Znalecký posudek č. 5/297/2012 o ceně obvyklé rekreační chaty včetně příslušenství a pozemků parc. č. st. 173 a parc. č. 486/3, zapsaných na LV č. 348 pro katastrální území Brzice, obec Brzice, okres Náchod
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Beroun - Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2 266 01 Beroun IČ: 40658759 č. obj.: 015 EX 87/2009-66
Účel posudku:
exekuce nařízená usnesením Okresního soudu v Náchodě ze dne 09.02.2009, č.j. 22Nc 4457/2009-7
Podle stavu ke dni:
24.3.2012
Posudek vypracovala:
Ing. Jaroslava Suchánková Irmy Geisslové 578 506 01 Jičín
Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulní strany a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Jičíně, 28.3.2012
–2–
A. Úvod Ocenění je provedeno “cenou obvyklou” (synonymum pro cenu obecnou - obě ceny jsou obsahově stejně definovány a konstantní judikaturou akceptovány) ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se, že tato metoda nemá v konkrétním případě dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem není ve většině případů obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody v rámci pojišťovacího řízení apod. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost doporučuje výnosové ocenění neprovádět. Komparativní způsob ocenění. Komparativní, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžná rekreační chata, u které je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí včetně pozemků, nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů) ve srovnatelných lokalitách, je vhodné pro ocenění použití metody komparativní.
Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhl. č. 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje Ministerstvo financí ČR. b) srovnáním s realitním trhem
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení o ustanovení znalce č.j. 15 EX 87/2009-66 ze dne 15.2.2012 soudního exekutora Mgr. Pavla Dolanského I.
Stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství (ustanovení § 336a odst. 1 písm. a) o.s.ř.):
-
pozemek parcelní číslo st. 173, o výměře 30 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod, pro obec Brzice, katastrální území Brzice, na listu vlastnictví č. 348 pozemek parcelní číslo st. 486/3, o výměře 522 m2, druh: zahrada, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod, pro obec Brzice, katastrální území Brzice, na listu vlastnictví č. 348 stavba (budova) bez čp/če, stojící na pozemku parc. č. st. 173, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod, pro obec Brzice, katastrální území Brzice, na listu vlastnictví č. 348, popis: jiná st.
-
-
II.
Označit jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostmi, které zvyšují či snižují cenu nemovitostí (ustanovení § 336a odst. 1 písm. b) o.s.ř.)
III.
Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených (ustanovení § 336a odst. 1 písm. b) o.s.ř.)
IV.
Stanovit výslednou tržní cenu nemovitostí a jejich příslušenství (ustanovení § 336a odst. 1 písm. d) o.s.ř.)
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 24.3.2012.
3. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Okresního soudu v Náchodě ve věci exekuce č.j.: 22Nc 4457/2009-7, vydané vyšší soudní úřednicí Alenou Procházkovou dne 9.2.2009, které nabylo právní moci dne 7.10.2009. - Usnesení o ustanovení znalce č.j. 015 EX 87/2009-66 vydané soudním exekutorem Mgr. Pavlem Dolanským dne 15.2.2012 - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem pro účel soudního řízení č.j. 15EX 87/09 pro Soudního exekutora Dolanského Pavla Mgr. dne 15.2.2012 - Katastrální mapa z webových stránek ČÚZK - Zákon č. 151/1997 Sb., vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb, vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. - Údaje zjištěné místním šetřením - Informace o prodeji srovnatelných nemovitostí ve stejných nebo srovnatelných lokalitách získané z nabídky realitních kanceláří a konzultace s realitními makléři v místě působících realitních kanceláří
–4–
4. Vlastnické a evidenční údaje LV č.: Katastrální území: Obec: Okres: Vlastník:
348 Brzice Brzice Náchod Hejzlar Pavel, náměstí T. G. Masaryka 120, 549 41 Červený Kostelec
Pozemky:
parc. č. st. 173, zastavěná plocha a nádvoří výměra 30 m2 parc. č. 486/3, zahrada výměra522 m2
Budovy:
bez čp/če, jiná st., na parcele č. st. 173
5. Celkový popis nemovitosti Obec Brzice se nachází na území okresu Náchod a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Náchod. Obec Brzice se rozkládá asi šestnáct kilometrů západně od Náchoda v podhůří Krkonoš, ve výšce 429 metrů nad mořem, skládá se ze tří katastrálních území – Brzice, Proruby a Harcov, částmi obce jsou pak Brzice, Běluň, Komárov, Proruby a Žďár, v nichž trvale žije k datu ocenění 203 obyvatel. Z celkové rozlohy 10,46 km2 tvoří většinu zemědělská, orná a lesní půda. V bezprostřední blízkosti obce protéká říčka Běluňka, na východě Válovický potok, oba se stávají přítokem řeky Úpy. Brzice díky své poloze nabízí rozmanité možnosti pro turistické vyžití po zdejší podhorské krajině, návštěvu okolních přírodních zajímavostí či velkého množství historických památek. Sportovně založení návštěvníci mohou zavítat do nedalekých zimních středisek v Krkonoších nebo využít mnoha sportovních zařízení v okolních městech. Z občanského vybavení je v obci obecní úřad, je zde vybudován veřejný vodovod a elektro rozvody, ostatní sítě technického vybavení vybudovány nejsou. Oceňovaná rekreační chata bez čp/če se nachází na samotě v západní části katastrálního území Brzice, cca 800 m od zastavěného území obce. Jedná se o nepodsklepenou dřevostavbu se střechou sedlovou, krytou azbestocementovými šablonami. Po venkovních betonových schodech je vstup do objektu a na krytou terasu, která je vybudována po celé délce jižní stěny chaty. V přízemí chaty se nachází 1 obytná místnost, ve které je umístěna malá kuchyňská skříňka, v podkroví je 1 pokoj. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva - komín je vybudován za severní stěnou chaty. Objekt nemá koupelnu ani WC. Na pozemku za chatou je umístěn venkovní suchý záchod. Dále je na pozemku zahrady - parc. č. 486/3 vybudována vrtaná studna o hloubce 28 m a malá udírna. Pozemek je oplocen dřevěným laťkovým plotem. Chata je připojena na na el. síť, vodou je zásobena z vrtané studny. Objekt není odkanalizován. Pro pozemek parc. č. 486/3 je zřízeno věcné břemeno smluvní - právo chůze a jízdy, které je vázáno k pozemku parc. č. 487/1. Rekreační chata byla budována dle odhadu cca před 20ti lety. Objekt je průměrně udržován.
–5–
6. Obsah posudku a) Rekreační chata b) Trvalé porosty c) Pozemky
C. Posudek - porovnávací metoda dle vyhl. č. 387/2011 Sb. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Náchod Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
a) Rekreační chata – § 26 Rekreační chata je nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. Obvodové stěny jsou dřevěné, obité půlenou tyčovinou, střecha sedlová krytá azbestocementovými šablonami, žlaby, svody a parapety z pozink. Plechu. Stropní konstrukce je dřevěná, okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné, vytápění kamny na tuhá paliva. V přízemí chaty verandou přístupná 1 obytná místnost, v podkroví 1 pokoj. Objekt nemá vybudovánu koupelnu ani WC (venkovní suché WC). Zásobování vodou je z vrtu hlubokého 28 m, zaveden světelný el. proud, odkanalizování není. Chata byla vybudována cca před 20ti lety. Obestavěný prostor (OP): OP 6,50×4,60×3,00+6,50×4,60×2,60/2
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Brzice Počet obyvatel: 203 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 318,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Negativní vliv právních vztahů na prodejnost nemovitostí mají tyto skutečnosti: - nemovitost nemá přiděleno číslo evidenční - pro pozemky parc. č. st. 173 a parc. č. 486/3 je smluvně zřízeno předkupní právo
128,57 m3
–6–
Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Hodnocení znaku II. Poptávka nižší než nabídka II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) I. Negativní
Ti –0,05 0,00 –0,05
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Příjezd k nemovitosti je po polní cestě, v zimním období je běžnými osobními automobily příjezd k hranici pozemku problematický. Popis znaku 1 Životní prostředí a atraktivita oblasti 2 Přírodní lokalita 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Hodnocení znaku III. Vhodná k rekreaci
Pi 0,00
III. Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) II. Bez vlivu, samoty II. Problematický příjezd k hranici pozemku I. Špatná dostupnost I. Špatné I. Žádné
0,00
Poloha v zástavbě Dopravní dostupnost Hromadná doprava Parkovací možnosti Obchod a služby (okolí nemovitosti) Sportoviště I. Žádné Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí Změny v okolí s vlivem na cenu III. bez vlivu nem. Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,00 –0,01 –0,02 –0,02 –0,05 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,900
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP včetně 1 Druh stavby II. Rekreační chata 2 Svislé konstrukce II. Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3 Střešní konstrukce III. Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5 Vybavení II. Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění
Vi E
0,00 –0,03 0,03 0,00 –0,06 0,00
–7– 7 Příslušenství stavby (venkovní úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m2 včetně) 8 Výměra pozemků užívané se stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav
III. Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty
0,00
III. Nad 400 m2
0,03
III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: B - stáří od 20 do 30 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V11: 0,9
0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,742
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,900 × 0,900 × 0,742 = 4 318,– × 0,601 = 128,57 × 2 595,12 =
Rekreační chata – zjištěná cena:
0,601 2 595,12 Kč/m3 333 654,58 Kč 333 654,58 Kč
b) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 522 m2 ovocné a okrasné 486/3 0,065 40,8110 Kč 1 384,72 Kč dřeviny = 1 384,72 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem: Trvalé porosty – zjištěná cena:
1 384,72 Kč
c) Pozemky – § 28 Oceňované pozemky se nacházejí v katastrálním území a obci Brzice. Obec Brzice má podle aktuálního vydání Malého lexikonu obcí ČR k datu ocenění celkem 203 trvale bydlících obyvatel. Obec nemá k datu ocenění platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Nemovitosti jsou zapsány na LV č. 348 pro k.ú. Brzice, obec Brzice, okres Náchod. Oceňovány jsou tyto pozemky: - pozemek parc. č. st. 173, zastavěný plocha a nádvoří - pozemek parc. č. 486/3, zahrada Pozemky jsou svažité k jihozápadu. Pozemek parc. č. 486/3 (zahrada) tvoří jednotný funkční celek se stavbou rekreační chaty a stavebním pozemkem parc. č. st. 173 Cena pozemků je upravena: - srážkou 3 % - v lokalitě není možné připojení na veřejný vodovod - srážkou 7 %, - v lokalitě není možné připojení na veřejnou kanalizaci
–8– Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 203 obyvatel v obci.
§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod – 3% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% Úprava celkem: – 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty) × Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 173 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 35,– 102,0274 30 2
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod – 3% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% Úprava celkem: – 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty) × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × Název zahrada
Parc. č. 486/3
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 35,– 40,8110 522
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:
=
0,900 2,155 1,503 Cena [Kč] 3 060,82
0,900 2,155 1,503 0,400 Cena [Kč] 21 303,34 24 364,16 Kč 24 364,16 Kč
Rekapitulace: a) Rekreační chata b) Trvalé porosty c) Pozemky Výsledná cena dle vyhl. 387/2011 Sb. činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:
333 654,58 Kč 1 384,72 Kč 24 364,16 Kč 359 403,46 Kč 359 400,– Kč
–9–
D. Posudek - srovnávací metoda dle realit. trhu Při stanovení ceny metodou srovnávací se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Jednotlivé uskutečněné vyhodnocené prodeje by vzhledem ke stávajícímu pohybu cen jednotlivých typů nemovitostí neměly být starší jednoho roku. Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) nemovitostí se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných nemovitostí v obci, nebo ve srovnatelných obcích, přičemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a dostupnosti. Obvyklá cena se tedy určí na základě stanovené ceny metodou srovnávací, to je ceny stanovené cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - objekty se shodným účelem užití - tj. rekreačními chatami ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří a konzultace s realitními kancelářemi o skutečně realizovaných prodejích v regionu.
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1
Č.
Lokalita
Zastavěná plocha m2
Garáž
Celková plocha pozemků m2
Jiné
Oceň. objekt
Brzice
30
ne
552
Dřevěná chata, jednopodlažní s podkrovím, střechou sedlovou, nepodsklepená, vybudován cca před 20ti lety, stav dobrý, zásobení vodou z domovní vrtané studny, elektro přípojka, odkanalizování ani zdroj ohřevu vody není, vytápění na tuhá paliva
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
871
Stylová roubenka 2+1 na okraji obce, udržovaný stav objektu. Dispozice: předsíň, světnice s kachlovými kamny, pokoj, kuchyň, koupelna v započatém stavu, malý kamenný sklípek, v podkroví půda. K zadní části přistavěna kolna, chalupa napojena na veřejný vodovod a elektro přípojka.
260
Parcela s jinou stavbou, s možností využití na rekreační chatu. Bývalý vodárenský objekt – čerpací stanice, po drobné stavební úpravě možné využít k rekreačním účelům. El. Proud světelný, zdroj vody – veřejný vodovod, lokální vytápění na tuhá paliva.
1645
Roubená chalupa na samotě u lesa s verandou, v původním stavu se zděným chlévem a roubeným výměnkem. V přízemí je kuchyň, předsíň, pokoj, velká půda. Chalupa je na slunné stráni nad údolím s výhledem na Orlické hory, samota, 2 km od zastavěného území Brzic. Na pozemku jsou ovocné stromy a vlastní studna. Chalupa je v dobrém stavu, elektřina zavedena, suché WC. Od cca 2km vzdálené silnice vede k pozemku polní cesta
1
2
3
Brzice okr. Náchod
Dobrošov okr. Náchod
Brzice okr. Náchod
241
50
270
ano
ne
ne
– 10 –
4
Hořičky okr. Náchod
45
ne
1055
Dřevěná podsklepená chata 3+1 v krásné lukrativní lokalitě Husí Krky nedaleko Hořiček. Dispozice: zádveří, kuchyň s kamny, jídelna, obývací pokoj s krbem, ložnice, koupelna se sprchou a WC. Chata je ve velmi dobrém technickém stavu. Elektřina 230/400V v mědi, voda je pitná – veřejný vodovod, jímka, trativod. Střešní krytina plech. Na pozemku je pěkná skalka, vydlážděné posezení s lavičkami, dřevník a kolna. Jedná se o klidné místo v krásné přírodě. Parkování možné přímo před bránou
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
Kč
pramen ceny
Kč
(1)
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
1
390 000
0,90
351 000
1,00
2
179 000
0,90
161 000
3
890 000
0,95
4
430 000
0,90
Č.
K1
K2
K3
K4
K5
stav a vybavení
pozemek
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
(17)
0,84
0,93
0,98
0,98
1,00
0,7502644 8
263 343
0,97
1,02
1,00
1,00
1,03
1,00
1,019082
164 072
845 000
0,96
0,75
1,00
0,90
0,80
0,95
0,49248
416 146
387 000
0,97
0,95
1,00
0,92
0,90
1,00
0,763002
295 282
Kč
284 711
poloha velikost garáž
Celkem průměr K1
Koeficient úpravy na polohu objektu
K2
Koeficient úpravy na velikost objektu
K3
Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu
K4
Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší)
K5
Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší)
K6
Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)
K6
I
Cena oceňovaného objektu odvozená
úvaha K1× … × ze srovnávacího K6 Kč znalce
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC
Koeficient celkový
KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
284 711,00 Kč
280 000,00 Kč
– 11 –
E. Označení práv a závad s nemovitostmi spojených V části B1 LV č. 348 bylo ke dni ocenění zapsáno věcné břemeno chůze a jízdy: - oprávnění pro parcelu č. 486/3 - povinnost - omezení vlastnického práva je pro parcelu č. 487/1 V části C LV č. 348 ke dni ocenění váznou na nemovitostech tato omezení vlastnického práva: Povinnost k:
Parcela: St. 173 Parcela: 486/3
Závada, oprávněný, listina: Předkupní právo Beneš Jan, Žďár 16, Brzice, 552 05 Hořičky Smlouva o věcném předkupním právu V14 963/1995 ze dne 9.5.1995.
Právní účinky vkladu ke dni 11.5.1995 Parcela: St. 173 Parcela: 486/3
Předkupní právo Benešová Danuše, Žďár 16, Brzice, 552 05 Hořičky Smlouva o věcném předkupním právu V14 963/1995 ze dne 9.5.1995.
Právní účinky vkladu ke dni 11.5.1995 Hejzlar Pavel, náměstí T.G.Masaryka 120,
Nařízení exekuce
549 41 Červený Kostelec RČ 620508/2235
soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský, Exekutorský úřad Beroun, Palackého 31/2, 26601 Beroun
Stavba: bez čp/če na parc. St. 173 Parcela: 486/3
Parcela: St. 173
Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Náchodě 22Nc-4457/2009-7 ze dne 09.02.2009, uloženo na prac. Náchod Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Beroun 015EX-87/2009-62 ze dne 02.02.2012.
Při ocenění nepřihlížím k omezením, která jsou uvedena v části C listu vlastnictví, a která zaniknou prodejem v dražbě.
– 12 –
F. Závěrečná rekapitulace Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování:
359 400,– Kč
Komparační metoda – srovnání na trhu s nemovitostmi:
280 000,– Kč
Na základě dostupných informací, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 290.000,- Kč
Obvyklá cena rekreační chaty (dle katastru nemovitostí jiná stavba bez čp/če) včetně příslušenství a pozemků parc. č. st. 173 a pozemku parc. č. 486/3, zapsaných na LV 348 pro k.ú. Brzice, obec Brzice, okres Náchod ke dni ocenění:
290 000,- Kč slovy: dvěstědevadesáttisíc Kč 1) 2)
3) 4)
Cena nemovitostí a jejich příslušenství zapsaných na LV č. 348, kat. území Brzice, obec Brzice, okres Náchod činí 290 000,- Kč Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi se nestanoví, jelikož věcné břemeno zapsané v části B na LV 348 je oprávněním pro pozemek p.č. 486/3 (vázne na pozemku p.č. 487/1) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nejsou Výsledná tržní cena výše označených nemovitostí a jejich příslušenství k datu ocenění činí 290 000,- Kč
V Jičíně, 28.3.2012
Ing. Jaroslava Suchánková Irmy Geisslové 578 506 01 Jičín
– 13 –
G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 26.3.1999 pod č.j. 2027/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5/297/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 05/12 podle připojené likvidace.
V Jičíně, 28.3.2012
H. Seznam příloh -
snímek mapy katastrální kopie výpisu z Katastru nemovitostí fotodokumentace
Ing. Jaroslava Suchánková Irmy Geisslové 578 506 01 Jičín
– 14 –
Katastrální mapa parcely st. 173
