Znalecký posudek č. 3828/2012 o ceně obvyklé - 1/4 garáže č.e. 338 na pozemku parcelní číslo St. 77/11 a 1/4 pozemku parcelní číslo St. 77/11 v katastrálním území Chanov, obec Obrnice, okres Most, ve vlastnictví Heřmanové Vladimíry.
Objednatel posudku:
JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 3732/11-47 prodejem nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 6.12.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 – Košíře
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 28.12.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 413, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kat. úz. Chanov, obec Obrnice.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: garáž Chanovská č.e. 338 435 21 Obrnice Region: Ústecký Okres: Most Katastrální území: Chanov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.12.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 9.10.2012, LV 413, kat. úz. Chanov, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Most, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 10.10.2012, mapový list č. Most 5-4/43, měřítko 1:1000, kat. úz. Chanov - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 3732/11-47 ze dne 20.6.2012 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 3732/11-69 ze dne 9.10.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňované nemovitosti nebylo doloženo nabývacími listinami, je však evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 413, kat. úz. Chanov, obec Obrnice, okres Most, ze dne 9.10.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Heřman Marcel, Mírová 70, 435 21 Obrnice Heřman Vladimír, M. G. Dobnera 2942/4, Most, 434 01 Most 1 Heřmanová Vladimíra, Nová výstavba 215, 435 21 Obrnice 2
1/4 1/2 1/4
oddíl B - nemovitosti: - garáž č.e. 338 na pozemku parc.č. St. 77/11 - pozemek parc. č. St. 77/11 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 19 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě, 43 EXE-5624/2011-18 ze dne 12.04.2011. Právní moc ke dni 19.08.2011.; uloženo na prac. Most - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice, 124 EX-3732/2011-47 ze dne 20.06.2012. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě, 43 EXE-5830/2011-17 ze dne 12.04.2011. Právní moc ke dni 23.08.2011.; uloženo na prac. Most - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice, 124 EX-4155/2011-42 ze dne 20.06.2012. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice, 124 EX-4155/2011-41 ze dne 20.06.2012. Právní moc ke dni 22.06.2012. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice, 124 EX-3732/2011-46 ze dne 20.06.2012. Právní moc ke dni 21.06.2012. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě, 43 EXE-13704/2011-11 ze dne 17.10.2011.; uloženo na prac. Most - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě, 43 EXE-17094/2011-9 ze dne 20.12.2011.; uloženo na prac. Most - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě, 43 EXE-11084/2012-10 ze dne 01.06.2012.; uloženo na prac. Most oddíl D - jiné zápisy: - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha - východ, 081 EX-22063/2012-027Jta ze dne 12.09.2012. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva o převodu nemovitosti RI 749/1989 Kupní smlouva ze dne 11.12.1989 - Usnesení soudu o dědictví Okresní soud v Mostě, 35 D-1377/2008-55 ze dne 26.04.2010. Právní moc ke dni 26.04.2010. 6. Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k nesoučinnosti majitelů oceňované nemovitosti, neměl znalec k dispozici stavební ani výkresovou dokumentaci. Při výpočtech uvedených ve znaleckém posudku vycházel znalec z výměr zjištěných fyzických měřením na místě samém. Prohlídka nemovitosti byla provedena pouze částečně, nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Rovněž údaje o konstrukcích a vybavení byly zjištěny pouze vizuální prohlídkou z venku. Majitelka oceňovaných nemovitostí nekontaktovala znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byla vyzvána. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaná garáž je řadová krajní v oploceném areálu.
3
7. Celkový popis nemovitosti: Obrnice leží v Ústeckém kraji, východně od okresního města Most, podél komunikace č. 13 vedoucí z Mostu do Bíliny. V obci se základní občanskou vybaveností je doprava zajištěna autobusy, vlaky a MHD. Oceňovaná garáž se nachází v Obrnicích - Chanově, s přístupem od jihu z ulice Chanovská. Garáž je řadová krajní, zděná, jednopodlažní, v oploceném areálu, pravděpodobně napojena na elektrorozvod. 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Garáž b) Pozemky b1) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Garáž Oceňovaná garáž se nachází v Obrnicích - Chanově, okres Most. Garáž je krajní řadová, v oploceném areálu přístupném od jihu z ulice Chanovská. Zděná garáž je jednopodlažní, nepodsklepená, s pultovou střechou krytou lepenkou, dvoukřídlými dřevěnými vraty a klempířskou konstrukcí z pozink. plechu. Garáž je pravděpodobně napojena na elektrorozvod. Vzhledem k nesoučinnosti majitele nemovitosti byly informace o garáži čerpány z dostupné dokumentace a při místním šetření. Stáří nemovitosti bylo stanoveno odhadem. b) Pozemky b1) Pozemek Oceňovaný pozemek se nachází v Obrnicích - Chanově, okres Most. Pozemek je obdélníkového tvaru, v oploceném areálu přístupném od jihu z ulice Chanovská, rovinný, pravděpodobně napojen na elektrorozvod, zastavěn krajní řadovou garáží.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1) Garáž - § 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Ústecký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 35 roků Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 1 796,- Kč/m3
4
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
6*3
Název podlaží 1.NP:
18,00 m2
= Zastavěná plocha 18,00 m2
Konstrukční výška 2,20 m
Obestavěný prostor: 1.NP: (6*3)*(2,20) zastřešení:
= =
39,60 m3 2,70 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
42,30 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 18,00 m2 ZP = 18,00 m2
ZP / ZP1 = 1,00
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
č.
Vi
II
typ B
I II II III III II
-0,01 0,00 -0,02 0,00 0,00 1,05
č.
Pi
III II
0,00 0,00
I
-0,08
III II
0,00 0,00
Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 5
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V6 * 0,80 = 0,815 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - konfliktní skupiny obyvatel - konfliktní skupiny v okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 5
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,920 i=1
5
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví
č.
Ti
III
0,00
II I
0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,815 * 0,920 * 0,950 = 0,712 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 1 796,- Kč/m3 * 0,712 = 1 278,75 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 278,75 Kč/m3 * 42,30 m3 = 54 091,13 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
54 091,13 Kč 54 091,13 Kč 1/4
Garáž - zjištěná cena
=
13 522,78 Kč
=
13 520,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Garáž Cena objektů činí celkem
13 520,- Kč
Porovnávací metoda a) Garáž a1) garáž Popis porovnávaných objektů: Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oceňované stavby: 18,00 První srovnávaná nemovitost - garáž v Braňanech, okres Most. Řadová garáž je zděná, v oploceném areálu, má dvoukřídlá dřevěná vrata, je v dobrém technickém stavu, elektřina zavedena. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - garáž v ulici Pionýrů, Most. Řadová garáž je zděná, s možností napojení na el. rozvod, v dobrém stavu, s plechovými výklopnými vraty. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - garáž v ulici Zdeňka Fibicha, Most. Řadová garáž je zděná, s možností napojení na elektrorozvod, v blízkosti zastávky MHD. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře.
6
Seznam porovnávaných objektů: Název garáž Braňany garáž Most garáž Most Součet:
Realizovaná cena 39 000,- Kč 45 000,- Kč 99 000,- Kč
Km Kc
Kv K1 K2 K3
1,10 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,75 1,00 1,00 0,97 0,70 1,00
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
18,00 2 311,83 18,00 2 250,00 20,00 2 520,79 7 082,62 Kč/jedn. /3 2 360,87 Kč/jedn. 2 250,- Kč/jedn. 2 520,79 Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 2 360,87 Kč 18,00 á 2 360,87 Kč/
=
42 495,66 Kč
- výsledná cena
=
42 495,66 Kč
=
42 500,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) garáž Cena objektů činí celkem
42 500,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 19,00 116,12
zastavěná plocha a nádvoří St. 77/11 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
* *
*
Pozemek - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 2 206,28 2 206,28 0,7800 2,1030 3 619,05 3 619,05 Kč 1/4 904,76 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek
=
Cena pozemků činí celkem
900,- Kč 900,- Kč
7
C. Rekapitulace Administrativní cena ¼ nemovitosti: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
13 520,- Kč 900,- Kč 14 420,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:
42 500,- Kč 42 500,- Kč
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je nízká b) parametry povyšující cenu: garáž v oploceném areálu, s možností napojení na elektrorozvod c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, konfliktní skupiny v okolí Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/4 nemovitosti ve výši 10.500 Kč.
Obvyklá cena ¼ nemovitosti: 10 500,- Kč slovy: deset tisíc pět set Kč V Praze dne 28.12.2012
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
8
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3828/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 508/2012.
E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
9
