Znalecký posudek č. 2627/83/2012 O ceně bytové jednotky č.1205/4 s podílem na společných částech domu č.p.1205 a pozemku parc.č. 1091 v k.ú.Duchcov, obec Duchcov, okres Teplice.
Objednatel posudku:
CZ Dražby a.s Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m IČ: 28701259
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 30. 7. 2012 posudek vypracovala: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov
Posudek obsahuje 11 stran a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Teplice, 30. 7. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé bytové jednotky 3+1+B umístěné ve III.NP obytného domu s pěti bytovými jednotkami v Tyršově ulici, Duchcově.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30. 7. 2012 za přítomnosti manželů Jirákových.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č.2618 a LV č.2613 Snímek z pozemkové mapy Smlouva o prvním převodu z majetku města Údaje sdělené vlastníky Skutečnosti a výměry zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Ústecký Teplice Duchcov Duchcov (633712)
5. Dokumentace a skutečnost Další dokumentace není k dispozici, ocenění je v souladu se skutečnostmi zjištěnými na místě.
6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka je místěna ve 3.NP - posledním obytného domu, kde je celkem pět jednotek. Dům je umístěn na konci slepé části ulice Tyršova. Okolí tvoří nízkopodlažní zástavba převážně obytných domů a školní zařízení. V blízkosti je sportoviště s tenisovými kurty, rybník a parkové plochy. Obchody, školy i nemocnice jsou v docházkové vzdálenosti. Dopravní spojení autobusy z 300 m vzdálené zastávky.
7. Obsah posudku Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemek č. 1091
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Byt a) Bytová jednotka č.1205/4
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Teplice Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel Společné části domu a jeho příslušenství
a) Pozemek č. 1091 – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 93,49 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (8 889 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 8 889 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × Název zastavěná plocha
Parc. č. 1091
Výměra
Jednotková cena [Kč/m2] upravená 93,49 163,8796
[m2] základní 167
Pozemek č. 1091 – zjištěná cena: Rekapitulace cen společných částí domu a jeho příslušenství: a)Pozemek č. 1091 Cena společných částí domu a jeho příslušenství činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.1205/4 – spoluvlastnický podíl: 580 / 2 638
1,100 2,139 0,745 Cena [Kč] 27 367,89 27 367,89 Kč
27 367,89 Kč 27 367,89 Kč 6 017,20 Kč
Byt
a) Bytová jednotka č.1205/4 – § 25 Bytová jednotka 3+1+B ve II.NP obytného domu č.p.1205 Tyršova ulice. Bytová jednotka má celkovou podlahovou plochu 58,0 m2 a balkón. Je vybavena kuchyňskou linkou, vanou, umyvadlem,WC kombi, elektrickým boilerem na ohřev TUV, lokálními topidly Gamati.
–5– Vnitřní vybavení je zastaralé. Vnitřní instalace a sociální zařízení jsou před výměnou, která byla započata bouráním v koupelně. K bytu náleží podíl na společných částech domu o velikosti 580/2638. Obytný dům je třípodlažní, s pěti bytovými jednotkami. Byt postaven okolo roku 1950 tradiční zděnou technologií. Technický stav domu je zanedbaný, okna, dveře, vnitřní rozvody, omítky jsou původní a vyžadují obnovu. Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 4,80 1,00 4,80 0,60 1,00 0,60 4,70 1,00 4,70
Název předsíň komora koupelna + WC kuchyň + jídelna pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 balkon
6,70 9,40 17,40 14,40 1,90 59,90
1,00 1,00 1,00 1,00 0,17
6,70 9,40 17,40 14,40 0,32 58,32
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Duchcov Počet obyvatel: 8 889 Indexovaná prům. cena (IPC): 14 496,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez 4 Okolní zástavba a životní výrazně škodlivých vlivů na okolí, prostředí v okolí sousedství silnic s vysokým provozem
Pi 0,00 0,02 –0,01 –0,03
–6– 5 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 6 Školství a sport v okolí nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava
9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost v obci a okolí 11 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené
III. Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení II. Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost III. Bez vlivu II. Bez dalších vlivů
0,05 0,00 0,05 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
1,080
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu II. Ostatní podlaží nevyjmenované 4 Umístění bytu v domě 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám III. Příslušenství úplné - standardní provedení 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu II. Lokální na elektřinu nebo plyn 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,7
Vi 0,10 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,65*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,487
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
0,900 × 1,080 × 0,487 = 0,473 14 496,– × 0,473 = 6 856,61 Kč/m2 58,32 × 6 856,61 = 399 877,50 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = 27 367,89 Kč Spoluvlastnický podíl: × 580 / 2 638 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 6 017,20 Kč 6 017,20 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 405 894,70 Kč
–7–
Bytová jednotka č.1205/4 – zjištěná cena:
405 894,70 Kč
–8–
C. Rekapitulace Rekapitulace cen společných částí domu a jeho příslušenství: a)Pozemek č. 1091 Cena společných částí domu a jeho příslušenství činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.1205/4 – spoluvlastnický podíl: 580 / 2 638
27 367,89 Kč 27 367,89 Kč 6 017,20 Kč
Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.1205/4 Cena po zaokrouhlení podle § 46:
405 894,70 Kč 405 890,– Kč
Zjištěná cena: 405 890,– Kč Cena slovy: čtyřistapěttisícosmsetdevadesát Kč
Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou s využitím všech známých vlivů na prodejnost nemovitosti. Ve srovnání s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí, je cena vypočtená v relci cen dosahovaných při skutečných prodejích v čase a místě. Na nemovitosti neváznou žádná další omezení, kromě nařízené exekuce, která neovlivňuje prodejní cenu. Výsledná cena je zárověň cenou obvyklou. Cena obvyklá - 400 000,-Kč (slovy: čtyřistatisíc korun českých)
Teplice, 30. 7. 2012 Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov
–9–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady -spec.nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2627/83/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 83/2012 podle připojené likvidace.
– 10 –
E. Seznam příloh
– 11 –
