Bankovní produkty vhodné k financování bydlení. Bank Products that are Suitable for Financing the Living

MORAVSKÁ VYSOKÁ ŠKOLA OLOMOUC Ústav managementu a marketingu

Petr Kučera

Bankovní produkty vhodné k financování bydlení Bank Products that are Suitable for Financing the Living Bakalářská práce

Ing. Petr Bačík, Bc. Ph.D.

Olomouc 2012

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci vypracoval samostatně a použil jen uvedené informační zdroje.

V Chomutově 16. 3. 2012

…………………………. Petr Kučera

Poděkování:

Děkuji svému vedoucímu bakalářské práce Ing. Petru Bačíkovi, Bc. Ph.D za ochotu pomoc a cenné rady vždy, když jsem je potřeboval. Dále bych chtěl poděkovat svému kolegovi Jaroslavu Podzimkovi za odborné rady při řešení technické stránky této práce. V neposlední řadě děkuji své manželce Lucii, která mi byla vždy psychickou oporou

během

zpracovávání

této

práce,

ale

i

během

celého

studia.

OBSAH ÚVOD .............................................................................................................................. 5 1

VLASTNÍ BYDLENÍ VS. PODNÁJEM............................................................... 7

2

PRODUKTY VHODNÉ PRO FINANCOVÁNÍ VLASTNÍHO BYDLENÍ ........ 9 2.1

2.1.1

Nebankovní hypotéky............................................................................... 13

2.1.2

Bankovní hypotéky................................................................................... 14

2.2

3

Hypotéky ........................................................................................................... 9

Stavební spoření .............................................................................................. 25

2.2.1

Úvěr ze stavebního spoření ...................................................................... 27

2.2.2

Překlenovací úvěr ..................................................................................... 31

MODELOVÉ SITUACE...................................................................................... 33 3.1

Modelové příklady .......................................................................................... 33

3.2

Průzkum trhu ................................................................................................... 34

3.3

Hypoteční úvěry .............................................................................................. 36

3.4

Překlenovací úvěry a úvěry ze stavebního spoření ......................................... 41

3.5

Hypotéka nebo stavební spoření?.................................................................... 44

ZÁVĚR .......................................................................................................................... 47 ANOTACE .................................................................................................................... 49 LITERATURA A PRAMENY...................................................................................... 51 INTERNETOVÉ ZDROJE............................................................................................ 52 SEZNAM GRAFŮ ........................................................................................................ 54 SEZNAM TABULEK ................................................................................................... 55 PŘÍLOHA – DOTAZNÍK ............................................................................................. 56

4

ÚVOD Každý z nás se minimálně jednou za život dostane do situace, kdy bude muset začít řešit otázku vlastního bydlení a s ní i způsob jeho financování. Na našem trhu je v současnosti mnoho produktů zaměřených na toto odvětví a zorientovat se v nich není pro obyčejného člověka nic jednoduchého. Spousta lidí se po doporučení svých známých a kamarádů obrací na finanční poradce a plánovače pro radu, jaký produkt je pro jejich situaci ten nejlepší. Je nutno podotknout, že narazit na dobrého poradce chce pěknou porci štěstí. Tento byznys se dnes velice rychle rozrůstá, ale bohužel je většinou živený právě z provizí z uzavřených smluv a ne vždy jsou informace a rady poskytnuté klientovi přesné a správné. Mnoho lidí stráví hodiny sháněním informací před koupí osobního vozu, PC, spotřební elektroniky atd., ale při hledání správné varianty financování vlastního bydlení, které je mnohdy závazkem na celý život, spoléhají pouze na poradce.

Jako důkaz špatného rozhodování lidí, ohledně půjčování si finančních prostředků na vlastní bydlení, může posloužit hypoteční krize z roku 2009 ve Spojených státech amerických. Lidé v USA, ale i v řadě vyspělých evropských zemí, pod vidinou rychlého pořízení vlastního domu, jejich velkého snu, se v důsledku špatného uvážení ekonomické situace dostali do těžkých finančních problémů. Tito lidé v řadě případů o své nové domy přišli úplně a zůstaly jim buď jen dluhy, nebo v lepším případě osobní bankroty. Samozřejmě největší podíl na této krizi mají banky, které těmto nedostatečně bonitním klientům poskytly peníze i za cenu nižšího zajištění úvěru.

Hlavním cílem této práce je zhodnocení výhodnosti užití hypotéčního úvěru nebo stavebního spoření při financování vlastního bydlení s přihlédnutím k výši požadovaného úvěru.

Přínosem této práce by mělo být ulehčení orientace budoucích žadatelů v oblasti poskytování úvěrů pro bydlení.

5

Tuto práci bych chtěl pojmout jako jakýsi návod, ve kterém obyčejný člověk, neznalý tohoto odvětví, nalezne přehled nejzákladnějších produktů určených právě k financování vlastního bydlení na našem trhu. Setká se zde s vysvětlením, jak jednotlivé produkty fungují, jejich výhody a nevýhody tak, aby si z nich mohl sám vybrat, který je ten správný pro jeho potřebu. V této práci se zaměřím především na nejzákladnější produkty, kterými jsou: hypotéky, úvěry ze stavebního spoření, překlenovací úvěry a kombinace těchto produktů. Pokusím se ji provést srozumitelně, bez bankovních hantýrek tak, aby byla pochopitelná a ušetřila každému, kdo se rozhodne pro toto velké životní rozhodnutí, co nejvíce času.

V teoretické části vyhodnotím výhody a nevýhody plynoucí z vlastního i podnájemního bydlení. Dále uvedu produkty dostupné na našem součastném trhu. Pokusím se srozumitelně vysvětlit, jak produkty fungují, které z nich se hodí na financování bydlení a které nikoliv.

V praktické části odpovím pomocí dotazníku na otázku: „Jaké produkty na našem trhu žadatelé nejvíce využívají k financování vlastního bydlení?“. Názorně vytvořím dvě modelové situace, které použiji v žádosti o hypoteční úvěr u bankovních společností a překlenovací úvěr s úvěrem ze stavebního spoření u stavebních spořitelen. Tyto nabídky mezi sebou porovnám a vyhodnotím, která z nabídek bank a která z nabídek spořitelen je nejvýhodnější a za jakých podmínek. Dále se pokusím najít odpovědi na otázku, na čem se dá u jednotlivých úvěrů ušetřit, kde se nacházejí skryté poplatky a jak si optimálně nastavit dobu a výši splátky z důvodu minimalizace celkového přeplacení.

V závěru této práce porovnám, ve dvou modelových příkladech, nejvýhodnější hypoteční nabídku s překlenovacím úvěrem a následným úvěrem ze stavebního spoření.

Ve své práci využiji metod indukce, deskripce, analýzy a komparace.

6

1 VLASTNÍ BYDLENÍ VS. PODNÁJEM

Dříve, nežli vůbec začneme přemýšlet o produktech vhodných pro financování bydlení, si musíme položit důležitou otázku: Chceme bydlet ve svém nebo využijeme možnosti, kterou nám trh nabízí - bydlení v podnájmu? Jak bude popsáno níže, obě varianty mají svá pro i proti.

V dřívějších dobách se problém s bydlením řešil většinou tím, že v jednom domku žilo několik generací. Tímto způsobem velmi snížily náklady na provoz domu, které se rozdělily na více vydělávajících lidí. Ještě občas shlédneme filmy staršího ročníku, kde v bytě 2+1 žije pohromadě sedm, mnohdy i více členů rodiny a nepřemýšlejí o tom, že by mělo být něco jinak. Tento trend přetrvával do sedmdesátých a osmdesátých let, kdy začala éra budování panelové výstavby a lidem se rozdávaly byty jako součást pracovního místa v dané oblasti působení. Z tohoto důvodu se ve společnosti zafixoval pocit, že bydlení ve vlastním bytě či domě je zcela samozřejmý společenský jev.

Po dovršení určitého věku mladého člověka, nastává potřeba řešit samostatné bydlení. Ne každý má v okamžiku rozhodování na svém kontě tučnou sumu se šesti nulami nebo bohatého příbuzného po ruce. V tu chvíli vyplouvá na povrch důležitá otázka, zda se zadlužit a pořídit si bydlení za vypůjčené peníze, nebo zda vzít své dostupné prostředky a vyhledat vhodný podnájem. Rozhodnutí je zcela na povaze jedince. Jsou lidé, kteří nechtějí dlužit sebemenší sumu peněz a raději stráví celý život v podnájmu. Jsou ale i tací, kteří si raději vypůjčí peníze za úrok a pořídí si bydlení vlastní. V těchto lidech může převládat dobrý pocit z toho, že jim takto investované peníze pomohly k domu nebo bytu. Vždy záleží na riziku, které je daný člověk schopen podstoupit.

7

Výhody bydlení v podnájmu: -

lepší výběr lokality (možnost výběru z více nabídek dle aktuálních potřeb)

-

nezávislost na konkrétním místě (možnost kdykoliv změnit místo, město, zemi …)

-

odpadá správa a údržba nemovitosti

-

odpadá pojištění nemovitosti

Výhody vlastního bydlení: -

neplacení nájemného

-

pocit, že dáváme peníze do svého

-

jistota levného bydlení v nejistých dobách

-

možnost ručení nemovitostí

-

v době kdy se nemovitost nevyužívá pro vlastní potřebu, je možnost jejího pronájmu

-

v důchodu bude finančně snazší bydlet ve svém, nežli platit podnájem

Nevýhody bydlení v podnájmu: -

nemožnost ovlivňovat ceny nájemného v budoucnu

-

nemožnost úprav bytu dle vlastního uvážení

-

nejistota dalšího podnájmu po vypršení smluveného období

-

vyšší náklady na bydlení z důvodu placení nájemného

-

je nutno počítat s provizí realitní kanceláři za zprostředkování podnájmu

-

náklady spojené se stěhováním

Nevýhody vlastního bydlení: -

starosti se správou a údržbou nemovitosti

-

placení pojištění a daní

-

náklady spojené s neobsazeností nemovitosti

-

za lepší lokalitu více zaplatíme

Tato práce je zaměřena především na variantu financování vlastního bydlení a způsobu jejího dosahování. Z tohoto důvodu se o variantě bydlení v podnájmu nebudu již dále rozepisovat.

8

2 PRODUKTY VHODNÉ PRO FINANCOVÁNÍ VLASTNÍHO BYDLENÍ

Jestliže jsme se rozhodli jít do koupi vlastního bytu či domu, musíme pečlivě vybírat, jaký typ úvěru pro financování použijeme. Na našem trhu je velká spousta produktů. Jsou zde úvěry určené právě k financování vlastního bydlení, ale i ty, které jsou pro tyto účely zcela nevhodné, přesto jsou nabízené, a jejich špatné použití může mít v budoucnu nedozírné následky. V této práci se zaměřím především na produkty určené právě pro financování bydlení.

2.1 Hypotéky Prvním produktem, určeným právě pro tyto účely, je hypotéka. Přesný výklad, co hypoteční úvěr je, nám podává zákon o dluhopisech. Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. 1 Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.2 O vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí se budu blíže rozepisovat v platbách a poplatcích spojených s hypotékou.

1

Srov. §28, odst. 3 zák. č. 190/2004 Sb., o dluhopisech.

2

Srov. Financnivzdelavani [online], Dostupné na WWW:

.

9

Základní pojmy:

Dlužník (klient) - je fyzická nebo právnická osoba, která si peníze půjčuje

Věřitel - je fyzická nebo právnická osoba, která úvěr poskytuje

Zástavní právo - je zápis v katastru nemovitostí ve prospěch věřitele a umožňuje mu v případě, že dlužník přestane úvěr splácet, zastavenou nemovitost prodat a z těchto peněz svou pohledávku vyrovnat. Rizikem zástavního práva je to, že věřitel při prodeji této nemovitosti není motivován prodat co nejvýhodněji. Jeho zájem je co nejrychleji uspokojit svou pohledávku a proto bude spokojen i s prodejem pod cenou, pokud utržené prostředky pokryjí pohledávku a náklady spojené s tímto prodejem.

Jistina - je aktuální výše půjčených peněžních prostředků

Úrok - je finanční odměna věřiteli za půjčené peníze. Je to určitá procentní část z aktuálně dlužené částky.

Úmor - je částka, o kterou se snižuje hodnota jistiny

Splátka - se většinou skládá z úroku a úmoru. Je potřeba si uvědomit, že v případě dlouhodobějšího úvěru (třeba 20 let), je v počáteční fázi úrok placený ve splátce většinou o dost vyšší než úmor, o který se sníží jistina (aktuální dlužná částka).

p.a. - (per annum) je úroková sazba za jeden rok p.m. - (per mensem) je úroková sazba za jeden měsíc

10

Vývoj hypotečních úvěrů od počátku činnosti hypotečních bank je znázorněn v následujících grafech 1 a 2:

600000 500000 400000 300000

Počet HÚ celkem (ks)

200000 100000 0 2000

2002

2004

2006

2008

2010

Graf 1 – Poskytnuté hypoteční úvěry 3

900000000 800000000 700000000 600000000 500000000 400000000 300000000 200000000 100000000 0

Smluvní jistina celkem (tis. Kč)

2000 2002 2004 2006 2008 2010 Graf 2 – Výše jistiny hypotečních úvěrů4 3

Vlastní zpracování na základě zdroje: MMR [online], Dostupné na WWW:

. 4


.

11

Princip hypotečního úvěru spočívá v zapůjčení si peněz od bankovní instituce na financování nemovitosti. Banky se jistí proti riziku nesplácení zástavním právem většinou k financované nemovitosti, se kterou žadatel do splacení hypotéky nemůže svévolně nakládat. Toto zástavní právo musí vložit do katastru nemovitostí, před podpisem úvěrové smlouvy. V měsíčních splátkách pak platí jistinu a z ní úrok bance. Každý měsíc se nepatrně sníží jistina, což má za následek snížení úroku z ní v následujícím měsíci. Zpočátku mohou být splátky úroku vyšší než splátky jistiny, ale v průběhu let se tento trend otočí. V grafu 3 je toto názorně předvedeno při úvěru na 1.250.000,- Kč, s úrokem 4,5% a dvacetiletou dobou splácení. Na grafu 4 je vidět jak dynamicky se dluh splácí.

100% 90% 80%

100% 80%

Úrok

70% 60%

60%

50% 40%

40%

Dluh

30% 20%

Úmor

Splaceno

20%

10% 0%

0% 1 14 27 40 53 66 79 92 105 118 131 144 157 170 183 196 209 222 235

1 14 27 40 53 66 79 92 105 118 131 144 157 170 183 196 209 222 235

Měsíce splátek

Měsíce splátek

Graf 3 – Podíl úmoru a úroku ve splátce5

5

Zdroj: Vlastní zpracování.

6


12

Graf 4 – Podíl dluhu vůči splacené částce6

Typy hypotečních úvěrů -

Nebankovní hypotéky

-

Bankovní hypotéky o

hypotéky dle účelu využití účelové (standardní) neúčelové (americké)

o hypotéky dle způsobu financování o hypotéky dle výše požadované zástavy o hypotéky dle doby fixace o hypotéky dle možnosti kombinace se stavebním spořením s kapitálovým životním pojištěním

2.1.1 Nebankovní hypotéky Jak už sám název napovídá, jedná se o hypotéky, které nejsou poskytovány bankami, ale většinou fyzickou osobou nebo soukromým sektorem. Společností, které poskytují nebankovní hypotéky, je mnohem více, než bankovních institucí. Tyto nebankovní sektory nabízejí na první pohled výhodnější produkty, ale je zde mnoho rizik, kvůli kterým je lépe volit nebankovní instituci pouze v případě skutečné nouze a ne jako první řešení.7 „Problém u bankovních hypoték může nastat v okamžiku, kdy žadatel nemá dostatečné příjmy ke splácení úvěru, nebo má určitý zápis v registru dlužníků. To jsou důvody k tomu, aby jej banka vyhodnotila jako nesolventního, a byla by sama proti sobě, kdyby tomuto žadateli hypotéku schválila. Právě této skutečnosti využívají nebankovní instituce, které se většinou soustředí právě na klienty, kteří nemají šanci dostat hypotéku u banky či nejsou schopni získat úvěr ze stavebního spoření. A tak nebankovní instituce vyhledávají klienty, kteří vydělávají méně než 20.000,- Kč, nebo jsou v registru dlužníků.

7

Srov. Hypoteky-informace [online], Dostupné na WWW:
hypotek/>.

13

Nevýhod při komunikaci s nebankovním sektorem a při uzavírání smluv o hypotékách je několik. Tou největší je samozřejmě skutečnost, že procentuální úrokové sazby jsou nepoměrně vyšší, než u bankovních institucí. Tento rozdíl může v některých případech dosahovat až k desítkám procent. Banky poskytují hypotéky se sazbami nad 3%, nebankovní instituce může poskytovat hypotéku až se sazbou 13-20%. V celkovém součtu tedy klient nebankovní instituce může zaplatit mnohem více, než kdyby získal hypotéku u banky. U klienta, který má nižší příjmy, se toto může stát počátkem osobního bankrotu.

Když už se žadatel musí rozhodovat pro nebankovní instituci, je nutné a důležité si ji co nejlépe prověřit a pečlivě si pročíst její obchodní podmínky. Mohlo by se lehce stát, že se upíše instituci, která je sama ve finančních problémech, nebude plnit své závazky a klient ani nakonec nemusí žádné peníze získat.”8

2.1.2 Bankovní hypotéky

Tyto půjčky jsou vhodné právě pro financování domu, bytu či pozemku. Jedná se o jeden z nevyhledávanějších produktů většiny žadatelů. Kdo tyto půjčky může poskytovat, uvádí zákon o bankách: „Poskytování hypotečních úvěrů licencovanou bankou spadá do činností dle §1 odst. 1 zákona o bankách č. 21/1992 Sb. Činnost vydávání hypotečních zástavních listů již není zvláštní licencovanou činností a podřazuje se pod činnost přijímání vkladů od veřejnosti dle §1 odst. 1 výše jmenovaného zákona. To znamená, že hypoteční úvěry může poskytovat jakákoliv banka, pokud vydá hypoteční zástavní listy a výnosy z nich použije k financování hypotečních úvěrů.“ 9

8

Hypoteky-informace [online], Dostupné na WWW:
hypotek/>. 9

Finance [online], Dostupné na WWW:
hypotek/poskytovatele/>.

14

Graf 5 znázorňuje vývoj hypotečních úvěrů poskytnutých v krajích ČR do roku 2011.

Praha

Středočeský

Jihočeský

Plzeňský

Karlovarský

Ústecký Jihomoravský

Liberecký Zlínský

Královeradecký Olomoucký

Pardubický Moravskoslezský

Vysočina nespecifikováno

Graf 5 - Hypoteční úvěry v krajích ČR 10

„V současné době poskytují hypoteční úvěry tyto banky:

10

•

Citibank Europe plc.

•

Česká spořitelna

•

Česká pojišťovna

•

Československá obchodní banka

•

Ge Money Bank

•

ING Bank

•

mBank

•

Komerční banka

•

LBBW Bank CZ

•

Oberbank AG

•

Poštovní spořitelna

•

Raiffeisenbank


.

15

•

Volksbank CZ

•

UniCredit Bank

•

Waldviertler Sparkasse von 1842

•

Wüstenrot hypoteční banka“11

2.1.2.1 Hypotéky dle účelu využití

Účelové hypoteční úvěry „Účelové hypoteční úvěry může klient použít jen na účely, uvedené v úvěrové smlouvě, tj. nejčastěji na nákup nemovitosti, kterou klient může (ale nemusí) mít ve vlastnictví. Lze ho ale také použít na rekonstrukci nemovitosti nebo výstavbu nové nemovitosti, splácení jiného úvěru či půjčky, tj. k refinancování dřívější investice do nemovitosti, nebo získání vlastnického podílu na nemovitosti (vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání dědictví) apod. Hypoteční úvěr lze také použít na nákup družstevního bytu (členských práv a povinností v bytovém družstvu) - v takovém případě musí klient zajistit hypoteční úvěr zástavním právem k jiné nemovitosti. Hypoteční úvěr se poskytuje na základě písemné smlouvy uzavřené mezi bankou a klientem. Splacení hypotečního úvěru (a to včetně úroků a souvisejících bankovních poplatků) si banka jistí zástavním právem k nemovitosti. Žádost o poskytnutí úvěru začíná banka posuzovat až po tom, kdy jí klient dodá všechny nutné podklady – příprava těchto dokumentů může tedy trvat déle, než vlastní rozhodování banky, zda úvěr poskytne nebo neposkytne.“ 12

11

Finance [online], Dostupné na WWW:
hypotek/poskytovatele/>. 12

Financnivzdelavani [online], Dostupné na WWW:

.

16

Klient se musí připravit na poměrně obsáhlý seznam dokladů a s nimi spojenými poplatky. Banky požadují: Doklady identifikující klienta: doklad totožnosti (např. občanský průkaz) Doklady vztahující se k příjmům klienta: potvrzení o pracovním příjmu, nájemní smlouvu nebo budoucí nájemní smlouvu, doklad o úhradě rozdílu mezi celkovou výší investice a výší úvěru Doklady vztahující se k objektu úvěru: výpis z katastru nemovitostí, nabývající titul k nemovitosti (kolaudační rozhodnutí, kupní smlouva atd.), snímek z katastrální mapy, pojistná smlouva o pojištění nemovitosti proti živelným a jiným rizikům Doklady vztahující se k výdajům a závazkům klienta: veškeré smlouvy o čerpání úvěrů, leasingů, pojistných smluv, ručitelských prohlášení klienta Doklady vztahující se ke koupi nemovitosti: kupní smlouva nebo návrh, smlouva o smlouvě budoucí, smlouva o převodu členských práv, stanovy družstva, souhlas družstva s převodem členských práv Požadavky bank, platby a poplatky spojené s hypotékou Banka požaduje odhad nemovitosti, za který dlužník zaplatí za byt 2.000,- – 3.000,- Kč a za dům 4.000 – 5.000,- Kč. Další požadavek je vložení zástavního práva do katastru nemovitostí. Tento poplatek vyjde na 1.000,- Kč (platí se KÚ). Za zpracování a vyhotovení žádosti si banka také nechá zaplatit, cena se pohybuje např. u Komerční banky 0,8% z objemu poskytovaného úvěru, min. však 1.500,- Kč, max. 6.000,- Kč. Za měsíční vedení účtu si dlužník připlatí přibližně od 80,- do 250,-Kč a za výpis z účtu zhruba 20,- Kč/měsíc. „Účelové hypoteční úvěry banky poskytují až do výše 100 % zástavní hodnoty nemovitosti (resp. nemovitostí – může jich být i více), na kterou je zástavní právo zřízeno. Doba splatnosti se pohybuje od 5 až do 40 let, v ČR je průměrná doba splatnosti cca 24 let.“13

13


.

17

Banky budou vyžadovat u zastavovaných nemovitostí pojištění nemovitosti a většinou požadují, aby se klient pojistil pro situaci, že by nebyl hypoteční úvěr schopen splácet (úmrtí, nemoc, ztráta zaměstnání).14 Pojištění nemovitosti se například u nemovitosti v hodnotě 1.000.000,- Kč nejčastěji pohybuje od 1.500,- Kč/rok, hlavní slovo při určení pojistné částky má banka. Za životní pojištění u úvěru 1.000.000,- Kč, si dlužník připlatí přibližně od 350,Kč/měsíc , záleží však na faktorech jakými jsou např. věk dlužníka, výše pojištění atd. Částku zaplacenou na úrocích z účelového hypotečního úvěru lze každý rok odečíst od základu daně z příjmu, a to až do výše stanovené v zákoně o daních z příjmů. §15 zákona stanoví podmínky, které musí být splněny - např. kupovaná či rekonstruovaná nemovitost musí být ve vlastnictví klienta a musí být užívána k trvalému bydlení klienta, manžela, potomků, rodičů nebo prarodičů. Je-li účastníků více, odpočet provádí jen jeden z nich nebo každý z nich rovným dílem.15

Neúčelové hypoteční úvěry (často nazývané americké hypotéky)

„Neúčelové hypoteční úvěry nemají z hlediska použití zapůjčených prostředků žádná omezení. Záleží jen na klientovi, na co prostředky z úvěru použije. Jejich výhodou je především možnost získat prostředky na nákup libovolného zboží a delší doba splatnosti než u klasických spotřebitelských půjček a tím menší zatížení klienta při měsíčních splátkách. Nevýhodou amerických hypoték je nutnost ručení za úvěr nemovitostí (o kterou může klient přijít, pokud úvěr nesplatí). Také poplatky, spojené s pořízením americké hypotéky a s vedením účtu bývají poměrně vysoké.

Banky většinou požadují, aby se klient pojistil pro situaci, že by nebyl hypoteční úvěr schopen splácet (úmrtí, nemoc, ztráta zaměstnání).“ 16

14

Srov. Financnivzdelavani [online], Dostupné na WWW:

. 15

Srov. tamtéž.

16


.

18

Při čerpání neúčelového hypotečního úvěru se úroky nedají odečíst z daní jako u účelového hypotečního úvěru.

2.1.2.2 Hypotéky dle způsobu financování

„Existují tři typy splácení úvěru. Anuitní se hodí pro lidi s pravidelnými příjmy. Progresivní pro mladé s nízkými příjmy na začátku kariéry. Degresivní pak pro lidi s vysokými příjmy na vrcholu kariéry.

Anuitní splácení umožní naplánovat rodinný rozpočet.

Hypoteční splátky v mnoha případech zatíží domácnostem rozpočet na dlouhou dobu dopředu. Při plánování příjmů a hlavně výdajů je tedy pro ně důležité přesně vědět, jak vysoká splátka hypotéky je čeká. Jistotu ohledně výše splátky po celou dobu fixace úrokové sazby lidem umožňuje anuitní způsob splácení. Vhodný je především pro lidi s pravidelnými příjmy.

Výhody anuitního splácení: -

klient zná výši splátky na několik let dopředu

-

výše splátek se po dobu fixace nemění

-

lze naplánovat rodinný rozpočet na několik let dopředu

Nevýhody anuitního splácení: -

mimořádné splátky či umoření dluhu pouze po ukončení fixace, jinak sankční poplatky

Progresivní splácení je především pro mladé.

Mladí lidé stojící na počátku kariéry jsou nejtypičtější skupinou, pro kterou by se mohl hodit progresivní způsob splácení. U tohoto typu splátek se výše splátky postupně zvyšuje. Klient si může zvolit svou první progresivní splátku, jejíž minimální výše je zhruba ve výši úroků. Poté má v prvním období odloženu splátku jistiny. S postupným zvyšováním progresivní splátky dochází i ke splácení jistiny.

19

Výhody progresivního splácení: -

na úvěr dosáhne klient s nižším příjmem

-

poskytnutá výše úvěru je vyšší, než v případě ostatních typů splácení

-

možnost snížení finančního zatížení v počátečním období splácení

-

možnost nastavení výše první splátky dle finančních možností klienta

Nevýhody progresivního splácení: -

nemusí se dostavit očekávané zvýšení příjmů

-

problémy se splácením v dalším období

-

prodlužuje dobu splatnosti hypotéky

-

klient zaplatí více na úrocích

-

vysoké zadlužení přetrvávající i několik let po zahájení splácení

Při tomto způsobu financování si dlužník musí uvědomit poměrně vysoké riziko spojené se zvyšováním finanční zátěže v budoucnu. Mladý člověk bez závazků má mnohem nižší výdaje, nežli člověk zajišťující rodinu. Další skryté riziko by se mohlo skrývat v možné budoucí inflaci, při které se zvedají ceny a s tím i úrokové sazby.

Degresivní splácení se hodí pro lidi na vrcholu kariéry.

Klient, který zvolí degresivní splácení, zatíží vysokými splátkami svůj rozpočet v počátečním období hypotéky. Později dochází k postupnému snižování splátek. Z tohoto důvodu se tento způsob hodí především pro lidi s vysokými příjmy stojící na vrcholu kariéry, kteří si nejsou jisti, zda je budou mít dostatečné i za několik let. Další skupinou, pro kterou je degresivní splácení vhodné, jsou mladí lidé, kteří plánují rodinu a počítají v budoucnosti s výpadkem jednoho příjmu.

Výhody degresivního splácení: -

díky rychlejšímu splácení klient zaplatí méně na úrocích

-

možnost soustředění vyššího finančního zatížení v počátečním období splácení s následným snížením na konci úvěrového vztahu

-

možnost nastavení výše první splátky dle finančních možností klienta

20

Nevýhody degresivního splácení: -

vysoká finanční zátěž, která následuje ihned po investici do bydlení

-

poskytnutá výše úvěru je nižší než v případě ostatních typů splácení“ 17

Tento způsob splácení má oproti progresivnímu způsobu výhodu v tom, že dlužník platí své nejvyšší splátky v době, kdy přesně zná svou finanční situaci.

Nejrozšířenější splácení hypotečních úvěrů je anuitním způsobem. O progresivní a degresivní splácení jeví zájemci jen minimální zájem. Proto je na našem trhu jen minimální nabídka těchto produktů a některé banky jiné způsoby než anuitní vůbec nenabízejí.

Příklady bank, ve kterých si klienti, podle své situace, mohou splátky upravit:

-

Komerční banka (Flexibilní hypotéka)

-

Raiffeisenbank (Variabilní hypotéka)

-

Česká spořitelna (Ideální hypotéka)

2.1.2.3 Hypotéky dle výše požadované zástavy

Hypoteční úvěry lze dále dělit podle maximální výše, kterou může klient získat. Tato výše je dána procentem z hodnoty zastavené nebo pořizované nemovitosti. -

u neúčelových úvěrů se tato výše pohybuje kolem 60 % ceny obvyklé zastavené nemovitosti

-

u účelových úvěrů na bydlení se klient může setkat s úvěry do výše 70, 80, 90, 100 nebo dokonce i výjimečně nad 100 procent

17

BUŘÍNSKÁ, B., Vybrat si způsob splácení hypotéky je prakticky nemožné, iDnes [online], Dostupné

na WWW: .

21

Čím vyšší je procento čerpání úvěru oproti zajištění, tím se bankovním domům, v případě platební neschopnosti dlužníka, zvyšuje riziko s budoucím prodejem nemovitosti. Při vyšším čerpání je nutno počítat i s vyššími úroky.

2.1.2.4 Hypotéky dle doby fixace

Fixace slouží jako garance stanoveného úroku na dané období (fixní období). Výše úroku se nemění a je stejná jako při uzavírání fixního období. Banka ví, kolik peněz od dlužníka dostane a dlužník ví, jakou splátku bude platit. Fixní období bývá nejčastěji jeden, tři, pět, deset, patnáct, dvacet, dvacet pět až třicet let dlouhé. Variabilní období - při této variantě se úroková sazba mění dle aktuální úrokové sazby České národní banky (ČNB). Variabilní úroková sazba se skládá z referenční úrokové sazby (PRIBOR) a marže stanovené ve smlouvě s danou bankou. Sazba PRIBOR vychází ze sazby, kterou stanoví ČNB ze základu 360 dní.18 Klienti banky mají v případě variabilní úrokové sazby garantovánu výši úrokové sazby jako aktuální PRIBOR + marže, kterou si přidává hypoteční banka. Cena marže se může lišit u jednotlivých bank a je vždy uvedená ve smlouvě. Krátkodobé fixní období (1-5 let) – vyplatí se dlužníkům, kteří počítají v brzké budoucnosti s větším obnosem peněz, kterými chtějí splatit část hypotéky. Na konci fixace mohou peníze splatit bezúplatně. Při mimořádné splátce mimo fixní období si banka účtuje sankční poplatek, který se může u jednotlivých bank velice lišit. Krátké období se také vyplatí, pokud předpokládáme pokles úrokových sazeb. Dlouhodobé fixní období (5-30 let) – pokud dlužník předpokládá, že ceny úrokových sazeb jsou nízké a nepočítá s mimořádným vkladem, je delší fixní období vhodná varianta. V tomto případě má jistotu pravidelné splátky na dlouhou dobu. Podle průzkumu Češi nejčastěji volí pětiletou, popř. tříletou fixaci.

18

Srov. mBank [online], Dostupné na WWW:
listek/mHypoteka.pdf>.

22

2.1.2.5 Hypotéky dle možnosti kombinace

Některé banky nabízí také hypoteční úvěry v kombinaci s jinými produkty. Jedná se především o kombinaci se stavebním spořením a životním pojištěním.

Kombinace hypotéky a životního pojištění Tato kombinace se životním pojištěním je jiný způsob splácení úvěru. Princip spočívá v tom, že místo klasického anuitního splácení platíme pouze úrok a zároveň pojistné do životního pojištění. Pro tyto účely se nejvíce používá klasické kapitálové pojištění, anebo modernější investiční životní pojištění. Po dokončení splácení se s naspořenými prostředky ze životního pojištění zaplatí hypotéka. Tyto peníze, namísto umořování jistiny úvěru, „pracovaly“ a zvyšovaly svou hodnotu v čase.19

Kapitálové životní pojištění nám garantuje určitou jistotu, že na konci doby splatnosti bude naspořena dostatečná částka na splacení hypotéky. Zato investiční životní pojištění tuto částku negarantuje. V této variantě můžeme dosáhnout vyššího zhodnocení z důvodu investování části peněz do rizikovějších produktů např. akcií, ale i nižšího v případě obratu trendu. Veškerá rizika jsou na klientovi, který musí případný rozdíl doplatit z vlastních prostředků.20

Při placení klasické hypotéky splácíme úroky a jistinu, kdežto u kombinace se životním pojištěním se úrok platí bance a jistina životní pojišťovně. Nutno podotknout, že kombinace s životním pojištěním je výhodná, pokud je zhodnocení prostředků životního pojištění vyšší než úroky placené na hypotéčním úvěru. Například na současných trzích je výnos velmi nejistý a výnosy nemusejí dosáhnout požadovaného zhodnocení, čímž se hypotéka prodraží. Na úrocích zaplatíme více, než dosáhneme z výnosů.

19

Srov. SYROVÝ, P., Financování vlastního bydlení, s. 94.

20

Srov. tamtéž, s. 95.

23

Kombinace hypotéky a stavebního spoření „Stavební spoření je dobře použitelné pro toho, kdo má hypotéku a kdo splácí. Stavební spoření se dá použít jako „pojistka“ pro případ růstu úrokových sazeb. Pokud má někdo hypoteční úvěr, je vhodné k němu uzavřít i stavební spoření. Ve spořící fázi se využívá solidního zhodnocení, které je vyšší, než jsou náklady na splácení hypotečního úvěru. A ve fázi úvěru je možnost čerpat úvěr ze stavebního spoření. Úvěr se využije v případě, že bude výhodný. Pokud by náhodou vyrostly úrokové sazby z hypotéky a hypotéka se tak stala drahou, je možné využít stavební spoření.“21

„Po 6 letech máme také možnost rozhodnout se, co budeme dělat dále. Jednou z možností je čerpat úvěr ze stavebního spoření a splatit tak větší část hypotečního úvěru. Úvěr ze stavebního spoření využijeme v případě, že to pro nás bude výhodné.

-

pokud bude hypotéka za 6 let drahá (dražší než přibližně 5%), použijeme úvěr ze stavebního spoření

-

pokud bude hypotéka levná (např. za 4% p.a.), nebudeme úvěr ze stavebního spoření používat a budeme dál splácet hypoteční úvěr.“ 22

21

SYROVÝ, P., Financování vlastního bydlení, s. 108.

22

Tamtéž, s. 110.

24

2.2

Stavební spoření

Ve většině rodin existuje alespoň jedno stavební spoření, někteří ho mají na svou osobu uzavřeno i vícekrát. Tento spořící nástroj střednědobého horizontu zažíval největší popularitu ke konci roku 2003, kdy se klienti „prali“ o uzavření smluv za ještě starých výhodnějších podmínek. Maximální státní podpora se poté snížila ze 4.500,- na 3.000,- Kč a smlouvy musely být uzavírány místo na 5 na 6 let. Maximální příspěvky státu se tak při standardní době splácení snížily z 22.500,- na 18.000,- Kč. Nicméně, vzhledem k faktu, že takto naspořené peníze se směly dále využívat jakýmkoli způsobem, tedy nebyly vázané k bydlení, poptávka po stavebním spoření zůstávala vysoká.23

„Stavební spořitelny mají jiné úvěrové zdroje. Přijímají vklady od účastníků a z nich půjčují úvěry na bydlení. Stavební spořitelna má levné úvěrové zdroje, protože účastníkům platí úrokovou sazbu z vkladů cca 2% p.a. Pro účastníky je to i tak zajímavý produkt, protože díky státní podpoře se efektivní úrok pohybuje kolem 4 % p.a.“24

„Podmínky hypoték se spíše odvíjejí od aktuální situace na finančním trhu a od ceny peněz. Úvěr ze stavebního spoření se naopak žadatel musí „zasloužit“. A to tím, že nejdřív dává svoje peníze stavební spořitelně, aby je mohla půjčit ostatním.“ 25

V dnešní době státních reforem a šetření státu kde se dá, se stavební spoření ukázalo jako oblast, ve které se dá spousta peněz ušetřit. Proto není jednoznačné, zdali se státní podpora v budoucnu nebude ještě více snižovat. Toto rozhodnutí vlády způsobilo snížení zájmu o tento produkt na úkor hypoték. Státní podpora je jednou z největších výhod stavebního spoření. Od roku 2011 stát účastníkovi stavebního spoření úročí jeho peníze úrokem 10% p.a. Maximálně však stát vyplatí 2.000,- Kč. Doba spoření zůstala na 6 let.

23

Srov. SKOLEK, T., Pečlivě vybírat se vyplatí, Osobní finance, 2007, roč. 5, č. 5, s. 29.

24


25

Tamtéž.

25

Ze stavebního spoření lze za určitých podmínek uvedených ve smlouvě čerpat dva druhy úvěrů, úvěr ze stavebního spoření a překlenovací úvěr.

„Naspořené prostředky a úvěry lze využít k řešení bytových potřeb různými způsoby, například pro:

-

koupi nemovitosti do vlastnictví

-

výstavbu nebo koupi stavby pro bydlení

-

získání stavebního pozemku

-

změnu, rekonstrukci a údržbu bytu či stavby pro bydlení

-

stavební úpravu nebytového prostoru na byt

-

úhradu závazků vyplývajících z pořízení bydlení“ 26

Následující graf 6 znázorňuje množství nově uzavřených smluv o stavebním spoření v letech 1997 - 2011.

2 500 000

2 000 000

1 500 000

1 000 000

500 000

0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Graf 6 – Smlouvy o stavebním spoření27 26

KB [online], Dostupné na WWW:
sporeni.shtml?ref=sklik-stavebnispor>. 27


.

26

Výhody a nevýhody stavebního spoření

Výhody: -

státní podpora

-

nízko úročené úvěry

-

úrok 2% osvobozený od daně

-

úroková sazba je po celou dobu splácení pevná

-

možnost sloučit více smluv v jedné rodině a díky tomu si zajistit příznivé podmínky poskytnutí a splácení v budoucích letech

Nevýhody: -

dá se použít pouze pro financování vlastního bydlení

-

pro připsání státní podpory se nesmí smlouva vypovědět dříve, než po šesti letech

-

při ukončení smlouvy dříve přicházíme o státní podporu, úroky z ní však zůstávají

-

spořit lze neomezeně dlouho, limit je pouze cílová částka

-

předčasné ukončení a překročení cílové částky mohou být spojeny se sankčními poplatky

2.2.1 Úvěr ze stavebního spoření Úvěr ze stavebního spoření je vhodný produkt na financování vlastního bydlení. Má poměrně nízké úročení a jeho velká výhoda je možnost kdykoliv ho splatit, nebo vložit vyšší splátku bez hrozby sankčních poplatků. Tento úvěr se poskytuje ze stavebního spoření a lze ho čerpat po splnění určitých podmínek stavební spořitelny. Výše úvěru se odvíjí od cílové částky uvedené ve smlouvě o stavebním spoření.

27

Aby vznikl nárok na úvěr, musí žadatel splňovat tyto podmínky pro přidělení cílové částky: -

minimální doba splácení musí být alespoň 24 měsíců

-

minimální uspořená částka, která se odvozuje z cílové částky, se obvykle stanovuje v rozmezí 40 až 50%

-

výše

hodnotícího

čísla

musí

dosáhnout

limitu

stavebního

spoření

spořitelnou28

Hodnotící číslo „Jedná se o specifický číselný ukazatel, pomocí něhož spořitelny určují výkonnost a spolehlivost klienta z hlediska nároku na úvěr, případně nároku na úrokové bonusy apod. Každá spořitelna má trochu odlišnou metodiku výpočtu tohoto ukazatele, ale v zásadě ho ovlivňuje doba, po kterou leží vklady na účtu, jejich výše, výše cílové částky a zvolená tarifní varianta. Úvěr můžeme dostat až po dosažení určité minimální hodnoty hodnotícího čísla. Například Stavební spořitelna České spořitelny konstruuje hodnotící číslo následovně:

bodové hodnocení = (UČ + SP + ÚF) / (0,004 x CČ) Uspořená částka (UČ) plus zálohy státní podpory evidované na účtu účastníka (SP) plus úrokový faktor (ÚF) se dělí čtyřmi promile z cílové částky (CČ). Výsledek se v tomto případě porovná s hodnotou 220, která je limitem splnění podmínky pro přidělení úvěru. Úrokový faktor (ÚF) představuje násobek všech úroků z vkladů i ze státní podpory připsaných na účet účastníka ke dni hodnocení. Hodnota tohoto násobku je uváděna ve sděleních vydaných pro klienty. Úroky, na které má účastník nárok ke dni hodnocení a jež nejsou dosud připsány na jeho účet, se pro stanovení bodového hodnocení posuzují jako úroky již připsané.“29

Výše úvěru se odvozuje od cílové částky, která je uvedena ve smlouvě o stavebním spoření. 28

Srov. BARTOŠ, J., aj., Stavební spoření na výsluní mezi finančními produkty, Osobní finance, 2007,

roč. 5, č. 12, s. 12. 29

SKOLEK, T., Pečlivě vybírat se vyplatí, Osobní finance, 2007, roč. 5, č. 5, s. 30.

28

Cílová částka Zahrnuje uspořenou částku, státní podporu a úvěr. Uspořená částka se rovná součtu přijatých vkladů, úroků z nich a úroků připsaných záloh státní podpory. Stanovuje se vždy v celých tisících a činí nejméně 20.000,- Kč. Horní hranice není omezena. Je podstatná pro budoucí úvěr. Někteří účastníci stavebního spoření se mylně domnívají, že na konci spoření dostanou cílovou částku, nebo že musí cílovou částku naspořit do uplynutí povinné doby spoření.30

Graf 7 nabízí přehled o průměrných cílových částkách u nově uzavřených smluv o stavebním spoření v letech 1997 – 2011.

400,0 350,0

(tis. Kč)

300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Graf 7 – Průměrná cílová částka31

Úroková sazba Úrokovou sazbu máme jistou už při podpisu smlouvy o stavebním spoření. Úroková sazba je známa dopředu a celou dobu splácení se nebude měnit. Závisí nejen na konkrétní stavební spořitelně, ale i na tarifu spoření. Máme často na výběr, mezi několika možnostmi.32 30

Srov. BARTOŠ, J., aj., Stavební spoření na výsluní mezi finančními produkty, Osobní finance, 2007,

roč. 5, č. 12, s. 12. 31


. 32

Srov. SYROVÝ, P., Financování vlastního bydlení, s. 24.

29

„Úroková sazba z vkladu souvisí s dalšími parametry smlouvy. Zejména s úrokovou sazbou úvěru. Tak se můžeme setkat s tím, že spořitelna nabídne:

-

nižší sazbu v době spoření a zároveň nižší sazbu z úvěru,

-

vyšší sazbu v době spoření a zároveň vyšší sazbu z úvěru“ 33

RPSN (roční procentní sazba nákladů) Toto číslo nám uvádí procentuelní podíl ze zapůjčené částky, s podílem všech poplatků s ní spojených, za rok. V dřívějších dobách se toto číslo klientům nesdělovalo a ti pak byli překvapeni rozdílem mezi úrokem ve smlouvě a skutečnými náklady. Od roku 2002 je zákonem ošetřené uvádět toto číslo u spotřebitelských úvěrů od 5.000,- do 1.880.000,-Kč. Uvádět se také nemusí u hypotečních úvěrů.

Doba splatnosti a splátka „Už v okamžiku podpisu smlouvy, je určena výše splátky případného úvěru. Výše splátky se určí jako procento z cílové částky.“34 Zatímco u hypoték si zvolíme dobu splatnosti, u stavebního spoření je to jinak. Podle toho jaké jsme zvolili, nám stavební spořitelna spočte splátku úvěru a určí tak jeho splatnost. Úvěr ze stavebního spoření je možné splatit i předčasně a to bez jakýchkoli sankcí. Samozřejmě také můžeme splácet úvěr rychleji, než jsme si sjednali ve smlouvě.35

Zajištění „U hypotéky jsme zvyklí, že úvěr zajišťuje vždy nemovitost. U stavebního spoření se úvěr zajišťuje třeba i ručiteli nebo se dokonce poskytuje bez zajištění. To platí u nižších úvěrů. Stavební spořitelny proti hypotékám mají tu výhodu, že znají platební historii dlužníků. Jestliže je někdo schopen spořit 6 let částku 1.600,- Kč měsíčně, proč by také nebyl schopen splácet částku 1.650,- Kč měsíčně?“ 36

33


34

Tamtéž, s. 25.

35

Srov. tamtéž.

36

Tamtéž, s. 26.

30

2.2.2 Překlenovací úvěr

Překlenovací úvěr (též meziúvěr) spořitelny nabízejí klientům, kteří potřebují čerpat cílovou částku a nesplňují zatím podmínky uvedené v kapitole 2.2.1. Tento úvěr se zcela liší od úvěru ze stavebního spoření. Klienti se často mylně domnívají, že se jedná o jeden a týž produkt. Dle mého názoru jsou za tyto omyly zodpovědní pracovníci spořitelny, kteří často klientovi přesně nevysvětlí princip překlenovacího úvěru. Tento fakt se mi potvrdil v nejedné spořitelně. Ke schválení meziúvěru nemusí mít klient nic naspořeno.

Před poskytnutím překlenovacího úvěru si klient musí zřídit nové stavební spoření, pokud se tak již nestalo dříve. Princip pak spočívá v tom, že si založí u stavební spořitelny smlouvu o překlenovacím úvěru, na kterou je mu vyplacena částka ve výši cílové částky stavebního spoření. Zároveň si spoří na stavebním spoření a čerpá výhod s ním spojené. Po celou dobu, než dosáhne všech podmínek uvedených v kapitole 2.2.1, platí pouze úroky z celé částky zapůjčené na překlenovacím úvěru, která až do splacení překlenovacího úvěru zůstává ve stejné výši. Klienti mají za to, že v měsíčních splátkách splácejí půjčené peníze, bohužel není tomu tak. Jestliže jsou splněny podmínky pro čerpání řádného úvěru a je na stavebním spoření naspořena dostatečná částka (40 - 50% z cílové částky), dojde k čerpání řádného úvěru a tímto úvěrem spolu s naspořenými prostředky se splatí celý překlenovací úvěr.

Čemu se ovšem klient nevyhne, je povinnost ručit od určité částky (například 400.000,- Kč) zástavním právem k nemovitosti. Možnosti ručení jsou nicméně u spořitelen benevolentnější a v mnoha případech se lze obejít bez ručení nemovitosti, za což ovšem zaplatíme podstatně vyšší úrokovou sazbou. Navíc stačí, aby minimální čistý příjem žadatele byl průměrně o několik tisíc nižší, než jaký je zapotřebí u hypotečních bank.37

37

Srov. SKOLEK, T., Pečlivě vybírat se vyplatí, Osobní finance, 2007, roč. 5, č. 5, s. 31.

31

Porovnání vývoje překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření znázorňuje graf 8.

množství (ks)

700 000 600 000 500 000 400 000

úvěry ze SS úvěry z PÚ

300 000 200 000 100 000

roky

19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11

0

Graf 8 – Vývoj úvěrů v letech 1997 – 201138

38


.

32

3 MODELOVÉ SITUACE

V této části vytvořím dva modelové příklady žadatelů, které použiji v žádosti o hypoteční úvěr a následně o překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Pokusím se tyto informace získat na co možná nejvíce pobočkách v Chomutově tak, aby se daly mezi sebou porovnat.

3.1 Modelové příklady

Příklad 1 Manželský pár se dvěma dětmi má zájem pořídit si rodinný dům v Chomutově, Jirkově nebo jejich okolí. Ceny nemovitostí se zde, z důvodu vyšší nezaměstnanosti v regionu, pohybují od 500.000,- Kč výše. Čím blíže k centru měst, tím cena roste. Tato rodina si vyhlídla dům v okrajové části Jirkova, který majitel prodává za 1.250.000,Kč. Oba pracují u větších společností v regionu a mají pracovní smlouvy na dobu neurčitou. Také zatím nemají žádné finanční závazky. Jejich společný čistý příjem je cca 30.000,- Kč/měsíc. Při žádosti o úvěr usilují, z důvodu nižších splátek, o 80 – 85% krytí nemovitosti, kterého chtějí dosáhnout vyšším odhadem nemovitosti, nebo zástavou bytu v osobním vlastnictví svých rodičů. Na sumu 1.250.000,- Kč si chtějí vzít překlenovací úvěr ze stavebního spoření nebo hypotéční úvěr. Z diskuzí na internetu se dočítají, že nejlépe vychází hypoteční úvěr s pětiletým fixem a dvacetiletou dobou splatnosti. V poptávaných pobočkách finančních institucí nemají žádný osobní účet, stavební spoření nebo jiný produkt a jsou tedy zcela neznámí klienti.

Tato suma by mohla stačit na koupi bytu do osobního vlastnictví v regionu s vyššími cenami nemovitostí.

33

Příklad 2 Petr žije v Chomutově u svých rodičů a stále se snižující ceny bytů ho přiměly přemýšlet a koupi bytu 3+1 do osobního vlastnictví.

Ceny se zde pohybují od

200.000,-Kč výše. Po chvilkovém hledání na internetu, u jedné z realitních společností, nachází byt 3+1 v osobním vlastnictví za 300.000,-Kč, který je přesně podle jeho představ. Zvažuje pouze, zda na financování použije hypoteční úvěr, nebo překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Je zcela bez závazků a jako zaměstnanec u místního soukromníka má pracovní smlouvu na dobu neurčitou. Jeho čistý příjem je 15.000,Kč/měsíc. Stejně jako rodina v příkladu 1, nemá žádné produkty u bankovních institucí, ve kterých bude žádat o půjčku.

3.2 Průzkum trhu Nejprve jsem provedl průzkum trhu ve městě Chomutov. Při něm bylo zjištěno, že zde má pobočku: •

Komerční banka (KB)

•

Československá Obchodní Banka (ČSOB)

•

UniCredit Bank Czech Republic

•

Fio banka

•

GE Money Bank

•

Raiffeisenbank

•

Česká spořitelna (ČS)

•

Raiffeisen Stavební Spořitelna

•

Poštovní Spořitelna

•

Českomoravská Stavební Spořitelna (ČMSS)

•

Wüstenrot

34

Před tím, než jsem se osobně vydal žádat o úvěr, mě zajímal vlastní názor předchozích žadatelů. Zda upřednostnili hypoteční úvěr před úvěry ze stavebního spoření, či překlenovací úvěr při financování domu nebo bytu a u jaké společnosti si úvěr vypůjčili. Vytvořil jsem proto dotazník (viz příloha) a rozdal ho mezi občany Chomutova. Na dotazník se mi dostalo 58 odpovědí. Srovnání výsledků je zachyceno v grafech 9, 10, 11.

11%

57%

43%

89%

hypotéka stavební spoření

hypotéka stavební spoření

Graf 9 – Volba úvěru - dům39

Graf 10 – Volba úvěru - byt40

Reiffeisenbank ČMSS Hypotéční banka Komerční banka Wüstenrot GE Money ČS

Graf 11 – Zvolené společnosti41 39


40


41


35

Po vyhodnocení dotazníku jsem od 2. 2. 2012, společně s kolegou, osobně navštěvoval jednotlivé pobočky bankovních domů a stavebních spořitelen. Záměrem bylo získat pro modelové situace příkladu 1 a 2 nabídky hypotečního úvěru nebo překlenovacího úvěru ze stavebního spoření. Osobně jsem žádal o úvěr pro příklad 1, kolega o příklad 2. Společně jsme pak hodnotili serióznost informací k danému produktu a ochotu poskytovat podrobnější informace poradců jednotlivých společností.

3.3 Hypoteční úvěry Získané nabídky bank k hypotečním úvěrům jsou znázorněny v tabulce 1. V této tabulce najdeme základní nabízený úrok, měsíční splátku a poplatky spojené s vedením a zřízení hypotečního úvěru.

Tab. 1 - Nabídky hypotečních úvěrů42 Název banky

výše úvěru (Kč)

zajištění splatnost (%) (roky)

fixace (roky)

zákl. úroková sazba

zákl. měsíční splátka

zpracová ní hypotéky

pojišť. nemo vitosti (m)

vedení hypo. účtu (m)

katastr a ověření

odhad

150

1400

4500

150

1400

4500

150

1400

4500

200

1400

5000

150

1400

4800

150

1400

5200

DŮM GE Money Bank

1 250 000

80

20

5

4,59

7 969,00

2900

KB

1 250 000

85

20

5

4,24

7 734,00

2900

170 170 170

ČSOB UniCredit Bank

1 250 000

85

20

5

4,14

7 667,00

5000 170

1 280 000

80

20

5

4,76

8 279,00

2500 170

Wüstenrot

1 250 000

85

20

5

4,39

7 834,00

10000 170

1 250 000

78

20

5

4,39

7 834,00

0

ČS

300 000

100

15

5

4,89

2 355,00

0

60

150

1400

3500

KB

300 000

85

15

5

4,29

2 263,00

2900

60

150

1400

3500

Wüstenrot

300 000

85

15

5

4,39

2278,00

8000

60

150

1400

3500

ČS BYT

42

Vlastní zpracování na základě zdroje: GE Money Bank, KB, ČSOB, UniCredit Bank, Wüstenrot, ČS.

36

Až do této chvíle byly nabídky hypotečních úvěrů podobné a snadno porovnatelné. Konkurence na trhu je však vysoká a proto banky lákají nové klienty na škálu výhod a slev. Tyto výhody snižují základní úrokovou sazbu, v některých případech až o 1,10 %, a jejich prolínání mezi sebou dělají úvěry těžce porovnatelné. Nejběžněji se jedná o slevu za osobní účet u dané banky s minimálním měsíčním vkladem a počtem transakcí, pojištění pro případ neschopnosti splácet, sleva bankéře, či používání kreditní karty. Zvýhodnění použití slev je znázorněno v tabulce 2. Jsou zde také vidět úrokové sazby s měsíční platbou, které nám banky nabídly k jednotlivým příkladům.

Tab. 2 - Slevy jednotlivých bank43 pojištění kreditní os. účet splácení karta

zákl. zákl. úrok úrok max. nabídka úroková měsíční nabídka sleva (%) měsíční (Kč) splátka sazba (%) (%) (Kč)


sleva bankéře

GE Money Bank

1 250 000

0,5

0,1

0,5

4,59

7 969,00

3,49

3,49

7 243,00

KB

1 250 000

0,3

0,1

0,1

4,24

7 734,00

3,74

4,04

7 601,00

ČSOB

1 250 000

0

0,1

0,15

4,14

7 667,00

3,89

3,89

7 503,00

UniCredit Bank

1 280 000

0

0,5

0,5

4,76

8 279,00

3,66

3,66

7 737,00

Wüstenrot

1 250 000

0

0

0

4,39

7 834,00

4,39

4,39

7 834,00

ČS

1 250 000

0,3

0,1

0,5

4,39

7 834,00

3,49

3,79

7 437,00

ČS

300 000

0,1

0,1

0,5

4,89

2 355,00

4,19

4,29

2 273,00

KB

300 000

0,1

0,1

0,1

4,29

2 263,00

3,99

4,09

2 233,00

Wüstenrot

300 000

0

0

0

4,39

2278

4,39

4,39

2 278,00

název banky

DŮM

0,1

BYT

slevy nám byly přímo nabídnuty k modelovým příkladům 1 a 2 slevy, které v nabídce nebyly, ale je možnost je získat maximálně dosažitelná sleva

43


37

Tabulka č. 3 popisuje veškeré náklady s hypotékou spojené.

Tab. 3 – Poplatky (hypotéky)44 Jednorázové náklady

odhad

zpracování hypotéky

katastr, ověř. podpisů

GE Money Bank

4500

2900

KB

4500

ČSOB UniCredit Bank

Měsíční poplatky nesplátkové

splátky

celkem

vedení úvěrového účtu

vedení běžného účtu

pojištění nemovitosti

pojištění schopnosti splácet

celkem

splátka

1400

8800

150

130

170

507

957

7243

2900

1400

8800

150

64

170

437

821

7601

4500

5000

1400

10900

150

90

170

414

824

7503

4500

2500

1400

8400

200

50

170

448

868

7737

Wüstenrot

4500

10000

1400

15900

150

0

170

400

720

7834

ČS

4500

0

1400

5900

150

30

170

466

816

7437

ČS

3500

0

1400

4900

150

30

60

111

451

2233

KB

3500

2900

1400

7800

150

64

60

105

379

2248

Wüstenrot

3500

8000

1400

12900

150

90

60

140

440

2278

název banky DŮM

BYT

Zpracované výsledky nabídek, se zahrnutím veškerých nákladů režijních a úrokových, jsem zpracoval do následujících grafů 12 a 13, s. 39. Vycházím z hodnot, že se úroková sazba po celou dobu trvání hypotéky nebude měnit.

44


38

GE money bank

238480

Česká spořitelna

201740

ČSOB

208660

Komerční banka

205840

UniCredit bank

216720

Wüstenrot

488320 534880 550720 574240 576880

188700 0

100000

630160 200000

300000

400000

500000

600000

700000

800000

900000

náklady ostatní celkem zaplacené úroky

Graf 12 – Vyhodnocení nabídek – hypotéky na dům45

Česká spořitelna

68080

Komerční banka

101940

76020

Wüstenrot

104640

92100

0

110040

50000

100000

náklady ostatní

150000

200000

250000

celkem zaplacené úroky

Graf 13 – Vyhodnocení nabídek – hypotéky na byt46

K příkladu 1 se jako nejvýhodnější jeví nabídka od GE Money Bank, ale má vyšší ostatní náklady než např. ČS. Nutno podotknout, že v nižších zaplacených úrocích se odráží vyšší procento získané slevy bankéře, kterou v dalším fixním období nemusíme získat. U nabídky ČS byla přislíbena, v případě doložení výhodnější nabídky od konkurenční společnosti, sleva bankéře až do výše 0,3% úrokového bodu. U příkladu 2 vychází nejlépe nabídka od České spořitelny.

45

Vlastní zpracování na základě zdroje: GE Money Bank, ČS, ČSOB, KB, UniCredit Bank, Wüstenrot.

46

Vlastní zpracování na základě zdroje: ČS, KB, Wüstenrot.

39

V současné době jsou úrokové sazby hypotečních úvěrů na velmi nízkých hodnotách a prostoru pro jejich další snižování již moc není. Mnohem pravděpodobnější je jejich růst, který může hypoteční úvěr výrazně prodražit. V následující tabulce 4 a grafu 14 namodeluji příklad, co se stane, když se úroková sazba zvedne od druhé fixace u modelu GE Money Bank na 1.250.000,- Kč.

Tab. 4 - Navýšení úrokové sazby47 úroková sazba od druhé do čtvrté fixace (%)

3,49

4

4,5

5

5,5

6

náklady ostatní (Kč)

238 480

238 480

238 480

238 480

238 480

238 480

zaplacené úroky (Kč)

488 320

534 503

580 685

627 771

675 749

724 610

úvěr přeplacen o (Kč)

726 800

772 983

819 165

866 251

914 229

963 090

úvěr přeplacen (%)

58,14%

61,84%

65,53%

69,30%

73,14%

77,05%

Náklady ostatní (Kč)

Zaplacené úroky (Kč)

1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 3,49

4

4,5

5

Úroková sazba

Graf 14 - Navýšení úrokové sazby48

47


48


40

5,5

6

3.4 Překlenovací úvěry a úvěry ze stavebního spoření Pro naši potřebu jsme dále zavítali do stavebních spořitelen žádat o překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Získaná nabídka je znázorněná v následné tabulce 5.

Tab. 5 - Nabídky spořitelen49 název spořitelny


doba spl. (M)

doba PÚ (roky)

úrok PÚ (%)

úrok SÚ (%)

RPSN (%)

splátka SÚ (Kč)

přeplacení půjčky (Kč)

přeplacení půjčky (%)

245

132

4,0

4,80

4,60

3 750

4 166

7 500

769 170

61,5

238

139

4,3

3,50

4,29

3 500

4 590

8 960

856 950

66,9

259

134

4

4,75

4,37

3 443

4 247

7 690

893 327

71,5

splátka PÚ (Kč/M) dospořování SS úroky PÚ

DŮM

ČS Modrá pyramida

1 250 000 1 280 000 1 250 000 1 250 000

300

172

4,09

5,00

4,34

2 544

4 263

7 500

1 028 334

82,3

Wüstenrot

1 250 000

289

188

5,5

3,70

6,38

2 388

5 725

8 750

-

-

ČMSS

300 000

247

132

4,2

4,80

4,9

900

1 050

1 800

199 871

66,6

ČS

300 000

318

186

4,4

4,75

5,39

618

1 122

1 740

304 166

101,4

Modrá pyramida

300 000

289

169

4,19

5,00

4,56

1 049

642

1 800

248 499

82,8

Reiffeisen SS

300 000

177

88

4,3

3,50

4,21

1 330

1 080

1 330

140 582

46,9

Wüstenrot

300 000

209

120

5,5

3,70

6,38

926

1 374

2 300

-

-

ČMSS Reiffeisen SS

BYT

Nejvyššími poplatky této půjčky jsou vstupní (fixní) náklady za uzavření smlouvy o stavebním spoření a překlenovacího úvěru. Dále již platíme pouze za vedení účtu stavebního spoření, překlenovacího a později řádného úvěru. V tabulce 6, s. 41 jsou znázorněny poplatky jednotlivých spořitelen.

49

Vlastní zpracování na základě zdroje: ČMSS, Reiffeisen SS, ČS, Modrá Pyramida SS, Wüstenrot.

41

Tab. 6 – Poplatky (SS, PÚ)50

název spořitelny

odhad

Jednorázové poplatky popl. za popl. za uzavření uzavření SS PÚ

Roční poplatky

Měsíční katastr a ověření

životní pojištění

vedení účtu PÚ

vedení účtu SÚ

vedení účtu SS

režie z půjčky (Kč)

režie z půjčky (%)

DŮM ČMSS

4 500

12 500

6 250

1 400

400

330

330

330

185 015

7,547

Reiffeisen SS

4 500

12 800

10 000

1 400

400

360

360

316

134 714

4,322

ČS

5 200

6 250

7 500

1 400

400

310

310

310

134 331

6,267

Modrá pyramida

4 500

10 000

10 000

1 400

400

300

300

300

157 730

6,923

Wüstenrot

4 800

12 500

11 250

1 400

400

240

240

240

153 260

4,719

ČMSS

4 000

3 000

1 500

1 400

110

330

330

330

47 080

8,255

ČS

4 000

1 500

3 000

1 400

110

310

310

310

57 420

4,322

Modrá pyramida

4 000

3 000

3 000

1 400

110

300

300

300

54 670

9,967

Reiffeisen SS

3 500

1 500

3 000

1 400

110

360

360

316

36 371

9,504

Wüstenrot

4 000

3 000

2 700

1 400

110

240

240

240

40 760

4,992

BYT

Výsledky těchto nabídek jsou velmi těžko porovnavatelé kvůli rozdílným dobám splácení. Z tohoto důvodu detailně rozeberu různé modelové situace ČMSS, která jako jediná poskytla dostatečně detailní podklady, viz tab. 7.

Tab. 7 – Nabídka ČMSS51 stavební spoření překlenovací úvěr úvěr ze stav. (měsíc) (měsíc) spoření (měsíc) výše úvěru název úvěru (Kč) doba (M) splátka Kč) doba (M) splátka Kč) doba (M) splátka Kč)

náklady celkem režijní

úrokové

přeplacení celkem (Kč) celkem (%)

ČMSS 30

1 250 000

192

1 900,0

191

4 375,0

165

6 620,0

193 900,0 1029149,0

1 223 049,0

97,80%

ČMSS 20

1 250 000

121

3 750,0

120

4 166,7

124

7 500,0

140 460,0

623126,0

763 586,0

61,10%

ČMSS 15

1 250 000

86

5 500,0

85

4 166,7

90

9 666,0

108 150,0

435360,1

543 510,1

43,50%

ČMSS 15

300 000

93

1 200,0

92

1 050,0

92

2 250,0

39 050,0

106664,0

145 714,0

48,60%

ČMSS 10

300 000

65

2 000,0

64

1 050,0

57

3 000,0

29 150,0

58619,0

87 769,0

29.3%

ČMSS 7

300 000

51

3 000,0

50

1 050,0

35

4 050,0

23 870,0

40231,0

64 101,0

21,40%

50

Vlastní zpracování na základě zdroje: ČMSS, Reiffeisen SS, ČS, Modrá Pyramida SS, Wüstenrot.

51

Vlastní zpracování na základě zdroje: ČMSS.

42

10000

9 666,70 Kč1200000 7 916,70 Kč

1000000

8000

6 275,00 Kč

800000

6000

2000

29,7

20,3

543 510 Kč

4000

763 586 Kč

600000

0

400000

Částka přeplacení [ Kč ]

1400000

1 223 049 Kč

Výše měsíční splátky [ Kč ]

12000

Přeplacení celkem splátka

200000 0

14,6

Doba splácení [ roky ]

Graf 15 – Porovnání nabídky pro 1.250.000,- Kč52

4500

160000 4 050 Kč

3500

120000

3 050 Kč 3000

100000 2500

2 250 Kč 80000

2000

500

64 101 Kč

1000

60000

87 769 Kč

1500

15,3

10,1

7,1

0

40000

Částka přeplacení [ Kč ]

140000

145 714 Kč

Výše měsíční splátky [ Kč ]

4000

20000 0

Doba splácení [ roky ]

Graf 16 – Porovnání nabídky pro 300.000,- Kč53

52


53


43

Přeplacení celkem splátka

Ze uvedených grafů 15 a 16, s. 43 lze vypozorovat, jak výše měsíční splátky výrazně zkracuje dobu splácení a snižuje přeplacenou částku. Vzhledem k tomu, že na spořicí účet mohu bez sankcí posílat libovolnou sumu, dodržím-li minimální měsíční vklad sjednaný ve smlouvě spořicího účtu stavebního spoření, vyplatí se mi uzavřít smlouvu na nejdelší dobu. Tímto se dostanu na nízkou měsíční splátku. Mohu-li si to dovolit, budu na spořicí účet posílat vyšší splátku, viz graf 15, s. 43, čímž zkrátím dobu úvěru a podstatně snížím přeplácenou částku. Zhorší-li se má rodinná situace a nebudu si moci dovolit tuto vysokou částku měsíčně platit, mohu se bez jakékoliv komunikace se spořitelnou, kdykoliv vrátit k minimální částce splácení. Poté co se má finanční situace znovu zlepší, mohu se vrátit k vyšším splátkám. Totéž plně platí u řádného úvěru ze stavebního spoření, ale neplatí u hypotečních úvěrů, kde jsou splátky pevně nastaveny.

3.5 Hypotéka nebo stavební spoření? Nyní se pokusím porovnat financování hypotékou, která mě z nabídek nejvíce zaujala s nejzajímavějším stavebním spořením. Jak je v tabulce 8 a na grafu 17, s. 45 vidět v prvním sloupci, je financování pomocí hypotečního úvěru České spořitelny a ve druhém sloupci přes stavební spoření (překlenovací úvěr) Českomoravské stavební spořitelny. Tab. 8 – Porovnání HÚ a SS (1.250.000,- Kč)54 Produkt

Hypotéka

Stavební spoření

Hypotéka

Společnost/roky

ČS / 20 let

ČMSS / 20 let

ČS navýšení o 1%

Režijní náklady

201 740 Kč

140 460 Kč

201 740 Kč

Úroky Přeplaceno celkem Procento přeplacení

534 916 Kč

623 126 Kč

627 972 Kč

736 656 Kč

763 586 Kč

829 712 Kč

58,93%

61,09%

66,38%

Měsíční splátka

54

7 437 Kč

120 měsíců 7917,- Kč




Vlastní zpracování na základě zdroje: ČS, ČMSS.

44

900 000 Kč 800 000 Kč 700 000 Kč 600 000 Kč 500 000 Kč

534 916 Kč

400 000 Kč

627 972 Kč 623 126 Kč

Úroky Režijní náklady

300 000 Kč 200 000 Kč 100 000 Kč

201 740 Kč

140 460 Kč

201 740 Kč

0 Kč ČS / 20 let

ČMSS / 20 let


Graf 17 – Porovnání HÚ a SS (1.250.000,- Kč)55

V prvním modelovém příkladu vychází financování prostřednictvím hypotéky o něco výhodněji. Navíc pokud by klient dostal (třeba na základě výhodnější nabídky jiné společnosti) ještě o nějakou tu desetinku nižší úrokovou sazbu za slevu bankéře, byla by hypotéka ještě výhodnější. Zde ovšem vstupuje do hry podstatná skutečnost, že tato modelová situace předpokládá, že úroková sazba hypotéky se po celou dobu jejího trvání nezmění. K těmto změnám ovšem dochází. Vzhledem k současným velmi nízkým úrokovým sazbám PRIBOR, se kterými úrokové sazby hypoték souvisí a předpokladu, že banka musí na poskytnuté hypotéce také profitovat, není příliš velký prostor pro jejich další pokles, zato prostor pro růst úrokové sazby PRIBOR a tím i úrokových sazeb hypotéky je poměrně značný. Pokud se pokusíme toto riziko aspoň částečně promítnout do našeho modelového příkladu a úrokovou sazbu po první fixaci zvedneme o 1%, což znázorňuje třetí sloupec grafu 17 vidíme, že hypotéka začíná být výrazně nevýhodná. Po zvážení tohoto rizika u hypotéky a již výše popsaných možnostech můžeme nastavovat výše splátek bez sankcí, podle možností a potřeb, a tím ještě méně úvěr přeplatit a zkrátit dobu splácení. V nepříznivé finanční situaci lze případně snížit splátky a odlehčit rodinnému rozpočtu. V současné době vychází stavební spoření jako rozumnější volba. Ve fázi překlenovacího úvěru je sice třeba počítat s rizikem, že úroková sazba je fixována na 5-6 let, ale délka splácení překlenovacího úvěru se dá rychlostí splácení zkrátit a úroková sazba následného řádného úvěru je již garantována.

55


45

O totéž se pokusím i u druhého příkladu s částkou 300.000,- Kč. K porovnání jsem si vybral nabídku hypotéky od České spořitelny a stavebního spoření (překlenovacího úvěr) od ČMSS.

Tab. 9 – Porovnání HÚ a SS (300.000,- Kč)56 Produkt

Hypotéka

Stavební spoření

Hypotéka

Společnost/roky

ČS / 15 let

ČMSS / 15 let


Režijní náklady Úroky Přeplaceno celkem Procento přeplacení

68 080 Kč

39 050 Kč

68 080 Kč

101 940 Kč

106 664 Kč

114 605 Kč

170 020 Kč

145 714 Kč

182 685 Kč

56,67%

Měsíční splátka

2 233 Kč

48,57%

60,90%

2 250 Kč

60 měsíců 2233,- Kč 120 měsíců 2339,- Kč

200 000 Kč 180 000 Kč 160 000 Kč 140 000 Kč 120 000 Kč

114 605 Kč

101 940 Kč

100 000 Kč

Úroky

106 664 Kč

Režijní náklady

80 000 Kč 60 000 Kč 40 000 Kč

68 080 Kč

68 080 Kč 39 050 Kč

20 000 Kč 0 Kč ČS / 15 let

ČMSS / 15 let


Graf 18 – Porovnání HÚ a SS (300.000,- Kč)57

V tomto modelovém příkladu, znázorněném v tab. 9 a grafu 18, je již situace zcela odlišná. Díky vyšším režijním nákladům na pořízení hypotéky dochází, i při předpokládané nízké úrokové sazbě po celou dobu splácení, k podstatně vyšším nákladům u hypotéky než u stavebního spoření. Proto bych při nižších částkách úvěru hypotéku v žádném případě nedoporučil.

56


57


46

ZÁVĚR Vytvoření této práce mi přineslo velkou osobní zkušenost s hypotečními úvěry, úvěry ze stavebního spoření a překlenovacími úvěry. Doporučuji každému žadateli, který nemá v této oblasti žádné zkušenosti, přečíst si minimálně tuto práci, nebo jinou podobného charakteru. Jak lze vyčíst ze statistik v teoretické části této práce, žadatelů o úvěr v České republice rok od roku přibývá. Osobně se mi při žádání o úvěr potvrdilo, že velká spousta žadatelů, nemá žádné zkušenosti s čerpáním půjčky a pevně věří všemu, co jim na pobočce řeknou. Setkal jsem se i s případem, kdy mi, zřejmě ne zcela proškolená, specialistka stavební spořitelny podávala informace, které se po prostudování smlouvy zcela lišily od skutečnosti. Je patrný i odlišný přístup k podávání korektních informací, když specialista zjistí, že o daném produktu víte byť jen základní informace. Získat podrobnější informace o nabízeném produktu nebylo vždy jednoduché. Poslední klíčový model pro tuto práci jsem získal po měsíci a pod „pohrůžkou“ přechodu k jiné společnosti. Při osobním jednání v bankovních institucích, byl patrný velký boj o klienta. Banky se předhánějí s výhodnějšími nabídkami a jsou ochotny i dále jednat o snížení úrokové sazby, pokud klient dostane nižší úrokovou sazbu u konkurenční společnosti. Bankovní specialisté disponují takzvanou slevou bankéře, která může odebrat až 0,5% z úrokové sazby. V jedné nejmenované bance jsem tuto nabídku dostal pouze proto, že se specialista „dobře vyspal“. Na otázku zda se nám bude úroková sazba zvyšovat po první fixaci, když úrokové sazby zůstanou stejné, nám pouze v jedné bance sdělili, že se zvýší o 0,7%. U ostatních bank nám garantovali stejnou úrokovou sazbu, jakou dostane nový klient. Otázka ale zůstává, jestli se specialista při přidělování nové úrokové sazby na další fixní období opět „dobře vyspí“. Lidé se naučili řídit rozhodování o solidnosti úvěru hodnotou RPSN. Při zpracování této práce jsem zjistil, že zvýšení hodnoty RPSN nemusí vždy znamenat horší podmínky úvěru. V tomto čísle jsou zahrnuty fixní poplatky za vedení účtu, zpracování smlouvy atd. Proto, když uvažujeme o vyšších splátkách z důvodu kratší doby splácení, RPSN se nám zvyšuje. Jinými slovy pomocí RPSN, lze zcela porovnat pouze úvěry se stejnou dobou splatnosti.

47

Žadatelé mohou nevědomky přicházet hlavně u vyšších překlenovacích úvěrů a následných úvěrů ze stavebního spoření o vysoké sumy svých peněz. Jak je patrno v praktické části, mnohdy stačí spořit jen o něco vyšší sumu než je minimální splátka a úspora na konci období se může vyšplhat k desítkám, mnohdy i stovkám tisíc. Novým žadatelům rozhodně doporučuji, provést si vlastní průzkum trhu před uzavřením smlouvy o úvěru. Jak je patrné v praktické části, nabídky se díky slevám jednotlivých společností mohou dosti lišit. Rozdíl pouhého jednoho procentního bodu, hlavně u první fixace, může v celkovém období ušetřit velký obnos peněz.

Určení, zda je hypoteční úvěr nebo stavební spoření výhodnější, je poměrně komplikované. V praktické části, (jak již bylo popsáno výše) je patrné, že při nižší čerpané částce úvěru vychází lépe varianta stavebního spoření. Při částce vyšší je situace složitější, protože je nutno počítat s více faktory, které rozhodnutí ovlivňují. V současné době se z důvodu nízkých úrokových sazeb, i při vyšších částkách úvěru, jeví jako výhodnější meziúvěr ze stavebního spoření. Tímto byl cíl práce splněn.

Přínosem této práce je poskytnutí návodu, jak postupovat a na co se soustředit při žádání o hypoteční úvěr, či úvěru ze stavebního spoření, orientace v jejich rozdílnostech a způsobu porovnávání jednotlivých nabídek. Dalším přínosem je praktická ukázka, jak využitím volnějších pravidel stavebního spoření ovlivňovat průběh splácení.

48

ANOTACE Příjmení a jméno autora:

Petr Kučera

Instituce:

Moravská vysoká škola Olomouc

Název práce v českém jazyce:

Bankovní

produkty

vhodné

pro

financování bydlení

Název práce v anglickém jazyce:

Bank Products that are Suitable for Financing the Living

Vedoucí práce:

Ing. Petr Bačík, Bc. Ph.D

Počet stran:

56

Počet příloh:

1

Rok obhajoby:

2012

Klíčová slova v českém jazyce:

Hypoteční úvěr, úroková sazba, stavební spoření, překlenovací úvěr, jistina, splátka

Klíčová slova v anglickém jazyce:

Mortgage credit, interest rate, buidling saving,

bridging

loan,

principalsum,

instalment

Anotace v češtině: Bakalářská práce je zaměřená především na problematiku s určením správné varianty úvěru při financování bydlení v České republice. Pokouší se odpovědět na otázku, zda je pro fyzickou osobu vhodnější použít stavební spoření nebo hypotéku. V práci jsou popsány základní principy produktů, jejich členění a možnosti kombinace. Praktická část ukazuje v modelových příkladech výpočet obou variant úvěrů a vzájemné posouzení.

49

Anotace v angličtině: This Babchelor thesis focuses on the issue of choosing the correct variant of the loan to finance the living in the Czech Republic. It tries to answer the question what is better for an idividual whether a building saving or a mortgage. This thesis describes the basic principles of the products, their structure and possible combination. The practical part shows in model examples the calculation of both loan variants and their consideration.

50

LITERATURA A PRAMENY

BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, a PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997. 142 s. ISBN 80-901486-5-4.

BARTOŠ, Jaroslav, aj. Stavební spoření na výsluní mezi finančními produkty. Osobní finance. Brno: Computer Press. ISSN 1213-7405. 2007, roč. 5, č. 12, s. 10-15.

SKOLEK, Tomáš. Pečlivě vybírat se vyplatí. Osobní finance. Brno: Computer Press. ISSN 1213-7405. 2007, roč. 5, č. 5, s. 28-32.

SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. zcela přepracované vyd. Praha: Grada Publishing, 2009. 144 s. ISBN 978-80-247-2388-4.

Zák. č. 190/2004 Sb., o dluhopisech.

51

INTERNETOVÉ ZDROJE

Finance [online]. 2011 [cit. 2011-11-12]. Abeceda hypoték. Dostupné na WWW:. Financnivzdelavani [online]. 2011 [cit. 2011-11-12]. Účelové hypotéční úvěry. Dostupné na WWW: . Financnivzdelavani [online]. 2011 [cit. 2011-11-12]. Neúčelové hypotéční úvěry. Dostupné na WWW: . Hypoteky-informace [online]. 2011 [cit. 2011-11-12]. Druhy hypoték. Dostupné na WWW: . iDnes [online]. 2011 [cit. 2011-11-12]. Vybrat si způsob splácení hypotéky je prakticky nemožné. Dostupné na WWW: . KB [online]. 2012 [cit. 2012-01-15]. Stavební spoření. Dostupné na WWW: . mBank [online]. 2012 [cit. 2012-02-27]. mHYPOTÉKA. Dostupné na WWW: . MMR [online]. 2012 [cit. 2012-02-27]. Hypotéční úvěry. Dostupné na WWW: . MMR [online]. 2012 [cit. 2012-02-27]. Hypotéční úvěry. Dostupné na WWW: .

52

MMR [online]. 2012 [cit. 2012-02-27]. Stavební spoření. Dostupné na WWW: .

53

SEZNAM GRAFŮ

Graf 1 - Poskytnuté hypoteční úvěry ……………………………………………… 11 Graf 2 - Výše jistiny hypotečních úvěrů …………………………………………... 11 Graf 3 - Podíl úmoru a úroku ve splátce …………………………………………... 12 Graf 4 - Podíl dluhu vůči splacené částce …………………………………………. 12 Graf 5 - Hypoteční úvěry v krajích ČR ………………………………………….… 15 Graf 6 - Smlouvy o stavebním spoření ………………………………………….… 26 Graf 7 - Průměrná cílová částka ………………………………………….……….. 29 Graf 8 - Vývoj úvěrů 1997 – 2011 …………………………………………... …… 32 Graf 9 - Volba úvěru – dům ………………………………………….……………. 35 Graf 10 - Volba úvěru – byt ………………………………………….……………. 35 Graf 11 - Zvolené společnosti ………………………………………….………….. 35 Graf 12 - Vyhodnocení nabídek - hypotéky na dům ………………………………. 39 Graf 13 - Vyhodnocení nabídek - hypotéky na byt ………………………………... 39 Graf 14 - Navýšení úrokové sazby ………………………………………………… 40 Graf 15 - Porovnání nabídky pro 1.250.000,- Kč …………………………………. 43 Graf 16 – Porovnání nabídky pro 300.000,- Kč …………………………………… 43 Graf 17 – Porovnání HÚ a SS (1.250.000,- Kč) …………………………………... 45 Graf 18 – Porovnání HÚ a SS (300.000,- Kč) ………………………………. ……. 46

54

SEZNAM TABULEK Tab. 1 - Nabídky hypotečních úvěrů ……………………………………………… 36 Tab. 2 - Slevy jednotlivých bank ………………………………………………….. 37 Tab. 3 - Poplatky (hypotéky) ……………………………………………………… 38 Tab. 4 - Navýšení úrokové sazby ………………………………………………….. 40 Tab. 5 - Nabídky spořitelen ……………………………………………………….. 41 Tab. 6 - Poplatky (SS, PÚ) ………………………………………………………… 42 Tab. 7 - Nabídka ČMSS …………………………………………………………… 42 Tab. 8 - Porovnání HÚ a SS (1.250.000,- Kč) ………………………………. ……. 44 Tab. 9 - Porovnání HÚ a SS (300.000,- Kč) ………………………………………. 46

55

PŘÍLOHA – Dotazník Dotazník Vážený/á, tento dotazník bude použit jako podklad pro zpracování bakalářské práce, která zkoumá možnosti financování vlastního bydlení. Dotazník je zcela dobrovolný. Pokud budete ochotný/á odpovídat, zakřížkujte nebo popište příslušnou odpověď. Děkuji za Váš čas.

1. Věk:

let

2. Účel půjčky: 3. Výše půjčky: 4. Typ půjčky: stavební spoření

hypotéka

5. Kolik zbývá do splacení:

jiný (jaký):

let

6. Co Vás vedlo k výběru této varianty? vlastní uvážení

jiná možnost (jaká):

doporučení

7. Název institutu (banky, spořitelny): 8. Délka úvěru:

let ano

ne

9. Překlenovací úvěr (stav. spoření) 10. Délka první fixace (hypotéka):

let

11. Délka následné fixace (hypotéka):

let

12. Spokojenost s typem půjčky

Ano

spíše ano

nevím

13. Příjemné či nepříjemné zkušenosti s produktem:

56

spíše ne

ne

Bankovní produkty vhodné k financování bydlení. Bank Products that are Suitable for Financing the Living

Recommend Documents