenuitlaatplekken moeten komen.
•
Besteed ook aandacht aan het kattenprobleem. Veel katten worden ’s ochtends naar buiten gelaten en zorgen voor veel overlast in andermans tuinen.
•
Hoe zit het met de beloofde aanleg van het glasvezelnetwerk?
•
Veel voorzieningen, zoals winkels, openbaar vervoer, kinderopvang en speelplaatsen voor kinderen blijven te lang uit.
•
Er ligt veel rommel op straat in Nesselande. De vuilnis zou vaker opgehaald moeten worden en de bouwers moeten hun eigen rommel opruimen.
•
We zijn tevreden in Nesselande. Het is een nieuwbouwwijk dus dan weet je dat niet alles direct perfect is.
•
Is dit onderzoek al niet eens eerder gedaan?
•
Hoe zit het met de uitkomsten van het onderzoek: waar worden ze gepubliceerd en krijgen de bewoners hier ook bericht van?
•
Bedankt voor de luchtfoto. Leuk!
39
Profielschets van de kopers van Nesselande Profiel 1
Huishoudenskenmerken van de kopers 2005
2003
Leeftijd respondent Tot 25 jaar 25 tot 40 jaar 40 tot 55 jaar 55 jaar en ouder Niet ingevuld
1% 68% 25% 6% 0%
3% 71% 21% 4% 1%
Huishoudensvorm Alleenstaand Eenoudergezin Paar zonder kind(eren) Paar met kind(eren)
5% 1% 41% 53%
8% 1% 44% 48%
Gezamenlijk netto huishoudeninkomen per maand Tot minimum Tot modaal Tot 2x modaal Vanaf 2x modaal Onbekend
0% 2% 33% 57% 7%
2% 4% 41% 47% 7%
Herkomst respondent Rotterdam Overig Stadsregio Overig Zuid-Holland Overig Nederland Niet ingevuld
54% 21% 17% 5% 3%
67% 16% 9% 7% 1%
Werkplek respondent In Rotterdam Overig Stadsregio Elders in Nederland Werkt niet
41% 19% 32% 8%
46% 17% 29% 8%
Werkplek partner In Rotterdam Overig Stadsregio Elders in Nederland Werkt niet Niet ingevuld
47% 21% 25% 7% 0%
49% 15% 20% 10% 6%
40
Profiel 2
Kenmerken vorige woning van kopers
Kenmerken vorige woning 2005
2003
Woningmarktstatus Doorstromer Starter
95% 5%
92% 8%
Alleen voor doorstromers: Vorige woning van kopers Eengezinswoning Flat, appartement, portiekwoning of iets dergelijks
49% 51%
52% 48%
Eigendomsverhouding vorige woning Huurwoning Koopwoning
12% 88%
31% 69%
Huurprijs huurders Tot € 470 € 470 tot € 900 € 900 of meer
45% 54% 1%
Koopwaarde eigenaar/bewoners Tot € 136.000 € 136.000 tot € 222.000 € 222.000 tot € 350.000 € 350.000 tot € 450.000 € 450.000 of meer
14% 53% 26% 6% 1%
41
Profiel 3
Verhuisredenen per deelgebied (multiple respons percentage)* 2005
2003
Verhuisredenen Redenen met betrekking tot de vorige buurt/woonomgeving Redenen met betrekking tot de vorige woning Vanwege gezinsuitbreiding In verband met het werk Vanwege huwelijk/samenwonen Wil zelfstandig wonen Vanwege gezondheid/hoge leeftijd Vanwege echtscheiding/beëindiging samenwonen Anders
38% 35% 23% 10% 10% 3% 3% 1% 30%
29% 33% 22% 11% 10% 8% 1% 0% 36%
Verhuisredenen m.b.t. vorige woonomgeving Onveiligheid in de buurt (criminaliteit, vandalisme) In mijn vorige buurt zijn geen (geschikte) koopwoningen De buurt raakt in verval (verkrotting, veroudering) De buurt is saai, eentonig, sfeerloos Wil niet meer in het centrum van de stad wonen In mijn vorige buurt zijn geen(geschikte) huurwoningen Anders
25% 25% 18% 15% 11% 2% 20%
27% 18% 20% 9% 15%
Verhuisredenen m.b.t. vorige woning Woning te klein Wil eigen tuin Wil kwalitatief betere woning Wil koop i.p.v. huur Wil eengezinswoning i.p.v. meergezinswoning Slechte toestand woning Woning te groot Andere reden woning
51% 37% 37% 23% 6% 4% 3% 17%
45% 32% 29% 29% 5% 7% 1% 13%
18%
* Elk percentage in de tabel geeft aan hoeveel procent van de respondenten dit antwoord heeft gegeven. De respondenten mochten meerdere antwoorden geven. De percentages geven dus geen kolompercentages weer, maar multiple response percentages
42
Profiel 4
Zoekgedrag en verwachte woonduur van de kopers
Zoekgedrag 2005
2003
Op de hoogte gekomen van Nesselande (multiple respons %) Via familie/kennissen/collega’s Via advertenties in de krant Via een makelaar Via een huis-aan-huis-blad Via een informatiebord op de locatie Via de website www.woneninrotterdam.nl Via de mailing van een projectontwikkelaar Via het City Informatie Centrum Via andere internetsites Anders
32% 30% 16% 15% 14% 9% 4% 4% 24% 10%
34% 10% 14% 11% 21%
Oriëntatie Ook andere nieuwbouwprojecten overwogen Alleen Nesselande overwogen Ook bestaande bouw overwogen
49% 41% 10%
57% 32% 11%
Maximale prijsklasse bij zoektocht Tot € 150.000 € 150.000 tot € 200.000 € 200.000 tot € 250.000 € 250.000 tot € 300.000 € 300.000 tot € 350.000 € 350.000 of meer Onbekend
1% 6% 34% 19% 12% 22% 6%
Keuzemotief (score 1=laag tot 5=hoog) De woninggrootte De buitenruimte Het woningtype De sociale woonomgeving De woningindeling De ontsluiting van de wijk per auto De ruime stedenbouwkundige opzet van de wijk De ligging aan het water, de Zevenhuizerplas De recreatiemogelijkheden De ligging ten opzichte van het wegennetwerk (A12-A20-A16) De winkelvoorzieningen De ligging ten opzichte van de stad Rotterdam De bereikbaarheid per openbaar vervoer
4,63 4,49 4,42 4,38 4,37 4,15 4,12 4,07 4,04 3,92 3,85 3,67 3,58
Verwachte woonduur Korter dan 4 jaar 4 tot 10 jaar 10 jaar of langer Weet ik nog niet
6% 43% 36% 15%
43
7% 32% 5%
5% 37% 41% 16%
Vorige woonplaats kopers Nesselande
Plaats
Aantal kopers Plaats
Aantal kopers
Rotterdam
253
Arnhem
1
Capelle aan den IJssel
63
Baarn
1
Nieuwerkerk aan den IJssel
25
Barendrecht
1
Schiedam
14
Bussum
1
Gouda
9
Diemen
1
Waddinxveen
9
Edam-Volendam
1
s-Gravenhage
6
Heerenveen
1
Vlaardingen
6
Hellevoetsluis
1
Zoetermeer
6
Heusden
1
Bergschenhoek
4
Hilversum
1
Moordrecht
4
Leiderdorp
1
Alphen aan den Rijn
3
Leusden
1
Dordrecht
3
Maassluis
1
Krimpen aan den IJssel
3
Maastricht
1
Berkel en Rodenrijs
2
Nieuwegein
1
Bodegraven
2
Noordwijkerhout
1
Breda
2
Oldenzaal
1
Delft
2
Ooststellingwerf
1
Leidschendam-Voorburg
2
Ouderkerk
1
Nederlek
2
Reeuwijk
1
Pijnacker-Nootdorp
2
‘s-Hertogenbosch
1
Spijkenisse
2
Smallingerland
1
Zaanstad
2
Steenbergen
1
Zevenhuizen-Moerkapelle
2
Ter Aar
1
Almere
1
Westerveld
1
Amsterdam
1
44
