Znalecký posudek č. 2676/132/2012 O ceně obvyklé bytové jednotky č.714/9 s podílem na společných částech domu č.p.714 a pozemku parc.č. st.846 v k.ú.Chrastava I, obec Chrastava, okres Liberec.
Objednatel posudku:
Hypoteční banky a.s. Radlická 333/150 150 57 P r a h a 5 IČ: 135 843 24
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 19. 9. 2012 posudek vypracovala: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov
Posudek obsahuje 14 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Teplice, 27. 9. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky 1+1 + sklep v II.NP zděného obytného domu na Střeleckém vrchu v Chrastavě I.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19. 9. 2012 za přítomnosti spolubydlící přítelkyně vlastníka.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č. 1201 a LV č.25 Snímek z pozemkové mapy Výměry a skutečnosti zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Liberecký Liberec Chrastava Chrastava I (653845)
5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dipsozici. Ocenění je v souladu se skutečným provedením a stavem kosntrukcí a vybavení objektu i bytu.
6. Celkový popis nemovitosti Obytný dům je postaven na okraji města Chrastava v místě Střelecký Vrch. V okolí jsou pouze nízkopodlažní obytné domy a rodinné domy. Do města jezdí pravidelné linky MHD. Město Chrastava se 6000 obyvateli je vzdáleno 9 km na severozápad od Liberce. S krajským městem Liberec má velmi dobré spojení jak autobusy, tak železnicí.
7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemek č. st.846 Byt a) Bytová jednotka č.714/9
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Liberec Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel Pozemek
a) Pozemek č. st.846 – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 219,09 Kč. Cena je určena podle písm. f): ZC = Cp × 3,00, kde Cp = 35 + (6 130 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 6 130 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × Název zastavěná plocha
Parc. č. st.846
Výměra
Jednotková cena [Kč/m2] upravená 219,09 624,7822
[m2] základní 501
Pozemek č. st.846 – zjištěná cena: Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek č. st.846 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.714/9 – spoluvlastnický podíl: 3 / 1 001
1,100 2,139 1,212 Cena [Kč] 313 015,88 313 015,88 Kč
313 015,88 Kč 313 015,88 Kč 938,11 Kč
Byt
a) Bytová jednotka č.714/9 – § 25 Bytová jednotka 1+1 ve II.NP zděného obytného domu, s celkovou obytnou plochou 39,20 m2. Bytová jednotka je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, vanou, umyvadlem, WC kombi. Vytápění ústřední, ohřev teplé vody centrální.
–4– Bytová jednotka je v původním stavu, vnitřní vybavení je 15 let staré. K bytu náleží podíl na společných částech domu o velikosti 3/100. Obytný dům byl postaven v roce 1997 zděnou technologií. V domě je celkem 28 bytových jednotek. Technický stav domu je velmi dobrý. Podlahové plochy bytu (PP): Název kuchyň pokoj předsíň koupelna WC komora sklepní kóje
Plocha [m2] celková koef. započítaná 7,13 1,00 7,13 17,82 1,00 17,82 7,80 1,00 7,80 3,06 1,00 3,06 1,05 1,00 1,05 2,34 1,00 2,34 9,00 0,10 0,90 48,20 40,10
Výpočet plochy 2,85×2,50 4,05×4,40 5,20×1,50 1,80×1,70 0,95×1,10 1,80×1,30 3,0×3,0
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Chrastava Počet obyvatel: 6 130 20 270,– Kč/m2 Indexovaná prům. cena (IPC): Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,05 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, nemovitosti přírodní sportoviště
Pi 0,00 0,02 –0,01 0,00 0,05 0,00
–5– 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče nemovitosti 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Nezaměstnanost v obci a okolí 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,05 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
1,140
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 2 Společné části domu sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 10 Stavebně-technický stav provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 1,0
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,935
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
0,950 × 1,140 × 0,935 = 1,013 20 270,– × 1,013 = 20 533,51 Kč/m2 40,10 × 20 533,51 = 823 393,75 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu: Cena pozemku = 313 015,88 Kč Spoluvlastnický podíl: × 3 / 1 001 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 938,11 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: =
938,11 Kč 824 331,86 Kč
Bytová jednotka č.714/9 – zjištěná cena:
824 331,86 Kč
–6–
C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek č. st.846 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.714/9 – spoluvlastnický podíl: 3 / 1 001
313 015,88 Kč 313 015,88 Kč 938,11 Kč
Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.714/9 Cena po zaokrouhlení podle § 46:
824 331,86 Kč 824 330,– Kč
Zjištěná cena: 824 330,– Kč Cena slovy: osmsetdvacetčtyřitisícetřistatřicet Kč
Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou a srovnána s nabídkovými cenami realitních kanceláří obdobných nemovitostí v místě a čase. Po korekci nabídkových cen bylo zjištěno, že průměrná cena za 1 m2 obytné plochy, které je možné dosáhnout při prodeji obdobného bytu se pohybuje okolo 21 tis.Kč. Z toho lze usoudit, že cena vypočtená je zároveň cenou obvyklou. Cena obvyklá - 820 000,-Kč (slovy: osmsetdvacettisíc kriun českých) Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním. Cena toto právo nezohledňuje, neboť bude vypořádáno v rámci prodeje v dražbě. Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku. Teplice, 27. 9. 2012 Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov
–7–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady -spec.nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2676/132/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 132/2012 podle připojené likvidace.
–8–
E. Seznam příloh
–9–
kuchyň
koupelna
WC
předsíň
– 10 –
komora
– 11 –
– 12 –
– 13 –
– 14 –
