ZNALECKÝ POSUDEK č. 3056/55/2014 O ceně obvyklé pozemkové parcely - zahrady č. parc. 411/11 v obci a katastrálním území Oskava.
Objednatel znaleckého posudku:
Dražby EU s.r.o. IČ: 28776836 Černilov 396 503 43 Černilov
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny obvyklé za účelem nedobrovolné dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 14.7.2014 znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 telefon: 602 411 603 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hradci Králové 14.7.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé zahrady č. parc. 411/11v obci a katastrálním území Oskava za účelem nedobrovolné dražby.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Zahrada č. parc. 411/11 Oskava 788 01 Oskava Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Oskava Katastrální území: Oskava Počet obyvatel: 1 374 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 450,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
č. III IV V I
Pi 0,75 0,60 0,80 1,00
IV IV
0,80 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 375,84 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.7.2014 za přítomnosti pana Bajaníka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Šumperk LV č. 656 Snímek pozemkové mapy k.ú. Oskava Mapa Oskavy Mapa širšího okolí Oskavy Nabídka realitních kanceláří nemovitostí k prodeji Fotodokumentace Literatura vydaná pro oceňování nemovitostí na tržních principech Zbyňkem Zazvonilem, Prof. Albertem Bradáčem a Jiřím Kokoškou
5. Vlastnické a evidenční údaje Albín Bajaník, Oskava 29 k 1/2 z celku Jarmila Zemánková, Oskava 145 k 1/2 z celku
-2-
Omezení vlastnických práv Dle zápisu na platném LV č. 656 ke dni 14.3.2014 v oddíle C
6. Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Nemovitost byla znalci zpřístupněna a podány informace panem Bajaníkem Jedná se o zahradu, která je částečně oplocena nedokončeným plotem - pouze ve většině případů sloupky a je částečně zastavěna lehkými dřevěnými přístřešky. Při stanovení obvyklé hodnoty znalec vychází ze šetření u jednotlivých realitních kanceláří působících v daném regionu se kterými byly konzultovány jednotlivé prodeje v daném místě a čase. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena s ohledem na její polohu v obci, možnosti přístupu, připojení na jednotlivé inženýrské sítě, dopravní obslužnost obce, vybavení obce infrastrukturou, pracovními příležitostmi a v neposlední řadě dle stavu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi.
7. Celkový popis nemovitosti Charakteristika obce: Obec Oskava se nachází mezi Šumperkem a Rýmařovem v odlehlé oblasti. S počtem obyvatel 1 374 je poměrně větší obcí s vybudovanou přiměřenou infrastrukturou spočívající v základní občanské vybavenosti běžné obchodní sítě, zdravotnické péče spočívající v umístění ordinace praktického lékaře a několika málo odborných lékařů. Dále se v obci nachází základní škola a školka. V obci jsou vybudovány základní inženýrské sítě - veřejný vodovod, kanalizace, elektrická síť a telekomunikační síť. Obec je napojena na autobusovou dopravu. Pracovní příležitosti jsou v dané lokalitě omezené s delšími dojezdovými vzdálenostmi. Nezaměstnanost je v dané oblasti vyšší než je průměr v ČR. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří byly vytipovány přibližně stejné nemovitosti v daném regionu, se kterými byla předmětná nemovitost porovnána.. Tyto jsou použity jako vodítko pro znalce.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrada č. parc. 411/11
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrada č. parc. 411/11 Jedná se o pozemkovou parcelu vedenou jako zahrada, která navazuje na zastavěnou část obce a v dané lokalitě jsou budovány stavby pro rekreaci a trvalé bydlení. Nachází se ve svažitém terénu, je přístupná po nezpevněné polní cestě. na hranici pozemku je zaveden elektrický proud. Přípojka vody a kanalizace je možná ze vzdálenosti do padesáti metrů. Pozemek se nachází v obci a katastrálním území Oskava. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Snížená únosnost základové půdy (složitější způsob zakládání stavby, např. základová deska, piloty apod.) - Svažitý terén 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Zatím nebylo vydáno rozhodnutí k zástavění pozemku
č. II
Pi -0,01
II
-0,05
I I II I
0,00 0,00 0,00 -0,30
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,640 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav -4-
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 1,03
III
-0,02
II II
0,00 -0,10
II
-0,02
IV
-0,03
IV I
-0,02 0,00
II I II
0,00 -0,04 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,793 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,640 * 0,793 = 0,492 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění § 4 odst. 2 375,84 0,492 Parcelní Výměra číslo [m2] § 4 odst. 2 zahrada 411/11 1 716,00 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,800
147,93
Název
Jedn. cena [Kč/m2] 147,93
Cena [Kč] 253 847,88 253 847,88
Zahrada č. parc. 411/11 - zjištěná cena
=
253 847,88 Kč
Typ
-5-
C. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s § 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Dále byla předmětná nemovitost porovnána s několika nemovitostmi, které jsou v současné době inzerovány na trhu s nemovitostmi. Samotná nemovitost je taktéž inzerována a je zařazena do posudku. Dále znalec pracoval s databázi již realizovaných nemovitostí v daném místě a čase. Byl proveden propočet dle platného právního předpisu - pozemku - zahrady. Při ocenění a stanovení obvyklé hodnoty byl brán důraz na region, kde se předmětná nemovitost nachází. Zahrada č. parc. 411/11 se nachází po levé straně páteřní komunikace, která prochází obcí Oskava. Samotný pozemek je přístupný po nezpevněné polní cestě. Na jeho hranici je zaveden elektrický proud, ostatní sítě - voda a kanalizace nejsou zavedeny, ale je možnost jejich zavedení. Pozemek se nachází v lokalitě obce , kde je možná zástavba jak RD tak rekreační stavbou. Pozemek je ve svažitém terénu a nacházejí se na něm dva lehké přístřešky sloužící k posezení a pozemek je částečně oplocený. Na základě výše uvedených skutečností a po prozkoumání trhu s nemovitostmi, vyhodnocení všech faktorů ovlivňujících kvalitu posuzované nemovitosti navrhuji obvyklou hodnotu včetně investic na pozemku provedených takto: Zahrada č. parc. 411/11 o výměře 1 718 m2 * 140,-Kč/m2 = 240 520,- Kč Zaokrouhleně 241 000,- Kč
Obvyklou hodnotu zahrady č. parc. 411/11 s investicemi na pozemku provedenými stanovuji ve výši 241 000,- Kč Slovy: dvěstěčtyřicetjedentisíckorunčeských. V Hradci Králové 14.7.2014
Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.3.1987 čj.SPR 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3056/55/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3056/55/2014.
-6-
