2012

ZNALECKÝ POSUDEK o cen a tržní hodnot bytové jednotky .447/506 v bytovém dom Smetanova 447 v etn spoluvlastnického podílu na spole ných ástech a pozemku st. 732/1 v obci Opatovice nad Labem, katastrální území Opatovice nad Labem dle LV . 10440 a LV . 10421

2637-87/2012 Objednatel posudku:

JUDr. Jan Malý – insolven ní správce Resslova 1253/17a 500 02 Hradec Králové

Ú el posudku:

návrh prodejní ceny

P edpis pro ocen ní:

Zákon . 151/1997 Sb., o oce ování majetku a provád cí vyhláška MF R . 387/2011

Datum k n muž se ocen ní provádí: Datum místního šet ení Datum vypracování znaleckého posudku:

23.7.2012 23.7.2012 3.8.2012

Posudek vypracoval:

Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové 495 406 566

Posudek obsahuje v etn titulního listu 11 stran textu . Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních.

V Hradci Králové, 3.8.2012

Znalecký posudek 2637-87/2012

strana 2

A. Úvod 1. Základní pojmy ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjišt ná dle cenového p edpisu (v sou asné dob Zákon 151 ze dne 17.6.1997 o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon a provád cí Vyhláška MF R . 387/2011. TRH - Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí - interakce kupujících a prodávajících nemovitosti. Je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. TRŽNÍ HODNOTA - (dle právního názvosloví "obecná cena" v ci), Tržní hodnotou rozumíme v souladu s doporu ením Evropského sdružení odhadc majetku TEGOVOFA (The European Group of Fixed Assets) "finan ní ástku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovoln a legáln jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. P itom ob zú astn né strany mají zájem na uskute n ní transakce a nejsou ovlivn ny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé sout že, a už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o p edm tu prodeje". V CNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví " asová cena v ci), je reproduk ní cena v ci, snížená o p im ené opot ebení v ci stejného stá í a p im ené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání v ci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno p i stanovené úrokové sazb uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako istý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto ástku Zainvestovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA PO IZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno v c po ídit v dob po ízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v dob jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpo tu opot ebení. CENA REPRODUK NÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou v c po ídit v dob ocen ní, bez odpo tu opot ebení. ISTÝ RO NÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (p íjmy) po odpo tu náklad (výdaj ), nebo také sou et provozního, finan ního zisku a zisku z mimo ádných p íjm (da ový základ pro da z p íjm ), stanovený jako pr m rná, nebo pravd podobn o ekávaná hodnota z asové ady.

2. Zadání Ocen ní je vypracováno v souladu s platným p edpisem, tj. Zákon .151 ze dne 17.6.1997 o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon a provád cí Vyhláškou MF R . 387/2011 . Výsledky mé práce budou použity jako jeden z podklad pro p evod vlastnických práv. Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 23.7.2012.

Posudek byl vytvo en v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


strana 3

B. Nález 3. Podklady pro ocen ní: 1. Zhotovené katastrálním ú adem − Informace z katastru nemovitostí k.ú. Opatovice nad Labem LV- 10440, 10421 − Kopie katastrální mapy 2.

Dodané objednavatelem posudku − Místní šet ení

3.

Opat ené znalcem − Zákon . 151/1997 Sb., o oce ování majetku a provád cí vyhláška MF R .387/2011 a p edchozí platné p edpisy − Stavební zákon a p edpisy související M. Hegenbart - J. Lan - B.Saka − Oce ování nemovitostí I. a II. Ing. A. Hallerová, Ing. Dr. Stib rek, Ing. Jind ich Vrabec, Pavel Weidenhoffer − Nemovitosti - oce ování a právní vztahy - Doc. Ing. Bradá , Doc. JUDr Fiala − Soudní inženýrství - Albert Bradá a kolektiv − Teorie oce ování nemovitostí 1.a 2. ást - Doc. Ing. Bradá − Katastr nemovitostí po novele - Ing. Kuba, Ing. Olivová − Malý lexikon obcí eské republiky - SÚ

C. Identifika ní údaje a) Identifikace nemovitosti Vlastnické podíly: Katastrální území: Opatovice nad Labem LV .: 10440 Vlastnický podíl

Jméno

1/1

ŠidelkováNina

Oce ované objekty: Spole né ásti domu a jeho p íslušenství a) Pozemky 1) Pozemky Byt b) Byt 1) Bytová jednotka 447/506 c) Ocen ní porovnávací metodou

Adresa Šantrochova 426/5 Hradec Králové


strana 4

b) Poloha a charakteristika Oce ované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Opatovice nad Labem, obec Opatovice nad Labem, okres Pardubice. Jedná se o bytovou jednotku . 447/506 o velikosti 1+kk, která se nachází v 5. NP ve zd ném bytovém dom v Smetanov ulici p. 447 v etn podílu na spole ných ástech budovy a podílu na pozemku 367/17213. Pozemek je rovinatý, vstup do domu je z chodníku. P ed domem je parkovišt pro osobní automobily. Jedná se o lokalitu ur enou pro bydlení ob an . Okolní zástavbu tvo í bytové domy.

c) Popis a stav objekt Bytová jednotka . 447/506 Bytová jednotka o velikosti 1+kk je situována v 5. NP zd ného bytového domu p. 447 ve Smetanov ulici. St echa je sedlová s viký i pokrytá taškovou krytinou Bramac. Klempí ské konstrukce jsou provedené z titanzinku. Schodišt je betonové, v dom je instalován výtah. Jedná se o bytovou jednotku 1+kk sestávající z p edsín , WC s koupelnou, obývacího pokoje s kk a balkonu. Podlahy jsou betonové pokryté PVC a s keramickou dlažbou v koupeln s WC. Vnit ní omítky jsou vápenné štukové a v koupeln s WC a kuchyni je áste ný keramický obklad st n. Okna jsou plastová s izola ním sklem. Vnit ní dve e jsou nápl ové v obložkových zárubních, vstupní dve e do bytu jsou protipožární. Byt je napojený na elektroinstalaci 220 V, na ve ejný vodovod a kanalizaci. Vytáp ní a oh ev teplé vody je dálkové, radiátory deskové. V kuchyni je kuchy ská linka bez spot ebi . d) Pozemky Katastrální území: LV .: Spoluvlastnický podíl: Druh pozemku Zastav ná plocha Ostatní plochy Zahrada

Opatovice nad Labem 10421 367/17213 íslo pozemku

st. 732/1

Vým ra (m2)

516


strana 5

D. Posudek Popis objekt , vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí . 387/2011 Sb. o oce ování staveb, pozemk a trvalých porost .

eské republiky

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Pardubice Po et obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel

Ocen ní Spole né ásti domu a jeho p íslušenství

a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 iní 141,30 K . Cena je ur ena podle písm. f): ZC = Cp × 3,00, kde Cp = 35 + (2 632 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dv desetinná místa), kde 2 632 je po et obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastav né plochy a nádvo í Ur ení koeficient pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient zm ny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) Název Parc. . Zastav ná plocha a 732/1 nádvo í Pozemky – zjišt ná cena:

× ×

Jednotková cena [K /m2] Vým ra [m ] základní upravená 516 141,30 589,0671 2

2,139 1,949 Cena [K ] 303 958,62 303 958,62 K


strana 6

Byt

b) Byt b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Bytová jednotka 447/506 – § 25 Podlahové plochy bytu (PP):

Plocha [m2] celková koef. zapo ítaná 4,35 1,00 4,35 22,56 1,00 22,56 2,90 1,00 2,90 5,39 1,00 5,39 4,78 0,17 0,81 39,98 36,01

Název kuchy ský kout pokoj chodba koupelna s WC balkón Ur ení základní ceny za m2 dle p ílohy . 19, tabulky . 1: Kraj: Pardubický Obec: Opatovice nad Labem Po et obyvatel: 2 632 Indexovaná pr m. cena (IPC): 19 138,– K /m2

Trh s nemovitostmi: p íloha . 18a, tabulka . 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na díl ím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztah na II. Bez vlivu prodejnost (nap . prodej podílu, pronájem)

Ti 0,00 0,00 0,00

3

Index trhu (IT = 1 +

Ti):

1,000

i=1

Poloha nemovitosti: p íloha . 18a, tabulka Popis znaku 1 Význam obce I. 2 Ú ady v obci II. 3 Poloha nemovitosti v obci 4 Okolní zástavba a životní prost edí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 6 Školství a sport v okolí nemovitosti

.5 Hodnocení znaku Bez v tšího významu Obecní ú ad, pop . m stský ú ad se stavebním ú adem nebo banka nebo policie nebo pošta III. Vnit ní území obce III. P evažující objekty pro bydlení

II. Základní sí obchod a služeb, pohostinské a pop ípad kulturní za ízení III. Základní škola a sportovní za ízení

Pi 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,04

Znalecký posudek 2637-87/2012 7 Zdravotnické za ízení v okolí nemovitosti 8 Ve ejná doprava 9 10 11 12

strana 7 III. Dobrá dostupnost zdravotnické pé e

III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak ty mi pravidelnými denními spoji Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezam stnanost v obci a okolí II. Pr m rná nezam stnanost Zm ny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti Vlivy neuvedené II. Bez dalších vliv

Index polohy (IP = 1 +

12

Pi):

0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

1,110

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: p íloha . 19, tabulka . 2 Bez vybavení kuchy ské linky. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zd ná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Spole né ásti domu I. Žádné z dále uvedených 3 P íslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umíst ní bytu v dom II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní sv tové strany - áste ný výhled sv tovým stranám 6 Základní p íslušenství bytu III. P íslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytáp ní bytu III. Dálkové, úst ední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené II. Mírn snižující cenu 10 Stavebn -technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Kategorie stavby: A - stá í do 20 let v etn (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 1,0

Vi 0,10 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,05 1,05*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Ur ení porovnávací hodnoty (PP × CU):

Vi) × V10):

1,092

1,000 × 1,110 × 1,092 = 19 138,– × 1,212 =

1,212 23 195,26 K /m2

36,01 × 23 195,26 =

835 261,31 K

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na spole ných ástech domu a p íslušenství: Cena spole ných ástí domu a jeho p íslušenství = 303 958,62 K Spoluvlastnický podíl: × 367 / 17 213 6 480,73 K Hodnota spoluvlastnického podílu: = 6 480,73 K + Cena po p i tení spoluvlastnického podílu: = 841 742,04 K Bytová jednotka 447/506 – zjišt ná cena:

841 742,04 K


strana 8

c) Ocen ní porovnávací metodou Bytová jednotka 1+1, Opatovice nad Labem, Smetanova

Jedná se o podkrovní byt 1+1 v OV ve 4.NP cihlového domu v klidné ásti obce Opatovice nad Labem. K bytu náleží velký sklep. Komora je sou ástí bytu a dále p dní prostor, p ístupný rovn ž p ímo z bytu. V byt jsou nová plastová okna, podlahy a koupelna. WC je samostatné. Vytáp ní a oh ev teplé užitkové vody je vlastním plynovým kotlem. V dom i v byt je zaveden Internet a kabelová televize.

Bytová jednotka 2+1, Opatovice nad Labem, Smetanova

2

Jedná se o zd ný byt 2+1 v v Opatovicích nad Labem. Podlahová plocha bytu je 62 m a je umíst n v 1. NP cihlového domu. Byt má vym n ná okna a nové jsou také rozvody elekt iny. Jádro bytu je zd né. Byt má dva samostatné pokoje, kuchy s jídelnou, koupelnu, samostatné WC a prostornou chodbu. K bytu náleží dva zd né sklepní prostory. Vytáp ní je plynové lokální. V dom , kde se byt nachází jsou vym n né stoupa ky, a provedena nová st echa v etn p dních byt a zateplená fasáda.

Bytová jednotka 2+1, Opatovice nad Labem, Smetanova Jedná se o zd ný byt 1+1 s balkonem v druhém nadzemním podlaží z t ípatrového zd ného domu v klidné ásti obce Opatovice nad Labem. Byt je o rozloze 45 m2 po celkové rekonstrukci, která byla dokon ena p ed rokem. Provedeno je nové vytáp ní - úst ední s plynovým kotlem. Je zrekonstruováno bytové jádro a zmodernizována kuchy . V dom , kde se byt nachází jsou vym n né stoupa ky, a provedena nová st echa v etn p dních byt a zateplená fasáda.

Seznam porovnávaných objekt : Název Kmísta

K asový

Byt 1+1, Smetanova 1,00 1,00 Byt 2+1, Smeanova 1,00 1,00 Byt 1+1, Smetanova 1,00 1,00

Kvybav.

Kpozemky

1,00

1,00

1,00

1,00

1,05

1,00

Minimální jednotková cena za m2: Pr m rná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2:

Výchozí cena (VC) Množství (M) Jednotková cena Váha (V) (JC) 830 000,– K 45,00 m2 18 444,44 K 1,0 1 150 000,– K 62,00 m2 18 548,39 K 1,0 870 000,– K 45,00 m2 18 412,70 K 1,0 18 412,70 K 18 468,51 K 18 548,39 K

V):

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:

× =

18 500,– K 39,98 m2 739 630,– K


strana 9

E. Rekapitulace Cílem p edložené expertízy bylo provést návrh tržní (obvyklé) hodnoty bytové jednotky .447/506 v bytovém dom Smetanova 447 v etn spoluvlastnického podílu na spole ných ástech a pozemku st. 732/1 v obci Opatovice nad Labem, katastrální území Opatovice nad Labem dle LV . 10440 a LV . 10421 pro stanovení prodejní ceny ke dni 23.7.2012. Oce ovaný byt se nachází v bytové zón v okrajové ásti Opatovic nad Labem. V míst je autobusová i železni ní hromadná doprava. Okolní zástavbu tvo í zrekonstruované p vodní zd né bytové domy. P ístupová komunikace je zpevn ná. Z pohledu oce ované stavby se jedná o polohu velmi dobrou. Jedná se o klidnou lokalitu v klidové zón bydlení na okraji bytové zástavby bez p ímých pr myslových exhalací. Z místa je snadná dostupnost do Hradce Králové i do Pardubic. Snadno dostupná je i dálnice D11 propojení s Opatovicemi rychlostní komunikací. Jedná se o áste n rekonstruovaný byt v 5.NP nového zd ného bytovém domu se standardním vybavením. Na základ provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocen ní pro návrh tržní hodnoty k uvedenému datu, je navržena obvyklá hodnota nemovitosti: Pro návrh obvyklé hodnoty byla použita srovnávací metoda založená na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalit s p ihlédnutím k místním podmínkám a specifik m oce ované nemovitosti. Ceny obdobných byt v dané lokalit se pohybují v rozmezí 700 0000 - 850 000,- K . Vzhledem k poloze a stavu bytu navrhuji hodnotu bytu v souladu s porovnávací metodou p ibližn v polovin cenového rozp tí rozp tí, tj. 750 000,- K P íslušenství byt a nebytových prostor Cena pozemk podle cenového p edpisu

303 958,62 K

Byty a nebytové prostory Cena byt podle cenového p edpisu Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem

841 740,– K 739 630,– K

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

750 000,– K

Cena slovy: Sedmsetpadesáttisíc K


strana 10

F. Záv r Cílem znaleckého posudku .2637-87/2012 je zjišt ní ceny tržní hodnoty bytové jednotky .447/506 v bytovém dom Smetanova 447 v etn spoluvlastnického podílu na spole ných ástech a pozemku st. 732/1 v obci Opatovice nad Labem, katastrální území Opatovice nad Labem dle LV . 10440 a LV . 10421 dle platného cenového p edpisu pro p evod nemovitosti. Administrativní cena zjišt ná dle platného cenového p edpisu, tj. Zákon . 151/1997 Sb., o oce ování majetku ze dne 17.6.1997 a o zm n n kterých zákon a provád cí Vyhlášky MF . 387/2011 iní ke dni 23.7.2012:

841 740,– K

Cena slovy: Osmset ty icetjedentisícsedmset ty icet K

Tržní hodnota navržená na základ výše uvedeného rozboru tržních cen v souladu s platným cenovým p edpisem tj. Zákon . 151/1997 Sb., o oce ování majetku ze dne 17.6.1997 a o zm n n kterých zákon iní ke dni 23.7.2012:

750 000,– K

Cena slovy: Sedmsetpadesáttisíc K

V Hradci Králové, 3.8.2012 Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové 495 406 566


strana 11

G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný p edsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 25.10.1996, .j. Spr. 3951/96 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady podnik a vklady majetku do spole nosti a pro základní obor stavebnictví, odv tví stavby obytné, pr myslové a zem d lské. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2637-87/2012 znaleckého deníku.

V Hradci Králové, 3.8.2012 Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové 495 406 566

2012

Recommend Documents