2012

ZNALECKÝ POSUDEK č. 204-8/2012 o ceně bytové jednotky č. 551/9 v domě č.p. 550 a č.p. 551 v Klatovech III, Pod Hůrkou, katastrální území Klatovy, obec Klatovy, okres Klatovy

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Beroun, Soudní exekutor Mgr. Pavel Polanský Palackého 31/2 26601 Beroun-Centrum

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny podle platného cenového předpisu jako podklad pro provedení exekuce

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 25.10.2012 znalecký posudek vypracoval: Václav Fryba Lipová 559/IV 33901 Klatovy

Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a včetně 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Klatovech, 8.11.2012

A. Nález 1. Znalecký úkol Vyhotovení znaleckého posudku o ceně bytové jednotky č. 551/9 v domě č.p. 550, 551 v Klatovech III, Pod Hůrkou, včetně spoluvlastnického podílu 244/10000 na společných částech domu, příslušenství a stavebních pozemků parc. č. st. 2846 a st. 2847 v k.ú. Klatovy.

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) :

bytová jednotka č. 551/9 Pod Hůrkou 551 339 01 Klatovy III Plzeňský Klatovy Klatovy Klatovy 22 748 400 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 25.10.2012.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - 2x výpisy z katastru nemovitostí LV č.426 a LV č.10554 pro obec Klatovy - Smlouva kupní se zřízením předkupního práva o koupi a prodeji bytové jednotky č. 551/9 v domě č.p. 550 a č.p. 551, v části označené č.p. 551 v Klatovech III, uzavřená dne 1.12.2010 - Prohlášení vlastníka dle zákona č. 72/1994 - cenová mapa stavebních pozemků Města Klatovy - skutečnosti zjištěné na místě - informace a údaje sdělené předsedou samosprávy, panem Mikulou

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:

pan Ivo Lužný, Pod Hůrkou 551, 33901 Klatovy III, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 244 / 10000 Vlastník pozemku: pan Ivo Lužný, Pod Hůrkou 551, 33901 Klatovy III, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 244 / 10000 Vlastnické právo k bytové jednotce č. 551/9, spoluvlastnický podíl 244/10000 na společných částech domu č.p. 550 a č.p. 551 a pozemcích parc. č. st. 2846 a st. 2847 v k.ú. Klatovy je zapsáno v katastru nemovitostí, vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm Klatovy, na LV č.426 a LV č.10554 pro obec Klatovy na: Lužný Ivo (620521/0484), bytem Pod Hůrkou 551, Klatovy III, 339 01 Klatovy 1

6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace k oceňované nemovitosti se nedochovala. Vzhledem k opakovaně bezúspěšným pokusům o zastižení vlastníka bytové jednotky, pana Lužného a následně sdělení předsedy samosprávy pana Milana Mikuly, že se pan Lužný v bytě dlouhodobě nezdržuje, bylo ocenění bytové jednotky č.551/9 provedeno podle Smlouvy kupní o koupi a prodeji jednotky č. 551/9, uzavřené mezi Městem Klatovy, jako prodávajícím a panem Ivo Lužným, jako kupujícím, ze -2-

dne 1.12.2010 a dále podle Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek a společných částí v domě č.p. 550 a č.p. 551 v Klatovech III v ulici Pod Hůrkou na stavební parcele č. 2846 a č. 2847. Kopie těchto dokumentů byly znalci poskytnuty na Městském úřadu v Klatovech. Další údaje a informace k oceňované jednotce č. 551/9 poskytl znalci pan Milan Mikula - předseda samosprávy. Upozorňuji na zřízené předkupní právo města Klatovy k jednotce č. 551/9 v domě č.p. 550 a č.p. 551 v Klatovech III a to na dobu pěti let ode dne zápisu vlastnického práva vzešlého z kupní smlouvy do katastru nemovitostí, tj. 28.1.2011.

7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 551/9 v bytovém domě č.p. 550 a č.p. 551 v Klatovech, Pod Hůrkou, který byl postaven a předán do trvalého užívání v roce 1972. Panelový bytový dům se dvěma vchody je postaven na severozápadním okraji sídliště Podhůrčí na stavebních parcelách kat. číslo st.2846 a st.2847 a podélnou osou je orientován ve směru JV-SZ. Dům s oceňovanou jednotkou je typový montovaný 9-ti podlažní, t.j. suterén a 8 nadzemních podlaží.. V suterénu se nacházejí sklepní kóje k jednotlivým bytům a společné nebytové prostory (2x kočárkárna, 2x sklad předmětů, 2x žehlírna, 3x sušárna, 2x prádelna, 2x WC), jiné příslušenství dům nemá. Svislé nosné konstrukce na bet. základové desce s izolací proti zemní vlhkosti jsou montované z prefa dílů, obvodový plášť je zateplen, stropy prefa, střecha plochá je opatřena krytinou z pozinkovaného plechu, úprava vnitřních povrchů je provedena jednovrstvou stěrkou. Dům je napojen na dálkové vytápění a je provedena instalace veškerých sítí. Ohřev vody je centrální, kuchyně vybavena plynovým sporákem, hygienické zařízení v instalačních prefabrikovaných (umakartových) jádrech jsou vybavena vanami, umyvadly a splachovacími WC. V domě je instalován výtah a je proveden rozvod domácího telefonu. Oceňovaný byt se nachází v dobrém stavu, pravděpodobně vyžadujícím zvýšenou údržbu, t.j. zejména hygienického zařízení a povlakových podlah z PVC. Dům se nachází ve velmi dobrém stavebně technickém stavu, úměrnému stáří a prováděné běžné údržbě.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 551/9

-3-

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 551/9 Popis: Jedná se o ocenění bytu č.9, situovaného ve 4. nadzemním podlaží bytového domu označeného č.p. 551/III. Velikostí se jedná o byt 1+2 s příslušenstvím o celkové ploše jednotky 61,38 m2. Vybavení bytu odpovídá standardu; montovaný panelový dům s vnitřními stěrkovými omítkami, okna plastová, dveře hladké plné a prosklené do ocelových zárubní, podlahy PVC ve všech prostorách bytu. Vytápění ústřední dálkové, centrální rozvod TUV, elektroinstalace, kanalizace a plynu. V kuchyni je zabudovaná kuchyňská linka s plynovým sporákem. Hygienické zařízení je v instalačním prefabrikovaném - umakartovém jádře, je instalován domácí telefon. Plastová okna bytu jsou orientována na SV a JZ. Oceňovaný byt se nachází v dobrém stavu, lze však předpokládat, že bude vyžadovat zvýšenou údržbu. Popis odpovídá sdělení předsedy samosprávy, pana Milana Mikuly. Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Plzeňský kraj, nad 10 000 do 50 000 obyvatel 40 let 19 016 Kč/m2

Podlahové plochy bytu: kuchyň: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna: WC: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem:

-4-

=

11,27 m2 20,17 m2 16,12 m2 8,90 m2 2,56 m2 0,96 m2 59,98 m2

=

1,40 m2 1,40 m2

1,40 m2 x 0,10

= = =

59,98 m2 0,14 m2 60,12 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 40 let: 0,80

č. III II

Vi 0,00 0,00

II III II

0,00 0,05 0,00

II

-0,10

II

-0,01

III III II

0,00 0,00 1,05

č. III II III

Pi 0,00 0,00 0,00

II

0,00

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

č. II

Ti -0,05

II

0,00

II

0,00

9

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) x V10 x 0,80 = 0,790 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,950 -5-

i=1

Celkový index I = IV x IP x IT = 0,790 x 1,000 x 0,950 = 0,751 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 19 016 Kč/m2 x 0,751 = 14 281,02 Kč/m2 CP = CU x PP = 14 281,02 Kč/m2 x 60,12 m2 = 858 574,92 Kč Cena jednotky č. 551/9 stanovená porovnávacím způsobem

=

858 574,92 Kč

Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky - kat. území Klatovy Popis: LV č.426 pro obec Klatovy, katastrální území Klatovy, okres Klatovy Jedná se o ocenění stavebních pozemků kat. č. st.2846 o výměře 215 m2 a st.2847 o výměře 215 m2, zastavěných stavbou bytového domu č.p. 550 a č.p. 551 v Klatovech III, Pod Hůrkou. Město Klatovy má vydanou cenovou mapu stavebních pozemků, platnou od 1.1.2012. Podle této cenové mapy činí cena 1m2 výše uvedených pozemků 800,- Kč. Ocenění: Ostatní stavební pozemky: Typ

Název

§ 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 2846 2847

Výměra [m2] 215,00

Jedn. cena [Kč/m2] 800,000

Cena [Kč] 172 000

215,00

800,000

172 000 344 000

Pozemky - kat. území Klatovy - zjištěná cena

=

344 000 Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky - kat. území Klatovy

=

344 000 Kč 344 000 Kč

Cena příslušenství - celkem:

=

344 000 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku:

-6-

Zjištěná cena pozemku: 344 000 Kč Spoluvlastnický podíl: 244 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 344 000 Kč x 244 / 10 000 = 8 393,60 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

Bytová jednotka č. 551/9 - zjištěná cena

=

-7-

8 393,60 Kč

866 968,52 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č.551/9

866 968,50 Kč

1. Ocenění staveb celkem

866 968,50 Kč

Celkem

866 968,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

866 968,50 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

866 970 Kč

slovy: Osmsetšedesátšesttisícdevětsetsedmdesát Kč

Výše uvedená výsledná cena 866 970 Kč je cenou administrativní podle platného oceňovacího předpisu, stanovená porovnávacím způsobem. Tato cena odpovídá ceně obvyklé v místě a čase, za kterou se realizují prodeje nemovitostí obdobné velikosti a provedení.

Klatovech, 8.11.2012 Václav Fryba Lipová 559/IV 339 01 Klatovy

-8-