Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1754 / 82-03 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění
Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání V současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 401/17, LV č. 2475, s podílem na společných částech domu a pozemku 5450/1163800 na pozemcích: pozemek parc.č. 685, 686, 687, 688, 689, 690, 691, 692, LV č. 3511 pozemek parc.č. 693/1, LV č. 3220 pozemek parc.č. 693/2, 694/1, 694/2, LV č. 3511 pozemek parc.č. 695, LV č. 3220 Adresa Kraj
Hlavní město Praha
Kat. území
Střížkov
Část obce dle LV
Statutární PRAHA město Ulice Českolipská
Počet obyvatel č.p.
392, 393, 394, 395, 396, 397, 398, 399, 400, 401, 402
2475, Střížkov
Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8
Vlastnictví Bytová jednotka
Tel. E-mail IČ DIČ Velinský Roman - 190 00 Praha 9, Českolipská 401/22 Velinská Zdeňka - 190 00 Praha 9, Českolipská 401/22
Zpracováno pro
společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s.
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
1233211
Počet stran textu 8
25023217 CZ25023217 SJM
Dne Ke dni Prohlídka dne Počet příloh
22.8.2012 9.8.2012 22.8.2012
3
Počet vyhotovení 2
Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Obvyklá cena - současný stav
56.5 m2
31 000 Kč/m2
1 751 500 Kč
1 750 000 Kč Jeden milion sedmsetpadesát tisíc Kč
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Podlahová plocha a vybavení byly převzaty z prohlášení vlastníka. Jedná se o standardní malý byt 3+1/L s příslušenstvím v domě panelové technologie, na sídlišti Prosek, na severovýchodním okraji hl.města Prahy kladné faktory: - stabilizovaná lokalita - velmi dobrá dostupnost stanice metra - poloha v rámci domu záporné faktory: - menší byt - panelová technologie domu, lokalita sídliště - větší dopad poklesu cen nemovitostí - nevyřešené vlastnictví pozemků Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno NE doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva - věcné břemeno - právo užívání, V-36288/2008-101 NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. - zástavní právo smluvní, V-36285/2008-101 ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s.
REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Není Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu smlouva o převodu vlastnictví jednotky ze dne 22.3.2002
ANO
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3511. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3220. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2475. Snímek kat. mapy pro k.ú. Střížkov. Výpis z katastru nemovitostí LV č.455. Výpis z prohlášení vlastníka. Datum předání kompletních podkladů 9.8.2012 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3511. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2475. Snímek kat. mapy pro k.ú. Střížkov. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Střížkov se nachází na severním okraji Hlavního města Praha v městské části Praha 8 a 9. Jedná se převážně o lokalitu bydlení v panelových bytových domech postavených v letech 1966-1977 v rámci tzv.Severního města, s veškerou občanskou a technickou vybaveností. Dobrá dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou stanicí metra C Střížkov. Není přímá dostupnost přírody, pouze Park přátelství v centru Proseka, Ďáblický háj se nachází na severním okraji Kobylis. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Objekt bydlení je situovaný v klidné stabilizované části souboru panelových bytových domů ve střední části sídliště Prosek III. Je postavený podél slepé ulice Českolipská, přístupné z hlavní ulice Lovosická. Dobrá je dostupnost stanice metra Střížkov a Prosek (cca 500m 10 min chůze), polikliniky a obchodního střediska. Od ulice je dlouhý blok domů oddělený zeleným pásem. Za domem se nachází zelená pěší zóna se vzrostlými stromy. Pozemky jsou rovinné. Parkování je omezeně možné pouze na nedostatečných kolmých a podélných parkovacích stáních v ulici před domem. V sousedství není větší parkovací plocha. Informace o nemovitosti Jedná se o panelový bytový dům s 11 sekcemi (vchody) čp.392, 393, 394, 395, 396, 397, 398, 399, 400, 401, 402 zapsané na LV č.455, postavenými na pozemcích p.č.685, 686, 687, 688, 689, 690, 691, 692, 693/1, 693/2, 694/1, 694/2, 695 zapsané na LV č.3511, 3220. Sekce jsou přístupné hlavními vchody ze zpevněné obecní ulice Českolipská a zadními vchody z chodníku v meziblokové zeleni. Jsou napojené na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Bytový dům je panelové technologie s plochou střechou. Má osm nadzemních podlaží s bytovými jednotkami a komorami na podlaží. Schodiště je jednoramenné, přímo osvětlené. Nový výtah je uprostřed komunikačního prostoru. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.401/17 umístěná v 6.NP vnitřní sekce č.401, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.392 až 402 a výše uvedených pozemcích ve výši 5450/1163800. Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Byt se nachází v 6. nadzemním podlaží za výtahem. Jedná se o levý vnitřní byt, dvoustranně orientovaný, s okny do ulice a do meziblokové zeleně. Dispozice dle podkladové dokumentace : 3 pokoje, kuchyň, předsíň, koupelna, WC, spíž, komora, lodžie Koupelna a WC jsou samostatné. Komora je naproti před bytem vedle výtahu. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 500/91 Česká republika, soukromí vlastníci parc.č. 830/3 Česká republika, soukromí vlastníci
Způsob využití pozemku zeleň ostatní plocha ostatní plocha ostatní komunikace
Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 6.NP Velikost bytu 3+1 Počet koupelen Vybavení koupelny Pravděp. vana, umyvadlo
Počet NP domu celkem Výtah 1
8 Ano
Počet podlaží bytu Orientace oken
1 severozápad, jihovýchod
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně pravděp. kuchyňská linka, sporák
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
1
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná
Pravděpodobně ano
Technický stav Technický stav domu průměrný Bytový dům je v průměrném, udržovaném technickém stavu. Byl dán do užívání v roce 1970. Opotřebení domu odhad 40%. Technický stav jednotky Stav bytové jednotky nezjištěn. Minulé rekonstrukce Konstrukce Okna Dveře Fasáda Střecha Výtahy Stoupačky
Rozsah plastová společných prostor nové vstupní portály s markýzou kontaktní zateplovací systém oprava krytiny výměna výměna ve společných prostorách
Rok provedení
Popis provedení budovy Konstrukce
Provedení
% dokonč
základy
z armovaného betonu
100
svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z
samonosný panelový systém plochá střecha železobetonového sendvič. panelu v tl. do 25 cm vápenná omítka
vnitřní úpr. stěn
Konstrukce
Provedení
% dokonč
s izolací vodorovnou i svislou betonové montované
100
100
izolace proti zemní vlhkosti stropy
100 100
střešní krytina vnější úpr. povrchů
100 100
100
schodiště
těžké izolační pásy kontaktní zateplovací systém betonové se stupni s PVC
100
100
Popis provedení jednotky Konstrukce
Provedení
% dokonč
Konstrukce
okna
plastová s dvojsklem
100
dveře
podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
dle sdělení standardní
100
dálkové studené a teplé dálkový ohřev
100 100 100
podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu
1.NP bytu - výčet místností pokoj pokoj pokoj kuchyně koupelna WC předsíň spíž komora lodžie Součet ploch za podlaží
plocha 15.10 10.10 6.60 9.70 2.80 1.00 5.20 1.00 3.00 7.00
Provedení
% dokonč
dle sdělení náplňové do ocelových zárubní dle sdělení standardní
100
světelný rozvod je proveden
100 100
100
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 15.10 m2 1.0 10.10 m2 1.0 6.60 m2 1.0 9.70 m2 1.0 2.80 m2 1.0 1.00 m2 1.0 5.20 m2 1.0 1.00 m2 0.5 1.50 m2 0.5 3.50 m2
61.50 m2
56.50 m2
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje hluboko pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací.
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 20.8.2012 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 8.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ano Podlahová plocha 56.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+1 Lokalita : ul.Českolipská, stejný blok domů Technický stav : po rekonstrukci Poslední podlaží Chybí lodžie
2 380 000 Kč 15 % 2 023 000 Kč
m2 42 500 Kč/m2 36 100 Kč/m2
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 20.8.2012 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ano Podlahová plocha 53.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 149 000 Kč 15 % 1 827 000 Kč
m2 40 500 Kč/m2 34 500 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+1/L Lokalita : ul.Varnsdorfská, v sousedství Technický stav : po rekonstrukci jádra, rozvodů topení, podlah, kuchyňské linky Chybí lodžie, původní okna
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 20.8.2012 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ano Podlahová plocha 68.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+1 Lokalita : ul.Šluknovská, širší sousedství Technický stav : původní stav, minimální opravy Chybí lodžie
2 200 000 Kč 15 % 1 870 000 Kč
m2 32 400 Kč/m2 27 500 Kč/m2
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 4.6.2012 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ne Podlahová plocha 60.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 950 000 Kč 15 % 1 658 000 Kč
m2 32 500 Kč/m2 27 600 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+1/L Lokalita : ul.Lovosická, širší sousedství Technický stav : původní stav Dům bez výtahu, sousedství frekventovanější komunikace
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
27 500 - 36 100 Kč/m2
1 658 000 - 2 023 000 Kč 31 000 Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu dostatečně rozvinutý trh menších bytů v osobním vlastnictví, převážně v prvním a posledním podlaží. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 1,9-2,4 mil.Kč tj.32 000-42 000 Kč/m2, podle velikosti, technického stavu, umístění a vybavení. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 27 000-36 000 Kč/m2. Obvyklá cena je, vzhledem k minimálnímu množství informací, směrována doprostřed rozpětí.
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
podpis
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1754-03 znaleckého deníku.
Fotodokumentace
pohled do ulice Českolipská
pohled od ulice - Z fasáda
pohled od meziblokové zeleně - V fasáda
hlavní vchod
zadní vchod do zeleně
zadní vchod do zeleně
Fotodokumentace - mapy
