1

JAARVERSLAG

WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 1

2 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST


Verantwoordelijke uitgever: Mevrouw Lalemant-Scheerlinck, Zomerstraat 73, 1050 Elsene


RAAD VAN BESTUUR Mevr. Lieve LALEMANT-SCHEERLINCK Voorzitster Mevr. Brigitte MEIRE-HOMBERGEN Ondervoorzitster Dhr. Olivier BAILLY Mevr. Christine DE MEERLEER Dhr. Edouard DESMED Dhr. Francis GÄBELE Dhr. Bram GILLES Dhr. Michel GODARD Dhr. Peter JACOB Dhr. Michel LEMAIRE Mevr. Martine van COEVORDEN Mevr. Bety WAKNINE

COMMISSARISSEN VAN DE BRUSSELSE HOOFDSTEDELIJKE REGERING

Dhr. Pol Dhr. Jacques

ZIMMER DE WITTE

COMMISSARIS

Mevr. Martine

BRANCART

ALGEMENE DIRECTIE

Mevr. Catherine SCHEID Dhr. Erik BERVOETS

Directeur-generaal Adjunct-directeur-generaal

DIRECTEURS

Mevr. Christelle Dhr. Stephan Dhr. Marnix Dhr. Marc Dhr. Nicolas Dhr. Saïd

BEKÉ-VINCKE BISSCHOP DE SMEDT GEEROMS LARDOT MASTARI

Sinds 1 juni 2013 Sinds 1 februari 2013


Kerncijfers 2013

2012

2011

Leningen m.b.t. het investeringsvermogen

1.057

1.307

1.007

Leningen getekend tijdens het jaar

1.103

1.216

937

472

501

47

8.789

8.262

7.535

880

787

663

Aantal gebouwen in patrimonium

383

386

383

Aantal woningen in patrimonium

1.131

1.061

979

873

894

950

Investeringsvermogen (in € miljoenen)

158

199

189

Dotaties van het Gewest (in € miljoenen)

50

49

48

Opgenomen leningen (in € miljoenen)

98

120

140

Financiering buiten investeringsvermogen (in € miljoenen)

4

26

50

1.436

1.320

1.154

Eigen vermogen (in € miljoenen)

368

338

311

Schulden op meer dan één jaar (in € miljoenen)

962

890

755

9

4

-10

Aantal werknemers

156

153

143

In voltijds equivalenten

149

145

135

Leningen B2

Energieprestatieleningen getekend tijdens het jaar Aantal lopende leningen Uitstaand bedrag van de leningen (in € miljoenen) Huurhulp

Vastgoedverrichtingen Woningen in productie op verworven sites Financiering

Rekeningen Balansstaat (in € miljoenen)

Winst (in € miljoenen) Organisatie


Inhoudstafel

01 Financiering van het Fonds..........................................................................................................12 1.1 Financiering van het programma 2013....................................................................12 1.2 Financiering op lange termijn...................................................................................14

02 Inventaris van de activiteiten........................................................................................................24

2.1 Aankoopsector en hypothecaire kredieten.............................................................24 2.2 Huursector..................................................................................................................50 2.3 De productie van woningen en de vastgoedverrichtingen....................................71 2.4 Pilootprojecten: alternatieven voor volle eigendom en verhuur............................97 2.5 Tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg...................................109

03 Administratie – Wetgeving..........................................................................................................118 3.1 Administratie............................................................................................................118 3.2 Wetgeving.................................................................................................................129

04 Markante feiten en gebeurtenissen sinds 1 januari 2014 – Verwachte wijzigingen.................134 4.1 Investeringsvermogen 2014....................................................................................134 4.2 Markante feiten en gebeurtenissen sinds 1 januari 2014.....................................138 4.3 Organisatie van de verschillende diensten van het Fonds...................................141

05 Dankwoorden..............................................................................................................................143 06 Ontleding van rekeningen...........................................................................................................144 6.1 Voorsteling en indeling van de rekeningen............................................................144 6.2 Bis Jaarrekening op 31 december BNB.................................................................152 6.3 Waarderingsmethoden............................................................................................164 6.4 Toelichtingen bij de jaarrekening...........................................................................168 6.5 Sociale balans..........................................................................................................173 6.6 Beheer van de thesaurie - centralisatie bij het FCCB..........................................178 Voetnoten .........................................................................................................................................179


Inleiding Mevrouw, Meneer De toegang tot goede huisvesting, onder eender welke vorm, het is altijd een belangrijke uitdaging geweest voor de mens. Wanneer we het over huisvesting hebben in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest worden bijna automatisch termen in de mond genomen als “crisis”, “groot probleem”, “groter wordende problematiek”, “bedreiging voor de gezinnen”, “ontoereikend beleid”, enz. Er is een soort gewenning, berusting zelfs in een situatie die zich jaar na jaar sterker verankert in de Brusselse realiteit. Het risico is groot dat jongeren die het ouderlijke nest verlaten om op eigen benen te gaan staan, dat mensen met of zonder job, afkomstig uit alle mogelijke socio-economische lagen, die een klein, middelgroot of groot gezin moeten onderhouden, die moeten rondkomen met een klein of middelgroot inkomen, zich zullen moeten neerleggen bij deze feiten. En wat met de mensen die geen dak boven hun hoofd hebben? Of het dreigen te verliezen omdat hun leven een heel andere wending neemt? Het kan allemaal cliché klinken. En nochtans gaat het om de essentie: zonder volwaardig dak boven je hoofd, is er ook geen sprake van sociale integratie of van persoonlijk evenwicht. Verschillende operatoren staan in voor de concrete uitwerking van het huisvestingsbeleid en het Fonds is daarin een belangrijke speler. Dankzij zijn relevante en efficiënte stelsel van hypothecaire kredieten – een ingenieus systeem dat in 1929 werd gelanceerd door de Bond der Kroostrijke Gezinnen van België door de oprichting van de coöperatieve vennootschap Woningfonds – konden alleen al de laatste 5 jaar zo’n 4.800 gezinnen een woning kopen of behouden. En dit, het moet gezegd, in economisch moeilijke tijden. Meer dan 80 % van deze gezinnen voldoen aan de voorwaarden van de sociale huisvesting. Dankzij dit principe van de “sociale aankoop” en de verwerving van een volle eigendom wordt de autonomie van het individu beves-


tigd. Bovendien kan de overheid haar financiële steun in een dergelijk systeem beperken, waardoor misbruiken worden vermeden. Het kredietaanbod van het Fonds vormt een erg krachtig instrument: gericht op gezinnen die niet kunnen terugvallen op de klassieke financieringsbronnen leunt het aan bij de microkredieten, gemaakt op maat en in functie van de socio-economische situatie van de ontlener, van zijn keuzes, van het project dat hij voor ogen heeft. Wie een lening kan afsluiten bij het Fonds, heeft een efficiënt middel in handen en krijgt een snel en blijvend antwoord op zijn recht op huisvesting. Heel wat gezinnen die zich informeren over de kredietvoorwaarden van het Fonds slagen echter niet in hun project. Ze botsen op de realiteit van de Brusselse residentiële vastgoedmarkt, waar de vraag veel groter is dan het aanbod, de “betaalbare” woningen in slechte staat verkeren en de prijzen hoog zijn, en dit terwijl het aantal inwoners van het Gewest enkel toeneemt. Al die gezinnen zorgen voor steeds langere wachtlijsten van kandidaat-huurders bij de openbare vastgoedmaatschappijen, sociale verhuurkantoren, gemeentes of autonome gemeentebedrijven, OCMW’s, de Brusselse Grondregie en zelfs bij het Fonds zelf! Ondanks alle inspanningen die de verschillende instanties leveren, blijft er een groot tekort aan publieke huurwoningen. Daardoor moeten tienduizenden gezinnen die in aanmerking komen voor een sociale woning hun heil zoeken op de private huurmarkt. Daar is het aanbod gelukkig groter, maar worden we vaak geconfronteerd met soms erg problematische situaties. Het gaat dan ook om de ontmoeting tussen twee werelden – die van de verhuurder en die van de huurder – die elk vertrekken vanuit heel andere belangen. Intussen werd de private huursector door verschillende ingrepen gereglementeerd, denken we maar aan de regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder, de standaardisering van de woningkwaliteit, het systeem van de huurtoelages, het openbaar beheersrecht, enz. Maar voor de cruciale vraag over de balans tussen de kosten voor huisvesting en het gezinsinkomen is er nog steeds geen antwoord. Dat kan er enkel komen met sterke maar rechtvaardige overheidssteun, zo niet zal de

private sector een contraproductieve oplossing formuleren. Binnen een essentieel domein als het recht op huisvesting moet het recht op eigendom, dat in onze huidige maatschappij een belangrijke plaats inneemt, worden gerespecteerd. Daarbij moet er op elk moment over worden gewaakt dat wie een recht op eigendom heeft, respect heeft voor degenen die het niet hebben. De Staat moet dit evenwicht verzekeren. De overheid moet inspelen op de noden van een bevolking die het steeds moeilijker heeft om een woning te vinden. Hiervoor zijn erg grote financiële inspanningen nodig. Tien jaar geleden werd het Huisvestingsplan gelanceerd om een antwoord te bieden op het tekort aan woningen in openbaar beheer. Dat Plan begint nu effect te genereren. Om de opgestarte dynamiek niet te stoppen, heeft de Regering op het einde van deze legislatuur de Alliantie Huisvesting opgestart, een groot project dat de bouw van zo’n 6.600 nieuwe woningen beoogt. De ervaring die werd opgedaan bij de uitwerking van het Huisvestingsplan zal ongetwijfeld goed van pas komen. Toch blijven er nog steeds heel wat obstakels. Vandaag de dag hangt aan de creatie van een nieuwe huur- of koopwoning een prijskaartje van gemiddeld 200.000 euro. Er zou dus een investering van zo’n 2 miljard euro nodig zijn om ongeveer 10.000 nieuwe woningen te creëren. Dat lijkt veel, maar op basis van de demografische evolutie is het geen overdreven hoog cijfer! De toegang tot terreinen is een groot probleem. Het Gewest beslaat nu eenmaal een kleine oppervlakte en op termijn zal het geen terreinen meer kunnen aanbieden om er nieuwe projecten te ontwikkelen. Hoe zullen de operatoren die de Alliantie Huisvesting moeten realiseren toegang krijgen tot de gronden? De kans bestaat dat ze als concurrenten tegenover elkaar komen te staan, een situatie waar vooral de vastgoedmakelaars wel bij zullen varen. Wij denken dan ook dat het Gewest een platform moet installeren dat de bruikbare terreinen ter beschikking stelt van de verschillende operatoren die meewerken aan de Alliantie Huisvesting. In de «stedenbouwkundige eisen» - en bij uitbreiding in het sociale huisvestingsbeleid van de verschillende gemeentes, zowel voor de koop- als voor de huurwoningen - zou de absolute nood-

zaak moeten worden geïntegreerd om in alle wijken van de hoofdstad gebouwen te creëren bestemd voor het doelpubliek, om zo de beoogde sociale mix te bewerkstelligen. We herinneren ook aan de befaamde en steeds weerkerende vragen over de stedelijke integratie en de architecturale «kwaliteit», onder andere in verband met de dichtheid en de afmetingen van de constructies. Tot nog toe bleven deze vragen ondergesneeuwd. Wordt het geen tijd om ze onder de loep te nemen, in het licht van de enorme nood aan nieuwe woningen? De stedenbouwkundige en milieuwetgeving hebben voor de noodzakelijke ondersteuning gezorgd om de «verbrusseling» van de stad een halt toe te roepen, een opdracht waarin men ook is geslaagd. Maar moeten de beleidsmakers die vandaag toezien op de toepassing van deze wetgeving ook niet voluit kiezen voor de uitdaging waar wij voor staan? Er is nog een andere cruciale vraag: aan welke eisen moet een woning in openbaar beheer voldoen? We denken dan aan de architecturale kwaliteit, een goede inrichting van de ruimtes, de dichtheid, veiligheid, duurzaamheid, kwaliteit van de ruimtes, oppervlaktes, het comfort, de uitrusting en de energieprestatie. Het zou goed zijn een debat op te starten over deze criteria en hun normen. Want is het niet zo dat naarmate er meer eisen worden gesteld, de focus verschuift naar de kwaliteit ten koste van het aantal woningen dat wordt gecreëerd, waardoor het Brusselse patrimonium net meer woningen van slechte kwaliteit begint te tellen? De voorbije jaren heeft het Fonds zo moeten vaststellen dat zijn huurders kwalitatief heel wat beter gehuisvest zijn dan zijn ontleners. Dit komt omdat een ontlener voor zijn woonproject zelf keuzes maakt in functie van zijn financiële capaciteiten en dus zelf oordeelt dat een bepaalde woning voldoet aan zijn behoeftes, terwijl een huurder een “gestandaardiseerde” woning betrekt die hij kreeg voorgesteld - zelfs opgelegd - door de sociale verhuurder. Het komt er dus eigenlijk op neer dat de eerste zich tevreden stelt met de woning waar hij zelf voor heeft gekozen en waarin hij investeert, waarbij hij zijn wensenlijstje heeft aangepast aan wat werke-


lijk haalbaar is. De tweede daarentegen heeft een steeds groter eisenpakket voor de woning die hem ter beschikking wordt gesteld door een overheid waarvan hij steeds meer verwacht. De eerste neemt het heft in eigen handen, de tweede zit in een afhankelijke positie. We kunnen ons afvragen wie van de twee het gelukkigst is... Bij grote woonprojecten blijft een goede budgetbeheersing de beste garantie voor een geslaagd eindresultaat. De wetgeving op de overheidsopdrachten moet zo worden begrepen dat ze het vooropgestelde doel dient: offertes ontvangen voor opdrachten voor architectuur, engineering en de uitvoering van werken die beantwoorden aan de criteria uitgevaardigd door de bouwheer. De wetgeving moet worden gezien als een ruggensteun, niet als «een extra obstakel». Een optimale oproep tot mededinging, een gelijkwaardige behandeling van de verschillende inschrijvers, de transparantie van een opdracht en een degelijk onderbouwde gunning zouden moeten bijdragen tot het uiteindelijke doel van het juridische kader: de best mogelijke opdracht. Zou het trouwens geen goed idee zijn om een echt «bouwteam» op te richten, waarin alle schakels in het hele creatieproces van woningen worden samengebracht? Het lijkt een utopie, en nochtans... Ter illustratie geven we graag mee dat de opdrachten die het Fonds de voorbije twee jaar heeft gelanceerd, aantonen dat de “bouwers” - dit zijn zowel de architecten als de aannemers - zich op elkaar kunnen afstemmen, met respect voor het “métier”, de autonomie en de verantwoordelijkheden van de andere partij en zonder dat de ene ondergeschikt is aan de andere, met als resultaat de productie van kwaliteitswoningen aan een kostprijs die het financiële evenwicht en dus het voortbestaan van de sociale dimensie van het Fonds niet in gevaar brengt. Volgens ons is het mogelijk om die dynamiek uit te breiden naar alle actoren die een rol spelen in de uitwerking van een project. De enige vereiste is een beetje goede wil van de verschillende betrokken partijen: of het nu gaat om politieke of overheidsmandatarissen, gemeentelijke of gewestelijke functionarissen, bevoegd voor stedenbouw of voor huisvesting, bouwheer, projectontwerper, aannemer, of zelfs buurtbewoner.


Het zou ook goed zijn om een debat te organiseren over het evenwicht tussen de toeganke lijkheid en de kwaliteit van de woningen bestemd voor zowel verkoop als verhuur. Deze vraag over de toegankelijkheid - en onrechtstreeks over het niveau van de overheidssubsidies - sluit aan bij de problematiek van de productie van nieuwe woningen voor een doelpubliek. Welke vormen kunnen overheidssubsidies aannemen? Vandaag zijn er subsidies voor de grond of voor het gebouw (de «stenen»), maar het kan ook gaan om subsidies voor een persoon (bijvoorbeeld: een huurtoelage, een lening aan een verminderde rentevoet, fiscale voordelen). In de loop van 2013 werd op vraag van de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris voor Huisvesting, een vergelijkende studie uitgevoerd over de kosten van de verschillende huisvestingsinitiatieven binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het gaat om een eerste financiële evaluatie van de bestaande instrumenten. De resultaten tonen de grote verschillen in financiering aan naargelang de initiatieven en de doelstellingen die ze nastreven of naargelang de «historische» keuzes die zijn gemaakt. Het doornemen van deze studie werpt verschillende vragen op. Zou het, bijvoorbeeld, niet beter zijn om de subsidies - ongeacht de operatoren - te harmoniseren en erover te waken dat ze worden afgestemd op de reële financiële middelen van het doelpubliek ? Het spreekt voor zich dat er wel een onderscheid moet worden gemaakt op basis van de kenmerken van de verschillende toegekende rechten: het huurrecht (volgens de vorm waarin het wordt aangeboden door de openbare vastgoedmaatschappijen, de sociale verhuurkantoren, gemeentes, OCMW’s, het Fonds, enz), de volle eigendom of een opgedeeld reëel eigendomsrecht (Fonds, Citydev, CLT, enz). Hierbij moet ook rekening worden gehouden met degene die de overheidssteun ontvangt en met die overheid zelf. De veelheid aan subsidies die vandaag de dag bestaan binnen het domein huisvesting vereisen een optimalisatie van het systeem en een rechtvaardiger verdeling ervan. Anders dreigen we in situaties terecht te komen waarbij, bijvoorbeeld, een gezin aanspraak kan maken op een dubbele subsidie die buitensporig lijkt als je ze vergelijkt met een ander gezin, dat aan dezelfde voorwaarden beantwoordt, maar

nooit zal kunnen rekenen op enige vorm van overheidssteun voor zijn woonproject.

bij het Fonds terecht om een huurwaarborglening af te sluiten.

Het Fonds heeft het voorbije jaar verschillende projecten opgestart, gebaseerd op diverse vormen van opgedeeld eigendomsrecht. Die vormen het midden tussen verwerving en huur.

De energieprestatiekredieten (EPK) hebben aan 472 gezinnen de kans gegeven om de energieprestatie van hun woning te verbeteren.

Bedoeling is vooral om de sociale dimensie van de verrichtingen een blijvend karakter te geven, door de grond in eigen beheer te houden (door opname ervan in de publieke eigendom) of door ervoor te zorgen dat de woning enkel kan worden overgedragen aan een gezin dat beantwoordt aan bepaalde vastgoed- en inkomenscriteria. Verder wordt er op deze manier naar gestreefd om een eigen woning financieel haalbaarder te maken voor de verschillende socio-economische bevolkingsgroepen en hen daarbij de garantie te bieden dat het verkregen recht zo blijvend mogelijk is en dat het een zekere autonomie biedt. In de Brusselse Huisvestingscode zijn onlangs zowel de «Community Land Trusts» (CLT) als de «collectieve en solidaire spaargroepen» opgenomen, twee soorten verenigingen die zich richten op «personen of gezinnen in een sociaal precaire situatie». Er is de voorbije maanden heel wat te doen geweest over de perspectieven die zij bieden. De bevoorrechte partner van deze verenigingen is het Fonds, dat niet enkel optreedt als hypothecaire schuldeiser, maar ook - afhankelijk van de verrichting - als bouwheer, waarbij het de betrokken gezinnen vooral “begeleidt”. Zonder de tussenkomst van het Fonds zouden deze projecten waarschijnlijk niet kunnen worden ontwikkeld. Toch niet op korte termijn. Het jaarverslag van 2013 toont aan dat het Fonds een opmerkelijk niveau blijft halen van erg diverse verwezenlijkingen en dat het zich, gedreven door toewijding, blijft inzetten om de vele uitdagingen tot een goed einde te brengen. Algemeen beschouwd hebben de verschillende sectoren van het Fonds, met de steun van het Gewest, er in 2013 voor gezorgd dat 1.338 nieuwe gezinnen, of in totaal 3.810 personen, zich in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest konden vestigen. 3.092 personen (81 %) deden dit via de algemene verrichtingen van hypothecaire kredieten. 197 personen (5 %) konden hun intrek nemen in een huurhulpwoning en 521 personen (14 %) konden

In dit jaarverslag vindt u verder: hoofdstuk 1 dat dieper ingaat op de financiering van het Fonds, zowel op lange termijn als voor de financiering van het programma voor 2013; hoofdstuk 2 dat een overzicht biedt van wat het Fonds in 2013 heeft gerealiseerd binnen zijn belangrijkste activiteitensectoren: de hypothecaire kredieten en de aankoopsector, de huursector, de productie van nieuwe woningen, de pilootprojecten of de alternatieven voor de volle eigendom en de huur en, ten slotte, de tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg; hoofdstuk 3 een schets van het administratieve leven van het Fonds en van de samenwerking met zijn rechtstreekse partners. Daarnaast is ook een opsomming opgenomen van alle wetten, ordonnanties en besluiten van het dienstjaar die rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking hebben op de activiteiten van het Fonds; hoofdstuk 4 dat gewijd wordt aan markante feiten die sinds 1 januari 2014 zijn opgetekend en de voorziene veranderingen die waarschijnlijk een invloed zullen hebben op de toekomstige werking of de activiteiten van het Fonds; hoofdstuk 5 dat de mensen die betrokken zijn bij het Fonds in de schijnwerpers zet; ; hoofdstuk 6 de rekeningen en resultaten van het dienstjaar, een analyse ervan en de sociale balans van de onderneming. De vele statistieken die jaarlijks worden opgemaakt over de verschillende activiteiten werden dit jaar gebundeld in een apart boekdeel. Deze gegevens zijn beschikbaar op aanvraag of kunnen makkelijk worden gedownload op de website van het Fonds: www.woningfonds.be


01 financiering van het fonds / 1.1 financiering van het programma 2013

1.1 FINANCIERING VAN HET PROGRAMMA 2013 Afkortingen De verrichtingen verwezenlijkt door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vallen onder één van de volgende interne fondsen: Fonds B1. Deze benaming verwijst naar de verrichtingen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met eigen middelen verwezenlijkt. Op boekhoudkundig vlak behoort ook het Fonds voor Speciale Tussenkomsten (of FST) hiertoe. Met dit fonds worden uitzonderlijke verrichtingen gefinancierd. Het wordt gespijsd door dotaties die het Fonds in het verleden ontving van BNP PARIBAS FORTIS n.v. voor de tijdelijke overlijdensverzekeringen met afnemend kapitaal (gekoppeld aan de hypothecaire leningen). Fonds B2. Deze benaming geldt voor de verrichtingen die gerealiseerd worden met kapitalen die rechtstreeks of onrechtstreeks voortkomen uit: ● leningen waaraan de Staat of het Gewest hun waarborg hebben gehecht en rentesubsidies tot 1989 (laatste lening afbetaald in 2009); ● kapitaalsubsidies of terugvorderbare voorschotten die het Gewest heeft toegekend tussen 1990 en 1995 of in 2002 in het kader van de aanvullende leningen voor jonge gezinnen; ● leningen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sinds 1996 heeft afgesloten, met waarborg van het Gewest, en kapitaalpremies toegekend vanaf dezelfde datum; ● kapitaalsubsidies komende uit opbrengsten van stedenbouwkundige lasten ontvangen door


het Gewest en toegewezen aan het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vanaf 2005; ● leningen met gewestwaarborg aangegaan in 2007 en 2008, zonder kapitaalpremie, maar met jaarlijkse gewestelijke tussenkomst in de intrestlasten; ● renteloze leningen met gewestwaarborg die vanaf 2009 worden afgesloten bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) in het kader van het Huisvestingsplan.

Fonds B3. Deze benaming slaat op de verrichtingen verwezenlijkt met terugvorderbare voorschotten toegekend door het Gewest vanaf 1998 in het kader van de tussenkomst voor de samenstelling van huurwaarborgen.

1.071.835 7.239.857

Energieprestatieleningen

Totaal zonder investeringsvermogen

2.807.730

2.807.730

-

112.578.653

1.180.738

1.180.738

111.397.915

-

111.397.915

1.049.015

1.049.015

-

45.120.735

2.499.555

2.499.555

42.621.180

1.674.315

40.946.865

(3)

Vastleggingen aangegaan in 2013 en niet uitgevoerd in 2013 (2)

-

3.856.745

3.856.745

-

157.699.388

3.680.293

3.680.293

154.019.095

1.674.315

152.344.780

+ (3) = (4)

Totale vastleggingen 2013

10.047.587

3.879.565

6.168.022

164.260.383

5.187.481

2.164.232 3.023.249

159.072.902

1.235.482

157.837.420

(1) + (2) = (5)

Verwezenlijkingen 2013

N.B.: De investeringen voor verrichtingen bestemd voor verkoop met een hypothecaire lening worden oorspronkelijk onder de rubriek «bouw/renovatie-verkoop» opgenomen. Wanneer men overgaat tot de vereffening van de lening, worden zij als verwezenlijkingen opgenomen, in de rubriek «hypothecaire leningen».

6.168.022

51.681.730

4.006.743

2.164.232 1.842.511

47.674.987

1.235.482

46.439.505

(2)

(1)

Huurhulp: Huisvestingsplan

Totaal investeringsvermogen

Totaal huurhulp

Huurhulp: * Woningcreatie * Renovatie oud patrimonium

Totaal aankoopsector

Bouw/renovatie-verkoopprojecten

Hypothecaire kredieten:

Verrichtingen

Vastleggingen aangegaan en uitgevoerd in 2013

Vastleggingen aangegaan vóór 2013 en uitgevoerd in 2013

Vastleggingen en verwezenlijkingen 2013 (fonds B2) (in EUR)




Evolutie van het investeringsvermogen in het jaar en de hiertoe aangewende financieringsmiddelen (fonds B2). Bedragen in duizenden EUR 210.000 200.000 190.000 180.000 170.000 160.000 150.000 140.000 130.000 120.000 110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 -10.000

Investeringsvermogen Activiteitensector

Oorspronkelijk voorzien

Werkelijke vastlegging op 31/12/2013

EUR

Aantal leningen

EUR

Aantal leningen

Hypothecaire kredieten Bouw/renovatie-verkoopprojecten (BRV)

156.699.388 -

1.000

152.344.780 1.674.315

1.049 8

Totaal aankoopsector

156.699.388

1.000

154.019.095

1.057

Huurhulp: * Woningcreatie * Renovatie patrimonium Totaal huurhulp Totaal hypothecaire leningen en huurhulp


0 1.000.000

0 3.680.293

1.000.000

3.680.293

157.699.388

1.000

157.699.388

1.057


In de ordonnantie van 21 december 2012 houdende de algemene uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2013, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 13 februari 2013, wordt een dotatie vermeld van 50.014.642 EUR (hierin zit de gewestelijke tussenkomst van 819.926 EUR vervat in de interestlasten voor de tweede obligatielening van 2007) en een maximaal ontleenvermogen van 107.504.672 EUR gedekt door een gewestelijke waarborg. De dotatie, het ontleenvermogen en het investeringsvermogen worden bevestigd in de uitvoeringsbesluiten van 3 december 2012. Investeringsvermogen: :................157.699.388 EUR Ontleenvermogen :.........................107.504.672 EUR Dotatie :..............................................50.014.642 EUR De ordonnancering van de dotatie voor 2013 gebeurt volgens het besluit van 13 december 2012 als volgt: 2013 (1) zie pagina 177 2014 2015 2016

13.118.605 EUR 12.298.679 EUR 12.298.679 EUR 12.298.679 EUR

In 2013 bereikt de ordonnancering van de dotatieschijven voor 2011 (derde schijf), 2012 (tweede schijf) en 2013 (eerste schijf) in totaal 37.165.325 EUR. Het besluit van 22 december 2011 voorziet dat het Fonds in 2011 een bedrag van 763.375 EUR aan stedenbouwkundige lasten zou ontvangen. Dat bedrag is echter niet gestort. Net zoals in 2012 is het ook niet in de begroting voor 2013 opgenomen. Er zal met het Gewest moeten worden bekeken welke stortingsmodaliteiten kunnen worden afgesproken voor 2014. Op 26 januari 2013 heeft het Fonds een overheidsopdracht van financiële diensten door offerteaanvraag gelanceerd voor de financiering van maximum 107,5 MEUR, gewaarborgd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De leningen zijn afgesloten op 26 april 2013 voor een bedrag van 97,5 MEUR. Het saldo van de toegekende lening, namelijk 10 MEUR, zal in de loop van 2014 worden opgenomen. In het kader van het Huisvestingsplan is het Fonds op 20 december 2013 een renteloze lening met

gewestwaarborg aangegaan bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) voor een bedrag van 17.271.666 EUR. Het besluit van 11 juli 2013 kent een subsidie van 1.394.815 EUR toe om het verschil bij te passen tussen de verkoopprijs van de woningen in Sint-Jans-Molenbeek en het bedrag dat nodig is om de 32 woningen te bouwen op het terrein op de hoek van de Vandenpeereboomstraat en de Zwarte Vijversstraat in samenwerking met de Stichting Community Land Trust Brussels. De beheersovereenkomst die op 27 januari 2011 gesloten is tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en voorziet dat het Fonds over de financiële middelen moet beschikken om, onder andere: ● deel te nemen aan het gewestelijke Huisvestingsplan voor de productie van 500 huurhulpwoningen dankzij een lening die de creatie van die woningen mogelijk maakt; ● de ontwikkeling van het huurhulppatrimonium verder te zetten met een deel van de gewestelijke dotatie die jaarlijks wordt bepaald met het Gewest, als het budget het toelaat. Het investeringsvermogen voor 2013 liet geen marge om een budget vrij te maken voor de creatie van huurhulpwoningen. De uitbreiding van dat patrimonium is ook dit jaar enkel voorzien in het kader van de bijzondere financiering van het Huisvestingsplan. Een deel van het investeringsvermogen wordt echter gereserveerd voor de verderzetting van de systematische renovatie van het oude patrimonium. De verdeling van het investeringsvermogen tussen die laatste sector en de sector van de hypothecaire leningen is echter informatief en niet bindend. Financieringsbronnen die buiten het investeringsvermogen voor 2013 vallen: ● 819.926 EUR als jaarlijkse tussenkomst van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de intrestlast van de tweede obligatielening afgesloten in 2007; ● er zijn 472 energieprestatiekredieten (EPK) toegekend voor een bedrag van 3.879.565 EUR gefinancierd door de thesaurie van het Fonds. Dit bedrag is afkomstig uit de vervroegde terugbetalingen door de ontleners;



● er werden voor 2.591.020 EUR investeringen vrijgemaakt voor de renovatie van het oude patrimonium en voor programma’s die al bestonden voor 2013.

Dit bedrag is afkomstig uit afgewerkte projecten waarvoor het budget niet volledig moest worden aangewend.

Financiële dekking van het investeringsvermogen in het fonds B2 (in % en miljoenen EUR)

Emprunts obligataires



De financiering van de verbintenissen die het Fonds aanging in fonds B2 gebeurde in 2013 met t volgende middelen: de Financieringsbronnen

Montants investis in EUR

%

Leningen aangegaan in 2013 Lening af te sluiten in 2014

97.500.000 10.004.672

Gewestelijke kapitaalpremie *

49.194.716

Opnames uit de onbeschikbare reserve van het fonds B2

Totaal

62 6 31

1.000.000

1

157.699.388

100

* In de dotatie van 50.014.642 EUR zit ook de gewestelijke tussenkomst voor 2013 vervat in de 2de lening van 2007. Voor de verwezenlijkingen in fonds B2 werden de bedragen in 2013 als volgt verdeeld over de verschillende activiteiten: Activiteitensector

Hypothecaire kredieten:

Bouw/renovatie-verkoopprojecten (BRV) Totaal aankoopsector Huurhulp: * Woningcreatie * Renovatie patrimonium Totaal huurhulp Totaal

Vrijgegeven bedragen in EUR

%

157.837.420

96

1.235.482

1

159.072.902

97

2.164.232 3.023.249

1 2

5.187.481

3

164.260.383

100

Het interne fonds B3 waarmee de huurwaarborgleningen worden gefinancierd, is niet onderworpen aan dezelfde werkings- en financieringsregels als de andere activiteiten van het Fonds. Er wordt niet gewerkt met een jaarlijkse financiering: het huurwaarborgfonds werd gedurende enkele jaren gespijsd door gewestelijke voorschotten die ervoor moeten zorgen dat deze sector langere tijd kan werken zonder bijkomende budgetten. Met het geld dat wordt terugbetaald binnen een tijdspanne van maximum 18 maanden kunnen nieuwe leningen worden toegekend.


01 financiering van het fonds / 1.2 financiering op lange termijn

1.2 FINANCIERING OP LANGE TERMIJN 1.2.1 Inleiding De financiering op lange termijn is van essentieel belang voor het Fonds en zijn sociale doelstelling die de vorm heeft van een publieke opdracht. De kernactiviteiten van het Fonds vereisen immers investeringen op lange termijn, zowel voor de sector van de hypothecaire kredieten als voor de huurhulpsector. Het Fonds dient bijgevolg uitermate waakzaam te zijn voor het evenwicht tussen zijn rechten en verplichtingen. De balans is een goed instrument om inzicht te krijgen in die financiering op lange termijn. De actiefzijde van de balans geeft een zicht op de opgebouwde financieringsnoden, terwijl de passiefzijde een zicht geeft op de bestaande financieringsbronnen die deze noden dekken.

1.2.2 Overzicht van de activa Het voornaamste actief van het Fonds zijn de uitstaande saldi van de hypothecaire leningen voor een totaal bedrag van 883 MEUR (790 MEUR eind 2012). De globale betalingskalender van de hypothecaire leningen loopt tot en met 2043. Op basis van alle resterende terugbetalingen, enerzijds, en het uitstaande saldo van alle hypothecaire leningen, anderzijds, bekomt men een actuariële rentevoet van 2,1% en een duratie van 10 jaar (dit is het gemiddelde van de resterende looptijden van alle terugbetalingen gewogen volgens hun actuele waarde). Het tweede belangrijkste actief zijn de liquiditeiten en beleggingen voor een totaal bedrag van 256 MEUR (275 MEUR eind 2012). Met dit bedrag kan het Fonds voorzien in een dekking van de terugbetalingen van zijn leningen voor de volgende 2 jaar (165 MEUR), alsook in een gedeeltelijke dekking van de toekomstige bouw van huurwoningen in het kader van het Huisvestingsplan en de koopwoningen van het geassocieerd programma (125 MEUR). De vervroegde terugbetalingen van de hypothe-


caire kredieten vormen een bijzonder aandachtspunt van de financiering van het Fonds. De laatste vier jaar werd gemiddeld 3% per jaar van het uitstaande saldo vervroegd terugbetaald, voor een totaal bedrag van 97 MEUR. Dit fenomeen ligt mee aan de oorsprong van de relatief grote thesaurie van het Fonds. De tabel op de volgende pagina geeft de evolutie weer in vergelijking met de uitstaande leningen. Deze terugbetalingen worden voor een deel opnieuw in de energieprestatiekredieten (EPK) geïnvesteerd tegen een intrestvoet van 0%. In 2014 zullen deze fondsen gedeeltelijk gebruikt worden voor een uitzonderlijke financiering van 114 gewone leningen om het programma op het peil van de vorige jaren te houden (zie tevens hoofdstuk 4.1). Het probleem van deze terugbetalingen is dat de resterende looptijden van de leningen variëren van minder dan 1 tot meer dan 25 jaar, waardoor men ze niet systematisch kan gebruiken voor de financiering van ons programma met een gemiddelde looptijd van meer dan 26 jaar. Dit zou immers een reëel risico vormen voor de herfinanciering van deze programma’s tegen een toekomstige intrestvoet die vandaag onvoorspelbaar is, daar waar de hypothecaire intresten van de inkomstenzijde van het programma grotendeels vastliggen. Het Fonds lanceert momenteel een ALM-studie (‘Asset Liability Management’) om het beheer van deze risico’s te modelleren. De derde voornaamste post van het actief betreft de investeringen voor een totaal bedrag van 157 MEUR (149 MEUR eind 2012). Op enkele werkingsinvesteringen na gaat het over het patrimonium van huurwoningen. Dit patrimonium zal in de komende jaren nog uitbreiden via het Huisvestingsplan waarvoor het Fonds nog een kleine 500 huurwoningen zal bouwen. De financiering van dit plan is gegarandeerd via een pakket renteloze leningen van de BGHM. We dienen op te merken dat het huidige niveau van de huuropbrengsten van dit patrimonium onvoldoende is om de investeringen en alle kosten van de sector ‘Huurhulp’ te financieren. De vierde actiefpost betreft de diverse vorderingen voor een totaal bedrag van 138 MEUR (104 MEUR eind 2012). Het grootste deel van deze vorderingen betreft vereffeningskredieten die het Brussels Gewest moet betalen voor de investe-


Op dat moment zal het Fonds zijn jaarlijkse programma’s noodzakelijkerwijze moeten aanpassen aan de realiteit van de beschikbare liquide middelen.

ringsdotaties van de periode 2011-2013. Sinds 2011 worden deze dotaties uitbetaald in vier jaarlijkse schijven, te beginnen vanaf het jaar van de begroting. De derde grafiek op de volgende pagina illustreert dit voor de periode 2009-2013.

Een bijkomend effect is dat het Fonds op termijn zijn leningen op de kapitaalmarkten vroeger dan voorzien zal moeten ophalen. In dat geval zal het Fonds meer intrestlasten moeten betalen. De intrest die het Fonds op zijn leningen betaalt, ligt normaal gezien echter hoger dan de intrest die het Gewest op de kapitaalmarkten betaalt. Men kan zich dan ook de vraag te stellen of een dergelijk mechanisme van gespreide betalingen van dotaties een economisch nut heeft. Het zal een impliciete transfert van schuldposities veroorzaken tussen het Gewest en het Fonds en bijgevolg een suboptimalisatie van de globale intrestlast.

Het gecumuleerde verschil tussen de verbintenissen en de effectief betaalde bedragen voor de investeringsdotaties loopt momenteel op tot 76 MEUR (64 MEUR eind 2012). In de grafiek op de volgende pagina wordt geïllustreerd dat de vordering op het Gewest bij ongewijzigd beleid zal oplopen tot 81 MEUR in 2014 om zich daarna te stabiliseren rond de 78 MEUR. Momenteel stelt deze vordering geen liquiditeitsprobleem, gelet op de thesaurie van het Fonds. Op termijn zal de thesaurie van het Fonds echter inkrimpen, omdat bouwen renovatieprojecten tot uitgaven gaan leiden en doordat schulden op lange termijn moeten worden terugbetaald.

Evolutie 2009 – 2013 van de activa (in miljoenen EUR) 1600

1200

800

400

0 2009

2010

Vervroegde Terugbetaling Aantal leningen

Bedrag

2011

2012

Totale schuldvordering

2013

% VT/Schuldvordering

Aantal leningen

Bedrag

Aantal leningen

Bedrag

2010

386

19.690.099

7.546

660.886.178

5,1%

3,0%

2011

408

22.095.228

7.978

732.172.973

5,1%

3,0%

2012

463

25.795.624

8.751

863.919.275

5,3%

3,0%

2013

552

29.161.374

8.883

883.345.771

6,2%

3,3%

Gemiddeld

452

24.185.581

8.290

785.081.049

5,4%

3,1%



Betalingskalender van de hypothecaire kredieten (in miljoenen EUR) 70

60

50

40

30

20

10

0 2014

2016

2018

2020

2022

Prêts – REMB. CAP.

2024

2026

2028

2030

2032

2034

2036

2038

2040

2042

Prêts – INTERETS

Verbonden en betaalde investeringsdotaties van het Gewest (in miljoenen EUR) 50 40 30 20 10 0

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Gecumuleerd verschil tussen verbonden en betaalde investeringsdotaties van het Gewest (in miljoenen EUR) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

2010

2011

2012


2013

2014

2015

2016

2017


1.2.3 Overzicht van de passiva Langs de passiefzijde van de balans vinden we de financieringsbronnen terug. De voornaamste financieringsbron van het Fonds wordt gevormd door de uitstaande ontleningen, met een totale resterende schuld van 962 MEUR op meer dan één jaar (890 MEUR eind 2012). Dit vertegenwoordigt 66% van het balanstotaal. Hierin begrepen zit een bedrag van 58 MEUR terugvorderbare voorschotten van het Gewest (2) zie pagina 177, alsook een pakket renteloze leningen van de BGHM voor een totaal resterend saldo van 96 MEUR op meer dan één jaar. Op basis van alle resterende terugbetalingen van het Fonds, enerzijds, en het uitstaande saldo van alle leningen, anderzijds, bekomt men een actuariële rentevoet van 3,4% en een duratie van 7,4 jaar (dit is het gemiddelde van de resterende looptijden van alle terugbetalingen gewogen volgens hun actuele waarde). In de derde grafiek hierna worden de betalingskalenders per periode van vijf jaar gecombineerd weergegeven voor de hypothecaire leningen en voor de ontleningen. De derde serie staafjes geeft de nettotekorten of -overschotten weer per periode van vijf jaar (evolutie liquide middelen). Hieruit blijkt dat er in de komende vijftien jaar een gecumuleerde nettopositie van 255 MEUR gedekt zal moeten worden door bestaande liquiditeiten of door een herfinanciering. Dit is onder meer een gevolg van het verschil tussen de duraties van beide kasstromen, dat momenteel 3 jaar bedraagt. Deze analyse houdt echter geen rekening met het fenomeen van de vervroegde terugbetalingen. Op basis van het huidige ritme van 3% terugbetalingen per jaar kunnen de toekomstige liquiditeitstekorten overtroffen worden. Het fenomeen is echter vrij onvoorspelbaar omdat het zowel van economische (bijv. hypothecaire rentevoeten op de markt), als van sociale factoren afhangt (bijv. migratie buiten het Gewest). Een eenvoudige extrapolatie van het huidige terugbetalingspercentage zou dus onvoorzichtig zijn.

schulden op de kapitaalmarkt en de reglementair beperkte intresten die het ontvangt voor de hypothecaire kredieten. Deze dotaties zijn uiteraard geen schulden, vermits ze een verworven recht vormen. Men kan ze beschouwen als een soort reserve die wordt overgedragen naar de toekomst. Deze ‘reserve’ wordt boekhoudkundig pas gebruikt op het ogenblik dat de verschillen tussen intrestlasten en -opbrengsten effectief plaats hebben, gespreid over de looptijden van de ontleningen. Men dient hierbij op te merken dat de overeenstemmende geldstromen, voor zover ze effectief ontvangen zijn van het Gewest, meteen worden bestemd voor het investeringsvermogen van het betrokken jaar. De derde belangrijkste post van het passief is samengesteld uit het kapitaal, de reserves en de voorzieningen voor een totaal bedrag van 122 MEUR (113 MEUR eind 2012). Het coöperatief model van het Fonds, alsook het sociaal doel zonder winstoogmerk en de statuten garanderen de stabiliteit van deze financieringsbron, die 9% van het balanstotaal vertegenwoordigt.

Evolutie 2009 – 2013 van de passiva (in miljoenen EUR) 1600

1200

800

400

0 2009

2010

2011

2012

2013

De tweede belangrijkste post van het passief zijn de geboekte kapitaalsubsidies voor een netto resterend bedrag van 269 MEUR (248 MEUR eind 2012). Het betreft voornamelijk de hierboven vermelde interestdotaties van het Brussels Gewest. Deze dotaties dekken het verschil tussen de intrestlasten die het Fonds betaalt voor zijn



Betalingskalender van de ontleningen tot en met 2045 (in miljoenen EUR) 90

72

54

36

18

0 2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

2032

2034

2036

2038

2040

2042

2044

Gecombineerde betalingskalenders per periode van vijf jaar (in miljoenen EUR)



1.2.4 Strategie De strategie van het Fonds voor de toekomstige financiering zal gericht zijn op de volgende drie objectieven: 1 - De reductie van de interestmarges die het Fonds op de kapitaalmarkten betaalt bovenop een referentievoet (de rentevoeten van de OLO’s van de Belgische Staat of de IRS-rentevoeten). Een daling van deze marge met 10 basispunten (0,10%) zou een stijging van het investeringsvermogen van bijna 5% toelaten, op basis van het huidige niveau van interestdotaties. In 2012 en 2013 hebben verschillende verzekeringsmaatschappijen het aanbod van de traditionele banken verruimd, meer in het bijzonder op de langere termijnen (15 tot 25 jaar). Hierdoor is er een lichte neerwaartse druk ontstaan op de marges. Het Fonds wil deze positieve trend verderzetten door een verdere diversificatie van het aanbod op de kapitaalmarkten te zoeken.

2 - Een versterking van de relatie tussen de investeringsprogramma’s en de financieringsbronnen. De investeringsprogramma’s van het Fonds zijn onder meer gebaseerd op de vooruitzichten van de rentevoeten op de kapitaalmarkten (‘forward rates’) en de verbintenissen van het Gewest voor de interestdotaties. De spreiding van de vereffening van deze verbintenissen kan, zoals hierboven vermeld, een liquiditeitsrisico vormen in de toekomst. Indien dit risico te groot wordt, dan zou het Fonds zijn programma moeten aanpassen door het eveneens te spreiden. 3 - Het beheer van de vervroegde terugbetalingen. Het Fonds zal het variabele deel van zijn schulden op lange termijn moeten afstemmen op dit fenomeen, zodat het zelf vervroegd kan terugbetalen.


02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten

2.1 AANKOOPSECTOR EN HYPOTHECAIRE KREDIETEN 2.1.1 Algemene bemerkingen Het voorbije jaar werden 1.103 kredieten afgesloten. Dit is een erg goed resultaat in vergelijking met de voorbije jaren, ook al werd het uitzonderlijke jaar 2012 nog afgeklokt met 1.215 toegekende leningen. Dit mindere resultaat tegenover 2012 volgt de dalende tendens van ongeveer 9 % die nationaal is waargenomen door de Beroepsvereniging van het Krediet (3) zie pagina 177. Hoe kan een dergelijke tendens worden verklaard? Ook de kredietaanvragen zijn met ongeveer 9 % gedaald: terwijl er in 2012 nog 1.621 dossiers werden ingediend, telden we er in 2013 in totaal 1.471. De verhouding tussen het aantal geopende en geannuleerde dossiers is dan weer lichtjes gestegen: van 21 % in 2012 tot 29 % in 2013. Betekent dit dat het Fonds zijn dossiers anders aanpakt? Voorzichtiger of net strenger? Op dit punt komen we graag verderop in dit verslag terug. De situatie van het voorbije jaar kan in elk geval niet worden verklaard door een stagnerende residentiële vastgoedmarkt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De verdere prijsstijging is dan wel minder spectaculair dan het voorbije decennium het geval was, de erg grote vraag naar gezinswoningen blijft. De vraag naar betaalbare woningen voor het doelpubliek van het Fonds is zonder enige twijfel groter dan het aanbod. Alleenstaanden en koppels,


jonge en minder jonge gezinnen met kinderen, ze zijn met velen op zoek naar een koopwoning die binnen het budget valt. Als we ervan uitgaan dat er een stagnering komt, dan zullen de wetten van vraag en aanbod er waarschijnlijk voor zorgen dat de laagste prijzen – dit zijn de prijzen voor “bescheiden” appartementen en huizen – de laatste zijn die stabiliseren. Want ook al kent de private sector de laatste jaren minder gemakkelijk hypothecaire leningen toe, de verjonging van de bevolking en de migratiestromen naar het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zorgen ervoor dat de vraag naar dergelijke woningen blijft groeien. De kloof tussen de noden van deze bevolkingsgroepen en het woningaanbod zal hoogstwaarschijnlijk niet kunnen worden gedicht. In tegendeel zelfs. Dit “stadsgewest” is bovendien erg klein en we constateren intussen al een hele tijd dat het doelpubliek van het Fonds maar op de helft van het territorium terechtkan. Sommige analisten hebben het over de “Brusselse bubbel”. Zal die uit elkaar spatten en zullen de vastgoedprijzen imploderen? We durven er ons niet over uit te spreken. Het lijkt er in elk geval op dat het niet zal gelden voor het marktsegment waarbinnen het Fonds actief is. De grootste zorg van de meer dan 7.000 gezinnen die het voorbije jaar bij het Fonds aanklopten, is dat ze een degelijk dak boven hun hoofd vinden, liefst via het eigendomsrecht en aan evenwichtige financiële voorwaarden. Een eigen huis zorgt voor stabiliteit op korte en op lange termijn… en is het ook niet een van de belangrijke pensioenpijlers? De private woningmarkt kan niet aan deze behoefte voldoen, toch niet zonder het kredietstelsel van het Fonds. Het aanbod aan sociale woningen is ontoereikend, ondanks de subsidies die de overheid vrijmaakt voor deze sector. En de productie van “sociale koopwoningen” kan


de behoeftes van het doelpubliek nog lang niet volgen. De Regering heeft intussen een tweede Huisvestingsplan gelanceerd: de Alliantie Huisvesting. Dit moet leiden tot de creatie van zo’n 6.600 nieuwe woningen. De bijdrage van het Fonds zou bestaan in de productie van 1.000 “sociale koopwoningen” bestemd voor gezinnen die beantwoorden aan de inkomenscriteria voor een sociale woning. Om dit te kunnen verwezenlijken, wordt het voor zowel het Gewest als het Fonds belangrijk om de financiering van het hele project zo goed mogelijk te bepalen. Dat wordt geen makkelijke opdracht, want het lijkt er sterk op dat de voorwaarden die de huidige Regering in een besluit heeft gegoten niet zullen toelaten om het beoogde resultaat te halen. In punt 2.3 van dit jaarverslag gaan we hier verder op in. Het Fonds zal al het mogelijke doen om de Alliantie Huisvesting te helpen verwezenlijken. De 1.000 nieuwe sociale koopwoningen zouden een extra bouwsteen kunnen zijn aan het sociale huisvestingsbeleid en in zekere zin zou ook de regularisering van de vastgoedmarkt op deze manier positief worden beïnvloed. De sociale dimensie van de woonkredieten van het Fonds beperkt zich niet tot de bescherming van de gezinnen tegen de banken. Die willen vooral zelf winst slaan uit de financiering die ze aanbieden, ook al gelden voor hen ook steeds meer regels die zelfs nog strenger zullen worden binnen een Europa dat de consument wil beschermen. Ze beperkt zich evenmin tot de bescherming van de gezinnen tegen de onzekerheden of misbruiken op de private huurmarkt. Zelfs het beste juridische kader zal misbruiken trouwens nooit volledig kunnen uitbannen. Onze sociale dimensie is evenmin een alternatief voor het gebrek aan woningen in openbaar beheer, of het nu gaat om eigendommen van de Staat of een van de vele andere bestaande formules. Veel meer dan een ruggensteun om eigenaar te kunnen worden, levert ze een bijdrage aan een aantal belangrijke maatschappelijke waarden: verantwoordelijkheid, autonomie en de vrijheid van het individu. Eigenaar zijn van een woning, ontdaan van elke

vorm van speculatie of van de uitbating door anderen, is het niet de ultieme verwezenlijking van het recht op huisvesting? Zoals al vaker gezegd, is het hypothecaire kredietstelsel van het Fonds al heel wat jaren een van de meest efficiënte, zo niet hét efficiëntste van alle huisvestingsinitiatieven die door de overheid worden ondersteund. Dankzij de leningsvoorwaarden van het Fonds konden sinds 2012 al meer dan 2.200 gezinnen investeren in een eigen woning, en dat terwijl de situatie op de residentiële vastgoedmarkt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest er niet zo rooskleurig uitziet. Het loont voor de overheid dan ook meer dan de moeite om het kredietstelsel van het Fonds zo goed mogelijk te ondersteunen. Net hierover zijn er het voorbije jaar nochtans een aantal vragen gerezen. We herinneren er heel kort aan dat in het besluit van 2 mei 1996 over de financiering van het Fonds is vastgelegd dat de dotatie wordt vereffend in de loop van het dienstjaar waarvoor ze is toegekend. Dit besluit werd gewijzigd door het besluit van 8 september 2011 waardoor de vereffening van de dotatie werd gespreid over 4 opeenvolgende jaren. Een gespreide dotatievereffening zorgt eigenlijk voor een brozer financieel evenwicht voor het Fonds, maar het leek haalbaar om op die manier de financiële lasten voor het Gewest tijdelijk te verlichten, wat trouwens ook de bedoeling was van de ingreep. Financieel was het immers zwaarder geworden voor het Gewest, net omdat de kredietactiviteiten van het Fonds zo fors toenamen. Een financiële haalbaarheidsstudie toonde aan dat de tijdelijke lastenverlichting voor het Gewest mogelijk was op voorwaarde dat die laatste het vereffeningsritme strikt zou naleven. Toch zal dit in 2014 niet het geval zijn. De verwarring, of op zijn minst het misverstand, dat binnen de politieke wereld overeind lijkt te blijven over de zogenaamde te grote thesaurie van het Fonds – ook al kon worden aangetoond dat ze nodig is voor zijn financiële leefbaarheid – is ongetwijfeld een van de redenen waarom de Brusselse Regering tijdens de begrotingsbesprekingen voor 2014 heeft beslist om de vereffeningskredieten voor het Fonds niet af te stemmen op de



aangegane verbintenissen. Gaan de keuzes die worden gemaakt om het noodzakelijke gewestelijke begrotingsevenwicht te halen, op deze manier niet een beetje ten koste van het Fonds? Binnen diezelfde gedachtegang is er in Regeringskringen sprake van om de activiteiten van het Fonds opnieuw gespreid te financieren, volgens een mechanisme dat kan worden vergeleken met de financiering vóór mei 1996. Nochtans heeft een betrouwbare financiële studie, uitgevoerd aan het begin van deze legislatuur, aangetoond dat een dergelijk systeem geen voordelen biedt. Dit alles heeft ertoe geleid dat de Raad van Bestuur op het einde van het jaar de heren Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, en Guy Vanhengel, Minister van Financiën, heeft aangeschreven om zijn bezorgdheid te uiten en er zich van te vergewissen dat de Regering haar verbintenissen zal nakomen en ze de activiteiten van het Fonds zal blijven financieren zoals het hoort.

Op dit aspect wordt dieper ingegaan in deel 1.2 van dit jaarverslag. Zoals ook al werd gesuggereerd in de algemene inleiding, lijkt het ons erg nuttig dat de overheid zich buigt over de werkelijke kosten van de verschillende huisvestingsinitiatieven in functie van hun efficiëntie en hun doelpubliek. We willen in elk geval wijzen op de absolute noodzaak dat de activiteiten van het Fonds kunnen blijven rekenen op financiering, vooral dan de kredietactiviteiten, want daar gaat jaarlijks meer dan 95 % van het investeringsvermogen naartoe. Laat hier ook geen misverstand over bestaan: als de overheidsfinanciering niet gebeurt zoals is vastgelegd, dan zullen de kredietactiviteiten in verhouding moeten worden afgebouwd, wat het Fonds zelf in gevaar kan brengen.

Evolutie van de investeringen aangewend voor de hypothecaire kredieten (fonds B2) (In duizenden EUR) 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0



2.1.2 Investeringen 2013 Het investeringsvermogen dat zou worden gereserveerd voor de toekenning van hypothecaire leningen werd aanvankelijk vastgelegd op 156.699.388 EUR voor de toekenning van 1.000 leningen van gemiddeld 156.699 EUR. In werkelijkheid is 154.019.095 EUR van het investeringsvermogen naar de kredietsector gegaan. Dit bedrag werd als volgt aangewend: met 152.344.780 EUR werden 1.049 leningen toegekend en 1.674.315 EUR – het equivalent van 8 leningen - diende voor de gedeeltelijke financiering van de bouwen renovatieverrichting in de Ottervangerstraat te 1170 Watermaal-Bosvoorde. In tegenstelling tot de voorgaande jaren, en zeker in vergelijking met 2012, kon met het toegekende investeringsvermogen voor 2013 worden voldaan aan alle kredietaanvragen. Het Fonds is het voorbije jaar dus gespaard gebleven van alle problemen die horen bij een ontoereikend investeringsvermogen.

op een wachtlijst ingeschreven. Die lijst wordt daarna chronologisch afgewerkt en er wordt telefonisch een afspraak gemaakt met de kandidaat. ● Hieronder geven we enkele interessante cijfergegevens mee over de 6.907 gezinnen die langskwamen voor een info-onderhoud: ● 53 % van hen is alleenstaand, we telden 22 % koppels, 14 % gezinnen die uit 3 personen bestaan en 11 % gezinnen die 4 of meer personen tellen; ● 2.457 gezinnen (36 %) beschikken over een maandelijks netto-inkomen (exclusief kinderbijslag) dat lager is dan 1.500 EUR. 1.097 gezinnen (16 %) hebben maandelijks 2.500 EUR of meer; 62 % van de gezinnen heeft een belastbaar inkomen van minder dan 20.000 EUR. Evolutie van het aantal infogesprekken

2.1.3 Jaarverrichtingen 2.1.3.1 Info-onderhoud Het voorbije jaar kwamen 6.907 gezinnen langs voor een infogesprek over de kredieten van het Fonds, ongeveer 14 % minder dan in 2012. De overvloed aan zowel aanvragen voor een infogesprek als telefonische oproepen hebben genoopt tot een reorganisatie van de dienst die zich bezighoudt met de informatieverstrekking en de leningsdossiers. Deze reorganisatie spitste zich toe op twee aspecten: ● elke medewerker verzorgt niet meer dan 1 uur per dag, en dit 4 werkdagen per week, de telefonische permanentie. De overige uren staat het callcenter in voor de verwerking van de telefonische oproepen of voor de doorschakeling ervan naar een collega van de dienst leningproductie die de vraag binnen de 24 uur zal behandelen; ● wanneer alle agenda’s voor de informatiegesprekken voor drie maanden volgeboekt zijn, worden geen nieuwe afspraken meer vastgelegd. Iedereen die een afspraak wil, wordt



2.1.3.2 De leningsaanvragen In 2013 zijn 1.470 dossiers geopend. In 2012 waren dat er 1.621 (- 9 %). Daarbij moeten de 457 dossiers worden geteld die op 1 januari 2013 in onderzoek waren. In totaal werden dus 1.927 dossiers behandeld in de loop van het boekjaar. Voor deze 1.927 dossiers stellen we het volgende vast: ● 422 (22 %) hebben niet geleid tot de toekenning van een lening; ● 1.082 (56 %) werden voorgelegd aan de Raad van Bestuur; ● 423 (22 %) werden nog samengesteld op 31 december 2013. ● De 1.082 leningsaanvragen die ter goedkeuring werden voorgelegd aan de Raad van Bestuur zijn zonder uitzondering goedgekeurd. 262 van deze 1.082 aanvragen werden niet

gefinancierd met het investeringsvermogen voor 2013: ● 242 kredieten die de Raad toekende van januari tot april 2013 vallen nog onder het investeringsvermogen voor 2012 omdat de dossiers in dat jaar werden geopend; ● 11 leningen werden verstrekt voor de aankoop van een woning die het Fonds heeft gecreëerd in het kader van de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen. Het gaat om 11 appartementen op de hoek van de Carl Requette- en Edmond Candrieslaan in Sint-Jans-Molenbeek; ● 9 kredieten werden enkel toegekend om de energieprestatie van de woning te verbeteren. Bovendien heeft de Raad van Bestuur in januari, februari en maart 2014 nog 245 leningsaanvragen goedgekeurd die betrekking hebben op het investeringsvermogen voor 2013, omdat de dossiers in dat jaar zijn aangelegd. In 2013 werden 27 dossiers nog ingetrokken nadat de Raad van Bestuur de leningsaanvraag had goedgekeurd. De annulatie gebeurde vooral op

Evolutie van het aantal jaarlijks geopende dossiers 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0



vraag van de kandidaten zelf. Van die 27 dossiers vielen er 16 onder het investeringsvermogen voor 2013, de 11 andere hadden betrekking op het investeringsvermogen van een vroeger dienstjaar.

● in 6 % van de dossiers was het pand te klein in verhouding tot de gezinsgrootte ging het om een ongezonde woning of moesten er te zware renovatiewerken worden uitgevoerd;

Dit betekent dat in totaal 1.049 dossiers onder het investeringsvermogen voor 2013 vallen, plus de 8 kredieten die zijn toegekend voor het BRV-project in de Ottervangerstraat.

● in de overige 4 % kon het pand niet worden ingericht als woning of werd de toegelaten maximumwaarde overschreden.

1.049 leningen, dat zijn er 258 (- 20 %) minder dan in 2012 (toen er 1.307 leningen werden toegekend), maar 59 meer (+ 6 %) dan in 2011 (toen de teller op 990 afgesloten leningen stond). Van de 1.470 nieuwe leningsaanvragen die in 2013 werden ingediend, hebben er 422 (28,7 %) niet geleid tot de toekenning van een lening. In 2012 ging het om 346 dossiers op 1.621 nieuwe aanvragen (21,3 %). Van die 422 dossiers werden er: ● 30 geannuleerd omdat de woning intussen aan iemand anders was verkocht (19) of omdat de eigenaar intussen had beslist toch niet te verkopen (11); ● 54 geklasseerd zonder gevolg, omdat de kandidaten er de voorkeur aan gaven een lening af te sluiten in de klassieke banksector; ● 338 afgesloten zonder toekenning van een lening, omdat het Fonds heeft geweigerd of omdat de kandidaat-ontleners niet beantwoordden aan alle noodzakelijke leningsvoorwaarden. De belangrijkste redenen voor de annulering van de dossiers zijn de volgende: ● in 62 % van de gevallen zou de terugbetalingslast te zwaar doorgewogen hebben op de beperkte of zelfs onzekere inkomsten van de kandidaat-ontleners. Voor 40 % van deze dossiers waren het vooral de gemeenschappelijke lasten die te zwaar waren, in 18 % van de dossiers hadden de kandidaten al te veel andere schulden en in de overige 4 % van de dossiers gingen voornoemde redenen hand in hand; ● voor 28 % van deze aanvragen was het hypothecaire risico te groot en waren er te weinig gunstige vermoedens om een dergelijk risico te nemen;

30 % van de voorgelegde dossiers werden geweigerd omwille van een combinatie van de net opgesomde redenen. In vergelijking met 2012 noteren we dus 7,4 % meer leningsaanvragen die niet leiden tot de toekenning van een krediet. 7,4 % meer “mislukkingen” dan in 2012. Hoe kan dat? ● Het aantal woningen dat uiteindelijk wordt verkocht aan iemand anders of waarvoor de eigenaar beslist om toch niet te verkopen, is vergelijkbaar met 2012. ● 1 % méér kandidaten geeft er de voorkeur aan om de lening af te sluiten in de klassieke banksector. Ze kiezen ongetwijfeld voor deze formule omdat de bankvoorwaarden, behalve de rentevoet, voordeliger lijken. Het lastenboek voor de kredieten van het Fonds is dan ook heel wat strenger dan de geldende regels bij de banken. Vooral jonge mensen hebben het gevoel dat ze door de voorwaarden van het Fonds worden beknot in de manier waarop ze over hun eigendom kunnen beschikken. ● Aan 6,4 % meer leningsaanvragen dan in 2012 kon niet worden voldaan om de volgende 2 redenen: 1 - Bij de samenstelling van het dossier wordt systematisch de som gemaakt van de gemeenschappelijke lasten en de maandelijkse aflossing. Wanneer er nog andere schulden moeten worden afbetaald, worden ook die in rekening gebracht, zodat de dossierbeheerders kunnen inschatten of het kandidaat-gezin zijn woonproject financieel zal kunnen dragen. De gemeenschappelijke lasten vormen een niet te onderschatten post in de aankoop van een woning. Bovendien kopen gezinnen steeds vaker een appartement in een groot woonblok waar deze kosten kunnen oplopen tot 150 à 200 EUR/maand.



Heel wat kandidaat-ontleners geven er zich geen rekenschap van dat deze lasten erg zwaar doorwegen op hun ontleencapaciteiten, in die mate zelfs dat het Fonds hun aanvraag moet weigeren. Dit gebeurt zelfs steeds vaker. Eigenlijk hebben veel mensen een vals beeld van het woningaanbod in grote mede-eigendommen. Vaak zijn het immers betaalbare, ruime appartementen die goed zijn ingericht. Maar deze woningen zijn vaak minder interessant dan op het eerste zicht lijkt in de ogen van het onervaren doelpubliek van het Fonds. Hen informeren is dus belangrijk. 2 - Steeds meer kandidaat-ontleners krijgen ook af te rekenen met de groeiende werkonzekerheid. Vaak hebben ze enkel een contract voor beperkte duur op zak, hebben ze pas een job gevonden of hebben ze het zelfstandigenstatuut met de bijhorende bescheiden of onzekere inkomsten. Tegelijkertijd moeten we vaststellen dat in de huidige vrij gespannen en onzekere socio-economische context de “werkelijke” waarde van de betaalbare woningen niet in dezelfde zin evolueert als de hogere prijzen die ervoor worden gevraagd. Met andere woorden, we constateren de laatste tijd steeds vaker dat er te veel wordt betaald voor een woning. De grote druk die een bepaalde bevolkingsgroep uitoefent op de vraag, in functie van haar financiële capaciteiten, rechtvaardigt het niveau van sommige verkoopprijzen niet. De ontreddering van een kwetsbare bevolkingsgroep tegenover een dergelijke problematiek verklaart ook waarom mensen zich soms in een woonproject storten dat eigenlijk te hoog gegrepen is voor hun budget. En het kredietstelsel van het Fonds laat niet toe om het verschil op te vangen. Sommige kandidaat-ontleners klagen omdat het Fonds geen positief gevolg geeft aan hun leningsaanvraag. Zij zouden de indruk kunnen krijgen dat het Fonds “naar eigen goeddunken” handelt en op basis van goede wil al dan niet een krediet toekent. Het lijkt ons dan ook nuttig om die mensen, net als het parlementslid dat de Staatssecretaris voor Huisvesting hierover interpelleerde, aan het volgende te herinneren: de verrichtingen voor de hypothecaire kredieten van het Fonds zijn onderworpen aan het Regeringsbesluit van 22 maart 2008 (gewijzigd in september 2011) en, zoals elke kredietvorm, aan de wet van 4 augustus 1992 in verband met het hypothecair krediet. In de door de FSMA goedgekeurde prospectus van het


Fonds (te verkrijgen op aanvraag en beschikbaar op onze website) staan alle toekenningsvoorwaarden voor onze kredieten heel duidelijk en gedetailleerd opgelijst. Het gaat onder andere om: ● het voorwerp van het krediet; ● de voorwaarden verbonden aan het krediet: verplichte verblijfplaats, maximuminkomsten van het gezin, toegelaten maximumwaarde van de woning, voorwaarden verbonden aan het patrimonium, informatieplicht van de kandidaat, eisen waaraan de woning – voorwerp van het krediet – moet voldoen, enz; ● het kredietbedrag: financiële inbreng van de kandidaat, de geleende som en het maximumbedrag voor het krediet; ● de bepaling van de rentevoet en de terugbetalingsduur; ● de waarborgen: overlijdensverzekering, brandverzekering, enz. In tegenstelling tot wat sommigen geneigd zijn te beweren, voert het Fonds geen selectie uit, niet tussen zijn kandidaat-ontleners die hoofdzakelijk een lening willen afsluiten voor de aankoop van een woning op de private markt, noch tussen kandidaat-kopers die willen investeren in een woning die het Fonds heeft gecreëerd en daar ook een lening voor willen afsluiten. Het is een complete misvatting dat het Fonds zou kiezen voor de (financieel) meest betrouwbare, meest rendabele kandidaat-ontlener of –koper. Het beleid van het Fonds – moet het nog gezegd – wordt gekenmerkt door het grote belang dat eraan wordt gehecht om het doelpubliek alle kansen te geven om te kunnen investeren in een eigen woning. Dit komt ook duidelijk tot uiting in alle statistische gegevens over, onder andere, het sociaal-economische profiel van de gezinnen. We citeren graag een van de vele voor zich sprekende cijfers: jaar na jaar voldoet meer dan 80 % van onze ontleners aan de toekenningsvoorwaarden van de sociale huisvesting, wat haaks staat op een beleid waarin enkel de “beste ontlenersprofielen” in aanmerking zouden worden genomen voor de toekenning van een lening. Het Fonds moet het leningsbedrag bepalen op basis van de financiële mogelijkheden van de


aanvrager. Dit principe geldt voor elke schuldeiser en zeker voor het Fonds omdat het zich richt tot gezinnen met een bescheiden salaris of zelfs met een erg klein inkomen, zoals een werkloosheidsuitkering, een leefloon of invaliditeitsuitkering. In het Regeringsbesluit zijn de twee volgende belangrijke regels opgenomen in verband met het kredietbedrag: ten eerste moet de aanvrager zoveel mogelijk eigen middelen inbrengen in het vastgoedproject waarvoor hij een lening wil afsluiten. Ten tweede mag het geleende bedrag niet hoger liggen dan de aankoopprijs en de renovatiekosten (wanneer er renovatiewerken moeten worden uitgevoerd). Dit bedrag kan worden verhoogd met de inherente kosten en honoraria voor een dergelijke verrichting, maar mag de verkoopwaarde (eventueel na de uitvoering van werken) nooit overschrijden. Op basis van deze regel moet de persoonlijke inbreng van de kandidaat dus het verschil dekken tussen de totale kostprijs van de verrichting en de verkoopwaarde van het pand. We weten echter dat net dit een van de grote moeilijkheden is voor de betrokken gezinnen, omdat de persoonlijke inbreng geen extra schuld mag zijn, maar het moet gaan om spaargeld, financiële ondersteuning van de familie, enz. Om dit op te vangen, voorziet het Regeringsbesluit dat het Fonds – met het akkoord van de Regeringscommissarissen – mag afwijken van deze regel als het er op basis van gunstige vermoedens vanuit gaat dat dit gerechtvaardigd is. In dat geval mag het geleende bedrag de verkoopwaarde van het goed tot maximum 20 % overschrijden. Deze “gunstige vermoedens” hebben vooral betrekking op de volgende elementen uit het persoonlijke dossier van de kandidaat-ontlener: het niveau, de stabiliteit en de aard van de inkomsten; het niveau, de aard en de termijn van andere financiële lasten, zoals de huur, maandelijkse aflossingen, enz; de opleiding en het professionele verleden; de gezinssituatie en de financiële engagementen die erbij komen kijken; de financiële inbreng in verhouding tot de kosten van de verrichting; de verhouding tussen de aflossing van de lening en hoe zwaar die doorweegt op het gezinsbudget. Al deze elementen samen stellen ons in staat om te beoordelen of een verrichting haalbaar is, of net niet. En dat zowel voor de kandidaat als voor het Fonds.

Op basis van deze bepalingen kan het Fonds de kandidaat-ontlener vragen om zijn persoonlijke inbreng in het project te verhogen. Is dat onhaalbaar, dan kan de lening worden geweigerd. Een dergelijke aanpak lijkt volgens het Fonds in de lijn te liggen van zijn verplichtingen. Het Fonds eist slechts uitzonderlijk dat iemand zich borg stelt voor de lening. Voor de 1.103 kredieten die in 2013 werden toegekend, werd slechts in 12 % van de gevallen gevraagd dat iemand zich borg zou stellen. Het Fonds meent terecht dat de noodzaak om een borg te eisen eigenlijk aantoont dat het aangevraagde krediet te zwaar is voor de kandidaat en dat de verrichting niet evenwichtig is. In sommige gevallen springen ouders hun kind financieel zo erg bij dat het inkomen bijna vooral bestaat uit de financiële ruggensteun van mama en papa. Op die momenten is het een conditio sine qua non dat de ouders verschijnen bij het verlijden van de akte. Wanneer de toekenning van een krediet wordt geweigerd of het slechts onder voorwaarde wordt toegekend, worden de redenen hiervoor schriftelijk meegedeeld aan de kandidaat-ontlener. Die kan altijd terugkomen naar het Fonds om nieuwe elementen op tafel te leggen, waardoor de lening toch nog kan worden toegekend of waardoor een nieuw project kan worden opgestart.

2.1.3.3 De verwezenlijkte leningen In 2013 werden in totaal 1.103 kredietaktes verleden. Dit is 9 % minder dan in 2012, maar 20 % meer dan in 2011. Voor onze nieuwe ontlenersgezinnen hebben we het volgende vastgesteld: Sociaal-economische kenmerken van de nieuwe ontlenersgezinnen: ● 418 gezinnen (38 %) hebben geen personen ten laste. In 2012 telden we 443 (36 %) dergelijke gezinnen. 224 gezinnen (20 %) hebben 3 of meer personen ten laste. ● 531 gezinnen (48 %) bestaan uit 1 of 2 personen, terwijl 183 gezinnen (17 %) met 5 of meer zijn.



● De nieuwe ontleners zijn gemiddeld 34 jaar en 6 maanden oud. In 2012 lag de gemiddelde leeftijd op 34 jaar en 2 maanden. ● In 2013 ondertekenden in totaal 1.635 personen de leenakte. 693 (43 %) van hen hebben een bediendenstatuut, 407 (25 %) werken als arbeider en 72 (4 %) oefenen een zelfstandige activiteit uit. 463 personen (28 %) zijn werkloos. In totaal beschikken 1.172 personen (72 %) over een inkomen. In 2012 waren dat er 1.252 (69 %). ● Onze nieuwe ontleners verdienen netto gemiddeld 2.119 EUR (inclusief kinderbijslag als ze daar recht op hebben). In 2012 bedroeg het gemiddelde netto-inkomen 2.061 EUR (= 3 % minder). Tegenover 2009 is het gemiddelde netto-inkomen met 10 % gestegen. ● 292 gezinnen (26 %) moeten maandelijks rondkomen met een netto-inkomen dat gemiddeld lager ligt dan 1.500 EUR (exclusief kinderbijslag). In 2012 zaten 403 (33 %) gezinnen in die situatie. ● In totaal beschikken 38 % nieuwe ontlenersgezinnen – tegenover 33 % in 2012 - over een belastbaar inkomen dat minstens 20.000 EUR of meer bedraagt. 494 gezinnen (45 %) hebben een belastbaar inkomen van minder dan 15.000 EUR. ● 899 gezinnen (81 %) voldoen aan de inkomensvoorwaarden om aanspraak te kunnen maken op een sociale woning. In 2012 voldeed 83 % aan die voorwaarden. Sinds 2009 schommelt het aantal nieuwe ontlenersgezinnen met een belastbaar inkomen dat lager ligt dan de barema’s voor de sociale huisvesting tussen 81 % en 87 %.


“Jonge gezinnen”

Voor de nieuwe ontlenersgezinnen die jonger zijn dan 35 jaar kunnen we de volgende feiten op een rijtje zetten: ● Op de 1.103 nieuwe ontlenersgezinnen tellen we 547 jonge gezinnen. 50 % dus tegenover 52 % in 2012. ● 58 % (318) van de jonge gezinnen heeft geen personen ten laste, 35 % (191) heeft er 1 of 2 ten laste en 7 % (38) heeft er 3 of meer ten laste. ● 29 % (157) van de jonge gezinnen beschikt over een maandelijks netto-inkomen (exclusief kinderbijslag) dat lager is dan 1.500 EUR. Deze groep bestaat hoofdzakelijk uit alleenstaanden. 58 % (318) van hen heeft maandelijks tussen 1.500 EUR en 2.500 EUR. 13 % (72) jonge gezinnen beschikt netto over meer dan 2.500 EUR per maand. Deze groep wordt volledig gevormd door koppels. ● Het aantal jonge gezinnen dat een belastbaar inkomen heeft van meer dan 30.000 EUR is sterk gestegen. In 2013 ging het om 11 % van de gezinnen, tegenover 9 % in 2012 en amper 2 % in 2011.


Aankopen en renovaties door ontleners van het Fonds.



Kenmerken van de leningen ● De gemiddelde lening bedraagt 146.616 EUR, tegenover 151.943 EUR in 2012. Deze daling met 5.327 EUR (3,5 %) kan voornamelijk worden verklaard door het strengere toezicht op de geleende quotiteiten om er zo voor te zorgen dat de maandgelden plus de gemeenschappelijke lasten binnen grote wooncomplexen niet te zwaar doorwegen op het gezinsbudget. ● De gemiddelde rentevoet ligt voor 2013 op 2,09 %, wat een stuk hoger is dan in 2012 (1,85 %). Dit is een van de effecten van de rentevoetverhoging die werd doorgevoerd op 1 januari 2013. ● Het gemiddelde maandgeld bedraagt 599 EUR (4) zie pagina 177, wat neerkomt op 28 % van het gemiddelde maandinkomen (inclusief kinderbijslag). In 2012 lag dit gemiddelde op 601 EUR of 29 % van het gemiddelde maandinkomen. ● Voor 2013 ligt de gemiddelde terugbetalingsduur op 25 jaar en 2 maanden, tegenover 26 jaar en 2 maanden in 2012. 49 % van de kredieten loopt over 30 jaar (de maximumduur die is vastgelegd in het reglement van het Fonds), in 2012 gold dit voor 50 % van de toegekende leningen. ● 40 % van de gezinnen leent meer dan de verkoopwaarde, maar die waarde wordt nooit met meer dan 110 % overschreden. In 2012 zaten 46 % van de gezinnen in die situatie. 1 % van de gezinnen leent een nog hoger bedrag, zonder dat het 120 % van de verkoopwaarde bedraagt. In 2012 koos 4 % van de ontlenersgezinnen voor die formule. Kenmerken van de woningen ● 46 % van de aangekochte woningen ligt in één van de volgende 3 gemeentes: Anderlecht (23 %), Sint-Jans-Molenbeek (14 %) of Schaarbeek (9 %). 39 % van de woningen ligt in een ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie. ● Voor 2013 bedraagt de gemiddelde aankoopprijs voor een bestaande woning (niet onderworpen aan het btw-stelsel, wel aan dat van de registratierechten) 157.812 EUR tegenover 156.854 EUR in 2012. Dit is een stijging met 958 EUR of met 0,61 % in vergelijking met vorig jaar.


● De gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m² bedraagt 1.822 EUR tegenover 1.729 EUR/m² in 2012, wat neerkomt op een stijging met 5,34 %. ● De aangekochte woningen hebben een gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte van 95,75 m², wat 0,29 m² meer is dan in 2012. Energieprestatiekredieten (EPK) ● In 2013 zijn 472 kredieten toegekend om de energieprestatie van de woningen te verbeteren. In totaal werd hiervoor een bedrag van 3.878.965 EUR vrijgemaakt. ● Gemiddeld bedragen deze kredieten 8.218 EUR, wat 179 EUR (2 %) minder is dan het gemiddelde bedrag dat in 2012 werd geleend. ● 52 % van het totaalbedrag voor deze kredietformule wordt gebruikt om het buitenschrijnwerk aan te pakken en 37 % om een betere verwarmingsinstallatie te plaatsen. 10 % van het budget gaat naar de isolatie van daken en gevels. ● 399 EPK worden afgesloten in combinatie met een klassieke lening voor de aankoop van de woning. 52 EPK worden toegekend als heropname van krediet of als aanvullende lening. 21 EPK zijn toegekend in het kader van een uitonverdeeldheidtreding. ● Ongeveer 75 % van de EPK wordt toegekend voor appartementen voor 73 % van de geleende bedragen. 23 % van de EPK wordt toegekend voor huizen voor in totaal 26 % van de geleende bedragen.


Onderverdeling van de ontlenersgezinnen volgens hun inkomensniveau in verhouding tot de toegepaste barema’s in de sociale huisvesting (in %)

Evolutie van het gemiddeld leningsbedrag (in EUR)



Evolutie van het gemiddeld maandelijks netto-inkomen (inclusief kinderbijslag) en van de gemiddelde mensualiteit (in EUR) 2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

Financiering van de algemene verrichtingen (gemiddelden in EUR) 190.000 180.000 170.000 160.000 150.000 140.000 130.000 120.000 110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0



Vergelijking tussen 2012 en 2013: Gemiddeld 2012

Gemiddeld 2013

Verschil

Verschil in %

€ 2.061

€ 2.119

+ € 58

+ 2,8 %

€ 601

€ 599

-€2

- 0,3 %

26 ans 2 mois

25 ans 2 mois

- 1 an

- 3,8 %

1,85 %

2,09 %

Kostprijs van de verrichting

€ 178.101

€ 176.106

- € 1.995

- 1,1 %

Bedrag van het krediet

€ 151.943

€ 146.616

- € 5.327

- 3,5 %

€ 26.158

€ 29.491

+ € 3.332

+ 13 %

€ 8.753

€ 6.809

- € 1.944

- 22 %

5,59 %

4,38 %

Inkomen Mensualiteit Looptijd Interestvoet

Spaargelden

Hypothecair risico

Het gemiddelde maandgeld is ongeveer gelijk gebleven, ondanks het lagere leningsbedrag (- 3,5 %) en een zeer lichte daling van de kosten voor de verrichting (- 1 %). De terugbetalingsduur is sterk teruggeschroefd en de intrestvoet is met 24 basispunten gestegen. De gemiddelde persoonlijke inbreng (zowel eigen als vreemde middelen) ligt 13 % hoger, waardoor het hypothecaire risico voor het Fonds lager ligt. Voor heel wat kandidaat-ontleners is het noodzakelijk dat het Fonds bereid is om een hypothecair risico toe te staan. Niet minder dan 445 (40 %) nieuwe ontlenersgezinnen hebben in 2013 hun woonproject kunnen realiseren dankzij deze reglementaire bepaling. Globaal gezien is het aantal kredieten met een hypothecair risico met ongeveer 10 % gedaald: 40 % van de toegekende kredieten in 2013 tegenover 50 % in 2012. Dit percentage ligt in de lijn van de tendensen die werden waargenomen in de periode 2008-2011 (39 %).

+ 0,24 %

- 1,21 %

We stellen met interesse vast dat: ● het gemiddelde hypothecaire risico tussen 2008 en 2010 in absolute cijfers ongeveer 13.700 EUR bedroeg, terwijl dat in de periode 2011-2013 gemiddeld 7.734 EUR was; ● en dat het gemiddelde hypothecaire risico tussen 2008 en 2010 ongeveer 11 % van de waarde bedroeg, terwijl het in de periode 20112013 gezakt was tot ongeveer 5 %. Het gemiddelde kredietbedrag is na de lancering van de “boosterlening” gestegen van ongeveer 127.000 EUR (2008-2010) tot ± 150.000 EUR (2012-2013). Het Fonds heeft in absolute bedragen gemiddeld dus meer geleend, maar is er tegelijkertijd in geslaagd om het hypothecair risico te verminderen.

Minder dan 1 % van de kredieten is toegekend met een hypothecair risico van meer dan 10 %. Dit percentage lag de voorgaande jaren heel wat hoger: 9 % in 2008 en 4 % in 2012.



Algemene verrichtingen. Spreiding per gemeente van de in 2013 toegekende hypothecaire kredieten (in %).



2.1.4 Lopende kredieten 2.1.4.1 Algemeen beheer Eind 2013 stond de teller op 8.789 lopende kredieten in het fonds B2. In de loop van het jaar werden 576 leningen gesaldeerd: 9 op termijn, 20 leningen waren pas volledig terugbetaald na termijn en 547 leningen werden vervroegd terugbetaald. Afgeloste kredieten Van de leningen die vervroegd werden terugbetaald, hadden de ontleners in 131 gevallen een voorsprong opgebouwd op het aflossingsschema (bijvoorbeeld: door de recuperatie van een aankoop- of renovatiepremie, door de opbrengsten uit de verkoop van een pand waarin ze delen bezaten of door een vrijwillige vervroegde terugbetaling in de loop van de lening). 4 leningen werden vervroegd terugbetaald naar aanleiding van het overlijden van de ontlener. 80 ontleners hebben het saldo van hun lening afbetaald met eigen middelen. 167 leningen werden terugbetaald na de vrijwillige verkoop van het pand door de ontleners, 1 na een gedwongen openbare verkoop, 2 nadat het Fonds de vervroegde terugbetaling had geëist en 17 andere leningen werden als verlies geboekt. 160 leningen werden geherfinancierd. De 547 kredieten die in 2013 vervroegd werden terugbetaald, vertegenwoordigen een bedrag van 29.103.238 EUR. Dit komt overeen met 33 % van alle vervallen bedragen in 2013. 48.496 EUR was afkomstig uit wederbeleggingsvergoedingen. Voor de vervroegde terugbetalingen die werden geïnd in 2013 kan het volgende worden vastgesteld: ● het aantal leningen (80) dat spontaan en met eigen middelen werd terugbetaald, is licht gestegen tegenover 2012. Voor 2013 gaat het om 14 % van het totale aantal gesaldeerde leningen tegenover 12 % in 2012. In 2013 bedroegen deze terugbetalingen gemiddeld 37.827 EUR tegenover 32.917 EUR in 2012. ● de herfinancieringen vertegenwoordigen 28 %

van de terugbetaalde leningen, tegenover 27 % het jaar ervoor. De gemiddelde rentevoet van deze leningen bedroeg 3,22 %. ● 68 % van de ontleners die hun lening hebben laten herfinancieren, betaalden een rentevoet van minder dan 4 %. De rentevoet lijkt dan ook niet de hoofdreden voor een herfinanciering. Andere belangrijke redenen zijn de uitonverdeeldheidtreding of de groepering met andere schulden. Maar ook de reglementaire verplichtingen van het Fonds spelen een rol: het feit dat men geen eigenaar mag zijn van een andere woning, dat men het pand niet mag verhuren of het niet leeg mag laten staan, dat het Fonds geen samenwoning toelaat of nog dat de werken opgenomen in de akte verplicht moeten worden uitgevoerd. Zo zijn 13 leningen vervroegd terugbetaald nadat het Fonds de ontlener in gebreke had gesteld omdat die eigenaar was van een tweede pand (7), omdat de voorziene werken niet werden uitgevoerd (1), omdat het pand niet werd bewoond (1), omdat de woning werd verhuurd (3, waarvan 2 jongerenleningen) of omdat valse verklaringen zijn afgelegd toen het dossier werd samengesteld (1). Van de 160 leningen die werden geherfinancierd in 2013 waren er 76 (47,50 %) afgesloten tussen 2008 en 2013. De gemiddelde rentevoet van die leningen bedroeg 2,66 %. Het gaat voornamelijk om alleenstaanden (75 %), in 79 % van de gevallen zonder kinderen ten laste. 167 ontleners hebben hun woning verkocht in 2013. Voor 61 van hen dateerde de investering in het pand van na 2007 (dit komt neer op 37 % tegenover 42 % in 2012). 32 van deze 61 ontleners (52 % tegenover 64 % in 2012) kochten de woning als alleenstaande. 51 % van hen had op dat moment geen personen ten laste (tegenover 80 % in 2012). Het is normaal dat de professionele en gezinssituatie van deze, vaak jonge, alleenstaanden verandert en dat ook hun huisvestingsbehoefte evolueert. Sommigen kunnen het zich veroorloven om het te klein geworden pand te houden en te investeren in een nieuwe, aangepaste, woning. Op dat moment zijn ze wel verplicht om hun lening bij het Fonds meteen vervroegd terug te betalen. In de meeste gevallen kiezen ze voor een herfinanciering, terwijl anderen opteren voor de verkoop van de woning waarin ze investeerden met een lening van het Fonds.



Verkoop van de woning van een ontlener Het Fonds heeft een voorkooprecht wanneer een ontlener beslist om zijn woning te verkopen, zelfs als de lening al volledig is afgelost. 285 ontleners en 19 ex-ontleners hebben het Fonds voorgesteld gebruik te maken van dit recht volgens de procedure die hiervoor is voorzien in de akte. Deze ontleners hadden verschillende redenen om hun woning te verkopen: ● in 33 gevallen lag een scheiding (17) of een andere familiale reden (16) aan de basis van de beslissing; ● 40 gezinnen hadden het financieel moeilijk (24 van hen door de te hoge gemeenschappelijke lasten die moesten worden betaald); ● 133 gezinnen wilden verhuizen naar een andere woning om de volgende redenen: 87 hadden een ruimere woning nodig terwijl 16 gezinnen eerder kleiner wilden wonen, 14 gezinnen verkochten een appartement om te kunnen investeren in een eengezinswoning, 13 wilden hun intrek nemen in een beter aangepaste woning en 3 gezinnen verkochten het pand omwille van alle werken die moesten worden uitgevoerd; ● 26 gezinnen trokken weg uit het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. 8 van hen vertrokken naar het buitenland; ● 4 gezinnen wilden dichter bij hun werkplek wonen; ● 9 gezinnen wilden zich in een aangenamere buurt vestigen; ● 3 gezinnen vertrokken omwille van problemen met de buren; ● 5 gezinnen verhuisden omwille van gezondheidsproblemen; ● 32 gezinnen hebben geen reden gegeven waarom ze hun woning wilden verkopen. Van al deze ontleners waren 92 woningen eind 2013 al verkocht. 76 andere ontleners hadden het Fonds de jaren voordien al op de hoogte gebracht van hun


wens om hun woning te verkopen en konden de verkoop in de loop van 2013 beklinken. 27 woningen werden verkocht aan nieuwe ontleners van het Fonds. 18 ontleners die in 2013 of vroeger hadden laten weten dat ze hun woning wilden verkopen, hebben hun lening uiteindelijk laten herfinancieren bij een andere financiële instelling. 8 ontleners hebben hun lening vervroegd terugbetaald en 8 ontleners hadden nog geen kopers gevonden voor het pand toen de leningstermijn was afgelopen. Voor geen van de dossiers heeft het Fonds gebruik gemaakt van zijn voorkooprecht. Aanpassing van de rentevoet In de kredietakte is opgenomen dat de rentevoet vijfjaarlijks wordt herzien op basis van de veranderingen in het aantal kinderen of personen ten laste en op basis van het belastbaar inkomen. Een dergelijke aapassing moet de rechtvaardigheid tussen de ontleners van het Fonds waarborgen en kadert in een eerlijke verdeling van de overheidssteun. Om praktische redenen wordt de revisie opgesplitst in twee fases: jaarlijks op 1 juni of op 1 december. De rentevoetaanpassing voor de leningen die worden toegekend in het fonds B2 gebeurt, onder andere, op basis van de evolutie van het belastbaar inkomen van de ontleners. Hiervoor bestaat een systeem van 5 geïndexeerde loonbarema’s die zijn uitgewerkt in functie van het aantal kinderen ten laste. Voor de leningen die sinds 2002 werden toegekend in het fonds B2A geldt een ander systeem. De toegepaste formule stelt ons in staat om een fijnere en meer rechtvaardige weging te maken van de rentevoet, die daardoor meteen in verhouding staat tot het verschil tussen het belastbare gezinsinkomen en de maximum toegelaten belastbare inkomens (in 2013 was dat 41.154 EUR voor een gezin zonder personen ten laste). De weging van de rentevoet gebeurt ook in functie van het aantal personen ten laste en niet enkel in functie van het aantal kinderen ten laste (wat een jaarlijkse vermindering geeft van 0,5 % per persoon ten laste, met een maximale vermindering van 2 %). De rentevoet wordt ook met 1 % verminderd wanneer de ontlener jonger was dan 35 op de referentiedatum voor de toekenning van de lening.


Vijfjaarlijkse herziening van de leningen – Evolutie van de rentevoet (B2 en B2A-leningen). Orde van de wijziging

Aantal leningen

Percentueel

Onveranderd

579

54,78

Stijging < = 1%

228

21,57

Stijging > 1 en < = 2 %

80

7,57


63

5,96


15

1,42

Stijging > 4 %

4

0,38

Daling < = 1 %

67

6,34

Daling > 1 en < = 2 %

12

1,14

Daling > 2 en < = 3 %

6

0,56

Daling > 3 en < = 4 %

1

0,09

Daling > 4 %

2

0,19

1.057

100,00

Totaal

Vijfjaarlijkse herziening van de leningen – Evolutie van het aantal kinderen/personen ten laste. Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen/personen ten laste op het ogenblik van de lening of van de vorige herziening

Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen/personen ten laste op het ogenblik van de vijfjaarlijkse herziening

0

1

2

6

7

Total

0

280

59

25

3

1

-

-

-

368

1

29

76

55

23

3

1

-

-

187

2

14

31

92

56

16

2

2

-

213

3

7

14

32

66

34

3

1

1

158

4

1

3

14

21

30

10

2

-

81

5

1

5

2

4

6

13

2

1

34

6

-

-

1

1

2

1

3

1

9

7

-

-

1

2

-

2

-

-

5

8

-

-

-

-

-

-

-

-

-

9

-

-

-

-

-

-

2

-

2

332

188

222

176

92

32

12

3

1.057

Totaal

De referentierentevoet, één van de variabelen voor

3

4

5

de berekening van de rentevoet, werd in 2005



De referentierentevoet, teruggebracht van 6,75 % één van tot de 4,10 %. variabelen De maxivoor mumrentevoet de berekeningvoor van ontleners de rentevoet, met een werd belastbaar in 2005 inkomen dat het teruggebracht vanvoormelde 6,75 % totplafond 4,10 %.niet De maxioverschrijdt, werd vastgelegd mumrentevoet voor ontleners op 3,85 %. met eenHijbelastbaar bedraagt 4,10 % wanneer inkomen dat hetdat voormelde plafond wel plafond wordt overschreniet overden. Wanneer schrijdt, werd vastgelegd het plafond opwordt 3,85 %. overschreden Hij bedraagt voor de wanneer 4,10 % leningen dat toegekend plafond in wel fonds wordt B2, overschrewordt bij overschrijding den. Wanneer van het het plafond hoogste wordt inkomensbarema overschreden de maximumrentevoet voor de leningen toegekend voorzien in fonds volgens B2,het wordt aantal bij kinderen ten laste overschrijding van verhoogd het hoogste metinkomensbarema 1 %. de maximumrentevoet voorzien volgens het aantal In 2013 moesten kinderen ten laste1.210 verhoogd dossiers metopnieuw 1 %. worden bekeken in functie van de vijfjaarlijkse herziening van In 2013 de rentevoet. moesten 1.210 44 leningen dossiers werden opnieuw afgelost worden in de loop van bekeken in functie de laatste van de 4 maanden vijfjaarlijkse voorafgaand herziening aan de rentevoet. van herziening44 enleningen 47 andere werden vlak daarna. afgelost45 in ontleners de loop van hebben de laatste nagelaten 4 maanden de documenten voorafgaand in te dienen aan de waarop herziening de en herziening 47 andere wordt vlak gebaseerd. daarna. 45 Voor hun lening ontleners hebben werd nagelaten dan ookdededocumenten maximale rentein te voet van dienen waarop kracht.deVoor herziening 17 dossiers wordtwerd gebaseerd. op het eindehun Voor vanlening het dienstjaar werd dannog ookgewacht de maximale op aanvulrentelendevan voet elementen. kracht. Voor 17 dossiers werd op het einde van het dienstjaar nog gewacht op aanvulDe hierna lende elementen. vermelde gegevens en vaststellingen hebben betrekking op de 1.057 kredieten waarvoorhierna De de rentevoet vermeldewerd gegevens herzien, en vaststellingen waarvan 110 leningenbetrekking hebben in het fonds opB2 de en 1.057 947kredieten leningen in waarhet fondsde voor B2A. rentevoet Voor 704werd B2A-leningen herzien, werd waarvan de rente110 voet voorinhet leningen heteerst fonds herzien, B2 en voor 947 leningen 1 B2-lening in het en 243 B2A-leningen fonds B2A. Voor 704 ging B2A-leningen het om de tweede werd deherzierentening en voet voor voor hetde eerst 109 herzien, andere B2-leningen voor 1 B2-lening werd de en rentevoet 243 B2A-leningen voor de derde ging het keer omaangepast. de tweede herziening en voor de 109 andere B2-leningen werd de Voor 579 voor leningen (55 %) de rentevoet rentevoet de derde keerbleef aangepast. onveranderd. Voor 390 leningen (37 %) verhoogde hij en 579 Voor voor leningen 88 andere(55 %) (8 %) werd bleefhijde verlaagd. rentevoet onveranderd. Voor 390 leningen (37 %) verhoogde 89 en ontleners – 19(8 %) in hetwerd fondshij B2, 70 in fonds hij voor 88(8 %) andere verlaagd. B2A – beschikten over een belastbaar inkomen datontleners 89 het reglementaire (8 %) – 19plafond in het fonds overschreed. B2, 70 in fonds B2A – beschikten over een belastbaar inkomen Globaal gezien is de gemiddelde rentevoet gestedat het reglementaire plafond overschreed. gen van 2,46 % tot 2,81 %. Voor de B2-leningen is hij gestegen Globaal gezien van is de3,66 % gemiddelde tot 4,59 % rentevoet en voor gestede B2A-leningen gen van 2,46 % van tot2,32 % 2,81 %. totVoor 2,61 %. de B2-leningen is hij gestegen van 3,66 % tot 4,59 % en voor de Het gemiddelde B2A-leningen van maandgeld 2,32 % tot 2,61 %. van de herziene kredieten steeg van 533 EUR tot 543 EUR. Voor de HetB2-leningen gemiddelde gaat maandgeld het maandgeld van de van herziene gemiddeld kredieten 502 EUR steegnaar van515 EUR 533 EURen totvoor 543 EUR. de B2A-leVoor de ningen B2-leningen van 536 EUR gaat naar het maandgeld 546 EUR. van gemiddeld 502 EUR naar 515 EUR en voor de B2A-leVijfjaarlijkse herziening van546 EUR. de leningen – Evolutie ningen van 536 EUR naar van de rentevoet (B2 en B2A-leningen) Vijfjaarlijkse herziening van de leningen – Evolutie Vijfjaarlijkse herziening de leningen – Evolutie van de rentevoet (B2 envan B2A-leningen)


van het aantal kinderen/personen ten laste – 2013 Vijfjaarlijkse herziening van de leningen – Evolutie van het aantal kinderen/personen ten laste – 2013 Veiligheidswerken Veiligheidswerken In de leenakte is al jaren de verplichting opgenomen binnen bepaalde een aantal In de om, leenakte is al jaren de termijnen, verplichting opgenoveiligheidswerken uit te voeren en ereen de veiligmen om, binnen bepaalde termijnen, aantal heidsattesten vanuit binnen te brengen veiligheidswerken te voeren en er dewaaruit veiligblijkt dat de installaties voldoen aan de geldende heidsattesten van binnen te brengen waaruit normen. gaat dan vooral omaan de stabiliteit van blijkt dat Het de installaties voldoen de geldende het goed,Het de gaat elektriciteits-, gasnormen. dan vooral omen deverwarmingsstabiliteit van installatie, deelektriciteits-, waterafvoer, gasventilatie, afvoer van het goed, de en verwarmingsrook en verbrandingsgassen, enz. installatie, de waterafvoer, ventilatie, afvoer van rook en verbrandingsgassen, enz. Ontleners zijn verder ook verplicht om rookmelders te voorzien in hun woning overeenkomstig Ontleners zijn verder ook verplicht om rookmelhet Besluit van de Brusselse ders te voorzien in hun woning Hoofdstedelijke overeenkomstig Regering vanvan 15 april 2004 tot bepaling van bijkohet Besluit de Brusselse Hoofdstedelijke mende verplichtingen inzake in Regering van 15 april 2004 totbrandvoorkoming bepaling van bijkode te huur gestelde woningen. mende verplichtingen inzake brandvoorkoming in de te huur gestelde woningen. Het Fonds kijkt nauwlettend toe op de naleving van deze verplichtingen. Sommige ontleners zien Het Fonds kijkt nauwlettend toe op de naleving het deze nut van deze nochtans overeengekomen van verplichtingen. Sommige ontleners zien werken en talmen of weigeren om ze uit het nut niet van in deze nochtans overeengekomen te voeren. werken niet in en talmen of weigeren om ze uit te voeren. Sinds 2002 kan het Fonds een rentevoetverhoging opleggen wanneer werken binnen de afgeSinds 2002 kan hetde Fonds eenniet rentevoetverhoging sproken termijn zijndeuitgevoerd. de leningen opleggen wanneer werken nietVoor binnen de afgetoegekend in hetzijn fonds B2A kanVoor de rentevoet op sproken termijn uitgevoerd. de leningen die manier oplopen tot maximum 6,10 % en zelfs toegekend in het fonds B2A kan de rentevoet op 8,75 % (opoplopen basis van geldende referentierendie manier totde maximum 6,10 % en zelfs tevoet) en 7 %van voorde degeldende aanvullende jongeren8,75 % (optot basis referentierenleningenentoegekend in het B2B. jongerentevoet) tot 7 % voor de fonds aanvullende leningen toegekend in het fonds B2B. Het Fonds past deze sanctie toe sinds 2004. Er is hiervoor Het Fonds een past strikte dezeprocedure sanctie toeopgesteld sinds 2004. : eerst Er is zijn er twee hiervoor een fases strikte waarbij procedure de opgesteld rentevoet :wordt eerst verhoogd, daarna eende verzoeningsprocezijn er twee fases volgt waarbij rentevoet wordt dure die erdaarna in de eerste op is gericht dat verhoogd, volgt plaats een verzoeningsprocede veiligheidswerken alsnog worden dure die er in de eerste plaats op is uitgevoerd. gericht dat Blijft de ontlener daarna nogworden steeds in gebreke, de veiligheidswerken alsnog uitgevoerd. dan wordt de terugbetaling van de lening geëist. Blijft de ontlener daarna nog steeds in gebreke, dan wordt de terugbetaling van de lening geëist. In de loop van 2013 werd voor 30 kredieten de rentevoet verhoogd. In 2012 In de loop op vandeze 2013manier werd voor 30 kredieten de werden 35opdergelijke rentevoet deze manier situaties verhoogd. opgetekend. In 2012 Voor de meeste werden 35 dergelijke ontleners situaties was deze opgetekend. maatregel voldoende om ervoor te zorgen hetmaatregel dossier in Voor de meeste ontleners wasdat deze de positieveom zinervoor evolueerde. 14 ontleners brachten voldoende te zorgen dat het dossier in hunpositieve dossier zin binnen de twee14 maanden orde en de evolueerde. ontlenersinbrachten de rentevoetverhoging hun dossier binnen de werd twee daarna maanden geannuleerd. in orde en 10 rentevoetverhoging andere gezinnen hadden iets meer tijd nodig. de werd daarna geannuleerd. Voor 10 andere hen bleef gezinnen de verhoogde hadden rentevoet iets meer van tijd nodig. kracht tot dehen Voor gevraagde bleef de verhoogde attesten waren rentevoet ingediend. van kracht Voor tot de gevraagde attesten waren ingediend. Voor


de 6 laatste ontleners was de situatie eind 2013 nog steeds niet geregulariseerd. Voor 12 dossiers waarvan de rentevoet nog voor 2013 werd verhoogd, werd de situatie in de loop van het dienstjaar rechtgezet, in 3 gevallen na een tweede verhoging. Er werd in de loop van 2013 slechts 1 verzoeningsprocedure opgestart voor niet-uitgevoerde veiligheidswerken. Bewoning en verhuur van het pand – samenwoning In 2013 kregen 3 ontlenersgezinnen de toestemming om een deel van hun woning te verhuren aan derden, mits een verhoging van de rentevoet. In het kader van de leningen toegekend in fonds B2 kregen 6 gezinnen de toelating om een familielid te laten inwonen. Zo’n toestemming wordt enkel gegeven als hierdoor niet moet worden ingeboet op de bewoonbaarheid van de woning. 11 ontleners hebben een aanvraag ingediend om een sociale zetel te vestigen in het pand, 1 van hen in het kader van een zelfstandige activiteit in bijberoep. Het Fonds heeft hier zijn toestemming voor gegeven. Omwille van een (echt)scheiding hebben 18 ontleners gevraagd om te worden ontheven van hun verplichtingen ten overstaan van het Fonds. Het Fonds is ingegaan op die vragen. Voor 8 van deze dossiers heeft de ontlener die in het pand is blijven wonen een bijkomende lening aangevraagd om het deel van de ex-partner in de woning over te kopen en om de uitvoering van enkele werken te financieren. Deze leningen zijn toegekend.

2.1.4.2 Beheer van de betalingen Op 31 december 2013 stond de teller op 8.883 lopende kredieten (fondsen B1, FST en B2) voor een bedrag van 883.345.771 EUR.

eind 2013 op een totaal bedrag van 236.390 EUR (ten opzichte van 218.378 EUR in 2012). Deze bedragen worden doorgerekend aan de ontleners in kwestie en worden daarom opgenomen in het voornoemde totaal. Verdeling van de dossiers volgens het achterstallige bedrag Het aantal dossiers met een achterstal lijkt hoog, aangezien ze 9,8 % van de lopende dossiers vertegenwoordigen. Maar het bedrag van de achterstallen (1.811.107 EUR) is heel redelijk en vertegenwoordigde op 31 december 2013 slechts 0,21 % van het openstaande saldo van alle lopende leningen (880.511.723 EUR). De beheersovereenkomst die in 2011 met het Gewest werd afgesloten, bepaalt dat het Fonds een reserve mag aanleggen om dubieuze schuldvorderingen voor te schieten voor maximum 0,3 % van alle hypothecaire kredieten. Uit de cijfers van de Centrale voor Kredieten aan Particulieren (5) zie pagina 177 vrijgegeven door de Nationale Bank blijkt dat 3 % van de hypothecaire kredieten een achterstal heeft. Enkel de contracten die een achterstal vertonen van drie maanden of meer worden geregistreerd bij de Centrale, de ‘kleine’ geschillen zijn dus niet vertegenwoordigd in dat percentage. Het totaal van de geregistreerde achterstallen bedraagt 1 % van het oorspronkelijk ontleende kapitaal. Onderstaande grafiek stelt de evolutie voor van de achterstallen in het fonds B2 ten opzichte van de evolutie van het openstaande saldo. De verhouding blijft stabiel. Verdeling van de dossiers volgens het achterstallige bedrag

Op dat moment vertoonden 869 dossiers een achterstal voor een totaal bedrag van 1.811.107 EUR. Dit cijfer moet echter sterk worden gerelativeerd aangezien het voor sommige dossiers gaat om een achterstal van slechts een paar euro. In 2013 heeft het Fonds ingegrepen om de verdere stijging van de achterstallen voor de premies van de brand- en schuldsaldoverzekering een halt toe te roepen. Die achterstallige betalingen stonden



Evolutie van de achterstallen ten opzichte van de evolutie van het openstaande saldo (fonds B2). 1.000.000 1000000

2000 2.000

900.000 900000

1800 1.800

800.000 800000

1600 1.600

700.000 700000

1400 1.400

600.000 600000

1200 1.200

500.000 500000

1000 1.000

400.000 400000

800 800

300.000 300000

600 600

200.000 200000

400 400

100.000 100000

200 200

00

00 2008

2009

Arriérés

2010

2011

2012

2013

SRD

Deze cijfers tonen duidelijk de efficiëntie aan van de begeleiding die het Fonds biedt, zowel bij het bestuderen van het aankoopvoorstel als tijdens de afbetaling van het krediet.

● belast met de gedwongen verkoop (10) zie pagina

In de beheersovereenkomst is vastgelegd hoe het Fonds te werk moet gaan wanneer het de openstaande bedragen niet ontvangt: na het versturen van een herinneringsbrief gevolgd door een ingebrekestelling of zelfs een onderzoek ter plaatse, voert het Fonds het contract zo snel mogelijk uit. Indien nodig schakelt het hiervoor de middelen van tenuitvoerlegging in.

Het Fonds informeert momenteel iedere ontlener dat het hem vrij staat de beslagrechter te verzoeken het in beslag genomen goed onderhands te verkopen in plaats van openbaar. De rechter kan ook onderhandse verkoop opleggen indien dit interessant is voor de partijen (11) zie pagina 177. De ontlener en de schuldeisers kunnen op die manier de onzekerheden vermijden die horen bij een openbare verkoop.

Voor de tenuitvoerlegging van schuldvordering moeten volgende stappen worden gevolgd: ● verplichte poging tot minnelijke schikking voor de beslagrechter (6) zie pagina 177 ● betalingsopdracht vóór uitvoerend beslag op onroerend goed (7) zie pagina 177 ● het uitvoerend beslag op onroerend goed zelf, dat pas toegelaten is vijftien dagen na het bevel tot betaling (8) zie pagina 177 ● overschrijving van het uitvoerend beslag (9) zie pagina 177

● het verzoekschrift tot benoeming van de notaris


177

● de openbare aanbesteding.

Zoals reeds eerder vermeld, heeft het Fonds bovendien de wettelijke meldingsplicht aan de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank van iedere achterstallige betaling van een bedrag dat niet of niet volledig werd betaald drie maanden na vervaldatum, of ieder bedrag dat niet of niet volledig betaald werd een maand na verzending van een aangetekend schrijven waarin de gevolgen van wanbetaling worden verduidelijkt, met dien verstande dat deze brief zelf werd verzonden binnen de drie maanden na vervaldatum (12) zie pagina 177. In 2013 zijn 148 dossiers met een achterstallige betaling meegedeeld aan de Centrale voor Kredieten aan Particulieren. Hierbij zijn 230 ontleners betrokken.


In 2013 werden 16 verzoeningsprocedures ingezet voor de bevoegde beslagrechter, bovenop de 5 die nog niet waren afgehandeld eind 2012: ● in 3 gevallen heeft het Fonds de procedure stopgezet aangezien de betrokken ontleners hun verplichtingen ondertussen waren nagekomen; ● in 6 gevallen werd een afbetalingsplan opgesteld; ● voor 9 dossiers hebben de partijen geen akkoord bereikt, in de meeste gevallen omdat de ontleners niet aanwezig waren op de zitting. In 2 gevallen kon achteraf toch nog een afbetalingsplan worden opgesteld; ● 3 procedures waren nog niet afgehandeld eind 2013. Het Fonds heeft 10 procedures voor inbeslagname onroerend goed ingezet. Al deze procedures hebben geleid tot de effectieve inbeslagname van het goed. Voor 4 dossiers heeft het Fonds de aanstelling van een notaris gevraagd die de gedwongen verkoop regelt. In 2013 zijn 4 gebouwen op gerechtelijk bevel openbaar verkocht: 1 op initiatief van het Fonds, 2 op initiatief van de vereniging van mede-eigenaars van het gebouw waarin de appartementen in kwestie zich bevonden en 1 in het kader van een collectieve schuldenregelingsprocedure. Het Fonds heeft 3 van de 4 gebouwen gekocht. De prijs dekte het saldo van de hypothecaire schuld echter niet. Het Fonds neemt deze woningen niet op in zijn patrimonium omdat de appartementen deel uitmaken van mede-eigendommen. De woningen worden dus onderhands doorverkocht. Dit geeft over het algemeen een beter resultaat omdat een openbare verkoop de volgende beperkingen heeft: de tijd die een gerechtelijke procedure in beslag neemt, de verplichting een definitief bod uit te brengen waardoor men dus geen opschortende voorwaarde kan laten opnemen voor het afsluiten van een lening en ten slotte de hoge kosten die inherent zijn aan een dergelijke verkoop. Twee gebouwen die eerder in dit kader werden aangekocht, zijn in de loop van 2013 verkocht.

Eind 2013 maakten 5 gebouwen nog deel uit van het patrimonium van het Fonds. Het gaat om 3 appartementen in Ganshoren, 1 in Sint-Jans-Molenbeek en 1 in Sint-Agatha-Berchem. 2 appartementen werden nog bewoond door de vorige eigenaars en de 3 andere zullen begin 2014 te koop worden gezet. In 2013 werden 17 leningen als uitzonderlijk verlies opgenomen voor een totaal bedrag van 237.288 EUR. Het Fonds beschikte namelijk over geen enkel wettelijk middel meer om de ontleners in kwestie te verplichten hun schulden te vereffenen. Ten slotte hebben 12 gezinnen in de loop van het dienstjaar een collectieve schuldenregelingsprocedure opgestart (13) zie pagina 177 tegenover 10 in 2012 en 4 in 2011. Van de ontleners in kwestie hebben er 10 achterstallen bij het Fonds. Sinds de invoering van die procedure dankzij de wet van 5 juli 1998 hebben 72 ontlenersgezinnen er een beroep op gedaan. We herinneren eraan dat de collectieve schuldenregelingsprocedure enkel vrijwillig kan worden aangegaan door mensen met een te grote schuldenlast. Een rechter stelt een schuldbemiddelaar aan om een regeling te treffen met alle schuldeisers. Zolang de procedure loopt, kunnen de schuldeisers geen gerechtelijke stappen ondernemen tot invordering van de schulden. De schuldbemiddelaar stelt een afbetalingsplan op dat hij ter goedkeuring voorlegt aan de schuldeisers en aan de arbeidsrechtbank in kwestie. Bij achterstallen in de terugbetaling van de lening heeft het Fonds theoretisch het recht loonbeslag te eisen of de overdracht van de schuldvorderingen van de ontlener naar derden, zoals de werkgever. Dit is enkel mogelijk als het salaris van de ontlener meer bedraagt dan de quotiteiten waarop geen beslag kan worden gelegd en die bovendien stijgen naargelang het aantal kinderen ten laste. Die quotiteiten zijn bij koninklijk besluit (14) zie pagina 177 vastgelegd. Eind 2013 werd geen loonbeslag gelegd.

2.1.5 Bouw/RenovatieVerkoopverrichtingen Register In de loop van 2013 zijn 725 nieuwe kandidaturen opgenomen in het algemene register.



In vergelijking met 2012 is het aantal nieuwe kandidaturen lichtjes gedaald (toen werden er 773 geregistreerd), maar het blijft wel een stuk meer dan het gemiddelde van de voorbije jaren (530). Het hogere aantal inschrijvingen valt samen met de mogelijkheid die kandidaten sinds september 2011 hebben om zich te registreren via een formulier dat kan worden gedownload op de website van het Fonds. Zo hebben we vastgesteld dat in 2013 maar liefst 455 van de 725 kandidaten (63 %) gebruik hebben gemaakt van dit formulier. Deze stijgende cijfers tonen aan dat het publiek steeds vaker gebruik maakt van de elektronische tools. Via de website van het Fonds werden ook 1.158 informatievragen over de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen (BRV) gesteld. Verkoop van de sites HERDER in Elsene en REQUETTE/CANDRIES in Sint-Jans-Molenbeek Verdeeld over 3 mailings zijn in totaal 2.030 kandidaat-kopers aangeschreven, die zich tussen 2000 en januari 2012 hadden ingeschreven in het kandidatenregister voor de BRV-verrichtingen, om hen te vragen of ze al dan niet interesse hadden in de aankoop van een woning in de Herdersstraat te Elsene of aan de Carl Requette-/Edmond Candrieslaan te Sint-Jans-Molenbeek. 278 brieven zijn teruggestuurd naar het Fonds omdat het adres intussen niet meer klopte en 1.541 kandidaten hebben niet geantwoord op ons schrijven. Dit komt vooral omdat het Fonds zijn register niet meer heeft bijgewerkt na het laatste project in de Vandenbrandenstraat te Brussel. Sindsdien was er geen enkele nieuwe verrichting meer op de markt gebracht. Project in de Herdersstraat: 92 kandidaten die waren ingeschreven in het algemeen register hebben laten weten dat ze interesse hadden voor het project. 62 van hen hebben het ook bezocht. 60 % van de bezoekers beantwoordden aan de financiële en reglementaire voorwaarden, de resterende 40 % had onvoldoende financiële middelen. Na het bezoek hebben 28 kandidaten te kennen


gegeven dat ze een aankoopbod wilden tekenen. Slechts 5 van hen hebben dit ook effectief gedaan. Eind december stonden nog 9 van de 14 woningen te koop. Het gaat om 6 woningen (op 7) met 3 slaapkamers, 1 woning (van de 3) met 1 slaapkamer en 2 (van de 4) studio’s. We moeten er hier op wijzen dat de prijs van de ruimste woningen (met parking) 260.000 tot 280.000 EUR bedraagt, een bedrag dat voor de meeste kandidaat-kopers te hoog gegrepen is. De bouwkosten voor ruime woningen zoals die in de Herdersstraat lopen nu eenmaal hoog op. Als daar geen subsidie voor kan worden voorzien zoals bijvoorbeeld Citydev kan geven (± een derde van de kosten), dan spreekt het voor zich dat er een “grove selectie” moet worden gemaakt om kandidaten te vinden die een dergelijke investering financieel aankunnen. Project aan de Requette-/Candrieslaan: 167 kandidaten hebben laten weten interesse te hebben voor de verrichting en 118 van hen hebben de woningen ook bezocht. 92 van hen beantwoordden aan de financiële en reglementaire voorwaarden. Na het bezoek hebben slechts 35 kandidaat-kopers laten weten dat ze geïnteresseerd bleven. 24 van hen hebben het aankoopbod ondertekend, de 11 andere hebben op het laatste moment toch nog afgehaakt. Slechts 14 % van de kandidaten die na onze brief interesse hadden getoond, hebben uiteindelijk ook een koopovereenkomst ondertekend. Eind december stonden nog 23 van de 46 woningen te koop: 9 (= alle) woningen met 1 slaapkamer, 13 (van de 24) woningen met 2 slaapkamers en 1 (van de 2) studio. We willen hier wel benadrukken dat er een bod is gedaan op alle ruimste woningen die voor dit project zijn gecreëerd: 9 woningen met 3 slaapkamers en 2 met 4 slaapkamers. In vergelijking met de prijzen voor de ruime woningen in de Herdersstraat zijn die in deze verrichting betaalbaarder.

Algemene vaststellingen De lancering van de verkoop van de projecten “Requette/Candries” en “Herder” valt samen met een update van het kandidatenregister.


We zijn ervan uitgegaan dat het geen zin had om het register bij te werken zolang geen nieuwe woningen te koop konden worden aangeboden, wat sinds 2010 niet meer het geval was.

wat moeilijker zijn bij een verkoop op plan.

Maar we moeten vaststellen dat de bijwerking van het register de verkoop afremt.

We hebben er alle begrip voor dat leegstand van beschikbare woningen zoveel mogelijk moet worden vermeden, niet enkel uit financieel oogpunt, maar ook omwille van de geloofwaardigheid van het Fonds en van de overheid.

Voortaan zal het Fonds er dan ook voor zorgen dat kandidaat-kopers op regelmatige basis elke wijziging in hun situatie formeel moeten doorgeven (gezinssamenstelling, adres, enz) en dat ze ook bevestigen nog steeds interesse te hebben in de aankoop van een woning van het Fonds. Omdat er momenteel verschillende BRV-projecten zijn opgestart, zal voortaan ook aan kandidaat-ontleners worden gevraagd om, bijvoorbeeld, meteen aan te geven in welke gemeentes of projecten ze vooral interesse hebben. We hopen dat het register op die manier een doeltreffender instrument wordt. Verder heeft de Raad van Bestuur beslist om voortaan te werken met een verkoop op plan zodra een nieuw gebouw zich in de fase van gesloten ruwbouw bevindt. Kandidaat-kopers zullen ook de kans krijgen om een kijkwoning te bezichtigen. Voor de verkoop op plan moeten 2 belangrijke aanpassingen worden doorgevoerd. Ten eerste moet een procedure worden uitgewerkt voor de prijsbepaling terwijl de opdracht (voor diensten en voor werken) nog niet zal zijn afgerond. Dit houdt bepaalde risico’s in, want in de bouw zijn onderaannemers die in gebreke blijven of allerhande onvoorzienigheden legio. De tweede aanpassing gaat over de juridische verkoopformule. Zodra een koper fondsen neerlegt – als waarborg dat hij zijn verbintenissen zal nakomen – wordt de wetgeving (wet Breyne) van kracht. Dit betekent onder andere dat ook het Fonds bepaalde waarborgen moet bieden en dat het specifieke verbintenissen aangaat. Ook de technische verkoopaspecten zouden veranderen, omdat de aangeboden woning nog in aanbouw zal zijn, wat iets helemaal anders is dan de aankoop van een afgewerkte en opgeleverde woning waarin de eigenaar meteen kan intrekken. Tot slot moet ook rekening worden gehouden met het doelpubliek, dat in de meeste gevallen weinig kennis ter zake heeft. De kandidaat-kopers informeren en hen verbintenissen laten aangaan, zal heel

Met andere woorden, de “sociale aankoop” zal er niet makkelijker op worden.

Maar deze doelstelling mag niet ten koste gaan van andere objectieven. Zo is er de toekenning van woningen die moet gebeuren met groot respect voor de chronologie van de kandidaatstelling. Kandidaat-kopers verdienen ook de nodige tijd om zich grondig te informeren voor zij juridische, economische en sociale verbintenissen aangaan. Hieromtrent verwijzen we graag naar de nieuwe bepalingen opgenomen in artikels 27 tot 32 van hoofdstuk IV “De regels die van toepassing zijn op woningen die door openbare vastgoedoperatoren te huur worden gesteld” van de Brusselse Huisvestingscode. In deze bepalingen heeft de wetgever de principes vastgelegd voor een gelijke behandeling en een transparant mechanisme voor de toekenning van woningen. Het gaat dan vooral om respect voor de chronologie van kandidaturen, aanbieding van een woning die aangepast is aan het betrokken gezin, bekendmaking van de toekenningsregels en de huurvoorwaarden, de regels die gelden voor het bezichtigen van de woning en de formele motivering van de toekenningsbeslissing. De Huisvestingscode bouwt ook het recht in voor de kandidaat-huurder die zich onjuist behandeld voelt, om in de maand volgend op de toekenningsbeslissing beroep aan te tekenen en de Regering of de gedelegeerde bestuurder hierover aan te spreken. Tuurlijk, deze bepalingen zijn toegespitst op de publieke huursector. Maar het lijkt juist om gelijkaardige regels toe te passen op de bescheiden of sociale koopsector waarbinnen het Fonds actief is. De toekenning van een koop- of huurwoning in openbaar beheer vereist, in naam van de gelijkwaardige behandeling, de naleving van een aantal regels die moeilijk te verzoenen zijn met het streven naar een uitbanning van de leegstand van woningen.



Bouw / Renovatie-Verkoop



Bouw/Renovatie-Verkoopverrichtingen : project “Ninove-Mariemont”

Nieuwbouw van 9 woningen voorzien voor de verkoop. Architecten : Roose & Partners Architects


02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector

2.2 HUURSECTOR 2.2.1 Algemene bemerkingen Sinds het ontstaan van de huurhulp midden jaren ‘70 is er een fundamentele vraag die blijvend moet worden gesteld: «welke middelen moeten worden ingezet om degelijke woningen te kunnen aanbieden en om ervoor te zorgen dat gezinnen in een - zeer - kwetsbare financiële situatie de zekerheid krijgen dat ze er ook voor in aanmerking zullen komen?» Deze paar termen dekken de hele lading. «Gezinnen in een kwetsbare financiële situatie»: gezinnen bestaande uit een alleenstaande of koppel met 1, 2, 3 of meer kinderen of een bejaarde ouder ten laste die slechts over een erg bescheiden inkomen beschikken of zelfs onder de armoedegrens leven. «Degelijke woning»: woning die voldoet aan de normen in verband met stabiliteit, veiligheid, uitrusting, bewoonbaarheid en energieprestatie. «Aanbieden en verzekeren»: over een woningaanbod beschikken dat is afgestemd op de behoeften van het doelpubliek en er daarbij voor zorgen dat de bijhorende lasten (huur, energie- en onderhoudskosten, enz) in verhouding staan tot de financiële mogelijkheden van het huurdersgezin. Hierbij wordt rekening gehouden met de evolutie van zowel het inkomen als van de gezinssamenstelling. Het Fonds moet zich toeleggen op de productie van dergelijke woningen. Hiermee is het eind jaren ‘70 al gestart. Verspreid over het Gewest werden toen kleine gebouwen gekocht die licht werden gerenoveerd en ter beschikking gesteld van grote gezinnen die heel vaak in krotten leefden, gezinnen uit de «vierde wereld», migranten of vluchtelingen afkomstig uit Azië of Latijns-Amerika. Het Fonds bood hen een eenvoudige woning aan, sober uitgerust, maar ruim. Het traditionele Brusselse patrimonium leende zich daar perfect toe. Deze aanpak had uiteindelijk zijn beperkingen, vooral op het vlak van de kwaliteit van de woningen. Vanaf 1996 werd dan ook geopteerd voor een zwaardere renovatie, wat later evolueerde


naar een complete en zelfs zeer zware renovatie, waarbij leegstaande gebouwen (zoals oude brouwerijen, scholen, drukkerijen, enz) werden omgebouwd tot woningen. Daarnaast startte het Fonds ook met zijn eigen immobiliënprojecten. Vanaf 1993 breidde de huurhulp zich bijna 15 jaar lang verder uit via de «gedelegeerde opdrachten» die de Regering het Fonds toekende en leverde het via de «gelijkgestelde verrichtingen» op eigen initiatief minstens even veel bijdrages tot de stedenbouwkundige renovatie. Al van bij het prille begin werd de productie van deze woningen gedeeltelijk gefinancierd met het fonds B2. Op deze manier zijn of worden zo’n 1.100 woningen gecreëerd. In 2006 besliste de Regering om het Fonds een deel van de opbrengsten uit stedenbouwkundige lasten toe te kennen, zodat een 50-tal extra huurwoningen voorzien konden worden. In 2010 werd nog een nieuwe, bepalende dimensie toegevoegd aan de huurhulp: het Fonds heeft er zich toe verbonden om 500 woningen te creëren voor het Huisvestingsplan. Hiervoor werd een specifiek financieringsmechanisme uitgewerkt. Dit grote project zal worden verwezenlijkt op in totaal 16 sites. Het gaat vooral om bouwterreinen, maar er zullen ook enkele bestaande gebouwen worden gerenoveerd of kantoorgebouwen zullen worden omgevormd tot woongelegenheid. Wanneer het Huisvestingsplan is afgewerkt, zal het patrimonium van het Fonds ongeveer 1.650 woningen tellen. Dit betekent dat sinds het ontstaan van de huurhulp jaarlijks gemiddeld 40 woningen zullen zijn gecreëerd. Dit is absoluut geen slecht resultaat. Maar in vergelijking met het aantal kandidaat-huurders is het zwaar onvoldoende. Bovendien hebben de evoluties op de vastgoedmarkt (grondprijs, prijs van bestaande gebouwen, renovatieen bouwkosten) en de evolutie van de stedenbouwkundige en architecturale normen ervoor gezorgd dat de kosten per wooneenheid een hoge vlucht hebben genomen. De financiële middelen van ons doelpubliek hebben die evolutie echter niet gevolgd. Zo is de voorbije 10 jaar de gemiddelde kostprijs voor een woning gestegen van 138.000 EUR tot 192.420 EUR, een toename met 40 %. Het gemid-


delde maandinkomen van de huurdersgezinnen daarentegen steeg van 1.500 EUR tot 1.665 EUR, wat neerkomt op een stijging met 11 %. Hoe kan het financiële evenwicht in een dergelijke context worden bewaard? Het Fonds moet immers niet enkel zijn verplichtingen nakomen tegenover de schuldeisers die de nodige kapitalen hebben vrijgemaakt voor de investeringen - de woningproductie - maar staat daarnaast ook zelf in voor alle renovatieen onderhoudskosten om dit patrimonium te beheren, zorgt voor de opvolging van de huurders en alle andere lasten, zoals fiscaliteit, verzekeringen, enz. Bovendien voorziet de gewestelijke begroting geen specifiek budget om de werkingskosten van het Fonds op te vangen. Tot slot is het van kapitaal belang dat de prijs voor de woning (huur en lasten) wordt afgestemd op wat budgettair haalbaar is voor de huurders. Het financierings- en subsidiesysteem van de huurhulp in verhouding tot de financiële mogelijkheden van het doelpubliek, het is niet bepaald de beste combinatie voor een structureel evenwichtige sector. De huursector kan maar blijven bestaan, moet het nog gezegd, dankzij de kredietsector. Het is in deze economisch moeilijke context dat het Fonds heeft beslist om een pilootproject op te starten. Dat project draait om een nieuw wooncomplex met 54 woningen dat het Fonds heeft opgetrokken. De woningen zullen met een opstalrecht worden verkocht aan gezinnen die zijn opgenomen in het kandidatenregister voor de huurhulp. Het project is vernieuwend op juridisch, economisch én sociaal vlak. Deze verrichting houdt het midden tussen een «sociale aankoop» via de volle eigendom en een «sociale huurwoning» via een huurcontract voor een hoofdverblijfplaats. De uitgewerkte formule is gebaseerd op een opgedeeld eigendomsrecht dat wordt verkregen via een hypotheeklening van het Fonds. Er wordt gewerkt met progressieve mensualiteiten die van eenzelfde grootorde zijn als de huur die het gezin zou hebben betaald. Voor het afsluiten van de lening wordt bovendien geen eigen inbreng gevraagd. Wanneer het opstalrecht afloopt, zal het Fonds

de houder van de eigendomstitel vergoeden door hem de intrinsieke waarde van de woning terug te betalen. Die waarde zal, onder andere, worden bepaald in functie van de staat waarin de woning zich op dat moment bevindt. Op economisch vlak wordt via deze formule gestreefd naar een kostenvermindering voor zowel het Fonds als het huurdersgezin. Op juridisch vlak baseert de formule zich op een opstalrecht waardoor de bewoners 50 jaar lang eigenaar worden van «de stenen». De grond blijft publiek bezit. Op sociaal vlak komt het er vooral op aan te bekijken in welke mate het traditionele huurhulppubliek zich kan vinden in een dergelijk vernieuwende eigendomsvorm. In 2014 zullen we al de eerste conclusies kunnen trekken. De reglementaire bepalingen zullen in een Regeringsbesluit worden gegoten dat in de loop van 2014 zou moeten verschijnen.

2.2.2 Investeringen 2013 – Evolutie van het patrimonium in de loop van het dienstjaar Voor het Huisvestingsplan moesten het voorbije jaar geen bijkomende investeringen worden vrijgemaakt. Voor de vastgoedprojecten die nog voor het Huisvestingsplan werden opgestart, werd een investering van 1.250.047 EUR voorzien om de verrichting in de Coenraetsstraat te Sint-Gilis af te werken en om de financiering van het project in de Wiertzstraat te Elsene rond te maken. Deze investeringen zijn afkomstig uit ongebruikte bedragen voor immobiliënverrichtingen die werden gefinancierd met het investeringsvermogen van vroegere dienstjaren en die vrijkwamen na de btw-verlaging van 21 % tot 6 %. Voor de systematische renovatie van het zogenoemde «oude huurhulppatrimonium» moeten enorme investeringen worden voorzien. Op het investeringsvermogen voor 2013 werd hiervoor 3.680.293 EUR vrijgemaakt en er kon ook nog 94.460 EUR worden opgehaald uit de afgewerkte verrichtingen gefinancierd met het investeringsvermogen van vroegere dienstjaren, onder andere dankzij de gerecupereerde btw.



Het voorbije jaar werden de twee volgende eengezinswoningen verkocht: ● Théodore Bekaertstraat 13A te Anderlecht; ● Jan Frans De Craenstraat 46 te Evere. Twee gebouwen die aanvankelijk bestonden uit 2 wooneenheden zijn omgevormd tot eengezinswoningen: ● Achille Jonasstraat 19 te Anderlecht; ● Gustave Fussstraat 50 te Schaarbeek. In het kader van een pilootproject rond opgedeeld eigendomsrecht dat gericht is op het doelpubliek van de huurhulp, is een wooncomplex met 54 woningen aan de Requettelaan 2-6 en de Lemairelaan 4a-4b in Sint-Jans-Molenbeek uit de huurhulpsector gehaald. Eind 2013 waren er in het kader van het Huisvestingsplan investeringen vrijgemaakt voor 480 woningen (479 in 2012), waarvan er 58 afgewerkt zijn. Het investeringsbedrag wordt geschat op 98.044.339 EUR tegenover 100.810.246 EUR eind 2012.

In de schatting voor 2013 zit ook het resultaat van de toekenningen van de opdrachten. Het saldo van het Huisvestingsplan (1.955.661 EUR) zal worden geïnvesteerd in functie van het resultaat van de overheidsopdrachten die nog moeten worden toegekend. Op basis van de ingediende offertes worden in het project in de Moestuinstraat 4 huurwoningen geschrapt ten voordele van de koopsector. De verrichting zal dus 36 huurwoningen tellen in plaats van de 40 die aanvankelijk waren voorzien. De verrichting Delta daarentegen krijgt 5 extra huurwoningen waardoor de teller op 42 komt te staan in plaats van de 37 huurwoningen die oorspronkelijk waren gepland. In het kader van de andere projecten geven we ook nog mee dat de stedenbouwkundige vergunning voor de verrichting in de Denemarkenstraat 2 woningen minder voorziet dan wat eigenlijk was voorgesteld. Wanneer alle lopende projecten waarvoor op 31 december 2013 investeringen waren vrijgemaakt, uitgevoerd zullen zijn zoals gepland, zal het huurhulppatrimonium uit 1.648 woningen bestaan.

Evolutie van de investeringen (in duizenden EUR) 50.000 50000

40.000 40000

30.000 30000

20.000 20000

10.000 10000

00



2.2.3 Jaarverrichtingen

2.2.3.2 De huurders en de nieuwe huurdersgezinnen in 2013

2.2.3.1. De kandidaat-huurders Eind 2013 telde het huurhulpregister 6.698 kandidaten, per inschrijvingsjaar als volgt verdeeld: Voor 2006 : 82 ( 1 %) 2007 : 134 ( 2 %) 2008 : 325 ( 5 %) 2009 : 456 ( 7 %) 2010 : 1.413 (21 %) 2011 : 1.618 (24 %) 2012 : 1.444 (22 %) 2013 : 1.226 (18 %)

De huurdersbevolking bestaat uit 849 gezinnen. In de tekst is verder geen rekening gehouden met de 14 verhuurde woningen in het kader van samenwerkingsakkoorden met derden.

In 2013 werden 1.243 nieuwe aanvragen geregistreerd, tegenover 1.468 in 2012. Bijna 3/4 van de nieuwe kandidaten zijn gezinnen op zoek naar een woning met 1 (33 %) of 2 slaapkamers (41 %). In de loop der jaren zijn de kandidaat-gezinnen heel wat kleiner geworden. Als we echter naar het volledige register kijken, zien we dat nog steeds 37 % van de kandidaten een ruime woning nodig heeft met 3 of 4 slaapkamers. Gezinnen die minstens 5 slaapkamers zouden moeten hebben, maken nog slechts 1 % uit van de kandidaten. 52 % van de nieuwe kandidaat-huurders is werkloos of moet rondkomen met een werkloosheidsof invaliditeitsuitkering, een leefloon of nog een ander vervangingsinkomen. 24 % beschikt over een inkomen uit arbeid. De overige kandidaten hebben geen informatie gegeven over hun professioneel statuut. Nieuwe kandidaat-huurders in 2013

Kleine gezinnen

405

33%

Gezinnen met 1 of 2 kinderen

509

41%


265

21%

Gezinnen met 5 of meer kinderen

64

5%

1.243

-

Totaal



Samenstelling van de gezinnen (in %)

Samenstelling van de huurdersgezinnen Kleine gezinnen

159

19%


317

37%


294

35%

79

9%

Gezinnen met 5 of meer kinderen Totaal

849

-

Samenstelling van de nieuwe huurdersgezinnen sinds 2013 Kleine gezinnen

25

39%


22

34%


12

19%

5

8%


In de loop der jaren zijn er steeds meer kinderloze huurders en gezinnen met 1 of 2 kinderen bijgekomen. Reden hiervoor is de vergrijzing van de huurders waarvan de kinderen het ouderlijke nest intussen hebben verlaten en de progressieve toename van nieuwe huurdersgezinnen met een kleine of middelgrote samenstelling. Toch bestaat het huurderspubliek van het Fonds nog steeds uit 44 % gezinnen met minstens 3


64

-

kinderen, terwijl deze groep in de sociale huisvestingssector slechts 12 % uitmaakt van het publiek (cijfer van eind 2012). Het huurderspubliek met kinderen ziet er als volgt uit: de middelgrote gezinnen (met 1 of 2 kinderen) vertegenwoordigen 46 % van de huurders, de grote gezinnen (3 of 4 kinderen) 43 % en de heel grote gezinnen (5 of meer kinderen) 11 %.


Inkomen van de huurdersgezinnen

Aantal gezinnen

gemiddeld nettoinkomen

gemiddeld netto-inkomen incl kinderbijslag

Kleine gezinnen

159

1.204

1.210


317

1.761

2.078


294

2.077

2.712

79

2.331

3.614

849

1.819

2.243

Gezinnen met 5 of meer kinderen Totaal Inkomen van de nieuwe huurdersgezinnen sinds 2013

Aantal gezinnen

netto-inkomen

netto-inkomen incl kinderbijslag

Kleine gezinnen

25

1.058

1.058


22

1.313

1.580


12

1.955

2.594

5

1.193

2.806


64

We stellen vast dat het gezinsinkomen in belangbelangrijke mate wordt gevormd door de kinderbijslag. Bij de middelgrote gezinnen maakt 11 % uit van het inkomen, bij de grote gezinnen is dat rijke mate wordt gevormd doorde de kinderbijslag kinderbijslag. Bij 23 % en bij de heel grote maakt gezinnen 36 %. de middelgrote gezinnen de zelfs kinderbijslag Huur en inkomen Huur en inkomen van de huurdersgezinnen

Aantal

Gemiddeld TBB

inkomens %

Kleine gezinnen

159

410

34%


317

532

26%


294

650

24%

79

745

21%

849

574

26%




Huur en inkomen van de nieuwe huurdersgezinnen sinds 2013

Aantal

Gemiddeld TBB

inkomens %

Kleine gezinnen

25

403

38%


22

540

34%


12

745

29%

5

737

26%

64

540

33%


Gezinsinkomen (zonder kinderbijslag) (in EUR) 4000

3000

2000

1000

0

Gezinsinkomen (kinderbijslag inbegrepen) (in EUR) 4000

3000

2000

1000

0



Huur ten opzichte van het inkomen (in %)



Als we het volledige huurderspubliek bekijken, dan besteden de kleine gezinnen gemiddeld een derde van hun inkomen (1.210 EUR) aan de huur (410 EUR). De grote gezinnen betalen gemiddeld 670 EUR huur (1,63 x meer dan de kleine gezinnen), wat neerkomt op minder dan een vierde van hun inkomen (2.903 EUR).

Behalve de paar uitzonderingen voor de toewijzing in het kader van de samenwerking met een aantal vzw’s wijkt het Fonds nooit af van deze procedure.

De kinderbijslag vangt de impact van de huur op het budget van grote gezinnen grotendeels op.

In 2013 is het Fonds ook ingegaan op een bijzondere vraag. Begin september heeft de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, het Fonds gevraagd om tijdelijk onderdak te voorzien voor een aantal Romagezinnen afkomstig uit Slowakije die uit hun erg ongezonde woningen zouden worden gezet.

De gemiddelde huur die nieuwe huurders betalen (540 EUR), ligt heel wat lager dan het gemiddelde voor het volledige huurderspubliek (574 EUR). Maar we stellen ook vast dat het gemiddelde inkomen van de nieuwe huurders (1.662 EUR) heel wat lager is dan het gemiddelde inkomen van het volledige huurderspubliek (2.243 EUR). De huur weegt dus zwaarder door op het budget van de nieuwe huurders (32 %) dan op dat van het volledige publiek (26 %). Professioneel statuut 31 % van de gezinshoofden van de nieuwe huurdersgezinnen heeft een job, 69 % heeft recht op een vervangingsinkomen. Deze cijfers liggen in dezelfde lijn als wat geldt voor het volledige huurderspubliek. Vorige woning Een overgrote meerderheid van de nieuwe huurders (95 %) woonden vroeger in een ongezonde en/of onaangepaste woning. Toewijzing van de woningen We stellen al verschillende jaren vast dat er lange wachttijden zijn om een woning van het Fonds te krijgen. 83 % van de nieuwe huurders hebben meer dan 4 jaar moeten wachten. Daarentegen zijn er ook vijf gezinnen die dan weer geen jaar hebben moeten wachten. Drie van hen werden voorgesteld door een van de vzw’s waarmee het Fonds een samenwerkingsakkoord heeft gesloten en die zich inzetten voor de maatschappelijke integratie van een erg kwetsbare bevolkingsgroep. We willen er hier op wijzen dat de toekenning van een woning gebeurt op basis van de strikte chronologische opvolging van de kandidaturen.


Deze basisregel is ook vastgelegd in de nieuwe Huisvestingscode.

Het Fonds heeft op korte termijn 3 panden aangeboden (met 1, 3 en 5 slaapkamers) in Anderlecht, omdat het OCMW van deze gemeente zou instaan voor de noodzakelijke sociale begeleiding van de gezinnen, onder andere door voor hen op te treden als hoofdhuurder. In oktober heeft de gemeente echter beslist om dit project niet te ondersteunen. Op basis van die beslissing heeft de Staatssecretaris het Fonds gevraagd om de woningen dan ter beschikking te stellen van de gezinnen die uit het Gesù-klooster in Sint-Joost-ten-Node zouden worden gezet. Het Fonds is ingegaan op die vraag. Op 21 november 2013 is een gewoon huurcontract afgesloten tussen het Fonds en de Brusselse Federatie van Huurdersverenigingen (BFHV), die voor het Gewest de tijdelijke huisvesting en begeleiding van deze gezinnen opvolgt. Het huurcontract loopt af op 31 mei 2014, dus dan zouden de panden opnieuw vrij moeten zijn. In de loop van het dienstjaar werden 23 gezinnen overgeplaatst naar een andere woning: 9 omdat de woning overbevolkt was, 10 omwille van onderbevolking, 2 omdat er grote werken moesten worden uitgevoerd in het pand en 1 omwille van gezondheidsproblemen van een gezinslid. Tot slot was er één alleenstaande, oudere huurder die zich wou integreren in het «Marconi»-project te Vorst. 58 huurhulpgezinnen zijn vertrokken: 16 van hen hebben een woning gehuurd op de private markt en 12 gezinnen kregen een sociale woning toegewezen. 10 gezinnen hebben een woning gekocht, 5 zijn ingetrokken bij familie, 2 huurders zijn overleden en 3 gezinnen zijn uit hun woonst gezet.


10 gezinnen hebben geen reden opgegeven voor hun vertrek.

2.2.3.3 Gebouwen en woningen De gebouwen Eind 2013 bestaat het huurhulppatrimonium uit 383 gebouwen, tegenover 386 gebouwen eind 2012. Het gaat enerzijds om gebouwen die verhuurd zijn of vroeger al verhuurd werden in het kader van de huurhulp (de zogenaamde «oude gebouwen») en anderzijds om gebouwen die gerenoveerd of opgetrokken moeten worden en om bouwgronden die nooit eerder werden toegekend in het kader van een huurhulpverrichting (de zogenaamde «nieuwe gebouwen»). Deze 383 gebouwen liggen voornamelijk in de volgende 5 gemeenten: Schaarbeek (21 %), Brussel (15 %), Anderlecht (11 %), Sint-Jans-Molenbeek (10 %) en Jette (10 %). Alle andere gebouwen vinden we hoofdzakelijk in één van de gemeenten binnen de eerste kroon. 241 gebouwen (63 %) liggen in de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en renovatie. 102 ervan (42 %) liggen binnen een perimeter van een wijkcontract (inclusief de wijkcontracten die intussen afgelopen zijn). Verdeling van de gebouwen volgens het aantal woningen

Daarnaast zijn er, op basis van de planningen, 517 «woningen in creatie» op sites die zijn aangekocht in het kader van de woningproductie. Dit geeft een totaal van 1.648 woningen. 1.044 (63 %) ervan liggen binnen de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting of de renovatie (of zullen er liggen). 606 (58 %) daarvan situeren zich binnen een perimeter van een wijkcontract (inclusief de contracten die intussen afgelopen zijn). Van de 1.131 bestaande woningen zijn er op 31 december 2013: 865 verhuurd aan 863 gezinnen, waarvan er 2 telkens 2 woningen betrekken. De vzw «Le 8ème Jour» is hoofdhuurder van 7 woningen en de vzw LAMA van 3 woningen. 3 andere woningen werden ter beschikking gesteld van Romagezinnen die worden begeleid door de BFHV en ten slotte is er de Franse Gemeenschap die 1 woning betrekt. ● 11 woningen zijn net vrij gekomen; ● 2 woningen staan klaar om te worden gerenoveerd. Een ervan is beschadigd door werken die werden uitgevoerd in het aangrenzende huis en die zijn stilgelegd omdat de aannemer failliet is gegaan. De tweede woning, een eengezinswoning, is gekraakt; ● 46 woningen zitten in verschillende projectstadia; ● 38 woningen zitten in de werffase; ● 2 woningen waarin de werken stilliggen omdat de aannemer failliet is gegaan; ● 9 woningen (in het Europadorp in SintAgatha-Berchem) zijn bewust onbewoond gelaten in afwachting van een globale renovatie waarvoor de bewoners moeten worden overgeplaatst naar een andere woning; ● 158 woningen staan op het punt om te worden toegewezen aan kandidaat-huurders. Daarvan zijn er:

De woningen Eind 2013 bestaat het huurhulppatrimonium uit 1.131 «bestaande woningen» die verhuurd worden, vroeger werden verhuurd of die klaar staan voor een eerste toewijzing.

● 63 die eerder al werden verhuurd en waarvan een deel op het einde van het jaar waren opgefrist; ● 95 die nooit eerder werden verhuurd. 72 ervan maken deel uit van het grote wooncomplex in de Coenraetsstraat te Sint-Gillis waarin



de renovatiewerken eind 2013 waren afgerond. De 517 woningen in creatie kunnen als volgt worden onderverdeeld: ● 132 woningen die recent zijn aangekocht of waarvoor de aankoopprocedure loopt; ● 262 woningen die in de projectfase zitten; ● 31 woningen die in de werffase zitten; ● 92 woningen die voorlopig opgeleverd zijn. Verdeling van de woningen volgens het aantal kamers

gebruikt werd, is dat wel. In vergelijking met 2012 (2.916.835 EUR) is er 1.299.703 EUR (of 45 %) meer besteed aan dergelijke werken. De verklaring hiervoor luidt als volgt: in 2013 werden 68 woningen van de laatste generatie opgefrist tegenover 39 in 2012; 15 woningen van de eerste generatie (6 van categorie 1, 9 van categorie 2) werden grondig gerenoveerd. In 2012 waren dat er 7; de zware renovatiewerken aan 14 woningen op de site Bloemenkrans aan de Antwerpsesteenweg te Brussel zijn afgerond. Een groot deel van het budget is gegaan naar de verbetering van de energieprestatie van zowel de 2 binnenvleugels van het complex (isolatie van de gevels en buitenschrijnwerk) als van een tiental bewoonde woningen; 3 andere gebouwen werden grondig gerenoveerd en er werden ook 2 nieuwe woningen in gecreëerd, waardoor ze in totaal 6 woningen tellen. Na een update van de inventaris van de woningen telden we op 31 december 2013 183 woningen waaronder: 60 woningen van categorie 1 waarvan: ● 26 woningen bewoond worden;

Renovatie en onderhoud van het bestaande patrimonium Binnen het bestaande patrimonium heeft het Fonds in 83 woningen de renovatie- of opfrissingswerken voltooid. Voor het nieuwe patrimonium werden rond het jaareinde 72 woningen afgeleverd. Voor 2013 bedragen de uitgaven voor renovatie en onderhoud van het oude patrimonium in totaal 4.234.434 EUR, waarvan 1.219.357 EUR werd besteed aan onderhoudswerken en 3.015.077 EUR aan renovatiewerken. Deze bedragen omvatten alle werken die betaald werden in 2013, ongeacht of de renovatie al dan niet afgewerkt werd in de loop van het jaar. Let wel: de kosten voor de werken die worden uitgevoerd door onze eigen technische ploeg zijn niet opgenomen in dit bedrag, het materiaal dat ervoor


● 23 woningen in de projectfase zitten; ● 11 woningen waarin werken worden uitgevoerd. 123 woningen van categorie 2 waarvan: ● 98 woningen bewoond worden; ● 20 woningen in de projectfase zitten; ● 4 woningen waarin werken worden uitgevoerd; ● 1 woning die onlangs is vrijgekomen. We willen er wel op wijzen dat de woningcategorieën evolueren. Als voorbeeld nemen we een niet-geprivatiseerde, gerenoveerde duplex, voorzien van een verwarmingsketel die intussen een tiental jaar oud is, het dak is minimaal geïsoleerd, er is dubbele beglazing voorzien met een


middelmatige energieprestatie, in de sanitaire ruimtes ligt een plankenvloer zonder aangepaste vloerbekleding en de woning is uitgerust met een eenvoudige elektrische installatie. Tot voor een paar jaar zou het pand voldoen aan de goede kwaliteitsnormen en zou het worden ondergebracht in categorie 3. De normen en de kwaliteitsen uitrustingstandaarden zijn intussen echter zo geëvolueerd dat deze zelfde woning anno 2013 zonder rekening te houden met de mate waarin de huurder zorg heeft gedragen van het pand - zou zakken van categorie 3 naar 2. Ter herinnering, de onderverdeling in 3 categorieën is gebaseerd op de volgende standaarden: CATEGORIE 1 - Deze woningen voldoen aan de minimumeisen in verband met gezondheid, veiligheid en uitrusting, maar moeten het stellen zonder moderne installaties en de energieprestatie haalt niet meer dan een middelmatig niveau.

tere staat verkeerden dan verwacht. De 72 woningen beslaan een totale bruto-oppervlakte van 10.571 m². Per woning wordt een gemiddelde bruto-oppervlakte opgemeten van 146,82 m². Inclusief grondwaarde bedraagt de gemiddelde kostprijs per bruto m² 1.619 EUR. De gemiddelde prijs per woning ligt op 237.764 EUR, waarvan 80.615 EUR (34 %) voor de aankoop (inclusief kosten) en 157.150 EUR (66 %) voor de kosten verbonden aan de renovatie- of bouwwerken. De kostprijs per bruto bewoonbare m² komt daardoor neer op 2.505 EUR voor een gemiddelde oppervlakte van ongeveer 95 m² per woning. De kosten gecombineerd met de grote gemiddelde oppervlakte van de woningen wegen erg zwaar door op de rentabiliteit van dit gebouw.

CATEGORIE 2 - Deze woningen hebben dezelfde kenmerken als de panden in categorie 1. Er is wel centrale verwarming en warmwaterproductie voorzien, maar deze installaties verslinden energie en zijn verouderd. De dubbele beglazing in deze woningen dateert van de eerste generatie. De elektrische en sanitaire installaties zijn eenvoudig. CATEGORIE 3 - woningen van de laatste generatie. Het gaat om nieuwbouwwoningen of om panden die na aankoop grondig werden gerenoveerd. In principe volstaat het om ze op te frissen of om een paar kleine werkjes uit te voeren wanneer een huurder is vertrokken. Die «kleine werken» kosten gemiddeld 7.498 EUR per woning die in de loop van het voorbije jaar werd opgefrist. Dit komt neer op gemiddeld 13 maanden huur. Het patrimonium in creatie In 2013 werd in totaal 2.220.854 EUR uitgegeven aan de renovatie/(herop)bouw van nieuwe woningen. Dit bedrag slaat op alle werken die het voorbije jaar werden betaald, ongeacht of ze in de loop van het jaar werden afgerond of niet. In 2013 werd een gebouw van 72 woningen afgewerkt. Het gaat om de renovatie van een oude opslagplaats in de Coenraetsstraat te Sint-Gillis. De werken waren zwaar en erg complex, vooral omdat de structuurelementen in een veel slech-



Spreiding per gemeente van de woningen in de Huurhulpsector



Evolutie van de totale gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m² bruto bewoonb m2 / woning

kost / brutobewm2

aantal woningen

2000

114

1.029

30

+4 handelsruimten

2001

124

1.016

35

+1 handelsruimte

2002

131

1.141

26

2003

97

1.392

44

2004

117

1.248

69

2005

106

1.499

18

2006

97

1.731

30

2007

91

1.705

33

2008

0

0

0

2009

89

2.101

82

2010

101

1.793

35

2011

80

1.519

3

2012

88

1.970

137

2013

95

2.505

72

Total

614



Antwerpen : zware renovatie van 14 woningen met verbetering van de EPB Architect : Archiwind scprl

Boogschutters : verdeling van een eengezinswoning in twee duplexen Architect : Archiwind scprl

Karel Martel : renovatie van twee duplexen Architect : Gwenola Vilet Architect



Nieuwe woningen 518 woningen in productie / situatie op 31 december 2013

1120 1130

1020 1090 1083 1082

1140

1081

1030 1210

1080 1000

1200

1040

1070

1150

1060 1190

1050

1180

1050

1160

1170



2.2.3.4 Rentabiliteit van de nieuwe verhuringen Van de 59 verhuringen zijn er: ● 8 die betrekking hebben op oude woningen die grondig gerenoveerd en technsich volledig herzien werden; ● 51 die betrekking hebben op nieuwe woningen die tot dat deel van het huurhulppatrimonium behoren dat nooit eerder werd verhuurd. De gemiddelde kostprijs van de nieuwe woningen (192.420 EUR) ligt 17 % hoger dan de gemiddelde kostprijs van de oude woningen die compleet werden gerenoveerd (167.747 EUR ). In 2012 bedroeg dit verschil 28 %.

Voor de oude woningen die in de loop van het jaar in huur werden gegeven, betalen de huurders maandelijks gemiddeld 723 EUR. Dit komt neer op een jaarrentabiliteit van 5,27 % van de gemiddelde kostprijs of gemiddeld 5,54 EUR/m² bruto bewoonbaar. Voor de nieuwe woningen wordt een gemiddelde huur van 522 EUR neergeteld, wat neerkomt op een jaarrentabiliteit van 3,26 % van de gemiddelde kostprijs of gemiddeld 6,20 EUR/m² bruto bewoonbaar. Het verschil tussen de theoretische minimumrentabiliteit, berekend op basis van 5,35 %, en de werkelijke rentabiliteit ziet er als volgt uit:

Totaal van de maandelijks te betalen bedragen (EUR)

Woningen

Oude

Aan de fictieve minimale referentierentevoet (5,35 %)

Aan de reële jaarrentevoet

Verschil per maand (EUR)

Totaal

Gemiddeld deficit per woning

5.876

5.788

- 88

- 11

Nieuwe

43.752

26.627

- 17.125

- 336

Totaal

49.628

32.414

- 17.214

- 292



2.2.4 Lopende contracten 2.2.4.1 Algemeen beheer Het beheer van de verhuringen omvat een hele waaier aan activiteiten, zoals: de opvolging van de contracten (verlenging, opzeg, eindafrekening, opstellen of aanpassen van reglementen van inwendige orde), erop toezien dat de huurders hun contractuele verplichtingen nakomen, de verrekening van het verbruik van water, gas en elektriciteit en van de kosten voor het onderhoud van de technische installaties, de verwerking van de aanvragen tot vermindering van de onroerende voorheffing, de verwerking van de jaarlijkse enquête en de bijwerking van de gegevens over de gezinssituatie. Bedoeling is om er zo op toe te zien dat de huurder zijn woning goed gebruikt. Op administratief vlak zorgt vooral de enquête voor heel wat extra werk voor de dossierbeheerders. Jaarlijks wordt aan de huurders gevraagd alle gegevens over hun financiële en gezinssituatie mee te delen en deze te staven met de nodige attesten. Er wordt hen ook gevraagd het bewijs te leveren dat de brandverzekeringspremie is betaald, dat het onderhoud is gebeurd voor de verwarmings- en warmwatertoestellen en dat de gebruikte schoorstenen zijn geveegd. Het verzamelen van al deze bewijsstukken verloopt niet altijd even vlot en vaak moeten de huurders hier verschillende keren aan worden herinnerd. Op basis van de financiële gegevens die bij de enquête worden opgevraagd, wordt het te betalen bedrag berekend. Dit gebeurt op het moment van de indexatie, op basis van de regels die door de Raad van Bestuur zijn vastgelegd op 12 november 1998 en die bevestigd werden tijdens de zitting van 17 november 2011. In 2013 betaalden de huurders na indexatie een gemiddeld maandelijks bedrag van 574 EUR. 28 % van de huurders betaalden het strikte minimumbedrag dat voor hun woning werd vastgelegd. 13 % betaalde minder dan dit minimumbedrag dankzij de huurtoelagen waar ze recht op hadden. In 2013 hebben 75 huurdersgezinnen gevraagd of hun maandelijks te betalen bedrag kon worden verminderd. 56 van deze aanvragen zijn ingewilligd. 20 gezinnen dienden hun aanvraag in omdat de gecumuleerde gezinsinkomsten waren gedaald. De 36 andere aanvragen werden ingediend door huurders die te laat of onvolledig

hadden geantwoord op de enquête, waardoor ze na indexatie de contractuele huur moesten betalen. Na regularisatie van hun dossier werd het te betalen bedrag herzien in functie van de gebruikelijke regels. 19 aanvragen werden ongegrond geacht en dus niet aanvaard. De gegevens over de gezinssamenstelling stellen het Fonds in staat af te wegen of de woning nog voldoet aan de gezinsgrootte. Sommige huurders maken van de enquête gebruik om een mutatie aan te vragen, anderen doen dit in de loop van het jaar. In 2013 werden 91 mutatievragen onderzocht. 19 aanvragen werden geweigerd, omdat er niets was veranderd aan de gezinssituatie en de woning dus nog steeds voldeed aan de gezinsgrootte. Voor de enquête 2013 werden in het laatste trimester van het jaar 759 formulieren verstuurd. Bij het afsluiten van de enquête waren 70 dossiers nog onvolledig en hadden 41 huurders geen enkel document overgemaakt. Aan deze 111 huurders (15 %) werd dan ook geen enkele vermindering van het te betalen bedrag toegekend bij de indexatie op 1 januari 2014. Deze huurders zijn op deze manier de contractuele huur verschuldigd, tenzij ze een huurtoelage krijgen. Soms kiest het Fonds ervoor om huurcontracten van bepaalde duur af te sluiten (meestal 1 jaar), omdat er onzekerheid bestaat over de capaciteiten van bepaalde kandidaat-huurders om hun contractuele verplichtingen na te komen. Dankzij een strikte omkadering slagen ze hier over het algemeen wel in, waardoor het Fonds hen voorstelt om het huurcontract te verlengen. Zo is in 2013 één huurovereenkomst omgezet in een contract van 9 jaar. In het kader van de overeenkomsten die het Fonds heeft afgesloten met de vzw BAITA/PAG-ASA werden 5 huurcontracten beëindigd. Het Fonds heeft ook de opzeg betekend aan 10 huurders: 6 na weigering van verschillende mutatievoorstellen, 2 wegens overschrijding van de inkomensbarema’s, 1 omwille van de niet-geoorloofde inwoning van een tweede gezin en de overbezetting van de woning en 1 om het contract van bepaalde duur voor 1 jaar om te zetten in een contract van 9 jaar.



2.2.4.2 Beheer van de betalingen Type lasten

Huur/te betalen bedrag Huurlasten, huurschade, gerechtskosten Niet-toegekende huurtoelage Totaal

Bedrag

Totaal percentage

5.881.478 EUR

83,0 %

868.833 EUR

12,3 %

331.593 EUR

4,7 %

7.081.904 EUR

100,0 %

In 2013 bedroegen de huurkosten ten laste van de huurders 7.081.905 EUR: In de beheersovereenkomst die in 2011 met het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werd afgesloten, wordt voorzien dat: «het Fonds gemachtigd is om provisies aan te leggen voor dubieuze schuldvorderingen a rato van (...) 5,5 % van de huurbedragen van het jaar (lasten en verhuis-, huur- en installatietoelagen inbegrepen) voor de huurhulp». Maar «teneinde de risico’s van het in gebreke blijven van huurders maximaal te beperken (...), verbindt het Fonds zich ertoe om de toepassing van onderstaande maatregelen voort te zetten: ● het zal systematisch trachten een terugbetalingsplan voor de verschuldigde bedragen te verkrijgen en, indien gerechtvaardigd, de financiële tussenkomst van het OCMW of van enige andere sociale instelling» ● het Fonds zal zijn vordering binnen de kortst mogelijke termijn laten innen overeenkomstig de ter zake geldende wetgeving en de conventionele bepalingen, via de gerechtelijke procedure die, indien nodig, loonbeslag of de opzegging van de overeenkomst toelaat, gevolgd door een gerechtelijke uithuiszetting». Evolutie van de achterstallige huur en de huurlasten in verhouding tot de gecumuleerde vervallen bedragen sinds 1976 In 2013 namen de achterstallen voor de huur en de huurlasten toe met 224.018 EUR. Zoals kan worden afgelezen uit bovenstaande grafiek volgt deze stijging, in verhouding met de gecumuleerde


vervallen bedragen sinds 1976, de tendens van de voorbije jaren. De gecumuleerde achterstallen sinds 1976 vertegenwoordigen 1,6 % van de gecumuleerde vervallen bedragen voor dezelfde periode. Een zelfde verhouding werd ook vastgesteld in 2012 en 2011. Uit de hoger vernoemde gegevens over de nieuwe huurders van het Fonds blijkt dat zij een kwetsbaar sociaal-economisch profiel hebben. Daarom is het beheer van de energiekosten een belangrijk element in de financiële opvolging van de huurlasten. Het Fonds dringt er sinds 2012 dan ook op aan dat de distributiemaatschappijen het sociaal tarief toepassen vastgelegd in het ministerieel besluit van 30 maart 2007 tot vaststelling van de sociale maximumprijzen van elektriciteit aan de beschermde residentiële klanten met een laag inkomen of in een kwetsbare situatie. Tot nog toe werd dit geweigerd, omdat het Fonds niet opgenomen zou zijn in een lijst van de FOD Economie, K.M.O., Middenstand en Energie waarop alle huisvestingsinstellingen staan vermeld die sociale woningen verhuren. Het Fonds heeft er de FOD op gewezen dat het niet aan deze laatste is om te bepalen welke instelling al dan niet op de lijst thuishoort, omdat de definiëring van huisvestingsinstellingen een zuiver regionale bevoegdheid is. Bovendien duidt de Brusselse Huisvestingscode het Fonds heel duidelijk aan als een van de gewestelijke instellingen die bevoegd is voor huisvesting. Volgens het besluit van 30 maart 2007 is het sociale tarief nochtans «van toepassing op huurders die een woongelegenheid betrekken in appartementsgebouwen waarvan de verwarming met aardgas plaatsvindt door middel van een collectieve installatie, wanneer de woningen in huur zijn gegeven voor sociale doeleinden door een sociale huisvestingsmaatschappij». Het is dan ook onbegrijpelijk dat het Fonds het sociaal tarief niet mag toepassen. Als een positief antwoord uitblijft, zal worden bekeken welke juridische opties het Fonds heeft. In 2013 zijn 28 gerechtelijke procedures ingezet tot terugvordering van de huurachterstallen (24 in 2012). 10 procedures hebben geleid tot een vonnis met vaststelling van een terugbetalingsplan en 11 vonnissen zijn bij verstek uitgesproken. 7 procedures waren eind 2013 nog niet afgehandeld.


7 huurdersgezinnen werden verplicht om hun woning te verlaten, 2 daarvan op basis van een vonnis dat nog voor 2013 werd uitgesproken en 1 volgend op een vonnis uitgesproken in de loop van het dienstjaar. 4 andere gezinnen zijn vertrokken voor de gerechtelijke uitdrijving. In 2013 heeft het Fonds tegenover 52 gezinnen afgezien van zijn schuldvordering. In totaal gaat het om een bedrag van 133.707 EUR. Redenen hiervoor zijn over het algemeen de insolvabiliteit van de schuldenaars, hun patrimonium dat niet vatbaar is voor beslag of de verjaring van de schuld. Tot slot gebeurt het ook dat het verschuldigde bedrag niet in verhouding staat tot alle kosten die inherent zijn aan juridische procedures, waardoor die duurder kunnen uitvallen dan wat ze eventueel zouden opbrengen.

Net zoals voor onze ontleners, zijn er ook huurders die een procedure inzetten van collectieve schuldenregeling in het kader van artikels 1675/2 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek. Sinds deze wet van kracht werd, hebben 33 huurders een beroep gedaan op deze procedure. In 2013 waren dat er 2, tegenover 6 in 2012.

Evolutie van de achterstallige huur en de huurlasten in verhouding tot de gecumuleerde vervallen bedragen sinds 1976. 80.000.000

1.400.000

70.000.000

1.200.000

60.000.000

1.000.000

50.000.000

800.000

40.000.000 600.000 30.000.000 400.000

20.000.000

200.000

10.000.000

0

0 2008

2009

2010

2011

2012

2013



2.2.5 Samenwerkingsakkoorden met derden Ook in 2013 heeft het Fonds zijn samenwerking met verschillende vzw’s verdergezet: ● 3 woningen worden verhuurd via de vzw LAMA/HESTIA die ze binnen een therapeutisch kader ter beschikking stelt van druggebruikers die aan het afkicken zijn; ● 3 appartementen worden verhuurd aan alleenstaanden en dit op voorstel van en met de nodige begeleiding door de vzw BAITA/PAG ASA (herintegratie van jongens en meisjes die het slachtoffer werden van mensenhandel); ● 2 woningen dienen voor de alternatieve huisvesting van mensen met psychologische problemen. Ze worden begeleid door de vzw RAPA-L’AUTRE LIEU; ● 2 woningen zijn toegekend aan gezinnen die begeleid worden door de vzw “ZORGWONEN”. De bewoners lijden aan een ernstige ziekte; ● voor het gebouw in de Vanderlindenstraat 121 werd met de gemeente Schaarbeek een erfpacht getekend voor 27 jaar. Het gebouw is een sociale ontmoetingsplaats geworden; ● 7 woningen in de Hopstraat te Brussel zijn verhuurd aan de vzw “Le 8 ème Jour” in het kader van een project dat mentaal gehandicapte personen de kans moet geven op een autonoom bestaan en sociale integratie, en dit dankzij een eigen woning. Eén kleine woning wordt vrijgehouden voor de “testperiode” van nieuwe kandidaten. De bewoners beschikken ook over een gemeenschappelijke ruimte en een grote tuin. In de loop van 2013 heeft het Fonds ook 3 woningen ter beschikking gesteld van de Brusselse Federatie van Huurdersverenigingen (BFHV) voor de tijdelijke opvang van een aantal gezinnen die uit het Gesù-klooster in Sint-Joost-ten-Node zijn gezet.


02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen

2.3 DE PRODUCTIE VAN WONINGEN EN DE VASTGOEDVERRICHTINGEN 2.3.1 Algemene bemerkingen Het vorige jaarverslag geeft een gedetailleerde beschrijving van de prospectie van sites in het kader van het Huisvestingsplan, het programma van de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen en de evolutie van de verschillende soorten opdrachten en bestekken die vooral uitgewerkt zijn om de kosten te beperken zonder dat er moet worden ingeboet op de architecturale en technische kwaliteit van de projecten. De eigenlijke bedoeling van het modelbestek voor de overheidsopdracht is om een «bouwteam» samen te stellen waarbij de ontwerper en de aannemer van bij het begin van het project samenwerken. De ervaring en de specifieke kwaliteiten van beide onderdelen kunnen op die manier samen bijdragen tot de algemene kwaliteit van het project. Zou het trouwens geen goed idee zijn om een echt “bouwteam op te richten, waarin alle schakels in het hele creatieproces van woningen worden samengebracht? Het lijkt een utopie, en nochtans... Ter illustratie geven we graag mee dat de opdrachten die het Fonds de voorbije twee jaar heeft gelanceerd, aantonen dat de “bouwers” – dit zijn zowel de architecten als de ondernemers – zich op elkaar kunnen afstemmen, met respect voor de autonomie en de verantwoordelijkheden van de andere partij en zonder dat de ene ondergeschikt is aan de andere, met als resultaat de productie van kwaliteitswoningen aan een kostprijs die het financiële evenwicht en dus het voortbestaan van de sociale dimensie van het Fonds niet in gevaar brengt. Volgens ons is het mogelijk om die dynamiek uit te breiden naar alle actoren die een rol spelen in de uitwerking van een project: of het nu gaat om politieke of overheidsmandatarissen, gemeentelijke of gewestelijke functionarissen, bevoegd voor stedenbouw of huisvesting, bouwheer, architect of aannemer, … De enige vereiste is een gemeenschappelijke uitdaging, namelijk tegemoetkomen

aan de dringende behoefte van de bevolking inzake huisvesting. Ze doen dit door hun rol en taken te vervullen en de verschillende elementen op elkaar af te stemmen om zo het aanbod van publieke huisvesting te optimaliseren. De bewoners uit de wijken waar een bouwproject wordt opgestart moeten ook worden betrokken bij het “bouwteam”. De stedenbouwkundige wetgeving heeft de overlegcommissie opgericht maar het proces is ontoereikend. Het is vaak moeilijk, soms zelfs onmogelijk, om een gemeenschappelijk goed aan de hand van een bouwproject om te vormen tot onder andere sociale huisvesting. In die omstandigheden zouden de gemeentebesturen de mening van de bevolking moeten inwinnen. Het Fonds zou er belang aan moeten hechten deze gemeenschappelijke aanpak te concretiseren. Daarin moet het worden gesteund door de publieke en politieke instanties bevoegd voor deze problematiek. Er zijn al vele kwaliteitsvolle offertes ingediend. De voorbereiding voor die offertes is echter zwaar. De vele uren die hieraan worden gespendeerd moeten (minstens gedeeltelijk) worden vergoed. Zonder deze vergoeding zou er worden ingeboet aan kwaliteit en aantal inschrijvingen. Het Fonds voorziet een aanzienlijke vergoeding voor de inschrijvers die niet weerhouden zijn maar wel een regelmatige offerte hebben ingediend. De vele ingediende offertes moeten nauwkeurig worden bestudeerd. De methode, elementen en documenten voor de analyse zijn opgesteld en aangepast aan de bijzonderheden van ieder project. Dit alles wordt in de vorm van tabellen samengebracht in de processen-verbaal van de analyse van de inschrijvingen waarin onder andere de gunningscriteria en de principes voor de puntentoewijzing worden uiteengezet. De nieuwe wet overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten van 15 juni 2006 is op 1 juli 2013 in werking getreden waardoor de bepalingen van de bestekken moeten worden aangepast. De naam van de opdracht van “diensten en werken” is bijvoorbeeld aangepast in “ontwerp en uitvoering”.



Het Fonds heeft van deze termijn gebruik gemaakt om lessen te trekken uit de eerste offertes die het reeds ontvangen heeft. De beschrijving van de behoeften van het Fonds en de selectie- en gunningscriteria zijn verfijnd. Omwille van de vele aanpassingen is de publicatie van andere opdrachten begin 2014 uitgesteld. Nieuwe procedure voor aanvragen van stedenbouwkundige vergunningen en certificaten Op 3 oktober heeft de Brusselse Hoofdstedelijke Regering een besluit genomen tot vaststelling van de lijst met handelingen en werken van openbaar nut waarvoor de stedenbouwkundige attesten en de stedenbouwkundige vergunningen afgegeven worden door de gemachtigde ambtenaar. De aanvragen voor stedenbouwkundige vergunningen en attesten van het Fonds moeten voor zowel de huur- als de koopwoningen voortaan worden ingediend bij de gemachtigde ambtenaar. Zal deze nieuwe procedure gevolgen hebben voor de termijnen en voorwaarden om vergunningen te verkrijgen? Dit zal worden uitgewezen gedurende de volgende jaren. Technische problemen bij ingebruikneming van nieuwe gebouwen De afgelopen jaren zijn bij de ingebruikneming van grote gebouwen regelmatig problemen opgedoken met de technische installatie en uitrusting. De installaties en uitrusting worden voor de voorlopige oplevering van het gebouw in werking gesteld en alle elementen van het bouwwerk worden nauwkeurig gecontroleerd tijdens de voorlopige oplevering. Vaak komen verschillende gebreken echter pas aan het licht nadat de bewoners effectief in de woningen zijn getrokken. Wanneer de woningen worden bewoond, worden de klachten gericht aan het Fonds: panne, defect aan de verwarmingsketel en warmwaterproductie. De oorzaken zijn heel uiteenlopend. De problemen kunnen te wijten zijn aan een slecht gebruik door de bewoner, een foute capaciteit van de radiatoren, verschillende pompen die moeten worden vervangen en zelfs een gescheurd verwarmingselement waardoor de volledige ketel moet worden vervangen. Die installaties worden steeds ingewikkelder. De fabrikant zelf stelt het materiaal in dienst en zorgt


voor de afstelling aangezien dit heel delicaat is. Enkel die specialisten mogen de toestellen afstellen, onderhouden of defecten opsporen. Deze technische evolutie is het gevolg van de zoektocht naar een optimaal rendement en maximale energiebesparing ten voordele van de bewoners. De installaties zijn nog onder garantie maar de herstelling duurt vaak heel lang. Het contact tussen het Fonds, de architect, de hoofdaannemer, zijn onderaannemer, eventueel de fabrikant van het materiaal en afspraken met de bewoners nemen veel tijd in beslag. Dit is vooral het geval bij gebouwen met meerdere woningen die tezelfdertijd moeten worden gecontroleerd. Tijdens deze periode moet het Fonds de nodige maatregelen nemen om zijn verplichtingen als verhuurder na te komen. Het Fonds voorziet in dat geval meerdere elektrische verwarmingstoestellen en een forfaitaire tussenkomst voor het energieverbruik van alle bewoners. Bovenop deze kosten besteden de werknemers van het Fonds ook veel tijd aan deze problemen (oproepen van de bewoners, bezoeken, brieven, allerlei contacten, analyse van verslagen, controle van de herstellingen, ...) wat ten koste gaat van andere taken. Hopelijk worden deze terugkerende problemen, die zich reeds voordoen zodra de woning wordt bewoond, deels verholpen dankzij de «passiefstandaard» die wordt toegepast bij de toekomstige immobiliënprojecten. Natuurlijk lopen we wel het risico dat andere problemen opduiken. Om die reden heeft het Fonds voorzien om voortaan voor de offerteaanvragen een garantieperiode van vijf jaar te eisen met de verplichting om op korte termijn een oplossing te zoeken. Alliantie Huisvesting Op 26 september 2013 heeft de Brusselse Hoofdstedelijke Regering een nieuw financieel kader goedgekeurd, verspreid over meerdere jaren, om de publieke woningproductie te doen stijgen. Dit plan is de opvolger van het Huisvestingsplan en kreeg de naam «Alliance Huisvesting». Het is de bedoeling van de Regering de verschillende publieke actoren te mobiliseren om: ● tegemoet te komen aan de bevolkingsgroei; ● het aanbod van publieke woningen ontwikkelen (verhuur – verkoop);


● de koopkracht van de Brusselse gezinnen verhogen door het aandeel van het inkomen te verminderen dat aan huisvesting wordt besteed; ● een economisch herstel in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest aanmoedigen. Het Fonds wordt geacht als een van de huisvestingsoperatoren om 1.000 koopwoningen te creëren. «Die woningen zullen aan plafondprijzen worden verkocht aan gezinnen die voldoen aan de voorwaarden van de sociale huisvesting. Dit project valt onder de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen (BRV) van het Woningfonds. Voor de bouw van deze woningen moet een lening worden aangegaan op de kapitaalmarkt. Het Gewest komt tussen op het vlak van het interestverschil tussen de kapitaalmarkt en de interest voor particulieren. Er zal bovendien een alternatieve methode worden voorgesteld op basis van opgedeeld eigendomsrecht. Er moeten specifieke modaliteiten worden overwogen: - het Woningfonds en een gezin kopen samen een gebouw op de secundaire markt. Het Fonds wordt eigenaar van de grond en het gezin van het gebouw; - het Fonds geeft het gezin in kwestie een opgedeeld eigendomsrecht (opstal- of erfpachtrecht) beperkt tot het gebouw – op een goed waar het eigenaar van is – en behoudt zelf het eigendomsrecht op de grond. Voor dit opgedeeld eigendomsrecht kan het Fonds bovendien ook nog een lening met een verlaagde interestvoet toekennen.» (15) zie pagina 177. Dit is het programma: ● 350 woningen met 1 slaapkamer of studio, ● 350 woningen met 2 slaapkamers, ● 200 woningen met 3 slaapkamers, ● 100 woningen met 4 slaapkamers of meer. Het budget van de verrichting wordt voor het Woningfonds geschat op:

51,20 miljoen EUR voor de grond en 192,75 miljoen EUR voor de constructies, wat neerkomt op een totaal van 243,95 miljoen EUR. De last voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt geraamd op 44,48 miljoen EUR wat vanaf 2016 in 20 jaarlijkse schijven van 2,22 miljoen EUR moet worden afbetaald. Die vraag is een onmiskenbaar teken van herkenning voor het Woningfonds als woningproducent en sociale financieringsinstelling. Er werden echter veel vragen opgeroepen waarop nog geen antwoord was geformuleerd op het einde van het jaar. Deze moeten in 2014 worden opgehelderd. Aangezien het Gewest de subsidie in 20 jaarlijkse schijven zal storten, moet het Fonds de verrichting eerst volledig zelf financieren indien we ervan uitgaan dat de investering aan een hoger tempo zal moeten gebeuren (4 of 5 jaar) dan de betaling van de dotatie (20 jaar). De totale tussenkomst van het gewest wordt geschat op 44,48 miljoen EUR, wat neerkomt op 18,23 % van het totale budget voor de verrichting zoals de Brusselse Hoofdstedelijke Regering heeft gepland. De analogie met de «BRV-methode die het Woningfonds nu hanteert» wijst erop dat de subsidie bestemd is voor de financiering van «uitgestelde» leningen voor de aankoop van een woning die eerder door het Fonds werd opgetrokken. Het gaat dus niet om een subsidie voor het gebouw maar om een lening met een verlaagde interestvoet die wordt toegekend aan het gezin dat de woning aan volle prijs koopt. We herinneren eraan dat de tussenkomst van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de kredietactiviteiten van het Woningfonds gemiddeld 30 % (16) zie pagina 177 bedraagt van alle kredieten die bestemd zijn voor gezinnen met een hoger maximuminkomen dan toegelaten voor de sociale huisvesting. De premie voor het kapitaal dat nodig is voor de verrichting wordt volgens het besluit van 2 mei 1996 tot regeling van de financiering van de kredietactiviteiten stricto sensu berekend op 80 miljoen EUR, volgens die laatste statistiek. Volgens de parameters uit de studie van de Regering moet die premie zelfs 92 miljoen EUR bedragen, namelijk een interestvoet die overeenkomt met het verschil tussen de interestvoet van 5% voor de ontleners en 2,04 % van de terugbetalingen van de ontleners.



De doelstelling van de Alliantie Huisvesting bestaat erin om op een termijn van verschillende jaren te investeren in de productie van 6.600 woningen. Het is een ambitieuze maar noodzakelijke doelstelling aangezien dit nog maar 25 % van de algemene huisvestingsbehoefte voorstelt tot 2020, rekening houdend met de demografische conjunctuur binnen het Gewest. Op de geografisch beperkte markt van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de toegankelijkheid van grond fundamenteel voor het welslagen van de verrichting. De verschillende operatoren worden op die manier concurrenten met als rampzalig gevolg dat ze het spel van de markt gaan meespelen ten koste van de openbare financiën. De ervaring die werd opgedaan bij de grondprospectie in het kader van de productie van 850 woningen voor het Huisvestingsplan en de daaraan gekoppelde koopwoningen toont de groeiende inzet voor de grondkwestie. Zonder een gewestelijk overlegplatform over grond dat de publieke terreinen tussen de verschillende operatoren verdeelt, zou het Fonds deze doelstellingen niet kunnen verwezenlijken. Het Fonds zou zich namelijk niet in de positie bevinden om voldoende geschikte en toegankelijke terreinen te vinden op de privémarkt. De woningen moeten beantwoorden aan de vele vereisten in verband met de GSV, EPB, etc., blijk geven van architecturale en milieukwaliteiten en in de omgeving passen. De toegankelijkheid van dergelijke woningen, zonder publieke tussenkomst voor het gebouw zoals van de GOMB of CLT, vormt nog een groot probleem aangezien ze bestemd zijn voor gezinnen met een inkomen dat voldoet aan de voorwaarden voor de sociale huisvesting. Opgedeeld eigendomsrecht is een denkpiste die moet worden overwogen. Deze piste heeft wel een aantal beperkingen. De totale financiële last van het krediet voor de constructie en de kost voor de immobilisatie van de bodem bedraagt al snel bijna evenveel als bij de volle eigendom. Er staat echter een aanzienlijk verminderd eigendomsrecht tegenover. Enkel door publieke terreinen met lage of geen immobilisatiekosten ter beschikking te stellen, kan de waarde van de grond echt worden geneutraliseerd ten voordele van de financiële toegankelijkheid van de woning.


Ook de sociale verscheidenheid waarnaar wordt gestreefd bij de immobiliënprojecten van het Woningfonds kan in vraag worden gesteld. Daarom zullen alle woningen geproduceerd door het Fonds gedurende meerdere jaren exclusief voor het sociale huisvestingspubliek bestemd zijn. Deze afbakening van het publiek is bovendien in strijd met de categorisering van het Woningfonds in de Huisvestingscode als openbare vastgoedoperator inzake «bescheiden» huur- en koopwoningen. We kunnen ons rechtmatig de vraag stellen of de verschillende publieke financieringsmethoden voor de woningproductie in het Brussels Hoofdstedelijk gewest coherent zijn. De studie, tijdens deze legislatuur besteld door de Staatssecretaris, met betrekking tot de kosten van de verschillende vormen van woningbeleid brengt grote ongelijkheden in de financiering aan het licht van verschillende gewestelijke voorzieningen. Het lijkt efficiënter voor de financiën van het Gewest om de verschillende categorieën van het Brusselse publiek, hun behoeften inzake huisvesting en hun financiële capaciteit als vertrekpunt te gebruiken. Op basis daarvan wordt een reeks maatregelen uitgewerkt enkel en alleen om daar zo goed mogelijk aan te voldoen. Hierna worden de evolutie en de staat van de productie van nieuwe woningen op het einde van het jaar toegelicht.


2.3.2 De vastgoedverrichtingen 2.3.2.1 De gedelegeerde opdrachten Ter herinnering: in de term «gedelegeerde opdrachten» zitten de bijzondere verrichtingen vervat die door het Gewest worden bepaald en die het Gewest sinds 1993 toewijst aan het Fonds. Dit gebeurt op basis van artikel 1.1.2. van de vorige beheersovereenkomst (voor de periode van 1997-2001 en volgende jaren) en van artikel 1.2.3. van de beheersovereenkomst voor de jaren 1991 tot 1994. Deze opdrachten kaderen heel vaak binnen de perimeters van bestaande of op stapel staande wijkcontracten of binnen de stadszones waarin gelijkaardige renovatieprojecten uitgevoerd moeten worden. In de meeste gevallen gaat het om gegroepeerde verrichtingen bestaande uit zware renovatie- of (herop) bouwprojecten. Vaak worden deze projecten geselecteerd omwille van hun uiterst positieve effect op de stadswijk waarin ze zijn gesitueerd. Ze komen ook tegemoet aan een grote sociale nood. Hierna volgt een overzicht van de vorderingsstaat van de opdrachten die op 31 december 2013 nog niet voltooid zijn. Ze zijn geklasseerd in functie van het jaar van de oorspronkelijke investering. We stellen soms grote verschillen vast tussen de volledige vastlegging en de uitgevoerde investeringen. Dat verschil is deels te verklaren omdat de vastleggingen voorzien waren met een btw van 21% voor de constructiewerken. Ondertussen geniet het Fonds van een verminderd tarief van 6 % voor de verrichtingen. De schattingen voor de koopwoningen zijn berekend met btw, hoewel die uiteindelijk wordt betaald door de kopers. Bij de uitgevoerde investeringen is de btw reeds inbegrepen voor de huurwoningen, maar niet voor de koopwoningen. Het resterende saldo van de beschikbare budgetten worden voor andere verrichtingen gebruikt, zoals de grondige renovatie van het oude huurhulppatrimonium. 2001 Sint-Jans-Molenbeek - Zwarte Paardstraat Renovatie/(herop)bouw. Programma: 31 huurwoningen. Totale vastleggingen: 5.830.000,00 EUR. Verwezenlijking: 5.251.914 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 169.417 EUR/woning. Jaar 2001 2002 2007 Total

HH 2.425.688 EUR 2.054.312 EUR 1.350.000 EUR 5.830.000 EUR

De specifieke kenmerken van deze verrichting worden vermeld in het jaarverslag 2010. 2003 Elsene - Herderstraat - Keienveldstraat Nieuwbouw. Programma: 35 woningen waarvan 14 bestemd voor de verkoop, 21 bestemd voor verhuur en 42 parkeerplaatsen. Totale vastleggingen: 8.260.000 EUR. Verwezenlijking: 6.935.602 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 198.160 EUR/woning, parking inbegrepen.



Jaar 2003 2004 2008 2010 Total

HH - 45.120 EUR 785.200 EUR - 830.320 EUR

BRV 1.425.000 EUR 1.216.000 EUR 524.800 EUR - 3.165.800 EUR

CL 4.263.880 EUR 4.263.880 EUR

Op 31 december 2013 waren 19 van de 21 huurhulpwoningen bewoond. Er is 1 bod aanvaard voor de eerste 14 koopwoningen. Om de redenen die in het jaarverslag van 2010 werden uitgelegd, in de sectie III, C., sub 4, werd een opbrengst van 4.263.880 EUR uit stedenbouwkundige lasten die aanvankelijk bestemd was voor de verrichtingen «Waver» en «Wiertz» te Elsene aangewend voor de verrichting Herder/Keienveld, op het huurgedeelte ervan. Het gelijke bedrag van de investering dat zo gerecupereerd wordt, wordt ten belope van 3.470.000 EUR aangewend voor de site van de Waverse Steenweg, het saldo, dit wil zeggen 793.880 EUR voor die van de Wiertzstraat. 2004 Schaarbeek - Broederschapstraat Herbestemming van een schoolgebouw. Programma: 25 woningen bestemd voor verhuur (aanvankelijk voor verkoop). Totale vastleggingen: 5.325.000 EUR. Verwezenlijking: 5.205.000 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 208.200 EUR/woning Deze verrichting, aanvankelijk bestemd voor de verkoop, is ondergebracht in het Huisvestingsplan naar aanleiding van een beslissing van september 2011 van de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris. Er is overeengekomen om de oorspronkelijke investering van 3.082.000 EUR aan te wenden voor de gedeeltelijke verwezenlijking van de verrichting die wordt uitgevoerd door de Gemeente Elsene, Sans Soucistraat 120-122, in het kader van het wijkcontract «Scepter». De woningen van laatstgenoemde site zijn bestemd voor de «BRV»-verrichtingen. 2005 Sint-Jans-Molenbeek - Birminghamstraat Herbestemming van een industriegebouw. Programma: 36 woningen bestemd voor de huurhulp. Verwezenlijking: 6.228.120 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 173.003 EUR/woning Jaar HH SL 2005 4.900.000 EUR 2006 - 591.000 EUR 2008 585.000 EUR 2009 44.000 EUR 2010 5.000 EUR 2011 47.888 EUR (17) zie pagina 177 55.231 EUR Total 5.637.119 EUR 591.000 EUR



Het complex bestaat uit twee gebouwen aan de straatkant en een verlaten industrieel gebouw. Vroeger was er een suikerfabrikant in gevestigd, daarna werd het complex gebruikt als opslagplaats voor meubels. De aankoopakte werd ondertekend in maart 2006. Begin 2008 werd een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd, die begin 2009 werd toegekend. De werken werden eind 2009 opgestart en midden 2012 afgerond. Sint-Gillis - Coenraetsstraat Herbestemming van een opslagplaats. Programma: 72 woningen bestemd voor verhuur. Verwezenlijking: 17.092.162 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 237.391 EUR/woning Jaar HH 2005 1.200.000 EUR 2006 8.571.428 EUR 2007 2.408.571 EUR 2008 195.000 EUR 2010 2.525.000 EUR (17) zie pagina 177 2.192.12 EUR Total 17.092.161 EUR

Dit grote industriële gebouw werd vroeger gebruikt als opslagplaats voor ziekenhuismateriaal. In 2008 werd de stedenbouwkundige vergunning toegekend. Midden 2010 werden de werken opgestart. Deze blijken sinds de opstart ervan bijzonder complex te zijn op structureel vlak. Het gebouw werd voorlopig opgeleverd in 2013. 2011 Elsene - Sans Soucistraat Nieuwbouw. Programma: 24 woningen bestemd voor verkoop. Totale vastleggingen: 4.675.000 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 194.792 EUR / woning Dit project gebeurt in samenwerking met de gemeente Elsene.Het programma voorzag oorspronkelijk de constructie van 28 woningen, 60 parkeerplaatsen en een buurthuis. Een vijftiental woningen en 15 parkeerplaatsen worden toegewezen aan het Fonds. We verwijzen naar de opmerkingen van de hierboven vermelde verrichting «Broederschap». Er is een partnerschapsakkoord opgesteld waarin de gemeente de grond in erfpacht afstaat aan het Fonds. Daartegenover staat de betaling van een jaarlijkse niet-geïndexeerde erfpachtcanon van 1 EUR tot het 31ste jaar en vanaf het 31ste jaar 14.380 EUR. Er is een aanvraag voor een vergunning ingediend door de gemeente die de leiding heeft over het project. Naar aanleiding van de overlegvergadering is die aanvraag aangepast. Het Fonds krijgt in plaats van 15 slechts 13 woningen toegewezen. Het financiële plaatje van de ingediende offertes voor de werken is echter veel te hoog voor de gemeente. Daarom kan het onmogelijk haar deel van het project financieren en heeft het aan het Fonds gevraagd om nog eens 11 woningen bij te nemen wat het totaal op 24 woningen brengt. Jaar BRV 2004 3.082.000 EUR (17) zie pagina 177 1.593.000 EUR Totaal 4.675.000 EUR



Elsene - Waverse Steenweg Renovatie/Nieuwbouw. Programma: 16 woningen bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 3.470.000 EUR in 2003 (transfer investering project Herder), wat neerkomt op een gemiddelde van 216.875 EUR/woning. De erfpachtovereenkomst met de gemeente Elsene is in 2011 ondertekend. De overeenkomst legt een jaarlijkse geïndexeerde erfpachtcanon op die bij aanvang 5.000 EUR bedraagt. Op vraag van de gemeente zijn de meeste vervallen gebouwen gesloopt, waardoor de site eind 2012 kon worden opgemeten en de schetsen aan de werkelijke situatie konden worden aangepast. Die zijn in de loop van het jaar gewijzigd en einde 2013 voorgesteld aan het BROH en de gemeentelijke diensten. Elsene - Wiertzstraat Renovatie/Nieuwbouw. Programma: 15 woningen bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 2.800.000 EUR Jaar 2003 2004 2008 2011

transfer project Herder 280.000 EUR 380.000 EUR 133.880 EUR - (17) zie pagina 177 - Totaal 793.880 EUR

SL - - - 1.763.375 EUR - 1.763.375 EUR

HH 242.745 EUR 242.745 EUR

Zoals hierboven reeds vermeld is, werd in het jaarverslag 2010 (sectie III, C. Stedenbouwkundige lasten) de context van deze verrichtingen uiteengezet, meer bepaald de redenen voor de ruil van financieringsmiddelen tussen deze verrichting en de verrichting «Herder-Keienveld». De erfpachtovereenkomst met de gemeente Elsene is in 2011 ondertekend. Die overeenkomst heeft een duur van 99 jaar en voorziet de betaling van een jaarlijkse erfpachtcanon van 1 EUR die in een keer moet worden betaald. Over de overeenkomst voor de uitvoering van twee gezamenlijke opdrachten (Fonds – gemeente) moet nog worden onderhandeld. De eerste gezamenlijke opdracht betreft de diensten die volledig worden gefinancierd door het Fonds; de tweede betreft de uitvoering van werken, ieder voor zijn eigen deel. De verstevigingswerken van het bestaande gebouw in de binnenplaats van een woonblok zijn uitgevoerd in 2012 om de site te kunnen opmeten en eventueel de grondboringen te kunnen doen die nodig zijn voor de voorbereiding van het bestek dat eind 2013 nog niet was afgerond.

2.3.2.2. De gelijkgestelde verrichtingen De hierna vermelde verrichtingen hebben gelijkaardige kenmerken en streven doelstellingen na die vergelijkbaar zijn met deze van de gedelegeerde opdrachten op onroerend, stedenbouwkundig en sociaal vlak. De gelijkgestelde verrichtingen die verwezenlijkt worden, waren op 31 december 2013 als volgt gevorderd:



Coenraets (Voor en na) Herbestemming van een opslagplaats in 72 woningen bestemd voor verhuur.

Architect : Accarain-Bouillot architectes associés S.A.



Vorst - Van Volxemlaan Renovatie. Programma: 12 woningen bestemd voor verkoop. Totale vastleggingen: 2.035.000 EUR Jaar BRV 2003 1.481.000 EUR 2008 554.000 EUR Totaal 2.035.000 EUR

Voor deze verrichting verwijzen wij naar het verslag van 2010. De woningen zullen worden verkocht in een staat van gesloten ruwbouw. Kort na de voorlopige oplevering is de aannemer failliet verklaard nog voordat de opmerkingen van de voorlopige oplevering waren opgeheven. Er werden verschillende herhalingen gepubliceerd om offertes te ontvangen om de werken af te ronden. Tijdens de tweede helft van 2013 zijn die werken besteld, maar ze zijn op het einde van het jaar nog niet voltooid. Sint-Jans-Molenbeek - Carl Requettelaan/Joseph Lemairelaan Nieuwbouw. Programma: 54 woningen oorspronkelijk bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 9.053.100 EUR Verwezenlijking: 8.013.665 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 148.401 EUR/woning Jaar HH 2004 4.085.015 EUR 2005 2.722.026 EUR 2009 2.246.059 EUR Totaal 9.053.100 EUR

Eind 2005 verkocht de gemeente Sint-Jans-Molenbeek dat terrein aan het Fonds, samen met het terrein dat gelegen is op de hoek van de Carl Requette- en de Edmond Candrieslaan. De dienstenopdracht werd in november 2006 gegund. Het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning werd in september 2007 ingediend. De stedenbouwkundige vergunning werd eind 2008 toegekend. Eind 2009 vond de aanbesteding van de werken plaats. Deze werken zijn voltooid eind 2012. In de loop van 2013 is er beslist de woningen op die site toe te wijzen in het kader van een opstalrecht wat betreft de grond en een verkoop wat betreft de constructie. We verwijzen naar punt 2.4 voor verdere details over dit pilootproject. Sint-Jans-Molenbeek - Carl Requettelaan/Edmond Candrieslaan Nieuwbouw. Programma: 46 woningen bestemd voor verkoop. Totale vastleggingen: 7.711.900 EUR. Verwezenlijking: 6.562.847 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 142.671 EUR/woning Jaar BRV 2004 3.479.827 EUR 2005 2.318.763 EUR 2009 1.913.310 EUR Totaal 7.711.900 EUR



Eind 2005 verkocht de gemeente Sint-Jans-Molenbeek dat terrein, samen met het terrein dat gelegen is op de hoek van de Carl Requette- en de Joseph Lemairelaan, aan het Fonds. De dienstenopdracht werd in november 2006 gegund. Het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning werd in september 2007 ingediend. De stedenbouwkundige vergunning werd eind 2008 toegekend. Eind 2009 vond de aanbesteding van de werken plaats. Deze werken zijn voltooid eind 2012. Op 31 december 2013 had het Fonds reeds 8 aankoopoffertes aanvaard. Sint-Jans-Molenbeek – Ninoofsesteenweg Nieuwbouw. Programma: 9 woningen bestemd voor verkoop. Verwezenlijking: 1.758.182 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 195.354 EUR/woning Jaar BRV 2005 1.062.500 EUR 2009 652.500 EUR 2012 43.182 EUR Total 1.758.182 EUR

Het Fonds kocht dit terrein midden 2006 van de gemeente in het kader van het Wijkcontract «Heyvaert-Fonderie». De stedenbouwkundige vergunning werd begin 2008 toegekend. Deze woningen zijn bestemd voor de verkoop. Eind 2009 werden de werken opgestart na verschillende vertragingen en technische problemen. De onderneming die was belast met de werken, is in juni 2012 failliet verklaard. De werken (die nog maar in de ruwbouwfase waren) werden opgemeten en er werd een nieuw bestek opgesteld en een nieuwe opdracht voor de uitvoering van werken gelanceerd. De werf is eind 2013 uiteindelijk afgerond. Aangezien de kost per m² die was voorzien in de reglementering van luik 2 van de wijkcontracten overschreden is, is het onmogelijk de woningen te verkopen zonder verlies te maken. Er wordt naar een oplossing gezocht in de richting van de huurhulp of het opstalrecht. Brussel - Slachthuisstraat Herbestemming van een industriegebouw. Programma: 22 woningen bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 3.830.000 EUR Jaar SL HH 2006 1.728.000 EUR 2007 - 1.800.000 EUR 2010 - 302.000 EUR Totaal 1.728.000 EUR 2.102.000 EUR

Het gebouw, een oude drukkerij, werd in 2006 gekocht. De verbouwing ervan tot woningen zal gebeuren aan de hand van een opdracht ‘»ontwerp-uitvoering» die begin 2009 werd gelanceerd. De stedenbouwkundige vergunning werd eind april 2010 aangevraagd. Ze werd midden 2011 toegekend. De renovatiewerken zijn eind dat jaar begonnen. In de loop van 2013 waren de werken nog volop bezig. Al van bij de start zijn de werken niet snel genoeg gevorderd, rekening houdend met de contractuele termijn. Verschillende onderaannemers hebben het Fonds gemeld dat ze niet worden betaald door de hoofdaannemer. Uiteindelijk is de opdracht van werken op het einde van het jaar stopgezet en is er een nieuwe opdracht gelanceerd om de werken te voltooien. Eind 2013 waren de werken nog volop bezig.



Sint-Agatha-Berchem - Europadorpstraat/Kweepereboomlaan Nieuwbouw. Programma: 10 woningen bestemd voor verhuur. Vastlegging 2007: 1.800.000 EUR De site van het «Europadorp» werd gekocht in 2000 en telt momenteel 20 woningen verdeeld over vijf blokken. Het complex moet grondig gerenoveerd worden. In de aankoopakte is bepaald dat de huurders, binnen bepaalde grenzen, op het terrein moeten kunnen blijven wonen. Het aanpalende terrein (Kweepereboomlaan) dat door het Fonds werd gekocht, maakt het mogelijk om een tiental woningen te bouwen waarin de huurdersgezinnen tijdelijk kunnen worden ondergebracht. Het eerste stedenbouwkundig attest voor de aanleg van de volledige site werd geweigerd. Het Fonds heeft een nieuwe aanvraag ingediend die eind 2011 werd aanvaard mits restrictieve voorwaarden die geen verdichting toelaten van de bestaande gebouwen. Het Fonds heeft daarom besloten om een nieuw project op te starten voor de constructie van 10 woningen op het terrein. De vijf blokken van het «Europadorp» zullen volledig worden gerenoveerd in hun bestaande samenstelling en de energieprestatie zal worden verbeterd. Eind 2013 was er nog geen enkel blok volledig leeggemaakt voor de renovatie. Sint-Gillis - Denemarkenstraat Renovatie. Programma: 12 (oorspronkelijk 14) woningen bestemd voor verhuur. Vastlegging 2008: 2.621.000 EUR Het industriële gebouw wordt gebruikt als opslagplaats en grenst aan de site in de Coenraetsstraat, die het voorwerp is van een gedelegeerde opdracht die hiervoor werd beschreven. De aankoopakte werd midden 2009 verleden. In september 2009 vroeg het Fonds de stedenbouwkundige vergunning aan, maar in november 2010 werd die door de gemeente geweigerd. Het Fonds heeft hiertegen begin 2011 beroep aangetekend bij de Regering. Eind november 2012 heeft de Brusselse Hoofdstedelijke Regering het beroep ontvankelijk verklaard. De stedenbouwkundige vergunning werd begin 2013 toegekend. Het ontwerp moest worden aangepast en bestaat nog slechts uit 12 woningen. De studie van het project moest volledig opnieuw worden uitgevoerd (zowel op het vlak van de structuur als op het vlak van de energieprestatie). Eind 2013 werd het bijzonder bestek afgerond. Door de vertraging voor het bekomen van de vergunning kon de opdracht voor werken in de Coenraetsstraat niet worden uitgebreid om zo te kunnen genieten van een schaalvoordeel en de ongemakken van de werf te beperken voor de bewoners van de Coenraetsstraat. Watermaal-Bosvoorde – Ottervangerstraat Nieuwbouw. Programma: 12 woningen bestemd voor verkoop. Totale vastleggingen: 2.500.000,00 EUR. Jaar BRV 2013 1.674.315 EUR (17) zie pagina 177 825.685 EUR Totaal 2.500.000 EUR

De investeringsbeslissing dateert van 2010, maar omwille van de lange onderhandelingen over het zakelijk recht waarvoor zou worden gekozen en over de site zelf met de gemeente Watermaal-Bosvoorde, eigenaar van het terrein, werd de investering pas in 2013 vastgelegd.



In april 2013 ondertekenden het Fonds en de gemeente een erfpachtovereenkomst voor 70 jaar. De nodige vergunningen moeten nog worden toegekend. Het gebouw, dat zal worden opgetrokken naast het «Reigersbospark», is een pilootproject, zowel voor de «duurzame» aspecten (passiefgebouw, ecologisch duurzame materialen, integratie in het landschap, samenwerking met de bewoners), als voor het opgedeelde eigendomsrecht als alternatief voor de volle eigendom.

2.3.2.3. De stedenbouwkundige lasten Wij herinneren eraan dat de Regering het Fonds sinds 2006 een deel van de opbrengsten uit gewestelijke stedenbouwkundige lasten toekent om er huurwoningen mee te creëren. Hierna volgt een overzicht van de bestemming die deze stedenbouwkundige lasten krijgen: Brussel - Slachthuisstraat Herbestemming van een industriegebouw. Programma: 22 woningen bestemd voor verhuur. Totale investering: 3.830.000 EUR waarvan 1.728.000 EUR stedenbouwkundige lasten. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar titel 2.3.2.2 «Gelijkgestelde verrichtingen». Sint-Jans-Molenbeek - Birminghamstraat Renovatie. Programma: 36 woningen bestemd voor de huurhulp. Totale investering: 6.228.119 EUR waarvan 591.000 EUR stedenbouwkundige lasten. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar titel 2.3.2.1 «Gedelegeerde opdrachten». Neder-Over-Heembeek – Beukenootjesstraat Nieuwbouw. Programma: 100 woningen waarvan 50 bestemd voor de huurhulp (40 Huisvestingsplan en 10 stedenbouwkundige lasten) en 50 bestemd voor de verkoop. Totale vastleggingen: 20.504.015 EUR waarvan 1.915.000 EUR stedenbouwkundige lasten. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar sub 2.3.2.4 hieronder. Elsene - Herdersstraat - Keienveldstraat Nieuwbouw. Programma: 35 woningen waarvan 14 bestemd voor de verkoop en 21 bestemd voor verhuur. Verwezenlijking: 6.893.561 EUR waarvan 4.263.880 EUR stedenbouwkundige lasten. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar sub 1 – 2003 – hierboven. Elsene - Wiertzstraat Renovatie/Nieuwbouw. Programma: 15 woningen bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 2.800.000 EUR voor 15 woningen waarvan 1.763.375 EUR stedenbouwkundige lasten. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar de commentaren in punt 2.3.2.1 «Gedelegeerde opdrachten» 2011.



2.3.2.4. Het huisvestingsplan en de daaraan verbonden verrichtingen van Bouw/Renovatie-Verkoop Per 31 december 2013 waren de volgende verrichtingen opgestart: 480 woningen in het kader van het Huisvestingsplan voor een totale investering van 98.044.339 EUR btw inclusief. 318 woningen in het kader van de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen (BRV) voor een totale investering van 65.942.666 EUR btw inclusief (18) zie pagina 177. Het saldo van de investeringen, zowel voor het Huisvestingsplan als voor de BRV-verrichtingen, zal worden aangewend voor bijkomende verrichtingen naargelang de algemene financiële resultaten van alle voorziene verrichtingen. Sommige verrichtingen zijn gemengd: een aantal woningen zijn ondergebracht in het Huisvestingsplan (HP) en andere zijn bestemd voor verkoop (BRV), om zo een zekere sociale verscheidenheid te verzekeren tussen huurders en eigenaars. Het aantal woningen per verrichting, de opsplitsing ervan tussen Huisvestingsplan en BRV en de bijhorende investeringen zijn gebaseerd op schattingen en kunnen nog worden aangepast. De hierna volgende tabel bevat de eventuele wijzigingen op 31 december 2013. Volgende opdrachten van diensten en werken zijn toegewezen: «Moestuin», «Sint-Job» en «Delta». Omwille van de weerhouden offertes moet het aantal huur- en koopwoningen worden aangepast en het budget moet daarop worden afgesteld. Dankzij de terugbetaling van de btw kan de kost voor het gebouw «Doyen-Edingen» worden verlaagd.

We stellen vast dat de totale vastleggingen voor 2013 met 2.143.217 EUR gedaald zijn ten opzichte van 2012. Ondanks een eventuele bijkomende woning is de investering voor het Huisvestingsplan eind 2013 tijdelijk gedaald met 2.765.906 EUR. Voor de BRV-verrichtingen is de investering met 622.689 EUR gestegen. Dit programma telt 10 extra woningen in vergelijking met eind 2012. Sint-Jans-Molenbeek - Edingenstraat en Nicolas Doyenstraat Programma: 33 woningen (HP) bestemd voor verhuur. Totale verwezenlijkingen 2009-2010: 7.106.424 EUR. Het gebouw is als nieuwbouw gekocht in 2009. In de verwezenlijkingen is een btw van 21 % vervat. De Administratie van de BTW heeft de btw op de verrichtingen van het Fonds verlaagd naar 6 %. Het verschil werd in 2013 terugbetaald. De verwezenlijkingen bedragen uiteindelijk 6.348.893 EUR, wat gemiddeld neerkomt op 192.391 EUR/woning. Jaar HH 2009 7.106.424 EUR 2013 - 757.530 EUR Totaal 6.348.893 EUR



Schaarbeek - Broederschapstraat Herbestemming van een schoolgebouw. Programma: 25 woningen bestemd voor verhuur (aanvankelijk voor verkoop). Totale vastleggingen: 5.325.000 EUR. Verwezenlijking: 5.205.000 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 208.200 EUR/woning Jaar HP 2004 3.082.000 EUR 2005 680.000 EUR 2007 1.093.036 EUR 2008 15.811 EUR 2010 38.735 EUR 2011 415.416 EUR Totaal 5.325.000 EUR

Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar sub 1 – 2004 – hierboven. Neder-Over-Heembeek – Beukenootjesstraat Nieuwbouw. Programma: 10 woningen (SL) en 40 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 50 woningen (BRV) bestemd voor de verkoop. Totale vastleggingen: 20.504.015 EUR Jaar HP SL BRV 2008 - 1.915.000 EUR 2010 10.000.000 EUR - 10.000.000 EUR 2011 -2.000.000 EUR - 2.000.000 EUR 2012 -1.128.788 EUR - -282.197 EUR Totaal 6.871.212 EUR 1.915.000 EUR 11.717.803 EUR

Er zijn contacten geweest met de vzw «Le 8ème jour» om woningen te creëren voor ouder wordende gehandicapten. In het project wordt ook een gemeenschappelijke zaal voorzien. Deze verrichting is een van de grootste projecten van het Fonds. Het Fonds heeft in 2013 contact opgenomen met de nieuwe schepen van stedenbouw. Het heeft voorgesteld een kinderopvang of handelsruimte te voorzien. Aangezien er geen reactie is gekomen van het stadsbestuur, zal begin 2014 een opdracht van ontwerp en uitvoering worden gepubliceerd op basis van het programma van het Fonds. Laken - Steylsstraat Renovatie. Programma: 23 woningen (HP) bestemd voor verhuur. Totale investering: 4.473.123 EUR De aankoopakte werd ondertekend in januari 2011. Dit vroegere rusthuis zal worden omgebouwd tot 23 woningen en twee gemeenschappelijke lokalen in het kader van «groepswoningen voor personen die de derde leeftijd naderen en waarin intergenerationeel wonen kan worden geïntegreerd». Deze uitzonderlijke verrichting is vastgelegd in de beheersovereenkomst. Er is een offerteaanvraag voor een opdracht van diensten en werken gepubliceerd. Op het einde van het jaar werden de ingediende offertes volop geanalyseerd.



Sint-Jans-Molenbeek - Vandenboogaerdestraat en Opzichterstraat Nieuwbouw/renovatie. Programma: 31 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 32 woningen (BRV) bestemd voor de verkoop.Totale investering: 15.349.188 EUR Jaar HP BRV 2012 7.461.188 EUR 7.888.000 EUR

De site werd midden 2011 aangekocht met de stedenbouwkundige vergunning. Het project behelst de afbraak van een oud industrieel gebouw en het optrekken van twee nieuwe gebouwen aan de straatkant evenals de renovatie van een klein gebouw binnenin het woonblok. Midden 2012 is een dienstenopdracht voor architectuur ondertekend met de architect die de plannen voor de stedenbouwkundige vergunning heeft opgesteld voor de vorige eigenaar. Eind 2012 is een opdracht gepubliceerd voor alle andere diensten behalve architectuur en die is begin 2013 besteld. Eind 2013 werd een nieuwe stedenbouwkundige vergunning aangevraagd. Anderlecht - Maria Groeninckx De Maylaan, Adolphe Willemynsstraat en Broekstraat. Nieuwbouw. Programma: 20 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 27 woningen (BRV) bestemd voor de verkoop. Totale vastleggingen: 9.675.351 EUR Jaar HP BRV 2010 8.884.000 EUR 2011 -3.048.000 EUR 4.280.000 EUR 2012 -3.048.000 EUR 1.278.180 EUR Totaal 4.117.171 EUR 5.558.180 EUR

Het hoofdterrein werd eind januari 2011 aangekocht. De gemeente Anderlecht heeft vervolgens aan het Fonds de aankoop van een klein gemeenschappelijk perceel voorgesteld. De toevoeging van dit perceel maakt het mogelijk om 7 bijkomende woningen te creëren. Het Fonds heeft het perceel midden 2012 aangekocht. Op het einde van dat jaar is er een opdracht van diensten en werken gelanceerd. De offertes zijn eind 2013 binnengekomen en worden geanalyseerd. Haren - Moestuinstraat Nieuwbouw. Programma: 36 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 42 woningen (BRV) bestemd voor de verkoop.Totale vastleggingen: 13.750.000 EUR Jaar HP BRV 2011 7.980.000 EUR 7.585.000 EUR 2012 -533.468 EUR -510.795 EUR 2013 -1.100.378 EUR 329.641 EUR Totaal 6.346.154 EUR 7.403.846 EUR

De verschillende percelen werden in 2012 aangekocht. De opdracht van diensten en werken is eind 2012 gelanceerd en eind 2013 gegund. De offerte omvat respectievelijk 4 huurwoningen (HP) minder en 4 koopwoningen (BRV) meer dan oorspronkelijk was voorzien.



Schaarbeek - Koninginnelaan en Destouvellesstraat Nieuwbouw. Programma: 53 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 19 woningen en 3 handelspanden (BRV) bestemd voor de verkoop. Investering: 14.807.414 EUR Année PL CRV 2011 10.168.000 EUR 10.168.000 EUR 2012 731.902 EUR -49.488 EUR Total 10.899.902 EUR 3.907.512 EUR

Het terrein grenst aan twee straten waardoor twee aparte gebouwen kunnen worden opgetrokken. Alle op te richten woningen in de Koninginnelaan vallen onder de BRV. Die aan de kant van de Destouvellesstraat vallen onder het Huisvestingsplan. De handelspanden zijn verplicht door stedenbouw. Er is een stedenbouwkundige vergunning toegekend voor de constructie van twee gebouwen. Aangezien de onderhandelingen met het studiebureau dat de oorspronkelijke vergunning had gekregen tot niets hebben geleid, wordt een offerteaanvraag voor een opdracht van ontwerp en uitvoering voorbereid die begin 2014 zal worden gepubliceerd. Sint-Agatha-Berchem - Jacques Dormontlaan Nieuwbouw. Programma: 39 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 38 woningen (BRV) bestemd voor de verkoop. Totale vastleggingen: 14.472.899 EUR Jaar HP BRV 2011 7.652.398 EUR 7.457.602 EUR 2012 -321.969 EUR -315.132 EUR Totaal 7.330.429 EUR 7.142.470 EUR

De aankoop heeft plaatsgevonden in juli 2011. Het door de verkoper uitgewerkte project voorzag in de oprichting van 67 woningen. De aankoopprijs van het terrein werd vastgesteld op 2.750.000 EUR exclusief kosten. Op basis van de voorschriften van het bijzonder bestemmingsplan zouden, volgens de gemeente en op voorwaarde dat er geen afwijking wordt aangevraagd, echter 77 woningen kunnen worden gecreëerd. Indien het Fonds een stedenbouwkundige vergunning verkrijgt voor deze oppervlakten, zal de aankoopprijs worden verhoogd met 250.000 EUR, exclusief kosten. Eind 2012 is de opdracht van diensten en werken gepubliceerd en tegen eind 2013 zijn de offertes ingediend. Sint-Lambrechts-Woluwe - Roodebeeksteenweg Renovatie. Programma: 13 woningen (HP) bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 3.781.133 EUR Het betreft een kantoorgebouw dat in september 2011 werd aangekocht en dat zal worden omgebouwd tot woningen. Het gebouw verkeert in uitstekende staat maar zal niet voldoen aan het EPB-niveau dat is bepaald in de beheersovereenkomst. Een energieaudit werd uitgevoerd om de werken en de kosten te bepalen om deze norm te behalen. Gezien de goede staat van het gebouw zullen de kosten waarschijnlijk erg hoog zijn in verhouding tot de verhoopte energievoordelen. Na een nieuwe ontmoeting met de gemeente in 2013 wordt er een bijzonder bestek voorbereid dat begin 2014 zal worden gepubliceerd.



Ukkel - Sint-Jobsesteenweg Nieuwbouw. Programma: 14 woningen (HP) bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 3.600.000 EUR Jaar HP 2011 3.422.500 EUR 2012 133.777 EUR 2013 43.723 EUR Totaal 3.600.000 EUR Het terrein werd eind 2011 aangekocht na afbraak van de bestaande gebouwen door de verkoper. De opdracht van diensten en werken is eind 2012 gepubliceerd. De opdracht is gegund en eind 2013 is de aanvraag voor een vergunning ingediend. Anderlecht - Edmond Delcourtstraat en d’Aumalestraat Afbraak-nieuwbouw. Programma: 7 woningen (HP) bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 1.799.700 EUR. Bij het begin van de prospectie in het kader van het Huisvestingsplan heeft het Fonds alle gemeenten van het Gewest aangeschreven met de vraag of er op hun grondgebied gronden konden worden aangekocht. Enkel de gemeente Anderlecht heeft de verkoop van een site voorgesteld. Het terrein ligt vlakbij het historisch centrum van Anderlecht gelegen is (Dapperheidsplein). Er stonden twee leegstaande woningen op die zijn afgebroken. De site is in de tweede helft van 2012 aangekocht. Eind 2013 werd een bijzonder bestek afgerond voor een opdracht van ontwerp en uitvoering. Sint-Jans-Molenbeek - Vandenpeereboomstraat en Zwarte Vijversstraat Nieuwbouw. Programma 2012: 37 woningen (BRV) bestemd voor verkoop. Totale vastleggingen: 6.553.950 EUR. Het terrein, een doorlopend perceel, werd door de gemeente Sint-Jans-Molenbeek te koop gesteld in het kader van Luik II van het wijkcontract «Westoevers». Het project voorziet in de oprichting van woningen die verdeeld zijn over twee gebouwen die beiden aan de weg liggen. De onderhandelingen over de bodemsanering met de gemeente hebben ertoe geleid dat de gemeente het grootste deel van de kosten op zich zal nemen (maximum 50.000 EUR) op basis van het project waarvoor een stedenbouwkundige vergunning zal worden toegekend. In de mate dat de voorwaarden betreffende het Luik II van het wijkcontract het toelaten, zou een pilootverrichting van het type «Community Land Trust» kunnen worden verwezenlijkt op de site. Eind 2013 werd het programma bestudeerd voor de woningen waarin de kandidaat-kopers geïnteresseerd zijn. Schaarbeek - Broederschapstraat Renovatie. Programma 2012: 25 woningen (HP) bestemd voor verhuur. Verwezenlijking: 5.205.000 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 208.200 EUR/woning. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar titel 2.3.2.1 «Gedelegeerde opdrachten», 2004.



Vorst - Drukkerijstraat Afbraak-nieuwbouw. Programma: 13 woningen (HP) bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 2.259.250 EUR met inbegrip van uitrusting ter waarde van 285.000 EUR die moet worden afgestaan aan de gemeente in ruil voor het terrein. Er waren verschillende contacten tussen de gemeente Vorst en het Fonds om te bekijken of er een gebouw kon worden opgetrokken om het woonblok te beveiligen waarin zich ook een gebouw met 7 woningen van het Fonds bevindt. De prijs van het terrein bestaat uit de gratis overdracht aan de gemeente van de volle eigendom van een uitrusting van openbaar nut die geïntegreerd wordt in het gebouw dat het Fonds zal optrekken en van een beveiligde toegang tot de binnentuin die een «gemeenschappelijke en participatieve tuin» wordt. Er is een verkavelingsvergunning afgeleverd aan de gemeente. De onderhandelingen voor de verkoop van het terrein aan het Fonds waren nog bezig op het eind van het jaar. Vorst - Deltastraat Nieuwbouw. Programma: 42 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 22 woningen (BRV) bestemd voor de verkoop.Totale vastleggingen: 11.750.000 EUR. Jaar HP BRV 2011 - 12.804.000 EUR 2012 8.662.659 EUR -9.057.986 EUR 2013 -951.721 EUR 293.048 EUR Totaal 7.710.938 EUR 4.039.062 EUR Het terrein werd eind 2011 aangekocht. De opdracht van diensten en werken is eind 2012 gepubliceerd. De opdracht is in de tweede helft van 2013 gegund maar een van de inschrijvers heeft beroep aangetekend tijdens de standstill. Op het einde van het jaar heeft hij zijn offerte uiteindelijk ingetrokken. De opdracht zal begin 2014 worden gegund. Anderlecht - Birminghamstraat, François Malherbestraat en James Ensorstraat Nieuwbouw. Programma: 57 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 33 woningen (BRV) bestemd voor de verkoop.Totale vastleggingen: 19.641.889 EUR Jaar HP BRV 2011 - 11.916.398 EUR 2012 12.039.862 EUR -4.314.371 EUR Totaal 12.039.862 EUR 7.602.027 EUR Het terrein werd midden 2012 aangekocht. De architectuuropdracht is in september getekend met het architectenbureau dat de vergunning heeft bekomen voor de vorige eigenaar. De opdracht van diensten behalve architectuur is eind 2012 gepubliceerd en begin 2013 gegund. De nieuwe plannen werden tegen eind 2013 voltooid.



Sint-Lambrechts-Woluwe - Plejadenlaan Herbestemming van een kantoorgebouw. Programma: 34 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 18 woningen (BRV) bestemd voor de verkoop. Totale vastleggingen: 11.930.000 EUR. Année PL CRV 2012 7.800.385 EUR 4.129.615 EUR Het gebouw is begin 2013 aangekocht. Het bijzonder bestek voor een opdracht van ontwerp en uitvoering werd eind 2013 afgerond.



Brimingham, Malherbe en Ensor

Nieuwbouw van 90 woningen waarvan 57 bestemd voor verhuur en (HP) en 33 voor verkoop (BRV). Architect : Atelier d’architecture Alta SCPRL. Delta

Nieuwbouw van 64 woningen waarvan 42 bestemd voor verhuur (HP) en 22 voor verkoop (BRV). Architect : Atelier 55 SPRL.


01 INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN 1.3 WONINGPRODUCTIE 02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen

1.3 WONINGPRODUCTIE Tabel 1 - Productie van nieuwe woningen vorderingsstaat op 31 december 2013 Sector (+ aantal woningen) (2)

Sites

Aard van de verrich-

Huursector

Verkoop

ting (1) HH

HVP

Elsene,

Herders - Keyenveld

C

Forest,

Van Volxem

R

Schaarbeek,

Broederschap

R

Sint-Jans-Molenbeek,

Zwarte Paard

R en C


Requette - Lemaire (3)

C


Requette - Candries

C


Birmingham

R

33

Sint-Gillis,

Coenraets

R

72


Ninove - Mariemont

C

Brussel,

Slachthuis

R

12

Sint-Agathe-Berchem,

Kweepereboom

C

10

Neder-Over-Heembeek,

Beukenootjes

C

Elsene,

Waver

R en C

16

Elsene,

Wiertz

R en C

4

Laken,

Steyls

R

23


Vandenbogaerde - Opzichter

R en C

31

Haren,

Moestuin

C

Schaarbeek,

Destouvelles

Saint-Agathe-Berchem,

Jacques Dormont

BRV

35

Toewijzing/Verkoop

12

12

Werf

25

Toewijzing

31

Toewijzing

54

54

Verkoop

46

46

Vente

36

Toewijzing

72

Toewijzing

9

Verkoop

22

Werf

10

Project

100

Project

16

Project

15

Project

23

Project

32

63

Project

36

42

78

Project

C

53

19

72

Project

C

39

38

77

Project

Sint-Lambrechts-Woluwe Roodebeek

R

13

13

Project

Ukkel,

Sint-Job

C

14

14

Project

Anderlecht,

Delcourt - Aumale

C

7

7

Project

Forest,

Drukkerij

C

13

13

Project

Watermael-Bosvoorde,

Ottervanger

C

12

Project


17

Vorderingsstaat

14


4

SL

Totaal aantal woningen

25 31

3

9 10

40

10

50

11

12

01 INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN 1.3 WONINGPRODUCTIE 02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen

Elsene,

Sans Souci

C

Brussel,

Antwerpen (4)

R

Schaarbeek,

Maarschalk Foch (4)

Schaarbeek,

24

Werf

3

3

Werf

R

1

1

Werf

Rogier (4)

R

2

2

Werf

Schaarbeek,

Simoens (4)

R

1

1

Werf

Koekelberg,

Boogschutters (4)

R

1

1

Werf

Schaarbeek,

Portaels (4)

R

1

1

Werf

Schaarbeek,

Koninklijke - Sinte-Maria (4)

R

1

1

Werf

Anderlecht,

Malherbe - Birmingham Ensor

C

57

33

90

Anderlecht,

Groeninckx - De May

C

20

27

47

Project


Vandenpeereboom

C

37

37

Project

Forest,

Delta

C

22

64

Project

Sint-Gillis,

Denemarken

12

Project

18

52

Project

489

1.191

Sint-Lambrechts-Woluwe Plejaden Totaal

(1)

38 sites

R en C

24

42 12

R

34 204

447

51

Project

C = Constructie R = Renovatie

(2)

HH = «klassieke» Huurhulp HVP = Huisvestingsplan BRV = Bouw/Renovatie-Verkoop SL = Stedenbouwkundige lasten

(3) = Pilootproject - alternatief voor de «klassieke» huurhulp (4) = Opdracht in samenwerking met de gemeente die de opdracht organiseert.

WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST. / 65


Herders - Keyenveld

Van Volxem

Broederschap

Zwart Paard

Requette - Lemaire

Requette - Candries

Birmingham

Coenraets

Ninove - Mariemont

Slachthuis

Denemarken

Kweepereboom

Beukenootjes

Waver

Wiertz

Steyls

Vandenbogaerde - Opzichter

Groeninckx - De May

Moestuin

Elsene,

Vorst,

Schaarbeek,





Sint-Gillis,


Brussel,

Sint-Gillis,

Sint-Agatha-Berchem,

Neder-Over-Heembeek,

Elsene,

Elsene,

Laken,


Anderlecht,

Haren,

Sites

Geïnvesteerde bedragen - situatie op 31 december 2013

Tabel 2 - Productie van nieuwe woningen



2.184.966

1.491.601

3.539.138

1.714.723

0

0

2.800.865

4.587

639.299

1.487.120

42.400

5.804.250

1.355.383

460.946

413.854

(1) 3.826

288.081

589.815

1.002.687

Aankoop

11.565.034

8.183.750

11.810.250

2.758.400

2.800.000

3.470.000

17.703.150

1.795.413

1.981.701

2.342.880

1.715.782

11.287.912

4.872.737

6.101.901

7.599.811

5.248.088

4.916.919

1.445.185

5.932.915

Werken en honoraria

13.750.000

9.675.351

15.349.388

4.473.123

2.800.000

3.470.000

20.504.015

1.800.000

2.621.000

3.830.000

1.758.182

17.092.162

6.228.120

6.562.847

8.013.665

5.251.914

5.205.000

2.035.000

6.935.602

Totaal

Geïnvesteerde bedragen (BTWI)

6.237

4.060

5.873

1.605

1.200

1.280

8.800

800

1.121

1.691

775

6.815

2.553

4.109

5.124

3.142

2.499

1.150

2.987

Bruto bewoonbare oppervlakte

2.204,59

2.383,09

2.613,55

2.786,99

2.333,33

2.710,94

2.330,00

2.250,00

2.338,09

2.264,93

2.268,62

2.508,02

2.439,53

1.597,19

1.563,95

1.671,52

2.082,83

1.769,57

2.321,93

Gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m²

02 2.3WONINGPRODUCTIE de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen 01 inventaris INVENTARIS van VAN de DE activiteiten ACTIVITEITEN /1.3

187.832 125.636 160.692 153.700

(5) 87.018 (5) 38.927 (5) 37.082 (5) 38.837 (5) 24.302

Rogier (4)

Simoens (4)

Boogschutters (4)

Portaels (4)

Koninklijke Sinte-Maria (4)

Malherbe - Birmingham - Ensor

Plejadenlaan

38 sites

Schaarbeek,

Schaarbeek,

Koekelberg,

Schaarbeek,

Schaarbeek,

Anderlecht,

Sint-Lambrechts-Woluwe

Totaal

(5) Terreinwaarde van de betrokken woningen zoals voortvloeit uit de opsplitsing van de gebouwen.

(4) Verdichting van een gebouw uit het klassieke huurhulppatrimonium.

(3) Aankoop van de grond via erfpachtovereenkomst

(2) Opdracht waarvoor wordt samengewerkt met de Gemeente. Die laatste organiseert de opdracht.

(1) In ruil voor de site is aan de Waals-Brusselse Gemeenschap een gratis gebruiksrecht verleend voor één van de woningen.

46.423.755

5.310.000

4.246.889

189.912.285

6.620.000

15.395.000

92.132

112.630

Brussel,

(3)

(5) 34.564

Sans Souci (2)

Elsene,

(3)

1.949.250

Maarschalk Foch (4)

Ottervanger

Watermaal-Bosvoorde,

310.000

1.564.700

Schaarbeek,

Drukkerij

Vorst,

235.000

9.296.877

152.285

Delcourt - Aumale

Anderlecht,

2.453.123

2.628.123

(5) 26.938

Delta

Vorst,

971.877

6.253.950

Antwerpen (4)

Saint-Job

Ukkel,

300.000

1.868.900

4.675.000

Vandenpeereboom


1.912.233

11.287.750

0

Roodebeek

Sint-Lambrechts-Woluwe,

3.185.149

11.356.000

2.500.000

Jacques Dormont

Sint-Agatha-Berchem,

3.451.414

0

Destouvelle

Schaarbeek,

236.399.179

11.930.000

19.641.889

116.434

192.537

197.774

164.563

274.850

147.194

179.223

4.675.000

2.500.000

2.259.250

1.799.700

11.750.000

3.600.000

6.553.950

3.781.133

14.472.899

14.807.414

101.544

4.235

7.720

49

72

92

85

191

64

91

2.210

1.215

950

645

5.423

1.247

2.931

980

5.740

5.783

2.328,05

2.817,00

2.544,29

2.376,20

2.674,13

2.149,72

1.936,04

1.439,01

2.299,91

1.969,48

2.115,38

2.057,61

2.378,16

2.790,23

2.166,70

2.886,93

2.236,08

3.858,30

2.521,41

2.560,51

02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen de vastgoedverrichtingen 01 INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN 1.3 en WONINGPRODUCTIE

WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST. / 67


02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen 01 INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN 1.3 WONINGPRODUCTIE

Programma BRV 2010 - 2011 Evolutie van de investeringen en van het aantal woningen per jaar Voor 2009

Project

SL

BRV

HP

2010 HP

4.870.848

Broederschap

2011

33

4.909.584

5.325.300

5.205.000

5.205.000

25

25

25

7.106.424

7.106.424

6.348.893

10

Steyls

33

HP

33

10.000.000 10.000.000 50

BRV

2013

HP

7.103.474 7.106.424

1.915.000

2012

BRV

25

Beukenootjes

Faînes

2009

40

BRV

HP

33

BRV

33

8.000.000

12.000.000

6.871.212

11.717.803

6.871.212

11.717.803

40

50

40

50

40

50

4.013.750

4.013.750

4.473.123

4.473.123

24

23

23

23

OpzichterVandenboogaerde

8.075.000

5.000.000

7.275.000

7.400.000

7.461.187

7.888.201

7.461.187

7.888.201

35

20

31

32

31

32

31

32

Groeninckx Demay

8.884.000

5.836.000

4.280.000

4.117.171

5.558.180

4.117.171

5.558.180

40

27

20

20

27

20

27

7.980.000

7.585.000

7.446.532

7.074.205

6.346.154

7.403.846

40

38

40

38

36

42

10.168.000

3.957.000

10.899.902

3.907.512

10.899.902

3.907.512

53

19

53

19

53

19

7.652.398

7.457.602

7.330.429

7.142.470

7.330.429

7.142.470

39

38

39

38

39

38

Moestuin Koningin Destouvelles Jacques Dormont

Roodebeek

Sint-Job

Delcourt

Vandenpeereboom

3.220.000

3.781.133

3.781.133

13

13

13

3.422.500

3.556.277

3.600.000

14

14

14

1.725.000

1.799.700

1.799.700

7

7

7

5.325.000

6.553.950

6.553.950

32

37

37

Delta

Drukkerij

12.804.000

8.662.659

3.746.014

7.710.938

4.039.062

53

37

16

42

22

2.385.000

2.259.250

2.259.250

13

13

13

11.916.398 12.039.862

Birmingham Malherbe Ensor

60

Plejaden

Totaal aantal woningen Investeringen per jaar in €

390

Aantal woningen

96 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST 68 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

12.039.862

7.602.027

57

33

57

33

7.800.385

4.129.615

7.800.385

4.129.615

34

18

34

18

479

308

480

318

79.434.372 67.400.000 100.810.246 65.319.977 98.044.339 65.942.666 146.834.372

vastlegging in €

310

7.602.027

166.130.223

163.987.005

02 inventaris van de activiteiten / 2.4 pilootprojecten alternatieven voor volle eigendom en verhuur

2.4 PILOOTPROJECTEN: ALTERNATIEVEN VOOR VOLLE EIGENDOM EN VERHUUR 2.4.1 Algemene bepalingen context De dagelijkse activiteiten tonen aan dat het Fonds er nog steeds van overtuigd is dat de volle eigendom op een woning de meest bevredigende vorm is van ieders recht op een fatsoenlijke woning. Dankzij de relevante en efficiënte kredietvoorwaarden die werden vernieuwd in september 2011 hebben jaarlijks meer dan 1.000 gezinnen een woning kunnen aanschaffen ondanks de bijzonder moeilijke omstandigheden op de residentiële vastgoedmarkt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Dit is tot nog toe niet mogelijk voor de duizenden kandidaat-gezinnen die zich jaarlijks tot het Fonds wenden. Of het nu gaat om kleine, gemiddelde of grote gezinnen, eenoudergezinnen of niet, economisch zwak, met gematigde of gemiddelde inkomsten of welgesteld, al deze gezinnen staan voor de grote uitdaging om een duurzame oplossing te vinden voor hun huisvestingsprobleem. Het opgedeeld eigendomsrecht vormt een haalbaar alternatief voor deze gezinnen. De volgende twee doelstellingen staan centraal: De kost van huisvesting verlagen zonder het recht op huisvesting in het gedrang te brengen. De prijs voor dit recht wordt door de koper betaald vanaf de inbezitneming dankzij het hypothecair krediet van het Fonds. Op die manier krijgt de koper het goed in volle eigendom en kan hij erover beschikken als een echte eigenaar met alle rechten en plichten die eraan verbonden zijn; Het openbaar woningaanbod uitbreiden en de sociale bestemming van het beoogde patrimonium onder controle houden. De grond blijft publieke eigendom waardoor de controle niet verloren gaat. De fenomenen “speculatie” en “onredelijke en onaanvaardbare verrijking” kunnen op die manier worden voorkomen.

Er zijn enkele nieuwe specifieke bepalingen bijgekomen om een juridische grondslag te voorzien voor deze alternatieve verrichtingen: De Brusselse Huisvestingscode

De nieuwe Brusselse Huisvestingscode voorziet dat een van de opdrachten van het Fonds erin bestaat om personen met een gemiddeld of zwak inkomen een hypothecair krediet toe te kennen om hen de middelen te bieden een woning aan te schaffen in volle eigendom of onder een andere vorm van zakelijk hoofdrecht. De overeenkomst waarmee het Fonds de woning afstaat in volle eigendom of onder een andere vorm van zakelijk hoofdrecht bevat bovendien restrictieve clausules inzake de vrije terbeschikkingstelling van het overgedragen recht. Het is de bedoeling dat de woning in kwestie niet wordt afgewend van zijn sociale bestemming. Op voorstel van het Fonds heeft de Regering in een besluit de grenzen vastgelegd waarbinnen het Fonds deze beperkingen oplegt. Het reglement van de hypothecaire kredieten

Artikel 30 van het besluit van 22 maart 2008 gewijzigd door het besluit van 14 juli 2011, dat in werking is getreden op 1 september 2011, verduidelijkt de volgende punten. «§ 1 – De persoon die een zakelijk recht verwerft dat betrekking heeft op een woning die door het Fonds wordt overgedragen in het kader van artikel 80 van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, moet op het moment dat hij zich voorneemt om deze woning te verwerven, beantwoorden aan de in artikel 4 vastgelegde inkomstenvoorwaarden. Hij mag, op datzelfde moment, tevens geen zakelijk recht uitoefenen op een ander vastgoed dat (sic) datgene bedoeld onder alinea of een vastgoed dat uitsluitend bestemd is voor de uitoefening van zijn beroep. De overeenkomst tot overdracht van de woning bevat restrictieve clausules inzake de vrije terbeschikkingstelling van het overgedragen recht die tot doel hebben te waarborgen dat de genoemde woning uitsluitend voor sociale doeleinden wordt gebruikt. Deze clausules preciseren dat de aankoper gedurende een termijn van vijf jaar tegen betaling of bij schenking onder levenden geen zakelijk recht mag verwerven dat betrekking heeft op een



andere woning, tenzij hij in tussentijd zijn recht op de in lid 1 bedoelde woning heeft afgestaan. Bij gebreke, zal de aankoper een bedrag ten belope van minstens 25 % van de aankoopprijs verschuldigd zijn dat met minimaal 1,25 % wordt verminderd per verstreken jaar sinds de aankoop. De woning die door het Fonds wordt afgestaan dient uitsluitend bestemd te zijn om als woning te worden gebruikt, behoudens door het Fonds toegestane afwijkingen. De woning mag in geen enkel geval worden bestemd voor de uitbating van een drankgelegenheid of een herberg. Bij verkoop van de woning binnen een termijn van tien jaar, is de aankoper ertoe gehouden een vergoeding te betalen die niet hoger mag liggen dan het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs. Gedurende een termijn van twintig jaar na de aankoop, mag de woning slechts worden afgestaan ten voordele van een of meerdere natuurlijke personen, die vanuit het oogpunt van hun inkomens, beantwoorden aan de voorwaarden van dit besluit. De verkoop zal gebeuren volgens wederinkoop. Het Fonds behoudt zich een recht van voorkoop voor ingeval de woning vrijwillig of gerechtelijk wordt verkocht. Het Fonds beslist in samenspraak met de Minister over de verkoopsvoorwaarden, gelet op de bovenstaande beginselen.” «§ 2 – Wanneer het recht op de woning door het Fonds wordt overgedragen, kan de waarde van de woning hoger liggen dan deze vastgelegd in artikel 8 en kan het bedrag van het krediet groter zijn dan het bedrag dat in artikel 10 wordt vastgelegd. Dit laatste bedrag mag echter de bedragen die door het Fonds werden geïnvesteerd voor de realisatie van de voornoemde woning niet overschrijden.» Om de bepalingen van de nieuwe Huisvestingscode te kunnen uitvoeren, heeft de Brusselse Hoofdstedelijke Regering een uitvoeringsbesluit onderzocht met nieuwe voorwaarden voor de bouw/renovatie-verkoopsector en voorwaarden voor nieuwe verrichtingen als alternatief voor de huurhulp. We verwijzen hiervoor naar punt 3.1 III. Het ontwerpbesluit schrijft onder andere het volgende voor: ● Art. 7: «Zonder afbreuk te doen aan de bepalingen van artikel 12 en aan die van titel VII, moet de ontlener volle eigenaar zijn van de woning of titularis van een zakelijk recht dat betrekking heeft op de volledige woning en diens aanhorigheden en waardoor hij in staat is de woning volledig te betrekken gedurende minstens de duur van het krediet.»


● Art. 30: Het Fonds kan, met akkoord van de Regering en op voordracht van de Minister, de overdracht evenwel ook voorbehouden aan een overnemer die, op het gebied van zijn inkomsten, beantwoordt aan de toelatingsvoorwaarden voor een sociale woning in toepassing van artikel 4, § 1, van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 26 september 1996 houdende de regeling van de verhuur van woningen die beheerd worden door de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij of door de openbare vastgoedmaatschappijen. De in aanmerking genomen inkomsten zijn die bepaald door artikel 4, § 2, van onderhavig besluit.» «§ 3 4°. Iedere volgende overdracht van het van het Fonds aanvankelijk verworven recht, of vestiging van een recht hierop mag, binnen een termijn van twintig jaar, enkel gebeuren ten voordele van een of meerdere natuurlijke personen die tegemoetkomen aan de inkomstenvoorwaarden bepaald in paragraaf 1, lid 1 of 2, volgens hetgeen bepaald werd in de overdrachtakte bedoeld in het laatste lid van paragraaf 1; vanaf het een en twintigste [sic] jaar, mag zo’n overdracht of vestiging slechts gebeuren ten voordele van een of meerdere natuurlijke personen die tegemoetkomen aan de inkomstenvoorwaarden bedoeld in artikel 4. Deze voorwaarden zijn niet van toepassing op de wettelijke erfgenamen, die er op hun beurt wel toe gehouden zijn jegens hun rechthebbenden, met uitzondering van hun eigen wettelijke erfgenamen; ● Art. 30 bis: «§ 1. Met akkoord van de Regering en op voordracht van de Minister, mag het Fonds woningen, die bestemd zijn voor haar [sic] huurhulpverrichtingen bedoeld in hoofdstuk II van het koninklijk besluit van 13 december 1983 ... overdragen aan gezinnen die voldoen aan de voorwaarden van deze huurhulp, o.a. inzake hun inkomsten. Deze overdracht gebeurt dan desgevallend onder de vorm van een ander zakelijk recht dan het eigendomsrecht.» Alle andere voorwaarden blijven dezelfde als de voorwaarden die gelden voor de BRV-verrichtingen behalve «iedere volgende overdracht van het van het Fonds aanvankelijk verworven recht, of vestiging van een recht hierop mag, op welk moment dan ook, enkel gebeuren ten voordele van een of meerdere natuurlijke personen die tegemoetkomen aan de inkomstenvoorwaarden bepaald in paragraaf 1»;


Beheersovereenkomst van 27 januari 2011 De beheersovereenkomst bepaalt dat het Fonds overeenkomstig de Brusselse Huisvestingscode als opdracht van openbaar nut heeft om “experimenten en denkoefeningen aan te moedigen in de domeinen waarin het actief is”. «Zo zal het Fonds een aanzet geven tot of deelnemen aan analyses en projecten die dieper ingaan op de sociale toegankelijkheid van huurwoningen en eigendomsverwerving. Hierbij wordt onder andere gedacht aan analyses en projecten in verband met andere zakelijke rechten dan de klassieke eigendom. Deze alternatieve vormen van toegang tot de eigendom zullen het voorwerp uitmaken van een grondige analyse, op het vlak van hun verschillende toepassingen binnen het Gewest, waarbij het Fonds betrokken zal worden en waarvan het resultaat tegen eind 2011 bij de Regering zal worden ingediend.» Een andere bepaling van de beheersovereenkomst preciseert dat «het Fonds de bepalingen in zijn hypothecaire leen- en verkoopakten zal herbekijken, om zo de overheidssteun die werd toegekend om een woning te kunnen kopen zo goed mogelijk te herverdelen wanneer dit pand opnieuw wordt doorverkocht». Het Fonds heeft deel uitgemaakt van het steuncomité van de opdracht gelanceerd door de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, met betrekking tot de oprichting van een Alliance Foncière Régionale (gebaseerd op het model van de Community Land Trust, CLT). Het lijkt een sleutelpartner om het welslagen van de beoogde vastgoedverrichtingen. Eind augustus 2011 heeft de Minister het Fonds uitgenodigd om “actief deel te nemen aan de uitvoeringsfase van de beginstructuur van die verrichtingen en erop toe te zien dat de nodige middelen worden vrijgemaakt om de geselecteerde vastgoedverrichtingen te realiseren”. De “Vandenpeereboomsite” in Sint-Jans-Molenbeek, die werd aangekocht in het kader van het Huisvestingsplan, zou worden toegewezen aan een pilootverrichting van het type CLT. De Raad heeft hier zo over beslist tijdens de zitting van november 2012. De verrichting behelst de constructie van ongeveer 35 woningen.

overeenkomsten met de gemeentes Watermaal-Bosvoorde (Ottervangersstraat – constructie van ongeveer 12 woningen) en Elsene (Sans Soucistraat – constructie van 24 woningen). We merken over het algemeen dat de opdeling van vol eigendomsrecht een alternatief vormt voor gezinnen die het zich (vooral om financiële redenen) niet kunnen veroorloven om een woning in volle eigendom aan te kopen. Het doelpubliek van de hierboven vermelde gelanceerde verrichtingen zijn de kandidaat-gezinnen ingeschreven in het register voor de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen (BRV). Het opgedeeld eigendomsrecht vormt ook een goed alternatief voor de gezinnen die veel moeilijkheden ondervinden, of voor wie het zelfs onmogelijk is, een huurwoning te vinden zowel op de privémarkt als in de publieke sector. In oktober 2009 besliste de Regering om het Huisvestingsplan te richten op gezinnen met gematigde inkomsten als uitbreiding van de huurhulpactiviteiten. Het Fonds heeft daarom in de loop van 2010 verschillende voorstellen uitgewerkt, zoals het opstellen van zakelijke rechten gaande van volle eigendom (zoals een krediet met progressieve mensualiteiten, ongeveer even veel als huur) tot een “woonrecht van lange duur” (zoals tegen betaling van een bijdrage gedurende een periode zoals voor een hypothecair krediet, waarvan het bedrag overeenkomt met een geïndexeerde huurprijs die wordt gehanteerd voor de huurhulp). Deze beslissingen zijn niet goedgekeurd aangezien het Huisvestingsplan enkel geldt voor de huursector. De financiële aanpak van het Huisvestingsplan heeft een denkpiste geopend voor verschillende vormen van “woonrecht van lange duur”, wat nieuwe perspectieven geeft voor de huurhulpverrichtingen. Deze verrichtingen hadden onder andere als basisdoelstelling een springplank te zijn naar “meer autonomie en responsabilisering van mensen” dankzij de aankoop van een woning. Dit wordt nauwelijks gerealiseerd onder ander omwille van de aanzienlijk moeilijkere huisvestingsmarkt.

Onderhandelingen hebben geleid tot erfpacht-



2.4.2 Pilootverrichtingen als alternatief voor de volle eigendom en huurhulp Het Fonds heeft onlangs de nieuwbouw van twee appartementsgebouwen te Sint-Jans-Molenbeek. Het eerste gebouw is bestemd voor de verkoop (BRV) en telt 46 woningen (2 studio’s - 9 x 1 slpk - 24 x 2 slpk - 9 x 3 slpk - 2 x 4 slpk) en 26 parkeerplaatsen. De gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte bedraagt 89 m² per woning. Het tweede gebouw was oorspronkelijk bestemd voor de huurhulp en telt 54 woningen (7 x 1 slpk - 33 x 2 slpk - 7 x 3 slpk - 7 x 4 slpk) en 53 parkeerplaatsen. De gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte bedraagt 95 m² per woning. Deze verrichting past niet in het Huisvestingsplan, maar wel in de «traditionele» huurhulp en de BRV-verrichtingen. Het is de uitgelezen verrichting om een dubbel pilootproject te ontwikkelen dat voornamelijk uit twee luiken bestaat: een luik enkel met betrekking tot verkoop in volle eigendom en het andere met betrekking tot alternatieven voor de verhuur. Verkoop in volle eigendom Woningen worden enkel in volle eigendom verkocht op voorwaarde dat iedere overdracht van een zakelijk recht (volle eigendom, vruchtgebruik, recht van opstal, erfpacht, ...) slechts kan gebeuren ten bate van een gezin dat voldoet aan de voorwaarden van de hypothecaire kredieten van het Fonds. Deze voorwaarde zou eeuwigdurend zijn (momenteel geldt ze slechts 20 jaar) en is bedoeld om de sociale bestemming van de woning en het openbaar beleid in dit domein te bestendigen. De voorwaarde voldoet volledig aan de tweede bepaling van de hierboven vermelde beheersovereenkomst. De woningen worden toegewezen in chronologische volgorde van het register met de kandidaten van de BRV-verrichtingen en het woningtype wordt zo goed mogelijk afgestemd op de omvang van het gezin.

Alternatief voor de verhuur Het is de bedoeling een zakelijk recht te creëren en het vervolgens over te dragen aan de kandidaat-huurders. De woningen worden toegewezen in chronologische volgorde van het huurhulpregister. Het doelpubliek is dus dat van de huurhulp. Maar in plaats van die gezinnen een huurhulpwoning aan te bieden, stelt het Fonds hen voor een zakelijk recht te verwerven. Voornaamste principes: ● Het Fonds blijft op zijn minst naakte eigenaar van de grond; ● Het recht wordt toegekend tegen betaling van een globale prijs die met een krediet van het Fonds wordt betaald. Er wordt een vergoeding betaald in functie van de immobilisatie van de grond in het patrimonium van het Fonds; ● Iedere verdere (gehele of gedeeltelijke) vervreemding van het recht gebeurt ten bate van een gezin dat voldoet aan de toekenningsvoorwaarden van de huurhulp en mits een erkenning van de overdracht door het Fonds; ● Wettelijk gezien, is het nog onduidelijk of de overeenkomst kan worden vernieuwd (behalve in geval van overlijden). Op het einde van de overeenkomst of als het Fonds bijvoorbeeld zijn voorkooprecht uitoefent, wordt het Fonds terug eigenaar van het gebouw (de constructie). Het vergoedt de overdragende partij voor de intrinsieke waarde van de woning; ● Voor de gezinnen binnen de «alternatieve» huurhulp voorziet het Fonds begeleiding; ● Er is een evaluatie voorzien voor de financiële en sociale aspecten en er volgt ook een vergelijking van de twee verrichtingen. De volgende analyse onderzoekt alternatieven, zowel voor volle eigendomsverwerving in het kader van de BRV-verrichtingen als voor het afsluiten van een huurcontract in het kader van de huurhulp. Het Fonds bekijkt verschillende mogelijkheden die in aanmerking komen, rekening houdend met de huidige wettelijke en jurisprudentiële context en de financiële druk die reeds eerder in dit verslag werd aangehaald. De krijtlijnen van dit denkproces vonden hun leidraad in een aantal overwegingen die als volgt



kunnen worden samengevat: ● De gezinnen de mogelijkheid geven een recht te verwerven dat zo dicht mogelijk aansluit bij de volle eigendom; ● De kostprijs van de toegang tot de woning verlagen waardoor het recht op wonen wordt bestendigd; ● De koper de prijs laten betalen aan de hand van een hypothecair krediet van het Fonds zodra hij het genot krijgt; ● Het aanbod van openbare woningen verhogen, zonder aan hun sociale bestemming te raken door de grond permanent onder de controle van het Fonds te houden. Laatstgenoemde blijft er op zijn minst naakte eigenaar van; ● De immobilisatie van de grond compenseren met de betaling van een canon of een vergoeding; ● Het overdragen van het verworven recht mogelijk maken, evenals het bezwaren ervan met een ander recht. In principe gebeurt dit uitsluitend ten bate van een gezin dat aan de tussenkomstvoorwaarden van het Fonds voldoet; ● De titularis van het recht ten belope van de intrinsieke waarde vergoeden wanneer het recht uitdooft door het verloop van de contracttermijn.

2.4.3 Analyse van de juridische en economische haalbaareid – Onderzoek naar het geschikte zakelijk recht Dit denkproces kadert in de gevolgen van de hierboven becommentarieerde wijziging van artikel 112 van de Brusselse Huisvestingscode. Het onderzoek naar de financieel en juridisch best mogelijke oplossing werd overigens geleid in de kantlijn van gelijkaardige denkpistes bewandeld door andere actoren in het Gewest, en dan in het bijzonder van de Gewestelijke Grondalliantie bedoeld in artikel 2, 27°, van de Brusselse Huis-

vestingscode. Ten eerste moet de woning ongetwijfeld onder de vorm van een of ander verdeeld zakelijk vastgoedrecht wordt overgedragen. Enkel dit type rechten verlenen namelijk aan hun titularis een rechtstreekse greep op de zaak die er het onderwerp van is, en dat in tegenstelling tot de persoonlijke rechten. In dit geval bestaat er een bemiddelde relatie tussen de bewoner en de woning door tussenkomst van de bezitter ervan, die in de meeste gevallen de eigenaar is. Het aantal zakelijke rechten dat in aanmerking komt is noodzakelijkerwijs beperkt, omdat zij alleen door de wet kunnen worden gecreëerd. Het Belgische vastgoedstelsel vertoeft nog steeds onder een grote invloed van de gevolgen van de Franse Revolutie, waarvan de actoren, in de nacht van 4 augustus 1789, de feodaliteit hebben afgeschaft en hiermee paal en perk hebben gesteld aan het feodale grondbeheer die de opsplitsing van de vastgoedrechten in vele, min of meer eeuwigdurende, rechten heeft bestendigd. De verklaring van de rechten van de mens en de burger, waarvan de laatste artikelen op 26 augustus 1789 werden aangenomen, verheft de eigendom tot een natuurlijk en onvervreemdbaar recht van de mens. Deze grondige wijziging van het vastgoedstelsel van het ‘Ancien régime’ is onder meer vertaald in het decreet van 18-29 december 1790 dat verbiedt om niet-terugbetaalbare zakelijke renten te vestigen (19) zie pagina 177, zonder afbreuk te doen aan erfpachten die voor maximaal 99 jaar werden afgesloten. De gebeurtenissen drukken vandaag nog steeds hun stempel op de materie, vooral dan met betrekking tot de maximale duur gedurende dewelke het eigendomsrecht kan worden gesplitst. De materie vindt haar voornaamste bronnen in het Burgerlijk Wetboek, in de hypothecaire wet van 16 december 1851, in de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht, of in de wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal. Twee rechten in het bijzonder kunnen in overweging worden genomen om de omschreven doelen te bereiken, namelijk erfpacht en opstal, beide met hun voor- en nadelen. Erfpacht De wet van 10 januari 1824 definieert erfpacht als «een zakelijk recht om het vol genot te hebben van een ander toebehorend onroerend goed, onder



gehoudenis om aan laatstgemelde, als een erkentenis van deszelfs eigendom, een jaarlijkse pacht te voldoen, hetzij in geld, hetzij in voortbrengselen of vruchten».

● Als gevolg van het genotsrecht, is de erfpachter ertoe gehouden alle gebeurlijke onderhoudswerken uit te voeren, maar niet de grote herstellingen.

De etymologische oorsprong van het woord, dat ‘planten, een grond verbeteren (20) zie pagina 177 wil zeggen, heeft zijn betekenis verloren. Het recht wordt nu namelijk toegepast op al dan niet gevaloriseerde zaken.

● De erfpachter mag het goed ‘verbeteren’, dit wil zeggen ontginnen, beplanten en verbouwen.

Omdat het erfpachtrecht erin bestaat het genot te verkrijgen op het vastgoed van een ander, leunt het op dit punt aan bij een huurcontract, dat wettelijk gedefinieerd is als het «contract waarbij

de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich verbindt te betalen» (21) zie pagina 177.

De voornaamste kenmerken van dit recht kunnen als volgt worden samengevat: ● Het is een zakelijk recht dat alleen op een vastgoed betrekking kan hebben. ● Het is beperkt in de tijd en moet voor minstens 27 jaar en maximum 99 jaar worden afgesloten (22) zie pagina 177. Deze termijnen zijn van openbare orde en er kan dus onder geen beding van worden afgeweken. Het Fonds kan daarom gedurende de eerste 27 jaar van het contract zijn recht van voorkoop niet uitoefenen. ● Gedurende de duur van het recht moet de erfpachter een jaarlijkse vergoeding betalen, die vaak ‘canon’ wordt genoemd.

● Na verloop van het erfpachtrecht: ● Dooft het recht uit en komt er een einde aan de opsplitsing van de eigendom in hoofde van de grondeigenaar, die bijgevolg de volle eigendom van het onroerend goed terugkrijgt. ● «Bij het eindigen van zijn recht, kan [de erfpachter] wegnemen alle zodanige door hem gestelde gebouwen of gemaakte beplantingen, waartoe hij, uit kracht der overeenkomst, niet gehouden was; doch hij is verplicht de schade te vergoeden, welke door dat wegnemen aan den grond mocht veroorzaakt zijn»

(25) zie pagina 177. «De erfpachter is onbevoegd om van den grondeigenaar te vorderen dat hij de waarde betale van de gebouwen, werken, betimmeringen en beplantingen, hoe genaamd, welke eerstgemelde heeft gemaakt, en die zich bij het eindigen der erfpacht op den grond bevinden» (26) zie pagina 177. Uit deze wettelijke bepalingen kan worden afgeleid dat de erfpachter de eigendom verwerft van de gebouwen en bouwwerken die hij tijdens zijn recht laat verwezenlijken. Dit eigendomsrecht eindigt samen met het erfpachtrecht.

● Het recht kan worden vervreemd en is overdraagbaar wegens overlijden.

Het staat de partijen vrij om van alle punten van de wet van 10 januari 1824 af te wijken, met uitzondering van de minimale (27 jaar) en de maximale (99 jaar) duur van het erfpachtrecht.

● Het erfpachtrecht kan worden gehypothekeerd, maar niet de goederen die er het voorwerp van zijn.

Zo zouden de partijen bijvoorbeeld kunnen overeenkomen dat de grote herstellingen ten laste zijn van de erfpachter.

● Het erfpachtrecht verleent een genotsrecht. Volgens de wet oefent de erfpachter

Men zou ook de betaling van een eenmalige canon kunnen overwegen, wat de grondeigenaar in staat zou stellen om de prijs te ontvangen voor de gebouwen die hij heeft laten oprichten. Maar men moet hierbij zeer voorzichtig zijn, omdat verschillende auteurs de mening zijn toegedaan dat dit niet in overeenstemming is met het erfpachtrecht en dat dit soort praktijken eigenlijk een verdoken verkoop betreffen (27) zie pagina 177.

«alle rechten uit, welke aan de eigendom van het erf verknocht zijn, doch hij vermag niets te verrichten, waardoor de waarde van de n grond zoude worden verminderd» (23) zie pagina

177.

Indien hij deze waarde toch zo verminderen, kan de grondeigenaar de vervallenverklaring van de rechten van de erfpachter vervolgen «ter zake van merkelijke aan het goed toegebrachte schade, of van het grovelijk misbruiken daarvan» (24) zie pagina 177. 102 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

Nog anderen zijn de mening toegedaan dat het


mogelijk zou zijn om de erfpacht uitsluitend op de grond te vestigen en de bestaande gebouwen voor een duur van 99 jaar in volle eigendom te verkopen. Deze oplossing is niet alleen onzeker, zij wordt bovendien miskend door de rechtspraak. Er wordt namelijk verzaakt aan het natrekkingsrecht «zonder enige precisering van het aldus

gecreëerde zakelijk recht [...] het Hof van Cassatie de mening is toegedaan dat dergelijke verzaking een recht van opstal doet ontstaan dat onderworpen is aan de wet van 10 januari 1824 [over het recht van opstal] en in het bijzonder aan artikel 4, dat de maximale duur van dit recht tot 50 jaar beperkt» (28) zie pagina 177. Iedere horizon-

tale verdeling tussen de grond en wat er zich op bevindt kan dus niet worden bedongen voor een langere termijn, die de openbare orde aanbelangt. Het Hof van Cassatie heeft recent bevestigd dat het volgens het Belgisch rechtsbestel, buiten het stelsel van het opstalrecht, niet mogelijk is om eigendom van volumes te creëren (29) zie pagina 177. In verband met deze rechspraak heeft notaris P.-Y. Erneux volgende commentaar geleverd: «Het Hof herinnert eraan dat de uitoefening van een van de grond gesplitst eigendomsrecht een zaak veronderstelt (artikelen 517 en 526 van het Burgerlijk Wetboek). Daarom is het onmogelijk om zich de eigendom van een volume ruimte te verschaffen, omdat men anders de mogelijkheid van de creatie van een vat zou bewerkstelligen waarin men een eeuwigdurende eigendom zou kunnen onderbrengen, zoals dit in Frankrijk mogelijk is; het Hof van Cassatie bestendigt de ‘vereniging’ tussen artikel 553 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 1 van de wet over het recht van opstal of, m.a.w., de idee dat de wet van 10 januari 1824 noodzakelijkerwijze de principes van het natrekkingsrecht van artikelen 552 en 553 van het Burgerlijk Wetboek vervolledigt en er het logisch gevolg van is. Het is niet mogelijk artikel 553 van het Burgerlijk Wetboek onafhankelijk van de wet over het recht van opstal te beschouwen, wet die toelaat om tijdelijk de eigendom van bouwwerken op de grond van een ander te hebben, in uitzondering op het vermoeden van artikel 553. Dit arrest is eveneens in overeenstemming met een vorig arrest van het Hof, waarmee dit de mening is toegedaan dat iedere verzaking aan het natrekkingsrecht noodzakelijkerwijze het bestaan van een recht van opstal veronderstelt. De horizontale verdeling van de eigendom kan dus alleen voor een bepaalde tijd gebeuren. Daarom is iedere vorm van eigendom boven de grond een opstalrecht, dat noodzakelijkerwijze beperkt is tot vijftig jaar» (30) zie pagina 177. Men moet er dus op toezien dat de overeenkomst tussen de partijen de samenstelling van de juridische instelling die ze willen gebruiken niet wijzigt. De overeenkomst zou om die reden nietig kunnen

worden verklaard (31) zie pagina 177. We herinneren eraan dat het erfpachtrecht slechts een genotsrecht verleent. Het is overigens om die reden dat de wet niet in een vergoeding van de erfpachter voorziet wanneer zijn recht uitdooft. Dit is echter logisch aangezien laatstgenoemde wordt verondersteld slechts zijn genotsrecht te hebben betaald en hij dat recht heeft uitgeput door er gebruik van te maken. Het ontbreken van een vergoeding (32) zie pagina 177 vermindert evenredig de waarde van het recht naarmate het einde ervan nadert. Ondanks de overeenkomst het tegengestelde voorziet, kan de erfpachter zijn interesse in het onderhoud van de gebouwen verliezen. Naar het einde toe boet het erfpachtrecht ook in aan belang in hoofde van derden. Het risico dat er geen afnemer zal zijn voor de woning is omgekeerd evenredig met de resterende duur van het recht, waardoor de woning er verlaten bij komt te liggen. Vanuit fiscaal oogpunt is het afsluiten van een erfpachtrecht redelijk voordelig, omdat het wordt gelijkgesteld met een akte van pacht, onderpacht of overdracht van pacht (33) zie pagina 177. Dit soort aktes moet aan de formaliteit van de registratie worden onderworpen, waarvan de aanslagvoet op 2 % is vastgesteld (34) zie pagina 177. De belastbare grondslag stemt overeen met «voor het nog te lopen tijdperk samengevoegd bedrag van huursommen en aan huurder opgelegde lasten». De aanslagvoet van 2 % is zeer laag in vergelijking met die waaraan andere contracten, zoals verkoop, onderworpen zijn. Men mag echter niet uit het oog verliezen dat, wanneer het recht wordt bedongen onder het stelsel van de registratierechten, de btw die het Fonds heeft betaald voor het oprichten van het gebouwencomplex, niet zal kunnen worden teruggevorderd. De prijs van de erfpacht zal hierdoor dus worden beïnvloed. Het opstalrecht Zoals dit het geval is voor het erfpachtrecht, wordt het opstalrecht evenmin door het Burgerlijk Wetboek geregeld. Om er enig inzicht in te krijgen, is het aangewezen de eerder aangehaalde principes van onroerende natrekking kort te overlopen.

Volgens artikel 546 van het Burgerlijk Wetboek geeft “de eigendom van een roerende of onroe-

rende zaak […] recht op al wat zij voortbrengt en op hetgeen, hetzij natuurlijk, hetzij kunstmatig, als bijzaak ermee verenigd wordt. Dit recht wordt

recht van natrekking genoemd”. In dit verband schrijft professor Hansenne dat “de gebouwen en WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 103


bouwwerken die met de grond verenigd worden in principe eigendom worden van de eigenaar ervan. (…) In ons rechtstelsel wordt de grond dus als de hoofdzaak beschouwd, welke ook de economische verhouding is met de waarde van de opgetrokken gebouwen” (35) zie pagina 177. Om dit principe uit te voeren, laten artikelen 552 en 553 van het Burgerlijk Wetboek een dubbel vermoeden ontstaan. Dit is enerzijds dat “de

eigendom van de grond […] in zich de eigendom van hetgeen op en onder de grond is” bevat en anderzijds dat “alle gebouwen, beplantingen en werken op of onder de grond van een erf, worden vermoed door de eigenaar, op zijn kosten, te zijn tot stand gebracht en hem toe te behoren, tenzij het tegenovergestelde bewezen is”.

Het opstalrecht is de uitzondering op het mechanisme van de natrekking. Het wordt geregeld door de wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal, dat er de volgende definitie van geeft: “het

recht van opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen op eens anders grond te hebben”. “Het gebruik van het woord

‘hebben’ wijst erop dat hier over een werkelijk eigendomsrecht van een vastgoed gaat” (36) zie pagina 177.

De titularis van het opstalrecht wordt de opstalhouder en de eigenaar van de grond de grondeigenaar.

● In tegenstelling tot het erfpachtrecht moet er geen canon worden betaald; maar de partijen kunnen een periodieke vergoeding bedingen. ● Het opstalrecht kan zowel gratis als ten bezwarende titel worden afgesproken. In dit laatste geval, staat het de partijen vrij om een eenmalige dan wel een periodieke prijs te bepalen. Maar in tegenstelling tot het erfpachtrecht, is een periodieke betaling zeker niet vereist. ● De prijs voor het opstalrecht belet niet dat er eveneens een prijs wordt afgesproken voor de verkoop van bestaande (of in aanbouw zijnde) gebouwen. ● Het recht kan worden vervreemd en is overdraagbaar wegens overlijden. ● De opstalhouder handelt als een echte eigenaar ten opzichte van de gebouwen die hem werden verkocht, onder andere wat betreft de herstellingen. ● Het opstalrecht kan worden gehypothekeerd. Aangezien de opstalhouder de volle eigendom kan hebben van de gebouwen, staat niets hem in de weg om eveneens op deze een hypothecaire inschrijving te voorzien.

● Het stelt de opstalhouder in staat om de gebouwen, bouwwerken en beplantingen op de grond van de grondeigenaar te bezitten, ongeacht of deze gebouwen, bouwwerken of beplantingen al bestonden op het ogenblik van het ontstaan van het recht, of naderhand door de opstalhouder werden verwezenlijkt.

● “Bij het eindigen van het recht van opstal treedt de grondeigenaar in den eigendom van de gebouwen, werken en beplantingen, onder gehoudenis om de waarde daarvan op dien tijd te betalen aan degenen die het recht van opstal had” (37) zie pagina 177, maar “indien het recht van opstal gevestigd is op een grond, waarop zich reeds gebouwen, werken en beplantingen, bevonden, welker waarde door den verkrijger van dat recht niet voldaan is, zal de grondeigenaar bij het eindigen van het recht van opstal, al die voorwerpen terugnemen, zonder daarvoor tot enige schadeloosstelling gehouden te zijn” (38) zie pagina 177.

Omdat de opstal en de grond horizontaal gescheiden zijn, kan het contract zowel slaan op een opstalrecht enerzijds, als op de verkoop van bestaande (of in aanbouw zijnde) gebouwen anderzijds.

Sommigen zijn de mening toegedaan dat het opstalrecht niet compatibel zou zijn met een toestand van gedwongen mede-eigendom, omdat volgens artikel 577-2, § 9, van het Burgerlijk Wetboek, “onverdeelde onroerende goederen die

De voornaamste kenmerken van het opstalrecht kunnen als volgt worden samengevat: ● Het is een zakelijk vastgoedrecht.

● Het recht kan slechts bedongen worden voor een duur van 50 jaar. De wet voorziet niet in een minimale duur (in tegenstelling tot het erfpachtrecht). Het Fonds kan dus steeds zijn recht van voorkoop uitoefenen.


bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, […] niet vatbaar [zijn] voor verdeling. Het aandeel in de

onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of


in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is”. De redenering bestaat erin te stellen dat de horizontale splitsing die plaats vindt ingevolge het opstalrecht niet meer toelaat een verband te leggen tussen het onverdeeld goed en de grond. Maar het woord ‘erf’ dient echter een ruimere betekenis te genieten dan alleen de grond. Het kan worden omschreven als een patrimonium dat samengesteld is uit zaken en rechten, lichamelijke en onlichamelijke onroerende goederen die nauw in verband staan met de onroerende zaak. Het opstalrecht zelf kan dus als erf worden bestempeld. Bovendien, als men de evolutie van de gedwongen mede-eigendom sinds het Burgerlijk Wetboek van 1804 tot op heden erop naleest, via een eerste belangrijke hervorming in 1924, komt men tot de vaststelling dat het verbod om het onverdeeld onroerend goed te vervreemden zonder het erf eerst en vooral een maatregel is die de andere mede-eigenaars, alsook de schuldeisers, bescherming biedt. Verder bepaalt de wet dat, behoudens de kwestie van de looptijd van het recht, het de partijen vrij staat om hun overeenkomst te regelen hoe ze dat zelf willen. Ze moeten er echter op toezien dat de aard ervan niet wordt miskend (zie wat dit betreft het voorbehoud in het kader van het erfpachtrecht, dat ook in deze van toepassing is). De duur van het opstalrecht blijft echter beperkt tot maximum 50 jaar. De contractuele verbintenis van het Fonds, in zijn hoedanigheid van grondeigenaar, het recht automatisch te vernieuwen zou absoluut nietig zijn. Deze ‘beperkte’ duur zou een probleem kunnen stellen indien de opstalhouder nog steeds in leven is en nog steeds in de woning vertoeft wanneer zijn recht ten einde komt. Maar niets weerhoudt de partijen ervan om een nieuw opstalrecht af te sluiten, laat staan een contract van een andere aard, nadat het eerste recht vervallen is. Het afsluiten van een opstalrecht op de grond is aan hetzelfde stelsel van registratierechten onderworpen als dat van een erfpachtrecht (39) zie pagina 177. De aanslagvoet bedraagt ook hier 2 % (40) zie pagina 177 “voor het nog te lopen tijdperk samengevoegd bedrag van huursommen en aan huurder opgelegde lasten». Indien het recht gratis wordt afgesproken, zal alleen het vast recht geïnd worden (50 EUR) (41) zie pagina 177.

Omdat het de bedoeling is dat het gezin eveneens eigenaar wordt van haar woning, ware het voor een onbeperkte duur, zal de overeenkomst ook in de verkoop hiervan voorzien. Dit contract is onderworpen aan registratierechten, volgens een aanslagvoet van 12,5 %. Indien de woning nieuw is, zal hij eerder onder het btw-stelsel verkocht worden. In dat geval zal (met uitzondering van de betaling van het algemeen vast recht van 50 EUR) heel de verrichting aan de btw onderhevig zijn(dus zowel het afsluiten van het opstalrecht als de overdracht van de eigendom van de woning), omdat artikel 9 van het btw-wetboek stelt dat onder de term ‘lichamelijke goederen’ moet worden verstaan, “de andere zakelijke rechten dan het eigendomsrecht die aan de rechthebbende de bevoegdheid verschaffen om een onroerend goed te gebruiken”. Ter herinnering, de verkoop van woningen door het Fonds zijn onderworpen aan een aanslagvoet van 6 % (huisvesting in het kader van het sociaal beleid). “Er is bovendien geen evenredig recht verschuldigd bij het verlijden van de akte na afloop van de termijn gedurende dewelke de bouwer de toestemming had om te bouwen op het terrein, om te erkennen dat de eigenaar van het terrein eigenaar wordt van de bouwwerken aan de hand van natrekking, tegen betaling van een vergoeding die werd vastgelegd in artikel 555 van het Burgerlijk Wetboek en volgens de modaliteiten die zijn voorzien in de overeenkomst waarin het recht om te bouwen wordt omschreven door toepassing van artikel 6 van de wet van 10 januari 1824 betreffende opstalrecht. Deze legale

verwervingsmethode is niet onderworpen aan het belastingstelsel” (42) zie pagina 177. Artikel 555 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat in dit geval tijdens de natrekking, “indien de eigenaar verkiest die beplantingen en gebouwen te behouden, moet hij de waarde van de materialen en het arbeidsloon vergoeden, zonder dat de min of meer belangrijke vermeerdering der waarde, die het erf kan hebben verkregen, in aanmerking komt”. Artikel 6 van de wet van 1824 verduidelijkt dat “bij het eindigen van het recht van opstal de grondeigenaar in den eigendom van de gebouwen, werken en beplantingen treedt, onder gehoudenis om de waarde daarvan op dien tijd te betalen aan degenen die het recht van opstal had, welke laatste het recht van terughouding zal hebben, totdat die betaling zal voldaan zijn”. De bepalingen zijn onderhavig aan de wil van de personen, zodat de partijen er met een overeenkomst van kunnen afwijken. Bij de instelling van de opstal lijkt de overdracht van ideeën overeen te stemmen van een ‘sterk’ recht, in dit gevel een eigendomsrecht, en tegeWONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 105


lijkertijd de controle over de grond in publiek beheer te behouden. Bij afloop van het recht kan de opstalhouder worden vergoed voor de bouwwerken die de grondeigenaar verwerft aan de hand van natrekking. Om die reden heeft het Fonds in het kader van de pilootverrichting te Sint-Jans-Molenbeek gekozen voor dit recht, ondanks de beperkte duur van 50 jaar.

waarvan 548 EUR ten laste van de verpachter;

De opstalhouder zal in dit geval worden vergoed wanneer zijn recht afloopt bij het verloop van de termijn en de bouwwerken dus opnieuw eigendom van het Fonds worden. Hiervoor zal dezelfde prijs worden betaald als oorspronkelijk bij de verwerving van de bouwwerken. Dit bedrag zal worden geïndexeerd en vervolgens verminderd omwille van de materiële en economische veroudering van voornoemde voorwerpen. Dit is logisch aangezien de opstalhouder dezelfde bouwwerken betaalt bij aanvang van de verrichting.

● Voor de huurder de verhuistoelagen;

Concreet gezien krijgt de kandidaat-opstalhouder een opstalrecht op de grond, mits betaling van een maandelijkse vergoeding. Deze vergoeding wordt aangewend om de interesten te betalen voor de immobilisatie van de grond. Hij koopt dus de volle eigendom van de bouwwerken – in dit geval zijn woning die het Fonds heeft gebouwd. De prijs van die bouwwerken wordt geheel of gedeeltelijk afgelost met een hypothecair krediet van het Fonds. De opstalhouder is verantwoordelijk voor alle lasten die rusten op zijn woning: verbruiks- en mede-eigendomskosten, onroerendgoedbelasting, kleine en grote herstellingen, etc. Dit is het gevolg van het feit dat hij eigenaar van de woning is gedurende de volledige duur van het opstalrecht. Het is niet voor niets dat opstalverrichtingen minder aantrekkelijk zijn dan de klassieke huurhulp. Het volgende economische model vergelijkt voor een standaardwoning van het Fonds de kost van een opstalrecht met een huurhulpovereenkomst. Voor de correcte afstelling zitten volgende hypotheses vervat in het theoretische model: ● Verschillende onroerendgoedbelastingen en – taksen (btw, registratie, onroerende voorheffing, …), exclusief de woonbonus; ● De kost van de woning die wordt geschat op 156.000 EUR btw inbegrepen en van de grond die 7.700 EUR bedraagt; ● De kosten (exclusief persoonlijk verbruik) en verzekeringen, vastgelegd op 1.352 EUR,


● Onderhouds- en herstellingskosten; ● Jaarlijks inflatiepercentage van 2 %; ● Voor de huurwoning een maandelijks bedrag van 569 EUR;

● Voor de opstalhouder de prijs van de vergoedingen en de last van het krediet aan een interestvoet van 1,94 %. Dit is de gemiddelde interestvoet die wordt toegepast voor gezinnen die voldoen aan de inkomensvoorwaarden voor de huurhulp; Rekening houdend met deze parameters kunnen de volgende conclusies worden getrokken na een periode van 50 jaar bezetting van de woning: De huurder zal in totaal 685.000 EUR betaald hebben, namelijk: ● 627.000 EUR: huur of te betalen bedragen, gedurende 50 jaar geïndexeerd ● 58.000 EUR: verzekeringen en kosten (exclusief persoonlijk verbruik), ook gedurende 50 jaar geïndexeerd. Aangezien de huurder enkel een genotsrecht heeft voor de huurprijs of het te betalen bedrag, krijgt hij op het einde van de huurovereenkomst geen vergoeding. Hij wordt daarentegen ook niet blootgesteld aan de risico’s van grote herstellingen, veranderende vastgoedbelastingen of het verlies van het gehuurde goed. De opstalhouder zal de prijs van de bouwwerken betaald hebben, de vergoeding voor het opstalrecht, de aankoop- en kredietkosten, de herstellingskosten, de vastgoedbelastingen. In totaal komt dit neer op 511.000 EUR die als volgt wordt verdeeld: ● 156.000 EUR : prijs, inclusief btw, van de bouwwerken ● 8.000 EUR: aankoop- en kredietkosten ● 67.000 EUR: kredietlast en vergoedingen


● 117.000 EUR: kosten, exclusief persoonlijk verbruik, en verzekeringen, gedurende 50 jaar geïndexeerd. ● 100.000 EUR: onroerende voorheffing die gedurende 50 jaar wordt geïndexeerd ● 63.000 EUR: kleine renovaties en onderhoud Rekening houdend met de materiële en economische veroudering van de woning van 46 % en met een jaarlijkse inflatie van 2 %, zal de grondeigenaar bij het verlopen van het recht een vergoeding betalen van 225.000 EUR voor de overname van de bouwwerken. Het evenwicht tussen de investering en de overnameprijs verlaagt de werkelijke last dus tot 286.000 EUR.

Een opstalrecht als alternatief voor de klassieke huurhulp is voordelig voor het Fonds omdat de bewoners volledig verantwoordelijk zijn voor het beheer van het gebouw, wat de kosten voor hen aanzienlijk verlaagt. Opstalrecht lijkt dus voordelig voor zowel het doelpubliek als het Fonds. Het Fonds krijgt bij het verlopen van het opstalrecht bovendien opnieuw de volle eigendom van de grond. Het kan die eerst herstellen voordat hij wordt toegewezen aan een nieuwe huisvestingsactiviteit. De inkomsten kunnen dan de vergoeding financieren voor de opstalhouders die hun woning verlaten. Zo blijft de verrichting financieel in evenwicht, met uitzondering van de immobilisatie van de grond die wordt gedekt door de rente.

Wat bovendien niet verwaarloosbaar is, is het feit dat de opstalhouder bij het verlopen van het recht beschikt over een contant kapitaal van 225.000 EUR (waarde in 2063). Vergelijking tussen verhuur en opstalrecht – Totale maandelijkse uitgaven. (EUR/maand)



Vergelijking tussen verhuur en opstalrecht – Totale gecumuleerde uitgaven gedurende 50 jaar. (in EUR)


02 inventaris van de activiteiten / 2.5 tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg

2.5 TUSSENKOMST IN DE SAMENSTELLING VAN EEN HUURWAARBORG 2.5.1 Jaarverrichtingen In 2013 vroegen bijna 1.300 mensen de informatiebrochure en het aanvraagformulier aan: 781 personen deden dit via de telefoon of via mail en 515 geïnteresseerden kwamen hiervoor persoonlijk langs aan het onthaal van het Fonds. In 2013 werden 381 leningsaanvragen ingediend. Daarbij moeten nog de 12 aanvragen worden geteld die in onderzoek waren op 31 december 2012. Van die 393 aanvragen hebben er 221 (56 %) geleid tot de afsluiting van een lening op afbetaling. In totaal werd daar een bedrag van 236.554 EUR voor uitgetrokken. 15 ontleners hebben de cheque die het Fonds uitschreef bij de ondertekening van het contract niet geïnd en hebben hem teruggestuurd.

Ook dit jaar zien we een tendens die de voorbije 3 jaar steeds sterker doorzet: 70 (32 %) van de voornoemde woningen worden gehuurd via een Grondregie, OCMW of sociaal verhuurkantoor. In 2010 en 2011 ging het om iets minder dan 25 % en in 2012 om iets meer. In 2009 werden maar 12 % van de woningen door bovengenoemde instanties verhuurd. Het inkomen waarover de ontlenersgezinnen beschikken, bestaat in 117 gevallen (53 %) uit het loon van een bediende of arbeider. 67 gezinnen (30 %) leven van een werkloosheidsuitkering. 19 gezinnen (9 %) moeten rondkomen met een RIZIVof een invaliditeitsuitkering. Voor 8 gezinnen (4 %) bestaat het inkomen uit het leefloon. 9 gezinnen (4 %) leven van een rust- of overlevingspensioen. Tot slot is er 1 gezin (0,5 %) dat zijn inkomen uit een activiteit als zelfstandige haalt. In verband met de inkomsten afkomstig van tewerkstelling merken we op dat bijna 20 % van deze mensen tewerkgesteld zijn met een contract in het kader van artikel 60. Dit artikel komt uit de organieke wet van het OCMW. Het slaat op iedere persoon die een leefloon of sociale bijstand ontvangt waardoor hij «het bewijs kan leveren van een periode van tewerkstelling om het volledige voordeel van bepaalde sociale uitkeringen te verkrijgen (...)».

Woningen te huur gesteld door een publieke eigenaar (Grondregie, O.C.M.W, S.V.K) (in %)



Aan het einde van de tewerkstellingsperiode zullen de meesten onder hen een werkloosheidsuitkering krijgen. Deze personen doen de omvang van de categorie «bediende/arbeider» artificieel toenemen. Het maandelijkse netto-inkomen van de ontlenersgezinnen, inclusief kinderbijslag, bedraagt gemiddeld 1.633 EUR. Het laagste inkomen bedraagt 801 EUR, het hoogste 4.079 EUR. In het eerste geval gaat het om een leefloon voor een alleenstaande. In het tweede geval gaat het om de drie lonen van een gezin dat is samengesteld uit een moeder die een werkloosheidsuitkering ontvangt en haar twee zonen die sinds kort tewerkgesteld zijn. Daarom beantwoordde dit gezin ook aan de voorwaarde van het toegelaten maximuminkomen. De 185 gezinnen die al een woning huurden, telden vóór hun verhuis een gemiddelde huur neer van 516 EUR. De 36 andere kandidaten betaalden voordien nog geen huur, omdat ze nog bij hun ouders leefden (11), bij familie (11), bij vrienden (3), bij hun ex-partner (5) of omdat ze kosteloos in een instelling verbleven (5) of meereisden met een karavaan (1). 88 ontleners (40 %) vonden hun vorige woning ongezond (21 %), overbevolkt (14 %) of zowel ongezond als overbevolkt (5 %). De gemiddelde huurprijs voor de nieuwe woning bedraagt 606 EUR. Het laagste bedrag dat voor de huur wordt neergeteld, is 300 EUR, het hoogste 1.800 EUR. We merken op dat: ● de sterke stijging (7 %) van de huurprijs tussen 2012 en 2013 eigenlijk een «inhaalmanoeuvre» is ten opzichte van vorig jaar, toen er een lichte daling van de huurprijs werd vastgesteld; ● de stijging in 2013 veel hoger ligt dan de indexering van de lonen, waardoor de huurlast aanzienlijk verhoogt en dus steeds zwaarder doorweegt. Het valt ook op dat de gezinnen de grootte van hun huurwoning en het aantal slaapkamers zelden omschrijven als aangepast aan de gezinssamenstelling. De gemiddelde lening die het voorbije jaar werd


toegekend, bedraagt 1.070 EUR . Het laagste leningsbedrag dat in deze sector werd toegekend, bedraagt 315 EUR, het hoogste 3.240 EUR. Tot april 2007, datum waarop de nieuwe bepalingen in verband met de huurwaarborg van kracht werden, bedroegen de meeste leningen 90 % van 3 maanden huur. Sindsdien worden de leningen berekend op basis van 2 maanden huur. Maandelijks wordt gemiddeld 74 EUR terugbetaald. De laagste mensualiteit bedroeg het voorbije jaar 26 EUR, de hoogste 383 EUR. In het laatste geval gaat het om een ontlener die zijn lening in twee mensualiteiten wilde afbetalen. De curve van de evolutie van de mensualiteit volgt die van de evolutie van de gemiddelde lening. Gemiddeld wordt 43 % van het maandelijkse budget besteed aan de betaling van de huur en de terugbetaling van de huurwaarborglening. Het percentage van het maandbudget dat wordt besteed aan de betaling van de huur en de terugbetaling van de lening is in de periode 2005-2013 vrij stabiel gebleven. Dit komt door de stabiele toekenningsvoorwaarden van het Fonds, waarop we later terugkomen. De huishuur op zich vertegenwoordigt gemiddeld 37 % van het maandelijkse budget. Voor 126 dossiers (57 %) bedraagt de leningsduur 18 maanden, voor 31 dossiers (14 %) is de terugbetalingsduur vastgesteld op 12 maanden en in 64 gevallen (29 %) is nog een andere leningsduur toegekend, zonder echter de reglementaire maximumduur van 18 maanden te overschrijden. Voor de toekenning van 16 leningen (= 7 % van het totale aantal toegekende huurwaarborgleningen) zijn speciale voorwaarden opgelegd. Zo heeft het Fonds in 3 gevallen een borg geëist. 3 ontleners hebben er zich toe verbonden hun lening vervroegd terug te betalen: 2 van die ontleners na de verkoop van hun woning en de andere na ontvangst van een erfenis. Er werden 11 leningen toegekend met de toestemming van een schuldbemiddelaar of van een schuldbemiddelingsdienst. Op 31 december 2013 waren 13 aanvragen (3 %) nog in onderzoek.


Evolutie van de huur van de oude woning (in EUR)

Evolutie van de huur van de nieuwe woning (in EUR)

Evolutie van het gemiddeld leningsbedrag (in EUR)



Evolutie van de gemiddelde mensualiteit (in EUR)

Evolutie van het budget dat maandelijks wordt besteed aan de huur en de terugbetaling van de huurwaarborglening (in %)

Aanvragen die zijn geweigerd of die niet hebben geleid tot de toekenning van een lening Van de 393 aanvragen die in 2013 werden behandeld, zijn er 83 (21 %) na een schriftelijke verwittiging van het Fonds geklasseerd zonder gevolg, omdat de kandidaat niet meer heeft gereageerd. 75 kandidaten (90 %) zouden hoogstwaarschijnlijk ook geen lening hebben kunnen afsluiten en dit om de volgende redenen: 24 van hen stonden bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren geregistreerd als nalatig schuldenaar, 53 kandidaten konden niet bewijzen dat ze hun vorige huur regelmatig betaalden en 9 kandidaten moesten al te veel andere kredieten terugbetalen of zouden meer dan de helft van hun maandbudget moeten besteden aan de betaling van de huur en de


afbetaling van de aangevraagde huurwaarborglening. 35 aanvragers (42 %) moesten bovendien het hoofd bieden aan verschillende van de net opgesomde moeilijkheden. Ten slotte waren er 4 kandidaten die beantwoordden aan alle leningsvoorwaarden en waarvoor ook al een princiepsakkoord was gegeven, maar ze konden nadien niet meer worden gecontacteerd of ze zijn niet komen opdagen voor de ondertekening van hun leningscontract. 22 kandidaten (6 %) hebben hun aanvraag zelf geannuleerd: 7 kandidaten gaven er de voorkeur aan om een andere oplossing te zoeken (bijv: het bedrag lenen bij familie of vrienden, een regeling treffen met de eigenaar). Voor 5 andere kandidaten ging de huisbaas er niet mee akkoord om de huurwaarborg vast te zetten op een bankrekening


zoals wettelijk is bepaald. 3 kandidaten hebben het beoogde goed niet gehuurd. 3 gezinnen hebben geen reden gegeven voor de annulatie van hun aanvraag. 2 kandidaten vonden de procedure te zwaar en 2 andere kandidaten hadden ook een aanvraag ingediend bij het OCMW en hebben van die instantie de nodige ondersteuning gekregen.

budget moeten besteden aan de terugbetaling van de huurwaarborglening; ● 2 kandidaten mochten de lening niet afsluiten van hun schuldbemiddelaar; ● 1 kandidaat had geen verblijfsvergunning die verzekerde dat hij langer dan 3 maanden op Belgisch grondgebied mocht verblijven. Hij heeft beroep aangetekend bij de heer Doulkeridis, Staatssecretaris voor Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Na verlenging van zijn verblijfsvergunning heeft het Fonds de huurwaarborglening alsnog toegekend.

21 aanvragen (5 %) zijn onontvankelijk verklaard op basis van het reglement. In 13 gevallen lag het belastbaar inkomen van de kandidaten hoger dan het toegelaten maximuminkomen. 4 kandidaten hadden een sociale woning op het oog en nog een andere woning lag buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Er werden 2 aanvragen ingediend voor een huurperiode van minder dan een jaar. Eén kandidaat was eigenaar van een onroerend goed.

Deze 33 dossiers werden opgesteld voor 16 alleenstaanden, 12 gezinnen met kinderen waarvan 8 éénoudergezinnen en 5 kinderloze koppels.

33 ontvankelijke aanvragen (8 %) werden door het Fonds geweigerd. Deze weigering werd meegedeeld via een aangetekend schrijven waarin aan de kandidaat ook werd gemeld dat hij tegen deze beslissing beroep kon aantekenen bij de Staatssecretaris voor Huisvesting.

15 van deze gezinnen leven van een werkloosheidsuitkering en er zijn er 4 die een ziekenkas- of een invaliditeitsuitkering krijgen. 4 gezinnen halen hun inkomen uit een bediendensalaris, 2 andere hebben een arbeidersloon. 8 gezinnen moeten rondkomen met het leefloon.

Het zou onverantwoord zijn geweest om aan deze kandidaten een lening toe te kennen en wel om de volgende redenen:

Het gemiddelde maandinkomen van deze gezinnen, inclusief kinderbijslag, bedroeg 1.212 EUR (tegenover 1.634 EUR voor de toegekende leningen).

● 12 kandidaten zouden meer dan 60 % van hun budget moeten besteden aan de betaling van de huur (waarvan 11 kandidaten meer dan 70 %), de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere lopende kredieten; ● 11 kandidaten stonden bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren geregistreerd als nalatig schuldenaar. 3 van hen moesten bovendien nog achterstallige huur terugbetalen en 3 andere kandidaten zouden meer dan 60 % van hun inkomen moeten besteden aan de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere lopende kredieten; ● 6 kandidaten zouden meer dan 64 % van hun budget moeten besteden aan de betaling van de huur en de terugbetaling van de huurwaarborglening, maar hadden geen andere lopende kredieten; ● 1 kandidaat kon niet bewijzen dat hij zijn huur de laatste 6 maanden regelmatig had betaald en zou bovendien meer dan 75 % van zijn

De 29 gezinnen die voor hun aanvraag al een woning huurden, betaalden daar een gemiddelde huurprijs van 505 EUR voor (tegenover 516 EUR voor de kandidaat-ontleners die de lening wél konden afsluiten). 6 gezinnen woonden in Elsene, 5 in Laken, 4 in Brussel, 4 in Anderlecht, 3 in Sint-Gillis, 3 in Vorst, 2 in Schaarbeek en 2 in Ukkel. De 4 andere gezinnen leefden in één van de overige gemeenten binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De gemiddelde huurprijs voor de woning die deze kandidaten op het oog hadden, bedroeg 589 EUR (tegenover 606 EUR voor de toegekende leningen). De laagste huurprijs die zou moeten worden betaald, bedroeg 320 EUR, de hoogste 890 EUR. 5 gezinnen hadden zich willen vestigen in Elsene, 4 in Brussel, 3 in Laken, 2 in Sint-Gillis, 2 in Anderlecht, 2 in Ganshoren, 2 in Evere, 2 in Watermaal-Bosvoorde, 2 in Ukkel, 2 in Vorst en de 7 overige in één van de andere gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.



Gemiddeld hadden deze 33 gezinnen een bedrag willen lenen van 1.056 EUR (minder dus dan het gemiddelde bedrag van 1.070 EUR voor de toegekende leningen). De laagste som die werd aangevraagd, bedroeg 387 EUR, het hoogste bedrag was 1.602 EUR. De gemiddelde mensualiteit zou 75 EUR bedragen (tegenover 74 EUR voor de effectief toegekende leningen), met een minimum van 35 EUR en een maximum van 117 EUR. Het aantal geweigerde leningen is gestegen ten opzichte van 2012 maar ligt nog steeds lager dan het aantal geweigerde leningen in 2009 en 2008. Die stijging lijkt er dus niet op te wijzen dat de aanvragen strenger worden behandeld. De redenen tot weigering zijn echter wel representatief voor de huidige moeilijke conjunctuur. Voor 67 % van de geweigerde aanvragen zouden de gezinnen namelijk meer dan 60 % van hun budget moeten besteden aan de betaling van de huur, de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van eventueel andere lopende kredieten. In 2012 gold deze reden slechts voor 38 % van de geweigerde dossiers. Meer dan de helft van de redenen tot weigering betreft andere lopende kredieten. Dit geldt ook voor de dossiers die zonder gevolg werden geklasseerd maar die hoogstwaarschijnlijk toch zouden worden geweigerd. Algemene conclusie Opmerkelijk in 2013 is het feit dat het aantal afgesloten contracten gedaald is terwijl het aantal ingediende aanvragen licht steeg ten opzichte van 2012. Meerdere hypotheses bieden een verklaring voor dit fenomeen. Op het eerste zicht zouden we kunnen stellen dat de toekenningsvoorwaarden van het Fonds strenger zijn geworden. Dit lijkt echter weinig waarschijnlijk aangezien het deel van het maandelijkse budget dat wordt besteed aan de betaling van de huur in vergelijking met de vorige jaren stabiel blijft. Dit toont aan dat het Fonds doorheen de jaren gelijklopende maatstaven is blijven hanteren voor het inkomen per verbruikseenheid. We stellen echter vast dat steeds minder gezinnen aan de vereisten voldoen, wat deels de daling verklaart. Er zijn meerdere verklaringen voor dit fenomeen. De duidelijkste redenen zijn de stijging van de huurprijzen en de lopende kredieten die zwaar doorwegen op de gezinnen in een moeilijke economische en sociale context.


We moeten ons dan ook nogmaals de vraag stellen of de formule van een renteloze lening voor de samenstelling van een huurwaarborg het beste antwoord biedt. Dit lijkt niet het geval aangezien binnen het hele Gewest slechts weinig mensen een beroep doen op deze formule en wie wel een aanvraag indient steeds minder vaak voldoet aan de voorwaarden die het Fonds toepast. Een versoepeling van de voorwaarden om de lening toegankelijker te maken, is echter geen goede optie omdat het Fonds de juridische en de morele verplichting heeft de financiële situatie van de kandidaat-gezinnen niet moeilijker te maken dan ze al is.

2.5.2 Beheer van de betalingen We stellen vast dat de gemiddelde last (dit is de gemiddelde huur en de gemiddelde mensualiteit van de huurwaarborglening) stabiel blijft ten opzichte van het gemiddelde inkomen van de ontlenersgezinnen. Ondanks deze stabiliteit zijn de achterstallen in de terugbetaling de afgelopen jaren gestegen: 13.734 EUR in 2013, ten opzichte van 9.554 EUR in 2012 en 6.333 EUR in 2011. Hoewel we het niveau van 2003 tot 2005 nog lang niet hebben bereikt (respectievelijk 33.670 EUR, 30.845 EUR en 34.680 EUR), moeten we deze evolutie wel in het oog houden. Ze moet echter worden geïnterpreteerd op basis van de cijfers die de Nationale Bank van België publiceert over de Centrale van Kredieten aan Particulieren (43) zie pagina 177. 1,16 % van de lopende hypothecaire kredieten vertonen een achterstal. Voor de leningen op afbetaling ligt de tendens anders: 9,53 % van de contracten kent een betalingsachterstand. Deze tendens houdt sinds 2011 aan ondanks een lichte daling van het percentage (dat ongetwijfeld het gevolg is van de voorzichtigheid van de kredietsector sinds de financiële crisis van dat jaar). Sinds 2009 stellen we vast dat het percentage van geregistreerde achterstallen bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren ten opzichte van het aantal afgesloten kredieten in hetzelfde jaar voor deze sector gemiddeld hoger ligt dan 17 %. We herinneren eraan dat iedere achterstallige betaling van drie maand of meer aan de Centrale moet worden gemeld.


Zoals reeds meermaals werd aangehaald, is het hoge niveau van de achterstallen in de sector van de huurwaarborgleningen omgekeerd evenredig met het socio-economische profiel van de ontlenersgezinnen. De juridische middelen waarover het Woningfonds beschikt om zijn schuldvorderingen te recupereren, zijn bijzonder beperkt. Het gemiddeld sociaal-economisch profiel van de ontleners sluit loonbeslag uit. Het Fonds kan ook niet dreigen met een huisuitzetting, vermits het niet de hoedanigheid heeft van verhuurder bij deze ontleners, of met een openbare verkoop vermits de woning niet in pand is gegeven. Er zijn slechts 2 drukkingsmiddelen om deze ontleners aan te zetten tot betaling: de identiteit van de ontleners doorgeven aan de Centrale voor Kredieten aan Particulieren (voor zover ze niet reeds bekend zijn bij de Centrale – het Fonds is zelfs verplicht dit te doen) en de dreiging met een gerechtelijke procedure. Wat dit laatste betreft, moet er worden gesteld dat circa de helft van deze procedures uitmondt in een vonnis bij verstek (ontlener was niet aanwezig op de zitting) en dat de uitvoering van deze vonnissen, met name de terugbetaling van de sommen waartoe de ontleners veroordeeld zijn, bijzonder problematisch is.

Tot slot zijn 12 dossiers geregistreerd als uitzonderlijk verlies, voor een totaal bedrag van 8.930 EUR. Dit omdat het Fonds er niet op rekent deze schuldvorderingen te kunnen recupereren omwille van het financieel onvermogen van de ontleners in kwestie of omdat de juridische kosten de invordering zelf zouden overstijgen. Het Fonds heeft echter ook een uitzonderlijke winst geboekt van 371 EUR voor een overeenkomst die eerder als verlies werd geregistreerd. Het bedrag is gestort in het kader van een collectieve schuldenregeling nadat het dossier als verlies werd geboekt. Het bedrag van de schuldvorderingen die niet kunnen worden geïnd, beperkt zich in 2013 dus tot 8.558 EUR, wat het totaal voor deze sector sinds 1999 op 202.735 EUR brengt.

Een ontlener (tegenover 6 in 2012) heeft in 2013 omwille van zijn grote schuldenlast een procedure van collectieve schuldenregeling ingezet, overeenkomstig artikel 1675/2 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek. Sinds de oprichting van de sector van de huurwaarborgleningen hebben er welgeteld 57 ontleners (op een totaal van 5.345) een dergelijke procedure opgestart. Overeenkomstig de modaliteiten tot terugvordering van de achterstallen, zoals opgenomen in de beheersovereenkomst met het Gewest dd. 27 januari 2011, en overeenkomstig de wetgeving op het consumentenkrediet, werden er in 2013: ● 151 ingebrekestellingen verstuurd (ten opzichte van 144 in 2012); ● 1 gerechtelijke procedure opgestart (ten opzichte van 8 in 2012), die geleid heeft tot een vonnis bij verstek; ● 44 ontleners (tegenover 42 in 2012) geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren.



Evolutie van de gemiddelde last ten opzichte van de gemiddelde inkomsten 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Aantal achterstallige betalingen geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren ten opzichte van het aantal kredieten afgesloten sinds 1999 700 600 500 400 300 200 100 0

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Evolutie achterstallige betalingen geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren ten opzichte van het aantal kredieten afgesloten sinds 1999 (in %) 40 35 30 25 20 15 10 5 0

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Evolutie van de gecumuleerde achterstallen ten opzichte van de gecumuleerde vervallen sommen (in EUR) 6.000.000 6000000

300.000

5.000.000 5000000

250.000

4.000.000 4000000

200.000

3.000.000 3000000

150.000

2.000.000 2000000

100.000

1.000.000 1000000

50.000

00

2008

2009


2010

2011

2012

2013

0


Spreiding van de toegekende leningen voor huurwaarborg in 2013 per gemeente (in %)


03 administratie - wetgeving / 3.1 administratie

3.1 ADMINISTRATIE I. Bij ordonnantie van 11 juli 2013 is de tekst van de Brusselse Huisvestingscode gewijzigd. Het Fonds betreurde reeds het gebrek aan overleg met het kabinet van de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, over de ontwerpordonnantie voordat het aan de Regering is overhandigd voor de eerste lezing. Het hoofdstuk van de Huisvestingscode dat betrekking heeft op het Fonds luidt als volgt: «HOOFDSTUK VI. - Het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Afdeling 1. - Statuut en vorm Art. 111. Het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, hierna het Fonds genoemd, is opgericht als coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid. De zetel van het Fonds is gevestigd in één van de gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Afdeling 2. - Opdrachten Art. 112. § 1. Het Fonds verricht taken van openbaar nut en inzonderheid: 1° personen met een middelgroot of klein inkomen, door de toekenning van hypotheekkredieten (waarvan de voorwaarden door de Regering worden vastgesteld), de middelen te verschaffen om een woning in hoofdzaak bestemd voor persoonlijk gebruik te renoveren, te herstructureren, aan te passen, aan te kopen in volle eigendom of in de vorm van een ander zakelijk hoofdrecht, te bouwen, in stand te houden of de energieprestatie van deze woning te verbeteren; 2° personen met een middelgroot of klein inkomen


een gratis verzekering gewaarborgd wonen aanbieden waarvan de voorwaarden door de Regering worden vastgesteld; 3° personen met een klein of bescheiden inkomen de middelen verschaffen om een woning te huren volgens de door de Regering vastgestelde voorwaarden. Na advies van het Fonds, kan de Regering een standaardhuurovereenkomst goedkeuren, die indien nodig kan afwijken van de dwingende bepalingen van het Burgerlijk Wetboek om de doorstroming (in het licht van artikel 140, 7°) te bevorderen van een gezin, waarvan de woning aan werken toe is of niet meer aangepast is aan de gezinssamenstelling, naar een andere door het Fonds te huur gestelde woning; 4° onroerende goederen aankopen of ruilen in volle eigendom of in de vorm van een ander zakelijk hoofdrecht, verbouwen, saneren, verbeteren, huren of in erfpacht nemen om ze in hoofdzaak aan personen met een middelgroot of klein inkomen te verhuren, onder te verhuren of te verkopen als woning. De overeenkomst waarmee een woning door het Fonds in volle eigendom of in de vorm van een ander zakelijk hoofdrecht wordt overgedragen bevat restrictieve clausules inzake vrije terbeschikkingstelling van het overgedragen recht die tot doel hebben te waarborgen dat de genoemde woning uitsluitend voor sociale doeleinden wordt gebruikt; op voorstel van het Fonds, stelt de Regering de grenzen vast waarbinnen het Fonds deze restricties oplegt; 5° personen met een klein of bescheiden inkomen de middelen verschaffen om de huurwaarborg samen te stellen volgens de door de Regering vastgestelde voorwaarden. Deze hulp kan de vorm aannemen van een renteloze lening, borgstelling of mutualistisch fonds; 6° experimenten en denkoefeningen op deze


vlakken bevorderen en aan de Regering nieuwe beleidsinitiatieven voorstellen.

1° de doelstellingen die aan de partijen worden opgelegd;

§ 2. Afhankelijk van de kredieten ingeschreven op de gewestbegroting, dekt de voormelde verzekering gewaarborgd wonen in ieder geval:

2° de termijnen voor de verwezenlijking van deze doelstellingen;

1° het risico van de werknemer die voor de renovatie van een enige woning, de bouw, de koop of de koop met renovatie, verbetering, of aanpassing van een enige woning een lening sluit en die zijn contractuele verplichtingen niet kan nakomen ten gevolge van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid; 2° het risico van de zelfstandige die voor de renovatie van een enige woning, de bouw, de koop of de koop met renovatie, verbetering, of aanpassing van een enige woning een lening sluit en die zijn contractuele verplichtingen niet kan nakomen ten gevolge van arbeidsongeschiktheid; De lening waarvoor het risico gedekt wordt door de verzekering gewaarborgd wonen moet betrekking hebben op een woning die de lener zelf bewoont of zal bewonen en waarvan de verkoopwaarde niet hoger ligt dan het bedrag dat de Brusselse Hoofdstedelijke Regering bepaalt. De lener mag bovendien geen andere woning in volle eigendom bezitten. De activiteiten die in dit kader door het Fonds worden uitgeoefend zijn niet onderworpen aan de wet van 27 maart 1995 betreffende de verzekerings- en herverzekeringsbemiddeling en de distributie van verzekeringen. Afdeling 3. - De beheersovereenkomst Art. 113. Het Fonds vervult zijn taken volgens de prioriteiten en oriënteringen omschreven in de beheersovereenkomst die het telkens voor een duur van vijf jaar sluit met de Regering. Bij gebrek aan beheersovereenkomst en na raadpleging van het Fonds, stelt de Regering de bijzondere voorwaarden vast voor de uitvoering van artikel 114 voor de duur van een begrotingsjaar. Voor ze in werking treedt, deelt de Regering de beheersovereenkomst mee aan het Brussels Hoofdstedelijk Parlement. Art. 114. In het raam van de ordonnanties en besluiten waaraan de financiering en de activiteiten van het Fonds zijn onderworpen, regelt de beheersovereenkomst:

3° de middelen die aangewend moeten worden om ze te verwezenlijken; 4° de evaluatiecriteria; 5° de herzieningsvoorwaarden; 6° de sancties als doelstellingen of termijnen niet worden nageleefd; 7° de doelstellingen inzake de toegankelijkheid en aanpasbaarheid van gebouwen en woningen voor gehandicapte personen. Art. 115. Een jaarlijks evaluatieverslag van de uitvoering van de beheersovereenkomst wordt opgesteld door het Woningfonds en aan de Regering voorgelegd, na advies van de in artikel 118 van deze Code bedoelde regeringscommissaris(sen). Het jaarlijks evaluatieverslag over de uitvoering van de beheersovereenkomst wordt ten laatste op 1 juli van het jaar dat volgt op het dienstjaar waarop het betrekking heeft aan de Regering voorgelegd en binnen de eerstvolgende maand bezorgd aan het Brussels Hoofdstedelijk Parlement. Afdeling 4. - De financiering Art. 116. § 1. De Regering kan het Fonds, binnen de budgettaire perken gesteld door het Brussels Hoofdstedelijk Parlement, machtigen leningen te sluiten die door het Gewest worden gewaarborgd. De waarborg dekt tevens de financiële beheersoperaties die betrekking hebben op deze leningen. Het bedrag, de voorwaarden en de regels voor het sluiten van de leningen moeten door de Regering worden goedgekeurd. § 2. Binnen de perken van de kredieten ingeschreven op de gewestbegroting en onder voorbehoud van de naleving van artikel 114, subsidieert de Regering de activiteiten van het Fonds, inzonderheid door het verlies op interesten te dekken van de leningen die het sluit en door middel van kapitaaldotaties. Alleen al door de gewestelijke subsidies te



aanvaarden, erkent het Fonds dat het Rekenhof het recht heeft ter plaatse het gebruik van de uitgekeerde geldmiddelen te controleren. § 3. Het Gewest kent zijn waarborg voor een goede afloop voor de in de eerste paragraaf bedoelde leningen slechts toe op voorwaarde dat het Fonds zich er vooraf toe heeft verbonden een deel van zijn investeringsprogramma’s, zoals vastgesteld in de beheersovereenkomsten, te besteden aan de financiering van de aankoop, de bouw, de sanering, de herstructurering of de aanpassing van woningen bestemd om in volle eigendom of in de vorm van een ander zakelijk hoofdrecht verhuurd of verkocht te worden aan personen die voldoen aan de bijzondere voorwaarden gesteld door de Regering. Art. 117. § 1. Het Gewest kent aan het Fonds een terugvorderbaar renteloos voorschot toe, bestemd voor de toekenning van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg. § 2. Met behulp van de ter beschikking gestelde bedragen, kent het Fonds leningen of bankborgstellingen toe aan personen die moeilijkheden ondervinden om de door hun verhuurder geëiste huurwaarborg te betalen, zodat zij een behoorlijke woning kunnen betrekken. § 3. De terbeschikkingstelling van de in § 1 van dit artikel bedoelde terugvorderbare voorschotten aan het Fonds wordt geregeld bij overeenkomst tussen het Gewest en het Fonds. Deze overeenkomst bepaalt inzonderheid dat de aan het Fonds toevertrouwde bedragen in een afzonderlijke boekhouding opgenomen moeten worden en dat de rente die deze bedragen voortbrengen uitsluitend bestemd mag worden voor het toelagenstelsel voor de huurwaarborg. De overeenkomst wordt ten laatste zestig dagen na ondertekening bezorgd aan het Brussels Hoofdstedelijk Parlement. § 4. Het Fonds kan, bij door de Regering goedgekeurde overeenkomst, de taken delegeren met betrekking tot de administratieve en sociale follow-up van de dossiers, hetzij aan de gemeente, hetzij aan het O.C.M.W. van een gemeente op het grondgebied van het Gewest, hetzij aan verenigingen die ijveren voor integratie via de huisvesting en die door de Regering zijn erkend. Deze taken toevertrouwd aan de gemeente, aan het O.C.M.W. of aan verenigingen die ijveren voor integratie via


de huisvesting worden kosteloos volbracht. § 5. Het Fonds bezorgt de Regering jaarlijks een volledig verslag met betrekking tot het gebruik van het bedrag dat als voorschot werd ontvangen. Binnen dertig dagen na zijn ontvangst, bezorgt de Regering dit verslag aan het Parlement. § 6. Wanneer het Gewest een einde maakt aan het bijstandsstelsel voor de samenstelling van een huurwaarborg, wordt het aan het Fonds toegekende voorschot aan het Gewest terugbetaald volgens de regels die door de Regering worden vastgesteld. § 7. Bij ontbinding van het Fonds, is dit [sic] verplicht alle ontvangen voorschotten aan het Gewest terug te betalen. Deze terugbetaling wordt evenwel beperkt tot de bedragen die werden terugbetaald door de begunstigden van de leningen of van de schuldvorderingen die het Fonds hierop heeft. Voor de inning van de leningen en de schuldvorderingen, treedt het Gewest in de rechten van het Fonds. § 8. De Regering stelt de toegangsvoorwaarden en de toekenningsregels vast voor de leningen en waarborgen bestemd voor de samenstelling van een huurwaarborg, alsook de terugbetalingsvoorwaarden voor de lening door de begunstigden of voor de bedragen die het Fonds als waarborg heeft betaald. De leningen of waarborgen voor de huurwaarborg worden toegestaan zonder kosten voor de begunstigden. Afdeling 5. - Controle Art. 118. § 1. Het Fonds is onderworpen aan controle door de Regering. Deze controle wordt uitgeoefend door twee door de Regering aangestelde commissarissen die elk tot een verschillende taalrol behoren. § 2. De commissarissen nemen met raadgevende stem deel aan de vergaderingen van de bestuursen controleorganen van het Fonds, waarop ze uitgenodigd dienen te worden. Zij worden ermee belast toe te zien op de toepassing van de ordonnanties en besluiten waardoor de financiering en de activiteiten van het Fonds zijn geregeld, alsook van de achtereenvolgende beheersovereenkomsten. § 3. Wanneer het algemeen belang of de naleving van de wet of van reglementen dit vereist,


kunnen de Regering of de commissarissen, binnen de termijn die zij vaststellen, het Fonds verzoeken te beraadslagen over elke aangelegenheid die het aanbelangt. § 4. Elke commissaris kan verzet aantekenen tegen de beslissingen van het Fonds als hij meent dat deze leiden tot een ongeoorloofde discriminatie van de ene gemeenschap van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ten opzichte van de andere of dat zij strijdig zijn met de wetgeving, de beheersovereenkomst of het algemeen belang. Het beroep moet worden ingesteld binnen acht dagen na de vergadering waarop de beslissing werd genomen, voor zover de commissarissen volgens de regels werden uitgenodigd, zo niet vanaf de bekendmaking van de beslissing bij een ter post aangetekend schrijven. Het beroep wordt ingesteld bij de Regering volgens de voorwaarden en op de wijze die zij bepaalt. Het beroep werkt opschortend. De Regering spreekt zich uit binnen dertig dagen na de indiening van het beroep. Na het verstrijken van deze termijn, wordt de beslissing geacht te zijn goedgekeurd. De beslissing tot nietigverklaring wordt aan het Fonds meegedeeld. § 5. Jaarlijks, bezorgen de commissarissen een verslag over hun activiteiten aan de Regering. Art. 119. De bepalingen van de wetten en besluiten die betrekking hebben op het Woningfonds van de Bond der Kroostrijke Gezinnen van België en het Woningfonds van de Gezinnen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn van toepassing op het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, tenzij er een eigen regelgeving bestaat met betrekking tot deze laatste.» II. Naar aanleiding van de wijziging van de Brusselse Huisvestingscode door de Ordonnantie van 11 juli 2013 moet het Fonds op vraag van de Staatssecretaris zijn statuten aanpassen om de nodige veranderingen aan te brengen aan de sociale doelstelling van de instelling. Artikel 413 uit het Wetboek van Vennootschappen zegt dat, «indien de statutenwijziging betrekking heeft op het doel van de vennootschap, moet het bestuursorgaan de voorgestelde wijziging omstandig verantwoorden in een verslag dat in de agenda vermeld wordt. Bij dat verslag wordt een staat van

activa en passiva gevoegd die niet meer dan drie maanden voordien is vastgesteld. De commissarissen brengen afzonderlijk verslag uit over die staat». Die verslagen moeten vervolgens worden doorgegeven aan de vennoten, op straffe van nietigheid van de beslissing van de algemene vergadering. Het doel van de vennootschap kan dus pas vanaf 2014 worden aangepast. III. In navolging van deze wettelijke wijziging heeft de Regering tijdens de eerste lezing, op voorstel van de Staatssecretaris voor Huisvesting, de heer Doulkeridis, een ontwerpbesluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering goedgekeurd houdende wijziging van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 maart 2008 betreffende het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn hypotheekkredieten. Dit ontwerp stelt het besluit van 22 maart 2008 af op de nieuwe tekst van de Huisvestingscode. Twee bestaande bepalingen worden aangepast en er wordt een derde toegevoegd. De eerste, algemene, wijziging betreft de doelstelling van de hypothecaire kredieten van het Fonds. Momenteel stelt artikel 7, § 1, van het besluit van 2008 dat «de ontlener volle eigenaar moet zijn van zijn woning, behoudens uitzondering aanvaard door het Fonds». Buiten de wijziging van de opdrachten, zoals hierboven vermeld, voorziet de beheersovereenkomst bovendien dat het Fonds «als opdracht van openbaar nut heeft om experimenten en denkoefeningen aan te moedigen in de domeinen waarin het actief is. Zo zal het Fonds een aanzet geven tot of deelnemen aan analyses en projecten die dieper ingaan op de sociale toegankelijkheid van huurwoningen en eigendomsverwerving. Hierbij wordt onder andere gedacht aan analyses en projecten in verband met andere zakelijke rechten dan de klassieke eigendom.» Het Fonds gaat steeds meer op zoek naar alternatieven, meer bepaald in het kader van de verrichtingen die in samenwerking met de lokale overheden zijn opgestart, zoals de CLT, of voor de verkoop van de woningen die het zelf heeft ontwikkeld. Dankzij de wijziging van artikel 7, § 1 zal het Fonds kunnen inspelen op die evolutie zonder dat het een uitzondering vormt en zullen de alternatieve projecten wel binnen een wettelijk kader vallen.



De tweede aanpassing betreft artikel 30 van het besluit van 2008 dat de verkopen regelt in het kader van de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen. Die wijziging maakt het mogelijk om de door het Fonds opgerichte woningen op een andere manier over te dragen dan in volle eigendom, bijvoorbeeld via erfpacht- of opstalrecht. Op die manier zal de dure huisvesting in Brussel gedeeltelijk kunnen worden opgevangen. Bovendien zal het opgedeeld eigendomsrecht ervoor zorgen dat de grond in publiek beheer blijft waardoor de sociale dimensie ten opzichte van het doelpubliek van het Fonds een blijvend karakter krijgt. Het ontwerp voorziet dat zowel degene die het zakelijk recht overneemt als zijn rechthebbenden moeten voldoen aan de voorwaarden inzake loon en geen eigendom mogen bezitten, en dit eeuwigdurend. Dit geldt echter niet voor de wettelijke erfgenamen, behalve indien ze ook een recht op een woning van het Fonds willen afstaan of verwerven. Gedurende een periode van twintig jaar kunnen de woningen afgestaan door het Fonds bovendien worden gereserveerd voor gezinnen die voldoen aan de inkomensvoorwaarden voor sociale huisvesting. Het ontwerp voegt tot slot een artikel 30bis toe aan het besluit van 22 maart 2008. Dit artikel maakt het mogelijk om woningen enkel toe te wijzen aan gezinnen uit de huurhulpsector in het kader van overdracht van opgedeeld eigendomsrecht. Het ontwerpbesluit luidt als volgt: Artikel 1. De tekst van artikel 7, § 1, van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 maart 2008 betreffende het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn algemene verrichtingen van hypotheekkredieten wordt als volgt vervangen: «Zonder afbreuk te doen aan de bepalingen van artikel 12 en aan die van titel VII, moet de ontlener volle eigenaar zijn van de woning of titularis van een zakelijk recht dat betrekking heeft op de volledige woning en diens aanhorigheden en waardoor hij in staat is de woning volledig te betrekken gedurende minstens de duur van het krediet.» Art. 2. De tekst van artikel 30 van hetzelfde besluit wordt als volgt vervangen: «§ 1. De persoon die een zakelijk recht verwerft dat betrekking heeft op een woning die door het


Fonds wordt overgedragen in het kader van artikel 112 van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, moet op het moment dat hij zich voorneemt om deze woning te verwerven, beantwoorden aan de in artikel 4 vastgelegde inkomstenvoorwaarden. Het Fonds kan, met akkoord van de Regering en op voordracht van de Minister, de overdracht evenwel ook voorbehouden aan een overnemer die, op het gebied van zijn inkomsten, beantwoordt aan de toelatingsvoorwaarden voor een sociale woning in toepassing van artikel 4, § 1, van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 26 september 1996 houdende de regeling van de verhuur van woningen die beheerd worden door de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij of door de openbare vastgoedmaatschappijen. De in aanmerking genomen inkomsten zijn die bepaald door artikel 4, § 2, van onderhavig besluit. De overdrachtsakte bepaalt welke van de inkomsten bedoeld in lid 1 of 2 van toepassing zijn. Deze informatie moet voor het afsluiten van de overeenkomst meegedeeld worden aan de overnemer. § 2. De overnemer bedoeld in paragraaf 1 mag, op het ogenblik dat hij zich voorneemt om een woning van het Fonds te verwerven, tevens geen zakelijk recht bezitten dat betrekking heeft op een ander vastgoed dan datgene bedoeld onder lid 1 of dat uitsluitend bestemd is voor de uitoefening van zijn beroep. § 3. De overdracht gebeurt aan voorwaarden die de vrije beschikking van het overgedragen recht beperken en die tot doel hebben ervoor te zorgen dat de sociale bestemming van genoemde woning wordt bestendigd. Deze voorwaarden zijn de volgende: 1°. Gedurende een termijn van twintig jaar mag de overnemer geen zakelijk recht verwerven ten bezwarende titel of door schenking onder levenden dat betrekking heeft op een andere woning, tenzij hij in tussentijd zijn rechten op de in paragraaf 1 bedoelde woning heeft afgestaan; zoniet zal de aankoper een bedrag ten belope van minstens 25 % van de aankoopprijs verschuldigd zijn, verminderd met minimaal 1,25 % per verstreken jaar sinds de aankoop; 2°. De woning die door het Fonds wordt overgedragen is uitsluitend bestemd om als woning te worden gebruikt, behoudens door het Fonds


toegestane afwijking; 3°. Wanneer de overnemer zijn recht overdraagt binnen een termijn van tien jaar, is hij ertoe gehouden een vergoeding te betalen die niet hoger mag zijn dan het verschil tussen de prijs van de aanvankelijke en de onderliggende overdracht; 4°. Iedere volgende overdracht van het van het Fonds aanvankelijk verworven recht, of vestiging van een recht hierop mag, binnen een termijn van twintig jaar, enkel gebeuren ten voordele van een of meerdere natuurlijke personen die tegemoetkomen aan de inkomstenvoorwaarden bepaald in paragraaf 1, lid 1 of 2, volgens hetgeen bepaald werd in de overdrachtakte bedoeld in het laatste lid van paragraaf 1; Vanaf het een en twintigste [sic] jaar, mag zo’n overdracht of vestiging slechts gebeuren ten voordele van een of meerdere natuurlijke personen die tegemoetkomen aan de inkomstenvoorwaarden bedoeld in artikel 4. Zo’n overdracht of vestiging kan bovendien slechts gebeuren ten bate van een of meerdere natuurlijke personen die aan de voorwaarden van paragraaf 2 voldoen; Op basis van verantwoorde motieven kan het Fonds, in samenspraak met de Regeringscommissarissen, van deze voorwaarden afwijken; Deze voorwaarden zijn niet van toepassing op de wettelijke erfgenamen, die er op hun beurt wel toe gehouden zijn jegens hun rechthebbenden, met uitzondering van hun eigen wettelijke erfgenamen; 5°. De overdracht is bedongen onder een recht van wederinkoop; 6°. Het Fonds behoudt zich een recht van voorkoop voor ingeval de woning vrijwillig of gerechtelijk wordt overgedragen. Gelet op bovenstaande beginselen, bepaalt het Fonds in samenspraak met de Minister de verkoopsvoorwaarden zoals deze in de akte van overdracht worden opgenomen. § 4. Wanneer het recht op de woning door het Fonds wordt overgedragen, kan diens waarde hoger liggen dan deze vastgelegd in artikel 8 en kan het bedrag van het krediet groter zijn dan hetwelke in artikel 10 is bepaald. Dit laatste bedrag mag echter de bedragen die door het Fonds

werden geïnvesteerd voor de realisatie van de voornoemde woning niet overschrijden.» Art. 3. In hetzelfde besluit wordt volgend artikel 30bis ingevoegd: «§ 1. Met akkoord van de Regering en op voordracht van de Minister, mag het Fonds woningen, die bestemd zijn voor haar [sic] huurhulpverrichtingen bedoeld in hoofdstuk II van het koninklijk besluit van 13 december 1983 betreffende de aanwending, voor het Brusselse Gewest, van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2, door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en onder titel II van het derde deel van het ministerieel besluit van 13 december 1983 houdende goedkeuring van het reglement betreffende de aanwending door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, van de kapitalen voortkomend van het fonds B2 in het Brusselse Gewest, overdragen aan gezinnen die voldoen aan de voorwaarden van deze huurhulp, o.a. inzake hun inkomsten. Deze overdracht gebeurt dan desgevallend onder de vorm van een ander zakelijk recht dan het eigendomsrecht. § 2. De overnemer bedoeld in paragraaf 1 mag, op het ogenblik dat hij zich voorneemt om een woning van het Fonds te verwerven, tevens geen zakelijk recht bezitten dat betrekking heeft op een ander vastgoed dan datgene bedoeld onder lid 1 of dat uitsluitend bestemd is voor de uitoefening van zijn beroep. § 3. De overdracht gebeurt aan voorwaarden die de vrije beschikking van het overgedragen recht beperken en die tot doel hebben ervoor te zorgen dat de sociale bestemming van genoemde woning wordt bestendigd. Deze voorwaarden zijn de volgende: 1°. Gedurende een termijn van twintig jaar mag de overnemer geen zakelijk recht verwerven ten bezwarende titel of door schenking onder levenden dat betrekking heeft op een andere woning, tenzij hij in tussentijd zijn rechten op de in paragraaf 1 bedoelde woning heeft afgestaan; zoniet zal de aankoper een bedrag ten belope van minstens 25 % van de aankoopprijs verschuldigd zijn, verminderd met minimaal 1,25 % per verstreken jaar sinds de overdracht; 2°. De woning die door het Fonds wordt overgedragen is uitsluitend bestemd om als woning



te worden gebruikt, behoudens door het Fonds toegestane afwijking; 3°. Wanneer de overnemer zijn recht overdraagt binnen een termijn van tien jaar, is hij ertoe gehouden een vergoeding te betalen die niet hoger mag zijn dan het verschil tussen de prijs van de aanvankelijke en de onderliggende overdracht; 4°. Iedere volgende overdracht van het van het Fonds aanvankelijk verworven recht, of vestiging van een recht hierop mag, op welk moment dan ook, enkel gebeuren ten voordele van een of meerdere natuurlijke personen die tegemoetkomen aan de inkomstenvoorwaarden bepaald in paragraaf 1; Zo’n overdracht of vestiging kan bovendien slechts gebeuren ten bate van een of meerdere natuurlijke personen die aan de voorwaarden van paragraaf 2 voldoen; Op basis van verantwoorde motieven kan het Fonds, in samenspraak met de Regeringscommissarissen, van deze voorwaarden afwijken;

van besluit goedgekeurd betreffende regels die worden toegepast op de woningen die worden verhuurd door openbare vastgoedoperatoren en sociale verhuurkantoren. Over dit ontwerp werd reeds uitvoerig gedebatteerd binnen de Adviesraad voor Huisvesting. Meerdere instellingen, waaronder het Fonds, hebben laten blijken dat ze erg ongerust zijn dat het streven naar transparantie en eenmaking ten koste zullen gaan van hun respectieve specifieke sociale acties. De sector heeft laten weten achter de belangrijkste hervormingsprincipes te staat, maar heeft ook zijn bezorgdheden via het advies van de Adviesraad voor Huisvesting overgemaakt aan de Regering. V. In oktober 2012 is het Fonds ervan op de hoogte gebracht dat de heer Doulkeridis, Staatssecretaris, een opdracht wilde toevertrouwen aan het Fonds in verband met het openbaar beheersrecht.

6°. Het Fonds beschikt over een recht van voorkoop ingeval de woning vrijwillig of gerechtelijk wordt overgedragen.

De Brusselse Huisvestingscode definieert het openbaar beheersrecht als «het recht van een openbaar vastgoedbeheerder [...] om een verlaten of leegstaand gebouw te beheren of een gebouw waaraan binnen de door de Regering gestelde termijnen geen renovatie- of verbeteringswerken zijn uitgevoerd om het te huur te stellen, nadat de houder van een zakelijk hoofdrecht op dit goed het schriftelijke aanbod geweigerd heeft om de desbetreffende woning tegen een voorgestelde huurprijs te verhuren» (art. 2, 8° van de Code). Het wettelijk kader voor dit recht wordt bepaald in de artikelen 15 tot 19 van de Huisvestingscode en in twee uitvoeringsbesluiten van 19 februari 2004 en 30 november 2006.

Gelet op bovenstaande beginselen, bepaalt het Fonds in samenspraak met de Minister de verkoopsvoorwaarden zoals deze in de akte van overdracht worden opgenomen.

Eind 2012 heeft de cel ‘Leegstaande Woningen’ van de Administratie Huisvesting een lijst doorgegeven aan het Fonds met een aantal woningen die hiervoor in aanmerking zouden kunnen komen.

§ 4. Wanneer het recht op de woning door het Fonds wordt overgedragen, kan diens waarde hoger liggen dan deze vastgelegd in artikel 8 en kan het bedrag van het krediet groter zijn dan hetwelke in artikel 10 is bepaald. Dit laatste bedrag mag echter de bedragen die door het Fonds werden geïnvesteerd voor de realisatie van de voornoemde woning niet overschrijden.»

Indien het Fonds als openbaar vastgoedbeheerder het openbaar beheersrecht wil uitoefenen, dan moet het «de houder van een zakelijk recht op de desbetreffende woning bij aangetekend schrijven voorstellen diens goed te beheren» (art. 19 van het besluit van 19 februari 2004). Het moet, in voorkomend geval, de aard van de eventuele werken preciseren die het van plan is uit te voeren. De Huisvestingscode laat echter enkel de ambtenaren-inspecteurs van de Gewestelijke Inspectiedienst of de door de Regering gemachtigde ambtenaar de woning bezoeken (art. 19 van de Code). Als het Fonds wil evalueren welke werken nodig zijn om te verzekeren dat de woning

Deze voorwaarden zijn niet van toepassing op de wettelijke erfgenamen, die er op hun beurt wel toe gehouden zijn jegens hun rechthebbenden, met uitzondering van hun eigen wettelijke erfgenamen; 5°. De overdracht is bedongen onder een recht van wederinkoop;

Art. 4. Dit besluit treedt in werking op de dag van de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad. IV.

Vervolgens heeft de Regering een ontwerp



bestemd voor het openbaar beheersrecht voldoet aan alle voorschriften, dan zal het zich enkel kunnen baseren op voorlopige en voorzichtige schattingen. Bovendien bevinden de voorgestelde woningen zich meestal in een dergelijke slechte staat dat één bezoek niet volstaat om een gepast renovatieproject uit te stippelen. De wetgeving verduidelijkt niet wat de gevolgen zijn van een gebrekkige inschatting op dat vlak waardoor het Fonds geen juridische zekerheid heeft. Het Fonds heeft, enkel op basis van schattingen die werden uitgevoerd in de hierboven omschreven context, zijn bevindingen doorgegeven aan de Staatssecretaris. De financiële en stedenbouwkundige beschouwingen zorgen er in de meeste gevallen voor dat de verrichtingen onhaalbaar zijn. Het openbaar beheersrecht geeft de beheerder namelijk niet de mogelijkheid handelingen te verrichten die het administratief statuut van het betrokken gebouw wijzigen. Het lijkt dus administratief onmogelijk de toelating te verkrijgen om een commerciële of industriële ruimte om te vormen tot woning of om van een ééngezinswoning een meergezinswoning te maken. En dit terwijl veel van deze gebouwen zouden kunnen worden opgesplitst in meerdere woningen. De wetgeving inzake openbaar beheersrecht bepaalt bovendien het huurgeld dat een beheerder zou kunnen vragen aan de toekomstige bewoners. Dit bedrag is berekend in functie van het aantal slaapkamers zonder rekening te houden met de aard, de ligging of de oppervlakte van de woning. De investering die wordt voorzien voor de renovatie van het gebouw dat in beheer wordt genomen, zou pas na vele jaren teruggewonnen worden.

Soms loopt die termijn zelfs op van 9 tot 27 jaar. In die evaluatie wordt geen rekening gehouden met de kost voor verzekeringen, interesten na die eerste vijftien jaar, personeel van het Fonds, leegstand, het risico op wanbetalen van de huurders, onderhoudswerken, etc. Daarom heeft het Fonds zich met de volgende vragen gericht tot de heer Staatssecretaris: ● Is het gerechtvaardigd dat het Fonds een aanzienlijk deel van zijn investeringsvermogen besteedt aan woningen die niet eens in de publieke sfeer terechtkomen? Bovendien kan de houder van het zakelijk recht op ieder moment het goed opnieuw zelf beheren mits terugbetaling van de kosten. ● Bepaalde kosten verbonden aan het openbaar beheersrecht zijn gemakkelijk in kaart te brengen in tegenstelling tot andere kosten, zoals voor personeel. De Huisvestingscode geeft hierover geen duidelijke richtlijnen. Is het mogelijk meer informatie te ontvangen over de interpretatie van artikel 19, alinea 3, 4° lid en artikel 21, § 3? ● Betekent dit dat het Fonds de toekomstige bewoners niet dezelfde «woningstabiliteit» kan bieden als zijn eigen huurders? Het lijkt dan ook niet aangewezen dat het Fonds deze woningen aanbiedt aan zijn eigen kandidaat-huurders. ● De woningen moeten eerst worden aangeboden aan huurders die hun woning moeten verlaten omdat die niet voldoet aan de normen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting die zijn bepaald door de Huisvestingscode.

Huurgeld in het openbaar beheersrecht in functie van het aantal slaapkamers Woningtype

Basis (BBHR 19/02/2004)

Geïndexeerd (december 2013)

Studio

€ 260

€ 317,31

Huurgeld 1 slpk

€ 300

€ 366,13

Huurgeld 2 slpk

€ 350

€ 427,15

Huurgeld 3 slpk

€ 420

€ 512,58

Huurgeld 4 slpk

€ 500

€ 610,22

Huurgeld 5 slpk

€ 620

€ 756,67



Verliezen deze mensen zo hun plaats op andere wachtlijsten om een sociale woning toegewezen te krijgen? ● En als we deze gedachtegang verder doortrekken: wie volgt de situatie van de huurder op mocht de houder van het zakelijk recht, die de woning intussen weer zelf beheert, op het einde van de huurovereenkomst beslissen om hem uit te zetten? En die ervan uitgaat dat hij meer huuropbrengsten zal kunnen genereren nu zijn pand is gerenoveerd door het Fonds? ● Zelfs in de hoedanigheid van openbaar vastgoedbeheerder die het beheer op zich heeft genomen van een woning die toebehoort aan een derde, zou het Fonds niet buiten zijn sociale missie kunnen handelen. De woningen die het Fonds in beheer krijgt, zouden dus bestemd moeten zijn voor de gezinnen die voldoen aan de toelatingsvoorwaarden voor de huurhulp. Binnen die sector kampt het Fonds echter met veel betwiste zaken. Het gaat zowel om huurgeld of lasten die te laat worden betaald als om een slecht onderhoud van de woningen. Indien dit eigen is aan zijn opdrachten, kan datzelfde risico dan worden gerechtvaardigd bij het beheer van andermans goed? Met andere woorden, als deze situaties zich voordoen in de woningen in openbaar beheer, zal het Fonds dan niet aansprakelijk worden gesteld omdat de problemen niet kunnen worden verhaald op een houder van een zakelijk recht? Het Fonds heeft nadien nog andere voorstellen ontvangen van gebouwen die het zou kunnen beheren. Deze dossiers hebben tot ongeveer dezelfde conclusies geleid. De afschrijving van deze gebouwen varieert tussen 15 en 29 jaar. Bij gebrek aan een specifieke financiering voor deze verrichtingen lijkt de concrete uitvoering van het openbaar beheersrecht dus op enkele heel praktische obstakels te stoten. VI. De Staatssecretaris vindt het alarmerend dat vooral jonge gezinnen het zo moeilijk hebben om een hypothecair krediet te krijgen ondanks de zogezegd gunstige voorwaarden van de banken. Daarom heeft hij het Fonds gevraagd om eventuele oplossingen te onderzoeken. Een mogelijke piste is de toekenning van een aanvullend hypothecair krediet voor het aandeel dat niet door de banken wordt ontleend.


We herinneren eraan dat het systeem van de bijkomende leningen aan jonge gezinnen, dat werd ingevoerd in 2002, werd stopgezet in september 2011 bij de invoering van de «boosterlening». Sindsdien kunnen jonge gezinnen met een belastbaar inkomen tot 50.000 EUR (inkomen onderworpen aan indexatie en verhoogd met 5.000 EUR per persoon ten laste) bij het Fonds terecht voor een hypothecair krediet. Voor september 2011 lag dat plafond op 33.000 EUR. Het is vanzelfsprekend dat kandidaat-gezinnen met een dergelijk belastbaar inkomen er eerder voor zullen kiezen het volledige krediet bij het Fonds af te sluiten dan te opteren voor een aanvullend krediet op de lening bij een bank, tenzij de voorwaarden voor het volledige krediet van het Fonds minder interessant zouden zijn dan die van de banken. Dit lijkt echter weinig waarschijnlijk. Dit is trouwens ook de reden waarom het krediet in tweede rang bij gebrek aan succes is afgeschaft. Een dergelijk mechanisme mag slechts opnieuw worden ingevoerd als het voordelen heeft voor gezinnen met een belastbaar inkomen dat hoger is dan de huidige maximumbarema’s van het Fonds. Bovendien moet het mechanisme de bepalingen van de Huisvestingscode respecteren die stellen dat de activiteiten van het Fonds gericht zijn op gezinnen met een «laag tot bescheiden inkomen». Indien dit krediet wordt ingevoerd, mogen we ook niet uit het oog verliezen dat de meeste hypothecaire kredieten door de privésector worden toegekend als kredietopening met hypotheekstelling «voor de volledige som», met andere woorden inclusief consumentenkredieten en heropnames van kredieten die werden toegekend door dezelfde kredietverlener. Als de ontlener zijn verplichtingen niet nakomt (wat kan leiden tot de gedwongen verkoop van de woning), wordt het risico dat het Fonds zijn deel niet zal kunnen terugvorderen nog groter, omdat een lening in tweede rang nu eenmaal al een risico op zich vormt. Een tweede denkpiste is een krediet dat bestaat uit stijgende, geprogrammeerde annuïteiten. Ter verduidelijking, de kredieten van het Fonds worden in maandelijkse en niet in jaarlijkse schijven terugbetaald. De terugbetaling is zo gepland dat de aflossing van het kapitaal en de interesten gebeurt volgens een aflossingstabel waarvan de evolutie van deze gegevens per maand worden weergegeven.


Het idee achter een aflossing in progressieve mensualiteiten is dat de last beter zal zijn afgestemd op de middelen van de ontlener omdat men ervan uitgaat dat beide in dezelfde verhouding zullen evolueren. Deze eenvoudige maatregel kan de impact van de last van de woning op het gezinsbudget verzachten. Een dergelijk terugbetalingssysteem moet wel afgestemd worden op de financiering van het Fonds zodat het zijn eigen schulden kan afbetalen aan de schuldeisers. De progressieve mensualiteiten kunnen dan ook maar worden ingevoerd als het Fonds financieringsvoorwaarden verkrijgt die op dergelijke kredieten zijn afgestemd. Het Fonds heeft een complex van 54 woningen opgericht waarop het opstalrecht zal worden toegepast. De kredieten hiervoor zullen worden terugbetaald met stijgende mensualiteiten. De details van deze verrichting worden uiteengezet in hoofdstuk 2.4 Pilootprojecten. Uit dit hoofdstuk blijkt duidelijk dat het Fonds oog heeft voor de kwestie van betaalbare huisvesting en dat het wil innoveren om dit mogelijk te maken. Een derde denkpiste is de uitwerking van een gedifferentieerd mechanisme voor de terugbetaling van leningen, afhankelijk van de aard van het goed, om een onderscheid te maken tussen de woning en de grond in de terugbetaling van de lening. Toegankelijke huisvesting creëren was een belangrijke reden om een onderscheid te maken tussen woning en grond. Het vormde één van de twee doelstellingen die de Staatssecretaris vooropstelde bij aanvang van de CLT-verrichtingen. De tweede doelstelling was de grond blijvend in openbaar beheer te kunnen houden. Dit mechanisme werkt op basis van opgedeeld eigendomsrecht, vooral aan de hand van erfpachten opstalrecht. Ook hiervoor verwijzen we naar hoofdstuk 2.4. Het spreekt voor zich dat rekening moet worden gehouden met de leencapaciteit van het doelpubliek, met de complexiteit van de methode en de juridische en fiscale obstakels. Maar we moeten ook voor ogen houden dat deze methode slechts deels een oplossing biedt voor het belangrijkste probleem, namelijk dat van de hoge gronden woningprijzen. Als de balans van deze pilootprojecten positief is, zal het Fonds dergelijke formules zeker verder ontwikkelen. Maar dan moet hiervoor ook een goede financiering worden uitgewerkt.

VII. Naar aanleiding van het succes van de «boosterlening» en de blijvende stijging van het aantal kredietaanvragen, vooral in 2012, heeft het Fonds begin 2013 aan de Staatssecretaris voorgesteld om, zoals het reglement van de hypothecaire kredieten dit toestaat, absolute voorrang te geven aan kredietaanvragen voor een woning die niet gesubsidieerd is door eender welke overheid of door een publiek- of privaatrechtelijke persoon gecontroleerd door een dergelijke overheid. Dit voorstel was gebaseerd op de volgende argumenten (bovenop de vragen omtrent de relevantie van de dubbele overheidssubsidie): ● Bij het bepalen van het investeringsvermogen van het Fonds wordt geen rekening gehouden met de effectieve omvang van de kredietaanvragen. Zodra het investeringsvermogen in de loop van het jaar virtueel uitgeput is, kan het Fonds dan ook niet meer ingaan op nieuwe aanvragen; ● Citydev (voorheen de GOMB) is erin geslaagd het btw-tarief voor de verkoop van haar woningen van 21 % terug te brengen naar 6 %; ● Toen de Regering besliste om het Fonds opnieuw kredieten te laten toekennen aan gezinnen die een Citydevwoning wilden kopen, heeft zich dat meteen laten voelen op de markt van de hypothecaire kredieten. Het Fonds wou dat de Regering zich uitsprak over deze problematiek voordat het investeringsvermogen onder dergelijke druk kwam te staan dat er geen kredieten meer zouden kunnen worden toegekend, in het bijzonder aan gezinnen die op geen enkele andere subsidie aanspraak kunnen maken. Halverwege het jaar was er nog altijd geen antwoord. Het Fonds heeft de Staatssecretaris daarom voorgesteld om vanaf juli dergelijke aanvragen te weigeren. Bij gebrek aan antwoord heeft de Raad beslist om de aanvragen te blijven ontvangen en goed te keuren. VIII. Naar aanleiding van de audit over het beheer van de thesaurie en de aanbevelingen die daaruit voortgekomen zijn, heeft het Fonds een aantal basisprincipes ingevoerd voor het dagelijks beheer ervan. De gedeeltelijke centralisatie bij het Financieel Coördinatiecentrum voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de praktische modaliteiten die de partijen hiervoor zijn overeengekomen, hebben een aanzienlijke invloed op de toekomstige structuur van de beschikbare middelen. Bepaalde basisprincipes moesten dan ook



worden aangepast. Deze aanpassingen zijn in juni 2013 goedgekeurd. IX. Tijdens de zitting van 23 augustus 2012 heeft de Raad van Bestuur beslist om de bank Belfius aan te klagen omwille van haar rol bij de aankoop van schatkistcertificaten van de Gemeentelijke Holding door het Fonds. Het Fonds heeft de bank voor de handelsrechtbank van Brussel gedaagd op 9 oktober 2012. Eind 2013 was de procedure voor de rechtbank nog niet afgehandeld. X. De in 2012 opgestarte onderhandelingen om het beheer van de thesaurie te centraliseren bij het FCCB, zijn in de loop van het jaar afgerond. Om de transparantie van de verrichting te verzekeren, heeft het Fonds een aankondiging van vrijwillige transparantie «ex ante» gepubliceerd in het Publicatieblad van de Europese Unie, overeenkomstig richtlijn 2004/18/EG en artikel 65/18 van de wet van 24 december 1993 betreffende de overheidsopdrachten en sommige opdrachten voor aanneming van werken, leveringen en diensten. In die aankondiging wordt een korte beschrijving gegeven van de verrichting en wordt gerechtvaardigd waarom de contracten voor de centralisatie van de thesaurie niet moeten worden gesloten met voorafgaande mededinging. Aangezien op die publicatie geen reactie is gekomen, zijn de bipartite en de tripartite overeenkomsten getekend op 30 augustus en in werking getreden op 1 oktober 2013. XI. De overeenkomst tussen het Fonds en het Gewest betreffende het Huisvestingsplan stelt dat een begeleidingscomité jaarlijks de financiële aspecten van het Plan evalueert. Het Fonds heeft deze informatie op 22 oktober 2013 doorgegeven aan de Staatssecretaris.


03 administratie - wetgeving / 3.2 wetgeving

3.2 WETGEVING Wet van 10 december 2012 tot wijziging van artikel 124 van de wet van 25 juni 1992 op de landverzekeringsovereenkomst betreffende de inkorting van het kapitaal van een levensverzekering in geval van erfopvolging, B.S., 11 januari 2013 Het Grondwettelijk Hof heeft in 2008 (arrest nr. 96/2008 van 26 juni 2008) geoordeeld dat het ongrondwettig is om toe te laten dat de reservataire erfgenamen van de verzekeringsnemer via een levensverzekering zouden kunnen worden benadeeld, terwijl dit met andere giften niet kan. Voornoemde wet wijzigt artikel 124 van de wet van 25 juni 1992 en herstelt de ongrondwettelijkheid in die zin dat in de toekomst, in geval van overlijden van de verzekeringsnemer, de verzekeringsprestatie, overeenkomstig het Burgerlijk Wetboek, onderworpen is aan de inkorting en, voor zover de verzekeringsnemer dit uitdrukkelijk heeft bedongen, aan de inbreng. Ordonnantie van 21 december 2012 houdende de Algemene Uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2013, B.S., 13 februari 2013 Artikel 101 van deze ordonnantie stelt dat “in afwijking van artikel 68, §§ 1 en 8, van de organieke ordonnantie van 23 februari 2006 houdende de bepalingen die van toepassing zijn op de begroting, de boekhouding en de controle (OOBBC), kan het “Financieel Coördinatiecentrum voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest” van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vanaf 1 januari 2013 eveneens de centralisatie en de coördinatie van de financiering van de thesaurie van het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest uitoefenen”. Het artikel 68 van de OOBBC kan in 2013 dus eveneens toegepast worden op het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Wetgeving inzake overheidsopdrachten In 2013 zijn verschillende wetten en besluiten met betrekking tot de overheidsopdrachten verschenen in het Belgisch Staatsblad. Het eerste verschenen koninklijk besluit is dat van 14 januari 2013 tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten en van de concessies voor openbare werken,

B.S., 14 februari 2013. Dit besluit geeft uitvoering aan de wet overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten van 15 juni 2006, naast het koninklijk besluit plaatsing overheidsopdrachten klassieke sectoren van 15 juli 2011. Dit wettelijk kader werd nog vervolledigd met de wet van 17 juni 2013 betreffende de motivering, de informatie en de rechtsmiddelen inzake overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten, B.S., 21 juni 2013, die op zijn beurt is gewijzigd door de wet tot wijziging van de wet van 17 juni 2013 betreffende de motivering, de informatie en de rechtsmiddelen inzake overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten en tot bekrachtiging van de bepalingen inzake rechtsbescherming van twee koninklijke besluiten genomen met toepassing van artikel 80, derde tot vijfde lid, van de wet overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten van 15 juni 2006, B.S., 19 december 2013. Deze nieuwe wetgeving overheidsopdrachten in de klassieke sectoren is van kracht geworden op 1 juli 2013, in overeenkomst met het koninklijk besluit van 2 juni 2013 tot bepaling van de datum van inwerkingtreding van de wet van 15 juni 2006 en diens uitvoeringsbesluiten. Naar aanleiding daarvan heeft het Fonds een grondige aanpassing moeten doorvoeren van de procedures en documenten van de opdrachten die het leidt. Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 21 februari 2013 houdende wijziging van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 21 december 2007 tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen, B.S., 26 maart 2013 Dit zeer technisch besluit wijzigt de EPB-vereisten van woningen waarvoor een vergunning wordt aangevraagd vanaf 1 januari 2015. Het Fonds heeft echter bepaalde onderdelen van dit besluit toepasbaar gemaakt op sommige van zijn overheidsopdrachten, door ernaar te verwijzen in zijn bestekken. Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 28 februari 2013 tot aanstelling van de gewestelijke beambten die de lijst



bezitten van de woningen waar het water- of elektriciteitsverbruik onder de drempelwaarde ligt die door de Regering wordt vastgelegd, B.S., 15 maart 2013 In toepassing van dit besluit is de leidend ambtenaar van de cel Leegstaande Woningen van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gemachtigd om een lijst op te stellen van woningen die verondersteld worden leeg te staan, omdat het verbruik van water of elektriciteit lager ligt dan de drempel die door Brusselse Regering is vastgelegd. Het gaat hier om een uitvoeringsbepaling van het openbaar beheersrecht dat ingericht is door de Brusselse Huisvestingscode. Ordonnantie van 2 mei 2013 houdende het Brussels Wetboek van Lucht, Klimaat en Energiebeheersing (1), B.S., 21 mei 2013 Dit wetboek streeft de volgende doelstellingen na: 1. een geïntegreerd gewestelijk lucht-, klimaat- en energiebeleid; 2. de minimalisering van de primaire energiebehoeften en vooral de vermindering van de afhankelijkheid van niet-hernieuwbare energiebronnen; 3. het gebruik van energie uit hernieuwbare bronnen; 4. de bevordering van het rationele energieverbruik; 5. de verbetering van de energieprestatie en van het binnenklimaat van de gebouwen; 6. de vermindering van de impact op het milieu voortvloeiend uit de mobiliteitsbehoeften; 7. de evaluatie en verbetering van de luchtkwaliteit en van de binnenlucht om de schadelijke gevolgen voor de gezondheid en het leefmilieu te voorkomen en te verminderen; 8. de vermindering van de emissies van luchtverontreinigende stoffen die precursoren zijn van eutrofiërende, verzurende en troposferische ozon, van broeikasgassen, van persistente organische verontreinigende stoffen en van verontreinigende stoffen die de stratosferische ozonlaag aantasten; 9. het voorbeeldgedrag van de overheden inzake energieprestatie van de gebouwen, transport en rationeel energieverbruik.


De Regering bepaalt de datum waarop boek 2 van dit wetboek van kracht wordt, waarin o.a. de EPB-vereisten zijn beschreven. Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 12 september 2013 tot wijziging van het besluit van 30 november 2006 tot organisatie van het fonds van Openbaar Beheersrecht, B.S., 23 september 2013 Het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 30 november 2006 tot organisatie van het fonds van Openbaar Beheersrecht stelt een mechanisme van leningen zonder interest in ten bate van openbare vastgoedbeheerders zoals het Fonds er een is. Deze leningen dienen om “de uitvoeringskosten van de renovatiewerken van de woningen te dekken die het voorwerp uitmaken van een openbaar beheersrecht”. Voordien dekte deze lening 50 % van de kostprijs van de werken, zelfs 70 % indien de woning gelegen was in een ruimte voor de versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie. Deze lening was in 9 jaar terugbetaalbaar. Enerzijds verhoogt het besluit van 12 september 2013 deze drempels van 50 % en 70 % tot respectievelijk 70 % en 90 %. Anderzijds kan de terugbetalingstermijn nu meer bedragen dan 9 jaar. De totale kostprijs van de werken mag echter niet meer bedragen dan 50.000 EUR. In de enkele dossiers die door het Fonds zijn onderzocht, lagen de voorzichtige vooruitzichten systematisch hoger. Op die manier is het voor Fonds zo goed als uitgesloten om beroep te doen op dit financieringsmechanisme voor de openbare beheersrechtverrichtingen die het zouden worden toevertrouwd. Dit euvel werd ter kennis gebracht van de Staatssecretaris voor Huisvesting, de heer Christos Doulkeridis. Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 26 september 2013 betreffende de stedenbouwkundige lasten die opgelegd worden bij de uitreiking van stedenbouwkundige vergunningen, B.S., 2 december 2013 Dit besluit voert het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening (BWRO) uit, inzonderheid artikel 100 hiervan, dat erin voorziet dat stedenbouwkundige lasten kunnen worden opgelegd naar aanleiding van de afgifte van een stedenbouwkundige vergunning.


Het bedoelde besluit definieert de omkaderde woning als “de woning die door of voor een openbare vastgoedoperator [...] gekocht, gebouwd of te huur wordt gesteld”. Het Fonds is zo’n operator. Overeenkomstig artikel 9 van het besluit zijn omkaderde woningen vrijgesteld van stedenbouwkundige lasten. Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 3 oktober 2013 tot wijziging van het besluit van 12 december 2002 tot vaststelling van de lijst met handelingen en werken van openbaar nut waarvoor de stedenbouwkundige attesten en de stedenbouwkundige vergunningen afgegeven worden door de gemachtigde ambtenaar, B.S., 28 november 2013 Ingevolge de wijziging die door dit besluit van 3 oktober 2013 is aangebracht aan artikel 1 van het besluit van 12 december 2002, luidt dit artikel voortaan als volgt: “De handelingen en werken van openbaar nut waarvoor de vergunningen en attesten voorgeschreven bij artikelen 98 en 198 van het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening afgegeven worden door de gemachtigde ambtenaar zijn [die m.b.t.] sociale, bescheiden en middelgrote woningen bedoeld in artikel 2, § 2, van de Ordonnantie van 19 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode met uitzondering van de woningen verhuurd door een sociaal immobiliënkantoor bedoeld onder 2° en de woningen aangekocht met behulp van een hypothecair krediet toegekend door het Woningfonds bedoeld onder 5°”. Artikel 2, § 2, van de Brusselse Huisvestingscode omvat een veelheid aan definities waaronder, wat het Fonds betreft, de volgende: ● bescheiden huurwoningen, te weten [...] de door het Woningfonds te huur gestelde woningen [...]; ● bescheiden koopwoningen, te weten de met behulp van een door het Woningfonds toegekend hypothecair krediet aangekochte woning [...]. De gecombineerde lectuur van deze teksten leidt tot de volgende, soms merkwaardige resultaten. Voor zijn huurhulpwoningen moet het Fonds de stedenbouwkundige vergunning aanvragen bij de gemachtigde ambtenaar. De auteurs van het besluit, die het Fonds hiervoor niet geconsulteerd hebben, blijken echter te zijn vergeten dat het Fonds ook woningen ontwikkelt in het kader van

zijn bouw/renovatie-verkoopverrichtingen. Verder definieert de Huisvestingscode de sociale koopwoningen, te weten de woning die wordt aangekocht in het kader van een collectieve en solidaire spaargroep, alsook de woning waarop een gezin een zakelijk recht heeft verkregen in het kader van een Community Land Trust. Maar hoe moeten deze woningen dan omschreven worden wanneer ze in samenwerking met het Fonds ontwikkeld worden? Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 28 november 2013 tot instelling van een herhuisvestingstoelage, B.S., 23 december 2013 Dit besluit, dat het besluit van 22 december 2004 tot instelling van een verhuis- en installatietoelage en van een bijdrage in het huurgeld opheft, richt een nieuwe vorm van tussenkomst in de huurgelden in. De tussenkomsten kunnen als volgt worden samengevat: ● een verhuistoelage forfaitair, vastgesteld op 800 EUR, verhoogd met 10 % per persoon ten laste, zonder dat ze echter hoger mag liggen dan 1.040 EUR. ● een huurtoelage die dient om een deel van de huur te dekken die de aanvrager betaalt als hij een ongeschikte woning verlaat of zijn hoedanigheid van dakloze verliest om een geschikte woning te betrekken. De toelage dekt het verschil in huur tussen de ongeschikte en de geschikte woning. De tussenkomst is beperkt tot maximaal 155 EUR/maand, verhoogd met 10 % per persoon ten laste, met een maximum van 233 EUR. De toelage wordt voor 100 % toegekend gedurende een periode van vijf jaar en kan voor een bijkomende periode van vijf jaar voor 50 % worden toegekend. Mindervalide personen of personen ouder dan 65 jaar hebben voor onbepaalde duur recht op deze toelage. De huur van de nieuwe woning mag een bepaalde drempel niet overschrijden, vastgelegd in functie van de aard ervan (appartement, woonhuis) en het aantal slaapkamers. Het inkomen mag ten hoogste 19.031 EUR bedra-



gen, verhoogd met 1.274 EUR per kind ten laste, 5.522 EUR voor elke andere persoon naast de aanvrager zelf, diens echtgeno(o)t(e), diens wettelijk samenwonende partner of de kinderen ten laste en 1.274 EUR voor elk mindervalide gezinslid. De begunstigde en diens gezinsleden mogen geen eigenaar of houder van een zakelijk hoofdrecht zijn van een vastgoed. Koninklijk besluit van 21 december 2013 tot wijziging van het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven, B.S., 31 december 2013 Dit besluit wijzigt, voor de drie Fondsen, de btw-regelgeving. In het verslag aan de Koning kan men hieromtrent het volgende lezen: “Krachtens rubriek XXXVI van tabel A van de bijlage bij het voornoemde koninklijk besluit nr. 20 zijn onder meer de leveringen van privé-woningen die worden geleverd en gefactureerd aan de gewestelijke huisvestingsmaatschappijen en door de door hen erkende maatschappijen voor sociale huisvesting onderworpen aan het verlaagde btw-tarief van 6 pct. Deze woningen zijn bestemd om door voornoemde maatschappijen te worden verkocht of verhuurd. Het verlaagd tarief van 6 pct. kan derhalve worden toegepast op de levering, de bouw, de renovatie en de verbouwing van privé-woningen gefactureerd aan de hiervoor bedoelde maatschappijen om hen in staat te stellen een meer doelmatig sociaal woningbeleid te voeren. Bepaalde woningfondsen met name het Vlaams Woningfonds, het ″Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie″ en het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, dienen in het kader van het sociaal beleid door de Gewesten opgelegde opdrachten te vervullen. Zij worden in dit kader ook expliciet opgenomen in de gewestelijke wooncodes: de Vlaamse Wooncode, ″le Code wallon du Logement″ en de Brusselse Huisvestingscode. Zij kunnen evenwel niet worden aangemerkt als gewestelijke huisvestingsmaatschappijen in de zin van voornoemde rubriek XXXVI van tabel A, noch als gemengde holdingmaatschappijen zoals beoogd in rubriek X van tabel B van de bijlage


bij het voornoemde koninklijk besluit nr. 20. Zij kunnen derhalve in de huidige stand van de wetgeving niet het verlaagd btw-tarief van 6 pct. genieten. De budgettaire weerslag van dergelijke maatregel is zeer miniem. Voor het Vlaams Woningfonds zou het de laatste jaren slechts 400.000 euro bedragen. Voor het ″Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie″ loopt momenteel een project dat in zijn totaliteit (over enkele jaren) een budgettaire weerslag zal hebben van 121.000 euro”. Het voordeel van de verminderde aanslagvoet van 6 % was reeds in 2010 door het Fonds verworven. Dit wordt nu bevestigd ingevolge de aanpassing van het KB nr. 20. Het Fonds dankt dan ook de bevoegde politieke instanties die hieraan hun steun hebben verleend. Er dient echter te worden benadrukt dat de ontwikkelingen in het verslag aan de Koning voor kritiek vatbaar zijn. In toepassing van de bevoegdheidsverdelingen tussen de gefedereerde en de federale entiteiten is het inderdaad niet de federale overheid die de Gewestelijke huisvestingsmaatschappijen kan aanduiden. Uitsluitend de Gewesten zijn hiervoor bevoegd. Een van de belangrijkste argumenten die het Fonds in 2010 heeft laten gelden om, op basis van de bestaande wetgeving, de toepassing van de verminderde aanslagvoet van 6 % te verkrijgen, was trouwens dat het op basis van de Brusselse Huisvestingscode, als Gewestelijke huisvestingsmaatschappij moet worden beschouwd die bevoegd is in het kader van het sociale huisvestingsbeleid. Wet van 21 december 2013 houdende diverse fiscale en financiële bepalingen, B.S., 31 december 2013 Onder andere bepalingen, wijzigt artikel 41 van deze wet artikel 1714 van het burgerlijk wetboek, dat als volgt wordt aangevuld: “Elke schriftelijke huurovereenkomst moet, afgezien van alle andere modaliteiten, het volgende inhouden : 1° voor de natuurlijke personen, hun naam, hun eerste twee voornamen, hun woonplaats en hun datum en plaats van geboorte;


2° voor de rechtspersonen, hun maatschappelijke naam en, in voorkomend geval, hun ondernemingsnummer bedoeld in artikel 5 van de wet van 16 januari 2003 tot oprichting van een Kruispuntbank van Ondernemingen, tot modernisering van het handelsregister, tot oprichting van erkende ondernemingsloketten en houdende diverse bepalingen; bij gebrek aan toekenning van het voormelde identificatienummer, wordt dit vervangen door hun maatschappelijke zetel. Indien aan een partij bij een dergelijke akte nog geen ondernemingsnummer is toegekend, bevestigt die partij dit in de akte of in een ondertekende aanvullende verklaring onderaan de akte. De partij die zijn verplichting tot identificatie met het in het tweede lid beoogde nummer niet nakomt, draagt alle gevolgen van het gebrek aan registratie van de huurovereenkomst”. Het Fonds heeft dienovereenkomstig zijn huurcontracten aangepast.


04 markante feiten / 4.1 investeringsvermogen 2014

4.1 INVESTERINGSVERMOGEN 2014 I. De Ordonnantie van 19 december 2013, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 16 januari 2014 houdende de middelenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2014, bepaalt een plafond van 50.015.000 EUR voor de investeringsdotatie van het Woningfonds (artikel 25.007.20.01.5111). Het totale bedrag van de vereffeningen van deze basisallocatie in 2014, bij gebrek aan budgettaire middelen van het Gewest, werd echter beperkt tot 37.760.000 EUR. Het budget van de vereffeningen in 2014 moet daarenboven rekening houden met de reeds aangegane verbintenissen van de periode 2011-2013, die men nog dient te vereffenen in 2014. Dit bedrag van de vereffeningen kan als volgt worden opgesplitst: ● Gewestelijke tussenkomst in de 2e lening van 2007: 786.823 EUR ● 4e schijf van de dotatie 2011: 8.843.334 EUR ● 3e schijf van de dotatie 2012: 10.453.387 EUR ● 2e schijf van de dotatie 2013: 12.298.679 EUR ● 1e schijf van de dotatie 2014: 5.377.777 EUR (= beschikbaar saldo van het vereffeningsbudget) Men dient op te merken dat de oorspronkelijke vereffening die voorzien was voor 2011 13.593.334 EUR bedroeg in de plaats van de huidige 8.843.334 EUR. De Regering zal via een besluit het verschil van 4.750.000 EUR volgens een nieuw schema moeten vereffenen. Deze opmerking geldt eveneens voor het investeringsvermogen van 2014. De vereffening van de


eerste schijf van 5.377.777 EUR is lager dan het bedrag van 10.506.451 EUR dat men kan berekenen op basis van de vooropgestelde investeringsdotatie 2014 (42.025.805 EUR), enerzijds, en de modaliteiten van de vereffeningen van de kapitaalpremies voor het Fonds, anderzijds. Deze modaliteiten zijn vastgelegd in artikel 3 van het besluit van 8 september 2011, waardoor de vereffeningen van de dotaties worden gespreid over maximum 4 opeenvolgende jaren, met een minimum van 1/4e van de dotatie in het eerste begrotingsjaar. Ook hier zal de Regering een besluit moeten nemen in 2014 voor het bepalen van een nieuw schema voor de vereffening van het verschil van 5.128.674 EUR (=10.506.451 EUR volgens de standaard modaliteiten - 5.377.777 EUR volgens het aangepaste schema). Door de hierboven vermelde beperking op de vereffening van de eerste schijf van de investeringsdotatie voor 2014 zal deze dotatie in de praktijk beperkt moeten worden tot een lager bedrag dan de begrootte 50,0 MEUR, teneinde de begroting van de drie volgende jaren niet te veel te bezwaren met een vereffeningsschuld uit het verleden. Dit zou immers van jaar tot jaar leiden tot een neerwaartse spiraal van het beschikbare saldo, tot er geen saldo meer overblijft voor de vereffening de eerste schijf, gevolgd door de tweede schijf, enz. De vooropgestelde investeringsdotatie voor 2014 bedraagt uiteindelijk 42,0 MEUR (zie punt III hieronder), hetgeen 8,0 MEUR lager ligt dan het plafond van 50,0 MEUR dat was vastgelegd in de ordonnantie. II. De Ordonnantie van 19 december 2013 staat de Brusselse Hoofdstedelijke Regering toe om een waarborg van maximum 125,0 MEUR toe te kennen voor de obligatieleningen die het Fonds afsluit. Met dit bedrag dient naast het ontleenvermogen voor 2014 nog een lening van 10,0 MEUR te worden gewaarborgd voor het investeringsvermogen van 2013. Daarenboven kan de Regering een bedrag van 30,0 MEUR waarborgen voor


de uitgifte van obligatieleningen betreffende de aanpassing van het investeringsvermogen van 2012. Deze aanpassing was immers niet voorzien in de begrotingsaanpassing van 2012, noch in de begroting van 2013. Artikel 36 van de Ordonnantie voorziet een budget van 125,0 MEUR dat de Regering indien nodig toelaat om “één of meerdere langetermijnleningen af te sluiten tegen marktvoorwaarden aan het Woningfonds teneinde dat deze laatste kan voorzien in de eigen financiering van zijn statutaire opdrachten. Deze machtiging zal slechts worden aangewend in uitzonderlijke omstandigheden waarbij het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest moeilijkheden ondervindt om financiering te bekomen via de gebruikelijke procedures van overheidsopdrachten aan voorwaarden die in overeenstemming zijn met de uitoefening van zijn opdrachten.”

Dit budget fungeert als een opvangnet voor het geval het kredietaanbod van de klassieke financieringskanalen van het Fonds, zijnde de Belgische banken en verzekeringsmaatschappijen, zou verminderen als een indirect gevolg van de centralisatie van het beheer van de thesaurie van het Fonds bij het Financieel Coördinatiecentrum voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (FCCB). III. Op basis van de ontwerpbesluiten voor de vastlegging het ontleenvermogen en het investeringsvermogen van het Fonds in 2014 kan men het investeringsvermogen voor 2014 als volgt indelen:

Ontleenvermogen :

104.927.438 EUR

Dotatie :

42.025.805 EUR

Opname uit de onbeschikbare reserve :

2.000.000 EUR

Investeringsvermogen :

148.953.243 EUR

(*)

(*) de globale dotatie van 42.812.628 EUR voor 2014 – de Gewestelijke tussenkomst in de 2e lening van 2007 voor een bedrag van 786.823 EUR.

De vereffeningsbepalingen van de dotatie liggen als volgt vast: 2013

5.377.777 EUR

2014

12.216.009 EUR

2015

12.216.009 EUR

2016

12.216.010 EUR

Totaal

42.025.805 EUR



Het investeringsvermogen dekt het volgende activiteitenprogramma:

I. Hypothecaire kredieten

Gemiddelde rentevoet voor de terugbetaling

Aantal

Lening (EUR)

IV (EUR)

474

148.900

70.578.444

2,10%

Jongerenleningen (>= 42.255)

4

77.658

310.631

3,50%

Leningen andere gezinnen 4 ptl

77

183.318

14.115.461

1,90%


101

167.194

16.886.588

1,85%


93

161.859

15.052.892

2,14%


138

134.592

18.573.696

2,25%


99

115.510

11.435.532

2,40%

986

149.040

146.953.243

2,10%

Jongerenleningen (< 42.255)

en meer

Totaal II. Huurhulp Renovatie van het oude patrimonium

2.000.000

Investeringsvermogen 2014

148.953.243

Buiten investeringsvermogen 2014 Hypothecaire kredieten aan jongeren en andere gezinnen (bijkomend programma)

114

149.563

17.050.204

2,10%

Energieprestatiekredieten

420

8.438

3.543.908

0,00%

Gewestelijke tussenkomst in 2e obligatielening 2007


786.823


Het investeringsvermogen van het Woningfonds voor 2014 ligt 6 % lager dan dat voor 2013 (157,7 MEUR). Het Woningfonds plant een uitzonderlijk bijkomend programma van 114 kredieten voor een totaal bedrag van 17,1 MEUR. Dit bijkomend programma is te financieren met een deel van de thesaurie afkomstig van de vervroegde terugbetalingen door de ontleners, in de mate dat de globale thesaurievooruitzichten van het Fonds dit toelaten. Het totale programma zal hierdoor opgetrokken worden tot zo’n 1.100 hypothecaire kredieten.

king van dit plan verwijzen we naar punt 2.3.1 Voor de kosten verbonden aan de uitwerking van dit plan, zal het Fonds voor eerste keer in zijn bestaansgeschiedenis kunnen rekenen op een een functioneringssubsidie van 250.000 EUR.

We willen eraan herinneren dat het programma voor de toekenning van energieprestatiekredieten aan ontleners van het Fonds eveneens gefinancierd wordt met een deel van de thesaurie afkomstig van de vervroegde terugbetalingen door de ontleners. Vermits in het kader van het Huisvestingsplan reeds 500 woningen zullen worden gecreëerd om het huurhulppatrimonium verder uit te breiden, wordt voor deze sector geen budget vrijgemaakt op het investeringsvermogen. De opname van 2,0 MEUR uit de onbeschikbare reserve zal worden gebruikt voor de verdere renovatie van het oude patrimonium. Voor deze opname moeten de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, en de heer Guy Vanhengel, Minister, hun akkoord geven. Het Fonds drukt zijn dankbaarheid uit tegenover het Gewest dat, ondanks de bijzondere budgettaire situatie van het Gewest, een grotere dotatie toekent in 2014 dan het geval was in de jaren voor 2013. Het Fonds zal zich dan ook inzetten om het niveau van de activiteiten waarvoor het de dotatie heeft ontvangen, zo hoog mogelijk te leggen. IV. De Ordonnantie van 19 december 2013, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 16 januari 2014, houdende de middelenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2014, bepaalt eveneens een nieuw verbintenissenbudget van 44,48 MEUR voor een investeringssubsidie aan het Woningfonds. Het betreft de bouw van 1.000 bescheiden koopwoningen, die de bijdrage vormen van het Fonds in het kader van de ‘Alliantie Huisvesting’. Dit plan werd door Gewestregering goedgekeurd op 26 september 2013. De vereffening van deze verbintenis van 44,48 MEUR zal gespreid worden over 20 gelijke schijven van 2,22 MEUR voor de periode 2016-2035. Voor een inhoudelijke bespre-


04 markante feiten / 4.2 markante feiten en gebeurtenissen sinds 1 januari 2014

4.2 MARKANTE FEITEN EN GEBEURTENISSEN SINDS 1 JANUARI 2014 I. In de loop van 2012 heeft de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, een studiebureau de opdracht gegeven een vergelijkende analyse te maken van de verschillende huisvestingsinitiatieven die binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bestaan. Het is de eerste keer dat een dergelijke studie werd uitgevoerd in de bestaansgeschiedenis van het Gewest. Ze schetst een zeer gedetailleerd beeld van de verschillende organismes die de opeenvolgende Regeringen hebben opgericht, ook al beperkt ze zich tot de kosten ervan voor het Gewest in de periode 2007-2011. Begin 2014 werden de resultaten voorgesteld aan de Adviesraad voor de Huisvesting, later ook aan de Raad van Bestuur van het Fonds. De studie werd opgebouwd rond 6 peilers. Peiler 1, 2, 3 en 5 hebben rechtstreeks betrekking op het Fonds: ● de toegang tot een eigen woning vergemakkelijken binnen het Gewest; ● de toegang tot een kwalitatieve huurwoning vergemakkelijken binnen het Gewest; ● de renovatie van het bestaande patrimonium ondersteunen; ● de verfraaiing van de verschillende wijken aanmoedigen; ● de energieprestatie van de woningen verbeteren; ● het overleg binnen de sociale huursector verbeteren. Tijdens de bestudeerde periode heeft het Fonds 4.106 kredieten toegekend voor de aankoop van een woning. De ontleners hebben kunnen rekenen op een totale gemiddelde tussenkomst van zo’n 23 % in het volledige prijskaartje voor hun aankoopproject. Onze ontleners beschikken over het algemeen over een erg bescheiden inkomen. Zo heeft 42 % van hen een maandelijks inkomen van nog geen 1.500 EUR (exclusief kinderbijslag). Voor de huursector is het volgende vastgesteld:


de productie van een nieuwe huurhulpwoning in de periode 2007-2011 werd ondersteund met een gemiddelde gewestelijke dotatie van 30,5 % of zo’n 56.200 EUR. Een nieuwe woning binnen de sociale huisvesting werd voor 56 % gesubsidieerd, wat neerkomt op zo’n 114.253 EUR per woning. Voor de productie van nieuwe woningen voor het Huisvestingsplan zien de subsidiepercentages er als volgt uit: 43 % voor het Fonds (inclusief terrein aangekocht in volle eigendom), 50 % voor de sociale woningen en 33 % voor de bescheiden woningen. Er moet wel op worden gewezen dat de huisvestingsinitiatieven onderling erg verschillen op het vlak van patrimonium, doelpubliek, gezinsgrootte en financiering. In de studie is hiermee geen rekening gehouden. Er worden ook verschillen genoteerd voor de huur die moet worden betaald: gemiddeld 520 EUR/maand bij het Fonds (dat geen overheidssteun ontvangt voor het beheer van zijn huursector noch voor de renovatie van het patrimonium) tegenover 280 EUR in de sociale huisvesting en 390 EUR bij de sociale verhuurkantoren. Aan de groene leningen hangt geen prijskaartje voor het Gewest, omdat ze volledig worden gefinancierd door het Fonds zelf. Een schatting van de opportuniteitskost gebaseerd op de gemiddelde leningsduur en de gemiddelde rentevoet voor beleggingen op 2 maanden over 15 jaar geeft een resultaat van 26,5 % van het leningsbedrag. Op basis van de bedragen die sinds zijn ontstaan zijn gestort, kosten de Credalleningen iets minder dan 29 % van de lening. Uit de studie is gebleken dat er grote financieringsverschillen zitten tussen de verschillende mechanismes. De volgende Regering zou op basis hiervan beslissende keuzes moeten maken. Het is nogal vreemd dat de financiering gebeurt zonder rekening te houden met de typische kenmerken (op inkomensvlak, bijvoorbeeld) van het doelpubliek. II. In september 2013 heeft de Brusselse Regering de “Alliantie Huisvesting” gelanceerd, een ambitieus project waarbij verschillende gewestelijke vastgoedoperatoren samen meer dan 6.000 woningen zullen bouwen. Voor meer details hierover verwijzen we naar punt 2.3.1. De heer C. Doulkeridis, Staatssecretaris, heeft een opvolgingscomité opgericht waarin de verschillende vastgoedoperatoren vertegenwoordigd zijn. Dit comité zal driemaandelijks bij elkaar komen, zodat de verschillende actoren de vordering van de projecten kunnen opvolgen en zodat ze over


een forum beschikken om vragen te stellen. De Staatssecretaris heeft aan studiebureau Isis Consult gevraagd om samen met de directie van het Fonds verschillende hypotheses te analyseren om een optimale financiering uit te werken voor zijn deel van het project. III. Eind 2013 heeft mevrouw Evelyne Huytebroeck, Minister van Leefmilieu, Energie en Stadsvernieuwing, de Raad van Bestuur voorgesteld dat het Fonds zou aansluiten bij een werkgroep die moet bekijken hoe er een krediet kan worden aangeboden om werken te financieren die de Brusselse woningen energiezuiniger maken. In maart 2014 heeft de Minister de Raad van Bestuur opnieuw aangeschreven omdat in het kader van de uitgevoerde studies “het Woningfonds de beste instelling is om dergelijke leningen aan te bieden. Het zou goed zijn dat binnen het Gewest slechts één ontleenorganisme erkend is voor de uitvoering van werken in de woning , een organisme ook dat een globale lening aanbiedt (hypothecair en op afbetaling) aan alle Brusselaars die werken willen uitvoeren om hun woning energiezuiniger te maken”. De Raad heeft een princiepsakkoord gegeven, omdat er vanuit wordt gegaan dat een dergelijke activiteit een goede aanvulling is op de aankoop en renovatie/verbetering van de woning en ze dus kadert in de opdrachten van het Fonds. De activiteit komt bovendien tegemoet aan de aandacht die het Fonds heeft voor het milieu. In 2008 had het al een haalbaarheidsstudie uitgevoerd rond “groene leningen” en die overgemaakt aan de Staatssecretaris voor Huisvesting. Toen is daar niets uit voortgekomen. Ook al zijn er nog geen concrete afspraken rond de financiering, de Minister heeft wel al bevestigd dat er geen financiële bijdrage wordt verwacht van het Fonds. De Raad van Bestuur heeft een aantal aandachtspunten opgelijst en zal hierover de komende maanden systematisch op de hoogte worden gebracht: ● uitwerken van een “neutraal” financieringsmodel voor het Fonds (leningen en algemene onkosten); ● opstellen van een haalbare agenda voor de uitwerking van deze nieuwe activiteit;

● lijst van besluiten en andere documenten die ervoor moeten zorgen dat de nieuwe activiteit juridisch correct omkaderd is; ● het doelpubliek en de leningsvoorwaarden duidelijk definiëren; ● de rol van zowel de energiehuizen als het Fonds duidelijk omschrijven. IV. Op 31 januari 2014 is de wetgeving rond de zesde staatshervorming verschenen in het Belgisch Staatsblad. Wij willen vooral wijzen op de herziening van verschillende artikels uit de Grondwet en op enkele bijzondere wetten van 6 januari 2014 zoals die met betrekking tot de Zesde Staatshervorming en die tot hervorming van de financiering van de gemeenschappen en de gewesten, tot uitbreiding van de fiscale autonomie van de gewesten en tot financiering van de nieuwe bevoegdheden. Daardoor hebben de Gewesten binnen bepaalde domeinen nieuwe bevoegdheden gekregen, zoals bijvoorbeeld de specifieke regels in verband met de verhuur van een (deel van een) pand bestemd voor bewoning, of nog, de specifieke regels in verband met de handelshuurovereenkomst. Bovendien zijn de Gewesten voortaan exclusief bevoegd voor de belastingverminderingen en belastingkredieten met betrekking tot de uitgaven voor het verwerven of het behouden van de eigen woning. Er zijn ook nieuwe bevoegdheden in verband met energie overgeheveld. In het kader van deze hervorming maakt het Fonds deel uit van een platform waar alle instellingen worden verzameld die deze nieuwe bevoegdheden in de praktijk moeten omzetten. In maart 2014 heeft de Staatssecretaris een seminarie georganiseerd rond woningfiscaliteit, zodat de verschillende spelers binnen de sector, zoals het Fonds, hun visie hierrond konden geven voor de toekomst van het Gewest. In het kader van de beslissingen die de Brusselse Regering eind 2013 heeft genomen rond de Zesde Staatshervorming, is Leefmilieu Brussel gevraagd om de dossiers over te nemen van het Fonds ter Reductie van de Globale Energiekost (FRGE). De Staatssecretaris wil dat het Woningfonds mee bekijkt hoe de transfert van deze instelling kan worden georganiseerd.



V. Tijdens Batibouw heeft het Fonds, net zoals de voorbije jaren, een stand gedeeld met het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. VI. Volgens het ministerieel besluit van 30 maart 2007 tot vaststelling van de sociale maximumprijzen van elektriciteit aan de beschermde residentiële klanten met een laag inkomen of in een kwetsbare situatie is “het sociale tarief van toepassing op huurders die een woongelegenheid betrekken in appartementsgebouwen waarvan de verwarming met aardgas plaatsvindt door middel van een collectieve installatie, wanneer de woningen in huur zijn gegeven voor sociale doeleinden door een sociale huisvestingsmaatschappij”. Het Fonds dringt er al verschillende jaren op aan dat dit tarief zou worden toegepast voor de huurhulpgezinnen die in een appartement wonen dat wordt verwarmd met een gasketel aangesloten op een collectieve installatie. De leverancier weigert echter om dit tarief toe te passen omdat het Fonds niet wordt vermeld op een lijst die is opgesteld door de FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie. De FOD weigert op haar beurt om het Fonds te erkennen als huisvestingsmaatschappij die woningen verhuurt met een sociaal doeleinde. Ze heeft haar standpunt hierover niet echt toegelicht, maar heeft enkel te kennen gegeven dat volgens haar enkel de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) en de openbare vastgoedmaatschappijen het sociaal tarief kunnen toepassen voor hun huurders. De FOD voegt dus voorwaarden toe aan het ministerieel besluit die er eigenlijk niet instaan. Het Fonds overweegt om een juridische procedure op te starten in de hoop dat het zo het recht krijgt om het sociale tarief ook toe te passen voor zijn huurders. VII. Op 1 maart 2014 is mevrouw Christelle Vincke met pensioen gegaan. Het Fonds dankt haar van harte voor haar vele jaren trouwe dienst en wenst haar al het beste toe in deze nieuwe levensfase. De aanwerving van een nieuwe directeur voor de huursector is intussen afgerond. Mevrouw Anne Musimu start op 12 mei 2014 in haar nieuwe functie.


04 markante feiten / 4.3 organisatie van de verschillende diensten van het fonds

4.3 ORGANISATIE VAN DE VERSCHILLENDE DIENSTEN VAN HET FONDS In 2012 werd een audit uitgevoerd over het beheer van de thesaurie en werden de risico’s in kaart gebracht van de verschillende activiteiten van het Fonds. Naar aanleiding van die audit zijn er een aantal maatregelen genomen om de organisatie van het Fonds te verbeteren en om de risico’s te beperken. Het gaat vooral om de organisatie van de diensten, een verbeterde technologische integratie en een globaal (vooral financieel) risicobeheer. In 2013 is lang en diepgaand nagedacht over een organisatie van de verschillende diensten en directieniveaus. In een eerste fase werden de juridische dienst en de dienst betwiste zaken samengebracht onder een nieuwe directie, zodat het beheer van “problematische” dossiers beter kan worden geïntegreerd en zodat er gerichter kan worden ingezet op risicobeheer en een anticipatief beleid. Sinds 2014 wordt er per activiteitensector van het Fonds een directieniveau voorzien. Zo vinden we in de “aankoop- en kredietsector” de diensten leningproductie en -beheer terug, net zoals de cel die zich toespitst op de verkoop van woningen en het team dat huurwaarborgleningen samenstelt. De “huursector” groepeert dan weer de dienst beheer van de huurders, de cel inspectie van de woningen en de sociale dienst.

Beide sectoren zullen worden uitgerust met een “front office” die de telefonische oproepen en de post zal behandelen en zal doorsturen naar de juiste medewerkers. Bedoeling is om zo de dossierbeheerders te ontlasten. Ook de basisvragen zullen door de “front office” worden behandeld. De verschillende dienstsecretariaten zullen in deze polen worden samengebracht. Net zoals zoveel andere organisaties die een snelle expansie hebben gekend, wordt ook het Fonds momenteel geconfronteerd met een versnippering van zijn informatie. De groter wordende waaier aan activiteiten en de groeiende complexiteit ervan vereisen een centralisatie van de informatiestromen. Daarom heeft de Raad van Bestuur beslist om een offerteaanvraag te lanceren voor een geïntegreerd transactioneel systeem (ERP). Er zal worden gewerkt met een “concurrentiedialoog”. Voor de offerteaanvraag wordt gelanceerd, zal er in het kader van een onderhandelingsprocedure een consultancy opdracht worden toegekend. Eind 2013 is de Raad van Bestuur ermee akkoord gegaan om een dynamisch model voor het “actief-passiefbeheer” (ALM) te introduceren. Redenen hiervoor zijn: de interne en externe risico’s voor het Fonds, net zoals de groeiende complexiteit en de toename van het niveau en de omvang van zijn activiteiten. Er is een consultancy opdracht opgestart om dit model uit te werken. De resultaten daarvan worden momenteel geanalyseerd en verwacht wordt dat er in de tweede helft van 2014 een eerste versie van het model beschikbaar kan zijn.



ICT

Organigram

Onthaal

ICT

Juridische

Betwiste zaken

Huurwaarborg

Productie kredieten

Aankoopsector en kredieten

Financiën en Boekhouding

Jur. Dienst en betwiste zaken

HR

Ondersteunende diensten

IDPB

Algemene Directie

Beheer kredieten

1e lijn info en secr.

Sociale dienst

Beheer huurders

Huursector

Inspectie & Preventie

1e lijn info en secr.

Immobiliënbeheer

Immo. Productie

Program Manager

04 markante feiten / 4.3 organisatie van de verschillende diensten van het fonds

05 dankwoorden

In 2013 is het Fonds verder gegaan op de weg die het de afgelopen jaren al was ingeslagen. Voor het derde jaar op rij werden meer dan 1.000 leningen getekend. Een ongezien succes. Wij wensen dan ook de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, en in het bijzonder de heer Christos DOULKERIDIS, Staatssecretaris voor huisvesting, te danken voor de volgehouden steun en de heer Guy VANHENGEL, Minister van Begroting, voor het vrijgeven van de nodige financiële middelen om deze resultaten te behalen. De heer Christos DOULKERIDIS heeft zich tijdens de afgelopen legislatuur kritisch maar constructief opgesteld ten aanzien van het Fonds. Ondanks de financiële crisis, en de beperkte Gewestelijke middelen, heeft hij er mee op toegezien dat het Fonds steeds over de nodige dotaties kon beschikken opdat het zijn activiteiten verder zou kunnen uitbouwen. Een dergelijke steun is uiteraard essentieel voor het Fonds, wij zijn hem daarvoor dankbaar en hopen dat ook de toekomstige Regering hier alert voor zal zijn. Wij wensen ook de heren Joël SOLE en Pol ZIMMER , respectievelijk kabinetsdirecteur en adjunct-kabinetsdirecteur te danken voor hun constructieve houding en inzet ten aanzien van het Fonds. Deze zelfde woorden van dank gaan uit naar de heren Thomas VERCRUYSSE, Budgettair raadgever, en Kurt CUSTERS, Adviseur, die de heren Solé en Zimmer hebben bijgestaan. Het afgelopen jaar is de centralisatie van de thesaurie van het Fonds operationeel geworden. Na lange en moeilijke onderhandelingen zijn wij ervan overtuigd dat zowel het Gewest als het Fonds zich kunnen vinden in de nieuwe structuur. Wij wensen iedereen te danken die hiertoe heeft bijgedragen, en in het bijzonder, de heer Stefan CORNELIS, kabinetschef van de heer Minister Vanhengel, de heren Dominique OUTERS en Jean-Yves GOSSET, respectievelijk directeur en eerste attaché van het FCCB, en Meester Emma-

nuel VAN NUFFEL van het advocatenkantoor Dal

& Veldekens.

Onze dank gaat tevens uit naar mevrouw Agnès MATHIEU van ISIS-Consult voor haar interessante analyses en aanbevelingen met betrekking tot het beheer van de thesaurie.

Het Fonds kan steeds rekenen op de expertise van het Bestuur Financiën van het Gewest. Wij wensen de heren Jean-Paul COENE , Inspecteur-generaal van Financiën, Daniel GRUSON, Directeur van de dienst boekhouding en Phillippe THIERY, directeur van de financiële dienst en van ruimtelijke ordening en stedenbouw, te danken voor hun raad en adviezen. De buitengewone resultaten van de afgelopen jaren zijn grotendeels te danken aan de inzet en de werkkracht van de vele werknemers van het Fonds. Welke ook hun functie moge zijn, het Fonds is trots om te kunnen rekenen op zo’n gemotiveerde ploeg. Wij zijn ervan overtuigd dat de nieuwe interne structuur de samenwerking en efficiëntie alleen maar ten goede zal komen! In de loop van 2013 heeft mevrouw Annemie VAN RAEMDONCK afscheid genomen van het

Fonds om te kunnen genieten van een welverdiend pensioen. Wij wensen haar te danken voor de jarenlange samenwerking.

De heer Marnix DE SMEDT werd dit jaar benoemd tot directeur van de Juridische Cel en dienst Betwiste zaken. Het Fonds verwelkomde tevens de heer Nicolas LARDOT als nieuwe directeur Financiën en Boekhouding. Wij wensen hen allebei veel succes en voldoening bij het vervullen van hun verantwoordelijkheden.


06 ontleding van rekeningen / 6.1 voorsteling en indeling van de rekeningen

6.1 VOORSTELING EN INDELING VAN DE REKENINGEN De jaarrekening van het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is volgens de normen van de wet van 17 juli 1975 op de boekhouding en van het koninklijk besluit van 30 januari 2001 houdende wetboek van vennootschappen opgesteld. De Minister van Economische Zaken heeft in toepassing van artikel 14 van de Boekhoudwet deze ondernemingen, die niet onderworpen zijn aan het koninklijk besluit van 23 september 1992, toegelaten hun jaarrekening op te stellen volgens een schema dat gedeeltelijk afwijkt van dat bepaald door het voormelde koninklijk besluit van 30 januari 2001. Het is dit afwijkend schema dat door het Fonds wordt toegepast. Zijn jaarrekening beantwoordt eveneens aan de bijzondere voorwaarden, opgelegd door specifieke besluiten:

-

-

het koninklijk besluit van 10 juli 1989 tot vaststelling van de voorwaarden waaronder toelating wordt verstrekt aan het Fonds tot het aangaan van leningen met Gewestwaarborg en tussenkomst in de intrestlasten;

-

het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 30 november 1989 tot vaststelling van de wijze van toekenning van kapitaalsubsidies aan het Fonds ten laste van het budget van het Gewest;

-

het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 17 december 1992 tot vaststelling van de wijze van toekenning van terugvorderbare voorschotten zonder intrest aan het Fonds ten laste van de begroting van het Brussels Hoodstedelijk Gewest;

-

het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 13 mei 1993 tot vaststelling van de voorwaarden waaronder de toelating wordt verstrekt aan het Fonds tot het aangaan van leningen met Gewestwaarborg maar zonder tussenkomst in de intrestlasten;

-

het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 tot vaststelling van de wijze van toekenning van de tussenkomst, ten laste van de begroting van het Gewest, ten gunste van het Woningfonds van het Brusselse Gewest vanaf 1996;

-

het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 oktober 1997 die de samenvoeging in de boeken van het Woningfonds van de Gezinnen van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, van de vroegere interne fondsen B2, B3, B4 en B5, met ingang van 1997 verleende;

- - De bepalingen van devijf eerste vijf besluiten blijven van toepassing voor zij zover niet tegenstrijDe bepalingen van de eerste besluiten blijven van toepassing voor zover niet zij tegenstrijdig zijn dig zijn metvan de bepalingen van het zesde besluit. met de bepalingen het zesde besluit. -

de Ordonnantie van de Brusselse Hoofdstedelijke Raad van 16 juli 1998 houdende organisatie van de toekenning door het Gewest van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting;



-

de overeenkomst ondertekend op 10 december 1998 tussen de Brusselse Hoofdstedelijke Regering en het Woningfonds van de Gezinnen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, in uitvoering van voormelde ordonnantie;

-

het besluit van 8 september 2011 tot wijziging van een aantal besluiten betreffende het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, waaronder dat van 2 mei 1996 betreffende de manier waarop de kapitaalpremie wordt vereffend. Die wordt voortaan uitbetaald in 4 jaarlijkse schijven en niet langer in 4 trimestriële schijven in de loop van één begrotingsjaar.

Het Woningfonds heeft dus met inachtname van voormelde wettelijke bepalingen, in 2013, gescheiden balansenenenresultatenrekeningen resultatenrekeningenopgesteld opgesteldvoor: voor: balansen -

- -

het Fonds B1, gespijsd door eigen middelen van de maatschappij en voor het gedeelte F.S.T. vroeger door de Fortis Bank, en daarna de door de BNP PARIBAS FORTIS gestorte bedragen overgemaakt in het kader van de tijdelijke verzekeringen bij overlijden met afnemend kapitaal van de ontleners; het Fonds B2, gespijsd door:

- ● leningen met gewestwaarborg afgesloten vóór 1991, met overheidstussenkomst in de intrestlasten; - ● kapitaalsubsidies en terugvorderbare voorschotten toegekend tussen 1990 en 1994 door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest; of in het kader van aanvullende leningen aan jonge gezinnen in 2002; - ● kapitaalpremies gestort door het Gewest en leningen met gewestwaarborg, sedert 1996; - ● subsidies gestort door het Gewest die voortkomen uit de storting van geldsommen die worden opgelegd als stedenbouwkundige lasten; - ● een lening met gewestwaarborg aangegaan in 2007 en 2008, zonder kapitaalsubsidie, maar met jaarlijkse gewestelijke intresttussenkomst; - ● leningen afgesloten bij de BGHM om 500 woningen te verwezenlijken en te beheren bestemd om verhuurd te worden aan huurhulpgezinnen, dit overeenkomstig de conventie tussen het Gewest, de BGHM en het Fonds die in de maand mei 2011 werd afgesloten en die de overeenkomsten van 26 en 27 mei 2009 vervangt; -

het Fonds B3, gespijsd door gewestelijke terugvorderbare voorschotten.

De drie hiervoor vermelde balansen en resultatenrekeningen worden nadien rubriek per rubriek samengevoegd in één globale situatie, die de onontbeerlijke compensaties tussen fondsen verwezenlijkt, zoals voorgesteld in dit verslag, overeenkomstig de wet op de vennootschappen, die de publicatie van één enkele situatie per vennootschap voorziet. Het commentaar van de rekeningen onder de vorm van bijlagen, voorzien door de wet, is hier voorgesteld voor de fondsen B1, B2 en B3, alsook globaal voor het geheel van de rekeningen. In overeenstemming met het koninklijk besluit van 4 augustus 1996, omhelst dit verslag eveneens de sociale balans die aan dezelfde regels als de jaarrekeningen is onderworpen. De sociale balans valt dus ook onder de controle van de Commissaris en wordt tevens ter goedkeuring voorgelegd aan de Algemene Vergadering. Dit verslag wordt medegedeeld en besproken in de Ondernemingsraad en neergelegd bij de Nationale Bank van België.



De volgende bladzijden geven, binnen de belangrijke deelaspecten van de rekeningen, een analyse weer van volgende punten: A. de hypothecaire leningen 1) de evolutie van de uitstaande leningen 2) het verloop van de terugbetalingen 3) de afgeloste leningen B. de huurhulpverrichtingen C. de huurkoop en verrichtingen van sanering/(weder)opbouw-verkoop D. de projecten E. de leningen voor de samenstelling van huurwaarborgen F. de waardewijzigingen op schuldvorderingen G. de resultaten H. de aanwending der saldi A. De hypothecaire leningen 1)

De evolutie van de uitstaande leningen

Eind 2012 bedroeg het saldo van de leningen 790.088.712 EUR voor 8.358 leningen. Op 31 december 2013 bedroeg het saldo 883.345.771 EUR voor 8.883 leningen, dus een verhoging van 93.257.059 EUR of 12 %. 2)

Het verloop van de terugbetalingen

Op 31 december 2013 waren het aantal ontleners die vroegtijdig betalingen deden (25), lager dan deze met een achterstand (869). De vroegtijdige betalingen bedroegen 3.155 EUR. Men noteert dat, indien het een volledige vervroegde terugbetaling betreft, ingeval van verkoop of overlijden, deze bedragen niet beschouwd worden als een vroegtijdige betaling, maar als een vervroegde totale terugbetaling. Het totaal van de achterstallen bedroeg eind 2013, 1.811.107 EUR. Het percentage ontleners, met een achterstand van méér dan drie mensualiteiten bedroeg 17 % van het totaal aantal ontleners met een achterstand in 2013, zijnde 147 op 869. Maar de achterstallige bedragen van meer dan drie mensualiteiten belopen in hetzelfde jaar 69 % van het totaal, zijnde 1.249.510 EUR. 3)

De afgeloste leningen

Het aantal leningen dat tijdens het jaar volledig terugbetaald werd, bedraagt 581, waaronder 17 in verlies genomen. B. De Huurhulpverrichtingen Men verwijst naar het geleverde commentaar in hoofdstuk I van dit verslag en o.a. naar de moeilijkheden die door het Fonds ondervonden worden om de projecten, in een bepaald soort activiteit onder te brengen en het feit dat de gebouwen, in uitzonderlijke gevallen, soms van activiteitensector veranderen in functie van diverse elementen. De hiernavolgende bedragen geven dus de voorlopige classificatie weer volgens de situatie per 31 december 2013. De opbrengsten en kosten (exclusief afschrijvingen van investeringen) eigen aan het beheer van de gebouwen bedragen :



OPBRENGSTEN * vervallen huurgelden terugvordering op huurders : kosten * water, gas, elektriciteit, verwarming * terugvordering kosten van onderhoud * terugvordering allerlei kosten * terugvordering onroerende voorheffing * boetes * terugvordering op vorderingen Totaal : KOSTEN * onroerende voorheffing * verzekeringen * water, gas, elektriciteit, verwarming * onderhoud gebouwen * allerlei kosten * provisie voor delging van niet geïnde huurgelden * dotatie aan de provisie groot onderhoud * besteding provisie groot onderhoud * gereddschap * materiaal onderhoudswerken en electriciteitsmateriaal * werkkleding * oninbare vorderingen * honoraria van advocaten Totaal :

Fonds B2

5.841.904 EUR 622.108 EUR 118.405 61.128 17.872 139.581 66 6.801.064

EUR EUR EUR EUR EUR EUR

Fonds B2

456.204 219.346 681.296 1.275.979 101.606 65.918 671.193 -907.295 21 18.110 1.186 133.707 195.644 2.912.915

EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR

De opbrengsten en kosten eigen aan het beheer van de gebouwen gefinancierd door het “huisvestingsplan”: OPBRENGSTEN * vervallen huurgelden terugvordering op huurders : kosten * water, gas, elektriciteit, verwarming * terugvordering kosten van onderhoud * terugvordering allerlei kosten * boetes Totaal : KOSTEN * onroerende voorheffing * water, gas, elektriciteit, verwarming * allerlei kosten * verzekeringen * provisie voor delging van niet geïnde huurgelden * onderhoud gebouwen Totaal :

Fonds B2

371.168 EUR 51.534 EUR 7.728 3.507 2.833 436.770

EUR EUR EUR EUR

Fonds B2

30.899 30.469 18.354 11.826 8.263 21.238 121.049

EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR



De jaarlijkse dotatie aan de voorziening voor groot onderhoud bedroegen 671.193 EUR. Een toewijzing van de voorziening voor groot onderhoud is opgenomen om 907.295 EUR in 2013. In 2013 was de netto-opbrengst van de huurhulp, zijnde het verschil tussen opbrengsten en kosten gelijk aan 4.203.870 EUR ((6.801.064 EUR + 436.770 EUR) – (2.912.915 EUR – 121.049 EUR)]. Deze opbrengst wordt opgenomen in het resultaat van het fonds B2. C.

De huurkoop, verrichtingen van sanering/(weder)opbouw – verkoop en verbrokkeling

OPBRENGSTEN * terugvordering allerlei * terugvordering onroerende voorheffing * boete, penaliteit allerlei Totaal : KOSTEN * allerlei kosten * onderhoud gebouwen * onroerende voorheffing * verzekeringen * water, gas, elektriciteit, verwarming Totaal :

Fonds B2

3.534 1.961 248 5.743

EUR EUR EUR EUR

Fonds B2

53.899 241 4.002 24.711 46.448 129.301

EUR EUR EUR EUR EUR EUR

In 2013 was het verschil tussen opbrengsten en lasten betreffende de huurkoop en de verrichtingen van sanering/(weder)opbouw-verkoop gelijk aan – 123.558 EUR (5.743 EUR – 129.301 EUR). D.

De projecten

OPBRENGSTEN

Fonds B2

* bezetting compensatie * terugvordering allerlei kosten * terugvordering onroerende voorheffing Totaal :

21.183 24.750 1.779 47.712

KOSTEN

Fonds B2

* allerlei taksen * onderhoud gebouwen * onroerende voorheffing * verzekeringen * water, gas, elektriciteit, verwarming * allerlei kosten Totaal :

33.835 10.111 102.873 18.584 6.916 8.750 181.069

EUR EUR EUR EUR

EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR

In 2013 was het verschil tussen opbrengsten en lasten betreffende de huurkoop en de verrichtingen van de projecten – 133.357 EUR (47.712 EUR – 181.069 EUR).



E.

De leningen voor de samenstelling van de huurwaarborgen

Artikel 3 § 1 van de ordonnantie van 16 juli 1998 houdende organisatie van de toekenning door het Gewest van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting voorziet dat het Gewest jaarlijks op de algemene uitgavenbegroting een bedrag zal inschrijven en dat dit aan het Fonds zal worden overgemaakt onder de vorm van een renteloos terugvorderbaar voorschot. Deze bedragen moeten uitsluitend besteed worden aan de organisatie en de werking van een systeem bestemd om leningen of bankwaarborgen toe te kennen aan personen die moeilijkheden ondervinden om de door de verhuurder gevraagde huurwaarborg te betalen. Artikel 6 van voormelde ordonnantie alsmede de ondertekende overeenkomst tussen het Gewest en het Fonds bepalen dat deze terugvorderbare voorschotten het voorwerp moeten uitmaken van een afzonderlijke boekhouding en dat de eventuele rente opgebracht door deze bedragen, uitsluitend besteed moeten worden aan het systeem van tussenkomst voor huurwaarborgen. Artikel 9 van dezelfde ordonnantie voorziet dat het Fonds het toegekende voorschot dient terug te betalen aan het Gewest, wanneer deze een eind zou maken aan het systeem van tussenkomst voor de samenstelling van een huurwaarborg of bij ontbinding van de vennootschap. De terug te betalen bedragen worden echter beperkt tot de bedragen overgemaakt door de begunstigden van een lening en tot de vorderingen van het Fonds op deze personen. Het Gewest treedt in de rechten van het Fonds om die schulden te kunnen vorderen. Overeenkomstig artkel 4 van de overeenkomst ondertekend tussen het Gewest en het Fonds, worden alle kosten voor de organisatie en de werking voor de tussenkomst in de samenstelling van huurwaarborgen gedragen door de onbeschikbare reserve van het fonds B2 opdat het volledige bedrag aan terugvorderbare voorschotten zou aangewend worden voor de leningen, met uitzondering van de oninbare vorderingen die voor 2013 8.930 EUR bedragen, volgens artikel 14. Voor 2013 voorziet het gewestelijk budget geen enkel voorschot. In 2013 werden er 221 leningen getekend voor een bedrag van 236.554 EUR. In de loop van 2013 werden 275 leningen volledig terugbetaald, zodat er op 31 december 2013 nog 321 leningen lopend waren met een saldo van de 196.468 EUR. F.

De waardeverminderingen op schuldvorderingen

De waardewijzigingen op schuldvorderingen worden traditiegetrouw geboekt in twee groepen van voorzieningen: deze betreffende de geïndividualiseerde schuldvorderingen en deze betreffende de niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen. In de jaarrekeningen worden deze bedragen als wijzigingen van de overeenstemmende activaposten geboekt. De voorzieningen voor geïndividualiseerde schuldvorderingen voor de huursector, zijnde 341.719 EUR voor 2013. Er werd in werkelijkheid voor de huurhulp een verhoging geboekt voor 2013 van 74.181 EUR. De voorzieningen voor geïndividualiseerde schuldvorderingen voor de sector van de hypothecaire zijnde 208.936 EUR ten voordele van het boekjaar 2013 en bereiken zij aldus een bedrag van 300.067 EUR. De verhouding tussen het globale volume van de vorderingen voor de hypothecaire leningen en dezevoorzieningen bedraagt

300.067€ ·1.000 = 0,340 per duizend. 883.345.771€



De voorzieningen voor niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen zijn geboekte in de resultaten 2013 van de fondsen B1 en B2 voor respectievelijk tot van 396 EUR (terug van dubieuze schuldvorderingen) en 280.757 EUR aangewend voor de onbeschikbare reserve - dubieuze schuldvorderingen. De middelen die aangewend werden voor de delgingen op schuldvorderingen en die al de geldsommen omvatten welke ter beschikking blijven van het Fonds tot dat de schuldvorderingen waarop zij betrekking hebben eventueel, binnen kortere of langere tijd verdwijnen, bedragen einde 2013, 2.649.661 EUR. G

De resultaten

De opbrengsten van de verrichtingen in het fonds B1 bedragen 266.946,85 EUR en deze in B2 59.673.711,68 EUR. Deze van de verrichtingen in het fonds B3 bedragen 26.762,24 EUR. Het fonds B1 sluit het dienstjaar af met een bonus van 122.625,10 EUR, het fonds B2 met een bonus van 8.529.173,64 EUR en het fonds B3 met een bonus van 17.832,62 EUR, zijnde in totaal een bonus van 8.669.631,36 EUR. Op basis van de posten op de resultatenrekeningen, worden de volgende saldi bekomen. 1°

Resultaat van het fonds B1

Om het beschikbare saldo van het fonds B1 te bekomen, moet men van de bruto-opbrengst der verrichtingen - aftrekken : de bedrijfs-en financiële kosten Als verschil blijft volgend saldo in de rekening opgenomen 2°

122.625,10 EUR


Om het saldo van het fonds B2 te bekomen, moet men van/bij de bruto-opbrengst der verrichtingen a) aftrekken: de bedrijfskosten en financiële kosten b) aftrekken: de uitzonderlijke kosten Als verschil blijft volgend saldo in de rekening opgenomen 3°

266.946,85 EUR - 144.321,75 EUR

59.673.711,68EUR - 51.119.366,57 EUR - 25.171,47 EUR 8.529.173,64 EUR


Om het beschikbare saldo van het fonds B3 te bekomen, moet men van de bruto-opbrengst der verrichtingen - de oninbare vorderingen aftrekken (overeenkomstig artikel 14 van de overeenkomst tussen de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Fonds van 10 december 1998) De netto-opbrengst dient overeenkomstig artikel 3 van vermelde overeenkomst uitsluitend ten gunste van het huurwaarborgsysteem gebruikt te worden.


26.762,24 EUR - 8.929,62 EUR

17.832,62 EUR


4°

Resultaten van de fondsen samen (B1 + B2 + B3)

Om het globaal beschikbaar saldo te bekomen, moet men van /bij de bruto-opbrengst der verrichtingen - aftrekken: de bedrijfs- en financiële kosten - aftrekken: de uitzonderlijke kosten

59.967.420,77 EUR - 51.272.617,94 EUR - 25.71,47 EUR

Als verschil, blijft het saldo opgenomen in de rekeningen H.

8.669.631,36 EUR

De aanwendingen der saldi

Fonds B1 Het saldo eigen aan het Fonds B1 bedraagt: Er wordt voorgesteld om dit saldo als volgt te verdelen : - aan de maatschappelijke aandelen een dividend van 2,5 % op hun vrijgegeven bedrag (5.778,40 EUR) - heffing aan de dubieuze schuldvorderingen reserves - het saldo aan de statutaire reserve

122.625,10 EUR =========== 144,57 EUR 396,01 EUR 122.876,54 EUR

Fonds B2 Het saldo eigen aan het Fonds B2 bedraagt: Er wordt voorgesteld om een bedrag van 0,30% van de uitstaande hypothecaire leningen over te dragen naar de onbeschikbare reserve – dubieuze schuldenaars Er wordt voorgesteld om het saldo in overeenstemming met artikel 5 van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 over te dragen naar de onbeschikbare reserve van het fonds B2

8.529.173,64 EUR =========== 280.756,85 EUR

8.248.416,79 EUR

Fonds B3 Het saldo eigen aan het Fonds B3 bedraagt: Overeenkomstig de artikels 4 en 6 van de Ordonnantie houdende organisatie van de toekenning door het Gewest van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting van 16 juli 1998 en overeenkomstig artikel 3 van de overeenkomst tussen de Brusselse Hoofdstedelijke Regering en het Fonds van 10 december 1998 worden de opbrengsten uitsluitend bestemd voor het systeem houdende toekenning van een toelage voor de huurwaarborg

17.832,62 EUR ===========

17.832,62 EUR


06 ontleding van rekeningen / 6.2 bis jaarrekening op 31 december bnb

6.2 BIS JAARREKENING OP 31 DECEMBER BNB 6.2.1 Balans na winstverdeling 2013

1.

2012

ACTIVA

VASTE ACTIVA

20/28

156.768.275,54

149.343.570,88

III.

22/27

156.702.274,76

149.342.291,99

22 23 24 26 27

100.304.445,24 3.322,94 536.068,49 21.049.530,67 34.808.907,42

107.998.810,12 4.388,02 437.025,04 12.199.750,01 28.702.318,80

28

66.000,78

1.278,89

284/8 284

66.000,78 6,20

1.278,89 6,20

285/8

65.994,58

1.272,69

VLOTTENDE ACTIVA

29/58

1.279.063.464,21

1.170.271.304,50

V./VII. Vorderingen A. Hypothecaire leningen 2. Hypothecaire leningen zonder reconstitutie B. Vorderingen uit leasingverrichtingen en uit de huur van roerende goederen C. Kredieten op afbetaling E. Andere debiteuren

292/6 292

1.020.612.402,52 883.045.703,47

893.914.942,14 789.579.708,75

2922

883.045.703,47

789.579.708,75

293 294 296

196.468,31 137.370.230,74

215.089,19 104.120.144,20

VIII. Geldbeleggingen (toelichting VI) B. Overige beleggingen

50/53

221.742.914,02

271.253.202,67

51/53

221.742.914,02

271.253.202,67

IX. Liquide middelen

54/58

34.556.235,98

4.126.881,79

X. Overlopende rekeningen (toelichting VII)

490/1

2.151.911,69

976.277,90

TOTAAL DER ACTIVA

20/58

1.435.831.739,75

1.319.614.875,38

Materiële vaste activa (toelichting III) A. Terreinen en gebouwen B. Installaties, machines en uitrusting C. Meubilair en rollend materieel E. Overige materiële vaste activa F. Activa in aanbouw en betalingen

IV. Financiële vaste activa (toelichting IV) C. Andere financiële vaste activa 1. Aandelen 2. Vorderingen en borgtochten in contanten



2013

2.

2012

PASSIVA

EIGEN VERMOGEN

10/15

367.854.734,44

338.108.199,28

10

5.778,40

5.778,40

100 101

19.262,66 - 13.484,26

19.262,66 - 13.484,26

13 130 131 1311

99.101.653,78 44.651,40 99.057.002,38 99.057.002,38

90.432.166,99 44.651,40 90.387.515,59 90.387.515,59

15

268.747.302,26

247.670.253,89

16

23.206.211,82

22.297.942,59

VII. A. Voorzieningen voor risico’s en kosten 1. Pensioenen en soortgelijke verplichtingen 3. Grote herstellings- en onderhouds werken B. Uitgestelde belastingen

160/5

8.616.009,28

8.852.110,49

160

-

-

162 168

8.616.009,28 14.590.202,54

8.852.110,49 13.445.832,10

SCHULDEN

17/49

1.044.770.793,49

959.208.733,51

17

962.018.763,18

889.836.919,30

170/4

896.696.337,28

824.352.132,74

I. Kapitaal (toelichting VIII) A. Geplaatst kapitaal B. Niet-opgevraagd kapitaal IV. Reserves A. Wettelijke reserve B. Onbeschikbare reserves 2. Andere

VI. Kapitaalsubsidies

VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN

VIII. Schulden op meer dan één jaar (toelichting X) A. Financiële schulden 2. Niet-achtergestelde obligatie leningen D. Overige schulden 8. Overige leningen D. Overige schulden

(-)

171 174 178/9

800.335.765,78 96.360.571,50 65.322.425,90

744.330.981,74 80.021.151,00 65.484.786,56

IX. Schulden op ten hoogste één jaar (toelichting X) A. Schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen C. Handelsschulden 1. Leveranciers E. Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 1. Belastingen 2. Bezoldigingen en sociale lasten F. Overige schulden

42/48

66.361.377,02

56.390.028,34

42 44 440/4

52.943.469,03 1.084.963,60 1.084.963,60

39.924.710,54 1.869.492,24 1.869.492,24

45 450/3 454/9 47/48

1.804.044,46 802.354,96 1.001.689,50 10.528.899,93

1.952.248,31 896.128,66 1.056.119,65 12.643.577,25

X. Overlopende rekeningen (toelichting XI)

492/3

16.390.653,29

12.981.785,87

TOTAAL DER PASSIVA

10/49

1.435.831.739,75

1.319.614.875,38



6.2.2 Resultatenrekening

1.1.1 Resultatenrekening

2013 I./IV. Bedrijfs- en financiële opbrengsten A. Intresten op en opbrengsten uit kredieten 1. Hypothecaire leningen B. Opbrengsten uit beleggingen D. Andere financiële opbrengsten (toelichting XII, 1, A) E. Andere bedrijfsopbrengsten (toelichting XII, 1, B) II./V. Bedrijfs- en financiële kosten A. Kosten van schulden C. Diensten en diverse goederen D. Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen (toelichting XII, 2, C2) F. Afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten op immateriële en materiële vaste activa G. Waardeverminderingen op vlottende activa (toevoegingen +, terugnemingen -) (toelichting XII, 2, E) 1. Op kredieten en beleggingen 2. Op andere vlottende activa H. Voorzieningen voor risico’s en kosten (toevoegingen +, bestedingen en terugnemingen -) (toelichting XII, 2, C3 et F) I. Andere bedrijfskosten (toelichting XII, 2, G)

(-)

VI. Winst uit de gewone bedrijfsuit oefening, vóór belasting (+) Verlies uit de gewone bedrijfsuitoefening, vóór belasting (-)


2012

75/74 7510 7511 7518

56.959.350,60 18.430.288,00 18.430.288,00 2.666.802,69

50.445.130,03 16.456.566,24 16.456.566,24 2.855.943,53

752/9

27.684.821,60

23.564.543,10

74

8.177.438,31

7.568.077,16

65/64 51.272.617,94 650 31.369.770,23 61 4.848.230,61

47.447.585,68 27.566.086,59 3.977.454,47

62

9.407.515,61

8.780.714,58

630

5.346.954,76

5.345.572,11

651 6517 6518

- 134.755,81 - 134.755,81

- 211.307,73 - 211.307,73

635/7

- 236.101,21

1.462.133,38

640/7

671.003,75

526.932,28

70/65 5.686.732,66

2.997.544,35

65/70


2013 VII. Uitzonderlijke opbrengsten A. Terugneming van afschrijvingen en van waarde verminderingen op immateriële en materiële vaste activa D. Meerwaarden bij de realisatie van vaste activa VIII. Uitzonderlijke kosten A. Uitzonderlijke afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten, op immateriële en materiële vaste activa van vaste activa D. Minderwaarden bij de realisatie van vaste activa E. Andere uitzonderlijke kosten (toel. XIV)

76

1.504.853,58

760

1.198.903,99

763

305.949,59

66

25.171,47

2012

4.400,00

4.400,00

660 663 664/8

25.171,47

IX. Winst van het boekjaar vóór belasting Verlies van het boekjaar vóór belasting

(+) (-)

70/66 7.166.414,77 66/70

3.001.944,35

IX bis. A. Onttrekking aan de uitgestelde belastingen

(+)

780 1.503.216,59

1.279.375,15

X. Belastingen op het resultaat A. Belastingen (toelichting XV) B.

(-) (+) (-)

Regularisering van belastingen en terugneming van voorzieningen voor belastingen

67/77 670/3

1.032.774,32 - 246.600,83

77

XI. Winst van het boekjaar Verlies van het boekjaar

(+) (-)

XIII. Te bestemmen winst van het boekjaar Te verwerken verlies van het boekjaar

(+) (-)

70/67 8.669.631,36 67/70 (70/68) (68/70)

4.034.718,67

8.669.631,36

4.034.718,67

70/69 8.669.631,36 69/70 70/68 8.669.631,36 68/70

4.034.718,67

RESULTAATVERWERKING A. Te bestemmen winstsaldo Te verwerken verliessaldo 1. Te bestemmen winst van het boekjaar Te verwerken verlies van het boekjaar

B. Onttrekking aan het eigen vermogen 2. aan de reserves

C. Toevoeging aan het eigen vermogen 3. aan de overige reserves

F. Uit te keren winst 1. Vergoeding van het kapitaal

(-) (-)

4.034.718,67

791/2 396,01 792 396,01 (-)

691/2 8.669.882,80 6921 8.669.882,80

4.034.574,10 4.034.574,10

(-)

694/6 144,57 694 144,57

144,57 144,57



6.2.3 Toelichtingen

1.1.2

2013 III.

Staat van de materiële vaste activa : (posten 22 tot 27 van de activa)

a) Aanschaffingswaarde Per einde van het vorige boekjaar

Gereedschap

Meubilair en rollend materieel

Overige materiële vaste activa

(post 22)

(post 23)

(post 24)

(post 26)

Activa in aanbouw en vooruitbetalingen (post 27)

815 165.562.150,35

33.833,43

1.885.513,94

12.199.750,01

28.702.318,80

816 6.204.815680

212.109,20

8.990.936,83

(-) 817 -9.977.706,37

658,95 -

-

819 161.789.259,78

34.492,38

2.097.623,14

21.049.530,67

34.808.907,42

826 57.563.340,23

29.445,41

1.448.488,90

-

-

827 5.730.977,72

1.724,03

113.065,75

-

-

-

-

-

-

Mutaties tijdens het boekjaar : - Aanschaffingen, inclusief de geproduceerde vaste activa - Overdrachten en buitengebruikstellingen

Per einde van het boekjaar

c)

Afschrijvingen en waardeverminderingen (-) Per einde van het vorige boekjaar

Terreinen en gebouwen

-141.156,17

6.279.976,20 - 173.387,58

Mutaties tijdens het boekjaar : - Geboekt - Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen

(-) 830

- 1.809.503,41

Per einde van het boekjaar

832 61.484.814,54

31.169,44

1.561.554,65

-

-

d)

Nettoboekwaarde per einde van het boekjaar (a) – (c)

833 100.304.445,24

3.322,94

536.068,49

21.049.530,67

34.808.907,42



IV.

Staat van de financiële vaste activa (post 28 van de activa)

2013 Andere ondernemingen (post 284)

1. Deelnemingen en aandelen

Aanschaffingswaarde:

Per einde van het vorige boekjaar :

835

6,20

Per einde van het boekjaar :

839

6,20

Nettoboekwaarde per einde van het boekjaar

856

6,20 Andere ondernemingen (post 285/8)

2. Vorderingen Nettoboekwaarde per einde van het vorige boekjaar Mutaties tijdens het boekjaar : - Toevoegingen - Terugbetalingen

VI.

Nettoboekwaarde per einde van het boekjaar

Geldbeleggingen: overige beleggingen (post 51/53 van de activa) Termijnrekeningen bij krediet- instellingen

857

1.272,69

858 (-) 859

810.230,31 - 745.508,42

864

65.994,58

2013

53

221.742.914,02

8686 8687 8688

74.358.807,96 142.384.106,06 5 .000.000,00

2012

271.253.202,67

met een resterende looptijd of opzegtermijn van: - hoogstens één maand - meer dan één maand en hoogstens één jaar - meer dan één jaar

197.378.819,71 73.874.382,96 -

VII. Overlopende rekeningen

1. Over te dragen kosten 2. Verkregen opbrengsten Rekening courant B1/B2/B3

2013

490 491

-

108.291,35 1.499.741,69 -



VIII. Staat van het kapitaal

2013 Bedragen

A.

Maatschappelijk kapitaal 1. Geplaatst kapitaal (post 100 van de passiva) 8700

- per einde van het vorige boekjaar - mutaties tijdens het boekjaar - per einde van het boekjaar

Aantal aandelen

8701

2. Samenstelling van het kapitaal 2.1 Soorten aandelen op naam : 24,79 EUR per stuk

19.262,66 19.262,66

19.262,66

2.2. Aandelen op naam of aan toonder : op naam

8702

777 Niet-opgevraagd bedrag (post 101)

B.

Niet-gestort kapitaal

871

13.484,26

2013 X.

Staat van de schulden

3.

Schulden met een resterende looptijd van

A.

Uitsplitsing van de schulden met een oorspronkelijke looptijd van meer dan één jaar, naar gelang hun resterende looptijd

1. hoogstens één jaar

Financiële schulden

880

52.780.957,46

284.241.097,89

612.455.239,39

2. Niet-achtergestelde obligatieleningen 8. Overige leningen

882 885

51.499.887,96 1.281.069,50

270.493.835,19 13.747.262,70

529.841.930,59 82.613.308,80

Handelsschulden

886

1.084.963,60

-

-

1. Leveranciers

887

1.084.963,60

-

-

B.

Overige schulden

890

12.495.455,96

901.963,92

64.420.461,98

891

66.361.377,02

285.143.061,81

676.875.701,37

2. meer dan één jaar doch hoogstens 5 jaar

(post 42)

Totaal

3.

meer dan 5 jaar

(post 17)

B.

Gewaarborgde schulden (begrepen in de post 17 en 42/48 van de passiva)

Financiële schulden

892

2. Niet-achtergestelde obligatieleningen

894

Totaal


Schulden (of gedeelte van schulden) gewaarborgd door Belgische overheidsinstellingen

906

939.472.622,74

939.472.622,74

939.472.622,74


C.

Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten

1. Belastingen (post 450/3 van de passiva) b)

niet-vervallen belastingschulden

9073

802.354,96

9077

1.001.689,50

2. Bezoldigingen en sociale lasten (post 454/9 van de passiva) c)

Andere schulden met betrekking tot bezoldigingen en sociale lasten

2013

XI.

Overlopende rekeningen

1. Toe te rekenen kosten enquotum nog niet vervallen maar gelopen intrestaandeel

492

15.610.939,45

2. Over te dragen opbrengsten en dossier vergoedingen

493

235.835,19

Rekening courant B1/B2/B3

-

543.878,65



2013

2012

XII. Bedrijfs- en financiële resultaten 1.

Bedrijfs- en financiële opbrengsten (post 75/74) A.

B.

Andere financiële opbrengsten : (post 752/9) Door de overheid toegekende subsidies, aangerekend op het resultaat : kapitaalsubsidies

9125

23.564.543,10

886.151,71 7.291.286,60

852.501,54 6.715.575,62

Andere bedrijfsopbrengsten (post 74) - Verschillende recuperaties - Diverse opbrengsten huurhulp - Dotatie F.S.T.

2.

27.684.821,60

Bedrijfs- en financiële kosten (post 65/64) C1. Werknemers ingeschreven in het personeelsregister a) Totaal aantal op de afsluitingsdatum b) Gemiddeld personeelsbestand berekend in voltijdse equivalenten c) Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren

9086

156

153

9087 9088

148,70 196.916,40

137,40 182.991,40

620 621 622

6.659.729,38 1.795.080,91 533.651,23

6.186.927,02 1.692.589,76 507.324,66

C2. Personeelskosten (post 62) a) Bezoldigingen en rechtstreekse sociale voordelen b) Werkgeversbijdragen voor sociale verzekeringen c) Werkgeverspremies voor bovenwettelijke verzekeringen d) Andere personeelskosten


623

419.054,09

393.873,14


2013

E.

Waardeverminderingen op vlottende activa (post 651) Geboekt Teruggenomen

F.

2012

74.180,62 - 208.936,43

55.033,31 - 266.341,04

671.193,35 - 907.294,56

2.175.481,05 - 644.819,53

Voorzieningen voor risico’s en kosten (post 653/7) Toevoegingen Bestedingen en terugnemingen

G. Andere bedrijfskosten (post 640/7) Belastingen en taksen op de bedrijfsuitoefening H.

A.

526.932,28

Uitzendkrachten en ter beschikking van de onderneming gestelde personen 2. Gemiddeld aantal berekend in voltijdse equivalenten Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Kosten voor de onderneming

XV.

671.003,75

-

-

Belastingen op het resultaat Uitsplitsing van de post 670/3 1. Belastingen op het resultaat van het boekjaar a. Verschuldigde of betaalde belastingen en voorheffingen b. Geactiveerde overschotten van betaalde belastingen en voorheffingen c. Geraamde belastingsupplementen (opgenomen onder post 450/3 van de passiva) 2. Belastingen op het resultaat van vorige boekjaren a. Verschuldigde of betaalde belastingsupplementen

-



2013

2012

XVI. Belastingen op de toegevoegde waarde en belastingen ten laste van derden A.

De belastingen op de toe-gevoegde waarde in rekening gebracht : 1. 2.

B.

aan de onderneming (aftrekbaar) door de onderneming

9145 9146

1.238.397,19 788.621,92

748.099,48 765.898,16

9147

1.776.657,94

1.718.259,99

De ingehouden bedragen ten laste van derden bij wijze van : 1.

bedrijfsvoorheffing



XVII. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen (in EUR) 2013 2013 · Leningsaanvragen in behandeling (B2) (zonder gedelegeerde opdrachten en gelijkgestelden) 41.316.82

20122012 48.303.231

· Huurhulpverrichtingen in verwezenlijking: (zonder gedelegeerde opdrachten en gelijkgestelden) - bestelde of gereserveerde werken en aangevraagde aankopen (B2): * renovatie bestaand patrimonium * nieuw programma 3.721.350

2.905.849 1.778.788

2.189.774

2.671 2.160 35.144 138.384 872.392 59.525 18.439 53.870 771.516 -

1.836.198 2.671 2.160 785.356 127.157 2.164.819 243.254 39.987 1.025.604 1.542.395 3.302

741.074 3.281.667 1.700.660

747.227 3.319.605 1.773.681

4.649.060 2.498.790 4.471

3.082.000 -

1.763.375

1.763.375

58.227.695 65.311.361

64.847.654 65.319.977

648.988

600.162

1.373.139

1.873.903

· Gedelegeerde opdrachten en gelijkgestelden (huurhulp en sanering/(weder) opbouwverkoop):

·

·

· · · · · · ·

Budget te voorzien naar aanleiding van wijzigingen programma’s Mariën/Scutenaire (Schaarbeek) Marconi (Vorst) Herder / Keyenveld (Elsene) Van Volxem (Vorst) Mettewie (St-Jans-Molenbeek) Coenraets (St-Gillis) Birmingham (St-Jans-Molenbeek) Mariemont/Ninove (St-Jans-Molenbeek) Slachthuis (Brussel) Puccini (Anderlecht) Project (huurhulp): Wiertz (Elsene) Wavre (Elsene) Cognassier (Sint-Agatha-Berchem) Project ((weder) opbouwverkoop): Sans Souci (Elsene) Loutrier (Watermaal-Bosvoorde) Mutsaard (Laken) Stedenbouwkundige lasten (B2) Wiertz (Elsene) Project (mixte) : Huisvestingsplan (weder) opbouwverkoop Ontvangen waarborgen van huurders en ontleners (B2) Ontvangen waarborgen in het kader van de openbare aanbestedingen (B2)


06 ontleding van rekeningen / 6.3 waarderingsmethoden

6.3 1.1 WAARDERINGSMETHODEN Waarderingsmethoden In 2013 heeft het Fonds zijn waarderingsmethoden aangepast betreffende de afschrijvingen en de voorzieningen voor grote onderhouds- en herstellingswerken. De verantwoording van deze aanpassingen en hun impact worden nader toegelicht in de sectie 6.4.

1.1.1 Activa 6.3.1 Activa III.

Materiële activa A) Boekwaarde

De elementen waaruit het patrimonium samengesteld is, worden in de inventaris opgenomen voor hun aankoop- of bouwwaarde. De eventuele renovatiepremies verkregen door het Fonds worden van de waarde afgetrokken. De Administratie van Belastingen en btw heeft het Fonds een btw-tarief toegekend van 6% (zoals voor sociale woningen) in plaats van 21 %. Deze beslissing is van kracht sinds 2010, met terugwerkende kracht tot 2007. B)

Afschrijvingspercentages

De afschrijvingen vertegenwoordigen de waardevermindering vastgesteld tijdens het boekjaar en worden als volgt berekend: - Gebouw sociale zetel 3,03% Lineair - Gebouwen huursector 3,03% Lineair - Vernieuwing platte daken 6,67% Lineair - Vernieuwing technische installaties HVAC (verwarming, boilers, ventilatie, klimaatregeling...) 10 % Lineair - Meubilair 10 % Lineair - Kantoormaterieel 20 % Lineair - Telefonie 20 % Lineair - Informaticamaterieel (hardware) 25 % Lineair - Software 20 % Lineair - Rollend materieel 20 % Lineair - Gereedschap 33,33 % Lineair De bijkomende kosten, worden afgeschreven over dezelfde periode als het goed waarop ze betrekking hebben, behalve de administratiekosten van minder dan 250 EUR, die automatisch als kosten geboekt worden. De bijkomende kosten omvatten o.a. de notariskosten, de registratiekosten, de niet-aftrekbare belastingen en taksen. De complete renovatiewerken van woningen van de categorie 1 (de zogenaamde woningen van de eerste generatie) worden afgeschreven vanaf de maand van de eerste bezetting van een woning. De vernieuwingswerken in woningen van de categorie 2 (de zogenaamde energievretende woningen) worden afgeschreven vanaf de maand van ingebruikstelling. Voor de andere aankopen van vaste activa wordt de afschrijving prorata temporis berekend in functie van de aanschaffingsmaand. Alle aankopen van klein materieel worden, gezien hun gering belang, rechtstreeks in de kosten opgenomen.



C)

Afschrijving van de investeringen van de huurhulpsector van de periode van 1975 tot 2012

In de periode voor 2013 werden de afschrijvingen van gebouwen aangekocht in het kader van de huurhulpverrichtingen berekend ten belope van 5 % op de gemiddelde aanschaffingswaarde van de laatste twee jaren na aftrek van de gecumuleerde afschrijvingen. Ten gevolge een akkoord met de fiscale administratie van begin 2014 stapt het Fonds over van een degressieve naar een lineaire afschrijvingsmethode, voor de vaste activa waarvan de degressieve afschrijving op jaarbasis lager is dan de lineaire afschrijving op jaarbasis. Deze transitie heeft plaats voor alle investeringen die zich in hun twaalfde jaar bevinden, of ouder op 31 december 2012. Deze activa worden vanaf dan afgeschreven met een lineair afschrijvingspercentage van 3,03%. In het kader van hetzelfde akkoord worden de investeringen in werken voor de periode 1975 tot 2012 afzonderlijk afgeschreven van de aanschaffingswaarde van ieder gebouw. Om de afschrijvingstabellen te vereenvoudigen wordt het gewogen gemiddelde bepaald van het jaar van de investering in werken. De werken worden afgeschreven vanaf dit gewogen gemiddelde jaar van investering. De afschrijving van deze werken is degressief met een percentage van 5% voor de investeringen jonger dan 12 jaar. Er heeft een transitie plaats naar een lineaire afschrijving van 3,03% voor alle investeringen die zich in hun twaalfde jaar bevinden, of ouder op 31 december 2012. Voor de bestaande aankopen van gebouwen en terreinen van de periode van 1975 tot 2012 tegen een globale prijs, waarvan de waarde van het terrein onbekend is, wordt een fractie van 1/6e van de aanschaffingswaarde geregistreerd als waarde van het terrein (zoals voorgesteld in het commentaar van de fiscale administratie Com.IB 195/97). Deze investeringen worden afgeschreven met de lineaire methode aan 3,03% of met de degressieve methode aan 5% (investeringen minder dan 12 jaar) tot ze een restwaarde bereiken van 1/6 van de investeringswaarde. D) Verrichtingen voor huurkoop en verkoop na sanering De gebouwen aangekocht in het kader van de verrichtingen voor huurkoop- en verkoop na sanering/ (weder)opbouw worden opgenomen voor hun aankoopwaarde plus het bedrag van de diverse kosten (aktekosten, werken), verminderd met de ontvangsten van eventuele renovatiepremies. Deze gebouwen worden niet afgeschreven aangezien ze waarschijnlijk slechts tijdelijk deel uitmaken van het patrimonium van het Woningfonds en doorverkocht worden aan de betrokken gezinnen voor de waarde die in zijn boeken is opgenomen op het ogenblik van de verkoop. In sommige gevallen is er een overdracht van een gebouw aangekocht in het kader van een huurkoopverrichting naar de huurhulp, wanneer er een verrichting niet gerealiseerd kan worden. In dat geval wordt de afschrijving, zoals hiervoor beschreven voor de gebouwen van de huurhulpverrichtingen, met terugwerkende kracht vanaf de aankoopdatum berekend, in overeenstemming met de richtlijn dd. 29 juli 1994 van de Commissie van Boekhoudkundige Normen. Indien gebouwen uit de huurhulpsector verkocht worden, dan zullen de afschrijvingen boekhoudkundig tegengeboekt worden. E)

Activa in aanbouw en vooruitbetalingen

Alle nieuwe vastgoedverrichtingen, ongeacht de sector waarbinnen ze worden uitgevoerd, worden boekhoudkundig opgenomen als activa in aanbouw. De afschrijvingen en de btw zullen worden opgenomen, respectievelijk betaald, in functie van de uiteindelijke bestemming van het gebouw, en dit zodra de definitieve oplevering achter de rug is. V./VII. Vorderingen De vorderingen worden opgenomen aan hun nominale waarde voor het openstaand bedrag.



Vorderingen van de huursector De verliezen op individuele vorderingen worden geboekt onder de volgende omstandigheden: - wanneer de huurder achterstallen heeft (niet-betaalde huurgelden en terugvorderbare kosten), die onbetaald zijn gebleven gedurende 3 maanden of meer; -

op het totaal te betalen door de huurder, wanneer hij de afgelopen 3 maanden of langer geen enkele betaling meer heeft verricht.

Overeenkomstig artikel 3.2.3 van de beheersovereenkomst, mogen de voorzieningen voor dubieuze vorderingen, betreffende de huurhulp, niet hoger liggen dan 5,5 % van de huurgelden (lasten en huurtoelagen inbegrepen) Vorderingen van de sector hypothecaire leningen De verliezen op individuele vorderingen worden geboekt wanneer de debiteur, die zijn verplichtingen niet nagekomen is, vervolgd werd en zijn hypothecaire waarborg verdwenen is, door de gedwongen verkoop van het in pand gegeven goed. Leningen van het huurgarantiefonds Er wordt voor de leningen van het huurgarantiefonds geen enkele voorziening geboekt, gezien de korte duur (van 12 tot 18 maanden) van de lening. De oninbare verklaarde vorderingen worden voor 100 % ten laste gelegd van het fonds B3. Andere vorderingen De verliezen van het fonds B2 van de jaren 1984 tot 1987 komen voor in de activa als vordering op meer dan één jaar. Deze bedragen zullen afgetrokken worden van de schuld, samengesteld uit de terugvorderbare voorschotten van het Gewest aan het Fonds in het kader van het fonds B2, bij ontbinding ervan.

1.1.2 Passiva Passiva 6.3.2 IV.B.

Onbeschikbare reserves

Deze omvatten de niet-uitkeerbare reserves in geval van ontslag van de samenwerkende vennoten of de reserves als dusdanig door de Algemene Vergadering aangeduid. In deze rubriek is eveneens opgenomen de onbeschikbare reserve, voorzien in de koninklijke besluiten van 26 maart 1965 en van 10 juli 1989, het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 30 november 1989 en 13 mei 1993 en het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 en van 2 oktober 1997. Overeenkomstig dit laatste besluit, dienen de winsten verwezenlijkt in het fonds B2 op deze reserve gezet te worden. De aanwending hiervan wordt gezamenlijk vastgesteld door de Ministers of Staatssecretarissen die respectievelijk de begroting en de huisvesting in hun bevoegdheid hebben, met dien verstande dat de eerste bestemming van deze reserve het dekken van de verbintenissen op korte, op middellange en op lange termijn van het Fonds dient te zijn. Na de verwerping van de aftrekbaarheid van de voorzieningen voor niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen om risico’s en verliezen te dekken voortspruitende uit het eventueel verdwijnen van de hypothecaire waarborgen, door de fiscale administratie na een controle over de rekeningen afgesloten op 31 december 2006 en 31 december 2007, heeft het Fonds beslist om uit voorzorg deze provisies op te nemen in de onbeschikbare reserves – dubieuze vorderingen. Deze provisies mogen, bij toepassing van het koninklijk besluit van 10 juli 1989 en de besluiten van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 30 november 1989, 17 december 1992 en 13 mei 1993, en het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 niet hoger zijn dan 0,30 % van de uitstaande hypothecaire leningen op 31 december van het dienstjaar, na aftrek van de dubieuze schuldenaars.



VI.

Kapitaalsubsidies

De jaarlijkse dotaties behelzen de eenmalige tussenkomsten van het Gewest. Hiermee worden de intrestlasten op de obligatieleningen voorgeschoten voor de hele duur van de lening. Het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 tot vaststelling van de modaliteiten voor de tussenkomst in het Woningfonds van de Gezinnen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, ten laste van de begroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voorziet een subsidiëring in de vorm van een jaarlijkse kapitaalpremie. Deze jaarlijkse dotaties worden verbonden aan de lasten gekoppeld aan de obligatieleningen die worden afgesloten met gewestwaarborg. Naast deze dotaties bestaan er nog andere soorten van kapitaaldotaties, die in resultaat worden genomen op hetzelfde ritme als de betrokken investering. VII.3. Voorzieningen voor grote herstellings- en onderhoudswerken Een voorziening wordt aangelegd voor grote onderhouds- en herstellingswerken voor de gebouwen aangekocht sinds 1975 in het kader van de huurhulpsector. De jaarlijkse voorziening bedraagt 0,5 % van de bruto-waarde van de gebouwen. Schulden De schulden worden opgenomen aan hun nominale waarde, voor het openstaande bedrag. VIII.

Schulden op meer dan één jaar

Wat betreft de terugvorderbare voorschotten, zonder intresten, die van het Gewest ontvangen werden, zal men zich herinneren dat: - het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 17 december 1992 de wijze van toekenning vaststelt van voorschotten toegestaan in het kader van het fonds B2. In geval van ontbinding van de maatschappij dienen deze voorschotten, na aftrek van een forfaitaire som a rato van 5 %, teruggestort te worden. Dit percentage dient tot dekking van de oninvorderbare schuldvorderingen en bijkomende kosten. - de ordonnantie van 16 juli 1998 en de overeenkomst van 10 december 1998, die getekend werd tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Fonds de toekenningsmodaliteiten van de voorschotten vaststellen ten einde een gewestelijke tussenkomst voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting te organiseren. Deze voorschotten zouden aan het Gewest moeten terugbetaald worden indien deze een eind stelt aan het systeem, na aftrek van de verschuldigde saldi voor de aan de gang zijnde leningen en het volledige bedrag van de oninvorderbare vorderingen. IX.E.

Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten

-

Voorziening voor belastingen

De toelage aan de voorziening voor belastingen is samengesteld in functie van de aanslagvoeten van toepassing in de sector. -

Voorziening van vakantiegeld

De toelage aan de voorziening voor vakantiegeld is samengesteld in functie van het door de Administratie der Belastingen jaarlijks opgenomen percentage en er werd rekening gehouden met de werkelijke prestaties van de personeelsleden die wettelijk kunnen genieten van het dubbel vakantiegeld.


06 ontleding van rekeningen / 6.4 toelichtigen bij de jaarrekening

6.4 DE JAARREKENING 1.2 TOELICHTIGEN Toelichtigen BIJ bij de jaarrekening 6.4.1 vande dewaarderingsregels waarderingsregels 1.2.1 Wijziging Wijziging van De wijziging van de waarderingsregels met betrekking tot de vaste activa zijn een gevolg van een akkoord met de fiscale administratie van begin 2014 betreffende de afschrijving van de gebouwen en de waardering van de terreinen. Dit akkoord wordt hieronder toegelicht en de gevolgen van de gewijzigde waarderingsregels worden verder gepreciseerd.

6.4.1.1 Akkoord met de fiscale administratie betreffende de afschrijving van de gebouwen en de waardering van de terreinen Het Fonds heeft begin 2014 een principeakkoord gekregen van de fiscale administratie betreffende een aanpassing van de methodologie voor de afschrijving van de gebouwen en de waardering van de terreinen. Het Fonds heeft zijn gebouwen van de sector Huurhulp altijd, al sinds het bestaan van het nationale Fonds, op een zeer specifieke manier afgeschreven. De afschrijvingen bedroegen namelijk “5 % op het jaarlijkse gemiddelde van de belegde nettokapitalen”, wat resulteert in een jaarlijks degressief bedrag van afschrijvingen zonder ooit tot een volledige afschrijving te komen. Sinds het Huisvestingsplan is het patrimonium van het Fonds dermate geëvolueerd dat er contact moest worden opgenomen met de fiscus om te bekijken hoe dit in de toekomst moet gebeuren. Dit heeft geleid tot een principeakkoord waardoor: a. de inkomsten worden aangepast van het fiscaal jaar 2013, met betrekking tot de inkomsten 2012; b. de evaluatieregels van het jaarverslag 2013 worden aangepast om ze af te stemmen op dit akkoord; c. uitzonderlijke boekhoudkundige verrichtingen worden uitgevoerd bij de afsluiting van het boekjaar 2013 voor de inkomsten 2012. Het principeakkoord houdt volgende elementen in: Voor gebouwen aangekocht in het verleden: ● Een transitie van de degressieve naar een lineaire afschrijving, vanaf het jaar dat deze lineaire afschrijving groter is dan de degressieve. In de praktijk is dit het geval vanaf het 12e jaar van afschrijving. ● Een vereenvoudiging van de afschrijvingstabellen door een gewogen gemiddelde te bepalen van het jaar van investering voor de geactiveerde werken per gebouw. Voor gebouwen en terreinen aangekocht in het verleden tegen een globale prijs (zonder onderscheid van de waarde van het terrein): ● De forfaitaire bepaling van de waarde van de terreinen aan 1/6e van de totale aanschaffingswaarde van bebouwde terreinen. ● Een degressieve afschrijving gevolgd door een lineaire afschrijving vanaf het 12e jaar tot men een restwaarde van 1/6e van de investeringswaarde heeft. Deze restwaarde krijgt een boekhoudkundige reclassificatie naar de rekening terreinen. ● Een terugname van afschrijvingen voor de bebouwde terreinen waarvan de restwaarde lager is dan 1/6e van de investeringswaarde. De grafiek hieronder illustreert deze principes voor gebouwen en terreinen aangekocht in het verleden tegen een globale prijs :



Voor gebouwen en terreinen die in de toekomst worden aangekocht: ● De toepassing van een lineaire afschrijving van 3,03% op gebouwen. ● De bepaling van de waarde van de terreinen op basis van een expertise, in het geval van de aankopen van bebouwde terreinen tegen een globale prijs.

6.4.1.2 De impact van de wijziging van de waarderingsregels op de resultaten De hierboven omschreven wijzigingen werden opgenomen in de waarderingsregels van 2013 (zie hoofdstuk 6.3). Daarnaast werd er een aanpassing doorgevoerd van de berekening van de voorzieningen voor groot onderhoud voor de gebouwen van de huurhulpsector. De berekening werd in lijn gebracht met wat gebruikelijk is voor de huisvestingsmaatschappijen van het Gewest, namelijk een jaarlijkse voorziening van minimum 0,5% van de investeringswaarde. Hieronder wordt een overzicht gegeven van de voornaamste wijzigingen en hun impact op het resultaat in 2013.



a) Berekening van de voorzieningen voor groot onderhoud voor de gebouwen van de huurhulpsector Basis berekening

Oude methode

Nieuwe methode

Impact op resultaat

Patrimonium Huurhulp, CUB & Erfpacht Gebouwen (134,2 MEUR)

x 1,5% = 2,01 MEUR

x 0,5% = 0,67 MEUR

Minder kosten: + 1,34 MEUR

Patrimonium Huurhulp & CUB – Terreinen (7,3 MEUR)

x 1,5% = 0,11 MEUR

N.V.T. 0 MEUR

Minder kosten: + 0,11 MEUR

Totaal

+ 1,45 MEUR

b) Impact van de uitzonderlijke (terugname van) afschrijvingen voor de vaste activa van voor 2013 (fiscale inkomsten van 2012): Basis berekening

Oude methode

Nieuwe methode

Impact op resultaat

Patrimonium gebouwen AL(PL) & CUB voor 2013

Netto actief x 5% (degressief)

Lineaire afschrijving op 33 jaar of degressief (<12j.)

Meer kosten: - 0,46 MEUR

Patrimonium terreinen AL(PL) & CUB voor 2013

Netto actief x 5% (degressief)

Terugname afschrijvingen op terreinen

Minder kosten: +1,2 MEUR

Totaal

+0,74 MEUR

c) Impact van de nieuwe methode van afschrijven in 2013 op de activa van voor 2013: Basis berekening

Oude methode

Nieuwe methode

Impact op resultaat

Patrimonium AL(PL) & CUB voor 2013 (excl. woningen verkocht in 2013): Invest. 146,79 MEUR Netto act. op 31/12 : 93,72 MEUR

Netto actief 93,72 M x 5% = 4,69 MEUR

Lineaire afschrijving op 33 jaar of degressief (<12j.) : 4,98 MEUR

Meer kosten - 0,29 MEUR

d) Impact van de wijziging m.b.t. het begin van de afschrijvingen voor nieuwe projecten (vanaf 2013) vanaf het moment van eerste verhuur: Basis berekening

Oude methode

Nieuwe methode

Impact op resultaat

Investeringen 2013 in het Patrimonium AL(PL) & CUB zonder 1e verhuur in 2013: 3,88 MEUR

1e jaar: netto actief x 0,5 x 3,03% = 0,06 MEUR

Geen afschrijving 0 MEUR

Minder kosten + 0,06 MEUR

e) Impact van de uitzonderlijke terugname van afschrijvingen op de kapitaalsubsidies voor stedenbouwkundige lasten: Basis berekening

Oude methode

Nieuwe methode

Impact op resultaat

Erkenning subsidie = afschrijving betrokken actief - gebouw AL7098 (Herder / Berger)

3,65 MEUR x 5% = 0,17 MEUR

0,17 MEUR + Uitzonderlijke terugname afschrijving: -0,20 MEUR

Minder opbrengsten: - 0,20 MEUR

We merken op dat deze wijzigingen geen impact hebben op het fiscale resultaat van het Fonds, gelet op het overgedragen verlies van het boekjaar 2011.

6.4.2 Vaste activa 1.2.2 Vaste activa In 2005 werd de sociale zetel van de Crespelstraat 9 overgedragen naar de Zomerstraat 73 te Elsene. Op de nieuwe sociale zetel wordt de afschrijving op 33 jaar toegepast met aanwending van een jaarlijkse last van 3,03 %. De afschrijving wordt berekend op het bedrag van de geïnvesteerde kapitalen door het Woningfonds, verminderd met een vastgelegde forfaitaire som, die de waarde van de grond vertegenwoordigt, te weten 154,93 EUR/m² zijnde 416.770,99 EUR. De overdekte parking, aangekocht in 1994, gelegen Keienveldstraat 6 te Elsene, werd overgedragen van het fonds B1, te weten een verrichting verwezenlijkt met eigen middelen, naar het fonds B2 voor een waarde van 768.492,59 EUR. Deze waarde werd vastgesteld aan de hand van de door de



Administratie van het Kadaster, de Registratie en de Domeinen van het Ministerie van Financiën, uitgevoerde schatting. Deze schatting van 12 september 2002 werd aangepast aan de evolutie van de ABEX-index. Deze overdracht vond plaats in het kader van de gedelegeerde opdrachten “Herdersstraat en Keienveldstraat”.

6.4.3 1.2.3 Vorderingen Vorderingen Subsidies, die het deel van inkomsten vertegenwoordigen voortkomend uit de storting van de geldsommen die worden opgelegd als stedenbouwkundige lasten, worden aan het Fonds toegekend om ze te bestemmen voor huisvesting. Het betreft een bedrag van 1.728.000 EUR voor 2005, 591.000 EUR voor 2006, 301.000 EUR voor 2007, 1.614.000 EUR voor 2008, 4.263.880 EUR voor 2010 en 1.763.375 EUR voor 2011. Van de subsidie 2011 werd een bedrag van 1.000.000 EUR ontvangen in 2012 en is er nog een vordering van 763.375 EUR per 31 december 2013.

6.4.4 Schulden opmeer meerdan daneen eenjaar jaar 1.2.4 Schulden op Het saldo van de schulden op meer dan een jaar bedraagt 962 miljoen euro. Hierin begrepen zitten volgende bedragen: - 760,3 miljoen euro leningen van financiële instellingen (banken en verzekeringsmaatschappijen), met garantie van het Gewest; -

96,4 miljoen euro renteloze leningen van de BGHM voor de financiering van het Huisvestingsplan betreffende de bouw van 500 huurwoningen;

-

55,7 miljoen euro terugvorderbare financiering door het Gewest van het fonds B2 volgens de modaliteiten van het besluit van 19 december 1992;

-

2 miljoen euro terugvorderbaar voorschot van 1998 voor de Gewestelijke tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg;

-

7,6 miljoen euro interne schuld van het fonds B1 aan het fonds B2;

-

30 miljoen euro nog af te sluiten leningen voor het investeringsvermogen van 2012, waarvoor het Gewest een garantie heeft ingeschreven in het budget van 2014;

-

10 miljoen euro nog af te sluiten leningen voor het investeringsvermogen van 2013.

Deze laatste twee bedragen betreffende af te sluiten leningen zijn in evenwicht met de actiefzijde van de balans door een registratie van 40 miljoen euro op de rubriek diverse debiteuren. De bedoeling van deze werkwijze is om ieder jaar het volledige investeringsvermogen van het Fonds te kunnen terugvinden in de balans. In 2013 werden verschillende nieuwe leningen afgesloten voor een totaal bedrag van 97,5 miljoen euro die als volgt werden opgenomen: Looptijd van 15 jaar Belfius : 10 miljoen euro met vaste annuïteiten en met een vijfjaarlijkse herziening van de rentevoet, die 2,53 % bedraagt voor de eerste vijf jaren; Looptijd van 20 jaar - CBC : 10 miljoen euro met vaste annuïteiten en met een vijfjaarlijkse herziening van de rentevoet, die 2,57 % bedraagt voor de eerste vijf jaren; -

KBC verzekeringen: 15 miljoen euro met vaste annuïteiten en met een vijfjaarlijkse herziening van de rentevoet, die 2,65 % bedraagt voor de eerste vijf jaren;

-

KBC verzekeringen: 27,5 miljoen euro met vaste annuïteiten en met een vaste rentevoet van 3,62 %.

Looptijd van 25 jaar KBC verzekeringen: 35 miljoen euro met vaste kapitaaldelging en met een vaste rentevoet van 3,78%.



6.4.5 Resultatenrekeningen 1.2.5 Resultatenrekeningen Boekhoudkundig zijn de “algemene onkosten” onderverdeeld in de resultatenrekening onder de rubrieken “diensten en diverse goederen”, “personeel”, “andere bedrijfskosten” en “belastingen”. Men vindt hierna een bondig commentaar over deze vier rubrieken:

1.2.5.1 Diensten en 6.4.5.1 Diensten en diverse diversegoederen goederen Deze rubriek geeft een totaal weer van 4.848.231 EUR in 2013 tegenover 3.977.454 EUR in 2012, zijnde een verhoging van 870.777 EUR, of 22 % ten opzichte van 2012.

1.2.5.2 Personeel 6.4.5.2 Personeel Het bedrag van de bezoldigingen, pensioenen en andere personeelskosten bereikt voor 2012 9.407.516 EUR (zonder rekening te houden met het aandeel besteed voor het fonds B3), zijnde een verhoging van 626.801 EUR of 7 % ten overstaan van 2012. Het totale aantal effectief gepresteerde uren van het jaar voor alle werknemers bedroeg 196.916 uren in 2013 ten opzichte van 182.991 uren in 2012.

1.2.5.3 Andere bedrijfskosten 6.4.5.3 Andere bedrijfskosten Deze kosten bedragen 671.004 EUR in 2013 tegenover 526.932 EUR, zijnde een verhoging van 144.071 EUR of 27 % ten overstaan van 2012. Het betreft hoofdzakelijk de onroerende voorheffing en andere taksen op de gebouwen die eigendom zijn van het Fonds, onder meer de gebouwen van de huurhulpsector en deze aangekocht voor huurkoop en verrichtingen van sanering/(weder)opbouwverkoop.

1.2.5.4 Belastingen 6.4.5.4 Belastingen Na een inschatting van de belastingen zal het Fonds geen belastingen moeten betalen voor het boekjaar 2013.

6.4.6 Rechten en verplichtingen verplichtingenbuiten buiten balans 1.2.6 Rechten en balans Pensioenregeling voor de personeelsleden De groepsverzekering die werd afgesloten op 19 december 2008 dient om de aanvullende pensioenrentes van de personeelsleden te verzekeren. Deze rentes worden berekend op basis van het «te bereiken doel». Overeenkomstig de bepalingen opgenomen in de wet van 28 april 2003 betreffende de aanvullende pensioenen is elke vorm van discriminatie uit het nieuwe contract geweerd.


06 ontleding van rekeningen / 6.5 sociale balans

Sociale balans 6.5 SOCIALE BALANS Nummer waaronder de onderneming bij de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid is ingeschreven (RSZnummer) : 030-1155022-64 Nummer van het paritaire comité dat bevoegd is voor de onderneming: 308 STAAT VAN DE TEWERKGESTELDE PERSONEN WERKNEMERS WAARVOOR DE ONDERNEMING EEN DIMONA-VERKLARING HEEFT INGEDIEND OF DIE ZIJN INGESCHREVEN IN HET ALGEMEEN PERSONEELSREGISTER Tijdens het boekjaar

Codes

Totaal

1. Mannen

2. Vrouwen

Gemiddeld aantal werknemers Voltijds ..........................................................................

1001

122,2

60,5

61,7

Deeltijds .......................................................................

1002

30,2

7,4

22,8

Totaal in voltijdse equivalenten (VTE) ...........................

1003

145,2

65,8

79,3

Voltijds ..........................................................................

1011

167.854,2

82.944,0

84.910,2

Deeltijds .......................................................................

1012

29.062,2

6.963,2

22.099,0

Totaal ............................................................................

1013

196.916,4

89.907,2

107.009,2

Voltijds ..........................................................................

1021

7.229.713,69

3.866.844,65

3.362.869,04

Deeltijds .......................................................................

1022

1.287.673,02

302.594,19.

985.078,83

Totaal ............................................................................

1023

8.517.386,71

4.169.438,84

4.347.947,87

Bedrag van de voordelen bovenop het loon ..................

1033

156.997,62

71.452,82

85.544,80

P. Totaal

1P. Mannen

2P. Vrouwen

Gemiddeld aantal werknemers in VTE .................... 1003

137,40

65,80

71,60

Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren ................. 1013

182.991,40

87.835,87

95.155,53

Personeelskosten ................................................. 1023

7.887.521,91

3.872.010,52

4.101.511,39

Bedrag van de voordelen bovenop het loon ............ 1033

128.266,50

65.415,91

62.850,59

Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren

Personeelskosten

Tijdens het vorige boekjaar

Codes



WERKNEMERS WAARVOOR DE ONDERNEMING EEN DIMONAVERKLARING HEEFT INGEDIEND OF DIE ZIJN INGESCHREVEN IN HET ALGEMEEN PERSONEELSREGISTER (vervolg) 1. Voltijds

2. Deeltijds

3. Totaal in voltijdse equivalenten

105

127

29

................. 148,7

Overeenkomst voor een onbepaalde tijd .....................

110

118

29

................. 139,7

Overeenkomst voor een bepaalde tijd .........................

111

9

0

..................... 9,0

Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk .....

112

0

0

..................... 0,0

Vervangingsovereenkomst .........................................

113

0

0

..................... 0,0

120

64

8

................... 69,8

lager onderwijs ....................................................

1200

1

0

..................... 1,0

secundair onderwijs .............................................

1201

14

5

................... 17,4

hoger niet-universitair onderwijs ...........................

1202

32

3

................... 34,4

universitair onderwijs ...........................................

1203

17

0

................... 17,0

121

63

21

................... 78,9

lager onderwijs ....................................................

1210

1

0

..................... 1,0

secundair onderwijs .............................................

1211

19

9

................... 25,4

hoger niet-universitair onderwijs ...........................

1212

25

11

................... 33,7

universitair onderwijs ...........................................

1213

18

1

................... 18,8

Directiepersoneel ......................................................

130

8

0

..................... 8,0

Bedienden ................................................................

134

119

29

................. 140,7

Arbeiders ..................................................................

132

0

0

..................... 0,0

Andere .....................................................................

133

0

0

..................... 0,0

Op de afsluitingsdatum van het boekjaar Aantal werknemers ....................................................

Codes

Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst

Volgens het geslacht en het studieniveau Mannen ....................................................................

Vrouwen ..................................................................

Volgens de beroepscategorie



UITZENDKRACHTEN EN TER BESCHIKKING VAN DE ONDERNEMING GESTELDE PERSONEN

Codes

1. Uitzendkrachten

2. Ter beschikking van de onderneming gestelde personen Ter beschikking van de onderneming gestelde personen

Gemiddeld aantal tewerkgestelde personen ......

150

..........................

..........................

Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren ...........

151

..........................

..........................

Kosten voor de onderneming ..........................

152

..........................

..........................

Tijdens het boekjaar



TABEL VAN HET PERSONEELSVERLOOP TIJDENS HET BOEKJAAR 1. Voltijds

2. Deeltijds


205

30

0

30,0

Overeenkomst voor een onbepaalde tijd ........................

210

9

0

..................... 9,0

Overeenkomst voor een bepaalde tijd ............................

211

19

0

................... 19,0

Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk ........

212

0

0

..................... 0,0

Vervangingsovereenkomst ............................................

213

2

0

..................... 2,0

1. Voltijds

2. Deeltijds


305

24

3

................... 25,6

Overeenkomst voor een onbepaalde tijd ........................

310

10

3

................... 11,6

Overeenkomst voor een bepaalde tijd ............................

311

11

0

................... 11,0

Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk ........

312

0

0

..................... 0,0

Vervangingsovereenkomst ............................................

313

3

0

..................... 3,0

Pensioen .....................................................................

340

1

2

..................... 1,8

Werkloosheid met bedrijfstoeslag ..................................

341

0

0

..................... 0,0

Afdanking ....................................................................

342

6

0

..................... 6,0

Andere reden ...............................................................

343

17

1

................... 17,8

Waarvan: het aantal werknemers dat als zelfstandige ten minste op halftijdse basis diensten blijft verlenen aan de onderneming ..........................................

350

...............

.................

..........................

INGETREDEN

Codes

Aantal werknemers waarvoor de onderneming tijdens het boekjaar een DIMONA-verklaring heeft ingediend of die tijdens het boekjaar werden ingeschreven in het algemeen personeelsregister ...... Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst

UITGETREDEN

Codes

Aantal werknemers met een in de DIMONAverklaring aangegeven of een in het algemeen personeelsregister opgetekende datum waarop hun overeenkomst tijdens het boekjaar een einde nam .... Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst

Volgens de reden van beëindiging van de overeenkomst



INLICHTINGEN OVER DE OPLEIDINGEN VOOR DE WERKNEMERS TIJDENS HET BOEKJAAR Codes

Mannen

Codes

Vrouwen

Totaal van de formele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever Aantal betrokken werknemers ................................................

5801

23

5811

20

Aantal gevolgde opleidingsuren ..............................................

5802

276,5

5812

199,5

Nettokosten voor de onderneming ..........................................

5803

6.297,86

5813

5.976,58

waarvan brutokosten rechtstreeks verbonden met de opleiding ......

58031

10.064,26

58131

6.269,49

waarvan betaalde bijdragen en stortingen aan collectieve fondsen .

58032

6.254,16

58132

6.521,92

waarvan ontvangen tegemoetkomingen (in mindering) .......

58033

10.020,56

58133

6.814,83

Aantal betrokken werknemers ................................................

5821

8

5831

8

Aantal gevolgde opleidingsuren...............................................

5822

1.785

5832

1.575


5823

60.830,16

5833

28.611,18

Aantal betrokken werknemers ................................................

5841

.................

5851

.................

Aantal gevolgde opleidingsuren ..............................................

5842

.................

5852

.................


5843

.................

5853

.................

Totaal van de minder formele en informele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever

Totaal van de initiële beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever


06 ontleding van rekeningen / 6.6 beheer van de thesaurie - centralisatie bij het fccb

1.3 BeheerVAN van thesaurie – centralisatie het 6.6 BEHEER DEde THESAURIE - CENTRALISATIE BIJbij HET FCCB FCCB Op 30 augustus 2013 heeft het Fonds twee conventies ondertekend met het oog op een deelname aan het financieel coördinatiecentrum voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (FCCB). Deze overeenkomsten bieden het Fonds de mogelijkheid om de kortetermijnbeleggingen op een soepele wijze te beleggen bij het FCCB. Deze beleggingen bij de kassier van het Gewest genieten van de garantie van het Gewest. Daarnaast heeft het Fonds nog steeds de mogelijkheid om bij andere instellingen te beleggen op lange termijn, met het oog op een hoger rendement of een diversificatie van de activa. Om de transparantie van de verrichting te verzekeren, heeft het Fonds een aankondiging van vrijwillige transparantie ex ante gepubliceerd in het Publicatieblad van de Europese Unie, overeenkomstig richtlijn 2004/18/EG en artikel 65/18 van de wet van 24 december 1993 betreffende de overheidsopdrachten en sommige opdrachten voor aanneming van werken, leveringen en diensten. In die aankondiging wordt een korte beschrijving gegeven van de verrichting en wordt gerechtvaardigd waarom de contracten voor de centralisatie van de thesaurie niet moeten worden gesloten met voorafgaande mededinging. Die rechtvaardiging luidde als volgt: “De aanbestedende overheid voorziet geen vergoeding voor de prestatie van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (zie ook sectie II). Om die reden gaat het niet om een overheidsopdracht in de zin van artikel 1, paragraaf 2, a, van richtlijn 2004/18. De opdracht wordt gesloten tussen twee aanbestedende overheden en zal leiden tot een samengevoegd beheer van hun respectieve thesaurie. Volgens de aanbestedende overheid gaat het om een samenwerkingsovereenkomst tussen overheden betreffende een gemeenschappelijke opdracht van openbare dienst. De gereglementeerde procedures voor overheidsopdrachten zijn niet van toepassing op een dergelijk contract (H.J.E.U., 19 december 2012, Ordine degli Ingegneri della Provincia di Lecce e.a., C-159/11). Het contract voor kasbewaarder dat moet worden gesloten met de huidige contractant van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, namelijk de nv Belfius Bank (sectie V, punt V.5), maakt deel uit van de samenwerking. Het wordt niet beschouwd als een overheidsopdracht aangezien de aanbestedende overheid in het kader van dit contract geen vergoeding voorziet voor de kasbewaarder. De rekeningen die worden geopend bij de nv Belfius Bank brengen debet- noch kredietinteresten op. De rol van kasbewaarder is tijdens een gunningsprocedure voor een overheidsopdracht van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest toegewezen aan de nv Belfius Bank (advies gepubliceerd in het Publicatieblad van 27 februari 2008, serie S, nr. 40). Het beheer van de thesaurie van de aanbestedende overheid vormt dus geen overheidsopdracht op zich. Was dit wel het geval, dan zou de gereglementeerde procedure voor overheidsopdrachten overigens nog steeds niet moeten worden toegepast.” Er is geen reactie gekomen op deze publicatie.


Voetnoten (1) Die schijf bevat de 819.926 EUR die overeenkomen met de tussenkomst

(23) Art. 3 van de wet.

van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de tweede obligatielening van


2007.


(2) Het betreft hier een historische financiering van het fonds B2 volgens


de modaliteiten van het besluit van 17 december 1992 (56 MEUR) en een

(27) Zo schrijft A. VAN OEVELEN in dit verband: « een erfpacht gevestigd

terugvorderbaar voorschot van 1998 voor de gewestelijke tussenkomst in

tegen betaling van een éénmalige canon als kapitaalsom, al dan niet gekop-

de samenstelling van een huurwaarborg (2 MEUR).

peld aan de betaling van een jaarlijks symbolisch bedrag van één frank, moet

(3) Cijfers voor de toekenning van hypothecaire kredieten, zonder de herfi-

als ongeldig worden beschouwd », in « Recente ontwikkelingen inzake het

nancieringen. Deze laatste kredieten vertegenwoordigen nationaal tot één

recht van erfpacht, het recht van opstal en de onroerende leasing », T. Not.,

vierde van de verrichtingen.

1991, p. 68.

(4) Inclusief de energieprestatiekredieten

(28) P.-P. RENSON, «Les mines et la dissociation des propriétés du sol, du

(5) Nationale Bank, Données de la Centrale des Crédits aux Particuliers

dessous et du dessus», obs. sous Cass., 6 januari 2006, J.T., 2006, p.

traitées au 31 december 2013, Brussel, januari 2014, pg. 27.

464 (vrije vertaling).

(6) Art. 59 van de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet.

(29) Cass., 13 september 2013, juridat.be.

(7) Ger. wetb., art. 1564.

(30) P.-Y Erneux, «La propriété en volumes. Flexibilité et évolution des

(8) Ger. wetb., art. 1566.

programmes immobiliers et par voie de conséquence, de leur organisation

(9) Ger. wetb., art. 1569.

juridique», J.L.M.B., 2014, p .85.

(10) Ger. wetb., art. 1580.

(31) V. VAN DEN HASELKAMP-HANSENNE, «L’emphytéose «, Guide du

(11) Ger. wetb., art. 1580bis.

droit de l’immobilier, Kluwer, p. I.18.1 – 2; die schrijft: «on rencontre sous

(12) Art. 4 van de wet van 10 augustus 2001 betreffende de Centrale voor

le nom d’emphytéose des conventions qui dérogent à ce point au statut

Kredieten aan Particulieren, art. 5 van het koninklijk besluit van 7 juli 2002

légal qu’elles aboutissent à dénaturer radicalement l’institution»; in die zin, E.

tot regeling van de Centrale voor Kredieten aan Particulieren en art. 45 van

SANZOT, Les droits réels démembrés – aspects civils, fiscaux, comptables

de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet.

et financiers, Bruxelles, Larcier, 2008, pp. 168-169 ; A. VAN OEVELEN,

(13) Ger. wetb., art. 1675/2 en s.

o.c., pp. 55 et 67 die schrijft: «De partijwil moet (…) verzoenbaar zijn met

(14) Het recentste koninklijk besluit is dat van 15 december 2013 tot uitvoe-

het wezen van het zakelijk recht».

ring van artikel 1409, § 2, B.S., 23 december 2013.

(32) A l’inverse, si, au terme du droit, la convention prévoit l’indemnisation de

(15) Vrij vertaald uit de brief van Staatssecretaris C. Doulkeridis van 22

l’emphytéote, le fisc considère généralement que cette opération constitue

oktober 2013.

une vente, soumise au régime des droits d’enregistrement au taux applicable

(16) Observatie gebaseerd op de voorbije 10 jaar.

pour la vente d’un immeuble ; cf. E. SANZOT, Les droits réels démembrés

(17) Recupereren van het saldo van de vastleggingen van afgeronde immo-

(…), o.c., p. 160.

biliënprojecten.

(33) Art. 83 van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten;

(18) De btw van 6 % zal uiteindelijk direct worden betaald door de koper.

E. SANZOT, Les droits réels démembres (…), o.c., p. 153

Het overblijvende budget zal eventueel in bijkomende woningen worden

(34) Art. 84 Wetb. Reg.

geïnvesteerd indien een bouwvergunning wordt verkregen.

(35) J. HANSENNE, «L’accession immobilière», Guide du droit de l’immobilier,

(19) Een vastgoedrente kan worden omschreven als een bestendig inkomen

Kluwer, p. I.8.3 – 1.

dat een eigenaar ontvangt voor het verlenen van een gebruiksrecht van zijn

(36) J. HANSENNE, o.c., 1.8.3. – 2.

grond.


(20) Dalloz, Répertoire méthodique et alphabétique de législation, de doctrine


et de jurisprudence, T. 30, Parijs, 1853, p. 580.

(39) Art. 83 Wetb. Reg.; E. Sanzot, Les droits réels démembres (…), o.c.,

(21) Art. 1709 Burg.Wetb.

p. 153.

(22) In bepaalde erfpachtovereenkomsten zijn vernieuwende clausules opge-


nomen, vooral in de buurt van Louvain-la-Neuve, die het mogelijk maken


om het erfpachtrecht te vernieuwen in de loop van de overeenkomst voor

(42) J. HANSENNE, o.c., p. 192 ; E. SANZOT, Les droits réels démem-

een nieuwe verlengde periode, bijvoorbeeld omdat de titularis een andere

bres (…), o.c., p. 161

overeenkomst kreeg. De geldigheid van die clausules wordt door bepaalde

(43) Nationale Bank, Données de la Centrale des Crédits aux Particuliers

auteurs betwist. Die oplossing is dus momenteel niet zeker. Hansenne schrijft

traitées au 31 december 2013, Brussel, januari 2014.

hierover dat «si le propriétaire est libre d’accepter la conclusion d’un nouveau bail emphytéotique avec le cessionnaire au moment où la cession lui est notifiée et de mettre un terme au contrat initial, il ne peut, nous semble-t-il, accepter anticipativement, lors de la conclusion du bail initial et de façon irrévocable, de concéder un nouveau bail emphytéotique à un cessionnaire potentiel. (…) A notre connaissance, aucune juridiction n’a été appelée à se prononcer sur la validité d’une telle clause », « Le droit d’emphytéose », Rép. not., bijgewerkt op 1 maart 2004.








Foto voorzijde: Coenraets / Architecten: Accarain-Bouillot architectes associés S.A. / Architecten: Roose & Partners Architects

184 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS Foto HOOFDSTEDELIJK hierboven: Ninove-Mariemont GEWEST

1

Recommend Documents