Znalecký posudek þ. 3206/2012 o cenČ obvyklé - 1/2 pozemkĤ parcelní þíslo 3587/2 a parcelní þíslo 3588 v katastrálním území Rychvald, obec Rychvald, okres Karviná, ve vlastnictví Koníkové Šárky.
Objednatel posudku:
JUDr. OndĜej Mareš Exekutorský úĜad v LitomČĜicích Novobranská 20 412 01 LitomČĜice
Úþel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. 124 Ex 15955/11-16 prodejem nemovitosti.
Dle zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb. a þ. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí ýeské republiky þ. 540/2002 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 26.1.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 – KošíĜe
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 7 stran textu vþetnČ titulního listu a 4 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 14.2.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místČ a þase nemovitosti zapsané na LV þ. 2544, vedené Katastrálním úĜadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracovištČ Karviná, kat. úz. Rychvald, obec Rychvald.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky 735 32 Rychvald Region: Moravskoslezský Okres: Karviná Katastrální území: Rychvald 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti: Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 26.1.2012 bez pĜítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 4.1.2012, LV 2544, kat. úz. Rychvald, Katastrální úĜad pro Moravskoslezský kraj, KP Karviná, vyhotoven dálkovým pĜístupem - kopie mapy katastrální ze dne 9.1.2012, mapový list þ. Ostrava 6-0/23, mČĜítko 1:1000, kat. úz. Rychvald - exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 15955/11-16 ze dne 10.10.2011 - usnesení o ustanovení znalce þ.j. 124 EX 15955/11-38 ze dne 4.1.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního obþana - informace z realitního trhu - skuteþnosti a výmČry zjištČné na místČ samém 5. Vlastnické a evidenþní údaje: Vlastnictví k oceĖované nemovitosti nebylo doloženo nabývacími listinami, je však evidenþnČ vyznaþeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví þ. 2544, kat. úz. Rychvald, obec Rychvald, okres Karviná, ze dne 4.1.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pĜedmČtu ocenČní je: Kallayová Juliana, ZdeĖka ŠtČpánka 1785/5, Poruba, 708 00 Ostrava 8 Koníková Šárka, Škrétova 2014/3, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2
2
1/2 1/2
oddíl B - nemovitosti: - pozemek parc. þ. 3587/2 - zahrada o výmČĜe 925 m2 - pozemek parc. þ. 3588 - ostatní plocha o výmČĜe 453 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v Karviné - poboþky v HavíĜovČ, 128 EXE3097/2011-15 ze dne 21.09.2011. Právní moc ke dni 09.11.2011.; uloženo na prac. HavíĜov - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí 124 EX-15955/2011-16 Exekutorský úĜad LitomČĜice soudní exekutor JUDr. OndĜej Mareš, LL.M. (128 EXE 3097/2011) ze dne 10.10.2011. Právní moc ke dni 24.10.2011. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX-15955/2011-15 Exekutorský úĜad LitomČĜice - soudní exekutor JUDr. OndĜej Mareš, LL.M. ze dne 10.10.2011. Právní moc ke dni 24.10.2011. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva o pĜevodu nemovitosti RI 2926/1992 Kupní smlouva ze dne 5.10.1992 - Usnesení soudu 99 D 2588/2010 o zastavení Ĝízení ve vČci dČdictví a vydání majetku dle § 175 h, odst.2 o.s.Ĝ. ze dne 28.07.2011. Právní moc ke dni 28.07.2011. 6. Dokumentace a skuteþnost: Dle sdČlení zástupce obce se oceĖované pozemky, v Územním plánu sídelního útvaru Rychvald, nachází v zónČ obytné - individuálního bydlení - polyfunkþní (živnostenské, venkovské). Pozemky jsou souþástí nezastavČného území a nejsou urþeny pro výstavbu. Funkþní využití pozemku parc. þ. 3587/2 je zahrada, pozemku parc. þ. 3588 plocha náletové zelenČ. Místním šetĜením bylo zjištČno, že pozemky jsou oploceny a nachází se na nich kĤlna, pĜístĜešek a pravdČpodobnČ komín. Majitel oceĖovaných pozemkĤ nekontaktoval znalce za úþelem poskytnutí nutných informací, aþkoli k tomu byl vyzván. 7. Celkový popis nemovitosti: OceĖované pozemky se nachází v katastrálním území Rychvald, okres Karviná a leží v jihozápadní þásti obce Rychvald. Rychvald je obec s rozšíĜenou obþanskou vybaveností, kde dopravu zajišĢují autobusy, vlaky a MHD. OceĖované pozemky jsou nepravidelných tvarĤ, tvoĜící celek, pĜístupné z jihu z ulice Zvoníþkova.
3
8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Pozemky 9. Popis objektĤ a pozemkĤ: a) Pozemky a1) Pozemky OceĖované pozemky leží v jihozápadní þásti obce Rychvald, okres Karviná, jsou nepravidelných tvarĤ, tvoĜící celek, pĜístupné z jihu z ulice Zvoníþkova, oploceny, rovinné, s dĜevostavbou a pravdČpodobnČ pozĤstatky stavby, napojení na elektrorozvod, ostatní IS se nepodaĜilo zjistit. Pozemky jsou souþástí nezastavČného území a nejsou urþeny pro výstavbu.
B. Posudek VýmČry, hodnocení a ocenČní objektĤ:
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemky ocenČné dle § 32 odst. 4. Název
Parcelní þíslo
VýmČra [m2] 925 453
JC [Kþ/m2]
Koef.
zahrada 3587/2 278,40 0,06 ostatní plocha 3588 278,40 0,06 Souþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Pozemky ocenČné dle § 32 odst. 4 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
UC [Kþ/m2] 0 16,70 0 16,70
Srážka [%]
* *
Pozemky - zjištČná cena
=
Cena [Kþ] 15 447,50 7 565,10 23 012,60 1,0000 23 012,60 23 012,60 Kþ 1/2 11 506,30 Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemky
=
Cena pozemkĤ þiní celkem
11 510,- Kþ 11 510,- Kþ
4
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Popis porovnávaných pozemkĤ: První srovnávaná nemovitost - zahrada v RychvaldČ, okres Karviná. Na pozemku o výmČĜe 1.040 m2 stojí zateplená dĜevČná chatka o dvou místnostech, napojena na elektĜinu a vodu. Pozemek je od Ĝíjna 2010 nabízen k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe. Druhá srovnávaná nemovitost - zahrada v RychvaldČ, okres Karviná. Na pozemku o výmČĜe 1.957 m2 jsou þtyĜi chatky s napojením na elektrorozvod, voda cca 30 m od pozemku. Pozemek je nabízen od þervna 2011 k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe. TĜetí srovnávaná nemovitost - zahrada v RychvaldČ, okres Karviná. Pozemek o výmČĜe 3.399 m2 se nachází v blízkosti rodinných domĤ, lesa a zahrad. Pozemek je nabízen k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe. ýtvrtá srovnávaná nemovitost - zahrada v PorubČ, okres Karviná. Pozemek o výmČĜe 1.520 m2 je rovinný, zhruba obdélníkového tvaru, na hranici vede voda, elektĜina a plyn. Možná zmČna územního plánu na stavební pozemek. Pozemek je od srpna 2010 nabízen k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe. Seznam porovnávaných pozemkĤ: Název zahrada Rychvald zahrada Rychvald zahrada Rychvald zahrada Poruba
Realiz. cena VýmČra Jedn.cena [Kþ/m2] [Kþ] [m2] 285 000,1040 274,04 450 000,1957 229,94 1 060 000,3399 311,86 190 000,1520 125,00
Kp
Váha
1,00 1,00 1,00 1,00
1,10 1,40 1,00 3,00
PrĤmČrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: OceĖované pozemky: zahrada p.þ. 3587/2 ostatní plocha p.þ. 3588
Upravená jedn. cena [Kþ/m2] 274,04 229,94 311,86 125,00 1 310,22 / 6,500 201,57 Kþ/m2 125,00 Kþ/m2 311,86 Kþ/m2
925 m2 453 m2
VýmČra oceĖovaných pozemkĤ: 1378 m2 1 378,00 m2 á 201,57 Kþ/m2 = 277 763,46 Kþ Pozemky ocenČné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena
=
277 763,46 Kþ
=
277 763,46 Kþ
=
277 760,- Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemky Cena pozemkĤ þiní celkem
277 760,- Kþ
5
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemkĤ: Administrativní cena celkem:
11 510,- Kþ 11 510,- Kþ
Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemkĤ: Porovnávací cena celkem:
277 760,- Kþ 277 760,- Kþ
Stanovisko znalce: PĜi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pĜihlédnout nejenom k výsledkĤm jednotlivých oceĖovacích metod, ale zároveĖ ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektĤm, vztaženým k oceĖovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako napĜ. lokalita, pozice majetku v zónČ, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáĜská situace. PĜi stanovení obvyklé ceny oceĖované nemovitosti, bylo tĜeba vzít v úvahu tyto základní skuteþnosti a ovlivĖující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitČ je nízká b) parametry povyšující cenu: dobĜe dostupné s možností pĜíjezdu dvoustopých vozidel až k hranici pozemku, zastávka bus v docházkové vzdálenosti c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, nezastavitelné Na základČ zjištČných hodnot výše uvedených skuteþností v místČ a po zvážení všech aspektĤ stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši 138.000 Kþ
Obvyklá cena ½ nemovitosti: 138 000,- Kþ slovy: jedno sto tĜicet osm tisíc Kþ V Praze dne 14.2.2012
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
6
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleþností s ruþením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pĜi Ministerstvu spravedlnosti ýeské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona þíslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumoþnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky þíslo 37/1967 Sb., ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní pro oceĖování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vČcí movitých, majetkových práv, cenných papírĤ, podnikĤ, ostatního majetku a pro úþetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 3206/2012 znaleckého deníku. OdpovČdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spoleþnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleþností B plus B, spol. s r.o., Holeþkova 657,150 00 Praha 5 - KošíĜe, IýO: 61056049, pĜedmČt podnikání: OceĖování majetku pro vČci movité, vČci nemovité, nehmotný majetek, finanþní majetek a podnik na základČ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úĜadu mČstské þásti Praha 5 pod þ.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která souþasnČ zajistila a zpracovala podklady pod poĜ. þ. 57/2012.
E. Seznam pĜíloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
7
