088EX 2374/12-47
Znalecký posudek č. 3562/183/13 Š O ceně rodinného domu č.p. 2171 , parc.č. 3159/, 3160 ul. L. Zápotockého v k.ú a obci Kladno Postup při zpracování posudku : Povinný ing. Jan Černík v původním termínu 8.8.2013 neumožnil prohlídku a požádal z důvodu dovolené o náhradní termín, po 2.9.2013, pak byla umožněna prohlídka nemovitosti.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno IČ: 41948777 č. obj.: 088EX 2374/12-46 ze dne: 27.7.2013 vystavil: Tomáš Komárek
Účel posudku: Stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 2374/12-27, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 3.9.2013 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Železničářů 2286 272 01 Kladno Mob.602209515 Posudek obsahuje 19 stran textu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních V Kladně, 20. 10. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 2374/12-27, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Jedná se o cenu rodinného domu č.p. 2171 s příslušenstvím, parc.č. 3159/, 3160 ul. L. Zápotockého v k.ú a obci Kladno
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3.9. 2013 za přítomnosti Ing. Černíka
3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Kladno , vypracovaný dne 16.7.2013 z LV 10328 pro katastrální území Kladno , - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě.
4. Vlastnické a evidenční údaje Černík Jan Ing. . L. Zápotockého 2171, 27201 Kladno
5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není , skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě.
6. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům je situován v širším centru obce v zástavbě rodinných domů , situovaný v rovinném terénu . U domu je garáž a vedlejší stavba - chlévky. Trvalé porosty jsou ovocné. Přístup je po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, kanalizaci, vodovod, plynovod. Orientace obytných místností je na jihozápad a SV. Parkování je možné v garáži a na ulici. Doprava MHD, autobus., železnice . U domu je garáž a kůlna, zahrada. Jedná se o velmi výhodnou lokalitu , klidnou, s výbornou dostupností na pěší zónu v Kladně, na Sletiště, zimní a fotbalový stadion, akvapark, nemocnici, MŠ, Ž, obchodní centrum. Statutární město Kladno má veškerou občanskou vybavenost, Magistrát města Kladna, Vysoké , střední , základní školy, školky , nemocnici, banky, policii, divadlo, obchody, supermarkety, plavecký bazén , sletiště, parky, hřiště. Město je obklopeno lesy . Je zde velmi dobrá dopravní dostupnost do Hl. města Prahy . Životní prostředí je velmi dobré. Jsou zde pracovní možnosti v průmyslu.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
7. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 2171 2) Garáž 3) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:
Kladno 1
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 2171 Jedná se o polovinu rodinného dvojdomku z r. 1928. Dům je částečně podsklepený, přízemní s podkrovní místností. Střecha je polovalbová a taškovou krytinou se žlaby a svody. Zdivo je v tl. 45 cm, vnější omítky jsou břízolitové, vnitřní štukové s částečným keramickým obkladem stěn v kuchyni, koupelně a WC. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře hladké. Podlahy jsou z parket, PVC a keramické dlažby. El. instalace je světelná a motorová, topení je lokální na plynná paliva. Ohřev vody je plynovou karmou. V kuchyni je plynový sporák, v koupelně umyvadlo a vana. WC je splachovací. Schody jsou s povrchem z PVC. Předpoklad prodejnosti je v dané lokalitě normální. Kupní cena současná není stanovena. Cena obvyklá odpovídá srovnatelné hodnotě v dané lokalitě a čase. Konkurence existuje, celkový dojem je dobrý. Výčet místností : podzemní podlaží : sklep přízemí : chodba, kuchyně, obývací pokoj, pokoj, koupelna, WC, spíž, schodiště podkroví : chodba, ložnice Technický stav Dům v původním stavu, v roce 1973 byla provedena částečná rekonstrukce. Předpoklad provedení stavebních úprav ( okna, podlahové povlaky topení, zařizovací předměty).
2) Garáž Jedná se o přízemní objekt z r. 1973, Střecha je plochá, zdivo je v tl. 30 cm, vnější omítky břízolitové, vnitřní hladké, okna jednoduchá ocelová, Vrata plechová otevíravá, podlaha betonová, el. instalace světelná a motorová. Technický stav : odpovídá stáří při běžné údržbě
3) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o pozemky v rovinném terénu, přístupné po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod.
–5–
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 2171 – § 26a Podlaží: Název přízemí podzemní podlaží podkroví Součet:
Výška 3,20 m 2,30 m 2,70 m 8,20 m
Podlažnost:
163,23 / 82,54
Zastavěná plocha 9,50×8,50–3,25×1,40+2,95×2,15 5,80×2,34+1,80×1,40 9,50×6,80
= = =
82,54 m2 16,09 m2 64,60 m2 163,23 m2
= 1,98
Obestavěný prostor (OP): přízemí 3,20 × (9,50×8,50–3,25×1,40+2,95×2,15) = podzemní podlaží 2,30 × (5,80×2,34+1,80×1,40) = střecha včetně (0,90+4,50×0,382)×9,50×8,50+(0,90+2,30×0,40)×4,30× podkroví 2,0+4,30×1,25×2,70+9,50×6,80×0,90 = Obestavěný prostor – celkem: =
264,14 m3 37,01 m3 299,79 m3 600,94 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Kladno Počet obyvatel: 68 682 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 350,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,05 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení
Pi 0,00 0,00 0,00
–6– prostředí 4 Dopravní spojení
II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení III. Výborné, privátní parkování
5 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,00 0,02 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy (IP = 1 + Pi):
1,020
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. Stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby příslušenství k RD celkem do 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,05 0,00 0,00 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,413
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům č.p. 2171 – zjištěná cena:
0,950 × 1,020 × 0,413 = 4 350,– × 0,400 =
0,400 1 740,– Kč/m3
600,94 × 1 740,– =
1 045 635,60 Kč 1 045 635,60 Kč
–7–
a.1.2) Garáž – § 24 Podlaží: Přízemí Výška: Zastavěná plocha:
7,85×3,60
Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,87 × 7,85×3,60
=
2,87 m 28,26 m2
=
81,11 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Kladno Počet obyvatel: 68 682 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 498,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,05 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí III. Výborné, privátní parkování nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 8
Index polohy (IP = 1 + Pi): i=1
1,020
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00
–8– Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení III. El.proud 230V/400 V nebo vrata s elektr. pohonem 4 Příslušenství - venk. Úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 6 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V7: 0,8
Vi B
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,05*
5
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V6):
0,840
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,950 × 1,020 × 0,840 = 2 498,– × 0,814 =
0,814 2 033,37 Kč/m3
81,11 × 2 033,37 =
164 926,64 Kč
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Garáž – zjištěná cena:
164 926,64 Kč
a.1.3) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny a vinná réva zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. 207 m2 zahrada 3160 0,045 1 244,9946 Kč = Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem:
Celková cena 11 597,12 Kč 11 597,12 Kč
Trvalé porosty – zjištěná cena:
11 597,12 Kč
Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 2171 2) Garáž 3) Trvalé porosty Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
1 045 635,60 Kč 164 926,64 Kč 11 597,12 Kč 1 222 159,36 Kč 1 222 160,– Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 2171 2) Garáž 3) Trvalé porosty Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
1 045 635,60 Kč 164 926,64 Kč 11 597,12 Kč 1 222 159,36 Kč 1 222 160,– Kč
–9–
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.2.1) Rodinný dům č.p. 2171 – § 26a Podlaží: Název přízemí podzemní podlaží podkroví Součet:
Výška 3,20 m 2,30 m 2,70 m 8,20 m
Podlažnost:
163,23 / 82,54
Zastavěná plocha 9,50×8,50–3,25×1,40+2,95×2,15 5,80×2,34+1,80×1,40 9,50×6,80
= = =
82,54 m2 16,09 m2 64,60 m2 163,23 m2
= 1,98
Obestavěný prostor (OP): přízemí 3,20 × (9,50×8,50–3,25×1,40+2,95×2,15) = podzemní podlaží 2,30 × (5,80×2,34+1,80×1,40) = střecha včetně (0,90+4,50×0,382)×9,50×8,50+(0,90+2,30×0,40)×4,30× podkroví 2,0+4,30×1,25×2,70+9,50×6,80×0,90 = Obestavěný prostor – celkem: =
264,14 m3 37,01 m3 299,79 m3 600,94 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Kladno Počet obyvatel: 68 682 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 350,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,05 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí III. Výborné, privátní parkování nemovitosti
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,02
– 10 – 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00
8
Index polohy (IP = 1 + Pi):
1,020
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. Stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby příslušenství k RD celkem do 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,05 0,00 0,00 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,413
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům č.p. 2171 – zjištěná cena:
0,950 × 1,020 × 0,413 = 4 350,– × 0,400 =
0,400 1 740,– Kč/m3
600,94 × 1 740,– =
1 045 635,60 Kč 1 045 635,60 Kč
a.2.2) Garáž – § 24 Podlaží: Přízemí Výška: Zastavěná plocha:
7,85×3,60
=
2,87 m 28,26 m2
– 11 – Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,87 × 7,85×3,60
=
81,11 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Kladno Počet obyvatel: 68 682 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 498,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,05 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí III. Výborné, privátní parkování nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy (IP = 1 + Pi):
1,020
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení III. El.proud 230V/400 V nebo vrata s elektr. pohonem
Vi B
0,00 0,00 0,00
– 12 – 4 Příslušenství - venk. Úpravy 5 Kriterium jinde neuvedené 6 Stavebně-technický stav
III. Bez výrazného vlivu na cenu III. Bez vlivu na cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V7: 0,8
0,00 0,00 1,05*
5
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V6):
0,840
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,950 × 1,020 × 0,840 = 2 498,– × 0,814 =
0,814 2 033,37 Kč/m3
81,11 × 2 033,37 =
164 926,64 Kč
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Garáž – zjištěná cena:
164 926,64 Kč
a.2.3) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny a vinná réva zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. 207 m2 zahrada 3160 0,045 1 244,9946 Kč = Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem:
Celková cena 11 597,12 Kč 11 597,12 Kč
Trvalé porosty – zjištěná cena:
11 597,12 Kč
Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 2171 2) Garáž 3) Trvalé porosty Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
1 045 635,60 Kč 164 926,64 Kč 11 597,12 Kč 1 222 159,36 Kč 1 222 160,– Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 2171 2) Garáž 3) Trvalé porosty Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 500,– Kč. Cena je určena podle písm. g): Kladno. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří
1 045 635,60 Kč 164 926,64 Kč 11 597,12 Kč 1 222 159,36 Kč 1 222 160,– Kč
– 13 – Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 83 % ×
1,830
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
1,100 2,146 1,441
Název Zastavěná pl.
Parc. č. 3159
+
10 % × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 220 500,– 3 112,4865
Cena [Kč] 684 747,03
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 83 % ×
1,830
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
1,100 2,146 1,441 0,400
Název zahrada
Parc. č. 3160
+
10 % × × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 207 500,– 1 244,9946 2
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky – zjištěná cena:
Cena [Kč] 257 713,88 942 460,91 Kč 942 460,91 Kč
b.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. b.2.1) Pozemky – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 500,– Kč. Cena je určena podle písm. g): Kladno. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 83 % ×
1,830
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki:
1,100 2,146
+
10 % × ×
Jednotková cena [Kč/m2]
– 14 – Název Zastavěná pl.
Parc. č. 3159
Výměra [m2] základní 220 500,–
upravená 2 159,9490
Cena [Kč] 475 188,78
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 83 % ×
1,830
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
1,100 2,146 0,400
Název zahrada
Parc. č. 3160
+
10 % × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 207 500,– 863,9796
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:
=
Cena [Kč] 178 843,78 654 032,56 Kč 654 032,56 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Seznam porovnávaných objektů:
1)
RŘD 5+1, zděný přízemní s podkrovními místnostmi, v původním dobrém stavu, pozemek 341,0 m2
2)
RD 4+1, zděný , přízemní podsklepený s podkrovními místnostmi, před rekonstrukcí. Pozemek 399,0m2
3)
RD6+2, zděný, patrový ,nepodsklepený, před rekonstrukcí, pozemek 525,0 m2
4)
ŘRD3+1, zděný, přízemní nepodsklepený, po rekonstrukci z r. 2010, Pozemek 160,0m2
– 15 – Název
Výchozí cena (VC) Kmísta Kstavební stav Kvybav. Kpozemek Kprodejnost Jednotková cena (JC) Rod.dům řadový Ant. Šváry Kladno 3 000 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 1,02 0,90 2 754 000,– Kč Rod.dům řadový Šulcova Kladno, Kročehlavy 3 000 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 1,01 0,90 2 727 000,– Kč Rod.dům Vinšova Kladno Kročehlavy 2 190 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 0,95 0,90 1 872 450,– Kč Rod.dům řadový Smetanova Kladno 1 990 000,– Kč 1,00 0,95 0,95 1,12 0,90 1 810 342,80 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kstavební stav × Kvybav. × Kpozemek × Kprodejnost) Minimální jednotková cena za ks: Průměrná jednotková cena za ks ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za ks: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: Množství: Porovnávací hodnota:
Množství (M) Váha (V) 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0
1 810 342,80 Kč 2 290 948,20 Kč 2 754 000,– Kč
× =
2 290 948,20 Kč 1,00 ks 2 290 950,– Kč
– 16 –
C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1 222 160,– 942 460,– 2 164 620,– 1 222 160,– 654 030,– 1 876 190,– 2 290 950,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 290 000,– Kč Cena slovy: dvamilionydvěstědevadesáttisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 17 –
Závěr : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem.
Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : a) Nemovitosti : pozemky parc.č. 3159 o výměře 220 m2 , 3160 o výměře 207 m2, budova bydlení č.p. 2171, vše v k.ú a obci Kladno
2 290 000,– Kč Cena slovy: dvamilionydvěstědevadesáttisíc Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství :
2 290 000,– Kč Cena slovy: dvamilionydvěstědevadesáttisíc Kč
V Kladně dne 20.10.2013
Ing. Věra Šilhavá Železničářů 2286 272 01 Kladno
– 18 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3562/183/13 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3562/183/13 Š podle připojené likvidace.
Ing. Věra Šilhavá Železničářů č. 2286 272 01 Kladno
v Kladně dne 20. 10. 2013
– 19 –
E. Seznam příloh 1) 2) 3) 4) 5)
Výpis z KN LV Snímek z katastrální mapy Usnesení Fotodokumentace Mapa
(6 listů) (1 list) (3 listy) (6 listů) (1 list)
