Discussienotitie herziening woonruimteverdeling C o n c e p t 10 januari 2 0 1 2 Y v o n n e G r o o t e n en S a n n e van der Lel ij
1. Inleiding Het woonruirnteverdelingsbeleid in de regio is v a s t g e l e g d in het convenant woonruimteverdeling (2008) en de huisvestingsverordening (2010). Het huidige convenant woonruimteverdeling z o a l s dat in de regio geldt is in 2008 van kracht g e w o r d e n . Bij dit c o n v e n a n t is a f g e s p r o k e n de werking na e e n periode van 4 jaar te evalueren en e v e n t u e e l a a n te p a s s e n . Daarnaast zijn er e e n aantal externe aanleidingen o m de woonruimteverdeling in de regio te herzien, de visie v a n de corporaties, de A m s t e r d a m s e standpuntbepaling over het onderwerp woonruimteverdeling, het v e r z o e k o m meer lokale beleidsruimte van A m s t e l v e e n en de nieuwste ontwerp-huisvestingswet die bij de T w e e d e K a m e r ligt (zie bijlage). De woonruimteverdeling in de regio kan niet los worden g e z i e n van de regionale woningmarkt. K e u z e s v a n g e m e e n t e n ten a a n z i e n van n i e u w b o u w p r o g r a m m a en voorraadbeleid beïnvloeden het aantal en de kwaliteit v a n de vrijkomende s o c i a l e woningen en d e druk o p de s o c i a l e voorraad in andere g e m e e n t e n in de regio. B o v e n d i e n is de s o c i a l e sector een belangrijk onderdeel van de regionale roltrap. D e voorraad a a n w o n i n g e n in de regio bestaat voor 4 2 % uit s o c i a l e woningen. D e huidige woonruimteverdeling in de regio berust op twee basisprincipes, de v o l g o r d e b e p a l i n g e n het principe v a n regionale of lokale binding als toelatingseis. In het huidige s y s t e e m wordt de volgorde bepaald op basis van woonduur en inschrijfduur . W o o n d u u r e n inschrijfduur zijn daarbij a a n elkaar gelijk g e s t e l d . O m in a a n m e r k i n g te komen voor e e n s o c i a l e woning in d e regio moet er s p r a k e zijn van regionale binding. Dat betekent dat je ofwel in de regio moet w o n e n , of w e r k e n . 1
In de notitie wordt i n g e g a a n op d e z e twee principes van de regionale woonruimteverdeling; volgordebepaling en bindingseisen. D e notitie is ambtelijk voorbereid en dient als start voor de d i s c u s s i e over de herziening van de woonruimteverdeling. D e d i s c u s s i e o p 19 januari is m e n i n g s v o r m e n d . O p b a s i s hiervan zullen concrete voorstellen worden uitgewerkt die b e s p r o k e n worden in net portefeuillehoudersoverleg van 8 maart. In een later stadium zullen overige voorstellen ten a a n z i e n v a n de woonruimteverdeling, zoals de regeling voor stadsvernieuwingsurgenten,worden voorgelegd aan het portefeuillehoudersoverleg. Leeswijzer In paragraaf 2 wordt ingegaan op voorstellen ten aanzien v a n de regionale binding, In paragraaf 3 w o r d e n voorstellen g e d a a n over lokale binding. In paragraaf 4 wordt loten behandeld, als aanvulling op het huidige systeem van woonduur en inschrijfduur. In
Starters en doorstromers hebben een inschrijfduurdic gelijk is aan de periode dat men als woningzoekende staat geregistreerd. Doorstromers hebben daarnaast een woonduur. Deze is gelijk aan de tijdsduur die is gelegen tussen de ingangsdatum van het huur- of koopcontract van de huidige zelfstandige woonruimte en hel moment van volgordebepaling voor de toewijzing van nieuwe woonruimte waarvoor zij in aanmerking wensen te komen.
1
paragraaf 5 k o m e n voorstellen over het volgordecriterium woonduur/ inschrijfduur aan bod. 2. A f s c h a f f i n g r e g i o b i n d i n g als t o e l a t i n g s e i s ? Hoe werkt
het
nu?
V a n w e g e de s c h a a r s t e op de woningmarkt en o m de druk op de sociale voorraad te b e p e r k e n is in het huidige convenant a f g e s p r o k e n te werken met de eis van regionale binding, Dat wil z e g g e n dat huishoudens die niet in de regio wonen, gewoond h e b b e n , w e r k e n , studeren of tot een bijzondere d o e l g r o e p behoren g e e n toegang hebben tot de sociale w o n i n g v o o r r a a d in de regio. Alle g e m e e n t e n m a k e n momenteel gebruik van d e z e regionale t o e g a n g s e i s . 2
Voorstellen van Amsterdam, huurdersverenigingen en corporaties A m s t e r d a m wil de toelating op de A m s t e r d a m s e woningmarkt niet meer b e g r e n z e n . De g e m e e n t e stelt dat dit niet past in het imago van een gastvrije stad. Er komen jaarlijks v e e l nieuwkomers naar A m s t e r d a m . De g e m e e n t e wil d e z e groep graag ontvangen, ook in een sociale huurwoning. V e r t e g e n w o o r d i g e r s v a n huurdersorganisaties van A m s t e r d a m en Z a a n s t a d en corporaties hechten a a n mogelijkheden voor mobiliteit van w o n i n g z o e k e n d e n . D e regionale en/of lokale binding frustreren die mobiliteit. O o k d e z e organisaties pleiten voor het afschaffen v a n regionale binding. De huurdersverenigingen pleiten daarnaast voor het uitbreiden v a n de regio met g e m e e n t e n waar een sterke woningmarktrelatie m e e bestaat, z o a l s H a a r l e m en Almere. Overwegingen en advies voor discussie In het voorstel voor de nieuwe huisvestingswet m a g maximaal 5 0 % van de vrijkomende sociale voorraad t o e g e w e z e n worden aan huishoudens met een regionale binding. Indien d e z e 5 0 % regionaal t o e g e w e z e n wordt m o g e n geen eisen gesteld worden aan lokale binding. Uit onderzoek blijkt dat het laten vervallen van de eis van regionale binding beperkt effect heeft op de druk op de sociale woningvoorraad. R e d e n e n om in de regio te willen w o n e n zijn v a a k g e k o p p e l d aan opleiding of werk. De instroom van huishoudens die die motieven niet h e b b e n zal beperkt zijn . Het aantal inschrijvingen van vestigers zal naar verwachting stijgen met 1 0 % ten opzichte van de reeds ingeschreven vestigers, nu 1 5 % van het totaal aantal w o n i n g z o e k e n d e n . Het totaal aantal w o n i n g z o e k e n d e n neemt dus toe met 1,5% " 3
De sociale huursector blijft voorlopig b e s c h e r m d door het inschrijfstelsel. W i e kans wil maken op een s o c i a l e huurwoning moet ingeschreven staan en een flinke wachttijd o p b o u w e n . E e n aantal van de ingeschreven zal zich in de tussentijd op een andere manier toegang tot de regionale woningmarkt verschaffen. O p langere termijn zullen de nieuwe w o n i n g z o e k e n d e n wel toegang krijgen tot de markt, waardoor er een geringe extra druk ontstaat. Z o n d e r eis van regionale binding zal het aantal verhuringen aan vestigers naar verwachting toenemen met 0 , 5 - 1 % . Het effect van het laten vervallen van
Gepensioneerden, uitkeringsgerechtigden, statushouders etc. In de regio's Utrecht en Holland Rijnland nam hetaantal inschrijvingen van vestigers toe met ca. 10% na hel vervallen van de eis van regionale binding.
2
3
2
regionale binding treedt sneller op in combinatie met de invoeren van loting. Loting geeft starters meer k a n s e n en vestigers zijn starters., Discussie is of de eis van regionale binding voor de regio moet vervallen. Het effect van afschaffing is beperkt. B o v e n d i e n m a g in het voorste! voor de nieuwe huisvestingswet m a x i m a a l 5 0 % van de w o n i n g e n met regionale binding t o e g e w e z e n worden. Dit is administratief lastig bij te h o u d e n en betekent b o v e n d i e n dat er geen eisen m e e r a a n lokale binding gesteld m o g e n w o r d e n , Discussiepunt 1: afschaf en eis regionale binding Voor Tegen M i n d e r regels en d u s toetsing e n makkelijk Extra druk o p sociale voorraad. te c o m m u n i c e r e n Gastvrije regio w a a r vrij verkeer ook in s o c i a l e sector mogelijk is Het gaat n a a r verwachting m a a r o m een beperkte extra groep
Daarnaast is het voorstel aan de portefeuillehouders te onderzoeken of het zinvol is o m voor regionale w o n i n g z o e k e n d e n afspraken te m a k e n over een tweezijdige uitwisseling t u s s e n enerzijds de S t a d s r e g i o e n anderzijds de gemeenten H a a r l e m en Almere . 4
3. W e r k e n met l o k a l e b e l e i d s r u i m t e Hoe werkt
het
nu?
In het C o n v e n a n t woonruimteverdeling is afgesproken dat afhankelijk van de grootte van de g e m e e n t e e e n d e e l van de s o c i a l e huurwoningen (20%, 3 0 % , 5 0 % en 70%) g e r e s e r v e e r d is voor lokale beleidsruimte. Binnen d e z e ruimte moeten urgenten gehuisvest w o r d e n . D a a r n a a s t b e p a l e n gemeenten zelf hoe zij met d e z e ruimte o m g a a n . Bijvoorbeeld door woningen te labelen voor lokale starters. Er zijn ook g e m e e n t e n die niet of ten dele gebruik maken v a n de lokale beleidsruimte. B o v e n o p de lokale beleidsruimte h e b b e n corporaties 5 % vrije ruimte voor maatoplossingen. In de huidige regels voor lokale beleidsruimte kan maximaal 2 6 % van het totale woningaanbod in de regio met lokale voorrang worden t o e g e w e z e n . In het voorstel voor de nieuwe Huisvestingswet wordt g e m e e n t e n ruimte voor 5 0 % lokale beleidsruimte g e b o d e n , indien geen regionale bindingseisen worden g e s t e l d . Voorstellen van Amstelveen en Zaanstad A m s t e l v e e n heeft verzocht de lokale beleidsruimte te vergroten en Z a a n s t a d heeft verzocht g e k o p p e l d a a n de woonruimteverdeling op Stadsregionaal niveau afspraken te m a k e n over sociale nieuwbouw en afspraken met corporaties over voorraadbeheer. Doel hiervan is meer evenwicht in d e verdeling van de woningvoorraad in de Stadsregio. Alternatief voor de g e m e e n t e is het vergroten van de lokale beleidsruimte. De v e r z o e k e n van A m s t e l v e e n en Z a a n s t a d w o r d e n nader toegelicht.
4
Almerc neemt op een aantal punten nu al deel aan dc regionale woonruimteverdeling
3
V e r z o e k A m s t e l v e e n : Het college van B & W van A m s t e l v e e n heeft de Stadsregio verzocht de lokale beleidsruimte voor A m s t e l v e e n te verhogen naar 5 0 % . Achtergrond van dit voorstel is dat geconstateerd is dat een relatief groot deel van het vrijkomende a a n b o d in het s o c i a l e s e g m e n t in A m s t e l v e e n verhuurd wordt a a n regionale w o n i n g z o e k e n d e n , Hierdoor ontstaat verdringing v a n lokale starters. O o k wil A m s t e l v e e n d o o r m e e r toewijzing a a n lokale doorstromers de doorstroming in de gemeente bevorderen. O n d e r z o c h t is in hoeverre in A m s t e l v e e n sprake is van een bijzondere situatie waardoor s p r a k e is van verdringing van lokaal w o n i n g z o e k e n d e n . Hieronder een aantal punten op e e n rij: A m s t e l v e e n is de enige 'grote' g e m e e n t e die een relatief lage lokale toewijzing heeft bij s o c i a l e huurwoningen (51%). De andere drie gemeenten in d e z e categorie, P u r m e r e n d , Z a a n s t a d en H a a r l e m m e r m e e r , h e b b e n een lokale toewijzing van c a . 6 8 % . O o k als naar b e w e g i n g e n op de koop en huurmarkt g e k e k e n wordt valt op dat A m s t e l v e e n een relatief laag a a n d e e l (40%) heeft in de interne verhuisbewegingen als % v a n het totaal aantal v e r h u i z i n g e n naar w o n i n g e n binnen de gemeente. Z a a n s t a d , H a a r l e m m e r m e e r en P u r m e r e n d s c o r e n respectievelijk 6 9 % , 5 2 % en 5 8 % . Verklaring hiervoor is dat A m s t e l v e e n door de ligging, het aantrekkelijke woonklimaat en de aantrekkelijke woningvoorraad (relatief hoogwaardige uitbreiding in de jaren 7 0 ) populair is o n d e r w o n i n g z o e k e n d e n van buiten de gemeente. Dat is echter niet de enige reden waarom de druk op de sociale voorraad in A m s t e l v e e n relatief hoog is. Dit hangt sterk s a m e n met de samenstelling van de voorraad, die niet evenwichtig is o p g e b o u w d . Er is een gebrek aan woningen voor middeninkomens. Dit bemoeilijkt de doorstroming vanuit d e sociale voorraad en veroorzaakt s c h e e f w o n e n . B o v e n d i e n heeft de gemeente de laatste jaren weinig sociale nieuwbouw gerealiseerd, 1 4 % in de periode 2 0 0 5 t/m 2009, Haarlemmermeer, Z a a n s t a d e n Purmerend realiseerden respectievelijk 2 6 % , 3 2 % en 3 7 % . Ook in het huidige beleid zet de g e m e e n t e niet in op sociale nieuwbouw. A a n de huidige voorraad zal onttrekking plaatsvinden door verkoop van woningen en meer mogelijkheden voor liberalisatie door toekenning van extra W W S - p u n t e n . A l s de voorraad sociale woningen afneemt wordt de druk o p de voorraad in andere g e m e e n t e n verhoogd, ook door e e n verhoogde uitstroom van A m s t e l v e e n s e w o n i n g z o e k e n d e n die niet meer in eigen gemeente terecht kunnen. V e r z o e k Z a a n s t a d : D o o r de relatief omvangrijke voorraad sociale huurwoningen, c a . 4 5 % en d a a r m e e het hoogst in de regio na Amsterdam, trekt Z a a n s t a d veel huishoudens met een laag opleidingsniveau en inkomen van buiten de eigen gemeente. Z a a n s t a d heeft a a n g e g e v e n voorstander te zijn van open uitwisseling in de regio, zonder hekjes, V o o r w a a r d e daarvoor is dat de huidige segregatie in de regio afneemt. O m dit te bereiken wil Z a a n s t a d over de volgende vier punten in regionaal verband afspraken m a k e n ; 1) 2) 3) 4)
A f s p r a k e n over het beïnvloeden van het inkomenseffect van de woonruimteverdeling, A f s p r a k e n over de nieuwbouw sociale huur, Huurliberalisatie en verkoop van sociale huurwoningen en Vrije vestiging in de hele regio (schrappen hekjes).
A l s b o v e n s t a a n d e maatregelen niet voldoende uitkomst bieden is het verhogen van de lokale beleidsruimte een alternatief voor de gemeente.
4
Uit o n d e r z o e k is g e b l e k e n dat verhuisstromen naar Z a a n s t a d e n P u r m e r e n d relatief meer h u i s h o u d e n s met een laag opleidingsniveau e n inkomen bevatten dan naar g e m e e n t e n in het Z u i d e n van de regio. Dit hangt s a m e n met een beperktere s o c i a l e voorraad en s o c i a l e nieuwbouw in het Zuidelijk gedeelte van de Stadsregio. In de toekomst z a l de s e g r e g a t i e mogelijk t o e n e m e n doordat a a n g e m e e n t e n in de S t a d s r e g i o A m s t e r d a m , met uitzondering van Z a a n s t a d en W o r m e r l a n d , de mogelijkheid is g e b o d e n het aantal W W S - p u n t e n te v e r h o g e n . O m de segregatie te verminderen zijn regionale a f s p r a k e n nodig, ook met corporaties, over v o o r r a a d b e h e e r e n nieuwbouw. Overwegingen en advies voor discussie De huidige regeling voor lokaal maatwerk biedt g e m e e n t e n een extra middel o m te sturen op de s l a a g k a n s voor lokaal w o n i n g z o e k e n d e n , N a a r m a t e de o m v a n g van een g e m e e n t e kleiner is neemt de o m v a n g van de lokale beleidsruimte toe. Hiervoor is g e k o z e n omdat het vrijkomend a a n b o d in kleine g e m e e n t e n veel beperkter is e n daardoor eerder verdringing van lokaal w o n i n g z o e k e n d e n plaatsvindt, Het aantal vrijkomende w o n i n g e n in grotere g e m e e n t e n is in het a l g e m e e n groot g e n o e g o m lokaal w o n i n g z o e k e n d e n e e n redelijke s l a a g k a n s te bieden. D o o r omstandigheden k u n n e n hier uitzonderingen in optreden. N a d e e l v a n het w e r k e n met lokale beleidsruimte is dat d e uitwisseling tussen g e m e e n t e n beperkt wordt, Dat betekent een beperking van mogelijkheden voor dynamiek e n doorstroming op de woningmarkt e n daarmee beperking v a n de werking van de regionale roltrap. Stagnatie van de roltrap betekent op de lange duur dat instroom van buiten de regio zal stagneren en d a a r m e e de a a n v o e r v a n nieuw jong arbeidspotentieel. D a a r n a a s t z a l d o o r het v e r h o g e n van de lokale beleidsruimte ook de keuzevrijheid voor de regionaal w o n i n g z o e k e n d e onder druk komen te s t a a n . B o v e n d i e n komt bij e e n hoge lokale beleidsruimte de solidariteit tussen g e m e e n t e n in de regio in het g e d i n g . Afgrendeling van de eigen woningmarkt voor lagere inkomens van buiten de eigen g e m e e n t e vergroot de druk op andere g e m e e n t e n in de regio. Bij de herziening v a n de woonruimteverdeling zijn er vier opties: 0. H a n d h a v e n huidige situatie 1. H a n d h a v e n huidige situatie i.c.m. ruimte voor tijdelijke experimenten in g e m e e n t e n met een bijzondere situatie 2. G e e n lokale bindingseisen meer stellen. In de toekomst blijft regionale binding d a a r m e e gedeeltelijk mogelijk, 3. De beleidsruimte voor alle grote gemeenten o p h o g e n naar 5 0 % . D a a r m e e wordt geanticipeerd op de nieuwe Huisvestingswet , 5
In het v e r l e d e n is g e b l e k e n dat de meeste gemeenten behoefte hebben om ruimte te bieden voor de lokale w o n i n g z o e k e n d e n . De huidige regeling biedt daar ruime mogelijkheden toe. In A m s t e l v e e n is de lokale beleidsruimte wellicht te beperkt. Z a a n s t a d ziet v e r h o g i n g van d e lokale beleidsruimte als terugvaloptie als g e e n afspraken g e m a a k t worden over voorraadbeheer en sociale nieuwbouw. O p v a l l e n d is dat in beide g e m e e n t e n geen s p r a k e is van een evenwichtige opbouw van de voorraad. Maatregelen moeten d a n ook meer structureel in het a a n p a s s e n van de voorraad Het gaat hierbij om meer dan 800 woningen per jaar die extra met lokale voorrang mogen worden toegewezen. A l s ook Amsterdam 50% met lokale voorrang zoti willen toewijzen gaat het om 3600 woningen extra, 5
5
g e z o c h t w o r d e n d a n in het a a n p a s s e n van lokale beleidsruimte in de woonruimteverdeling. Dit vergt echter tijd. Discussiepunt is hoe in een nieuwe regeling met de lokale beleidsruimte wordt o m g e g a a n . O m regionale uitwisseling niet te veel te beperken z o u de lokale beleidsruimte niet o p g e h o o g d moeten worden. W e i lijkt het verstandig om aan g e m e e n t e n met nijpende problemen op de korte termijn extra ruimte te bieden voor gerichte e x p e r i m e n t e n . Hieronder voor en n a d e l e n van lokale beleidsruimte kort op een rij: Discussiepunt 2: Handhaven huidige regeling lokale beleidsruimte (met experimenten) Voor lokale beleidsruimte Tegen lokale beleidsruimte Sturingsmiddel o m s l a a g k a n s lokaal Beperking dynamiek en uitwisseling w o n i n g z o e k e n d e n te bevorderen O p l o s s i n g probleemsituaties in g e m e e n t e n Afbreuk aan roltrapfunctie regionale woningmarkt Biedt b e s c h e r m i n g kleine g e m e e n t e n Beperking solidariteit tussen regiotegen verdringing gemeenten Beperking keuzevrijheid w o n i n g z o e k e n d e n
Discussiepunt 2a Regionale afspraken voorraadbeheer en sociale nieuwbouw O m d a t o p l o s s i n g e n vooral gezocht moeten worden in het structureel a a n p a s s e n v a n de voorraad wordt voorgesteld gekoppeld aan de afspraken over de woonruimteverdeling afspraken te m a k e n over voorraadbeheer en sociale nieuwbouw. Hier moeten ook corporaties bij betrokken worden. Discussiepunt 2b Amstelveen O m d a t in de huidige situatie in A m s t e l v e e n sprake is van verdringing van lokaal w o n i n g z o e k e n d e n wordt voorgesteld tijdelijk een experiment toe te staan. In dit experiment wordt A m s t e l v e e n toegestaan 5 0 % van de vrijkomende woningen lokaal toe te wijzen (nu 3 0 % ) . Voorstel is de 2 0 % extra beleidsruimte toe te wijzen aan A m s t e l v e e n s e doorstromers, om via maatwerk het s c h e e f w o n e n aan te p a k k e n . Tegelijkertijd is wel een voorwaarde dat Amstelveen anderszins ook maatregelen neemt om de doorstroming te bevorderen, zoals bouw in het middensegment. O o k is sociale nieuwbouw een v o o r w a a r d e , om de voorraad en de kwaliteit hiervan op peil te h o u d e n . E e n en ander moet nader uitgewerkt worden. Voorgesteld wordt het experiment zo snel mogelijk in te voeren en na een jaar te evalueren op de effecten. Bij evaluatie wordt gedacht aan de volgende elementen: 1) Benut A m s t e l v e e n de lokale beleidsruimte daadwerkelijk? In de huidige situatie is dit niet het geval. 2) S p a n t A m s t e l v e e n zich in om een evenwichtiger opbouw van de voorraad te bewerkstelligen, door het creëren van aanbod in het middensegment en het a a n b o d in het sociale segment op peil te houden? 3) W e l k e effecten heeft de E u r o p e s e maatregel (toewijzing aan huishoudens met een i n k o m e n tot c a . 34.000 euro) en andere doorstromingsbevorderende m a a t r e g e l e n ? Is er nog steeds sprake van een onevenredig grote verdringing van lokale starters/doorstromers?
6
4) 5)
W e l k e effecten heeft het toestaan van 5 0 % lokale beleidsruimte op de k a n s e n voor regionaal w o n i n g z o e k e n d e n ? W e l k effect h e b b e n de ingezette instrumenten in de 2 0 % extra lokale beleidsruimte op de doorstroming in de A m s t e l v e e n s e woningmarkt?
4. V o l g o r d e c r i t e r i u m loten i n v o e r e n Hoe werkt
het
nu?
O p dit moment w o r d e n de s o c i a l e huurwoningen v e r d e e l d via de volgordecriteria w o o n d u u r en inschrijfduur. Voorstellen van Amsterdam en de corporaties De g e m e e n t e A m s t e r d a m en de corporaties willen naast het huidige a a n b o d m o d e l een lotingsmodule introduceren. A m s t e r d a m wil meer keuzemogelijkheden bieden en d a a r m e e recht d o e n a a n de verschillende behoeften bij w o n i n g z o e k e n d e n . Z e wil o n d e r s c h e i d m a k e n t u s s e n bijvoorbeeld s p o e d z o e k e r s en selectieve z o e k e r s . V e r d e r wil de g e m e e n t e aan o n n o d i g w e i g e r e n s a n c t i e s verbinden. De corporaties willen e e n experiment met loting voor ten hoogste 1 5 % van het w o n i n g a a n b o d . Zij willen w o n i n g e n voor kleinere h u i s h o u d e n s verloten. Zij v o e l e n niet voor s a n c t i e s bij weigeringen. S a n c t i e s bij no-show zijn b e s p r e e k b a a r . 6
Overwegingen en advies voor discussie Loten is e e n a a n v u l l e n d e m o d u l e o p het huidige model dat gehanteerd wordt in de regio. Het a a n b o d wordt niet vergroot met loten, de b e s c h i k b a r e woningen worden anders verdeeld. Door de volgordecriteria binnen het huidige model moet flink wachttijd o p g e b o u w d worden. V o o r a l starters h e b b e n hierdoor weinig k a n s e n . Met loten wordt a a n d e z e groep wel e e n k a n s g e g e v e n . H u i s h o u d e n s die echt een woning willen, kunnen door actief z o e k g e d r a g hun k a n s e n vergroten. In het huidig model is dit onmogelijk, O o k vergroot loten de a c c e p t a t i e g r a a d . Juist ' s p o e d z o e k e r s ' zullen gebruik maken van loten en dan ook sneller een woning a c c e p t e r e n . B o v e n d i e n is er g e e n zekerheid w a n n e e r een v o l g e n d e d e e l n a m e a a n loting leidt tot een a a n b o d . 7
Uit o n d e r z o e k blijkt dat loten wel effect heeft o p de doorstroming. Het effect hangt af van de groep w a a r a a n verloot wordt. • Uit o n d e r z o e k van N i e u w e g e i n blijkt dat loten voor zowel starters als doorstromers leidt tot afname in de doorstroming. Dit komt doordat meer woningen a a n starters verhuurd worden, waardoor de verhuisketens afnemen en d u s minder woningen vrijkomen. • Uit de W o o n v e r s n e l l i n g blijkt dat als loten alleen toegankelijk is voor doorstromers, de doorstroming in zijn g e h e e l bevorderd wordt. In een aantal regio's, bijvoorbeeld H a a g l a n d e n , is ervoor g e k o z e n vooral kleine starterswoningen a a n te bieden via de lotingsmodule. Hier is voor g e k o z e n omdat met n a m e starters gebruik blijken te m a k e n van de lotingsmodule. Het a a n b o d is dan beter ' Bij weigeren gaat hel om het afwijzen van een woning na bezichtiging. No-show is het helemaal niet reageren op een aanbieding die vanuit WoningNet gedaan wordt. Dit blijkt uit diverse onderzoeken, waaronder 'Gelijke kansen voor iedereen', SEV, Evaluatie lotingssysteem Nieuwegein
f
7
7
a f g e s t e m d o p de d o e l g r o e p . Mogelijk dat door het a a n b i e d e n van d e z e starterswoningen o o k de negatieve effecten op de doorstroming beperkt k u n n e n worden. Er worden i m m e r s w o n i n g e n a a n g e b o d e n die voor de meeste doorstromers niet interessant zijn. A a n d a c h t s p u n t bij loten is dat de etalage niet alleen gevuld moet worden met kwalitatief minder aantrekkelijke w o n i n g e n . Hierdoor zou de module een negatief imago krijgen en zijn doei voorbij s c h i e t e n . In o n d e r s t a a n d s c h e m a worden voor en nadelen van loten kort w e e r g e g e v e n . Discussiepunt 3: invoeren lo ten als aanvulling op het aanbodmodel Voor Tegen Extra k e u z e m o g e l i j k h e i d naast het Het reguliere a a n b o d is beperkter, k a n s e n voor huidige model regulier w o n i n g z o e k e n d e nemen af Biedt k a n s e n voor starters, jongeren Loten vermindert de doorstroming, het aantal en s p o e d z o e k e r s vrijkomende woningen neemt af. E e n experiment met loten voor doorstromers in S n e l l e r e acceptatie v a n woningen d e z e regio (Woonversnelling) laat zien dat daar Met actief g e d r a g wordt s l a a g k a n s de doorstroming wel m e e wordt bevordert vergroot Discussiepunt is of het huidig verdeelmodel in de regio a a n g e v u l d moet worden met een lotingsmodule. O m met n a m e starters meer k a n s e n te bieden wordt voorgesteld loten in te v o e r e n voor een deel van de voorraad. In combinatie met het afschaffen van regiobinding wordt de regio ook beter toegankelijk voor starters/ young professionals van buiten de regio. T o e s t r o o m van d e z e groep is belangrijk voor de e c o n o m i s c h e potentie v a n de regio en het blijven functioneren van 'de roltrap'. O m de -effecjipn..ypor,p!e -doorstroming.te .be.perken wordt voorgesteld maximaal 2 0 % van het vrijkomend a a n b o d in de regïo te verloten. Ook kan gedacht worden a a n het a a n b i e d e n v a n uitsluitend starterswoningen in de module. V o o r s t e l is de lotingsmodule toegankelijk te laten zijn voor alle h u i s h o u d e n s . Beperking tot ' s p o e d z o e k e r s ' leidt tot iastige definitiekwesties. S p o e d z o e k e r s kunnen hun k a n s e n vergroten door vaak te reageren. ;
Discussiepunt 3a: invoeren sancties bij no-show Het invoeren v a n sancties bij het weigeren van een a a n g e b o d e n woning wordt ontraden. Het aantal weigeringen zal naar verwachting afnemen als het informatieprofiel van de a a n g e b o d e n w o n i n g e n door de corporaties wordt verbeterd. Hier wordt a a n gewerkt door de corporaties. Indien het gaat om no-show, dus het niet reageren op een aanbieding, bieden sancties wel e e n uitkomst, Uit ervaringen die in Den Haag (Twee jaar directe zoeker) hiermee zijn o p g e d a a n blijkt dat met sancties de no-show afneemt. De sanctie in H a a g l a n d e n bestaat uit e e n tijdelijke uitsluiting van deelname aan de loting.
8
5. V o l g o r d e c r i t e r i a w o o n d u u r en i n s c h r i j f d u u r Hoe werkt
het
nu?
S i n d s lange tijd wordt in d e z e regio gewerkt met de volgordecriteria w o o n d u u r en inschrijfduur bij woningtoewijzing. De criteria zijn a a n elkaar gelijk g e s t e l d . De w o n i n g z o e k e n d e met de langste w o o n - respectievelijk inschrijfduur komt als eerste in a a n m e r k i n g v o o r de vrijgekomen woning. W o o n d u u r als criterium is ingevoerd omdat het de doorstroming bevordert. 8
Voorstellen van de corporaties en de gemeente Amsterdam D e corporaties en de g e m e e n t e A m s t e r d a m stellen v o o r woonduur af te s c h a f f e n en v o o r t a a n alleen te w e r k e n met inschrijfduur. Zij n o e m e n daarvoor verschillende a r g u m e n t e n . Belangrijk argument is dat woonduur passief is. Inschrijfduur is bovendien c o m m u n i c a t i e f eenvoudiger. Overwegingen en advies voor discussie Z o w e l voor als tegen het afschaffen van woonduur is e e n aantal argumenten te n o e m e n , hieronder op e e n rij: Discussiepunt 4: Behouden woonduur als volgordecriterium? Voor Tegen Het b e h o u d e n v a n w o o n d u u r als W o o n d u u r is e e n vorm v a n regionale volgordecriterium bevordert doorstroming. binding. In het voorstel voor d e nieuwe wet (max 5 0 % regionale binding) leidt dit tot extra administratieve last. Het aantal vrijkomende w o n i n g e n neemt af Actief z o e k g e d r a g wordt niet beloond bij het a f s c h a f f e n v a n woonduur Afschaffing leidt tot hogere lasten voor Bij b e h o u d hebben doorstromers die passief woonduur o p b o u w e n een d o o r s t r o m e r s (moeten jaarlijkse bijdrage v o o r d e e l ten opzichte van starters, die betalen) zich actief moeten inschrijven Continuïteit v a n beleid Inwoners van d e regio b e h o u d e n hun huidige rechten
Het vervallen van woonduur maakt het s y s t e e m eenvoudiger te handhaven Alleen inschrijfduur als criterium is beter uit te l e g g e n a a n w o n i n g z o e k e n d e n A f s c h a f f i n g woonduur leidt tot meer zicht op geïnteresseerden
Uit o n d e r z o e k in H a a g l a n d e n , 'Effectverkenning woonduur', is gebleken dat het a f s c h a f f e n v a n het criterium 'woonduur tot gevolg heeft dat de doorstroming afneemt. D a a r d o o r neemt ook het aantal vrijkomende w o n i n g e n af . Bij het afschaffen van het criterium w o o n d u u r g a a n doorstromers er op achteruit ten opzichte van starters. D e starters krijgen relatief meer woningen t o e g e w e z e n . Uit de effectverkenning v a n 9
Aanvankelijk ging woonduur voor inschrijfduur, Later zijn de criteria gelijkgesteld om de positie van starters te verbeteren. In Haaglanden is woonduur afgeschaft als volgordecriterium. Uit onderzoek blijkt dat opnieuw invoeren ca. 20% meer vrijkomend aanbod oplevert, 9
9
H a a g l a n d e n blijkt dat ook starters er uiteindelijk in absolute aantallen toewijzingen op achteruit g a a n , als gevolg van het a f g e n o m e n a a n b o d . V o o r d e e l v a n het afschaffen van w o o n d u u r is dat het o v e r g a a n naar één volgordecriterium het s y s t e e m e e n v o u d i g e r en voor de gebruiker transparanter maakt. E e n a n d e r v o o r d e e l is dat in de nieuwe ontwerp huisvestingswet uitgegaan wordt van m a x i m a a l 5 0 % regionale binding. W o o n d u u r is een vorm van regionale binding, doordat w o o n d u u r a l l e e n geldt voor inwoners v a n d e z e regio'! Administratief wordt het z e e r lastig om dit bij te h o u d e n . Met het afschaffen v a n woonduur vermijdt je dit punt in de toekomst. Discussiepunt is of woonduur b e h o u d e n moet blijven ais volgordecriterium. Z o w e l voor a l s tegen het afschaffen van woonduur zijn belangrijke argumenten te n o e m e n . Het afschaffen van w o o n d u u r zal waarschijnlijk leiden tot minder doorstroming en d a a r d o o r minder vrijkomende w o n i n g e n . Het is nog niet duidelijk wat de effecten zijn van het afschaffen van woonduur op de doorstroming in de particuliere huursector. Afschaffing v a n woonduur leidt tot e e n transparanter s y s t e e m en hiermee wordt geanticipeerd op het voorstel voor de nieuwe wet. Opties zijn: 1) Anticiperend op de nieuwe wet de keuze te m a k e n woonduur te laten vervallen, met minder doorstroming en minder vrijkomend a a n b o d als gevolg. 2) Z o lang mogelijk het volgordecriterium woonduur gebruiken, ten b e h o e v e v a n een g o e d e doorstroming. Argument hierbij is dat door de huidige marktsituatie de doorstroming toch al beperkt is en dat dit met afschaffing van woonduur nog verder onder druk komt. In beide gevallen is het wenselijk om te werken a a n een g o e d e overgangsregeling bij het afschaffen v a n woonduur, zodat de regio in elk geval g o e d voorbereid is als het wettelijk niet meer mogelijk z o u zijn om woonduur als volgordecriterium te handhaven. Met een g o e d e overgangsregeling kunnen negatieve effecten van afschaffing van woonduur zo veel mogelijk beperkt worden en is te sturen op het moment dat de effecten merkbaar worden.
10
Bijlage Kader nieuwe huisvestingswet Lokaal maatwerk D e ontwerp-huisvestingswet v a n 30 augustus 2011 geeft een nieuw kader voor het gebruik van b i n d i n g s e i s e n . D e wet geeft de mogelijkheid voor lokaal maatwerk. Hiermee kan w o r d e n i n g e s p e e l d op de lokale behoefte a a n huisvesting van verschillende g r o e p e n op de markt, z o a l s -
starters die al lang in de g e m e e n t e w o n e n doorstromers die naar duurdere woningen verhuizen die binnen hun wijk ter differentiatie zijn g e b o u w d ouderen met e e n maatschappelijke binding a a n de gemeente personen die belangrijk zijn voor de plaatselijke samenleving z o a l s m e n s e n die werken bij de politie, brandweer, andere hulpdiensten, onderwijs of zorg personen die al via urgentie voorrang h e b b e n .
-
G e m e e n t e n kunnen w a a r tengevolge van s c h a a r s t e aan g o e d k o p e woonruimte, w a a r d o o r s p r a k e is v a n onevenwichtige en onrechtvaardige effecten, met of zonder een ruimtelijke b o u w b e p e r k i n g , lokaal de eis van e c o n o m i s c h e en maatschappelijke binding stellen. E r wordt o n d e r s c h e i d gemaakt tussen g e m e e n t e n met en zonder ruimtelijke b e p e r k i n g e n voor w o n i n g b o u w . Hoofdregel Nieuw artikel 15 : E r kan met e c o n o m i s c h e en maatschappelijke binding worden gewerkt a a n ; - " de woningmarktregio de g e m e e n t e of een tot de g e m e e n t e behorende kern. E r kan nooit meer d a n voor 5 0 % van de vrijkomende woningen waarvoor woonruimteverdelingsbeleid is vastgesteld, een bindingeis worden gebruikt, behalve voor g e m e e n t e n die als gevolg van ruimtelijk beleid geringe of geen bouwmogelijkheden h e b b e n . 10
W a t betekent dit voor het gebruik van bindingseisen in de Stadsregio? 1, D e stadsregio k a n nog steeds gebruik blijven maken van regionale bindingeis. D e z e binding m a g voor de helft van de toewijzingen in de sociale huur (en : bouwkavels) w o r d e n gebruikt. De andere helft moet vrij toegankelijk zijn (vrije vestiging).'' Wordt regionale binding voor 5 0 % ingezet, d a n kan niet daarboven op gebruik worden g e m a a k t van de lokale binding (geen en en),' 2,
Binnen de stadsregio kan voor g e m e e n t e n lokaal maatwerk mogelijk blijven. Dit lokale maatwerk kan per gemeente voor maximaal 5 0 % van de sociale huurwoningen in de regio, tenzij het gaat o m gemeenten die g e e n of geringe b o u w b e p e r k i n g e n hebben vanwege ruimtelijk (provinciaal of rijks) beleid.
3,
Z o n d e r regionale bindingseis kunnen g e m e e n t e n toch lokaal maatwerk voeren. O o k hier geldt opgeteld de grens van maximaal 5 0 % v a n de toe te wijzen sociale
Maximaal 50% van de in de huisvestingsverordening aangewezen categorieën woonruimte. Dat betrelt de aangewezen goedkope huur- en koopwoningen en bouwkavels, De huisvestingsverordening blijft straks 4 jaar geldig. 1 0
11
huurwoning in de regio, tenzij het gaat om g e m e e n t e n die geen of geringe b o u w b e p e r k i n g e n h e b b e n v a n w e g e ruimtelijk (provinciaal of rijks-) beleid. Het huidige regionale beleid geeft 1 0 0 % regionale binding. WGR+ In een W G R + regio stelt de regioraad de huisvestingsverordening vast. W G R + gaat vervallen. Waarschijnlijk gaat d e z e bevoegdheid terug naar g e m e e n t e n In de toelichting bij het gewijzigd ontwerp is hierover nauwelijks een opmerking gemaakt. G e m e e n t e n k u n n e n op vrijwillige b a s i s blijven s a m e n w e r k e n . E e n regionale regeling zal naar waarschijnlijkheid na afschaffing van de W G R + , gepland per 1 januari 2 0 1 3 , door elke g e m e e n t e r a a d moeten w o r d e n g e a c c o r d e e r d . Huur-inkomen C o r p o r a t i e s m o g e n door g e m e e n t e n niet via de huisvestingsverordening worden verplicht m e e r d a n 1 0 % van hun woningen beschikbaar te stellen a a n huishoudens met een i n k o m e n b o v e n de € 33.614. Dit houdt verband met de E U beschikking. W e l mogelijk corporaties en g e m e e n t e n o p vrijwillige basis afspraken m a k e n over de 1 0 % invulling. V o o r b e e l d v a n wat niet meer m a g ; Met e e n i n k o m e n tot € 33.614 m a g je wonen in een woning tot € 500. Met e e n i n k o m e n b o v e n € 33.614 m a g je wonen vanaf € 5 0 0 , Gevolgen Stadsregio: geen De huur-inkomenstabellen uit de regionale huisvestingsverordening gelden sinds 1 april 2011 niet m e e r voor corporaties, alleen nog voor particulieren. Een huisvestingsverordening alleen ter bevordering van de leefbaarheid is vervallen. De mogelijkheid om uitsluitend t.b.v, bevordering van de leefbaarheid een verordening op te stellen is vervallen. D e z e optie zou alleen voor een complex of straat geiden. Er is veel kritiek geleverd op dit voorste!. Gevolgen Stadsregio: geen D e z e mogelijkheid bestond nog niet en binnen de Stadsregio Amsterdam-was er geen behoefte om hiervan gebruik te m a k e n . 5. Ongewijzigd gebleven: > Huisvestingsverordening geldt 4 jaar. > G e e n landelijke prijsgrens, grens goedkope woonruimte kan lokaal worden vastgesteld pm rol provincie. > O o k k o o p w o n i n g e n en bouwkavels kunnen in huisvestingsverordening ( g o e d k o p e koopwoning; koppeling a a n maximum leenbedrag dat een hh dat in e e n s o c i a l e huurwoning als hypotheek kan krijgen). > Urgenten kunnen voorrang krijgen. Hiertoe behoren in ieder geval verblijfsgerechtigden, blijf van mijn lijf en mantelzorgers. > V e r g u n n i n g voor woningonttrekking blijft mogelijk voor ruim deel van de w o n i n g v o o r r a a d (niet beperkt tot goedkope voorraad).
12
