BUDAPESTI GAZDASÁGI FŐISKOLA KÜLKERESKEDELMI FŐISKOLAI KAR NEMZETKÖZI GAZDÁLKODÁS SZAK LEVELEZŐ TAGOZAT KÜLGAZDASÁGI VÁLLALKOZÁS SZAKIRÁNY
AZ INGATLANPIAC PÉNZÜGYI SZEMMEL
Készítette: Kocsis Erika
Budapest, 2009
Tartalomjegyzék 1.
Bevezetés................................................................................................................ 4
2.
Az ingatlanpiac értelmezése ................................................................................ 6 2.1
2.1.1
Ingatlan befektetők, befektetési alapok .............................................. 6
2.1.2
Ingatlanközvetítők .................................................................................. 8
2.1.3
Ingatlanüzemeltetők............................................................................... 9
2.1.4
Ingatlanhasznosítók............................................................................. 10
2.2
3.
Az ingatlanpiaci szereplők ............................................................................ 6
Ingatlanok csoportosítása........................................................................... 12
2.2.1
Lakóingatlanok...................................................................................... 12
2.2.2
Üzleti ingatlanok ................................................................................... 14
2.2.3
Ipari ingatlanok ..................................................................................... 16
Az ingatlanok pénzügyi befolyásoló tényezői .................................................. 18 3.1
Infláció............................................................................................................ 20
3.2
Kamatok......................................................................................................... 24
3.3
Tőkeáramlás ................................................................................................. 26
3.4
A munkahelyek száma ................................................................................ 29
3.5
Migráció ......................................................................................................... 30
3.6
Fejlesztési irányok........................................................................................ 31
3.7
Új építkezés .................................................................................................. 31
3.8
Ingatlanvásárlási stratégiák, időzítések.................................................... 32
3.9
Ingatlan finanszírozási formák ................................................................... 39
3.9.1
Jelzálog Hitel......................................................................................... 39
Az amerikai jelzálogpiaci válság kialakulása és hatása................................. 43
4.
3.9.2
Refinanszírozási lehetőségek ............................................................ 47
3.9.3
Ingatlanlízing......................................................................................... 48
Az ingatlanadó bevezetése -ill. széleskörűvé tételének lényege és
akadályozó tényezői .................................................................................................... 50 4.1
Az ingatlanadó szerepe............................................................................... 51
4.2
Az ingatlanadó előnyei ................................................................................ 51
4.3
Az ingatlanadó hátrányai ............................................................................ 52
4.4
A magyarországi gyakorlat ......................................................................... 53
4.5
A luxusadó..................................................................................................... 55
2
4.6
Az ingatlanok speciális volta ...................................................................... 58
4.7
Ingatlanok értékének meghatározása Magyarországon........................ 59
4.8
A megfelelő értékelési technika kiválasztása .......................................... 65
5.
Összegzés:............................................................................................................ 74
6.
Irodalomjegyzék: .................................................................................................. 77
Ábrajegyzék 1.-es táblázat: Beruházás megtérülésének kalkulációja........................................ 11 2. ábra: Az infláció hatása a nettó működési bevételre. ........................................ 22 3. ábra: Az infláció hatása a tőkésítési rátára. ........................................................ 23 4. ábra: A kamatráta hatása növekedése esetén. .................................................. 25 5. ábra: A kamatráta hatása csökkenése esetén.................................................... 26 6. ábra: Tőkebeáramlás hatása. ................................................................................ 27 7. ábra: A munkahelyek számának növekedése esetén. ...................................... 29 8. ábra: A munkahelyek számának csökkenése esetén........................................ 29 9. ábra: Bevándorlás esetén. ..................................................................................... 30 10. ábra: Elvándorlás esetén. .................................................................................... 30 11. ábra: Fejlesztés irányának hatása...................................................................... 31 12. ábra: Új építkezések hatása. ............................................................................... 32 13. ábra: Országos tényezők alakulása ................................................................... 37 14. ábra: Lokális tényezők alakulása........................................................................ 38 14. ábra: A külföldi érdekek megoszlása. ................................................................ 44 14. ábra: Nemfizetési arány az amerikai másodrendű jelzáloghiteleknél és a lakásárak alakulása ..................................................................................................... 45
3
1. Bevezetés Az ingatlanpiac az elmúlt években a befektetési szektor egyik legfelkapottabb, és a legsikeresebb szegmense volt. Mégpedig azért, mert hosszú távon emelkedett az ingatlanok értéke, megbízható befektetésként a kellő számokat hozott a befektetőknek. Az amerikai sub-prime hitelpiaci válság kialakulása nemcsak az amerikai ingatlan- és hitelpiacot, de az Egyesült Államok teljes gazdaságát megrázta, továbbgyűrűző hatásain keresztül pedig a világ valamennyi pénzügyi szegmensében éreztette hatását, recessziós hangulatot keltve a legtöbb nemzetgazdaságban. Kérdés, hogy ez a sokk mennyiben befolyásolja Európa egyre lassulóbb ütemben bővülő ingatlan piacát. A magyar piacon az ingatlanárak 7%-os esése realizálódott 2009. március végére és a készpénzes vevők kezdtek el vásárolni. „A piaci információk szerint márciusban már érzékelhető volt, hogy a forgalom, illetve a tranzakciók száma megugrik, az adásvételek azonban már alacsonyabb árakon köttettek meg. A készpénzes vásárlói réteg azonban nem tekinthető egy állandó, hosszú távon támaszt jelentő vevői körnek. Ők ugyanis a piaci mozgásokat a nagyobb erőforrásaikból kihasználva, csak átmeneti jelleggel generálhatnak felhajtóerőt. Piacra lépésük ezért a forgalom és a kereslet szempontjából egy egyszeri, maximum néhány hónapig elhúzódó, ideiglenes hatást jelent.” (Világgazdaság online [2009]) Dolgozatom célja az ingatlan piac bemutatása, értelmezése és ezen belül a pénzügyi
befolyásoló
tényezők
rendszerének
bemutatása,
az
aktuális
ingatlanpiaci trendek, ingatlan finanszírozási lehetőségek felvázolása, kitérve az amerikai válság jelzálogpiacra gyakorolt hatásának vizsgálatára, elemzésére. A tanulmányom három részre tagolódik, amelyben az alábbiak vizsgálódásom céljai: Az első részben sor kerül a különböző ingatlanokat bemutató elemzésére, amelynek keretében az ingatlanpiacon résztvevők szerepére és tevékenységére koncentrálok. Majd bemutatom, hogy az ingatlanokat hogyan lehet csoportosítani és a különböző piaci ingatlantípusok leírását, piaci helyzetét. Az ingatlanpiacot általában speciális jellemzőkkel bíró szegmensekre bontják, és ezeket elemzik egymástól elkülönülten:
4
Az ingatlanpiac szegmensei a lakóingatlanok (residential), az üzleti ingatlanok (commercial), és az ipari ingatlanok (industrial). A második részben az ingatlanpiaci értéket, árképzését folyamatosan befolyásoló hét fő tényező, az infláció, kamatok, tőkeáramlás, a munkahelyek számának alakulása, a migráció, a fejlesztési irányok és az új építkezések és ezek kombinációját részletezem, és megmutatom, hogy a nettó működési bevétel az ingatlan működtetésének eredményességét reprezentálja, valamint az árazás másik fontos tényezőjét a tőkésítési rátát. A harmadik részben a bevezetésre kerülő ingatlanadó szerepét, előnyét hátrányait, valamint a Magyarországon eddig bevezetésre került luxusadót és annak eltörlésének lényegét részletezem, ezek után pedig bemutatom, hogy ennek alapjául szolgáló lakásérték meghatározása kihívás elé állítja a központi adminisztrációt. Jelenleg nem áll rendelkezésre olyan adatbázis, amely alapján pontosan meghatározható lenne a lakások értéke, így a belőlük származó bevételek sem nyilvánvalóak. Az ingatlanpiac speciális jellege, az ingatlanok tartóssága, heterogenitása, a bérlakás piac hiánya nehezíti az értékelést. Dolgozatomban bemutatom a tömeges ingatlanértékelés (mass appraisal) módszereit,
az
értékelés
(de)centralizálásának
igényét,
szükségességét, valamint két külföldi ország tapasztalatait.
5
a
felülvizsgálat
2. Az ingatlanpiac értelmezése Ez a piac egy olyan szegmense a gazdaságnak, amelyre mindenki nagy figyelmet fordít. A saját emberi tulajdonlás miatt nem csak a befektetőket, de a mindennapi embert is érintheti a piac hullámai. A kereslet kínálat nagyban befolyásolja az ingatlanok eladási vagy vételi árát.
2.1 Az ingatlanpiaci szereplők 2.1.1 Ingatlan befektetők, befektetési alapok Minden befektetés lényege valamilyen mértékű tőke lekötése abból a célból, hogy meghatározott időtartam alatt profitot eredményezzen. A modern pénzügyi megközelítés szerint a befektetés, valamilyen jelenbeli pénz elcserélését jelenti valamilyen jövőbeli pénzre. A befektetés eredményét, a profitot a kezdeti tőkéhez viszonyítva %-os formában kifejezve, realizált hozamnak nevezzük. Befektetési alap tulajdonképpen nem más, mint egy jogi személyiséggel felruházott vagyontömeg, mely a befektetők pénzeit összegyűjtve, azokat kihasználva az így létrejött nagyobb tőkeméretet - költséghatékonyan és diverzifikáltan befekteti. A befektetésből eredő költségek, illetve hozamok az alap "tulajdonosai", vagyis a befektetési jegyek gazdái között tulajdoni arányuknak megfelelően vannak szétosztva.
A
befektetési
alapokat
választók
szerint
előnyei
lehet
a
méretgazdaságosság, kockázatmegosztás, szakértelem és a teljes körű információszolgáltatás, biztonság. A méretgazdaságosság vagy máshogy hívva a költséghatékonyság a relatív költségek csökkentése miatt jelentős hozamot lehet elérni. Magas szintű kockázatmegosztás tapasztalhatunk, minél több eszközből áll egy portfólió, ekkor a kockázat alacsonyabb. A hozzáférhetőség azt hordozza magában, hogy a befektetők rugalmasan tudnak venni, eladni. A szakértelmet az alap kezelője adja, olyan szakembereket alkalmaz, akik rálátnak a piaci folyamatokat és folyamatos megfigyelést folytatnak. Információkat a szakemberek nyújtanak közvetett módon, jelentések és tájékoztató anyagok elkészítésével. A biztonsága abban mutatkozik, hogy szigorú szabályozás védi, és szabályozott intézményrendszerben működhet az alapkezelő. (Portfolio.hu [2007])
6
A kizárólag névre szóló részvényekkel rendelkező részvénytársaság (illetve fióktelep) formájában működő alapkezelő társaság kezeli a rábízott, az alapba fektetett pénzt, dönt a portfólió egyes elemeinek kiválasztásáról. A törvény előírja, hogy az alapkezelőknek - a fiókteleptől eltekintve - minimum 100 millió forintos jegyzett tőkével kell rendelkezniük, illetve hogy a befektetési alapkezelésen kívül csak portfólió kezeléssel, önkéntes biztosítópénztárak, illetve
magánnyugdíj-pénztárak
vagyonkezelésével,
továbbá
befektetési
tanácsadással, értékpapír-kölcsönzéssel és befektetési jegyek forgalmazásával foglalkozhatnak. A letétkezelő szerepe - az alap könyvvizsgálatát végző auditor céghez hasonlóan - tulajdonképpen garanciális, hiszen a letétkezelést végző intézmény az alapkezelőtől elkülönült hitelintézetként meghatározza az alap nettó eszközértékét (a befektetési alap portfóliójának az alapot terhelő költségekkel csökkentett aktuális értéke), gondoskodik annak közzétételéről, ellenőrzi, hogy az alapkezelő tevékenysége megfelel-e a jogszabályoknak és a szabályzatoknak, továbbá lebonyolítja az alapkezelő által hozott döntéseket technikailag és pénzügyileg egyaránt. Az alapkezelő és a letétkezelő tevékenysége persze mit sem érne, ha az alap befektetési jegyei a befektetők számára nem lennének elérhetőek. A zártvégű alapok kivételével (ezek a tőzsdei forgalomban elérhetőek befektetési jegyek), a nyíltvégű alapok likviditását a forgalmazók biztosítják. Ők azok, akik lehetővé teszik, hogy meghatározott feltételek teljesülése esetén akár azonnal pénzhez jussunk, illetve befektetési jegyet vásároljunk. Hazai gyakorlatban, a korábbiaktól eltérően amikor a jegyek kizárólag az alapkezelő anyacégének számító banknál, biztosítónál voltak elérhetőek - napjainkban már egyre több cég kínál több alapkezelő termékét is felvonultató választékot, azaz egy helyen több cég termékét is meg tudjuk vásárolni. Az ingatlanalapokat két féle csoportba lehet sorolni az ingatlanforgalmazó, vagyis meglévő ingatlanokba fektető) és ingatlanfejlesztő, avagy más néven ingatlanprojekteket
finanszírozó
alapokról.
Közép
vagy
hosszabb
távra
megfelelő befektetési forma, árfolyamrizikó és hozam tekintetében a részvényés a kötvényalapok között helyezkedik el.
7
Magyarországi
alapkezelők:
Access
Befektetési
Alapkezelő
Zrt;
Aegon
Magyarország Befektetési Alapkezelő Zrt.; Biggeorge's-NV Ingatlan Befektetési Alapkezelő Zrt; Budapest Alapkezelő Rt.; CIB Befektetési Alapkezelő Zrt.; Erste Bank Alapkezelő Zrt.;Európa Alapkezelő Rt; Futureal Befektetési Alapkezelő Rt.; Generali Alapkezelő Zrt.; K&H Értékpapír Befektetési Alapkezelő Zrt.;MKB Befektetési Alapkezelő Zrt.; OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő Nyrt.; Pioneer Alapkezelő Zrt.; Prudent Invest Befektetési Alapkezelő Zrt.; Quaestor Befektetési Alapkezelő Rt.;Raiffeisen Befektetési Alapkezelő Zrt. ;Reálszisztéma Befektetési Alapkezelő Rt.; Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt.
2.1.2 Ingatlanközvetítők Fontos szerepet játszanak az ingatlanpiaci folyamatokban az ingatlanközvetítő cégek.
Ezek
a
vevőknek
segítenek
a
választásban
összegyűjtve
és
rendszerezve a kínálati oldal elemeit. Számukra is mindennapi kihívást jelent a verseny, és hogy egyre nagyobb a konkurencia. A szinte azonnali és megfelelő reagálás a piac változásaira ma már alapvető követelmény. Szerencsére a vevők felé ez a verseny pozitív változásként csapódik le, hiszen a megnyerésükért küzdő cégek az ő igényeiket és kívánságait próbálják feltérképezni és kiszolgálni. Az egyik ilyen hatalmas ingatlanpiaci holding az Otthon Centrum, mely szintén szolgáltatások hosszú sorát nyújtja. Az ingatlanirodák, akik ingatlanbrókereket alkalmaznak többségében megbízási szerződéssel ügyfelek ingatlanait értékesítik. Ezeket,
az
irodákat,
hatékonyság
és
jövedelmezőség
szempontjából
többféleképpen csoportosíthatjuk. Vannak a kisebb egy-egy irodával működő cégek, „családi jellegű vállalkozások” vagy más néven „címközvetítők”, akik az elhelyezkedésükből adódóan a környék potenciális ingatlanait próbálják értékesíteni. Ilyen például: Ében Ingatlaniroda, ATA Ingatlan- a budai specialista, Vár-köz Kft. Ezek az irodák, általában kisebb értékű használt ingatlanok adás vételével, bérbeadásával foglalkoznak, a jutalékban is tükröződik, hogy 3-4 % o kérnek a vételárból, vagy 1 hónapot bérleti díjnak megfelelő összeget bérbeadás esetén.
8
A nagy és nagyobb ingatlanközvetítő hálózatokkal szemben, akik a hálózati rendszerükből adódóan és a nagyobb létszámban dolgozó emberek miatt kénytelenek a magasabb százalék elkérésére, jellemzően a vételár 4-5 %-nak, vagy bérlet esetén a 1,5 vagy 2 havi bérleti díjnak megfelelő összeget. A hálózatirodákra jellemző, hogy adatbázisuk minden nap frissítik és a szegedi kolléga is tud, budapesti ingatlant ajánlani éppen potenciális ügyfelének. Ezek a hálózatok
franchise
rendszerben
működnek,
ami
az
jelenti,
hogy
az
egységeknek külön cég a tulajdonosa, egy tőke befektetésének ellenében az adott hálózat különböző jogokat és előírásokat ad a cégnek, amiért cserében egy jól működő hálózat tagja lehet. Természetesen ez nem garantálja, az iroda hatékony működését csak elősegíteni kívánja azt. Ilyen cég például az Otthon Centrum, Duna House, Ingatlanbank, City Cartel. Általában ezek azok az ügynökségek,
amelyek
nagyobb
lakópark
projektek
vagy
üzletházak
megbízásában működnek együtt a fejlesztőcégekkel, gondolok itt a lakások elkészülés előtti alaprajz jellegű eladásra. Ezeken a hálózatokon kívül megtalálhatóak a nemzetközi ügynökségek, akik a külföldi és a magasabb üzleti érdekű, helyi cégekkel állnak kapcsolatban. Foglalkoznak, minden ágazati szegmenssel, mint például iroda vagy irodaház bérbe adással, raktár eladás vétellel, magas értékű esetegesen luxus lakások bérbeadásával vagy értékesítésével jellemzően befektetői szinten. Ilyen például a CB Richard Ellis, DTZ, Cusman&Wakefield Healy&Baker, Jones Lang LaSalle, GVA. Ezek azok a cégek, akik globális jellegűek a piacon, negyedévenként piaci összefoglalót írnak és prognosztizálnak a következőkre. Ezek a riportok, nagyban befolyásolják a befektetőket aki, egy multinacionális cég segítségét kérik a pénzük elhelyezésében.
2.1.3 Ingatlanüzemeltetők Az ingatlan üzemeltetéssel foglalkozó cégek, saját és megbízás alapján üzemeltetik, karbantartják az ingatlanokat. Általában ez az a tevékenység a nagyobb vállalatoknál, például fejlesztő cégeknél, a saját ingatlan üzemeltetése vállalaton belül történik. Az ingatlanüzemeltetés feladatai lehetnek: teljes körű üzemeltetés/facility management kereskedelmi és ipari ingatlanok, továbbá irodaházak esetében (műszaki üzemeltetés: épületszerkezetek, épületgépészeti rendszerek, épületvillamossági rendszerek karbantartása, takarítás, gondnoki
9
tevékenység, kártevő mentesítés, stb.). Megelőző karbantartás (tűzjelző rendszerek, felvonók, vagyonvédelmi rendszerek, épületgépészeti rendszerek, gyenge- és erősáramú rendszerek, stb. kiépítése), ingatlanüzemeltetési szaktanácsadás. Műszaki üzemeltetéssel kapcsolatos kockázatértékelés és megoldási javaslatok készítése, porta-, recepció és biztonsági szolgálat, diszpécser szolgálat, személy-, esemény és delegációbiztosítás, megfigyelő rendszerek, vagyonvédelmi rendszerek telepítése, 24 órás felügyelete, gépkocsi flotta üzemeltetése, fuvarlevelek nyilvántartása. De vannak a piacon olyan üzemeltetők cégek, amelyek a teljes karbantartásra és üzemeltetésre szakosodva külsős megbízásokból szerzik meg a kívánt profitot. Ilyen például a Future FM Zrt., DeteImmobilien Hungary Zrt. Millenia Zrt. Az ingatlanhasznosító, mint szófordulat annyira nem elterjedt Magyarországon, de lényegében ingatlanok bérbeadásával, eladásával foglalkozó cégeket jelöl és mellette
más
ingatlanhoz
tartozó
szolgáltatásokat,
nyújt,
mint
például:
karbantartás, üzemeltetés, beruházás.
2.1.4 Ingatlanhasznosítók Az ingatlanhasznosítók célja egy olyan optimális ingatlanportfolió kialakítása, amely egyrészt biztosítja, a megfelelő ingatlanokat az egyes társaságok részére, másrészt bérbeadással hasznosítja a kiadható ingatlanokat: üzlethelyiségek,
irodák,
raktárak,
telkek
bérbeadása,
értékesítése.
Az
ingatlanhasznosítás részt vesz a vásárlási, bérbeadási folyamatokban, vizsgálja az üzletágak döntéseit ingatlanos szempontból, másrészt értékesít adott ingatlanokat. Az ingatlanhasznosítás autonóm üzletág is, önmagáért való, célja az ingatlanból elérhető legmagasabb profit elérése, adott esetben egy fejlesztési projekt megvalósításával. Az ilyen cégek hasznosítási tanulmányt készítenek a különböző ingatlanokra vizsgálva a jelenlegi funkciót és a megvalósítható lehetőségeket. A tanulmány, jól felépített, az első fejezet az ingatlan általános bemutatására épül, ahol részletezi az ingatlan környezetét, besorolását, összegzi a tulajdoni lap adatait. A második fejezet az ingatlan jelenlegi műszaki állapotát írja le például, hogy összközműves, padlóburkolat típusa, légkondicionálás megléte vagy hiánya.
10
A harmadik fejezetben összegzi a jelenlegi hasznosítást és a lehetőségeket a továbbiakban. Az újabb hasznosításhoz beruházási költséget kell párosítani. A beruházás megtérülését vagy veszteséget egy cash flow számítással támaszthatjuk alá, amely megmutatja, hogy az vizsgált ingatlan a beruházást követően milyen gyorsan, hány év alatt térül meg a befektetett tőke.(lásd. Beruházás megtérülés Táblázat) Beruházás megtérülés Parkolóház esetében megtérülés sorszám
Megnevezés
1
kihasználtság (%)
2 3
4 5 6
Parkoló bérbeadása (160 db beálló x 20000 Ft/hó) Parkoló bérbeadása (40 db beálló x 160 Ft/óra) Autójavító, autómosó bérbeadása 650 nm x 800 Ft/nm/hó Üzlet+iroda bérbeadása (450 nm x 1500 Ft/nm/hó ) Bevételek összesen
Összefüggés eFt/év
adatok: eFt
0.év
1.év
2.év
3.év
4.év
80%
80%
80%
80%
80%
összesen
38 400
30 720
30 720
30 720
30 720
30 720
122 880
18 432
14 746
14 746
14 746
14 746
14 746
58 982
6 240
4 992
4 992
4 992
4 992
4 992
19 968
8 100
6 480
6 480
6 480
6 480
6 480
25 920
71 172
56 938
56 938
56 938
56 938
56 938
227 754
Folyó ráfordítás (takarítás, javítás, karbantartás, üzemeltetés) 7
4 000
4 000
4 000
4 000
4 000
4 000
20 000
8
parkolóház üzmeltetés
15 768
15 768
15 768
15 768
15 768
15 768
78 840
9
Közüzemi díjak
5 000
5 000
5 000
5 000
5 000
5 000
25 000
10
Marketing
1 000
1 000
1 000
1 000
1 000
1 000
5 000
11
Biztosítás
500
500
500
500
500
500
2 500 31 510
12
Ingatlan adó 900 Ft/nm/év x 7002 nm
6 302
6 302
6 302
6 302
6 302
6 302
13
hitel kamata
nincs
0
0
0
0
0
0
14
Értékcsökkenési leírás (5%)
19 614
19 614
24 214
24 214
24 214
24 214
116 470
15
Költségek összesen
52 184
56 784
56 784
56 784
56 784
279 320
16
Adózás előtti eredmény
4 754
154
154
154
154
5 371
17 18 19
Adófizetési kötelezettség (16%) Nettó eredmény Értékcsökkenési leírás (vissza)
761
25
25
25
25
859
3 993
130
130
130
130
4 512
19 614
24 214
24 214
24 214
24 214
96 856
23 607
24 344
24 344
24 344
24 344
120 982
92 600
0
0
0
0
92 600
24
Cash Flow
-68 993
24 344
24 344
24 344
24 344
28 382
25
€ diszkontláb 1,5%
1,00
1,02
1,02
1,02
1,02
20
Bruttó Cash Flow
21
Beruházás összesen
22
Hitel felvét
nincs
23
Hitel tőketörlesztés
nincs
26
Diszkont faktor
1,00
0,99
0,97
0,96
0,94
27
Diszkontált Cash Flow
-68 993
23 984
23 629
23 280
22 936 24 837
28
Halmozott diszkontált Cash Flow
-68 993
-45 009
-21 380
1 901
29
Hitelállomány
0
0
0
0
0
30
záró cf-hitelállomány
-68 993
-45 009
-21 380
1 901
24 837
1.-es táblázat: Beruházás megtérülésének kalkulációja Forrás: saját számítás
11
24 837
2.2 Ingatlanok csoportosítása Az ingatlanpiacot általában speciális jellemzőkkel bíró szegmensekre bontják, és ezeket elemzik egymástól elkülönülten: Az ingatlanpiac szegmensei a lakóingatlanok (residential), az üzleti ingatlanok (commercial), és az ipari ingatlanok (industrial). A lakóingatlannak többféle besorolása lehet, úgy, mint a tulajdoni lapon megjelölt besorolás például: ház, lakás, garázs stb. Funkció szerinti csoportosítás is lehetséges, ilyen lehet, amikor egy lakást iroda funkcióval látnak el és ez alapján átalakítják vagy egy régi raktár épületből vagy lakóépületből vendéglátó egységet alakítanak ki. Üzleti ingatlan az, amely jövedelemtermelő funkciót lát el. Ezek a többnyire befektetési célú ingatlanok, olyan,
mint
az
irodaházak,
üzlethelyiségek,
bevásárló
központok,
vásárcsarnokok. 2007-es adatok szerint a magyarországi ingatlanbefektetési piac összértéke meghaladta az 1,94 milliárd eurót. A befektetők továbbra is az irodák és a kiskereskedelmi létesítmények iránt érdeklődtek leginkább, ez a két szektor a teljes volumen 89 százalékát tette ki. Ami nem a megszokott, hogy Magyarországon –ellentétben Európa legtöbb piacával- az irodák második helyre szorultak a kiskereskedelmi ingatlanok mögött a teljes forgalmat illetően és ezután következnek csak a luxus és a lakóingatlan befektetések.
2.2.1 Lakóingatlanok A lakóingatlan piacot két fontos szempont szerint lehet megközelíteni a vásárlásra kínált ingatlanok kereslet és kínálati modellje valamint a lakásbérleti helyzetkép alapján. A fővárosi lakáspiacon érződik a visszaesés a válság hatására, nagy a kínálat: lakásból, házból, apartmanból. Az emberek meg szeretnének, szabadulni további az ingatlanokhoz kötődő kiadásaiktól, úgy, mint a rezsiköltségek, fenntartási költségek, ezért próbálják eladni lakó ingatlanjaikat. Nem ez a megfelelő megoldás, mert az árak lenyomása, nagyban befolyásolja a további keresletet és kínálatot. Persze látható a piacon ezzel ellentétes megoldás is, például olyan házingatlant is megpróbálnak irreális áron eladni, és nem hajlandó az árból engedni a tulaj, pedig már az építőanyagok árai is lefelé eső tendenciát mutatnak, ha ma újra tegyük, fel ugyanúgy felépítené, azt a házat sokkal olcsóbban tudná kihozni.
12
A jelenlegi lakás piacon a 1,5, 2, 2,5 szobás lakások a legkeresettebbek. Sok a kézpénzes vásárló és az áralkunak nagy szerepe van. Kevesen mernek a mostani helyzetben látatlanban ingatlant vásárolni, az a lakás eladható 2009ben, amelyik már elkészült, vagy néhány hónapon belül beköltözhető. A projekt készültsége, az átadás közeledte, sokkal fontosabb szempont, mint valaha volt. Jó elhelyezkedés és közlekedési lehetőség, megbízható, stabil fejlesztői háttér, valamint a közvetlen szomszédságban elérhető szolgáltatások – szórakozási és sportlehetőségek, intézményi infrastruktúra – három olyan elengedhetetlen feltétel, amely szükséges ahhoz, hogy egy lakóprojekt sikeres legyen 2009-ben. Emiatt
a
nagy
beruházók
különös
figyelmet
fordítanak
a
kedvező
projekthelyszínekre. Budapesten a kedvezően bérbe adható ingatlanok a belvárosi garzonokra és a kisebb lakásokra korlátozódik, mivel a megközelítésük jó, és alacsonyabbak a fenntartási költségek és természetesen a bérleti díj is kevesebb. Az V., a VII. és a IX kerületben, amelyek a legfelkapottabbak esetében a bérleti díjak 1000 1500 Forint / m2. A nagy költséggel járó bérlemények Budán találhatóak: míg a III. kerületben 1200 forintos négyzetméterártól már lehet találni megfelelő bérleményt, addig a luxusövezetben az ár magasabb is lehet 2500 Ft / m2-nél. A budai zöldövezetekben igen nehéz bérbe adni a luxuskategóriába tartozó családi házakat, lakásokat, ezeket ugyanis csak nagyon szűk réteg engedheti meg magának. Általában ezek az ingatlanok külföldi cégek képviselőinél találnak gazdára,
akik
hosszabb
időt
töltenek
Magyarországon.
Természetesen
számukra nem a jó megközelítés a meghatározó, náluk a lakás színvonala, beosztása és az idilli környezet a meghatározó. Természetesen a több szobás lakások is keresettek, de főleg az egyetemisták körében, akik többedmagukkal bérelik ki megosztozva a költségeken, ők megint csak a jó megközelíthetőséget, az iskolához, szórakozó helyekhez, kulturális központokhoz való közelséget részesítik előnyben.
13
2.2.2 Üzleti ingatlanok Az üzleti ingatlanok kategóriájába sorolhatók az irodaházak, bevásárló központok, plázák, üzlethelyiségek. Az irodapiacot nagyban az irodaházak kategóriája határozza meg. Irodaház kategóriában megkülönböztetünk A, B és C felosztást. Az irodapiaci kategóriák az irodaházak minőségi és műszaki jellemzőinek együttes megítélését teszik lehetővé. Mint ilyen, a kategorizálás gyakorlatilag az irodaházak piaci pozícionálásának egy eszköze, ami segít kialakítani egy képet arról, hogy milyen minőséget és pénzügyi kondíciókat várhatunk az ingatlantól. Bár a piaci szereplők által használt definíciók az egyes kategóriák leírásánál részben eltérnek, az általános besorolást azonban lehetővé teszik. A modern (jellemzően 1990 után épült) irodaházak esetén zömében A és B kategóriás besorolást alkalmazunk; az ennél régebbi, vagy hiányos műszaki tartalmú ingatlanoknál merül fel a C kategóriás meghatározás. Az „A” kategóriás bérirodaházak jellemzően minőségi felszereltséget és szolgáltatáscsomagot nyújtó reprezentatív, a legmagasabb igényeket kielégítő, első osztályú ingatlanok. Az A kategóriás épületeket a következők jellemzik: reprezentatív
homlokzat,
színvonalas
szolgáltatás
(étterem,
biztonsági
szolgálat), reprezentatív központi recepció, őrzött mélygarázs (vendégek részére is), rugalmas belső térkialakítás, álpadló és/vagy álmennyezet, kiépített számítógép-hálózat, korszerű légkezelés (pl. 4-csöves hűtő-fűtő rendszer vagy hűtőgerendás légkondicionálás), tűzjelző rendszer. A B kategóriás irodák jó minőségű új építésű vagy felújított, de a luxus irodáknál olcsóbb kivitelezésű, alacsonyabb szintű szolgáltatást nyújtó épületekben találhatók. A műszaki tartalom és a szolgáltatási csomag itt is magába foglalja a kiépített számítógépes-
és
telefonhálózatot,
az
irodaterek
légkondicionálását,
a
mélygarázst és a biztonsági szolgálatot. A C kategóriás épületek jellemzően elavult (de megfelelően karbantartott) ingatlanok, ahol nem jellemző a központi szolgáltatások vagy korszerű gépi berendezések (pl. gépi légcsere illetve légkondicionálás) megléte. Modern irodapiac elsősorban a bérbeadásra épített, jellemzően 1990. után épült, vagy újjáépített irodaépületeket öleli fel.
14
A hazai irodafejlesztői tevékenység döntően Budapestre és a fővárosi agglomeráció nyugati szektorára koncentrál; ezeken a részpiacokon, éves szinten százezer négyzetméteres nagyságrendben jelenik meg új irodaterület. A piac
működésének
megértéséhez
célszerű
áttekinteni
az
irodaházak
életciklusának állomásait – a különböző fázisoknál a piac más-más szereplője kapcsolódik be a folyamatba. A modern bérirodaházak életciklusa leegyszerűsítve a következő lépésekből áll. 1. Fejlesztési telek vagy egyéb ingatlan megvétele. 2. Irodaház megtervezése. 3. Projektfinanszírozás megszervezése. 4. Irodaház felépítése. 5. Irodaház bérbeadása, működtetése. 6. Ha az irodaház kellően telített, a kész „termék” értékesítése a befektetői piacon. A 4-es és 5-ös fázis többször ismétlődhet, illetve folyamatosan zajlik. Az épület, jelentős avulásával, illetve a piaci körülmények megváltozásával jelentősebb átalakítás, felújítás, újrafejlesztés, más célú hasznosítás, vagy akár a megsemmisítés is szükségszerűvé válhat (ez utóbbit követően az életciklus újra indulhat). Az irodapiac a nemzetközi és hazai gazdasági folyamatokra egyik leggyorsabban reagáló ingatlanpiaci szektor, hiszen valamennyi szereplőjének a piaccal kapcsolatos motivációját és stratégiai döntéseit a gazdasági folyamatok alapvetően befolyásolják. Az irodapiac szereplői a következők lehetnek: fejlesztők,
befektetők,
üzemeltetők.
Az
ingatlan
ügynökök,
irodahelyiségeken
kívül
bérlőképviselők, fontos
üzleti
finanszírozók, ingatlanok
az
üzlethelyiségek, bevásárlóközpontok, plázák. Az alapvető különbség a két utóbbi kategória
között,
hogy
a
bevásárlóközpontban
vásárlási
és
étkezési
lehetőségeket nyújtó szolgáltatók vannak jelen, míg a plázában szórakoztatás is fő szempont például mozi, kaszinó, játékterem is van az épületben. (Iroda.hu [2009])
15
2.2.3 Ipari ingatlanok Az ipari ingatlan piaca is meghatározó, bár a feketetők nem annyira kedvelik ezt a profit szerző formát, mert a kiszabható bérleti díjak jóval alacsonyabbak ebben az esetben, mint a kereskedelmi ingatlanoknál. Egy raktár bérleti díja 3,5- 4 Euró négyzetméterenként, míg egy iroda bérlet esetében 13-16 Eurós bérleti díjat is elkérhet a tulajdonos. Természetesen a fenntartási költségek is különbözőek a két szegmens esetében és ez is meghatározó lehet a befektetés eredménye szempontjából. A raktározás tendenciája Magyarországon is nő, sőt a logisztikai bázisok kialakítása kifejezetten jellemző, egyre többen próbálják az ipari ingatlan befektetési módszerét alkalmazni. Ez az ingatlan típus jó befektetésnek bizonyult, hiszen néhány év alatt megtérül. A 2004-es év közepétől indult el egy nagyobb felvásárlási- és bérlemény iránti kereslet, mely az uniós tagságot követően a korábbi szabályokat és szabványokat tekintve módosult. A raktárak átalakításokra, fejlesztésekre szorultak, egyrészt az uniós, másrészt a piaci versenyképesség legkedveltebbek,
megőrzése a
bérlők
érdekében:
iparűzési
az
ipari
adókedvezménye
parkok
lettek
kimagasló.
a
Csak
Budapest környékén több mint 15 ipari parkot számlálhatunk, számuk a tendenciák alapján tovább emelkedik. Ezen logisztikai bázisok lényege, hogy nem csupán a szimpla raktározás, hanem a teljes körű logisztikai szolgáltatás is lebonyolíthatóvá válik. Még kedvezőbbé teszi őket, hogy kiváló közlekedési gócok mentén helyezkednek el, ahol raktározással egybekötött logisztikát folytathatnak a cégek – az áruszállítás a központi raktárból történik kisebb tehergépjárművekkel, melyek a városi közigazgatási határokon belül is engedélyezettek. Ezeknek az ingatlanoknak az árai rendkívül széles skálán mozognak, mind a logisztikai- és ipari parkok, mind a raktárak esetén: az ár függvénye mindig a minőség, általában rezsivel kombinált bérleti díjat határoznak meg - ezáltal nehéz a piaci kínálatot lehatárolni. Egy átlagos bérleti díj 4 Euró/m2 /hó + áfa (közüzemi díj nélkül) körül alakul. A tavalyi évtől folyamatosan bővült a piac, jelentősen emelkedett a kiadásra kínált raktárak száma, de még megfigyelhető a kereslet és a kínálat egyensúlya.
16
Az ingatlan befektetőknél többnyire megjelenik a nemzetközi tőke, viszont a saját tőke jelenléte is erős, azaz saját tulajdonú ingatlant vásárolnak és ráépítenek – ez főként az ipari ingatlanokat érinti. A termelő folyamatokat végző vállalatok nagy része alkalmazza a just in time rendszert, a szállítmányozás pontossága
érdekében
és
költségcsökkentés
céljából.
A
raktározás
kényszerűségének-, az esetleges készlet-felhalmozódás elkerülése érdekében egyre gyakoribb az a tendencia, hogy a termékeket a megrendelést követően gyártják le. Az üzleti stratégia jellegzetessége, hogy a kivárásra épül, és csak akkor kerül az országba, illetve a kereskedőhöz az áru, ha már megrendelték. Ez mindenképp befolyásolja, az ingatlanpiacot csökken a terület iránti kereslet: kevesebb ingatlant vesznek bérbe a vállalatok. a piacot továbbra is a saját tulajdon megszerzésére való törekvés jellemzi majd, ezzel is csökkentve a kiadásokat, valamint prioritást élvez a raktárak minőségi fejlesztése, további ipari ingatlanok kiépítése és a korábban megfigyelhető piaci telítettség is. Bármilyen
ingatlan
esetében
nagyon
meghatározó
az
elhelyezkedés,
elhelyezkedés és az elhelyezkedés. Ezt a hangzatos jelmondatot nagyon sok helyen elsütik manapság és közhellyé vált, de a tartalma nagyon is valóságos, a legfontosabb tényező, amit érdemes először megvizsgálni. Ha az ingatlan nem közelíthető meg könnyedén akkor bérbe adni vagy eladni is nehezebb az ingatlant, ekkor még az alacsonyabb ár sem lesz annyira fontos tényező.
17
3. Az ingatlanok pénzügyi befolyásoló tényezői Az ingatlanok árképzését folyamatosan, állandó jelleggel befolyásolják hét fő tényező és ezek kombinációja. Az egyik tényező dominanciája a másik felett nagyban befolyásolja az ingatlan ciklusok mozgását és változását. Ez hét fő befolyásoló tényező két külön kategóriába sorolható: lehetnek országosak vagy lokálisak. Az első három, amelyek országos befolyásoló erőként nevezhetjük az infláció a kamatok és a tőkeáramlás. Ezek a tényezők azért országos szinten működnek, mert elsősorban az ország ingatlanpiacát befolyásolja. A négy lokális tényező pedig a munkahelyek számának alakulása, a migráció, a fejlesztési irányok és az új építkezések. Az országos tényezők közvetlenebbül érintik a tőkésítési rátát és a nettóműködési bevételt. Ezzel szemben a lokális befolyásoló tényezők mindkét jellemzőre hatással vannak. A lokalitástól ás az országos tényezőktől függetlenül a felsorolt tényezők kölcsönös egymásra hatása az, ami az árak mozgását irányítja, ezek a hatások miatt változnak az ingatlanciklusok mélysége magassága vagy hossza. Az
országos
tényezők
átfogó,
általános
módon
befolyásolják
az
ingatlanciklusokat és közvetlen hatással lehetnek rá. Ez azt is jelenti, hogy a befektetés sikeres lesz vagy sok beruházást, még több befektetést kell alkalmazni az ingatlanba. Mindhárom országos befolyásoló tényező egyedi tehát együttes tanulmányozás esetén, bizonyos időtávon keresztül, erőteljes etalon ismerhető fel, amely segíthet a befektetési döntések meghozatalában. Egyik tényező sem hat közvetlenül annak módjára, ahogyan az ingatlan nettó működési bevételét hogyan kell kalkulálni, de mindegyik indirekt befolyással bír az előállított bevételre. Ahhoz, hogy az ingatlanciklusok megérthetőek legyenek, tisztába kell lenni az árazással.
Két
kulcsfontosságú
tényező
van,
amelyet
az
ingatlanárak
meghatározásánál kifejezetten erre használnak: az első a nettó működési bevétel (NMB angolul NOI), ez az összeg megmutatja, hogy az ingatlan mekkora bevételt tud generálni. A másik meghatározó tényező a tőkésítési ráta (angolul cap rate), ez a lehetőség arról tájékoztat, hogy milyen előny származik abból, ha az adott ingatlanba fektetünk, ahhoz képest, hogy a pénzünket más vállalkozásba fektetnénk.
18
A nettó működési bevétel előállítható a bevételből kivonjuk a működési költségeket, az adósságot (pl.: jelzáloghitel) és a tőkét igénylő beruházásokat (CAPEX, ilyen lehet a pl.: egy új tető megépítése). Tehát ez az összeg lesz az, amit a ráfordítások leszámításával kaphatunk. A nettó működési bevételnek közvetlen kihatása van a cash flow értékére, mégpedig minél magasabb értékű a nettó működési bevétel, annál nagyobb értékű a tiszta készpénzáramlás. A NOI azért is fontos, mert ez egy alapvető elterjedt módszer a piacon, amivel könnyen össze tudják hasonlítani az egyik ingatlant a másikkal. A nettó működési költség számítását a bevételi források listázásával kezdjük. Egy szálloda esetében tartalmazhatja a bár, a kiszolgálás, a vendéglő működtetéséből származó jövedelemét, a bérleti díjon felül. Egy irodabérlet esetében nem csak az iroda, hanem a mellett bérelt parkoló hely bérlet és raktár bérleti díj is bevételi forrás. A fontos az, hogy itt az összes olyan bevételi forrásból érkező pénz szerepeljen a teljes bevétel összegzéseként. A kiadásoknak tartalmazniuk kell a naponta felmerülő költségeket, úgy, mint a közműdíjak, biztosítási díj, karbantartási díj, ingatlanadó, takarítási költségek, de nem tartoznak ide, azok a kiadási költségek, amik tőkét igényelnek, mint például a tető felújítása, vagy homlokzat javítása, vagy új fűtési rendszer beépítése ezek az ingatlan valamelyik fizikai egységére költött pénzek. Ezt a tőkét nem a folyamatosan felmerülő költségek fedezésére, hanem eszközök tényleges cseréjére kell fordítani. Ezek a tételek a nettó működési bevételen kívül kezelendők. Tehát ezen bevétel számításakor a tőkét igénylő kiadásokat nem vonjuk le. Ugyan ez a helyezet a jelzálog hiteltörlesztéssel, nem vonjuk le tehát ennek a bevételnek az értéke független a jelzáloghiteltől. A nettó készpénzáramlás (cash flow) az a készpénz mennyiség, amely a jelzáloghitel és kamatai valamint a tőkét igénylő kiadási tételek levonása után marad a nettó működési bevételből. (Craig Hall [2003]) Összefoglalva
a
nettó
működési
bevétel
az
ingatlan
működtetésének
eredményességét reprezentálja és megmutatja, hogy mennyire hatékony a bevétel generálása és a költségek kézben tartása az ingatlanon. A nettó készpénzáramlás azt mutatja meg, hogy milyen készpénz összeget lehet nyerni az ingatlanból. A cash flow-ra hatással van a hitelkamat, a jelzáloghitel futamideje és tőkét igénylő kiadások az ingatlan állagának javítása. Az elemi logikai szabály szerint az ingatlan befektetésünkért magasabb árat kaphatunk, ha az ingatlan nettő működési bevétele magasabb lett, mint amikor 19
megvásárlásra került. De ez nem így működik, általában javítunk ezen az értéken mégsem ez a megfelelő szabály. Az árazás másik fontos tényezője a tőkésítési ráta, ez az arány, amit a befektetők remélnek. Kiszámítása a következőképpen alakul: az ingatlan éves nettó működési bevétel értékét elosztjuk az eladási árral. Például, ha 10 millió Ft-ért adunk el egy ingatlant és éves nettó működési bevétele 90 000 Ft, tőkésítési rátája 9 % lesz. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan nettó működési bevétele 9%-os megtérülést jelent a megadott eladási árra vonatkoztatva. A tőkésítési ráta nem mutatja a befektetés teljes megtérülését. Ezen ráta eltérő értékű lehet az ingatlan típusa és földrajzi elhelyezkedése miatt. Minél magasabb a tőkésítési ráta annál alacsonyabb az ár, és ha alacsonyabba a tőkésítési ráta annál magasabb az ingatlan ára. Tehát az ár és ráta fordítottan arányosak. Visszatérve az országos befolyásoló tényezőkhöz az első számú befolyásoló tényező az:
3.1 Infláció Az infláció a közgazdaságban nem más, mint az árszínvonal tartós emelkedése. A defláció ennek ellentéte az árszínvonal csökkenés. Az árszínvonal mértékét tekintve értelmezhető kúszó, vagyis lassú, vágtató és hiperinfláció. Vágtató infláció esetében az árak emelkedése évente két vagy három számjegyű, a kúszó infláció ezzel szemben évente néhány százalék. Az árszínvonal, akkor nő, ha a makrokereslet nagyobb, mint a makro kínálat. Ha a kereslet nő a kínálathoz képest (a kínálat változatlan és a kereslet nő) – keresleti infláció Ha a kínálat elmarad a kereslethez képest (változatlan kereslet mellett a kínálat csökken) – kínálati vagy költség infláció Keresleti infláció esetén az autonóm fogyasztás növekedése: a jövedelem növekedése nélkül megnő a fogyasztás – a háztartás a teljes jövedelmét elfogyasztja, illetve tartalékait felhasználja – nő a makrokereslet. Az autonóm beruházás növekedése: jövedelemtől, kamatlábtól függetlenül nő a beruházás kereslet, mert a vállalkozók kedvezőnek ítélik a jövő évi profitot – makrokereslet nő – túl kereslet lesz – árszínvonal nő. A pénzmennyiség és az infláció között az összefüggés a következő:
20
A központi bank növeli a pénzmennyiséget – a pénzpiacon túlkínálat lesz – a piaci kamatláb csökken – beruházás kereslet nő – összes kereslet is nő – túl kereslet lesz, a plusz mennyiség a fogyasztói keresletet is növeli. Mindezek együtt az árszínvonal emelkedését jelentik – kamatláb is nő – csökken a beruházás kereslet, csökken az összes kereslet, de nem áll vissza a korábbi szintre, vagyis a pénzmennyiség növelése nagyfokú inflációs veszéllyel jár. (Craig Hall [2003]). Kínálati vagy költség infláció nem más, mint az ár-bérspirál: bér nő – a vállalkozó takarékoskodni akar (kevesebb munkaerőt foglalkoztat) – csökken a munkakereslet – csökken a foglalkoztatottság – csökken a kibocsátás, kínálat – túl kereslet lesz – árszínvonal nő (infláció) – az egész kezdődik elölről. A pénzbér és az árszínvonal emelkedése egymást erősítő folyamat. A tőke javak ára és az infláció: ha nő a tőke ára (kamatláb) – csökken a nyereség, mert nő a költség – kevesebb tőkét fognak felhasználni – a kapacitás nem lesz kihasználva – a kibocsátás csökken, ami túl kereslethez vezet – árszínvonal nő. Ingatlanok esetében az inflációval növelhetjük a bérleti díjakat. Egy ingatlan esetében az a cél, hogy a bérleti díj gyorsabban nőjön, mint a költségek. Ha az infláció hosszabb időszakon keresztül lassan növekszik, vagyis kúszó inflációról beszélhetünk, az ingatlanok értéke lépést tart vele. Például egy ingatlan nettó működési bevétele 10 millió forint és átlagosan évi 2 % nem kamatos kamattal nő akkor az 5 év végére a nettó működési bevétel 10100000 frontra fog elemelkedni. A 100 000 forint úgy tekinthető, mint a nettó működési árbevétel inflációs növekedése. Az infláció közvetlen hatással van az ingatlan felújítási költségeire, ami erőteljesen befolyásolja az ingatlanok árát. Az új építkezések és azokkal kapcsolatos bér anyag és jogi költségek emelkednek ez a körülmény pozitív hatással lesz a meglévő ingatlanokra. Defláció esetében a hatás fordított. Egy ház ára magasabb lesz, mint az újonnan felépített, így a meglévő ház árát, az eladáshoz csökkenteni kell, olyan árra, ami a felépítési költségekhez közelít. Ahogyan korábban írtam az inflációt a kamatok egyenes arányban követik. Ha valaki pénzt hitelez az éves szinten egy bizonyos megtérülést vár el a befektetett pénzéért. Ezt az infláció befolyásolja. Ha például befektető fix kamattal megvásárol egy ingatlant és utána inflációs szakasz következik, a befektető nyer a hitelező pedig hátrányba kerül: 10 millió forintos ingatlanhoz 8 millió forintos hitelt vesz fel fix 7%-os kamatra. 21
Az infláció a nettó működési bevétel értékét, 2 millió forintról éves 3 %-os rátával 2006000 forintra növeli, ez az ingatlan befektetőnek pénzbevétel. A banknak, hitelt nyújtó számára a kölcsön adott tőkéjének 4 %-os tényleges megtérülési rátát biztosít. A jelzálog hitelezők azonban kiköthetnek változó kamatozást is, amely a piaci hullámzástól függően felfelé vagy lefelé változtathatja a befizetendő törlesztő részlet nagyságát. Mindezek a hitelek megfoszthatják a befektetőt az inflációs nyereségtől. A gyorsan növekvő inflációs ráta, a költségek sokkal nagyobb növekedését eredményezi, mint amilyen mértékben az ingatlan bérleti díját növelni lehetne. Ez alól egyetlen kivétel a szállodaipar, ahol naponta is lehet árat változtatni. A legtöbb ingatlan bérleti díja csak a bérleti időszak végén emelhető, az irodaépületek esetében ez gyakran 5-10 év, az apartmant bérlés során ez az időszak fél, 1 évre tehető. A közmű költségek, biztosítás, karbantartási díjak, ingatlanszolgáltatásokkal kapcsolatos
költségek
ennél
sokkal
gyorsabban
változnak.
Ennek
következtében a nettó működési bevétel csökkeni fog évről évre, ha a bérleti díj megemelése nem lehetséges. A tökéletes inflációs időszak, amelyet a táblázat is mutat, amikor a befektetők számára kedvező, olyan szituáció, amikor az infláció mérsékelt ütemű és a hitelezőkre a stabilitás a jellemző. A defláció a befektetők részéről pénzügyileg megerőltető időszakot jelent.
I n f l á c i ó s r á t a
Infláció (%)
Nettó működési bevétel
Idő
2. ábra: Az infláció hatása a nettó működési bevételre. Forrás: Craig Hall [2003]:60. oldal A tőkésítési ráta, ha az infláció mérsékelt, akkor javul, vagyis lefelé tart. Ha az infláció extrém értéket mutat, akkor tőkésítési ráta negatívba fordul.
22
Ha az újonnan épülő ingatlanok értéke csökken, akkor a tőkésítési ráta növekedik, ekkor a befektetésre szánt ingatlanok, nagy pénzügyi kockázati tényezővé válhatnak. I n f l á c i ó s
Infláció (%)
r á t a
Tőkésítési ráta
Idő 3. ábra: Az infláció hatása a tőkésítési rátára. Forrás: Craig Hall [2003]:61. oldal A magyar háztartások jelentős megtakarítása ingatlanokban fekszik. Persze az utóbbi tíz évben nem volt rossz befektetési forma, hiszen az ingatlanárak folyamatosan, az inflációt meghaladóan emelkedtek. Az ingatlan árak azonban nemcsak emelkedni tudnak. Jó példa erre az utóbbi években az amerikai ingatlanpiacon lejátszódó válság. Egyesült Államok történetének legnagyobb ingatlanpiaci recessziója jött el a 2007-2008-as évben. Az ingatlanárak 20-30 százalékkal estek ez alatt az idő alatt, ez pedig az amerikai háztartások vagyonából 4000-6000 milliárd dollárt vitt el. Az ingatlanpiaci válság miatt 10 millió háztartás vagyona fordul a negatív tartományba. (Craig Hall [2003]) Az ingatlanra felvett jelzáloghitelek értéke sok esetben meghaladja a fedezetként szolgáló ingatlan árát, ez pedig komoly ösztönző arra, hogy a házat hátrahagyva abbahagyják a törlesztést.
23
Az ingatlanpiaci lufi kipukkadásának következménye, hogy több milliárd dolláros veszteség
keletkezett
a
másodrendű
jelzáloghiteleken,
és
a
válság
továbbgyűrűzik a jobb minőségű hitelek felé. A 2005 és 2007 között született jelzáloghitelek többsége valamilyen szempontból problémássá vált. A második számú befolyásoló tényező:
3.2 Kamatok A kamatláb mértéke is jelentősen befolyásolja a gazdaságot az infláció mellett. A két fogalom szorosan összefügg egymással, mivel az inflációból következik a pénz időértékének értelmezése. A pénz időértéke azt jelenti, hogy ma egy forint többet ér, mint a jövőben. A kamat annak az ára, hogy kölcsönadjuk pénzünket, ezáltal elhalasztjuk a fogyasztást. A növekvő infláció a kamatláb emelkedését vonja maga után, így a tőke- és pénzpiac szereplőinek vagyona nagyobb mértékben áramlik a bankbetétekbe és állampapírokba, mint alacsonyabb kamatláb
esetén.
Ezek
alapján
növekvő
kamatok
elvonják
a
részvénybefektetésektől a tőkét. Az ilyen piaci helyzetekben gyakran előfordul a részvényárak esése. Általában a banki hirdetések, reklámok ajánlataiban szereplő kamatok mindig nominál kamatként vannak meghatározva. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy az éves pénzromlást nem veszik figyelembe. 6%os betéti kamat melletti befekteti megtakarítását, akkor évente nem 6%-kal lesz több a vagyonának az értéke, mivel a nominál kamatban nem veszik figyelembe az infláció hatását. Az is előfordulhat, hogy 6%-ot meghaladó éves infláció esetén, a következő évben kevesebb árut vásárolhatunk meg, mint jelenleg. Az inflációt mindig figyelembe kell venni a tényleges vagyonnövekedésben, amit közelítőleg a következő képlettel számolhatunk ki. Reál kamatláb = (nominál kamatláb)-infláció. Tehát 4%-os inflációt feltételezve a befektetett tőke 2%-kal gyarapodott a 6% helyett. De 7%-os infláció esetén, már 1%-kal csökkenne a tőke
értéke.
Az
ingatlanok
esetében
a
legtöbbjüket
jelzáloghitel
igénybevételével, vásárolják meg. Nagy befektetési előnynek tartják a piacon, ha minél nagyobb kölcsönt tud valaki igényelni. Például ha a megtérülési ráta 9% vagyis az ingatlan a megvásárláskor 9%-ot jövedelmezett akkor, ha a jelzálogot fix 6 %-os kamattal kerül finanszírozásra akkor az évi 3%-os növekedést biztosít a finanszírozott ingatlanon.
24
Vannak olyan időszakok, amikor magasabb a kamat, mint a tőkésítési ráta. Amikor az infláció magasabb akkor ez megfigyelhető. Ilyenkor a nettó működési bevétel növekedni fog, de alacsonyabb megtérülés figyelhető meg ebben az időszakban. Ahogyan az alábbi ábra mutatja az alacsonyabb kamatráták az ingatlan befektetés szempontjából kedvezőbbek, mivel alacsonyabb tőkésítési rátát eredményeznek. A fizetendő jelzálogtörlesztést az alacsony kamatok csökkentik, és lehetővé teszi, hogy nagyobb kölcsönpénzt vegyen fel a befektető. Az alacsony és közepes inflációs ráta általában alacsonyan tartja a kamatot. A kamatráta a tőkésítési rátával egyenesen arányosan nő vagy csökken. A tőkésítési ráta felfelé mozdulása az ingatlanárak esését, lefelé mozdulása az árak növekedését eredményez. Az alábbi ábrák szemléltetik: K A M A T r á t a
Magas
Kamatráta
Tőkésítési ráta
Idő
Alacsony
4. ábra: A kamatráta hatása növekedése esetén. Forrás: Craig Hall [2003]:63. oldal
25
K A M A T
Magas
r á t a
Tőkésítési ráta
Kamatráta
Idő
Alacsony
5. ábra: A kamatráta hatása csökkenése esetén. Forrás: Craig Hall [2003]:63. oldal Az alacsony kamat nem minden esetben jelenti a többletet. Az apartmant házak esetében a kockázat nagy, mivel a jobb gazdasági helyzetben lévő lakóknak a lehetőség meg van, hogy családi házba költözzön. Az alacsony kamatok lehetőséget adtak arra, hogy egy olcsóbb házat lecseréljenek egy jobb minőségű apartman házra. Ilyenkor az apartman házak árának lefelé történő mozgás kezdődött meg.
3.3 Tőkeáramlás A tőkeáramlás egy elég fontos gazdasági jelenség, amely magyarázható, azzal, hogy a befektetők körében az ingatlanbefektetés minden más befektetésnél népszerűbb. A tőke, különböző szektorokba áramlik, különböző időpontokban. A pénz nagy tömegei hasonló irányba kerülnek befektetésre. A sikeres befektetés még több sikeres befektetést idéz elő ezzel fellendítve az adott ágazat fellendülését. (Craig Hall [2003]) Nagyon sok tényező játszik szerepet, egy adott pillanatban, amikor a tőke az ingatlan piac felé irányul, ilyen lehet például a tőzsde, az ingatandó, valutaárfolyam alakulása. Amikor elkezdenek egyre több pénzt ingatlanokba fektetni, de az ingatlanok száma minimálisan vagy nem változik, akkor a tőkésítési ráta elkezd csökkenni az árak pedig ennek hatására elkezdenek emelkedni. Tehát a tőkésítési ráta fordítottan arányosan függ a tőkeáramlástól.
26
Tehát amikor a pénzt nem az ingatlanpiacba fektetik akkor az árak csökkenését váltja ki a tőkésítési ráta emelkedése, amelyet az alábbi árba is szemléltet. T ő k e á r a m l á s
Magas
Magas tőkeáramlás az ingatlanokba
Tőkésítési ráta
Idő
Alacsony
6. ábra: Tőkebeáramlás hatása. Forrás: Craig Hall [2003]:67. oldal Az ingatlan piac és a tőzsde között nem abszolút igazság, de elmondható, hogy amikor a tőzsde fellendül akkor az ingatan piacba való invesztálás lecsökken. Ennek fordítottja is igaz, amikor a tőzsde el kezd hanyatlani, a részvények árai csökkennek,
akkor
felélénkül
az
érdeklődés
az
ingatlanok
piacán.
Természetesen ésszerűbbnek tűnik ilyenkor az ingatlanvásárlás, stabilabb, kézzel foghatóbb befektetés, viszont hátrány, hogy nehezebb értékesíteni, mint a részvényeket. Nagyon fontos ilyenkor figyelni a piaci folyamatokat, lehetőségeket, döntő fontosságúak a befektetés érdekében. Az ösztönző adóelőnyök felgyorsítják a kereslet kínálatot az ingatlanpiacon. Sajnos, ahogyan ezek az előnyök megszűnnek, úgy a tőke áramlása is alábbhagy. A tőkeáramlás az adóelőnyök megszűntetésével együtt tönkreteheti egy meglévő gazdaság dinamikáját. Az ingatlanárak zuhanásához vezethet.
27
A befektetők döntéseit meghatározhatják pszichológiai folyamatok is, ha egy kipróbált területen, nem tudja egy befektető kihozni a legtöbbet, amire számított, jó esély van rá, hogy másmilyen formában vagy, más lehetőségek után fog kutatni. Ezek a döntések, és nagy mennyiségű pénzösszegek nagyban befolyásolhatják, az ingatlanpiac működést. (Craig Hall [2003]) A kamat meghatározó hatással bír a tőkeáramlásra, mégpedig ha túlzottan alacsonyak a kamatok, akkor a hasonlóan kreatív stratégiák után kutatnak, a magasabb megtérülés érdekében. Ha a kamatok magasabbak, akkor a hitelezők, elégedettek a megtérüléssel és nem keresnek új lehetőségeket a befektetésre. Alacsony kamatok esetében elterjedt forma, hogy intézményi befektető és ingatlanfejlesztő 95%- 5%-os arányban megállapodnak, és meglévő ingatlanokat megszereznek. Ebben az esetben a befektető reméli, hogy a befektetett összeget visszakapja 6-7 %-os megtérüléssel. Ez a megközelítés Magyarországon is elterjed, ahol a magyar fejlesztő külföldi befektetői partnerrel valósítja meg a fentiekben leírtakat. Ez az együttműködés hasznos lehet, abból a szempontból, hogy egy megbízható és a piacon jártas fejlesztővel az intézményi befektető olyan ingatlanokon tulajdont szerezhet, amelyet egyedül nem tudott volna fejleszteni és megszerezni. Az ilyen partnetség elég kockázatos, a legtöbb ilyen megállapodás a környezet jelenlegi alacsony kamatszintjére tud alapozni. (Trump[2005]) Az ingatlanok egyedisége miatt veszélyes lehet az általánosítás, mivel minden szabály alól van kivétel. Függetlenül attól, hogy egy ingatlan mennyire hasonlít a másikra az ingatlan befektetés sikerességét az ingatlan típusa és egyedi elhelyezkedése nagyban meghatározza. A négy lokális tényező, a munkahelyek számának alakulása, a migráció, a fejlesztési irányok és az új építkezések befolyásolhatja a befektetés megtérülését, sikerességét. Például, sok lakás közelében előnyös ehet egy kiskereskedelmi bolt a közelben. Vagyis egy adott területen belül eltérően érheti a változás a különböző ingatlantípusokat. Például, egy azonos időperiódusban a lakások árai bizonyos százalékkal nőnek, ezzel ellentétesen az iroda bérleti díjak csökkentek az üresedés miatt. Ez az ármozgás szemlélteti, hogy a különböző ingatlan típusok eltérőek az ármozgásban. Ezt az ármozgást legfőképpen a helyi piac speciális tényezői alakítják.
28
3.4 A munkahelyek száma Az
ingatlankeresletet
nagyban
befolyásolja
a
munkahelyek
számának
alakulása. Ez a tényező közvetlen kapcsolatban van a lakások telítettségi szintjével, négyzetméterenkénti bérleti díjjal, családi házak eladásával és bérlésével és az irodaházak kihasználtsági szintjével. A munkahelyek számának növekedése, az ingatlanok keresleti mutatóit növeli, ezzel a nettó működési bevétel is növekszik, ami az ingatlanárak emelkedését eredményezi. A pozitív befolyásoló tényező, amennyiben az összes többi változatlan marad erőteljes hatással van a bevétel növekedésére. Természetes ennek fordítottja is igaz, amikor a munkahelyek száma csökken, az ingatlanárak lefelé mozdulását indítja el, azzal hogy a nettó működési bevétel egyenesen arányosan csökken a munkahelyek számával. M Magas u n k a h e l y e k
Munkahelyek száma nő
s z á m
a
Nettó működési bevétel Idő
Alacsony
7. ábra: A munkahelyek számának növekedése esetén. Forrás: Craig Hall [2003]:74. oldal M Magas u n k a h e l y e k
Munkahelyek száma csökken
s z á m
Nettó működési bevétel
a Idő
Alacsony
8. ábra: A munkahelyek számának csökkenése esetén. Forrás: Craig Hall [2003]:75. oldal 29
3.5 Migráció A
következő
lokális
befolyásoló
tényező
a
bevándorlás,
átvándorlás,
elvándorlás. A tényező befolyásolhatja az ingatlanok keresletét, bevándorlás esetén keresletet támaszt az ingatlanok iránt. Ahogyan az alábbi ábrák is mutatják, a bevándorlás növeli az ingatlanok iránti igényt, például, ha a bevándorlók nyugdíjazás után lakóterületet váltanak, valószínű, hogy a jól felszerelt családi házakat fogják keresni, ha viszont alacsony jövedelmű bevándorlás tapasztalható ebben az esetben inkább a béringatlanokat fogják keresni
az
áttelepülők.
Az
elvándorlás
az
ingatlanárak
csökkenését
eredményezi, amely a nettő működési bevételt is csökkenti. Ilyen példa, amikor a fiatalok vidékről bekölköznek a nagy városokba, jobb kereseti lehetőséget remélve. B e v á n d o r l á s
Magas
Bevándorlás
Nettó működési bevétel
Idő
Alacsony
9. ábra: Bevándorlás esetén. Forrás: Craig Hall [2003]:76. oldal E l v á n d o r l á
Magas
Munkahelyek száma csökken
Nettó működési bevétel
s
Alacsony
Idő
10. ábra: Elvándorlás esetén. Forrás: Craig Hall [2003]:76. oldal
30
3.6 Fejlesztési irányok Megkülönböztetünk, olyan területeket, településenként, akár kerületenként, ahol lehetőség van fejlesztésre, például üres terület beépítése vagy régi épület lebontása és a terület újra felhasználása. Sajnos akad olyan terület is ahol ez a fejlesztési irány nem áll rendelkezésre, ezek a területeket stagnálás jellemzi. Budapesten ilyen területnek számít a 4 metró vonalánál elhelyezkedő ingatlanok, amelyek a fő fejlesztési irányt mutatják a befektetők számára. Ha egy befektető ingatlanját a fejlesztési irányba helyezi el, növeli az ingatlanjai iránti érdeklődést és szintén növeli az ingatlan árait és a nettó működési bevételt is. F e j l e s z t é s i r á n y a
Legjobb időzítés és elhelyezkedés
Fejlesztés iránya
Nettó működési bevétel
Legrosszabb időzítés és elhelyezkedés
Idő
11. ábra: Fejlesztés irányának hatása. Forrás: Craig Hall [2003]:78. oldal
3.7 Új építkezés Az eddigi befolyásoló tényezők az ingatlanok iránti keresletet hozzák létre, az új építkezések a kínálati oldalt erősíti. Az új építkezés előre látható folyamatot jelent. Egy meglévő piacon egy bizonyos ingatlan típusból túl kicsi vagy túl nagy a kínálat, ez a bevétel növekedését okozhatja annak függvényében, hogy a kereslet az ingatlan iránt erősödik vagy gyengül. Amit az alábbi függvény is mutat az igény fölötti építkezések, nagyobb arányú üresen állást generálnak, ami alacsonyabb bevételt és alacsonyabb ingatlanárakat eredményez.
31
Leggyakrabban akkor fordul elő a túlépítkezés, amikor az ingatlanfejlesztő közvetítő szerepet tölt be, ilyenkor mivel nem saját magának épít, hanem arra alapoz, hogy az ingatlan eladásával pénzhez tud jutni és nem fordít elegendő figyelmet arra, hogy az ingatlan piac jelenlegi helyzetére, az ingatlan kelendőségének
szempontjából.
A
hitelezők
is
befolyásolják
az
új
építkezéseket, ez a piaci szereplő lehetne egy féken tartó rugó, amely a piac figyelésével és a hitelek megítélésével visszafoghatná a túlépítkezést, a projektek kisebb arányú hitel támogatásával. Jelenlegi helyzetben a hitelezők már csak akkor vonulnak ki, ha a globális helyzet visszaesését tapasztalják. Ú j Magas é p í t k e z é s e k
Igényen felüli új építkezések
Nettó működési bevétel Idő
Alacsony
12. ábra: Új építkezések hatása. Forrás: Craig Hall [2003]:78. oldal
3.8 Ingatlanvásárlási stratégiák, időzítések A fentiekben leírtak alapján megállapíthatom, hogy ez a hét fő befolyásoló tényező hatással van az ingatlanvásárlási ciklusokra. Ebben a részben a gyakorlati döntéseket tekintem át. Az ingatlanbefektetés nagyon egyszerűnek tűnhet egy laikus számára, azt gondolhatja, hogy ez nem áll másból, mint megvenni egy ingatlant olcsón, eladni drágán, megtartani a különbözetet. Így egyszerűen hangzik, de a valóságban ennek végrehajtása elég nehéz, a kulcs az időzítésben rejlik. A befolyásoló tényezők elemzésekor esetenként nem lehet eltekinteni a személyes motivációtól vagy az egyén körülményeitől, mert természetesen léteznek olyan élethelyzetek, amikor azonnal és abban a pillanatban cselekedni kell, és nem lehet az időzítést figyelni. Például ha azonnali pénzre van szükség, akkor az ingatlant eladásra kínálják, nem figyelve az ingatlanokat befolyásoló tényezőket, ingatlan ciklusokat. 32
Azaz alábbiakban összefoglalva, az egyenkénti tényezők vizsgálatával összefoglalható a befektetések időzítése. A családi házak esetében a tőkésítési ráta alacsonyabb, mert a legtöbb házat nem bérbeadási céllal vásárolják, hanem tulajdonosként használják. Az inflációnál a következő időzítési stratégát érdemes követni. A családi házaknál és lakásoknál a mérsékelt, vagyis a 1-10%ig terjedő infláció esetén a vásárolni, eladni, vagy megtartani érdemes stratégiát kell követni, vagyis az infláció ezen szintje nem befolyásolja a családi házakkal, vagy lakásokkal történő döntéseket, ezek inkább személyes körülményektől függnek. A hiperinfláció, vagyis a magasabb, mint 10%-os pénzromlás esetén a vásárlás kockázatos lehet, a magas árak miatt. Defláció esetén, vagyis, amikor kisebb, mint 0% a pénz értékének romlása, ekkor a piacon árcsökkenés tapasztalható, az erre utaló jeleknél érdemes ingatlant értékesíteni. A telkek esetében a mérsékelt infláció árfelhajtó hatással bír. A telkek költségei behatároltak ezért a különlegesen magas infláció sem jelent visszaesést. A defláció, mint valamennyi ingatlan típus esetében a telkek árát is lefelé húzza. Az irodaházak és az üzlethelyiségek esetében a mérsékelt infláció közömbös, a magas infláció miatt a költségek magasabbak lesznek, amit jó esetben át lehet terhelni a bérlőkre, ilyenkor az irodaépület vásárlás nagy kockázattal járhat. A defláció sem tesz jót egy irodaépületnek, ha a defláció csak rövid ideig tarthat, akkor a megtartás stratégiáját érdemes alkalmazni, ha viszont hosszabb visszaesésre számíthatunk, akkor az eladás stratégiáját érdemes választani. Megvizsgálva a szállodák és motelek lehetőségeit az infláció hatására és azt tapasztaltuk, hogy a mérsékelt infláció hasonlóan a többi ingatlanhoz közömbösen befolyásolja, a hiperinfláció és a defláció, attól függetlenül, hogy bármikor megváltoztathatják a bérleti díjat kisebb mértében befolyásolhatja az árak alakulását. A hiperinfláció instabil gazdasági helyezet, teremt, amely a szállóvendégek számának csökkenését eredményezheti. (Trump 2005]) A kamatok esetében kétféle szintet lehet meghatározni, az alacsonytól a mérsékeltig, az 5-10 %-os kamatok szintjét valamint a magas, vagyis a nagyobb, mint 10%-os kamatok szintjét. A mérsékelt kamatszint megfelelő bármilyen döntés esetében, viszont az alacsony kamat, az eladást ösztönzi a családi házak esetében.
33
Amikor a kamatok nőni kezdenek, az befolyásolja a házak árait is. A lakások esetében az alacsony szint vagy a csökkenő kamatok, sok tulajdonos, vagy bérlő számára elérhetővé teszik a családi ház vásárlását. A magas kamatok esetén a vásárlás nem ajánlott, mégpedig azért, mert a jelzálog fizetése, sokkal magasabb ilyen időszakban, mint alacsonyabb kamat periódusban. Az eladás lehet jó választás ilyenkor, ha van átvállalható hitel az ingatlanon, amely még alacsony kamattal került felvételre, az nagy előny lehet a vásárlónak. A telkek esetében a mérsékelt kamat szint gazdasági stabilitást jelent, amelytől a telkek értéke nagyban függ. A magas kamatszint nem befolyásolja a telkek eladási árát, mivel az ár jobban függ a fejlődéstől, elhelyezkedéstől. Az iroda épületek esetében az alacsony vagy mérsékelt kamat szint mindhárom (eladás, vásárlás, megtartás) lehetőséghez kedvező. A nagyon alacsony kamatszint viszont már jel arra, hogy el kell adni az ingatlant. Az ingatlan megtartása esetén érdemes a jelzáloghitel futamidejét a leghosszabb időre megkötni, fix kamatozással. Ez elősegíti azt, hogy kamat emelkedéskor nem keletkezik pénzügyi kár. Kamatok emelkedésekor célszerű az irodaházat már a periódus elején eladni, mert ha túl magasra emelkednek a kamatok, akkor a vásárlók a finanszírozási lehetőségek drágulása miatt eltolhatják vásárlási hajlandóságukat későbbi időpontra. Az alacsony kamatok kedvezőek az üzleti, szálloda vagy motel ingatlan tulajdonosoknak és a bérlőiknek is, mivel a hitelben való vásárlást, szórakozásra, kikapcsolódásra költést kevésbé teszi megterhelővé ez a kamatszint. Magas kamatszint esetén a vásárlók nehezen költenek, ami csökkenti a vásárlóerőt, ami a bevétel kiesés miatt nem kedvező az üzleteknek, szállodáknak. Ha nem tudják kitermelni a bérleti díjat, valószínűleg a boltot be kell, zárják. Ilyenkor érdemes fontolóra venni az ingatlan eladását, főleg ha átvállalható jelzáloghitellel rendelkezik, amelynek kamatszintje a napi kamatnál jóval alacsonyabb. A tőkeáramlás, mint döntést befolyásoló tényező, minden ingatlan típusra, ugyanaz a hatás állapítható meg, és ugyanolyan stratégiákat rejt magában. Az ingatlan piaci tőkebeáramlás esetén érdemes ingatlanokba pénzt fektetni, vagy a meglévőket megtartani. A tőke kiáramlása esetén, az első periódusban érdemes eladni, ha az első ciklusban nem sikerül értékesíteni az ingatlant érdemes megtartani és megvárni a következő kiáramlást.
34
A munkahelyek számának alakulása kétféleképpen befolyásolja az ingatlan stratégiát, állandó vagy növekvő és negatív vagy gyorsan csökkenő. Az első ciklus megvalósulásakor a vásárlás vagy az ingatlan megtartása javasolt, az ingatlan eladás gyorsan csökkenő munkahelyszám ciklusban követendő. A családi házakra nagy igény mutatkozik, ha növekszik a munkahelyek száma. Új munkahelyek új területekre vonzzák az munkavállalókat. Ha a tendencia változatlan marad, akkor érdemes megtartani a meglévő családi házat és esetleg továbbiakat vásárolni. A munkahelyek számának csökkenése, lassulása észlelhető, akkor érdemes azon nyomban ingatlant eladni, a hirtelen törés, a növekedésben azt mutathatja, hogy csökkenés várható. Az irodaépületekben a munkahelyek száma nagyban befolyásolja az irodaterületek kiadottságát. Mivel az irodaépület üzemeletetése, működtetése magas költségekkel jár, így a munkahelyek számának növekedésével, a vállalatok terjeszkedésével, meg van az esély a teljes irodaház kiadására. A munkahelyek csökkenése, ami munkahelyek elvesztésével jár, amikor egy cég csökkenti az alkalmazottai számát, az addig bérelt területre teljes egészében már nem lesz szüksége, mivel a hosszú távú szerződések nem teszik lehetővé a terület visszaadást, a bérlő a bérleti díj késedelmes fizetésével fog válaszolni a helyzetre és később csődöt indítanak maguk ellen a fizetőképtelenség miatt vagy megpróbálják albérletbe adni a területüket, ami valamiféle megoldást nyújthat a negatív helyzetben. Üzleteknél a munkahelyek számának növekedése, növeli a vásárlási kedvet, amikor stabilnak és biztonságosnak érzik munkahelyüket, szabadabban költik el pénzüket. Ilyenkor az üzletek értéke is emelkedik és ezért növekvő vagy állandó ciklus elején érdemes ingatlant vásárolni vagy a meglévő ingatlant az árak emelkedéséig megtartani. Ezzel ellentétben a munkaerő áramlás abbamaradása jelzés arra, hogy érdemes eladni. A szálloda és motel tulajdonosoknak az a jó, ha a munkaerő biztonságban érzi magát és szabadon költ üdülésre, vagy egy cég esetében, ha prosperál üzleti utazásra. Ennek ellentéte a negatív vagy csökkenő tendencia, ebben az esetben érdemes az ingatlan eladásában gondolkodni még a ciklus elején. Bevándorlás egy településnek általában jót jelent, így az ingatlanoknak is kedvez, érdemes ilyenkor vásárolni, de érdemes meggyőződni, hogy a beáramlás még egy darabig folytatódik.
35
A hotelek és a motelek, azok az ingatlan típusok, amiket a migráció nem befolyásol, mivel turisztikai célú szálláslehetőség biztosítása a fő célja ezen ingatlanok bérlésének. Az üzleti ingatlanok vásárlását, a beáramlás jótékonyan befolyásolja, főleg ha olyan területen juthatunk ingatlanhoz, ahol állandó növekedést vagy nagy ütemű fejlődést mutat a térség. Az emberek lényeges befolyásoló tényezője, hogy lakóhelyükhöz közel szeretnek vásárolni, ezt érdemes az ingatlan vásárlásakor szem előtt tartani. A kivándorlás a kiskereskedelmi egységekre negatív hatással van, ilyenkor szintén jó stratégia az ingatlan értékesítése. A fejlesztési irányok stratégiája az ingatlanok megszerzésében az, hogy ha a fejlesztés irányában ingatlant szerzünk, akkor tartsuk meg és várjuk meg, a fejlesztés elér odáig és az adott terület fellendül. A fejlesztés irányát már korábban meghatározzák, egy adott település fejlesztési tervében és a tendenciák
folytatódhatnak.
Budapesten
a
4-es
metró
megépítésének
elkezdése előtt kezdek el a befektetők a vonal mentén ingatlanokat vásárolni, abban bízva, hogy a fejlesztés miatt az ingatlan felértékelődik és magas áron el tudják majd adni. A fejlesztés távolodását onnan lehet észrevenni, hogy miután az ingatlan körül a terület teljesen kifejlődött az infrastruktúra. Ekkor érdemes fontolóra venni az ingatlan eladását. Lehet olyan eset is hogy a fejlesztés irányát megváltoztatják, mielőtt a térséget elérné, különböző okok miatt, ilyenkor érdemes az ingatlant azonnal értékesíteni. Az üzleti ingatlanok értéke, akkor nő meg ugrásszerűen, amikor az emberek egy bizonyos terület fejlődésében egy kezdő robbanás jeleit észlelik. A pénzcsinálás legjobb módja idő előtt, árrobbanás előtt beazonosítani az ilyen helyszíneket és vásárolni. Az új építésű családi házak igénynek megfelelő szintje estében, amíg nem múlja felül a szükségleteket az megépített házak mennyisége és az építkezések elmaradnak az igény szintjétől, akkor ez egy jó jel a vásárlásra. Ha pedig az újonnan épített házak vagy lakások már jóval meghaladják az igényeket, akkor az ingatlanokat értékesíteni kell. A bérbe adott új lakások piaca, akkor a legjövedelmezőbb, ha az építés nem tart lépést az igényekkel, mivel a bérleti díjat ilyenkor növelni lehet. Az irodaház piacon a helyzet eléggé komplikált, mivel egy új irodaépület megtervezése felépítése van, hogy 3-5 évig is eltarthat. Ezért érdemes előre figyelni, hogy mikor kezdenek új épületeket építeni és hogy az milyen arányban áll a piac felvevőképességével. 36
Rosszul becsült ingatlan esetében probléma lehet a ház megtelítése bérlőkkel. Jelenleg a Budapesti piacon az igényekhez képest jelentős túlépítkezés mutatkozik. Ez a hét trend a gyakorlatban és a valóságban nem egyenként működik, éppen ellenkezőleg nagyon fontos a között lévő kapcsolat a megfelelő időzítéshez. Persze ciklusonként megtalálhatjuk a domináns elemet. Ha egy tényező negatívvá válik és erre a többi is ráerősít, akkor egy nagyon előnytelen helyzet alakulhat ki. A legjobb és a legsikeresebb a ciklus alján vásárolni. Az ingatlanciklusnak négy alapvető szakasz van. Felmenő szakasz, amikor az ingatlanárak növekednek, a tetőzés, amikor magas szinten stabilizálódnak az árak, lefelé irányuló szakasz, ez a tetőzés végétől a ciklus aljáig tart. A ciklus alja, ahol alacsony árakon stabilizálódnak az árak. A tető és a legalsó szakasz lehet egészen rövid, vagy kiterjedtebb időszak is. Az ingatlanciklusok nagymértékben változóak, általánosságba elmondható, hogy a legtöbbnek hosszabb és magasabbra vezető a felfelé, mint a lefelé irányuló szakasza. Az árak az ingatlan típusától függően és a hét tényező függvényében változnak.
A befolyásoló tényezők saját maguktól mozognak, néha éppen
ellentétes irányba ezzel megnehezítve az egyes ingatlanciklusokat. Ilyen esetben el kell dönteni melyik tényező a legmeghatározóbb. Magas
Tőkebeáramlás
Infláció
Kamatráta Idő
Alacsony
13. ábra: Országos tényezők alakulása Forrás: Craig Hall [2003]:111.oldal Az ábra tökéletesen szemlélteti, hogy a grafikonon a 3 fő tényező, egy adott esetben, az infláció, a kamatráta és a tőkebeáramlás hogyan hatnak egymásra.
37
Az infláció és a kamatráták csökkenő szintje bizonytalanságot sugall, viszont ezzel ellentétben a tőkebeáramlás magas szintű, növekvő tendenciát mutat. Amíg ez a pozitív tendencia folytatódik, pozitív hatása van az ingatlanárakra és a tőkésítési rátát lefelé hajtja. Ebben az esetben a meghatározó domináns tendenciát a tőkebeáramlás képviselte.
Magas
Új építkezések Munkahelyek száma Migráció Fejlesztési irány Kamatráták Idő
Alacsony
14. ábra: Lokális tényezők alakulása. Forrás: Craig Hall [2003]:112. oldal A fenti ábra a négy helyi tényezőt mutatja be a lakások példája alapján, a kamatráták alakulásának szempontjából. Az új építkezések lassuló mértéket mutatnak, az új lakások üresen maradnak. A munkahelyek számának csökkenése figyelhető meg, ami a nettó működési bevételre van erős negatív hatással. A migráció és a fejlesztési irány ebben az adott helyzetben semleges, közömbös. A grafikon alapján a tényezők azt mutatják, hogy továbbra is folytatódik a csökkenés, ami a minden egyéb tényező változatlansága mellett a nettó működési bevétel csökkenése folytatódik, ami az ingatlanárak esését eredményezi. A kamatráták alacsonysága miatt, a lakások helyett a bérlők, vagy tulajdonosok családi házat fognak vásárolni. Javasolt ebben az időszakban a családi házak felé fordulni, befektetési szempontból. (Trump 2005]) A hét tényező kiértékelése után szükséges még figyelembe venni a külső eseményeket, ilyen lehet, háborúval, zavargással, tiltakozással összefüggő bizonytalanság.
38
A magyarországi tüntetések is biztos vagyok benne, hogy a turizmusnak nem tesz jót. Ilyenkor a lecsökkent igények miatt az ingatlanok működési bevételei csökkenni fognak, és a bizonytalanság miatt a tőkeáramlás is visszaeshet. Tehát a külső eseményeknek gyors negatív hatása is lehet, ezért érdemes ingatlanvásárlási döntés előtt figyelembe venni. Nagyon jó információt lehet gyűjteni a piacról, a megfelelő emberrel való beszélgetésekből. Ez egy pszichológiai tényező, amit érdemes szem előtt tartani. Fontos meghallgatni az üzletemberek véleményét a kialakult piacról. Fontos beszélgetni és megismerni látásmódját a brókereknek, tulajdonosoknak, ingatlankezelőknek. Ezek a hasznos információk azt a célt szolgálják, hogy megállapítható legyen, hogy az éppen érvényben lévő ciklus, mely pontján tart éppen, korai, közepes vagy késői pontján. Az ingatlan potenciáljának azonosításához elengedhetetlen megvizsgálni a 7 fő tényezőt és a pszichológiai befolyás lehetőségét is feltérképezni. Nagyon nehéz nem befektetni olyan időszakban, amikor minden izgalmasnak és pozitívnak látszik. De ha az építkezések száma meghaladja az igényeket, és a munkahelyek léte bizonytalan, olyan kombináció kapható, ami problémát jelez és nem szabad figyelmen kívül hagyni. Az ingatlan stratégia az, hogy a ciklus alján kell vásárolni, ez az előnyös megoldás, és nagyon sok befektető ezt nehezebbnek tartja. Itt a kulcs az, hogy az alacsony árat nem szabad az alacsony értékkel azonosítani. A fentiek értelmében a befolyásoló tényezők gondos elemzésével és a beszegetésekből összegyűjtött bizonyítékokkal kombinálva elő tudjuk készíteni a megfelelő döntési stratégiát, a vásárlásra, megtartására vagy eladásra.
3.9 Ingatlan finanszírozási formák 3.9.1 Jelzálog Hitel A jelzáloghitel olyan hitel, amely mögött fedezetként ingatlanon alapított jelzálogjog áll. Két alaptípusát különböztetjük meg: a háztartásoknak nyújtott, valamint a kereskedelmi célú jelzáloghiteleket. Ez utóbbit jellemzően nem pénzügyi vállalatok részére nyújtják. A háztartások részére kihelyezett jelzáloghitel lehet lakáscélú, illetőleg fogyasztási célú, azaz szabad felhasználású hitel. Fontos azonban megjegyezni, hogy nem minden lakáscélú hitel jelzáloghitel. 39
A lakáshitelezés területén jellemző, speciálisan hosszú lejáratú hitelek finanszírozásának
egyik
népszerű
megoldása
a
jelzáloglevél
alapú
finanszírozás, hiszen a bankok számára szinte egyedülállóan hosszú források bevonását teszi, lehetővé. Jelzáloglevél alapú hitelek alatt olyan jelzáloghiteleket értünk, amelyeket jelzáloglevél
kibocsátásával
finanszíroznak.
Ez
lehet
jelzálogbank
által
közvetlenül nyújtott hitel (saját hitel), illetve kereskedelmi bank által nyújtott, de jelzálogbank által refinanszírozott hitel. A jelzáloglevél, mint pénzügyi instrumentum igen hosszú történelmi múltra tekint vissza, Európában már a 18. század végén megjelent, és számos európai országban ma is közkedvelt banki forrásbevonási módszer. Nemzetközi forrásokban a jelzáloglevelekre a mortgage bond vagy a covered bond elnevezés használatos, ez utóbbi azonban egy, a magyar fogalomnál tágabb kategóriát jelöl: ide értendő minden speciális eszközfedezettel biztosított hitelviszonyt megtestesítő értékpapír. A covered bond kifejezés használatának konkrét kritériumait az Európai Parlament és a Tanács 2001/108/EK irányelve, az UCITS-direktíva határozza meg. A jelzáloglevél kiemelkedő szerepe számos előnnyel magyarázható. Mind a befektető, mind a kibocsátó szempontjából alacsony kockázatot jelent, hiszen fedezete is alacsony kockázati kategóriába tartozik, a kibocsátót pedig speciális, szigorú szabályok kötik. Éppen alacsony kockázata teszi lehetővé, hogy más fedezetlen banki kötvényekhez képest viszonylag olcsón értékesíthető, az alacsony forrásköltség pedig a hitelköltségeket is csökkenti, ami a hitelfelvevőnek is kedvez. Emellett a jelzáloglevél megfelelő kibocsátási és árazási struktúra mellett javítja a bankok eszköz-forrás struktúrájában jelentkező lejárati összhangot, mindez szabályozói és kockázatkezelési szempontból hordoz előnyöket. Nem utolsó sorban az intézményi befektetőket is segíti portfóliójuk diverzifikálásában. A jelzáloglevelek elterjedését és jelentőségét mutatja, hogy az európai kibocsátású jelzáloglevelek volumene 2006-ban meghaladta a 956 milliárd eurót, ami GDP- arányosan több mint 8 százalékot jelent. Ez az arány azonban az Unió különböző tagállamaiban nagyon eltérő értékeket vesz fel, míg Dániában a jelzáloglevelek állománya a GDP 136,4 százaléka volt 2006-ban, addig Litvániában ez az érték mindössze 0,1 százalék. 40
Az
egyes
országokban
visszavezethetően
a
történelmi,
jelzáloghitelezésnek
fejlettségi, különböző
gazdasági
okokra
intézményrendszerei
alakultak ki, emellett az elmúlt éveket folyamatos törvényi megújulás jellemezte, amely nemzetközi szinten számos, a jelzáloglevél-kibocsátásokhoz kapcsolódó új szabályozást hozott. Az ekképpen kialakult rendszerek több szempont szerint csoportosíthatók. Alapvetően két klasszikus modellt különböztethetünk meg: az egyszintű, más néven közvetlen finanszírozású és a kétszintű, közvetett finanszírozásúnak is nevezett modellt. Az elsőben a jelzáloghitelt nyújtó bank a hiteleit csoportokba rendezi és jelzálogleveleket bocsát ki ezen hitelek forrásának biztosítására, így működik például a német vagy a dán piac. Közvetett finanszírozás esetén a jelzáloghitelt nyújtó intézet egy harmadik intézménynek értékesíti a hiteleit, aki ezután pool-okba rendezi őket és jelzálog alapú kötvényeket bocsát ki. Ez a gyakorlat az amerikai jelzálogpiacon alakult ki, elsősorban az angolszász országok alkalmazzák. A két modell azonban nem válik el élesen egymástól, az amerikai jelzálogpiac másodlagos forgalmazói például sok szempontból hasonlítanak a német jelzálogbankokhoz.
5
A Central European Covered Bond Conference (2003) tipizálási módszerét alkalmazva Európában négy különböző szabályozási modellről beszélhetünk aszerint,
hogy
mely
intézetek
kaphatnak
jogosultságot
jelzáloglevél
kibocsátására: Francia modell Ebben a rendszerben a jelzáloghitelt nyújtó bank a fedezetként szolgáló eszközöket egy másik, önálló bankként működő intézetnek adja át, s ez utóbb kizárólag a fedezetek őrzésével foglalkozik. Az adminisztráció és a működtetés feladata a hitelező bankot terheli, a jelzáloglevél-kibocsátást azonban már a speciális bank végzi. Ez a struktúra biztosítja, hogy a fedezetet a jelzálogkövetelés kielégítésére használják abban az esetben, ha a hitelező bank csődbe megy. Jelenleg Franciaországon kívül Finnország, Írország, Norvégia és részben Svédország alkalmazza. Német modell A jelenleg hazánkban is alkalmazott szabályozás lényege, hogy jelzáloglevelek kibocsátására kizárólag jelzálogbankok jogosultak.
41
Ezek a szakosított hitelintézetek a biztosítékok mellett egyéb eszközöket is tarthatnak, lehetőségük nyílik saját hitel nyújtására, illetve az adminisztráció és a működtetés is a feladatkörükbe tartozik. Hazánkon kívül Dániában, Luxemburgban, Lengyelországban található meg ez a modell,
Svédországban
a
francia
példával
keveredve
van
jelen,
Németországban pedig napjainkban került átalakításra. Az európai modell A jelzáloglevelekre és jelzálogbankokra épülő európai vagy más néven kontinentális
modell
ma
elsősorban
Németországban
és
a
skandináv
országokban van jelen, de tulajdonképpen Nagy-Britannia és Írország kivételével az Európai Unió minden országában fellelhető (még Svájcban és Norvégiában is), alapját német modell adja. Németországban a jelzáloghitelezés több mint kétszáz éves múltra tekint vissza, az első jelzáloglevelek kibocsátása a porosz landschaftokhoz köthető a 18. században. A német jelzálogbankok elkülönült szakosodott pénzintézetek, amelyek kizárólagosan jogosultak a jelzáloglevél kibocsátására. Az így szerzett bevételeikből jelzálog fedezete mellett hosszú lejáratú kölcsönöket nyújtanak, a hitelt azonban nem adják tovább más intézményeknek. A német modellben a hitelintézet közvetlen kapcsolatban van az ügyfelekkel mind aktív és passzív, azaz a hitel kibocsátása, mind pedig a forrás gyűjtése oldalán. A hitelpiaci harmónia biztosítása érdekében a jelzáloghitelintézeteket általában bankok és biztosítóintézetek alakítják. A német jelzáloghitel-piac sajátossága az is, hogy a jelzáloghitel kibocsátója és a hitelfelvevő többnyire a lejárat teljes ideje alatt kapcsolatban marad. A jelzáloghiteleknek másodlagos piaca nemigen alakult ki, amíg a jelzáloglevelek elsődleges és másodlagos forgalma egyaránt létezik, és aktív szerepet tölt be. A jelzáloghitelekhez hasonlóan a finanszírozásukra kibocsátott jelzáloglevelek is hosszú lejáratúak és fix kamatozásúak, ezáltal a kamatkockázat kezelése és a lejárati összhang is alapvetően megvalósul a bankon belül. Éppen ezért, sőt – amennyiben a tőkepiacon arányuk elég nagy, mint pl. Németországban – jelentős stabilizáló hatást gyakorolnak az árszintre. Annak ellenére, hogy a jelzálogbankok
közvetlenül
szereznek
forrásokat
a
jelzáloglevelek
kibocsátásával, fontos, hogy a jelzáloglevelek is minél forgalomképesebbek legyenek annak érdekében, hogy a befektetők viszonylag könnyen pénzzé tehessék azokat. 42
A könnyebb eladhatóság vonzóbbá teszi az elsődleges kibocsátásokat is, éppen ezt segítik elő Európában (elsősorban Németországban) a másodlagos piacukat megteremtő
lépések,
például
a
részvényindexhez
hasonló
összevont
jelzáloglevél- indexek kialakítása.
Az amerikai jelzálogpiaci válság kialakulása és hatása A probléma leírását mindenekelőtt a subprime jelzálogpiac bemutatásával kell kezdenünk. A másodrendű (nem elsőrendű), ún.„subprime” hitelek magasabb hitelkockázatot képviselnek, ami abból eredeztethető, hogy az ügyfelek átlag alatti hitelminősítéssel rendelkeznek, mivel nincs rendszeres, időben történő hiteltörlesztési teljesítéseket igazoló hiteltörténetük. Ezt a csoportot képviselik például az Egyesült Államokban az alacsony jövedelműek, az idősebbek, illetve az új bevándorlók. A másodlagos jelzáloghitelezés több mint két évtizede jelent meg, felemelkedése az 1990-es évek közepére tehető, azon innovációs folyamathoz kapcsolódóan, mely a hitelezők kockázatértékelési és –árazási költségeinek csökkentését célozta meg, valamint technológiai újítások révén megkönnyítette az ügyfelek hitelképességének felmérését, illetve kockázati besorolását. A másodlagos jelzálogpiac nagymértékű expanzióját másfelől az alacsony
kamatkörnyezet
és
a
kedvező
makrogazdasági
feltételek
is
elősegítették. A tartósan magas gazdasági növekedés és az alacsony infláció arra ösztönözte befektetőket, hogy kockázati kitettségüket a magasabb hozamok reményében globális szinten növeljék. A kedvező feltételek megváltoztatták a befektetők kockázatérzékelését, ami a kockázati felárak jelentős csökkenésében nyilvánult meg, így a piacok alulárazták a kockázatot. Az erős verseny következtében folyamatosan enyhülő hitelezési feltételek mellett egyre több nem, vagy csak korlátozottan hitelképes, azaz subprime adós jutott hitelhez, a hitelképességet pedig a fedezetként szolgáló ingatlan várt további drágulása biztosított. Az amerikai piacon elterjedt gyakorlat, az értékpapírosítás során hiteleszköz-csomagok fedezete mellett különböző hitel-besorolású, ún. strukturált értékpapírokat bocsátottak ki és értékesítettek a befektetőknek az egész világon. (A külföldi érdekeltség megoszlását, az európai tulajdonlás jelentőségét az alábbi ábra mutatja.)
43
A Federal Reserve elnökének a Federal Reserve of Chicago Bankstruktúráról és –versenyről szóló 43. éves az „originate and distribute” modellnek nevezett konstrukció biztosította a kockázatok szétterítését, s mint ilyen, hozzájárult a hitelezési tevékenység jelentős bővüléséhez, ezzel egyidejűleg pedig az amerikai jelzálog-piaci
válság,
illetve
annak
nyomán
egy
világpiaci
turbulencia
kialakulásához. A
pénzügyi
bonyolultabb
innováció pénzügyi
felgyorsulásának termékek
jöttek
következtében létre,
ugyanis
amelyekkel
már
egyre sem
a
kockázatkezelés, sem pedig a befektetők tájékozottsága nem tudott lépést tartani.
Japán 9%
Egyéb 17%
Egyesült Királyság 13%
Európa 39%
Kína 15%
Luxem burg 7 % H ollandia 6 % B elgium 4 % N ém etország 4 % Írország 4 %
Kajm án szigetek 16%
Sv ájc 3 %
B erm uda 4%
14. ábra: A külföldi érdekek megoszlása. Forrás: MNB[2008]:15. oldal Az értékpapírosítás negatívan befolyásolta a lejárati összhangot, mivel a hosszú lejáratú eszközökkel szemben általában rövid lejáratú források álltak, a pénzügyi innováció azonban erre a problémára is megoldást talált: olyan speciális pénzügyi konstrukciók kerültek kialakításra, melyeknek segítségével tőkeáttétel és kezesség felvállalása mellett lehetőség nyílt ezen eszközök mérlegen kívül helyezésére. Az „originate and distribute” konstrukció hátránya a végbefektetők oldalán jelentkező információs veszteség, illetve a modell különböző szereplői között kialakult információs aszimmetria.
44
A többszörösen újracsomagolt és nemzetközi hitelminősítők által minősített hiteltermékek valódi kockázata ugyanis a végső befektetők számára rejtett marad, s ezt a problémát csak fokozza, hogy a hitelezők és közvetítők – éppen a kockázat
szétterítésének
következményeként
–
csupán
a
hitelvolumen
növelésében voltak érdekeltek. 2004 közepétől a kamatemelési ciklus és az ingatlanárak emelkedésének fokozatos lassulása, majd 2006 végére a növekedés teljes megállása növelte a másodlagos jelzáloghitelek tekintetében a nemfizetések gyakoriságát az Egyesült Államokban. 20
%
%
40
15
30
10
20
5
10
0
0
Nemfizetési arány
2007.szept.
2007.márc.
2006.szept.
2006.márc.
2005.szept.
2005.márc.
2004.szept.
2004.márc.
2003.szept.
2003.márc.
2002.szept.
2002.márc.
2001.szept.
2001.márc.
2000.szept.
-10 2000.márc.
-5
Case-Shiller házárak éves változása (jobb skála)
14. ábra: Nemfizetési arány az amerikai másodrendű jelzáloghiteleknél és a lakásárak alakulása Forrás: MNB [2008]:15. oldal Az ingatlanpiaci árak mérséklődésének hatására 2007 februárjában eladási hullám alakult ki, jelentős veszteségeket okozva a jelzálogpiacon. A válság elmélyülése májusban növekvő banki veszteségekkel, a strukturált hiteltermékek leminősítésével,
kötvénykibocsátások
elhalasztásával,
egyes
befektetési
alapoknál tőkekivonással vagy befagyasztással volt jellemezhető, majd miután nyilvánvalóvá vált, hogy a másodrendű jelzáloghitel-piac válsága a vártnál nagyobb hatást gyakorol a bankrendszer egészére, a zavarok a pénz- és tőkepiacok széles körére is átterjedtek.
45
A válság nyomán kialakuló recesszió következtében az Egyesült Államok bruttó hazai termékének éves átlagos növekedése 2007-ben mindössze 2,1 százalék volt, szemben a 2006-os 2,6 százalékos értékkel. Míg 2008 februárjában az induló lakásépítések száma 0,6 százalékkal csökkent, addig márciusban már 11,9 százalékkal esett vissza az előző hónaphoz képest, a tavaly márciusitól pedig 36 és fél százalékkal maradt el. Ezzel az ilyen beruházások mennyisége 17 éves mélypontra zuhant. A bankok és brókerházak együttes vesztesége 2008 áprilisára meghaladta a 200 milliárd dollárt. Az ábrából kiderül, hogy a leírások nemcsak az amerikai pénzügyi intézményeket érintették, a krízis az európai bankrendszerre is jelentős negatív áttételes hatással volt. A Goldman Sachs amerikai brókerház becslései szerint az Egyesült Államokban a veszteségek összértéke akár a 460 milliárd dollárt is elérheti. A pénzügyi helyzetből fakadóan kialakuló bizalmatlanság egyes részpiacokon likviditási problémákat eredményezett, mivel a kiszámíthatatlan partner kockázatból kifolyólag a bankok nem akartak hitelezni, aminek következménye az euró és dollár piacok kiszáradása, valamint az állampapírok iránti kereslet növekedése volt. A még elérhető források ára emelkedett, futamidejük rövidült. A világ számos országában a jegybankok kénytelenek voltak interveniálni a likviditás szűkösségének csillapítása érdekében. A válságból való kilábalás elhúzódó folyamat lehet: a nagyon sok szereplőt érintő jelentős pénzügyi veszteségek, a részpiacok kiszáradása, egyes pénzügyi közvetítők likviditási helyzetének romlása, valamint a globális egyensúlytalanság lassú
korrekciója
tartósan
visszavetheti
a
globális
kockázatvállalási
hajlandóságot, így a piacok megnövekedett volatilitása hosszabb távon is fennmaradhat. A hitelválság negatív hatásainak enyhítésére, valamint a hasonló krízisek megelőzésére az Egyesült Államokban felmerült a szabályozói környezet megváltoztatásának igénye, elsősorban a széttagolt pénzügyi felügyelet erősítésének és egységesítésének formájában. A centralizációs folyamat középpontjában a legnagyobb felelősséget viselő, pénzstabilizáló szerepet betöltő amerikai jegybank, a Federal Reserve állna, egy kézbe kerülne a bankszektor ellenőrzése és szövetségi szintre emelkedne a biztosítók jelenleg államokra bízott felügyelete is. Ugyancsak egyetlen szerv felelne a tőzsdék eddig megosztott ellenőrzéséért is.
46
Mindezek
az
intézkedések
a
válság
kiváltó
okainak
megszüntetését
eredményezhetik, a korábbi intézményi struktúra ugyanis valószínűleg már nem lenne képes a pénzügyi stabilitás és likviditás megfelelő biztosítására.
3.9.2 Refinanszírozási lehetőségek Az állami kamattámogatást élvező hitelkonstrukciók Magyarországon jelenleg alapvetően két módon érhetők el. Az egyik lehetőség a közvetlen jelzálogbanki folyósítás (saját hitel), a másik pedig a kereskedelmi bankok által nyújtott kölcsön. Forrásoldali kamattámogatás csak abban az esetben vehető igénybe, ha a folyósított kölcsön jelzálogbank által, jelzáloglevél kibocsátás útján allokált forrásból
származik.
Eszerint
takarékszövetkezeteknek
tehát
a
együttműködési
kereskedelmi
bankoknak
megállapodást
kellett
és
a
kötniük
valamely jelzálogbankkal. Mivel azonban az OTP jelzálogbank csak az anyabankjával működik együtt, a választási lehetőség tulajdonképpen a két másik jelzálogbankra, az FHB-re és az UniCredit Jelzálogbankra korlátozódik. Az ilyen típusú együttműködés két formában van jelen hazánkban: a refinanszírozás történhet önálló zálogjogvásárlással vagy a konzorciális hitelezésen keresztül. Az önálló zálogjogvásárláson alapuló refinanszírozás lényege, hogy a kereskedelmi bank jelzáloghitelt nyújt, a fedezetül szolgáló ingatlanra önálló jelzálogjogot alapít, melyet a jelzálogbank – a kereskedelmi bank visszavásárlási kötelezettsége mellett - megvásárol tőle. A kereskedelmi bank az önálló jelzálogjogot
az
ügyfelek
törlesztésének
ütemében
vásárolja
vissza
a
jelzálogbanktól. Ebben a konstrukcióban a hitelek a kereskedelmi bank mérlegében maradnak, illetve az ügyfélkockázatot is a kereskedelmi bank viseli. Ilyen módon működik együtt az FHB a vele szerződött tizenhárom kereskedelmi bankkal, valamint az UniCredit Jelzálogbank szerződött partnereivel. Emellett mindkét jelzálogbank önállóan is nyújt lakáshiteleket, melyeket ugyancsak jelzáloglevél kibocsátással finanszíroznak. A fenti konstrukcióval ellentétben konzorciális hitelezés esetén a jelzálogbank a jelzálogfedezet mellett nyújtott hitelt teljes egészében átveszi a kereskedelmi banktól, ezzel együtt a hitelkockázat is kikerül a kereskedelmi bankok mérlegéből.
47
Az OTP ilyen formában refinanszírozza saját jelzálogbankját, ezen kívül megállapodás szerint az FHB is nyújt konzorciális hitelezési lehetőséget a vele külön
erre
szerződött
hitelintézeteknek.
A
refinanszírozásra
kidolgozott
szerződések részletesen taglalják a kereskedelmi és a jelzálogbank közötti munka-, kockázat- és bevételmegosztás feltételeit, illetve a hitelszerződésekkel kapcsolatos szükséges követelményeket, így például a fedezetértékelés szempontjait.
3.9.3 Ingatlanlízing A lízing különleges finanszírozási forma, sajátossága, hogy a lízingbe adó a lízingtárgyat kizárólag azzal a céllal vásárolja meg, hogy azt meghatározott időre a lízingbe vevő használatába adja, aki rögzített lízingdíj megfizetésére vállal kötelezettséget. A szerződés fedezete maga a lízing tárgya, amelynek tulajdonjogát a lízingbe vevő csak a finanszírozási futamidő végén, az összes lízingdíj, valamint az ún. maradványérték megfizetését követően szerzi meg. A kilencvenes évek elejétől a magyar lízingpiac jelentős fejlődésnek indult, ám a lízing, mint ingatlanfinanszírozási forma a kiszámíthatatlan makrogazdasági és szabályozási környezet okán felmerülő számos kockázati tényező miatt (magas infláció, szinte évente változó hazai szabályozás, túl sok megkötés) néhány év után visszaszorult. Bár az utóbbi években terjedése újra rohamos fejlődésnek indult, a lakáslízing a háztartások esetében ma még továbbra is csak kiegészítő termékként van jelen, és a bankok számár a nem képvisel komoly elszívó erőt. Az ingatlanlízing esetén 2007 néhány nagyobb projektnek és a retail lakáslízingnek köszönhetően a drasztikus növekedés éve volt: az előző évi 70% után újabb 50%-os bővülés volt megfigyelhető. Az ingatlanfinanszírozás ezen formája számos előnyt nyújt a hitellel szemben. Általában testre szabott konstrukció alakítható ki, és az ingatlan jellemzően elegendő fedezetet biztosít ahhoz, hogy pótlólagos biztosíték bevonására ne legyen szükség. Legkedvezőbb tulajdonsága, hogy akár önerő nélkül is hozzá lehet jutni, emellett új lakás esetén kamatmentesen fizeti az ügyfél az áfát, valamint ez utóbbi esetben a leendő tulajdonos kijelölése történhet akár a futamidő végén is. Igény szerint tisztán fedezetalapú finanszírozásra is lehetőség nyílik, amelyhez sem jövedelem-, sem pedig munkaviszony igazolásra nincs szükség.
48
Hátránya viszont, hogy az induló költségek és a havi törlesztés is magasabb, mint hitelek esetén, s állami támogatás sem vehető igénybe. A konstrukció alapvetően drágább, mint a hitel és a kockázatok is a lízingbevevőnél maradnak. Megjegyzendő, hogy ingatlanlízing területét az utóbbi években való elterjedése miatt nagyfokú kiforratlanság jellemzi.
49
4. Az ingatlanadó bevezetése -ill. széleskörűvé tételének lényege és akadályozó tényezői Az ad valorem típusú adók (értékadók) ingatlanon vagy személyes vagyonon alapuló közterhek. Ezt a fajta adót nem a vásárolt mennyiség, ha nem a jószág értéke (ára) alapján határozzák meg. Az értékadót rendszerint százalékos formában fejezik ki. Az ilyen típusú adókat legtöbbször a tranzakcióval egyidejűleg vetik ki, de létezik olyan fajtája is, amelyet évente határoznak meg (például vagyonadó), illetve más eseménnyel azonos időben róják fel (például örökösödési adó). Az ad valorem típusú adózás alternatív formája a fix-rátájú adóztatás, amiben az adóalap az érték százalékában van kifejezve (például az alkoholtartalom százalékában). Az angolszász országokban az ad valorem típusú adók a legjelentősebb bevételi forrásai az állami és a helyi szerveknek. Az értékalapú ingatlanadó — vagy ahogyan az angolszász országokban hívják, „ezred adó” (millage tax) — egy olyan ad valorem típusú adó, amit az ingatlan tulajdonosa fizet az adóalapul szolgáló ingatlan után. Az ingatlanok törvényben megkülönböztetett
egyes
típusaira
eltérő
ingatlanadó
vonatkozhat.
Az
ingatlanadót legtöbbször az ingatlan forgalmi (piaci) értékének százalékában határozzák meg. Az adóztatás lehet egykulcsos vagy sávos, ez utóbbin belül a sávosan progresszív a legelterjedtebb módszer. A sávosan progresszív adóztatásban az ingatlanokat értékük alapján kategóriákba sorolják, és az egyes kategóriákhoz eltérő adókulcsok tartoznak, tehát nagyobb értékkategóriát nagyobb kulcs illet. Az adókulcsot többnyire az ingatlan értékének néhány ezredrészében határozzák meg (innen ered az „ezred adó” kifejezés). Az ingatlanadó mértéke a hatalom decentralizáltsági fokától függően eltérhet az egyes körzetekben. Az ingatlanadó kivetéséhez szükség van az ingatlan értékére vonatkozó
pontos
nyilvántartási
rendszer
meglétére.
A
nyilvántartás
elkészítéséhez általában kétféle módszert alkalmaznak. Az egyik az önbevallás, amikor az adóalanyok biztosítják a szükséges adatokat az adóhatóság részére, egy erre a célra kialakított kérdőív, bevallás kitöltésével. Ez egy viszonylag olcsó felmérési forma, de az eltitkolás lehetősége miatt nem biztos, hogy pontos adatok kerülnek a nyilvántartásba. A másik módszer az ún. vagyonleltár készítése.
50
Ebben az esetben az adóhatóság a helyszínen megbizonyosodik a lakás adatairól, majd meghatározott értékelési eljárással felértékeli az ingatlant. Ilyenkor arra törekednek, hogy minden ingatlan azonos értékelési elvek szerint kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba. (MAISZ 2007)
4.1 Az ingatlanadó szerepe Az ingatlanadó gondoskodik az adórendszer kiegyensúlyozottságáról és méltányosságáról, mivel egy olyan fizetőképességet adóztat meg, ami kimaradt más központi és helyi adókból: a saját tulajdon miatt nem keletkező lakásszolgáltatásért
„járó”
pénzmozgást.
Az
ingatlanadó
a
közösségi
kiadásokhoz való hozzájárulást a birtokolt ingatlanvagyon alapján mért fizetőképesség szerint irányozza elő, a magántulajdonban lévő lakások megadóztatására törekszik. A cél egy olyan arányos és igazságos adórendszer kidolgozása, amelyben nemcsak a jövedelem és fogyasztás alapján, hanem a vagyon — és ezen belül az ingatlan — arányában is sor kerül adóterhelésre. Az adóirodalom szerint a vagyonadók költségei jelentősen meghaladják a jövedelem- és fogyasztási típusú adókét. Az ingó és ingatlan vagyonelemek közül talán leginkább megfogható az építmény és a telek, mivel ezek nyilvántartása rendezett (bár az értékelésük még nem kidolgozott). Tény, hogy épültek ingatlanok a személyi adózás alól kivont jövedelmekből is, de épültek hitelekből is, amit még mindig törlesztenek, és tény az is, hogy az ingatlan saját használata a bérbeadással szemben nem keletkeztet adóztatható személyi jövedelmet, és ezért valamennyi adó a költségvetésből kiesik. (MAISZ 2007)
4.2 Az ingatlanadó előnyei Az ingatlanadó egy stabil, megbízható bevételi forrása az államnak. A magánvagyon kevésbé érzékeny a rövidtávú gazdasági fluktuációkra, mint egyéb jelentős állami bevételi források (például a jövedelemadó vagy a forgalmi adó). Továbbá az ingatlanadó beszámítása a sokrétű adóbevételek egy elemeként azt jelenti, hogy a más adókból származó bevételek ingadozása kevésbé hat destabilizálólag a teljes állami bevétel nagyságára. Az ingatlanadóból származó bevételek egy jól előrejelelhető, konzisztens bevételi forrást jelentenek. Mivel a vagyon független az értékesítési forgalomtól, a jövedelmektől, így az ezekre kivetett adók is változóan terhelik a társadalom egyes rétegeit. 51
Például, egy állattenyésztő kevés adóköteles jövedelemmel rendelkezik, de így is hozzá kell járulnia az állami bevételekhez, ez pedig az ingatlanadón keresztül valósul meg. Az ingatlan értékén alapuló adó ily módon eléri és magában foglalja a társadalom, jelentős hányadát, és köztük osztja meg a kormányzati hozzájárulásokat. Ingatlanadó hiányában egyes társadalmi csoportok teljesen kimaradnak az állam kiadásainak fedezéséből lévén, hogy a telkek kínálata korlátozott egy ország területén, így a többi adóhoz kapcsolódó gazdasági csalások nem jellemzőek az ingatlanok adóztatására (mivel nehéz eltitkolni a vagyont). Végül az ingatlanadó mögött mindig áll vagyonalapú fedezet, ezért nehéz kibújni az adófizetési kötelezettség alól. Az USA gyakorlatában a vagyonadó rendszere sokkal nyitottabb és láthatóbb, mint egyéb adók adminisztrációja.
Az
egyes
vagyontulajdonosok
utánanézhetnek
a
vagyontárgyaik és a környező vagyonok (például a szomszédok tulajdonában lévő ingatlanok) értékelésének, amely összehasonlítási alapul szolgálhat a saját vagyonukra nézve (természetesen szem előtt kell tartani a lényeges eltéréseket a két vagyontárgy között). Létezik egy fellebbezési rendszer, amely lehetőséget ad a vagyontulajdonosoknak a vagyonuk adóztatásával kapcsolatos reklamációkra. Az ingatlanadót általában önkormányzatok vetik ki, és az adminisztráció is helyi szinten történik, így hozzá van igazítva a helyi önkormányzat igényeihez és szerkezetéhez, valamint elő mozdítja a helyi autonómiát. Habár az ingatlanadó adminisztrációs szempontból komplexnek tűnhet, sokkal egyszerűbb és tisztább, mint a többi helyileg adminisztrált forgalmi- vagy jövedelemadó.
4.3 Az ingatlanadó hátrányai Annak ellenére, hogy az ingatlanadó növeli a helyi autonómiát, mivel a belőle származó bevétel a helyi önkormányzatoknál marad, az USA-ban és az ingatlanadót kivető országokban mégis az ingatlanadó a legnépszerűtlenebb adónem. Az adózók nem szeretik, mivel ez az egyetlen adó, amellyel közvetlenül szembesülnek — a többi adót „elrejtik”a szemük elől: közvetlenül levonják a fizetésükből, vagy a fogyasztói árakba építik be. Másrészt ezt az adónemet sokan tartják igazságtalannak, mivel nem jelzi pontosan az adózók jólétét, „jobbmódúságát”. Számos olyan adófizető van, aki ingatlanját nézve vagyonosnak (gazdagnak) mondható, de nem rendelkezik elegendő folyó jövedelemmel.
52
A nyugdíjasok ingatlanadóterhe ezért megkülönböztetett figyelmet igényel. A vagyontulajdonosok gyakran nem látják át a kapcsolatot az ingatlan felbecsült értéke és az adókötelezettség között, ezért azt sem értik, hogy a becsült értékbeli változás hogyan hat a fizetendő adó nagyságára. Ez adódhat a közszolgálat nem megfelelő információszolgáltatásából is, vagy a túl bonyolult adórendszerből, így többnyire valamilyen egyszerű számítással meghatározható adóösszeget adnak meg. Fontos ügyelni arra, hogy rendszeresen, a piac alakulásának megfelelően újraértékeljék a lakásokat, mert ha nem teszik, akkor az áremelkedés miatt az újonnan vásárlóknak relatíve nagyobb terhet kell fizetnie, mint a régi tulajdonosoknak. Az adminisztrációnak érdemes hangsúlyoznia, hogy mire fordítja az ingatlanadóból származó bevételeket, mert így az adófizetők számára is átláthatóbbá válik a rendszer, valamint biztosítani kell a fellebbezés lehetőségét. Az ingatlanadó megjelenésével csökkenhet a háztartások
megtakarítási
hajlandósága, kínálati oldalról pedig hosszabb távon az építőipari tevékenység csökkenése, és ez által a foglalkoztatottság csökkenése várható. Mindez kihat a versenyképességre is, amely szintén csökken az újabb adó megjelenésével. Sokak szerint az ingatlanadó megfelelő eszköz arra is, hogy az ingatlanpiacot, a település-szerkezetet befolyásolni lehessen. Az ingatlanárakra gyakorolt hatásuk révén a helyi adók jelentős befolyást gyakorolhatnak a munkaerő mobilitásra, a lakásberuházásra. Ez a hatás az ingatlanadó bevezetésével vélhetően Magyarországon is megjelenik majd, a hátrányok mellett megfelelő piaci környezetben előnyöket is magában foglalhat. Az előnyös hatásnak előfeltétele lenne, hogy az ingatlan-átruházás költsége alacsony legyen, és az ingatlanpiac működését, gyors reagáló képességét elősegítő pénzügyi eszközök széles körben elérhetőek legyenek (ne legyenek likviditási korlátok). (Szalai 1999)
4.4 A magyarországi gyakorlat Magyarországon jelenleg is vannak ingatlanok után fizetendő helyi adók, de ezek eltérnek a hagyományos értelemben vett ingatlanadótól. Ilyen adó lehet a területalapú építményadó, amit a helyi vállalkozásokkal fizettet az önkormányzat, a kommunális adó, amit a lakások után fizetnek, a telekadó, és az iparűzési adó.
53
Ezek az adófajták már 1990 óta működnek (A helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény alapján), azóta kisebb módosításokat hajtottak rajtuk végre. A fizetendő építményadó mértékét az ingatlan alapterületéből számítják, míg a kommunális adót eredetileg az ingatlanok száma alapján rótták ki, de ez is tipikus ingatlanadóvá tehető. Az iparűzési adó szinte minden nagyobb településen jelen van, de a kisebb települések többnyire nem élnek ezzel a bevételi forrással. A telekadó csak néhány településen jellemző. Törvényi alapelv rögzíti, hogy az önkormányzat csak egyféle adó fizetésére kötelezheti az adóalanyt egy meghatározott adótárgy esetében (például az ingatlant nem lehet kommunális adó és építményadó címén is megadóztatni). Szalai (1999) tanulmányában Eger példáján mutatja be, hogy a magyar önkormányzatok milyen feltételek között és milyen értékalapú ingatlanok bevezetésére lennének képesek. 1998-ban Egerben a helyi ingatlanjellegű adók az összes adóbevétel 12,2%-áttették ki. A helyi adóadminisztráció kapcsolatban van az APEH-hel, és közreműködnek az adóbevételek behajtásában (amennyiben valakinek helyi adó tartozása van, úgy azt visszatartják a visszaigényelhető adójából). Az Egerben működő ingatlanadók alapjául szolgáló adatbázist önbevallás alapján alakították ki. Ennek két tanulsága vonható le: az egyik, hogy első körben csak az ingatlanok feléről érkezett bevallás, a többi ingatlannál az adóhatóságnak helyszíni ellenőrzésen kellett bizonyítania az adótárgy létét; a másik, hogy annak ellenére, hogy az adóbevallások nem sok lakásjellemzőre terjedtek ki, feldolgozásuk mégis 11 hónapot vett igénybe. A felmérés után már csak a változások bejelentésére van szükség.
Az
adatbázis
ellenőrzésére
szolgáló
adatokat
a
Népesség
nyilvántartóból, a Földhivatalból, illetve az építési hatóságoktól szerzik be. 1998ban nem állt az önkormányzat rendelkezésére olyan lista, amely a teljes ingatlanállományt tartalmazná. Egyes becslések szerint a helyi önkormányzat körülbelül az ingatlanok 85–95%-áról rendelkezik adattal. A város zónákat határozott
meg,
és
figyelembe
veszi
az
egyes
ingatlanok
közötti
értékkülönbségeket (lakások, egyéb építmények, ez utóbbin belül a pincék és a pénzintézetek vannak külön értékkategóriában). Magyarországon 2006. január elsejétől lépett életbe egy új adónem: a luxusadó, amely az ingatlanadó előfutárának tekinthető. A következő részben ennek az adónak a tulajdonságait mutatom be.
54
4.5 A luxusadó A luxusadótörvényben (Luxusadó 2005) hozzávetőlegesen már meghatározásra kerültek az értékalapú ingatlanadó alapjául szánt átlagos négyzetméterárak, azonban ez az adófajta nem ugyanazzal a céllal jött létre, mint az ingatlanadó. A törvényben megadott számok, adatok jó kiindulópontot jelenthetnek az ingatlanok árának meghatározásában. Gyakorlati tanulságokkal is szolgálhat az ingatlanadó szempontjából a sokaság egy részén végzett „kísérletezés”, még mielőtt a terheket a sokaság egészére kivetnék és nehezebb lenne korrigálni a hibákat. Luxusadó fizetésére kötelezettek a 100 millió forint feletti értékű ingatlannal, ingatlanokkal rendelkező magánszemélyek. Ez az adó a szolidaritást szolgálta volna, tehát a nagyobb vagyonnal rendelkezők nagyobb mértékben járulnak hozzá az állami költségvetéshez. Így a luxusadó számításához használt négyzetméterárak csak az ingatlanok értéke közötti nagyságrendbeli eltéréseket hivatottak mutatni. Nem a piaci ár meghatározása a céljuk, hanem a különböző ingatlanok közötti értékarányok kifejezésre juttatása. A törvény meghozatalakor a jogalkotók is tisztában voltak azzal, hogy a lakások forgalmi értéke jelentősen eltérhet a rendeletben szereplő, adott lakásra vonatkozó értéktől. Mivel az értékarányok ismerete főleg a nagy értékű ingatlanokra vonatkozóan lényeges — hiszen ezek után kellett fizetni a luxusadót —, így főként ezeket kellett részletesebb vizsgálat alá vonni. A törvény az ingatlanokat fekvésük és a lakóingatlan fajtája szerint osztályozza. Fekvés alapján Budapest kerületeit és a 19 megyét különbözteti meg, a megyén belül pedig különböző négyzetméterárkategóriák vannak meghatározva a megyei jogú városokra, városokra és községekre. A lakóingatlanok fajtáit három kategóriába sorolja: egylakásos lakóépületben lévő lakás, lakás többlakásos lakóépületben vagy egyéb épületben, és üdülő. A törvény csak a forgalmi értékhatárokat határozta meg, nem az egyes ingatlanokra vonatkozó négyzetméterárat, ez ugyanis a települési önkormányzat — esetében a fővárosi önkormányzat, egyéb esetben pedig a helyi önkormányzat — feladata. Az önkormányzat a helyben kialakult ingatlanforgalmi és értékviszonyoknak megfelelően egy rendeletben meghatározza, hogy a hatásköre alá tartozó területen mekkora legyen a típusingatlanra vonatkozó átlagérték az egyes lakóingatlanfajtákon belül.
55
A típusingatlan átlagértékét a törvényben megadott értéksávon belül adhatja meg. Később erre a típusingatlanra alkalmazzák az adott lakásra vonatkozó korrekciós tényezőkkel való súlyozást, így ez a típusingatlan minden további csoportosításnál az 1,00-es szorzótényezőt jelenti. Ha ezek után az ingatlan elhelyezkedése miatt további jelentős különbségek maradnak az egyes ingatlanok között, akkor az önkormányzatoknak lehetősége van értékövezeteket kijelölni a településen belül, és itt az adott értékövezetre vonatkozó átlagos értékeket állapít meg ingatlan fajtánként. Ez történt Budapesten, ahol 15 ingatlanérték-övezetre osztották a várost, ezután a lakások közti árkülönbség már is jelentős lehet. A négyzetméterár-számítás alapját a luxusadótörvény esetében az Illetékhivatalok adatai adták, így a lakóingatlan fajtájának meghatározásakor az ingatlan-nyilvántartásban szereplő állapot volt az irányadó. Vidéken, kevés helyen lenne luxusadó, így az önkormányzatok többségére nem rónának pluszfeladatot az ezzel kapcsolatos teendők. Ahol viszont vannak 100 millió forint feletti ingatlanok — ezek nagy hányada Budapesten található —, ott az önkormányzatok már gyakorlatot szereznek az átlagos négyzetméterárak kategóriákon belüli meghatározásában még az ingatlanadó bevezetése előtt, aminek érvényesítése már az összes lakás, és így minden település esetében szükségessé teszi ezt a feladatot. A
korrekciós
tényezők
a
lakóingatlanok
mélyebb
megkülönböztetésére
szolgálnak. Itt kerülnek figyelembe vételre az ingatlan egyedi adottságai. A tényezőkhöz korrekciós kulcsok vannak rendelve, és a megfelelő kulccsal beszorozva az önkormányzat által megállapított átlagos négyzetméterárat, megkapjuk a lakás négyzetméterére jutó adó-alapot. Figyelembe veszik az ingatlan korát (10 év alatti, 10–30 év között, 31–80 év közötti, 80 év fölötti), azt, hogy mikor történt az ingatlanon felújítás (adóévet megelőző10 évben, illetve adóévet megelőző 20 évben). A lakóépület falazata és építési technikája szerint szintén
három
betonszerkezetű
csoportot épület;
képeznek: házgyári
tégla,
kő
falazatú,
panelszerkezetű
épület,
illetve
monolit
egyéb
nem
hagyományos építőanyagból készült, illetve könnyű szerkezetű épület; és fa, vályog, vert falú és egyéb hagyományos építésű anyagból épült épület. A komfortfokozat szerint egy lakás lehet összkomfortos (egyedi központi vagy egyedi fűtéssel), összkomfortos (távfűtéssel) és komfortos, valamint félkomfortos.
56
A lakószobák számánál a 4 szobát vették határnak, tehát külön szorzókulcs tartozik az ez alatti és e feletti szobaszámú lakásokhoz.A lakás tájolását többlakásos lakóépületben vagy egyéb épületben lévő lakásoknál veszik figyelembe, itt az tesz különbséget, ha a lakás egyik szobájának ablaka sem nyílik udvari vagy északi irányba. A megközelíthetőséget szintén csak ennél a kéttípusú lakásnál veszik figyelembe, az különbözteti meg a lakásokat, hogy hányadik emeleten vannak és rendelkezik-e felvonóval az épület. A luxusadóról szóló törvényben ügyelnek arra, hogy ne tűnjön adóemelésnek az újfajta adó bevezetése, azaz ne párhuzamosan sújtsa az adófizetőket egy hasonló tartalmú adóval. Ilyen lehet a luxusadó esetében az építmény- és telekadó. A törvény a kétszeres adóztatást úgy kerülte volna el, hogy a fizetett adóból levonható az adott évre fizetett építményadó, üdülő után fizetett idegenforgalmi adó, illetve a kommunális adó. 2008. december 15-én az alkotmánybíróság megsemmisítette a helyi adókról szóló törvény egyes rendelkezéseit és a luxusadóról szóló törvény egészét, főképpen az alkotmányellenessége miatt. Az alkotmányellenesség és a megsemmisítés alapvető indoka az ingatlanokra megállapított adókötelezettség szabályozási módja volt. A megsemmisített rendelkezések (a luxusadó esetén) előírták, illetve (a helyi építmény- és telekadó esetén) lehetővé tették, hogy egy ingatlan után a helyi adókról szóló törvény mellékletében, valamint a helyi önkormányzati rendeletekben (azaz normatív módon) megállapított számított érték alapján fizessenek adót. Az Alkotmánybíróság szerint az a körülmény, hogy az adókötelezettség alapjául szolgáló érték normatív meghatározásával szemben az adózók nem élhetnek ellenbizonyítással, valamint emiatt a jogorvoslat és az adóhatósági határozat bírósági felülvizsgálata csak formális lehetőség, ellentétes az Alkotmány több rendelkezésével. Sem a másodfokon eljáró adóhatóságok, sem a bíróság nem vizsgálhatja felül az adó alapját (az úgynevezett számított értéket). A határozat szerint alkotmányellenes továbbá az is, hogy a törvények nem tartalmaznak garanciális szabályokat a számított érték meghatározására vonatkozó önkormányzati döntéshozatal tekintetében. Az Alkotmánybíróság hangsúlyozta, hogy önmagában sem az ingatlanok adóztatása, sem a számított érték nem alkotmányellenes, de a megsemmisített törvényi rendelkezések újraszabályozása során a jogalkotónak kiemelt figyelmet kell fordítania arra, hogy az megfeleljen a közteherviselés alkotmányos követelményeinek: a vagyoni típusú adó esetében az adó alapjának és mértékének arányosnak kell lennie az 57
adózók vagyonával, továbbá az adózók vagyona és az adóalap között közvetlen kapcsolatnak kell fennállnia.(Alkotmánybírósági határozat 2008) A Bajnai kormány bevezetné 2010-től, a megszorító intézkedések során, az ingatlanadót. Ebben az esetben a kormány kiemelt figyelmet fordít a közteherviselés
alkotmányos
követelményeinek,
ezért
olyan
ingatlanadó
koncepciót terveznek elkészíteni, amely az alacsony jövedelműeknél nem jár jelentős többletterheléssel, és a lehetőség meg lesz a méltányosságra. Figyelembe fogják venni például a nyugdíjasok speciális helyzetét. A tervezett adó az átlagos, méltányolható méretű ingatlanoknál nem jelent majd többletterhelést, de ha valakinek nagyobb értékű ingatlana van, annak többet kell majd fizetnie.
4.6 Az ingatlanok speciális volta Számos oka van annak, hogy az ingatlanpiac különbözik más javak és szolgáltatások piacától. Az ingatlannak, mint jószágnak, kétféle természetét is megfigyelhetjük: megjelenik, mint árucikk — számos fogyasztói szükségletet kielégítve — és mint olyan beruházási eszköz, amely a háztartás nettó vagyonának jelentős részét teszi ki, jóval nagyobb részt, mint az egyéb befektetési formák (például értékpapírok, vállalati tőke). Emellett számos egyéb olyan jellemzője van a lakásoknak, ami megkülönbözteti őket más javaktól és szolgáltatásoktól. (Quigley 1992) szerint a legfőbb jellemzők, melyek elhatárolják a lakhatást más gazdasági javaktól és szolgáltatásoktól, a következők: 1. a relatíve magas kínálati költség, 2. a tartósság, 3. a heterogenitás (nem létezik két egyforma ház), 4. az immobilitás. Különösen ez utóbbi három az, ami az ingatlanpiacot egymáshoz kevéssé kötődő,
szegmentált
piacok
összességévé
teszi.
Emiatt
is
nehéz
általánosságban, vagy aggregált értelemben vett lakásárakról beszélni. A lakáspiac speciális jellemzőit az előbbi irodalmak, illetve (Faust 2005) munkája alapján mutatom be. Az ingatlanok vásárlásánál jóval magasabbak a tranzakciós költségek, mint egyéb más jószág adásvételének esetében.
58
A tranzakciós költségek itt magukban foglalják a keresés költségeit (az információhiány az ingatlanpiacon is jelen van), a vásárlás okán fizetendő adókat és illetékeket, a regisztrációs díjakat (közjegyzői illetve ügyvédi díj, tulajdoni lap kikérése), valamint hitelből történő finanszírozás esetén a további járulékos költségeket (szerződéskötési díj, értékbecslési díj, a legtöbb esetben kötelező jelleggel lakás- és életbiztosítást kell kötni). A fizetendő illeték mértékétől függően — ami a legmagasabb járulékos költséget jelenti — ezek a tranzakciós költségek a lakás árának az Ingatlan finanszírozási formák
4.7 Ingatlanok értékének meghatározása Magyarországon Az értékalapú ingatlanadó kivetésének legalapvetőbb követelménye, hogy legyen egy kialakult értékelési rendszer az ingatlanok értékére vonatkozóan. Mivel eddig Magyarországon nem volt szükség ilyen rendszerre, ezért ennek kialakítása az ingatlanadó bevezetésével fog megtörténni. Bár korábban már próbálkoztak ilyen rendszer megalkotásával a luxusadótörvény kapcsán (ld. 1.3.1. alfejezet), de miután felmérték az értékelés nehézségeit, inkább csak a nagyobb értékű és kevés számú ingatlan értékelésére szorítkoztak. Csak azon településeken alakítottak ki értékeléssel foglalkozó politikát, ahol megjelentek ilyen értékű ingatlanok. Azonban az ingatlanadó ennél szélesebb körét fedi le az ingatlanoknak, ami szükségessé teszi az ingatlanok szinte teljes körű értékelését. Az ingatlanok egyedi értékelése során részletesen elemzik az ingatlant és annak mikrokörnyezetét, amely rendkívül időigényes feladat. Az ingatlanadó alapjául szolgáló lakásérték becslése azonban egyidejűleg számos ingatlan felértékelését jelenti. Ebben a fejezetben a magántulajdonban lévő ingatlanokra vonatkozó értékelés módszereit tekintem át. A tömeges értékelés (mass appraisal) a személyes vagyon, és ezen belül az ingatlanok tömeges vagy együttes felértékelése a külföldi szakirodalomban „mass appraisal” néven terjedt el. A hivatalos — IAAO szerinti — definíció alapján a tömeges felértékelés alatt több vagyontárgy (ingatlan) szisztematikus értékelését értik, mindezt standardizált
eljárásokkal
végezve
annak
érdekében,
hogy
konzisztens
eredményeket kapjanak minden lakás esetében. Az értékelés célja, hogy megteremtse az összehasonlítási alapot az ingatlanok között, és ez által ingatlanok közötti árdifferenciákra is rávilágítson.
59
Az ad valorem típusú adók alapjául szolgáló tömeges felértékelés egy rendkívül komplex feladat, hiszen az ország területén lévő minden ingatlanra ki kell, hogy terjedjen, és azok értékére vonatkozóan a lehető legpontosabb becslést kell, hogy adja. A tömeges értékelést többnyire közösségi célokra használják, amelyek szükségessé teszik több ingatlan együttes értékelését — mint az adóztatás, statisztikai célok, térbeli tervezés, jelzáloghitelezés, stb. —, de az ilyen módon becsült lakásértékek adózáson kívüli egyéb célokra is hasznosak (például hitelbiztosítás, önkormányzatok ingatlanvásárlása). A tömeges ingatlanértékelés elméleti alapjait John A. Zangerle (USA) teremtette meg 1920-ban, aki annak érdekében, hogy az értékelés uniformitását megvalósítsa, ún. költség-táblákat (a mai szóhasználattal értékkorrekciós tényezőket) vezetett be. 1990-es évektől a tömeges értékelés használata a számítástechnika fejlődésével rohamosan terjedt, azóta világszerte használják a hatékony értékelési rendszer kialakítására törekvő országok. A gyors becslés érdekében erre egy számítógépes programcsomagot is létrehoztak, az értékelést a CAMA (Computer Assisted Mass Appraisal) nevű szoftver segítségével
végzik.
A
tömeges
értékelés
előnye,
hogy
a
megfelelő
értékbecsléseket gyorsan állítja elő és viszonylag alacsony költségigényű (a felhasznált adatbázist itt adottnak veszik, tehát nem számítják az adatbázis létrehozásával járó jelentős költségeket). A nemzetközi standardok keretében szabályozott tömeges értékelésre három alapvető technika áll rendelkezésre: •a piaci értékre (tőkeértékre) vonatkozó értékelés, •az éves bérleti értékre vonatkozó értékelés, •a vételi értékre vonatkozó értékelés.
A megfelelő tömeges értékelési módszer kiválasztása az értékelés céljától, illetve az eredmények felhasználó által elvárt minőségétől függ. A piaci értékre vonatkozó értékelés Ez a módszer a vélelmezhető leghatékonyabb felhasználás esetén elérhető árat, azaz a kereslet és a kínálat törvényei alapján meghatározottat vesz alapul. A legmagasabb elérhető ár azt feltételezi, hogy az ingatlan annak a vásárlónak a tulajdonába kerül, aki a lehető leghatékonyabban használja azt, hiszen ezért ajánlja érte a legmagasabb árat.
60
Ezt a technikát tekintik a leginkább igazságosnak, hiszen minden ingatlant azonos
időben
értékel,
és
mindegyiket
azon
az
értéken,
amelyet
a
leghatékonyabb használat esetén kapni lehetne érte (Szalai 1999). Rendkívül fontos, hogy az értékelési módszerrel együtt egy határnap is meghatározásra kerüljön, vagyis az az időpont, melynek árait az értékeléskor figyelembe veszik, illetve az az időintervallum, amelyet még elfogadhatónak tartanak arra, hogy két ingatlan ára összehasonlítható legyen úgy, hogy árváltozás nem történt. A fordulónapoknak nem kell feltétlenül egybeesnie, de szükség van az egységes dátum kialakítására, hogy ne adjon okot visszaélésekre. A piaci értéket három különböző technikán keresztül becsülhetjük (IAAO 1997). Ezek hasonló elvekre épülnek, mint a tömeges értékelés módszerei, de céljuk nem csupán az összehasonlíthatóság megteremtése két ingatlan között, hanem az ingatlan piaci értékének meghatározása. •összehasonlító áras módszer (piaci érték alapú értékelés) —sales comparison approach •hozadéki (jövedelmi alapú) értékelés —income approach •költségalapú becslés —cost approach Az összehasonlító áras módszer során egy hasonló, nemrég értékesített ingatlan adatait veszik alapul. Így meghatározzák azt a legvalószínűbb árat, amelyért elkelne a felmért ingatlan. Ezt a technikát kell, megfelelő körültekintéssel kell alkalmazni, hogy az ingatlan árát leginkább befolyásoló tulajdonságokban valóban hasonló legyen a két ingatlan, illetve hogy a viszonyítási alapul szolgáló, értékesített ingatlan ténylegesen szabadpiaci körülmények között cserélt gazdát. A szabadpiaci körülményeken itt azt értjük, hogy egyik fél sem kényszer hatása alatt cselekedett, illetve nem családtagok között zajlott le az adásvétel; nem elárverezték a lakást, ami az árak torzulásához vezethet. Ha megbízható értékesítési ár adatok állnak rendelkezésre, akkor is figyelembe kell venni az ingatlanpiaci áralakulásokat (általában árnövekedést).
61
Az összehasonlító áras értékelés menete: 1. összehasonlító adatok gyűjtése 2. az alapár meghatározása 3. értékcsökkentő és értéknövelő tényezők számba vétele 4. az alapérték módosítása a fentiek alapján — értékképzés A hozadéki értékelés során a jövőben várhatóan képződő, szabad rendelkezésű pénzmennyiség jelenértékét számszerűsítjük tőkésítéssel, amely kifejezi az eszköznek, mint üzleti befektetésnek az értékét. Ez a módszer elsősorban jövedelemtermelő ingatlanok esetében ad pontos értéket, melyek fő jellemzője a „pénzhozó” képesség. Ilyen ingatlanok jellemzően a bérbe adott vagy könnyen bérbe adható lakások, üzletek, irodák és minden olyan ingatlan, amely valamilyen formában hosszú távú és folyamatos pénzbevételt hoz. Ebben a módszerben a nehézséget az okozza, hogy a jövőbeli jövedelmeket pontosan határozzuk meg. Emiatt itt lényegesen több feltevésre van szükségünk a többi módszerhez képest, hiszen az évek során az ingatlan rendeltetése is megváltozhat, illetve az ingatlan élettartamát jelentősen befolyásolják az időközben végzett felújítások, karbantartások is. Ha ezek esetleg elmaradnak, akkor az jelentősen csökkenti a várható hozamot. Ha megbízható adatok állnak rendelkezésre, akkor a hozadéki értékelés nagyon pontos becslést nyújt. A lakáshasználatból képződő jövedelemből le kell vonni a bérbeadás költségeit, a fenntartási és felújítási költségeket (hiszen ezek is befolyásolják a lakásból származó későbbi jövedelmet) és a hasonló jellegű kiadásokat. A tőkésítés során különös figyelmet kell fordítani a diszkontráta és a befektetés jövedelmezőségének meghatározására. Itt azt is figyelembe kell venni, hogy az ingatlanadó hatással van a befektetés jövedelmezőségére. A
jövőbeli
jövedelmekbe
a
hasznos
élettartam
végén
fennmaradó
maradványértéket is bele kell számítani. A bruttó jövedelmi szorzók segíthetik a megbízhatóbb becslést a hasonló működési költségű, diszkontrátájú, valamint hasonló hasznos élettartamú lakásoknál.
62
Az hozadék elvű értékelés menete: 1. hasznosítási alternatívák keresése 2. kiindulási adatok gyűjtése 3. évi nettó jövedelem számítása 4. tőkésítési kamatláb meghatározása 5. megvalósítási költségek számítása 6. értékképzés Speciális csoportot képez a piaci érték meghatározásának harmadik technikája: a költség alapú értékelés az ingatlan pótlási költségét határozza meg. Az ingatlan fordulónapi pótlásának költségéből indul ki, ebből levonja az amortizációt. Magánszemélyek ingatlanvagyona esetében a pótlási költség tartalmazza az építőanyagok szállításának, az építésnek a költségét, a fizetendő adókat és járulékokat és minden egyéb költséget, ami az ingatlan újbóli „lakhatóvá”
tételéhez
szükséges
(lakóingatlanok
esetében).
Miután
megbecsülték a költségeket a fordulónapi árakon, ezt még korrigálják az ingatlan állapota
és
életkora
szerint
(költség-kulcsokat
rendelnek
az
egyes
ingatlanjellemzőkhöz). A tömeges értékelési célokra leginkább ez a módszer ajánlott. A költség alapú tömeges értékelés során ugyanazokat az elveket követik, mint egyes ingatlanok értékének becslése során, de itt az adatok nagy mennyisége miatt bonyolultabbá válik a becslés. Az elemzés során egységértékeket határoznak meg a becslési területen lévő minden lakástípusra. Amikor egy ingatlan értékét meg szeretnék becsülni, akkor ezt az egységértéket súlyozzák a lakás tulajdonságainak megfelelően. Az amortizációban nem csak a fizikai romlást veszik figyelembe, hanem a fizikai és a működési, funkcionális és gazdasági elavultságot is. Az amortizáció mértékének meghatározási módját szabályzat írja elő, a meghatározás módja függ az ingatlan jellegétől, típusától is. A költség alapú értékelés menete: 1. újraelőállítási költség meghatározása 2. élettartam-vizsgálat 3. avulás számítása 4. telekérték meghatározása 5. értékképzés 63
Az elemzés során használt költség lehet eredeti költség, megszerzési költség, a helyettesítés vagy újraépítés költsége, de legtöbbször az első két költségtípust használják, mert ezek állnak általában rendelkezésre. A költség mindegyik esetben az amortizációval csökkentett költséget jelenti. A költség alapú tömeges értékelésnél nehézséget jelenthet annak meghatározása, hogy az ingatlan elhelyezkedése hogyan járul hozzá a költségekhez. A piaci érték alapú becslés során nagy adatbázisra van szükség, amely tartalmazza a szabadpiaci alapon kialakuló árakat, bérleti díjakat, illetve építési költségeket, a különböző módszereknek megfelelően. Ezen adatbázisok létrehozása költséges, de elengedhetetlen az ingatlanok értékének további elemzéséhez, a regresszió számításokhoz. Az értékelések pontosítása végett lehetőség van arra, hogy a módszerek valamilyen kombinációját használják az értékelés során. Ugyanakkor szűk keresztmetszetet jelenthet a három módszer közötti választás során, ha nem áll rendelkezésre valamelyik adat. Az éves bérleti értékre vonatkozó értékelés A módszer annak az összegnek a meghatározására irányul, amit az aktuális bérlő fizet, illetve ha a tulajdonos lakja, használja az ingatlant, akkor a legvalószínűbb bérleti díjat veszik figyelembe (imputált lakbér). Ha az adott országban kiterjedt a bérlakás-piac, akkor a módszer csökkenti az értékelés költségét, mert sok ingatlan értéke ismert a bérleti szerződésekből. Az ismert, rendszeresen befolyó bérleti díjak miatt valószínűleg a tulajdonosok is könnyebben fogadják el ezt a megoldást, mint az előzőt, hiszen a lakás értéke ritkán (csak adásvételkor) nyilvánul meg pénz formájában. A technika hátránya, hogy a nem szabadpiaci, ún. bennfentes tranzakciókat jóval nehezebb felismerni, így ha ezeket egy szabadpiaci tranzakcióval vetjük össze, akkor valótlan következtetésekre juthatunk. Ez a módszer azokban az országokban terjedt el, ahol a lakásbérlet általánosnak tekinthető (Nagy-Britannia, Franciaország). A vételi értékre vonatkozó értékelés A módszer az ingatlanért annak vásárlásakor kifizetett összeget veszi figyelembe. Mivel az egyes ingatlanok általában ritkán kerülnek forgalomba, két, hasonlónak mondható ingatlan értékesítése között akár több év is lehet.
64
Ha ezalatt az idő alatt jelentősen változtak a lakásárak, akkor az így vizsgált két ingatlan ára jelentősen eltérhet, hiába voltak hasonlóak. Már önmagában a hasonlóság is valamilyen határnap meghatározását teszi szükségessé, mert idővel a két ingatlan „sorsa” is másként alakulhat (például egyiket felújították, a másikat nem). Így ha a vételkori érték alapján kell az ingatlanadót fizetni, akkor ez a régen vásárolt lakásoknak kedvez, amikor még alacsonyabbak voltak az árak a jelenlegi árakhoz képest. Az értékelési módszerek közül ez a legegyszerűbb (ugyanakkor a legtorzítóbb is), mindössze az eladási ár „valóságtartalmát”
kell
vizsgálni,
azaz
hogy
teljesült-e
a
szabadpiaci
kereskedelem feltétele. Mivel a ritka lakástranzakció főként a nyugdíjasokat jellemzi, így ez a módszer számukra a legkedvezőbb. Ezt az értékelési módszert csak Kaliforniában alkalmazzák.
4.8 A megfelelő értékelési technika kiválasztása Az adózási szempontokat szolgáló tömeges értékelés célja a rendelkezésre álló adatokból a lehető legpontosabb becslés megtalálása. Az ország szempontjából legmegfelelőbb értékelési technika az, amelyik az adott ingatlanpiacra leginkább jellemző megközelítés alapján értékel. Az éves bérleti értékre vonatkozó értékelés előnye, hogy Magyarországon már kialakult gyakorlata van az imputált lakbérszámításnak. Viszont mivel a magyarok többsége saját tulajdonú lakásban él, így kérdéses, hogy az imputált bér mennyire tükrözi az ingatlan értékét. A
vételi
értékre
vonatkozó
értékelés
legnagyobb
problémája,
hogy
összehasonlíthatónak feltételez két, egymástól távoli időpontban gazdát cserélt ingatlant. A kilencvenes években Magyarországon és szerte a világban a lakásárak az inflációt meghaladó mértékben emelkedtek (OECD 2005), így nemhogy a rendszerváltás előtti és utáni árak nem összehasonlíthatóak, de a rendszerváltást követő években is jelentős áremelkedés volt megfigyelhető. Szociális szempontból ez az értékbecslés kedvező lenne a nyugdíjasok számára (mivel ők általában ritkán változtatják lakóhelyüket, így a régebben vásárolt ingatlanjuk után fizetnék az adót), de rajtuk kívül más szociálisan rászoruló rétegeknek nem biztos, hogy kedvezne ez az értékelés. A fejlett országok gyakorlatának megfelelően, valamint az ingatlanadó gazdasági szerepét
figyelembe
véve
—
azaz,
hogy
ösztönzi
ingatlangazdálkodást — a legmegfelelőbb adóalap a piaci érték.
65
a
racionális
A piaci értéket a piaci ár elfogadható közelítésének tekinthetjük Az értékelés során felmerülő hibaforrások Ezek a hibák többfélék lehetnek, és nagyban függenek, az ingatlanpiac illetve az ingatlanpiacot leíró adatbázis fejlettségétől. Az értékelési hibák közé soroljuk az outlierek, azaz kiugró értékek nem megfelelő kezelését is. A hasonlónak mondott ingatlanok piacon kialakuló ára általában egy bizonyos sávban mozog. Ezt az ingadozást bizonytalan (a modellépítés során kiszűrhetetlen) tényezők okozzák, az ár legtöbbször függ az ügynöktől, a vevőtől, az eladótól, így még véletlenül sem lesz egyforma két hasonló ingatlanesetében. Így az elemzés során egy becsült árral (Y) kell dolgoznunk, és nem a valós piaci árral (Y). Legyen egy kezdeti zaj. Ekkor: 0 Tehát a valós piaci ár a becsült ár és egy véletlen zaj összegeként írható fel. Nagy minta és fejlett ingatlanpiac esetén a becsült és a tényleges piaci ár különbsége, azaz epszilon elhanyagolható. Amennyiben nem biztosított a szabadpiac feltétele, nem fejlettek a piacok, úgy epszilon számottevően nagy is lehet. (Kochetkov 1998) A hibaforrások jellemzően az értékelés egyes lépéseihez köthetőek. Rögtön az adatgyűjtés kezdetekor felmerül annak lehetősége, hogy az áradatok nem tükrözik a piacon kialakuló árakat. Ennek elkerülésére az adatok rögzítőjének ellenőriznie kellene, hogy az adatok megbízható forrásból származnak-e. Mivel az adatbázisokban több ezer rekord szerepel, így e célra valamilyen szűrőt érdemes alkalmazni, ami még a modellkalibrálás előtt kiszűri a hibás adatokat. A kezdeti adatok többnyire két okból lehetnek tévesek, vagy a hivatalos forrás által történt számítógépes adatrögzítés során keletkeztek, vagy pedig az értékelő ügynök az ügyfele védelme érdekében valótlan adatokat közölt. Fontos ügyelni a becslés
alapjául
szolgáló
minta
reprezentativitására
is,
mert
ha
nem
reprezentatív a minta, akkor rendkívül nehéz beazonosítani és eliminálni a hibás rekordokat. Az értékelés következő fázisában a minta már rendelkezésre áll, ekkor végzik a minőségi jellemzők kategorizálását, összevonását. Itt a problémát az okozhatja, ha figyelmen kívül hagyják az elemzés szempontjából nem szignifikáns és ritka lakásjellemzőket, amelyek valójában hatnak a lakásárakra. Ilyenkor kísérletet kell tenni ezen kategóriák szerepeltetésére is a modellben, és megvizsgálni, hogy így nem csökken-e értéke.
66
A modellépítés folyamán újabb hibaforrás lehet, ha nem megfelelő regressziót futtatnak, nem elegendő iterációt használnak, vagy nem megfelelően szűrik az adatokat. Az elemzés során figyelembe kell venni, hogy az alapterület növekedésével nem lineárisan nő a lakás értéke. Ugyanis kisebb lakások esetében magasabb a négyzetméterár, mint nagyobb méretűeknél (csökken a további pótlólagos négyzetméter haszna). Emiatt ha lineárisan becsülnénk a lakásárakat az alapterülettől függően, akkor a kisméretű ingatlanok kissé túlértékeltek lennének, a nagyok viszont rendkívül alulértékeltnek mutatkoznának. Az alapterület nem lineáris hatását a „mérettől függő rugalmassággal” (price-to-size elasticity) mérik (Bover & Velilla 2002). A nagyobb lakások alacsonyabb négyzetméterára nem csak a területi különbségekkel magyarázható, ekkor már más lakásjellemzők, valamint a lakások esetleges túl kereslete, vagy túlkínálata is közrejátszanak az árak alakulásában. Nagyobb lakások esetében újra növekedni kezd a fajlagos négyzetméterár. A budapesti lakáspiac elemzésekor. Egy másik problémaforrás lehet az outlierek nem megfelelő kezelése. A kiugró értékek okai lehetnek az adathibák és az egyedi, extrém lakások modellben hagyása. Az adathibákat amennyire lehetséges még az adatrögzítés során el kell távolítani, az extrém lakásokat mindenképp külön kell kezelni és érdemes egyedileg
értékelni
őket,
a
többi
ingatlantól
különválasztva.
A
hibák
megelőzését, elkerülését segíti egy teljesítményértékelési és minőségbiztosítási rendszer kialakítása a tömeges értékelés során. Ez történhet területi felülvizsgálattal — azaz a felmért lakásokból újabb mintát vesznek és a becsült értékeket összehasonlítják a tényleges értékkel, így segítve az outlierek kiszűrését —, illetve a modell kontrollcsoporton való tesztelésével. Ez utóbbi azt jelenti, hogy még a modellkalibrálás előtt a minta egy részét félreteszik, és a modellillesztés után ezen a részmintán tesztelik a kész modellt, így számszerűsíthetővé
válik
a
becslés
hibája.
Mindemellett
az
értékelés
ellenőrzésére egyéb módszerek is ajánlottak. Az értékelés ellenőrzése és újraértékelés a tömeges értékelés ellenőrzése — magához az értékeléshez hasonlóan — többféleképpen történhet.
67
A
legegyszerűbb
technika
az
azonos
kategóriába
tartozó
lakások
négyzetméterárainak összevetése, így ellenőrizhetővé válnak az eredmények, könnyen kiszűrhetőek az adathibák. Az értékelés pontosságát azonban legtöbbször a hányados vizsgálatokkal (ratio study) végzik. (IAAO 2007), (Szalai 1999) Ennek keretében statisztikai elemzések révén bizonyosodnak meg róla, hogy az egyes ingatlanokat azonosan értékelték-e. A hányados vizsgálatok szolgálnak
annak
eldöntésére
is,
hogy
szükség
van-e
az
ingatlan
felértékelésére, a korábbi években meghatározott ingatlanérték újrabecslésére. Az eladott ingatlanok közül megfelelően nagy mintán vizsgálják az ingatlan megállapított értékének és a piaci árnak az eltérését — a minimálisan szükséges elemszámot előírások határozzák meg. Az eltérést parametrikus és nemparametrikus tesztek kombinációjával végzik. A használt mutatók a következők: értékelési hányados, a mért érték és a piaci érték aránya. Az értékek kifejezhetőek az átlag, a súlyozott átlag, a mértani átlag vagy a medián értékével is. A piaci ár alatt egy időszak forgalmának átlagos vagy medián ingatlanárát értik. Az időszak hossza az adminisztrációs szerv döntésétől függ, lehet egy év, de akár egy negyedév is. szóródási együttható: (COD) Az átlagos abszolút eltérés a medián (esetleg az átlag vagy a súlyozott átlag) százalékában kifejezve, nem feltételezi a becsült értékek normális eloszlását. Ha a szóródási együttható nagyobb, mint nulla, akkor a hasonló piaci értéket képviselő ingatlanok nem ugyanakkora értékkel kerültek fel az értéklistára, minél nagyobb a mutató értéke, annál nagyobb az eltérés a mértérték és a piaci érték között. Az ingatlanadó adminisztrációjával foglalkozók nemzetközi szervezete (IAAO) szerint az értékelés akkor elfogadható, ha a családi házak esetében a mutató kisebb, mint 15 %, az újonnan épült és többé-kevésbé homogén területeken 10 %, míg egyéb ingatlanok esetén 20 %. Hasonló tartalmú a variancia együttható (COV) mutató (becsült értékek normalitása esetén), illetve a kvartilis terjedelemmutató. Árarányos eltérés: (PRD), az egyes ingatlanok értékelési hányadosának átlaga és az összesített hányados aránya, a vertikális torzítást méri. Az ilyen jellegű torzításon az értik, hogy az ingatlant értékétől függően eltérő becslési kulcsokkal (szorzótényezőkkel) értékelik fel.
68
Ha a mutató nagyobb, mint egy, akkor az értékelés regresszív: az alacsonyabb értékű ingatlanokat inkább becsülték a valódinál magasabb értékűre, mint a magasabb értékűeket. Az IAAO előírása szerint az értéknek 0,98 és 1,03 közé kell esnie. Kis minta esetén a PRD nagyon érzékeny a kiugró értékű eladásokra. Néhány nagyon nagy érték és kis lakásforgalom esetén a PRD már az újrabecslés szükségességét jelzi, bár a becsült és a forgalmi érték eltérése ekkor statisztikailag még nem szignifikáns. Hasonló módon, túl nagy minta esetén a PRD nem jelez értékelési problémát, amikor az valójában létezik. Tehát lehetséges, hogy a mintában a nagy értékű lakások alul vannak értékelve, ezáltal nem húzzák úgy el az átlagot, mint ahogy kellene, így a PRD mutató jónak tűnik. A PRD alapján való hibás döntés elkerülésére olyan hányados vizsgálatokat kell végrehajtani, melyek külön kezelik a speciális, kilógó értékek csoportját, és ezekre a csoportokra saját PRD értéket számolnak. Ha a PRD mutatót különböző ingatlanosztályokra is számolják, akkor a Mann-Whitney vagy a Kolmogorov-Smirnov teszt szolgál annak ellenőrzésére, hogy szignifikáns-e a különbség az eltérő osztályokhoz tartozó PRD-k között. Amennyiben nincs jelentős különbség a két kategóriához tartozó PRD között, és ennek ellenére mégis eltérő kulcsokat alkalmaznak, akkor az diszkriminált felértékelést jelez. Ezek a tesztek a PRD nem normális eloszlása esetén is használhatóak a hányados vizsgálatokat általában összevontan, területi szinten végzik. Azaz egy területi egység, például önkormányzat területéhez tartozó ingatlanok értékének mediánját és egy meghatározott időszak alatt zajlott lakásforgalom értékesítési árainak mediánját viszonyítják egymáshoz (az önkormányzat döntésétől függően a medián helyett súlyozott átlagot is használhatnak). Ha a hányados a meghatározott sávon belülre esik (például 80 és 105 % között van), akkor nem szükséges újabb felértékelés. A szóródási együtthatót területi szinten 15–20 % alatt
tartják
elfogadhatónak
(ez
természetesen
függhet
a
lakáspiac
sajátosságaitól, eltérő ingatlantípusra eltérő elfogadási tartományt határozhatnak meg). Ha ezek a feltételek nem teljesülnek, akkor kezdik az ingatlanokat részletesebben — tehát értékzónánként és lakástípusonként — vizsgálni a kiterjesztett
hányados
vizsgálatokkal.
Ilyenkor
értékövezetenként
a
lakástípusonkénti hányadosokat vizsgálják, és kiszűrik azt a típust, amelynél továbbra sem teljesülnek a feltételek (az USA tagállamainak gyakorlatáról lásd ).
69
A hányados vizsgálatokat többnyire negyedévente, évente (néhány esetben kétévente, háromévente, esetleg változó időközönként) végzik. Ezek alapján dönt az adminisztráció arról, hogy szükség van-e újraértékelésre. Az újraértékelés gyakoriságát az ország ingatlanpiaci sajátosságainak ismeretében kell meghatározni. Amennyiben jelentős árváltozások jellemzik a piacot, akkor viszonylag gyakran szükséges újrabecsülni a lakások értékét. Az előbb bemutatott hányados vizsgálatok is segíthetnek a felértékelés időszerűségének eldöntésében.
Miután
meghatározták
a
piacnak
megfelelő
értékelési
gyakoriságot, ezt periodikusan, azonos időközönként kell végrehajtani, a rendszer kiszámíthatóságának megteremtése érdekében. Később — ha az ingatlanpiaci folyamatok vagy a hányados vizsgálatok indokolják —szükséges lehet ennek megváltoztatása. Az USA gyakorlatában az államok 2 és 10 év közötti gyakoriság közül választottak, többségük 3 vagy 4 évente újraértékeli az ingatlanokat. Mindenhol teljesül, hogy ha az újraértékelésnél gyakrabban végrehajtott (évente, negyedévente végzett) hányados vizsgálatok indokolt eltérést mutatnak a piaci érték és a becsült érték között, akkor az újrabecslés időpontját előbbre hozhatják. Tehát a hányados vizsgálatok segítenek meghatározni az optimális újraértékelési gyakoriságot. A rendszeres újraértékelések révén elkerülhetőek az ingatlanok becsült értékében történt hirtelen és jelentős kiigazítások, vagyis kiszámíthatóvá válnak a háztartások adóterhei. Két ország gyakorlati példája mutatom be az alábbiakban: a dán gyakorlatot, ahol régi hagyománya van az ingatlanértékelésnek és kistérségek szintjén zajlik az adminisztráció; illetve a szlovén példát, ahol nemrég újították meg az ingatlanértékelési
rendszert:
piaci
érték
alapú
értékelésre
tértek
át,
lakástípusonként külön becslést alkalmaznak. Itt az elhelyezkedés dominál a lakásérték
megállapításában,
melyet
értékövezetek
kialakításával
számszerűsítenek. A dán példa Dániában 1903 óta minden ingatlant négyévente felértékelnek. A két értékelés között felértékelésre kerülő lakások értékét az előző értékelés árszintje alapján becslik. A lakástulajdonos bizonyos értékelési díj fejében bármikor kérhet új értékelést az ingatlanjára vonatkozóan. 1981-től léteznek számítógéppel karbantartott adatbázisok a folyamatosan naprakész adatbázis érdekében. 70
1998 óta már évente értékelik az ingatlanokat, mely elvégzésére értékelési bizottságokat állítottak fel. Minden bizottság egy kijelölt terület értékeléséért felelős, ezek az értékelési területek 1–3 önkormányzatra vagy az önkormányzat egy
részére
terjednek
önkormányzatok
ki
az
ingatlanok
együttműködnek
az
mennyiségétől
értékelési
függően.
bizottságokkal.
Az Az
önkormányzati adminisztráció készíti elő az értékelést, és ajánlásokat tesz az értékekre vonatkozóan, de a formális döntéshozatal az értékelési bizottság kezében van. 27 felügyeleti szerv ellenőrzi az értékelési folyamatot és az eredményeket. A szlovén példa Az adózási célokra kialakított tömeges értékelési rendszeren belül két részterületet különböztetnek meg: az értékelési (adóalap) meghatározó és az adóztatási (ingatlanadó) területet. A két részterület hasonló jogi szabályozás alá esik, az ingatlanértékelés az adóztatáson kívüli célokra is használható. A szlovén tömeges értékelési rendszer jogi kereteinek meghatározásában alapul vették a nemzetközi tapasztalatokat: 1. objektivitás az értékelésben, 2. tömeges értékelésért felelős szervezet racionális felépítése, 3. költséghatékony rendszer kialakítása, 4. rugalmas törvényi szabályozás, amely képes alkalmazkodni az értékelési rendszer változásaihoz. A törvényért felelős szerv a Pénzügyminisztérium, ezen kívül
kormányrendeletekkel,
előírásokkal
is
szabályozzák
a
tömeges
felértékelési rendszert. Ez utóbbiakra azért van szükség, mert a nemzetközi tapasztalatok azt mutatják, hogy az ingatlanpiac és a becslések folyamatos változása miatt sokszor lenne szükség törvénymódosításra. A törvény segítségével
sikerült
kialakítani
becslési
modelleket
különböző
ingatlancsoportokra, az ingatlanokat osztályozták telek és épület kategóriákba, összeállítottak egy adatbázist az ingatlanok értékéről, illetve a szerződéses lakásárakról és lakbérekről.
71
Szlovéniában a legmegfelelőbb ingatlanalapnak a piaci árat tartják, amelyet a piaci érték becslése révén közelítenek. A felértékelési folyamat három részből áll: 1. általános értékelés 2. átmeneti értékelés 3. indexálás Mindhárom fázist ingatlan fajtánként végzik, tehát ezek jelentik az elsődleges csoportosítást. Az általános értékelés három alapvető részfolyamatra bontható: a becslési modell specifikációja, a modell kalibrálása, valamint a modell tesztelése. Az ingatlanok értékelésére szolgáló becslési modell specifikációja, fejlesztése a becslési elmélet és az ingatlanpiac aktuális helyzete alapján történik. Először tehát alaposan ki kell elemezni, meg kell ismerni a piacot és az ingatlanokról rendelkezésre álló adatokat. Ezeket az adatokat szisztematikusan kell rögzíteni és rendszeresen kell frissíteni. Az ingatlanpiac jellemzői és helyzete — hasonlóan a rendelkezésre álló adatokhoz — befolyásolják az ingatlancsoportokra vonatkozó értékelési módszer kiválasztását. Ezt követően statisztikai módszerek alkalmazásával kiválasztják az ingatlanok értékét leginkább befolyásoló változókat (elhelyezkedés, kor, minőség, stb.). Mind elméleti, mind gyakorlati szempontból az elhelyezkedés a leginkább szignifikáns változó. A modell kalibrálásának fázisában minden egyes változót statisztikailag elemeznek, ingatlan fajtánként számszerűsítik a hatását az ingatlan értékére. A modell tesztelése során, egy mintán tesztelik a gyakorlatban a kapott elemzést. Ezt a mintát legtöbbször még az elemzés elején félreteszik az adatok közül, majd a többi adaton specifikálják és kalibrálják a modellt. Az átmeneti értékelés során az általános értékelés révén meghatározott becslési modelleket használják. Az átmeneti értékeléseket minden évben végrehajtják, de ki-vételt képeznek az általános értékelést követő évek. Az értékelést annak érdekében folytatják le, hogy kiderüljön, történt-e valamilyen változás az ingatlanpiacon. Az indexálást az értékzónákra jellemző árindexen alapulva minden évben elvégzik, kivéve az általános értékelést követő évben. Az értékzónákat úgy kezelik, hogy ezeken belül minden ugyanolyan típusú ingatlant ugyanolyan változás érintett az indexálás előtti évben. Az értékelési modellekkel írják le, hogyan alakul egy konkrét csoportba tartozó ingatlanok értéke. 72
Szlovéniában
értékkategóriák,
értékövezetek
és
értéktáblák
(korrekciós
kulcsok) szolgálnak az ingatlancsoportok leírására. Az értékkategóriák az ingatlanok érték szerinti osztályozását jelentik. Az értékövezetek olyan földrajzi területek, melyeken belül az ingatlanok azonos értékűek. Az értéktáblák az egyes
lakásjellemzőkhöz
tartozó
értékelési
(korrekciós)
kulcsokat,
együtthatókat tartalmazzák. Az értékkategóriát minden értékelési modell esetében külön határozzák meg. Összesen 76 értékkategória van, a korrekciós kulcsok száma is éppen ugyanennyi. Minden értékelési kulcs egy tipikus ingatlanhoz tartozik, ami az átlagos vagy a leggyakrabban értékesített lakás az ingatlancsoporton belül. Az értékövezetek az ország egész területét lefedik. Szlovéniában 9 becslési modellt használnak a különböző ingatlancsoportokra.
73
5. Összegzés: Az amerikai jelzáloghitel-piaci válság az Egyesült Államok fejlett országokkal való szoros pénzügyi-gazdasági integrációján keresztül nagymértékben befolyásolja pénzügyi rendszerét, illetve ezen keresztül gazdasági teljesítményét. A nemzetközi hatások mértéke azonban ma még bizonytalan, mivel a közvetlen és közvetett hitelpiaci kitettségek, valamint az okozott veszteségek eloszlása ismeretlen. Magyarországra vonatkozóan három fő hatással kell számolnunk, ezek a következők: a forinteszközöktől elvárt hozam emelkedése, a pénzügyi rendszer likviditásának szűkülése, valamint az USA gazdasági recessziójának világgazdaságra gyakorolt hatása, egy Nemzetközi dekonjunkturális folyamat kockázata. A
jelenlegi
válság
kockázatvállalási
egyik
legfőbb
hajlandóság
negatív
következménye
csökkenésének
a
eredményeként
globális emelkedő
kockázati prémium, ami elsősorban a forinthozamok emelkedésében, az árfolyam leértékelődésében, valamint a gazdaság külső devizaforrásainak drágulásában jelenik meg. A pénzpiaci turbulenciák következtében kialakuló likviditási problémák legerőteljesebben a hazai értékpapírpiacokat, illetve a bankrendszer eszközlikviditását érintik. A magyar állampapírok piacán a világgazdasági szituáció által okozott zavarokat fokozták a kedvezőtlen makrogazdasági kilátások, valamint az ország magas külső eladósodottsági szintje is. A tartós pénzpiaci gyengélkedés és a kedvezőtlen kilátások által kísért jelzálogpiaci
válság
elhúzódása
jelentősen
rontja
az
Egyesült
Államok
gazdaságának teljesítményét. A csökkenő ingatlan árak, mérséklődő fogyasztási kiadások, emelkedő forrásköltségek, illetve a szigorodó hitelezési kondíciók beruházásokra
gyakorolt
negatív
hatása
mind
a
növekedés
lassulását
eredményezik, s ez meghatározó szereppel bír az Egyesült Államokkal szorosan összefonódó európai és más országok gazdaságára, így hazánkra nézve is. A kockázatvállalási hajlandóság csökkenése esetén ugyanis felértékelődnek a biztonságosabb befektetések, s a befektetők nagyobb a kockázatosabb eszközök után magasabb hozamokat várnak el.
74
A szakdolgozatomat két fő aspektusból vizsgáltam elsőként a befektetések pénzügyi tényezői és vizsgálata, ami alapján elmondható, hogy ingatlan stratégia az, hogy a ciklus alján kell vásárolni, ez az előnyös megoldás, és nagyon sok befektető ezt nehezebbnek tartja. Itt a kulcs az, hogy az alacsony árat nem szabad az alacsony értékkel azonosítani. A befolyásoló tényezők gondos elemzésével és a beszegetésekből összegyűjtött bizonyítékokkal kombinálva elő tudjuk készíteni a megfelelő döntési stratégiát, a vásárlásra, megtartására vagy eladásra. Ehhez kapcsolódóan ismertettem az ingatlanokhoz kapcsolódó finanszírozási formákat és sajátosságukat, valamint ezen belül az amerikai jelzálog piaci válság hatásait összegeztem. Majd másodikként megvizsgáltam az ingatlanadó lehetőségeit, előnyét, hátrányát, valamint a magyar ingatlanadó kivetéséhez szükséges, az ingatlan értékére vonatkozó pontos nyilvántartási rendszer lehetőségét. Bemutatom a tömeges
ingatlanértékelés
(mass
appraisal)
módszereit,
az
értékelés
(de)centralizálásának igényét, a felülvizsgálat szükségességét, valamint dániai és szlovén példákkal támasztottam alá. Összefoglalva elmondható, hogy a magyarországi ingatlanpiac is nyilvánvalóan megszenvedi az általános recesszió negatív következményeit, de sokan reménykednek az ingatlanpiacot érintő negatív folyamatok átmeneti jellegében. A következő tizenkét hónapban minden régióban egyértelműen a piaci helyzet romlására lehet számítani, és minden területen a kínálat, erősödő túlsúlya várható és ez már nap, mint nap érzékelhetőbb. A befektetések jelenlegi ciklusban az infláció 3,5 %-os mértéke alacsony, a munkanélküliségi ráta nő, vagyis a munkahelyek száma csökken. (GKI [2009]) A kamat csökkenése, a külföldi működő tőke-befektetés is csökkenő tendenciát mutat, fejlesztési tendenciák, új építkezések aránya is visszafogottabb, kivárás jellemzi, a magyar kivándorlás jelentős, de az Unióhoz csatlakozás óta kétszer annyi a külföldi bevándorló. Ezeknek a mutatóknak az ismeretében elmondható, hogy a piac, lassuló tendenciát mutat.
75
Alacsony kamatszint az ingatlan eladását ösztönzi, amit megerősít a tőke lassú kiáramlása, az első periódusban érdemes eladni, ha az első ciklusban nem sikerül értékesíteni az ingatlant érdemes megtartani és megvárni a következő kiáramlást. Infláció csökkenése miatt a piacon árcsökkenés tapasztalható, az erre utaló jeleknél érdemes ingatlant értékesíteni ingatlan eladás gyorsan csökkenő munkahelyszám ciklusban szintén követendő. A legjobb és a legsikeresebb a ciklus alján vásárolni, ami a magyar gazdaságban még várható a következő években. A ciklus alja, ahol alacsony árakon stabilizálódnak az árak. Magyarországon az ingatlanadó bevezetése a kormány számára a költségvetési hiány
csökkentését
eredményezné,
viszont
ennek
bevezetése,
nagy
előkészületet igényel, ahogyan dolgozatomban is bemutattam az ingatlanok értékének meghatározása, kulcs fontossággal bír az adó kiszabásakor. Egyelőre az még nyitott kérdés, hogy milyen formában sikerül bevezetni ezt az adónemet. Kérdés az is, hogy az új kormány, válságkezelő csomagja mikor tud olyan változást hozni az országba, ami elindítja fellendülést, gazdaságélénkítést, amely jelentősen befolyásolja majd az ingatlanpiaci résztvevőket.
76
6. Irodalomjegyzék: Bélyácz Iván [2009]: BEFEKTETÉSI DÖNTÉSEK MEGALAPOZÁSA; 2009 Aula könyvkiadó, Budapest; 489 oldal. Magyar Gábor [2007]: Pénzügyi navigátor, Magánkiadás, 2007, Martonvásár, 340 oldal. Brealey-Myers [2005]: Modern Vállalati Pénzügyek, Panem könyvkiadó, 2005, Budapest, 1175 oldal. Craig Hall [2003]:Timing the Real Estate Market: How to Buy Low and Sell High in Real Estate(Időzítés az ingatlanpiacon), McGraw-Hill Professional, 2003, New York, 300 oldal George H. Ross, Andrew James McLean, Donald J. Trump[2005]:Trump strategies for real estate: billionaire lessons for the small investor (Ingatlan stratégiák: milliárdos leckék kisbefektetőnek); John Wiley and Sons kiadó, Hoboken, New Jersey, 2005; 232 oldal-( Roger Dodge Woodson [1999]: Profitable Real Estate Investing (Jövedelmező ingatlan befektetés), Kaplan Publishing kiadó; Chicago; 1999; 304 oldal Portfolio.hu [2007]: A befektetési alapokról egyszerűen; Net Media Zrt. Kiadó, Budapest, 2007 Larry B. Loftis[2007]:Successful Real Estate Investing in a Boom Or Bust Market: Understand the Economics of Real Estate, Identify Which Market You're In, Foolproof Your Profits and Minimize Risk (Sikeres ingatlanbefektetés, fellendüléskor vagy a tönkrement piacba: az ingatlan közgazdaságtanainak értelmezése, piaci meghatározás, bolond biztos haszonszerzés és kockázat minimalizálás); Kaplan Publishing kiadó,Chicago; 2007; 201 oldal Faust Dezső: [2005], Ingatlangazdaságtan, Budapest, KJK-Kerszöv, 2005; 583 oldal
77
Szalai Ádám. [1999], Az értékalapú ingatlanadó Magyarországon. A helyi adminisztráció problémái és (egy) lehetséges gyógymód. Kanadai-Magyar Önkormányzat
Fejlesztési
program
keretében
készült
tanulmány.
Az
Önkormányzati és Területfejlesztési Minisztérium és a Miniszterelnöki Hivatal szakmai, tudományos folyóirata - 2001. 51. évf. 4. szám, p. 213-229, Lapkiadó Budapest Quigley, J. M. (1992), Housing markets; J. Eatwell, M. Milgate & P. Newman, eds: The New Palgrave: A Dictionary of Economics’, London, Macmillan Press, pp. 3–20. Jelentés a pénzügyi stabilitásról, MNB, Budapest, 2008. április, 91 oldal Internetes források: GKI Gazdaságkutató Intézet: Az ingatlanpiac helyzete és kilátásai (2009. januári felmérés alapján). http://www.gki.hu/hu/novelties/realestate/090217realestate.html, letöltés ideje: 2009.01.31. http://www.gki.hu/hu/novelties/currentforecast/090406currentforecast.htm l, letöltés ideje: 2009.04.30. Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete: A lízing lényegi ismérvei http://www.pszaf.hu/engine.aspx?page=pszafhu_lizing_ismervek, letöltés ideje: 2008. március 3. Royal Institution of Chartered Surveyors:European housing review 2007, http://www.rics.org/NR/rdonlyres/5B277011-8346-4111-9299C7A6991B2090/0/EuropeanHousingReviewfullreport.pdf, letöltés ideje: 2008. április 22 Bover, O. & Velilla, P. [2002], Hedonic house prices without characteristics: The case of new multiunit housing. Europian Central Bank working paper no. 117. http://www.ecb.int/pub/pdf/scpwps/ecbwp117.pdf letöltés ideje: 2009.01.31
78
,
IAAO [2007], Standard on ratio studies. http://www.iaao.org/publications/StandardsOnRatioStudies.asp , letöltés ideje: 2008.12.01. Kochetkov, Y. [1998], Error evaluation in computer assisted mass appraisal models. PE/CW-437, http://crea.ru/newcrea/Papers/Eng/err_maas.html , letöltés ideje: 2008.12.14. OECD [2005] Recent house price developments: the role of fundamentals. OECD Economic Outlook No. 78. chapter 3. http://www.oecd.org/dataoecd/41/56/35756053.pdf letöltési ideje: 2009.01.18 Luxusadó [2005]. 2005. évi CXXI. Törvény a luxusadóról http://apps.boon.hu/download/emtippek/T_rv_ny_a_luxusad_r_l1.pdf letöltés ideje: 2009.01.11 MAISZ [2007], Gondolatok és kérdések az ingatlanadó bevezetéséről. MAISZ Szakmai állásfoglalás, http://www.maisz.hu , letöltés ideje: 2007.03.29. Alkotmánybíróság [2008] határozat http://www.mkab.hu/hu/frisshat.htm, letöltési ideje: 2009. április 30. Világgazdaság online [2009]: A készpénzes vevők tömegesen vásárolják az olcsóbb lakásokat http://vg.hu/index.php?apps=cikk&cikk=271092&aloldal_id=12 , letöltés ideje: 2009.04.30 Iroda.hu [2009] Tudja-e Ön? Kik az irodapiac szereplői és ki mivel foglalkozik? http://www.iroda.hu/tudtaon.php?load=35, letöltés ideje: 2009.04.30
79
