BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Kapitalisasi pendapatan merupakan satu dari tiga pendekatan yang digunakan untuk menilai properti, selain pendekatan perbandingan data pasar, dan pendekatan biaya. Kapitalisasi pendapatan menggunakan metoda, teknik, dan prosedur matematik untuk menganalisis kemampuan properti dalam menghasilkan pendapatan serta mengkonversikannya menjadi nilai bersih sekarang (Net Present Value/NPV) dengan tingkat diskonto tertentu (Appraisal Institute, 2008: 445, Fisher dan Martin, 1994: 143). Kapitalisasi pendapatan adalah pendekatan yang sesuai digunakan untuk menilai properti khususnya properti komersial, karena dibangun persepsi investor yang menginginkan optimalisasi imbal hasil investasinya. Kapitalisasi pendapatan mempunyai 2 (dua) metoda dengan karakteristik perhitungan yang berbeda, yaitu metoda kapitalisasi arus cash terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF) dan metoda kapitalisasi langsung (Appraisal Institute, 2008: 443, Fisher dan Martin, 1994: 143). Penerapan pendekatan kapitalisasi pendapatan oleh beberapa peneliti memiliki pandangan yang berbeda tentang penggunaan metoda DCF dan metoda kapitalisasi langsung. Metoda kapitalisasi langsung dalam prosesnya akan membandingkan pendapatan operasional bersih (Net Operating Income/NOI) tahun pertama dengan harga jual properti, sedangkan metoda kapitalisasi DCF
1
2
mempunyai tahapan-tahapan yang lebih rinci dalam proses perhitungannya (Appraisal Institute, 2008: 449). Sivitanidou dan Sivitanides (1999: 297-332) menggunakan metoda kapitalisasi langsung untuk meneliti tingkat kapitalisasi pendapatan properti komersial berupa perkantoran, gudang, apartemen, dan pertokoan. Penelitiannya menunjukkan bahwa terjadi perbedaan tingkat kapitalisasi pendapatan pada tiap jenis dan lokasi properti karena dipengaruhi oleh karakteristik properti yang bersifat tetap dan perubahan kondisi pasar properrti. Namun, pandangan berbeda dikemukakan oleh Accetta (1998: 372-374) menyarankan penggunaan metoda kapitalisasi DCF dengan tingkat komprehensif prosesnya yang lebih baik karena mempertimbangkan banyak faktor dalam penerapannya. Penerapan metoda kapitalisasi DCF mempertimbang kesesuaian atau kesebandingan pada motivasi pembelian, kondisi pasar, struktur modal investasi, kualitas sewa, dan tingkat risiko. Kabupaten Sleman merupakan wilayah yang paling diminati oleh pemukim baru yang ingin tinggal di Yogyakarta. Wilayah Kabupaten Sleman relatif lebih pesat perkembangannya dibandingkan kabupaten-kabupaten lain di wilayah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta. Faktor penunjang perkembangan ini adalah adanya beberapa universitas ternama, kondisi jalan baik, dan fasilitas lain seperti tersedianya sekolahan-sekolahan, pasar, rumah sakit, kompleks pertokoan, warung-warung, terminal, dan berbagai prasarana umum lain. Berbagai faktor itulah yang menjadikan Kabupaten Sleman sebagai objek menarik dan menjanjikan bagi investor di bidang properti.
3
Dampak adanya perkembangan yang pesat di wilayah Kabupaten Sleman, mengakibatkan semakin meningkatnya kebutuhan dasar akan perumahan atau tempat tinggal. Investor melihat kesempatan ini dengan berinvestasi pada sektor perumahan khususnya pada sektor perumahan mewah, yang memanfaatkan potensi keunggulan wilayah untuk menjadi daya tarik konsumen. Perumahan mewah saat ini bukan hanya menjadi gaya hidup tetapi sudah berubah menjadi alat investasi yang cukup menguntungkan. Menurut Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 2012, yang dimaksud rumah mewah adalah rumah komersial dengan harga jual lebih besar 4 (empat) kali harga jual rumah sederhana. Kriteria rumah sederhana adalah rumah umum yang dibangun di atas tanah dengan luas kavling antara 60 meter persegi sampai dengan 200 meter persegi dengan luas lantai bangunan paling sedikit 36 meter persegi dengan harga jual sesuai ketentuan pemerintah. Kabupaten Sleman bagian utara khususnya yang berada disekitar Jalan Kaliurang dan Jalan Palagan merupakan lokasi yang strategis dan menarik akan keindahan pemandangannya, sehingga banyak dibangun perumahan mewah yang setelah terbangun hanya ditinggal kosong oleh pemiliknya. Perumahan mewah ini dimanfaatkan oleh pemilik rumah untuk dijadikan investasi guna mendapatkan pendapatan yang salah satunya ialah dengan disewakan. Di Kabupaten Sleman banyak terdapat perumahan mewah khususnya di Jalan Kaliurang, Jalan Palagan, dan sekitarnya (Jalan Kalimantan dan Jalan Kapten Haryadi) karena lokasinya yang dekat dengan pusat kota, pusat
4
perbelanjaan, pusat pendidikan, dan berdekatan dengan fasilitas kesehatan, sehingga faktor inilah yang menyebabkan terdapat beberapa perumahan mewah yang disewakan di lokasi tersebut, diantaranya di Komplek Bale Agung, Bale Hinggil, Pondok Permai Kaliurang, Hyarta dan Pesona Merapi. Perumahan mewah tersebut dipilih sebagai sampel, karena dianggap mewakili populasi perumahan mewah di Kabupaten Sleman dilihat dari faktor lokasi yang terdapat di Jalan Kaliurang, Jalan Palagan, dan sekitarnya (Jalan Kalimantan dan Jalan Kapten Haryadi). Perumahan mewah yang terdapat di Komplek Bale Agung, Bale Hinggil, Pondok Permai Kaliurang, Hyarta dan Pesona Merapi, mempunyai pangsa pasar seperti pengusaha dan mahasiswa luar negeri yang mempunyai sumber dana yang besar. Faktor luas tanah, luas bangunan, lokasi serta umur bangunan menjadi acuan seorang penyewa dalam memilih rumah mewah yang diinginkannya. Perumahan mewah umumnya digunakan untuk tempat tinggal pribadi, tetapi ada beberapa rumah mewah yang disewakan sebagai rumah tinggal. Besarnya pendapatan dari rumah mewah yang disewakan, menggambarkan tingkat imbal balik pendapatan dari sejumlah nilai properti. Pola pendapatan ini disebut dengan tingkat kapitalisasi yang menunjukkan besarnya “persentase” antara pendapatan operasi bersih terhadap nilai properti. Tingkat kapitalisasi yang dihasilkan suatu properti yang semakin tinggi, menggambarkan kemampuan yang besar properti tersebut dalam menghasilkan pendapatan tahunan, demikian sebaliknya.
5
Pendekatan kapitalisasi pendapatan masih belum digunakan secara formal pada perhitungan pajak properti, walaupun Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 1 (3) atau PP No.46 Tahun 2000, tentang perubahan perhitungan pajak properti memberikan pilihan untuk menerapkannya. Peraturan ini bagi pemerintah menunjukkan betapa pentingnya penerapan pendekatan kapitalisasi pendapatan digunakan untuk menghitung ketepatan pada perhitungan pengenaan pajak properti khususnya di sektor perumahan mewah yang berdampak pada meningkatnya penerimaan pajak oleh pemerintah akan meningkat. Analisis tingkat kapitalisasi akan bermanfaat untuk menggambarkan tinggi atau rendahnya nilai suatu properti yang dapat disesuaikan dengan penyesuaian dari ketiga pendekatan yaitu pendekaan kapitalisasi pendapatan, pendekatan perbandingan data pasar, dan pendekatan biaya. Penyesuaian ini tergantung dari tujuan penilaian yang nantinya akan didapatkan nilai yang lebih mendekati dengan kondisi sesungguhnya dan dapat digunakan untuk kepentingan penetapan pajak serta investor yang mempunyai tujuan utama dari pembelian properti untuk memperoleh manfaat berupa pendapatan hasil sewa properti komersial yang digunakan sebagai investasi, akan sesuai jika proses penilaiannya menggunakan pendekatan kapitalisasi pendapatan dengan metoda kapitalisasi langsung (Kamiston, 2006: 7). Menurut Teate, dkk. (2009: 10), metoda kapitalisasi langsung biasanya digunakan untuk menilai properti dengan pendapatan tahunan yang stabil, dengan kata lain metoda kapitalisasi langsung sulit untuk diaplikasikan pada properti yang
6
mempunyai pendapatan tidak stabil. Kelebihan dari teknik penilaian dengan dasar metoda kapitalisasi langsung, yaitu: 1.
memberikan gambaran bagi investor tentang tingkat pengembalian yang akan diterima dari investasi properti tersebut;
2.
sederhana dan mudah dipahami serta diaplikasikan;
3.
menunjukkan pendapatan yang dapat diandalkan;
4.
penggunaan yang lebih mendalam. Beberapa kelebihan dari metoda kapitalisasi langsung tersebut, maka akan
sangat perlu menjadikannya sebagai acuan untuk melakukan analisis lebih dalam mengenai tingkat kapitalisasi, khususnya properti rumah mewah. Data pasar transaksi dan sewa rumah yang tersedia yaitu di Komplek Bale Agung, Bale Hinggil, Pondok Permai Kaliurang, Hyarta dan Pesona Merapi. 1.1.1 Rumusan masalah Berdasarkan latar belakang yang telah dijelaskan di atas, dapat ditarik suatu rumusan permasalahan. Rumusan masalah tersebut adalah belum adanya lembaga yang secara fokus meneliti tentang tingkat kapitalisasi dari investasi di Kabupaten Sleman, serta pengaruh faktor luas tanah, luas bangunan, lokasi, dan umur bangunan terhadap tingkat kapitalisasi pada perumahan mewah khususnya yang disewakan pada Komplek Bale Agung, Bale Hinggil, Pondok Permai Kaliurang, Hyarta dan Pesona Merapi. 1.1.2 Pertanyaan penelitian Penelitian ini mempunyai dua pertanyaan penelitian yang diajukan. Pertanyaan penelitian tersebut adalah.
7
1.
Berapa besarnya tingkat kapitalisasi rumah mewah di Kabupaten Sleman yang dapat menghasilkan nilai pasar wajar, khususnya perumahan yang berada pada Komplek Bale Agung, Bale Hinggil, Pondok Permai Kaliurang, Hyarta dan Pesona Merapi?
2.
Bagaimanakah pengaruh dan arah hubungan dari tiap faktor seperti: a.
luas tanah terhadap tingkat kapitalisasi, khususnya perumahan yang berada pada Komplek Bale Agung, Bale Hinggil, Pondok Permai Kaliurang, Hyarta dan Pesona Merapi?
b.
luas bangunan terhadap tingkat kapitalisasi, khususnya perumahan yang berada pada Komplek Bale Agung, Bale Hinggil, Pondok Permai Kaliurang, Hyarta dan Pesona Merapi?
c.
lokasi terhadap tingkat kapitalisasi, khususnya perumahan yang berada pada Komplek Bale Agung, Bale Hinggil, Pondok Permai Kaliurang, Hyarta dan Pesona Merapi?
d.
umur bangunan terhadap tingkat kapitalisasi, khususnya perumahan yang berada pada Komplek Bale Agung, Bale Hinggil, Pondok Permai Kaliurang, Hyarta dan Pesona Merapi?
1.2 Keaslian Penelitian Penelitian tentang analisis tingkat kapitalisasi secara umum telah banyak dilakukan, tetapi khusus pada properti berupa rumah mewah di Kabupaten Sleman belum banyak dilakukan. Adapun penelitian-penelitian yang terkait dengan penelitian ini adalah:
8
1. Teate, dkk. (2009) dalam penelitiannya tentang tingkat kapitalisasi properti di Kota Shelby, Tennessee dengan objek properti berupa perkantoran, industri, retail, hotel/motel, dan apartemen yang menunjukkan bahwa rata-rata tingkat kapitalisasi mengalami peningkatan selama satu tahun karena dipengaruhi oleh faktor bertambahnya jumlah real estate dan penurunan ekonomi secara umum; 2. An dan Deng (2009) melakukan penelitian yang bertujuan untuk menemukan model yang lebih akurat, yang menggambarkan antara tingkat kapitalisasi dan harapan pada tingkat pengembalian serta pertumbuhan sewa properti, sehingga dapat digunakan untuk memprediksi tingkat kapitalisasi di masa depan berdasarkan informasi tingkat pengembalian dan pertubuhan sewa masa lalu; 3. Frank (2013) dalam penelitiannya tentang tingkat kapitalisasi properti di Australia dengan objek properti berupa perkantoran, industri, dan retail. Hasil penelitiannya menunjukkan bahwa tingkat kapitalisasi pada sektor perkantoran mengalami kenaikan yang paling signifikan selama 3 (tiga) tahun terakhir dibandingkan dengan sektor industri dan retail, khususnya pada Desember 2007; 4. Arifin (2011) dalam penelitiannya tentang analisis tingkat kapitalisasi nilai properti perumahan di Kabupaten Klaten, ada beberapa faktor seperti: jarak ke pusat pemerintahan serta tempo sewa rumah berpengaruh negatif dan signifikan terhadap tingkat kapitalisasi nilai rumah, sedangkan faktor luas bangunan, serta fasilitas bangunan rumah berpengaruh postif dan signifikan terhadap tingkat kapitalisasi nilai rumah;
9
5. Supardi (2012) melakukan penelitian untuk mengembangkan suatu model penentuan tingkat kapitalisasi properti komersial berupa apartemen yang terdapat di Jakarta Pusat, Jakarta Barat, Jakarta Utara, dan Jakarta Selatan pada tahun 2009 yang membandingkan Rbaru dan Rrose. Penelitian ini juga menilai apartemen dengan pendekatan kapitalisasi pendapatan dan aplikasi SIG, sehingga didapatkan rata-rata NJOP bumi apartemen khususnya pada wilayah Jakarta Pusat dan Jakarta Selatan berbeda signifikan dengan yang dihasilkan oleh model penilaian lama (Direktorat Jenderal Pajak); Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan oleh Teate, dkk. (2009) yaitu terletak pada objek penelitian yang berupa perumahan mewah di Kabupaten Sleman. Penelitian yang dilakukan An dan Deng (2009) juga berbeda dengan
penelitian
yang
dilakukan
penulis
dengan
lebih
fokus
pada
mengaplikasikan model yang sudah ada untuk menghitung tingkat kapitalisasi. Perbedaan dengan penelitian yang dilakukan Frank (2013) terdapat pada lebih dalamnya penuls dalam meneliti objek properti berupa perumahan mewah dan menganalisis faktor-faktor yang memepengaruhi terhadap tingkat kapitalisasi perumahan mewah di Kabupaten Sleman pada tahun 2014. Perbedaan dengan penelitian yang dilakukan Supardi (2012) penulis adalah penggunaan data primer berupa penilaian pada data pasar properti dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar untuk mengetahui harga pasar wajar perumahan mewah sebagai dasar menghitung tingkat kapitalisasi. Penelitian penuls mempunyai sedikit kesamaan dengan penelitian yang dilakukan oleh Arifin (2011). Persamaan dalam hal ini adalah dalam menganalisis
10
faktor lokasi untuk mengetahui pengaruhnya terhadap tingkat kapitalisasi perumahan.
1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian 1.3.1 Tujuan penelitian Tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini dapat dirumuskan sebagai berikut: 1.
mengukur besarnya tingkat kapitalisasi rumah mewah di Kabupaten Sleman yang dapat menghasilkan nilai pasar wajar, khususnya perumahan yang berada pada Komplek Bale Agung, Bale Hinggil, Pondok Permai Kaliurang, Hyarta dan Pesona Merapi;
2.
mengidentifikasi pengaruh dan arah hubungan dari tiap faktor seperti: a.
luas tanah terhadap tingkat kapitalisasi, khususnya perumahan yang berada pada Komplek Bale Agung, Bale Hinggil, Pondok Permai Kaliurang, Hyarta dan Pesona Merapi;
b.
luas bangunan terhadap tingkat kapitalisasi, khususnya perumahan yang berada pada Komplek Bale Agung, Bale Hinggil, Pondok Permai Kaliurang, Hyarta dan Pesona Merapi;
c.
lokasi terhadap tingkat kapitalisasi, khususnya perumahan yang berada pada Komplek Bale Agung, Bale Hinggil, Pondok Permai Kaliurang, Hyarta dan Pesona Merapi;
d.
umur bangunan terhadap tingkat kapitalisasi, khususnya perumahan yang berada pada Komplek Bale Agung, Bale Hinggil, Pondok Permai Kaliurang, Hyarta dan Pesona Merapi.
11
1.3.2 Manfaat penelitian Manfaat yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah: 1.
bagi Pemerintah khususnya Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dapat menggunakan hasil penelitian sebagai informasi dalam penetapan pajak properti;
2.
bagi penyewa, investor, dan pemilik properti dapat menjadikan pertimbangan dalam menentukan keputusan bisnisnya;
3.
menambah referensi dibidang properti serta sebagai acuan untuk penelitian selanjutnya pada bidang yang sama atau terkait.
1.4 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan pada tesis ini akan disusun menjadi 4 (empat) bab yang meliputi: Bab I Pengantar, yang mencakup latar belakang penelitian, keaslian penelitian, tujuan dan manfaat penelitian serta sistematika penulisan. Bab II Tinjauan Pustaka dan Analisis, yang mencakup tinjauan pustaka, landasan teori, hipotesis serta alat analisis. Bab III Analisis Data, yang mencakup cara penelitian, perkembangan dan hubungan antarvariabel yang diamati, hasil analisis data, dan pembahasan. Bab IV Kesimpulan dan Saran, yang mencakup kesimpulan dan saran dari hasil penelitian.
