BAB II TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI

R. 0288-Tugas Akhir

Mal dan Apartemen di Jakarta Pusat

BAB II TINJAUAN DAN LANDAS AN TEORI

II.1 Tinjauan Umum Pada tugas akhir ini, saya akan merancang sebuah proyek mixed use M al dan Apartemen yang sangat berkembang pada saat ini, dengan sasaran utamanya adalah masyarakat menengah ke atas. II.1.1 Arsitektur Definisi y Arsitektur adalah seni dan ilmu dalam merancang bangunan. Dalam arti yang lebih luas, arsitektur mencakup merancang dan membangun keseluruhan lingkungan binaan, mulai dari level makro, yaitu perencanaan kota, perancangan perkotaan, arsitektur lansekap, hingga ke level mikro yaitu desain bangunan, desain perabot dan desain produk. y Arsitektur adalah ilmu yang timbul dari ilmu-ilmu lainnya dan dilengkapi dengan proses belajar, dibantu dengan penilaian terhadap karya tersebut sebagai karya seni (Vitruvius) http://id.wikipedia.org/wiki/Arsitektur(02-03-2009 15:49)

Karya arsitektur menurut Vitruvius (M ata Kuliah Arsitektur Lingkungan, 2007) y Kegunaan (utility) M emiliki fungsi sebagai wadah berlangsungnya kegiatan manusia.

Binus University

Tinjauan dan Landasan Teori|

9

R. 0288-Tugas Akhir


y Kekokohan (firmness) M emenuhi aspek kuat dan kaku menahan beban vertikal dan horisontal. y Keindahan/estetika (beuty) Terkait aspek: keseimbangan (statis dan dinamis, selaras-kontras), proporsi, skala, ritme, aksentuasi, sequence, hirarki

Faktor kenyamanan (M ata kuliah Fisika Bangunan, 2007) y Kenyamanan psikis, berdasarkan perasaan masing-masing individu. y Kenyamanan fisik, terdiri dari : -

Kenyamanan ruang, berkaitan dengan antropometri tubuh manusia dan gerak tubuh manusia yang disesuaikan dengan fungsi ruangan.

-

Kenyamanan Visual, kuantitas dan kualitas penerangan yang sesuai dengan fungsi masing-masing ruang.

-

Kenyamanan termis (suhu), yaitu suatu kondisi dimana manusia tidak merasa terganggu dengan kondisi lingkungan termis di sekitarnya. (rentang temperatur udara 24°-28°C, kelembaban 40-60%, aliran udara 0-0,20 m/detik)

-

Kenyamanan audial/suara.

Arsitektur adalah ilmu yang berkaitan dengan ilmu-ilmu lainnya untuk merancang suatu bangunan, perencanaan kota, arsitektur lansekap dan suatu desain yang memerlukan suatu data, analisa dan konsep. Definisi arsitektur

Binus University


10

R. 0288-Tugas Akhir


yang akan dibahas selanjutnya berhubungan dengan merancang sebuah bangunan yang memikirkan faktor kenyamanan.

II.1.2 Mixed Use Definisi y Salah satu upaya pendekatan perancangan yang berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota (luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi tinggi) sehingga terjadi satu struktur yang kompleks dimana semua kegunaan dan fasilitas

saling berkaitan

dalam

kerangka

integrasi

yang

kuat

(dikembangkan dari M eyer, 1983). Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Endy M arlina y Suatu perancangan yang mewadahi lebih dari satu jenis fungsi, seperti hunian, komersial, industri, kantor dan sebuah lembaga dalam suatu gedung atau bangunan. http://id.wikipedia.org/wiki/mixed-use(02-03-2009 15:20)

Sejarah M ixed Use Dalam sejarah pembangunan perkotaan, penggabungan fungsi lahan sebagai perumahan, perbelanjaan, perkantoran, hiburan, hunian, budaya dalam satu wilayah sudah terjadi secara merata di permukiman manusia mulai dari desa kecil ke kota-kota besar, sebelum adanya jaman sejarah. Konsep mixed use sudah diterapkan di kota kuno, kota Yunani dan Cina yang dibatasi

Binus University


11

R. 0288-Tugas Akhir


oleh tembok pada abad pertengahan Eropa. Kota yang memiliki konsep mixed use dengan tujuan memperindah kota, yaitu London, Paris, Kairo dan Beijing. Bahkan asal mula terdapat banyaknya kota-kota baru di utara dan selatan Amerika dan Australia, jauh sebelum dikenalnya istilah otomotif, contoh utama adalah New York City, Toronto, Buenos Aires dan Sydney. Pada pertengahan abad ke 20, ditemukan bahwa penemuan dan perkembangan tren, turut merubah pola mixed use di perkotaan, seperti : -

M eningkatnya penggunaan mobil sebagai alat transportasi, menyebabkan pola pembangunan lebih horizontal, kepadatan rendah dan penggunaan lahan yang menyebar.

-

M engejar segi ekonomis, khususnya di Amerika Utara dan Eropa yang telah memberikan rumah yang besar untuk satu keluarga besar.

-

Pelaksanaan peraturan lahan dan undang-undang zona, terutama di Indonesia, yang walaupun ditujukan untuk membuat pengendalian dan pemisahan penggunaan tanah, pada dasarnya menjadi ilegal bila diberlakukan fungsi baru di daerah tersebut. Di banyak daerah yang baru di berbagai kota di seluruh dunia

bercirikan jumlah tingkat pertumbuhan rendah dan terdapat retail pada pusat perbelanjaan besar, serta eceran di pinggir jalan dalam jumlah tinggi. Kenyataannya adalah bahwa sebagian besar ruang kantor di Indonesia dan banyak ruang yang baru di kota-kota lain di dunia sekarang ditemukan kosong , kepadatan suburban rendah, kantor taman , kabupaten, dan koridor.

Binus University


12

R. 0288-Tugas Akhir


Walaupun pola ini terkenal pada abad 20, tapi model-model pembangunan yang ditawarkan selama abad baru adalah pendekatan pembangunan modern yang digabung dengan konsep mixed use. M eskipun ini baru digunakan dengan perkembangan yang belum dominan, banyak orang semakin tertarik untuk mengaplikasikannya. M ixed-Use Development Handbook. Dean Schwanke

M aksud y Efisiensi dan ekonomis dalam pengadaan infrastruktur dan utilitasnya. y Perbaikan sistem transportasi y M emberikan kerangka yang fleksibel untuk perancangan bangunan dan lingkungannya. y M engeliminisasi ruang-ruang mati, sehingga penggunaan lahan lebih efektif dan efisien, pelayanan kebutuhan lebih mudah, dan lingkungan menjadi lebih nyaman dihuni.

Ciri-ciri M ixed-Use y M ewadahi 3 fungsi uraban atau lebih y Terjadi integrasi dan sinergi fungsional y Terdapat ketergantungan

kebutuhan

antara masing-masing fungsi

bangunan yang memperkuat sinergi dan integrasi antar fungsi tersebut.

Binus University


13

R. 0288-Tugas Akhir


Pada perancangan M al dan Apartemen akan menggunakan sistem mixed use, yang menggabungkan fungsi hunian, hiburan, pusat perbelanjaan dalam satu gedung, dengan satu struktur yang disesuaikan dengan teknologi sekarang. Fasilitas dan berbagai fungsi tersebut, saling berkaitan satu sama lain untuk memenuhi kebutuhan masyarakat modern sekarang ini.

II.1.3 Mal Definisi y Tempat

yang

dijadikan

sebagai

pusat

untuk

berbelanja

baik

kebutuhan primer maupun sekunder serta rekreasi. Kamus Besar Bahasa Indonesia, Penerbit Balai Pustaka y Jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa bangunan tertutup dengan suhu yang diatur dan memiliki jalur untuk berjalan-jalan yang teratur sehingga berada di antara toko-toko kecil yang saling berhadapan http://id.wikipedia.org/wiki/mal(02-03-2009 14:54) y Suatu area pergerakan (linier) pada suatu area pusat bisnis kota (central city bussiness area) yang lebih diorientasikan bagi pejalan kaki; berbentuk

pedestrian

dengan

kombinasi

plaza dan

ruang-ruang

interaksional (Rubenstein, 1978). y Pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa department store besar sebagai daya tarik dari retail-retail kecil dan rumah makan dengan tipologi bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mal

Binus University


14

R. 0288-Tugas Akhir


atau pedestrian yang merupakan unsur utama dari sebuah shopping mall, dengan fungsi sebagai sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi terselenggaranya interaksi antara pengunjung dan pedagang (M aitland, 1987). y Sebagai kelompok kesatuan komersial yang dibangun pada sebuah lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimulai dan diatur menjadi sebuah unit operasi, yang berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut. Unit ini juga menyediakan parkir yang dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran total toko-toko. (Urband Land Institute, 1977). Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Endy M arlina

Sejarah M al Konsep mal sudah ada sejak abad pertengahan di Timur Tengah (Grand Bazaar Isfahan, abad ke 10) dan Eropa (The Burlington Arcade), yang merupakan lokasi pusat perdagangan tertutup yang terdiri dari kumpulan dari beberapa toko independen yang bernaung di bawah satu struktur. Konsep pembangunan mal ini diperkenalkan di Amerika Serikat tahun 1828 dengan dibangunnya The Arcade di daerah Providence, Rhode Island dan selanjutnya pembangunan

mal ini diikuti kota-kota besar

lainnya di berbagai

mancanegara pada akhir abad ke 19 dan awal abad 20. Pada pertengahan abad ke 20, keberadaan mal dianggap membawa sebuah dampak negatif (penuh sesak dan kotor) bagi kota-kota di Amerika

Binus University


15

R. 0288-Tugas Akhir


dan Eropa, maka pembangunan mal dilakukan di luar kota dan terbentuknya suatu mal baru, seperti suburb mall, super mall, giant mall, dan mega mall. Pada era 1970-an di Jakarta mulai dibangun pusat-pusat perbelanjaan, seperti aldiron plaza, pusat pertokoan senen dan pasar- pasar yang dikelola PD pasar jaya. Pusat perbelanjaan tersebut memanfaatkan seluruh lantai untuk penjualan, tanpa ada sesuatu yang lebih untuk dinikmati kecuali gang secukupnya. Pada pertengahan 1980-an, muncul gagasan baru dengan arsitek asing yang mulai masuk bersama modal luar negeri. Istilah plaza dan memperkenalkan konsep atrium, membuka lobang lantai hingga ke atap tembus cahaya alam dengan menyisakan sebagian ruang untuk berjalan. Konsep ini terus berkembang hingga akhir 1980-an dan permulaan 1990-an dengan konsep atrium yang lebih besar sehingga melapangkan visualisasi pengunjung. Pada awalnya pusat perbelanjaan atau mal memiliki fasilitas toko-toko dengan barang dagangan yang menarik,

food court dan area parkir dan

sekarang hal tersebut dianggap belum cukup untuk memenuhi kebutuhan, sehingga ditambah fasilitas hiburan (bioskop, video game center, panggung dengan disc jockey dan live music), tempat penitipan anak, serta mengemas suatu alam buatan atau taman terbuka ke dalam konsep interior, yang didorong oleh kurangnya lahan terbuka di dalam kota. Sekarang mal, plaza dan pudat perbelanjaan dijuluki dengan istilah one stop shopping. Untuk menarik minat pengunjung dan mencegah pengunjung dari rasa bosan, tim dari mal berupaya untuk menciptakan suasana yang menarik, unik dan lain

Binus University


16

R. 0288-Tugas Akhir


dari tempat yang biasa dikunjungi oleh para pengunjung mal dimulai dengan pemilihan konsep bangunan dan interior bangunan.

Bentuk M al M enurut M aithland (1987) terdapat tiga bentuk umum mal dengan keuntungan dan kerugian tersendiri, yaitu: y Open Mall (mal terbuka), adalah mal tanpa pelingkup. Keuntungan: Kesan luas dan perencanaan teknis yang mudah sehingga biaya lebih murah. Kerugian : Kendala climatic control (berpengaruh terhadap kenyamanan) dan kesan pewadahan kurang. y Enclosed Mall (mal tertutup), adalah mal dengan pelingkup. Keuntungan : Kenyamanan climatic control Kerugian

: Biaya mahal dan kesan kurang luas

y Integrated Mall (mal terpadu), adalah penggabungan mal terbuka dan tertutup, biasanya berupa mal tertutup dengan akhiran mal terbuka untuk mengantisipasi

keborosan

energi

untuk

climatic

control,

mengonsentrasikan daya tarik pengunjung pada mal tertutup serta mahalnya pembuatan dan perawatan mal tertutup.

Pola M al y Pola mal berprinsip linier.

Binus University


17

R. 0288-Tugas Akhir


y Berkoridor tunggal dengan lebar koridor standar antara 8-16 m. y Untuk memudahkan akses pengunjung, pintu masuk sebaiknya dapat dicapai dari segala arah. y Jarak

antarmagnet

antara

100-200

m

atau

sepanjang

masih

memungkinkan kenyamanan pejalan kaki. M agnet terletak diujungujungnya dengan menekankan hubungan horizontal. y Parkir kendaraan ditempatkan di sekeliling bangunan dengan akses mudah ke mal yang menghubungkan dengan magnet. y Pola grid pada mal akan mempermudah pengaturan modul untuk retailretail, sirkulasi, penempatan atrium, parkir dan sebagainya. y Besaran kolom pada mal rata-rata memiliki besar yang sama dari lantai I sampai lantai teratas.

Prinsip yang perlu ditekankan pada M al y Design Control Zone Yang dimaksud dengan control zone adalah bentuk zona yang terkontrol dari ruang internal, yakni ruang-ruang sewa, dalam arti zona tersebut dapat diperhatikan dengan membawa dampak positif timbal balik dengan ruang-ruang sewa di sekitarnya (melalui pola mal, perletakan magnet, pembatasan panjang dan lebar mal serta pembatasan tinggi bangunan). Control zone bertujuan untuk mencapai kontinuitas arus pengunjung melalui efek pingpong, sehingga semua ruang bernilai strategis sama, tidak terdapat daerah mati dan efektivitas komersial dapat tercapai.

Binus University


18

R. 0288-Tugas Akhir


y Tenant Mix Tenant mix adalah strategi pencampuran penyewa ruang (pedagang) dari berbagai jenis barang dagangan, yang sesuai dengan tuntutan kemudahan konsumen dalam bentuk one stop shopping untuk menghindari persaingan yang mematikan. y Design Criteria Pada penawaran ruang sewa shopping mall, perancangan dari masingmasing unit

sewa telah

ditentukan

sebelumnya kepada tenant,

menyangkut perwujudan fisik seperti ketentuan mengenai bahan, warna, desain interior, dan lain-lain yang mengutamakan kesatuan, bukan keseragaman. Berdasarkan prinsip perancangan dan karakter dasarnya maka strategi perancangan shopping mall adalah sistem pusat belanja dengan elemen utama mal berupa koridor tunggal bagi pejalan kaki yang menghubungkan/mengorganisasikan unit sewa pada tiap sisi dan karakter tertentu. Pada rancangan ini, fungsi utama shopping mall adalah mendayagunakan potensi sirkulasi pejalan kaki secara maksimal untuk mencapai efektivitas dengan menciptakan nilai atraktif dan kenyamanan mal.

Suhu Pada umunya ruang-ruang di dalam sebuah mal memiliki suhu antara 19°C25°C.

Binus University


19

R. 0288-Tugas Akhir


Kesimpulan M al adalah sebuah tempat pusat perbelanjaan tertutup dengan suhu ruangan yang diatur, bersifat linier, dilengkapi dengan tempat bermain dan memiliki koridor utama sebagai tempat sirkulasi dan ruang komunal terjadinya interaksi antara pembeli dan penjual. Strategi pembangunannya dengan memperhatikan jenis barang yang dijual, perletakan toko, fasilitas dan perletakan magnet yang dapat menarik pengunjung.

II.1.4 Apartemen y Rumah atau bangunan bertingkat terbagi atas beberapa tempat tinggal yang digunakan untuk masing-masing keluarga. Kamus Besar Bahasa Indonesia, Penerbit Balai Pustaka y Sebuah model tempat tinggal yang hanya mengambil sebagian kecil ruang dari suatu bangunan. http://id.wikipedia.org/wiki/apartemen(02-03-2009 15:02) y Bangunan yang memuat beberapa grup hunian, yang berupa rumah flat atau petak bertingkat yang diwujudkan untuk mengatasi masalah perumahan akibat kepadatan tingkat hunian dan keterbatasan lahan dengan harga yang terjangkau (disesuaikan dengan sasaran konsumen) di perkotaan. y Kumpulan hunian yang disusun vertikal, umumnya sebagai respon terhadap tingginya harga tanah. Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Endy M arlina

Binus University


20

R. 0288-Tugas Akhir


y Sebuah ruang atau sederetan ruangan yang didesain untuk hunian, yang sekurang-kurangnya terdapat satu kamar mandi, yang terpisah satu sama lain dan biasanya terdapat banyak jenis unit dalam satu gedung. Dictionary of Architecture and Construction, Cyril M . Harris

Prinsip Perancangan Apartemen Perancangan yang baik adalah perancangan bangunan yang mampu mengakomodasi kebutuhan penggunanya secara optimal, dalam arti sesuai dengan tuntutan pengguna bangunan dan memungkinkan pengguna bangunan untuk mengembangkan diri.

Kriteria Apartemen y Cenderung dibangun di lokasi strategis y Dilengkapi oleh fasum dan fasos yang didanai dari iuran bulanan penghuni y M emiliki ruang terbatas (luasan yang permanen) y Tata letak atau layout ruang tidak dapat diubah sesuka hati y Tidak memungkinkan untuk memiliki taman y Ada peraturan perhimpunan penghuni yang harus ditaati

Fasilitas Apartemen y Listrik (PLN dan genset) y Air

Binus University


21

R. 0288-Tugas Akhir


y Ruang bersama, seperti lobi, ruang serbaguna, dan bussiness center y Olahraga dan kebugaran, seperti kolam renang, pusat kebugaran, lapangan tenis, jogging track dan lapangan basket. y Taman, sebagai estetika dan ruang terbuka hijau yang memberi kesegaran.

Klasifikasi Apartemen y M enurut kepemilikannya, apartemen dibedakan menjadi apartemen sewa (bersifat sementara, membayar biaya pengelolaan maupun layanan apartemen), apartemen beli (bersifat menetap, pengelolaan apartemen dilakukan pemilik tetapi tetap membayar pelayanan apartemen yang mereka gunakan) berdasarkan dapat dibagi lagi menjadi apartemen milik bersama (cooperative) dan apartemen milik perseorangan (condominium). y M enurut ketinggian apartemen, apartemen dibagi menjadi beberapa kategori yaitu high rise (lebih dari 6 lantai), low rise (kurang dari 6 lantai), dan garden apartment (di bawah enam lantai, biasanya 2 atau 3 lantai dengan porsi lahan yang luas untuk taman). y M enurut kemewahan apartemen, apartemen dikelompokkan menjadi tipe sederhana, tipe menengah, tipe mewah dan tipe super mewah. y M enurut jumlah kamarnya, apartemen dibagai menjadi tipe efisien (ukuran 18 m2-45 m2), tipe satu ruang tidur (36 m2-54 m2), tipe dua ruang tidur (45 m2-90 m2), tipe tiga ruang tidur (54 m2-108 m2), tipe empat ruang tidur (100 m2- 135 m2).

Binus University


22

R. 0288-Tugas Akhir


y M enurut jumlah lantainya, apartemen diklasifikasikan menjadi apartemen simplex (satu unit terdiri dari satu lantai), apartemen duplex (satu unit terdiri dari dua lantai), apartemen triplex (satu unit terdiri dari tiga lantai).

Kesimpulan Apartemen adalah sebuah tempat hunian, yang didukung dengan fasilitasfasilitas penunjang untuk memenuhi kebutuhan penghuni dan disusun secara vertikal, sebagai tanggapan akan kurang dan mahalnya harga tanah di Jakarta.

Apartemen memiliki fungsi yang sama dengan sebuah rumah tinggal pada umumnya, sehingga apartemen yang baik harus memenuhi kriteria rumah sehat. Rumah Sehat Rumah sehat adalah tempat untuk berlindung atau bernaung dan tempat untuk beristirahat sehingga menumbuhkan kehidupan yang sempurna, baik fisik, rohani maupun sosial. http://www.scribd.com/doc/10554258/Nambah-Ilmu-Tentang-Rumah-Sehat (05-03-2009 13:20)

Syarat rumah sehat y M enurut Keputusan M enteri Kesehatan Republik Indonesia No. 829/M enkes/SK/VII/1999:

Binus University


23

R. 0288-Tugas Akhir

-


Lokasi,

tidak

terletak

pada

daerah

rawan

bencana,

lokasi

pertambangan dan tempat pembuangan sampah terakhir. -

Sarana dan Prasarana Lingkungan yang lengkap, seperti memiliki sarana bermain, sarana drainase, tersedia sumber air bersih, listrik, akses ke sarana umum dan pengolahan pembuangan kotoran manusia dan limbah rumah tangga, yang memenuhi persyaratan kesehatan.

y M enurut Pusat Pendidikan Tenaga Kesehatan Depkes RI tentang perumahan sehat adalah sebagai berikut: -

M emenuhi kebutuhan fisiologis, antara lain : 1. Pencahayaan, baik pencahayaan alami dan pencahayaan buatan. 2. Ventilasi (penghawaan alami dan buatan) 3. Konstruksi rumah yang kuat

-

M emenuhi kebutuhan psikologis, antara lain : 1. Cukup

aman

dan

nyaman

bagi masing-masing penghuni

(kepadatan penghuni) 2. WC dan kamar mandi harus ada dalam satu rumah -

M encegah penularan penyakit 1. Bebas dari serangga dan tikus 2. Pembuangan sampah harus dipisah menjadi sampah basah dan kering. 3. Pembuangan tinja diletakan jauh dari sumber air.

Binus University


24

R. 0288-Tugas Akhir


Prinsip dasar perencanaan rumah sehat yang berkesinambungan serta pembangunan berkelanjutan di iklim tropis, diantaranya adalah: y M enciptakan kawasan penghijauan di antara kawasan pembangunan sebagai paru-paru hijau y M enggunakan bahan bangunan alamiah (tidak tercampur bahan kimia berbahaya). Tabel 1 . Bahan bangunan yang tidak tercampur bahan kimia

y M enggunakan ventilasi alam untuk menyejukkan udara dalam bangunan y M enghindari kelembaban tanah yang naik ke dalam konstruksi bangunan y M enjamin bangunan yang direncanakan tidak mencemari lingkungan http://www.lmbunika.com/PDF/StandardI.pdf(05-03-2009 13:56)

II.1.5 Masyarakat Menengah Ke Atas M asyarakat menengah ke atas adalah golongan masyarakat yang mempunyai penghasilan lebih dari 4,5 juta rupiah serta tenaga kerja asing, sebagian besar adalah pekerja, yang biasanya lebih banyak menghabiskan waktu sehari-harinya di tempat kerja. (Panduan Perancangan Bangunan komersial, Endy M arlina & Studi Banding) Karakteristik y Cenderung individual

Binus University


25

R. 0288-Tugas Akhir


y M ementingkan efisiensi, baik waktu maupun biaya y Konsumerisme (budaya konsumsi yang besar untuk memenuhi sebuah ’gaya hidup’)

M enurut buku Panduan Perancangan

Bangunan Komersial,

tuntutan

masyarakat menengah ke atas, diantaranya : y Kemudahan akses, hal ini merupakan dampak dari karakter konsumen yang efisien. y Privasi tinggi, merupakan salah satu tuntutan konsumen yang pada umumnya merupakan golongan masyarakat pekerja. y Kenyamanan tinggi, mendukung tujuan penghuni apartemen untuk beristirahat setelah seharian bekerja, berbelanja dan refreshing. y Estetika bangunan, merupakan salah satu strategi aktualisasi diri pada golongan masyarakat menengah ke atas. y Keamanan tinggi, mendukung kelas ekonomi penghuni yang merupakan golongan ekonomi menengah ke atas. y Fasilitas yang lengkap, yang mendukung segala kegiatan yang dilakukan penghuni apartemen ataupun pengunjung di mal.

Perencanaan dan perancangan M al dan Apartemen ini diprioritaskan untuk kalangan menengah ke atas, yang sebagian besar pegawai yang memiliki penghasilan 4,5 juta ke atas dan turis asing, sehingga harus disesuaikan dengan desain bangunan, fasilitas penunjang yang lengkap.

Binus University


26

R. 0288-Tugas Akhir


II.1.6 Iklim Tropis Basah M al dan Apartemen ini berlokasi di daerah benhil, kecamatan Jakarta Pusat. Posisi Kota Jakarta terletak di bagian barat laut pulau Jawa, sehingga mempunyai iklim tropis basah, yang mempunyai karakteristik (M ata Kuliah Arsitektur Lingkungan, 2007), sebagai berikut: y Suhu udara rata-rata cukup tinggi (18°-35°C) y Variasi iklim kecil, perbedaan suhu maksimum dan minimum kecil y Radiasi matahari cukup tinggi, langit cenderung berawan y Kelembaban tinggi (di atas 60%) y Kecepatan angin relatif rendah y Curah hujan tinggi (1.500-5.000mm/th) y Habitat yang baik untuk perkembangbiakan flora dan fauna (banyak serangga)

Konsep Bangunan Tropis Basah y Pengurangan perolehan panas matahari ke bangunan (Orientasi bangunan utara-selatan) y Penghijauan ruang terbuka di luar bangunan y Organisasi ruang: ruang utama dan ruang servis y Rancangan atap (kisi-kisi) y Ventilasi silang y Rancangan dinding dan jendela untuk mengurangi panas matahari y M aterial bangunan

Binus University


27

R. 0288-Tugas Akhir


M al dan Apartemen ini harus disesuaikan dengan iklim tropis basah yang ada di Jakarta, dengan memanfaatkan potensi yang dimiliki (intensitas curah hujan yang tinggi dan sinar matahari yang berlimpah) dan meminimalisir kekurangannya dengan membuat ventilasi silang dan pengorganisasian ruangan yang tepat.

II.2 Tinjauan Khusus II.2.1 Hemat Energi Hemat energi adalah tindakan mengurangi jumlah penggunaan energi. Penghematan energi menurunkan konsumsi energi dan permintaan energi per kapita, sehingga dapat menutup meningkatnya kebutuhan energi akibat pertumbuhan populasi. Ada dua cara, mengaplikasikan hemat energi dalam suatu bangunan, yaitu dengan melakukan hemat listrik, hemat air dan pemilihan dan penggunaan material. 1. Hemat listrik Penghematan energi melalui rancangan bangunan mengarah pada penghematan

penggunaan

listrik,

baik

bagi pendinginan

udara,

penerangan buatan, maupun peralatan listrik lain. Dengan strategi perancangan tertentu, bangunan dapat memodifikasi iklim luar yang tidak nyaman menjadi iklim ruang yang nyaman tanpa banyak mengkonsumsi energi listrik. Kebutuhan energi per kapita dan nasional dapat ditekan jika secara nasional bangunan dirancang dengan konsep hemat energi.

Binus University


28

R. 0288-Tugas Akhir


Perancangan bangunan hemat energi listrik dapat dilakukan dengan dua cara, yaitu y

Perancangan Pasif Perancangan pasif merupakan cara penghematan energi melalui penghematan

energi

matahari

secara

pasif,

yaitu

tanpa

mengonversikan energi matahari menjadi energi listrik. Perancangan pasif dapat dilakukan dengan cara : - M emperbanyak ketersediaan lahan hijau dengan membatasi lahan yang terbangun, sehingga udara sekitar menjadi lebih sejuk dan dapat dijadikan daerah resapan. - Orientasi bangunan ke arah utara-selatan, untuk menghindari sinar matahari langsung mengenai bangunan.

Gambar 1 . Orientasi massa bangunan utara-selatan

- Desain rancang bangunan yang memperhatikan bukaan untuk memaksimalkan

sirkulasi

udara

dan

pencahayaan

alami.

Pengudaraan dan pencahayaan alami dapat dilakukan dengan membuat:

Binus University


29

R. 0288-Tugas Akhir


1. Jendela dalam ukuran besar dan jumlah banyak dan buatlah pagar yang terbuat dari tanaman rambat atau rooster (sejenis batu bata yang sisinya berlubang). Besar jendela untuk satu ruang dalam rumah tropis sebaiknya 15%-20% dari luas ruang, sehingga

dapat

menghemat

15%-75%

energi

listrik

(pembuatan bukaan disesuaikan pertimbangan iklim tropis basah). Gambar 2 . Jendela yang mendukung sirkulasi udara

2. Void dan ventilasi atap, plafond atau dengan alat bantu exhaust fan. Gambar 3. Bukaan pada sofi-sofi, mengalirkan udara dari ruang atap keluar

Binus University

Gambar 4. Exhaust Fan


30

R. 0288-Tugas Akhir


Gambar 5. Ventilasi pada plafond

3. Skylight Skylight adalah jendela atau bukaan di atas atap. Dengan adanya skylight cahaya bisa leluasa masuk dalam ruangan tanpa perlu membongkar tembok untuk membuat jendela. Teknik M embuat Skylight Teknik yang tepat untuk membuat skylight adalah bagaimana memasukkan cahaya matahari ke dalam ruangan, tanpa panas matahari ikut masuk. Yang harus diperhatikan adalah arah memasang skylight. Idealnya, skylight dipasang menghadap kearah utara dan selatan, sehingga ruangan bisa mendapat cahaya matahari dari pagi sampai sore tanpa membawa radiasi panas. Jangan memasang skylight yang menghadap ke atas, karena air hujan dapat masuk ke dalam ruangan. Hal yang paling tepat

adalah

membuat

skylight yang memiliki

kemiringan 2-3°, sehingga air hujan dapat mengalir tanpa masuk ke ruangan.

Binus University


31

R. 0288-Tugas Akhir


M aterial M aterial skylight tersedia dalam berbagai pilihan, ada yang terbuat dari kaca, akrilik, atau bahan mika, yang bentuknya mirip dengan genting. Dalam hal ini, kacalah yang memiliki daya tahan yang paling baik, cahaya bisa tembus masuk ke dalam ruangan. Bahan dari mika pun bisa menjadi pilihan, bentuknya mirip genting , sehingga tinggal dipasang mengikuti alurnya. Kelemahan jenis ini, debu mudah menempel di genting mika tersebut. Gambar 6 . Skylight

4. Penggunaan alat-alat elektronik, seperti - Bola Lampu hemat energi, yang dapat menghemat daya hingga 80% dari lampu biasa. - Pendingin ruang yang low voltage dan daya kompresornya (PK) yang disesuaikan dengan volume ruangan. Ruang seluas 2×3×3 m, hanya membutuhkan pendingin ruangan dengan daya 0,84 PK. Pendingin ruangan sebaiknya diletakkan sejauh mungkin dari bidang bukaan {luas ruang ×

Binus University


32

R. 0288-Tugas Akhir


(tinggi plafon/3) × 0,07}. Jumlah listrik yang dipakai 1,12 KW untuk AA dengan daya 1,5 PK. - Lemari pendingin diletakkan minimal 15 cm dari dinding. - M esin cuci jenis Eco Steam Washing Machine dapat mengurangi daya listrik hingga 21% dan pengurangan pemakaian air 35%. y

Perancangan Aktif Dalam rancangan aktif, energi matahari dikonversi/diubah menjadi energi listrik, kemudian energi listrik inilah yang digunakan memenuhi kebutuhan bangunan. Dalam perancangan secara aktif, secara simultan arsitek juga harus menerapkan strategi perancangan secara pasif. Tanpa penerapan strategi perancangan pasif, penggunaan energi dalam bangunan akan tetap tinggi apabila tingkat kenyamanan termal dan visual harus dicapai. Pemakaian panel sel surya merupakan salah satu perancangan aktif, yang memiliki keuntungan bebas polusi, hemat biaya listrik dan rendah perawatan, tetapi diperlukan biaya yang besar untuk mendapatkan kristal silsium murni. Sebuah atap seluas 100 m2 di daerah yang sedikit berawan pada penyinaran 8 jam, menerima sekitar 500 kWh setiap hari. Di daerah tropika basah, penyinaran matahari langsung dapat dimanfaatkan 2300 jam pertahun.

Binus University


33

R. 0288-Tugas Akhir

Mal dan Apartemen di Jakarta Pusat Gambar 7 . Sistem panel sel surya (P V)

Salah satu bangunan yang dianggap paling berhasil menerapkan teknik perancangan pasif dan aktif secara simultan dan sangat berhasil dalam mengeksploitasi penggunaan panel sel surya adalah bangunan paviliun Inggris (British Pavillion). Bangunan ini dirancang Nicholas Grimshaw & Partner. Paviliun ingris ini dibangun di Kompleks Expo 1992 di kota Seville, Spanyol, sebagai perwujudan hasil sayembara tahun 1989 yang dimenangi arsitek tersebut. Gambar 8 . British P avillion

2. Hemat Air M enurut data Badan Pengelolaan Lingkungan Hidup Daerah (BPLHD) DKI Jakarta, saat ini 53 persen konsumen air di Jakarta menggunakan air tanah, sedangkan 47 persen menggunakan air PAM . Dari 53 persen itu, sebagian besar konsumen rumah tangga, selebihnya perkantoran, apartemen, mal hingga industri. Dari hasil penelitian BPLHD, di Jakarta

Binus University


34

R. 0288-Tugas Akhir


terjadi penurunan air tanah dari tahun ke tahun. Cara mengatasi permasalahan krisis air tanah ini dapat dilakukan dengan membuat: -

Grass Block Grass Block dapat diaplikasikan untuk sirkulasi kendaraan maupun sirkulasi pejalan kaki. Penggunaan grass block ini sangat ramah lingkungan karena air hujan tetap dapat meresap ke dalam tanah tanpa hambatan, sehingga kapasitas air tanah tidak berkurang. Gambar 9 . P enggunaan Grass Block

-

Sumur Resapan Gambar 10 . Sumur Resapan

Binus University


35

R. 0288-Tugas Akhir

-


Pemanfaatan air hujan Dari talang air hujan, air dialirkan ke bak penampungan, yang bagian dalamnya terbagi menjadi dua, sehingga dapat digunakan untuk penyiraman tanaman. Gambar 11. Skema pengolahan air hujan

-

Penggunaan perangkat kamar mandi yang hemat air dapat dilakukan dengan penggunaan toilet dual flush, yang sistem pembilasannya terdiri atas dua pilihan 3 L dan 6L (dapat disesuaikan dengan kebutuhan) dan penggunaan shower, karena dapat menghemat air 1/3 daripada penggunaan bak mandi (menghemat 50% penggunaan air).

3. M aterial hemat energi Bahan bangunan mempengaruhi konsumsi energi di setiap bangunan. Pada saat didirikan 5-13% dan 87-95% energi yang dikonsumsi selama bangunan berjalan. Ciri-ciri material hemat energi: -

Renewable (terbarukan), biasanya merupakan material alami dan recyclable (dapat didaur ulang atau dapat dipakai kembali), contohnya kayu, batu bata, beton, baja, pecahan keramik dan alumunium.

Binus University


36

R. 0288-Tugas Akhir


Alumunium hasil daur ulang merupakan contoh material yang sangat signifikan tingkat penghematan energinya, mencapai 95% jika dibandingkan memproduksi alumunium baru. -

Produk lokal

-

Awet dan tahan lama Gambar 12. Contoh material yang dapat didaur ulang

Contoh bangunan hemat energi Grha Wonokoyo, S urabaya Lokasi

: Jl. Taman Bungkul 1-7, Surabaya

Arsitek

: Ir. Jimmy Priatman, M .Arch

L. Tanah/L. Bangunan : ± 1.870 m2/± 7.800 m2 Gambar 13 . P erspektif bangunan Grha Wonokoyo

Binus University

Gambar 14. penggunaan kaca-kaca besar


37

R. 0288-Tugas Akhir


Gedung perkantoran ini terdiri dari tiga massa, yaitu lobi gedung dua lantai, conference building 4 lantai dan 10 lantai gedung perkantoran (lantai teratas difungsikan sebagai aula). Bangunan ini memang diracang dengan prinsip hemat energi dalam hal pencahayaan dan pengudaraannya. Upayaupaya yang dilakukan adalah menggunakan teknologi penghawaan buatan, sistem mematikan AC secara otomatis, orientasi bangunan ke arah selatan, membuat plafon (lebih dari 3 m), bukaan (3,75 m) yang tinggi, penggunaan material lokal, penyesuaian iklim tropis basah (penggunaan teritisan untuk membatasi cahaya matahari yang panas dan menyilaukan) dan pembuatan jendela hidup.

Efisiensi penggunaan

AC di

gedung ini terbilang

mengagumkan, sebab dari total 7.836,67 m2, 2.515,59 m2-nya tidak menggunakan AC dan pemakaian listrik Grha Wonokoyo dapat ditekan menjadi 88 kWh/m2/tahun.

Dalam perencanaan dan perancangan M al dan Apartemen ini, akan memaksimalkan pembuatan bukaan yang lebar untuk sirkulasi udara dan pencahayaan alami, mengoptimalkan penggunaan lahan, memaksimalkan pengudaraan dan pencahayaan alami, penggunaan material lokal yang hemat energi, pembuatan biopori, sumur resapan dan pemanfaatan air hujan untuk mewujudkan sebuah bangunan yang hemat energi tanpa mengurangi tingkat kenyamanan bangunan.

Binus University


38

R. 0288-Tugas Akhir


II.2.2 Tapak Pemilihan lokasi di daerah Bendungan Hilir ini, dikarenakan letaknya yang strategis dekat dengan kawasan segitiga emas dan memiliki fasilitas penunjang yang lengkap, seperti kesehatan (Rumah Sakit Umum, Century Health Care, Sahid Sudirman M edical Center), perkantoran (Wisma Dharmala, Plaza Lippo, Plaza Central, Wisma GKBI dan Wisma Sudirman), gelanggang olahraga Bung Karno dan pendidikan (Universitas Atma Jaya). Kawasan segitiga emas ini juga merupakan kawasan khusus wisata kota Jakarta yang sedang dipersiapkan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, aktivitas komersial dengan pengembangan jalur pedestrian sebagai sirkulasi utama masyarakat dan wisatawan, dikenal memiliki tingkat aktivitas komersial yang tinggi dan dikelilingi oleh hotel-hotel berjaringan internasional dan kantorkantor kedutaan besar. Berdasarkan hasil riset pada koran Kompas, 7 Juni 2008 yang dilakukan PT. Agung Podomoro Group di sekitar kawasan segitiga emas, diketahui bahwa terdapat 380 ribu orang beraktivitas bisnis dalam usia produktif (17-35 tahun), dengan perincian umur 17-20 (6,58%), 21-25 (24,85%), 26-30 (33,8%) dan 31-35 (34,77%). Pekerja dari Jakarta dengan daerah berbanding 2:3. Lokasi tapak didukung dengan adanya sebuah pedestrian yang sangat nyaman selebar 3 m dan transportasi massal bus transjakarta (koridor I : KotaBlok M ) yang dapat meningkatkan dan memudahkan pencapaian masyarakat

Binus University


39

R. 0288-Tugas Akhir


ke lokasi tapak. Kedua hal tersebut adalah sebuah potensi yang dapat dikembangkan untuk mendukung proyek mixed-use M al dan Apartemen. Gambar 15. Siteplan

Data Tapak Luas Tapak

: 7.700 m2

KDB

: 60%

KLB

: 4,5

Jenis tanah

: Tanah rawa

Ketinggian maksimum

: 12 lantai termasuk podium

Banyaknya unit apartemen : 250 unit Fungsi asli tapak

: Kantor dan Perdagangan (pagi hari) & pasar malam (malam hari)

Binus University


40

R. 0288-Tugas Akhir


Fungsi masa depan

: Kantor dan perdagangan Gambar 16. Lokasi tapak

68 10 3 8 3

Gambar 17. Sistem utilitas dan penghijauan pada tapak

Keterangan

Binus University

P ohon

P anel jaringan telepon

Tiang Listrik

Saluran PAM


41

R. 0288-Tugas Akhir

Mal dan Apartemen di Jakarta Pusat Gambar 18. P eta Kontur tapak

Batasan Tapak: Utara

: Kali krukut (GSS 5 m), Wisma Sudirman & Wisma Dharmala

Selatan : Jalan Jenderal Sudirman, Plaza Sentral & Sampoerna Strategic Barat

: Jalan Bendungan Hilir, Pasar benhil & bank Resona Perdania

Timur : Wisma M etropolitan, Bank Commonwealth, Century Heath Care & Bank HSBC

Foto 1. Universitas Atma Jaya

Foto 3. P asar Bendungan Hilir

Binus University

Foto 2. Batas akhir tapak

Foto 4. Wisma Sudirman & Wisma Dharmala

Foto 5. Sampoerna Strategic


42

R. 0288-Tugas Akhir

Foto 6. Kali krukut


Foto 7. Bank Resona P erdania

Foto 8. Bangunan asli pada lokasi tapak

Bangunan yang sekarang berdiri pada lokasi tapak adalah Wisma Benhil dan Ruko. Wisma Benhil dibangun pada tahun 1983 dan diresmikan pak Sudomo ini, terdiri dari 10 lantai, lantai 1&2 digunakan untuk perdagangan, sedangkan pada lantai 3-10 terdapat 48 perusahaan. Letak lapangan parkir wisma benhil ini terletak di samping yang berdekatan dengan kali krukut, dengan daya tampung maksimal 100 mobil dan 50 sepeda motor. Wisma benhil terkenal dengan toko buku, tempat fotocopi, print dan penjualan kamera, sedangkan pada ruko terkenal dengan penjualan barang-barang elektronik dan percetakannya. Kedua bangunan tersebut merupakan milik negara dan dapat digunakan dengan sistem sewa. Besar biaya sewanya berkisar antara 100 juta pertahun (2 lantai @40 & 80 m2) sampai 150 juta pertahun (2 lantai @60m2). Fungsi kantor dan perdagangan di lokasi tapak ini berlangsung dari hari Senin sampai Jumat pada pagi hingga sore hari, sedangkan pada malam hari daerah yang berdekatan dengan kali krukut tersebut berubah menjadi pasar malam. Aktivitas tersebut turut mempengaruhi tingkat kepadatan yang terjadi di sekitar lokasi tapak. Tingkat kepadatan pejalan kaki dan kendaraan bermotor sangat tinggi pada pedestrian sekitar lokasi tapak terjadi dari pagi hingga sore hari pada hari Senin

Binus University


43

R. 0288-Tugas Akhir


hingga Jumat dengan adanya aktivitas kantor, pasar dan perdagangan pada lokasi tapak maupun lingkungan sekitarnya. Kepadatan pada pedestrian dan lalu lintas pada hari M inggu pagi, cenderung lebih sepi dibandingkan hari biasa dengan intensitas mobil ≤40 buah/menit, motor ≤35 buah/menit, sehingga banyak orang melakukan olahraga lari pagi dan bersepeda ( intensitas 10 buah/jam) di jalur cepat jalan Jenderal Sudirman. Lokasi tapak termasuk dalam zona krisis air tanah dan zona banjir di wilayah kota Jakarta, yang terjadi setiap lima tahun sekali, dengan ketinggian 50 cm. Semua wilayah yang letaknya berdekatan dengan lokasi kali krukut termasuk jalan Jenderal Sudirman ikut terendam banjir lima tahunan, sehingga harus dicari jalan keluar yang tepat untuk mengantisipasi musibah banjir tersebut. Gambar 19. Kondisi kali krukut P ERMUKAAN KALI LEBIH DANGKAL (BANJIR ≥50 cm) P ERMUKAAN KALI LEBIH TINGGI (BANJIR ≤ 50 cm)

DAERAH YANG TERKENA BANJIR

II.2.3 Tinjauan Perkotaan Gambar 20. Letak Daerah Bendungan Hilir dalam kota Jakarta

Binus University


44

R. 0288-Tugas Akhir


Jalan Jenderal Sudirman, Jakarta Pusat, yang merupakan kawasan segitiga emas Jakarta (Central Bussiness District), pusat bisnis kota Jakarta. Kawasan ini memiliki aksesibilitas yang tinggi, mudah dijangkau dari segala arah mulai dari Kuningan, Kebayoran, M anggarai, Tebet, Grogol, Kota hingga ke daerah Cengkareng, yang merupakan tempat Bandara Soekarno Hatta, bandara internasional Jakarta berada. Aksesibilitas tersebut semakin tinggi dengan dibangunnya jalur busway koridor I. Jalan Jenderal Sudirman juga merupakan penghubung antara jalan Bundaran HI dengan putaran semanggi, untuk menuju Jalan Jenderal Gatot Subroto. Gambar 21. P eta kawasan segitiga emas & letak koridor busway Sarinah

Bundaran HI

Dukuh Atas Setiabudi Karet B endungan Hilir

Putaran

Di kawasan ssegitiga emas tersebut, banyak dilakukan pembangunan mal dan apartemen, seperti Plasa Semanggi, M al Ambassador, Grand Indonesia, Plaza Senayan, Apartemen Istana Sahid, Apartemen Casablanca, Bellagio Residence. M al dan Apartemen tersebut dapat dijadikan acuan dan juga pembanding untuk mengetahui jenis apartemen dan fasilitas yang harus

Binus University


45

R. 0288-Tugas Akhir


disediakan jika ingin membangun sebuah proyek mixed-use M al dan Apartemen di kawasan segitiga emas tersebut. Gambar 22. P erletakan Mal dan Apartemen di kawasan Segitiga Emas. Grand Indonesia

Apartemen Istana Sahid Lo kasi tapa k

Apartemen Casablanca

Plasa Semanggi Plasa Senayan

Bellagio Residence

Proyek mixed-use M al dan Apartemen tersebut direncanakan akan dibangun di wilayah bendungan hilir, yang di sepanjang jalannya terdapat pertokoan dengan berbagai macam jenis perdagangan, pasar, restoran, kantor dan permukiman penduduk, yang terdiri dari kos-kosan dan rumah penduduk yang terkesan kumuh, karena letaknya yang saling berhimpitan dan banyak kendaraan yang parkir di di sepanjang jalan bendungan hilir tersebut, sehingga membuat jarak pandang antar massa bangunan menjadi terhalang. Keadaan tersebut akan mempengaruhi bentuk massa bangunan, apakah diselaraskan dengan lingkungan sekitarnya atau bentuk massa bangunan yang membentuk ruang luar.

Binus University


46

R. 0288-Tugas Akhir

Mal dan Apartemen di Jakarta Pusat Gambar 23. Fungsi kawasan Bendungan Hilir

KET: Permukiman

Tapak

Mesjid Kantor & perdagangan

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam perancangan proyek M al dan Apartemen ini, diantaranya : y Bentuk tapak sudut, yang direspon dengan berbagai alternatif -

Desain bangunan yang khas, seperti yang terjadi pada: M C Swalayan Tapak bagian sudut dibuat sebagai jalur sirkulasi manusia untuk masuk ke dalam bangunan. Gambar 24. MC Swalayan yang dilengkapi restoran

Binus University


47

R. 0288-Tugas Akhir


Bank BRI M assa bangunan berbentuk segienam untuk merespon persimpangan jalan yang ada di bagian depan dan disesuaikan dengan bentuk tapak, serta untuk mengarahkan bukaan ke arah utara-selatan. Gambar 25. Bank BRI

-

The Green Park Taksim Istanbul Hotel berbintang ini merspon tapak sudutnya dengan meletakkan pintu masuk utama tepat dan meninggikan bagian bangunan pada daerah tersebut.

Gambar 26. The Green P ark Taksim Istanbul

Binus University


48

R. 0288-Tugas Akhir

-


Tapak sudut difungsikan sebagai lapangan parkir, seperti Bank Resona Perdania Tapak bagian sudur dibuat sebagai lapangan parkir mobil dan motor yang sangat luas. Gambar 27. Bank Resona P erdania

TEMP AT P ARKIR

y Tanggapan terhadap kompetitor, seperti pada bangunan Podomoro city terhadap M al Taman Anggrek Kompleks podomoro city mengarahkan orientasi bangunannya ke dalam tapak, tidak ke arah kompetitornya, karena memiliki sasaran market yang sama. Gambar 28. Podomoro City terhadap Mal Taman Anggrek

Arah pandang ke dalam kompleks

Binus University


49

R. 0288-Tugas Akhir


M al Taman Anggrek terhadap Plaza Slipi Jaya Bangunan Plaza Slipi Jaya dan M al Taman anggrek memiliki arah hadap yang sama, karena memiliki sasaran market yang berbeda. Gambar 29. Mal Taman Anggrek terhadap Plaza Slipi Jaya

y Tinggi bangunan sekitar tapak Tinggi bangunan di sekitar jalan Sudirman, memiliki skala umum yang disesuaikan dengan fungsi masing-masing bangunan.

Gambar 30. Tinggi bangunan yang khas di Jalan Jenderal Sudirman

Binus University


50

R. 0288-Tugas Akhir

Mal dan Apartemen di Jakarta Pusat Gambar 31. Grafik tinggi bangunan (skyline) di Jalan Sudirman

y Terdapat Landmark Pada Jalan Jenderal Sudirman ini terdapat landmark yang sudah dikenal oleh masyarakat luas, yaitu Gedung Wisma Dharmala, yang didesain dengan khas dan menarik. Foto 9. Wisma Dharmala Sakti pada Jalan Jenderal Sudirman

y Potensi yang dimiliki Dari sisi aksesibilitas, jalan jenderal Sudirman, jalur busway dan pedestrian yang nyaman dapat dijadikan sebagai potensi yang dimiliki oleh tapak, sedangkan dari sisi ruang terbuka, kali krukut merupakan potensi yang dapat dimanfaatkan.

Binus University


51

R. 0288-Tugas Akhir


Foto 10. Jalur busway dan pedestrian

3m

II.3 S tudi Banding Dalam memulai perencanaan dan perancangan ini, ada baiknya melihat dan menganalisa beberapa proyek yang sudah terbangun dari buku, internet maupun survey langsung ke lapangan, sehingga kita dapat mengamati fasilitas apa saja yang dibutuhkan penghuni maupun pengunjung M al dan Apartemen untuk menunjang kenyamanan penghuni dan pengunjung serta langkah-langkah yang dapat diterapkan untuk menarik minat konsumen dan mewujudkan bangunan M al dan Apartemen yang hemat energi, sehingga dapat bersaing dengan M al dan Apartemen yang sudah berdiri sebelumnya.

y Apartemen Apartemen M editerania Garden 2

Binus University


52

R. 0288-Tugas Akhir


Tabel 2. Apartemen Mediterania Garden 2

Fasilitas R.Ganti Pakaian pada kolam renang Toilet 1,15 × 2,15 2 Wastafel(3,3 m × 4 R.Bilas (@1,15×1,65 m 0,6 m) m)

Kolam Renang 20 × 40 m

Jogging Track (L=1,5 Koridor (L=2 m) m)

Tangga kebakaran L=120 cm

Denah Tower Helconia

Binus University

Sistem pengolahan limbah


53

R. 0288-Tugas Akhir


y Mal Grand Indonesia Tabel 3. Grand Indonesia

Peta lokasi beserta peta sirkulasi manusia dan kendaraan pada Grand Indonesia Shopping Town

Denah pembagian pertokoan, perkantoran, hotel dan apartemen dalam kawasan Grand Indonesia

INTERIOR Gaya Perkotaan Las Vegas

Gaya Paris

Gaya Oriental

Gaya Arsitektur Arab

Binus University


54

R. 0288-Tugas Akhir


Pertunjukan Air M ancur satu jam sekali

M all Ambassador

Tabel 4. Mal Ambassador

Denah Lantai UG-3

Binus University

Lebar koridor dalam 120 cm


55

R. 0288-Tugas Akhir

Binus University



56

R. 0288-Tugas Akhir

Binus University



57

R. 0288-Tugas Akhir

Binus University



58

R. 0288-Tugas Akhir

Binus University



59

R. 0288-Tugas Akhir

Binus University



60

R. 0288-Tugas Akhir

Binus University



61

R. 0288-Tugas Akhir

Binus University



62

R. 0288-Tugas Akhir

Binus University



63

R. 0288-Tugas Akhir

Binus University



64

R. 0288-Tugas Akhir


Mixed Use Bangunan mixed-use yang akan dijadikan studi banding adalah bangunan Poins Square yang mempunyai kesamaan fungsi dengan proyek M al dan Apartemen yang akan dibuat. Tabel 7. Mixed use building (Poins Square)

KETERANGAN Tampak

POINS SQUARE

Alamat Jl. R.A. Kartini no.1 Lebak Bulus Jakarta Selatan Luas Lahan 12.170 m2 Luas Bangunan Apartemen 36.982 m2 Luas lantai Mal 83.018 m2 Siteplan

Jumlah Tower Jumlah Lift Fasilitas Apartemen

Binus University

-

2 Tower: Tower A dan Tower B 3 lift dengan kapasitas 13 orang Kolam Renang Fitnes Laundry Sauna Tempat bermain anak Gazebo Taman


65

R. 0288-Tugas Akhir

Fasilitas Mal


-

Jogging track Sistem keamanan CCTV Restoran Elektronik Hypermart Giant Genset Eskalator Travelator ATM

Fasilitas Utilitas P ipa pembuangan air kotor

Kapasitas Parkir Tipe Unit

Jumlah Unit Harga Jual Unit Apartemen

Harga S ewa Retail

Binus University

Apartemen : 275 mobil Parkir Luar : 150 mobil M al 11 m2 Apartemen 2 - Tipe 2 BRA 81 m 2 - Tipe 2 BRB 92 m 2 - Tipe 3 BRA 108 m 2 - Tipe 3 BRB 108 m - Tipe 3 BRC 106 m2 2 - Tipe 3 BRD 126 m 2 - Tipe 3 BRE 127 m 2 - Tipe 3 BRF 132 m 2 - Tipe 3 BRG 133 m - Tipe 3 BRH 136 m2 Tower A 154 unit Tower B 196 unit - Tipe 2 BRA 938 juta- 1 M - Tipe 2 BRB 1,17 M - Tipe 3 BRA 1,366 M - Tipe 3 BRB 1,25-1,86 M - Tipe 3 BRC 1,44 M - Tipe 3 BRD 1,4-1,7 M - Tipe 3 BRE 1,48-1,637 M - Tipe 3 BRF 1,4-1,648 M - Tipe 3 BRH 1,57-1,74 M Harga jual tergantung tingkat dan arah hadap unit apartemen. Rp. 3.000.000 - 5.000.000/m2/tahun


66

R. 0288-Tugas Akhir

Harga Jual Retail Service Charge Jumlah Lantai

Target Kelebihan

Mal dan Apartemen di Jakarta Pusat Rp 40.000.000 - 75.000.000/m2 Rp. 60.500 /m2/bulan

-

Kekurangan

-

Apartemen 14 lantai M al 5 lantai Podium 1 lantai M asyarakat golongan menengah ke atas Letak strategis, berada di perempatan antara Pondok Indah, TB Simatupang, Lebak Bulus dan Pondok Pinang. Terdapat pusat perbelanjaan dan supermarket dalam satu kawasan. Letaknya dekat dengan terminal, yang memiliki tingkat kebisingan yang sangat tinggi. Unit Apartemen menghadap ke arah Timur dan Barat. Penerangan buatan dipakai di koridor harus tetap dinyalakan, karena cahaya matahari tidak dapat masuk ke bangunan.

Kesimpulan Studi Banding y Perbandingan jumlah parkir Apartemen → M otor = 7,6% dari jumlah unit apartemen •

Perbandingan luas sirkulasi + void pada mal adalah Luas Lantai Bruto M al Ambassador = 4.468 m2 Luas retail + Luas fasilitas penunjang = 2.443,75 m2 + 138 m2 = 2.581,25 m2 Sehingga didapat perbandingan luas sirkulasi+void pada mal =

•

Luasan retail adalah 2 Tipe kecil = 21 m , tipe sedang=

& tipe besar

=

Binus University


67

R. 0288-Tugas Akhir


•

Banyak kendaraan yang diparkir di antara kolom adalah 3 buah mobil

•

Besar sirkulasi dalam unit apartemen adalah Tabel 8. P erbandingan besar sirkulasi unit apartemen

Jenis Ruang

1 Kamar Tidur

R. Tidur 12 m2 Utama Kamar _ M andi Utama Kamar 3,6 m2 M andi R. Tidur _ anak Dapur & 7 m2 R. M akan R. 5 m2 Keluarga Balkon 2,5 m2 R. Tidur _ pembantu Kamar _ M andi Pembantu Luas 30,1 m2 Luas 35,5 m2 Unit Sirkulasi 15,2 % Rata-rata sirkulasi= •

2 Kamar Tidur

2 Kamar Tidur +

3 Kamar Tidur

8,88 m2

2 Kamar Tidur Corner 9,64 m2

11,68 m2

13,38 m2

_

_

1,94 m2

3,24 m2

1,94 m2

3,6 m2

3,24 m2

3,24 m2

5,25 m2

5,25 m2

5,25 m2

6,25 m2

6,76 m2

3,44 m2

2(5,25 m2) 2 = 10,5 m 2 8,58 m

10,4 m2

9,6 m2

7,5 m2

10,24 m2

2,5 m2 _

2,8 m2 _

2,5 m2 3 m2

4 m2 3,3 m2

_

_

3,75 m2

1,5 m2

35,22 m2 42 m2

38,65 m2 44 m2

42,3 m2 53 m2

57,98 m2 70,5 m2

16,1 %

12,2 %

20 %

17,8 %

M al dan Apartemen ini akan diprioritaskan untuk kalangan menengah, seperti M al Ambassador dan Apartemen M editerania Garden 2 sebagai salah satu penyesuaian terhadap luas lahan dan ketinggian maksimum yang telah ditetapkan.

Binus University


68

BAB II TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI

Recommend Documents