2012

Z n a l e c k ý p o s u d e k č. 3067-315/2012 o obvyklé ceně nemovitostí (v současném stavu) – objekt č.p. 152 stojící na p.p.č.st. 190 s příslušenstvím a pozemky parc.č.st. 190, p.č. 968/3, 977/5 - katastrální území Radošov u Kyselky, obec Kyselka, okres Karlovy Vary, kraj Karlovarský – zapsaných na listu vlastnictví č. 120 – č.j.

017EX 1132/11-61.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Posudek zpracoval: Ing. Martin Polepil, Dvořákova 705, 360 17 Karlovy Vary Posudek obsahuje 21 stran textu vč. příloh a titulního listu a předává se ve 2 vyhotoveních.

V Karlových Varech dne 01.11.2012

2

Ing. Martin Polepil, znalec, tel. 603263718 ........................................................................................................................................................................................................................................................

I. Nález A. Vstupní a identifikační údaje A. 1. Základní údaje 1.1. Objednatel posudku : Soudní exekutor Mgr. Martina Douchová, Exekutorský úřad Tábor 1.2. Účel posudku : Úkolem znalce je 1) „Zjistit, resp. odhadnout obvyklou cenu nemovitostí: objekt č.p. 152 stojící na p.p.č.st. 190 s příslušenstvím a pozemky parc.č.st. 190, p.č. 968/3, 977/5 - katastrální území Radošov u Kyselky, obec Kyselka, okres Karlovy Vary, kraj Karlovarský – zapsaných na listu vlastnictví č. 120 pro účely exekučního řízení č.j. 017EX 1132/11-61“ 1.3. Vlastník předmětu ocenění : LV č. 120: SJM Štulíř Vlastimil Ing. a Štulířová Michaela, Radošov 152, 362 72 Kyselka A. 2. Doklady a podklady pro vypracování posudku výpis z KN LV č. 120 kopie katastrální mapy Usnesení č.j. 017EX 1132/11-61 informace SÚ, CAP odborná literatura odborná literatura znalce, vlastní inf.databáze znalce, internetové stránky, informace realitních kanceláří, databáze cen a nájmů nemovitostí uveřejněné výsledky obecného trendu vývoje cen a nájmů nemovitostí ceníky URS, katalogy cen stav.prací 2012 záznam znalce z vlastního průzkumu trhu Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění p.p., o oceňování majetku (dále jen „zákon“) vyhl.č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb a 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. provádějící některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění p.p.. (dále jen „vyhláška“, „administrativní cena“) osobní prohlídka a zaměření znalcem dne 25.10.2012 (vně objektu), k datu 25.10.2012 posudek zpracován záznam z místního šetření, záznam z fyzického zaměření, fotodokumentace 3. Identifikace nemovitostí - předmět posudku LV č. 120 Název předmětu oceněníRodinný dům č.p. 152 stojící na pozemku parc.č. st. 190, příslušenství, pozemky parc.č.st. 190, p.č. 968/3, 977/5 (předmět ocenění): Adresa předmětu ocenění: Radošov 152 362 72 Kyselka

Ing. Martin Polepil, znalec, tel. 603263718

3

Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Kyselka Katastrální území: Radošov u Kyselky Počet obyvatel: 800 Pro účely vyhlášky: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 Pozemky : Parc.č. st. 190 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 58,00 m2 Parc.č. 968/3 – zahrada o výměře 1.514,00 m2 Parc.č. 977/5 – ostatní plocha o výměře 88,00 m2 B. Majetkoprávní, územní a technická charakteristika zjištěná dle skutečnosti na základě místního šetření, předložených a získaných podkladů a dokladů B. 1. Majetkoprávní charakteristika Vlastnictví zapsáno na LV č. 120. Znalec provedl porovnání údajů zapsaných v LV se skutečností, skutečnost odpovídá zaps. údajům, zapsáno omezení vlastnických práv. Nemovitosti zapsány na základě listin – viz LV v příloze ZP, nemovitosti : beze změn, v souladu s územním plánem obce. Objekt není rozdělen na jednotky ve smyslu Byt.zákona (z.č. 72/1994 Sb.ve znění p.p.) Ocenění se provádí dle skutečnosti. Údaje o provedených rekonstrukcích, údržbě a opravách čerpány z informací SÚ a odborným odhadem, znalci nebyl umožněn přístup do interieru nemovitosti, stav a provedení nepřístupných konstrukcí a vybavení znalec odborně posuzuje dle vnějšího ohledání, stavu oken, omítek možnosti vniknutí do objektu, stavu ohledatelných prvků a dalších indicií. Z hlediska konstrukčního a dispozičního uspořádání sestává z dvou objektů (viz technický popis) s příslušenstvím. Objekty neužívané. Oceňované nemovitosti jsou dle odborného názoru odhadce vhodné a prokazatelně obchodovatelné v dané lokalitě. Jejich ceny jsou obvyklé a reálné, v rámci možností zjištění, doložitelné. Technický stav neumožňuje bezproblémové užívání. Majetkoprávní a vlastnické vztahy jsou vyjasněné; faktický a právní stav nemovitosti je souladný; nemovitosti jsou evidovány v KN. Existuje přístup z veřejné účelové komunikace. Nemovitost není zatížena riziky ani jinými omezeními, které výrazně snižují nebo jsou způsobilé snížit hodnotu oceňované nemovitosti a její prodejnost, (nebezpečí povodně: zóna 1-2 – zóna se zanedbatelným a s nízkým nebezpečím povodně). Nemovitost tvoří funkční celek, neoplocený. Zhodnocení majetkoprávních vztahů vzhledem k určení obvyklé ceny : Majetkoprávní vztahy, vlastnictví doloženo, jedná se o celé vlastnictví vlastníka, pravděpodobně bez formálních právních závad, bez omezení, které by mohly mít vliv na výši obvyklé ceny (hodnoty).

4


B. 2. Územní charakteristika, ev. komerční charakteristika Dům č.p. 152 s příslušenstvím a pozemky se nachází v obci Kyselka, v lokalitě a k.ú. Radošov u Kyselky, u místní ČOV, odbočkou vlevo ze silnice procházející obcí a lokalitou směr Velichov, těsně za penzionem Na Špici, dále cca 600 m místní účelovou jednosměrnou komunikací kopírující pravý břeh Ohře, kolem vodáckého tábořiště a kempu, za objekt ČOV, na hranici soustředěné nové zástavby objektů bydlení (RD), jako samostatně stojící objekt, na rovném terénu, přístupný po zpevněných komunikacích, možnost napojení na veř.inženýrské sítě – elektřina, vodovod, kanalizace, nemovitosti neoploceny, pozemek i stavba nežívány, neudržovány. V Kyselce a Radošově občanská vybavenost v omezených podmínkách menší obce (restaurace, potraviny, obecní úřad), život v obci a okolí podmíněn a ovlivněn existencí stáčírny minerálních vod Mattoni a s tím související omezení i rozmach (dopravní zátěž Karlovy Vary – Kyselka, v těchto místech méně, pracovní místa apod.), na okraji Kyselky směr Radošov (oceňovaný objekt) probíhala a probíhá čilá výstavba objektů pro bydlení, původní účel – Lázně – nedochován, objekty chátrající, neužívané, kompletní vybavenost vč. úřadů v nedalekých Karlových Varech (asi 10 km) – lázeňské a statutární město, sídlo Karlovarského kraje – viz situace širších vztahů v příloze. Zhodnocení polohy vzhledem k určení obvyklé ceny : Poloha vhodná pro umístění staveb dle územního plánu, avšak ovlivněná ochrannými pásmy a riziky (povodně), v neposlední řadě také omezujícími podmínkami lokality menšího významu, avšak s možnou, teoretickou úvahou zlepšení v budoucnu. B. 3. Technická charakteristika, vybavení, technický stav a výměry pro ocenění B. 3.1. Technický popis a dispozice, ostatní stavby Rodinný dům č.p. 152 stojící na p.p.č. st. 190 Jedná se o zděný objekt, samostatně stojící, podsklepený, s 1 NP, s půdou, v zářezu terénu. Dispozice nezjištěna, dle indicií a průhledu oknem se zde nachází prázdné místnosti, bez vybavení. Podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení : 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

betonové pasy cihelné Dř.trámové, klenuté cihelné krov dřevěný vázaný eternit Pozink vápenné omítky váp.om Sokl kámen Pravděpodobně bez dřevěné náplňové Dř.dvojitá PVC, dřevěné beton bez Pravděpodobně světelná třífázová Bez Pravděpodobně bez Dtto Dtto dtto. Dtto Dtto Dtto bez

Svým účelem ke dni ocenění, dispozicí, stavebně technickým uspořádáním a zápisem v KN se pro účely ocenění a ke dni ocenění jedná o rodinný dům.


5

Kolaudační rozhodnutí nepředloženo, dle SÚ a informací vlastníka byl postaven cca před více jak 100 roky, v průběhu let byl objekt průměrně opravován a udržován tak, aby splňoval průměrné požadavky na účel a byla zachována funkčnost všech prvků krátkodobé životnosti a průměrný technický stav nosných a ostatních konstrukcí, ke dni ocenění konstrukce a vybavení většinou na hranici životnosti a dožilé, sklep vlhký, celkově se jedná o velmi podstandardní objekt jak z hlediska fyzického tak morálního opotřebení, dostatečně nezabezpečený proti vniknutí, bez údržby, neužívaný, pravděpodobně vyrabovaný, prázdný (zjištěno základním stavebně technickým průzkumem – metodou „in situ“, zrakovou, smyslovou, informace o cenách zabudovaných PKŽ a vybavení nesděleny). Výpočet opotřebení (pro účely zjištění věcné ceny) vzhledem k výše uvedenému se provádí lineární metodou na základě skutečného technického stavu a tím i životnosti a stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení. Venkovní úpravy, příslušenství sestávají z zpevněné plochy betonové u domu, zbytky kolny, přípojky. Pozemky ve stavebně srostlé, rovinatý (RD v zářezu terénu, zbytek pozemků rovina), přístup po zpevněné komunikaci, v místě možnost napojení na veř. vodovod, kanalizaci, el.síť, poloha vzhledem k účelu průměrná, docházkové vzdálenosti příznivé (zastávka link.autobusu v místě), bez výrazných negativních účinků okolí, ochranné pásmo I.st., z hlediska ocenění se jedná o stavební pozemky nebo pozemky s možností výstavby na nich, p.p.č. 968/3, 977/5 tvoří funkční celek se stav.pozemky (pro účely vyhl.), zastavitelný.

II. Posudek (ocenění)

Úkolem znalce je 1) „Zjistit, resp. odhadnout obvyklou cenu nemovitostí: objekt č.p. 152 stojící na p.p.č.st. 190 s příslušenstvím a pozemky parc.č.st. 190, p.č. 968/3, 977/5 - katastrální území Radošov u Kyselky, obec Kyselka, okres Karlovy Vary, kraj Karlovarský – zapsaných na listu vlastnictví č. 120 pro účely exekučního řízení č.j. 017EX 1132/11-61“ Ocenění se provádí za účelem zjištění obvyklé ceny tak, jak je definována v § 2, odst.1 z.č.151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu a posouzení tržního segmentu s odvoláním na výsledky polohové, komerční a technické analýzy Nemovitosti ke dni oceněni obchodovatelné v podmínkách obytné zóny obce a současného trhu s podobnými nemovitostmi. U tohoto druhu nemovitostí obecně poptávka menší – viz níže, objektů se moc neobchoduje. Při úvaze eventuálního budoucího prodeje a pronájmu lze u předmětné nemovitosti, vzhledem k majetkoprávním vztahům a výše uvedenému, vyloučit regulované nájemné. Silné stránky: výhodná poloha v obci

6


veškeré sítě využitelnost pozemku a jeho variabilita Slabé stránky: celková stagnace trhu - celková ekonomická situace (odráží se v porov.ceně) technický stav objektu poloha u ČOV Stanovení postupu ocenění, výklad znalce k vlastnímu zpracování a použitým metodám Je nutné předeslat že fundamentem stanovení hodnoty je cenová prognóza. Tato se zakládá na hypotéze, že v rozhodný den stanovení hodnoty se za určitých okolností a rámcových podmínek uskuteční obchodní případ s nemovitostmi. Ze strany znalce dochází k simulaci trhu, při němž se v kupní ceně setkává nabídka s poptávkou, přičemž tato cena odpovídá hledanému pojmu hodnoty předmětných nemovitostí. Obvyklá hodnota nemovitostí je tedy prognózou na trhu dosažitelné ceny při koupi , případně prodeji a je interindividuální, tzn.objektivně pro každého logicky doložitelná. (Toto vše samozřejmě s odvoláním na rozdíl mezi hodnotou a cenou) Použitý způsob ocenění: Na základě výše uvedených skutečností – majetkoprávní, územní, komerční a technické analýzy se jeví jako vhodný pro daný případ postup na substitučních principech, který je v současné praxi celkem ustálený na třech základních přístupech a jejich kombinacích a analýzách : - cena dle cenového předpisu (dům č.p. 219 porovnávacím způsobem, ostatní dle „ocenění“) - na bázi vynaložených nákladů – hodnota nákladová - HN - na bázi porovnávání – hodnota porovnávací - HP - na bázi konečné odborné analýzy v komb.s cen.trendy na trhu jejichž výsledky jsou de facto názorem na vytváření hodnoty z různých pohledů, v nichž se nikoliv rozcházejí, ale sjednocují celý proces hledání obvyklé ceny. Tato obvyklá cena, resp.hodnota je omezena platností současných podmínek na trhu nemovitostí v daném místě a čase. Zjištění ceny dle cen.předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 152 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda do 2 000 obyvatel 80 let 3 308,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: Název podlaží 1.PP: 1.NP:

7,50*7,70 7,50*7,70

= = Zastavěná plocha 57,75 m2 57,75 m2

57,75 m2 57,75 m2

Konstrukční výška 2,75 m 3,30 m

Obestavěný prostor: pro celý objekt: Obestavěný prostor - celkem:

7,50*7,70*(2,85+3,30+3,65/2)

= =

460,56 m3 460,56 m3

7

Ing. Martin Polepil, znalec, tel. 603263718 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00

ZP1 ZP

= =

57,75 m2 115,50 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70

č. III III III II II IV I II I II II III III V

Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,01 0,04 -0,08 -0,05 0,00 -0,03 0,00 0,01 0,00 0,40

č. I II II II III II III II II III II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00 0,00

č. II II II

Ti -0,05 0,00 0,00

12

Index vybavení I V = (1 +  V i ) * V 13 * 0,70 = 0,252 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem - viz popis 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů Index polohy I P = (1 +  P i ) = 1,070

11 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka - stagnace trhu 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu Index trhu I T = (1 +  T i ) = 0,950

3 i=1

Celkový index I = I V * I P * I T = 0,252 * 1,070 * 0,950 = 0,256 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 308,- Kč/m3 * 0,256 = 846,85 Kč/m3 CP = CU * OP = 846,85 Kč/m3 * 460,56 m3 = 390 025,24 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemky Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1:

=

390 025,24 Kč

8

Ing. Martin Polepil, znalec, tel. 603263718 ........................................................................................................................................................................................................................................................ 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených 125 % nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 125 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.9.1. Ochranné pásmo: Úprava cen: pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 125% + -5% * (100 % + 125%) Zdůvodnění použití přirážek a srážek: viz popis Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění

Zákl. cena [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,-

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Koef. 1,00

Parcelní číslo st. 190

Ki 2,1550 Výměra [m2] 58,00

-5 % -5 % 113,75 % 1,1370 2,1550 Kp

1,1370

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

113,75

183,31

Jedn. cena [Kč/m2]

Cena [Kč] 10 631,98 10 631,98

183,31

Stavební pozemky - zjištěná cena

=

10 631,98 Kč

2.2. Ostatní pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených 125 % nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 125 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.9.1. Ochranné pásmo: Úprava cen: pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 125% + -5% * (100 % + 125%) Zdůvodnění použití přirážek a srážek: viz popis Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění

Zákl. cena Koef. [Kč/m2] § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40

Typ

Název

§ 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem Ostatní pozemky - zjištěná cena

Parcelní číslo 968/3 977/5

Ki 2,1550 Výměra [m2] 1 514,00 88,00

-5 % -5 % 113,75 % 1,1370 2,1550 Kp

1,1370

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

113,75

73,32

Jedn. cena [Kč/m2] 73,32 73,32

=

Cena [Kč] 111 006,48 6 452,16 117 458,64 117 458,64 Kč

9

Ing. Martin Polepil, znalec, tel. 603263718 Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 152

390 025,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

390 025,20 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemky 2.2. Ostatní pozemky

10 632,- Kč 117 458,60 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

128 090,60 Kč

Celkem

518 115,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

518 115,80 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

518 120,- Kč

slovy: Pětsetosmnácttisícjednostodvacet Kč

Zjištění věcné ceny Věcná (nákladová) hodnota je založena na převážně technickém pohledu na nemovitosti s prioritou na pořizovací náklady bez vazby na užitnost a prodejnost, obchodovatelnost, polohu. Jde o stanovení nákladů na pořízení v době ocenění (reprodukční cena věci) snížené o opotřebení stářím a technickým stavem, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad a amortizace. Porovnání dle ukazatelů ÚRS Praha a.s. průměrných orientačních cen na měrovou a účelovou jednotku staveb s doplněním nákladů související s umístěním stavby (NUS), se zohledněním ZP, výšky podlaží, vybavenosti a konstrukcí, nebo dle platné vyhl. (nákladový způsob), bez použití Kp, pozemky se oceňují obvyklou cenou. Tato výsledná cena se bude pohybovat v rozpětí, které je dáno specifičností českého trhu stavebních prací a materiálů, možnými vícepracemi a vnějšími vlivy. Ocenění se provádí dle skutečně zaměřeného stavu místním šetřením. Věcní cena dle vyhlášky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ C zděná podsklepená nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název pro celý objekt

Obestavěný prostor 461

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název pro celý objekt Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

[m3] 461,00 m3 Obestavěný prostor 461,00 m3 461,00 m3

Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení 1. Základy

Hodnocení standardu P

Obj. podíl [%] 5,40

Část [%] 100

Koeficient 0,46

Upravený obj. podíl 2,48

10

Ing. Martin Polepil, znalec, tel. 603263718 ........................................................................................................................................................................................................................................................ 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů

S S S S S S S S C S P P P P C P C C C C C C C C C

23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 0,46 0,46 0,46 0,00 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 0,00 2,30 1,47 2,35 0,97 0,60 0,00 1,93 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 63,50

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

[Kč/m3]

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 461,00 m3 * 2 477,53 Kč/m3

= * * *

2 130,0,6350 0,8500 2,1550

= =

2 477,53 1 142 141,33 Kč

Stáří objektu: roků Opotřebení: 88,000 %

-

1 005 084,37 Kč

RD 152 - zjištěná věcná cena

=

137 056,96 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem:

Pozemky Parc.č. st. 190, 968/3, 977/5 Pro danou lokalitu neexistuje cenová mapa, dle podkladů a informací obce, ale především realitních kanceláří, dle uskutečněných obchodů s těmito pozemky v okolí a hlavně dle databáze cen a nájmů nemovitostí, pohybují se ceny stavebních pozemků pro dané využití v lokalitě kolem ceny 400-500-600660,00 Kč – dle polohy, pro běžnou výstavbu RD a chat, tuto cenu lze objektivně považovat v daném místě a čase za obvyklou a ocenit jí předmětné pozemky.Vzhledem k výše uvedenému uvažuje se a odhaduje cena obvyklá zastavitelných částí pozemků v současném stavu: 400,00 Kč/m2 Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Zahrad Ostatní plocha Celková výměra pozemků .

Parcela č. st. 190 968/3 977/5

Výměra m2 58 1514 88 1 660

Jednotková cena Kč/m2 450 450 450 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku Kč 26 100 681 300 39 600 747 000

Odhad obvyklé hodnoty předmětu ocenění porovnáním Jako nejobjektivnější (avšak složitě zjistitelné) se jeví odhad obvyklé hodnoty porovnáním s výrazným využitím dalších nástrojů a zdrojů, které má znalec k dispozici (databáze cen nemovitostí, obecné trendy vývoje cen nemovitostí, statistická ročenka, Institut regionálních informací, MMR, Obecní úřad),

11


provádí se odbornou rozvahou a část. srovnáním, porovnáním na základě vlastního průzkumu, konzultacemi s majiteli a správci nemovitostí, nájemců, Internet, inzerce a vychází se z porovnání realizovaných cen obdobných prostor respektive přibližně obdobných nemovitostí na současném trhu v okolí nebo obdobných lokalitách, přičemž zohledňuje územní charakteristiku a specifičnost lokality, dále znalec vychází z obecných trendů vývoje cen nemovitostí a výše nájmů a z databáze cen nemovitostí a nájmů. Zjištění cen porovnáním je velice obtížné, dáno specifičností trhu s tímto druhem nemovitostí, resp. jeho absencí, neochotou podávání jakýchkoliv informací či jejich zkreslováním. Výsledky tohoto přístupu jsou poměrně exaktní, avšak při splnění určitých podmínek, tj. že především musí být obchodované nemovitosti srovnatelné zejména co do využití, v tomto případě dokonce stavba nebude hrát významnou roli, ale spíše to bude kvalita a hodnota pozemku. Uvedené příklady nelze sice považovat za přesné porovnávací vzorky, avšak je možné na nich srovnávat situaci či trend v tomto segmentu trhu, stav nabídky a poptávky, konkurenceschopnost dané nemovitosti a jiné okolnosti, které na ni působí v daném místě a čase, parametrem není užitná plocha ani OP, ale celková podobnost a možná srovnatelnost, velikost pozemků. 1. Předmětem dražby je 1/2 rekreačního objektu v Radošově u Kyselky. Jedná se o objekt o jednom NP s podkrovím, nepodsklepeny. Obytná místnost je vytápěna kamny na tuhá paliva a krbem. Teplá voda je zajištěna bojlerem. Ze sítí je v domě veřejný vodovod, a elektrina. Zahrada je nepravidelně udržovaná, výměra 920 m2 Cena celé stavby 460000 Kč 2. Nabízíme Vám stavební parcelu o výměře 1.316m2 s pěknou chatou (viz. foto) v malebném prostředí řeky Ohře v obci Radošov. Chata (4 x 5m) je celodřevěná s přilehlou pergolou o rozměrech 6 x 7m. Zděný sklep vytvořený ve svahu. Dále je zde postavena i dílna (celodřevěná). Na upraveném pozemku s ovocnými stromy se nachází i vlastní studna 5m hluboká (pitná voda). Celý pozemek je oplocen (drátěné pletivo s betonovými pražci) a v dolní části je brána s příjezdovou cestou a je zde vytvořen parkovací prostor s makadamovým povrchem. K pozemku vedou inženýrské sítě (el.energie již zavedena 230W i 380W, plyn a vodu z řádu možno připojit – u paty pozemku). Pozemek není v zátopové oblasti, je schválena výstavba 3. Cena: 870.000,00 Kč 4. prodán pozemek se zděným objektem chalupy ve špatném stavu, veškeré sítě, výměra pozemku 2.500 m2 Cena: 1.000.000,00 Kč

Zhodnocení zjištěných cen Cena dle předpisu Věcná hodnota staveb Z toho pozemky Porovnávací hodnota

Současný stav

518.120,00 Kč 0,88 mil. Kč 0,747 mil. Kč 0,78 mil. Kč

Celková úvaha, odhad ceny Zjištěná věcná hodnota je na trhu u tohoto typu staveb akceptovatelná, protože vyjadřuje technický stav objektu, kdy potencionální kupec může uvažovat i se zbouráním objektu (po odečtení nákladů na zbourání cca 0,10 mio.Kč) nebo razantní rekonstrukcí na úroveň plnohodnotných objektů pro bydlení v lokalitě, hodnota pozemku tak bude beze vší pochybnost dominantní a rozhodující, věcná hodnota bude při rozhodování důležitá, cena pozemků reálná, pozemky zastavitelné, nutné tuto hodnotu respektovat.

12


Nebylo zjištěno a nalezeno, ani to znalec nepředpokládal, že bude nalezeno dostatečné množství podobných nemovitostí, resp. nemovitostí téhož typu prodaných, analyzovaný subsegment je charakterizován řadou znaků a charakteristik, které u jiných typů nemovitostí nenalezneme – v podstatě min.hodnota stavby oproti hodnotě pozemku, subsegment je charakteristický především tím, pro co je ve své době vybudován a užíván. Proto v přehledu jsou uvedeny pouze podobné nemovitosti, umístěné v regionu, bez snahy podrobného srovnání, ukazují nám spíše vývojový trend a cenovou hladinu nemovitostí, a existenci obchodů s těmito nemovitostmi. Tento trend nám však skutečně objektivně ukazuje cenovou hladinu prodeje nemovitostí v oblasti i s respektováním možných rizik obchodu (např.časový profil ev.prodeje) a částečně dokumentuje reálný stav na trhu - stagnaci, velkou nabídku, snižování cen investory, ještě před několika měsíci by ceny byly na jiné, příznivější úrovni. Z provedených rozborů, úvah a dílčích výsledků vyplývá, že se jedná o atypickou a specifickou nemovitost jako celek (takto, tedy jako celek, je při ocenění uvažováno), u níž zjištění a odhad obvyklé hodnoty je problematičtější pokud jej ovlivní nedostatek informací, bude mít svého kupce, právě z výše uvedených důvodů – variabilnost (rekonstruovat nebo zbourat) pozemku i nemovitostí jako celku. Ovšem vzhledem k provedené analýze a průzkumu trhu lze konstatovat, že i přes složitost problému a zdánlivou nejednotnost dílčích výsledků, lze vysledovat trend, kam se ceny nemovitostí v regionu, resp. mikroregionu ubírají, a že tyto cenové trendy lze objektivně přijmout a respektovat, věcné hodnoty (staveb a pozemků) budou mít značnou vypovídací schopnost. Při odhadu obvyklé ceny bode zřejmě nejlepší a nejobjektivnější přiklonit se k trendům, které nám ukazuje porovnání, samozřejmě s nutným respektováním věcné hodnoty stavby a v neposlední řadě zohledněním rizik při vlastním obchodním případu, podle sledování trhu, se skutečně obdobné nemovitosti takto obchodují, i v době ekonomické krize - kupců je samozřejmě méně, avšak pokud se tento najde, cena je příznivá (akceptovatelná, objekty a pozemky nepředražené), a mají i dobrou polohu, obchod se uskuteční. Po zvážení všech faktorů, přístupů a dílčích výsledků a jejich následné analýze, se jeví reálné, že optimální a objektivní obvyklá cena předmětné nemovitosti se bude blížit věcné ceně, a trendům, neboť v této úrovni jsou podobné nemovitosti v regionu skutečně obchodovány, s promítnutím a zohledněním obecného trendu vývoje cen nemovitostí a respektováním znalosti místního trhu, věcné hodnoty, dále silných a především slabých stránek, ekonomické krize, s ohledem na výsledky expertizy a na výši dílčích výstupů se dá předpokládat obvyklá cena předmětné nemovitosti kolem tohoto. Závěr Úkolem znalce bylo 1) „Zjistit, resp. odhadnout obvyklou cenu nemovitostí: objekt č.p. 152 stojící na p.p.č.st. 190 s příslušenstvím a pozemky parc.č.st. 190, p.č. 968/3, 977/5 - katastrální území Radošov u Kyselky, obec Kyselka, okres Karlovy Vary, kraj Karlovarský – zapsaných na listu vlastnictví č. 120 pro účely exekučního řízení č.j. 017EX 1132/11-61“ S přihlédnutím ke všem skutečnostem uvedeným v odhadu, po jejich analýze, zvážení a vyhodnocení a s přihlédnutím k stavebně technickému stavu a současnému užití, částečně neregulovanému trhu, riziku obchodu, existenci závad, stagnaci trhu i s promítnutím vlastních zkušeností a znalostí trhu doporučuji obvyklou cenu, resp. hodnotu předmětných nemovitostí (vč. práv a závad s výjimkou Zástavních práv a exekuce) 0,78 mil. Kč. slovy: sedmsetosmdesáttisíckorunčeských

13


Pozn.: Odhadnutá cena dle osobních zkušeností a znalosti trhu odpovídá realitě (současné), i přes celkovou situaci a slabé stránky. I přesto je však třeba upozornit, že uvedená obvyklá cena, resp. hodnota nemovitostí, které se stanou nebo můžou stát předmětem obchodní transakce, je cenou, resp. hodnotou v daném čase a je omezena platností podmínek na trhu s podobnými nemovitostmi ke dni ocenění, a proto tuto cenu v drtivé většině případů uplynutím i jenom několika měsíců lze zpochybňovat, pokud není možno prokázat stabilitu tržního prostředí. V důsledku je třeba připustit, že každá obchodní transakce a tedy i nákup či prodej nemovitého majetku je dohodou stran a cenu prodeje je nutno vyjednat!, odhad obvyklé ceny je potom jednoznačně trendovou hodnotou, kterou strany vyjádří v našem případě v korunách.

V Karlových Varech, 01.11.2012 Ing. Martin Polepil Soudní znalec , odhadce majetku, certifikace QEN autorizovaný inženýr v oboru pozemní stavby Dvořákova 705 360 17 Karlovy Vary Mobil : +420 603 263 718 Tel.: +420 353 561 089 mailto:[email protected]

D. Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.10.1996, č.j. Spr. 1546/96 pro obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady (nemovitosti) a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3067-315/2012 znaleckého deníku.

14



15

2012

Recommend Documents