2 LEMBAR PENGESAHAN TINJAUAN HUKUM TERHADAP PERJANJIAN PEMILIKAN RUMAH ANTARA CONOCOPHILLIPS INDONESIA INC LTD DAN KARYAWANNYA S K R I P S I Diajukan

TINJAUAN HUKUM TERHADAP PERJANJIAN PEMILIKAN RUMAH ANTARA CONOCOPHILLIPS INDONESIA INC LTD DAN KARYAWANNYA SKRIPSI Diajukan kepada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara untuk Melengkapi Tugas-Tugas dan Memenuhi Syarat-Syarat Guna Mempero leh Gelar Sarjana Hukum

DISUSUN OLEH :

REZA FAHLEVI 040200096 DEPARTEMEN PERDATA DAGANG

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2008 Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

2

LEMBAR PENGESAHAN

TINJAUAN HUKUM TERHADAP PERJANJIAN PEMILIKAN RUMAH ANTARA CONOCOPHILLIPS INDONESIA INC LTD DAN KARYAWANNYA SKRIPSI Diajukan untuk Melengkapi Tugas Akhir dan Memenuhi Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Hukum

OLEH :

REZA FAHLEVI 040200096 DEPARTEMEN PERDATA DAGANG

Disetujui o leh : Ketua Departemen Hukum Perdata

Prof. Dr. TAN KAMELLO, SH, MS. NIP: 131 764 556

Pembimbing I

Pembimbing II

Prof. Dr. TAN KAMELLO, SH., MS.

PUSPA MELATI, SH, M.Hum

NIP : 131 764 556

NIP :

Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

3

ABSTRAKSI Skripsi ini penulis beri judul : Tinjauan Hukum terhadap Perjanjia n Pemilikan Rumah antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan Karyawannya”. Rumah yang dimaksudkan dalam skripsi ini yaitu rumah ataupun apartemen yang menjadi tempat tinggal karyawan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd. Dala m perjanjian pemilikan rumah tersebut, pihak perusahaan yaitu ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd menyediakan sejumlah dana kepada karyawannya, namun t idak keseluruhan, melainkan hanya karyawan yang memenuhi persyaratan, untuk digunakan karyawan sesuai dengan tujuan dana tersebut diberikan. Hal ini tak ubahnya seperti pinjaman atau kredit pemilikan rumah pada inst istusi bank. Bedanya pada bank, pihak peminjam dibebankan sejumlah uang diluar hutang pokok yang disebut bunga, sedangkan pada ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd tidak dibebankan bunga atas dana yang dipinjamkan. Besarnya dana yang diberikan dihitung berdasar indeks prestasi kerja dan masa kerja akt if selama pekerja bekerja di perusahaan yang bersangkutan. Pekerja wajib melunas i pinjaman tersebut dengan menyisihkan 25 % dari penghasilan nya/bulan sampa i dengan hutang tersebut lunas. Perjanjian ini dapat dikategorikan sebaga i perjanjian pinjam-meminjam, dalam hal ini perjanjian pinjam uang. Berdasarkan uraian di atas, maka ada beberapa hal yang dapat kita kupas, diantaranya adalah bagaimana prosedur dan persyaratan yang harus dipenuhi karyawan/peminjam untuk memperoleh pinjaman pemilikan rumah tersebut. Kemudian bagaimana bentuk dan isi perjanjian pemilikan rumah dimaksud, serta hak dan kewajiban para pihak yang tertuang dalam perjanjian pemilikan rumah. Apakah perjanjian ini mempunyai kapasitas untuk bersikap seimbang dala m melindungi para pihak yang terlibat dalam perjanjian pemilikan rumah dimaksud. Di samping itu, dibahas juga mengenai bagaimana wanprestasi dan akibat huku m yang terjadi dalam perjanjian pemilikan rumah, serta penyelesaian sengketa yang terjadi di antara para pihak. Dalam penulisan skripsi ini, penulis melakukan penelit ian, yaitu penelit ian kepustakaan (Library Reseacrh) dengan menggunakan Kitab Undang-Undang, Peraturan Perundang-undangan, buku-buku teks, kutipan situs internet, dan sebagainya. Penulis juga menggunakan penelit ian lapangan (Field Research) yaitu dengan melakukan pendekatan langsung pada sumbernya dengan melakuka n kunjungan ke Kantor Pusat ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd di Jakarta dan melakukan tanya jawab dengan salah satu karyawan perusahaan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd. Hal ini sangat banyak membantu penulis dalam mengumpulkan data-data yang dibutuhkan serta memberi keterangan dalam menjawab permasalahan yang terdapat dalam skripsi ini. Penulis berpendapat fasilitas yang diberikan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd kepada karyawannya merupakan terobosan brilian yang harus dit iru o le h perusahaan lain, karena memberikan manfaat yang begitu besar bag i pembangunan masyarakat Indonesia sepenuhnya dan manusia Indonesia seutuhnya sehingga dapat meningkatkan kualitas sumber daya menusia d i Indonesia. Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

4

KATA PENGANTAR Pertama-tama penulis memanjatkan puji dan syukur kehadirat Allah SWT Yang Maha Kuasa, Maha Pengasih lagi Maha Penyayang, karena berkat rahmat dan karunia-Nya penulis dapat memulai dan menyelesaikan skripsi ini, sehingga penulis berkesempatan memenuhi salah satu kewajiban bagi melengkapi syaratsyarat untuk mencapai gelar Sarjana Hukum di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan. Skripsi ini penulis beri judul : “Tinjauan Hukum Terhadap Perjanjia n Pemilikan Rumah antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan Karyawannya.“. Penulis menyadari bahwa dalam menyusun karya ilmiah ini penulis akan dihadang banyak kesulitan dan rintangan, baik karena keterbatasan literatur maupun karena beberapa hal lainnya. Namun demikian, didorong oleh rasa ingin tahu secara lebih dekat serta hasrat untuk menyajikan sesuatu karya ilmiah yang memiliki warna tersendiri, maka penulis dalam segala kedangkalan dan keterbatasannya berusaha memulai dan menyelesaikan skripsi ini dengan harapa n kiranya dapat lah sekedar memberi variasi guna menambah perbendaharaan khazanah skripsi ini pada almamater penulis disamping menambah wawasa n pengetahuan penulis sendiri. Penulis menyadari bahwa skripsi ini jauh dari sempurna, tak ada pengetahuan penulis yang dapat diandalkan kecuali hanya sekedar kesungguhan dan ketekunan. Oleh karena itu dengan segala kerendahan hat i penulis memo ho n kemurahan pembaca agar kiranya sudi memberikan tegur sapa dan krit ik membangun bagi penyempurnaan karya ilmiah ini. Dengan selesainya penulisan skripsi ini, maka dengan hat i yang ikhlas dan penuh hormat penulis menghanturkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada: 1.

Bapak Prof. Dr. Tan Kamello, SH. MS., selaku Ketua Departemen Keperdataan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan, merangkap sebagai Dosen Pembimbing I, yang telah banyak memberikan masukan bagi penulis guna kesempurnaan skripsi ini.


5

2.

Ibu Puspa Melat i, SH. M.Hum., selaku Dosen Pembimbing II yang telah bermurah hat i untuk membimbing dan mengarahkan penulis dalam menyelesaikan skripsi ini hingga selesai.

3.

Bapak/Ibu Dosen serta Asisten dan Staf Pengajar Fakultas Huku m Universitas Sumatera Utara, yang telah mendidik penulis selama menempuh perkuliahan di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara- Medan.

4.

Semua teman sejawat khususnya bagi teman-teman stambuk 2004 yang telah banyak membantu dalam penyusunan skripsi ini.

Secara khusus ucapan terima kasih dengan penuh hormat dan penghargaa n yang sebesar-besarnya penulis alamatkan kepada Ayah dan Ibu, terist imewa kepada Ayah yang dengan sabar, serta tidak jemu-jemunya mendampingi da n mendengar penulis dalam melakukan penelit ian di sela-sela waktu luangnya. Dalam kesempatan ini penulis menghaturkan terima kasih kepada Ayah dan Ibu, yang dengan bersusah payah dan penuh sabar telah mengasuh, membimbing, dan membiayai penulis sehingga dapat melintasi berbagai jenjang pendidikan, mula i prasekolah sampai perguruan tinggi. Semoga kiranya apa yang telah penulis sajikan dalam skripsi ini dapat membawa manfaat bagi kita semua.

Medan, Maret 2008 Hormat Penulis,

REZA FAHLEVI NIM. 040200096


6

DAFTAR ISI

Abstraksi ............................................................................................................. i Kata Pengantar .................................................................................................. ii Daftar Isi ............................................................................................................. iv BAB

I

PEN DAHU LUA N A. Latar Belakang .......................................................................... 1 B. Perumusan Masalah .................................................................. 4 C. Tujuan dan Manfaat Penulisan ................................................. 4 D. Keaslian Penulisan ..................................................................... 6 E. Tinjauan Kepustakaan .............................................................. 6 F. Metode Penulisan

.................. 8

G. Sistematika Penulisan ................................................................ 9 BAB II

TIN JAUA N M ENGEN AI HUK UM PERJ ANJI AN A. Perjanjian sebagai Sumber Perikatan ...................................... 11 B. Macam-Macam Perikatan ......................................................... 14 C. Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian.............................................. 19 D. Jual Beli dan Pinjam Meminjam sebagai Perjanjian Khusus.. 35

BAB III

B EB ERA PA

HAL

TEN TANG

CONOCO PHI LL I PS

INDON ES IA inc Ltd A. Deskripsi Perusahaan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan Terbentuknya di Indonesia........................................................ 41 B. Bentuk Badan Hukum Perusahaan ConocoPhillips Indonesia IncLtd ......................................................................................... 45 Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

7

C. Struktur

Organisasi

dan

Manajemen

Perusahaan

ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd ............................................. 47 BAB IV T I N J A U A N

HUK UM

TERH ADA P

PE RJAN JIA N

PEM I LIK AN RUM AH A NTA RA CO NOCOPH I LL IPS INDON ES IA Inc Ltd DAN K ARYAWAN NYA A. Prosedur dan Persyaratan Memperoleh Pinjaman Pemilikan Rumah/Program Bantuan Kepemilikan Rumah ...................... 52 B. Bentuk dan Isi Perjanjian Pemilikan Rumah ........................... 63 C. Hak dan Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Pemilikan Rumah Pemilikan Rumah dan Akibat Hukumnya .................. 66 D. Wanprestasi dalam Perjanjian Pemilikan Rumah dan Akibat Hukumnya ................................................................................. 70 BAB V K E S I M P U L A N D A N S A R A N A. Kesimpulan ................................................................................ 76 B. Saran

................................................................................... 78

DAFTAR PUST AK A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 LAM PI RAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82


8

BAB I PENDAHULUAN

A.

Latar Belakang Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia, baik untuk tempat

tinggal, tempat usaha, perkantoran dan lain sebagainya. Rumah dapat dijadikan agunan hutang. Rumah juga bisa dialihkan, diperjualbelikan, dihibahkan, disewakan dan diwariskan. Sebagian besar masyarakat beranggapan memiliki rumah sebagai tempat tinggal adalah suatu hal yang sangat urgen dan mendesak. Anggapan ini buka n suatu hal yang muluk-muluk, karena di saat perekonomian negara yang tengah mengalami kemunduran dan di saat harga akan kebutuhan sehari-hari mulai sulit dijangkau o leh sebagian masyarakat, serta ketersediaan lahan/tanah yang semakin terbatas, hal ini merupakan sinyal akan pent ingnya rumah bagi masyarakat sebagai tempat untuk berdiam, tempat untuk berlindung, tempat untuk memula i kehidupan serta merencanakan setiap agenda kehidupan. Belum lagi kekhawat iran akan harga dari rumah di masa mendatang yang terus bergerak naik seiring dengan pergerakan harga tanah. Masalah perumahan merupakan suatu masalah yang sangat rumit da n sangat kompleks, karena menyangkut banyak hal seperti keadaan sosial, budaya, ekonomi, ditambah lagi meningkatnya jumlah penduduk, dan berbagai hal lain yang kesemuanya itu tidak dapat dilepaskan kaitannya satu dengan yang lain.


9

Dalam Garis-Garis Besar Haluan Negara, ditetapkan bahwa pembanguna n perumahan dan pemukiman merupakan upaya untuk memenuhi salah satu kebutuhan dasar manusia, sekaligus untuk meningkatkan mutu lingkunga n kehidupan, memberi arah pada pertumbuhan wilayah, dan memperluas lapanga n pekerjaan, serta menggerakkan kegiatan ekono mi dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat. Perumahan mempunyai peranan yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa serta perlu dibina dan dikembangkan demi kelangsungan kehidupan dan penghidupan masyarakat. Seperti yang diamanatkan dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia pasal 27 ayat 2 yakni “Tiap-tiap warga negara berhak atas pekerjaan dan penghidupan yang layak bag i kemanusiaan”. Namun demikian, belum semua anggota masyarakat dapat menikmat i atau memiliki rumah yang layak, sehat, aman, dan serasi. Upaya pembangunan perumahan dan pemukiman harus terus dit ingkatkan, dikarenakan kebutuhan terhadap perumahan merupakan hal yang sangat mendesak apalagi jika dilihat dari angka laju pertumbuhan jumlah penduduk yang terus meningkat dari tahun ke tahun. Namun satu hal yang perlu dicatat, idealnya upaya ini harus diwujudkan dengan menyediakan perumahan dengan harga yang terjangkau o leh masyarakat terutama go longan masyarakat menengah ke bawah dan dengan tetap memperhat ikan persyaratan minimum bagi perumahan atau pemukiman yang layak, sehat, aman, dan serasi. Pemerintah juga harus mendorong peran serta masyarakat terutama pihak swasta untuk senantiasa menyalurkan dana ke masyarakat dengan berbaga i kemudahan dan keringanan sehingga dapat menggerakkan roda perekonomian Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

10

dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat. Hal ini dapat dilihat pada apa yang telah dilakukan o leh institusi-inst itusi bank baik bank pemerintah maupun bank swasta nasio nal, melalui pemberian kredit atau pinjaman yang dikenal dengan ist ilah Kredit Kepemilikan Rumah (KPR). Namun pemberian kredit tidak terlepas dari prinsip pemberian kredit yang dilakukan o le h bank yaitu penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan modal, agunan dan prospek usaha debitur. Dewasa ini mulai ada inst itusi-inst itusi bukan bank yang menyalurkan dananya ke masyarakat dan memudahkan masyarakat untuk memiliki ruma h sebagai tempat tinggal. Bahkan disini, mereka mempunyai nilai keuntungan yang cukup berpihak kepada debitur, dimana mereka meniadakan bunga atas dana yang mereka pinjamkan. Melainkan hanya hutang pokok yang harus dilunasi o leh debitur. Hal ini dapat kita lihat pada ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd yang memberikan fasilitas semacam itu kepada pekerjanya. Fasilitas itu mereka namakan dengan ist ilah Program Bantuan Kepemilikan Rumah/Ho me Owneship Assistance Program (HOAP). Penulis merasa tertarik dan terpanggil untuk menelit i dan menelaah segisegi hukum yang t imbul dari feno mena di atas, yaitu dalam segi hukum perjanjia n terutama dit injau dari perjanjian pinjaman, dengan tit ik berat pembahasan terletak pada bagaimana pelaksanaan perjanjian pinjaman tersebut. Demikianlah akhirnya penulis menyajikan sebuah tulisan ilmiah yang didasarkan pada hasil penelit ia n dan pengamatan menyangkut segi-segi hukum perjanjian dalam perjanjian pemilikan rumah antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan karyawannya sehingga maka tulisan ilmiah ini penulis turunkan dengan menggunakan judul: Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

11

“Tinjauan Hukum Terhadap Perjanjian Pemilikan Rumah antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan Karyawannya”.

B.

Perumusan Masalah Berdasarkan latar belakang masalah yang telah diuraikan, dan hasil

penelit ian meliput i penelit ian dokumen dan penilit ian kepustakaan yang bersangkut paut dengan perjanjian pemilikan rumah ini, maupun hasil pengamatan yang penulis lakukan, penelit ian dibatasi dalam beberapa ruang lingkup yaitu sebagai berikut : 1. Bagaimanakah prosedur dan persyaratan memperoleh pinjaman pemilika n rumah/program bantuan kepemilikan rumah? 2. Bagaimana bentuk dan isi dari perjanjian pemilikan rumah tersebut? 3. Bagaimana hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian pemilika n rumah? 4. Bagaimana terjadinya wanprestasi dalam perjanjian pemilikan rumah serta akibat hukumnya?

C.

Tujuan dan Manfaat Penulisan Tujuan pembahasan dari penelit ian yang dilakukan o leh penulis adala h

sebagai berikut : 1. Untuk mengetahui ketentuan mengenai prosedur dan persyaratan mempero leh pinjaman pemilikan rumah/program bantuan kepemilikan rumah.


12

2. Untuk mengetahui bentuk dan isi dari perjanjian pemilikan rumah antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan karyawannya. 3. Untuk mengetahui hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjia n pemilikan rumah. 4. Untuk mengetahui wanprestasi serta akibat hukum yang dit imbulka n dalam perjanjian pemilikan rumah. Dengan penulisan ini diharapkan mempero leh manfaat sebagai berikut: a) Manfaat secara umum adalah: i) Kegunaan Teoritis. Penelit ian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikira n terhadap suatu ilmu hukum dan dapat menambah bahan kepustakaan, khususnya tentang pengaturan hak dan kewajiban para pihak dalam Perjanjian Pemilikan Rumah. ii) Kegunaan Praktis: Diharapkan penelit ian ini dapat memberikan informasi kepada para praktisi hukum dan masyarakat mengenai t injauan hukum terhadap Perjanjia n Pemilikan Rumah antara suatu perusahaan dengan karyawannya. b) Manfaat pribadi adalah : Penulisan ini menambah pengetahuan penulis lebih mendalam mengena i tinjauan hukum terhadap Perjanjian Pemilikan Rumah antara suatu perusahaan dengan karyawannya. Penulisan ini bermanfaat dalam hal pemenuhan tugas akhir dala m menyelesaikan studi di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, sebaga i syarat untuk mendapatkan gelar Sarjana Hukum. Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

13

D.

Keaslian Penulisan Sepanjang pengetahuan penulis mengenai penulis an skripsi yang berjudu l

“Tinjauan Hukum terhadap Perjanjian Pemilikan Rumah antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan Karyawannya”, belum pernah ada dalam arsip Perpustakaan USU. Oleh karena itu tulisan ini dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah.

E.

Tinjauan Kepustakaan Perjanjian pemilikan rumah, tidak ditemukan pengaturannya dalam KUH

Perdata, melainkan perjanjian ini merupakan perjanjian yang lahir dari kebutuha n akan suatu perangkat hukum perikatan di masyarakat yang berkenaan dengan pemberian pinjaman untuk kepemilikan rumah. Perjanjian atau verbintenis adalah hubungan hukum rechtsbetrekking yang oleh itu sendiri diatur dan disahkan cara perhubungannya. Yahya Harahap mengemukakan bahwa perjanjian mengandung pengert ian suatu hubungan huku m kekayaan/harta benda antara dua orang atau lebih yang memberi kekuatan hak pada satu pihak untuk mempero leh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pihak lain untuk menunaikan prestasi. Menurut R. Subekt i, “Perjanjian adalah suatu persetujuan dengan mana dua orang atau lebih mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu hal”. Sedangkan dalam Pasal 1313 Buku III KUH Perdata dikatakan “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Dari beberapa definisi di atas, ada unsur yang sangat melekat pada definisi perjanjian itu sendir i yaitu hubungan hukum (rechtsbetrekking) yang menyangkut hukum kekayaan


14

antara dua orang atau lebih, yang memberi hak kepada satu pihak dan kewajiban pada pihak lain tentang suatu prestasi. Riduan Syahrani dalam bukunya yang berjudul Seluk Beluk dan Asas-Asas hukum Perdata mengemukakan bahwa hukum perjanjian dari KUH Perdata menganut asas konsensualis me. Artinya ialah : hukum perjanjian dari KUH Perdata itu menganut suatu asas bahwa untuk melahirkan perjanjian cukup dengan sepakat saja dan dengan demikian perikatan yang dit imbulkan karenanya suda h dilahirkan pada saat atau detik tercapainya konsensus sebagaimana dimaksudka n di atas. Pada detik tersebut perjanjian sudah jadi dan mengikat, bukannya pada detik-det ik lain yang kemudian atau yang sebelumnya. Pasal 1338 KUH Perdata menerangkan bahwa, segala perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang untuk mereka yang membuatnya. Dengan kata lain bahwa suatu perjanjian yang dibuat secara sah artinya tidak bertentangan dengan Undang-Undang mengikat kedua belah pihak. Perjanjian itu pada umumnya t idak dapat ditarik kembali kecuali dengan persetujuan kedua belah pihak atau berdasarkan alasan-alasan yang ditetapkan oleh Undang-Undang. Pasal 1338 KUH Perdata juga menyatakan bahwa, semua perjanjian harus dilaksanakan dengan it ikad baik. Bahwa cara menjalankan suatu perjanjian tidak bertentangan dari kepatutan dan keadilan. Dalam perjanjian pemilikan rumah yang dikaji dalam skripsi ini, ditemukan

pihak-pihak

yang

terikat

dalam

perjanjian

tersebut

adala h

ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan karyawan. ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd merupakan suatu badan usaha berbentuk Perseroan Terbatas Penanama n Modal Asing. Adapun definis i Penanaman Modal Asing dalam Undang-Undang Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

15

25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, Bab I Ketentuan Umum, Pasal 1 adalah kegiatan menanam modal untuk melakukan usaha di wila yah negara Republik Indonesia yang dilakukan o leh penanam modal asing, baik yang menggunakan modal asing sepenuhnya maupun yang berpatungan dengan penanam modal dalam negeri. Dalam perjanjian ini ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd membuat kesepakatan dengan karyawannya untuk menyediakan dana kepada karyawannya yang memenuhi persyaratan untuk keperluan kepemilikan rumah karyawannya tersebut. Karyawan mempunyai kewajiban untuk melunasi pinjaman yang diberikan dengan menyis ihkan 25 % dari penghasilan perbulannya tanpa dikenakan bunga atas total pinjaman yag diberikan. F.

Metode Penulisan Guna merampungkan penyajian skripsi ini agar dapat memenuhi kriteria

sebagai suatu tulisan ilmiah diperlukan suatu metode penulisan. Sesuai denga n rumusan permasalahan dan tujuan penulisan, maka penulisan ini bersifat deskript if analist is. Deskriptif maksudnya menggambarkan atau menelaa h permasalahan hukum terhadap objek penelit ian yaitu Perjanjian Pemilika n Rumah. Analist is maksudnya data hasil penelit ian terlebih dahulu dio la h kemudian diuraikan secara cermat t injauan hukum terhadap pelaksanaa n perjanjian pemilikan rumah berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Selanjutnya metode yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adala h sebagai berikut: 1.

Penelit ian Kepustakaan (Library Research)


16

Yaitu dengan melakukan penelit ian tentang literatur yang telah diseleks i terlebih dahulu guna mendapatkan bahan-bahan yang bersifat teoritis ilmiah yang digunakan sebagai rujukan dalam pembahasan skripsi ini untuk memperkuat dalil dan fakta penelit ian. Bahan hukum yang dipergunakan dalam penelit ian in i meliput i bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder. Bahan hukum primer terdiri dari peraturan perundang-undangan dan produk hukum lainnya, diantaranya seperti Peraturan Pemerintah (PP), Keputusan Presiden (Keppres), Keputusan Menteri (Kepmen). Sedangkan bahan hukum sekunder adalah semua publikasi tentang hukum yang bukan merupakan dokumen resmi yang dapat berupa buku-buku teks, kamus hukum, maupun art ikel-artikel ilmiah tentang hukum yang terkait dengan Tema penulisan skripsi ini. 2.

Penelit ian Lapangan ( Field Research) Yaitu

dengan

melakukan

pendekatan-pendekatan

langsung

pada

sumbernya dalam praktek perjanjian pemilikan rumah suatu perusahaan dengan karyawannya, dalam kaitan ini ialah karyawan perusahaan yang bersangkutan.

G.

Sistematika Penulisan Adapun sistemat ika penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut :

1. BAB I : merupakan bab Pendahuluan yang menguraikan latar belakang masalah, perumusan masalah, tujuan dan manfaat penulisan, keaslian penulisan, tinjauan kepustakaan, metode penelit ian, dan sistemat ika penulisan. 2. BAB II : merupakan bab yang membahas mengenai Tinjauan Mengena i Hukum Perjanjian. Dalam bab ini penulis menguraikan tentang perjanjia n Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

17

sebagai sumber perikatan, macam-macam perikatan, syarat-syarat sahnya perikatan serta jual-beli dan pinjam-meminjam sebagai suatu perjanjia n khusus. 3. BAB III : merupakan pembahasan mengenai beberapa hal tentang ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd. Dalam bab ini penulis menguraika n mengenai deskripsi perusahaan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan terbentuknya

di

Indonesia,

bentuk

badan

hukum

perusahaan

ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd, serta struktur organisasi da n manajemen perusahaan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd. 4. BAB IV : merupakan pembahasan mengenai Tinjauan Hukum Terhadap Perjanjian Pemilikan Rumah antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan Karyawannya. Dalam bab ini penulis menguraikan mengenai prosedur dan persyaratan mempero leh pinjaman pemilikan rumah/program bantuan kepemilikan rumah, bentuk dan isi dari perjanjian pemilikan rumah, hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian pemilikan rumah, serta mengenai terjadinya wanprestasi dalam perjanjian pemilikan ruma h tersebut dan akibat hukumnya, sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku di Indonesia. 5. BAB V : merupakan pembahasan mengenai Kesimpulan dan Saran. Dala m bab ini penulis mengemukakan kesimpulan yang dipet ik dari uraian-uraian bab terdahulu yang telah diuji keabsahannya berdasarkan data-data yang telah diperoleh. Selanjutnya dalam bab ini penulis memberikan beberapa saran yang kiranya mungkin berguna sebagai informasi bagi kalanga n akademis di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan. Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

18

BAB II TINJAUAN MENGENAI HUKUM PERJANJIAN

A.

Perjanjian Sebagai Sumber Perikatan Perjanjian atau Verbintenis mengandung pengertian : suatu hubunga n

hukum kekayaan/harta benda antara dua orang atau lebih yang memberi kekuatan hak pada satu pihak untuk mempero leh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pihak lain untuk menunaikan prestasi. 1 Sedangkan dalam Pasal 1313 Buku III KUH Perdata dikatakan “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Dari kedua pengert ian singkat di atas kita jumpai di dalamnya beberapa unsur yang memberi wujud pengertian perjanjian, antara lain hubungan huku m (rechtsbetrekking) yang menyangkut hukum kekayaan antara dua orang atau lebih, yang memberi hak kepada satu pihak dan kewajiban pada pihak lain tentang suatu prestasi. Perjanjian atau verbintenis adalah hubungan hukum rechtsbetrekking yang oleh itu sendiri diatur dan disahkan cara perhubungannya. Oleh karena it u perjanjian yang mengandung hubungan hukum antara perorangan adalah hal-ha l yang terletak dan berada dalam lingkungan hukum. Itulah sebabnya hubungan hukum dalam perjanjian, bukan suatu hubungan hukum yang bisa timbul dengan sendirinya seperti yang dijumpai dalam harta benda kekeluargaan. Dala m hubungan hukum kekayaan keluarga, dengan sendirinya t imbul hubungan huku m antara anak dengan kekayaan orang tuanya seperti yang diatur dalam huku m waris. Lain halnya dalam perjanjian, hubungan hukum antara pihak yang satu 1

M.Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Penerbit Alumni, Bandung, 1986, hal.6.


19

dengan yang lain t idak bisa timbul dengan sendirinya. Hubungan itu tercipta ole h karena adanya tindakan hukum (rechtshandeling). Tindakan atau perbuatan hukum yang dilakukan o leh pihak-pihak lain yang menimbulkan hubunga n hukum dalam perjanjian, sehingga terhadap satu pihak diberi hak o leh pihak yang lain untuk memperoleh prestasi. Sedangkan pihak yang lain itu pun menyediakan diri dibebani dengan “kewajiban” untuk menunaikan prestasi. Jadi satu pihak mempero leh “hak (recht)” dan pihak sebelah lagi memikul “kewajiban (plicht)” menyerahkan atau menunaikan prestasi yang menurut undang-undang berupa : 1)

Memberikan sesuatu

2)

Melakukan suatu perbuatan

3)

Tidak melakukan suatu perbuatan. Perikatan o leh buku III KUH Perdata didefinisikan sebagai “Suatu

hubungan hukum (mengenai kekayaan harta benda) antara dua orang, yang memberi hak pada yang satu untuk menuntut barang sesuatu dari yang lainnya, sedangkan orang yang lainnya ini diwajibkan memenuhi tuntutan itu”. Hubungan hukum disini art inya hak orang/pihak tersebut dijamin o leh Hukum, yaitu apabila tuntutan tersebut tidak dipenuhi secara sukarela maka pihak debitur dapat dituntut dimuka Pengadilan. Pihak yang berhak menuntut dinamakan pihak berpiutang atau “kreditur”, sedangkan pihak yang wajib memenuhi tuntutan dinamakan pihak berhutang atau “debitur”. Perkataan “Perikatan” mempunyai arti yang lebih luas dari perkataan “Perjanjian”, sebab dalam buku III diatur juga perihal hubungan hukum yang sama sekali t idak bersumber pada suatu persetujuan atau perjanjian yaitu periha l perikatan yang timbul dari perbuatan yang melanggar hukum (onrechtmatige Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

20

daad) dan perihal perikatan yang t imbul dari pengurusan kepent ingan orang lain yang t idak berdasarkan persetujuan (zaakwaarneming). Tetapi sebagian besar dar i buku III KUH Perdata ditujukan pada perikatan yang t imbul dari persetujuan atau perjanjian. Sumber-sumber perikatan, oleh Undang-Undang diterangkan bahwa suatu perikatan dapat lahir dari suatu persetujuan (perjanjian) atau dari Undang-Undang (Pasal 1233 KUH Perdata). Perikatan yang lahir dari Undang-Undang dapat dibagi lagi atas perikatan-perikatan yang lahir dari Undang-Undang saja (Pasa l 1352 KUH Perdata) dan yang lahir dari Undang-Undang karena suatu perbuatan orang. Yang terakhir ini dapat dibagi lagi atas perikatan-perikatan yang lahir dar i suatu perbuatan yang diperbo lehkan dan yang lahir dari perbuatan yang berlawanan dengan hukum (Pasal 1353 KUH Perdata). Pasal 1338 KUH Perdata menerangkan bahwa, segala perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang untuk mereka yang membuatnya. Dengan kata lain bahwa suatu perjanjian yang dibuat secara sah artinya tidak bertentangan dengan Undang-Undang mengikat kedua belah pihak. Perjanjian itu pada umumnya t idak dapat ditarik kembali kecuali dengan persetujuan kedua belah pihak atau berdasarkan alasan-alasan yang ditetapkan oleh Undang-Undang. Pasal 1338 KUH Perdata juga menyatakan bahwa, semua perjanjian harus dilaksanakan dengan it ikad baik. Bahwa cara menjalankan suatu perjanjian tidak bertentangan dari kepatutan dan keadilan. Lebih lanjut mengenai syarat-syarat sahnya suatu perjanjian akan dibahas pada sub bab III pada bab ini.


21

B.

Macam-Macam Perikatan Bentuk perikatan yang paling sederhana, ialah suatu perikatan yang

masing-masing pihak hanya ada satu orang dan satu prestasi yang seketika juga dapat ditagih pemba yarannya. Di samping bentuk yang paling sederhana itu, terdapat berbagai macam perikatan lain yang akan diuraikan dalam pembahasa n berikut ini. 1)

Perikatan Bersyarat Perikatan bersyarat adalah suatu perikatan yang digantungkan pada suatu

kejadian di kemudian hari, yang masih belum tentu akan atau t idak terjadi. Suatu perjanjian yang demikian itu menggantungkan kepada adanya suatu perikatan pada suatu syarat yang menunda atau mempertangguhkan. Contoh jika seseorang X berjanji untuk membeli mo bil jika ia lulus ujian, disini dapat dikatakan bahwa jual beli itu hanya dapat terjadi jika X lulus ujian. Kedua, mungkin untuk memperjanjikan, bahwa suatu perikatan yang sudah akan berlaku, akan dibatalka n jika kejadian yang belum tentu itu timbul. Disini dikatakan perjanjian itu digantungkan kepada syarat pembatalan (ontbindende voorwaarde). Undang-Undang menetapkan bahwa suatu perjanjian sudah batal (nietig), jika mengandung suatu ikatan yang digantungkan kepada suatu syarat yang mengharuskan suatu pihak untuk melakukan suatu perbuatan yang sama sekali tidak mungkin untuk dilakukannya atau yang bertentangan dengan UndangUndang dan kesusilaan. Tapi berbeda halnya dalam pewarisan, yaitu suatu saat yang demikian jika dicantumkan dalam testamen t idak menyebabkan batalnya testamen, tetapi dianggap syarat yang demikian itu tidak ada, sehingga surat wasiat itu berlaku dengan t idak mengandung syarat. Selanjutnya, diterangkan Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

22

bahwa, t iap perjanjian yang mengandung kewajiban t imbal balik, kelalaian salah satu pihak sudah merupakan syarat batalnya perjanjian yang tercantum dala m pasal 1266 KUH Perdata. 2)

Perikatan yang Digantungkan pada Suatu Ketetapan Waktu (tijdsbepaling) Perbedaan antara suatu syarat dengan perbedaan waktu, yaitu yang

pertama berupa suatu kejadian atau perist iwa yang belum tentu atau tidak akan terlaksana, sedangkan yang kedua adalah suatu hal yang tidak akan past i aka n datang, meskipun belum tentu kapan datangnya, misalnya meninggalnya seseorang. Contoh suatu perikatan yang ditentukan pada suatu ketetapan waktu tertentu adalah perjanjian perburuhan, hutang wesel yang dapat ditagih suatu waktu. 3)

Perikatan yang Memperbolehkan Memilih (Alternatif) Ini adalah suatu perikatan dimana terdapat dua macam atau lebih prestas i

sedangkan kepada si berhutang diserahkan yang mana yang akan ia lakukan. Misalnya, seseorang dapat memilih, akan berlibur ke Bali atau ke Hawai jika ia dapat melakukan suatu hal tertentu. 4)

Perikatan Tanggung-Menanggung (hoiofdelijk tatau solidair) Ini adalah perikatan dimana beberapa orang bert indak sebagai yang

berhutang berhadapan dengan satu orang yang menghutangkan, atau sebaliknya. Perikatan tanggung-menanggung lazim diperjanjikan sebelumnya dalam suatu perjanjian dan harus diperjanjikan secara tegas terlebih dahulu (uitdrukklijk). Tetapi ada kalanya juga perikatan tanggung-menanggung ini diterangkan dala m KUH Perdata, mengenai beberapa orang bersama-sama meminjam suatu barang, mengenai suatu orang menerima penyuruhan (lastgeving) dari beberapa orang. Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

23

5)

Perikatan yang Dapat Dibagi dan Perikatan yang Tidak Dapat Dibagi Apakah suatu perikatan dapat dibagi? Atau bahkan t idak dapat dibag i

sama sekali? Jawabannya tergantung pada mungkin tidaknya membagi prestasi. Pada hakekatnya tergantung pula dari kehendak atau maksud dari kedua bela h pihak yang membuat perjanjian. Persoalan dapat atau tidak dapat dibagi suatu prestasi t imbul kemudian, jika salah satu pihak dalam perjanjian telah digant ika n oleh beberapa orang lain yang biasanya karena kemat ian yang digant ikan oleh ahli warisnya. Pada asasnya jika tidak diperjanjikan suatu perikatan tidak boleh dibagibagi, sebab si berpiutang selalu berhak menuntut pemenuhan perjanjian untuk sepenuhnya dan tidak usah menerima pembayaran sebagian demi sebagian. 6)

Perikatan dengan Penetapan Hukuman (strafbeding) Untuk mencegah jangan sampai si berhutang dengan mudah saja

melalaikan kewajibannya, dalam praktek banyak dipakai perjanjian dimana s i berhutang dikenakan hukuman jika ia t idak menepati janjinya. Hukuman itu biasanya ditetapkan dalam suatu jumlah uang tertentu yang sebenarnya merupakan suatu pembayaran kerugian yang sejak semula sudah ditetapkan sendiri o leh para pihak dalam perjanjian itu. Dan hakim mempunyai kekuasaan untuk meringankan hukuman jika sebagian telah dipenuhi. 2 7)

Perikatan-Perikatan yang Lahir dari Undang-Undang Dalam Pasal 1352 KUH Perdata dikatakan bahwa “Perikatan-perikatan

yang dilahirkan demi Undang-Undang, timbul dari Undang-Undang saja atau dari Undang-Undang sebagai akibat dari perbuatan orang.”

2

Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Cetakan XXIX, PT. Intermasa, Jakarta, 2001, hal 128-131 Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

24

Yang dimaksud dengan perikatan yang lahir dari Undang-Undang saja ialah perikatan-perikatan yang t imbul o leh hubungan kekeluargaan. Sepert i yang terdapat pada Buku I KUH Perdata, misalnya kewajiban seorang anak yang mampu, untuk memberikan nafkah kepada orang tuanya yang berada dala m keadaan miskin. Perikatan yang lahir dari Undang-Undang karena suatu perbuatan orang ialah pertama t imbul jika seseorang melakukan sesuatu “pembayaran yang tidak diwajibkan” (Pasal 1359 ayat 1). Perbuatan yang demikian ini menerbitkan suatu perikatan, yaitu memberikan hak kepada orang yang telah membayarkan itu untuk menuntut kembali apa yang telah dibayarkan dan meniadakan kewajiban untuk mengembalikan pembayaran-pembayaran itu. Suatu perikatan yang lahir dari Undang-Undang karena perbuatan yang diperbo lehkan dinamakan “zaakwaarneming” (Pasal 1354 KUH Perdata). Ini terjadi jika seseorang dengan sukarela dan dengan t idak diminta mengurus kepent ingan-kepent ingan orang lain. Misalnya, orang yang sedang berpergian, dengan memelihara kebunnya, membasmi kebakaran yang t imbul di rumahnya dan sebagainya. Dalam t indakan keluar, orang yang melakukan pengurusa n kepent ingan orang lain itu dapat bertindak atas nama sendiri atau dapat bertindak atas nama orang yang berkepent ingan. Dari perbuatan yang dinamakan zaakwaarneming ini terbit lah suatu kewajiban bagi orang yang melakuka n pengurusan untuk meneruskan pengurusan itu sampai orang yang berkepentinga n telah kembali ke tempatnya. Jika pengurusan itu dilakukan dengan baik orang yang berkepent ingan wajib mengembalikan segala biaya yang dikeluarkan, dan ia


25

diwajibkan pula memenuhi semua perjanjia n yang telah dibuat untuk kepent ingannya. Perihal perikatan yang lahir dari Undang-Undang karena suatu perbuatan yang melanggar hukum diatur dalam Pasal 1365 KUH Perdata. Pasal in i menjelaskan bahwa, tiap perbuatan yang melanggar hukum (onrechtmatige daad) mewajibkan orang yang melakukan perbuatan itu, jika karena kesalahannya telah timbul kerugian, untuk membayar kerugian itu. Dalam Pasal 1367 KUH Perdata seseorang t idak saja bertanggungjawab untuk kerugian yang disebabkan perbuatannya sendiri, tetapi juga untuk kerugian yang disebabkan perbuatan orang-orang yang menjadi tanggungannya atau orangorang yang berada di bawah pengawasannya. Lazimnya pasal ini diart ikan terbatas (limit atif), yaitu seseorang dapat diminta pertanggungjawaban atas perbuatan orang lain, dalam hubunganhubungan dan hal-hal sebagai berikut : a. Orang tua atau wali untuk anak yang belum dewasa yang t inggal pada mereka dan mereka melakukan kekuasaan orang tua atau perwalian padanya. b. Majikan untuk buruhnya, dalam melaksanakan pekerjaan yang ditugaskan kepada mereka. c. Guru sekolah dan kepala tukang untuk murid dan tukangnya selama mereka ini dalam pengawasan mereka.


26

C.

Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian Pasal 1313 KUH Perdata menyatakan “Suatu perjanjian adalah suatu

perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih” 3. Perjanjian merupakan sumber perikatan atau dengan kata lain perikatan biasa lahir dari perjanjian. Perikatan merupakan suatu perbuatan hukum antara dua pihak, dimana para pihak menuntut sesuatu dari pihak lain yang mempunya i kewajiban memenuhi tuntutan ini. Dalam arti luas perjanjian berarti set iap perikatan yang menimbulkan akibat hukum sebagai yang dikehendaki oleh para pihak. M. Yahya Harahap berpendapat, “Perjanjian mengandung pengert ian suatu hubungan hukum kekayaan atau harta benda antara dua orang atau lebih yang memberi kekuatan hak pada satu pihak untuk mempero leh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pihak yang lain untuk menunaikan prestasi” 4.Menurut R. Subekt i, “Perjanjian adalah suatu persetujuan dengan mana dua orang atau lebih mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu hal” 5. Dari pendapat para sarjana tersebut di atas dapat disimpulkan bahwa perjanjian itu adalah hubungan hukum yang terjadi antara dua orang atau lebih yang saling berjanji yang masing-masing pihak mengikatkan diri di dalamnya da n mempunyai hak dan kewajiban yang harus dipenuhi. Syarat sahnya perjanjian tercantum dalam Pasal 1320 KUH Perdata antara lain ya itu : 3

R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Cetakan ke- XXXI PT. Pradnya Paramita, Jakarta 2001 hal. 338 4 M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Alumni Bandung, 1986, hal.6 5 R. Subekti, Hukum Perjanjian, Cetakan XIV, PT. Intermasa, Jakarta, 1996, hal.1 Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

27

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. 3. Mengenai suatu hal tertentu. 4. Suatu sebab yang halal. Dari Pasal 1320 KUH Perdata di atas dapat dilihat adanya syarat subjekt if dan syarat objekt if. Dua syarat pertama dinamakan syarat subjektif dan dua syarat terakhir dinamakan syarat objekt if. Perbedaan syarat-syarat sahnya perjanjia n dalam dua kelo mpok ini o leh banyak ahli hukum digunakan untuk mengetahu i apakah perjanjian itu batal demi hukum (vo ib ab init io) atau perjanjian yang dapat dimintakan pembatalannya (vo idable). Perjanjian yang batal demi hukum adalah perjanjian yang dari semula sudah batal, hal ini berarti tidak pernah ada perjanjian tersebut, sedangkan perjanjian yang dapat dimintakan pembatalannya adalah perjanjian yang dar i semula berlaku tetapi perjanjian ini dapat dimint akan pembatalannya dan apabila tidak dimintakan pembatalannya maka perjanjian ini tetap berlaku. Para ahli hukum Indonesia, umumnya berpendapat bahwa dalam hal syarat objekt if t idak dipenuhi, maka perjanjian itu batal demi hukum, sedangkan dala m hal syarat subjekt if t idak dipenuhi maka perjanjian itu bukan batal demi huku m melainkan dapat diminta pembatalannya. Dengan kata lain perjanjian ini sah atau mengikat selama t idak dibatalkan (oleh hakim) atas permintaan yang berhak meminta pembatalannya. Dari pendapat umum para ahli hukum dapat disimpulkan bahwa syaratsyarat sahnya perjanjian subjekt if bukanlah merupakan syarat mut lak karena perjanjian yang t idak memenuhi syarat subjektif tetap mengikat atau sah, Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

28

sepanjang belum dinyatakan t idak sah o leh hakim atas permintaan pihak yang berhak meminta pembatalan. Hal yang sangat perlu diperhat ikan berkaitan dengan syarat-syarat sahnya perjanjian yaitu : Ad.1. Sepakat Mereka yang Mengikatkan Diri Sepakat yang dimaksudkan tersebut bahwa kedua subjek yang mengadakan perjanjian itu harus bersepakat, setuju, seia sekata mengenai hal-ha l pokok dari perjanjian yang diadakan itu. Apa yang dikehendaki pihak yang satu juga dikehendaki o leh pihak yang lain. Mereka menghendaki sesuatu yang sama secara t imbal balik. Tercapainya sepakat ini dinyatakan o leh kedua belah pihak dengan mengucapkan perkataan-perkataan seperti; setuju, oke, dan lain-lain sebagainya ataupun dengan bersama-sama menaruh tanda tangan di bawa h pernyataan-pernyataan tertulis sebagai tanda (bukti) bahwa kedua belah pihak telah menyetujui segala apa yang tertera di atas tulisan itu.6 Hukum perjanjian dari KUH Perdata menganut asas konsensualisme. Art inya ialah : hukum perjanjian dari KUH Perdata itu menganut suatu asas bahwa untuk melahirkan perjanjian cukup dengan sepakat saja dan denga n demikian perikatan yang dit imbulkan karenanya sudah dilahirkan pada saat atau detik tercapainya konsensus sebagaimana dimaksudkan diatas. Pada detik tersebut perjanjian sudah jadi dan mengikat, bukannya pada detik-det ik lain yang terkemudian atau yang sebelumnya. 7

6

Suharnoko, Hukum Perjanjian Teori dan Analisa Kasus, Penerbit Kencana, Jakarta, 2004, hal. 37. 7 Riduan Syahrani, Seluk Beluk dan Asas-Asas Hukum Perdata, Penerbit Alumni, Bandung, 1992, hal. 70. Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

29

Sepakat antara para pihak yang mengadakan persetujuan itu harus tanpa cacat, apabila t idak demikian dapat dimintakan pembatalannya ke Pengadilan. Adapun yang dimaksud dengan cacat ialah meliput i kekhilafan, paksaan, dan penipuan. a.

Kekhilafan Kekhilafan yang dimaksud di atas adalah jika salah satu pihak khila f

tentang hal pokok yang diperjanjikan atau tentang sifat pent ing barang yang menjadi objek perjanjian atau mengenai orang dengan siapa diadakan perjanjia n itu. Kekhilafan mengenai barang misalnya seseorang membeli sebuah lukisa n yang dikiranya lukisan Leonardo da Vinci, tetapi kemudian hanya merupakan tiruannya saja. Kekhilafan mengenai orang misalnya jika seorang promotor musik mengadakan kontrak dengan orang/sekelo mpok orang yang dikiranya sebuah grup musik terkenal padahal hanya namanya saja yang sama. b.

Paksaan Yang dimaksud dengan paksaan adalah paksaan rohani atau paksaan jiwa,

jadi bukanlah paksaan badan. Misal, salah satu pihak karena diancam atau diteror terpaksa menyetujui suatu perjanjian. Yang dipersoalkan disini adalah orang memberikan persetujuan namun t idak secara bebas melainkan karena aka n dianiaya atau akan dibuka suatu rahasia kala u ia t idak menyetujui suatu perjanjian. Yang diancamkan itu harus suatu perbuatan yang terlarang dan paksaan tersebut dilakukan o leh pihak ket iga. Ancaman atau paksaan itu harus menimbulkan rasa takut pada orang yang normal. Harus ada rasa khawat ir aka n


30

menderita kerugian mengenai dirinya, ialah t idak hanya kehilangan jiwanya, melainkan kehilangan keselamatan, kehormatan, jabatan, dan kebebasannya. c.

Penipuan Penipuan terjadi jika salah satu pihak dengan sengaja memberikan

keterangan-keterangan yang palsu atau tidak benar disertai dengan tipu muslihat untuk membujuk pihak lawannya. Misalnya sepeda motor yang diperjanjikan digant i merknya, dipalsukan no mor mesinnya. Ketentuan dalam Pasal 1328 KUH Perdata menyatakan bahwa “Penipuan merupakan suatu alasan untuk pembatala n perjanjian, apabila tipu muslihat yang dipakai oleh salah satu pihak, adala h sedemikian rupa hingga terang dan nyata bahwa pihak yang lain t idak telah membuat perikatan itu jika t idak dilakukan t ipu muslihat tersebut”. Ad.2. Kecakapan untuk Membuat Suatu Perikatan Kecakapan untuk bertindak dalam hukum merupakan syarat subjekt if dalam perjanjian yang sah dibuat antara para pihak. Kecakapan bert indak ini dalam banyak hal berhubungan dengan masalah kewenangan bertindak dala m hukum. Subjek yang melakukan perjanjian harus cakap (bek waam) merupakan syarat umum untuk melakukan perbuatan hukum secara sah yaitu harus sudah dewasa, sehat akal pikiran dan tidak dilarang o leh suatu peraturan perundangundangan untuk melakukan suatu perbuatan tertentu. Subjek hukum terbagi dua yaitu manusia dan badan hukum. Dalam hal ini akan dibahas mengenai subjek hukum manusia. Menurut Pasal 1329 KUH Perdata yang berbunyi “Set iap orang adalah cakap untuk membuat perikatan, jika ia oleh Undang-Undang t idak


31

dinyatakan t idak cakap” 8. Jadi menurut ketentuan pasal ini, semua dianggap mampu atau cakap untuk mengikatkan diri dalam suatu persetujuan. Ketentuan dalam Pasal 1330 KUH Perdata menyatakan bahwa “Orang yang tidak cakap membuat perjanjian adalah : a. Orang-orang yang belum dewasa b. Mereka yang berada di bawah pengampuan c. Orang-orang perempuan dalam hal-hal yang ditetapkan Undang-Undang dan pada umumnya semua orang kepada siapa Undang-Undang telah melarang membuat persetujuan-persetujuan tertentu” 9. Sejak tahun 1963 dengan Surat Edaran Mahkamah Agung No mor 3 Tahu n 1963 Tanggal 4 Agustus 1963, kedudukan wanita baik yang sudah menika h maupun yang belum menikah diangkat derajatnya sama dengan pria dala m mengadakan hubungan hukum dan menghadap di Pengadilan, maka ketentuan angka 3 Pasal 1330 KUH Perdata menjadi t idak berarti lagi. Kriteria dari orang yang belum dewasa dalam KUH Perdata diatur dalam Pasal 330 KUH Perdata yang menyatakan “Belum dewasa adalah mereka yang belum mencapai umur genap 21 tahun dan tidak lebih dahulu telah kawin”. Apabila perkawinan itu dibubarkan sebelum umur mereka genap 21 tahun, maka mereka t idak kembali lagi dalam kedudukan belum dewasa. Pasal 433 KUH Perdata menyatakan bahwa “Orang-orang yang diletakkan di bawah pengampuan adalah set iap orang dewasa dalam keadaan dungu, sakit otak atau mata gelap dan boros”. Dalam hal ini pembentuk undang-undang memandang bahwa yang bersangkutan t idak mampu menginsyafi tanggung 8 9

R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Op cit, hal.284 R. Subekti dan R Tjitrosudibio, Op cit, hal. 284


32

jawabnya dan karena itu t idak dapat bertindak untuk melakukan perjanjian, maka yang mewakili masing-masing adalah orang tua dan wali pengampunya. Ad.3. Mengenai Suatu Hal Tertentu Yang menjadi objek persetujuan harus sesuatu benda tertentu. Menurut Pasal 1332 KUH Perdata hanya barang-barang yang dapat diperdagangkan saja yang dapat menjadi pokok suatu perjanjian. Jadi objek itu t idak bo leh t idak tertentu, paling sedikit jenisnya harus ditentukan. Mungkin jumlahnya belu m diketahui o leh kedua belah pihak yaitu si penjual dan si pembeli, tetapi hal in i tidak menjadi halangan untuk mengadakan persetujuan, asal saja jumlahnya kemudian dapat ditentukan atau dihitung (Pasal 1333 KUH Perdata). Ad.4. Suatu Sebab yang Halal Untuk sahnya perjanjian diisyaratkan bahwa prestasi itu tidak bo leh bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan, dan ketertiban umum (Pasa l 1337 jo Pasal 23 AB), maka perikatan pun tidak mungkin mempunyai is i prestas i 10 yang dilarang o leh undang-undang. 10

Pasal 1336 KUH Perdata menyatakan, ”Jika t idak dinyatakan sesuatu sebab, tapi ada suatu sebab yang halal, ataupun jika ada suatu sebab lain, daripada 11 yang dinyatakan, perjanjiannya namun demikian adalah sah” 11 . Yang dimaksud

suatu sebab yang halal ialah tujuan dari persetujuan itu. Kalau tujuan yang hendak

10

Pasal 23 AB mengatakan, bahwa ; “tindakan-tindakan hukum maupun perjanjian tidak dapat menyingkirkan Undang-Undang yang berkenaan dengan ketertiban umum atau tata krama (goede zeden)”. Atas dasar itu di satu pihak Pasal 23 AB lebih luas daripada Pasal 1337 KUHPerdata, karena disana disebutkan selain “perjanjian” juga “tindakan hukum”, tetapi dilain pihak lebih sempit, karena kebatalannya hanya kalau bertentangan dengan Undang-Undang (yang berkenaan dengan ketertiban umum dan tata krama/ goede zeden), sedang dalam Pasal 1337 disebutkan tidak hanya batal kalau bertentangan dengan undang-undang saja, tetapi juga dengan tata krama dan ketertiban umum, vide pitlo, hal.6. 11 R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Cetakan ke- XXXI PT. Pradnya Paramita, Jakarta 2001 hal. 341 Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

33

dicapai persetujuan itu bertentangan dengan Undang-Undang, ketertiban umu m dan kesusilaan, maka tujuan persetujuan itu adalah terlarang/t idak halal (Pasa l 1337 KUH Perdata). Tentang hapusnya perikatan diatur dalam t itel 4 buku III KUH Perdata. Hapusnya persetujuan berart i menghapuskan semua pernyataan kehendak yang telah dituangkan dalam persetujuan dengan sendirinya menghapuskan seluruh perjanjian, tapi belum tentu dengan hapusnya perjanjian akan menghapus persetujuan hanya saja persetujuan itu t idak mempunyai kekuatan, sebab in i berarti pelaksanaan suatu persetujuan telah dipenuhi debitur. Adapun hapusnya perikatan dalam Pasal 1381 KUH Perdata disebabkan karena : a)

Pembayaran

b)

Penawaran pembayaran tunai, diikut i dengan penyimpanan atau penit ipan

c)

Pembaharuan hutang

d)

Perjumpaan hutang atau kompensasi

e)

Percampuran hutang

f)

Pembebasan hutang

g)

Musnahnya barang yang terutang

h)

Kebatalan atau pembatalan

i)

Berlakunya suatu syarat yang batal

j)

Lewatnya waktu.


34

Ad a) Pembayaran Yang dimaksud dengan pembayaran disini adalah pembayaran dalam art i luas, tidak saja pembayaran berupa uang juga penyerahan barang yang dijual o leh penjualnya. Pembayaran itu sah apabila pemilik berkuasa memindahkannya, pembayaran itu harus dilakukan kepada si berpiutang atau seseorang yang dikuasakan untuk menerima. Tiap-tiap perikatan dapat dipenuhi o leh siapa saja yang berkepent inga n seperti seseorang yang turut berhutang atau seseorang penanggung hutang. Suatu perikatan dapat dipenuhi juga o leh seorang pihak ketiga yang t idak mempunya i kepent ingan asal saja pihak ketiga itu bert indak atas nama dan untuk melunas i hutangnya si berhutang atau bertindak atas namanya sendiri asal ia t idak menggant ikan hak-hak si berpiutang. Mariam Darus Badrulzaman, mengatakan yang dimaksud dengan pembayaran o leh hukum perikatan bukanlah sebagaimana ditafsirkan dala m bahasa sehari-hari yaitu pembayaran sejumlah uang, tetapi set iap t indaka n pemenuhan prestasi walau bagaimanapun sifatnya dari prestasi itu. Penyeraha n barang o leh penjual, berbuat sesuatu atau tidak berbuat sesuatu adalah merupakan 12 pemenuhan prestasi atau tegasnya adalah pembayaran. 12 Pembayaran kepada

orang yang t idak berkuasa menerima adalah sah apabila kreditur tela h menyetujuinya atau nyata-nyata telah memperoleh manfaat karenanya (Pasa l 1338, 1385, 1386 KUH Perdata). Pembayaran harus dilakukan di tempat yang telah ditentukan dalam perjanjian dan jika t idak ditetapkan dalam perjanjian maka pembayaran dilakukan di tempat barang itu berada atau di tempat tinggal kreditur 12

Mariam Darus Badrulzaman, Hukum Perikatan dengan Penjelasan, Alumni. Bandung, 1983, hal i57 Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

35

atau juga di tempat tinggal debitur. Jika objek perjanjian adalah sejumlah uang maka perikatan berakhir dengan pembayaran uang. Jika objeknya benda maka perikatan berakhir setelah adanya penyerahan benda. Ad b) Penawaran Pembayaran Tunai Diikuti dengan Penyimpanan / Penitipan Adakalanya kreditur meno lak pembayaran yang dilakukan debitur. Hal ini disebut “Mora Kreditori” artinya kreditur berada dalam keadaan wanprestasi, apabila terjadi debitur dapat menuntut pemutusan dan pembatalan perjanjia n ataupun menuntut ganti rugi. Kemungkinan bahwa perjanjian yang telah dibuat oleh kreditur dan debitur apabila pembayaran t idak segera dilakukan seperti pada perjanjian untuk menyerahkan barang atau uang yang memakai bunga t inggi maka dalam hal in i debitur harus melakukan pembayaran, tetapi apabila kreditur meno lak pembayaran ini maka debitur dapat melakukan penawaran pembayaran tuna i dengan perantaraan hakim Pengadilan Negeri setempat, dalam hal ini dilakuka n oleh juru sita dan notaris. Apabila penawaran tunai ini diterima maka selesailah perikatan itu, tetapi kalau dito lak debitur dapat meminta pada pengadilan agar penawaran pembayaran tunai itu disahkan dan dilanjutkan dengan penit ipa n barang di pengadilan. Ad c) Pembaharuan Hutang atau Novasi Pembaharuan hutang lahir atas dasar persetujuan para pihak untuk membuat persetujuan dengan jalan menghapuskan perjanjian yang lama denga n perjanjian yang baru. Dalam Pasal 1381 KUH Perdata yang menegaskan bahwa novasi merupakan salah satu cara menghapuskan perikatan.


36

Menurut Pasal 1413 KUH Perdata ada tiga macam jalan untuk melaksanakan suatu pembaharuan hutang atau novasi, yaitu antara lain: i) Apabila seseorang yang berhutang membuat suatu perikatan hutang baru guna orang yang menghutangkan kepadanya, yang menggantikan hutang yang lama, yang dihapuskan karenanya, disebut novas i objekt if. ii) Apabila seseorang berhutang baru ditunjuk untuk menggant ikan orang yang berhutang lama, yang o leh si berpiutang dibebaskan dar i perikatannya, disebut novasi subjektif. iii) Apabila, sebagai akibat suatu persetujuan baru, seorang berpiutang baru ditunjuk untuk menggant ikan orang berpiutang lama, terhadap siapa si berhutang dibebaskan dari perikatannya, disebut novas i subjektif aktif. Dalam Pasal 1414 KUH Perdata diterangkan bahwa “Pembaharuan hutang hanya dapat terlaksana antara orang-orang yang cakap untuk mengadakan perikatan-perikatan”. Dan dalam Pasal 1415 KUH Perdata ditegaskan bahwa “Tiada pembaharuan hutang yang dipersangkakan, kehendak seseorang untuk mengadakan harus dengan tegas ternyata dari perbuatannya”. Ad d) Perjumpaan Hutang atau Kompensasi Perjumpaan hutang atau yang sering disebut dengan perhitungan hutang (compentation)

adalah

suatu

cara

penghapusan

hutang

dengan

jala n

memperjumpakan atau menghitungkan hutang-piutang secara t imbal balik antara kreditur dan debitur (diatur dalam Pasal 1424 KUH Perdata). Salah satu fungs i


37

lain dari kompensasi adalah untuk memberikan kepast ian pembayaran dala m keadaan pailit. Syarat-syarat kompensasi adalah : i) Adanya dua orang yang secara timbal balik masing-masing saling berkedudukan sebagai debitur antara orang yang satu dengan yang lainnya. ii) Objek perjanjian terdiri dari prestasi atas sejumlah uang atau barang yang dapat digant i atau habis terpakai dan yang sejenisnya. iii) Tuntutan atas prestasi sudah dapat ditagih untuk penyelesaia n pelunasan hutang serta dapat segera diperhitungkan. Menurut ketentuan Pasal 1426 KUH Perdata menyatakan “Perjumpaan terjadi demi hukum , bahkan dengan t idak setahunya orang-orang yang berhutang, dan kedua hutang itu yang satu menghapuskan yang lain dan sebaliknya, pada saat hutang-hutang itu bersama-sama ada, bertimbal-balik untuk suatu jumlah yang sama”. Set iap hutang apapun sebabnya dapat diperjumpakan kecuali dalam t iga hal yang disebutkan dalam pasal 1429 KUH Perdata, antara lain: - Apabila dituntut pengembalian suatu barang yang secara berlawana n dengan hukum dirampas dari pemiliknya - Apabila dituntut pengembalian barang sesuatu yang dit it ipkan atau dipinjamkan - Terhadap suatu hutang yang bersumber pada tunjangan-nafkah tela h dinyatakan t idak dapat disita.


38

Ad e) Pencampuran Hutang Menurut Pasal 1436 KUH Perdata, pencampuran hutang ini terjad i “Apabila kedudukan-kedudukan sebagai orang yang berpiutang dan orang-orang berhutang berkumpul pada satu orang, maka terjadilah demi hukum suatu pencampuran hutang, dengan mana piutang dihapuskan”. Mariam Darus Badrulzaman mengatakan bahwa “Pencampuran hutang adalah pencampuran kedudukan (kualitas) dari partai yang mengadakan perjanjian sehingga kualit as dari debitur menjadi satu dengan kualitas dari kreditur. Dala m hal ini demi hukum perikatan yang semula ada di antara kedua belah pihak”. Hal-hal yang menyebabkan terjadinya pencampuran hutang adalah : i) Perkawinan, dengan pencampuran harta antara si berpiutang dengan s i berhutang ii) Apabila si berhutang menggant ikan hak si berpiutang karena warisan. Ad f) Pembebasan Hutang Pembebasan terjadi bila dengan tegas dinyatakan tidak menghendaki lag i prestasi oleh kreditur dan melepaskan hak atas pembayaran. Hal yang dibutuhka n adalah adanya kehendak kreditur disertai dengan menggugurkan perjanjian itu sendiri. Dan yang dapat dikategorikan sebagai pembebasan hutang bila pembebasan itu merupakan penghapusan atau pelepasan hak kreditur terhadap debitur. Menurut ketentuan Pasal 1438 KUH Perdata menyatakan “Pembebasan sesuatu utang tidak dipersangkakan, tetapi harus dibukt ikan”. Dalam Pasal 1441 KUH Perdata diterangkan bahwa “Pengembalian barang yang diberikan dalam gadai t idaklah cukup dijadikan persangkaan tentang Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

39

pembebasan utangnya”, jadi keinginan atau kehendak kreditur itu terwujud dala m suatu tindakan. Akibat hukum pembebasan hutang ini t idak ada diatur dalam UndangUndang secara khusus, tetapi dengan pembebasan ini perikatan akan menjad i lenyap atau hapus. Ad g) Musnahnya Barang yang Terhutang Berdasarkan Pasal 1444 KUH Perdata menyatakan, “Jika barang tertentu yang menjadi bahan perjanjian, musnah, tak lagi dapat diperdagangkan, atau hilang, sedemikian hingga sama sekali tak diketahui apakah barang itu masih ada, maka hapuslah perikatannya, asal barang itu musnah atau hilang diluar salahnya s i berutang, dan sebelum ia lalai menyerahkannya”. Apabila si berhutang dapat membukt ikan bahwa hapusnya atau musnahnya barang disebabkan diluar kekuasaannya dan barang itu akan menemu i nasib yang sama walaupun berada di tangan kreditur. Maka untuk mengatasi ha l ini, masyarakat biasanya mengasuransikan perjanjian tersebut. Ad h) Kebatalan atau Pembatalan Perikatan Sebagaimana telah diketahui, perjanjian-perjanjian yang telah dibuat oleh orang-orang yang menurut Undang-Undang tidak cakap untuk bertindak sendiri, begitu pula yang dibuat karena paksaan, kekhilafan atau penipuan ataupun membuat sebab yang bertentangan dengan Undang-Undang, kesusilaan da n ketertiban umum dapat dibatalkan. Pembatalan ini pada umumnya berakibat keadaan di antara kedua belah pihak dikembalikan seperti pada saat perjanjian belum dibuat. Kalau yang dimaksudkan o leh Undang-Undang itu untuk melindungi suatu pihak yang Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

40

membuat perjanjian sebagaimana halnya orang-orang yang masih di bawah umur atau dalam hal telah terjadi suatu paksaan, kekhilafan atau penipuan , maka pembatalan itu hanya dapat dituntut oleh orang yang hendak dilindungi o leh undang-undang. Tetapi dalam hal yang dimaksudkan Undang-Undang itu untuk menjaga ketertiban umum, sebagaimana halnya dengan perjanjian-perjanjian yang mempunyai sebab yang bertentangan dengan Undang-Undang, kesusilaan, dan ketertiban umum, maka pembatalan itu dapat dimintakan siapa saja asa l mempunyai kepent ingan. Penuntutan pembatalan yang dapat diajukan o leh salah satu pihak yang membuat perjanjian yang dirugikan karena perjanjian itu harus dilakukan dala m waktu lima tahun, waktu mana dalam suatu perjanjian yang dibuat oleh seorang yang belum dewasa dihitung mulai dari orang it u telah menjadi dewasa. Dala m hal suatu perjanjian yang dibuat karena kekhilafan atau penipuan dihitung mula i hari dimana kekhilafan atau penipuan itu diketahuinya. Penuntutan pembatalan akan t idak diterima o leh hakim jika ternyata sudah ada penerimaan baik dari pihak yang dirugikan karena orang yang telah menerima baik suatu kekurangan atau suatu perbuatan yang merugikan padanya, dapat dianggap telah melepaskan haknya untuk meminta pembatalan. Hakim juga berhak untuk meminta pembatalan perjanjian jika ternyata antar kedua bela h pihak telah diletakkan kewajiban t imbal balik yang satu sama lain jauh t idak seimbang dan ternyata pula satu pihak telah berbuat secara bodoh, kurang pengalaman, atau keadaan memaksa.


41

Ad i) Lewatnya Waktu Menurut Pasal 1946 KUH Perdata yang dinamakan dengan “Daluarsa adalah suatu alat untuk memperoleh sesuatu atau untuk dibebaskan dari suatu perikatan dengan lewatnya suatu waktu tertentu dan atas syarat-syarat yang ditentukan o leh Undang-Undang”. Suatu perikatan dapat hapus karena lewatnya waktu tetapi daluarsa yang dimaksud di sini ialah daluarsa yang batas waktunya telah ditetapkan o leh Undang-Undang. Apabila dalam suatu perjanjian kredit batas waktunya telah lewat tetapi kewajiban debitur belum selesai bukan berart i perjanjian tersebut hapus, akan tetapi perjanjian tersebut hapus dalam jangka waktu yang ditetapkan oleh Undang-Undang, maka dalam jangka waktu tersebut lah para pihak harus segera menyelesaikan permasalahan yang ada. Daluarsa untuk mempero leh hak milik dinamakan “daluarsa aquisitip”, sedangkan daluarsa untuk membebaskan suatu tuntutan disebut dengan “daluarsa ekstrinsip”. Dari sudut hukum, lampau waktu diartikan sebagai suatu anggapan hukum, dengan lampaunya jangka waktu tertentu dianggap: i) Perjanjian telah hapus, sehingga debitur bebas dari kewajiban memenuhi perjanjian. ii) Dianggap seseorang telah mempero leh hak milik atas sesuatu setela h jangka waktu tertentu lewat.


42

D.

Jual Beli dan Pinjam Meminjam Sebagai Perjanjian Khusus

1)

Perjanjian Jual Beli Jual Beli berdasarkan Pasal 1457 KUH Perdata adalah suatu perjanjia n

bert imbal balik dalam mana pihak yang satu (si penjual) mengikatkan dirinya untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedang pihak yang lainnya (s i pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebaga i imbalan dari perolehan hak milik tersebut. Perkataan jual beli menunjukkan bahwa dari satu pihak perbuatan dinamakan menjual, sedangkan dari pihak yang lain dinamakan membeli. Ist ila h yang mencakup dua perbuatan yang bertimbal balik itu adalah sesuai dengan ist ilah Belanda “Koop en Verkoopt”, yang juga mengandung pengertian bahwa pihak yang satu “verkoopt” (menjual) sedang pihak yang lainnya “koopt” (membeli). Barang yang menjadi objek perjanjian jual-beli harus tertentu, setidaktidaknya dapat ditentukan wujud dan jumlahnya pada saat ia akan diserahkan hak miliknya kepada si pembeli. Untuk terjadinya perjanjian ini, cukup jika kedua belah pihak suda h mencapai persetujuan tentang barang dan harganya. Begitu kedua pihak setuju 13 tentang barang dan harga, maka lahirlah perjanjian jual beli yang sah. 13 Oleh

sebab itu perjanjian jual-beli merupakan suatu perjanjian konsensuil. Artinya, ia sudah sah dan mengikat pada det ik tercapainya sepakat mengenai unsus-unsur pokoknya, yaitu barang dan harga.

13

R. Subekti, Hukum Perjanjian, Penerbit PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001, hal. 12.


43

Menurut sistem Hukum Perdata KUH Perdata, perjanjian jual beli hanya bersifat obligatoir saja yaitu hanya melahirkan kewajiban saja, ialah kewajiba n untuk menyerahkan barangnya bagi penjual dan kewajiban untuk membayar harganya bagi pembeli, tidak berakibat berpindahnya hak milik atas barang. Hak Milik atas barang itu baru berpindah kepada pembeli setelah adanya penyerahan. 14 Jadi penyerahan disini adalah merupakan perbuatan juridis. 14

Si penjual mempunyai dua kewajiban pokok yaitu yang pertama menyerahkan barangnya serta menjamin si pembeli dapat memiliki barang itu dengan tenteram, dan yang kedua bertanggungjawab terhadap cacat-cacat yang tersembunyi. Kewajiban si pembeli, yaitu membayar harga pada waktu dan d i tempat yang telah ditentukan. Barang harus diserahkan pada waktu perjanjian jua l beli ditutup dan di tempat barang itu berada. Menurut undang-undang sejak saat ditutupnya perjanjian, resiko mengenai barangnya sudah beralih kepada s i pembeli, artinya jika barang itu rusak hingga tak dapat diserahkan pada s i pembeli, maka orang ini masih tetap harus membayar harganya. Sampai pada waktu penyerahan itu, si penjual harus merawat barangnya baik-baik. Jika s i penjual melalaikan kewajibannya, misalnya pada waktu yang ditetapkan belu m menyerahkan barangnya, maka mulai saat itu ia memikul resiko terhadap barang itu dan dapat dituntut karena menimbulkan kerugian. Barang-barang yang dijual atas dasar beratnya, jumlahnya atau ukurannya, mulai menjadi tanggungan si pembeli setelah barang-barang itu dit imbang,

14

Prof. Dr. Ny. Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, SH., Hukum Perdata: Hukum Benda, Penerbit Liberty, Yogyakarta, 1974, hlm.67 Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

44

dihitung atau diukur. Karena baru mulai saat penimbangan, penghitungan atau pengukuran itu dianggap barang-barang itu disedia kan untuk si pembeli. ∗ Peraturan-peraturan tentang penyerahan (levering) dan resiko berlaku jika pihak-pihak yang membuat perjanjian t idak membuat sendiri peraturan-peraturan tentang itu. Justru dalam jual-beli ini dalam praktek banyak sekali dibuat peraturan-peraturan sendiri dalam kontrak-kontrak yang bertujuan menyimpang dari ketentuan-ketentuan undang-undang. Apabila si penjual tidak menyerahkan barangnya pada waktu yang tela h ditetapkan, si pembeli dapat menuntut penyerahan itu, jika beralasan denga n tambahan pembayaran kerugian, atau ia dapat langsung menuntut pembayara n kerugian sebagai penggant i penyerahan barang, ataupun ia dapat menuntut pembatalan perjanjian, yang dapat disertai dengan pembayaran kerugian. Lain dar i itu, ada kemungkinan tuntutan pembatalan atas dasar kekhilafan atau penipuan. Apabila barang sudah diserahkan, si pembeli dapat menuntut si penjua l untuk bertanggungjawab, jika ada seorang yang membantah hak milik si penjua l atas barang telah dibelinya itu, atau jika ternyata ada cacat yang tersembunyi. Apabila si pembeli sampai terlibat dalam suatu perkara mengenai barang yang telah dibelinya itu, ia dapat meminta kepada hakim supaya si penjual barang turut dipanggil di muka sidang pengadilan untuk turut membela hak si pembeli. Tuntutan berdasarkan cacat-cacat yang tersembunyi harus dilakukan dalam jangka waktu yang singkat, sebab jika sudah agak lama hakim dapat menganggap s i pembeli telah menerima barang yang bercacat itu dalam keadaan baik.

∗

Dalam Surat Edarannya No. 3/1963 Mahkamah Agung menyatakan a.l. pasal 1460 KUH Perdata yang mengatur perihal resiko dalam jual beli tidak berlaku lagi. Memang sebaiknya peralihan resiko itu dikaitkan pada pindahnya hak milik. Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

45

Jika si pembeli t idak membayar harga barang pada waktu yang ditentukan, si penjual dapat menuntut pembayaran itu, yang jika ada alasan dapat disertai dengan tuntutan kerugian ataupun ia dapat menuntut pembatalan perjanjia n dengan pemberian kerugian juga. Barang yang belum dibayar itu dapat dimintanya kembali (recht van reclame) dan sebagaimana diterangkan o leh undang-undang ia diberikan kedudukan sebagai penagih yang didahulukan terhadap hasil penjualan barang itu yaitu jika telah dilakukan penyitaan atas kekayaan si pembeli. Untuk menjamin hak-hak si penjual dalam praktek telah tercipta perjanjia n yang dinamakan “huurkoop”. Di sini diperjanjikan bahwa harga barang dapat dicicil, barangnya seket ika diserahkan pada si pembeli, tetapi hak milik (eigendo m) atas barang itu baru akan berpindah pada si pembeli, apabila angsuran yang penghabisan telah dibayar lunas. Si pembeli t idak bo leh menjual maupu n menggadaikan barangnya, sebab itu belum menja di miliknya, dan jika ia berbuat demikian ia dapat dituntut perihal “penggelapan”. 2)

Perjanjian Pinjam-Meminjam Oleh Undang-Undang dibedakan antara perjanjian pinjam barang yang

tidak dapat digant i (bruiklening) dan perjanjian pinjam barang yang dapat digant i (verbruiklening). a. Perjanjian Pinjam Barang yang Tidak Dapat Diganti Barang yang t idak dapat digant i misalnya sebuah mo bil atau sepeda. Hak milik atas barang yang dipinjamkan tetap berada pada pemiliknya, yaitu pihak yang meminjamkan barangnya. Selama waktu peminjaman si peminjam harus memelihara barang tersebut sebaik-baiknya, seo lah-o lah itu miliknya sendiri (als Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

46

een goed huisvader) dan sehabis waktu peminjaman ia harus mengembalikannya dalam keadaan semula. Biaya pemeliharaan beserta biaya perbaikan kecil harus dipikul o leh si peminjam, biaya perbaikan besar harus dipikul o leh si pemilik barang. Perjanjian ini menurut Undang-Undang selalu terjadi dengan percuma sebab justru di sinilah letaknya perbedaan antara pinjam dengan sewa menyewa. Jika telah ditentukan jangka waktu pinjaman itu berlaku, tetapi pada suatu ketika ada keperluan yang mendadak dan mendesak, maka diperkenankan s i pemilik untuk meminta kembali barangnya, meskipun waktu pinjaman itu belu m habis. b. Perjanjian Pinjaman Barang yang Dapat Diganti Barang yang dapat digant i, misalnya uang, beras, dan sebagainya. Dala m praktek perjanjian ini hampir selalu ditujukan dalam pinjaman uang. Di sini barang yang diserahkan untuk dipinjam itu menjadi miliknya s i peminjam, sedangkan pihak yang meminjamkan mempero leh suatu hak penuntutan (piutang) terhadap si peminjam untuk mengembalikan sejumla h barang yang sama jumlah dan kualitasnya. Lagipula di sini bo leh diperjanjikan suatu pembayaran dari pihak s i peminjam, pembayaran mana dinamakan bunga atau rente. Malahan biasanya suatu perjanjian pinjam uang, memakai bunga. Jika t idak diperjanjikan suatu pembayaran bunga, tetapi si peminjam membayar juga suatu bunga, maka menurut Undang-Undang pembayaran rente ini tidak bo leh diminta kembali, artinya pembayaran itu dianggap sah. Inilah suatu contoh dari apa yang dinamakan suatu “natuurlijke verbintenis”. Hanya jika apa yang dibayarkan itu


47

melebihi bunga menurut Undang-Undang (enam persen), pembayaran yang melebihi jumlah ini bo leh diminta kembali. Suatu perjanjian pinjam, baik yang mengenai benda yang dapat digant i maupun benda yang tidak dapat digant i dinamakan suatu “rieel contract”, artinya suatu perjanjian yang baru dianggap lahir pada ketika barangnya diserahka n (seperti perjanjian gadai). Sebelum barang diserahkan, hanya ada suatu perjanjia n pendahuluan (voorovereenkomst).


48

BAB III BEBERAPA HAL TENTANG CONOCOPHILLIPS INDONESIA Inc Ltd

A.

Deskripsi Perusahaan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan Terbentuknya di Indonesia

1. Deskripsi Perusahaan ConocoPhillips ConocoPhillips merupakan perusahaan Amerika Serikat bergerak pada bidang eksplorasi dan produksi minyak dan gas yang merupakan hasil merger pada tahun 2002 antara Phillips Petroleum Co mpany yang didirikan tahun 1905 dengan Conoco Inc. yang didirikan tahun 1875. ConocoPhillips adalah perusahaan energi

yang integral dalam skala internasional, dan menjad i

perusahaan energi terintegrasi ket iga terbesar di Amerika Serikat berdasarkan kapitalisasi pasar dan cadangan minyak dan gas. ConocoPhillips juga merupakan pengilang terbesar kedua di Amerika Serikat secara internasio nal, dalam kategori perusahaan yang t idak dikendalikan pemerintah. ConocoPhillips mempunya i cadangan terbesar kelima di dunia dan berdasarkan kapasitas minyak mentah adalah pengilang terbesar keempat di dunia. ConocoPhillips terkenal di seluruh dunia dengan keahlian tekno logi d i bidang eksplorasi dan produksi di laut dalam, eksplo itasi dan manajemen reservo ir, teknologi seis mik 3-D, petroleum coke upgrading kelas tinggi dan sulfur removal. Bermarkas di Houston, Texas, ConocoPhillips beroperasi di lebih dari 40 negara. Perusahaan ini mempunyai sekitar 38.300 karyawan di seluruh dunia da n aset bernilai USD 164 miliar. ConocoPhillips terdaftar di Bursa Saham New York Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

49

(New York Stock Exchange) dengan simbo l "COP". Perusahaan ini mempunyai 4 aktivitas utama di seluruh dunia, antara lain : a) Eksplorasi dan produksi minyak bumi b) Pengilangan, pemasaran, suplai dan transportasi minyak bumi c) Pengumpulan, pengo lahan dan pemasaran gas alam, termasuk 50% saham di Duke Energy Field Services, LLC. d) Produksi serta distribusi bahan kimia dan plast ik melalui 50% saha m di Chevron Phillips Chemical Co mpany LLC 2. Terbentuknya ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd ConocoPhillips

Indonesia

Inc

Ltd

merupakan

anak

perusahaa n

ConocoPhillips yang bergerak dalam bidang eksplorasi dan produksi minyak bumi dan gas alam yang menjalankan daerah operasi di Indonesia. ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd berdiri pada bulan Agustus 2002 setelah selama bertahun – tahun bernama Gulf Indonesia Resources Limited. Perubahan kepemilikan berlangsung setelah induk perusahaan yaitu Gulf Canada Resources Limited yang memiliki 72 % saham Gulf Indonesia Resources Limited dibeli o leh Conoco Northern. Inc, anak perusahaan Conoco. Inc dan berubah nama menjad i ConocoPhillips setelah melakukan merger dengan Phillips Petroleum Company pada tanggal 30 April 2002. ConocoPhilips Indonesia Inc Ltd adalah kontraktor yang mengeksploras i ladang minyak yang bekerjasama dengan Pemerintah Indonesia sesuai konsep Production Sharing Contract (kontrak bagi hasil). Dalam hal ini ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd bertindak sebagai kontraktor Badan Pengelo la (BP) Migas sebagai regulator hilir, berkenaan dengan BP Migas sebagai pemegang wewenang Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

50

untuk mengurusi pengelo laan kontrak bagi hasil terhadap ladang minyak bumi dan gas yang ada di Indonesia menggant ikan kedudukan Pertamina yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 22 Tahun 2001 tentang Minyak dan Gas Bumi (penggant i Undang Undang No mor 8 tahun 1970). Kegiatan eksplorasi serta produksi minya k bumi dan gas alam dimula i pertama kali pada tahun 1961. Pada saat itu, perusahaan masih bernama Asamera South Sumatra Limited (ASSL). Pada tanggal 13 Agustus 1997 Asamera Overseas Limited (AOL) berubah nama menjadi Gulf Indonesia Resources Limited seiring dengan pemindahan kepemilikan saham dari Asamera Overseas Limited ke Gulf Canada Resources Limited. Kegiatan eksplorasi gas alam perdana baru dilakukan di Corridor Gas Project di Sumatera Selatan dengan dilaksanakan pengoperasian Grissik Central Gas Plant (CGP) pada bulan Oktober 1998. Pada kwartal pertama tahun 1999 perusahaan berhasil mempero leh penjualan produk gas alam dua kali lipat lebih besar dari penjualan produksi minyak dengan basis yang sama pada kapasitas produksi penuh. Proyek eksplorasi dan produksi gas alam dimulai secara intensif sejak tahun 1997. Pada saat itu, baru 3 buah gathering station, yaitu Letang – Tengah, Gelam dan Dayung. Gas alam dari setiap gathering station tersebut dialirkan ke Central Gas Plant (CGP) Grissik untuk proses pemisahan dan pengo lahan lebih lanjut. Penjualan gas alam pertama kali dilakukan pada tanggal 21 Agustus 1998. Proyek gas alam mengalami ekspansi pada beberapa tahun kemudian. Ekspansi tersebut mencakup pendirian 2 buah gathering station yaitu Sumpal dan Suban yang mulai beroperasi pada tahun 2002. Gas alam dari set iap gathering Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

51

station dikirim ke Grissik Central Gas Plant dan kemudian dijual ke Dur i menggunakan pipa bawah tanah sepanjang 540 km, pipa berukuran 28 inci. Pada tahun 2003 ekspansi penjualan dilakukan dengan membuka jalur pipa 28 inci ke Singapura. Daerah eksplorasi ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd untuk di daratan terletak di daerah Grissik, Sumatera Selatan. Grissik terletak secara geografis pada 4,5 km arah timur laut, jalan raya Palembang – Jambi di Desa Simpang Tungkal, Kecamatan Bayung Lincir, Kabupaten Musi Banyu Asin (MUBA), provins i Sumatera Selatan. Area lapangan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd Grissik berada pada ketinggian 50 m di atas permukaan laut, temperatur ambient rata-rata berkisar antara 65 - 950 F dengan tekanan udara berkisar 14.696 Psia (1 at m). Kelembaban udara rata-rata relat if t inggi, yaitu 60 – 100 %. Pembangunan FPSO (Float ing Production Storage and Offloading) atau fasilitas produksi pengo lahan dan penampungan migas terapung di lapangan Belanak adalah salah satu bagian dari wilayah kerja East Natuna Sea Block B yang dikelo la ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd. Fasilitas FPSO merupakan sala h satu fasilitas pengo lahan dan penampungan migas terbesar di dunia dalam bentuk kapal statis yang akan digunakan untuk menunjang kegiatan operasi di lapanga n Belanak di wilayah kerja Blok B laut Natuna Selatan. Untuk membangun fasilitas ini ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd telah menanamkan investasi US$ 885 juta. FPSO dapat menampung 1 juta bare l minyak dari Belanak dan di atasnya akan dibangun anjungan yang mampu mengekstrak minyak sebelum dialirkan ke Singapura. Kapasitas produksi LPG d i Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

52

Belanak mencapai 25 ribu barel per hari dan 60 ribu barel per hari. Namun, tahun 2008 ditargetkan kapasitasnya meningkat menjadi 85 ribu barel per hari. Adapun daerah operasi ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd, dapat dilihat pada gambar di bawah ini.

B.

Bentuk Badan Hukum Perusahaan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd merupakan badan usaha berbadan

hukum perseroan terbatas berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan d i dalam wila yah negara Republik Indonesia. Bentuk dari perseroan terbatas pada ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd ialah PT PMA (Perseroan Terbatas Penanama n Modal Asing). Melihat profil perusahaan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd yang merupakan anak perusahaan dari sebuah perusahaan Internasio nal yang bergerak dalam bidang eksplorasi dan produksi minyak dan gas bumi, maka perlu kiranya penulis mengkaji tentang penanaman modal asing yang ditemukan pengaturannya Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

53

dalam Undang-Undang No mor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal. Undang-Undang ini menggantikan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1967 tentang Penanaman Modal Asing sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 1970 tentang Perubahan dan Tambahan Undang-Undang No mor 1 Tahun 1967 tentang Penanaman Modal Asing dan Undang-Undang No mor 6 Tahun 1968 tentang Penanaman Modal Dalam Negeri sebagaimana telah diubah Undang-Undang No mor 12 Tahun 1970 tentang Perubahan dan Tambahan Undang-Undang No mor 6 Tahun 1968 tentang Penanaman Modal Dalam Negeri. Dikatakan bahwa Penanaman Modal Asing adalah kegiatan menana m modal untuk melakukan usaha di wilayah negara Republik Indonesia yang dilakukan o leh penanam modal asing, baik yang menggunakan modal asing sepenuhnya maupun yang berpatungan dengan penanam modal dalam negeri. Sedangkan yang dimaksud dengan modal asing ialah modal yang dimiliki o le h negara asing, badan usaha asing, badan hukum asing, dan/atau badan huku m 15 Indonesia yang sebagian atau seluruh modalnya dimiliki o leh pihak asing. 15

Dari uraian di atas dapat disimpulkan bahwa ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd merupakan salah satu bentuk Penanaman Modal Asing (PT PMA) d i Indonesia, hal ini sesuai dengan status ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd sebaga i anak perusahaan dari ConocoPhillips yang keseluruhan modalnya merupaka n modal asing.

15

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, Bab I Ketentuan Umum, Pasal 1. Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

54

C.

Struktur Organisasi dan Manajemen Perusahaan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd memiliki struktur organisasi yang

berbentuk staf dan garis yang dipimpin o leh seorang Presiden dan Genera l Manager. Setiap staf memiliki tugas dan wewenang tersendiri, yang bekerja sama secara harmo nis demi kemajuan perusahaan. Struktur organisasi perusahaa n beserta uraian deskripsi tugas sepert i berikut ini: a

Sumatra Onshore Field Manager, merupakan pimpinan tertinggi dala m manajemen

perusahaan dan

bertanggung

jawab penuh terhadap

perusahaan. Batas kewenangan yang dimiliki adalah seluruh daera h operasi onshore di wilayah Sumatera Selatan. b

Operation Superintendent, memiliki tanggung jawab penuh atas berlangsungnya proses produksi di plant dengan garis instruksi langsung kepada Sumatra Onshore Field Manager.

c

Support Service Superintendent, memiliki tanggung jawab penuh atas berlangsungnya kegiatan administrasi baik intern maupun ekstern perusahaan dengan garis instruksi langsung kepada Sumatra Onshore Field Manager.

d

Maintanance Superintendent, memiliki tanggung jawab penuh atas berlangsungnya kegiatan pemeliharaan dan perawatan seluruh peralatan yang merupakan aset perusahaan dengan garis instruksi langsung kepada Sumatra Onshore Field Manager.

e

Supervisor, memiliki tanggung jawab penuh atas berlangsungnya proses produksi di seluruh gathering station dengan garis instruksi langsung kepada Operation Superintendent.


55

f

Senior Health, Safety and Enviromental Advisor, memiliki tanggung jawa b penuh atas program-program keselamatan kerja dalam set iap kegiatan yang berlangsung di perusahaan dengan garis instruksi langsung kepada Sumatra Onshore Field Manager.

g

Lead Engineer, memiliki tanggung jawab penuh atas permasalahan yang bersifat teknis engineering terutama dalam mela kukan evaluasi terhadap kinerja proses produksi yang berlangsung di plant dengan garis instruks i langsung kepada Sumatra Onshore Field Manager.

h

Project Coordinator, memiliki tanggung jawab penuh atas berlangsungnya pelaksanaan proyek-pro yek yang dilakukan o leh kontraktor dengan garis instruksi langsung kepada Sumatra Onshore Field Manager.

1.

Kepegawaian Pekerja yang bekerja pada perusahaan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd

terbagi dua, antara lain: a)

Pekerja Tetap Pegawai tetap adalah mereka yang namanya terdaftar di ConocoPhillips

Indonesia Inc Ltd dan dianggap sebagai pekerja tetap dan tidak terikat jangka waktu dalam melaksanakan pekerjaan. Pekerja tetap dibagi menjadi dua, yaitu: -

Pekerja Staff, yaitu mereka yang bekerja tanpa mendapat uang lembur.

-

Pekerja non-Staff, yaitu mereka yang berkerja dengan lembur, maka pegawai tersebut berhak atas uang lembur.

b)

Pekerja Kontrak Pekerja kontrak adalah pekerja dengan waktu kerja terbatas sampai jangka

waktu tertentu. Kontrak dapat diperpanjang hanya jika perusahaan menginginkan Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

56

atau pekerjaan yang ditugaskan belum selesai tercapai. Pekerja kontrak merupakan pekerja yang berada di bawah kontraktor yang disewa oleh perusahaa n untuk melakukan jenis pekerjaan tertentu. Bila masa kontraknya telah habis, maka pekerja tersebut berhent i dari perusahaan. Pekerja kontrak juga dibagi dua, yaitu; Staff dan Non-Staff. Semua pekerja perusahaan warga negara Indonesia mempunyai status kepegawaian yang disamakan dengan pegawai Pertamina. Pada dasarnya perusahaan hanya mengenal satu jenis hubungan kerja, yakni hubungan kerja untuk waktu tidak tertentu. Jika diperlukan, perusahaan dapat memperkerjaka n pekerja dalam hubungan kerja untuk waktu tertentu. Pekerja perusahaan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd digo longkan dala m empat golongan, antara lain: i) Pekerja pembina yaitu pekerja dari golongan 16 ke atas ii) Pekerja utama yaitu pekerja dari golongan 13 - 15 iii) Pekerja madya yaitu pekerja dari golongan 8 -12 iv) Pekerja biasa yaitu pekerja dari go longan 1 - 7 Keluarga pekerja yang termasuk tanggungan perusahaan ialah istri yang sah, anak kandung, anak tiri, anak angkat yang didaftarkan dan diakui o leh perusahaan. 2.

Waktu Kerja

a) Pada dasarnya waktu kerja ditetapkan 8 jam sehari, selama lima hari dalam seminggu. b) Waktu kerja di lapangan tiap hari dibagi dengan 2 shift (masing–masing 12 jam) Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

57

c) Bagi pekerja yang melakukan ibadah atau sembahyang, perusahaan memberikan keleluasaan waktu untuk beribadah. d) Setiap kepala/seksi departemen bertanggung jawab atas terlaksananya ketertiban waktu kerja, dan berhak mengadakan peneguran secara lisan maupun tertulis terhadap para pekerja yang menurut pendapatnya melalaikan ketentuan waktu kerja. e) Hari–hari libur yang ditetapkan o leh pemerintah t iap tahun diakui dan dinyatakan o leh perusahaan sebagai hari libur resmi. f) Kerja lembur dibatasi 14 jam seminggu atau 3 jam sehari bagi pekerja biasa. g) Setiap tahun, pekerja berhak mengambil cut i tahunan dengan gaji penuh. Pekerja yang baru diterima berhak atas cuti petama setelah menyelesaikan masa kerja tanpa putus selama 12 bulan. h) Pekerja diberikan ijin meninggalkan pekerjaan dengan gaji untuk keperluan pemilu, wajib militer, acara keluarga (pernikahan, kelahiran, pengkhitanan, dan lain-lain), sakit, hamil, mengikut i ujian, dan menunaikan ibadah haji. i) Jam kerja yang berlaku pada perusahaan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd yaitu : Kantor Pusat Jakarta Ratu Prabu II, JI. TB Simatupang Kav, 18, Jakarta 12560, Jakarta. Hari

: Senin – Jumat

Jam Kerja : 08.00 – 16.00 Istirahat

: 12.00 – 13.00

Lapangan (Grissik) Jalan Raya Palembang – Jambi Desa Simpang Tungkal Kec.Bayung Lincir, Kab. Musi Banyu Asin, Sumatera Selatan. Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

58

Hari

: Senin – Minggu

Pagi hari : 06.00 – 18.00

3.

Istirahat

: 11.30 – 13.00

Malam

: 18.00 – 06.00

Istirahat

: 23.30

01.00

Fasilitas Pekerja Untuk menjamin keselamatan kerja pekerja, perusahaan senant iasa akan

menyediakan alat–alat keselamatan kerja sesuai dengan ketentuan undangundang. Perusahaan menanggung semua biaya pengobatan dan perawatan pekerja yang mendapat kecelakaan karena melaksanakan tugas, sejak kecelakaan terjad i sampai berakhirnya keadaan sementara pekerja yang bersangkutan t idak mampu bekerja. Perusahaan membantu pekerja beserta keluarganya yang diakui dengan menyediakan fasilitas pengobatan dan perawatan kesehatan atas biaya perusahaan. Tanda penghargaan Ulang Tahun Dinas (UTD) diberikan kepada pekerja sebagai pengakuan, yang diberikan pada ulang tahun dinas ke-5, 10, 15, 20, dan 25 tahun. Perusahaan dapat memberikan bantuan kepemilikan rumah bagi pekerja yang dikenal dengan Program Ho me Ownership Assistance Program atau disingkat dengan HOAP. Dalam hal ini penulis mencoba untuk mengangkat perjanjian antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan karyawannya berkenaan dengan program HOAP tersebut menjadi objek penelit ian dalam penulisan skrips i ini, yang selanjutnya akan diuraikan dalam bab IV. Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

59

BAB IV TINJAUAN HUKUM TERHADAP PERJANJIAN PEMILIKAN RUMAH ANTARA CONOCOPHILLIPS INDONESIA INC LTD DAN KARYAWANNYA

A.

Prosedur dan Persyaratan Memperoleh Pinjaman Pemilikan Rumah /Program Bantuan Pemilikan Rumah Sebelum menguraikan bagaimana prosedur dan persyaratan yang harus

dipenuhi o leh karyawan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd untuk memperole h pinjaman pemilikan rumah, terlebih dahulu penulis uraikan mengenai pinjaman kepemilikan rumah atau yang dikenal dengan Program Bantuan Kepemilika n Rumah (Ho me Ownership Assistance Program). Program Bantuan Kepemilikan Rumah (HOAP) ialah suatu program pinjaman tanpa bunga yang diberikan o le h ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd kepada pekerja yang memenuhi syarat sehubungan dengan kepemilikan atau perbaikan Objek Pinjaman HOAP. Yang menjadi objek pinjaman HOAP ialah apartemen atau rumah dan/atau tanah atau rumah/apartemen yang direnovasi sebagai tempat tinggal utama dar i seorang pekerja yang memenuhi syarat yang menjadi objek atas Pinjaman HOAP yang diberikan. Adapun kriteria pekerja yang memenuhi syarat sebagai berikut : a) Warga Negara Indonesia; b) Status pekerja tetap (jangka waktu kerja tidak tertentu); c) Tidak sedang berada dalam status periode berikut ini: i) Percobaan; ii) Skorsing; Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

60

iii) Izin meninggalkan pekerjaan tanpa upah; iv) Tugas luar negeri; d) Lulus seleksi yang akan hanya dilaksanakan kemudian apabila dianggap perlu o leh ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd. Apabila suami dan istri sama-sama pekerja yang memenuhi syarat, maka hanya salah satu dari mereka yang dapat mempero leh pinjaman HOAP ini. Pekerja yang memenuhi syarat hanya dapat mendapatkan pinjaman utama dan pinjaman tambahan masing-masing sebanyak satu kali. Adapun yang dimaksud dengan pinjaman utama ialah pinjaman HOAP yang diberikan kepada pekerja yang memenuhi syarat yang belum pernah mendapatkan

pinja man

HOAP

atau

program(-program)

sejenis

dar i

ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd sebelumnya. Sedangkan yang dimaksud dengan pinjaman tambahan ialah pinjaman HOAP yang diberikan kepada pekerja yang memenuhi syarat yang telah mendapatkan pinjaman HOAP atau program(program) sejenis lainnya dari ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd kecuali dalam ha l hubungan kerjanya putus. Jumlah maksimal pinjaman utama untuk masing-masing pekerja yang memenuhi syarat adalah sebesar 45 kali gaji, tetapi tidak melebihi Rp. 1.800.000.000,-. Begitu pula halnya dengan jumlah maksimal pinja man tambahan. Gaji yang dimaksud didefinisikan sebagai gaji kotor (tidak termasuk tunjanga n apapun) pada tanggal pendaftaran terakhir program HOAP. Untuk pekerja yang memenuhi syarat yang telah menerima program sejenis sebelumnya, maka pinjaman HOAP yang diberikan akan dikurangi dengan pinjaman yang telah/pernah ia terima sebelumnya. Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

61

Pinjaman HOAP hanya dapat digunakan untuk salah satu dari tujuan berikut ini : a) Membeli rumah/apartemen dan/atau perbaikannya; b) Membeli sebidang tanah dan membangun rumah di atasnya; c) Membangun rumah di atas sebidang tanah yang sudah menjadi milik pekerja yang memenuhi syarat dan/atau suami/istrinya; d) Memperbaiki atau memperluas rumah/apartemen milik pekerja yang memenuhi syarat dan/atau suami/istrinya; e) Melunasi pinjaman yang dipero leh pekerja yang memenuhi syarat dan/atau suami/istrinya dari bank atau instansi finansial untuk pembelian tanah dan/atau rumah/apartemen dan/atau perbaikannya yang menjadi objek pinjaman HOAP. Pinjaman HOAP untuk butir a) sampai dengan but ir d) di atas dapat digabungkan dengan but ir e), dengan ketentuan bahwa jumlah totalnya t idak melebihi jumlah maksimal pinjaman HOAP; dan secara fis ik menjadi satu kesatuan sebagai pinjaman HOAP. Untuk but ir b) di atas, jumlah maksimal yang dapat digunakan untuk membeli sebidang tanah adalah sebesar 50 % dari total pinjaman HOAP yang diberikan kepada pekerja yang memenuhi syarat. Untuk but ir e) di atas, jumla h yang dibayarkan kepada pekerja yang memenuhi syarat adalah sama dengan saldo pinjaman terhutang. Jumlah pinjaman HOAP yang diberikan akan dit entukan o leh Nilai Jua l Objek Pajak (NJOP), atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli di hadapan Notaris, atau penilaian dari seorang penilai independen. ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

62

berhak membuat keputusan untuk menggunakan salah satu alternat if tersebut sebagai dasar untuk menentukan jumlah masing-masing pinjaman HOAP yang diberikan. Dalam hal pekerja yang memenuhi syarat masih mempunyai pinjama n terhutang kepada ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd untuk program(-program) pinjaman lainnya, maka jumlah pinjaman HOAP yang dipero leh akan dipotong pinjaman terhutang lainnya tersebut. 1

Prosedur dan Persyaratan Program Bantuan Kepemilikan Rumah (HOAP)

a

Persyaratan/Kriteria Seleksi Seperti yang telah disebutkan sebelumnya, ConocoPhillips Indonesia Inc

Ltd dapat melaksanakan seleksi untuk menentukan pekerja yang dapat menerima Pinjaman HOAP. Seleksi tersebut adalah berdasarkan hal-hal sebagai berikut : (1)

Sistem Poin Index (a) Seleksi yang didasarkan pada po in index hanya berlaku untuk pinjaman utama. (b) Besarnya poin index untuk masing-masing penilaian adalah : (i)

Masa kerja 30 tahun atau lebih bernilai 100, kurang dari 30 tahun dinilai secara proporsional;

(ii)

Prestasi kerja tertinggi bernilai 100 dan prestasi kerja lainnya dinilai secara proporsional. Penilaian didasarkan pada nila i rata-rata prestasi kerja dua tahun terakhir.

(c) Pekerja yang memenuhi syarat untuk ikut serta dalam pemilihan Sistem Poin Index (“Persyaratan Poin Index”) adalah sebagai berikut : (i)

2 (dua) tahun masa kerja atau lebih;


63

(ii)

Memiliki penilaian sebagai seorang yang gigih dan ulet untuk setiap kinerja dalam 2 (dua) tahun terakhir;

(iii) Belum pernah menerima pinjaman HOAP atau pinjama n serupa dari ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd. (2)

Kebijakan Manajemen (a) Kebijakan manajemen berlaku untuk pinjaman utama dan pinjaman tambahan. (b) Manajemen dengan kebijakannya sendiri dapat menentukan pekerja yang memenuhi syarat untuk menerima pinjaman HOAP, termasuk para pekerja yang t idak memenuhi Persyaratan Poin Index. (c) Manajemen dengan kebijakannya sendiri dapat membatalkan para pekerja yang memenuhi syarat yang dipilih berdasarkan Sistem Po in Index.

b

Dokumen yang Diperlukan Pekerja yang memenuhi syarat wajib menyerahkan dokumen-dokume n

tersebut berikut untuk mempero leh pinjaman HOAP : (1)

Dokumen Umum (a) Formulir Permohonan Pinjaman (b) Perjanjian Pinjaman (dua rangkap dan diberi paraf di set iap lembarnya) yang ditandatangani o leh pekerja yang memenuhi syarat dan Vice President Human Resources ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd (c) Surat persetujuan Suami/Istri (untuk pekerja yang memenuhi syarat yang telah menikah)


64

(d) Fotokopi KTP yang masih berlaku atas nama pekerja yang memenuhi syarat dan suami/istri yang bersangkutan (e) Formulir asuransi jiwa dan asuransi kepemilikan rumah yang tela h diisi. (2)

Dokumen Khusus (a) Untuk membeli rumah atau apartemen dan/atau perbaikannya: (i)

Jika melalui Pengembang :

-

Surat proposal asli dari pengembang

-

Daftar harga dan brosur

-

Salinan sertifikat induk yang kepemilikannya atas nama pengembang yang nant inya harus dibaliknamakan atas nama pekerja yang memenuhi syarat

-

Salinan IMB induk dari pengembang yang menjelaskan bahwa IMB sedang dalam proses

(ii) -

Bukan melalui pengembang: Surat penawaran asli dari pemilik rumah atau apartemen atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli di hadapan Notaris

-

Sertifikat tanah asli atau salinan atas nama penjual yang nant inya harus dibaliknamakan atas nama pekerja yang memenuhi syarat

-

IMB (Izin Mendirikan Bangunan) asli atau salinan

-

Salinan KTP penjual yang masih berlaku

-

Salinan Pajak Bumi Bangunan (PBB) yang terakhir


65

-

Laporan asli dari penilai independen yang berisi harga pasar objek pinjaman HOAP,

jika disyaratkan

ConocoPhillips

Indonesia Inc Ltd. (iii)

Jika termasuk Perbaikan/Perluasan : -

IMB baru yang asli atau salinan formulir pengurusan IMB ke dinas tata kota

-

Gambar rencana konstruksi

-

Surat proposal asli dari kontraktor atau pengembang yang berisi rencana anggaran biaya untuk memperbaiki/memperluas rumah tersebut

-

Laporan asli dari dari penilai independen yang berisi harga potensial objek pinjaman HOAP, jika disyaratkan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd.

(b) Untuk membeli sebidang tanah dan membangun rumah: -

Surat penawaran asli dari pemilik tanah atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli di hadapan Notaris

-

Sertifikat tanah asli atau salinan atas nama penjual yang nant inya harus dibaliknamalan atas nama pekerja yang memenuhi syarat

-

Salinan KTP penjual yang masih berlaku

-

IMB asli atau salinan formulir pengurusan IMB ke dinas tata kota

-

Surat proposal asli dari kontraktor atau pengembang yang berisi rencana anggaran biaya untuk konstruksi

-



66

-

Surat sanggup yang isinya menyatakan dan me njamin bahwa pekerja yang memenuhi syarat mempunyai dana yang cukup untuk membangun rumah di atas tanah yang dibeli tersebut serta mulai membangun rumah di atas tanah yang dibeli dalam jangka waktu tidak lebih dari 1 (satu) bulan setelah pinjaman HOAP dibayarkan kepada Pekerja yang memenuhi syarat

-

Salinan PBB yang terakhir

-

Laporan asli dari penilai independen yang berisi harga pasar dan harga potensial objek pinjaman HOAP, jika disyaratkan oleh ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd.

(c) Untuk membangun rumah di atas tanah yang sudah menjadi milik pekerja yang memenuhi syarat dan/atau suami/istri. -

Sertifikat tanah asli

-


-

Surat proposal asli dari kontraktor atau pengembang yang berisi rencana anggaran biaya untuk konstruksi

-


-


-

Laporan asli dari penilai independen yang berisi harga potensial objek pinjaman HOAP, jika dis yaratkan o leh ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd.

(d) Memperbaiki/memperluas rumah milik pekerja yang memenuhi syarat dan/atau suami/istri. Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

67

-

Sertifikat tanah asli

-


-


-

Surat proposal asli dari kontraktor atau pengembang yang berisi rencana anggaran biaya untuk memperbaiki/memperluas rumah tersebut

-


-

Laporan asli dari penilai independen yang berisi harga potensial objek pinjaman HOAP, jika dis yaratkan o leh ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd.

(e) Melunasi pinjaman yang diperoleh pekerja yang memenuhi syarat dari bank atau suatu instansi keuangan untuk pembelian tanah dan/atau rumah/apartemen. -

Sertifikat tanah asli atau salinan yang telah dibalik nama atas nama pekerja yang memenuhi syarat dan/atau suami/istri

-

IMB asli atau salinan

-

Surat asli dari bank atau instansi yang menyebutkan jumlah terhutang

-

Salinan perjanjian pinjaman dengan bank atau instansi.

Pekerja yang memenuhi syarat yang akan membeli tanah girik juga wajib untuk menyerahkan surat pernyataan dari Kelurahan atau Kepala Desa yang menyatakan bahwa tanah tersebut dimiliki o leh penjual dan tidak berada dala m sengketa. Selanjutnya, pekerja yang memenuhi syarat juga wajib untuk mengurus Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

68

sertifikat tanah girik tersebut menjadi sertifikat atas nama pekerja yang memenuhi syarat. Apabila diperlukan adanya seorang penila i independen, maka pekerja yang memenuhi syarat dapat memilih sendiri penila i independennya yang memiliki izin dari Menteri Keuangan. Biaya untuk menggunakan jasa penilai independen akan ditanggung oleh pekerja yang memenuhi syarat. Pembelian tanah dan/atau rumah t idak dapat diberikan jika hak kepemilikan masih atas nama atau berstatus : Dikuasai langsung oleh Negara, Administrasi Pemerintahan, dan Hak Pakai. Jika diisyaratkan untuk menggunakan kontraktor, kontraktor tersebut harus mempunyai Surat Izin Usaha Jasa Konstruksi (SIUJK) dan harus merupakan kontraktor Pengusaha Kena Pajak (PKP). Selanjutnya, salinan SIUJK yang masih berlaku dan salinan Surat Keputusan Direktur Jenderal Pajak tentang pengukuha n pengusaha menjadi Pengusaha Kena Pajak (PKP), harus diserahkan. 2

Prosedur Mendapatkan Pinjaman HOAP Adapun prosedur yang harus dija lani o leh pekerja untuk mempero le h

pinjaman pemilikan rumah/Program Bantuan Kepemilikan Rumah (HOAP), antara lain sebagai berikut : 1.

ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd akan melakukan seleksi bagi pekerja yang memenuhi syarat yang akan menerima pinja man HOAP berdasarkan kriteria seleksi yang diuraikan sebelumnya. Total jumlah pekerja yang memenuhi syarat yang akan menerima pinjaman HOAP dan alokas i pemilihan mereka akan ditentukan o leh ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd sendiri dan dapat berubah set iap tahunnya dengan mempert imbangkan


69

antara lain, anggaran dan kondisi keuangan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd. 2.

ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd akan memberitahukan mereka yang terpilih atau tidak terpilih untuk mendapatkan pinjaman HOAP.

3.

Penyerahan dokumen-dokumen seperti yang diuraikan di atas harus dilakukan t idak lebih dari tanggal batas waktu sebagaimana yang diinformasikan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd kepada pekerja yang memenuhi syarat. ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd akan menentukan keabsahan dan kelengkapan dokumen-dokumen tersebut.

4.

Pemeriksaan objek pinjaman HOAP dapat dilakukan o leh ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd, bila dianggap perlu.

5.

ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd mempunyai hak untuk mengkaji dan menyetujui atau tidak menyetujui proposal yang diajukan pekerja yang memenuhi syarat namun tidak terbatas pada harga saja, melainkan termasuk perencanaan anggaran biaya dan lokasi objek pinjaman HOAP.

6.

Apabila objek pinjaman HOAP t idak disetujui, maka pekerja yang memenuhi syarat harus mencari objek pinjaman HOAP yang lain.

7.

Apabila objek pinjaman HOAP disetujui, antara pekerja yang memenuhi syarat dan pihak ket iga harus terjadi kesepakatan. Untuk ini akan dibuat perjanjian kemudian antara kedua belah pihak.

8.

Pembayaran akan dilakukan ke rekening pekerja yang memenuhi syarat setelah seluruh dokumen yang disyaratkan telah diserahkan denga n lengkap dan benar demi kepuasan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd.


70

9.

Kegagalan untuk memenuhi batas waktu sebagaimana terdapat pada poin 3 16 atau 6 di atas dapat menyebabkan pembatalan perjanjian HOAP. 16

B.

Bentuk dan Isi Perjanjian Pemilikan Rumah Perjanjian pemilikan rumah ini dilakukan antara pihak ConocoPhillips

Indonesia Inc Ltd sebagai kreditur dan pekerja yang memenuhi syarat sebaga i debitur

dalam

bentuk

tertulis,

dan

terlampir

padanya

pula

Surat

PersetujuanSuami/Istri dan Surat Kuasa Untuk Menjual, sebagai satu kesatuan perjanjian yang tidak terpisahkan dengan yang lainnya. Perjanjian ini disahkan dalam Bahasa Indonesia dan merupakan bahasa yang digunakan dalam perjanjia n ini. Perjanjian ini dan pelaksanaannya tunduk dan ditafsirkan menurut hukum Indonesia. Pihak-pihak yang terikat dalam perjanjian pemilikan rumah terdiri dari: 1. Perseorangan 2. Badan usaha yang berbadan hukum. Dalam Perjanjian pemilikan rumah tersebut, pihak debitur disebut “Peminjam” yaitu pekerja, sedangkan pihak kreditur disebut sebagai “Pember i Pinjaman”, yakni ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd, yang diwakili oleh Vice President Human Resources (Wakil Presiden SDM). Dan perjanjian tersebut akan mengikat para pihak dengan judul “Perjanjian Pinjaman”. Perjanjian Pemilikan Rumah tersebut mulai berlaku dan mengikat para pihak sejak tanggal diterimanya Pinjaman HOAP oleh peminjam, dan akan segera berakhir setelah pinjaman HOAP atau sisanya dibayar penuh o leh peminja m

16

Department, Human Resources, Procedures and Requirements Home Ownership Assistance Program, ConocoPhillips, 2007, hal 4. Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

71

kepada pemberi pinjaman atau karena alasan-alasan tertentu dianggap lunas o le h pemberi pinjaman. Bentuk dan isi Perjanjian Pemilikan Rumah telah ditentukan sebelumnya oleh pihak ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd. Draft perjanjian tersebut disodorkan pada setiap calon peminjam yang memenuhi syarat dan telah lulus kriteria seleks i yang isinya t idak diperbincangkan lagi o leh kedua belah pihak melainkan setela h dibaca o leh calo n peminjam maka ia tinggal menyatakan setuju atau tidak setuju terhadap ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam perjanjian pemilikan rumah tersebut. Untuk hal-hal yang t idak disetujui oleh calon peminjam dapat dirundingkan lagi dengan pihak pemberi pinjama n, dalam hal ini Vice Presiden Human Resources yang bertindak mewakili ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd, seperti jaminan apa yang akan digunakan sebagai jaminan pelunasan. Calon peminjam masih dapat juga merundingkan ketentuan tentang syarat lain serta dapat memilih kedudukan hukum mana yang akan dipakai apabila terjadi hal-hal yang t idak diinginkan, sehingga tercapai kesepakatan antara kedua belah pihak. Sedangkan dalam draft perjanjian terdapat redaksi kosong yang menyebutkan jumlah pinjaman HOAP. Hal tersebut merupakan suatu praktek yang awam terjadi di keseharian, dimana bilangan jumlah pinjaman baru akan diisi setelah ada persetujuan dari kedua belah pihak. Bentuk perjanjian yang semacam ini merupakan bentuk kontrak baku atau dikenal juga dengan “standard contract”. Dalam dunia bisnis tertentu terdapat kecenderungan untuk menggunaka n kontrak baku, yaitu berupa kontrak yang sebelumnya o leh pihak tertentu (perusahaan) telah menentukan secara sepihak sebagian isinya dengan maksud Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

72

untuk digunakan secara berulang-ulang dengan berbagai pihak (konsume n perusahaan) tersebut. Dalam kontrak baku tersebut biasanya sebagian besar isinya sudah ditetapkan o leh pihak perusahaan yang t idak membuka kemungkinan untuk dinegosiasikan lagi, dan sebagian lagi sengaja dikosongkan untuk memberikan kesempatan negosiasi dengan pihak konsumen, yang baru diisi setelah dipero le h kesepakatan. Perusahaan-perusahaan yang lazim menggunakan kontrak baku ini misalnya perusahaan perbankan untuk perjanjian kredit, perusahaan asurans i untuk

polis

asuransi,

dan

perusahaan

pengangkutan

untuk

perjanjia n

pengangkutan barang. Dilihat dari sudut pandang bisnis, kontrak baku demikia n cukup praktis dan ekonomis, karena t idak perlu dibuat kontrak baru untuk setiap transaksi bisnis yang terjadi. Dari sudut pandang hukum pun perjanjian demikian adalah sah asalka n sudah memenuhi ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata sebagaimana dijelaskan pada bab sebelumnya. Dalam hal ini berlaku prinsip “take it or leave it”. Art inya kebebasan diberikan kepada pihak konsumen untuk memilih atau menentukan sendiri keberadaan ikatan perjanjian tersebut. Apabila ia telah menandatangani perjanjian secara hukum dianggap sudah menyetujui atau menyepakat i isinya, dan apabila ia t idak menyetujui tentunya t idak akan menandatanganinya. Dalam ha l ini tanda tangan merupakan simbo l tanda kesepakatan masing-masing pihak.


73

C.

Hak dan Kewajiban para Pihak dalam Perjanjian Pemilikan Rumah Hukum perjanjian sebagai suatu perikatan hukum yang dilahirkan o le h

suatu perjanjian mengakibatkan lahirnya hak dan kewajiban para pihak yang 17 melakukan perikatan tersebut.17

Menurut ketentuan hukum perdata antara hak dan kewajiban para pihak dalam hukum perjanjian bersifat timbal balik. Hak dari pihak yang satu merupakan kewajiban dari pihak yang lain. Sebaliknya kewajiban dari satu pihak merupakan hak dari pihak lainnya. Demikian halnya dengan perjanjian pemilikan rumah, apa yang menjadi hak dari peminjam juga merupakan kewajiban dar i pemberi pinjaman dan kewajiban dari peminjam merupakan hak dari pember i pinjaman. Adapun kewajiban dari peminjam dalam hal ini pekerja yang memenuhi syarat adalah sebagai berikut : 1.

Menggunakan pinjaman HOAP sesuai dengan syarat dan ketentuan yang ditetapkan di dalam perjanjian yang terkait yang dibuat antara peminja m dan pemberi pinjaman. Setiap perubahan yang dibuat terhadap perjanjia n pinjaman diizinkan, tetapi harus dengan persetujuan terlebih dahulu dar i pemberi pinjaman.

2.

Membeli dan mengadakan asuransi jiwa untuk menanggung resiko meninggal, sakit dan cacat seumur hidup dari peminjam, melalui suatu perusahaan asuransi jiwa yang direko mendasikan oleh pemberi pinjaman. Selanjutnya peminjam yang memenuhi syarat harus menunjuk pember i pinjaman sebagai salah satu beneficiary nya (penikmat).

17

Kartini Muljadi, Gunawan Widjaya, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, Penerbit PT. Raja Grafindo Perkasa, Jakarta, 2002, hal. 65. Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

74

3.

Membeli dan mengadakan asuransi kepemilikan rumah atas objek pinjaman HOAP melalui perusahaan asuransi yang direko mendasikan o le h pemberi pinjaman.

4.

Melengkapi dan memberi semua dokumen yang diminta atau disyaratkan oleh pemberi pinjaman dalam jangka waktu yang telah ditentukan, termasuk dokumen-dokumen asli sebagaimana ditentukan di dala m prosedur dan persyaratan. Dalam hal ini, peminjam harus menyerahkan sertifikat asli atas objek pinjaman HOAP, termasuk akta jual-beli asli serta IMB asli kepada pemberi pinja man untuk disimpan sebagai jaminan bag i pemberi pinjaman atas pelunasan pinjaman HOAP.

5.

Mengizinkan pemberi pinjaman, atau set iap pihak yang ditunjuknya, untuk melakukan pemeriksaan atas objek pinjaman HOAP sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan sebelumnya.

6.

Membayar pajak properti dan pajak tanah dan/atau pembayaran resmi lainnya yang dibuat oleh Pemerintah untuk objek pinjaman HOAP.

7.

Menjaga objek pinjaman HOAP agar tetap berada dalam kondisi yang baik.

8.

Mempunyai

sertifikat

objek

pinjaman

HOAP

dan

mengubah

kepemilikannya menjadi atas nama peminja m sebelum diserahkan kepada pemberi pinjaman. 9.

Jika peminjam bermaksud untuk mengubah objek pinjaman HOAP selain dari apa yang telah disetujui dalam perjanjian pinjaman, peminjam harus mendapatkan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemberi pinjaman. Apabila perubahan tersebut disetujui o leh pemberi pinjaman, maka


75

peminjam wajib untuk menyerahkan semua dokumen yang dis yaratkan untuk objek pinjaman HOAP yang baru. 10. Sehubungan dengan po in i) di atas, peminjam harus mengembalikan total jumlah pinjaman HOAP jika pinjaman tersebut telah dibayarkan o le h pemberi pinjaman kepada peminja m. Selanjutnya pemberi pinjaman aka n menghitung kembali dan memberikan pinjaman HOAP yang baru kepada peminjam sebagaimana disetujui o leh pemberi pinjaman. 11. Apabila nilai objek pinja man HOAP lebih rendah dari jumlah pinjama n HOAP yang diberikan untuk alasan apapun, peminjam harus segera mengembalikan selisih nilai dimaksud secara sekaligus kepada pember i pinjaman. 12. Peminjam

t idak

diperkenankan

untuk

menyewakan,

menjual,

menggadaikan atau memindahkan dalam cara apapun objek pinjama n HOAP kepada pihak ket iga manapun sampai pinjaman HOAP tela h dibayar lunas. Kewajiban dari pihak peminjam dalam hal ini pekerja yang memenuhi syarat juga merupakan hak yang melekat pada pemberi pinjaman dalam hal in i ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd. Sedangkan yang menjadi hak dari peminja m antara lain: 1.

Menerima pinjaman HOAP segera setelah perjanjian pinjaman HOAP disepakat i oleh kedua belah pihak.

2.

Menggunakan pinjaman HOAP itu sesuai dengan maksud atau tujuan pinjaman HOAP itu diberikan seperti yang telah disepakat i sebelumnya dalam perjanjian pinjaman HOAP.


76

3.

Berhak atas peniadaan bunga dalam pelunasan jumlah pinja man HOAP yang pemberi pinjaman berikan. Hak yang melekat pada peminjam ini pun, merupakan kewajiban yang

mengikat pemberi pinjaman dalam perjanjian pemilikan rumah tersebut. 1.

Pengembalian Pinjaman HOAP Pengembalian atau pelunasan pinjaman HOAP dalam perjanjian in i

menjadi keutamaan bagi peminjam dalam kewajibannya, berikut ketentuan dala m pengembalian pinjaman HOAP yang harus diperhatikan oleh para pihak : a)

Pengembalian pinjaman HOAP dilakukan melalui pemotongan gaji bulanan peminjam yang memenuhi syarat sebesar 25 % sampai jumla h pinjaman HOAP dibayar lunas. Pengembalian tersebut harus dilakuka n sesuai dengan prosedur dan ketentuan sebagaimana ditentukan dala m perjanjian pinjaman terkait.

b)

Apabila terjadi pengakhiran hubungan kerja sebelum pinjaman HOAP dilunasi, maka pinja man HOAP terhutang akan sekaligus dilunasi dengan memotong pembayaran manfaat asuransi (jika berlaku) dan pembayaran terakhir peminjam, termasuk gaji terakhir dan pembayaran uang pesangon.

c)

Jika jumlah uang yang dipero leh sebagaimana dis ebutkan dalam po in 2 d i atas tidak cukup untuk melunasi pengembalian pinjaman HOAP terhutang, maka peminjam harus segera, sebelum tanggal efektif pengakhiran hubungan kerja, melunasi semua sisa jumlah terhutang.

d)

Jika peminjam t idak dapat melunasi jumlah terhutang sebagaimana dimaksud po in 3 di atas, pemberi pinjaman berhak untuk menjual objek pinjaman HOAP, yang merupakan jaminan pinjaman HOAP dengan nila i


77

penjualan yang akan ditentukan o leh pemberi pinjaman. Hasil yang dipero leh dari penjualan akan dibayarkan kepada pemberi pinjaman untuk melunasi pinjaman HOAP terhutang dan biaya-biaya lainnya yang terjad i dari proses penjualan. Selanjutnya, sisa saldo hasil penjualan objek pinjaman HOAP (jika ada) setelah dikurangi pengembalian pinjaman HOAP dan biaya-biaya terkait lainnya kepada pemberi pinja man, harus dibayarkan kepada peminja m. Dalam perjanjian pinjaman HOAP ini atau yang penulis sebut dengan perjanjian pemilikan rumah, kewajiban dari si peminjam terlihat sangat menonjo l, dengan kata lain hak pemberi pinjaman sangat dominan terhadap si peminjam. Sedangkan hak peminjam, tidak begitu dimunculkan dalam perjanjian tersebut. Ini merupakan konsekuensi dari isi apa yang para pihak sepakat i dalam perjanjian, dimana satu pihak bersedia memberi pinjaman sejumlah uang untuk keperlua n tertentu, dan di pihak lain berkewajiban mengembalikan dan menggunaka n pinjaman tersebut seperti apa yang telah disepakat i dalam perjanjian.

D.

Wanprestasi dalam Perjanjian Pemilikan Rumah dan Akibat Hukumnya Prestasi adalah sesuatu yang wajib harus dipenuhi o leh debitur dala m

setiap perikatan. Prestasi merupakan isi dari pada perikatan. Apabila debitur tidak memenuhi prestasi sebagaimana yang telah ditentukan dalam perjanjian maka ia 18 dikatakan “wanprestasi” (kelalaian). 18

Wanprestasi seorang debitur dapat berupa 4 macam, yaitu: 1. Samasekali t idak memenuhi prestasi 18

Wirjono Prodjodikoro, Asas-Asas Hukum Perjanjian, Penerbit Sumur Bandung, 1993, hal.

54. Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

78

2. Tidak tunai memenuhi prestasi 3. Terlambat memenuhi prestasi 4. Keliru memenuhi prestasi Sejak kapan seorang debitur dikatakan wanprestasi? Persoalan ini sangat pent ing karena wanprestasi mempunyai akibat-akibat hukum tertentu bagi debitur yang bersangkutan. Dalam praktek hukum di masyarakat, untuk menentukan sejak kapa n seorang debitur wanprestasi kadang-kadang t idak selalu mudah, oleh karena kapan debitur harus memenuhi prestasi t idak selalu ditentukan dalam perjanjian. Dalam perjanjian jual beli sesuatu barang misalnya tidak ditetapkan kapan penjua l harus menyerahkan barang yang dijualnya kepada pembeli, dan kapan pembeli harus membayar harga barang yang dibelinya kepada penjual. Lain halnya dalam menetapkan kapan debitur wanprestasi pada perjanjian yang prestasinya untuk tidak berbuat sesuatu, misalnya untuk tidak membangu n tembok yang t ingginya lebih dari dua meter. Maka begitu debitur membangu n tembok yang t ingginya lebih dari dua meter, sejak itu ia dalam keadaan wanprestasi. Dalam perjanjian yang prestasinya untuk memberi sesuatu atau untuk berbuat sesuatu yang t idak menetapkan kapan debitur harus memenuhi prestas i itu, maka untuk pemenuhan prestasi tersebut debitur harus lebih dahulu diber i 19 teguran (sommatie/ingebrekestelling) agar ia memenuhi kewajibannya. 19

Kalau prestasi dalam perjanjian tersebut dapat seketika dipenuhi, misalnya penyerahan barang yang dijual dan barang yang akan diserahkan masih belu m

19

Ibid, hal. 55.


79

berada di tangan kreditur, maka kepada debitur (penjual) diberi waktu yang pantas untuk memenuhi prestasi tersebut. Dari uraian di atas, penulis menyimpulkan bahwa perjanjian pemilikan rumah antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan karyawannya merupaka n perjanjian dengan prestasi untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu dan tidak berbuat sesuatu. Kesemua prestasi itu tercakup dalam is i perjanjia n pemilikan rumah/pinja man HOAP tersebut.Oleh karena itu, peluang/kemungkina n untuk terjadinya wanprestasi baik yang dilakukan peminjam maupun pember i pinjaman sangat banyak. Dalam perjanjian pemilikan rumah/pinjaman HOAP tersebut, ditemuka n dalam Pasal 2 angka 8 yang berbunyi : “Kegagalan peminjam untuk melaksanakan kewajiban-kewajibannya maupun mematuhi syarat-syarat dan kondis i-kondisi yang telah ditetapkan berdasarkan perjanjian ini, Ketentuan HOAP, termasuk namun t idak terbatas pada kegagalan peminjam untuk melakukan pembayaran secara penuh atas pinjaman HOAP atau sisanya, merupakan suatu keadaan lalai. Sebagai akibatnya, pemberi pinja man mempunyai hak secara penuh untuk menetapkan pinjaman HOAP atau sisanya menjadi jatuh tempo, dan karenanya harus dibayar secara penuh dan sekaligus o leh peminjam. Lebih lanjut, pemberi pinjaman dapat melakukan tindakan apapun yang dianggapnya perlu untuk mengusahakan pembayaran kembali atas pinjaman HOAP atau sisanya tersebut sesuai dengan ketentuan hukum dan 20 . perundang-undangan yang berlaku” 20 Kemudian dalam Pasal 3 angka 2, juga dikatakan “Dalam hal peminja m lalai untuk melaksanakan kewajiban-kewajibannya sebagaimana tersebut dala m Pasal 2 angka 7 di atas, peminja m dengan ini me mberikan hak kepada dan untuk kepent ingan pemberi pinjaman, hak sita pertama atas objek pinjaman HOAP yang menjadi jaminan pembayaran tersebut”.

20

Department, Human Resources, Basic Policy Home Ownership Assistance Program, ConocoPhillips, 2007, hal 11. Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

80

Pasal-pasal tersebut di atas menjadi ketentuan dalam perjanjian yang mengatur mengenai keadaan lalai dan akibat hukum yang terjadi apabila peminjam lalai dalam memenuhi kewajibannya. Dikatakan bahwa apabila peminjam gagal dalam melaksanakan kewajibankewajibannya maupun memenuhi syarat-syarat dan kondisi-kondis i yang telah ditetapkan dalam perjanjian tersebut, maka dikatakan peminjam lalai, yang sebagai akibatnya pemberi pinjaman pada saat itu menetapkan jatuh tempo pembayaran/pelunasan pinjaman HOAP, dan peminjam harus membayar melunas i pinjaman HOAP secara penuh dan sekaligus. Dikatakan juga bahwa jika peminjam lalai dalam melaksanaka n kewajiban-kewajibannya, maka pemberi pinjaman diberi hak sita pertama, yakni hak untuk menyita objek Pinjaman HOAP, yang juga menjadi jaminan pinjama n HOAP. 1.

Pembatalan atau Pengakhiran Program Pinjaman HOAP

(a)

Pemberi pinjaman mempunyai hak untuk membatalkan pinjaman HOAP yang telah diumumkan untuk diberikan atau untuk mengakhiri suatu perjanjian pinjaman dari peminjam, jika peminjam t idak memenuhi syarat dan ketentuan-ketentuan dalam perjanjian pinjaman yang bersangkutan.

(b)

Pemberi pinjaman mempunyai hak mutlak untuk mengakhiri program HOAP untuk alasan apapun. Pengakhiran tersebut tidak mempengaruhi kewajiban apapun yang sedang berjalan dari peminjam untuk melakukan pengembalian pinjaman atas pinjaman HOAP yang diterima sampa i


81

pinjaman tersebut dibayar lunas sesuai dengan perjanjian pinjaman terkait. Dalam perjanjian yang bersifat bertimbal balik ini apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi maka tentu saja pihak yang lainnya akan dirugikan. Ole h karenanya dibuat lah suatu ketentuan mengenai Penyelesaian Perselisihan dala m Perjanjian Pemilikan Rumah ini, adalah bertujuan untuk melindungi kepent ingan Para Pihak dari kemungkinan akan dirugikan oleh pihak lain. Adapun ketentuan mengenai penyelesaian sengketa dan do misili huku m dalam Perjanjian ini adalah sebagai berikut : i.

Semua sengketa, kontroversi, dan perselisihan antara para pihak sehubungan dengan Perjanjian ini, sepanjang memungkinkan akan diselesaikan secara damai dan musyawarah o leh para pihak.

ii.

Setiap sengketa akan diselesaikan melalui Badan Arbitrase Nasio na l Indonesia (BANI) di Jakarta berdasarkan Undang-Undang No. 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Penyelesaian Sengketa Alternatif. Dan arbitrase tersebut dilaksanakan dalam bahasa Inggris.

iii.

Para Pihak setuju menetapkan do misili hukum yang tetap dan tidak berubah untuk pelaksanaan perjanjian ini di Kantor Panitera BANI di Jakarta.

Berdasarkan hal-hal yang telah disebutkan di atas kita dapat melihat bahwa apabila terjadi suatu sengketa, maka jalan keluar yang terlebih dahulu ditempuh adalah melalui musyawarah. Musyawarah dilakukan dengan mempertemukan para pihak yang bersengketa dan membicarakan hal-hal yang menjadi persengketaan untuk kiranya Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

82

dapat dipecahkan untuk dapat dicari jalan keluarnya sehingga dicapai kata perdamaian. Hal ini dimaksudkan agar perjanjian ini berjalan dengan baik da n tidak terputus karena hal-hal yang memiliki unsur tidak baik. Apabila jalan musyawarah telah dilakukan t idak juga tercapai kata sepakat, maka sengketa akan diselesaikan melalui suatu Badan Arbitrase. Dala m hal ini melibatkan pihak ket iga untuk mendamaikan para pihak yang bersengketa dan menyelesaikan permasalahan yang ada. Keputusan arbitrase ini nant inya akan bersifat final dan mengikat serta tidak dapat diajukan banding.


83

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

A.

Kesimpulan Dalam penulisan skripsi ini, penulis mengambil kesimpulan sebaga i

berikut : 1

Prosedur dan persyaratan untuk memperoleh pinjaman pemilika n rumah/Program Bantuan Kepemilikan Rumah merupakan suatu ketentuan yang harus diikuti dan dipenuhi o leh set iap pekerja yang ingin mendapatkan fasilitas perusahaan berupa bantuan pinjaman pemilikan rumah baik itu secara prosedural dan administratif. Ketentuan mengena i prosedur dan persyaratan ini ditetapkan perusahaan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd sebagai pemberi pinjaman dan terurai secara jelas da n rinci dalam Ketentuan Dasar Program Bantuan Kepemilikan Rumah / Basic Po licy Ho me Ownership Assistance Program (HOAP). Tidak semua pekerja bisa mendapatkan fasilitas ini, melainkan ditentukan berdasarka n batasan index prestasi set iap pekerja.

2

Perjanjian Pinjaman Pemilikan Rumah antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan karyawannya merupakan perjanjian baku atau juga dikena l dengan ist ilah standar kontrak, yang mana klausul-klausul yang terdapat dalam perjanjian tersebut hanya bersumber dari salah satu pihak saja (biasanya kreditur), sedangkan pihak yang lainnya (debitur) tidak mempunyai wewenang untuk mengubah klausul-klausul dalam perjanjian, melainkan hanya dapat menyatakan kesediaannya untuk menyetujui atau


84

tidak menyetujui atas klausul-klausul yang diperjanjikan. Hal ini sama seperti yang kita jumpai dalam perjanjian kredit pada inst itusi bank-bank atau perjanjian pertanggungan/asuransi. 3

Hak-hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian pemilikan rumah antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan karyawannya, diatur juga dalam ketentuan dasar Program Bantuan Kepemilikan Rumah/Basic Policy Ho me Ownership Assistance Program selain dalam perjanjian itu sendiri. Dalam pengaturannya, terlihat bahwa kewajiban yang harus dipenuhi peminjam sangat diutamakan dalam perjanjian tersebut, sedangkan kewajiban dari pemberi pinjaman dirasakan kurang begitu ditonjo lkan. Sehingga perjanjian tersebut terkesan sangat melindung i kepent ingan pemberi pinjaman dalam hal ini ConocPhillips Indonesia Inc Ltd.

4

Wanprestasi dalam perjanjian pemilikan rumah antara ConocPhillips Indonesia Inc Ltd memberikan batasan dan konsekuensi yang tegas aka n akibat hukum yang dit imbulkan, sehingga diharapkan masing-masing pihak dapat menjalankan set iap kewajiban masing-masing sesuai denga n yang telah disepakat i. Dalam hal ini, pemberi pinjaman dapat menyatakan peminjam lalai, jika peminjam t idak dapat memenuhi atau tidak melaksanakan kewajiban-kewajibannya, sehingga pemberi pinjaman dapat sewaktu-waktu mengakhiri perjanjian dengan konsekuensi terhadap peminjam untuk melunasi pinjaman yang telah diberikan secara penuh da n sekaligus.


85

B.

Saran

1.

Agar dalam penyusunan Hukum Perikatan hendaknya diperhat ikan keseimbangan perlindungan terhadap masing-masing pihak sehingga tidak menimbulkan kesan bahwa suatu perjanjian terlampau memihak ke salah satu pihak.

2.

Badan-badan usaha di Indonesia baik swasta maupun BUMN/BUMD dapat menjadikan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd inspirasi

dala m

memberikan bantuan atau fasilitas sepert i ini atau sejenisnya, sehingga dapat membantu program pemerintah dalam menyediakan perumahan da n pemukiman yang layak huni bagi set iap anggota masyarakat. Yang juga akan berimbas langsung pada kesejahteraan dan perekonomian rakyat. Hal ini dapat dijadikan o leh perusahaan-perusahaan sebagai suatu wujud apresiasi kepada pekerja atas bakt i dan prestasi kerja yang memuaskan dari pekerja. Juga akan meningkatkan kesejahteraan pekerja pada khususnya serta

menimbulkan at mosfir kerja yang baik dan sehat

sehingga mempengaruhi kinerja pekerja menjadi semakin baik. Apabila kinerja pekerja menjadi lebih baik, maka operasional dan benefit perusahaan dengan senidirinya menjadi meningkat.


86

DAFTAR KEPUSTAKAAN

A.

Buku-Buku :

Badrulzaman, Mariam Darus, Hukum Perikatan dengan Penjelasan, Penerbit Alumni, Bandung, 1983. Baros, Wan Sadjaruddin, Beberapa Studi Hukum Perikatan, Penerbit USU Press, Medan, 1992. Department, Human Resources, Basic Policy Home Ownership Assistance Program, ConocoPhillips, 2007. ----------------------------------------,

Procedures

and

Requirements

Home

Ownership Assistance Program, ConocoPhillips, 2007. Harahap, M. Yahya , Segi-Segi Hukum Perjanjian, Penerbit Alumni, Bandung, 1986. Kansil, C.S.T, Pokok-Pokok Pengetahuan Hukum Dagang Indonesia, Penerbit Sinar Grafika, Jakarta, 2002. Muhammad, Abdulkadir, Hukum Perdata Indonesia, Penerbit PT. Citra Adit ya Bakti, Bandung, 1990. ------------------------------,Hukum Perikatan, Penerbit PT. Citra Adit ya Bakt i, Bandung, 1992. Muljadi, Kartini, dan Widjaya, Gunawan, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, PT. Raja Grafindo Perkasa, Jakarta, 2002. Prodjodikoro, Wirjono, Asas-Asas Hukum Perjanjian, Penerbit Sumur Bandung, Bandung, 1973. Satrio, J, Hukum Perikatan Pada Umumnya, Penerbit Alumni, Bandung, 1999. Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

87

Setiawan, R, Pokok-Pokok Hukum Perikatan, Penerbit Putra Abardin, Bandung, 1999. Sofwan, Nyonya Sri Soedewi Masjchoen, Hukum Perdata, Hukum Perutangan, Bagian A dan B, Seksi Hukum Perdata Fakultas Hukum Universitas Gaja h Mada, Yogyakarta, 1980. Subekt i, R, Hukum Perjanjian, Cetakan Kesepuluh, Penerbit PT. Citra Adit ya Bakti, Bandung, 1987. -------------, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Cetakan Keduapuluh Sembilan, Penerbit PT. Intermasa, Jakarta, 2001. Suharnoko, Hukum Perjanjian Teori dan Analisa Kasus,

Penerbit Kencana,

Jakarta, 2004. Syahrani, Riduan, Seluk Beluk Dan Asas-Asas Hukum Perdata, Penerbit Alumni, Bandung, 1992.

B.

Peraturan Perundang-undangan:

Algemene Bepalingen Subekt i, R, dan Tjitrosudibio, R, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Cetakan Ket iga Puluh Satu, Penerbit PT. Pradnya Paramita, Jakarta 2001. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia, Tahun 1945 Undang-Undang No mor 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas. Undang-Undang No mor 22 Tahun 2001 tentang Minyak dan Gas Bumi

C. 

Situs Jaringan Internet: http://www.conocophillips.com.


88



http://www.conocophillips.com/NR/rdonlyres/A9A4A0A5-ED49-40B09696-F7A7037C60C7/0/EP_9.pdf.



http://id.wikipedia.org/wiki/ConocoPhillips_Indonesia_Inc.Ltd.



www. yahoo.com.



www.google.com.


89


90

Bilamana kreditur hanya menuntut ganti kerugian maka dianggap telah melepaskan haknya untuk memint a pemenuhan dan pembatalan perjanjian. Sedangkan kalau kreditur hanya menuntut pemenuhan perikatan maka tuntutan in i sebenarnya bukan sebagai sanksi atas kelalaian, sebab pemenuhan perikatan memang sudah ada dari semula menjadi kesanggupan debitur untuk melaksanakannya.

Ketentuan tentang gant i rugi dalam KUHPerdata diatur pada Pasal 1243 s/d 1252 KUHPerdata. Dari pasal-pasal itu dapat ditarik suatu kesimpulan bahwa yang dimaksud gant i rugi adalah sanksi yang dapat dibebankan kepada debitur yang tidak memenuhi prestasi dalam suatu perikatan untuk memberikan penggant ian biaya, rugi, dan bunga. “Biaya” adalah segala pengeluaran atau perongkosan yang nyata-nyata tela h dikeluarkan o leh kreditur. “Rugi” adalah segala kerugian karena musnahnya atau rusaknya barang-barang milik kreditur akibat kelalaian debitur. Sedangkan “Bunga” adalah segala keuntungan yang diharapkan atau sudah diperhitungkan.


91

Karena tuntuan gant i rugi itu diakui, malahan diatur oleh undang-undang, maka untuk pelaksanaan tuntutan itu kreditur dapat minta bantuan Penguasa menurut cara-cara yang ditentukan dalam Hukum Acara Perdata, yaitu melalu i sarana eksekusi yang tersedia dan diatur disana, atas harta benda milik debitur. Prinsip bahwa debitur bertanggung jawab atas kewajiban perikatannya denga n 21 seluruh harta bendanya telah disebutkan dalam Pasal 1131 KUHPerdata. 21

Karena namanya saja ganti rugi, maka logisnya besarnya gant i rugi adala h sebesar kerugian yang diderita. Namun Pasal 1249 KUHPerdata memberika n perkecualian, yaitu kecuali antara para pihak telah ada suatu kesepakatan mengenai besarnya ganti rugi yang harus dibayar dalam hal debitur wanprestasi. Dalam hal demikian, maka terlepas dari berapa jumlah kerugian yang sebenarnya kepada kreditur harus diberikan jumlah sebagai yang diperjanjikan atau menurut kata-kata Pasal 1249 KUHPerdata, “t idak bo leh diberikan suatu jumlah yang lebih maupun yang kurang daripada jumlah itu”. Janji seperti itu dalam suatu perjanjia n disebut “janji ganti rugi/denda” atau schadevergoedings/boete beding. Gant i rugi sebagaimana yang dikatakan o leh Pasal 1236 dan 1243 KUHPerdata bisa berupa gant i rugi dalam arti: a) Sebagai penggant i daripada kewajiban prestasi perikatannya; untuk mudanya dapat kita sebut “prestasi pokok” perikatannya, yaitu apa yang ditentukan dalam perikatan yang bersangkutan; b) Sebagian dari kewajiban perikatan pokoknya, seperti kalau ada prestasi yang tidak sebagaimana mest inya, tetapi kreditur mau menerimanya dengan disertai

21

J. Satrio, Hukum Jaminan, Penerbit Alumni, Bandung, 1998, hlm.22 & 66.


92

penggant ian kerugian, sudah tentu dengan didahului protes atau disertai gant i rugi atas dasar cacat tersembunyi; c) Sebagai penggant i atas kerugian yang diderita oleh kreditur oleh karena keterlambatan prestasi dari kreditur, jadi suatu gant i rugi yang dituntut ole h kreditur di samping kewajiban perikatannya; d) Kedua-duanya sekaligus, jadi disini dituntut baik penggant i kewajiban prestas i pokok perikatannya maupun gant i rugi keterlambatannya. Kita lihat apa saja yang dapat dilakukan kalau debitur wanprestasi. Pertama-tama sekali lagi kita perlu perhat ikan, bahwa menuntut pemenuha n prestasi perikatan adalah hak kreditur berdasarkan perikatannya. Ini harus dibedakan dari menuntut ganti rugi, sebab menuntut ganti rugi dasarnya adala h wanprestasi dari debitur. Jadi dasar tuntutannya lain. Yang pertama didasarkan atas perikatan yang ada antara kreditur dan debitur, sedang yang kedua didasarka n wanprestasi debitur dalam memenuhi kewajiban perikatannya. Yang sekarang akan kita tinjau adalah tuntutan atas dasar wanprestasi. Pasal-pasal 1246-1249 KUHPerdata hanya berlaku bagi tuntutan ganti rugi sebagai gant i dan di samping prestasi pokok, tetapi ketentuan-ketentuan itu tidak berlaku dalam hal gant i rug i itu sendiri merupakan prestasi pokok perikatannya, seperti pada perikatan yang lahir karena tindakan melawan hukum, namun untuk berlakunya pasal-pasa l tersebut tidak dibedakan, apakah perikatan itu lahir karena undang-undang atau perjanjian. Prinsipnya dalam hal debitur wanprestasi kreditur berhak atas gant i rugi. Gant i rugi bisa diminta sebagai penggant i prestasi pokok debitur maupun dituntut disamping prestasi pokok. Dengan demikian orang dapat tetapi t idak harus Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

93

menuntut ganti rugi bersama-sama dengan tuntutan pemenuhan, tetapi gant i rug i disini bukan sebagai penggant i prestasi pokok. Bukankah prestasi pokoknya masih dituntut pemenuhannya? Tetapi disamping prestasi pokok, misalnya gant i rugi karena terlambat berprestasi. Jadi prestasi pokoknya diterima, tetapi disertai 22 dengan protes dan karenanya disamping itu minta sejumlah uang gant i rugi. 22

Mengenai kewenangan kreditur untuk menuntut ganti rugi sebagai gant i prestasi pokok, memang bisa menimbulkan permasalahan. Tadi dikatakan, bahwa tuntutan atas pemenuhan prestasi pokok didasarkan atas perikatan itu sendiri, sedang tuntutan gant i rugi didasarkan atas wanprestasi dari debitur. Lalu bagaimana orang bisa menuntut ganti rugi yang antara lain dapat berisi sejumlah uang penggant i prestasi pokok? Bukankah uang sejumlah ganti rugi itu menggant ikan prestasi pokok dan karenanya bukan merupakan gant i rugi? D i samping itu, apakah yang demikian itu dapat dibenarkan, karena penggant ia n kerugian pada asasnya t idak menghapus kewajiban pokok perikatan. Bukankah dengan demikian ada kemungkinan kreditur mendapatkan prestasi dua kali? Dalam hal demikian, orang melupakan bahwa dalam bentuk gant i rugi sepert i itu (yang meliput i gant i nilai dari prestasi yang terhutang) kreditur sekaligus telah melepaskan haknya untuk menuntut pemenuhan perikatan, dengan perkataan lain dalam tuntutan gant i rugi tersebut ditafsirkan telah tersimpul pelepasan hak tuntut seperti itu. Apabila prestasinya sudah tidak berguna lagi bagi kreditur, ia tentunya dapat memilih menuntut pembatalan, atau pembatalan disertai ganti rugi. Di sini, sebagai disebutkan di atas dalam jumlah ganti rugi yang dituntut, terdapat 22

Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan, Penerbit Putra Aabardin, Bandung, 1999, hal. 87


94

sejumlah uang sebagai ganti prestasi pokok dan mungkin sebagian lagi merupakan gant i rugi yang dituntut disamping prestasi pokok, umpama saja karena ia harus menderita kerugian sebagai akibat wanprestasi debitur. Jadi disini yang diterima oleh kreditur berupa gant i rugi sejumlah uang,sekalipun didalamnya sebenarnya ada sejumlah uang yang mewakili nilai prestasi debitur yang terhutang, yang asalnya mungkin bukan berupa kewajiban membayar sejumlah uang tertentu. Dalam hal demikian, maka sebagai dikemukakan di depan, kewajiban prestas i 23 debitur terhapus dengan pembayaran gant i rugi seperti itu. 23

Dalam hal ada prestasi yang keliru, maka ia dapat meno laknya dengan mengembalikan benda prestasi kepada debitur dan menganggap t idak atau belu m ada prestasi; selanjutnya ia dapat menuntut ganti rugi seperti tersebut di atas, menerima dengan disertai protes; selanjutnya ia menuntut ganti rugi (disamping 24 prestasi pokok).24

Dalam hal kreditur menerima penyerahan tanpa protes, tetapi t idak perna h menyatakan secara tegas, bahwa penyerahan itu sudah betul, maka t idak dapat dikatakan, bahwa dengan itu ia telah melepaskan haknya untuk menuntut adanya kekurangan pada barang yang diserahkan; ia tetap masih berhak untuk menuntut gant i rugi berdasarkan cacat yang tersembunyi, kalau cacat itu tidak tampak dari luar. Masalah lain sehubungan dengan tuntutan ganti rugi yang juga perlu mendapat pembahasan adalah, bagaimana nasib dari kewajiban prestasi pihak lainnya dala m perjanjian t imbal balik, kalau pihak yang satu wanprestasi? Memang dengan menuntut penggantian prestasi pokok, ia dapat melepaskan haknya untuk 23 24

Ibid. J. Satrio, op. cit. hal. 75.


95

menuntut pemenuhan prestasi pihak lawan, jadi membebaskan debitur dar i kewajiban perikatannya. Tetapi apakah debitur, tanpa menuntut pembatala n perjanjian juga dapat membebaskan diri sendiri dari kewajiban perikatannya ? Walau secara teorotis yang demikian itu tidak bisa, namun dalam prakteknya, baik karena keteledoran maupun karena pembatalan membawa konsekuensi lain yang memberatkan, seringkali muncul tuntutan gant i rugi tanpa disertai dengan tuntutan pembatalan dan dalam perist iwa seperti itu penyelesaiannya adala h dengan menerima, bahwa perjanjian tersebut “secara diam-diam” tela h 25 dibatalkan. 25

Apabila para pihak menerimanya, tidak ada masalah, tetapi apabila debitur mengemukakan, bahwa kreditur yang dengan secara diam-diam menganggap, bahwa perikatan telah hapus, telah bertindak bertentangan dengan Pasal 1266 KUHPerdata, karena dalam hal perikatan t idak batal demi hukum dan para pihak telah mengaturnya secara lain dalam perjanjian, maka pembatalannya harus dituntut dan diputuskan o leh Hakim. Mengenai hal ini pendapat Pengadilan berubah-ubah, ada yang membenarkan keberatan seperti itu, tetapi ada pula yang meno laknya. Tuntutan gant i rugi pada pokoknya ada kalanya dianggap sebagai suatu rangsangan, agar debitur mau berprestasi. Kalau debitur tidak memenuhi atau tidak meme nuhi sebagaimana mest inya kewajiban perikatannya, dan kesemuanya itu dapat dipersalahkan kepada debitur, maka kreditur berhak untuk menuntut ganti rugi dari debitur. Kalau debitur tidak dapat membukt ikan adanya keadaan overmacht, maka tidak (atau tidak

25

Wirjono Prodjodikoro, op. cit. hal. 68.


96

sebagaimana mestinya) berprestasinya debitur, dapat dipersalahkan kepadanya atau dikatakan debitur wanprestasi dan Hakim akan mengabulkan tuntutan gant i rugi kreditur. Jadi kreditur mendasarkan tuntutannya pada dan karenanya harus membukt ikan adanya perikatan yang mengandung suatu kewajiban bagi debitur, adanya unsur salah pada debitur (karena t idak atau tidak sebagaimana mest inya dipenuhinya kewajiban debitur) dan adanya kerugian pada kreditur.Jadi prinsip dasarnya adalah kreditur wajib membukt ikan adanya kerugian. Untuk mengatasi kesulitan pembukt ian, maka kepada para pihak dala m perjanjian diberikan kesempatan untuk menetapkan lebih dahulu, berapa besarnya gant i kerugian yang akan dipikul o leh debitur dalam hal ini wanprestasi, tanpa perlu dibuktikan berapa kerugian yang sebenarnya. Hal tersebut sesuai denga n ketentuan pada Pasal 1249 KUHPerdata. Mengenai pembukt ian sebab dari timbulnya kerugian, Pasal 1244 KUHPerdata memberikan suatu ketentuan umum yang menyimpang dari apa yang disebutkan di atas, yang pada int inya , mengatakan, bahwa: Jika ada alasan untuk itu, debitur dapat dihukum menggant i biaya, rugi, dan bunga, kalau debitur t idak dapat membukt ikan, bahwa hal t idak dilaksanakannya perikatan itu, disebabka n karena suatu overmacht. Di sini dengan tegas disebutkan, bahwa kewajiba n pembukt ian ada pada debitur. Namun hendaknya diingat, bahwa pembagia n kewajiban pembukt ian seperti itu hanya berlaku untuk perikatan dengan isi yang memberikan hasil sesuatu yang bersifat posit if. Ketentuan mengenai keadaan memaksa (force majure) yang diatur dalam Pasa l 1244 KUHPerdata menyebutkan : “Jika ada alasan untuk itu, si berutang harus dihukum menggant i biaya, rugi dan bunga apabila ia t idak membukt ikan, bahwa Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

97

hal t idak atau tidak pada waktu yang tepat dilaksanakannya perikatan itu, disebabkan

karena

suatu

hal

yang

t idak

terduga

pun

t idak

dapat

dipertanggungjawabkan padanya, kesemuanya itu pun jika it ikad buruk t idaklah ada pada pihaknya”. Menurut undang-undang ada 3 (tiga) unsur yang harus dipenuhi untuk keadaan memaksa, yaitu: a. Tidak memenuhi prestasi. b. Ada sebab yang terletak di luar kesalahan debitur. c. Faktor penyebab itu tidak diduga sebelumnya dan t idak dapat dipertanggungjawabkan kepada debitur. Buku III KUHPerdata tidak memuat suatu ketentuan umum mengenai apa yang dimaksud dengan keadaan memaksa atau force majure itu. Pasal 1244 KUHPerdata menamakan keadaan memaksa itu sebab yang halal. Pasal 1245 KUHPerdata menamakannya keadaan memaksa atau hal kebetulan (overmacht atau toeval) dan Pasal 1444 KUAda kalanya pihak yang melakukan perjanjia n tidak melaksanakan suatu perbuatan sesuai dengan is i perjanjian yang dibuatnya. Maka dengan demikian telah terjadi apa yang dinamakan wanprestasi. Maca m wanprestasi dapat berupa : a) Tidak melakukan sama sekali apa yang disanggupinya b) Melaksanakan apa yang disanggupinya tetapi tidak sebagaimana yang dijanjikan c) Melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat d) Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak bo leh dilakukan.


98

Untuk mencegah wanprestasi dan memberikan keadilan serta kepastian hukum kepada pihak-pihak, hukum menyediakan sanksi. Sanksi bagi pihak yang melakukan wanprestasi dapat berupa : a) Gant i rugi b) Pembatalan perjanjian c) Peralihan resiko, dan d) Pembayaran perkara jika sampai di pengadilan. Sanksi demikian merupakan sanksi perdata karena masalah perjanjia n menyangkut kepent ingan pribadi, yang berbeda dengan sanksi pidana berupa hukuman fisik (penjara) terhadap pelaku kejahatan atau tindak pidana tertentu sebagaimana diatur dalam hukum pidana. Pembelaan Debitur yang Dinyatakan Lalai Debitur dapat dikatakan lalai (melakukan wanprestasi) apabila dianggap tidak memenuhi kesepakatan dalam perjanjian. Dalam hal ini debitur dapat melakukan pembelaan diri dengan mengajukan alasan-alasan yang suda h ditentukan undang-undang agar dapat dibebaskan dari hukuman ganti rug i pemutusan perjanjian, denda, maupun tuntutan lain dari pihak yang berpiutang. Alasan-alasan yang dapat diajukan adalah : a. Keadaan Memaksa Art inya debitur (pihak yang berkewajiban) telah berusaha untuk memenuhi isi perjanjian, namun karena terjadi keadaan memaksa yang tak terduga, sehingga debitur tak dapat memenuhi prestasi yang menjad i kewajibannya. Dalam hal ini kreditur harus membukt ikan bahwa keadaa n memaksa tersebut di luar kesalahannya (pasal 1244 KUH Perdata). Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

99

Hapus atau tidaknya perjanjian karena keadaan memaksa ini tergantung bentuk keadaan yang memaksa tersebut. Debitur mungkin sama sekali tak dapat memenuhi perjanjian. Mungkin juga ia masih dapat memenuhi perjanjian, namu n harus dengan suatu kerugian atau pengorbanan tertentu.

b. Pihak Kreditur Sendiri yang Melakukan Wanprestasi Debitur dapat membela diri dengan alasan ini apabila kreditur juga tela h menyalahi perjanjian. Contoh sederhana adalah perjanjian penyerahan barang (oleh debitur) dengan syarat penyerahan uang muka (oleh kreditur). Dalam dapat meno lak menyerahkan barang karena kreditur belum menyerahkan uang muka.

c. Pihak Kreditur telah Melepaskan Haknya untuk Menuntut Ganti Rugi Sikap kreditur yang dipandang telah melepaskan haknya secara sukarela. Misalnya pada saat pengambilan barang kreditur tidak datang untuk mengambil barangnya. Sampai batas waktu tertentu, debitur berkesimpulan bahwa kreditur telah melepaskan haknya atas barang tersebut dengan t idak melakukan kewajiban mengambil pada saat yang disepakat i Dalam suatu perikatan yang terbit dari perjanjian yang dibuat secara sah, kewajiban untuk melaksanakan is i perjanjian atau berprestasi adalah bersifat mut lak sepanjang t idak ditentukan lain o leh Undang-Undang. Sebaliknya apabila perjanjian t idak dilaksanakan sebagaimana mest inya maka pihak yang lalai itu telah dikatakan ingkar janji (wanprestasi). Dalam hal ini pihak yang dirugika n dapat menuntut kepada debitur untuk gant i rugi yang diderita. Dengan adanya


100

gant i rugi, tidak menutup kemungkinan bagi pihak debitur tetap melaksanakan perjanjian. Karena gant i rugi dalam hal ini merupakan suatu hukuman. Dalam perjanjian pinjaman HOAP, disebutkan bahwa kegagalan debitur untuk melaksanakan kewajiban-kewajiban maupun mematuhi syarat-syarat dan kondisi-kondisi yang telah ditetapkan berdasarkan perjanjian tersebut, Ketentuan HOAP, termasuk namun tidak terbatas pada kegagalan debitur untuk melakukan pembayaran secara penuh atas pinjaman HOAP atau sisanya, merupakan suatu keadaan lalai. Sebagi akibatnya, kreditur mempunyai hak secara penuh untuk menetapkan pinjaman HOAP atau sisanya menjadi jatuh tempo, dan karenanya harus dibayar secara penuh dan sekaligus o leh debitur. Lebih lanjut, kreditur dapat melakukan t indakan apapun yang dianggapnya perlu untuk mengusahakan pembayaran kembali atas pinjaman HOAP atau sisanya tersebut sesuai denga n ketentuan hukum dan perundang-undangan yang berlaku. Dalam hal debitur lalai untuk melaksanakan kewajiban-kewajibannya sebagaimana yang tertuang dalam perjanjian pinjaman HOAP, maka kreditur mempunyai hak sita pertama atas objek pinjaman HOAP yang menjadi jamina n pelunasan pinjaman HOAP, meskipun objek pinjaman HOAP milik suami/istri dari debitur. Hal ini sesuai dengan apa yang telah disepakat i para pihak dala m perjanjian.


101

1. 2 3 HPerdata hal kebetulan yang t idak dapat dikira-kirakan (onvoorziene toeval). Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Swiss-Belhotel Suites & Recidences terdapat beberapa ketentuan mengenai force majure. Antara lain sebagai berikut: 1. Segala perist iwa force majure yaitu peristiwa yang terjadi di luar kemampuan Para Pihak yang mengakibatkan pemenuhan suatu kewajiba n berdasarkan Perjanjian Jual Beli Satuan Rumah Susun Swiss-Belhote l Suites & Recidences ini pada saat yang ditentukan menjadi bertentanga n dengan hukum namun tidak terbatas pada segala keputusan atau pembatasan dari Pemerintah Republik Indonesia, bencana alam, kebakaran diluar kelalaian Para Pihak, peperangan, huru hara, peledakan, sabotase, bahaya kelautan atau embargo, perubahan peraturan Perundang-undangan,


102

kecuali terhadap kewajiban pemba yaran berdasarkan Perjanjian Jual Beli Satuan Rumah Susun Swiss-Belhotel Suites & Recidences ini. 2. Didalam hal terjadinya force majure tersebut. Para Pihak baik pribad i maupun secara bersama-sama dengan dilandasi it ikad baik akan melakukan set iap dan seluruh upaya dan usaha semaksimal mungkin agar kejadian atau peristiwa tersebut dapat dihindari atau seminimal mungkin kejadian tersebut dapat diatasi. Apabila keadaan tersebut tudak dapat memenuhi kewajibannya, maka dalam jangka waktu 90 (sembilan puluh) hari kalender sejak terjadinya force majure tersebut. Pihak kepada siapa kewajiban tersebut harus dilaksanakan atau pihak yang mengalami kerugian finansial berhak untuk mengakhiri Perjanjian Jual Beli Satuan Rumah Susun Swiss-Belhotel Suites & Recidensec. 3. Apabila set iap akibat dari force majure tersebut pembangunan Satuan Rumah Susun seluruhnya atau sebagian musnah, maka Pihak Kedua aka n memberi hak kepada Pihak Pertama untuk melakukan pembanguna n kembali Satuan Rumah Susun, demikian dengan ketentuan bahwa biaya pembangunan kembali tersebut sepenuhnya didasarkan atas jumlah uang klaim yang diperoleh dari perusahaan asuransi. Apabila perusahaan penila i yang ditunjuk o leh Para Pihak menila i bahwa pembangunan t idak dapat dialnjutkan o leh karena kekurangan santunan asuransi tersebut, maka Pihak Pertama berhak untuk mengakhiri Perjanjian Jual Beli Satuan Rumah Susun Swiss-Belhotel Suites & Recidences ini dan kewajiban Pihak Pertama kepada para pembeli Satuan Rumah Susun terbatas pada pembayaran santunan tersebut kepada para pembeli Satuan Rumah Susu n Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

103

pro rata sesuai dengan luas unit sarusun yang telah dibeli o leh mereke da n selanjutnya Pihak Pertama bebas dari segala tanggungjawab dan kewajiban terhadap para pembeli Satuan Rumah Susun. 4. Apabila suatu perist iwa force majure yang menimpa bagian bersama dan/atau benda bersama terjadi setelah Satuan Rumah Susun selesa i dibangun tetapi Perhimpunan Penghuni belum terbentuk secara sah dan mampu menjalankan tugas-tugasnya sebagaimana yang diatur dala m Anggaran Dasar, kejadian mana sedemikian rupa membuat bagian bersama/benda bersama tersebut tidak dapat digunakan lagi, Pihak Kedua akan menunjuk Pihak Pertama untuk melakukan pembangunan kembali bagian bersama dan/atau benda bersama tersebut, sedemikian denga n ketentuan bahwa kekurangan biaya pembangunan kembali itu menjad i beban dan tanggungjawab serta harud dibayar secara pro rata oleh Pihak Kedua. 5. Apabila Pihak Kedua tidak dapat membayar biaya pembangunan kembali sebagaimana tersebut dalam angka 4 di atas, dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kalender setelah surat penagihan dikirimkan o leh Pihak Pertama, hak Pihak Kedua atas Satuan Rumah Susun hilang dan beralih kepada Pihak Pertama dan perjanjian ini akan berakhir dengan sendirinya, demikian dengan ketentuan bahwa Pihak Pertama hanya berkewajiban untuk membayar kompensasi kepada Pihak Kedua sejumlah sebagaimana yang akan ditentukan o leh suatu perusahaan penilai yang ditunjuk o leh Para Pihak dengan memperhitungkan biaya pembangunan kembali. Dala m hal ini, Pihak Kedua setuju untuk melepaskan haknya untuk menuntut, Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008. USU Repository© 2009

104

menggugat atau melakukan upaya-upaya hukum lain terhadap Pihak Pertama setelah Pihak Pertama memberikan kompensasi kepada Pihak Kedua. Ketentuan mengenai force majure dalam Perjanjian Pengelo laan Sewa adalah sebagai berikut: Para pihak selanjutnya menyetujui bahwa kedua-duanya t idak bertanggungjawab atas keterlambatan, biaya, kerugian atau pengeluaran yang disebabkan oleh keadaan force majure termasuk kebakaran, pemogokan, banjir, kerusuhan, perang, pemberlakuan atau perubahan undang-undang da n peraturan-peraturan yang melarang set iap Pihak manapun untuk memenuhi kewajiban-kewajibannya di dalam Perjanjian ini, atau setiap bencana alam lain manapun atau setiap kejadian lain apapun yang diluar penguasaan wajar dar i masing-masing pihak. Dalam hal force majure Perjanjian Pengelo laan Sewa in i dapat diakhiri untuk jangka waktu yang ditetapkan atau tidak ditetapkan yang dapat diterima dan wajar bagi kedua belah pihak, sesuai dengan kebijaksanaan yang dikeluarkan oleh Pemerintah.


105

Akibat Hukum Dalam hal debitur tidak memenuhi kewajibannya sebagaimana mest inya dan tidak dipenuhinya kewajiban itu karena ada unsur salah padanya, maka ada akibat-akibat hukum yang atas tuntutan dari kreditur bisa menimpa dirinya. Pertama-tama, sebagai yang disebutkan dalam Pasal 1236 dan 1243 KUH Perdata dalam hal debitur lalai untuk memenuhi kewajiban perikatannya, kreditur berhak untuk menuntut penggant ian kerugian, yang berupa ongkos-ongkos, kerugian dan bunga. Akibat hukum seperti ini menimpa debitur baik dala m perikatan untuk memberikan sesuatu, untuk melakukan sesuatu ataupun tidak melakukan sesuatu. Selanjutnya Pasal 1267 KUHPerdata mengatakan, apabila debitur dala m keadaan wanprestasi maka kreditur dapat memilih di antara beberapa kemungkinan tuntutan sebagai berikut: 1. Pemenuhan perikatan dengan gant i kerugian 2. Pemenuhan perikatan 3. Gant i kerugian 4. Pembatalan perjanjian t imbal balik 5. Pembatalan dengan gant i kerugian.

•


106


2 LEMBAR PENGESAHAN TINJAUAN HUKUM TERHADAP PERJANJIAN PEMILIKAN RUMAH ANTARA CONOCOPHILLIPS INDONESIA INC LTD DAN KARYAWANNYA S K R I P S I Diajukan

Recommend Documents