Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění
1368 / 12 /
Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Exekuční řízení
Předmět ocenění Budova RD č.p. 574, LV č. 307 na pozemku parc.č. 615 pozemek parc.č. 615, LV č. 307 pozemek parc.č. 1759/2, LV č. 307 Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Trhové Sviny Část obce dle LV Trhové Sviny
Město Ulice
Trhové Sviny Svatá Trojice
Počet obyvatel 4974 č.p. 574
Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov Vlastnictví Budova RD č.p. 574 pozemek parc.č. 615 pozemek parc.č. 1759/2
JAHN CZ s.r.o. - Trhové Sviny, Svatá Trojice 574, IČ 25150120 JAHN CZ s.r.o. - Trhové Sviny, Svatá Trojice 574, IČ 25150120 JAHN CZ s.r.o. - Trhové Sviny, Svatá Trojice 574, IČ 25150120
Zpracováno pro
exekutora
Vypracoval Licence číslo
Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně email:
[email protected]
0664
Tel. E-mail IČ DIČ
Počet stran textu 1 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
Dne 10.12.2012 Ke dni 6.12.2012 Prohlídka dne 6.12.2012
tel: 731 573408 381213813 Počet stran příloh
192 m2
34
8 000 Kč/m2
1 536 000 Kč
1 550 000 Kč Jeden milion pětsetpadesát tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti klad- interiér domu ( koupelny, podlahy, inženýrské rozvody vody, elektřiny, kanalizace ) po rekonstrukci v dobrém stavu zápor - samota, přístup po nezpevnění komunikaci, vedlejší stavba nedokončená Podmínky platnosti ceny cena obvyklá je platná k datu ocenění
-1-
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
4 368 000 Kč Čtyři miliony třistašedesátosm tisíc Kč
Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným NE stavem) NE
stavba je umístěna na vlastním pozemku
NE
k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup
NE
nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva
NE
nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma
NE
nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.
NE
stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost
NE
nemovitost je užívána v souladu s právním stavem
NE
stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům
NE
stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční
NE
nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu
NE
stavba je dokončena
NE
zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora
REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu jedná se o exekuční řízení Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu kupní smlouva V11 2218/1996 ze dne 20.5. 1996 - nebyla k ocenění předložena
-2-
ANO
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 307, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 28.11.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Trhové Sviny, vyhotovil kopie katastrálních map 28.11.2012. odhad ceny obvyklé číslo 0151/2008, vyhotovil Jindřich Trávníček, Šumavská 687,380 41 Kaplice 24.3.2008. Datum předání kompletních podkladů 10.12.2012 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 307, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 28.11.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Trhové Sviny, vyhotovil kopie katastrálních map 28.11.2012. odhad ceny obvyklé číslo 0151/2008, vyhotovil Jindřich Trávníček, Šumavská 687,380 41 Kaplice 24.3.2008.
-3-
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Trhové Sviny jsou město v Jihočeském kraji v okrese České Budějovice. Leží 19 km jihovýchodně od Českých Budějovic na soutoku Farského a Trhoviosvinského potoka. Katastrální území má rozlohu 5280 ha. Ve městě žije 5000 obyvatel. Trhové sviny se skládají z místních částí: Březí, Bukvice, Čeřejov,Hrádek, Jedovary, Něchov, Něžetice, Otěvěk, Pěčín, Rankov, Todně, Trhové Sviíny, Třebíčko, Veselka, Rejta ( Trhové Sviny). Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci samota Okolní zástavba mimo souvislou zástavbu V Trhových Svinech se nalézá základní škola, gymnázium, středné odborná škola, a střední odborné učiliště,knihovna, kino, malý koncertní sál. Je zde městský úřad s rozšířenou pravomocí, hotel, restaurace, obchody,dopravní spojení autobusem. Informace o nemovitosti Nemovitost je rodinným domem, stavba stodoly, a ostatní stavby jsou zanedbatelné, převážně dřevěné sbíjené přístřešky a kolny. Jedná se o samostatně stojící dům, původní zemědělská usedlost, umístěná mimo zastavěné území Trhových Svin, na samotě, vzdálenost je přibližně 2 km jižním směrem. Přístup k domu je po nezpevněné komunikaci odbočující z místní komunikace vedoucí k osadě Mokrovce. Dům je bez fasády, zděný převážně ze smíšeného zdiva. Společně s hospodářskou stavbou a částí kde byla započata výstavba nové stavby ( v současnosti pouze zdi do výše cca 1 NP) vytváří uzavřený dvůr. V okolí jsou pak různě umístěny dřevěné sbíjené stavby. K obytnému domu náleží pozemky orné půdy, trvalého travního porostu, ostatních komunikací, lesní pozemky a vodní plochy( vodní plocha vytváří i rybníky,které nejsou v současnosti zanesené do katastru nemovitostí, byly provedeny vlastníkem , zřejmě bez stavebních povolení ) tyto pozemky jsou oceněny v samostatném ocenění. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 3888 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: ztížené podmínky v zimním období. jedná se o polní cestu, vyježděné koleje Popis nemovitosti Počet PP 1
Počet NP
Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo vana, umyvadlo
1
Počet podkroví
2
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
0
225 m2
Zastavěná plocha 1.NP
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka,sporák plynový Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet bytových jednotek
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba stodola
Ne
Ano
Popis ve zhoršeném stavu, část ubourána vystavěna nově částečně zeď, započata stavba
Výměra [m2] Stáří [roků] 50.0 5
Technický stav Budova RD
Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby
odhadem 72 55 % nevykazuje
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 1 248 m3 Cena
3 500 Kč/m3
Cena celkem
4 368 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 851 m2 Cena pozemků
100 Kč/m2
Cena celkem
85 000 Kč
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy
napojeno napojeno napojeno
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku
-4-
není není není
Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění
není
Plyn
není
není
Popis provedení budovy Konstrukce
Provedení
%
základy
kamenné
100
svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z
zděné
vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
kamenného zdiva v tl. do 60 cm vápenná omítka štuková dvojitá dřevěná špaletová prkenné, keramická dlažba kamna na pevná paliva studené a teplé bojler
Konstrukce
dokonč
%
Provedení
dokonč
bez izolací
100
100
izolace proti zemní vlhkosti stropy
dřevěné trámové
100
100 100
střešní krytina vnější úpr. povrchů
pálená tašková jednoduchá bez fasády
100 100
100 100 100
schodiště dveře podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu
chybí hladké dýhované keramická dlažba
100 100 100
světelný a motorový rozvod není zaveden
100 100
100 100 100
1.PP - výčet místností sklep
plocha koeficient KZp započit. plocha 16.12 m2 0.0 0.00 m2 16.12 m2
Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností kuchyně,hala, čtyři pokoje, 2x koupelna, WC
0.00 m2
plocha koeficient KZp započit. plocha 192.00 m2 1.0 192.00 m2 192.00 m2
Součet ploch za podlaží
-5-
192.00 m2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: CENTURY 21 Stejskal, datum změny inzerátu 11.12.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 170.0 m2 2 Podlahová plocha 245.0 m Celková výměra všech pozemků 1400.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 335 000 Kč 0 % 1 335 000 Kč
5 400 Kč/m2 5 400 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej velkého rodinného domu na samotě v blízkosti obce Brloh v krásné krajině pod Kletí. Dům je zděný a má nově zrekonstruovanou střechu. Dispozice domu je 5+1 s obytnou plochou více jak 100 m2 ve dvou patrech. V kuchyni jsou kamna na tuhá paliva, stejně je vytápěn i celý dům. Voda je rozvedena do domu z vlastní studny. Dům je částečně podsklepen, má prostornou půdu a dřevěnou verandu s obytným prostorem. Na pozemku je zděná budova , kde jsou 2 garáže a další prostory. Pozemek je oplocen a je na něm jezírko s možností chovu ryb.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: RE/MAX Profil, datum změny inzerátu 9.12.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 138.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 100 000 Kč 10 % 1 890 000 Kč
138.0 m2 522.0 m2 15 200 Kč/m2 13 700 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dům po částečné rekonstrukci, 220 m2, se zahradou o výměře 303 m2. Původní nemovitost byla rozšířena o přístavbu dvou místností a koupelny. Jsou zde nová plastová okna, rozvody vody v plastu, provedena rekonstrukce elektroinstalace v mědi, nové radiátory. Přístavba domu je zateplená. Nové podlahy v celém domě. V současné době je dispozice domu 2 + 1, v rekonstrukci je jedna místnost a veranda. V prostorné kuchyni vévodí kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Sporák na plynové bomby, s možností připojení na elektřinu. Zajímavým prvkem je krb v obývacím pokoji. V nově přistavěné prostorné koupelně vana, sprchový kout a WC, ještě jedno samostatné WC v domě. Podlahové krytiny tvoří plovoucí podlahy a dlažba, přičemž v koupelně, kuchyni a chodbách je podlahové vytápění. Vytápění domu lokální, na tuhá paliva, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Voda obecní, veřejná kanalizace. V obci škola, škola, obchod, lékař, pošta, autobusové a vlakové spojení.
-6-
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: M&M reality holding a.s., datum změny inzerátu 9.12.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 65.0 m2 Podlahová plocha 65.0 m2 Celková výměra všech pozemků 772.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
14 300 Kč/m2
930 000 Kč 10 % 837 000 Kč
12 900 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej RD před rekonstrukcí v chráněné krajinné oblasti. Vlastní studna, zaveden elekt. proud, odpad na hranici pozemku
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
5 400 - 13 700 Kč/m2
837 000 - 1 890 000 Kč 8 000 Kč/m2
cenu obvyklou rodinného domu s pozemkem st. 615 a zahradou č. parcelní 1759/2 odhaduji vzhledem k technickému stavu, poloze a dostupnosti ( jedná se o samotu, přístup po nezpevněné komunikaci, občanská vybavenost 2 km v Trhových Svinech) zemědělské pozemky jsou oceňovány zvlášť Vypracoval Licence číslo 0664
Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně
podpis
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích pod čj. 1575Z ze dne 18. 11. 1998 pro základní obor ekonomika, odvětví cena a odhady nemovitostíí.
-7-
Fotodokumentace
-8-
Fotodokumentace
-9-
Fotodokumentace
- 10 -
