2012

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2281-47/2012 O ceně: o ceně nemovitosti sestávající z rodinného domu č.p. 280 včetně příslušenství, kopané studny, venkovních úprav a pozemku č. St. 912, p.č. 698/19 to vše v k.ú. Mirošovice na okrese Praha východ

č.j. 117EX1191/10-70 Objednatel znaleckého posudku:

JUDr. Stanislav Pazderka - soudní exekutor, Exekutorský úřad Písek Prokopova 339/14 39701 Písek

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely exekučního řízení k č.j. 117EX1191/10-70

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 18.07.2012 znalecký posudek vypracoval: Vladimír Loch Nad Studánkou 119 251 01 Světice telefon: 602 552080 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a včetně 5 stran příloh. Objednateli se předává jednom vyhotovení. V Světicích, 19.07.2012

A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti sestávající z rodinného domu č.p. 280 včetně příslušenství, kopané studny, venkovních úprav a pozemku č. St. 912, p.č. 698/19 to vše v k.ú. Mirošovice na okrese Praha východ. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:

rodinný dům Školní 280 251 66 Mirošovice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Mirošovice Katastrální území: Mirošovice u Říčan Počet obyvatel: 1 107 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,7933 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,79 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.07.2012 za přítomnosti vlastníka nemovitosti pana Procházky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení exekutorského úřadu v Písku ze dne 25.5.2012, č.j. 117EX1191/10-70 - výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí pro účel ověření výstupu z informačního systému veřejné správy pro k.ú. Mirošovice u Říčan prokazující stav evidovaný k datu 21.06.2012 pro okres Praha východ z LV.č. 754, kde je zapsáno: vlastník Procházka Jiří (570812/0704) p.č. St. 912 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 105 m2, p.č. 698/19 zahrada o výměře 495 m2, budova s č.p. 280, způsob využití - bydlení - skutečnosti zjištění na Obecním úřadě v Mirošovicích - skutečnosti zjištěné na místě a sdělené vlastníkem nemovitosti panem Procházkou 5. Vlastnické a evidenční údaje Uvedeny v přecházející části posudku, dle předloženého výpisu z LV č. 754. 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění nebyla vlastníkem nemovitosti poskytnuta žádná projektoví dokumentace na stavbu rodinného domu. Znalcem bylo při místním šetření provedeno přeměření objektu za pomocí laserového přístroje LE 200. Ocenění objektu je provedeno dle skutečností zjištěných na místě samém. Následně byla porovnány s doklady uloženými na obecním úřadě v Mirošovicích. -2-

7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je solitérní rodinný dům o jednom podzemním, dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, postavený na mírně svažitém pozemku jižním směrem. Objekt je situován v severní okrajové části obce, nedaleko do dálnice D1 a vlakové zastávky na trati Praha - Benešov. V obci je základní síť obchodů a služeb. Příjezd k nemovitosti je po asfaltové komunikaci, ve které jsou veškeré inženýrské sítě, včetně rozvodu zemního plynu. U nemovitosti jsou tyto venkovní úpravy: oplocení do ulice se zděnou podezdívkou, zděnými sloupky a dřevěnou výplní, plotová vrata a vrátka, opěrná zídka u vstupu, zpevněné plocha z betonových dlaždic - granitovaných. Plot zadní je z pletiva. U vjezdu do garáže jsou dvě opěrné zídky, na zahradě je postaven ocelový kotec pro psa. Dle sdělení vlastníka nemovitosti je rodinný dům odpojen od odběru elektrického proudu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 1.2. Kopaná studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky dle LV.č. 754

-3-

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům Popis: Jedná se o rodinný dům, podsklepený, s prvním a druhým nadzemním podlažím a podkrovím. Stavba je postavena u místní zpevněné komunikace v obdobné zástavbě rodinných domů, nedaleko místní školy. Střecha sedlová, fasáda vápenná, vytahovaná, ve spodní části proveden obklad fasády, klempířské konstrukce kompletní. Vnitřní členění a vybavení: sklepgaráž- podlaha dlažba, osazen radiátor topení, okno zdvojené, el. bojler, v rohu je osazena kuchyňská linka s dřezem, vrata dřevěná. Chodba- podlaha dlažba, osazen kotel topení na tuhá paliva a elektro kotel. Spíž- podlaha dlažba, prostor pod schody. 2. místnost- dtto. Sklad uhlíbetonová podlaha.Prádelna- podlaha dlažba, proveden obklad, osazena vana, radiátor topení. Místnost se saunou- podlaha dlažba, radiátor, sprchový kout, bazének, obklad, vlastní saunový prostor. Schody betonové s povrchem z dlažby. 1.NPchodba- podlaha dlažba, osazen radiátor topení. Vstupní prostor- přístupný po venkovních schodišti, podlaha dlažba, radiátor okno dřevěné. Obývací pokoj- výstup na balkon, podlaha koberec. Kuchyně- podlaha dlažba, proveden obklad, osazena digestoř, el. varná deska. Spíž- podlaha dlažba. WC- podlaha dlažba, obklad. Koupelna- podlaha dlažba, obklad, osazena vana, umyvadlo, sprchový kout. Schody dřevěné. 2.NPchodba- podlaha dlažba, výstup na lodžii, částečně zkosený strop. Pokoj- podlaha koberec, částečně zkosený strop. Pokoj a ložnice- dtto. WC- podlaha dlažba, obklad. Koupelna- podlaha dlažba, obklad, sprchový kout, vana, umyvadlo, částečně zkosený strop, radiátory topení. Schody tvořeny ocelovou konstrukcí, dřevěné stupně. Podkrovív tomto podlaží je jedna velká místnost užívaná jako sportovní zázemí, podlaha prkenná, osazen radiátor, okna zdvojená, výstup na lodžii. Nemovitost byla kolaudována v roce 1994. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Středočeský kraj, do 2 000 obyvatel 18 let 6 888 Kč/m3 -4-

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.P.P.: 1.N.P.: 2.N.P.: podkroví: Obestavěný prostor: spodní stavba: vrchní stavba: zastřešení + podkroví: Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha 104,13 m2 104,13 m2 104,13 m2 31,21 m2

Konstrukční výška 2,70 m 2,70 m 2,70 m 2,67 m

(9,95x11,45-4,9x2,0)x(2,70) = (9,95x11,45= 4,9x2,0)x(3,20)+5,0x1,0x1,0+4,7x1, 1x1,0 (9,95x11,45= 4,9x2,0)x4,85÷2+4,95x1,0 =

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,30

281,14 m3 343,38 m3 257,46 m3 881,98 m3 104,13 m2 343,60 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - Např. sauna, centrál. vysavač, zimní zahrad., vířivé vany, vnitřní bazén - V prvním podzemním podlaží je provedena sauna. 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 18 let: 1,00 12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) x V13 x 1,00 = 0,944 i=1

-5-

č. III III III II I IV

Vi typ D 0,00 0,00 0,00 0,00 0,04

III IV

0,00 0,05

II

0,05

II II

-0,03 0,00

II

0,00

III III

0,00 0,85

Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. III II III

Pi 0,00 0,00 0,00

II

0,00

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

č. II

Ti -0,05

II

0,00

II

0,00

8

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV x IP x IT = 0,944 x 1,000 x 0,950 = 0,897 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 6 888 Kč/m3 x 0,897 = 6 178,54 Kč/m3 CP = CU x OP = 6 178,54 Kč/m3 x 881,98 m3 = 5 449 348,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-6-

5 449 348,71 Kč

1.2. kopaná studna Popis: Studna je umístěna na západní straně pozemku vedle rodinného domu. Studna není opatřena ručním čerpadlem. Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Kopaná 6,00 m 2222

Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m x 1 950 Kč/m další hloubka: 1,00 m x 3 810 Kč/m Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

+ + = x x x =

9 750 Kč 3 810 Kč 13 560 Kč 0,8500 2,3230 2,6990 72 265,45 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 82 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 18 ÷ 100 = 18,000 %

-

13 007,78 Kč

Kopaná studna - zjištěná cena

=

59 257,67 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky dle LV.č. 754 Popis: Předmětem ocenění je stavební pozemek zastavěný stavbou rodinného domu a přilehlá zahrada. Příjezd k nemovitosti je po asfaltové komunikaci, pozemek je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, rozvod zemního plynu je proveden pouze v ulici, nemovitost není připojena. Pozemek je mírně sklonitá parcela jižním směrem. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 125 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.4.1. polohy v okolí města podle odstavce 1 písmeno a) 300 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 425 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % -7-

Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 425% + 10% x (100 % + 425%) 477,50 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,6990 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena [Kč/m2] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,79 1,00 2,1550 2,6990 477,50 1 202,164 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,79 0,40 2,1550 2,6990 477,50 480,866 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo St. 912

Výměra [m2] 105,00

Jedn. cena [Kč/m2] 1 202,164

Cena [Kč] 126 227,22

698/19

495,00

480,866

238 028,67 364 255,89

Pozemky dle LV.č. 754 - zjištěná cena

=

364 255,89 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům 1.2. kopaná studna

5 449 348,70 Kč 72 265,40 Kč

1. Ocenění staveb celkem

5 521 614,10 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky dle LV.č. 754

364 255,90 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

364 255,90 Kč

Celkem

5 885 870 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

5 885 870 Kč

-8-

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům 1.2. kopaná studna

5 449 348,70 Kč 59 257,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

5 508 606,40 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky dle LV.č. 754

364 255,90 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

364 255,90 Kč

Celkem

5 872 862,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

5 872 860 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

5 872 860 Kč

slovy: Pětmilionůosmsetsedmdesátdvatisícosmsetšedesát Kč V Světicích, 19.07.2012 Vladimír Loch Nad Studánkou 119 251 01 Světice telefon: 602 552080 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 1.7.1987 číslo jednací Spr 658/86 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2281-47/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2281-47/2012.

E. Seznam příloh Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 754 ze dne 21.06.2012

-9-

počet stran A4 v příloze: 2 3

pohled na RD z ulice

oplocení do ulice

pohled zadní - severozápadní

pohled zadní - severovýchodní

kopaná studna

severní část zahrady za rodinným domem

- 10 -

kotec pro psa

vjezd na pozemek

spodní část rodinného domu

zahrada před domem

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -