ZNALECKÝ POSUDEK č. 3432 - 115/2012 o ceně nemovitostí - stanovení aktualizované ceny obvyklé spoluvlastnického podílu id.1/2 rozestavěného rodinného domu s příslušenstvím a pozemky, postaveného na pozemku par.č.634/2 a pozemku par.č.634/2 a dále okolního pozemku par.č.634/1. Nemovitosti jsou zapsány v katastru nemovitostí na LV č. 502 pro k.ú. Březnice u Zlína, obec Březnice, Zlínský kraj, u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Zlín, JUDr. Martin Růžička Tř. 2. května 2384 760 01 Zlín
Účel znaleckého posudku:
Stanovení aktualizované obvyklé ceny pro účely provedení exekuce č.j. 77 Ex 2349/04-41, ve smyslu Usnesení Krajského soudu v Brně, pobočka ve Zlíně čj.: 58Co792/2011-121
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a podpůrně podle vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 26.11.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Klepal Mladcová 404 760 01 Zlín
Znalecký posudek obsahuje 18 stran včetně titulního listu a dvou stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Zlíně 17.12.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí, aktualizované stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu - id. 1/2 rodinného domu na par.č. 634/2 s příslušenstvím a pozemky par.č.634/1, par.č.634/2 v k.ú. Březnice u Zlína, obec Březnice jako podklad pro provedení exekuce.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Březnice RD – rozestav. (dle obecního úřadu dočasné čp. 522) 760 01 Březnice Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Březnice Katastrální území: Březnice u Zlína Počet obyvatel: 1 233 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 36,7275 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 110,18 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.11.2012 za přítomnosti vlastníků.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -
-
-
Usnesení soudního exekutora č.j. Ex 2349/04-41 JUDr. Martina Růţičky, ze dne 30.11.2010, pokyn exekutora k aktualizaci ZP 3175–53/2011 ze dne 7.6.2011, ve smyslu Usnesení Krajského soudu v Brně, pobočka ve Zlíně čj. : 58Co 792/2011-121 Usnesení Krajského soudu v Brně , pobočka ve Zlíně, čj. 58Co 792/2011-121 ze dne 13.6.2012 kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 502 pro k.ú. Březnice u Zlína a obec Březnice, ze dne 30.11.2010, ověřeno z nahlíţení do KN kopie katastrální mapy, získaná z KN dálkovým způsobem přes internet, prohlídka nemovitosti dne 26.11.2012, kopie částečné projektové dokumentace zpracované Ing. Jiřím Petřkovským, Bří Jaroňků 4863 Zlín, předloţeno povinným 30.5.2012 . rozhodnutí SÚ čj. : SÚ 706/05/Kut ze dne 23.3.2005 Povolení změny stavby před dokončením připojení RD na obecní vodovod. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a podpůrně podle vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., informace o obvyklých cenách z vlastní databáze znalce a z realitních serverů a internetových stránek.
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 502 pro k.ú. Březnice u Zlína, jsou vlastníky oceňovaných nemovitostí : Malota Ladislav, Březnice 485, 760 01 Zlín 1 - id. 1/2, Štrochová Irena, Březnice 485, 760 01 Zlín 1 - id. 1/2.
6. Dokumentace a skutečnost Částečná projektová dokumentace, která byla předloţena vlastníky při prohlídce nemovitosti dne 30.5.2012, je rámcově v souladu se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům s příslušenstvím, který se nachází v obci Březnice u Zlína. Obec Březnice je samostatnou obcí, která je vzdálená od Krajského města Zlína 6 km. RD je situován v lokalitě stávajících a nových rod. domů, příjezd k oceňovanému rodinnému domu je z asfaltové veřejné komunikace, která je ukončena obratištěm. V místě je kompletní zainvestování inţenýrskými sítěmi, objekt je však napojen pouze na vlastní studnu (připojení na obecní vodovod je povoleno Rozhodnutím SÚ č.j. : SÚ 706/05/Kut z 23.3.2005- není však dokončeno, dům má vlastní studnu) elektrorozvody a odpady jsou napojeny na jímku na vyváţení. Okolí domu není upraveno, venkovní úpravy nejsou dokončeny (viz fotodokumentace).
8. Obsah znaleckého posudku Rodinný dům / LV č.502 1. Ocenění staveb 1a) Rodinný dům - rozestavěný 1b) Kanalizace 1c) Jímka na vyváţení 1d) Studna 2. Ocenění pozemků 2a) Pozemky par.č.634/1, par.č.634/2
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a podpůrně podle vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Rodinný dům / LV č.502 oceňuje se spoluvlastnický podíl id. 1/2 k nemovitosti
1. Ocenění staveb 1a) Rodinný dům - rozestavěný Popis: Rodinný dům je samostatně stojící, podsklepený s jedním nadzemním podlaţím a navazující garáţí. V domě se nachází bytová jednotka 4+1 s příslušenstvím, které tvoří sklepy a garáţ. Rodinný dům je zapsán v KN na LV č. 502 jako rozestavěný. Při místním šetření bylo zjištěno, ţe se jedná o nedostavěný dům, který je zřejmě občasně uţíván bez kolaudace. Nedokončeny jsou některé konstrukce domu, především se jedná o balkony, fasádu, nefunkční systém vytápění, nedokončené podlahy v podzemním podlaţí. Dále jsou poškozeny obvodové konstrukce vlivem zatékání v místech střechy, balkonu a části stěn u vstupu v souvislosti s neodborným prováděním dozdívek. Na LV č.502 je zapsán nabývací titul - stavební povolení OÚPA-1774/1981 ze dne 7.7.1981 s nabytím právní moci ke dni 28.7.1981, staří objektu je stanoveno na 31 let. Konstrukce domu je zděná, cihelná tl. 30cm, zaloţený na základových pasech s izolacemi, které jsou zřejmě místně poškozeny, jelikoţ stěny suterénu vykazují vlhkost. Stropy jsou z hurdis-desek, schodiště do sklepa je betonové, nedokončené, bez povrchové úpravy. Střecha je plochá, provedena z ţivičné krytiny - poškozená, zatékající. Klempířské konstrukce jsou neúplné, standardní, z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné s malbou, z části v suterénu chybí. Fasáda je hladká omítka bez finální povrchové úpravy. Sokl ani část suterénního zdiva není obloţena. Okna jsou dřevěná, zdvojená. Dveře jsou typové, dřevěné plné, z větší části poškozené. Podlahy obytných místností jsou plovoucí. Chodby, kuchyně, koupelna s WC mají podlahy z keramických dlaţdic. Sklepy mají nedokončené bet. podlahy. Vnitřní vybavení koupelen, WC a kuchyně je standardního rozsahu (částečně poškozeny). Elektroinstalace je v domě 400/230V, bleskosvod není osazen. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva, otopný systém je nefunkční, radiátory jsou odmontovány. Plynovod není k domu připojen. Ohřev TUV je el. bojlerem. Vodovod je napojen přes domácí vodárnu na vlastní studnu na pozemku. Kanalizace domu je napojena na vlastní jímku na vyváţení. Instalace jsou provedeny, ale jejich technický stav je zhoršený. Dům není udrţovaný a dřívější nedokončení konstrukčních detailů na domě způsobilo výrazné technické závady. S ohledem na výše uvedené skutečnosti je opotřebení nemovitosti stanoveno analytickou metodou.
-4-
Dispozice oceňovaného RD - podlahové plochy místností : 1. přízemí : zádveří - 5,54m2, schodiště - 5,2m2, úklid - 1,1m2, WC - 1,1m2, koupelna - 4,8m2, pracovna - 13,30m2, chodba - 3,8m2, hala - 19,70m2, obýv. pokoj - 30,0m2, loţnice - 15,80m2, kuchyň - 10,90m2, dět. pokoj 14,60m2, garáţ 17,8m2. Celkem : 143,64 m2, zaokrouhleno: 1.NP…. 144 m2 PP 1. suterén : sušárna - 26,12m2, uhelna - 15,8m2, kotelna - 4,16m2, dílna - 15,56m2, zádveří -7,74m2, pokoj - 23,5m2, prádelna - 6,0m2, sušárna - 9,44m2, chodba 11,2m2, obyt. sklep-9,7m2, sklep 7,6m2. Celkem : 136,82 m2, zaokrouhleno : 1. PP….137 m2 PP
Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaţí: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ C zděná podsklepená nemá podkroví s plochou střechou s jedním nadzemním podlaţím 111
Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 14,2*12,1+7,8*1,2+3,6*5,95 1.PP 1.NP 14,2*12,10-9,55*1,45+6,85*3,60
= =
[m2] 202,60 182,63
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,70 m 202,60 m2 3,30 m 182,63 m2
Název 1.PP 1.NP Obestavěný prostor:
Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.PP (14,2*12,1+7,8*1,2+3,6*5,95)*(2,70) = 1.NP (14,2*12,10-9,55*1,45+6,85*3,60)*(3,30)+(9,55* = 1,45)*1
[m3] 547,02 m3 616,53 m3
(PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Název
Typ
1.PP 1.NP Obestavěný prostor - celkem:
PP NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: -5-
Obestavěný prostor 547,02 m3 616,53 m3 1 163,55 m3
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností:
betonové pasy izolované zdivo 30cm keramické ţivičná, svařovaná, vícevrstvá ţivičná pozinkovaný plech vápenné, štukové nástřiky na bázi umělých hmot chybí běţné keramické obklady ţelezobetonové monolitické s běţným povrchem hladké plné dveře dřevěná, zdvojená plovoucí podlaha keramická dlaţba ústřední topení světelná, třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda centrální ohřev chybí litinové potrubí kombinovaný sporák umyvadlo, vana, WC splachovací
Hodnocení standardu S P S S S S S S C S S S S N S -6-
Obj. podíl [%] 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Hodnocení standardu S P S S S S S S C S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
S S N S S S S S S C S S S S C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00
Upravený obj. podíl 5,40 10,76 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,00 2,20 2,30 3,20 5,10 3,23 1,30
16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů
S S S S S C S S S S C
5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,00 2,70 0,50 4,30 0,30 0,00 83,49
Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz Dok [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy: S 5,40 100 1,00 5,40 6,46 100,00 6,46 2. Zdivo: P 23,40 100 0,46 10,76 12,89 100,00 12,89 3. Stropy: S 9,10 100 1,00 9,10 10,90 80,00 8,72 4. Střecha: S 5,40 100 1,00 5,40 6,47 100,00 6,47 5. Krytina: S 3,30 100 1,00 3,30 3,95 90,00 3,56 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100 1,00 0,80 0,96 80,00 0,77 7. Vnitřní omítky: S 6,10 100 1,00 6,10 7,31 90,00 6,58 8. Fasádní omítky: S 2,80 100 1,00 2,80 3,35 80,00 2,68 9. Vnější obklady: C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,20 100 1,00 2,20 2,64 100,00 2,64 11. Schody: S 2,30 100 1,00 2,30 2,75 60,00 1,65 12. Dveře: S 3,20 100 1,00 3,20 3,83 60,00 2,30 13. Okna: S 5,10 100 1,00 5,10 6,11 90,00 5,50 14. Podlahy obytných místností: N 2,10 100 1,54 3,23 3,87 100,00 3,87 15. Podlahy ostatních místností: S 1,30 100 1,00 1,30 1,56 80,00 1,25 16. Vytápění: S 5,30 100 1,00 5,30 6,35 70,00 4,45 17. Elektroinstalace: S 4,20 100 1,00 4,20 5,03 100,00 5,03 18. Bleskosvod: S 0,60 100 1,00 0,60 0,72 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 2,90 100 1,00 2,90 3,47 100,00 3,47 20. Zdroj teplé vody: S 1,70 100 1,00 1,70 2,04 100,00 2,04 21. Instalace plynu: C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 2,70 100 1,00 2,70 3,23 100,00 3,23 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100 1,00 0,50 0,60 100,00 0,60 24. Vnitřní vybavení: S 4,30 100 1,00 4,30 5,15 100,00 5,15 25. Záchod: S 0,30 100 1,00 0,30 0,36 100,00 0,36 26. Ostatní: C 4,00 100 0,00 0,00 0,00 80,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 83,49 Rozestavěnost: 89,65
-7-
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Ţiv. Opotř. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy: S 6,46 100,00 6,46 7,21 31 130 23,85 2. Zdivo: P 12,89 100,00 12,89 14,38 31 100 31,00 3. Stropy: S 8,72 100,00 8,72 9,72 31 100 31,00 4. Střecha: S 6,47 100,00 6,47 7,22 31 50 62,00 5. Krytina: S 3,56 100,00 3,56 3,97 31 35 88,57 6. Klempířské konstrukce: S 0,77 100,00 0,77 0,86 31 35 88,57 7. Vnitřní omítky: S 6,58 50,00 3,29 3,67 31 50 62,00 7. Vnitřní omítky: S 6,58 50,00 3,29 3,67 31 35 88,57 8. Fasádní omítky: S 2,68 100,00 2,68 2,99 31 40 77,50 10. Vnitřní obklady: S 2,64 100,00 2,64 2,94 31 40 77,50 11. Schody: S 1,65 100,00 1,65 1,84 31 80 38,75 12. Dveře: S 2,30 100,00 2,30 2,56 31 35 88,57 13. Okna: S 5,50 100,00 5,50 6,13 31 35 88,57 14. Podlahy obytných místností: N 3,87 100,00 3,87 4,32 31 35 88,57 15. Podlahy ostatních místností: S 1,25 100,00 1,25 1,39 31 40 77,50 16. Vytápění: S 4,45 100,00 4,45 4,96 31 40 77,50 17. Elektroinstalace: S 5,03 100,00 5,03 5,61 31 40 77,50 19. Rozvod vody: S 3,47 100,00 3,47 3,87 31 40 77,50 20. Zdroj teplé vody: S 2,04 100,00 2,04 2,28 31 40 77,50 22. Kanalizace: S 3,23 100,00 3,23 3,60 31 40 77,50 23. Vybavení kuchyně: S 0,60 100,00 0,60 0,67 31 35 88,57 24. Vnitřní vybavení: S 5,15 100,00 5,15 5,74 31 35 88,57 25. Záchod: S 0,36 100,00 0,36 0,40 31 35 88,57 Součet upravených objemových podílů: 89,67 Opotřebení:
Opotř. z celku 1,7196 4,4578 3,0132 4,4764 3,5162 0,7617 2,2754 3,2505 2,3173 2,2785 0,7130 2,2674 5,4293 3,8262 1,0772 3,8440 4,3478 2,9993 1,7670 2,7900 0,5934 5,0839 0,3543 63,1594
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):
= * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 1 163,55 m * 4 768,57 Kč/m3
= =
4 768,57 5 548 469,62 Kč
Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba
* =
0,8965 4 974 313,98 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 63,1594 % Úprava ceny za opotřebení
-
3 141 746,87 Kč
Rodinný dům - rozestavěný - zjištěná cena
=
1 832 567,12 Kč
-8-
2 320 0,8349 0,8500 2,1550 1,3440
1b) Kanalizace Popis: Kanalizační přípojka do jímky na vyváţení. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200 mm 10,00 m 2223
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 10,00 m * 1 450 Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Plná cena:
= * * * =
14 500 Kč 0,8500 2,3270 1,3440 38 546,29 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 31 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 49 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 31 / 80 = 38,750 %
-
14 936,69 Kč
Kanalizace - zjištěná cena
=
23 609,60Kč
1c) Jímka na vyvážení Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
2.3.1. Ţumpa z monolitického i montovaného betonu 10,00 m3 obestavěného prostoru 2223
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 10,00 m3 * 2 300 Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Plná cena:
= * * * =
23 000 Kč 0,8500 2,3270 1,3440 61 142,39 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 31 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 49 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 31 / 80 = 38,750 %
-
23 692,68 Kč
Jímka na vyvážení - zjištěná cena
=
37 449,71Kč
1d) Studna -9-
Popis: Kopaná studna na pozemku vlastníků RD, podle informace spolumajitele je hl. 15m. Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
kopaná 15,00 m 1 ks 2222
Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950 Kč/m druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810 Kč/m další hloubka: 5,00 m * 5 200 Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 11 990 Kč/ks Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Plná cena:
+ + + + = * * * =
9 750 Kč 19 050 Kč 26 000 Kč 11 990 Kč 66 790 Kč 0,8500 2,3230 1,3440 177 246,98 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 31 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 69 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 31 / 100 = 31,000 %
-
54 946,56 Kč
Studna - zjištěná cena
=
122 300,42 Kč
2. Ocenění pozemků - 10 -
2a) Pozemky par.č.634/1, par.č.634/2 Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - poloţka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska100 % účelu uţití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.4.1. polohy v okolí města podle § 28 odst. 1 písmeno a) 100 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 200 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další poloţky: 2.11. Moţnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle poloţky č. 1, počítají se další poloţky z jiţ takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 200% + 10% * (100 % + 200%) 230,00 % Zdůvodnění pouţití přiráţek a sráţek: V případě ocenění pozemků, jsou pouţity přiráţky, které jsou odvozeny z průměrné obvyklé cen y pozemků v místě (600,- Kč/m2) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití) 1,3440 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 110,18 1,00 2,1550 1,3440 230,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 110,18 0,40 2,1550 1,3440 230,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha § 28 odstavec 5 orná půda Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 634/2 634/1
Pozemky par.č.634/1, par.č.634/2 - zjištěná cena
- 11 -
Výměra [m2] 202,00 591,00
Upr. cena [Kč/m2] 1 053,08 421,23
Jedn. cena [Kč/m2] 1 053,08 421,23
Cena [Kč] 212 722,16 248 946,93 461 669,09
=
461 669,09 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace nákladových cen, věcná cena Rodinný dům / LV č.502 1. Ocenění staveb 1a) Rodinný dům - rozestavěný 1b) Kanalizace 1c) Jímka na vyváţení 1d) Studna
1 832 567,10 Kč 23 609,60 Kč 37 449,70 Kč 122 300,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 015 926,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2a) Pozemky par.č.634/1, par.č.634/2
461 669,10 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
461 669,10 Kč
Rodinný dům / LV č.502 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Výsledná cena:
2 477 595,90 Kč 1/2 1 238 797,90 Kč
Rekapitulace věcná cena, id. ½ celkem
1 238 797,90 Kč
Věcná cena – id. ½ po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmiliondvěstětřicetosmtisícosmset Kč
- 12 -
1 238 800 Kč
D. Tržní odhad - odhad ceny obvyklé : Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Obvyklá cena se stanovuje na základě vyhodnocení metody nákladové – věcné hodnoty, výnosové a srovnávací. Pro daný případ nemá část metody výnosové vypovídací schopnost, proto pro stanovení ceny obvyklé je pouţita pouze výše uvedená nákladová – věcná hodnota nemovitosti a srovnávací metoda.
Srovnávací hodnota V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší neţ 1 rok. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. nemovitostí uvedeného typu, ve srovnatelných lokalitách, je v současné době moţno prohlásit, ţe nabídka je v okolí krajského města Zlína vyšší neţ poptávka. Podle podkladů znalce jsou v uplynulé a současné době nabízeny ve srovnatelných lokalitách, rodinné domy s pozemky v níţe uvedených cenových relacích, vţdy v částečných rozdílech podle lokality, velikosti technického stavu nemovitostí a podle velikosti pozemků.
- 13 -
Nemovitosti pro srovnání : 1) RD, Malenovice u Zlína Nabídka k prodeji patrového cihlového RD 5+1 v Malenovicích u Zlína, s uţitnou plochou 140m˛ a pozemkem o celkové výměře 635m˛. Dům je podsklepený s garáţí. V prvním patře se nachází kuchyně, koupelna, WC a 2 pokoje. V 1.patře se nachází WC s moţností vybudování druhé koupelny a 3 pokoje. Dům prošel částečnou rekonstrukcí - nové rozvody topení a nové rozvody vody. Okna v přízemí prošla repasí. Na dvoře se nachází dvougaráţ. V místě je veškerá občanská vybavenost. Plocha uţitná : 140 m2 Celková plocha pozemků : 635 m2 (zdroj: www.dům realit 12/2012) Poţadovaná cena RK : 2 500 000,- Kč redukovaná kupní cena -15 % : 2 125 000,- Kč, z toho cena pozemků : 635m2 * 1000,- Kč/m2 = 635 000,- Kč Cena objektu RD : 1 490 000,- Kč/ (140 m2 PP) tj. 10 640,- Kč/m2PP
2) RD Tečovice u Zlína Nabídka na prodej rodinného domu s byty 2+1 a 3+1 v Tečovicích u Zlína. Pozemek 4045m2. Pěkná slunná, klidná lokalita. Nová střecha, na půdě je moţné vybudovat další místnosti. Dům je podsklepený. Vedle domu jsou 2 garáţe a dílna. Plocha podlahová : 200 m2 Celková plocha pozemků : 4045 m2 Cena pozemků: 1000m2 x 500,- Kč/m2 + 3045m2 x 50,- Kč/m2 = 652 250,- Kč (zdroj: www.sreality.cz 10/2012) Poţadovaná cena RK : 2 200 000,- Kč, redukovaná kupní cena -15% : 1 870 000,- Kč, z toho cena pozemků : 652 250,- Kč Cena objektu RD : 1 220 000,- Kč/ (200 m2 PP) tj. 6 090,- Kč/m2PP
- 14 -
3) RD Mysločovice u Zlína Dvougenerační rodinný dům ve srovnatelné obci Mysločovice. V přízemí se nachází předsíň, kuchyň, dva pokoje, koupelna a wc, v patře je také byt 2+1 a z předsíně vstup na balkon. V podkroví se nachází jeden obyvatelný pokoj a další půdní prostory. K domu náleţí udrţovaná zahrada a garáţ s dílnou. Plocha podlahová : 210 m2 Celková plocha pozemků : 580 m2 Cena pozemků: 580m2 x 400,- Kč/m2 = 232 000,- Kč (zdroj: www.sreality.cz 10/2012) Poţadovaná cena RK : 2 090 000,- Kč, reduk. kupní cena -15% : 1 777 000,- Kč, z toho cena pozemků : 232 000,- Kč Cena objektu RD : 1 545 000,- Kč/ (210 m2 PP) tj. 7 350,- Kč/m2PP
Vyhodnocení srovnávací metody : Dispozice oceňovaného RD - podlahové plochy místností : 1. NP : zádveří - 5,54m2, schodiště - 5,2m2, úklid - 1,1m2, WC - 1,1m2, koupelna - 4,8m2, pracovna 13,30m2, chodba - 3,8m2, hala - 19,70m2, obýv. pokoj - 30,0m2, loţnice - 15,80m2, kuchyň - 10,90m2, dět. pokoj 14,60m2, garáţ 17,8m2. Celkem : 143,64 m2, zaokrouhleno : 1. NP . ...144 m2 PP 1. PP : sušárna - 26,12m2, uhelna - 15,8m2, kotelna - 4,16m2, dílna - 15,56m2, zádveří - 7,74m2, pokoj - 23,5m2, prádelna - 6,0m2, sušárna - 9,44m2, chodba 11,2m2, obyt. sklep 9,7m2, sklep 7,6m2. Celkem : 136,82 m2, zaokrouhleno : 1. PP . ...137 m2 PP Na základě vyhodnocení informací cen nemovitostí pro srovnání, lze stanovit, ţe ceny srovnatelných RD v obdobných (srovnatelných) místech v okolí krajského města Zlína se pohybují v rozmezí 1,5 – 2,5 mil. Kč, přičemţ : A) cenu stavebních pozemků lze stanovit ve srovnání 600,- Kč/m2 podle vlastní databáze (tj. pro náš případ 591m2 + 202m2)….............................………………........................ 475 800,- Kč B) srovnatelnou cenu stavby s příslušenstvím lze stanovit na základě výše uvedeného porovnání, kterou stanovuji ve výši 7200,-Kč/m2 PP, při stanoveném opotřebení 63% a rozestavěnosti 90%, podle uţitné podlahové plochy oceňovaného domu : 7 200,- Kč/m2 PP x 281 m2 PP ........................………………................................... 2 023 200,-Kč Celkem RD s pozemky a příslušenstvím : ……………................................................. 2 499 000,-Kč Celkem cena ve srovnání RD s pozemky a příslušenstvím : 2 500 000,-Kč Podkladem pro stanovisko ohledně obvyklé ceny nemovitosti, která se v daném případě rovná ceně určené ve srovnání, byly výše uvedené výpočty věcné hodnoty a údaje pouţité z vlastní databáze znalce a z realitních internetových stránek. - 15 -
Obvyklá cena : Obvyklá cena oceňované nemovitosti, resp.spoluvlastnického podílu id.1/2 rodinného domu s pozemky a příslušenstvím je stanovena i s ohledem na pouţití znaleckých standardů, kdy se doporučuje úprava – OC spoluvlastnického podílu (podílu OC) k nemovitosti u tohoto typu nemovitostí o mínus (-)15 aţ (-)40%. Pro daný případ určení OC spoluvlastnického podílu id.1/2 RD s přísl. stanovuji sníţení o - 20% , tj. 2 500 000,- Kč /2 = 1 250 000,- Kč * 0,8 = 1 000 000,- Kč. Obvyklá cena oceňované nemovitosti, spoluvlastnického podílu id.1/2 rodinného domu s pozemky a příslušenstvím je stanovena ve výši :
1 000 000,- Kč slovy: jedenmilión Kč Poznámka: Ve smyslu Usnesení Krajského soudu v Brně, pobočka ve Zlíně čj. : 58Co 792/2011-121 a pokynu exekutora aktualizovat ZP 3175–53/2011 ze dne 7.6.2011, znalec ve ZP doplnil potřebné informace a zjištění na místě, které povaţoval za nutné pro stanovení aktuální OC spoluvlastnického podílu k nemovitostem tím, ţe provedl aktuální srovnání s jinými nemovitostmi. Znalec doplnil fotodokumentaci a současně se vypořádal s předloţenými věcnými – technickými námitkami povinného ze dne 24.10.2011, výhrady povinného právního charakteru znalci nepřísluší řešit. Uvedená obvyklá cena nemovitostí je určena pro účely provedení exekuce – stanovení nejniţšího podání případné draţby nemovitosti.
Ve Zlíně 17.12.2012 Ing. Pavel Klepal Mladcová 404 760 01 Zlín
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.1.1991 pod č.j. Spr.236/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3432 - 115/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. L - 12/115.
F. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 2
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
Fotodokumentace - exteriér
celkový pohled z komunikace
vstupní průčelí - stav. poruchy
pohled severozápadní
pohled severovýchodní
pohled jihovýchodní
pohled jiţní
studna u domu
pozemek - zahrada u domu - 17 -
Fotodokumentace - interiér
vstup
obývací pokoj
kuchyně
koupelna
schodiště
sklep - garáţ
sklepní místnost
kotelna (bez kotle) bojler - 18 -
- 19 -
