ZNALECKÝ POSUDEK č. 190/19990/2015 O ceně nemovitostí - rozestavěného rodinného domu bez čp./če. spolu s příslušenstvím a pozemky st.p.č. 585 a p.p.č. 183/2, k. ú. a obec Cítoliby, okres Louny
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Brno - město
JUDr. Karel Urban Minská 54 616 00 B r n o
Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce - obvyklá cena
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 20.10.2015 znalecký posudek vypracoval:
Jan Dvořák, Ing. Síbova 286/8 418 01 Bílina Telefon: 604734409 e-mail:
[email protected]
Počet stran: 10 včetně titulního listu . Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Bílině 2.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - rozestavěného rodinného domu bez čp./če. spolu s příslušenstvím a pozemky st.p.č. 585 a p.p.č. 183/2, k. ú. a obec Cítoliby, okres Louny.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Rozestavěný rodinný dům bez čp./če. spolu s příslušenstvím a pozemky st.p.č. 585 a p.p.č. 183/2 Adresa předmětu ocenění: Na Aleji 439 02 Cítoliby Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Cítoliby Katastrální území: Cítoliby Počet obyvatel: 1 040 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 910,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
č. III IV II
Pi 0,75 0,60 1,03
II
0,85
II IV
0,95 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 306,53 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.10.2015 za přítomnosti znalce osobně.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j.: 97 EX 1123/15-27 ze dne 25.9.2015 ve věci rovedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 811 pro k. ú. a obec Cítoliby vyhotovený objednatelem s datem 16.9.2015 týkající se předmětné nemovitosti - kopie katastrální mapy pro k. ú. a obec Cítoliby vyhotovená znalcem dálkovým přístupem dne 20.10.2015 se zakreslením předmětné nemovitosti - údaje o stáří a rozestavěnosti domu byly znalcem zjišťovány na místě odhadu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Dle znalcových zjištění a skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o objekt, určený k obytným účelům jako rodinný dům, takto byl také rozestavěn a jako takový jej proto také oceňuji.
7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost je umístěna jako samostatný objekt v nepravidelné zástavbě ulice Na Aleji, u místní komunikace, procházející obcí Cítoliby, v její okrajové části. Od ulice je oddělena krajnicí komunikace. Hlavním objektem nemovitosti je tedy rozestavěný rodinný dům bez čp./če. Kromě níže uvedených staveb jsou dalšími součástmi nemovitosti pouze pozemky st.p.č. 585, zastavěná plocha, o výměře 88 m2 p.p.č. 183/2, orná půda, o výměře 1 010 m2 , vše k. ú. a obec Cítoliby, okres Louny. Vše tvoří jeden samostatný územně uzavřený celek. Jiné součásti nemovitost nemá (zda jsou hotové přípojky vody a elektro jsem nezjistil, předpokládám, že elektropřípojka je, přípojka vody spíše není, plyn rovněž není). Pro provedení odhadu byli znalcem písemně vyzváni spolumajitelé nemovitosti paní Alena Johnová a pan Daniel Beneš. Oba spolumajitelé písemnou výzvu znalce převzali. Paní Alena Johnová mi předem zatelefonovala a oznámila mi, že od nemovitosti nemá klíče, a že nechce vidět pana Beneše, a proto tedy na místo odhadu nepřišla, pan Daniel Beneš mi také předem zatelefonoval a řekl mi, že to není jeho povinnost mě do nemovitosti pustit a také na místo odhadu nepřišel. Vzhledem, k výše uvedeným skutečnostem jsem tedy proto provedl prohlídku nemovitosti pouze zvenku (okny je do domu docela dobře vidět), a stav a dokončenost interiéru proto částečně odhaduji. Několik informací jsem dostal též od majitelů sousedních nemovitostí. Možnost napojení nemovitosti na inž. sítě je pouze na síť elektro, plynu a vodovodu. Kanalizace v obci zavedena je, avšak zřejmě spádově nevychází, v úvahu připadá tlaková kanalizace. Odkanalizování bude provedeno zřejmě do vlastní žumpy či ČOV. Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v 2004 - odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až 2004
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům bez čp./če. 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. -3-
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,05 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,869 i=2
-4-
Koeficient pp = IT * IP = 0,817
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rozestavěný rodinný dům bez čp./če. Jde o přízemní, nepodsklepený objekt, se sedlovou střechou, s využitím podkrovními místnostmi. Objekt domu je založen na betonových základech, vrchní stavba domu je z montovaných panelů na bázi dřeva, stropy jsou rovněž dřevěné opatřené zatepleným sádr. podhledem, krytina střechy je z betonových tašek, klempířské konstrukce kompletní z Ti-Zn plechu, objekt je uzemněn hromosvodem. Vnější omítky jsou mnichovské. Vytápění objektu provedeno není, okna jsou plastová, dveře jsou pouze vnější, vrata provedená nejsou, jsou zabedněná prkny, podlahy nejsou, vybavení koupelny, WC a kuchyně rovněž zřejmě není. Objekt bude využit pouze k obytným účelům, bude zde situovaná 1 bytová jednotka. Dům je rozestavěn cca 7 let (od roku 2008), od roku 2011 byla stavba zastavena a zakonzervovaná. Stáří objektu tedy uvažuji 2015 - 2011 = 4 roky. Technický stav objektu jako celku uvažuji průměrný, známky opotřebení interiéru však zřejmě v objektu ji částečně budou. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ L dřevěná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 88,00 m2 3,00 m 2 88,00 m 2,80 m
Název 1.NP Podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (88,00)*(3,00) Střecha vč. podkroví (88,00)*(1,00+3,80)/2
= =
[m3] 264,00 m3 211,20 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP
NP -5-
Obestavěný prostor 264,00 m3
Střecha vč. podkroví Obestavěný prostor - celkem:
Z
211,20 m3 475,20 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Dok Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] [%] S 8,20 100 1,00 8,20 8,53 100,00 8,53 1. Základy S 21,20 100 1,00 21,20 22,06 100,00 22,06 2. Zdivo S 7,90 100 1,00 7,90 8,22 100,00 8,22 3. Stropy S 7,30 100 1,00 7,30 7,60 100,00 7,60 4. Střecha S 3,40 100 1,00 3,40 3,54 100,00 3,54 5. Krytina S 0,90 100 1,00 0,90 0,94 100,00 0,94 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100 1,00 5,80 6,04 90,00 5,44 7. Vnitřní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,91 100,00 2,91 8. Fasádní omítky S 0,50 100 1,00 0,50 0,52 0,00 0,00 9. Vnější obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,39 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 1,00 100 1,00 1,00 1,04 0,00 0,00 11. Schody S 3,20 100 1,00 3,20 3,33 30,00 1,00 12. Dveře S 5,20 100 1,00 5,20 5,41 100,00 5,41 13. Okna S 2,20 100 1,00 2,20 2,29 0,00 0,00 14. Podlahy obytných místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,04 0,00 0,00 15. Podlahy ostatních místností S 5,20 100 1,00 5,20 5,41 20,00 1,08 16. Vytápění S 4,30 100 1,00 4,30 4,47 90,00 4,02 17. Elektroinstalace S 0,60 100 1,00 0,60 0,62 100,00 0,62 18. Bleskosvod S 3,20 100 1,00 3,20 3,33 90,00 3,00 19. Rozvod vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,98 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 21. Instalace plynu S 3,10 100 1,00 3,10 3,23 90,00 2,91 22. Kanalizace S 0,50 100 1,00 0,50 0,52 0,00 0,00 23. Vybavení kuchyně S 4,10 100 1,00 4,10 4,27 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení S 0,30 100 1,00 0,30 0,31 0,00 0,00 25. Záchod C 3,40 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů: 96,10 Rozestavěnost: 77,27 Koeficient vybavení K4: 0,9610 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* * * =
-6-
2 080,1, 1200 0,9610 0,9000 2,1150 4 261,-
Plná cena:
475,20 m3 * 4 261,- Kč/m3
=
2 024 827,- Kč
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba
* =
0,7727 1 564 664,82 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 96 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 100 = 4,0 % Koeficient opotřebení: (1- 4,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,960 1 502 078,- Kč 0,817 1 227 197,73 Kč
Rozestavěný rodinný dům bez čp./če. - zjištěná cena
=
1 227 197,73 Kč
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,869 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,869 = 0,817 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
-7-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 306,53 Typ
Název
§ 4 odst. 1 zast. plocha § 4 odst. 1 orná půda Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 585 183/2
Výměra [m2] 88,00 1 010,00 1 098,00
Pozemky - zjištěná cena
Index
Koef.
0,817
Upr. cena [Kč/m2] 250,44
Jedn. cena [Kč/m2] 250,44 250,44 m2
Cena [Kč] 22 038,72 252 944,40 274 983,12
=
274 983,12 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rozestavěný rodinný dům bez čp./če.
1 227 198,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 227 198,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky
274 983,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
274 983,- Kč 1 502 181,- Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 502 181,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 502 180,- Kč
slovy: Jedenmilionpětsetdvatisícjednostoosmdesát Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, a dále zahájení exekuce. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při prodeji řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Nemovitost není pronajata, je užívaná vlastníkem. Žádné výhody a jiné závady na nemovitosti neváznou. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech v současné době spíše nižší než nabídka. -8-
Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem (rozměry, technický stav, rozestavěnost, situování nemovitosti, nabídka a poptávka) stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitostí dle LV č. 811 - rozestavěného rodinného domu bez čp./če. spolu s příslušenstvím a pozemky st.p.č. 585 a p.p.č. 183/2, k. ú. a obec Cítoliby, okres Louny ,
ve výši 1 500 000.- Kč. V Bílině 2.11.2015
Jan Dvořák, Ing. Síbova 286/8 418 01 Bílina Telefon: 604734409 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 21.4.1987 pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 190/19990/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 190/19990/2015.
-9-
- 10 -
