Znalecký posudek č. 2320-854/2015
Objednatel: Ing.Aleš Klaudy Masarykovo nám.191/18 405 01 Děčín 1 IČ: 67222544 Dič:7411202370
Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytového domu a pozemku pro účely dražby.
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 01.10.2015 posudek vypracoval:
XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze, dne
21.10.2015
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytového domu č. p. 293 v ulici Mánesova, obec Krásná Lípa, kat. území Krásná Lípa, okres Děčín, a parc. č. 163/2, 182/1, 183 a 2993 pro účely dražby.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec:
BD č. p. 293 v ulici Mánesova, v obci Krásná Lípa ulice Mánesova č. p. 293 Ústecký Děčín Krásná Lípa Krásná Lípa
3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 01.10.2015 za přítomnosti paní Ferencové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 21.10.2015 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 01.10.2015 paní Ferencovou. - Částečná stavební dokumentace
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: 1/2 Ferencová Markéta, Mánesova 293/6, 40746 Krásná Lípa 1/2 Hučko Jaroslav, Mánesova 293/6, 40746 Krásná Lípa Vlastnické údaje k datu ocenění: 1/2 Ferencová Markéta, Mánesova 293/6, 40746 Krásná Lípa 1/2 Hučko Jaroslav, Mánesova 293/6, 40746 Krásná Lípa Nemovitosti: BD č. p. 293 v ulici Mánesova, obec Krásná Lípa, kat. území Krásná Lípa, okres Děčín, a parc. č. 163/2, 182/1, 183 a 2993
2
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytový dům č. p. 293 v ulici Mánesova, obec Krásná Lípa, kat. území Krásná Lípa, okres Děčín Slovní popis Jedná se o samostatný bytový dům o dvou nadzemních podlažích, podsklepený, s podkrovím a půdou. Konstrukce domu je zděná, základy domu jsou smíšené neizolované. Tloušťka zdiva je 50 cm. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky domu jsou vápenné. Střecha je sedlová, krytinu tvoří pálená taška. Klempířské prvky jsou plechové. Jedná se o bývalé hospodářské stavení se zázemím, které pochází odhadem z poloviny 19. století. V bytovém domě se nachází bytové jednotky o těchto dispozicích: 3x 1+1, 2x 2+1 a 1x 3+1. Popis bytového domu dle podlaží: v suterénu se nachází sklepy a sklady v přízemí se nachází bytová jednotka 3+1 (141,16 m2) a bytová jednotka 1+1 (30 m2), která se nachází v rekonstrukci v patře se nachází dvě bytové jednotky 2+1 (98,25 m2 a 124,46 m2) a dvě bytové jednotky 1+1 (63,29 m2 a 41,49 m2) v podkroví se nachází další místnosti využitelné pro bydlení, ovšem bez zázemí Okna v domě jsou dřevěná s dvojsklem. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na severovýchodní/jihovýchodní/jihozápadní stranu. Koupelny v bytech jsou vybaveny klasickými vanami, WC jsou vybaveny klasickými splachovacími toaletami. Interiérové dveře v domě jsou dřevěné plné, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení domu: běžné osvětlovací lustry, bodová svítidla a směrové lampy, kuchyňské linky bez vestavěných spotřebičů. Dům je připojen k elektrické síti - 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod není zaveden. Vytápění v bytech zajišťují kamna na tuhá paliva. Ohřev vody zajišťují v bytech bojlery. V obytných místnostech bytů tvoří podlahu parkety, koberce či dlažba, v koupelnách tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyních tvoří podlahu keramická dlažba a v ostatních místnostech je podlaha prkenná či dlažba. Zdivo bytového domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí. Střešní krytina bytového domu je poškozená a nachází se ve stavu před nutnou rekonstrukcí či výměnou. Rozvody v domě se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Vybavení domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou.
3
Jedná se o podstandardně řešený bytový dům s nutností provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě okrasných dřevin. Samotný pozemek je rovinatý, neoplocený. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází v západní části obce Krásná Lípa. V okolí objektu je zástavba rodinnými či bytovými domy se zahradami. Lokalita má dostatečnou dostupnost obchodů. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových a vlakových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u bytového domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu jsou zde běžné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. K bytovém domu dále náleží dvě hospodářské stavení – jedná se o stavby v současnosti nevyužitelné, jelikož vyžadují kompletní rekonstrukci.
Tabulkový popis
Popis bytového domu:
Typ bytového domu:
samostatný bytový dům
Počet nadzemních podlaží : Počet podzemních podlaží : Dům byl postaven v roce : Rok rekonstrukce BD:
Základy : Konstrukce : Tloušťka zdiva: Stropy : Střecha : Krytina střechy :
2 + podkroví a půda 1 odhadem v polovině 19. století 1980 a 2000 1980 - výměna oken a částečná oprava střešní krytiny 2000 - výstavba koupelen, rekonstrukce rozvodů a oprava střešní krytiny smíšené neizolované zděná konstrukce 50 cm dřevěné trámové sedlová pálená taška
Klempířské prvky :
plechové
Rozsah rekonstrukce BD:
4
Vnější omítky:
vápenocementové
Vnitřní omítky:
vápenné
Typ oken v domě :
dřevěná s dvojsklem, okna nejsou vybavena žaluziemi
Orientace oken obytných místností :
orientace obytných místností na severovýchodní/jihovýchodní/jihozápadní stranu
Vybavení koupelen :
klasické vany
Toaleta : Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře :
klasické splachovací toalety dřevěné bez bezpečnostních prvků dřevěné dřevěné plné běžné osvětlovací prvky - lustry, bodová svítidla, směrové lampy ne
Osvětlovací technika : Klimatizace : Pohybový alarm a kamerový systém : Vestavěné skříně : Kuchyňské linky : Dispozice bytů v BD :
ne ne ano, bez vestavěných spotřebičů 3x 1+1, 2x 2+1 a 1x 3+1 v suterénu se nachází sklepy a sklady v přízemí se nachází bytová jednotka 3+1 (141,16 m2) a bytová jednotka 1+1 (30 m2), která se nachází v rekonstrukci
Popis BD podle podlaží:
v patře se nachází dvě bytové jednotky 2+1 (98,25 m2 a 124,46 m2) a dvě bytové jednotky 1+1 (63,29 m2 a 41,49 m2) v podkroví se nachází další místnosti využitelné pro bydlení, ovšem bez zázemí připojení k rozvodné síti, 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k obecní kanalizaci ne kamna na tuhá paliva bojlery v obytných místnostech bytů tvoří podlahu parkety, koberce či dlažba, v koupelnách tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyních tvoří podlahu keramická dlažba a v ostatních místnostech je podlaha prkenná či dlažba podstandardní bytový dům s nutností provedení rozsáhlejších stavebních úprav vady zdiva - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady střechy - poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady rozvodů - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady oken zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou okrasné dřeviny / rovinatý neoplocený přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě
Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění : Řešení ohřevu vody : Podlahy v domě :
Popis stavu bytového domu :
Vady bytového domu :
Trvalé porosty na zahradě : Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k domu :
5
Popis okolí :
Popis okolí : Poloha v obci :
zástavba bytovými a rodinnými domy se zahradami bytový dům se nachází v západní části obce dostupnost obchodů – dobrá dostupnost dostupnost škol - v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, kulturní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení,
Vybavenost :
sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti,
Životní prostředí :
možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - MHD v místě není, pouze zastávka vlakových a autobusových dálkových spojů, Spojení a parkovací možnosti : parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u bytového domu vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, Sousedé a kriminalita :
Věcná břemena Další informace:
kriminalita - v místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu jsou zde běžné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny K bytovém domu dále náleží dvě hospodářské stavení – jedná se o stavby v současnosti nevyužitelné, jelikož vyžadují kompletní rekonstrukci. Celková plocha pozemků je 3 888 m2.
6
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 01.10.2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
7
B. Znalecký posudek I. Ocenění srovnávací metodou Bytový dům č. p. 293 v ulici Mánesova, obec Krásná Lípa, kat. území Krásná Lípa, okres Děčín, a parc. č. 163/2, 182/1, 183 a 2993 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.)
Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č.
Lokalita
rozměry
stav
Bytový dům č. p. 293 v ulici Mánesova, obec Krásná Lípa, kat. území Krásná Lípa, okres Děčín, a parc. č. 163/2, 182/1, sklep, přízemí, patro, špatný, před Oceňovaný objekt 183 a 2993 podkroví, UP 498,65 m2 rekonstrukcí
1 Jiříkovská, Rumburk
2 Rumburk
3 Krásná Lípa - Kyjov
sklep, přízemí, patro, podkroví, UP 360 m2
dobrý, před rekonstrukcí
dobrý, po částečné rekonstrukci
přízemí, patro, podkroví, UP 600 m2
sklep, přízemí, patro, podkroví, UP 640 m2
dobrý
8
pozemek
jiné
3 888 m2
historické stavení podstandardní provedení, šest bytů, dvě hospodářská stavení ve velice špatném stavu
3 500 m2
standardní provedení, pět bytů, ústřední vytápění
2 683 m2
standardní či mírně podstandardní provedení, pět bytů, ústřední vytápění, hospodářské stavení na pozemku
1 407 m2
standardní provedení, 16 pokojů a společenské místnosti se zázemím, vytápění, zahradní altán
č
Cena Koef. požadovaná Redukce Cena po resp. na redukci na K1 K2 K3 Zaplacená pramen pramen poloha velikost pozemek K4 - stav 1 1 580 000 0,9 1422000 1,08 0,86 0,98 1,1 2 2 490 000 0,85 2116500 1,07 1,1 0,92 1,15 3 2 500 000 0,85 2125000 1,05 1,14 0,84 1,12
K-6 úvaha K1 x … x K-5 jiné odhadce K6 1,13 1,09 1,233235 1,09 1,06 1,43878 1,07 1,1 1,325464
Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího 1 153 065 1 471 038 1 603 212
1 409 105 1 153 065 1 603 212 231 376 1 177 729 1 640 481
Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na:
1 400 000,-- Kč
9
C. Rekapitulace cen nemovitosti Srovnávací hodnota
1 400 000,-- Kč
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na:
1 400 000,-- Kč Slovy: Jedenmiliončtyřistatisíckorun V Praze, dne 21.10.2015
Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Málek, CEO
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2320-854/2015 znaleckého deníku.
E. Přílohy
10
Výpisy z el. verze KN
11
12
13
Fotodokumentace
14
15
Srovnávané nemovitosti
16
17
18
