2016 ve věci

Ing. Radim Novotný – znalecký posudek č. 2980/30/2016

6. 4. 2016

Ostopovice 6. 4. 2016 k č.j. 166 EX 718/13-46

ZNALECKÝ

P O S U D E K č. 2980/30/2016 ve věci

stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č. 7700 a parc. č. 7704 zapsaných na LV č. 2314 v katastrálním území LIPOV, obec Lipov, okres Hodonín

Účel znaleckého posudku:

určení obvyklé ceny nemovitých věcí povinného a to: pozemky parc. parc. č. 7664, 7685, 7700, 7704 zaps. na LV č. 2314 pro k.ú. a obec Lipov, jakož i jejich příslušenství a spoluvlastnického podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví, popis příslušenství nemovitých věcí povinného a určení nájemného nebo pachtovného a poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklého pro nemovité věci povinného

Datum místního šetření:

12. 10. 2015

Datum, ke kterému je ocenění provedeno:

12. 10. 2015

Vypracoval:

Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 664 49, Ostopovice : 602 581 187; e-mail: [email protected] soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků

Výtisk číslo:

1 Znalecký posudek obsahuje 19 listů formátu A4 včetně příloh (kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy + letecký snímek, fotodokumentace, část plánu obce) a předává se ve dvou vyhotoveních. Strana č. 1


6. 4. 2016

1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora Mgr. Kateřiny Skoupé, Exekutorský úřad Hodonín, č.j. 166 EX 718/13-46 ze dne 7. 9. 2015 (doručeno dne 10. 9. 2015). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je: a) určení obvyklé ceny nemovitých věcí povinného a to: pozemky parc. č. 7664, 7685, 7700, 7704 zaps. na LV č. 2314 pro k.ú. a obec Lipov u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, jakož i jejich příslušenství a spoluvlastnického podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví, b) popis příslušenství nemovitých věcí povinného, c) určení nájemného nebo pachtovného a poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklého pro nemovité věci povinného 1.2. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem nebo vlastníkem výpis z katastru nemovitostí LV č. 2314 k.ú. Lipov, obec Lipov vyhotovený dálkovým přístupem dne 22. 10. 2015 vlastníkem pozemků nebyly předloženy žádné doklady (smlouvy o nájmu nebo pachtu apod.) b/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne 12. 10. 2015. Doporučeným dopisem byl panu Ctiradu Bezděkovi oznámen termín místního šetření s tím, aby připravil dokumenty k oceňovaným pozemkům – uzavřené smlouvy o nájmu nebo pachtu, nabývací titul apod. Dopis zaslaný doporučenou poštou s elektronickou dodejkou se od pana Ctirada Bezděka vrátil zpět na moji adresu jako nevyzvednutý. Místního šetření se vlastník pozemků nezúčastnil. kopie katastrální mapy pořízená dálkovým náhledem do katastru nemovitostí 1.3. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014, novela nabyla účinnosti dne 1. 10. 2014 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z – Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 2. 2015 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce – Real City, Grand Reality, Via Reality, internet – www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz, www.reality.idnes.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.netrealit.cz, www.jihomoravske-reality.cz, www.realitymorava.cz, www.realitymix.centrum.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014B na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI – Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII – Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 2000

Strana č. 2


6. 4. 2016

Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2014b. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., září 2014

2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo:

2314

Katastrální území:

LIPOV

kód: 684368

Okres:

Hodonín

kód: CZ0645

Obec:

Lipov

kód: 586323

Pozemky:

Parc. č. 7664 – ostatní plocha, neplodná půda Parc. č. 7685 – ovocný sad Parc. č. 7700 – ovocný sad Parc. č. 7704 – ostatní plocha, neplodná půda

Vlastník:

BEZDĚK Ctirad (630509/0550), č.p. 19, 696 76, Louka

Část B1 – jiná práva:

Bez zápisu

Část C – omezení vlastnického práva:

− zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 500 Kč s příslušenstvím, Město Hodonín, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Hodonín ze dne 19. 6. 2013 − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Kateřina Skoupá, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce EÚ Hodonín ze dne 17. 6. 2013 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Hodonín ze dne 3. 8. 2015

Část D – jiné zápisy:

Bez zápisu

Plomby a upozornění:

Bez zápisu

o výměře 845 m2 o výměře 5 299 m2 o výměře 3 482 m2 o výměře 243 m2

Část E – nabývací tituly: − rozhodnutí Státního pozemkového úřadu o výměně nebo přechodu vlastnických práv v pozemkové úpravě č.j. SPÚ-033547/2014 ze dne 10. 3. 2014, právní moc ke dni 25. 3. 2014 2.2. Posuzované části: 2.2.1. -

Pozemky parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č. 7700 a parc. č. 7704 zaps. na LV č. 2314 pro k.ú. Lipov, obec Lipov včetně porostu

Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu – v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014 (účinné od 1. 10. 2014).

CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady.

Strana č. 3


6. 4. 2016

HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. MIMOŘÁDNÁ CENA – cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA – cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitých věcí cenou obvyklou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obvyklé ceny je použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Zjištění administrativní ceny nemovitých věcí (podle současně platného oceňovacího předpisu). 2. Ocenění porovnávacím způsobem – podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných pozemků se provede porovnání a aplikace na oceňované pozemky. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 2.3. Popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou situovány mimo zastavěnou část obce – jihovýchodním směrem od obce. Dostupnost pozemků je po polní nezpevněné cestě, samotný příjezd až na hranici pozemků je pouze přes zatravněné pozemky, v KN je vyznačena polní cesta na pozemku parc. č. 7726 vedená podél oceňovaného pozemku parc. č. 7700, která ale není v terénu vyznačena – tento pozemek (parc. č. 7726) je ve vlastnictví Obce Lipov. Pozemky jsou vedeny v katastru nemovitostí jako ovocné sady – parc. č. 7685 a parc. č. 7700, zbývající pozemky parc. č. 7664 a parc. č. 7704 potom jako ostatní plochy, neplodná půda. Tyto pozemky tvoří meze mezi ovocným sadem. Na pozemku parc. č. 7685 je vysázen ovocný sad, na pozemku parc. č. 7700 vedeném v KN jako ovocný sad není sad vysázen. Pozemky nejsou oploceny, na pozemcích není umístěna žádná

Strana č. 4


6. 4. 2016

stavba ani jiné příslušenství. K pozemkům nejsou provedeny žádné přípojky na veřejné inženýrské sítě. Vzdálenost pozemků z centra obce po polních cestách je cca 2 km. Obec Lipov má 1 495 obyvatel. Vzdálenost obce z Hodonína je 30 km, z Veselí nad Moravou potom 10 km. 2.3.1. Pozemky užívané k zemědělské činnosti oceněné podle § 6 Pozemky jsou v katastru nemovitostí vedeny takto: o výměře 5 299 m2 o výměře 3 482 m2

Parc. č. 7685 – ovocný sad Parc. č. 7700 – ovocný sad

Cena za m2 pozemků vedených (i užívaných) v katastru nemovitostí jako ovocný sad je stanovena podle § 6 odstavce 1, 2 a písmene a) podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. Základní cena zemědělského pozemku je upravena přirážkami a srážkami podle přílohy č. 5 o položky: Číslo položky

1.6.2

Důvod úpravy ceny zemědělského pozemku

srážka v %

pozemek v katastrálním území obce, která sousedí s obcí s počtem obyvatel 10 – 25 tis. – území sousedních obcí

-

CELKEM CELKEM přirážky a srážky Označení pozemku

přirážka v %

60,00 % 60,00 %

+ 60,00 % 2

Výměra pozemku 2 vm

kód BPEJ

Základní cena za 1 2 m pozemku

Cena za 1 m s přirážkou 60,0 % E = D x 1,60

B.

C.

D.

E.

A.

1 113,0 m2 4 186,0 m2 2 574,0 m2 908,0 m2

Parc. č. 7685 Parc. č. 7685 Parc. č. 7700 Parc. č. 7700

3 24 11 3 24 51 3 24 11 3 24 51

8,79 7,66 8,79 7,66

14,06 12,26 14,06 12,26

2.3.2. Pozemky oceněné podle § 9 odstavce 5 Pozemky jsou v katastru nemovitostí vedeny takto: Parc. č. 7664 – ostatní plocha, neplodná půda Parc. č. 7704 – ostatní plocha, neplodná půda

o výměře 845 m2 o výměře 243 m2

Cena za m2 pozemků vedených v katastru nemovitostí jako ostatní plocha, neplodná půda je stanovena podle § 9 odstavce 5 a to podle průměrné základní ceny zemědělského pozemku v daném katastrálním území upravené přirážkou za polohu podle položky č. 1 přílohy č. 5 a je vynásobena koeficientem 0,25. Průměrná cena zemědělského pozemku pro katastrální území Lipov je 12,06 Kč/m2. Základní cena je upravena podle položky č. 1 a přílohy č. 5 o položky: Číslo položky

1.6.2

Důvod úpravy ceny zemědělského pozemku

pozemek v katastrálním území obce, která sousedí s obcí s počtem obyvatel 10 – 25 tis. – území sousedních obcí

CELKEM CELKEM přirážky a srážky

srážka v %

přirážka v %

-

60,00 % 60,00 %

+ 60,00 %

Základní cena upravená: 12,06 Kč/m2 x 1,60 = …………………………………………………………………………………………………… 19,30 Kč

Strana č. 5


6. 4. 2016

Vynásobení koeficientem 0,25: 19,30 Kč/m2 x 0,25 = 4,825 Kč, zaokr. na ………………………………………………………………………. 4,83 Kč 2.3.3. Ovocné dřeviny (§ 46, příl. č. 36 část 1) Na pozemku parc. č. 7685 je ovocný sad. Specifikace je uvedena v části 3 znaleckého posudku. 3/ Posudek 3.1. Zjištění ceny podle současně platného cenového předpisu (administrativní cena) Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014 (účinná od 1. 10. 2014)

3.1.1. Pozemky oceněné podle § 6 zapsané na LV č. 2314, k.ú. Lipov, obec Lipov Označení pozemku

Výměra v m2

Základní cena upravená v Kč/m2

Zjištěná cena ke dni odhadu v Kč

A.

B.

C.

B. x C.

-parc. č. 7685 - orná půda

1 113,00

14,06

15 648,78


4 186,00

12,26

51 320,36


2 574,00

14,06

36 190,44


908,00

12,26

11 132,08

Pozemek celkem

8 781,00

114 291,66

Zjištěná cena pozemků po zaokrouhlení

114 290,00

3.1.2. Pozemky oceněné podle § 9, odst. 5 zapsané na LV č. 2314, k.ú. Lipov, obec Lipov Označení pozemku

Výměra v m2

Základní cena upravená v Kč/m2

Zjištěná cena ke dni odhadu v Kč

A.

B.

C.

B. x C.

-parc. č. 7664 - ostatní plocha, neplodná půda

845,00

4,83

4 081,35


243,00

4,83

1 173,69

Pozemek celkem

1 088,00

Zjištěná cena pozemků po zaokrouhlení

5 255,04 5 260,00

Strana č. 6


Označení ovocných dřevin

Plocha pozemku v m2

Základní cena intenzivní ovocné výsadby v Kč/m2

6. 4. 2016

Snížení ceny o %

Zjištěná cena plná v Kč

Snížení ceny v Kč

Cena ke dni odhadu v Kč

3.1.3. Ovocné dřeviny na pozemku parc. č. 7685 -slivoně ve stáří 15 roků

5 299,00

11,29

40,00

mezisoučet

59 825,71

23 930,28

35 895,43

59 825,71

23 930,28

35 895,43

Cena ovocných dřevin po zaokrouhlení

35 900,00

CELKOVÁ REKAPITULACE - pozemky zapsané na LV č. 2314, k.ú. Lipov, obec Lipov, okres Hodonín Zjištěná cena pozemku a porostů

1. Pozemek parc. č. 7664

5. Ovocné dřeviny

………………………… ………………………… ………………………… ………………………… …………………………

4 081,35 Kč 66 969,14 Kč 47 322,52 Kč 1 173,69 Kč 35 895,43 Kč

CELKEM

…………………………

155 442,13 Kč

CELKEM zjištěná cena pozemků po zaokrouhlení

…………………………

155 440,00 Kč

2. Pozemek parc. č. 7685 3. Pozemek parc. č. 7700 4. Pozemek parc. č. 7704

Zjištěná cena pozemků parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č. 7700 a parc. č. 7704 zapsaných na LV č. 2314 v katastrálním území LIPOV, obec Lipov, okres Hodonín, vypočtená podle platného cenového předpisu ke dni odhadu (tj. k datu 12. 10. 2015) činí po zaokrouhlení: ………………………………………………………………… 155 440,00 Kč .……………………………………………………… Slovy: jednostopadesátpěttisícčtyřistačtyřicet korun českých 3.2. Výpočet ceny pozemků porovnávacím způsobem Obvyklou cenu u pozemků je možné stanovit využitím cenové mapy stavebních pozemků (pokud ji obec má schválenou), dále je možné využít indexovou metodu, metodu třídy polohy nebo metodu přímého porovnání. V daném případě z nabídek v realitní inzerci byly získány informace o nabízených obdobných pozemcích určených k prodeji. U pozemků vedených v KN jako ostatní plocha, neplodná půda je stanovena na základě zjištěné ceny. V daném případě je u pozemku použita metoda přímého porovnání. Počet srovnávacích objektů (pozemků) by měl být co nejvyšší. Rozdíly mezi objekty (pozemky) jsou upraveny několika koeficienty s ohledem na polohu, velikost, svažitost a další vlastnosti pozemku. Cena převzatá z inzerce je rovněž upravena koeficientem redukce na pramen ceny (u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší). Ve sloupcích (9) až (14) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kritériu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (16) platí, že cena po redukci ze sloupce (8) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (15):

Strana č. 7


6. 4. 2016

Srovnávané pozemky: 2

1/ zahrada v obci Veselí nad Moravou, Zarazice, okr. Hodonín, plocha 864 m . Na pozemku jsou ovocné stromy a vinohrad – 400 hlav, pozemek je udržovaný, v perfektním stavu. Ve vinohradu se nachází odrůdy jako Ryzlink rýnský, Muller Thurgau, André, Neuburg, Modrý portugal apod. K zahradě patří i zahradní domek na nářadí, poblíž je i studna. Zahrada je orientována na JV. Na pozemku jsou ovocné stromy – meruňky, durancie a jabloně. Nabízená cena 80 000 Kč. Datum aktualizace: 25. 11. 2015. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/zahrada/veseli-nad-moravou-zarazice/3981078620#img=0&fullscreen=false

2

2/ rovinatá zahrada v obci Strážnice, Žabné, plocha pozemku je 2 600 m , umístění v zahrádkářské kolonii v blízkosti Baťova kanálu. Elektřina, voda jsou přímo na pozemku, dále vlastní studna. Kanalizace zatím není. V lokalitě jsou postaveny zahradní domky a domy k rekreaci i trvalému bydlení. Zajímavá investice do budoucna nebo místo určené k rekreaci či pěstování ovoce a zeleniny. Nabízená cena 390 000 Kč. Datum aktualizace: 26.11.2015. Zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/zahrada/straznice-straznicezabne/1268990044#img=0&fullscreen=false

3/ pozemek vhodný ke stavbě rekreačního objektu v chráněné krajinné oblasti k.ú. Javorník nad Veličkou. 2 Plocha je 4 306 m . Pozemek je mírně svažitý a je na něj přístup přímo z asfaltové komunikace. Přípojka elektrické energie je na pozemku. Okolní zástavba je rekreační a výhledu z této parcely nijak nestíní. Parcela je lukrativní z pohledu rekreačního a sportovního vyžití - ve vzdálenosti pouhých 200 m se nachází Ski areál Filipov. Nabízená cena 516 720 Kč. Datum aktualizace: 5. 3. 2016. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/zahrada/javornik-javornik/1933680988#img=0&fullscreen=false

Strana č. 8


6. 4. 2016 2

4/ celek pozemků v klidné lokalitě s výměrou 5 275 m ve městě Bzenec. Město Bzenec se nachází v okrese Hodonín nabízí vše z občanské vybavenosti. Parcely jsou vhodné k rekreaci, pěstování ovocných plodin, výsadbu vinné révy či výstavbě rekreační chatky. Na pozemku se již nachází plodné ovocné stromy. Pozemky dále nabízí možnost připojit se na elektrické vedení, případně na sousední vodovod. K pozemkům vede udržovaná zemědělská příjezdová cesta. Nabízená cena 399 000 Kč. Datum aktualizace: 1. 4. 2016. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/zahrada/bzenec-bzenec/4147396700#img=0&fullscreen=false

Porovnávací metoda: Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č.

Lokalita (okr. Hodonín, Jihomoravský kraj)

velikost pozemku m2

Způsob využití

Vlastnosti

Oceň. objekt

okr. Hodonín, k.ú. Lipov, obec Lipov

8 781

ovocný sad

pozemek p.č. 7685 osázený ovocným sadem, pozemek p.č. 7700 bez porostu, nezpevněný příjezd, pozemky nejsou oploceny

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

1

okr. Hodonín, Veselí nad Moravou

864

zahrada

pozemek zahrady na kterém je vysázeny vinice a ovocné stromy, pozemek je rovinatý, udržovaný

2

okr. Hodonín, Strážnice, Žabné

2 600

zahrada

3

okr. Hodonín, Javorník

4 306

zahrada

4

okr. Hodonín, Bzenec

5 275

zahrada

Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená

rovinatý pozemek v zahrádkářské kolonii, elektřina a voda je na pozemku, dále je na pozemku studna, v lokalitě postaveny zahradní domky mírně svažitý pozemek s přivedenou elektřinou s možností výstavby rekreačního objektu, přístup po asfaltové komunikaci zahrada s ovocnými stromy, polní příjezdová cesta, možnost napojení na elektřinu, možnost výstavby chaty

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2

Kč celkem

Kč/m2

K1

K2

K3

K4

K5

K6

IO (1-6)

poloha

velikost

svah ap.

stav, dostupnost

jiné budoucí využití

úvaha znalce

.

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

Koef. redukce na pramen ceny KCR

Cena po redukci na pramen ceny Kč/m2

(7)

Cena oceňovaného pozemku Kč/m2

(1)

(6)

1

80 000

92,6

0,90

83,3

1,30

1,10

1,30

1,50

1,50

1,00

4,18

19,90

2

390 000

150,0

0,90

135,0

1,30

1,05

1,20

1,50

1,70

1,00

4,18

32,30

3

516 720

120,0

0,90

108,0

1,30

1,03

1,20

2,00

2,00

1,00

6,43

16,80

4

399 000

75,6

0,90

68,0

1,30

1,00

1,20

1,50

1,50

1,00

3,51

19,00

Celkem jednotková cena - průměr Minimum Maximum Výměra oceňovaného pozemku

Kč/m

2

22,00

Kč/m

2

16,80

Kč/m

2

32,30

m

Strana č. 9

2

8 781


6. 4. 2016

Celkem cena pozemku - průměr

Kč

193 182

Minimum

Kč

147 521

Maximum

Kč

283 626

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší

IO Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Cena za m2 pozemku parc. č. 7685 a parc. č. 7700 je stanovena na základě porovnávací metody ve výši 22,00 Kč/m2 (po zaokrouhlení), v ceně je zohledněn i trvalý porost na pozemku parc. č. 7685. Cena za m2 pozemku parc. č. 7664 a parc. č. 7704 – ostatní plocha, neplodná půda je stanovena ve výši zjištěné ceny tj. 5,00 Kč/m2 (po zaokrouhlení). 3.2.1. Pozemky zapsané na LV č. 2314, k.ú. Lipov, obec Lipov Označení pozemku

Výměra v m

A.

B.


2

Cena v Kč/m2 (stanovená porovnávacím způsobem)

Cena pozemku ke dni odhadu v Kč stanovená porovnávacím způsobem

C.

B. x C.

845,00

5,00

4 225,00

-parc. č. 7685 - ovocný sad

5 299,00

22,00

116 578,00

-parc. č. 7700 - ovocný sad

3 482,00

22,00

76 604,00

243,00

5,00

1 215,00

-parc. č. 7704 - ostatní plocha, neplodná půda Pozemky celkem

9 869,00

Cena pozemků po zaokrouhlení (stanovená porovnávacím způsobem)

198 622,00 200 000,00

Hodnota pozemků parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č. 7700 a parc. č. 7704 zapsaných na LV č. 2314 v katastrálním území LIPOV, obec Lipov, okres Hodonín, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 12. 10. 2015) činí po zaokrouhlení: ……………………………………………………… 200 000,00 Kč .………………………………………………………………… Slovy: dvěstětisíc korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny pozemků Pro stanovení obvyklé ceny pozemku se vycházelo z metody porovnávací a cena byla rovněž zjištěna podle cenového předpisu. Obvyklá cena pozemků je stanovena na základě porovnávací metody. Předmětem ocenění byly pozemky parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č. 7700 a parc. č. 7704 zapsané na LV č. 2314 v katastrálním území a obci Lipov, okres Hodonín.

Strana č. 10


6. 4. 2016

Obvyklá cena (CO) pozemků parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č. 7700 a parc. č. 7704 zapsaných na LV č. 2314 v katastrálním území LIPOV, obec Lipov, okres Hodonín, stanovená ke dni odhadu (tj. k datu 12. 10. 2015) činí po zaokrouhlení: ………………………………………………………….

200 000,00 Kč …………………………………………………………

Slovy: dvěstětisíc korun českých 3.4. Závěr Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění pozemku ve vlastnictví povinného a to: pozemky parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č. 7700 a parc. č. 7704 zaps. na LV č. 2314 pro k.ú. a obec Lipov, včetně příslušenství. Příslušenství na pozemcích nebylo zjištěno (pozemky nejsou oploceny, není na nich umístěna žádná stavba, k pozemkům nejsou provedeny žádné přípojky na veřejné inženýrské sítě). Přehled stanovených resp. zjištěných cen je uveden v tabulce:

REKAPITULACE CEN Zjištěná cena pozemků parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č. 7700 a parc. č. 7704 zapsaných na LV č. 2314 v k.ú. Lipov, obec Lipov, okr. Hodonín Cena pozemků parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č. 7700 a parc. č. 7704 zapsaných na LV č. 2314v k.ú. Lipov, obec Lipov, okr. Hodonín stanovená porovnávací metodou Obvyklá cena pozemků parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č. 7700 a parc. č. 7704 zapsaných na LV č. 2314 v k.ú. Lipov, obec Lipov, okr. Hodonín

155 440,00 Kč

200 000,00 Kč

200 000,00 Kč

Zodpovězení otázek: a) obvyklá cena pozemků parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č. 7700 a parc. č. 7704 zapsaných na LV č. 2314 v k.ú. Lipov, obec Lipov, okr. Hodonín je: 200 000 Kč. b) příslušenství na pozemcích nebylo zjištěno. c) určení nájemného nebo pachtovného a poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklého pro nemovité věci povinného. Výše obvyklého nájemného se u zemědělsky využívaných pozemků pohybuje v rozmezí 1 – 4 % z ceny pozemku. V daném případě je obvyklá výše nájemného stanovena ve výši 1,5 % z obvyklé ceny pozemku tj.: 22 Kč x 0,015 = 0,33 Kč/m2 pozemku za rok. Obvyklé roční nájemné z výše uvedených zapsaných na LV č. 2314 je: 0,33 Kč/m2 x 9 869 m2 = 3 256,77 Kč, zaokrouhleno na 3 257,00 Kč + roční částka daně z nemovitých věcí. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2314 (viz příloha znaleckého posudku) je zapsáno zástavní právo exekutorské a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti: zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 500,00 Kč s příslušenstvím, Město Hodonín, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Hodonín 166 EXC-718/2013-12 ze dne 19. 6. 2013 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Na tato omezení uvedená v části „C“ výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. Na pozemcích neváznou dle předloženého výpisu z KN žádná věcná břemena. Vlastník pozemků se místního šetření nezúčastnil, rovněž neposkytl žádné eventuální smlouvy o nájmu (pachtu) k předmětným pozemkům – předpokládá se tedy, že oceňované pozemky nejsou zatíženy právem nájemním nebo nejsou propachtovány. V Ostopovicích dne 6. 4. 2016 Ing. Radim Novotný Strana č. 11


6. 4. 2016

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2980/30/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Radim Novotný

Strana č. 12


Výpis z katastru nemovitostí – LV č. 2314 k.ú. a obec Lipov

Strana č. 13

6. 4. 2016


Strana č. 14

6. 4. 2016


Kopie katastrální mapy

Strana č. 15

6. 4. 2016


Kopie katastrální mapy – letecký snímek

Strana č. 16

6. 4. 2016


Fotodokumentace

Pohledy na jihozápad

Pohled na severovýchod

Pozemek p.č. 7685 a hranice s pozemkem p.č. 7700 Strana č. 17

6. 4. 2016


Strana č. 18

6. 4. 2016


Část plánu obce – k.ú. Lipov – letecký snímek

Strana č. 19

6. 4. 2016

2016 ve věci

Recommend Documents