2012

Znalecký posudek č. 65-6585/2012 o ceně obvyklé nemovitosti - rodinného domu čp.359 na parcele st.p. č. 413 a garáže bez čp/če na parcele st.p.č. 650 s pozemky st.p.č. 413, 650 a p.p.č. 771/5, to vše kat. území a obec Skalná, kraj Karlovarský

Objednatel posudku: Dražbyprost, s.r.o. Mírové nám. 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel posudku:

určení ceny obvyklé pro prodej nucenou dražbou

Podle stavu ke dni 4.6.2012 posudek vypracoval: Ing. Jan Ryšavý Na Průhonu 731 353 01 Mariánské Lázně T: 354 673 054 M: 602 360 613 E: [email protected] Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává v 1 písemném vyhotovení. V Mariánských Lázních, 6.6.2012

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitosti - rodinného domu čp.359 na parcele st.p. č. 413 a garáže bez čp/če na parcele st.p.č. 650 s pozemky st.p.č. 413, 650 a p.p.č. 771/5, to vše kat. území a obec Skalná, kraj Karlovarský 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům Za Školou 359 351 34 Skalná Region: Karlovarský Okres: Cheb Katastrální území: Skalná 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4.6.2012 v 9.00 hod za přítomnosti majitelky Evy Häuselmann. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN, LV č. 89 pro k.ú. Skalná, ze dne 1.12.2011 - platnost ověřena dle www.cuzk.cz k datu hodnocení - kopie kat. mapy - zdroj www - objednávka č.j. 64/012 z 21.5.2012 - místní šetření, zaměření a fotodokumentace z 4.6.2012 v 9.00 hod za účasti znalce a majitelky p. Evy Häuselmann 5. Vlastnické a evidenční údaje: vlastník k datu hodnocení dle LV č. 89 pro k.ú. Skalná : Häuselmann Eva, bytem 351 34 Skalná, Za Školou 359, r.č. 645608/1181 6. Celkový popis nemovitosti: Rod. dům čp. 359 je umístěn při severním okraji města (městyse) Skalné, sídla s cca 1950 obyvateli, vzdáleného asi 6km od Frant. Lázní, při na hranicích s Německem. V obci je vybudována základní občanská vybavenost přiměřená poloze a počtu obyvatel - ZŠ, obchody, restaurace, sportoviště,.. a v místě je i zdroj prac. příležitostí v souvislosti s průmyslovou výrobou v obci - zejména těžba a zpracování kaolínu. Technická vybavenost obce je dokončená v souvislosti s dosti masivní rodinnou výstavbou z posledních asi 15 roků, zahájenou již i v 80. - 90. letech. Je zde tak vodovod, kanalizace, plyn,

-3elektro, komunikace jsou z větší části zpevněné asfaltové. Poptávka po nemovitostech k rodinnému bydlení je v obci stále přibližně vyrovnaná, když se jedná o malebné drobné sídlo s hradem a historickými budovami v centru a perspektivními plochami pro výstavbu RD na okraji. Město je pak centrem místního regionu s dobrou možností dojezdu do měst v okolí - Cheb, Frant. Lázně, nebo do Německa. Stavba RD je původní meziválečnou stavbou na okraji města vedle sídlištní zástavby několika byt. domů v sousedství - blíže centru. RD stojí v ulici Za Školou a přes ulici je již lesní porost. Od centra je asi 300m. Stavba RD stojí na vlastním výměrou standardním a velmi mírně sklonitém pozemku, tvarem přibližně obdelníkovém, který je od ulice zasíťovaný (kanalizace, voda, elektro kabelem). Okolní zástavba je bez výjimky určena k bydlení - bytové domy a domy rodinné.

7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Garáž b) Ocenění porovnávacím způsobem b1) Rodinný dům c) Pozemky c1) Pozemky 8. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Garáž Jednoduchá přízemní stavba s pultovou střechou mírného sklonu. Je zděná, založená na bet. základ. pasech, okno je ze sklobetonu a jednoduché, přístup je dveřmi a dřev. vraty. Příjezd do garáže je přímo z veřejného prostranství a zpev. komunikace kolem bytových domů v sousedství. Technický stav je průměrný, garáž je odhadem dle typu použitých konstrukcí z let sedmdesátých a byla v době rekonstrukce RD opravena. b) Ocenění porovnávacím způsobem b1) Rodinný dům Rodinný dům je zděná přízemní stavba, je z větší části podsklepená a má vybudováno podkroví v celé ploše. RD byl vystavěn asi v roce 1935 a poté asi v letech sedmdesátých byla provedena přízemní přístavba se vstupní chodbou a s koupelnou a WC. Stavba je založena na kamenných základ. pasech bez funkční izolace proti vodě, svislé konstrukce jsou zděné z cihel. zdiva v tl. do 45cm, sokl je kamenný, stropy v suterénu ploché klenbové, v přízemí a v podkroví jsou dřevěné polospalné trámové, střecha sedlová na dřevěném vázaném krovu, přístavba je se střechou pultovou. Krytina střechy je z osinkocement. šablon, přístavba s asfalt. pásy. Fasáda je opatřena hladkou dvouvrstvou omítkou. Vnitřní povrchy s omítkou štukovou, v suterénu je vysychající režné zdivo. Podlahy jsou v pokojích laminátové plovoucí, ostatní pak jsou z keram. dlažby.

-4Schodiště je betonové s terac. stupni. Okna jsou plastová dvojitě prosklená, dveře náplňové dýhované do ocel. zárubní. RD je zásoben pitnou vodou z veřejného řadu. Kanalizace je svedena do veřejné stoky. V domě je pak rozvod SV a TVU - el. bojler. Dále rozvod el. 220/380V a vytápění je śtřední s kotlem na TP v suterénu a s lamel. ocel. radiátory. V koupelně v přízemí je plast. vana, umyvadlo. WC je samostaný závěsný. V kuchyni je moderní nová kuch. linka, el. sporák se sklokeramickou varnou deskou a digestoří. Úroveň zaříz. předmětů je standardní - resp. pořízeno do roku 2010 (rok ukončení rekonstrukce). Dispozice : Seznam podlaží Název místnosti 1.pp sklep 1 sklep 2 sklep 3 chodba s kotlem 1.np chodba koupelna WC chodba a schodiště kuchyně pokoj pokoj podkroví pokoj pokoj chodba

Podlahová plocha

Celková započ. podl. plocha RD činí :

9,83 m 16,16 m 12,21 m 3,30 m 8,26 m 6,84 m 1,30 m 8,98 m 13,43 m 17,40 m 10,97 m 24,66 m 11,91 m 5,20 m

Koeficient započitatelná plocha 2 100,00 m 2 0,50 4,92 m 2 0,50 8,08 m 2 0,50 6,10 m 2 0,50 1,65 m 2 100,00 m 2 1,00 8,26 m 2 1,00 6,84 m 2 1,00 1,30 m 2 1,00 8,98 m 2 1,00 13,43 m 2 1,00 17,40 m 2 1,00 10,97 m 2 100,00 m 2 1,00 24,66 m 2 1,00 11,91 m 2 1,00 5,20 m

20,75 m

2

67,18 m

2

41,77 m

2

129,70m2

RD tak obsahuje vybavený byt 4+1 s jednou koupelnou, kuchyní a s WC se standardními zařiz. předměty a vybavením. Stáří a znehodnocení : Stavba odhadem z roku 1935, před asi 35 roky byla provedena základní modernizace původní stavby tak, že byla provedena přístaba o obnoveny zařiz. předměty. Po roce 2006, resp. 2008 současnou majitelkou byla provedena modernizace domu spočívající ve zřízení koupelny, kuchyně, výměně rozvodů medií. Stavební úpravy byly dle sdělení majitelky ukončeny v roce 2010. ební úpravy mají kladný vliv na celkovou životnost stavby (prodloužení) Původní vlhké zdivo v suterénu ještě nybylo sanováno - byly odstraněny jen vnitř. omítky a obnažené cihelné zdivo nyní vysychá. c) Pozemky c1) Pozemky Hodnocené pozemky spolu tvoří funkční celek zastavěný stavbou k bydlení. Jsou v okrajové části obce navazující přes ulici na les, na druhé straně pak souvislou bytovou zástavbu - zde menší sídliště čtyřpodlažních byt. domů. V místě jsou vedeny inž. sítě, na které je možnost připojení. Pozemky jsou užívány bez omezení.

-5-

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a1) Garáž - § 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží:

Název podlaží 1.np:

Zastavěná plocha 35,00 m2

Obestavěný prostor: 1.np: (35,00)*(2,65) Obestavěný prostor – celkem:

Konstrukční výška 2,65 m

92,75 m3 92,75 m3

= =

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové pásy obvodové stěny v tl. 30cm podhled

Hodnocení standardu S S S X S S S S S S S C

vlnitý plech pozinkovaný plech omítky dřevěné plné sklobeton dřevěná betonové není

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny

Hodnocení standardu S S

Obj. podíl [%] 6,20 30,10

Část [%] 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,20 1,00 30,10

-63. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:

S S S S S S S S C

26,20 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

26,20 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 0,00 94,00 0,9400

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 375,- Kč/m3 0,9400 1,0000 2,1030 0,9660

Základní cena upravená:

=

2 625,71 Kč/m3

Plná cena:

92,75 m3 * 2 625,71 Kč/m3

=

243 534,60 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 80 = 43,750 %

-

106 546,39 Kč

Garáž - zjištěná cena

=

136 988,21 Kč

b) Porovnávací hodnota b1) Rodinný dům - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Karlovarský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 77 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 308,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.pp: 1.np: 2.np: Název podlaží

7,15*9,05 7,15*9,05+2,78*10,03 7,15*9,05 Zastavěná plocha

= = =

64,71 m2 92,59 m2 64,71 m2 Konstrukční výška

-764,71 m2 92,59 m2 64,71 m2

1.pp: 1.np: 2.np:

Obestavěný prostor: spodní stavba: (7,15*9,05)*(2,25) vrchní stavba: (7,15*9,05)*(2,95+1,05+0,10)+2,78*10,03*4,13 zastřešení: (7,15*9,05)*3,65/2 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:

2,25 m 2,95 m 2,66 m

145,59 m3 380,46 m3 118,09 m3 644,14 m3

= = = =

ZP1 = 92,59 m2 ZP = 222,01 m2

Podlažnost ZP / ZP1 = 2,40 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

č.

Vi

III III IV II I IV

typ C 0,00 0,04 0,00 0,00 0,04

III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

II III III

0,00 0,00 0,85

Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 77 let: 0,80 12

Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,80 = 0,734 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola a sportovní zařízení

č.

Pi

I III II III

0,00 0,01 0,00 0,03

III

0,03

-86. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II II II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,070 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č.

Ti

I

-0,10

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,734 * 1,070 * 0,900 = 0,707 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 308,- Kč/m3 * 0,707 = 2 338,76 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 338,76 Kč/m3 * 644,14 m3 = 1 506 488,87 Kč = Rodinný dům - zjištěná cena

1 506 488,87 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Garáž b) Rodinný dům

= =

Cena objektů činí celkem

136 990,- Kč 1 506 490,- Kč 1 643 480,- Kč

Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 281,00 35,00

zast. plocha 413 zast. plocha 650 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 126,13 126,13

125 % 125 % +

Cena [Kč] 35 442,53 4 414,55 39 857,08

49 821,35

-9Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

* *

89 678,43 0,9660 2,1550 186 686,28

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 126,13 Kč/m2. Parcelní číslo

Název

Výměra [m2] 232,00

zahrada 771/5 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 126,13

Cena [Kč] 29 262,16 29 262,16

125 % 125 % + * * *

Pozemky - zjištěná cena

=

36 577,70 65 839,86 0,4000 0,9660 2,1550 54 824,32 241 510,60 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky

=

241 510,- Kč

Cena pozemků činí celkem

241 510,- Kč

a) Pozemky - Porovnávací hodnota Popis porovnávaných pozemků: Pozemek je umístěn na východním okraji obce zastavěné novými RD při nově vzniklé ulici. IS jsou v ulici, pozemek je rovinný, obdelníkový, přístupný z uliční komunikace. Prodej v 11/2011. Seznam porovnávaných pozemků: Název zast. plocha

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 450,1 450,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena:

Kp

Váha

1,00

1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 450,00 450,- / 1,000 450,00 Kč/m2 450,00 Kč/m2 450,00 Kč/m2

- 10 Oceňované pozemky: ZP p.č. 413 ZP p.č. 650 Z p.č. 771/5

281 m2 35 m2 232 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 548 m2 548,00 m2 á 450,- Kč/m2 = 246 600,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena

=

246 600,- Kč

=

246 600,- Kč

=

246 600,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem

246 600,- Kč

Porovnávací metoda V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po rod. domech o srovnatelné velikosti, v osobním vlastnictví, v dané a podobných lokalitách, a při srovnatelném vybavení je poptávka nyní nížší než nabídka a nabídka tak převyšuje poptávku a tím stlačuje dosahované ceny. Proto s přihlédnutím k umístění RD, jeho velikosti a vybavení, jsem názoru, že oceňovaný RD je průměrně až hůře obchodovatelný. Jako podklady pro porovnávací metodu byly použity údaje z vlastní databáze a dat současně na trhu nabízených RD v blízkém okolí, či přímo ve Skalné. Popis oceňované stavby Název: Adresa

rodinný dům Za Školou 359, Skalná

Samostatně stojící RD na okraji menšího města (městyse) Skalné je po celkové rekonstrukci z roku 2010 obsahuje byt 4+1 s příslušenstvím. RD je podsklepený, má přízemí a obytné podkroví. Součástí nemovitosti je samostatná garáž – přízemní stavba se stáním pro os. vozidlo.

- 11 Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 72 roků Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 548 m2 Zastavěná plocha 281 m2 Garáž mimo objekt Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky kompletní IS vč. možnosti zemního plynu Příslušenství zděná kůlna, oplocení, zpev. plocha ze zámkové dlažby, přípojky IS

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra 644,00 m3 222,00 m2 129,70 m2 m2 m2

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: způsob prodeje (nabídka/realiz.) Koeficient K2: poloha v regionu Koeficient K3: poloha v obci Koeficient K4: technický stav konstrukcí Koeficient K5: výměra Koeficient K6: úroveň tech. vybavení Koeficient K7: subjektivní náhled Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

* * * * * * *

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: RD Skalná 1 Adresa 351 34 Skalná Popis: RD Skalná

Nedokončená novostavba RD s garáží a zahradou, velikost 4+kk. Zast. plocha domu 100 m2, pozemky 767 m2. Podlahové topení, krb, 2 koupelny - jedna nevybavená. Sendvičové zdivo. Akumulační nádrže na topení. RD není dokončen - bez podkroví, nutné opravy omítek a podlahy. nabídková cena Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 2 roky Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 767 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky kompletní Příslušenství není Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1:

způsob prodeje (nabídka/realiz.)

samostatně stojící dobrý 0 100 m2 Podkroví

ano

2 500 000,- Kč

*

1,25

- 12 -

Koeficient K2:

poloha v regionu

*

1,00

Koeficient K3:

poloha v obci

*

1,00

Koeficient K4:

technický stav konstrukcí

*

1,00

Koeficient K5:

výměra

*

1,00

Koeficient K6:

úroveň tech. vybavení

*

0,95

subjektivní náhled

* /

1,10 1,31 1 908 396,95 Kč

Koeficient K7: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: Výměry a jednotkové ceny

Výměry objektu m3 m2 144,00 m2 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 17 361,11 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 13 252,76 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: RD Skalná 2 Adresa 351 34 Skalná Popis: RD Skalná

Nový řadový rodinný dům v nové obytné zóně města. Moderní novostavba domu v příjemné lokalitě. Velikost 3+1, 2 x WC. Plocha 81 m2 + půda 24 m2. Pozemky 282 m2. Plynové topení, nabídková cena Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 0 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 282 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky kompletní Příslušenství není Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí

řadový krajový výborný 0 57 m2 Podkroví

ano

1 595 000,- Kč

Koeficient K1:


*

1,25

Koeficient K2:

poloha v regionu

*

1,00

Koeficient K3:

poloha v obci

*

1,00

Koeficient K4:


*

1,05

Koeficient K5:

výměra

*

1,05

- 13 Koeficient K6: Koeficient K7: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


*

1,00


* /

1,05 1,45 1 100 000,- Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 81,00 m2 m2 m2


Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 19 691,36 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 13 580,25 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 3 Název: RD Skalná 3 Adresa 351 34 Skalná Popis: RD Skalná, Nádražní

Rodinný dům o vel. 6+1. Plynové topení. Plastová okna, nová střecha. Přístavba s dílnou. Garáž. Velký skleník. Vybavení domu je na úrovni modernizace z let sedmdesátých, poré provedené jen ÚT a osazena okna a nová krytina střechy - asfalt. šindele. Pozemky celkem 1.332 m2. PP započitetelná 177m2 Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 85 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 1132 m Zastavěná plocha Garáž mimo objekt Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky kompletní Příslušenství garáž Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí

samostatně stojící dobrý 0 186 m2 Podkroví

ano

2 000 000,- Kč

Koeficient K1:


*

1,25

Koeficient K2:

poloha v regionu

*

1,00

Koeficient K3:

poloha v obci

*

1,00

Koeficient K4:


*

0,95

Koeficient K5:

výměra

*

1,00

Koeficient K6:


*

0,95


* /

1,00 1,13 1 769 911,50 Kč

Koeficient K7: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: Výměry a jednotkové ceny

Výměry objektu

Jednotkové ceny

Přepočtené jedn.

- 14 -


m3 m2 177,00 m2 m2 m2

(JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 11 299,44 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 9 999,50 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. RD Skalná 1 0,00 0,00 13 252,76 0,00 0,00 2. RD Skalná 2 0,00 0,00 13 580,25 0,00 0,00 3. RD Skalná 3 0,00 0,00 9 999,50 0,00 0,00 SJC – průměr 12 278,00 JCO = SJC * IO 12 278,00 Výměry oceňované stavby 644,00 222,00 129,70 CO: 1592457 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 1 592 457,- Kč Rodinný dům - výsledná cena

=

1 592 457,- Kč

C. Rekapitulace Obvyklá cena : (ve smyslu zák. 151/97 Sb. ) Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pri prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměru prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k ni. Výhody : - RD po modernizaci a opravách - RD s vlastní garáží - možnost připojení na kompletní inž. sítě Nevýhody - poloha v sousedství menšího sídliště

- 15 Obvyklá cena je zde stanovena porovnáním s prodeji, či nabídkami nových a novějších rod. domů v obci a blízkém okolí (do 5km), kde podobné typem městské RD jsou realizovány zpravidla mezi 2-3mil Kč podle velikosti, polohy a tech. stavu Hodnocený RD je menším RD s jedním bytem ve dobrém až průměrném tech. stavu s průměrnou polohou v obci i v regionu.

Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

1 643 480,- Kč 241 510,- Kč 1 884 990,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:

1 592 460,- Kč

Obvyklá cena: 1 600 000,- Kč slovy: jedenmilionšestsettisíc Kč Komentář : Obvyklá cena (OC) rod. domu a pozemku u rod. domu je stanovena na podkladě porovnání se současnými cenami rod. domů podobné polohy, velikosti a vybavení ve Skalné. Jako pomocná a pro hodnocení podružná hodnota je stanovena cena administrativní na úrovni cen aktuálně platného cen. předpisu. Práva a závady : Jsou vyznačeny na přiloženém výpisu z KN, jiná práva a závazky nebyly zjištěny. Technické závady : Suterénní zdivo bez omítek. V Mariánských Lázních, 6.6.2012 Ing. Jan Ryšavý Na Průhonu 731 353 01 Mariánské Lázně

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.1.1991 pod č.j. 3421/90 v oboru ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 65-6585/2012 znaleckého deníku.

- 16 -

Příloha :

RD čp. 359 z ulice

RD – pohled do dvora

kuchyně

dtto od sousedního RD

garáž

koupelna

- 17 -

pokoj v podkroví

pokoj

sklep

kotel ÚT

mapy :

poloha RD – detail

- 18 -

poloha RD v obci

mapa regionu

- 19 -

- 20 -

- 21 -

2012

Recommend Documents