2012

Znalecký posudek č. 1501-122/2012 Předmět ocenění Účel ocenění Adresa Kraj Obec

Obvyklá (tržní) cena objektu rodinného domu č.p. 117 na pozemku parc.č. st. 347, s příslušenstvím, pozemků parc.č. st. 347 zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 280/5 zahrada, parc.č. 280/6 zahrada Nedobrovolná dražba

Moravskoslezský kraj Janov

Okres Katastrální území

Objednatel Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2, 400 01 Ústí nad Labem

Bruntál Janov u Krnova

Počet obyvatel 306 Číslo LV 192 Č.j. 241/012

Vlastnictví SJM Fajt Marcus a Faith Petra, Těšínská 856/6, Opava, Předměstí, 746 01 Opava 1, Janov 117, 793 84 Janov u Krnova

SJM

Podklady - Objednávka č.j. 241/012, ze dne 11.12.2012. - Výpis z katastru nemovitostí, prokazující stav k datu 11.12.2012, číslo LV 192. - Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Janov u Krnova, v měřítku 1:1000, ze dne 16.12.2012. - Situace v měřítku 1:6000, ze dne 16.12.2012. - Územní plán obce Janov, v aktuálním znění, schválený dne 25.10.2000. - Fotodokumentace pořízená dne 16.12.2012. - Porovnávací databáze cen nemovitostí. Přílohy - Kopie katastrální mapy M 1:1000 - Situace M 1: 6000 Místí šetření Místní šetření spojené s prohlídkou nemovitosti bylo provedeno dne 16.12.2012 za účasti znalce. Objekt nebyl znalci zpřístupněn. Vypracovala

Ing. Radka Honková Zahradní 36 746 01 Opava

Dne Ke dni Prohlídka dne

30.12.2012 30.12.2012 16.12.2012

Oceňovací předpisy Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., a zákona č. 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., účinné od 1.1.2012. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Městečko Janov se nachází na území okresu Bruntál a náleží pod Moravskoslezský kraj. Z turistického hlediska patří do horské oblasti Jeseníků. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1267. Město Janov je situováno asi 31km severně od města Bruntál, 25km severozápadně od města Krnov, ve vzdálenosti přibližně 3 km od polských hranic. Janov leží v průměrné nadmořské výšce 410metrů, celková katastrální plocha obce je 1102 ha, z toho orná půda zabírá pouze 1%, více než polovina výměry obce je porostlá lesem, značnou část katastrální výměry tvoří trvalé travní porosty. Město se rozkládá po obou březích podél Petrovického potoka, který teče od západu k východu a rozděluje katastr obce na dvě části, menší severní a větší jižní.

-1-

Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 117 je situován jako samostatně stojící v jižní okrajové části města, v oblasti zastavěné rodinnými domy a rekreačními objekty. Objekt rodinného domu je přístupný ze zpevněné místní komunikace, v místě je možnost napojení na přípojky inženýrských sítí – vodu, elektro, dešťové vody jsou svedeny do blízkého Petrovického potoka. Dle platného územního plánu města se oceňovaná nemovitost nachází v oblasti s využitím „Plochy obytné zástavby – rodinné domy“. Město Janov má ke dni ocenění 306 trvale žijících obyvatel. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Krnov. Ve městě nalezneme městský úřad, poštovní úřad, knihovnu, kostel, hřbitov, pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Dopravní spojení s okolím je zajištěno autobusy. Železniční zastávka se nachází v sousední obci Jindřichov. Popis nemovitosti Objekt rodinného domu je zděný, podsklepený, obdélníkového půdorysu, se vstupní verandou, garáží, lodžií, jedním nadzemním podlažím, podkrovím, zastřešený sedlovou střechou, veranda má střechu pultovou. Dům má základy betonové, obvodové konstrukce zděné, klempířské konstrukce úplné, krytina eternit, hromosvod, fasáda škrábaná opatřená nátěrem, vápenná hladká, dřevěné obložení, venkovní sokl opatřen nátěrem, venkovní schodiště betonové, dřevěné, stropní konstrukce s rovným podhledem, konstrukce krovu dřevěné, omítky vnitřní hladké, okna plastová s izolačním dvojsklem, dveře plastové, kuchyně dlažba, keramické obklady, schodiště do poschodí dřevěné, sociální zařízení, vytápění na tuhá paliva, elektroinstalace. Objekt je napojen na rozvod elektřiny, vody, dešťová kanalizace je svedena do blízké vodoteče, splaškové vody jsou odvedeny do vlastní žumpy. Výměry Zastavěná plocha

87 m2 Podlahová plocha

125 m2 Obestavěný prostor

610 m3

Stáří a technický stav nemovitosti Doklad o stáří rodinného domu nebyl předložen. Dle dostupných dokladů a konstrukčního provedení lze usuzovat, že se jedná o starší objekt cca 80 roků, který byl po roce 2003 rekonstruován. Byla provedena výměna oken, dveří, nátěr fasády, osazena nová garážová vrata. Vnitřní vybavení domu nelze objektivně posoudit, pravděpodobně rovněž prošlo celkovou rekonstrukcí. Celkový technický stav rodinného domu je dobrý, odpovídá stáří, konstrukčnímu uspořádání a provedené rekonstrukci. Ve špatném technickém stavu se nachází venkovní vstupní schodiště, které je v původním neudržovaném stavu. Technický stav a vybavenost vnitřní části objektu nelze z důvodu nepřístupnosti posoudit. Fotodokumentace

Územní plán

Ortofoto

Pohled příjezd

Pohled přední pravý

-2-

Pohled přední

Pohled boční levý hlavní vstup

Pohled zadní

Pohled zadní vstup zahrada

Příslušenství Venkovní úpravy Přípojka elektro, přípojka vody, přípojka dešťové kanalizace, oplocení zahrady ze strojového pletiva na ocelové sloupky do betonových patek, zpevněné plochy betonové - přístupový chodník, příjezd ke garáži, žumpa Pozemky Parc.č. Parc.č. Parc.č.

st. 347 280/5 280/6

Druh pozemku Druh pozemku Druh pozemku

zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada

119 m2 677 m2 167 m2

Výměra Výměra Výměra

Zjištění ceny administrativní (dle oceňovacích předpisů) 1

Rodinný dům č.p. 117 s příslušenstvím Ocenění rodinného domu dle § 26a, příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb.

Obec

Janov

Malý lexikon obcí ČR

2011

Počet obyvatel

306

Kraj

Moravskoslezský

Základní cena

příloha č. 20a, tab. 1

Kč/m3

ZC

3 307,00

Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26a odst. 2

Znak č.

Název znaku

Popis kvalitativního pásma

Index trhu IT - příloha č. 18a, tabulka č. 1 Situace na dílčím Poptávka výrazně nižší než 1 (segmentu) trhu s nabídka nemovitostmi Stavba na vlastním 2 Vlastnictví nemovitostí pozemku (ve spoluvlastnictví)

-3-

Číslo kval. Doporučená Použitá Součet resp. pásma hodnota hodnota koeficient 0,900 I.

-0,1

-0,10

II.

0

0,00

3

Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Bez vlivu

II.

0,00

0,00

Index polohy IP - příloha č. 18a, tabulka č. 4 (pro stavby určené k trvalému bydlení a byty pro obce do 2 000 obyvatel včetně)

5

Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského Poloha nemovitosti v obci Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti Obchod, služby, kultura v obci Školství a sport v obci

6

Zdravotní zařízení

7

Veřejná doprava

8

Obyvatelstvo Nezaměstnanost v obci a okolí Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti

1 2 3 4

9 10 11

Vlivy neuvedené

0,880

Bez většího významu

I.

0

0,00

Okrajová území obce

II.

0

0,00

Objekty pro bydlení

II.

0

0,00

II.

0

0,00

I.

-0,03

-0,03

I.

-0,03

-0,03

II.

0

0,00

Bezproblémové okolí

II.

0

0,00

Vyšší než je průměr v kraji

II.

-0,06

-0,06

Bez vlivu

III.

0

0,00

Bez dalších vlivů

II.

0

0,00

Pouze obchod se základním sortimentem Žádná základní škola Žádné zdravotnické zařízení Omezené dopravní spojení

Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 20a, tabulka č. 2 0

Typ stavby

1

Druh stavby

2

Provedení obvodových stěn

3

Tloušťka obvod. stěn

4

Podlažnost

5

Napojení na veřejné sítě (přípojky)

6

Způsob vytápění stavby

7

Zákl. příslušenství v RD

8

Ostatní vybavení v RD

9

-0,050

-0,120 0,500

Podsklepený se šikmou nebo strmou střechou

III.

Samostatný rodinný dům Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 45 cm

III.

0

0,00

III.

0

0,00

II.

0

0,00

Hodnota větší než 2 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku Ústřední , etážové , dálkové Úplné - standardní provedení

I.

0

0,00

III.

0

0,00

III.

0

0,00

III.

0

0,00

Bez dalšího vybavení

I.

0,00

Venkovní úpravy

Minimálního rozsahu

II.

0 -0,03

10

Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD

Bez vedlejších staveb

II.

11

Výměra pozemků užívané se stavbou

Nad 800 m2 celkem

III.

0,01

0,01

12

Kriterium jinde neuvedené

Bez vlivu na cenu

III.

0

0

-0,020

Stavebně- technický stav

Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

III.

0,85

0,85

0,510

Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s-

Stavba starší než 80 let

E

0,6

0,6

13

s

Koeficient cenového porovnání I podle § 24 odst. 2 Základní cena upravená

0

0,00

I = IT×IP×IV =ZC × I

ZCU

-0,03

0,396 Kč/m3

1 309,57

Výměra stavby

Délka

Šířka

Výška

Koef.

OP (m3)

1. podzemní podlaží

8,90

9,45

2,26

1,00

190,08

1. nadzemní podlaží

8,90

9,45

3,05

1,00

256,52

-4-

1.NP - přístavek

2,10

1,33

2,90

1,00

Střecha

8,90

9,45

3,70

0,50

155,59

Výměra

celkem

m3

610,29

Kč

799 218,70

Cena stavby

2

včetně příslušenství

bez pozemku

8,10

Pozemky

Parcela číslo

Druh

Výměra ZC Poloha ZCU Úprava (m2) (Kč/m2) (%) (Kč/m2) (%)

st. 347

119

35,00

+50,00

52,50

-5,00

2,155 0,745

280/5

zastavěná plocha a nádvoří zahrada

677

35,00

+50,00

52,50

-5,00

2,155 0,745 0,40

32,03

21 684,31

280/6

zahrada

167

35,00

+50,00

52,50

-5,00

2,155 0,745 0,40

32,03

5 349,01

Celkem pozemky parc.č. st. 347, 280/5, 280/6

Ki

Kp

Koef. 1,00

ZCU (Kč/m2) 80,07

Kč

Cena (Kč) 9 528,33

36 561,65

REKAPITULACE ocenění podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška) 1

Rodinný dům č.p. 117 s příslušenstvím

2 Pozemky stavební Celkem nemovitosti

799 218,70

Kč

36 561,65

Kč Kč

835 780,35

Zjištění ceny obvyklé porovnávacím způsobem 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Konstrukční provedení Počet PP 1 Počet NP Podlahová plocha Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

realitní inzerce – nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu 27.12.2012 Stavba zděná 1

Počet podkroví 90.0 m2 850 000 Kč 25 % 637 500 Kč

1 Zastavěná plocha 1.NP Celková výměra všech pozemků

110.0 m2 2 447.0 m2 9 445 Kč/m2 7 080 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, město Janov, okres Bruntál Rodinný dům velikosti 2+1 s garáží, samostatně stojící, vhodný k celoročnímu užívání. Dům se nachází v původním, udržovaném stavu. V 1.NP byt 2+1, podkroví půda (možnost výstavby). Dům má plastová okna, kanalizace do žumpy, voda obecní, elektřina, vytápění krbovými kamny na tuhá paliva. Přístup po obecní komunikaci. Velká okrasná zahrada a ovocný sad. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Konstrukční provedení Počet PP 0 Počet NP Podlahová plocha Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

realitní inzerce – nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu 20.12.2012 Stavba zděná 1

Počet podkroví 180.0 m2 1 240 000 Kč 25 % 930 000 Kč

1 Zastavěná plocha 1.NP Celková výměra všech pozemků

130.0 m2 3 700.0 m2 6 890 Kč/m2 5 170 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, obec Jindřichov, okres Bruntál Rodinný dům velikosti dvougenerační: byty o velikosti 3+1 a 2+kk. Dům je částečně zrekonstruovaný, velmi pěkný. V pokojích plovoucí podlahy, plastová okna, rozvod ÚT v mědi, nová elektřina. Veřejný vodovod, na pozemku vlastní studna, žumpa, ústřední topení na tuhá paliva. Samostatně stojící hospodářská budova, pěkná a udržovaná zahrada.

-5-

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Konstrukční provedení Počet PP 1 Počet NP Podlahová plocha Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

realitní inzerce – nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu 24.12.2012 Stavba zděná 1

Počet podkroví 164.0 m2 1 599 000 Kč 25 % 1 199 250 Kč

110.0 m2 985.0 m2 9 750 Kč/m2

1 Zastavěná plocha 1.NP Celková výměra všech pozemků

7 310 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, obec Petrovice, okres Bruntál Rodinný dům dvougenerační, po kompletní rekonstrukci, s garáží, velkou zahradou, živým plotem a ovocnými stromy. Dům je prostorný se dvěma byty dispozičně řešenými 2+1. Podlahy v koupelně na chodbě a verandě dlažba, kuchyně a obývací pokoje dřevěné. Okna dřevěná kastlíková, v kuchyni kachlová kamna. Vytápění na tuhá paliva, ohřev vody bojler. Zdroj vody je z veřejného vodovodu a vlastní studny, kanalizace je svedena do žumpy. Nové rozvody elektřiny 230V, 400V v mědi.

Vyhodnocení Poptávka po nemovitostech uvedeného typu „Rodinný dům s garáží a pozemkem“, uvedené velikosti, provedení, vybavení, dané lokalitě, je u srovnatelných nemovitostí nižší než nabídka. Jedná se o lokalitu odlehlou, situovanou u polských hranic, s velkou nezaměstnaností. Oceňovaný objekt je srovnatelný s uvedenými obdobnými nemovitostmi v Moravskoslezském kraji, okres Bruntál. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, konstrukčnímu provedení, vybavení IS, příjezdem a způsobem využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je problematičtěji obchodovatelná. Vnitřní vybavení objektu rodinného domu nelze z důvodu nepřístupnosti objektivně posoudit. Rozpětí nabídkových redukovaných cen nemovitostí Kč Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč za m2 Podlahová plocha rodinného domu č.p. 117 Stanovená cena za m2 podlahové plochy Celková cena nemovitostí

637 500,00 – 1 199 250,00 5 170,00 – 7 310,00 125,00 6 500,00 812 500,00

Obvyklá cena nemovitostí celkem

800 000,00

Slovy:

Kč Kč/m2 m2 Kč Kč

Kč

Osm set tisíc korun českých

Počet stran textu

6

Počet stran příloh

Vypracovala Dne 30.12.2012 Ke dni 30.12.2012

Ing. Honková Radka Zahradní 2470/36 746 01 Opava

3

podpis

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 č.j. 1361/99 pro základní obor Ekonomika a stavebnictví pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 1501 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 122/2012. Podpis znalce

-6-

-7-