Znalecký posudek č. 3546/2012 o ceně nemovitosti - 1/2 pozemku č. parc. 1662 v kat. úz. Konská, obec Třinec, okres Frýdek Místek, ve vlastnictví Romana Kotlára.
Objednatel posudku:
JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad Litoměřice Novobranská 20 412 01 Litoměřice
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 8167/10-13 prodejem nemovitosti.
Podle stavu ke dni 28.6.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 – Košíře
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 30.7.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 pozemku č. parc. 1662 v kat. úz. Konská, obec Třinec, okres Frýdek - Místek, zapsáno na LV č. 5664. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/2 pozemku parc. č. 1662 739 61 Třinec Region: Moravskoslezský Okres: Frýdek - Místek Katastrální území: Konská 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.6.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 30.7.2012, LV č. 5664, kat. úz. Konská, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Třinec - kopie mapy katastrální ze dne 29.3.2011 mapový list č. 5-3/42, měřítko 1:1000, kat. úz. Konská - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 8167/10-13 ze dne 23.11.2010 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 8167/10-31 ze dne 28.3.2011 - sdělení Odboru stavebního řádu a územního plánování - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví č. 5664, k.ú. Konská, obec Třinec ze dne 30.7.2012, A - vlastnické právo: Balžovičová Katarína, Polní 1815/14, Český Těšín, 737 01 Kotlár Roman, Mládežnická 1111/12, 737 01 Český Těšín Kotlár Stanislav, Máchova 639, Lyžbice, 739 61 Třinec 1 B - nemovitosti: pozemek parc. č. 1662 - trvalý travní porost o výměře 1500 m2
2
podíl 1/4 podíl 1/2 podíl 1/4
C - omezení vlastnických práv: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 03.04.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 03.04.2009. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Karviná, 50 EXE 2393/2010-13 ze dne 02.11.2010.; uloženo na prac. Karviná Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr.Ondřej Mareš 124 EX-8167/2010 -13 (50 EXE 2393/2010-13) ze dne 23.11.2010. Právní moc ke dni 29.11.2010. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Karviná, 48 EXE 2588/2010 - 18 ze dne 01.12.2010.; uloženo na prac. Karviná Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice,JUDr.Ondřej Mareš 124 EX-9809/2010 -17 (48EXE2588/2010-18) ze dne 29.12.2010. Právní moc ke dni 04.01.2011. Usnesení soudu o nařízení exekuce 47 EXE-2034/2011 -9 ze dne 24.06.2011.; uloženo na prac. Karviná Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Plzeň-město, JUDr.Zdeněk Zítka 108 Ex-04413/2011 -007 (47 EXE 2034/20119) ze dne 20.07.2011. Právní moc ke dni 26.07.2011. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr.Ondřej Mareš 124 EX-9809/2010 -16 (48EXE2588/2010-18) ze dne 29.12.2010. Právní moc ke dni 04.01.2011. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr.Ondřej Mareš 124 Ex-8167/2010 -12 (50 EXE 2393/2010-13) ze dne 23.11.2010. Právní moc ke dni 29.11.2010. D - Jiné zápisy Podán návrh na naříz.výkonu rozh.zřízením soudc.zástav.práva ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/2, Oznámení o podání návrhu na naříz.výkonu rozh.zřízením soudc.zást.pr. Okresní soud ve Frýdku-Místku 29 E-65/2012 ze dne 14.06.2012. E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva kupní ze dne 04.08.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 06.08.2008. 6. Dokumentace a skutečnost: Majitelé oceňovaného pozemku nekontaktovali znalce za účelem zpřístupnění pozemku. Při místním šetření bylo zjištěno, že pozemek je volně přístupný z hlavní komunikace. Odbor stavebního řádu a územního plánování sdělil, že pozemek se nachází v zastavitelné ploše s rozdílným způsobem využití BI - bydlení v rodinných domech. Z větší části leží tento pozemek za hranicí 50 m od pozemku plnícího funkci lesa (limit). 7. Celkový popis nemovitosti: Město Třinec patří do dřívějšího okresu Frýdek Místek a náleží pod Moravskoslezský kraj. Třinec je také obcí s rozšířenou působností. Obec Třinec se rozkládá asi 25 km východně od Frýdku Místku. Historicky patří do české části těšínského Slezska. Území tohoto středně velkého města trvale obývá asi 37660 obyvatel. Město leží nedaleko hranice s Polskem a se Slovenskem. Oceňovaný pozemek parc. č. 1662 je situován v zastavitelné ploše kat. úz. Konská, obec Třinec, okres Frýdek-Místek. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, pozemek je dobře přístupný z místní zpevněné komunikace. IS jsou v dosahu (elektro, plyn, voda a telefon). Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2.
3
8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Pozemek parc. č. 1662 9. Popis objektů a pozemků: a) Pozemky a1) Pozemek parc. č. 1662 Oceňovaný pozemek parc. č. 1662 je situován v zastavitelné ploše kat. úz. Konská, obec Třinec, okres Frýdek-Místek. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, pozemek je dobře přístupný z místní zpevněné komunikace. Pozemek je nepravidelného tvaru, mírně svažitý severním směrem. Pozemek je neudržovaný, zarostlý trávou. Odbor stavebního řádu a územního plánování sdělil, že pozemek se nachází v zastavitelné ploše s rozdílným způsobem využití BI - bydlení v rodinných domech. Z větší části leží tento pozemek za hranicí 50 m od pozemku plnícího funkci lesa (limit). IS jsou v dosahu (elektro, plyn, voda a telefon). Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek parc. č. 1662 - § 27 - § 32 Nestavební pozemek zahrnutý do územního plánu obce oceněný dle § 32 odst. 1. Základní cena = 303,39 Kč/m2. Název
Jedn. cena Výměra 2 [m ] [Kč/m2] 1 500,00 303,39
Parcelní číslo
trvalý travní porost 1662 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 32 odst. 1: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 32 odst. 1 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Cena [Kč] 455 085,455 085,-
10 % 10 % + * * *
*
Pozemek parc. č. 1662 - zjištěná cena
= 4
45 508,50 500 593,50 0,3000 0,7950 2,1550 257 288,79 257 288,79 Kč 1/2 128 644,40 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek parc. č. 1662
=
128 640,- Kč
Cena pozemků činí celkem
128 640,- Kč
Srovnávací indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemek parc. č. 1662 Seznam porovnávaných pozemků: 1) Pozemek na stavbu v klidné části obce s výhledem na Javorový .Všechný přípojky v blízkosti pozemku.Neváhejte moc pěkné místo k autobusu cca 300 m 2) Nabízíme Vám stavební pozemek, o rozloze 1250m2, v klidné lokalitě Dolní Lištná, Třinec. Slunný pozemek, je částečně oplocen. Příjezdová cesta, elektřina, voda. Nádherný výhled na Beskydy. V blízkosti centrum a občanská vybavenost města. 3) Nabízíme Vám rovinatý stavební pozemek o výměře 1000 m2 v Třinci Konské, který se nachází u asfaltové příjezdové cesty 2 minuty od autobusové zastávky v klidné lokalitě na okraji zástavby rodinných domů s výhledem do lesa. Plyn, voda, elektřina jsou na hranici pozemku, kanalizace se nachází v dosahu. Ve stávající době je tato lokalita velmi žádána pro svoji nízkou cenu za m2 pozemků a zároveň pro svoje umístění a existenci všech potřebných ke stavbě rodinného domu sítí. 4) Exkluzivně Vám nabízíme ke koupi stavební parcelu o výměře 704m2 v obci Třinec, Konská, vhodnou k výstavbě rodinného domu. Veškeré inženýrské sítě v dosahu. Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D E F Upravená vých. cena 1) Pozemek Konská 227,- Kč/m2 349,23 Kč/m2 2) Pozemek Dolní Líštná 407,- Kč/m2 250,46 Kč/m2 3) Pozemek Konská 238,- Kč/m2 117,17 Kč/m2 4) Pozemek Konská 256,- Kč/m2 2 731,43 Kč/m
1,00
0,50
0,80
1,30
1,251,00
1,25
1,00
0,80
1,30
1,251,00
1,25
1,25
0,80
1,30
1,251,00
1,00
0,50
0,80
0,70
1,251,00 1 448,29 Kč/m2 /4 362,07 Kč/m2
Součet: Průměrná upravená výchozí cena: Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - třída velikosti obce podle počtu obyvatel: D - obchodní resp. průmyslová poloha: E - územní připravenost, infrastruktura:
= * * * * *
5
362,07 Kč/m2 1,25 0,50 0,80 1,30 1,25
F - speciální charakteristiky:
*
Výchozí cena upravená
=
Oceňovaný pozemek: trvalý travní porost p.č.
1662
0,40 117,67 Kč/m2
1500 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 1500 m2 2 2 1 500,00 m á 117,67 Kč/m = 176 505,- Kč Pozemek oceněný srovnávací indexovou metodou - celkem Pozemek parc. č. 1662 - výsledná cena
=
176 505,- Kč
=
176 505,- Kč
=
176 510,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek parc. č. 1662 Cena pozemků činí celkem
176 510,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
128 640,- Kč 128 640,- Kč
Věcná hodnota: Věcná hodnota pozemků:
176 510,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
176 510,- Kč
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka stavebních pozemků a pozemků určených k zastavění je v místě na realitním trhu na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na veškeré IS, dostupnost centra a vybavenost města Třinec c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2, pozemek s rozdílným způsobem využití (bydlení, funkce lesa)
6
Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši 88.255,- Kč.
Obvyklá cena ½ nemovitosti: 88 260,- Kč slovy: osmdesát osm tisíc dvě stě padesát pět Kč V Praze dne 30.7.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3546/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 271/2012.
E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
7
