Dluhopis: Euro Property Investment, s.r.o. projekt: Terasy Unhošť min. 7,25 % p.a.
BH Securities a.s. – Váš obchodník s cennými papíry
www.bhs.cz
Proč dluhopis Euro Property Investment? • Emitent patří do developerské skupiny EURO DEVELOPMENT, a.s., která na trhu úspěšně funguje již téměř 10 let. • Mezi sesterské společnosti firmy patří mimo jiné jeden z největších hypotečních brokerů 1. Eurohypotéka, s.r.o., s tržbami přes 50 milionů korun ročně. • Dluhopisy financují výstavbu 21 cenově dostupných, moderních rodinných domů Terasy Unhošť, část je již ve výstavbě, na ostatní je vydáno stavební povolení. • Projekt získal řadu ocenění včetně ceny “rezidenční projekt roku”.
Společnost Euro Property Investment, s.r.o. patří do skupiny společností EURO DEVELOPMENT, a.s., jedné z významných investičních a developerských společností působící v Praze a Středních Čechách. Specializuje se na cenově dostupné rezidenční bydlení, zejména výstavbu rodinných domů z kvalitních materiálů. Svojí nabídkou plní mezeru na trhu – domy jsou menší, na stavebních parcelách o velikosti od 200 do 400 m2. Díky tomu se blíží cenové nabídce větších bytů v obdobných lokalitách a domy tak lákají i zájemce, kteří by jinak o koupi rodinného domu vůbec neuvažovali. Této aktuální poptávce je uzpůsoben i projekt Terasy Uhnošť, který je navíc designově unikátní a velmi přitažlivý. Funkcionalistické, přízemní domy s pásy zeleně a vysázenými stromy podél komunikací získaly řadu ocenění, mimo jiné i rezidenční projekt roku. V porovnání s konkurencí jsou též atraktivní díky nižší kupní ceně, které se podařilo dosáhnout výhodným vykoupením pozemků z insolvenčního řízení. Strategií společnosti je investovat do pozemků v lokalitách s potenciálním budoucím rozvojem v Praze a okolí a Středočeském kraji, jako je právě Unhošť. Pár minut od Prahy v malebném kraji s dobrou dopravní obslužností i kvalitní občanskou vybaveností: od zařízení pro děti, přes obchody a služby, až po restaurace a dostatek sportovního vyžití. Nákupem dluhopisů přispějete k co nejrychlejšímu dokončení celkem 21 domů projektu Terasy Unhošť. Dluhopisy jsou částečně zajištěny zástavním právem k pozemkům ve prospěch společnosti BH Securities a.s.
ZÁKLADNÍ PARAMETRY Emitent:
Euro Property Investment, s.r.o.
Nominální hodnota dluhopisu: 1.000,- CZK Nominální hodnota emise:
50.000.000,- CZK
Manažer emise:
BH Securities a.s.
Administrátor emise:
BH Securities a.s.
Forma cenného papíru:
Na doručitele
Emisní kurz:
100%
Měna emise:
CZK
Datum emise:
30. 4. 2014
Úrok:
7,25 % p.a.
Výplata úroků:
Čtvrtletní vždy
k 30. 4., 30. 7.,
30. 10. a 30. 1.
kalendářního roku
Splatnost dluhopisu:
30. 4. 2017
Výhody výnos: 7,25% p.a. v případě splacení po 2 letech 8,25% p.a. krátká splatnost: 3 roky (možnost splacení po 2 letech) výplata úroku čtvrtletně částečné zajištění pozemky v Královicích a Hájku u Uhříněvsi perspektivní lokalita projektu možnost odprodeje dluhopisu emitentovi Rizika v případě předčasného prodeje riziko aktuálního kurzu
ZÁKLADNÍ ÚDAJE O PROJEKTU TERASY UNHOŠŤ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE PROJEKTU • Lokalita: Unhošť – okres Kladno • Inženýrské sítě: vybudovány a zkolaudovány • Termíny ETAPA III. - předprodej zahájen v únoru 2013, výstavba domů zahájena v srpnu 2013 • Investor a majitel pozemků: Euro Property Investment, s.r.o. • Dodavatel stavby: Euro Development Group, s.r.o. VIZUALIZACE DOMŮ
AGENT PRO ZAJIŠTĚNÍ Za účelem posílení postavení vlastníků dluhopisů emitent zajistil splacení dluhopisů zástavním právem k nemovitostem s pomocí institutu “Agenta pro zajištění”, který je smluvně zavázán vyplatit výtěžek z realizace zajištění administrátorovi emise za účelem jeho výplaty vlastníkům dluhopisů v rozsahu nesplnění peněžitého závazku emitenta. Tyto lukrativní pozemky navazují na zastavitelné území městské části Praha 22 – Královice. Závazky emitenta vyplývající z vydaných dluhopisů budou zajištěny ve prospěch agenta pro zajištění zástavním právem k nemovitostem ve vlastnictví společnosti EURO DEVELOPMENT KRÁLOVICE, s.r.o. a dále ručitelskými závazky společností EURO DEVELOPMENT, a.s. a EURO DEVE-
LOPMENT GROUP, s.r.o. Agentem pro zajištění je společnost BH Securities a.s. PŘEDČASNÉ SPLACENÍ Majitelé dluhopisů mohou po dvou letech zažádat o jejich částečné zpětné odkoupení Emitentem. Emitent má právo dluhopisy předčasně splatit na základě svého rozhodnutí po 2 letech od data emise, tedy nejdříve k 30.4.2016. POPIS PODNIKÁNÍ Hlavním předmětem činnosti emitenta, společnosti EURO PROPERTY INVESTMENT, s.r.o., je developerská činnost v lokalitě Unhošť u Prahy, spočívající ve výstavbě 42 moderních rodinných domů v rámci projektu Terasy Unhošť.
Emitent podniká v této lokalitě od října roku 2012, kdy zakoupil v rámci veřejné soutěže pozemky pro výstavbu těchto domů od společnosti ECM, která se nalézala v té době v insolvenci. Díky tomu byly pozemky pořízeny za velmi příznivou kupní cenu. V období od podzimu 2012 do jara 2013 emitent přepracoval původní projekt tak, aby se přizpůsobil aktuální poptávce na trhu. Úpravy spočívaly zejména ve výrazném zmenšení velikosti přibližně poloviny rodinných domů v projektu, kdy z patrových domů vznikly cenově dostupné menší přízemní domy. Úpravou prošel i projekt veřejných komunikací, kde byly vyprojektovány zelené pásy s vysázenými stromky. I tato úprava projektu kladně ovlivňuje poptávku po tomto rezidenčním projektu. Po úspěšném přepracování projektu byly veškeré změny projednány se stavebním úřadem a ve druhé polovině roku 2013 byla vydána stavební povolení na změnu staveb před dokončením. Následně byla zahájena výstavba prvních 12 rodinných domů.
ZÁKLADNÍ INFORMACE O LOKALITĚ Město Unhošť leží mezi Kladnem a Rudnou na rozhraní okresů Kladno a Praha – západ v malebné krajině rybníčků s řadou bývalých vodních mlýnů. Historie města s necelými 4000 obyvateli sahá do roku 1284. Obec Unhošť leží 15 km od Prahy a 9 km od Kladna u rychlostní silnice R6. Autem se do Prahy na Zličín dostanete za 9 minut. Dopravní obslužnost města Unhošt je velmi dobrá. Za hranicemi města vedou dálniční tahy z Prahy do Karlových Varů a Plzně. Do okolních větších měst včetně okresních (Kladno, Rakovník, Beroun) existuje přímé autobusové spojení Unhošťská železniční zastávka na trati Praha - Kladno - Chomutov je 2 km od náměstí. Vlakem do Kladna trvá cesta 5 minut, do Prahy 15 minut. Hromadná doprava do hlavního města je v obci řešena linkami PID autobusové dopravy ze stanice metra Zličín (linka č.307) a Hradčanská (linka č.610). Linky jezdí každých 40 minut a cesta trvá 39 minut na Zličín a 30 minut na stanici Hradčanská. Doprava do Kladna je řešena 3 autobusovými linkami č. A29, A30 a A33. Linky jezdí každou hodinu, a cesta trvá od 26 do 31 minut. V současnosti nabízí město Unhošť kvalitní rodinné bydlení s dobrou občanskou vybaveností. Ve městě je kromě mateřské a základní školy i základní umělecká škola. Z bank je zde pobočka České spořitelny, pošta, několik restaurací, benzínové čerpací stanice a řada obchodů a provozoven – od kadeřnictví až po autoservisy. Přímo ve městě je dostupná základní zdravotní péče včetně lékárny. Zasportovat si lze v nové městské sportovní hale, ve fitcentru nebo v různých sportovních klubech či oddílech pod hlavičkou místní organizace SOKOLA a TJ Unhošť. V místním hotelu je pro veřejnost zpřístupněna sauna, malý bazén a squashový kurt. V 2 km vzdáleném relaxačním centru Botanika naleznete kromě restaurace kvalitní golfové hřiště. V 15 km vzdáleném Zličíně na
okraji Prahy se nachází velké nákupní centrum. Okolí Unhoště skýtá možnosti pěší turistiky. Tyto pěší turistické cesty lze využít částečně i pro cykloturistiku.
KONKURENČNÍ PROSTŘEDÍ Emitent si projekt Terasy Unhošť zakoupil nejen z důvodu zajímavé prodejní ceny pozemků, ale k akvizici se rozhodl zejména po důkladné obchodní analýze trhu celé lokality. V městě Unhošť se k datu koupě vyskytoval a nadále vyskytuje pouze jeden konkurenční projekt, konkrétně rodinné domy od společnosti JUNG.CZ a.s. Jejich projekt v ulici Jahodová se od projektu Terasy Unhošť výrazně odlišuje zejména vzhledově. Funkcionalistické domy na Terasách Unhošť jsou svým vzhledem unikátním projektem svého druhu v širokém okolí přibližně 15-20 kilometrů. Projekt získal řadu prestižních ocenění, mimo jiné i “rezidenční projekt roku“. Kromě vzhledové přitažlivosti je projekt konkurenční i cenově. Prodejní cenová hladina těchto moderních rodinných domů v rámci projektu je dokonce nižší, než u přibližně stejně velkých domů společnosti JUNG.CZ a.s. To je dáno nízkou akviziční cenou pozemků i menšími výměrami prodejních stavebních parcel pro koncové zákazníky. Výše uvedené parametry projektu dělají z Teras Unhošť velmi konkurence schopný projekt v rámci lokálního trhu nabízených nemovitostí v okrese. O tom svědčí i vysoká rozprodanost jednotlivých domů v projektu, která tvoří po půl roce od zahájení výstavby přes 20% všech domů.
OBCHODNÍ STRATEGIE Strategií emitenta v projektu Terasy Unhošť je zejména s ohledem na silnou poptávku po těchto moderních a cenově dostupných domech postavit v rámci projektu všech 42 domů co nejdříve, část domů jako hrubou stavbu a část dostavět do fáze kompletních dokončených staveb na klíč. Kromě silné poptávky po ještě nepostavených domech v projektu je totiž v současné době velký zájem po již postavených domech, do kterých by se poptávající mohli ihned přestěhovat. Jsou to většinou lidé, kteří prodali svůj byt v okrajových částech Prahy s tím, že se přestěhují do většího bytu nebo domku a potřebují se přestěhovat v horizontu maximálně 2-3 měsíců, po kterých musí uvolnit své stávající bydlení novým zájemcům. Takovou poptávku není emitent v těchto měsících schopen uspokojit, a proto se v obchodní strategii pro tento rok zaměřil zejména na co nejrychlejší dokončení staveb domů. S ohledem na velký úspěch projektu Terasy Unhošť připravuje emitent ve spolupráci se sesterskou společností EURO DEVELOPMENT GROUP, s.r.o. (dále jen „EDG“) další výstavbu v obci Unhošti, která by měla být zahájena v roce 2016. Projekt by měl mít 78 rodinných domů. Emitent také v současnosti jedná o koupi dalších pozemků v blízkosti lokality Terasy Unhošť.
PŘEDPOKLÁDANÝ VÝVOJ EMITENTA Ve střednědobém horizontu 2-5 let předpokládá emitent pozitivní vývoj své developerské činnosti v Unhošti. S ohledem na velký úspěch projektu Terasy Unhošť připravuje emitent ve spolupráci se sesterskou společností EURO DEVELOPMENT GROUP, s.r.o. (dále jen „EDG“) další výstavbu v obci, která by měla být zahájena v roce 2016. Velká část těchto pozemků je již v majetku společnosti EDG a v současnosti se projednává územní rozhodnutí na dělení pozemků a umístění inženýrských sítí a rodinných domů s dotčenými úřady. V dlouhodobém horizontu 5-10 let předpokládá emitent akvizice zbylých stavebních pozemků v obci, které jsou v převážné většině v blízkosti stávajícího projektu Terasy Unhošť. Emitent je v jednání s majiteli těchto pozemků již od roku 2012 a v krátkém období předpokládá uzavření budoucích kupních smluv na tyto pozemky s předkupním právem na 10 let.
PROFIL JEDINÉHO SPOLEČNÍKA EMITENTA, SPOLEČNOSTI EURO DEVELOPMENT, A. S. Společnost EURO DEVELOPMENT, a. s. (také jen „ED“) spolu se svými dceřinými společnostmi tvoří jeden z významných subjektů zabývající se developerskou činností v Praze a okolí. Skupina ED podniká na českém realitním trhu od roku 2007, některé ze společností ve skupině ED pak od roku 2005-2006. V současné době skupina ED vlastní v Praze a okolí pozemky o tržní hodnotě přes 0,5 mld. korun a další pozemky má pod budoucími kupními smlouvami. Svou podnikatelskou činnost ED zaměřuje převážně na trh rezidenčních nemovitostí, a to především na výstavbu rodinných domů, s cílem vytvořit širokou nabídku projektů rodinných domů v zajímavých pražských i mimopražských lokalitách. Významnou část obchodní činnosti tvoří kromě developerských projektů zprostředkování prodeje realit a zprostředkování jejich financování.
Mediálně známá je dceřiná společnost 1.EUROHYPOTÉKA, s.r.o., člen Asociace hypotečních makléřů a jeden z největších hypotečních brokerů v České republice zprostředkovala v letech 2007-2013 přes 15 mld. korun v objemu hypotečních úvěrů a tržby této společnosti dosahují každoročně přes 50 mil. korun. Mezi její klienty patří významné osobnosti z řad podnikatelů i umělců a společnost patří dnes mezi TOP 10 hypotečních zprostředkovatelů v České republice.
a jejich následný development celkem 107 rodinných domů ve III.etapách (v současnosti dokončeno a zkolaudováno 64 rodinných domů, třetí etapa výstavby bude zahájena v květnu 2014) (ii) Domy Jesenice (www.domy-jesenice.cz): nákup 14.101m2 stavebních pozemků v obci Jesenice u Prahy jejich následný development, část pozemků byla prodána zájemcům o individuální výstavbu, na části pozemků se připravuje výstavba 16 rodinných domů s termínem zahájení výstavby prvních 6 domů v druhé polovině roku 2014 (iii) Domy Dolní Jirčany (www.domy-jircany.cz): nákup 29.024m2 stavebních pozemků v obci Dolní Jirčany a příprava následného developmentu, část pozemků (přes 9tis m2) byla prodána zájemcům o individuální výstavbu, na části pozemků se připravuje výstavba 36 rodinných domů s termínem zahájení výstavby prvních 14 domů do poloviny roku 2014 (iv) Domy Unhošť Terasy (www.terasy-unhost.cz): nákup 16.331m2 stavebních pozemků v obci Unhošť a zahájení následné výstavby této III. etapy projektu TERASY UNHOŠŤ. Projekt 42 moderních funkcionalistických domů je nyní ve fázi výstavby prvních 3 řad rodinných domů (v) Domy Královice (www.domy-kralovice.cz): nákup celkem 746.708m2 pozemků v městské části Praha 22 – Královice. Na I. etapu výstavby 17 rodinných domů z celkového budoucího počtu více, než 300 rodinných domů, již bylo vydáno územní rozhodnutí. Výstavba této první etapy bude zahájena do jara 2015. O rok později bude zahájena výstavba II. etapy s 30 rodinnými domy Za dobu své činnosti si skupina ED vybudovala silnou pozici residenčního developera rodinných domů, kdy v posledním roce úspěšně zahájila jejich prodej v několika nových lokalitách. Záměrem společnosti je dále posilovat svoji pozici investora a developerské společnosti do dalších stavebně zajímavých lokalit v hlavním městě Praze i okolních okresů Středočeského kraje.
K hlavním projektům řadí ED především:
KONKURENČNÍ PROSTŘEDÍ Skupina ED je ve svém regionu jedním z velkých vlastníků pozemků na výstavbu rodinných domů s velice dobrou znalostí trhu a celého podnikatelského prostředí, na kterém se pohybuje téměř 10 let. Ke svým projektům si vybírá zejména lokality s žádnou nebo minimální konkurencí v podobě jiných developerských projektů na výstavbu rodinných domů. V těch lokalitách, kde se konkurence vyskytuje, se pak skupina ED odlišuje výrazně nižší cenou i vizuální přitažlivostí svého produktu.
(i) Domy Herink (www.domy-herink.cz): nákup 51.962m2 stavebních pozemků v obci Herink
Nižší prodejní ceny rodinných domů pak ED dosahuje spojením více faktorů. Základním z nich je několikaletý
vývoj vlastních projektů rodinných domů, kde ve spolupráci projekčních atelierů a dodavatelů staveb vznikají projekty z cenově dostupných a kvalitních materiálů. V konečné fázi do vývoje zasahují i zákazníci, kterým ED již rodinné domy prodala a kteří dávají důležitou zpětnou vazbu. Díky tomu jsou projekty dispozičně řešeny tak, aby zde nechyběl např. úložný prostor v podobě půdy nebo zde nedocházelo k žádným ztrátám ploch na nevyužité prostory, jako jsou dlouhé chodby nebo různá zákoutí, které zbytečně prodražují cenu stavby. Dalším zásadním faktorem, který ovlivňuje konečnou prodejní cenu rodinných domů, je akviziční cena pozemků k výstavbě. Skupina ED se zaměřuje pouze na akvizice pozemků za výrazně nižší, než tržní cenu, které kupuje od majitelů pozemků nebo jiných menších developerských společností ve finanční tísni nebo které získává v rámci nedobrovolných dražeb, veřejných soutěžích či jako odkup pohledávek ze zkrachovalých developerských projektů od bank a jiných věřitelů.
OBCHODNÍ STRATEGIE ED v současnosti jedná o akvizicích na severním okraji našeho hlavního města, protože většina současných projektů skupiny ED je situována na západním, jižním a východním okraji Prahy. V současnosti skupina ED uvažuje o několika zajímavých lokalitách v Praze 8 a Praze 9 a dále pak v okresech, přiléhajících k těmto částem hlavního města.
Skupina ED hodlá i nadále intenzivně využívat mezery, které existují na trhu výstavby rodinných domů v Praze a okolí, a které v posledních letech úspěšně zaplnila developerskými projekty Domy Herink nebo Terasy Unhošť. Jde zejména o prodej menších rodinných domů na stavebních parcelách o velikosti od 200 do 400m2. Součástí záměru rozvoje skupiny ED je také individuální výstavba rodinných domů na pozemcích zájemců, kterou zahájí v roce 2015. Pro tento záměr již vybraný projekční atelier připravuje katalog vzorových rodinných domů. Skupina ED se také v současnosti více zaměřuje na výstavbu rodinných domů „na sklad“. Důvodem je fakt, že skupina ED má většinu rodinných domů ve svých developerských projektech prodánu ještě před zahájením jejich samotné výstavby a nemá v nabídce žádné postavené domy pro zájemce, kteří se chtějí stěhovat ihned (např. z důvodu prodeje jejich bytu v Praze apod). Dle současných analýz skupiny ED se jedná až o 50% kupujících. Druhá polovina zájemců je ochotná počkat si na výstavbu až 1 rok. Strategií skupiny ED je intenzivní analýzou možných investičních příležitostí realizovat nejen přímé nákupy pozemků, ale také využít své kapitálové síly, know how a kontaktů s bankami a jinými věřiteli k převzetí obchodních společností se zajímavými pozemky ve svém majetku.
VÁŠ OBCHODNÍK S CENNÝMI PAPÍRY PRÁVNÍ UPOZORNĚNÍ Důležité upozornění: Tato emise není veřejnou nabídkou cenných papírů. Hodnota dluhopisu může klesat nebo růst. Investoři mohou získat při prodeji dluhopisu před datem splatnosti částku nižší než částku investovanou. Minulá výkonnost nezaručuje srovnatelný budoucí výkon. Tento dokument má pouze propagační obsah, informace a hodnocení v něm obsažené slouží pouze pro informativní účely. Tento dokument není prospektem a není určen pro výběrové řízení, není právní, daňovou, nebo investiční radou, doporučením ani nabídkou, ani neobsahuje radu nebo doporučení k uzavírání jakékoliv transakce. Investování je spojeno s riziky. Investiční rozhodnutí investora musí být založeno na pečlivém zvážení vhodnosti investice do dluhopisů v souvislosti s jejich vlastním cenovým vývojem, likviditou a investičním horizontem a investor by měl zvážit potřebu nezávislého investičního, právního a daňového poradenství. Tento dokument nezohledňuje investiční profil jednotlivého investora. Není zaručena přesnost nebo úplnost informací obsažených v tomto dokumentu. Některé služby a produkty jsou předmětem právních omezení, a proto nemohou být určeny pro obyvatele některých zemí. BH Securities, a.s. je dozorována ČNB. Společnost BH Securities a.s. může od emitenta za činnost spojenou s emisí dluhopisů obdržet úplatu. Více informací k investičním pobídkám je uvedeno na informačním CD BHS a webových stránkách společnosti v záložce „Dokumenty ke stažení“. K získání konkrétnější informace se prosím obracejte na Vaší kontaktní osobu. Tento dokument byl připraven s náležitou pečlivostí a pozorností. Tiskové chyby jsou vyhrazeny.
