Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email:
[email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4785-931/2012
O ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 299 (přesná specifikace předmětu ocenění je definována ve znaleckém úkolu), vše v k.ú. Olšany nad Moravou, obec Olšany, okres Šumperk.
Objednatel posudku:
Mgr. Marcel Kubis soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk Masarykovo nám. 44/4 789 01 Zábřeh na Moravě IČ: 72043202
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 139 EX 22239/11-024
Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 17.2.2012 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail:
[email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 29 stran a 11 stran příloh. V Přerově, dne 14.5.2012
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
A. 1.
NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 5.1.2012 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, Mgr. Marcel Kubis, č.j. 139 EX 22239/11-024, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí rozestavěného rodinného domu, na pozemku p.č. St. 317, objektu bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 268, objektu bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 269, objektu bez čp/če garáž, na pozemku p.č. St. 270 a objektu bez čp/če - garáž, na pozemku p.č. St. 271, včetně pozemků p.č. St. 317 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. St. 268 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. St. 269 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. St. 270 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 821/65 - ostatní plocha, p.č. 821/69 - trvalý travní porost a p.č. 821/87 - orná půda, vše v k.ú. Olšany nad Moravou, obec Olšany, okres Šumperk. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 17.2.2012, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). stránka č. 2
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné stránka č. 3
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment)
-
2.
Adjustace je založena na následujících předpokladech: jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)
horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti První prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16.1.2012 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Michaely Hrubanové. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí. Druhá prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17.2.2012 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Michaely Hrubanové a vykonavatele Exekutorského úřadu pana Skutky. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.
stránka č. 4
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 299, pro k.ú. Olšany nad Moravou, obec Olšany, okres Šumperk, vyhotovený objednavatelem dne 5.1.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Olšany nad Moravou, obec Olšany, okres Šumperk, vyhotovená znaleckým ústavem dne 17.2.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.
4.
Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:
Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Šumperk Olšany Olšany nad Moravou (711098)
List vlastnictví číslo: 299 Vlastník: Martinák František Ing. Klášterec 68, Olšany, 789 62
stránka č. 5
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění rozestavěného rodinného domu, na pozemku p.č. St. 317, objektu bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 268, objektu bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 269, objektu bez čp/če - garáž, na pozemku p.č. St. 270 a objektu bez čp/če - garáž, na pozemku p.č. St. 271, vše v k.ú. Olšany nad Moravou, obec Olšany, okres Šumperk. Objekty jsou situovány v okrajové, zastavěné části obce Olšany, jako samostatně stojící. Pozemky jsou situovány na rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 887/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Olšany, Olšany 75, 789 62. Parkování je možné na vlastním pozemku, nebo ve vlastních garážích. V obci Olšany je možnost napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, plynové vedení a hloubková kanalizace. Z důvodu vysoké sněhové pokrývky nebylo možné přesně fyzicky zaměřit a identifikovat venkovní úpravy. Proto nejsou oceněny dle platného oceňovacího předpisu, ale jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Pro potřeby vyhodnocení porovnávací metody je k předmětu ocenění přistoupeno takto: I. Rozestavěný rodinný dům na pozemku p.č. St. 317 Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 299 je oceňovaná nemovitost vedena jako rozestavěná stavba. Jedná se o přízemní, zděný, nepodsklepený rodinný dům s nevyužitým podkrovím pod valbovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru a je situovaný jako samostatně stojící. Objekt bude sestávat z jedné bytové jednotky, pravděpodobně o velikosti 4+1 s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů a místního šetření z roku 2010. Ke dni ocenění není objekt stavebně dokončen a zkolaudován. Opotřebení je uvažování lineární metodou, při stáří 2 roky a celkové životnosti 100 roků. Celkový stavebně-technický stav a údržbu objektu lze ke dni ocenění uvažovat jako průměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. II. Výrobní část a) Objekt bez čp/če - garáž na pozemku p.č. St. 271 Jedná se o přízemní, zděnou, nepodsklepenou garáž, bez využitého podkroví pod valbovou střechou krytou standardní krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro. Vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů a místního šetření z roku 1998. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Opotřebení je uvažování lineární metodou, při stáří 14 roků a celkové životnosti 80 roků. Celkový stavebně-technický stav a údržbu objektu lze ke dni ocenění uvažovat jako dobrou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění.
stránka č. 6
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
b) Objekt bez čp/če - garáž na pozemku p.č. St. 270 Jedná se o přízemní, zděnou, nepodsklepenou garáž, bez využitého podkroví pod valbovou střechou krytou standardní krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro. Vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů a místního šetření z roku 1998. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Opotřebení je uvažování lineární metodou, při stáří 14 roků a celkové životnosti 80 roků. Celkový stavebně-technický stav a údržbu objektu lze ke dni ocenění uvažovat jako dobrou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. c) Objekt bez čp/če - jiná st. na pozemku p.č. St. 269 Jedná se o přízemní, zděný, nepodsklepený objekt bez využitého podkroví pod valbovou střechou krytou standardní krytinou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro, vodovod a kanalizace. Objekt sestává z administrativních prostorů a prostoru dílny se sociálním zázemím. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů a místního šetření z roku 1998. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Opotřebení je uvažování lineární metodou, při stáří 14 roků a celkové životnosti 100 roků. Celkový stavebně-technický stav a údržbu objektu lze ke dni ocenění uvažovat jako dobrou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. d) Objekt bez čp/če - jiná st. na pozemku p.č. St. 268 Jedná se o zděný, nepodsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími a bez využitého podkroví pod valbovou střechou krytou standardní krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro, vodovod a kanalizace. Objekt sestává z administrativních prostorů (II. nadzemní podlaží) a z prostoru výrobní haly (I. nadzemní podlaží) se sociálním zázemím Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů a místního šetření z roku 1998. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Opotřebení je uvažování lineární metodou, při stáří 14 roků a celkové životnosti 100 roků. Celkový stavebně-technický stav a údržbu objektu lze ke dni ocenění uvažovat jako dobrou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.
stránka č. 7
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
6.
Obsah posudku
Administrativní hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 299 1) Objekty a) Rozestavěný rodinný dům na pozemku p.č. St. 317 b) Objekt bez čp/če - garáž na pozemku p.č. St. 271 c) Objekt bez čp/če - garáž na pozemku p.č. St. 270 d) Objekt bez čp/če - jiná st. na pozemku p.č. St. 269 e) Objekt bez čp/če - jiná st. na pozemku p.č. St. 268 2) Pozemky a) Pozemky
Komparativní metoda, rozestavěný rodinný dům na pozemku p.č. St. 317 1) Ocenění porovnávací metodou
Komparativní metoda, výrobní část 1) Ocenění porovnávací metodou
stránka č. 8
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
B.
POSUDEK
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Šumperk Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel
Ocenění Administrativní hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 299 1) Objekty 1.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 1.a.1) Rozestavěný rodinný dům na pozemku p.č. St. 317 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,155 Koeficient prodejnosti: 0,983 (Rodinné domy) Podlaží: I.NP Zastavěná plocha:
11,51×8,99+9,00×3,16+2,47×8,96
Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba (11,51×8,99+9,00×3,16+2,47×8,96)×4,18 Zastřešení (11,51×8,99+9,00×3,16+2,47×8,96)×3,55×0,50 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové s izolací 2. Zdivo – zděné 3. Stropy – Miako vložky do I profilů
=
154,05 m2
= = =
643,91 m3 273,43 m3 917,34 m3
Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní stránka č. 9
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Střecha – valbová Krytina – taška pálená Klempířské konstrukce – plechové (žlaby) Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností – betonové Podlahy ostatních místností – betonové Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
Obj. podíl 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
1,0000 = 1,0000
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1550 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,9830 4 123,40 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 917,34 m3 × 4 123,40 Kč/m3
=
3 782 559,76 Kč
Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 3. Stropy 7,90 % / 1,0000 × (100 – 70) % + 2,370 % 6. Klempířské konstrukce 0,90 % / 1,0000 × (100 – 50) % + 0,450 % 7. Vnitřní omítky 5,80 % / 1,0000 × (100 – 0) % + 5,800 % 8. Fasádní omítky 2,80 % / 1,0000 × (100 – 0) % + 2,800 % 9. Vnější obklady 0,50 % / 1,0000 × (100 – 0) % + 0,500 % 10. Vnitřní obklady stránka č. 10
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
2,30 % / 1,0000 × (100 – 0) % 11. Schody 1,00 % / 1,0000 × (100 – 0) % 12. Dveře 3,20 % / 1,0000 × (100 – 0) % 13. Okna 5,20 % / 1,0000 × (100 – 0) % 14. Podlahy obytných místností 2,20 % / 1,0000 × (100 – 40) % 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % / 1,0000 × (100 – 40) % 16. Vytápění 5,20 % / 1,0000 × (100 – 0) % 17. Elektroinstalace 4,30 % / 1,0000 × (100 – 0) % 18. Bleskosvod 0,60 % / 1,0000 × (100 – 0) % 19. Rozvod vody 3,20 % / 1,0000 × (100 – 0) % 20. Zdroj teplé vody 1,90 % / 1,0000 × (100 – 0) % 21. Instalace plynu 0,50 % / 1,0000 × (100 – 0) % 22. Kanalizace 3,10 % / 1,0000 × (100 – 0) % 23. Vybavení kuchyně 0,50 % / 1,0000 × (100 – 0) % 24. Vnitřní vybavení 4,10 % / 1,0000 × (100 – 0) % 25. Záchod 0,30 % / 1,0000 × (100 – 0) % 26. Ostatní 3,40 % / 1,0000 × (100 – 0) % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby:
+
2,300 %
+
1,000 %
+
3,200 %
+
5,200 %
+
1,320 %
+
0,600 %
+
5,200 %
+
4,300 %
+
0,600 %
+
3,200 %
+
1,900 %
+
0,500 %
+
3,100 %
+
0,500 %
+
4,100 %
+
0,300 %
+ 3,400 % = 52,640 %
Úprava ceny: 3 782 559,76 Kč × 52,640 % Cena stavby:
– =
1 991 139,46 Kč 1 791 420,30 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 2 roky Předpokládaná další životnost: 98 roků Opotřebení: 100 × 2 / (2 + 98) = 2,000 % Odpočet opotřebení: 1 791 420,30 Kč × 2,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
35 828,41 Kč 1 755 591,89 Kč
Rozestavěný rodinný dům na pozemku p.č. St. 317 – zjištěná cena:
1 755 591,89 Kč
stránka č. 11
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
1.a.2) Objekt bez čp/če - garáž na pozemku p.č. St. 271 – § 8 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,399 (Výroba) Podlaží: I.NP Zastavěná plocha:
8,09×6,26
Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 8,09×6,26×3,28 Zastřešení 6,26×2,70/6×(2×8,09+2,30) Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové 2. Obvodové stěny – zděné 3. Stropy – s rovným podhledem 4. Krov – valbový 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce – plechové (žlaby, svody, parapety) 7. Úprava povrchů – omítky vápenné hladké 8. Dveře 9. Okna – plastová zdvojená 10. Vrata – plechová 11. Podlahy – betonové 12. Elektroinstalace
=
50,64 m2
= = =
166,11 m3 52,06 m3 218,17 m3
Obj. podíl 6,00 % 28,90 % 19,10 % 10,00 % 6,80 % 1,90 % 5,10 % 2,30 % 1,30 % 6,00 % 6,80 % 5,80 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
1,0000 = 1,0000
Ocenění: Základní jednotková cena: Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp:
× × × ×
1 375,– Kč/m3 1,0000 0,8500 2,1030 0,3990 stránka č. 12
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
980,69 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 3 Základní cena upravená: 218,17 m × 980,69 Kč/m
=
213 957,14 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 14 roků Předpokládaná další životnost: 66 roků Opotřebení: 100 × 14 / (14 + 66) = 17,500 % Odpočet opotřebení: 213 957,14 Kč × 17,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
37 442,50 Kč 176 514,64 Kč
Objekt bez čp/če - garáž na pozemku p.č. St. 271 – zjištěná cena:
176 514,64 Kč
1.a.3) Objekt bez čp/če - garáž na pozemku p.č. St. 270 – § 8 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,399 (Výroba) Podlaží: I.NP Zastavěná plocha:
9,89×5,99
Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 9,89×5,99×3,02 Zastřešení 5,99×2,50/6×(2×9,89+3,29) Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové 2. Obvodové stěny – zděné 3. Stropy – betonové 4. Krov – valbový 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce – plechové (žlaby, svody, parapety) 7. Úprava povrchů – omítky vápenné hladké 8. Dveře 9. Okna – plastová zdvojená 10. Vrata – lamelová
=
59,24 m2
= = =
178,91 m3 57,58 m3 236,49 m3
Obj. podíl 6,00 % 28,90 % 19,10 % 10,00 % 6,80 % 1,90 % 5,10 % 2,30 % 1,30 % 6,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní stránka č. 13
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
Název, popis 11. Podlahy – betonové 12. Elektroinstalace
Obj. podíl Hodnocení 6,80 % Standardní 5,80 % Standardní
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 = 1,0000
Ocenění: Základní jednotková cena: 1 375,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,3990 980,69 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 236,49 m3 × 980,69 Kč/m3
=
231 923,38 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 14 roků Předpokládaná další životnost: 66 roků Opotřebení: 100 × 14 / (14 + 66) = 17,500 % Odpočet opotřebení: 231 923,38 Kč × 17,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
40 586,59 Kč 191 336,79 Kč
Objekt bez čp/če - garáž na pozemku p.č. St. 270 – zjištěná cena:
191 336,79 Kč
1.a.4) Objekt bez čp/če - jiná st. na pozemku p.č. St. 269 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: F1. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.3 budovy pro službu a administrativu Koeficient změny ceny stavby: 2,127 Koeficient prodejnosti: 0,535 (Obchod) Podlaží: I.NP Výška: Zastavěná plocha:
=
3,32 m 200,28 m2
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
= =
3,32 m 200,28 m2
Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba (20,18×9,64+5,04×1,14)×3,32
=
664,93 m3
20,18×9,64+5,04×1,14
stránka č. 14
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
= =
308,18 m3 973,11 m3
Obj. podíl 8,20 % 17,40 % 9,30 % 7,30 % 2,10 % 0,60 % 6,90 % 3,30 % 1,80 % 2,90 % 3,10 % 0,00 % 5,20 % 3,20 % 4,20 % 5,70 % 0,30 % 3,20 % 3,10 % 0,20 % 1,70 % 0,00 % 3,00 % 1,40 % 5,90 % 0,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se
Zastřešení 10,78×3,40/6×(2×20,18+10,09) Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – betonové 4. Krov, střecha – valbová 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce – plechové (žlaby, svody, parapety) 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké omítky 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké omítky 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní 12. Vrata 13. Okna – plastová zdvojená 14. Povrchy podlah – betonové, keramická dlažba 15. Vytápění – lokální elektrickými přímotopy 16. Elektroinstalace – 240/400V 17. Bleskosvod – je proveden 18. Vnitřní vodovod – teplá i studená (nefunkční) 19. Vnitřní kanalizace – kompletní odkanalizování 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 9. Vnitřní obklady keramické –0,54 × 1,852 × 1,80 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 2,90 % 15. Vytápění –0,54 × 4,20 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,90 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – – – – – =
0,0180 0,0290 0,0227 0,0140 0,0590 0,8573
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki:
× × × × × ×
2 807,– Kč/m3 0,9390 0,9530 0,9325 0,8573 0,8500 2,1270 stránka č. 15
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
Koeficient prodejnosti Kp: × 0,5350 1 942,33 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 973,11 m3 × 1 942,33 Kč/m3
=
1 890 100,75 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 14 roků Předpokládaná další životnost: 86 roků Opotřebení: 100 × 14 / (14 + 86) = 14,000 % Odpočet opotřebení: 1 890 100,75 Kč × 14,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
264 614,11 Kč 1 625 486,64 Kč
Objekt bez čp/če - jiná st. na pozemku p.č. St. 269 – zjištěná cena:
1 625 486,64 Kč
1.a.5) Objekt bez čp/če - jiná st. na pozemku p.č. St. 268 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: L. budovy pro průmysl Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 125111 Budovy pro průmysl Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.1..1 budovy pro průmysl (výrobní) Koeficient změny ceny stavby: 2,123 Koeficient prodejnosti: 0,399 (Výroba) Podlaží: Název I.NP II.NP Součet:
Výška 3,70 m 2,50 m 6,20 m
Zastavěná plocha 20,65×9,98 20,65×9,98
= =
206,09 m2 206,09 m2 412,18 m2
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
= =
3,10 m 206,09 m2
Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 20,65×9,98×6,19 Zastřešení 9,98×1,20/6×(2×20,65+10,32) Obestavěný prostor – celkem:
= = =
1 275,68 m3 103,03 m3 1 378,71 m3
Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – betonové 4. Krov, střecha – valbová 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce – plechové (žlaby, svody, parapety) 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké omítky 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké omítky
Obj. podíl 8,30 % 21,40 % 11,30 % 6,20 % 2,20 % 0,60 % 5,80 % 3,20 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní stránka č. 16
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
Název, popis Obj. podíl 9. Vnitřní obklady keramické – keramický obklad (kuchyň, 0,80 % koupelna, WC) 10. Schody – betonové 3,10 % 11. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,20 % 12. Vrata – plechová 0,30 % 13. Okna – plastová zdvojená 5,20 % 14. Povrchy podlah – betonové, keramická dlažba, textilní krytiny 2,90 % 15. Vytápění – lokální elektrickými přímotopy 3,80 % 16. Elektroinstalace – 240/400 V 6,40 % 17. Bleskosvod 0,30 % 18. Vnitřní vodovod – teplá i studená 2,20 % 19. Vnitřní kanalizace – kompletní odkanalizování 2,00 % 20. Vnitřní plynovod 0,00 % 21. Ohřev vody 1,70 % 22. Vybavení kuchyní 0,00 % 23. Vnitřní hygienické vybavení – sprchový kout, umyvadla, 2,90 % splachovací WC 24. Výtahy 1,00 % 25. Ostatní 5,20 % 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 15. Vytápění –0,54 × 3,80 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,30 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,00 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se
1,0000 – – – – =
0,0205 0,0030 0,0100 0,0520 0,9145
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 786,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9520 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,9774 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9145 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1230 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,3990 1 602,81 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 1 378,71 m × 1 602,81 Kč/m3
=
2 209 810,18 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 14 roků Předpokládaná další životnost: 86 roků Opotřebení: 100 × 14 / (14 + 86) = 14,000 % Odpočet opotřebení: 2 209 810,18 Kč × 14,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
309 373,43 Kč 1 900 436,75 Kč
stránka č. 17
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
Objekt bez čp/če - jiná st. na pozemku p.č. St. 268 – zjištěná cena:
1 900 436,75 Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: a) Rozestavěný rodinný dům na pozemku p.č. St. 317 b) Objekt bez čp/če - garáž na pozemku p.č. St. 271 c) Objekt bez čp/če - garáž na pozemku p.č. St. 270 d) Objekt bez čp/če - jiná st. na pozemku p.č. St. 269 e) Objekt bez čp/če - jiná st. na pozemku p.č. St. 268 Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
1 755 591,89 Kč 176 514,64 Kč 191 336,79 Kč 1 625 486,64 Kč 1 900 436,75 Kč 5 649 366,71 Kč 5 649 370,– Kč
2) Pozemky 2.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 28, 29, 32
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,77 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (1 104 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 104 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba) × Název Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Součet:
Parc. č. St. 268
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 182 35,77 33,3299 2
1,100 2,123 0,399 Cena [Kč] 6 066,04
St. 269
181
35,77
33,3299
6 032,71
St. 270
48
35,77
33,3299
1 599,84
St. 271
43
35,77
33,3299
1 433,19
St. 317
154
35,77
33,3299
5 132,80
608
20 264,58
§ 32 odst. 2 – Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba) × Koeficient úpravy dle §32 odst.2: ×
1,100 2,123 0,399 0,400 stránka č. 18
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m ] základní upravená Orná půda 821/87 5 880 35,77 20,0000* *) cena byla upravena na 20 Kč/m2 2
§ 28 odst. 6a – Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba) Název Ostatní plocha
Parc. č. 821/65
Výměra [m2] 496
Cena [Kč] 117 600,–
2,123 0,399
Jednotková cena [Kč/m2] základní upravená 35,77 30,2999
Cena [Kč] 15 028,75
§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2–5 tisíci obyvateli – sousední k. ú. + 20 % Úprava celkem: + 20 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
1,200 1,000
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená BPEJ 3 221 4,61 5,5320 75800
Cena [Kč] 17 818,57
Název Trvalý travní porost
Parc. č. 821/69
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:
2
=
170 711,90 Kč 170 711,90 Kč
stránka č. 19
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
Komparativní metoda, rozestavěný rodinný dům na pozemku p.č. St. 317 1) Ocenění porovnávací metodou Porovnatelné vzorky: 1) RD Rapotín, okres Šumperk Samostatně stojící rodinný dům - novostavba, se zahradou a garáží na Polní ulici v Rapotíně. Rodinný dům tvoří prostorné přízemí se schodištěm do 2.nadzemního podlaží domu a je možné jej využít jako dvě samostatné bytové jednotky. Vstupními dveřmi v přízemí se vchází do chodby, z chodby vpravo do velké kuchyně s jídelním koutem a otevřené prostorné haly s vkusnými víceúčelovými kachlovými kamny, vyhřívajícími celý přízemní prostor. Z chodby vlevo další chodba s vestavěnými skříněmi a samostatnými vstupy do koupelny s rohovou vanou, samostatného WC, ložnice se šatnami. Z haly v přízemí je francouzským oknem vstup na terasu s posezením. Schodiště uprostřed domu umožní přístup do obyvatelného druhého podlaží se stejným rozložením pokojů šatny a sociálního zařízení jako v přízemí. Z každého pokoje v přízemí je možné vejít do oplocené zahrady, se živým plotem, ovocnými stromy, upravenými záhonky, kůlnou s kotcem pro psa. Celý dům působí velmi moderně a útulně, je laděn do příjemné hnědé kombinace dlažby, obkladů a dřeva (okna, dveře, obložky dveří, kuchyňská linka, vybavení, schodiště, šatny, vestavěné skříně), má ústřední topení, veškeré rozvody do obou podlaží, vlastní studnu, prostornou garáž, přístupnou i z chodby domu. Nabídková CENA: 3 999 000,- Kč 2) RD Šumperk, okres Šumperk RD 5+1 s dvojgaráží.Pozemek 911 m^(2). U domu okrasná zahrada se vzrostlými dřevinami a prostorná vydlážděná terasa s pergolou.Obývací pokoj s krbovými kamny, podlahovým topením a dvěma vstupy na terasu je propojen s kuchyní - kuchyňská linka na zakázku (Hevos) s vestavnými spotřebiči.Další 3 pokoje (2+pracovna) + ložnice se vstupem na terasu, koupelna s vanou a sprchovým koutem, samostatné WC, šatna, zádveří, technická místnost.Moderní technologie výstavby,nízké provozní náklady-zálohy plyn cca 1800,-Kč,el. cca 1300,- Kč. V okolí pěkná, klidná rodinná zástavba, z oken domu a terasy výhled do krajiny. Nabídková CENA: 4 280 000,- Kč 3) RD Brníčko, okres Šumperk V domě je zádveří, chodba, kde je prostor pro větší vestavěnou skříň. Z této chodby se dostaneme do kuchyně s jídelnou (zde je vchod na terasu) a obývací částí, dále je zde vchod do koupelny, kde je rohová vana a možnost vybudovat sprchovací kout, z chodby je dále samostatný vchod do WC, do šatny a do ložnice, která má vlastní velkou šatnu. Z chodby vede dřevěné schodiště do patra, kde je koupelna s WC a bidetem a další tři velké samostatné pokoje, z nich každý má svou šatnu. V jednom pokoji lze vybudovat kuchyň a udělat z toho v případě potřeby garsonku. K domu vede obecní cesta - která díky tomu, že letos se bude dodělávat kanalizace, je zatím nezpevněná, ale ihned po vyřešení kanalizace bude cesta asfaltová. V domě je nadstandartní vybavení: Kvalitní kuchyňská linka je osazena moderními spotřebiči - mikrovlnná trouba s horko - vzduchem, klasická trouba a parní trouba, myčka a americká lednice s výrobníkem ledu, odsavač s dálkovým ovládačem, kameninové umyvadlo. V domě jsou také doplňková podhledová světla, která dokreslují originální ráz interiéru. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva (peletky) se zásobníkem. Vytápění zajišťují radiátory a podlahové topení - to je v obou koupelnách a obývacím pokoji, jídelně a kuchyni. V jídelně je možnost vybudovat krb. Dominantou obývacího pokoje na nádherné stránka č. 20
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
a velké okno - viz fotky. Dům je obklopen velkou zahradou. Nádherný dům pro náročného uživatele. Dům je poslední v budoucí výstavbě, nad ním je zahrada patřící k domu, vedle a pod domem je louka. Nabídková CENA: 4 590 000,- Kč
Vyhodnocení oceňovaného objektu: Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - lokalita vhodná k bydlení - možnost napojení na kompletní IS Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - oceňovaná nemovitost není dokončena a zkolaudována - horší docházková vzdálenost do centra obce - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění po dokončení (budoucí stav) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD Rapotín, okres Šumperk Výchozí cena (VC): 3 999 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,10 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 3 462 337,66 Kč Váha (V): 1,0 RD Šumperk, okres Šumperk Výchozí cena (VC): 4 280 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,15 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 3 544 513,46 Kč Váha (V): 1,0
stránka č. 21
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
RD Brníčko, okres Šumperk Výchozí cena (VC): 4 590 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,10 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 3 974 025,97 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za celek:
3 462 337,66 Kč 3 660 292,36 Kč 3 974 025,97 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota:
3 660 000,– Kč 1,00 celek 3 660 000,– Kč
× =
Úprava ceny koeficientem: Tuto hodnotu je nutné upravit rozestavěností, která je dle výše uvedeného výpočtu 47,40%. Vliv rozestavěnosti Cena po úpravě:
×
Výsledná porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno):
0,474 =
1 734 840,– Kč 1 734 840,– Kč 1 735 000,– Kč
stránka č. 22
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
Komparativní metoda, výrobní část 1) Ocenění porovnávací metodou Porovnatelné vzorky: 1) Objekt Bludov, okres Šumperk Objekt v obci a katastrálním území Bludov. Areál se skládá ze zděné výrobní haly, kotelny, ocelové montované haly, vedlejší stavby a pozemků. Zastavěná plocha pozemků činí 1.500 m2, ostatní plocha 9.650 m2. Výrobní hala kamenictví - je situována severně od správní budovy na pozemku p.č.st. 2862. Jedná se o volně stojící dvoulodní zděnou výrobní halu montovanou ze železobetonových plošných prvků s výplňovou vyzdívkou obvodových stěn, zastřešení je kovovými příhradovými vazníky a střešními deskami s plechovou krytinou. Podlaha je cementová mazanina, vrata kovová, dveře kovové a náplňové, okna luxfery a dřevěná nebo kovová zdvojená. Vytápění je elektrickými akumulačními kamny, teplá voda je z elektrického bojleru a průtokového ohřívače. Je zaveden motorový proud. Stavba je s jedním nadzemním podlažím bez podsklepení, v jihovýchodní části je provedena vestavba druhého podlaží pro kancelář malého rozsahu. Zastavěná plocha podlaží činí 644 m2. Ocelová montovaná hala- je situována na pozemku p.č. 2867/2. Je jednopodlažní, bez podsklepení a bez podkroví. Základové pasy jsou z prostého betonu, kovová konstrukce haly je zakotvena šrouby do základu. Vrata jsou kovová, dveře a okna nejsou zřízeny. Hala sloužila jako sklad materiálu. Zastavěná plocha 332 m2. Vedlejší stavba - na pozemku p.č.st. 2867/10 je zřízena jako vedlejší doplňková stavba celomontované konstrukce z prostorových buněk, umístěných na betonové podezdívce obložené kabřincem. Konstrukce je z ocelových profilů se stěnami rámové konstrukce s vnější úpravou hliníkovým plechem a vnitřním obložením ezalitovými deskami s nátěrem. Vytápění je elektrické, je zaveden motorový proud. Vnitřní dispozice sestává z ubytoven a hygienického zařízení (umývárna a záchod). Střecha je pokrytá pozinkovaným profilovaným plechem KOB. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Nabídková CENA: 5 000 000,- Kč 2) Objekt Postřelmov - ul. Žerotínova, okres Šumperk Objekt v centru obce Postřelmov. Jedná se o prodej 3 budov určené pro administrativu, sklady, výrobu a kanceláře s kompletním zázemím. Nabídková CENA: 5 000 000,- Kč 3) Objekt Újezd, okres Olomouc Komerční objekt v obci Újezd nedaleko Uničova využívaný jako servisní středisko a autodoprava. V 1.NP jsou tři stanoviště pro opravu osobních či dodávkových vozů, dvě pro kamiony a sklad olejů a maziv. Objekt má vlastní parkovací plochy o velikosti cca 3.000 m2. V 2.NP jsou kancelářské prostory, šatny, WC, sprchy, jídelna s kuchyní. Součástí objektu je i asi 1.000 m2 stavebního pozemku. Stav objektu je velmi dobrý. Konstrukce: cihla, celková plocha: 4.000 m2, užitková plocha: 800 m2, zdroj vody: veřejný vodovod, elektrický proud: 230 (220)V, 400 (380)V, rozvod plynu: zemní plyn, vytápění: ústřední topení. Nabídková CENA: 4 200 000,- Kč
stránka č. 23
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
4) Objekt Litovel - ul. Žerotínova, okres Olomouc Objekt - administrativní budovu, která se nachází v průmyslové zóně obce Červenka. (3 km od Litovle, 20 km od Olomouce). Jedná se o objekt sestávající ze dvou podlaží administrativní části, na kterou přímo navazuje výrobní a skladová hala. Administrativní část je zděná o podlahové ploše 2 x 125 m2 a výrobní hala o podlahové ploše 540 m2 s výškou stropu 4 m, je tvořena ocelovým skeletem, částečně vyzdívaným a částečně opláštěným. Spolu s objektem o zastavěné ploše 714 m2 se prodává i okolní pozemek s výměrou 4.113 m2. Objekt je ve výborném technickém stavu (rok výstavby 2009) a je napojen na veškeré inženýrské sítě. Nabídková CENA: 4 900 000,- Kč
Vyhodnocení oceňovaných objektů: Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku nebo ve vlastních garážích - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - možnost napojení na kompletní IS Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - horší docházková vzdálenost do centra obce - pouze lokální vytápění objektu - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. objekty dílen, skladů, aj., uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: Objekt Bludov, okres Šumperk Výchozí cena (VC): 5 000 000,– Kč Množství (M): 1,10 celek Kpolohy v rámci kraje: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 4 329 004,33 Kč Váha (V): 1,0
stránka č. 24
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
Objekt Postřelmov - ul. Žerotínova, okres Šumperk Výchozí cena (VC): 5 000 000,– Kč Množství (M): 1,05 celek Kpolohy v rámci kraje: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 4 535 147,39 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Újezd, okres Olomouc Výchozí cena (VC): 4 200 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy v rámci kraje: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,90 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 4 444 444,44 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Litovel - ul. Žerotínova, okres Olomouc Výchozí cena (VC): 4 900 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy v rámci kraje: 1,05 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,05 Jednotková cena (JC): 4 232 804,23 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy v rámci kraje × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota:
4 232 804,23 Kč 4 385 350,10 Kč 4 535 147,39 Kč
× =
4 390 000,– Kč 1,00 celek 4 390 000,– Kč stránka č. 25
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
C.
REKAPITULACE
Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně nabídka po obdobných nemovitostech vyšší než poptávka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihují hodnoty stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění (jako celku) tuto považujeme za obvyklou.
REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem z toho část označená jako rozestavěný rodinný dům z toho část označená jako výrobní část Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou
5 649 370,– 170 710,– 5 820 080,– 6 125 000,– 1 735 000,– 4 390 000,– 0,– 0,– 0,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
stránka č. 26
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí
6 125 000,– Kč Cena slovy: šestmilionůjednostodvacetpěttisíc Kč Zpracovatelé posudku:
Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Michaela Hrubanová Ondřej Mlčoch Michaela Pokorná
Osoba oprávněná podávat vysvětlení:
Ing. Tomáš Vingrálek
V Přerově, dne 14.5.2012
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav
........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel
stránka č. 27
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
D.
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4785-931/2012 samostatné evidence znaleckého ústavu.
................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail:
[email protected] www.posudek.com
stránka č. 28
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4785-931/2012
E.
SEZNAM PŘÍLOH
Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy
stránka č. 29