BAB I PENDAHULUAN
A.
Latar Belakang Rumah tinggal adalah salah satu kebutuhaan utama manusia dalam hidup. Tingginya pertumbuhan penduduk dan semakin sempitnya lahan perumahan menyebabkan harga unit rumah tinggal semakin hari semakin tinggi dan tidak mampu mengejar pendapatan perkapita dan tabungan masyarakat. Di beberapa kota besar seperti Jakarta, pertumbuhan nilai properti bisa mencapai 20% pertahun tahun. Keadaan ini menyebabkan konsumen perumahan semakin sulit untuk mendapatkan rumah tinggal yang diinginkannya secara tunai. Untuk memecahkan permasalahan tersebut, solusi terbaik adalah melalui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan fasilitas Pembiayaan Hunian Syariah (PHS). Pembiayaan Hunian Syariah, tidak hanya melayani pembelian rumah baru, tetapi juga memfasilitasi pembelian rumah yang telah berdiri (rumah bekas/second). Pemberian fasilitas ini bergantung pada keinginan, kebutuhan dan usulan pembiayaan nasabah kepada Bank dengan segala pertimbangannya. Dalam praktek perbankan syariah, PHS dikenal dengan menggunakan dua skema pembiayaan yakni dengan skema pembiayaan murabahah dan skema pembiayaan Musyarakah Mutanaqisah. Pada skema pembiayaan murabahah (jual beli dengan angsuran), Bank bersama dengan nasabah 1
secara bersama-sama mencari, menentukan, dan menawar unit rumah tinggal yang akan dibeli kepada pihak ketiga, Bank akan membayar harga pembelian tersebut dan selanjutnya akan dijual kepada nasabah dengan perjanjian keuntungan yang disepakati bersama. Angsuran bulanan akan diperhitungkan dari harga jual ditambah keuntungan yang disepakati, dibagi dengan bulan berjalan pembiayaan. Pada skema pembiayaan Musyarakah Mutanaqisah, prinsip dasar pembiayaan merupakan perpaduan 2 skema pembiayaan yakni Musyarakah dan ba‟i (jual beli) dimana Bank dan Nasabah bekerjasama melakukan pembelian aset properti untuk kemudian kepemilikan salah satu pihak akan dijual secara bertahap kepada mitranya. Namun dalam skema Musyarakah Mutanaqisah obyek yang dikerjasamakan (obyek Musyarakah) dapat pula disewakan (ijarah) kepada salah satu mitra Musyarakah. Bank Muammalat Indonesia dalam memberikan fasilitas pembiayaan Kepemilikan Hunian Syariah pada awalnya menggunakan fasilitas pembiayaan murabahah. Namun sejak tahun 2006, Bank Muammalat memperkenalkan skema baru yakni menggunakan skema pembiayaan AlMusyarakah Sirkatul Milk yang saat ini dikenal dengan Musyarakah Mutanaqisah. Pada pembiayaan Musyarakah Sirkatul Milk, Bank Muamalat Indonesia bertindak selaku Pihak KEDUA yang memberikan fasilitas mengadakan kerjasama usaha pembelian rumah tinggal dengan Nasabah selaku Pihak PERTAMA memberikan kontribusi modal dan resiko untung 2
dan ruginya yang akan dipikul bersama sesuai dengan porsi modal yang disepakati secara bersama-sama membeli tanah dan bangunan rumah yang selanjutnya menjadi objek dalam perjanjian tersebut dan disewa oleh Nasabah. Pembiayaan tersebut akan dituangkan dalam perjanjian notariil yakni akad perjanjian Musyarakah (kerjasama usaha) dan akad perjanjian Ijarah (Ijarah). Dari sisi perjanjian, antara kerjasama usaha (Musyarakah) dan Ijarah (sewa menyewa) adalah dua perbuatan hukum yang berbeda. Pada Musyarakah, pokok pembahasan utamanya adalah tentang penentuan bagi hasil, sedangkan dalam ijarah, pokok pembahasan utamanya adalah tentang penentuan nilai sewa. Dalam penentuan bagi hasil maupun penentuan nilai sewa tentunya akan melalui proses negosiasi yang kritis di antara para pihak. Pembahasan utama tersebut akan semakin rumit dan kompleks apabila dihadapkan pada kondisi dimana si penyewa obyek Musyarakah adalah salah satu mitra di dalam Musyarakah itu sendiri. Untuk memecahkan permasalahan tersebut, tentunya diperlukan suatu kajian mendalam mengenai bagaimana pelaksanaan dan bagaimana penentuan bagi hasil dari suatu usaha pembelian unit rumah tinggal yang dijalankan dengan skema pembiayaan Musyarakah dan disewakan kepada salah satu sirkah Musyarakah itu sendiri. Kajian tersebut tidak terlepas pula dari peraturan perundang-undangan yang memayungi kegiatan perbankan syariah. 3
Berdasarkan pemaparan di atas, diperlukan suatu kajian secara ilmiah berupa sebuah penelitian yuridis empiris tentang permasalahan prinsip bagi hasil dalam akad pembiayaan Musyarakah sirkatul milk. Oleh karena itu penulis meneliti memberi judul penelitian ini ANALISIS PRINSIP BAGI HASIL
DALAM
MUSYARAKAH
PEMBIAYAAN
SIRKATUL
MILK
HUNIAN DI
SYARIAH
BANK
AL-
MUAMMALAT
INDONESIA. B.
Rumusan Masalah. Dari
uraian
latar
belakang
tersebut
di
atas,
permasalahan-
permasalahan yang dapat dirumuskan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Bagaimanakan pelaksanaan pembiayaan Al-Musyarakah Sirkatul Milk? 2. Bagaimana perhitungan porsi bagi hasil pada perjanjian pembiayaan AlMusyarahak Sirkatul Milk? C. Tujuan Penelitian Tujuan dilakukanya penelitian ini oleh penulis adalah: 1.
Untuk mengetahui bagaimana pelaksanaan skema pembiayaan AlMusyarakah Sirkatul Milk.
2.
Untuk mengetahui bagaimana perhitungan porsi bagi hasil pada pembiayaan Al-Musyarahak Sirkatul Milk.
4
D. Manfaat Penelitian Manfaat penelitian ini adalah: 1. Manfaat Praktis: a.
Memberikan pemahaman dan sumbangan pemikiran yang kritis tentang hal-hal yang berkaitan dengan tataran normatif dan tataran praktis kepada masing-masing pihak tentang pembiayaan AlMusyarakah Sirkatul Milk.
b.
Memberikan pemahaman dan sumbangan pemikiran tentang halhal berkaitan dengan penghitungan bagi hasil pada pembiayaan AlMusyarakah Sirkatul Milk.
2. Manfaat Teoritis Memberikan sumbangan pemikiran kepada ilmu hukum pada umumnya dan ilmu hukum perbankan syariah pada khususnya. E. Keaslian Penelitian Di dalam melakukan suatu penelitian, hendaklah memiliki keaslian terhadap permasalahan yang dipilih dan analisa yang dituangkan ke dalam tulisan tersebut. Pemikiran yang dijabarkan dalam tulisan ilmiah yang disusun secara sistematis, bukanlah merupakan hasil karya peneliti lain (plagiat). Oleh karena itu, sebelum melakukan penelitian hendaklah terlebih dahulu menelusuri permasalahan yang akan di teliti pada sumber-sumber data penelitian yang telah dipublikasikan dan memiliki perlindungan hak 5
kekayaan intelektual seperti perpustakaan, internet, toko-toko buku, dan lain sebagainya. Berdasarkan hasil penelusuran penulis terhadap permasalahan yang di bahas dalam tesis ini, penulis menemukan beberapa Tulisan/Karya Ilmiah/thesis yang memiliki kemiripan topic pembahasan dengan thesis ini, yaitu: 1. Pembiayaan Musyarakah Mutanaqisah dalam Kredit Kepemilikan Rumah Syariah, yang ditulis oleh Poppi Oktaviani, Mahasiswa S2 Kenotariatan Universitas Indonesia. 1 2. Pembiayaan Musyarakah Mutanaqisah pada Investasi Pembangunan Pelabuhan, yang ditulis oleh Gusniarti, Mahasiswa S2 Kenotariatan Universitas Indonesia. 2 3. Perjanjian Pembiayaan Musyarakah-Ijarah pada Bank Muammalat Cabang Jambi, yang ditulis oleh Jean Andriani Jamil, Mahasiswa S2 Kenotariatan Universitas Indonesia.3 Namun demikian ada beberapa perbedaan titik tolak penelitian ini dengan penelitian sebelumnya yakni:
1
Dapat diunduh di website http://lontar.ui.ac.id/opac/themes/gs/detail.jsp?id=20226350 &lokasi=lokal, diunduh pada tanggal 20 juni 2013
2
Dapat diunduh di websitehttp://lontar.ui.ac.id/opac/themes/gs/detail.jsp?id=135940&lokasi =lokal, diunduh pada tanggal 20 juni 2013
3
Dapat diunduh di website http://lontar.ui.ac.id/opac/themes/gs/detail.jsp?id=131757&lokas i=lokal, diunduh pada tanggal 20 juni 2013
6
1. Penelitian sebelumnya meneliti mengenai pembiayaan Musyarakah Mutanaqisah dari sisi perjanjian, sedangkan dalam penelitian ini fokus pada perhitungan bagi hasil pada Pembiayaan Al-Musyarakah Sirkatul Milk dengan berpedoman pada sisi teori, landasan hukum dan perjanjian; 2. Penelitian sebelumnya meneliti tentang bagaimana cara menuangkan skema pembiayaan Musyarakah dan Ijarah secara khusus ke dalam akta pengikatan, sedangkan dalam penelitian ini, mengkaji tentang tinjauan hukum pelaksanaan pembiayaan Al-Musyarakah Sirkatul Milk dan perhitungan bagi hasil secara yuridis dan empiris dilengkapi dengan analisis mendalam tentang penghitungan dikaitkan dengan isi perjanjian dan aspek-aspek yuridis lainnya pada akad Musyarakah serta pemenuhan kewajiban sewa pada akad Ijarah dalam pembiayaan Al-Musyarakah Sirkatul Milk. 3. Penelitian sebelumnya tidak membahas mengenai analisis tentang perhitungan bagi hasil secara spesifik dan korelasi langsung maupun tidak langsung dari hasil sewa yang dijalankan terhadap mitra Musyarakah yang juga penyewa obyek Musyarakah. Berdasarkan pemaparan di atas, penelitian sebelumnya akan dijadikan referensi dan sumber data sekunder pada penelitian ini sehingga hasil yang dicapai dalam penelitian ini akan lebih akurat.
7
