Demotekst voor printen
Op weg naar een nieuwe balans Jaarverslag Triada 2014
Inhoudsopgave
Voorwoord ........................................................................................................................ 7 1. Beschouwing directeur-bestuurder .......................................................................... 9 2. Triada .....................................................................................................................11
Wonen en woonomgeving ..................................................................................... 13 3. Onze woningen .......................................................................................................15 3.1 Nieuwbouw ......................................................................................................... 15 3.2 Aan- en verkoop ................................................................................................. 17 3.3 Ontwikkelingen van ons woningbezit in cijfers .................................................... 18 3.4 De kwaliteit van onze bestaande woningen ........................................................ 19 3.5 De betaalbaarheid van onze woningen ............................................................... 24 3.6 Koppelen vraag en aanbod ................................................................................. 27 4. Een leefbare woonomgeving ..................................................................................33 4.1 Wijkgericht werken.............................................................................................. 33 4.2 Voorkomen en aanpakken van woonproblemen ................................................. 34 4.3 Wensfonds en sponsoring .................................................................................. 35 5. Participatie en samenwerking .................................................................................37 5.1 De individuele klant............................................................................................. 37 5.2 Samenwerking .................................................................................................... 39
Organisatie .............................................................................................................. 47 6. Onze organisatie ....................................................................................................48 6.1 Personeelsaangelegenheden ............................................................................. 49 6.2 De ondernemingsraad ........................................................................................ 52 7. Governance ............................................................................................................54 7.1 Goed ondernemingsbestuur ............................................................................... 54 7.2 Integriteit ............................................................................................................. 55 7.3 Risicomanagement ............................................................................................. 56 7.4 Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing................................................ 58 8. Verslag van de Raad van Commissarissen.............................................................59 8.1 Algemeen ........................................................................................................... 59 8.2 Taken en werkwijze ............................................................................................ 59 8.3 Toezicht .............................................................................................................. 61 8.4 Samenstelling ..................................................................................................... 63
Financiën ................................................................................................................. 67 9. Onze financiën........................................................................................................68 9.1 Groepsresultaat .................................................................................................. 74 9.2 Solvabiliteit ......................................................................................................... 76 9.3 Rentabiliteit ......................................................................................................... 76 9.4 Liquiditeit ............................................................................................................ 76 9.5 Vennootschapsbelasting ..................................................................................... 77 10. Jaarrekening (geconsolideerd)................................................................................82 10.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2014 ................................................. 82 10.2 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2014 ......................................... 84 10.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht ................................................................... 85
10.4
Grondslagen waardering en resultaatbepaling enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening ............................................................................ 87 10.5 Grondslagen balanswaardering enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening ..... 90 10.6 Grondslagen resultaatbepaling enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening .... 100 10.7 Grondslagen geconsolideerd kasstroomoverzicht ............................................. 105 10.8 Toelichting op de geconsolideerde balans ........................................................ 106 10.9 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening ............................ 129 11. Jaarrekening (enkelvoudig)...................................................................................138 11.1 Balans Triada per 31 december 2014 ............................................................... 138 11.2 Winst-en-verliesrekening (enkelvoudig) ............................................................ 140 11.3 Toelichting op de enkelvoudige balans en de winst-en-verliesrekening ............ 141 11.4 Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige balans ................. 141 11.5 Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige winst-enverliesrekening ................................................................................................. 145 12. Ondertekening ......................................................................................................149 12.1 Ondertekening Raad van Commissarissen ....................................................... 149 12.2 Verklaring van het Bestuur................................................................................ 150 12.3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ....................................... 151 13. Overige gegevens.................................................................................................153 14. Kengetallen (geconsolideerd) ...............................................................................154 15. Bijlagen.................................................................................................................156 15.1 Bijlage 1: Algemene gegevens.......................................................................... 156 15.2 Bijlage 2: Organogram ...................................................................................... 158 15.3 Bijlage 3: Verbindingen met andere entiteiten ................................................... 159
Demotekst voor printen
Voorwoord Voor u ligt het jaarverslag 2014 van Triada. Ook dit jaar hebben wij ons weer volop ingezet voor onze klanten. Met onze dienstverlening, het wijkgericht werken, sociale interventies en vastgoedprojecten staan we midden in de lokale samenleving. Dit schept een verantwoordelijkheid. In dit jaarverslag willen wij op een transparante wijze verantwoording afleggen aan al onze belanghouders. U leest over onze activiteiten, bestede middelen en behaalde prestaties in 2014. Naast het jaarverslag maakten wij hiervoor gedurende het jaar ook gebruik van andere middelen zoals ons bewonersblad, onze website en artikelen in het regionale huis-aan-huisblad de Schaapskooi. Hebt u na het lezen van ons jaarverslag nog vragen of opmerkingen, neemt u dan gerust contact op met ons directiesecretariaat. Wij gaan graag met u in gesprek.
Heerde
2 juni 2015
voor printen
“Wij blijven het een grote en belangrijke uitdaging en opgave zien om juist in deze tijd op een innovatieve, creatieve en professionele wijze inhoud te geven aan het realiseren van voldoende betaalbare en kwalitatief geschikte woningen voor onze doelgroep.“ drs. H.J.H. van de Ven, directeur-bestuurder Triada
8
1. Beschouwing directeur-bestuurder Op weg naar een nieuwe balans Vorig jaar schreef ik in mijn beschouwing dat alle nieuwe regelgeving en wetten altijd bediscussieerd kunnen worden, maar dat als zij een feit zijn, het ook direct ons nieuwe kader is. Het is echter te simpel om een houding aan te nemen, waarbij alleen netjes werken volgens de nieuwe regels, voldoende inhoud geeft aan onze verantwoordelijkheid. In tegendeel zou ik zelfs willen beweren, want ondanks het feit dat wij nog steeds in spannende afwachting zijn van allerlei uitwerking in vele AMvB’s (Algemene Maatregelen van Bestuur) genoemd in de vele artikelen van de nieuwe Herzieningswet, blijft onze kerntaak helder. Deze kerntaak blijft het bieden van passende en betaalbare huisvesting aan onze primaire doelgroep. In 2014 hebben wij ons nadrukkelijk georiënteerd op de noodzakelijke verandering van onze organisatie om op een juiste wijze, vanuit het nieuwe kader van wet- en regelgeving, inhoud te geven aan een adequate invulling van onze kerntaak. In het kader van onze bedrijfsvoering zijn wij op weg naar een nieuwe balans. Hierbij gaat het niet alleen om een nieuwe balans tussen inkomsten en uitgaven, maar vooral de balans tussen de bredere maatschappelijke verantwoordelijkheid en de primaire verantwoordelijkheid inzake de betaalbaarheid van het wonen. Naast de betaalbaarheid van het wonen, die nog verder onder druk is komen te staan, zien wij nu ook een snel groeiend probleem van beschikbaarheid ontstaan. De nieuwe Huisvestingswet, met nieuwe urgentiegroepen zoals de mantelzorger, een toenemend aantal te huisvesten statushouders en de aangekondigde passendheidstoets gaan op korte termijn zware invloed uitoefenen op de mogelijkheden om voldoende inhoud te geven aan de invulling van onze taakstelling. Tussen regelgeving en daarbij verwachte resultaten en de realisatiemogelijkheden in de werkelijkheid, lijkt een steeds groter verschil te ontstaan. Een verschil dat in stand blijft als er geen vertrouwen is in elkaars inzet en positie en partijen alleen vanuit de eigen positie blijven reageren op het presteren van de ander. In het belang van onze klant is het uitermate belangrijk dat eenieder open staat voor het gezamenlijk inrichten van een nieuwe balans. Hierbij moet ook gezamenlijk verantwoordelijkheid worden genomen voor de mogelijkheden om onze taakstelling te realiseren. Deze verantwoordelijkheid ligt niet alleen aan het einde van de ketting waar de operationele invulling plaats vindt, maar ook aan het begin van de ketting waar de verantwoordelijkheid voor doel en doelmatigheid van de regelgeving wordt bepaald. Tevens zal er ruimte moeten ontstaan voor een discussie over de balans tussen verwachte prestaties en beschikbare of ter beschikking staande middelen. Wij blijven het een grote en belangrijke uitdaging en opgave zien om juist in deze tijd op een innovatieve, creatieve en professionele wijze inhoud te geven aan het realiseren van voldoende betaalbare en kwalitatief geschikte woningen voor onze doelgroep. Ons streven is om een van de sterkste schakels te zijn in deze ketting. Daar gaan wij ons de komende jaren weer maximaal voor inzetten. Tenslotte is de ketting net zo sterk als de zwakste schakel, dus hebben wij een gezamenlijk belang dat er geen zwakke schakel is.
drs. H.J.H. van de Ven directeur-bestuurder
9
Vakman Triada
10
2. Triada Triada is als maatschappelijk vastgoedondernemer werkzaam in de gemeenten Epe, Heerde en Hattem. Deze gemeenten maken deel uit van de regio’s Stedendriehoek en NoordVeluwe. In ons werkgebied bieden wij huisvesting aan ruim 16.000 inwoners. Dat is ongeveer een kwart van de bevolking in deze gemeenten.
Ondernemingsplan In 2014 is ons nieuwe ondernemingsplan De Essentie goedgekeurd. In het plan staat beschreven wat onze vernieuwde koers is, waarvoor wij staan, voor wie wij zijn en welke doelen wij voor de komende jaren hebben geformuleerd. Wij focussen ons nog meer op onze kerntaken en gaan, naar aanleiding van nieuwe wet- en regelgeving, onze activiteiten op aangrenzende beleidsterreinen inperken. Daarbij hebben wij duidelijk gekozen voor een nieuwe positionering binnen ons werkveld. Het plan vormt tot en met 2017 het kader waarbinnen wij handelen.
Onze missie en visie Triada biedt betaalbare woningen van goede kwaliteit in een prettige woonomgeving die passen bij de vraag van de klant. Wij richten ons daarbij primair op huishoudens met een jaarinkomen onder de inkomensgrens zoals benoemd in de staatssteunregeling. Triada verdeelt hierbij haar aandacht over drie thema’s: woningen, woonomgeving en participatie en samenwerking. Belangrijke randvoorwaarde hierbij is het hebben van toekomstbestendige slagkracht. Per thema hebben wij kort geformuleerd wat onze ambitie is.
Betaalbare woningen van goede kwaliteit Wij bieden onze klanten nu en in de toekomst betaalbare woningen van goede kwaliteit. Daarbij streven wij naar een gedifferentieerd woningaanbod dat aansluit bij de woonvraag van de klant.
Prettige woonomgeving Wij willen dat bewoners wonen in een omgeving waarin ze zich prettig voelen en in een woonomgeving met een passend voorzieningen- en dienstenaanbod. Buurten waarin ook onze oudere klanten en huurders met een zorgvraag prettig en veilig kunnen (blijven) wonen.
Optimale participatie en samenwerking Onze klanten zijn belangrijk voor ons. Wij gaan met ze in gesprek en luisteren naar wat zij ons te vertellen hebben. Zo weten wij wat voor de klant van belang is. Voor onze belanghouders zijn wij een betrouwbare partner met veel expertise op het gebied van wonen.
Toekomstbestendige slagkracht Voorwaarden om onze taakstelling en ambities waar te kunnen maken zijn: een effectieve en efficiënte bedrijfsvoering, een solide financieel beleid en professionele, betrokken medewerkers. Onder het motto ‘Slank & Solide’ brengen wij de komende jaren de omvang van onze bedrijfslasten en de organisatie terug. Daarbij staat voorop dat wij een goed niveau van dienstverlening willen behouden voor onze huurders en woningzoekenden. In de hiernavolgende hoofdstukken gaan wij in op de acties die wij het afgelopen jaar hebben uitgevoerd en de resultaten die wij hebben behaald.
11
Uilennest Hattem
12
Wonen en woonomgeving
13
Eerste sleutel Zwartekolk Wapenveld
14
3. Onze woningen Regelmatig voeren wij onderzoek uit naar de technische staat van onze woningen, de woonwensen van onze klanten en de demografische ontwikkelingen in ons werkgebied. Op basis van de uitkomsten bepalen wij de omvang en aard van ons woningbezit zodat dit blijft aansluiten bij de vraag van onze (toekomstige) klanten. We realiseren de gewenste transformatie van ons woningbezit door het bouwen, verkopen, slopen en renoveren van woningen.
3.1
Nieuwbouw
Wij bouwen flexibele, levensloopbestendige en duurzame woningen. Met duurzame woningen bedoelen wij niet alleen dat de woningen minimaal een energielabel A hebben, maar ook dat gebruik wordt gemaakt van milieuvriendelijke materialen. Daarnaast blijven wij streven naar een hoge kwaliteit die aansluit bij de wensen van onze (toekomstige) klanten. In 2014 zijn vier projecten met in totaal 66 woningen opgeleverd. Daarnaast is een project in uitvoering genomen. Eind 2014 waren nog negen woningbouwprojecten/-fasen in voorbereiding. Opgeleverde nieuwbouwprojecten Wapenveld de Kolk Eind februari zijn aan de Zwartekolk in Wapenveld zestien levensloopbestendige woningen opgeleverd. Dankzij een vergaande ketenintegratie zijn deze woningen in zestien weken gebouwd. De woningen hebben beneden een badkamer en een slaapkamer. Het zijn ruime woningen in een ruim opgezette en groene wijk, waarbij veel aandacht is besteed aan de energieprestaties van de woningen. De woningen hebben energielabel A. Heerde Molenkampweg Eind augustus is aan de Molenkampweg een blok van vijf eengezinswoningen opgeleverd die de eerder gesloopte woningen vervangen. Het zijn ruime woningen met een doorzonwoonkamer en vier slaapkamers, waarvan één op de tweede verdieping. Er is veel aandacht besteed aan de energieprestaties van de woningen. De woningen hebben energielabel A. Heerde Bovenkamp II fase 2 Begin oktober zijn in dit plangebied negen eengezinswoningen en vier levensloopbestendige woningen opgeleverd. De vier levensloopbestendige woningen hebben een slaapkamer en badkamer op de begane grond. De negen ruime eengezinswoningen hebben een doorzonwoonkamer en vier slaapkamers, waarvan één op de tweede verdieping. Om de duurzaamheid te waarborgen is er extra aandacht besteed aan de energieprestaties van de woningen. De woningen hebben energielabel A en zijn ontwikkeld door VOF Bovenkamp. Hattem Assenrade fase 2 Eind augustus zijn de laatste van de 32 eengezinswoningen in dit project opgeleverd. Het zijn grote eengezinswoningen met een tuingerichte woonkamer. Op de eerste verdieping hebben de woningen drie ruime slaapkamers en op de tweede verdieping een grote zolder. Alle woningen hebben energielabel A en zijn ontwikkeld door VOF Assenrade.
15
In uitvoering genomen projecten Hattem Uilennest In april 2014 is het project Uilennest gestart. Het is een complex van twee woongebouwen met in totaal zestig woningen voor de doelgroep 55 jaar en ouder. De binnenstad is op korte loopafstand. Het zijn driekamerappartementen met oppervlaktes van 80 tot 95 m2, verdeeld over drie types. Gebruik makend van het hoogteverschil in het maaiveld, zijn in het zuidelijke gebouw op de begane grond een parkeergarage en alle bergingen van de appartementen gesitueerd. De vierentwintig appartementen bevinden zich op de eerste en tweede verdieping. Het noordelijke gebouw bevat zesendertig appartementen, verdeeld over drie woonlagen. Alle appartementen bieden de mogelijkheid om een scootmobiel in de woning te stallen. Beide gebouwen hebben een besloten binnen- of daktuin. Woningbouwprojecten in voorbereiding Een aantal projecten is nog in voorbereiding. Hieronder noemen wij de aantallen en type huurwoningen die Triada bouwt. Woningbouwprojecten in voorbereiding Hattem
Project Assenrade fase 3
Assenrade fase 4
Epe
Klaarbeek Fase 1+2 Klaarbeek Fase 5 Klaarbeek Fase 3+4 Klaarbeek Fase 9
Vaassen
Centrumplan
Aantal en type woning Veertien eengezinswoningen. Het ontwerp van deze woningen sluit aan op dat van fase één en twee. Verwachte start van de bouw is in de derde periode van 2015 Tien (veranda)woningen voor kleinere huishoudens met een landschappelijk karakter. Deze woningen worden samen met fase drie gebouwd. Er komen zonnepanelen op het dak zodat we voldoen aan de nieuwe energieprestatie-eisen van minimaal 0,4. Vijftien eengezinswoningen. Verwachte start van de bouw tweede helft april 2015. Tweeënveertig appartementen in twee woongebouwen van respectievelijk twintig en tweeëntwintig appartementen. Verwachte start van de bouw is eind mei 2015. Twaalf eengezinswoningen. Verwachte start van de bouw is 2016. Tweeënveertig appartementen in twee woongebouwen van respectievelijk twintig en tweeëntwintig appartementen Verwachte start van de bouw is afhankelijk van de behoefte naar huurappartementen. Voorlopige prognose is 2020. Achtentwintig appartementen boven winkels en een parkeerkelder met totaal zestien parkeerplaatsen. Verwachte start van de bouw is 2016.
Met de projecten die wij in voorbereiding hebben, voegen wij 163 woningen toe aan ons woningbezit met een huurprijs onder de liberalisatiegrens.
16
3.2
Aan- en verkoop
Verkoop van vastgoed is voor Triada een instrument om de gewenste vastgoedportefeuille te realiseren met woningen waar in de toekomst behoefte aan is. Daarnaast vormt de verkoopopbrengst een belangrijke inkomstenbron voor Triada. De gelden die met de verkoop gegenereerd worden, zijn nodig voor nieuwbouw, herstructurering, renovaties, ingrepen die betrekking hebben op duurzaamheid en toegankelijkheid en voor de betaling van de verhuurdersheffing.
Aankoop van woningen In 2014 zijn twee woningen verplicht teruggekocht. Deze woningen zijn in het verleden op basis van een erfpachtconstructie met terugkoopplicht verkocht. De woningen worden vervolgens weer verkocht.
Verkoop van woningen In 2014 zijn drieëndertig woningen verkocht. Hiervan zijn zesentwintig verkocht nadat ze leeg waren gekomen uit de verhuur en zijn zeven verkocht aan de zittende huurder. Daarnaast is één woning op basis van een terugkoopverplichting in 2013 aangekocht en in 2014 weer verkocht en één woning is om dezelfde reden in 2014 aangekocht en weer verkocht. Zowel in het voorjaar als in het najaar hebben we weer meegedaan met de landelijke Open Huizen Dag. Dankzij deze deelname zijn drie woningen verkocht.
Verkoop van bedrijfsmatig vastgoed Alle commerciële panden in het complex De Lindehove in Epe zijn aangeboden aan de zittende huurders. De Lindehove 3, 5, 7 en 11 zijn inmiddels verkocht. De nummers 1, 6 en 9 zijn op 31 december 2014 nog in het bezit van Triada. Betreffende Lindehove 9 is in 2014 een mondeling akkoord overeengekomen. De afwikkeling vindt in 2015 plaats.
Strategisch voorraadbeleid In het najaar van 2014 is het strategisch vastgoedsturingsbeleid herijkt, waardoor ongeveer driehonderd woningen zijn toegevoegd aan de verkoopvoorraad. Bij alle bewoners van voor verkoop gelabelde woningen is de mogelijkheid tot koop (opnieuw) onder de aandacht gebracht. Hierop zijn ruim zeventig reacties van geïnteresseerde kopers ontvangen en zijn al twaalf koopovereenkomsten gesloten. Deze worden in 2015 getransporteerd. Daarnaast zijn er ook woningen onttrokken aan de voorraad voor verkoop gelabelde woningen.
Afkoop erfpacht In de periode van 2007 tot en met 2009 heeft Triada woningen verkocht in de verkoopvarianten ‘Kopen met Korting’ en ‘Koopgarant’. Bij beide varianten betreft het erfpachtconstructies. Een kenmerk van deze constructies is dat Triada de verplichting heeft om de woning terug te kopen op het moment dat de koper de woning aanbiedt. In oktober heeft Triada de eigenaren van deze woningen aangeboden om het ‘bloot eigendom’ te verwerven. Het voordeel voor Triada is dat er geen terugkoopverplichting meer op rust en het voordeel voor de kopers is dat zij volledig eigendom verkrijgen en daarmee ook vrij zijn om de woning eventueel aan derden aan te bieden. Van de 96 aangeschreven woningeigenaren hebben tot nu toe 37 laten weten interesse te hebben in een mogelijke afkoop van de erfpacht. De overdracht vindt plaats in 2015.
17
3.3
Ontwikkelingen van ons woningbezit in cijfers
Door nieuwbouw, sloop en aan- en verkoop hebben de volgende ontwikkelingen plaatsgevonden in ons woningbezit. Ontwikkelingen woningbezit Zelfstandige huurwoningen Nieuwbouw 32 16
31-12-2013 Hattem Wapenveld Veessen Heerde Epe Emst Oene Vaassen Subtotaal
1.237 656 36 1.005 1.610 123 58 1.709 6.434
18
66
Onzelfstandige huurwoningen Heerde 36 Epe 32 Vaassen 35 Subtotaal 103 Totaal
6.537
Aankoop
Verkoop 13 2
Sloop
Overig
31-12-2014
0
1.256 670 36 1.019 1.602 123 58 1.703 6.467
4 8
0
6 33
0
0
0
0
0
0
36 32 35 103
66
0
33
0
0
6.570
Ontwikkelingen woningbezit naar huurprijsklasse Wet Huurtoeslag
Goedkoop
Huurprijsklasse (in €) Aantal op 1 januari 2014 Nieuwbouw bestemd voor verhuur Aankoop Verkoop zittende huurders Verkoop overige natuurlijke personen Verkoop andere instellingen Sloop Saldo overige mutaties Aantal op 31 december 2014
18
< 389,05 805
Betaalbaar
Duur tot huurtoeslaggrens
> 389,05 > 596,75 ≤ 596,75 ≤ 699,48 4.487 1.057
Duur boven huurtoeslaggrens
Onzelfstandige huurwoningen
Totaal
103
6.537
> 699,48 85
66
-4
-4
-2
-19
-3
66 0 -7
-1
-26 0
-9
-61
73
-3
792
4.403
1.191
81
0 0 103
6.570
3.4
De kwaliteit van onze bestaande woningen
Wij willen onze klanten aantrekkelijke en toekomstbestendige woningen aanbieden die schoon, veilig en van een technisch aanvaardbaar niveau zijn. Dit doen wij door de woningen te onderhouden en te verbeteren. Daarbij richten wij ons in de komende jaren, naast het reguliere onderhoud, vooral op energiebesparende maatregelen, toegankelijkheid en veiligheid.
Klachtenonderhoud Op verzoek van de klant voeren wij kleine onderhoudswerkzaamheden uit. Het huurrecht bepaalt dat een deel van deze werkzaamheden voor rekening van de klant komt. Om onverwachte hoge kosten te voorkomen, bieden wij onze klanten de mogelijkheid om tegen een maandelijkse bijdrage lid te worden van ons Servicefonds. Voor leden van het Servicefonds voeren wij de werkzaamheden kosteloos uit. Op 31 december 2014 waren 5.673 klanten lid van ons Servicefonds. Dit is een stijging van 1,56% ten opzichte van 2013, toen 5.586 klanten lid waren. Het aantal reparatie- en serviceverzoeken is gedaald met respectievelijk 5,94% en 9,14%. Het gemiddeld aantal reparatieverzoeken per woning kwam hiermee op 1,11 en het aantal serviceverzoeken op 0,3 (gerekend met 5.673 klanten die lid zijn van het Servicefonds). Het merendeel van de reparatie- en serviceverzoeken (respectievelijk 56,1% en 81,1%) is uitgevoerd door onze onderhoudsdienst. Onze vaklieden zijn vakbekwaam, leveren een hoge kwaliteit, een goede service- en dienstverlening en vormen bovendien onze ogen en oren in de wijk. Dat de klant ook positief is over onze vaklieden en het werk dat zij uitvoeren, blijkt uit de KWH-metingen waarin de klanten onze onderhoudsdienst met ruim een acht waardeerden. Klachtenonderhoud
Reparatieverzoeken Servicefonds verzoeken Totaal
2014 Aantal verzoeken 7.203 1.709 8.912
Realisatie (x € 1.000) 1.255 85 1.340
2013 Aantal verzoeken 7.658 1.881 9.539
Realisatie (x € 1.000) 1.476 127 1.603
Mutatieonderhoud Voordat wij een woning opnieuw gaan verhuren, brengen wij deze eerst op het gewenste kwaliteitsniveau. Vaste onderdelen bij een mutatie zijn: het keuren van de elektra- en gasinstallatie, het uitvoeren van een zogenoemde Apk-keuring, het actualiseren van het energielabel en, afhankelijk van het bouwjaar, een asbestinventarisatie. Mutatieonderhoud
Mutatieonderhoud (inclusief technische huurderving)
Aantal woningen 521
Begroot (x € 1.000) 620
Realisatie (x € 1.000) 771
19
Asbest Triada wil dat al haar woningen in 2024 asbestveilig zijn. Daarom zijn we in 2013 gestart met het inventariseren van ons woningbezit op de aanwezigheid van asbesthoudende materialen. We doen dit bij iedere mutatie en tijdens de uitvoering van de energieprojecten. Daarnaast hebben we een extern bureau opdracht gegeven om asbestinventarisaties uit te voeren. Het gaat daarbij om een representatieve steekproef van woningen waar mogelijk in de bouwmaterialen asbest aanwezig kan zijn. Het bureau heeft visuele inspecties uitgevoerd - zogenaamde Type-A inspecties - bij circa 10% van het bezit. Als we asbest aantreffen, informeren we de bewoner waar dit in de woning aanwezig is en hoe hij daarmee om moet gaan. Asbesthoudend materiaal dat gevaar voor de gezondheid kan opleveren, saneren wij direct. De asbesthoudende materialen die geen direct gevaar opleveren voor de gezondheid brengen we in kaart en saneren we gedeeltelijk of in zijn geheel tijdens een onderhoudsproject.
Planmatig onderhoud Projectmatig onderhoud Gemiddeld voeren we één keer per zes à zeven jaar planmatig onderhoud uit aan onze woningen. We streven er altijd naar om planmatige onderhoudswerkzaamheden te bundelen tot één groot onderhoudsproject. Daardoor beperken we de overlast voor de bewoners, kunnen we efficiënter werken en voordeliger aanbesteden. Dankzij verbeterde houtconstructies, andere materiaaltoepassingen en de verbeterde kwaliteit van verven kunnen we het schilderonderhoud steeds vaker oprekken van zes naar zeven jaar en soms zelfs acht jaar. In 2014 hebben we ruim veertienhonderd woningen geschilderd voor een totaalbedrag van 1.930.000 euro. Andere werkzaamheden die in 2014 zijn uitgevoerd, zijn geveltimmerwerk, dakramen vervangen, planmatig liftonderhoud, asbestsaneringen en het vervangen van cv-ketels en dakgoten. Hierdoor is meer uitgegeven dan begroot. Contractonderhoud Bij deze vorm van onderhoud gaat het om terugkerende onderhoudsactiviteiten die contractueel zijn vastgelegd. De maatregelen zijn vaak preventief van aard en hebben te maken met het gangbaar, schoon, opgeruimd en veilig houden van ons bezit en de woonomgeving. In 2014 hebben we 845.000 euro besteed aan contractonderhoud. Er zijn vijf contracten opgezegd en ondergebracht bij bedrijven die al dergelijk contractueel onderhoud voor Triada uitvoeren. Het aantal onderhoudscontracten is verminderd van 57 naar 38 en het aantal contractanten van 35 naar 30. Deze lijn van het verminderen van het aantal contracten en contractanten, wordt in 2015 doorgezet. De voordelen daarvan zijn: De administratieve last vermindert omdat er minder contracten zijn Contractpartijen krijgen grotere en langer lopende contracten. Daardoor vinden er geen tussentijdse prijsindexaties plaats.
20
(x € 1.000)
Planmatig onderhoud Projectmatig Schilderonderhoud Liftonderhoud Overig planmatig onderhoud Subtotaal: Contractonderhoud Liftonderhoud Tuinonderhoud Dakbedekking/beveiliging Cv-onderhoud Overig contractonderhoud Subtotaal: Totaal planmatig onderhoud
Begroot
Realisatie
2.031 153 2.209 4.393
1.930 122 2.509 4.561
84 166 34 380 330 994
96 142 34 341 232 845
5.387
5.406
Investeringen in ons bestaand vastgoed Bij investeringsonderhoud is er sprake van bouwkundige- of installatietechnische toevoegingen en/of ingrijpende verbeteringen aan ons bezit. Investeringen Energiebesparende maatregelen Overige projectmatige renovaties Renovatie grootschalig Investeringen vanuit Dagelijks Onderhoud Woonwensenpakket Renovatie bij mutatie Totaal investeringen
Begroot 4.085 1.787 683 66 1.210 1.837 9.668
(x € 1.000) Realisatie 3.062 1.904 1.048 115 1.023 1.268 8.420
De Provincie Gelderland heeft een stimuleringssubsidie toegezegd voor onze energetische projecten. Zodra de subsidie definitief is vastgesteld, wordt deze op de investeringen in mindering gebracht. Energiebesparende maatregelen In 2014 hebben wij projectmatig 3.062.000 euro geïnvesteerd in energetische maatregelen. Naast het aanbrengen van dubbel glas hebben we bij diverse woningen dakisolatie, vloerisolatie en energiebesparende installaties aangebracht zoals de ClimaRad die op een slimme manier een ruimte verwarmt en ventileert. Deze voorzieningen zijn zonder kosten voor de klant aangebracht. We verwerken deze maatregelen wel in de woningwaardering. Overige projectmatige renovaties Dit betreft voornamelijk het projectmatig aanbrengen van dubbelglas. De uitvoering daarvan wordt zoveel mogelijk gecombineerd met het cyclische schilderonderhoud. In 2014 zijn ruim zevenhonderd woningen voorzien van isolerende beglazing.
21
Renovatie grootschalig Vooruitlopend op het renovatieproject van vijfenzestig woningen Breestuk / Lippenoordweg en omgeving te Hattem, zijn dit jaar in een pilot acht woningen aan de Lippenoordweg volledig gerenoveerd. Alleen de bestaande binnenmuren en de kapconstructie zijn in tact gebleven. De gevels hebben een nieuwe kozijnindeling gekregen en er kon gekozen worden voor een geïsoleerde kap met leibedekking wat een bijzondere uitstraling geeft. Bewonerscommissie, architect, aannemer en Triada evalueren het gelopen traject. Hieruit moet blijken of het zinvol is om meer woningen op deze manier te gaan renoveren. Woonwensenpakket Op verzoek van de klant, en binnen de randvoorwaarden van het Woonwensenpakket (WWP), worden verbeteringen van onder andere keuken, badkamer en toilet uitgevoerd. De klant kan meebeslissen over het afwerkingsniveau. Er is een ruime keuze in kleur, afwerking en tegels. Voor een zeer beperkt aantal situaties vragen we van de klant een eenmalige financiële bijdrage. Dit is bijvoorbeeld het geval bij vervroegde vervanging van een uitrustingselement. Deze is in 2014 wel beperkt tot maximaal twee jaar vooraf. Alleen bij een tweede toilet op de verdieping of de aanleg van een cv-installatie is het mogelijk dit uit te laten voeren tegen een maandelijkse huurverhoging. Niet alle WWP-verzoeken kunnen worden gehonoreerd. De voornaamste redenen voor het vervallen van aanvragen zijn: De aanvrager had een huurachterstand/betalingsprobleem. De aanvrager vond de eigen bijdrage voor extra’s of de versnelde afschrijving te hoog. De totale investering in het Woonwensenpakket was ruim 1 miljoen euro. In 2014 is het WWP-beleid gewijzigd. Hierdoor komen alle woningen in aanmerking voor het volledige WWP, behalve die waar de communicatie over herstructurering is gestart. Woonwensenpakket Aantal afgeronde aanvragen 2010 Aantal afgeronde aanvragen 2011 Aantal afgeronde aanvragen 2012 Aantal afgeronde aanvragen 2013 Aantal afgeronde aanvragen 2014 Totaal afgeronde WWP’s over vijf jaar
217 586 241 119 136 1.299
Renovatie bij mutatie Woningen die het renovatielabel hebben en als gevolg van een verhuizing vrij komen worden, voordat ze weer opnieuw worden verhuurd, intern gerenoveerd. Voor 2014 is gerekend met 68 te renoveren woningen waarvoor 1.836.780 euro is begroot. Er zijn uiteindelijk 64 grote renovaties gerealiseerd voor in totaal 1.267.800 euro. Bij renovatie worden de woningen naar een hoger uitrustingsniveau van deze tijd gebracht.
22
Renovatie bij mutatie Aantal renovaties bij mutatie 2010 Aantal renovaties bij mutatie 2011 Aantal renovaties bij mutatie 2012 Aantal renovaties bij mutatie 2013 Aantal renovaties bij mutatie 2014 Totaal renovaties bij mutatie over vijf jaar
Aantal 102 91 75 81 64 413
Energie en betaalbaarheid De betaalbaarheid van onze huurwoningen hangt niet alleen af van de huurprijs, maar bijvoorbeeld ook van de energieprestaties. Omdat wij aandacht hebben voor de totale woonlasten van onze huurders, werken wij aan een vermindering van het energiegebruik. Dit doen wij niet alleen bij onze nieuwbouwwoningen, maar ook bij onze bestaande woningen. Een lager energiegebruik realiseren wij op verschillende manieren. Wij verbeteren de energieprestaties van onze woningen door het aanbrengen van energiebesparende maatregelen. Wij streven ernaar dat ons woningbezit in 2020 minimaal gemiddeld energielabel B heeft. Wij springen in op ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid en passen schone energiebronnen zoals zonnepanelen, zonneboilers en sedumdaken toe. Wij stimuleren het bewustwordingsproces van onze klanten met betrekking tot het energiegebruik. Ontwikkeling energielabels 2011 - 2014 De energetische maatregelen bij 298 woningen hebben een positief effect op de verdeling van de energielabels binnen ons woningbezit. De labels A+, A, B en C zijn in 2014 gestegen met respectievelijk 33%, 37%, 28% en 5%. De energielabels D t/m G zijn met respectievelijk 4%, 18%, 27% en 36% gedaald.
Verhogen bewustzijn energieverbruik Het energiegebruik - en daarmee ook de woonlasten - kunnen we niet alleen verminderen door het treffen van energetische maatregelen aan de woning, maar ook door het veranderen van het gedrag ten opzichte van energiegebruik. Wij maken onze klanten hiervan bewust, onder meer door publicaties op onze website en in de Schaapskooi.
23
Vooruitlopend op de energetische maatregelen die wij projectmatig uitvoeren, stellen wij een op maat gesneden communicatieplan op. De huurders ontvangen een informatiebrochure waarin niet alleen staat welke energetische maatregelen wij willen gaan uitvoeren, maar ook welke keuzeopties er zijn, welke overlast er kan ontstaan en natuurlijk welke energiebesparing de huurders kunnen verwachten. In 2014 hebben wij de bewoners van 386 woningen geïnformeerd over de energetische maatregelen die wij in 2015 gaan uitvoeren. EnergieZien In 2014 zijn we verder gegaan met het ontwikkelen van de website www.Triada-energieZien.nl. De website is bestemd voor huurders die beschikken over een slimme energiemeter. Dankzij de slimme meter en de website kan de klant zien hoeveel gas en elektra hij verbruikt. Het doel is de huurder meer inzicht te geven in het energiegebruik. We hebben 469 huurders benaderd die hierdoor gebruik kunnen maken van de website. De woningen waar zonnepanelen zijn geplaatst worden nog benaderd om mee te doen aan Energie-Zien.nl. Warmtewet Op 1 januari 2014 is de Warmtewet van kracht geworden. De Warmtewet is gemaakt om consumenten te beschermen tegen te hoge prijzen voor verwarming en warm water. De Warmtewet hanteert maximale tarieven. De centraal gestookte flatgebouwen binnen ons bezit vallen onder deze Warmtewet. Triada heeft eenentwintig zogenaamde warmtenetten in beheer. Deze worden beheerd en afgerekend conform de Warmtewet. De 119 algemene gas- en elektrameters van onze flatgebouwen zijn gewijzigd in slimme meters. Deze meters kunnen we uitlezen via de website van EnergieZien. Op deze manier kunnen we volgen hoe het energieverbruik van een flatgebouw zich ontwikkelt en bijdragen aan het beheer van de warmtenetten.
3.5
De betaalbaarheid van onze woningen
In het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) zijn onze primaire doelgroepen benoemd. Dit zijn veelal mensen met lage inkomens (< 34.678 euro) en mensen uit bijzondere aandachtsgroepen. Ons beleid is erop gericht om te beschikken over voldoende betaalbare en passende woningen voor deze doelgroepen.
Ons huurprijsbeleid In 2014 is er nog onvoldoende duidelijkheid ontstaan over diverse zaken. Te denken valt hierbij aan de regelgeving rondom DAEB en niet-DAEB bezit en de aanpassing van de wettelijke woningwaardering. Mede hierdoor hebben wij ons huurprijsbeleid in 2014 onveranderd voortgezet. De bedoeling is dat in 2015 een herijking plaatsvindt. Met ons huidige huurprijsbeleid streven wij ernaar de huurprijs van onze woningen op minimaal 73% van de maximaal toegestane huurprijs te brengen. Dit doen wij door: huurharmonisatie na mutatie van een woning na een woningverbetering bij renovatie na mutatie een huurverhoging te vragen.
24
Jaarlijkse huurverhoging In 2014 hebben wij de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Wettelijk was een basishuurverhoging van 4% mogelijk voor de inkomensgroep tot 34.085 euro. De opslag van 0,5% kon worden doorgevoerd voor de inkomensgroepen tussen 34.085 en 43.602 euro en de opslag van 2,5% voor de inkomensgroepen hoger dan 43.602 euro. Uiteindelijk heeft Triada de huurverhoging beperkt tot 3% voor de laagste inkomensgroep. Deze huurverhoging gold voor 67% van de huurders. De huurverhoging voor de hogere inkomensgroepen was 4,5% en 6,5%. Dit betrof 31% van de huurders. Twee procent van het aantal woningen kreeg een afwijkende huurverhoging. Zo werd bijvoorbeeld de huur van het geliberaliseerd bezit verhoogd met 2,5% (inflatie 2013). Zodoende werd in totaal een gemiddelde huurverhoging gerealiseerd van circa 3,8%. De Centrale Huurdersraad heeft een positief advies uitgebracht over de huurverhoging per 1 juli 2014. Op 31 december 2014 had 80% (2013: 82%) van onze zelfstandige woningen een betaalbare huurprijs, terwijl 99% van onze woningen een huurprijs had die bereikbaar was voor onze doelgroepen. Dit was ook in 2013 het geval. Aan het eind van 2014 was de gemiddelde huurprijs 508 euro. Dit is 64,7% van de maximaal toegestane huurprijs1. Dit is 0,1% meer dan in 2013. Huurprijsklasse Goedkoop < € 389,05 Betaalbaar ≥ € 389,05 en ≤ € 596,75 Tot huurtoeslaggrens > € 596,75 en ≤ € 699,48 Boven huurtoeslaggrens > € 699,48 Totaal aantal zelfstandige woningen 31 december 2014
Aantal 792 4.403 1.191 81 6.467
Huurbezwaarschriften In 2014 zijn aanzienlijk meer bezwaren tegen de huurverhoging binnengekomen dan in voorgaande jaren. Dit is een direct gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze was namelijk gebaseerd op de inkomensgegevens uit 2012. Afwijking van het inkomen ten opzichte van 2012 was voor velen een reden voor bezwaar. Dit gold ook voor huurders die in het bezit waren van een CIZ-indicatie of WMO-beschikking. Er hebben 131 huurders bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging (2013: 13). Hiervan hadden er 109 betrekking op de inkomenssituatie en twintig op de medische situatie. Twee gaven een andere reden aan. In totaal zijn 104 bezwaren gegrond verklaard. Deze huurders kregen een lagere huurverhoging. Van de bezwaren zijn er 27 ongegrond verklaard. Hiervan zijn twee voorgelegd aan de huurcommissie die ook oordeelde dat de bezwaren ongegrond waren. Verzoeken tot huurverlaging Bij een inkomensdaling ten opzichte van 2012, was het na 1 juli 2014 mogelijk een verzoek tot huurverlaging te doen. Dit voor zover er sprake was van een extra inkomensafhankelijke huurverhoging. In 2014 hebben wij zeventien verzoeken tot huurverlaging ontvangen. Daarvan zijn dertien gegrond verklaard. De huur van deze woningen is verlaagd.
1
Bij deze berekeningen zijn onzelfstandige huurwoningen niet meegenomen.
25
Verzoeken tijdelijke huurverlaging ernstige gebreken Eén huurder is een procedure wegens ernstige onderhoudsgebreken gestart bij de Huurcommissie (in 2013: twee). Deze zaak is door de huurcommissie niet-ontvankelijk verklaard. Tevens heeft de huurcommissie in februari 2014 een uitspraak gedaan over een zaak uit 2013. Deze huurder is door de huurcommissie in het gelijk gesteld. Als gevolg hiervan is de huur met terugwerkende kracht over zes maanden verlaagd. Het gebrek is in 2013 hersteld. Huurachterstand In 2014 hebben we te maken gehad met een forse toename van het aantal huurders met financiële problemen. Dit was mede een gevolg van de economische recessie, de effecten van de strengere regels die de banken na invoering van de IBAN zijn gaan toepassen en de wijziging in de uitbetaling van de huurtoeslag. Zo lag het gemiddeld aantal aanmaningen in 2014 een derde hoger dan in 2013. Omdat wij het voorkomen van huurachterstanden als een kerntaak zien, hebben wij het afgelopen jaar extra aandacht besteed aan het benaderen van huurders met betalingsproblemen en de samenwerking met onze ketenpartners. Dit om verder oplopende huurachterstanden tegen te gaan en het aantal mogelijke huisuitzettingen te verlagen. Zo brengen wij, daar waar gewenst, de huurder in contact met schuldhulpverlenende instanties zoals het formulierenteam van de Stichting Welzijn Ouderen Epe, het project Op Koers in Hattem en het maatschappelijk werk van Verian. Ook wordt er actief geparticipeerd in de multidisciplinaire teams van de verschillende gemeenten. De werkafspraken die wij in 2013 zijn aangegaan met onze ketenpartners in Epe en Hattem hebben wij geëvalueerd en verder aangescherpt. Het resultaat daarvan is dat ondanks de substantiële toename van het aantal aanmaningen, het aantal huisuitzettingen dit jaar licht is afgenomen ten opzichte van 2013. Ook het huurachterstandspercentage van de jaarhuur is in 2014 lager dan in 2013. Helaas moeten we ook constateren dat het aantal zaken dat wij aan de deurwaarder hebben gegeven verder is toegenomen. We hebben een artikel in de Schaapskooi gepubliceerd over het voorkomen van huurschulden. In het kader van preventie hebben we besloten om aan de eerste aanmaningen die wij versturen een bijlage toe te voegen waarin praktische informatie staat over de ondersteuning die onze ketenpartners kunnen bieden aan huurders met financiële problemen. Ook hebben wij weer een slepersactie uitgevoerd, gericht op klanten die de huur structureel te laat betalen. Deze categorie huurders zien wij verder afnemen. Met de deurwaarder heeft twee maal overleg plaatsgevonden. Tijdens dit overleg wordt gekeken naar verbeterpunten en worden afspraken gemaakt over optimalisatie en samenwerking. In 2015 verwachten wij opnieuw te maken te krijgen met een groeiende groep huurders met financiële problemen. Preventie, een consequente benadering van huurders met een huurachterstand en het investeren in een goede samenwerking met onze ketenpartners blijven dan ook in 2015 speerpunten van beleid. Daarnaast gaan wij ons huidige incassobeleid herijken.
26
Ontruimingen In 2014 zijn achtendertig ontruimingen aangezegd, waarvan dertien zijn doorgegaan. Huurachterstand Vorderingen naar deurwaarder Geplande ontruimingen Uitgevoerde ontruimingen Huurachterstand ultimo, uitgedrukt als % van de moethuur
2014 248 38 13 0,76%
2013 172 45 15 0,97%
Leegstand Wij willen leegstand van onze woningen zoveel mogelijk beperken. Wij onderscheiden meerdere soorten leegstand. Voor ons zijn de belangrijkste soorten technische leegstand en frictieleegstand, omdat wij hier het meest op kunnen sturen. Technische leegstand ontstaat als een woning muteert en wij mutatieonderhoud uitvoeren. De huurderving die hierdoor in 2014 ontstond, bedroeg 52.000 euro (2013: 81.000 euro) Frictieleegstand wil zeggen dat de woning niet aansluitend is verhuurd omdat hiervoor niet tijdig een kandidaat is gevonden. In 2014 hebben hierdoor honderd woningen in totaal 2.276 dagen leeg gestaan (2013: zesenzestig woningen 1.467 dagen). Dit is gemiddeld drieëntwintig dagen per woning. De huurderving die hierdoor is ontstaan, bedroeg in 2014 47.000 euro ( 2013: 28.000 euro). Dat is gemiddeld 468 euro per woning. Om het aantal leegstandsdagen te verminderen, gaan wij de mutatieprocedure aanpassen om meer aansluitend te verhuren.
3.6
Koppelen vraag en aanbod
Met alleen het realiseren van een kwalitatief goed woningaanbod dat voldoet aan de vraag zijn wij er niet. We moeten er ook voor zorgen dat de woningen die vrijkomen aan de juiste doelgroepen worden toegewezen.
Woonruimteverdeelsysteem De vraag naar woningen is nog altijd groter dan het aanbod. Om ervoor te zorgen dat ons aanbod bij de juiste doelgroepen terechtkomt, maken we gebruik van een woonruimteverdeelsysteem. Wij vinden het van belang dat het woonruimteverdeelsysteem objectief en transparant is, dat kwetsbare groepen voorrang (kunnen) krijgen en dat het keuzevrijheid biedt aan de woningzoekenden in ons werkgebied. Wij zijn voorstander van een marktgeoriënteerd systeem dat alleen de aantoonbare schaarste bij de toewijzing reguleert, zonder maatwerk te frustreren. Triada maakt sinds 2004 deel uit van het regionaal woonruimteverdeelsysteem van de regio Noord-Veluwe. Dit is een aanbodgericht woonruimteverdeelsysteem. De voornaamste reden om destijds aan te sluiten bij dit regionale systeem was dat het de keuzevrijheid van de woningzoekenden in de regio zou vergroten. Uit onderzoek is echter gebleken dat woningzoekenden maar beperkt gebruikmaken van deze grotere keuzevrijheid.
27
Er is slechts een geringe verhuisbeweging waarneembaar tussen de gemeenten in ons werkgebied en de overige gemeenten in de regio. Wel wordt er verhuisd binnen de drie gemeenten in ons werkgebied. Bovendien komt het regionale systeem onvoldoende tegemoet aan onze ambitie om maatwerk te kunnen bieden aan woningzoekenden in ons eigen werkgebied. Om deze redenen hebben wij per 1 januari 2012 de samenwerkingsovereenkomst met de regio Noord-Veluwe opgezegd. In 2014 heeft de woonruimteverdeling nog wel conform de regionale afspraken plaatsgevonden. In de regio is inmiddels consensus bereikt over een nieuw woonruimteverdeelsysteem, dat werkt via inschrijving. Triada sluit zich aan bij deze nieuwe systematiek. Ook willen wij graag samenwerken aan de communicatie van de nieuwe systematiek naar de klant. Triada is echter geen voorstander van een regionaal, centraal automatiseringssysteem. Wij opteren voor een eigen woonruimteverdeelsysteem dat al binnen ons huidige primaire systeem aanwezig is. Enerzijds gezien de geringe meerwaarde van de centrale gedachte. Anderzijds vanwege het kostenaspect. Ook is op regionaal niveau gesproken over de consequenties van de nieuwe Huisvestingswet. Deze wet gaat per 1 januari 2015 in waarbij een overgangstermijn van zes maanden van kracht is. Uitgangspunt van de Huisvestingswet is vrije vestiging. Op bestuurlijk niveau vindt, zowel regionaal als gemeentelijk, nauw overleg plaats over hoe de Huisvestingswet tot uitvoer gebracht moet worden en hoe de huisvestingsverordening eruit moet zien. De drie gemeenten in ons werkgebied hebben besloten dezelfde verordening te gaan hanteren.
Woningzoekenden Bij de woningtoewijzing maken we onderscheid tussen starters en doorstromers. Starters hebben geen zelfstandige woonruimte in de regio of zijn woonachtig buiten de regio. Doorstromers hebben wel zelfstandige woonruimte (koop of huur) binnen de regio. Starters moeten zich laten inschrijven en krijgen punten op basis van de inschrijfduur. Doorstromers worden geregistreerd zodra ze voor het eerst op een woning reageren en krijgen punten op basis van de woonduur in de huidige woning. Doorstromers die een sociale huurwoning in de regio achterlaten, krijgen dubbele punten. Van de woningzoekenden hebben in het afgelopen jaar 688 op één of meerdere advertenties gereageerd. Dat betekent dat ongeveer 89% van de woningzoekenden (nog) niet actief op zoek is naar een woning. Dit is een lichte stijging ten opzichte van 2013, toen 88% van de woningzoekenden niet actief was. Voor de ‘inactiviteit’ van woningzoekenden is een aantal redenen aan te wijzen. Door de situatie op de woningmarkt vindt weinig doorstroming plaats. Door de Europese regelgeving kunnen woningzoekenden met een inkomen boven 34.678 euro niet langer reageren op een sociale huurwoning Reacties woningzoekenden
Starters Doorstromers Totaal
28
Aantal geregistreerde woningzoekenden op 31-12-2014 3.987 2.117 6.104
Geen reacties
Wel reacties
1-3 reacties
4-6 reacties
>7 reacties
3.659 1.757 5.416
328 360 688
174 276 450
59 46 105
95 38 133
Ons woningaanbod De gemiddelde mutatiegraad is licht gedaald naar 5,4%. In de gemeente Heerde is deze sterk gedaald en is onder het (lage) niveau van 2011 (4,5) gezakt. In Hattem is onder meer door de oplevering van een aantal nieuwbouwwoningen extra doorstroming ontstaan in de bestaande huurwoningvoorraad. Dit heeft een positief effect gehad op de mutatiegraad. Mutatiegraad in % Epe Heerde Hattem Totaal op basis van verhuringen
2014 5,7 4,3 6,0 5,4
2013 6,1 5,5 5,3 5,8
2012 5,6 6,0 5,3 5,6
Reacties Woningzoekenden kunnen op een geadverteerde woning reageren via onze website of door het insturen van een woonbon. Aantal reacties, verhuringen en geaccepteerde woningen 2014
2013
376 4.765 86% 13
383 5.839 89% 15
Aantal verhuringen aantal verhuringen bestaand bezit aantal verhuringen nieuwbouw Totaal aantal verhuringen
347 66 413
368 51 419
Aantal geaccepteerde woningen Aantal geaccepteerde woningen bestaand bezit Aantal geaccepteerde nieuwbouwwoningen Aantal bijzondere toewijzingen/acceptaties Totaal aantal geaccepteerde woningen
304 111 59 474
328 67 40 435
Aantal reacties per advertentie Aantal advertenties Aantal reacties % internetreacties Gemiddeld aantal reacties per advertentie
Het gemiddeld aantal reacties per advertentie is verder afgenomen. In 2013 kwamen er gemiddeld vijftien reacties binnen op een geadverteerde woning. In 2014 slechts dertien. Redenen voor de afname zijn onder andere: Woningzoekenden met een hoger inkomen (boven 34.678 euro) kunnen niet meer reageren op huurwoningen. Door de onzekere economische situatie zijn mensen minder geneigd te verhuizen en wordt minder op woningen gereageerd. Eenenvijftig woningen zijn meerdere keren geadverteerd omdat de eerste advertentie geen (of geen geschikte) kandidaat opleverde. Over het algemeen betreft dit woningen in het hogere huursegment.
29
Verhuringen Van de 413 verhuringen zijn 216 huurovereenkomsten afgesloten met doorstromers (52%) en 197 met starters (48%). De verhouding doorstromers-starters is vrijwel gelijk aan vorig jaar. In 59% van de verhuringen ging het om eengezinswoningen. Vrijwel alle woningen hadden een huurprijs onder of gelijk aan de maximale huurgrens voor de huurtoeslag (699,48 euro). Er zijn vijf woningen verhuurd in het geliberaliseerde segment met een huurprijs hoger dan 699,48 euro. Vanaf 1 januari 2011 is de Tijdelijke Regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van kracht. Hierin is als norm opgenomen dat wij 90% van onze sociale huurwoningen (huurprijs ≤ 699,48 euro) moeten toewijzen aan huishoudens met lagere inkomens. In 2014 gold hiervoor als inkomensnorm 34.678 euro. Wij passen deze regelgeving onverkort toe. In het afgelopen jaar is 98% van de in verhuur gegeven sociale huurwoningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen lager dan 34.678 euro (in 2013: 98%). Bij zeven verhuringen hadden de kandidaten een hoger inkomen. Dit waren allemaal verhuringen in het kader van herstructurering.
Toewijzing per gemeente naar huurprijsklasse
Verhuring naar huurprijsklasse
1%
200 100
50%
49%
0 Epe < € 596,75
Heerde
Hattem
≥ € 596,75 ≤ € 699,48
> € 699,48
< € 596,75
≥ € 596,75 ≤ € 699,48
> € 699,48
Slagingskansen Om voor een woning in aanmerking te komen, staat een starter gemiddeld 52 maanden ingeschreven. Dat is ruim vier jaar en ongewijzigd ten opzichte van 2013. Een kanttekening is hierbij op z’n plaats. In 2014 werden ook 43 woningen toegewezen aan starters met een inschrijfduur korter dan twee jaar. Dit is 22% van alle toewijzingen aan starters. Het betrof niet alleen bestaande woningen, maar ook nieuwbouwwoningen. Het gemiddeld aantal punten voor doorstromers aan wie een woning is toegewezen, bedroeg 289 punten. Een lichte daling ten opzichte van 2013 (304 punten). Voor woningzoekenden die een huurwoning achterlaten, betekent dit een gemiddelde woonduur van bijna dertien jaar (zij krijgen immers dubbele punten) en voor doorstromers, zijnde niet-huurders, is dit 26 jaar. Ook hier een kanttekening bij de cijfers. In 2014 werden 50 woningen aan doorstromers toegewezen met een woonduur korter dan vijf jaar. Dit is 23% van alle toewijzingen aan doorstromers. Het betrof doorstromers die een huurwoning verlieten.
Bijzondere toewijzingen Een aantal woningen verhuren wij buiten het woonruimteverdeelsysteem om. Het gaat daarbij om woningen die wij (met voorrang) toewijzen aan woningzoekenden die een geringe slagingskans hebben op de woningmarkt, zoals vergunninghouders, mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking, (ex-)psychiatrische patiënten en ex-gedetineerden. Ook de toewijzing van woningen aan herstructureringskandidaten valt onder de categorie bijzondere toewijzingen.
30
Voor deze doelgroepen zoeken wij woonruimte door middel van individuele bemiddeling. De toewijzing gebeurt rechtstreeks, zonder dat de woning wordt geadverteerd via het regionale woonruimteverdeelsysteem. Wel worden deze toewijzingen achteraf verantwoord. Bijzondere toewijzingen (in aantal woningen per gemeente) Vergunninghouders Doorschuiving Herstructurering Via instellingen Zorgwoningen Diversen Totaal
Epe 14 2 0 1 0 3 20
Heerde 3 0 1 0 1 6 11
Hattem 4 0 4 1 0 11 20
Totaal 21 2 5 2 1 20 51
In 2013 hebben wij veertig bijzondere woningtoewijzingen gedaan. Onder ‘Diversen’ zijn verantwoord elf woningen die in het kader van de leegstandwet tijdelijk zijn verhuurd en negen woningen die als vrije vestiging zijn aangeboden. Voor laatstgenoemde woningen waren er geen passende kandidaten beschikbaar met een binding aan de regio. Naast de bijzondere toewijzingen, is er ook nog een woning met voorrang toegewezen aan een verkoopurgente. Deze voorrangsregeling is in het leven geroepen om huurders die een voor verkoop gelabelde woning vrijmaken te laten verhuizen naar een woning in de kernvoorraad. Deze woningen zijn op de reguliere wijze geadverteerd, maar de genoemde huurders hebben voorrang gekregen bij de selectie. Vanaf het in werking treden van deze regeling in 2011, hebben in totaal dertien huurders hiervan gebruik gemaakt. Daarnaast kregen genoemde huurders ook nog een verhuiskostenvergoeding. Deze regeling is in de tweede helft van 2014 afgeschaft omdat het beleid is gewijzigd waardoor ook deze woningen in aanmerking komen voor onder andere WWP en energetische maatregelen.
Vergunninghouders Gemeenten krijgen door de overheid een ‘Taakstelling huisvesting vergunninghouders’ opgelegd. Deze taakstelling wordt bepaald op basis van het aantal inwoners per gemeente. Wij dragen bij aan de realisatie van deze taakstelling door woningen beschikbaar te stellen. Het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) koppelt een kandidaat (of kandidaten) aan een gemeente en binnen 10 weken moet hiervoor een woning beschikbaar zijn. Weigeringen komen vrijwel niet meer voor omdat de kandidaten dan gesanctioneerd worden. Met de gemeenten hebben wij werkafspraken gemaakt over het beschikbaar stellen van woningen. Daarbij hebben wij wel het voorbehoud gemaakt dat wij afhankelijk zijn van vrijkomende (passende) woningen. Taakstelling vergunninghouders (in aantal personen per gemeente) Achterstand 31 december 2013 Taakstelling 2014 Huisvesting door Triada Huisvesting door overige verhuurders Stand 31 december 2014
Epe 6 31 -41 0 -4
Heerde 1 17 -12 0 6
Hattem 0 12 -18 0 -6
Totaal 7 60 -71 0 -4
31
Voor de 71 gehuisveste vergunninghouders hebben wij 21 woningen beschikbaar gesteld. In 2013 zijn 48 personen gehuisvest in 19 woningen. Ultimo 2014 bestaat er in totaliteit een voorstand (4 personen). Dit geeft een vertekend beeld, omdat er grote verschillen bestaan tussen de gemeenten. In de gemeente Heerde zijn de huisvestingsmogelijkheden voor deze doelgroep zeer beperkt. Dit heeft enerzijds te maken met de lage mutatiegraad. Anderzijds is er een minder gedifferentieerd woningbezit (vrijwel geen etagewoningen zoals in de gemeente Epe). Ook in de toekomst blijft de huisvesting van vergunninghouders in onze regio een aandachtspunt. De taakstellingen worden namelijk steeds hoger. Dit heeft met name te maken met het grote aantal gezinsherenigingen (‘nareizigers’). Ook de grote instroom uit Syrië draagt bij aan de hogere taakstelling.
Urgentie Woningzoekenden die in een noodsituatie verkeren en daardoor op korte termijn een woning nodig hebben, kunnen urgentie aanvragen. Hieraan kunnen sociale, medische of financiële problemen ten grondslag liggen. De urgentieregeling heeft een ‘vangnetfunctie’. Alleen als er geen andere oplossingen meer mogelijk zijn, kan een urgentie worden overwogen. Hiermee komt men met voorrang voor een (andere) woning in aanmerking. Per 1 januari 2012 is de richtlijn urgentie aangescherpt waardoor er aanzienlijk minder urgentieaanvragen binnenkomen. Een urgentieverzoek wordt gedaan bij een woningcorporatie in de regio Noord-Veluwe, waarna beoordeling plaatsvindt door de regionale urgentiecommissie. Een afgegeven urgentie kan worden ‘verzilverd’ bij alle deelnemende corporaties in de regio. Een urgentieverklaring is in beginsel een half jaar geldig en kan hierna eventueel worden verlengd. Een en ander is ter beoordeling van de urgentiecommissie. Van het totaal aantal urgentieverzoeken in de regio Noord-Veluwe komt 10% uit de gemeenten Epe, Heerde en Hattem. Urgentieverzoeken en -toewijzingen Urgentieverzoeken (regiobreed) behandeld door urgentiecommissie Urgentie verleend door urgentiecommissie (regiobreed) Urgentieverzoeken uit Epe, Heerde en Hattem Toegewezen urgentieverzoeken Epe, Heerde en Hattem Door Triada toegewezen woningen met urgentieverklaring
2014 157 107
2013 142 105
15 6 5
18 11 11
Tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten In overleg met de Centrale Huurdersraad is een sociaal plan vastgesteld voor huurders van woningen die wij gaan herstructureren. Daarnaast kennen wij een reglement dat wordt toegepast bij renovaties waarbij de huurders de woning tijdelijk moeten verlaten. Een onderdeel van het sociaal plan en het reglement is de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Wij hanteren hierbij de wettelijke uitgangspunten. De reglementen worden jaarlijks geëvalueerd.
32
4. Een leefbare woonomgeving Wij zien wonen breder dan alleen het beschikken over een woning. Ook de woonomgeving bepaalt of iemand prettig woont. Daarom investeren wij niet alleen in onze woningen, maar ook in een prettige en vitale woonomgeving. Onze rol en taken op het gebied van leefbaarheid zijn echter gewijzigd en aanzienlijk beperkt door de invoering van de herziene Woningwet. Dit heeft geleid tot een heroriëntatie op de rol- en taakopvatting die wij tot voor kort hanteerden. Dit betekent dat wij binnen dit thema: Alleen nog actief zijn in buurten waar veel van onze klanten wonen. Ons richten op schoon, heel en veilig van de directe woonomgeving in eigendom van Triada zoals achterpaden, algemene ruimten en plantsoenen. Onze aandacht vooral richten op het stimuleren van de zelfredzaamheid en solidariteit bij onze huurders waardoor iedereen die dat kan verantwoordelijkheid neemt voor zijn eigen woonomgeving. Actief andere partijen die werkzaam zijn in de buurt opzoeken om elkaars inzet te versterken.
4.1
Wijkgericht werken
Met de aanpak Zichtbaar in de Wijk hebben wij ook in 2014 weer gewerkt aan het realiseren van een schone, hele, en veilige woonomgeving en het bestrijden van overlast. Voor onze acht woonkernen zijn wijkagenda´s opgesteld. In deze agenda´s informeren wij onze huurders aan de hand van een aantal thema´s over de activiteiten van Triada in de betreffende wijken of buurten. Op basis van een in het voorjaar van 2014 uitgevoerd tevredenheidsonderzoek over deze wijkagenda´s, hebben wij besloten deze agenda´s ook in 2015 uit te gaan brengen, maar dan alleen digitaal. Op verzoek kunnen onze huurders een papieren versie ontvangen. In de wijken Hogenkamp in Hattem en de Vegtelarij in Epe hebben wij buurtscans uitgevoerd om te inventariseren welke problemen hier spelen op het gebied van overlast, sociale problematiek, handhaving tuinenbeleid en Zelf Aangebrachte Voorzieningen ( ZAV-beleid). Op basis van deze scans zijn er actieplannen opgesteld en uitgevoerd. De werkzaamheden in de wijk Hogenkamp zijn vrijwel allemaal afgerond. De werkzaamheden hadden vooral betrekking op het oplossen van individueel gesignaleerde problemen en de problemen rondom de duplexwoningen aan de Randweg. Daarnaast hebben wij geparticipeerd in het opstellen van een plan van aanpak om de parkeerproblemen in delen van de wijk Hogenkamp op te lossen. De aanpak in de Vegtelarij is opgedeeld in deelgebieden. In 2014 heeft de focus vooral gelegen op de gesignaleerde problemen rond de Gandiweg, de Allendelaan en de Willem van Oranjestraat. Hier hebben we samen met de gemeente gewerkt aan de aanpak van een aantal complexe overlastsituaties en de aanpak van het illegaal grondgebruik door onze huurders. In 2015 gaat onze aandacht ook uit naar de andere deelgebieden in de Vegtelarij waarvoor een actieplan is opgesteld. In 2015 richten wij ons met Zichtbaar in de Wijk op een aantal nieuwe gebieden, te weten: Burgerenk in Epe, Wapenveld Zuid en de omgeving van de Jan Hamerstraat in Vaassen.
33
Wijkaanpak Epe In Epe nemen wij onder regie van de gemeente deel aan de wijkgerichte aanpak. De gemeente heeft zich met de inzet van wijkwandelingen in 2014 gericht op Oene en Emst. De aandachtspunten die hieruit voort zijn gekomen betreffende ons woningbezit en de woonomgeving zijn door ons opgepakt. Ook hebben wij in 2014 geparticipeerd in integrale wijkteams in de wijken Vaassen Zuid/West, Vegtelarij, Burgerenk en de Enkweg Zuid. De gemeente Epe gaat in 2015 buurtwandelingen organiseren in Vaassen Oosterhof en Epe Oost.
Wijksteunpunt Bloemfontein In 2012 is in Vaassen het wijksteunpunt Bloemfontein geopend. De Stichting Welzijn Ouderen in Epe beheert het steunpunt. Triada verhuurt de ruimte aan Viattence en ondersteunt het project met een financiële bijdrage. Het project is in 2014 geëvalueerd. In 2015 neemt de gemeente een besluit over de voortzetting van de huidige wijksteunpunten. Wij hebben besloten om, in afwachting van het besluit van de gemeente Epe, in 2015 nog financieel bij te dragen aan dit steunpunt. In 2015 start de gemeente Epe ook een wijksteunpunt in het Kulturhus in Oene.
4.2
Voorkomen en aanpakken van woonproblemen
Overlast In 2014 hebben wij in totaal 182 meldingen ontvangen met betrekking tot overlast. Hiervan zijn 108 meldingen afgehandeld en zeventien meldingen doorgezet naar buurtbemiddeling en de overige 57 zijn nog in behandeling. Het betreft hier veelal complexe overlastsituatie. Ten opzichte van 2012 en 2013 is dus sprake van een stijging van het aantal overlastklachten, vooral met betrekking tot het tuinonderhoud. Dit is voor een deel het gevolg van het feit dat tuinonderhoud binnen de aanpak ‘Zichtbaar in de Wijk’ een speerpunt is. Ook is sprake van een toename van het aantal klachten over vervuiling, verwaarlozing en problematische zorgsituaties. Met de invoering van de decentralisatie van de zorg op 1 januari 2015 moeten steeds meer mensen zelfstandig blijven wonen en krijgen zij minder tot geen zorg. Signalen die wij opvangen geven wij door aan de gemeenten en de hulpverlening, zodat hierover nadere afspraken kunnen worden gemaakt. De ervaring is echter dat ook de hulpverlening bij vervuiling, verwaarlozing en problematische zorgsituaties niet altijd in staat is adequaat te handelen. Soms kan een oplossing van de problemen geforceerd worden door een procedure te starten die leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst.
34
Overlastmeldingen Geluidsoverlast Hangjongeren Schotelantennes Onrechtmatige bewoning Vernieling Vervuiling/verwaarlozing Onderhoud tuin Burenruzie Geweld/bedreiging Opiumwet/drugs Problematische zorgsituatie Huisdieren Overige Totaal aantal klachten
2014 47 2 1 7 1 23 40 11 5 8 11 9 17 182
2013 49 1 1 1 1 9 11 21 2 8 2 13 7 126
Stichting Present Wij maken gebruik van de inzet van Stichting Present bij het oplossen van overlast- of probleemsituaties. Op ons verzoek heeft Stichting Present tien huurders ondersteund bij het op orde brengen van de thuissituatie, zodat de bewoners de problemen weer zelf het hoofd konden bieden. Stichting Present heeft daarnaast ook op eigen initiatief bij twaalf huurders ondersteuning geboden.
4.3
Wensfonds en sponsoring
Wij stimuleren initiatieven van bewoners die bijdragen aan de sociale cohesie en zelfredzaamheid van bewoners op het gebied van het verbeteren van de woonomgeving en de leefbaarheid. In totaal hebben wij in 2014 twaalf aanvragen ontvangen, waarvan er acht zijn toegekend. Het gaat om een totaalbedrag van 7.000 euro. Er zijn bedragen toegekend aan speeltuin Jolijt in Epe, speeltuin ABC-buurt in Hattem, speeltuin Jeugdhonk in Heerde, jeu-deboulesbaan Bloemfontein Vaassen (foto). Tijdens Burendag is ondersteuning verleend aan activiteiten in de Kuipersheem in Epe en de Esdoornhof in Vaassen.
35
Speeltuin Wapenveld
36
5. Participatie en samenwerking Wij vinden een goede relatie met onze klanten belangrijk. Door het verstrekken van informatie en het aangaan van een effectieve dialoog willen wij onze klanten betrekken bij onze beleids- en besluitvorming en onze service- en dienstverlening blijven verbeteren. Daarnaast is samenwerking een noodzakelijke randvoorwaarde om invulling te geven aan onze maatschappelijke opgave. Wij kunnen onze opgave namelijk niet alleen realiseren. Daarom werken wij nauw samen met andere belanghebbende partijen. We bespreken de actuele ontwikkelingen en geven zo vorm aan de gezamenlijke ambities. Partijen met wie wij samenwerken zijn onder meer: huurdersraden, bewonerscommissies, gemeenten en maatschappelijke-, zorg- en welzijnsorganisaties.
5.1
De individuele klant
Communicatie en informatie Wij willen onze klanten tijdig, juist en volledig informeren. Het gaat daarbij om voorlichting en informatie over ons beleid, onze activiteiten en dienstverlening, het onderhoud, de verkoop van woningen, herstructurering en alles wat speelt tussen ons als verhuurder en onze klanten. Wij zetten daarvoor diverse communicatiemiddelen in, zoals onze website, het huisaan-huisblad de Schaapskooi, diverse (nieuws)brieven, informatieavonden, brochures en folders. Omdat we graag willen weten welke communicatiemiddelen het best aansluiten bij de wensen en behoeften van onze klanten, hebben we hier in de tweede helft van 2014 onderzoek naar gedaan. De resultaten van het onderzoek worden in 2015 verwerkt in ons communicatiebeleid.
Website en klantportaal Een groot gedeelte van onze klanten wil zelf kunnen bepalen waar, wanneer, waarover en hoe ze contact met ons heeft. Dit betekent dat er is een groeiende behoefte is aan goede en effectieve digitale communicatiemiddelen. Zowel bij klanten en relaties, als vanuit de organisatie zelf. Daarbij is een gebruiksvriendelijke website een voorwaarde. Het KWH stelt duidelijke eisen aan onze digitale dienstverlening, waaraan wij met de huidige website niet volledig kunnen voldoen. In het afgelopen jaar is hard gewerkt aan de ontwikkeling van een website die wel aan deze eisen beantwoordt. De nieuwe website wordt geschikt voor alle platforms en voor alle schermbreedtes, dus ook voor smartphone en tablet. Woningzoekenden kunnen dankzij een klantportaal online een account aanmaken en direct reageren op het woningaanbod. De zoekmogelijkheden zijn divers en klantvriendelijk. In 2015 wordt de koppeling met het primaire systeem gerealiseerd. Zowel de nieuwe website als het klantportaal worden medio 2015 gelanceerd.
Aanvullende dienstverlening Onze klanten waarderen de verschillende diensten die wij aanbieden, zoals het Servicefonds en het Triada Zekerplan. Ook het gratis gebruik van de verhuisaanhangwagen, het verlenen van hulp bij medische aanpassingen aan de woning in het kader van de WMO, het geven van advies bij urgentieaanvragen en het doorverwijzen naar andere maatschappelijke organisaties, beoordelen onze klanten positief.
37
KWH Om te weten hoe onze klanten de dienstverlening waarderen, hanteren wij het instrument KWH-Huurlabel. Door de resultaten van de KWH-metingen te monitoren, kunnen we tijdig bijsturen, zodat onze dienstverlening op het juiste peil blijft.
Het KWH-Huurlabel vormt tevens een belangrijke bron voor het huurdersoordeel in de Aedes-benchmark CBC. Begin 2014 is het KWH-Huurlabel op basis van huurdersonderzoek aangescherpt. De beoordeling 2014 is daarmee niet meer te vergelijken met de scores van eerdere jaren.
Uit de cijfers blijkt dat we de door het KWH gehanteerde norm behalen. We scoren op een aantal onderdelen onder het landelijk gemiddelde. Dat is niet wat we beogen en we gaan ons uiterste best doen om in 2015 op deze onderdelen beter te presteren. Mening huurders als uitgangspunt Doordat het beeld dat de maatschappij van woningcorporatiesector heeft in beweging is, wordt het KWH-huurlabel in 2015 hierop aangepast. Uitgangspunt daarbij is dat alleen de waardering van huurders telt. Dit wordt bereikt door alleen nog maar aan de huurders te vragen hoe zij onze dienstverlening beleven en waarderen. Andere meetmethoden worden nog wel ingezet, maar worden niet meer meegenomen in de KWH-huurlabel waardering.
Klachten Ondanks ons streven naar tevreden klanten, kan het toch voorkomen dat een klant (huurder of woningzoekende) ontevreden is. Wij proberen altijd samen met de klant tot een oplossing te komen. Lukt dit niet, dan kan de klant een formele klacht indienen. Klachten over de woonruimteverdeling kunnen worden ingediend bij de klachtencommissie woonruimteverdeling Noord-Veluwe. In 2014 zijn hier, net als in 2013, twee klachten ingediend. Eén klacht is door de commissie gegrond verklaard. Voor andere klachten, bijvoorbeeld over de manier waarop onze medewerkers (of bedrijven die in opdracht van ons werken) hebben gehandeld, geldt onze interne klachtenprocedure. Onze medewerker kwaliteitszorg behandelt de formele klacht. Is de klant daarna nog niet tevreden dan kan hij zich wenden tot de directeur-bestuurder. Als ook dit niet tot een
38
oplossing leidt, bestaat er nog een beroepsmogelijkheid bij de regionale klachtenadviescommissie, de Huurcommissie of de daartoe bevoegde rechter. Informatie over de geldende klachtenprocedures is te vinden op onze website. Ook zijn van beide procedures brochures beschikbaar. In 2014 hebben wij op basis van de interne klachtenprocedure zes klachten in behandeling genomen. Aan het eind van 2014 was één klacht nog niet afgehandeld. Drie keer is gebruik gemaakt van de beroepsmogelijkheid bij de directeur-bestuurder en één keer is een beroep gedaan op de regionale klachtenadviescommissie. Na zorgvuldige afweging is besloten het advies van de commissie niet op te volgen. Soort klachten Aantal 1 1 1 2 1 6
Woningtoewijzing Renovatie Onderhoud woning Overlast Woonwensenpakket Totaal
5.2
Samenwerking
De klant staat bij ons centraal, dus laten wij onze klanten waar mogelijk meepraten. Hiervoor hebben wij een participatiestructuur opgesteld waarmee op drie niveaus overleg wordt gevoerd. Overleg heeft plaats binnen de kaders van de verschillende samenwerkingsovereenkomsten.
Centrale Huurdersraad
Lokale Huurdersraden Bewonerscommissies Krugerstraat Zuid, Vogelbuurt en Breestuk/Lippenoord (520/521)
Evaluatie Participatiestructuur In 2011 is onze huidige participatiestructuur bestaande uit diverse huurdersraden en bewonerscommissies geformaliseerd met het afsluiten van samenwerkingsovereenkomsten. Na een gezamenlijke selectieprocedure hebben de participatieorganen en Triada in oktober 2014 het KWH opdracht gegeven de samenwerkingen te evalueren. Het onderzoek heeft plaatsgevonden in oktober en november. Er is een schriftelijke en telefonische enquête onder onze huurders gehouden.
39
Daarnaast zijn er (groeps)interviews gehouden met de diverse participatieorganen. Op 18 december heeft het KWH het eindrapport gepresenteerd in een gezamenlijke bijeenkomst. In 2015 gaan we aan de slag met de conclusies en aanbevelingen uit het rapport.
Centrale Huurdersraad De Centrale Huurdersraad (CHR) vertegenwoordigt onze huurders en houdt zich bezig met het algemene beleid van Triada, waaronder de jaarlijkse huurverhoging, het ondernemingsplan en het vastgoedsturingsbeleid. In 2014 hebben drie reguliere overlegvergaderingen met de CHR plaatsgevonden en is een aantal keren tussentijds overlegd met (een delegatie van) de CHR. Tijdens de overleggen zijn onder meer de volgende zaken besproken: jaarlijkse huurverhoging woningen 2014 jaarlijkse huurverhoging garages, bergingen en parkeerplaatsen 2014 aanpassing tarieven fondsen 2014 begroting 2014 herijking vastgoedsturing woonwensenpakket ondernemingsplan De Essentie evaluatie verkoopbeleid jaarverslag 2013. Op 31 maart 2014 heeft de CHR haar jaarvergadering gehouden. Tijdens deze bijeenkomst is door de Woonbond een presentatie gegeven over de betaalbaarheid van wonen. Door Triada is een presentatie gegeven over het energiebeleid. Eind 2012 is een convenant gesloten tussen de CHR en de Raad van Commissarissen (RvC) van Triada. In dit convenant zijn zaken vastgelegd over de (her)benoeming van commissarissen en de contacten tussen de CHR en de RvC. In 2014 heeft in dit kader overleg plaatsgevonden tussen de CHR en de RvC. Conclusie daarbij was dat aanpassing van het convenant niet nodig is.
Lokale Huurdersraden Met de LHR’en hebben we jaarlijks overleg over lokale aangelegenheden. Hiermee willen wij de participatie op lokaal niveau verankeren. Daarnaast willen wij met dit contact beter in beeld krijgen wat de wensen van onze klanten zijn op lokaal niveau. In 2014 hebben de volgende onderwerpen op de agenda gestaan: begroting 2014 werkplan groot en planmatig onderhoud 2014 wijkagenda’s 2014 evaluatie samenwerkingsovereenkomst nationale vrijwilligers dag 2014. Iedere LHR houdt jaarlijks een jaarvergadering waarbij alle huurders uit de betreffende gemeente worden uitgenodigd. Triada geeft tijdens dit overleg veelal een toelichting op een actueel onderwerp of thema. Dit jaar ging de toelichting onder meer over de nieuwe Huisvestingswet, de betaalbaarheid van huurwoningen, de strategische vastgoedsturing, het verkoopbeleid en het beleid omtrent het Woonwensenpakket.
Bewonerscommissies Onze bewonerscommissies vertegenwoordigen de huurders van een bepaald complex of buurt. Ze houden zich bezig met zaken die zich in de eigen woonomgeving afspelen. Wij hebben regelmatig contact met de bewonerscommissies.
40
Vogelbuurt Vaassen In het afgelopen jaar heeft het overleg met de bewonerscommissie Vogelbuurt Vaassen vooral in het teken gestaan van de inrichting van het openbaar groen en het bevorderen van de sociale cohesie in deze nieuwe buurt. Zo is de landelijke actie dag NL Doet aangegrepen om onder de noemer ‘adopteer een boom’ de bewoners enthousiast te maken voor het realiseren van een groene omgeving. In totaal zijn er op NL Doet zevenendertig bomen geplant in de voortuinen van onze huurders. Ook hebben de nieuwe bewoners meegewerkt aan het maken van een huisnummer voor hun woning in de vorm van een geveltegel. Een initiatief in het kader van het 100-jarig bestaan van Triada. Breestuk/Lippenoordweg Hattem Bij het overleg met de bewonerscommissie Breestuk/Lippenoordweg in Hattem heeft vooral de herstructurering van de acht pilotwoningen op de agenda gestaan. Krugerstraat Zuid Met de bewonerscommissie Krugerstraat Zuid is overleg gevoerd over diverse zaken.
Participatie bij herstructurering Samen met onze klanten werken we aan de ontwikkeling van woningen en wijken waar zij zich prettig voelen. Concrete projecten in 2014 waarbij wij de bewoners hebben betrokken en waarbij sprake is van ingrijpende renovatie en/of sloop-nieuwbouw zijn in Hattem Noord en Vogelbuurt Vaassen. Hattem Noord In 2009 zijn wij in Hattem-Noord gestart met de herstructurering van 97 woningen. Het project is opgedeeld in twee fasen. De eerste fase omvat de sloop van 32 woningen en 16 garages aan het Uilennest en de Hollewand. Hiervoor in de plaats worden zestig appartementen gebouwd die in het tweede kwartaal van 2015 worden opgeleverd. Wij hebben de nieuwe bewoners van dit complex gevraagd of zij wilden participeren in het tuinontwerp van deze woningen. Hiervoor hebben zich een aantal bewoners gemeld. De bewoners hebben ook aangegeven het belangrijk te vinden dat er een bewonerscommissie komt, maar voor actieve deelname zijn nog geen concrete aanmeldingen ontvangen. De tweede fase betreft de 65 huurwoningen en drie koopwoningen (niet eigendom van Triada) gelegen aan het Lageland, Breestuk, Lippenoordweg en de Zandkamp. In 2014 zijn wij gestart met een proef om acht woningen aan de Lippenoordweg te renoveren. Deze renovatie is voor de zomer van 2014 gestart. Tussentijds is met de bewonerscommissie meerdere keren overleg gevoerd over de voortgang van de renovatie. Ook is er een gezamenlijke nieuwsbrief naar alle betrokken bewoners verzonden. De acht woningen worden in februari 2015 opgeleverd, waarna de pilot op basis van de vooraf opgestelde voorwaarden wordt geëvalueerd. Daarna wordt een besluit genomen over de toekomst van de overige 57 huurwoningen in de tweede fase. In het najaar van 2013 is er een sociaal plan in werking getreden voor de 65 op dat moment zittende huurders van de tweede fase. Op 31 december 2014 is voor 74% van deze huishoudens andere huisvesting gevonden. Vogelbuurt Vanaf de start van de herstructurering van de Vogelbuurt in 2001 is de gelijknamige bewonerscommissie actief. Nu de herstructurering is voltooid en de werkzaamheden van
41
de bewonerscommissie zijn afgerond, is deze commissie eind 2014 opgeheven. We kijken terug op een goed verlopen proces, waarbij de commissie haar meerwaarde heeft bewezen. Er wordt nog onderzocht in hoeverre deze groep enthousiaste buurtbewoners op een andere manier kan worden ingezet in het kader van bewonersparticipatie.
Corporaties in de regio Het werkgebied van Triada ligt in zowel de regio Noord Veluwe als in de regio Stedendriehoek. Noord Veluwe In de regio Noord Veluwe zijn naast Triada ook de corporaties deltaWonen, UWOON, Omnia Wonen en Woningstichting Putten actief. Samen met deze corporaties pakken wij zowel regionale als landelijke onderwerpen op. In 2014 hebben we gezamenlijk opgetrokken in de betaalbaarheid van het wonen, wonen en zorg en het participeren bij de totstandkoming van een regionale woonvisie. Daarnaast zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken: De nieuwe Huisvestingswet Een basis huisvestingsverordening voor alle gemeenten in de regio Noord Veluwe die al naar gelang de lokale situatie aangevuld kan worden Een basismethodiek voor de woonruimteverdeling in de regio die kan worden aangevuld met lokaal maatwerk. Stedendriehoek De gemeente Epe is aangesloten bij de regio Stedendriehoek en doet betreffende de woonruimteverdeling mee aan de regio Noord-Veluwe. Onze contacten met corporaties in de regio Stedendriehoek zijn het afgelopen jaar beperkt gebleven.
Gemeenten werkgebied Met de drie gemeenten in ons werkgebied Epe, Heerde en Hattem werken wij nauw samen. Zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau is er regelmatig overleg. Onderwerpen die op de agenda staan, zijn onder andere: externe ontwikkelingen, wijkgericht werken, wonen, welzijn en zorg, huisvesting vergunninghouders, duurzaamheid, leefbaarheid, starten van diverse projecten zoals buurtbemiddeling. In de prestatieafspraken die wij met de drie gemeenten hebben gemaakt, staan de ambities voor de periode van de samenwerkingsovereenkomst op het gebied van wonen en leefbaarheid en afspraken voor de komende jaren. Jaarlijks worden de prestatieafspraken geëvalueerd en zo nodig geactualiseerd. Gemeente Epe De prestatieafspraken met de gemeente Epe en Triada zijn getekend in 2011. Het convenant bestaat uit prestatieafspraken voor de periode 2011-2015. In 2013 heeft de gemeente Epe haar woonvisie geactualiseerd. Op basis van deze woonvisie worden in 2015 de prestatieafspraken tussen de gemeente Epe en Triada opnieuw opgesteld. Daarnaast heeft Triada nog een aantal samenwerkingsovereenkomsten en convenanten met de gemeente Epe gesloten. Buurtbemiddeling Voor het project Buurtbemiddeling Epe hebben wij een samenwerkingsovereenkomst getekend met de gemeente Epe, Koppel en de politie. Met buurtbemiddeling willen wij escalatie voorkomen en leveren wij een bijdrage aan een prettige en veilige woonomgeving. Daarbij wordt een beroep gedaan op de eigen verantwoordelijkheid van buurtbewoners en wordt gebruik gemaakt van de inzet van getrainde vrijwilligers.
42
Ook in 2015 participeren wij in het project Buurtbemiddeling Epe. Om de efficiency van de aanpak te vergroten, zijn aanvullende afspraken gemaakt over de inzet van buurtbemiddeling. Zo moeten onze huurders in Epe bij overlast altijd eerst contact opnemen met Buurtbemiddeling Epe. Ook worden, naast de basismethodiek (coaching individuele burgers), andere methodieken ingezet, zoals pre-bemiddeling, pendelbemiddeling en groepsbemiddeling. De verwachting is dat hiermee het slagingspercentage omhoog gaat. Bovendien wordt aangenomen dat het aantal overlastmeldingen bij Triada vanuit de gemeente Epe in 2015 afneemt. Daar waar overlastklachten uit Epe niet door Buurtbemiddeling Epe worden opgelost, kunnen huurders de woonoverlast bij ons melden. Wij behandelen deze klachten dan conform onze overlastprocedure. Buurtbemiddeling Minimum aantal gemelde casussen Percentage succesvol afgerond Aantal door Triada aangemelde casussen Aantal casussen betreffende huurwoningen
Doelstelling
Gerealiseerd 2014
Gerealiseerd 2013
35
45
41
60%
58%
61%
15
17
22
75%
78%
76%
Convenant Leefbaarheid en Veiligheid Epe In de gemeente Epe hebben wij met een groot aantal organisaties afspraken gemaakt over onze samenwerking in het kader van leefbaarheid en veiligheid. Hierbij gaat het niet alleen over wonen, welzijn, zorg en veiligheid, maar ook over aspecten als jeugd, onderwijs en ouderen. Gezamenlijk proberen we situaties te voorkomen waarbij meerdere hulpverlenende instanties betrokken zijn en een eenduidige aanpak ontbreekt. Naast een stuurgroep die beslist over het ‘wat’, kent de structuur drie uitvoerende multidisciplinaire teams (MDT’s), waarin ook Triada is vertegenwoordigd. Leertuin Zorg en Veiligheid gemeente Epe Gegevensuitwisseling is één van de basisgereedschappen om efficiënt te kunnen samenwerken bij de aanpak van multi-probleemsituaties. Uit landelijk onderzoek naar gezinsdrama’s blijkt dat het tijdig en eenduidig delen van informatie in de praktijk vaak moeizaam gaat. Met het doel een eenduidig instrumentarium te bieden voor professionals is de Leertuin Zorg en Veiligheid ingezet. De leertuin biedt een handelingskader om: domein overstijgend gegevens te kunnen delen gegevens te delen tussen de bij de diverse gezinsleden betrokken professionals tijdig te signaleren en preventief te kunnen werken. Het College van de gemeente Epe heeft besloten ook mee te doen met de Leertuin Zorg en Veiligheid. In 2015 wordt hiermee ervaring opgedaan om vervolgens eventueel af te sluiten met een aansluitdocument. Gemeente Heerde De prestatieafspraken met de gemeente Heerde en Triada zijn getekend in 2008. Het convenant bestaat uit prestatieafspraken voor de periode 2008-2015. In 2014 is de
43
gemeente Heerde gestart met het opstellen van een lokale Woonvisie. Ook Triada is uitgenodigd hierin te participeren. Op basis van deze woonvisie worden in 2015 nieuwe prestatieafspraken gemaakt tussen de gemeente Heerde en Triada. Gemeente Hattem De prestatieafspraken met de gemeente Hattem en Triada zijn getekend in 2011. Het convenant bestaat uit prestatieafspraken voor de periode 2011-2015. In 2014 zijn geen aanvullende afspraken gemaakt.
Platform Wonen, Welzijn en Zorg Heerde Triada neemt deel aan het platform Wonen, Welzijn en Zorg Heerde. Het platform is bedoeld om een gemeenschappelijke visie op het toekomstige beleid te vormen en af te stemmen wat de verschillende organisaties doen. Platformdeelnemers zijn de gemeente Heerde, Carinova, Verian, Hanzeheerd, Viattence, Meeveluwe, Philadelphia, WZU Veluwe en Triada. In 2014 is een conceptvisie gepresenteerd. Definitieve besluitvorming over het gewenste vervolg, heeft niet plaatsgevonden. Dit komt onder andere door de vele wisselingen van deelnemers. Hierdoor was er weinig continuïteit. Bovendien heeft de gemeente zich het afgelopen jaar vooral moeten richten op de decentralisaties die per 1 januari 2015 zijn ingegaan.
Achter de voordeur We zijn dagelijks aanwezig in onze wijken, komen regelmatig bij onze klanten thuis en ontvangen maandelijks de huurbetalingen. Tijdens deze interacties vangen wij soms signalen op dat klanten in de problemen zijn geraakt. In een aantal gevallen zijn we zelf in staat om samen met de klant de problemen op te lossen, maar als de problematiek complexer wordt, moeten we een beroep doen op andere professionals. Hiervoor beschikken wij over een breed netwerk, zodat we bij zorgwekkende situaties adequaat kunnen ingrijpen. De samenwerking met de gemeente Epe is vastgelegd in een convenant. Met de gemeenten Heerde en Hattem verloopt de samenwerking via een niet-geformaliseerd zorgoverleg.
Zorg- en welzijnsorganisaties Het rijksbeleid zet in op het scheiden van wonen en zorg. De omvang van de intramurale zorg neemt af en er komt minder geld beschikbaar voor ondersteuning van deze doelgroepen. Het gaat daarbij niet alleen om ouderen, maar om alle mensen die zorg of begeleiding ontvangen vanuit verschillende sectoren, bijvoorbeeld verstandelijk gehandicapten en psychiatrische patiënten. Cliënten met een lichtere zorgvraag die voorheen intramurale zorg zouden ontvangen, krijgen voortaan zorg en begeleiding in de eigen woonomgeving. Dit betekent dat de groep mensen met een zorg- of begeleidingsvraag steeds vaker een beroep gaat doen op ‘gewone huisvesting’. Triada anticipeert hierop door onder andere meer woningen toegankelijk te maken. Daarnaast heeft Triada vastgoed dat geschikt is voor bijzondere doelgroepen. Wij werken daarbij intensief samen met diverse zorgpartners die actief zijn in ons werkgebied. Zij zijn bijzondere huurders van ons. Aan de woonruimten voor mensen met een beperking worden speciale eisen gesteld. Door nauw samen te werken, leveren we ook voor deze doelgroepen maatwerk. De huisvesting van diverse bijzondere doelgroepen in samenwerking met verschillende zorginstellingen is in het volgende overzicht opgenomen.
44
Zorginstellingen waar we mee samenwerken JP van den Bent stichting
Stichting De Passerel Philadelphia Zorg Noordwest-Veluwe
WZU Veluwe, locatie Rehoboth Woon- en zorgcentra Viattence, locatie Speulbrink
Woon- en zorgcentra Viattence, locatie Wendhorst
Driezorg, stichting voor wonen, zorg en welzijn, locatie Hof van Blom Stichting Riwis Zorg & Welzijn
Interakt Contour Stichting Hanzeheerd, locatie Brinkhoven
Diverse zorgorganisaties
Doelgroep Verstandelijk (of meervoudig) gehandicapten
Activiteiten De Wetstraat/Steinstraat Vaassen: huisvesting cliënten T. van Lohuizenstraat Vaassen: huisvesting cliënten Verstandelijk gehandicapten Sint Maartensweg Epe: huisvesting cliënten Verstandelijk gehandicapten De Vree Wapenveld: huisvesting cliënten Kanaalstraat Heerde: huisvesting cliënten Ouderen (woon- en De Vree Wapenveld: welzijn- en zorgcentrum) zorgaanbod aan bewoners appartementen Ouderen (woon- en zorgcentra) De Wetstraat/Steinstraat Vaassen: zorg voor het hele complex, dagopvang voor ouderen en aanbieden intensieve zorg in woningen. De Wetstraat/Steinstraat Vaassen: gebruik multifunctionele ruimte Ouderen en gehandicapten Korteslag Heerde: verpleeghuiszorg (verpleeg- en zorgcentrum) in onderste woonlaag en welzijn- en zorgaanbod aan bewoners van appartementen. De Zeis Heerde: welzijn- en zorgaanbod aan bewoners appartementen Ouderen (woon- en Hof van Blom Hattem: 41 zorgcentrum) aanleunwoningen verhuurd aan Driezorg Begeleid wonen Julianalaan Vaassen: huisvesting cliënten Jonasweg Vaassen: huisvesting cliënten Bewoners met een niet Willem Tellstraat Epe: huisvesting aangeboren hersenletsel cliënten Ouderen (woon- en Brinklaan en Stationsstraat Heerde: zorgcentrum) welzijn- en zorgaanbod aan bewoners van de appartementen (een en ander is vastgelegd in een convenant) Verstandelijk gehandicapten, Huisvesting cliënten met ambulante tienermoeders, ex begeleiding. gedetineerden, enz.
Overige samenwerkingspartners Naast bovenstaande partners werken wij ook nog samen met een aantal andere partners, zoals politie, maatschappelijk werk en dergelijke.
45
Kantoor Triada
46
Organisatie plaatstekst voor printen
47
6. Onze organisatie Goede dienstverlening aan de klant vraagt om een klantvriendelijke en solide organisatie. Om dit te bereiken hebben binnen onze organisatie verschillende ontwikkelingen plaatsgevonden.
Typisch Triada Om onze samenwerking en communicatie te verbeteren, zijn wij in 2011 gestart met het traject Typisch Triada. Goed voor elkaar! Medio 2014 is het traject geëvalueerd. Uit de resultaten is gebleken dat we het doel met betrekking tot de communicatiestructuur hebben behaald. Ook betreffende het doel dat we hadden geformuleerd voor de communicatiecultuur zijn stappen voorwaarts gemaakt. Het project is in 2014 beëindigd, maar dat wil niet zeggen dat de aandacht voor onze communicatiecultuur hiermee is gestopt. In andere projecten, zoals Slank & Solide, blijft hier nadrukkelijk aandacht voor bestaan.
Slank & Solide De externe ontwikkelingen gaan hard en grijpen diep in op onze organisatie. Door onder andere de extra bijdrage saneringssteun en de verhuurdersheffing hebben wij veel minder financiële middelen. Ook de maatschappelijk druk om meer met minder te doen neemt toe. In navolging van het al ingezette traject ‘zero based budgetting’ zijn in 2013 vervolgstappen gezet naar een organisatiebreed verbetertraject dat in 2014 de naam Slank & Solide heeft gekregen. Diverse teams zijn, onder verantwoordelijkheid van een stuurgroep, aan de slag gegaan met het doorlichten en analyseren van onze sleutelprocessen. Dit heeft geresulteerd in verbeterplannen, waarvan de follow-up in 2015 gaat plaatsvinden. Parallel wordt in 2015 gekeken naar wijzigingen in de organisatiestructuur en het aantal fte’s. Op arbeidsvoorwaardelijk gebied is een vervolg gegeven aan een verdere versobering met ingang van 2014.
Werkplekken Triada maakt sinds 2006 gebruikt van het SBC (Server Based Computing) concept. In de loop der jaren zijn vernieuwingen doorgevoerd op servers van Triada en niet op de werkplekken. Inmiddels worden andere gebruikerseisen gesteld aan werkplekken. De afgelopen twee jaar zijn daarom ongeveer zeventig verouderde werkplekken vervangen door nieuwe en verbeterde versies. In 2015 worden alle overige werkplekken vervangen.
Microsoft Omdat Microsoft gestopt is met de ondersteuning van Windows XP, zijn alle notebooks en overige risicovolle werkplekken binnen Triada bijgewerkt naar Windows 8. De versie van Microsoft Office is voor alle medewerkers bijgewerkt naar Office 2013.
Software De firewall, het webfilter en ook het SPAM-filter zijn vervangen door een “next generation” firewall. Met de vervanging is nieuwe technologie toegepast tegen aanzienlijk lagere kosten voor onderhoud en beheer.
SharePoint De leverancier van SharePoint heeft het systeem bijgewerkt naar de laatste versie en nieuwe templates geïnstalleerd voor Triada. We gaan in 2015 starten met de uitrol van een aantal onderdelen van SharePoint.
48
6.1
Personeelsaangelegenheden
CAO Op 31 december 2013 liep de CAO Woondiensten af. In 2014 hebben diverse onderhandelingsrondes voor een nieuwe CAO plaatsgevonden. Eind 2014 zijn de onderhandelingen vastgelopen. De standpunten van werkgevers en werknemers liggen (te) ver uit elkaar. Zolang er geen nieuwe CAO wordt overeengekomen, blijven de arbeidsvoorwaarden uit de oude CAO van toepassing. Dit heet nawerking en is niet in tijd gelimiteerd.
Werkkostenregeling Met ingang van 2015 is toepassing van de werkkostenregeling verplicht. De regeling vervangt alle verschillende regels en wetten rondom vergoedingen en verstrekkingen aan werknemers en bundelt deze in één collectieve regeling. In 2014 heeft een werkgroep de noodzakelijke voorbereidingen getroffen voor een soepele implementatie van deze regeling.
Wet Normering Topinkomens Op 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens (WNT) in werking getreden. In 2014 is het wetsvoorstel Verlaging bezoldigingsmaximum WNT (WNT 2) aangenomen. De WNT 2 brengt de maximum bezoldigingsnorm voor topfunctionarissen in de (semi) publieke sector terug van 130% naar 100% van het ministerssalaris en treedt met ingang van 1 januari 2015 in werking. De wet kent een overgangsregime en heeft op dit moment nog geen consequenties voor bestaande beloningsafspraken of ontslagregelingen. Na afloop van het overgangsregime moet het inkomen worden afgebouwd conform een voorgeschreven staffel. De overgangsregeling geldt niet voor nieuwe medewerkers en nieuwe en her te benoemen leden van de Raad van Commissarissen.
Functiebeschrijvingen/-waarderingen Wij vinden het belangrijk dat functiebeschrijvingen up-to-date zijn. Om deze reden hebben wij in 2014 alle functiebeschrijvingen geactualiseerd. Daarnaast is de waardering die bij de functiebeschrijving hoort, gecontroleerd.
Arbo Risico-inventarisatie en -evaluatie Binnen Triada is een Risico-inventarisatie en -evaluatie aanwezig. Deze is opgesteld in 2007 en wordt sindsdien actueel gehouden. Dit geldt ook voor het bijbehorende plan van aanpak. Wij laten tweejaarlijks door een arbeidshygiënist van de Arbodienst toetsen of onze inspanningen voldoende zijn. Voor 2014 is beoordeeld dat dit het geval is. Calamiteitenplan Het calamiteitenplan is uitgebreid met instructies bij brand- en/of inbraakmeldingen. Tevens is het plan geactualiseerd. Wijzigingen die in de loop van 2014 hebben plaatsgevonden, zoals de gewijzigde openingstijden, zijn in het plan verwerkt.
49
Medewerkers Het aantal medewerkers per 31 december 2014 is ten opzichte van 31 december 2013 afgenomen met twee personen. Het aantal fte is dienovereenkomstig gedaald. Ontwikkelingen in het personeelsbestand Stand 31 december 2014 Aantal medewerkers Aantal fte’s
83
Stand 31 december 2013 85
73,2
75,2
Aantal mannen
51
51
Aantal vrouwen
32
34
% Fulltime
64%
63%
% Parttime
36%
37%
Per 31 december 2014 bedroeg de gemiddelde leeftijd van onze medewerkers 50,3 jaar (2013: 49,2 jaar). De gemiddelde duur van het dienstverband bedroeg 15 jaar en 2 maanden (2013: 14 jaar en 1 maand). Onderstaande tabellen geven, in percentages, inzicht in de leeftijds- en diensttijdverdeling van ons medewerkersbestand per 31 december 2014.
Ziekteverzuim Ons beleid is gericht op het voorkomen van ziekteverzuim. Valt een medewerker desondanks uit, dan doen Triada en medewerker er, vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid, alles aan om de ziekteperiode zo kort mogelijk te laten zijn. Hierbij ligt de focus op de (arbeids)mogelijkheden van de medewerker. Begeleiding vindt plaats door leidinggevende en arbodienst. Waar nodig organiseert en financiert Triada (aanvullende) interventies. Het reguliere ziekteverzuim is ten opzichte van 2013 met 0,7% gestegen. De stijging betreft vooral het langdurend verzuim. Het kortdurende verzuim is ten opzichte van 2013 bijna gehalveerd. De hierna volgende tabel geeft het ziekteverzuim weer van de afgelopen drie jaar.
50
Ziekteverzuim 2014
2013
2012
Regulier ziekteverzuim
3,1%
2,4%
3,5%
Zwangerschaps- en bevallingsverlof
0,1%
0,0%
0,0%
Totaal
3,2%
2,4%
3,5%
< 8 dagen
0,7%
1,3%
1,4%
Middellang verzuim
8-42 dagen
1,0%
0,7%
1,1%
Lang verzuim
43 > dagen
1,4%
0,4%
1,0%
Ziekteverzuim in percentages
Duurklassen regulier ziekteverzuim Kort verzuim
Opleidingen Voor onze complexe en veelomvattende taakstelling is het noodzakelijk dat het kennis- en vaardighedenniveau van onze organisatie meegroeit. Daarom blijven wij investeren in scholing van onze medewerkers. De daadwerkelijke scholingskosten in 2014 bedroegen € 56.000. In 2014 hebben wij echter ESF-subsidie ontvangen over 2012 en 2013 voor een totaalbedrag van € 25.000. De ontvangen subsidie hebben wij in mindering gebracht op de scholingskosten in 2014. Opleidingen 2014
2013
2012
65
72
63
192
217
139
€ 31.000
€ 60.000
€ 71.000
0,7%
1,4%
1,6%
€ 424
€ 798
€ 935
€ 40.000
€ 30.000
€ 20.000
2
Aantal medewerkers dat een opleiding heeft gevolgd Aantal gevolgde opleidingen Scholingskosten in geld Scholingskosten in percentage van de bruto loonsom Gemiddelde scholingskosten per fte3 Besteed uit loopbaanontwikkelingsbudget4
Pensioen Medewerkers van Triada nemen verplicht deel in de pensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Dit betreft een toegezegde pensioenregeling. In het geval van een tekort bij SPW heeft Triada geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De minimum gewenste dekkingsgraad in het kader van het zekerstellen van de waardevastheid van de pensioenen bij het SPW is vastgesteld op 105%. De dekkingsgraad per 31 december 2014 bedraagt afgerond 114%.
2
cursus, training, seminar, etc. exclusief kosten voor dagen dat scholing is gevolgd 4 voor scholing en ‘aankoop’ van extra vrije dagen door medewerkers van 55 jaar en ouder 3
51
Het verloop van de dekkingsgraad is afhankelijk van verschillende factoren zoals: de rente, de aandelenkoersen en de levensverwachting. Deze factoren beïnvloeden het vermogen en de verplichtingen van SPW. De ontwikkelingen op de financiële markten blijven op dit moment nog onzeker. Het is daarom niet te zeggen hoe de dekkingsgraad van het fonds zich de komende tijd ontwikkelt.
Stageplaatsen Triada biedt stageplaatsen aan zodat studenten de mogelijkheid hebben om (werk)ervaring op te doen. In 2014 hebben wij plek geboden aan: twee Mavo 3 scholieren voor een ‘snuffelstage’ van drie dagen een Mavo 2 scholier voor een dag een HBO student bouwkunde voor een periode van vijf maanden.
Maatschappelijke stage Naast gewone stageplaatsen bieden wij ook maatschappelijke stages aan. Hiermee geven wij scholieren de mogelijkheid om verantwoordelijkheid te dragen voor maatschappelijke belangen in hun directe woonomgeving. Met hun inzet leveren zij een bijdrage aan het bevorderen van de leefbaarheid in onze buurten. In 2014 hebben wij geen verzoek(en) ontvangen. Wij verwachten dat dit te maken heeft met de vervallen verplichting voor scholen om deze stages onderdeel te laten zijn van hun onderwijsprogramma.
6.2
De ondernemingsraad
De Ondernemingsraad (OR) heeft de taak om de belangen van de organisatie en de medewerkers te behartigen.
Samenstelling Ondernemingsraad In 2014 bestond de OR uit de volgende leden: Han Nijhof voorzitter Rob Wermink vicevoorzitter Peter van Atten secretaris Albert Harleman algemeen lid René Roelofs algemeen lid
Overleg In 2014 heeft de OR tien keer vooroverleg gevoerd. Tevens is de OR twee keer bij elkaar gekomen voor een ingelast overleg. Daarnaast is er tien keer vergaderd met de directeurbestuurder, daarvan één keer in aanwezigheid van een afvaardiging van de Raad van Commissarissen. Tevens heeft de OR één keer overleg gehad met de Raad van Commissarissen zonder de directeur-bestuurder. Van elke vergadering tussen OR en directeur-bestuurder wordt een samenvatting van de notulen gepubliceerd op intranet. Ook van het eigen OR overleg worden de notulen gepubliceerd op intranet. Hiermee beogen we inzicht te verschaffen in het verloop van besluitvormingsprocessen die binnen het instemmingsrecht van de OR vallen of waar een rol voor de OR in is weggelegd in het kader van informatie en/of adviesrecht. Adviesaanvragen Infuseren dochterondernemingen Liquidatie dochteronderneming
52
Instemmingsaanvragen Aanpassing van de handleiding Resultaatgericht werken Aanpassing secundaire arbeidsvoorwaarden Protocol mailbereikbaarheid bij afwezigheid. Ter informatie Wijzigingen in overige documenten Resultaatgericht werken Begroting Triada 2014 Dienstverleningsplan Arbo Unie 2014 Verantwoording 2013 en vooruitblik 2014 van BHV en preventiemedewerkers Jaarverslag 2013 Collectieve ongevallenverzekering Werkkostenregeling Begroting OR 2015 Wet Werk en Zekerheid Actualisering en toetsing RI&E Secundaire arbeidsvoorwaarden 2015 Overige onderwerpen Nabije toekomst Triada (vast agendapunt) Voorbereidingscommissie Werkplan OR 2014 Inventarisatie bedrijfslasten Concept ondernemingsplan De Essentie Stand van zaken vacature RvC-lid Stand van zaken cao-onderhandelingen Naast de behandeling van de hierboven genoemde onderwerpen, informeert de directeurbestuurder de OR tijdens de overlegvergaderingen uitgebreid over actuele in- en externe ontwikkelingen.
Opleidingen De leden van de OR hebben de volgende opleidingen gevolgd. Opleidingen OR-leden Workshop (voorbereidings)commissie
Gevolgd door Alle OR-leden
Overige activiteiten Voorbereidingscommissie De OR heeft een aantal globale uitgangspunten benoemd, die zij van belang vindt bij mogelijke toekomstige veranderingen. Wat zijn de ‘normen’ van de OR bij die ontwikkelingen voor Triada? Waar denken we aan bij een dergelijk proces? Om deze uitgangspunten verder te behandelen is er een voorbereidingscommissie ingesteld. Deze commissie bestond uit twee OR-leden en drie medewerkers. Er is een enquête over de uitgangspunten gemaakt en de uitslag ervan is op 19 juni aan het personeel gepresenteerd. Nieuwsbrief In de OR-nieuwsbrief wordt met highlights een aantal onderwerpen toegelicht. De OR heeft in het afgelopen jaar drie keer een nieuwsbrief gepubliceerd op intranet.
53
7. Governance 7.1
Goed ondernemingsbestuur
Definitie In het kader van goed ondernemingsbestuur hanteert Triada de Governancecode Woningcorporaties als uitgangspunt voor haar handelen als maatschappelijke onderneming. Daarnaast onderschrijft Triada de Aedes Code en laat zich leiden door de bestaande wet- en regelgeving zoals is vastgelegd in de Woningwet en het Bbsh. Daar waar wij een andere invulling voorstaan van een bepaling of principe wordt dit uitgelegd en gemotiveerd. De voornaamste punten waarop wij afwijken van de Governancecode zijn: De directeur-bestuurder is benoemd voor de invoering van de Governancecode en heeft een contract voor onbepaalde tijd. De Raad van Commissarissen respecteert deze arbeidsovereenkomst. De Raad van Commissarissen trad in 2014 voltallig op als auditcommissie. De Raad is van mening dat het instellen van een separate auditcommissie onvoldoende meerwaarde heeft en geeft de voorkeur aan een brede opinievorming vanuit een voltallige Raad van Commissarissen. Dit sluit niet uit dat de Raad van Commissarissen in de toekomst kan besluiten tot instelling van een auditcommissie.
Werkwijze en verantwoordelijkheid De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid, de resultaten en de continuïteit van Triada. De strategie en doelstellingen zijn vastgelegd in het ondernemingsplan De Essentie. De directeurbestuurder is verantwoordelijk voor de beheersing van de risico’s en voor de naleving van wet- en regelgeving. De directeur-bestuurder richt zich bij de vervulling van deze taak naar het belang van de corporatie. Dat gebeurt vanuit de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling van de onderneming, waarbij rekening wordt gehouden met de belangen van betrokkenen bij de corporatie. In de statuten en het door de Raad van Commissarissen goedgekeurde bestuursreglement is vastgelegd welke besluiten de directeur-bestuurder mag nemen met en zonder voorafgaande goedkeuring door de Raad. De directeur-bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Daartoe verstrekt de directeur-bestuurder de benodigde informatie aan de Raad en bespreekt onder andere de manier waarop de interne controle en beheersing zijn ingericht.
Tegenstrijdige belangen In artikel 9 van de statuten van de corporatie is vastgelegd welke functies strijdig zijn met die van directeur-bestuurder. In 2014 bekleedde de directeur-bestuurder geen nevenfuncties en heeft hij geen transacties uitgevoerd waarbij sprake zou kunnen zijn van belangenverstrengeling.
54
Beloning van de directeur-bestuurder De bezoldiging van de directeur-bestuurder bestaat uit periodiek betaalde beloningen en beloningen betaalbaar op termijn. De directeur-bestuurder maakt gebruik van de overgangsregeling. drs. H.J. H. van de Ven, directeur bestuurder Duur dienstverband Omvang dienstverband (in fte) Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging
7.2
2014 1-1 tot 31-12 1,0
2013 1-1 tot 31-12 1,0
€ 148.429 0 € 33.752 € 182.181
€ 152.950 0 € 33.753 € 186.703
Integriteit
Een wezenskenmerk van een maatschappelijke onderneming als Triada is integriteit. Triada beheert immers veel geld met een maatschappelijke bestemming. Dat schept bijzondere verplichtingen en vraagt om zorgvuldig handelen. We werken dan ook eerlijk, open en transparant zodat wij naar alle relevante personen en partijen op elk moment verantwoording kunnen afleggen over wat we doen en hoe we dat doen.
Integriteitscode Triada vindt het van groot belang dat medewerkers integer en betrouwbaar handelen. Om hier een juiste invulling aan te geven heeft Triada een integriteitscode. Deze biedt houvast, geeft duidelijkheid over hoe wij omgaan met bepaalde situaties en is een weergave van de gedragsregels waarop wij aanspreekbaar zijn, zowel onderling als door derden. In 2014 zijn er geen meldingen gedaan van het vermoeden van een overtreding van de integriteitscode.
Klokkenluidersregeling Wij willen dat onze medewerkers melding kunnen maken van (vermoedens van) (ernstige) misstanden binnen onze corporatie, zonder bang te zijn voor strafmaatregelen of een oneerlijke behandeling. Hiervoor is de klokkenluidersregeling. De regeling maakt het mogelijk dat iedere medewerker (vermoedens van) (ernstige) misstanden kan melden, dat alle meldingen serieus en volgens een bepaalde procedure worden behandeld en dat de medewerker die 'aan de bel trekt' persoonlijk geen negatieve gevolgen van zijn melding ondervindt. Onder medewerker verstaan wij iedereen die, al dan niet op basis van een arbeidsovereenkomst, werkzaam is ten behoeve van Triada, hieronder begrepen directie, commissarissen, stagiairs, uitzendkrachten, etc.
55
Protocollen en reglementen De integriteitscode is bedoeld als leidraad en laat veel ruimte voor eigen verantwoordelijkheid. Wel zijn sommige onderwerpen verder uitgewerkt. Naast de huisregels heeft Triada een protocol voor internet- en e-mailgebruik, een protocol aanschaf en gebruik materiaal, gereedschap en aanhangwagens en is beleid gedefinieerd inzake ongewenste omgangsvormen en agressie en geweld.
Internet De integriteitscode en de klokkenluidersregeling van Triada zijn, evenals de statuten, het bestuursreglement, het reglement van de Raad van Commissarissen en overige informatie inzake de Governancecode op onze website geplaatst.
7.3
Risicomanagement
Risicobeheersing en managementcontrolesysteem De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving, het behalen van de bedrijfsdoelstellingen en het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Naast het op een juiste wijze invulling geven aan de Planning & Control-cyclus en de Administratieve organisatie/Interne controle (AO/IC), is het goed managen van de verschillende risico’s geen sinecure. Hoewel een en ander niet los van elkaar staat gaan we hier verder per onderdeel op in. Planning & Control Het langetermijnbeleid is beschreven in het ondernemingsplan De Essentie wat in 2014 is vastgesteld. Hierin worden onze missie en strategie duidelijk verwoord. Met het ondernemingsplan als uitgangspunt wordt in jaarschijven een financiële (meerjaren)begroting en een jaarrekening opgesteld. De begroting en jaarrekening worden door het bestuur vastgesteld en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Hiermee legt het bestuur jaarlijks verantwoording af aan de Raad van Commissarissen over de strategie en de realisatie daarvan. Ook wordt iedere vier maanden door middel van een rapportage verantwoording over de voortgang afgelegd aan de Raad van Commissarissen. Op sector- en afdelingsniveau worden op basis van het ondernemingsplan jaarplannen opgesteld. In deze plannen maken managers en teamleiders duidelijk welke activiteiten het komende jaar zijn gepland en hoe zij de toebedeelde budgetten gaan beheren en besteden. Met elke medewerker wordt op basis van het afdelingsplan resultaatgerichte afspraken gemaakt. Met behulp van periodieke rapportages wordt er vanuit de verschillende niveaus verantwoording afgelegd aan het bestuur en de Raad van Commissarissen. Deze manier van werken geeft de medewerkers niet alleen meer verantwoording, maar levert ook informatie op om tijdig bij te sturen. Administratieve organisatie (AO) Aan de hand van procesbeschrijvingen heeft Triada verschillende (deel)processen beschreven die in haar organisatie worden gehanteerd. De procesbeschrijvingen, onderverdeeld in primaire, ondersteunende en managementprocessen, maken inzichtelijk hoe Triada de processen heeft georganiseerd. In de procesbeschrijvingen zijn ook de procesrisico’s en beheersmaatregelen vastgelegd.
56
Interne controle (IC) Triada heeft een intern controleplan. Leidraad voor het intern controleplan zijn de processen zoals deze in de procesbeschrijvingen zijn vastgelegd. Afhankelijk van de risico’s in een proces wordt deze meer of minder gecontroleerd. De controller is belast met de uitvoering van de interne controles. Zo nodig worden op verzoek van de directeur-bestuurder specifieke controles uitgevoerd. Risicomanagement Naast de risico’s die in de verschillende processen zijn onderkend, beschreven en gemanaged, worden regelmatig specifieke risico’s besproken op management-, en directieniveau en in de vergaderingen van de Raad van Commissarissen. Hierna staan de specifieke risico’s en beheersmaatregelen beschreven op het niveau van de woningportefeuille, de projecten, het treasuryproces, de juridische en fiscale zaken, de organisatie en de verbindingen.
Portefeuille Triada heeft haar vermogen uitsluitend belegd in een vastgoedportefeuille in de gemeenten Hattem, Heerde en Epe. Triada is continu bezig de risico’s te inventariseren en te beheersen. Door middel van het formuleren van een nieuwe langetermijnstrategie in het strategisch vastgoedsturingsbeleid (SVB) die vertaald wordt in scenarioberekeningen, wordt de verhouding rendement en risico geoptimaliseerd. Door het hanteren van een vaste cyclus wordt het SVB systematisch geactualiseerd en is een complexbeheerplan nooit ouder dan drie jaar.
Projecten Een project start niet voordat de Raad van Commissarissen de projectinvestering heeft goedgekeurd. Om de risico’s van projectinvesteringen te kunnen beheersen, splitst Triada (of haar verbinding) ieder project op in een aantal fasen. Iedere fase sluit Triada af met een fasedocument waarin zij de voortgang beschrijft met betrekking tot planning, kwaliteit en geld. Ook worden risico’s per fase inzichtelijk gemaakt en waar mogelijk gekwantificeerd. Per fase toetst de controller of het project nog binnen de (financiële) randvoorwaarden van Triada past en geeft hierover advies aan de directeur-bestuurder. De directeur-bestuurder stelt het fasedocument en een eventueel vervolgbesluit, mede aan de hand van het advies van de controller, al dan niet vast. Naast de fasedocumenten wordt over de voortgang van de projecten in de perioderapportage (Raad van Commissarissen) en de maandrapportage gerapporteerd.
Treasurystatuut, treasuryhandboek en treasuryjaarplan Het treasurybeleid van Triada is vastgelegd in het treasurystatuut. In 2014 is het treasurystatuut geactualiseerd en aangepast aan de nieuwe wet- en regelgeving. Ook is het treasuryhandboek in 2014 geactualiseerd. De jaarlijkse treasuryactiviteiten worden beschreven in het treasuryjaarplan waar tevens het mandaat, wat mede afhankelijk is van het vastgestelde borgingsplafond, van de directeur-bestuurder voor het komende jaar wordt vastgesteld. Het geactualiseerde treasurystatuut, het geactualiseerde treasuryhandboek en het treasuryjaarplan zijn goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Triada heeft een treasurycommissie die minimaal drie keer per jaar overlegt. Deze commissie adviseert de directeur-bestuurder van Triada over nieuw aan te trekken financiering, renteconversies en het afdekken van de verschillende risico’s betreffende treasury.
57
Organisatie Triada heeft een procuratieregeling. Hierin is de interne tekenbevoegdheid per activiteit en functie vastgelegd. Triada beschikt over een stelsel van administratieve organisatie en interne controle waardoor de noodzakelijke functiescheiding binnen de organisatie gewaarborgd is. Om het risico te beheersen dat medewerkers het persoonlijke belang laten prevaleren boven het organisatiebelang of voor eigen (financieel) gewin activiteiten ontplooien, kent Triada eerdergenoemde integriteitscode.
Juridische en fiscale zaken Triada beschikt over een fiscaal statuut en een fiscaal jaarplan. Als specialistische kennis is vereist, laat Triada zich bij juridische en fiscale zaken ondersteunen door gekwalificeerde externe partijen.
Verbindingen Triada heeft een verbindingenstatuut dat geldt als een beleidsdocument voor het nemen van beslissingen met betrekking tot het aangaan, wijzigen en beëindigen van relaties met andere rechtspersonen en vennootschappen. Tevens staat in het statuut beschreven hoe Triada verantwoording moet afleggen over de activiteiten in deze verbindingen. Gezien het feit dat er in een aantal verbindingen geen activiteiten meer plaatsvinden en om transparantie te vergroten, heeft Triada het aantal verbindingen in 2013 en 2014 verder teruggebracht tot zes.
7.4
Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing
De directeur-bestuurder zet de lijnen uit, toetst de resultaten van de uitvoering van het beleid en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Voor het interne toezicht adviseert en ondersteunt de controller de directeur-bestuurder. In verband met de integriteit van de control functie valt de controller rechtstreeks onder de directeur-bestuurder. Indien nodig, kan de controller vanuit zijn eigen functionele verantwoordelijkheid de Raad van Commissarissen rechtstreeks informeren. Interne controle De interne controlefunctie is primair ingericht op het toetsen van de beheersbaarheid van de organisatie om zo tot een betere werking van de beheersingskaders en -maatregelen te komen. Het doel hiervan is het management een objectieve spiegel voor te houden over de kwaliteit van de beheersing van de organisatie. Aan de hand van het intern controleplan, richt de controller zich op het periodiek doorlichten van alle relevante processen, aspecten, entiteiten en thema’s binnen de organisatie en bevordert daarmee een effectievere en efficiëntere beheersing.
58
8. Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (hierna de Raad) van Triada heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Ook staat de Raad het bestuur met advies ter zijde.
8.1
Algemeen
De Raad houdt onder andere toezicht op: realisatie van de doelstellingen van de corporatie realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen kwaliteitsbeleid kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording financiële verslaggeving naleving van toepasselijke wet- en regelgeving het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad zijn omschreven in de statuten van Triada. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement van de Raad, vastgesteld op 24 december 2012. De statuten en het reglement staan op de website van Triada. Voorts vervult de Raad van Triada zijn taken op de wijze zoals deze in de Governancecode Woningcorporaties (juli 2011) beschreven staat. In dit jaarverslag legt de Raad, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop de Raad invulling heeft gegeven aan de uitvoering van de taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taken hanteerde de Raad in 2014 onder meer: het Burgerlijk Wetboek de Governancecode Woningcorporaties het ondernemingsplan De Essentie de begroting 2014 het treasurystatuut en het treasuryjaarplan 2014 het strategisch vastgoedbeleid.
8.2
Taken en werkwijze
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de Raad zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren over de maatschappelijke prestaties en de financiële resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De Raad is in het verslagjaar als volgt bijeen gekomen: zeven keer in een reguliere vergadering in aanwezigheid van de directeur-bestuurder één keer buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder.
59
Daarnaast heeft de voorzitter periodiek overleg met de directeur-bestuurder en contact op momenten dat daar behoefte aan is. De leden van de Raad zijn op een enkele uitzondering na altijd aanwezig geweest bij de vergaderingen. Tot slot halen de leden van de Raad, naast bij de genoemde bijeenkomsten en contacten, ook zelf informatie op via het eigen lokale netwerk, de berichtgeving in de media, bij de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties) en bij Aedes. Naast de gebruikelijke onderwerpen zoals: treasury, begroting, jaarrekening, perioderapportage, stand van zaken projecten en de interne organisatie, werd in het verslagjaar bijzondere aandacht besteed aan: de kredietwaardigheid en het borgingsplafond van het WSW het ondernemingsplan voor de komende jaren onderzoek naar de effectiviteit en efficiency van de processen (Slank & Solide). Tevens werd aandacht besteed aan algemene politieke en maatschappelijke ontwikkelingen en het nog steeds moeizaam functioneren van de woningmarkt. In de vergadering buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder werd zijn functioneren besproken en beoordeeld. In die vergadering vond ook de evaluatie van het eigen functioneren plaats. Volgens schema stond voor dit jaar een extern begeleide evaluatie gepland. Echter vanwege het feit dat er in 2014 twee nieuwe commissarissen zijn gestart en het jaar daardoor voor deze commissarissen onder andere in het teken heeft gestaan van inwerken en kennismaken, heeft de Raad ervoor gekozen om de externe evaluatie uit te stellen tot eind 2015.
Contact met derden Naast de informatie van het bestuur heeft de Raad, of een afvaardiging daarvan, zich laten informeren door: de externe accountant (onder andere over management letter, jaarrekening, treasury) Zanders (treasury) Thésor (treasury) de ondernemingsraad en beleidsmedewerkers van Triada, bijvoorbeeld over het ondernemingsplan, het strategische vastgoedsturingsbeleid en de plannen voor de uitvoering van een visitatie in 2015 de Centrale Huurdersraad. Tweemaal per jaar is er een bijeenkomst van de Raad met de Centrale Huurdersraad waarin over allerlei zaken gesproken wordt die binnen (en buiten) Triada aan de orde zijn.
Functioneren Raad De Raad is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren en evalueert dit jaarlijks. In 2014 is dat gebeurd door de vertrekkende commissaris, de heer B. Feijen (voorzitter). De heer Feijen heeft als evaluatie-instrument gebruik gemaakt van het ‘Kaartspel van het VTW’. Daarnaast is uitgebreid met de twee nieuwe commissarissen van gedachten gewisseld over hun ervaringen in het eerste jaar en de manier waarop binnen de Raad en vanuit de Raad met de directeur-bestuurder is samengewerkt. Dankzij de toepassing van het kaartspel zijn een aantal onderwerpen/stellingen naar voren gekomen die nadere aandacht verdienen in 2015. Afgesproken is om deze onderwerpen in 2015 te agenderen. Daarnaast gaat de Raad in 2015 veel aandacht besteden aan de implementatie van de (verwachte) nieuwe Governancecode.
60
De plannen voor het verder opleiden van de commissarissen zoals gestart in de afgelopen jaren wordt in 2015 en volgende jaren gecontinueerd. Mogelijk moet het opleidingsprogramma voor de Raad fors uitgebreid worden om te voldoen aan de eisen voor Permanente Educatie die thans nog in ontwikkeling zijn.
Functioneren directeur-bestuurder De Raad besluit over benoeming, beoordeling en beloning, schorsing en ontslag van de directeur-bestuurder. De Raad heeft op grond daarvan tot taak periodiek het functioneren van de directeur-bestuurder te beoordelen. In 2014 heeft de Raad zich naast zijn eigen ervaringen bij de beoordeling van het functioneren van de directeur-bestuurder, onder andere gebaseerd op informatie ontleend aan de gesprekken met de ondernemingsraad, de externe accountant en de voorzitter van de Centrale Huurdersraad. Basis voor de beoordeling was het geldende jaarplan en de al dan niet gerealiseerde resultaten. Over de beoordeling is door de remuneratiecommissie een gesprek gevoerd met de directeurbestuurder. Het gesprek is vastgelegd in een beoordelingsbrief.
Accountant Jaarlijks evalueert de Raad het functioneren van de accountant. In het controleteam van EY hebben in de afgelopen jaren een aantal wisselingen plaatsgevonden. Het functioneren van de accountant in het afgelopen jaar is door de Raad als positief ervaren.
Integriteit In de arbeidsovereenkomst van de directeur-bestuurder is opgenomen dat, behoudens uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de Raad van Commissarissen, het de directeurbestuurder niet is toegestaan nevenwerkzaamheden te verrichten.
8.3
Toezicht
De Raad houdt toezicht op het functioneren van Triada. Daarbij let de Raad erop of Triada haar maatschappelijke opgave adequaat realiseert. De Raad toetst daarbij in hoeverre Triada erin slaagt de doelstellingen uit haar strategische ondernemingsdoelstellingen te realiseren. De toetsing hiervan werd in 2014 onder meer gedaan door middel van de besprekingen van de perioderapportages, het jaarverslag en de managementletter waarin inzicht wordt gegeven in de stand van zaken met betrekking tot de vastgestelde strategische speerpunten. In de perioderapportages wordt gerapporteerd over de indicatoren van de bedrijfsvoering en over relevante externe ontwikkelingen. Daarbij wordt een overzicht gegeven van de lopende projecten. Ook wordt in deze rapportage verslag gedaan over de werkzaamheden van de klachtencommissie. De perioderapportages zijn tijdens drie vergaderingen aan de orde geweest.
Actualiteiten De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar samen met de directeur-bestuurder uitvoerig stilgestaan bij de ontwikkelingen in de corporatiesector naar aanleiding van de financieel economische crisis en het overheidsbeleid en de effecten daarvan op investeringsmogelijkheden van Triada.
61
In- en externe ontwikkelingen De volgende ontwikkelingen zijn in het verslagjaar aan de orde geweest: de vastgoedsturing in relatie tot het nieuwe ondernemingsplan de benoeming van twee nieuwe commissarissen en de herbenoeming van twee overige commissarissen het benoemen van de nieuwe voorzitter en het overleg hierover met de Centrale Huurdersraad, aangezien de nieuwe voorzitter (per 2015) een huurderscommissaris betreft de zienswijze van de ondernemingsraad met betrekking tot de toekomst van Triada het continuïteit- en solvabiliteitoordeel de eisen van het WSW inzake financial en business risico’s.
Besluiten Naast de vaste besluiten en goedkeuringen op grond van de wet, statuten, reglementen en de Governancecode met betrekking tot treasury, jaarrekening, jaarverslag, begroting en projecten, worden nog de volgende belangrijke besluiten/goedkeuringen vermeld: mandatering directeur-bestuurder zoals benoemd in treasuryjaarplan de benoeming van twee nieuwe commissarissen en de herbenoeming van twee commissarissen en de keuze voor een nieuwe voorzitter per 2015 de verkoop van gronden inzake plan Klaarbeek toestemming voor de verkoop van de commerciële plint aan De Lindehove in Epe goedkeuring herijking vastgoedsturing goedkeuring afkoop erfpacht en mandatering directeur-bestuurder goedkeuring ondernemingsplan De Essentie.
Oordeel In het jaar 2014 is binnen Triada hard gewerkt aan het verkrijgen van meer inzicht in de interne processen en de efficiency daarvan. Er vond een herbezinning plaats met betrekking tot de bedrijfslasten, het vastgoedbezit en daarmee samenhangend de omvang van de organisatie. Er is een wens en een noodzaak om de bedrijfskosten te verlagen. De financiële ruimte voor een corporatie is het afgelopen jaar/de afgelopen jaren sterk ingeperkt. De verhuurdersheffing heeft een grote impact op de financiële positie van Triada. Na een grondige inventarisatie in 2014 staan naar verwachting in 2015 de uitwerking en implementatie van de gevolgen op de agenda. De Raad realiseert zich dat al deze ontwikkelingen veel vragen van de inzet van de directie en medewerkers. De Raad heeft vastgesteld dat volop gewerkt wordt aan noodzakelijke aanpassingen en spreekt zijn waardering uit voor de inzet van een ieder. Ook waardeert de Raad de constructief kritische opstelling van de ondernemingsraad. De huurdersvereniging houdt de organisatie scherp door regelmatig aandacht te vragen voor de consequenties van voorgenomen beleid voor de huurders. Ondanks de onzekerheden heeft de Raad er vertrouwen in dat Triada financieel gezond blijft en haar primaire taak op het gebied van de volkshuisvesting ook de komende jaren goed kan blijven uitvoeren.
62
8.4
Samenstelling
Onafhankelijkheid Conform de in de Governancecode Woningcorporaties aangeduide criteria (bepalingen III 2.2) zijn de leden van de Raad onafhankelijk. De Raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, de directie en welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen functioneren en hun taak naar behoren kunnen vervullen. De leden van de Raad hebben geen nevenfuncties die tegenstrijdig zijn aan het belang van Triada. Met andere woorden: er is een waarborg dat de leden van de Raad op onafhankelijke wijze tot een oordeel kunnen komen. Commissarissen melden nieuwe (neven)functies en bespreken die in de Raad. De Raad concludeert dat alle leden in het verslagjaar aan deze criteria hebben voldaan en onafhankelijk hun taak hebben uitgeoefend.
Integriteit en tegenstrijdige belangen Er is in 2014 geen sprake geweest van transacties met potentieel tegenstrijdige belangen aangaande de leden van de Raad.
Overzicht leden van de Raad van Commissarissen In 2014 kende de Raad van Commissarissen vijf leden. Leden Raad van Commissarissen De heer mr. B. Feijen De heer ir. C. de Blok De heer J. Huizing MSc MBA De heer S.J. Schuijt MPM Mevrouw N.I. Hoorn
Functie Voorzitter Vicevoorzitter Lid Lid Lid
Jaar aftreden 2014 2018 2017 2017 2017
Herkiesbaar Nee Nee Nee Ja Ja
63
Achtergronden leden Raad van Commissarissen De heer mr. B. Feijen - 1950 (voorzitter) Hoofdfunctie Nevenfuncties Tijdstip eerste benoeming Tijdstip tweede benoeming Tijdstip derde benoeming Eventuele herbenoeming Benoemingstermijn Professionele achtergrond / expertise
Penningmeester basisschool voor speciaal onderwijs 2005 2009 2011 Nee drie jaar (tot 31-12-2014) Ruime juridische ervaring als notaris en adviseur. Diverse bestuurlijke functies op maatschappelijk gebied.
De heer ir. C. de Blok – 1948 (vicevoorzitter) Hoofdfunctie Nevenfuncties Tijdstip eerste benoeming Tijdstip tweede benoeming Eventuele herbenoeming Benoemingstermijn
Professionele achtergrond/expertise
Bestuurslid branchevereniging Kringloop Nederland / Bestuurslid Stilema Kringloopcentrum Epe, Heerde en Hattem / Lid platform gehandicaptenbeleid Heerde / Vicevoorzitter adviesraad WMO Heerde 2010 2014 Nee vier jaar (tot ultimo 2018) Chemisch technische opleiding / algemeen management / marketing / bedrijfskunde / bouwcoördinator (aansturing) bouwafdeling. Laatst actieve functie: algemeen directeur sociale werkvoorziening Zwolle.
De heer J. Huizing MSc MBA – 1966 (voorzitter met ingang van 1-1-2015) Hoofdfunctie Nevenfuncties Tijdstip eerste benoeming Tijdstip tweede benoeming Eventuele herbenoeming Benoemingstermijn Professionele achtergrond / expertise
Algemeen directeur ROVC Technische Opleidingen B.V. / Algemeen Directeur ROVC Certificeringen B.V. Mede-eigenaar Duikschool Dive2Dive 2009 Op voordracht van de CHR herbenoemd ultimo 2014 Nee drie jaar (tot ultimo 2017) Bedrijfskundig/Bedrijfseconoom/inrichting en professionalisering organisaties.
De heer S.J. Schuijt MPM – 1967 Hoofdfunctie Nevenfuncties Tijdstip eerste benoeming Eventuele herbenoeming Benoemingstermijn Professionele achtergrond / expertise
64
Clusterdirecteur Werk en Inkomen 2014 Ja vier jaar (tot ultimo 2017) financieel economische expertise, public & non-profit management, verandermanagement, ruimtelijke ordening en sociale zaken.
Mevrouw N.I. Hoorn – 1960 Hoofdfunctie Nevenfuncties Tijdstip eerste benoeming Eventuele herbenoeming Benoemingstermijn Professionele achtergrond / expertise
Eigen makelaars-en adviesburo Lid RvC Zorgboerderij Bestuurslid Federatie Dorpshuizen Gelderland Voorzitter Regiocommissie Food Valley Lid ledenraad Rabobank Noord-Veluwe 2014 Ja vier jaar (tot ultimo 2017). Politieke ervaring met gemeentelijk functioneren en kennis van vastgoed- en woningmarkt
Beloning De Raad stelt de bezoldiging van de leden van de Raad vast. Deze is niet afhankelijk van de resultaten van de corporatie. De beloning van de commissarissen past binnen de honoreringscode van de VTW en voldoet aan het bezoldigingsmaximum van de Wet Normering Topinkomens (WNT). De bezoldiging van de commissarissen in 2014 bedroeg 45.000 euro (boekjaar 2013: 48.400 euro). Met ingang van 2013 is omzetbelasting verschuldigd over de beloning van de commissarissen. Een specificatie per persoon is opgenomen onder hoofdstuk 11.5. Er zijn geen leningen, voorschotten of garanties door Triada aan commissarissen verstrekt.
Commissies In het verslagjaar kende de Raad twee commissies: de remuneratiecommissie, bestaande uit de heren Feijen en Huizing en de sollicitatiecommissie, bestaande uit de heren de Blok en Schuijt met als adviseur de directeur-bestuurder. De sollicitatiecommissie heeft in de tweede helft van het jaar een sollicitatieprocedure opgestart voor de werving van een nieuwe commissaris, vanwege het vertrek van de heer Feijen ultimo 2014. Lokale binding was hierbij een belangrijk selectiecriterium. Helaas voldeed geen van de sollicitanten aan dit criterium. In overleg met de Centrale Huurdersraad is daarom besloten om het begrip lokale binding ruimer te zien dan alleen woonachtig in het werkgebied. Begin 2015 wordt opnieuw een advertentie geplaatst om te komen tot een juiste en goede invulling van deze vacature in de Raad. De remuneratiecommissie is een keer bij elkaar gekomen om met de directeur-bestuurder het functioneren, de prestatiecriteria en de honorering te bespreken. Het gesprek is vastgelegd in een beoordelingsbrief.
voor printen
65
Hoogste punt Bovenkamp Heerde
66
Financiën
67
aatstekst voor printen
9. Onze financiën Financiële ontwikkelingen Overheidsontwikkelingen en veranderingen in wet- en regelgeving hebben veel invloed op het werkterrein van Triada en hebben impact op onder andere de financierbaarheid van corporaties, het risicomanagement en de woningmarkt. Kasstromen komen sterk onder druk te staan waardoor de financieringsruimte wordt beperkt en de investeringsruimte afneemt. Corporaties moeten transparant zijn in de verantwoording over de inzet van het maatschappelijk vermogen. Externe partijen, zoals het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en financiers, zijn meer en meer geïnteresseerd in de kwaliteit van de financiële sturing van corporaties. Het is duidelijk dat alle genoemde ontwikkelingen invloed hebben op ons financiële beleid.
Financiële continuïteit Triada streeft naar een solide financiële basis. Hiermee willen wij onze financiële continuïteit waarborgen en in de toekomst financierbaar blijven. Een gezonde financiële positie is een voorwaarde om onze doelstellingen te kunnen realiseren. De huidige financiële positie van Triada is gezond te noemen. Echter onzekerheden vanuit de omgeving vormen een bedreiging die de financiële positie kan beïnvloeden. Voorbeelden daarvan zijn de saneringssteun, vennootschapsbelasting en de verhuurdersheffing. De vastgestelde meerjarenbegroting van Triada voor de periode 2015 tot en met 2019 laat het volgende beeld zien met betrekking tot de ontwikkeling van de geprognosticeerde winsten-verliesrekening, de balans en de ontwikkeling van de solvabiliteit. (x € 1.000)
Prognose Balansposten Materiële vaste activa Financiële vaste activa Vlottende activa Totaal
2015 303.275 12.895 5.413 321.583
2016 301.868 12.015 5.413 319.296
2017 304.801 11.028 5.413 321.242
2018 302.666 8.907 5.413 316.986
2019 304.762 8.071 5.413 318.246
Eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden
66.671 6.125 231.726 17.061
65.710 6.300 228.678 18.608
64.210 6.544 222.256 28.232
65.677 5.948 216.310 29.051
70.691 5.895 215.174 26.486
Totaal
321.583
319.296
321.242
316.986
318.246
20,7%
20,6%
20,0%
20,7%
22,2%
Kengetal Solvabiliteit
De prognose voldoet aan de in het financieel beleidsplan gestelde solvabiliteitseis van 15%. In de getoonde planningshorizon laat de solvabiliteit een stijgende lijn zien naar 22,2% in 2019.
68
Rekening is gehouden met: Investeringen in nieuwbouw Investeringen in onderhoud bestaand bezit Investeringen in energetische maatregelen en CO2-reductie Saneringssteun Vennootschapsbelasting Verhuurdersheffing ( x € 1.000)
Prognose geconsolideerde winst-en-verliesrekening
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten en Opbrengsten Service Contracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten Totaal Bedrijfsopbrengsten
2015
2016
2017
2018
2019
43.242
45.214
46.605
47.798
49.131
5.677
5.429
5.303
5.279
5.369
1.255
1.007
970
963
983
50.174
51.650
52.878
54.040
55.483
10.459
10.717
10.774
11.009
11.299
6.380
8.073
9.960
5.712
3.355
5.622
5.295
5.275
5.252
5.279
6.372 5.849 4.529 0 39.211
7.080 5.699 5.006 789 42.659
6.628 5.653 5.460 395 44.145
7.664 5.859 5.465 395 41.356
7.803 6.160 5.496 394 39.786
10.963
8.991
8.733
12.684
15.697
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen, sociale lasten en pensioenlasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Verhuurdersheffing Saneringssteun Som der Bedrijfslasten
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat
160
69
69
69
70
11.123
9.060
8.802
12.753
15.767
Financiële baten en lasten
-9.276
-9.269
-9.267
-9.134
-9.010
Vennootschapsbelasting
1.340
752
1.035
2.152
1.743
Resultaat na belastingen
507
-961
-1.500
1.467
5.014
69
In de Begroting 2015 hebben we rekening gehouden met de mogelijkheid om de huurprijzen extra te verhogen. Er is dus rekening gehouden met een inkomensafhankelijke huurverhoging. Er is gerekend met een inflatie van 1,00% voor 2015, met 1,25% voor 2016 en vanaf 2017 met een inflatie van 2,00% voor de daaropvolgende jaren. We blijven zeer alert op de ontwikkelingen om ons heen en treffen tijdig maatregelen om ervoor te zorgen dat we de solvabiliteit stabiel houden c.q. verhogen. In de meerjarenbegroting 2015-2019 is rekening gehouden met actualisatie van de uitgangspunten en parameters van de bedrijfswaarde, evenals het aanpassen van de restwaarde.
Efficiënte bedrijfsvoering Triada streeft naar een efficiënte bedrijfsvoering, waarbij wij niet willen inleveren op de kwaliteit van onze dienstverlening. In 2015 gaan wij verder met het verlagen van de bedrijfslasten. Triada begroot op basis van de Zero Based Budgeting.
Heffingen Onze vastgoedportefeuille stelt ons in staat om inkomsten te genereren via huuropbrengsten en door verkoop van woningen. Ons financieel perspectief verandert door de vennootschapsbelasting, verhuurdersheffing en saneringsheffing. Aan ons de taak om als bedrijf financieel gezond te zijn en te blijven. Deze heffingen hebben een enorme impact op onze operationele kasstromen en investeringscapaciteit. Overzicht heffingen Verhuurdersheffing Saneringssteun Vennootschapsbelasting Totaal
2015 4.529 0 1.340 5.869
2016 5.006 789 752 6.547
2017 5.460 395 1.035 6.890
2018 5.465 395 2.152 8.012
(x € 1.000) 2019 5.496 394 1.743 7.633
CorpoData Via CorpoData vragen het WSW, het CFV, de Inspectie Leefbaarheid en Transport (ILT) alsmede de DG Wonen Bouwen (WB) van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) voor de minister van Wonen en Rijksdienst gezamenlijk financiële en volkshuisvestelijke gegevens van corporaties op. Op twee momenten per jaar moeten gegevens aangeleverd worden; voor 1 februari de prospectieve informatie (dPi) en voor 1 juli de verantwoordingsinformatie (dVi). Dit samenwerkingsverband CorpoData draagt zorg voor de ontvangst van de data en de juiste verspreiding aan de partners.
70
Centraal Fonds Volkshuisvesting Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks de financiële continuïteit van een corporatie en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Dit gebeurt aan de hand van de ingediende prognosegegevens, onze verantwoordingsgegevens en eventuele andere informatie. Het CFV richt zich met haar beoordeling op zes toezichtsterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële verantwoording, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het onderzoek door het CFV vindt plaats aan de hand van signalen. In de beleidsregels 2014 van het CFV staan de signalen per toezichtterrein vermeld. Voor een toelichting op de toezichtaanpak en de gehanteerde normen verwijzen wij u naar de website van het CFV (www.cfv.nl). De hiervoor beschreven beoordeling gaf het CFV in 2014 (volgens de prognosegegevens 2014-2018 en verantwoordingsgegevens 2013) geen aanleiding tot het doen van interventies en/of het maken van opmerkingen. Uit de toezichtsbrief komen de volgende ratio’s en grafiek (bron CFV):
Woonstichting Triada (L0309) te Heerde Ratio's Prognose periode Toezichtveld liquiditeit en financiering ICR DSCR-WSW DSCR-CFV Nominale schuld per gewogen verhuureenheid (x € 1.000) LTV (volkshuisvestelijke exploitatie waarde, in %) LTV (marktwaarde, in %) LTV (leegwaarde, in %) Toezichtveld solvabiliteit en draagkracht vermogen Volkshuisvestelijk vermogen (x € 1.000) Buffer (x € 1.000) Volkshuisvestelijk vermogen per gewogen verhuureenheid (in €) Buffer per gewogen verhuureenheid (in €) Specificatie buffer Marktrisico Macro-economisch risico Operationeel risico Totaal risico Opslag marktwaarde versus volkshuisvestelijke exploitatiewaarde Vpb-beklemming Buffer totaal
Signaleringsnorm prognosesector periode 1,8 1,4 1,3 1,0 1,2 1,0
2013 1,9 1,3 1,3
corporatie 2,0 1,3 1,3
33,7
33,4
35,5
45,0
62,0 32,9 21,6
59,8 32,4 21,2
64,4 39,0 26,5
85,0 55,0 40,0
2013
2016
2018
156.000 48.273
159.084 76.257
163.264 80.733
23.295
23.562
24.024
7.208
11.228
11.880
2013 17.922 23.031 26.177 39.203
2016 21.723 25.481 30.576 45.344
2018 25.736 26.385 33.507 49.812
-
20.050
20.058
9.070 48.273
10.863 76.257
10.863 80.733
71
Toezichtveld behoud maatschappelijk gebonden vermogen Netto bedrijfslasten Per gewogen verhuureenhei d (i n €) corpora tie Per gewogen verhuureenhei d (i n €) s ector Si gna l eri ngs norm Gewogen verhuureenheden corpora tie
Kasstroomrealisatie 2012 2013 1.470 1.472 1.383 1.353 1.800 6.676 6.697 Kasstroomprognose (prijspeil 2013)
Per gewogen verhuureenhei d (i n €) corpora tie Per gewogen verhuureenhei d (i n €) s ector Si gna l eri ngs norm Gewogen verhuureenheden corpora tie
2014 1.288 1.325
2015 1.294 1.270
2016 1.270 1.250
2017 1.268 1.245
2018 1.258 1.242
6.687
6.752
6.792
6.793
6.796
Niet-Daeb 16.933 13.904 3.029
Totaal 331.825 262.901 68.924
Bedrijfswaarde van opgegeven naar geüniformeerd Opgegeven bedri jfs wa a rde Di s conteri ng Verkoopportefeui l l e Pa ra meters Levens duur Res twa a rde La s tenni vea u Verhuurders heffi ng Geüni formeerde bedri jfs wa a rde
419.348 0 0 995 0 -30.262 -105 -58.150 331.825
Effect geüniformeerde bedrijfswaarde Geüni formeerde bedri jfs wa a rde MVA i n expl oi tatie ui t ba l a ns Effect geüni formeerde bedri jfs wa a rde
Daeb 314.892 248.997 65.895
gemiddeld 1.276 1.266 1.650
Vhv-exploitatie Marktwaarde Direct rendement in % Op vol ks hui s ves tel i jke expl oi tati ewaarde/marktwaarde Op rentabi l i tei ts wa arde/nomi nal e s chul d Op vol ks hui s ves tel i jk vermogen/marktvermogen
72
6,0 4,8 6,7
2,8 4,5 1,9
Waarborgfonds Sociale Woningbouw Eind 2013 stelde het WSW een nieuw risicobeoordelingsmodel vast. Met behulp van dit model identificeert, analyseert en interpreteert het WSW de risico’s van een individuele corporatie en van de totale borg op een eenduidige en daarmee voorspelbare manier. Het WSW hanteert vanaf 2014 een risicoclassificatie van corporaties die sturend is voor de wijze waarop het WSW werkt. De risicoclassificatie van het WSW deelt corporaties in op basis van de hoogte van de geborgde schuld en de kans op aanspraak (risicoscore). Borgingsplafond Voorheen kende het WSW een faciliteringsvolume toe aan corporaties. Het faciliteringsvolume was het totaalbedrag dat een corporatie in een periode aan leningen kon aantrekken. Vanaf 2014 wordt gewerkt met het nieuwe begrip borgingsplafond dat in de plaats komt van het faciliteringsvolume. Het borgingsplafond is de maximale nominale omvang van de leningen die het WSW bereid is te borgen op basis van de laatst bekende dPi en dVi, mits de corporatie ook voldoet aan de voorwaarden voor borging. Het in 2014 afgegeven borgingsplafond is als volgt: Overzicht borgingsplafond 2014 Geborgde leningportefeuille WSW per 1 januari Financieringsbehoefte DAEB Uitbreiding portefeuille WSW Correctie Borgingstegoed Borgingsplafond per jaar (naar boven afgerond op € 1.000)
2015
2016
25.392.000 11.509.000 488.000 -17.624.000
21.012.000 4.808.000
17.035.000 315.000
223.980.000
228.788.000
229.103.000
229.606.759
Voor alle leningen geldt dat alleen borging kan plaatsvinden als de gemeentelijke achtervang is afgegeven en Triada voldoende onderpand, gelegen in de betreffende gemeente, heeft ingezet en voldoet aan de bepalingen zoals vastgelegd in het reglement van deelneming. Alle overige voorwaarden voor kredietwaardigheid zijn eveneens van toepassing. Als gevolg van de Europese Beschikking is de daarop gebaseerde ‘Tijdelijke regeling diensten van algemeen en economisch belang Toegelaten Instellingen volkshuisvesting’, vastgesteld. Bedoelde instellingen kunnen per 1 januari 2011 bestaande activa niet zijnde een Dienst van algemeen economisch belang (DAEB), niet meer herfinancieren met door het WSW geborgde leningen. Dit betekent dat Triada haar niet-DAEB activa ongeborgd moet financieren. Borgbaarheidsverklaring Een ander onderdeel van het nieuwe risicobeoordelingsmodel betreft het feit dat het WSW sinds 2014 de kredietwaardigheidsverklaring heeft vervangen door een borgbaarheidsverklaring. Deze term dekt de lading beter, immers het WSW geeft alleen een oordeel over de borgbaarheid van een corporatie en niet over haar kredietwaardigheid. Voor Triada is de borgbaarheidsverklaring op 12 juni 2014 afgegeven.
73
9.1
Groepsresultaat
De werkelijke cijfers over 2014 wijken op een aantal posten af van de begroting. In de begroting is gerekend met een verlies van € 3,9 miljoen, terwijl het werkelijke resultaat € 6,6 miljoen negatief is, wat grotendeels wordt veroorzaakt door het inrekenen van de verhuurdersheffing tot einde exploitatieperiode (Overige waardeverminderingen (im)materiele vaste activa). Van de belangrijkste afwijkingen volgt een toelichting: (x € 1.000)
Geconsolideerd groepsresultaat t.o.v. begroting Jaarrekening 2014
Begroting 2014
Verschil
Nr.
39.713 1.115 -1.466
39.949 775 0
-236 340 -1.466
1 2 3
5.810 381 856
5.543 512 938
267 -131 -82
4 5 6
46.409
47.717
-1.308
10.095
10.964
-869
7
11.458
6.621
4.837
8
4.338 648 796 7.644 60 1.235 9.380 45.654
4.262 621 817 7.588 79 869 9.539 41.360
76 27 -21 56 -19 366 -159 4.294
755
6.357
-5.602
-267
41
-308
488
6.398
-5.910
Financiële baten en lasten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten
91 9.442 -9.351
0 9.452 -9.452
91 -10 101
Resultaat voor belastingen
-8.863
-3.054
-5.809
Belastingen Groepsresultaat na belastingen
-2.313 -6.550
822 -3.876
-3.135 -2.674
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Wijziging in voorraden en onderhanden werk Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Geactiveerde productie voor eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Overige waardeverminderingen (im)materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat
74
9 10
11
12
13
1.
Huuropbrengsten In de begroting 2014 is gerekend met een huurverhoging per 1 juli van 4,5%. De werkelijke huurverhoging was gemiddeld 3,7%. In 2014 is een inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast.
2.
Opbrengsten servicecontracten Vanaf het boekjaar 2013 worden naast de stookkosten, ook de overige servicekosten afgerekend met de huurder. Dit heeft geresulteerd in meer baten. Tevens worden de baten zodanig geboekt dat er geen saldering meer is met lasten servicecontracten (zie ook ‘Lasten servicecontracten’).
3.
Wijzigingen in voorraden en onderhanden werk Dit betreft de wijzigingen in voorraden en onderhanden werk als gevolg van de nieuwbouw-productie in de nevenstructuur van Triada waarmee in de begroting geen rekening is gehouden.
4.
Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Voor 2014 was een verkoop van 44 woningen begroot. In werkelijkheid zijn er 33 woningen vanuit het bestaande bezit verkocht. Verder zijn 2 woningen verkocht die waren teruggekocht (VOV woningen). Daarnaast zijn er nieuwbouwwoningen verkocht welke resultaten voorzichtigheidshalve niet zijn begroot.
5.
Geactiveerde productie eigen bedrijf Vertraging van en minder projecten in voorbereiding/uitvoering heeft geresulteerd in minder geactiveerde productie dan begroot.
6.
Overige bedrijfsopbrengsten Minder doorbelaste uren eigen dienst en makelaar dan begroot in 2014.
7.
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa De afwijking in de afschrijving ten opzichte van de begroting is voor een belangrijk deel te verklaren door het toepassen van impairment op de materiële vaste activa. Door afschrijving toe te passen op de waardeverminderingen ontstaat positief effect van € 756.000. Dit resulteert in minder afschrijvingslasten.
8.
Overige waardeverminderingen (im)materiële vaste activa Het verschil tussen het begrote en gerealiseerde bedrag aan overige waardeverminderingen (im)materiële vaste activa, wordt veroorzaakt door actualisatie uitgangspunten en nieuwe parameters. De verhuurdersheffing wordt met ingang van 2014 (anders dan voorheen vijf jaar) tot einde exploitatie periode ingerekend.
9.
Onderhoudslasten Aan dagelijks onderhoud is € 36.000 meer uitgegeven en aan planmatig onderhoud is € 20.000 meer uitgegeven dan begroot.
10.
Lasten servicecontracten De lasten servicecontracten zijn hoger dan begroot. Dit wordt veroorzaakt door het ‘zuiver’ boeken van kosten en geen salderingen (zie ook ‘Opbrengsten servicecontracten’).
11.
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Waardemutatie van de woningen die zijn verkocht onder voorwaarden.
12.
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten In de begroting is geen rekening gehouden met eventuele rentebaten als gevolg van tijdelijk overtollige liquide middelen.
13.
Belastingen Meer mutatie latente vennootschapsbelasting als gevolg van het negatieve resultaat voor belastingen 2014.
75
9.2
Solvabiliteit
Deze ratio beoordeelt de continuïteit en daarmee de liquiditeit op lange termijn. De solvabiliteit is in het verslagjaar gedaald ten opzichte van 2013. (x € 1.000)
Solvabiliteit Groepsvermogen Balanstotaal Solvabiliteit
9.3
2014 65.665 322.031 20,4%
2013 72.215 326.983 22,1%
Rentabiliteit
Dit kengetal meet de winstgevendheid van het groepsvermogen over een bepaalde periode. Naarmate er meer met vreemd vermogen is gefinancierd, zal de rentabiliteit van het totaal vermogen dichter bij de betaalde rente liggen. Naarmate de rentabiliteit van het totaal vermogen hoger ligt dan de kapitaalmarktrente, kan financiering met vreemd vermogen gunstiger zijn voor de ontwikkeling van de rentabiliteit eigen vermogen, mits er geen overliquiditeit ontstaat. Ten opzichte van het vorig verslagjaar is de rentabiliteit gedaald. (x €1.000)
Rentabiliteit Bedrijfsresultaat ¹) Balanstotaal Rentabiliteit totaal vermogen 1)
2014 488 322.031 0,2%
2013 2.685 326.983 0,8%
Bedrijfsresultaat is het resultaat inclusief waardeveranderingen en voor rente en belastingen.
9.4
Liquiditeit
Liquiditeit geeft aan in hoeverre voldaan kan worden aan de korte termijnverplichtingen en welke marge daarna overblijft. Voor 2014 bedraagt de ratio 1,5 (2013: 2,2). De ratio wordt sterk beïnvloed door de hoogte van de voorraden, vorderingen, liquide middelen en de aflossingsverplichting van 2014. Voor 2015 bedraagt deze aflossingsverplichting € 2,5 miljoen en kan worden voldaan uit liquide middelen. (x € 1.000)
Liquiditeit Vlottende activa Kortlopende schulden Current ratio
76
2014 20.090 13.027 1,5
2013 26.956 12.200 2,2
9.5
Vennootschapsbelasting
Ontwikkelingen 2014 Ultimo 2014 zijn de definitieve aanslagen vennootschapsbelasting 2008, 2009 en 2010 conform aangifte opgelegd. De aangiften 2011 en 2012 zijn ingediend bij de Belastingdienst. Deze aangiften zijn onderdeel van een boekenonderzoek van de Belastingdienst welke bij het opstellen van de jaarrekening nog lopende is. Uitslagen van dit boekenonderzoek zijn nog niet bekend. De fiscale positie 2014 is opgesteld consistent aan de standpunten zoals deze zijn ingenomen bij de al ingediende en opgelegde aangiften. De herinvesteringsreserve is eveneens in de betreffende jaren in mindering gebracht op de gedane investeringen in de fiscale materiële vaste activa. De herinvesteringsreserve is ultimo 2014 volledig aangewend.
Fiscale positie 2014 De fiscale positie voor de fiscale eenheid van de vennootschapsbelasting van Triada ziet er voor 2014 als volgt uit: (x € 1.000) Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen volgens de enkelvoudige winst- en verliesrekening Resultaat uit deelneming opgenomen in de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting
-9.375 508 -8.867
Bij: Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijdrage bijzondere projectsteun Financieringsrente projectontwikkeling Fiscale corretie resultaat deelneming Gemengde kosten
8.068 11.725 1.310 126 4 13 21.246
Af: Lagere opbrengst verkopen Dotatie Herinvesteringsreserve Additionele onderhoudslasten Vrijval (dis)agio leningenprotefeuille Investeringsaftrek
-4.842 -344 -5.491 -438 -13 -11.128
Belastbaar bedrag voor verliesverrekening Verliesverrekening Belastbaar bedrag
1.251 1.251 0
77
Verschillen fiscaal en commercieel Het bepaalde belastbare bedrag ultimo 2014 is verrekend met de openstaande mogelijkheid tot verliesverrekening (zie hieronder). Naast het bepaalde belastbaar bedrag voor 2014, is een belastingbate van € 2.313.000 in deze jaarrekening verantwoord. Deze vloeit voort uit de verantwoorde belastinglatenties. De commerciële waardering per 1 januari 2008 van de opgenomen leningen was hoger dan de fiscale waardering van deze leningen op 1 januari 2008. Deze latente belastingvordering is gewaardeerd tegen contante waarde en bedraagt per 31 december 2014: € 456.942 (2013: € 676.253 ). Afhankelijk van de rentestand en de resterende looptijd van deze leningen, valt deze latente belastingvordering op termijn vrij. De nominale waarde van deze latente belastingvordering bedraagt per 31 december 2014: € 1.824.187 (2013: € 1.104.604). In het kader van compensabele verliesverrekening is vennootschapsbelasting te vorderen. Hiertoe wordt een actieve belastinglatentievordering gevormd. Gerealiseerde verliezen zijn verrekenbaar met de belastbare winsten van de volgende negen jaren. Deze latente belastingvordering is gewaardeerd tegen nominale waarde en bedraagt per 31 december 2014: € 4.539.108 (2013: € 2.078.939). Het totaal aan verrekenbare verliezen bedraagt ultimo 2014: € 18.125.000 (2013: € 19.376.000). Dit bedrag is als volgt opgebouwd: (x € 1.000)
Verrekenbare verliezen
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Belastbaar bedrag -13.743 0 0 -1.641 -5.898 1.906 1.251
Compensatie t/m 31 december 2014 0 0 0 0 5.898 -1.906 -1.251
Nog te compenseren einde boekjaar -13.743 -13.743 -13.743 -15.384 -21.282 -19.376 -18.125
Ultimo 2014 week de fiscale behandeling van de afwaardering van de WOZ-waarde af van de commerciële behandeling. Deze afwaardering heeft geleid tot een latente belastingverplichting ultimo 2014 van € 3.180.000 (nominale waarde). Naar aanleiding van de afspraken met de Belastingdienst in 2011, is overgegaan tot het fiscaal niet verder afwaarderen van de materiële vaste activa op basis van een daling in de WOZ-waarde. Conform de richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ 645) zijn de rechten en verplichtingen van de ‘Verkopen onder voorwaarden’ (VOV woningen) verantwoord in de jaarrekening. Deze verantwoording heeft geleid tot een waarderingsverschil (commercieel - fiscaal) voor de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en de hierbij horende terugkoopverplichting. Voor dit waarderingsverschil is respectievelijk een passieve en een actieve belastinglatentie opgenomen. Actieve latentie terugkoopverplichting Verkopen onder voorwaarden € 2.679.205 (2013: € 2.897.222), passieve latentie Verkopen onder voorwaarden 2014: € 2.270.726 (2013: € 2.555.440).
78
Naast de verkopen onder voorwaarden is ook in het geval van verwachte verkopen onroerende zaken in exploitatie sprake van een tijdelijk verschil. Dit doordat de verwachte verkopen een fiscale boekwaarde hebben die hoger is dan de commerciële boekwaarde. Voor de verwachte verkopen uit de begroting 2015 (2015-2019) is daarom een actieve belastinglatentie verantwoord in de jaarrekening. Ultimo 2014 bedraagt de actieve belastinglatentie voor de verwachte verkopen € 5.340.146 (2013 € 5.330.547).
Fiscale eenheid Per 31 december 2014 is Triada opgenomen in de fiscale eenheid (voor de vennootschapsbelasting) die wordt gevormd met: Épavlis Holding B.V, Épavlis Ontwikkeling Vastgoed B.V., Épavlis Assenrade Hattem B.V. en Épavlis Bovenkamp Heerde B.V. Hierbij wordt Triada aangemerkt als belastingplichtige. Vanwege de fiscale eenheid kan zij daarom aansprakelijk worden gesteld voor eventuele verplichtingen die voortvloeien uit de fiscale eenheid.
Verwerking fiscaliteit Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft Triada een fiscale strategie gekozen en een fiscale planning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de fiscus. Hierdoor is het mogelijk dat gekozen standpunten door de fiscus niet worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute belastinglast over 2013 en 2014 en de belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening afwijken. De belangrijkste standpunten betreffen: het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen de verwerking van projectontwikkelingsresultaten het vormen van een herbestedingsreserve. Triada volgt in haar fiscale strategie en planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van de belastingadviseurs pleitbaar zijn.
79
Tekst voor printenTekst voor printen
80
Geconsolideerde balans en winst- en-verliesrekening per 31 december 2014
81
10. Jaarrekening (geconsolideerd) 10.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)
Activa
2014
2013
249.066 5.286 12.637
248.997 2.609 13.305
266.989
264.911
12.847 9.083 21.930
13.904 10.222 24.126
13.022 13.022
10.990 10.990
561
7.234
147 6.148
154 1.064
13.234
18.504
20.090
26.956
322.031
326.983
Vaste activa Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
Vastgoedbeleggingen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
Financiële vaste activa 6. Latente belastingvordering Vlottende activa 7. Voorraden Vorderingen 8. Huurdebiteuren 9. Overige vorderingen en overlopende activa 10. Liquide middelen
Totaal ACTIVA
82
(x € 1.000)
Passiva
2014
2013
65.665
72.215
4.945 432 5.450
4.157 390 5.735
10.827
10.282
221.795
220.697
10.717
11.589
0 232.512
0 232.286
2.477 2.322 1.567 6.661
4.752 2.029 622 4.797
13.027
12.200
322.031
326.983
11. Groepsvermogen Eigen vermogen
Voorzieningen 12. Voorziening onrendabele investering en herstructurering 13. Overige voorzieningen 14. Voorziening latente belastingverplichting
Langlopende schulden 15. Schulden/leningen kredietinstellingen 16. Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 17. Overige schulden
Kortlopende schulden 18. 19. 20. 21.
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva
Totaal PASSIVA
83
10.2 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2014 (x € 1.000) Jaarrekening 2014
Begroting 2014
Jaarrekening 2013
Bedrijfsopbrengsten 22. Huuropbrengsten 23. Opbrengsten servicecontracten
39.713 1.115
39.949 775
37.830 1.037
24. Wijzigingen in voorraden en onderhanden werk
-1.466
0
-1.985
25. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 26. Geactiveerde productie eigen bedrijf 27. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
5.810 381 856 46.409
5.543 512 938 47.717
5.937 371 905 44.095
10.095
10.964
9.925
11.458
6.621
10.679
4.338 648 796 7.644 60 1.235 9.380
4.262 621 817 7.588 79 869 9.539
4.469 617 825 6.914 63 1.298 6.176
45.654
41.360
40.966
755
6.357
3.129
-267
41
-444
488
6.398
2.685
Bedrijfslasten 28. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed 29. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36.
Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
Som der bedrijfslasten
37. Niet gerealiseerde waardeveranderingen Vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten 38. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 39. Rentelasten en soortgelijke kosten Groepsresultaat voor belastingen
91
0
91
9.442 -8.863
9.452 -3.054
9.814 -7.038
40. Vennootschapsbelasting Groepsresultaat na belastingen
-2.313 -6.550
822 -3.876
-6.203 -835
84
10.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x € 1.000)
Kasstroomoverzicht geconsolideerd Ontvangsten Ontvangsten van huurders Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Saldo ingaande k asstromen Uitgaven Betalingen aan werknemers Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Verhuurdersheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande k asstromen Kasstroom uit operationele activiteiten MVA ingaande k asstroom Verkoopontvangsten bestaande huurwoongelegenheden Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) Verkoopontvangsten nieuwbouw woongelegenheden Verkoopontvangsten grond (Des)Investeringsontvangsten overig Tussentelling ingaande k asstroom MVA MVA uitgaande k asstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden Woningverbetering woongelegenheden Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) Aankoop grond Investeringen overig Externe kosten bij verkoop Tussentelling MVA uitgaande k asstroom Saldo in- en uitgaande k asstroom MVA FvA in- en uitgaande k asstroom Ontvangsten overig Aankoop groepsmaatschappij Saldo in- en uitgaande k asstroom FVA Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Transport
2014
2013
40.608 29 105
38.237 11 45 40.742
5.591 7.107 5.722 9.499 1.310 3.883 67 802
38.293
6.225 6.005 5.996 9.720 1.468 155 107 0 33.981 6.761
5.759 179 3.203 2.657 71
29.676 8.617
5.143 514 3.443 213 14 11.869
13.818 6.221 1.004 316 663 144 556
9.327
11.224 8.353 643 455 1.235 393 382 22.722 -10.853
0 0
22.685 -13.358
10 2.100 0
-2.090
-10.853
-15.448
-4.092
-6.831
85
(x € 1.000)
Kasstroomoverzicht geconsolideerd
2014
Transport Ingaand Nieuwe te borgen leningen Opname roll-over leningen
2013 -4.092
0 4.000
-6.831
16.500 0 4.000
16.500
Uitgaand Aflossing geborgde leningen (incl. mutaties roll-over leningen) Aflossing ongeborgde leningen
5.066 112
8.893 107 5.178
9.000
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-1.178
7.500
Mutatie liquide middelen Wijziging kortgeldmutaties
-5.270 0 -5.270
669 0 669
18.504 13.234 -5.270
17.835 18.504 669
6.761 -10.853 -1.178 -5.270
8.617 -15.448 7.500 669
Liquide middelen Liquide middelen per 1-1 Liquide middelen per 31-12 Toe(af)name liquide middelen
Kasstromen naar activiteiten Operationele kasstroom Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Totaal kasstromen
(x € 1.000)
Geconsolideerd overzicht totaalresultaat Geconsolideerd netto-resultaat Baten en lasten rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt Totaal resultaat
86
2014
2013
-6.550 0 -6.550
-835 0 -835
10.4 Grondslagen waardering en resultaatbepaling enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Algemeen Triada is een stichting met de status ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. De statutaire vestigingsplaats is Heerde. Onze activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen binnen de sociale huursector. Wij hebben specifieke toelating in de gemeenten Hattem, Heerde en Epe en zijn werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit beheer sociale huursector. Regelgeving De groep, zijnde Triada en haar groepsmaatschappijen, heeft de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder.
Verslaggeving De verslaggevingsperiode loopt van 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. Toelichtingen op posten in de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn in de jaarrekening genummerd. De jaarrekening is gepresenteerd in euro's. Alle financiële informatie in euro's is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.
Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.
Groepsverhoudingen Triada staat aan het hoofd van de groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Triada, dan wordt hiermee bedoeld woonstichting Triada en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen.
Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening zijn de financiële gegevens opgenomen van Triada en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin Triada beslissende zeggenschap uitoefent. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100%, wordt het aandeel van derden in het eigen vermogen en het resultaat afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld. Proportioneel zijn in de consolidatie deelnemingen in verschillende rechtsvormen opgenomen, voor zover door Triada eenzelfde invloed kan worden uitgeoefend als door elk van de overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn daar waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Triada (Groep). Daar
87
waar de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitoefenen op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening, is van correctie van grondslagen afgezien. In de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen Volledig geconsolideerd Gevestigd Épavlis Holding B.V. Épavlis Ontwikkeling Vastgoed B.V. Épavlis Bovenkamp Heerde B.V. Épavlis Assenrade Hattem B.V. Proportioneel geconsolideerd VOF Bovenkamp VOF Assenrade
Heerde Heerde Heerde Heerde
2014 100% 100% 100% 100%
Deelneming 2013 100% 100% 100% 100%
Amersfoort Amersfoort
33% 50%
33% 50%
Op 1 januari 2014 zijn onderstaande dochtermaatschappijen (verdwijnende vennootschappen) binnen de consolidatiekring van Triada ingefuseerd met hun moedermaatschappij (verkrijgende vennootschappen). Dit omdat er geen bedrijfsactiviteiten meer plaatsvonden in deze vennootschappen. Het vermogen van de verdwijnende vennootschap is hiermee per 1 januari 2014 overgegaan op de verkrijgende vennootschap, waarna de verdwijnende vennootschap is opgehouden te bestaan. Met andere woorden; de bezittingen en schulden zijn per 1 januari 2014 opgenomen dan wel verrekend met de moedermaatschappij. Ingefuseerde B.V.’s Épavlis Innovatie en Beheer B.V. Épavlis Brinklaan Heerde B.V.
Per 1 januari 2014 ingefuseerd in Épavlis Holding B.V. Épavlis Ontwikkeling Vastgoed B.V.
Geliquideerde B.V. Klaarbeek Planontwikkeling Epe B.V.
Geliquideerd in 2014
Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd, tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd, voor zover deze resultaten nog niet zijn gerealiseerd door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep. Daarnaast zijn de maatschappijen die verworven zijn uitsluitend met de bedoeling om deze te vervreemden, niet meegenomen in de consolidatie. Deze maatschappijen zijn opgenomen onder de vlottende activa onder effecten (slechts gehouden om te vervreemden). Presentatie van de deelneming vindt plaats onder de vlottende activa indien de verkoop binnen een jaar na verkrijging waarschijnlijk is, op overnamedatum of binnen een korte periode daarna.
88
Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen Vanaf de overnamedatum zijn de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van de overgenomen vennootschap opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend op de desbetreffende vennootschap. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen onderneming, vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, is het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan is het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. De maatschappijen die in de consolidatie betrokken zijn, blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij zijn verkocht. Deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap is overgedragen. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.
Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening, vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: Een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen. Het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig, of beide posten simultaan, af te wikkelen.
89
10.5 Grondslagen balanswaardering enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Materiële vaste activa 1 Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie van 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed: de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs-onroerend goed dat wij verhuren aan maatschappelijke organisaties waaronder dienstverleners, zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals opgenomen in de EC-beschikking van 15 december 2009. Triada heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd passend bij het beleid van de corporatie, waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan is het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroom genererende eenheden (complexen), waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is de differentiatie in de vastgoedsturing van Triada ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak bepalend. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van Triada. Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies zijn in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop, worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd, ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur, rekening houdend met de componentenbenadering. Als de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord.
90
Uitgaven na eerste verwerking en bijzondere waardeverminderingen Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex), die voldoen aan de algemene activeringscriteria, zijn geactiveerd. De beoordeling of, en in hoeverre, hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies, is gebaseerd op het complex waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de kasstromen voortvloeiend uit het complex en de uitgaven na eerste verwerking lager zijn dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, is het nadelig verschil ten laste van de winst-enverliesrekening gebracht en verantwoord onder ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking, is bepaald op het niveau van de kasstroomgenererende eenheid. De waardevermindering is separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als “Overige waardeveranderingen materiele vaste activa”. Kosten van groot onderhoud De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten doordat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud zijn direct in het resultaat verantwoord. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, zijn in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Buitengebruikstelling of afstoting Materiële vaste activa die buitengebruik zijn gesteld (sloop) op basis van het criterium ‘intern geformaliseerd’, zijn lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. Materiële vaste activa die worden afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan, zijn gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrijving wordt beëindigd indien de verkoopopbrengst als restwaarde hoger is dan de boekwaarde. Bijzondere waardevermindering Triada beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde. De realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeverminderingen immateriële vaste activa. Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen, wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in
91
boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa. Afschrijvingen Afschrijvingen worden gebaseerd op de lineaire methode over de geschatte resterende levensduur. Hierbij wordt afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde en de geschatte restwaarde van het actief. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde, dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan het casco. Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. 2 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft complexen in aanbouw die zijn gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van de werkorganisatie wegens de voorbereiding, toezicht en directievoering, onder aftrek van bijzondere waardevermindering vanwege te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering zijn de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid (waartoe de onroerende zaken gaan behoren) betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan is de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en is een voorziening getroffen onder de post voorziening onrendabele top. Ingenomen grondposities zijn verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Afschrijving vindt pas plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen betreffende het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer namens de corporatie communicatie heeft plaatsgevonden naar huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake wanneer de formalisering van de definitieve ontwerpfase en, afgeleid daarvan, het aanvragen van de bouwvergunning onherroepelijk is. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in de aard, omvang en samenstelling van deze projecten, zijn de posities gerubriceerd onder de post ‘Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’. De posities zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen zijn in het resultaat verantwoord. Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting betreffende het sociaal vastgoed, is zonder saldering met te verwachten winst op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen is eerst in het
92
jaar van verkoop in het resultaat onder de post ‘Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’ verantwoord. 3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd op basis van aanschafwaarde rekening houdende met de restwaarde, onder aftrek van lineaire afschrijvingen. Indien de verwachting over de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.
Vastgoedbeleggingen 4 Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie van 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenererende eenheden (complexen), waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is de differentiatie in de vastgoedsturing van Triada ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak bepalend. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van Triada. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking is het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs is bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. De afschrijving vangt aan zodra het commercieel vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd, ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het commercieel vastgoed in exploitatie is na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur, rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, zijn deze als een schattingswijziging verantwoord.
93
Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex) die voldoen aan de algemene activeringscriteria, zijn geactiveerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies, is gebaseerd op het complex waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de marktwaarde van het complex, rekening houdend met de uitgaven na eerste verwerking, lager is dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, is het nadelig verschil ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht en verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen’. Na eerste verwerking zijn de waardeverminderingen van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar een lagere reële waarde bepaald op het niveau van de kasstroomgenererende eenheid. De waardevermindering is separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Kosten van groot onderhoud De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud zijn direct in het resultaat verantwoord. Buitengebruikstelling of afstoting Commercieel vastgoed dat buitengebruik wordt gesteld (sloop) op basis van het criterium ‘intern geformaliseerd’, wordt lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten zijn in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Commercieel vastgoed dat wordt afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan, wordt gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrijving wordt beëindigd in het geval de verkoopopbrengst als restwaarde hoger is dan de boekwaarde. 5 Vastgoed verkocht onder voorwaarden Voor sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel dat in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie is overgedragen aan derden, waarbij de regeling wordt gekwalificeerd als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en is het vastgoed hergerubriceerd (binnen de post Vastgoedbeleggingen) als vastgoed verkocht onder voorwaarden. Het vastgoed wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel, zijnde de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting. Het verschil tussen de boekwaarde van het (oorspronkelijke) sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting, wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde per balansdatum, na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De regeling wordt gekwalificeerd als een financieringstransactie wanneer niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval als sprake is van een terugkoopplicht, dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden in zake terugkoop,
94
waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting is aan de creditzijde van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd, aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst plaatsvindt, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar gaat plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen betreffende de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die betreffende de terugkoopverplichtingen, zijn in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Op t=0 is de boekwaarde vastgesteld op basis van de taxatiewaarde bij verkoop minus de verstrekte kortingen. De actuele waarde wordt jaarlijks vastgesteld (t=1), op basis van de WOZ-waarde van de woningen verkocht onder voorwaarden. De jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de VOV woningen, als mede de terugkoopverplichting, zijn in de resultatenrekening verantwoord. Ultimo boekjaar is het verschil tussen de dan geldende marktwaarde na aftrek van contractuele korting en de (gefixeerde) boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag, als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld. Triada heeft in 2007, 2008 en 2009 woningen verkocht onder voorwaarden. In de boekjaren voor 2007 en na 2009 heeft Triada alleen woningen verkocht op basis van ‘vrije verkoop’.
Financiële vaste activa 6 Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa. Een latente belastingvordering wordt gevormd door tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbaar voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar is voor verrekening. De berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven, dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover al bij wet vastgelegd. Latente belastingvorderingen binnen dezelfde fiscale eenheid, zijn alleen gesaldeerd indien Triada daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen om op netto basis af te rekenen. Bij verkoop van woningen binnen vijf jaar, wordt voor het waarderingsverschil een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen omdat door het kortlopende karakter het verschil met de contante waarde verwaarloosbaar is. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die vorderingen die voortvloeien uit voorwaartse verliescompensatie, zijn gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar is waarmee verliezen gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen die voortvloeien uit voorwaartse verliescompensatie zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De overige belastinglatenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. Deelnemingen De deelnemingen van Triada in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (nietgroepsmaatschappijen) waarin Triada invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd.
95
Overeenkomstig deze methode worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Triada in de nettovermogenswaarde, vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winst-en-verliesrekening wordt het aandeel van Triada in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien, en voor zover, Triada niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en -verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen, met uitzondering van herwaarderingen van activa die als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd tegen de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende leningen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien, en voor zover, geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan, respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is gelopen. De andere deelnemingen waarop Triada geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering, vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde. Afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening.
Vlottende activa 7 Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Dit zijn opgeleverde nieuwbouwwoningen die nog niet verkocht zijn per balansdatum. Deze woningen zijn gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van de voorbereiding, toezicht en directievoering, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. Grond bestemd voor verkoop Onder de post voorraden zijn verder grondposities opgenomen, waarvan besloten is om deze af te stoten. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. Voorraden VOV-woningen De voorraad VOV-woningen bestaat uit teruggekochte woningen die per balansdatum nog niet verkocht zijn. De prijs van de woningen is bepaald door een onafhankelijke taxatie. De woningen zijn gewaardeerd tegen de betaalde prijs bij terugkoop of lagere opbrengstwaarde.
96
Vorderingen 8 Huurdebiteuren Vorderingen zijn bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, die in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid. 9 Overige vorderingen en overlopende activa De overige vorderingen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille, worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs minus benodigde voorziening voor oninbaarheid. 10 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.
Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financiele instrument voortvloeit. Rente, dividenden, bten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen, afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiele verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.
Groepsvermogen 11 Groepsvermogen Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve netto vermogenswaarde heeft, zijn de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan derden, tenzij deze derdenaandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de netto vermogenswaarde van de groepsmaatschappijen wederom positief is, zijn resultaten toegekend aan het aandeel derden. Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen is gewaardeerd tegen het bedrag van het netto belang in de desbetreffende groepsmaatschappijen.
Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd door in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op de balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen zijn gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen zijn tegen nominale waarde opgenomen. 12 Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering inzake de materiële vaste activa in ontwikkeling, worden op moment dat er sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzondere waardevermindering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen en herstructureringen gaan behoren. Indien, en voor zover, de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, is voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband
97
verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven, minus de aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. 13 Overige voorzieningen De overige voorzieningen zijn opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. Triada kent de volgende overige voorzieningen: Jubilea Volgens de aangepaste richtlijn RJ271 (personeelsbeloningen) moet een voorziening worden gevormd voor uitgestelde personeelsbeloningen zoals jubileumuitkeringen. De voorziening die is opgenomen voor jubileumuitkeringen wordt gevormd voor in de toekomst uit te betalen jubileumuitkeringen aan personeel op grond van Cao-bepalingen uitgaande van het personeelsbestand ultimo boekjaar. Bij bepalingen van de omvang van de voorziening is rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen, een geschatte blijfkans en leeftijd. Loopbaanontwikkeling De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling waarvoor medewerkers van Triada op grond van Cao-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van de voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde, gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget. Afloop derivaten In 2012 heeft Triada twee payers swaps omgezet in twee nieuwe basisrenteleningen. Bij toepassing van de RJ290 betreffende hedge accounting betekent dit dat de rente in de oorspronkelijke hedge-relatie niet wordt bijgestuurd door tussentijdse transacties. In dat kader worden rentelasten tot aan de oorspronkelijke looptijd gehandhaafd op het oorspronkelijke niveau door boeken van een additionele rentelast. Hiervoor is het noodzakelijk een voorziening te vormen. De voorziening die hierdoor ontstaat, valt na afloop van de oorspronkelijke swaps vrij, lineair amortiserend tot aan het einde van de looptijd. 14 Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingen zijn verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Triada in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst afloopt. Belastinglatenties zijn gewaardeerd op basis van nominale en contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de gemiddelde rente op vreemd vermogen verminderd met het vpb-tarief genomen. De latente belastingverplichtingen die betrekking hebben op de waardering van de afwaardering van de WOZ- waarden, zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.
98
Langlopende schulden 15 Schulden/leningen kredietinstellingen Langlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de reeële waarde, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde is samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening is verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. De langlopende schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen. 16 Verplichtingen vanwege onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Triada een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economische verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. 17 Overige schulden De onder de overige schulden opgenomen waarborgsommen betreffen de bedragen die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder aan mutatiekosten en achterstallige huur verschuldigd mocht zijn. De waarborgsom wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.
Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen de reëele waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. 18 Schulden aan kredietinstellingen Onder de schulden aan kredietinstellingen zijn de aflossingsverplichtingen voor het komend jaar opgenomen van de langlopende schulden. 19 Schulden aan leveranciers Onder de schulden aan leveranciers zijn opgenomen de bedragen die verschuldigd zijn aan crediteuren. Dit zijn ontvangen facturen die betrekking hebben op het verslagjaar maar niet in het verslagjaar zijn betaald. 20 Belastingen en premies sociale verzekeringen Onder de belastingen en premies volksverzekeringen zijn opgenomen de verplichtingen per balansdatum die zijn ontstaan als gevolg van de omzetbelasting, sociale lasten, pensioenpremies, loonheffing en vennootschapsbelastingen. Deze kennen een looptijd korter dan één jaar. 21 Overige schulden en overlopende passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, zijn activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Alle overige schulden hebben een looptijd korter dan 12 maanden.
99
10.6 Grondslagen resultaatbepaling enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Baten zijn toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben, voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten zijn bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. De (voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar, zijn in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens is voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.
Opbrengstverantwoording Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen zijn in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: Alle belangrijke rechten op economische voordelen, evenals alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen, zijn overgedragen aan de koper. De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat de corporatie feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen. Het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald. Het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie gaan toevloeien. De al gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog gemaakt moeten worden met betrekking tot de transactie, op betrouwbare wijze kunnen worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten zijn verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat als aan de volgende voorwaarden is voldaan: Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald. Het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie gaan toevloeien. De mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht op betrouwbare wijze kan worden bepaald. De al gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog gemaakt moeten worden om de dienstverlening te voltooien, op betrouwbare wijze kunnen worden bepaald.
Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening. Op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter zijn deze posten toegelicht. Hierdoor is een goed inzicht gegeven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en in het bijzonder de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten zijn met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten zijn de omzetcategorieën opgenomen die kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengsten uit de verhuur van vastgoed, de verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders.
100
22 Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten zijn verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. 23 Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, schoonmaakkosten, glasfonds, riool- en dakgotenfonds en servicefonds). De opbrengsten zijn verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten zijn verantwoord onder de lasten servicecontracten. 24 Wijzigingen in voorraden en onderhanden werk Onder deze post zijn de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, zijn de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kon worden ingeschat, dan zijn de opbrengsten als nettoomzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten zijn dan verwerkt in de winst-enverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat is bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten vanwege: meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, zijn de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies is verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post Onderhanden projecten. 25 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en is daarom als onderdeel van de omzet verantwoord.
101
Opbrengst uit de verkoop van vastgoed is in de winst-en-verliesrekening verwerkt als: alle belangrijke rechten op economische voordelen, alsmede alle belangrijke risico's met betrekking tot de activa, zijn overgedragen aan de koper het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria is onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. Daarnaast is de opbrengst van verkocht vastgoed bestemd voor verkoop (koopwoningen voor derden) onder deze post verantwoord, onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingprijs en daaraan toegerekende directe kosten, dan wel de lagere opbrengstwaarde. Verder is hier verantwoord de verkoopopbrengst van onder VOV teruggekochte en vervolgens zonder voorwaarden doorverkochte woningen, onder aftrek van de boekwaarde. De boekwaarde is de marktwaarde op terugkoopmoment, onder aftrek van contractuele korting. Winsten zijn verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten zijn verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden zijn niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Degelijke transacties zijn verantwoord als financieringstransactie. Verwezen is naar de post ‘Vastgoed verkocht onder voorwaarden’ in de grondslagen van balanswaardering. 26 Geactiveerde productie eigen bedrijf Onder deze post zijn de kosten van het eigen werkapparaat die direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop). 27 Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening op het gebied van administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, interne doorbelasting kosten makelaar en de interne doorbelasting van de eigen onderhoudsdienst.
Bedrijfslasten 28 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa, commercieel vastgoed en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gebaseerd op de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (dit is doorgaans de geschatte economische levensduur). Er is rekening gehouden met een mogelijke restwaarde van de opstallen, aangezien is uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal en commercieel vastgoed de woningen binnen vijf jaar worden verkocht. In dat geval wordt de afschrijving gestopt op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. 29 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Hieronder zijn (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake immateriële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast zijn hieronder (teruggenomen) waardeverminderingen verantwoord betreffende het sociaal vastgoed in exploitatie.
102
Verder is hieronder de waardevermindering verantwoord als gevolg van herclassificatie in de situatie dat teruggekocht VOV-vastgoed wordt ingezet als sociaal vastgoed in exploitatie en de verkrijgingsprijs zijnde de VOV-terugkoopprijs hoger is dan de bedrijfswaarde. 30 Lonen en salarissen Deze zijn op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 31 Sociale lasten De werkgeversaandelen sociale lasten zijn verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn. 32 Pensioenlasten Triada heeft een pensioenregeling bij het SPW. Dit betreft een toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt alsof er sprake is van een toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregeling betaalt Triada op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Triada geen verdere verplichtingen krachtens de pensioenregeling. De premies zijn verantwoord als personeelskosten, als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies zijn opgenomen als overlopende activa, indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, waar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft Triada geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van toekomstige premies. 33 Onderhoudslasten Onder deze post zijn de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden, alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Al aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, zijn verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud is te onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik en technische huurderving. In de winsten-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De kosten van de eigen onderhoudsdienst zijn via een interne doorbelasting ten laste van de onderhoudslasten gebracht en ten gunste van de overige bedrijfsopbrengsten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten doordat er geen sprake is van een waardeverhoging maar een instandhouding van het actief.
103
34 Leefbaarheid Onder de post zijn leefbaarheidsuitgaven betreffende sociale en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven op het gebied van sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van onder andere: bewonersinitiatieven, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweedekansbeleid, leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten voor nieuwe bewoners. De uitgaven betreffende fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor onder andere: buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie en afsluiten portieken. 35 Lasten servicecontracten De lasten servicecontracten zijn lasten die deels in rekening worden gebracht bij de huurders en deels door Triada worden betaald. Het gaat hier om de kosten van energie, water, schoonmaakkosten, glasfonds, riool- en dakgotenfonds, servicefonds en tuinonderhoud. De opbrengsten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder opbrengsten servicecontracten. 36 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Deze kosten zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering. 37 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder zijn de afwaarderingen dan wel terugnemingen verantwoord betreffende het commercieel vastgoed in ontwikkeling en in exploitatie. Daarnaast zijn hieronder de jaarlijkse waardeveranderingen betreffende de woningen verkocht onder voorwaarden en de daarmee samenhangende terugkoopverplichtingen verantwoord.
Financiële baten en lasten 38 Rentebaten Rentebaten zijn tijdsevenredig in de winst-en-verliesrekening verwerkt als het bedrag bepaalbaar en de ontvangst waarschijnlijk is, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. 39 Rentelasten Rentelasten zijn toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies zijn als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend, zodanig dat, samen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding, de effectieve rente in de winst-en-verliesrekening is verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd zijn. Triada is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Triada heeft geen significante concentraties van kredietrisico’s. Voor de beschikbare kredietfaciliteit is geen zekerheid verstrekt aan de bank.
104
Belastingen 40 Vennootschapsbelasting De belasting over het resultaat is berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens is rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en belastingschulden op grond van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost is in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens wanneer deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen zijn opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen is verwerkt. De belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.
10.7 Grondslagen geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij het gebruik van de directe methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit de werkelijke ontvangsten en betalingen. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiele vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Onder de investeringen in materiële vaste activa zijn in het kasstroomoverzicht alleen opgenomen de investeringen waarvoor in 2014 en 2013 geldmiddelen zijn opgeofferd. Transacties waarbij geen in- of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. Liquide middelen De liquide middelen in het kasstroomoverzicht zijn vrij beschikbaar voor de groep. Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en dividend Ontvangsten uit hoofde van interest, ontvangen dividend en winstbelasting zijn opgenomen onder de operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
105
10.8 Toelichting op de geconsolideerde balans Materiele vaste activa (x € 1.000)
Materiële vaste activa 2014 249.066 5.286 12.637 266.989
1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2013 248.997 2.609 13.305 264.911
(x € 1.000)
Verloop posten materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie
2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie
2014
2013
2014
2013
2014
2013
Stand 1 januari: Aanschafwaarde Cumulatieve waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen
363.261 -32.871 -81.393
345.557 -27.341 -72.712
5.580 -2.971 0
8.121 -1.599 0
17.701 0 -4.396
17.544 0 -3.739
Boekwaarde
248.997
245.504
2.609
6.522
13.305
13.805
11.321 8.515 -960
10.316 7.900 -1.613
-11.321 14.696 -524
-10.316 12.524 -4.123
0 131 -73
0 374 -217
329 -10.478 756 0
1.101 -6.168 638 0
0 -174 0 0
0 -1.372 0 -626
0 0 0 0
0 0 0 0
-9.763
-9.450
0
0
-756
-777
349
769
0
0
30
120
69
3.493
2.677
-3.913
-668
-500
382.466 -42.593 -90.807 249.066
363.261 -32.871 -81.393 248.997
8.431 -3.145 0 5.286
5.580 -2.971 0 2.609
17.759 0 -5.122 12.637
17.701 0 -4.396 13.305
Mutaties: Opleveringen 1
Investeringen Desinvesteringen Herclassificatie Afwaarderingen Afschrijving waardeverminderingen Overige mutaties Afschrijvingen Correctie cumulatieve afschrijvingen i.v.m. desinvesteringen/ herclassificatie Totaal van de mutaties Stand 31 december: Aanschafwaarde Cumulatieve waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde
1: De investeringen bestaan uit initieële uitgaven, uitgaven na eerste verwerking, verbeteringen, overige investeringen
106
1. Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingen In het kader van RJ 645 is de afschrijving op het sociaal vastgoed gebaseerd op de componentenbenadering. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering, bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Grond geen afschrijving Casco 50 jaar Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.) 20 tot 40 jaar Installaties (lift, cv, elektra e.d.) 15 tot 50 jaar Woningverbetering 30 jaar Herclassificatie De post herclassificatie in het verloopoverzicht betreft de wijziging van onroerend goed van vastgoedbelegging (niet-DAEB bezit) naar sociaal vastgoed (DAEB bezit). WOZ waardering De waarde gebaseerd op de WOZ beschikkingen per 31 december 2014 bedraagt € 1.053 miljoen (31 december 2013 € 1.111 miljoen).
Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om woningen die gefinancierd zijn met door het WSW geborgde leningen te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op die woningen van de corporatie die gefinancierd zijn met een door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’.
Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop De corporatie heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 211 woningen zijn ingerekend voor verkoop. Hiervan worden naar verwachting 45 woningen in het komend boekjaar verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 7.110.000 en de boekwaarde op basis van historische kosten is € 955.000.
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed, totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij is een restwaarde voor de grond ingerekend, afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning).
107
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van het beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting, waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud zijn gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren zijn de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting, gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Uitgangspunten berekening bedrijfswaardeberekening Op basis van de berekening van de bedrijfswaarde op het niveau van kasstroomgenererende eenheden, hebben in het verleden bijzondere waardeverminderingen plaatsgevonden. Voor de bepaling van de kasstroomgenererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gehanteerd voor levensduurschattingen en de bepaling van het onderhouds- en huurbeleid. De huurharmonisatie wordt ingerekend over maximaal 5 jaar. De variabele lasten worden vanaf 2012 alleen ingerekend indien deze direct toerekenbaar zijn aan de kasstroomgenererende eenheid. De saneringssteun en de vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de restwaarde van de grond wordt uitgegaan van bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming aan het eind van de economische levensduur, zijnde de huidige grondprijs voor een sociale kavel geïndexeerd naar einde levensduur en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten inzake uitplaatsing en sloopkosten van het opstal. De disconteringsvoet bedraagt 5,25% en wordt medionummerando ingerekend. De contantmakingsperiode is de geschatte economische levensduur van een complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- of renovatieplannen aanwezig zijn. Bij het vaststellen van de disconteringsvoet hebben de volgende factoren een rol gespeeld: algemene inflatie, reële rente tienjaars-staatsleningen, een algemene spread en een kostentoeslag die voortvloeit uit de overige financieringskosten. De verhuurdersheffing voor 2014 en verder wordt ingerekend tot einde exploitatie van het vastgoed. De heffing wordt alleen ingerekend voor de zelfstandige huurwoningen (DAEB bezit). Geen verhuurdersheffing wordt ingerekend voor de onzelfstandige huurwoningen, garages, overige eenheden, commercieel vastgoed, maatschappelijk vastgoed en de zelfstandige huurwoningen zijnde het niet-DAEB bezit.
108
Verhuurdersheffing (bedrag per KGE) € 695 € 764 € 838 € 842 € 846
2015 2016 2017 2018 2019 Vanaf 2020 wordt deze jaarlijks geïndexeerd met 0,50%
Triada baseert de bedrijfswaardeberekening op het aantal verhuurde woningen, garages, maatschappelijk bezit, commercieel bezit en overige eenheden. Hiervoor hanteren wij per object wegingsfactoren die afkomstig zijn van het CFV.
Wegingsfactoren Wegingsfactor 1,0 0,2 1,0 2,0
Zelfstandige woningen en Onzelfstandige woningen Garages en overige eenheden Commercieel vastgoed Maatschappelijk vastgoed
Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling die inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door de invloed die ze hebben op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Parameters bedrijfswaardeberekening De volgende parameters vormen de grondslag van de bedrijfswaardeberekening.
Parameters bedrijfswaarde 2014
2013
2012
2011
1,80%
3,70%
4,00%
2,30%
3,50%
2,00%
2,00%
2,00%
Huurverhoging vanaf 3 jaar
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Huurderving
0,50%
0,36%
0,36%
0,37%
5,40%
5,80%
6,40%
4,90%
Huurmutatiegraad 2 tot en met 5 jaar
5,40%
5,80%
6,40%
6,10%
Huurmutatiegraad vanaf 6e jaar
0,00%
0,00%
5,60%
6,10%
Inflatie
3,00%
3,00%
2,00%
2,00%
Jaarlijkse stijging onderhoudslasten
3,00%
3,00%
2,00%
2,00%
Disconteringsvoet
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
€ 1.233
€ 1.258
€ 1.333
€ 1.447
Klachten- en mutatieonderhoud
€ 328
€ 321
€ 339
€ 402
Kosten cyclisch onderhoud
€ 931
€ 891
€ 856
€ 770
Huurverhoging 1e jaar Huurverhoging 2e jaar e
e
Huurmutatiegraad 1 jaar e
Variabele lasten
e
109
Voor 2014 is in de bedrijfswaarde gerekend met een huurverhoging voor het eerste jaar van gemiddeld 1,80% waarbij rekening is gehouden met een inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli. De bedrijfswaarde bedraagt per 31 december 2014 € 383 miljoen (31 december 2013 € 402 miljoen) Dit is € 19 miljoen lager dan de vergelijkbare bedrijfswaarde in 2013. Volgens de richtlijnen is de verhuurdersheffing tot einde exploitatie ingerekend. 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Grondposities Deze post betreft voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten. Tijdens de bouw wordt er geen bouwrente geactiveerd. Grondposities 2014 1.360.000 21.208 33.490
Bedrag (in €) Met bouwbestemming (in m 2) Zonder bouwbestemming (in m 2)
2013 1.146.000 20.589 33.490
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur:
Automatisering Bedrijfsauto’s Personenauto’s Inventaris kantoor
Kantoorgebouw Grond Casco Liftinstallaties Verwarmingsinstallaties
5 jaar 8 jaar minus restwaarde 5 jaar minus restwaarde 10 jaar
geen afschrijving 50 jaar 15 tot 50 jaar 15 tot 50 jaar
Actuele waarde De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie, met uitzondering van de bedrijfsterreinen en kantoorpanden, wijkt niet significant af van de historische kostprijs. De WOZ-waarde van deze onroerende zaken is € 2,2 miljoen. De verzekerde waarde is € 10,8 miljoen.
110
Vastgoedbeleggingen (x € 1.000)
Vastgoedbeleggingen 2014 12.847 9.083 21.930
4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
2013 13.904 10.222 24.126
Verloop vastgoedbeleggingsposten 4. Commercieel vastgoed in exploitatie
Stand 1 januari: Aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde
5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
2014
2013
2014
2013
15.939 0 -2.035 13.904
17.178 0 -1.908 15.270
10.222 0 0 10.222
12.076 0 0 12.076
0 25 -617 -329 0 0 0 0 -332
0 29 -167 -1.101 0 0 0 0 -336
0 0 -274 0 -865 0 0 0 0
0 0 -395 0 -1.459 0 0 0 0
Mutaties: Opleveringen Investeringen (1) Desinvesteringen Herclassificatie Herwaardering (stijging/daling) via resultaat Afwaarderingen Terugname afwaarderingen Overige mutaties Afschrijvingen Correctie cumulatieve afschrijvingen i.v.m. desinvesteringen/herclassificatie Totaal van de mutaties
196
209
0
0
-1.057
-1.366
-1.139
-1.854
Stand 31 december Aanschafwaarde Cumulatieve waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
15.018 0 -2.171 12.847
15.939 0 -2.035 13.904
9.083 0 0 9.083
10.222 0 0 10.222
(1) De investeringen bestaan uit initieële uitgaven, uitgaven na eerste verwerking, verbeteringen, overige investeringen
111
4. Commercieel vastgoed in exploitatie Afschrijvingen De afschrijvingen op het commercieel vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering, bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Woningen Grond Casco Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.) Installaties (lift, cv, elektra e.d.) Woningverbetering
geen afschrijving 50 jaar 20 tot 40 jaar 15 tot 50 jaar 30 jaar
Commerciële ruimten Grond Casco Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.) Installaties (lift, cv, elektra e.d.) Woningverbetering
geen afschrijving 50 jaar 20 tot 40 jaar 15 tot 50 jaar 30 jaar
Herclassificatie De post herclassificatie in het verloopoverzicht betreft de wijziging van onroerend goed van vastgoedbelegging (niet-DAEB bezit) naar sociaal vastgoed (DAEB bezit).
WOZ waardering De waarde gebaseerd op de WOZ beschikkingen per 31 december 2014 bedraagt € 19 miljoen (31 december 2013 € 22 miljoen).
Bedrijfswaarde De uitgangspunten en parameters voor de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie wijken af van de uitgangspunten en parameters van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde bedraagt per 31 december 2014 € 15 miljoen (31 december 2013 € 17 miljoen) Dit is € 2 miljoen lager dan de vergelijkbare bedrijfswaarde in 2013.
Uitgangspunten reële waarde In het kader van de richtlijnen van de RJ heeft Triada een scheiding aangebracht tussen sociaal en commercieel vastgoed. Het commercieel vastgoed is in de balans opgenomen tegen historische kostprijs, dit is de boekwaarde. In de uitwerking is een verschil gemaakt tussen de woningen en de bedrijfspanden. In de onderstaande tabel is de verhouding tussen de historische kostprijs afgezet tegen de marktwaarde. Over de jaren 2011 tot en met 2014 is de marktwaarde van dit vastgoed hoger dan de historische kostprijs. Een afwaardering in verband met een lagere marktwaarde heeft hierdoor niet plaats gevonden.
112
(x € 1.000)
Waardering commercieel vastgoed Woningen Woningen Woningen Bedrijfspanden Bedrijfspanden Bedrijfspanden
Jaar 2012 2013 2014 2012 2013 2014
Kostprijs 13.187 11.877 11.056 2.083 2.027 1.791
Marktwaarde 20.883 18.157 17.565 3.186 3.208 1.855
Verschil 7.696 6.280 6.509 1.103 1.181 64
Triada heeft vooralsnog het beleid om haar niet-DAEB bezit te consolideren en daar waar mogelijk dit bezit te verminderen in afwachting van nog nadere Algemene Maatregelen van Bestuur. Vermindering van dit bezit is beoogd door bij mutatie de huurprijs van de betreffende woningen beneden de huurtoeslaggrens te brengen. Reden hiervan is dat de regelgeving en de hieruit voortvloeiende consequenties nog onduidelijk zijn. Bij de waardering van het niet-DAEB bezit is het voorgaande als uitgangspunt gehanteerd.
Zekerheden en beperkingen Er zijn geen vastgoedbeleggingen die hypothecair verbonden zijn ten behoeve van kredietinstellingen.
113
5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden Triada heeft in de jaren 2007, 2008 en 2009 woningen verkocht onder voorwaarden. In de boekjaren voor 2007 en na 2009 heeft Triada alleen woningen verkocht op basis van ‘vrije verkoop’.
Vastgoed verkocht onder voorwaarden Verloop VOV woningen (aantallen)
Stand per 1 januari Verkoop Terugkoop Stand per 31 december
2014
2013
98 0 -2 96
101 0 -3 98
Overeenkomstig de waarderingsgrondslagen ziet het verloopoverzicht van de woningen verkocht onder voorwaarden er als volgt uit: Condities VOV woningen
Aantal terugkoopplicht / terugkooprecht Aantal bestaand bezit / nieuwbouw Aantal teruggekochte VOV woningen Soort Verkoop onder Voorwaarden: Koopgarant Kopen met korting Koop Goedkoop (terugkooprecht) Resultaatdeling bij terugkoop (Triada - koper): 50% - 50% 37,5% - 62,5%
2014
2013
96 / 0 86 / 10 2
98 / 0 87 / 11 3
22 74 0
23 75 0
86
87
10
11 (x € 1.000)
Verloopoverzicht VOV woningen
Actuele waarde per 1 januari Mutaties boekjaar: Verkoop Terugkoop Waardemutatie Actuele waarde per 31 december ¹ ¹ (inclusief aangebrachte voorzieningen)
114
2014
2013
10.222
12.076
0 -274 -865
0 -395 -1.459
9.083
10.222
Waardeontwikkeling woningen verkocht onder voorwaarden (x € 1.000)
Actuele waarde woningen op basis van WOZ-waarde Waarde VOV Waarde VOV Waarde VOV Waarde VOV Waarde VOV Waarde VOV
woningen woningen woningen woningen woningen woningen
Jaar 2009 2010 2011 2012 2013 2014
WOZ- waarde 22.158 21.338 20.619 19.006 17.125 15.995
Verkoop onder Voorwaarden en winstbelasting Er zijn in het boekjaar 2014, evenals in vergelijkend boekjaar 2013, geen woningen verkocht onder voorwaarden. In 2014 zijn 2 woningen teruggekocht vanuit de woningen verkocht onder voorwaarden (2013: 3 woningen teruggekocht). Doordat de VOV woningen in de commerciële jaarrekening zijn gewaardeerd tegen actuele waarde (verantwoord als financieringstransactie) en de verkoop van deze woningen in de fiscale jaarrekening als verkooptransactie is verantwoord, is er voor een deel een tijdelijk waarderingsverschil ontstaan (fiscaal is de verkooptransactie in het jaar van verkoop afgewikkeld).
Financiële vaste activa 6. Latente belastingvordering De latente belastingvordering heeft betrekking op in toekomstige jaren te verrekenen vennootschapsbelasting in verband met de fiscaal lagere waardering per 1 januari 2008 van de opgenomen leningen en vorderingen die voortvloeien uit voorwaartse verliescompensatie. De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het volgende schema weergegeven. (x € 1.000) 2014
2013
10.990
5.204
Mutaties Toevoegingen Aflossingen / vrijval
2.032 0
5.786 0
Totaal mutaties
2.032
5.786
13.022
10.990
1 januari 2014 Boekwaarden
31 december 2014 Boekwaarden
115
(x € 1.000) 2014
2013
7. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Grondpositie bestemd voor verkoop Overige voorraden
167 77 317
1.492 5.588 154
Totaal voorraden
561
7.234
Vlottende activa
Vastgoed bestemd voor verk oop De post 'Vastgoed bestemd voor verkoop' bestaat uit opgeleverde, nog niet verkochte nieuwbouwwoningen. Per 31 december 2014 is er 1 opgeleverde, nog niet verkochte nieuwbouwwoning (2013: 8). Onder 'Grondpositie bestemd voor verkoop' is opgenomen de waarde van een perceel grond gelegen aan De Klaarbeek in Epe. Onder 'Overige voorraden' zijn opgenomen 2 teruggekochte VOV woningen (2013:1).
Vorderingen 8. Huurdebiteuren Achterstand Huurdebiteuren overige Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) Overige regelingen
270 0 50 63 383 -236
304 -3 50 62 413 -259
Totaal huurdebiteuren
147
154
De huurachterstand kan als volgt worden gespecificeerd: Achterstand tot en met een maand Achterstand tot en met twee maanden Achterstand tot en met drie maanden Achterstand van meer dan drie maanden
32 13 14 211
46 32 20 206
Totaal huurachterstand
270
304
Af: voorziening voor dubieuze debiteuren
De achterstand, uitgedrukt in % van de moethuur, bedraagt per ultimo 2014: 0,76% (2013: 0,97%). Mutatieoverzicht voorziening dubieuze debiteuren: Balans 1 januari Mutatie 2014
259 -23
239 20
Balans 31 december
236
259
116
2014
(x € 1.000) 2013
9. Overige vorderingen en overlopende activa Vertrokken huurders Sociale lasten Vennootschapsbelasting Overige vorderingen en overlopende activa Bouwrijp maken "De Klaarbeek"
257 6 931 2.038 2.916
202 25 0 837 0
Totaal overige vorderingen
6.148
1.064
10. Liquide middelen Direct opvraagbaar: Kas Bank, rekening courant en huurrekening Bank, spaarrekeningen
1 5.733 7.500
1 4.503 14.000
13.234
18.504
Totaal liquide middelen
Triada beschikt over een kredietfaciliteit in rekening courant bij de ABN AMRO Bank tot een maximum van € 7.000.000. Hiervoor zijn geen zekerheden afgegeven.
Passiva 11. Groepsvermogen Overige reserves Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Stand per 1 januari Resultaat boekjaar
72.215 -6.550
73.050 -835
Stand per 31 december
65.665
72.215
Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht.
117
(x € 1.000)
2014
2013
4.157 4.945 -4.157 4.945
1.269 3.885 -997 4.157
264 0 -8 256
285 0 -21 264
Jubileumuitk eringen Stand per 1 januari Dotatie Onttrekking Stand per 31 december
76 5 0 81
66 10 0 76
Afloop Derivaten Stand per 1 januari Dotatie Onttrekking Stand per 31 december
50 45 0 95
5 45 0 50
390 50 -8 432
356 55 -21 390
5.735 0 -285 5.450
6.201 0 -466 5.735
Voorzieningen 12. Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Stand per 1 januari Dotatie Onttrekking Stand per 31 december De voorziening heeft een looptijd korter dan 1 jaar. 13. Overige voorzieningen Persoonlijk opleidingsbudget Stand per 1 januari Dotatie Onttrekking Stand per 31 december
Totaal overige voorzieningen Stand per 1 januari Dotatie Onttrekking Stand per 31 december De voorzieningen hebben een looptijd langer dan 1 jaar 14. Voorziening latente belastingverplichting Stand per 1 januari Dotatie Onttrekking Stand per 31 december
De latente belastingverplichting heeft betrekking op in toekomstige jaren te betalen vennootschapsbelasting in verband met de fiscaal lagere waardering van de WOZ-waarden en een fiscaal lagere waardering van de materiële vaste activa verkopen onder voorwaarden. Van de voorziening latente belastingverplichting heeft € 4.110 een looptijd langer dan 1 jaar. Totaal per 31 december
118
10.827
10.282
2014
(x € 1.000) 2013
Saldo per 1 januari Opnamen Aflossingen Eindaflossingen
225.449 4.000 -1.676 -3.501
217.950 16.500 -1.667 -7.334
Leningen o/g per 31 december Aflossingsverplichting komend boekjaar Totaal
224.272 -2.477 221.795
225.449 -4.752 220.697
Het vervalschema van de langlopende schulden is hieronder weergegeven: korter dan 1 jaar 2.477 langer dan 1 jaar en korter dan 5 jaar 27.053 langer dan 5 jaar 194.742 Totaal 224.272
4.752 15.231 205.466 225.449
Langlopende schulden 15. Schulden/leningen kredietinstellingen
De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 19,4 jaar (2013: 19,9 jaar). Van de langlopende schulden heeft € 195 miljoen een schuldrestant van langer dan vijf jaar. Het gemiddelde rentepercentage over de uitstaande leningen bedraagt 4,30% (in 2013: 4,40%) De marktwaarde van de leningen op basis van de Yieldcurve (exclusief opslagen) bedroeg per 31 december 2014: € 308 miljoen (ultimo 2013: € 275 miljoen). Zekerheden De leningen kredietinstellingen zijn geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Triada zich verbonden om het onderliggende onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet te doen gaan. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire of fixe kostprijssysteem.
119
2014
(x € 1.000) 2013
16. Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De waardering van de terugkoopverplichting is geschied tegen actuele waarde van de materiële vaste activa, gecorrigeerd met de verplichtingen als opgenomen in het VOV contract.
Waarde per 1 januari
11.589
12.954
Waarde mutatie boekjaar Verkoop Terugkoop
-581 0 -291
-945 0 -420
Waarde per 31 december
10.717
11.589
0 0 0
2 -2 0
232.512
232.286
17. Overige schulden Saldo per 1 januari Mutaties Saldo per 31 december Totaal langlopende schulden
120
2014
(x € 1.000) 2013
2.477
4.752
19. Schulden aan leveranciers Crediteuren Nog te ontvangen facturen
1.988 334
1.806 223
Totaal
2.322
2.029
20. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Vennootschapsbelasting
1.547 20
622 0
Totaal
1.567
622
21. Overige schulden en overlopende passiva Vakantiedagenverplichting Vooruit ontvangen huren Huurtoeslag Transitorische rente Vooruitontvangen subsidies Overige transitorische posten
141 300 0 3.378 1.500 1.342
140 221 6 3.477 0 953
Totaal overige schulden
6.661
4.797
13.027
12.200
Kortlopende schulden 18. Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen kredietinstellingen
Totaal kortlopende schulden
121
Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Triada dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente renterisico’s. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van rentederivaten toegestaan. Financiële instrumenten omvatten bij Triada vorderingen, liquide middelen en langlopende en kortlopende schulden. Met ingang van 1 januari 2008 zijn financiële instrumenten bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname zijn de financiële instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare kosten, is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen is een noodzakelijk geachte voorziening getroffen voor risico van oninbaarheid. Triada maakt gebruik van interestderivaten om renterisico’s af te dekken. Daarbij is kostprijshedge accounting toegepast. Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winst-enverliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans is verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs in de balans is gewaardeerd. Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt het derivaat niet gewaardeerd. Dankzij het toepassen van het kostprijshedge accounting model, is voldaan aan de vereisten die zijn uiteengezet in RJ290. De primaire financiële instrumenten van Triada, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van Triada is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren. In dit kader maakt Triada tevens gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van het renterisico dat ontstaat uit haar financieringsactiviteiten. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Hierbij past Triada kostprijshedge-accounting toe. Triada handelt niet in financiële instrumenten voor speculatieve doeleinden. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Triada zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (prijs- en kasstroomrisico) en marktrisico. Het beleid van Triada is om deze risico’s als volgt te beperken. Tegenpartijrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. Triada maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt Triada enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen Triada. Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat Triada over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Aan de hand van maandelijkse kasstroomprognoses bepaalt Triada of er al dan niet leningen moeten worden aangetrokken. Daarnaast heeft
122
Triada nog een rekening-courantkrediet-faciliteit beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 7.000.000 (2013: € 7.000.000). Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is minimaal, aangezien de langlopende vorderingen en schulden vastrentend zijn. Valutarisico De groep loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake van de leningenportefeuille. Beschikbaarheidsrisico De maatregelen van de overheid rondom de verhuurdersheffing en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. Triada heeft haar begroting zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Triada voldoet in de meerjarenbegroting aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Vooruitlopend op het tot stand komen van de nieuwe Woningwet hanteert Triada het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Triada heeft daardoor de mogelijkheid om niet-DAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de verkopen van bestaand bezit. Over 2013 en 2014 is om deze reden geen niet-DAEB financiering aangetrokken. De verwachting is dat Triada ook in 2015 de niet-DAEB investeringen uit eigen middelen kan financieren en voor haar DAEB financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Marktwaarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruik gemaakt van recente gelijksoortige ‘at arms lenght’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden. Liquide middelen, vorderingen en kortlopende schulden Gezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de reële waarde. Treasury en derivaten De treasurycommissie is in 2014 vier maal bijeen geweest. Naast alle reguliere activiteiten in het kader van treasury, is aandacht besteed aan het opstellen van een nieuw treasurystatuut en het treasury jaarplan.
123
De derivatenportefeuille van Triada bevat vier payer swaps met een onderliggende nominale waarde van € 48 miljoen. Aan deze renteswaps zijn roll-over leningen gekoppeld op basis van driemaands Euribor. Deze hebben dezelfde modaliteiten als de swaps waardoor er geen ineffectiviteit is. Op 31 december 2014 hadden de swaps een negatieve marktwaarde van € 9,9 miljoen. Renteswaps
1 2 3 4 Totaal
Begindatum 02-05-2007 01-06-2007 02-07-2007 02-07-2007
Einddatum 02-05-2018 03-06-2019 01-07-2022 01-07-2021
Hoofdsom
Te betalen
Marktwaarde
(x € 1.000)
%
( x € 1.000)
12.000 12.000 12.000 12.000 48.000
3,820 3,875 3,925 3,960
-1.575 -2.025 -3.288 -2.972 -9.860
De hoogte van de hoofdsom, het restant van de looptijd en de ontwikkeling van de marktrente beïnvloeden de marktwaarde van swaps. Basisrenteleningen Een basisrentelening is een lening met een periodiek te herziene opslag die voldoet aan de eisen voor het verstrekken van borging zoals opgenomen in de standaardleningovereenkomst van het WSW.
Basisrenteleningen
1 2 Totaal
Begindatum 01-11-2012 03-12-2012
Einddatum 01-11-2060 03-12-2055
Hoofdsom (x € 1.000) -10.000 -10.000 -20.000
Te betalen % 4,505 5,260
Marktwaarde ( x € 1.000) -20.819 -19.502 -40.321
De marktwaarde van deze leningen wordt bepaald door de toekomstige kasstromen contant te maken tegen de swapcurve (zonder opslag). Eind 2014 is de swaprente verder gedaald ten opzichte van eind 2013. Voor de betreffende looptijden betreft dit een daling van ca. 2,75% naar ca. 1,51%. De negatieve marktwaarde is hierdoor opgelopen van € 30,0 mln. eind 2013 naar € 40,3 mln. eind 2014. Rente Wij streven naar een optimale vervalkalender per jaar en per maand, waardoor de kasstromen zoveel mogelijk genivelleerd worden. Daarbij letten wij op de randvoorwaarde van het WSW dat wij per jaar niet boven de 15% renterisico van de totale leningenportefeuille mogen uitkomen. De kasstroomprognose over de periode 2015-2019 laat zien dat Triada een positieve operationele kasstroom heeft.
124
Treasurystatuut In 2014 zijn het treasurystatuut en treasuryhandboek geactualiseerd en vastgesteld. In het statuut is vastgelegd hoe wij omgaan met treasury en binnen welke (risico)kaders treasuryrelevante beslissingen worden genomen. Het treasurystatuut vormt samen met het financieel beleidsplan en het fiscaal statuut een drietal samenhangende beleidsstukken, waarmee wij aansluiten bij de uitgangspunten en de artikelen 21, 25 en 26 van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). Leningen De gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille per 31 december 2014 is 19,4 jaar (2013: 19,9 jaar). De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille per ultimo 31 december 2014 bedraagt 4,30% (2013: 4,40%). In 2014 hebben de volgende mutaties plaatsgevonden in de leningenportefeuille:
Leningen Afgeloste leningen in 2014 Nummer Geldgever 310 NWB 311 NWB 323 BNG 526 ING 723 BNG Totaal Opnamen/terugstortingen roll-over leningen 721 BNG
Hoofdsom in € 105.303 320.206 1.161.554 914.079 1.000.000 3.501.142
Soort aflossing Vervroegde aflossing Vervroegde aflossing Eindaflossing Eindaflossing Eindaflossing
4.000.000 Opname
De verdeling van de portefeuille naar verschillende rentepercentages is als volgt:
Verdeling naar rentepercentage 2 - 2,99 3 - 3,99 4 - 4,99 5 - 5,99 6 - 6,99 Totaal
Leningbedrag x €1.000 5.054 87.328 109.788 19.200 2.902 224.272
In % van totaal 2,25% 38,94% 48,96% 8,56% 1,29% 100,00%
125
Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen Ter beoordeling van het renteprijsrisico dat Triada loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen overeenkomstig de contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden. (x € 1.000)
Renteprijsrisico
< 1 jaar 1 - 5 jaar > 5 jaar Totaal
<3% € 0 0 5.054 5.054
3-4% € 0 25.974 61.354 87.328
4-5% € 784 2.772 106.232 109.788
5-6% € 0 0 19.200 19.200
6-7% € 0 0 2.902 2.902
Totaal € 784 28.746 194.742 224.272
Kasstroomrisico’s leningen kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende contractueel bepaalde kasstromen betreffende renteherzieningen en eindaflossingen. (x € 1.000)
Renterisico per jaar
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
126
Renteherziening € 993 0 0 0 0 7.500 0 2.175 0 0
Eindaflossing € 771 1.007 2.574 12.000 12.729 6.250 12.000 18.000 0 0
Totaal € 1.764 1.007 2.574 12.000 12.729 13.750 12.000 20.175 0 0
In % van de schuld 01-01-2015 0,79% 0,45% 1,15% 5,35% 5,68% 6,13% 5,35% 9,00% 0,00% 0,00%
Niet in de balans opgenomen regelingen en verplichtingen WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties die deelnemer zijn van het WSW, worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2014: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemers van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2014 heeft Triada een aangegane obligoverplichting van € 8.395.000 (2013: € 8.695.000). Deze verplichting is voorwaardelijk; zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Borgstelling/Bankgaranties Per 31 december 2014 zijn er geen bankgaranties verstrekt. Heffing saneringsfonds Triada zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 1.973.000 moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. Deze heffing is niet opgenomen in de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen. Woningen verkocht onder voorwaarden In 2010 is besloten om de ‘Koopgarant’-constructie niet meer aan te bieden. Door de terugkoopplicht die deze koopvariant kenmerkt, ontstaat er voor Triada een verplichting en een zeker risico naar de toekomst. De waarde van deze verplichting op basis van oorspronkelijke verkoopprijs is € 10,8 miljoen. Indien er door omstandigheden massaal woningen aan ons worden aangeboden, kan dit onvoorziene problemen en risico’s opleveren. Door het niet meer aanbieden van de ‘Koopgarant’-constructie, is ervoor gekozen om het risico niet onverantwoord op te laten lopen. Per 31 december 2014 zijn er nog 96 woningen waar een terugkoopverplichting voor geldt. Van de woningen verkocht onder voorwaarden zijn de zelf aangebrachte voorzieningen waarvoor een terugkoopverplichting geldt, gewaardeerd op € 1.548.000 (2013: € 1.580.000). Verbonden partijen Met haar deelnemingen heeft Triada naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie en worden producten (veelal onroerende zaken die bestemd zijn voor verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen afgenomen. Deze transacties zijn gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
127
Fiscale eenheid omzetbelasting Samen met Épavlis Holding BV en Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV maakt Triada voor de omzetbelasting deel uit van een fiscale eenheid. Triada is hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid. Wet Keten Aansprakelijkheid Aangezien wij door de wetgever als eigenbouwer worden aangemerkt, passen wij de wet ketenaansprakelijkheid toe bij investeringen en onderhoudswerkzaamheden. Dit houdt in dat een deel van de loonsom in het factuurbedrag op een geblokkeerde rekening wordt gestort. Tevens passen wij in genoemde gevallen de btw-verleggingsrekening toe. Fiscale eenheid vennootschapsbelasting Triada maakt samen met Épavlis Holding BV, Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV, Épavlis Bovenkamp Heerde BV en Épavlis Assenrade Hattem BV deel uit van een fiscale eenheid voor de heffing van de vennootschapsbelasting. Triada is hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid. Renteswaps Triada heeft vier afgesloten swap contracten. Deze hadden op 31 december 2014 een gezamenlijke negatieve marktwaarde van € 9.860.000. Aangegane verplichtingen nieuwbouw De aangegane verplichtingen ten aanzien van de nieuwbouw bedroegen ultimo 2014 € 3.900.000 (2013: € 6.200.000). Aangetrokken, nog niet opgenomen leningen De groep heeft in 2014 geen leningen aangetrokken met een stortingsdatum na balansdatum voor investeringen en herfinancieringen. Juridische procedures Triada is niet verwikkeld in procedures die samen potentieel kunnen leiden tot financiële schade ter grootte van 2% of meer van het eigen vermogen.
128
10.9 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening (x € 1.000) Jaarrekening 2014
Begroting 2014
Jaarrekening 2013
37.697 810 680 630
37.704 863 674 672
35.678 909 657 650
245
241
267
Subtotaal Derving wegens leegstand Gewenningsbijdrage Herstructureringsleegstand
40.062 -216 -38 -95
40.154 -145 -60 0
38.161 -184 -47 -100
Totaal huuropbrengsten
39.713
39.949
37.830
Bedrijfsopbrengsten 22. Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onzelfstandige woongelegenheden Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen nietDAEB
De huren zijn gewijzigd als gevolg van (alle bedragen x € 1.000): • Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging: € 1.430 • In exploitatie nemen van nieuw bezit: € 597 • Verhoging bij woningverbeteringen en aanpassing tot streefhuur bij mutatie: € 199 • Verkoop en sloop van woningen: € 325 (negatief)
Geografische onderverdeling huuropbrengsten Gemeente Heerde Gemeente Epe Gemeente Hattem
11.096 21.270 7.696 40.062
11.013 21.462 7.679 40.154
10.537 20.180 7.444 38.161
Inkomensafhankelijke huurverhoging Met ingang van de jaarlijkse huurverhoging 2013 is het de corporatie toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen door te voeren. Van deze mogelijkheid heeft Triada in 2014, daar waar mogelijk, gebruik gemaakt (conform MG 2014-01). Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 34.085 is de maximale huurverhoging die mocht worden toegepast 4,00% (inflatie 2,5% + 1,5%). Door Triada is besloten om voor deze huishoudens een gematigde huurverhoging van 3,00% toe te passen. Voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 was per 1 juli 2014 een maximale huurverhoging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te weten 4,50%. Deze is ook als zodanig toegepast. Voor huishoudens met een inkomen boven de € 43.602 was per 1 juli een maximale huurverhoging van inflatie + 4 procentpunt toegestaan, te weten 6,50%. Dit is ook als zodanig door Triada toegepast.
129
Inkomensafhankelijke huurverhoging ≤ € 34.085 > € 34.085 ≤ € 43.602 > € 43.602 Geliberaliseerd bezit Herstructurering
Aantal huishoudens 4.300 830 1.170
Huurverhoging 3,0% 4,5% 6,5%
Procentueel 67% 13% 18%
83 65
2,5% 0,0%
1% 1%
6.448
100%
Voor huren van de onzelfstandige woongelegenheden zijn verhoogd met 3,0%. Inkomenspeiljaar Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging (4,5% en 6,5%) uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat vooraf gaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld door de belastingdienst. Bij een huurverhoging per 1 juli 2014 is dus het inkomen over 2012 bepalend.
130
(x € 1.000) Jaarrekening 2014
Begroting 2014
Jaarrekening 2013
23. Opbrengsten servicecontracten Overige vergoedingen, levering en diensten Derving wegens leegstand
1.129 -14
778 -3
1.067 -30
Totaal opbrengsten servicecontracten
1.115
775
1.037
-1.466
0
-1.985
3.678
5.513
3.393
186
0
14
14 1.932
30 0
50 2.480
5.810
5.543
5.937
26. Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde productie projecten
381
512
371
27. Overige bedrijfsopbrengsten Doorbelaste uren eigen dienst Doorbelaste kosten makelaar Administratie- en bemiddelingskosten Bijdrage woonwagenbeheer Diversen
726 109 14 3 4
767 157 13 3 -2
742 141 15 3 4
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
856
938
905
Bedrijfsopbrengsten
24. Wijzigingen in voorraden / onderhanden werk Dit betreft wijzigingen in voorraden / onderhanden werk van de verbindingen.
25. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoop huurwoningen sociaal vastgoed in exploitatie Verkoop huurwoningen commercieel vastgoed in exploitatie Verkoop teruggekochte woningen VOV Verkoop koopwoningen (voorraden) Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
131
(x € 1.000)
Bedrijfslasten 28. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijving waardeverminderingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed 29. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Afwaardering wegens onrendabel deel vastgoed in exploitatie Afwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling Totaal overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 30. Lonen en salarissen Lonen en salarissen
Jaarrekening 2014
Begroting 2014
Jaarrekening 2013
9.763 -756 332
9.805 0 410
9.450 -638 336
756
749
777
10.095
10.964
9.925
10.478
2.437
6.168
980
4.184
4.511
11.458
6.621
10.679
4.338
4.262
4.469
Bij Triada waren ultimo 2014 83 werknemers in dienst (2013: 85). Het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2014 73,2 (2013: 75,2). 31. Sociale lasten Sociale lasten
648
621
617
Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico's voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige sociale lasten. 32. Pensioenlasten Pensioenlasten
796
817
825
De pensioenregeling van Triada is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW. Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurder van Triada. Triada is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. De dekkingsgraad van het SPW bedraagt ultimo 2014 114% (2013: 114%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste van 105% die is voorgeschreven door de Nederlandse Bank (DNB).
132
(x € 1.000) Jaarrekening 2014
Begroting 2014
Jaarrekening 2013
33. Onderhoudslasten Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Technische huurderving Inkoop klein materiaal Onderhoudslasten (niet cyclisch) Onderhoudslasten (cyclisch)
1.255 719 52 212 2.238 5.406
1.365 536 84 216 2.201 5.387
1.476 716 81 193 2.466 4.448
Totaal onderhoudslasten
7.644
7.588
6.914
34. Leefbaarheid Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens geralateerde leefbaarheid
58 2
67 12
42 21
Totaal leefbaarheid
60
79
63
35. Lasten servicecontracten Schoonmaakkosten Energiekosten Tuinonderhoud Glasfonds Riool- en ontstoppingsfonds Servicefonds
310 627 35 72 106 85
308 197 39 89 131 105
291 617 30 104 129 127
Totaal lasten servicecontracten
1.235
869
1.298
Bedrijfslasten
133
(x € 1.000) Jaarrekening 2014
Begroting 2014
Jaarrekening 2013
202 230 68 296 265 183 116 196
263 262 69 384 142 165 131 287
237 258 59 399 363 295 145 214
Subtotaal beheerskosten
1.556
1.703
1.970
Heffingen Onroerend zaakbelastingen Reinigingsrechten Waterschapslasten Verzekeringen Contributie Landelijke Federatie Verhuurdersheffing Saneringssteun
1.265 697 211 121 49 3.883 1.310
1.263 700 206 121 57 4.038 1.295
1.231 657 201 122 57 155 1.468
Subtotaal heffingen
7.536
7.680
3.891
Overig Afboeking oninbare debiteuren Bijdrage activiteiten doelgroep Strategie en beleid Diverse bedrijfslasten
70 28 27 163
50 28 55 23
135 14 33 133
Subtotaal overig
288
156
315
9.380
9.539
6.176
Bedrijfslasten 36. Overige bedrijfslasten Beheersk osten Personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Commissarissen Automatiseringskosten Juridische bijstand en advieskosten Kantoorkosten Communicatiekosten Overige algemene kosten
Totaal overige bedrijfslasten
37. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen woningen verkocht onder voorwaarden
-848
41
-1.389
Waardeveranderingen woningen verkocht onder voorwaarden
581
0
945
Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
-267
41
-444
134
(x € 1.000) Jaarrekening 2014
Begroting 2014
Jaarrekening 2013
38. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten
91
0
91
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten
91
0
91
39. Rentelasten en soortgelijke kosten Rente langlopende schulden Borgstellingvergoeding, provisie en advies
9.312 130
9.377 75
9.665 149
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
9.442
9.452
9.814
0 0 -2.313
812 10 0
0 0 -6.203
-2.313
822
-6.203
Financiële baten en lasten
40. Vennootschapsbelasting Acute vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting voorgaande jaren Mutatie latente vennootschapsbelasting Totaal belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
LEGE BLADZIJDE IVM PRINTEN
135
136
Enkelvoudige balans en winst-en-verliesrekening per 31 december 2014
137
11. Jaarrekening (enkelvoudig) (na voorgestelde resultaatbestemming)
11.1 Balans Triada per 31 december 2014 (x € 1.000)
Activa
2014
2013
249.066 4.801 12.637
248.997 1.948 13.305
266.504
264.250
12.847 9.083
13.904 10.222
21.930
24.126
567 13.015
59 10.983
13.582
11.042
394
5.742
Vorderingen Huurdebiteuren 42. Overige vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen Overlopende activa
147 790 4.149 4.443
154 260 4.069 253
43. Liquide middelen
8.890
16.150
18.813
26.628
320.829
326.046
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden
41 Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Latente belastingvordering
Vlottende activa Voorraden
Totaal
138
Passiva
44. Eigen vermogen Wettelijke reserves Overige reserves Totaal eigen vermogen
Voorzieningen 45. Voorziening deelnemingen 46. Overige voorzieningen 47. Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering 48. Voorziening latente belastingverplichting
Langlopende schulden Schulden/Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 49. Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen 50. Overige schulden en overlopende passiva
Totaal
2014
(x € 1.000) 2013
1.652 64.013 65.665
1.159 71.056 72.215
0 432 4.945 5.450 10.827
0 390 4.157 5.735 10.282
221.795
220.697
10.717
11.589
0
0
232.512
232.286
2.477 2.316 1.567 5.465
4.752 2.011 622 3.878
11.825
11.263
320.829
326.046
139
11.2 Winst-en-verliesrekening (enkelvoudig) (x € 1.000) Jaarrekening 2014
Begroting 2014
Jaarrekening 2013
39.713 1.115 3.870 381 856 45.935
39.949 775 5.053 512 938 47.227
37.830 1.037 3.457 429 905 43.658
10.095
10.964
9.925
11.458
6.621
10.679
4.338 648 796 7.644 60 1.235 9.471 45.745
4.262 621 817 7.588 79 869 9.539 41.360
4.469 617 825 6.914 63 1.298 6.133 40.923
190
5.867
2.735
-267
41
81
-77
5.908
2.816
144 9.442
0 9.452
147 9.809
Resultaat voor belastingen
-9.375
-3.544
-6.846
54. Resultaat deelnemingen Vennootschapsbelasting
-508 -2.317
490 822
251 -6.262
Resultaat na belastingen
-6.550
-3.876
-835
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten 51. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten 52. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 53. Rentelasten en soortgelijke kosten
140
11.3 Toelichting op de enkelvoudige balans en de winst-enverliesrekening Regelgeving De jaarverslaglegging van toegelaten instellingen moet voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit is in principe BW2 Titel 9 voorgeschreven, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Een en ander heeft geleid tot een specifieke richtlijn (RJ645) van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Triada heeft in haar enkelvoudige jaarrekening met dezelfde stelsel- en schattingswijzigingen en presentatiewijzigingen te maken als in de geconsolideerde jaarrekening. De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen zijn vermeld. Voor de grondslagen van waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening. Deelnemingen in groepsmaatschappijen en niet-groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen de vermogensmutatiemethode en in overeenstemming met paragraaf 10.4.6 Deelnemingen in de geconsolideerde jaarrekening. Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen wordt bepaald en verantwoord in overeenstemming met hetgeen is opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening.
11.4 Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige balans Activa 41 Financiële vaste activa Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd:
Deelnem ing in groepsm aatschappijen
Latente belastingvorderingen
Totaal
Stand per 1 januari 2014 Investeringen Resultaat deelnemingen Dividend Desinvesteringen Waardemutatie
59 0 508 0 0 0
10.983 0 0 0 0 2.032
11.042 0 508 0 0 2.032
Stand per 31 december 2014
567
13.015
13.582
141
(x € 1.000) 2014
2013
Overige vorderingen Vertrokken huurders Overige vorderingen Sociale lasten
258 527 5
202 33 25
Totaal overige vorderingen
790
260
Direct opvraagbaar Kas Bank, rekening courant en huurrekening Spaarrekeningen
1 1.389 7.500
1 2.149 14.000
Totaal liquide middelen
8.890
16.150
1.159 493 1.652
956 203 1.159
71.056 -7.043 64.013
72.094 -1.038 71.056
65.665
72.215
42. Overige vorderingen
43. Liquide middelen
Passiva 44. Eigen vermogen Verloop van het eigen vermogen Wettelijke reserves Stand per 1 januari Resultaat boekjaar
Overige reserves Stand per 1 januari Resultaat boekjaar
Stand per 31 december
Voor het resultaat deelnemingen waarvan uitkering niet kan worden afgedwongen wordt een wettelijke reserve gevormd. De reserve wordt verminderd met de uitkeringen waarop de houdstermaatschappij recht heeft verkregen, met rechtstreekse vermogensverminderingen en met de reserves van de deelnemingen die de houdstermaatschappij zonder beperkingen kan laten uitkeren (art. 2: 389 lid 6 BW). Er is over 2013 en 2014 geen sprake van dividenduitkeringen. In overeenstemming met de statuten van Triada dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet, en daarvan afgeleid het Bbsh, te worden besteed.
142
(x € 1.000) 2014
2013
45. Voorziening deelnemingen Stand per 1 januari Resultaat deelnemingen
0 0
254 -254
Stand per 31 december
0
0
390
356
42 0
34 0
432
390
47. Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Stand per 1 januari Mutaties boekjaar
4.157 788
1.269 2.888
Stand per 31 december
4.945
4.157
48. Voorziening latente belastingverplichting Stand per 1 januari Mutaties boekjaar
5.735 -285
6.201 -466
Stand per 31 december
5.450
5.735
49. Schulden aan leveranciers Crediteuren Nog te ontvangen facturen
1.988 328
1.806 205
Totaal schulden aan leveranciers
2.316
2.011
Voorzieningen
46. Overige voorzieningen Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Dotatie Vrijval Stand per 31 december
Kortlopende schulden
143
(x € 1.000)
2014
2013
Vooruitontvangen huren Vakantiedagenverplichting Huurtoeslag Transitorische rente Vooruitontvangen subsidies Overige transitorische posten
300 141 0 3.378 1.500 146
221 140 6 3.478 0 33
Totaal overige schulden
5.465
3.878
50. Overige schulden en overlopende passiva
144
11.5 Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige winst-en-verliesrekening (x € 1.000) Jaarrekening 2014
Begroting 2014
Jaarrekening 2013
202 230 68 296 265 183 116 196
263 262 69 384 142 165 131 287
237 258 59 399 363 295 145 214
Subtotaal beheerskosten
1.556
1.703
1.970
Heffingen Onroerend zaakbelastingen Reinigingsrechten Waterschapslasten Verzekeringen Contributie Landelijke Federatie Verhuurdersheffing Saneringssteun
1.265 697 211 121 49 3.883 1.310
1.263 700 206 121 57 4.038 1.295
1.231 657 201 122 57 155 1.468
Subtotaal heffingen
7.536
7.680
3.891
Overig Afboeking oninbare debiteuren Bijdrage activiteiten doelgroep Strategie en beleid Diverse bedrijfslasten
70 28 27 254
50 28 55 23
135 14 33 90
Subtotaal overig
379
156
272
9.471
9.539
6.133
Bedrijfslasten 51. Overige bedrijfslasten Beheersk osten Personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Commissarissen Automatiseringskosten Juridische bijstand en advieskosten Kantoorkosten Communicatiekosten Overige algemene kosten
Totaal overige Bedrijfslasten
145
(x € 1.000) Jaarrekening 2014
Begroting 2014
Jaarrekening 2013
Rentebaten
144
0
147
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten
144
0
147
Rente langlopende schulden Borgstellingvergoeding, provisie en advies
9.312 130
9.377 75
9.665 144
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
9.442
9.452
9.809
-508
490
251
Financiële baten en lasten 52. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
53. Rentelasten en soortgelijke kosten
54. Resultaat deelnemingen Resultaat deelneming Épavlis Holding BV
146
Wet Normering Topinkomens Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op woonstichting Triada van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse F. Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor woonstichting Triada is € 148.800. Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum.
Bezoldiging topfunctionarissen Leidinggevende topfunctionarissen
drs. H.J. H. van de Ven, directeur bestuurder Duur dienstverband Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris (Fictieve) dienstbetrekking Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding
2014 1-1 tot 31-12 1,0 nee nee
2013 1-1 tot 31-12 1,0 nee nee
€ 148.429 €0 € 33.752 € 182.181 € 148.800
€ 152.950 €0 € 33.753 € 186.703 € 228.599 n.v.t.
Maakt gebruik van overgangsregeling
Toezichthoudende topfunctionarissen Raad van Commissarissen De heer mr.B. Feijen Voorzitter RvC
De heer J. Huizing MSc MBA Lid RvC
De heer ir. C. de Blok Lid RvC
1-1 tot 31-12
1-1 tot 31-12
1-1 tot 31-12
€ 13.000
€ 9.000
€ 9.000
Belastbare onkostenvergoedingen
€0
€0
€0
Beloningen betaalbaar op termijn
€0
€0
€0
Totaal bezoldiging 2014
€ 13.000
€ 9.000
€ 9.000
Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding
€ 11.160
€ 7.440
€ 7.440
Gebruikt overgangsregeling
Gebruikt overgangsregeling
Gebruikt overgangsregeling
€ 13.000
€ 9.000
€ 9.000
Functie(s) Duur dienstverband Bezoldiging Beloning
Totaal bezoldiging 2013
147
Raad van Commissarissen De heer S.J. Schuijt Lid RvC 1-1 tot 31-12
Mevrouw N.I. Hoorn Lid RvC 1-1 tot 31-12
€ 7.000 €0 €0
€ 7.000 €0 €0
Totaal bezoldiging 2014
€ 7.000
€ 7.000
Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding Totaal bezoldiging 2013
€ 7.440 n.v.t. n.v.t.
€ 7.440 n.v.t. n.v.t.
Functie(s) Duur dienstverband Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn
Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2014 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2014 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.
Honoraria accountant De volgende honoraria (inclusief omzetbelasting) van Ernst & Young Accountants LLP zijn ten laste gebracht van de toegelaten instelling, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW.
Jaarrekeningcontrole Overige assurance Belastingadviesdiensten Overige dienstverlening Totaal
148
2014 66 15 58 65 204
(x € 1.000) 2013 59 8 43 38 148
12. Ondertekening 12.1 Ondertekening Raad van Commissarissen
De heer J. Huizing MSc MBA voorzitter
De heer ir. C. de Blok vicevoorzitter
De heer S.J. Schuijt MPM lid
Mevrouw N.I. Hoorn lid
De heer R. Scholten lid
149
12.2 Verklaring van het Bestuur Verklaring uitsluitend werkzaam in belang volkshuisvesting Op grond van het voorgaande menen wij te kunnen stellen, dat Triada een actieve bijdrage levert aan de volkshuisvesting in de gemeenten Hattem, Heerde en Epe. Het bestuur verklaart dan ook een adequate invulling te hebben gegeven aan het uitgangspunt uitsluitend werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting zoals is omschreven in artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector en alle uitgaven te hebben gedaan in het belang van de volkshuisvesting.
Administratie De administratie geschiedde door medewerkers van Triada, evenals de samenstelling van jaarverslag en jaarrekening 2014. De controle van het jaarverslag en de jaarrekening 2014 is verricht door Ernst & Young Accountants LLP, die de controleverklaring van de onafhankelijke accountant heeft afgegeven.
Heerde, 2 juni 2015
Het bestuur van Triada
drs. H.J.H. van de Ven directeur-bestuurder
150
12.3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
151
152
13. Overige gegevens Bestemming van het resultaat 2014 De resultaatbestemming is vooruitlopend op, en onder voorbehoud van, de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het negatieve resultaat over 2014 van € 6.550.000 is in mindering gebracht op de overige reserves.
Gebeurtenissen na balansdatum De Eerste Kamer stemde 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders is de herzieningswet ook van invloed op het te voeren beleid door de corporatie. De Herzieningswet legt restricties op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen ontwikkelen van bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet-DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door Triada van bovenstaande nog dient plaats te vinden, is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.
153
14. Kengetallen (geconsolideerd) Ultimo boekjaar en exploitatie
2014
2013
2012
2011
2010
Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie 1. Woningen 2. Maatschappelijk Vastgoed 3. Garages 4. Bedrijfsruimten/Winkels 5. Onzelfstandige eenheden 6. Overig bezit Sub -totaal 7. Eenheden in beheer Totaal
6.467 21 533 11 103 2 7.137 8 7.145
6.434 21 507 15 103 2 7.082 8 7.090
6.423 21 523 15 103 4 7.089 8 7.097
6.381 5 485 15 103 5 6.994 8 7.002
6.432 5 485 15 86 5 7.028 8 7.036
40 163 62
41 173 65
41 184 66
38 191 60
35 196 55
66 0 33 0 0
51 0 33 21 28
124 4 47 0 39
6 1 25 0 16
0 0 22 1 15
792 4.403 1.191 81 6.467 103 6.570
805 4.487 1.057 85 6.434 103 6.537
946 4.522 857 98 6.423 103 6.526
1.053 4.646 588 94 6.381 103 6.484
1.135 4.709 502 86 6.432 86 6.518
64,7
64,6
64,1
63,6
63,2
1,11 207 133 823 1.163
1,01 241 137 680 1.058
0,98 255 105 524 884
1,07 261 98 717 1.076
1,14 258 106 971 1.335
508 156 3,26 3,74
486 153 3,18 3,37
464 149 3,11 3,05
447 148 3,02 2,90
436 148 2,95 2,80
Gemiddelde waarde per woning x € 1.000 Boekwaarde per woning WOZ-waarde per woning Bedrijfswaarde per woning Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal verkocht Aantal samengevoegd Aantal gesloopt Aantal woningen naar huurprijsklasse Goedkoop Betaalbaar Duur tot huurtoeslaggrens Duur boven huurtoeslaggrens Totaal zelfstandige huurwoningen Onzelfstandige huurwoningen
Percentage maximaal redelijke huur Kwaliteit Aantal reparatieverzoeken per woning Kosten klachtenonderhoud per woning Kosten mutatieonderhoud per woning Kosten planmatig onderhoud per woning Totaal kosten onderhoud per woning Prijs / kwaliteitverhouding Gemiddelde huur per woning Gemiddeld aantal punten per woning Gemiddelde puntprijs per woning Huur in % van de WOZ-waarde
154
Ultimo boekjaar en exploitatie
2014
2013
2012
2011
2010
Het verhuren van woningen Verhuringen bestaande voorraad Verhuringen nieuwbouw Mutatiegraad Huurachterstand zittende huurders Huurderving wegens leegstand
347 66 5,40% 0,76% 0,54%
368 51 5,80% 0,97% 0,48%
354 59 5,60% 0,82% 0,97%
310 45 4,90% 0,79% 0,41%
361 6 5,30% 0,85% 0,26%
Financiële continuïteit Solvabiliteit Current ratio
20,4% 1,5
22,1% 2,2
22,8% 1,2
23,2% 2,0
21,3% 1,4
-13,5%
-9,7%
-0,3%
19,6%
8,9%
3,6% 0,2%
3,8% 0,8%
3,8% 2,8%
3,5% 7,3%
3,6% 4,7%
Rentabiliteit eigen vermogen (groepsvermogen) Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Renteresultaat in % van het eigen vermogen Interne financiering per woning
14,2%
13,5%
12,7%
11,7%
14,6%
10.217
10.454
7.941
4.558
4.819
Balans winst- en verliesrekening (per woning) Materiële vaste activa in exploitatie Langlopende schulden Groepsvermogen Huuropbrengsten Personeelskosten Afschrijving Verhuurdersheffing/Saneringssteun Overige bedrijfslasten Renteresultaat Groepsresultaat
43.975 33.759 9.995 6.045 880 1.537 790 637 1.423 -997
44.216 33.761 11.047 5.787 904 1.518 249 696 1.487 -128
39.959 32.018 11.194 5.521 937 1.581 20 737 1.425 -366
38.018 33.459 11.634 5.398 971 1.500 63 808 1.363 2.680
35.010 30.191 8.829 5.282 953 1.449 61 791 1.287 613
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
Personeelsbezetting (fte) Directie Directiesecretariaat en ondersteunende diensten Sector Bestuursdiensten Sector Bedrijfsdiensten Sector Woondiensten Sector Vastgoedbeheer
2,3
2,3
1,3
1,3
1,8
8,1 13,8 14,6 19,4
8,1 14,8 15,6 19,4
10,1 15,5 14,6 19,4
10,1 15,5 14,8 21,5
10,3 14,6 14,8 21,5
Subtotaal
60,2
62,2
62,9
65,2
65,0
Projectontwikkeling vastgoed Eigen onderhoudsdienst Totaal
4,0 9,0 73,2
4,0 9,0 75,2
4,0 9,0 75,9
4,0 9,0 78,2
5,0 9,0 79,0
Aantal woningen per fte
89,8
86,9
86,0
82,9
82,5
155
15. Bijlagen 15.1 Bijlage 1: Algemene gegevens WOONSTICHTING TRIADA Bezoekadres: Eperweg 61, 8181 EV HEERDE Postadres: Postbus 56, 8180 AB HEERDE Telefoon: Telefax: E-mail: Website:
0578 - 676666 0578 - 676667
[email protected] www.triada.nl
Instellingen waar Triada geregistreerd staat: Register van de Kamer van Koophandel
Dossiernummer: S 08027485
Aedes, vereniging van woningcorporaties te Den Haag. Voor leden van Aedes is de Aedescode van kracht. Deze is in 2006 geactualiseerd. De kwaliteitseisen uit deze code zijn verbonden met het lidmaatschap van Aedes. Triada heeft deze code ook in 2014 nageleefd.
Lidmaatschapsnummer 1238
Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) te Baarn.
Nummer L0309
Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) te Hilversum.
Dossiernummer L0309
College Bescherming Persoonsgegevens te Den Haag.
Nummer P 0003770
Ministerie van Infrastructuur en Milieu te Den Haag
Nummer L0309
Triada is in 2001 ontstaan uit een fusie tussen drie corporaties in gemeenten Hattem, Heerde en Epe. Fusiedrager was Beter Wonen uit Hattem, opgericht op 30 mei 1913. De drie gemeenten vormen nu het aaneengesloten werkgebied van Triada, met de Veluwe bossen aan de westkant en de IJssel aan de oostkant van dit werkgebied. Wij hebben enkel activiteiten ontwikkeld binnen het statutair vastgestelde werkgebied. Triada neemt deel aan / is lid van: Regio Regio Noord-Veluwe is een samenwerkingsverband van de gemeenten Elburg, Ermelo, Noord-Veluwe Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Putten. Deze gemeenten werken samen aan de ontwikkeling van een gebied waarin het goed leven, wonen, werken en recreëren is. De activiteiten richten zich op verschillende terreinen van overheidszorg, zoals ruimtelijke ordening en volkshuisvesting, welzijn, gezondheid, economie en milieu. De Regio biedt gemeenten een solide basis voor duurzame en vrijwillige samenwerking, met het doel om gezamenlijk taken efficiënter uit te voeren, kosten te besparen en een sterkere positie in te nemen. De gemeenten Hattem, Heerde en Epe nemen voor bepaalde taken ook deel aan de samenwerking in Regio Noord-Veluwe. Maatschappelijke, sociaaleconomische en demografische ontwikkelingen voltrekken zich steeds vaker op grotere schaal. Taken en behoeften waar een gebied als de Noord-Veluwe in moet voorzien vragen om een actieve strategische visieontwikkeling op regionale schaal. Regio Noord-Veluwe ontwikkelt samen met de gemeenten strategische visies en programma’s voor het gebied, zoals de ontwikkeling van een regionale structuurvisie en een regionaal uitvoeringsprogramma.
156
Regionale woningmarkt Noord-Veluwe
De regionale woningmarkt Noord-Veluwe is een samenwerkingsverband op het gebied van woonruimteverdeling tussen de gemeenten: Elburg, Epe, Ermelo, Hattem, Harderwijk, Heerde, Nunspeet en Oldebroek en Putten. De deelnemende corporaties zijn: UWoon, Omnia Wonen, deltaWonen, woningstichting Putten en Triada.
KWP Provincie Gelderland
KWP (Kwalitatief WoonProgramma) van Provincie Gelderland geeft per regio aan welke bouwvolumes en welke kwaliteit woningen er tot 2015 moeten worden gerealiseerd. Het KWP2 is het inmiddels geactualiseerde resultaat van intergemeentelijk overleg op ambtelijk en bestuurlijk niveau waar ook Triada en andere corporaties hun bijdrage aan leveren. Triada heeft zich samen met gemeenten Hattem, Heerde en Epe gecommitteerd aan het behalen van de doelstellingen voor de eigen regio.
157
15.2 Bijlage 2: Organogram
Raad van Commissarissen
Bestuurs- en directiesecretariaat
Bestuursdiensten
158
Directeurbestuurder
Vastgoedbeheer
Controller
Bedrijfsdiensten
Woondiensten
15.3 Bijlage 3: Verbindingen met andere entiteiten Triada heeft verbindingen met een aantal rechtspersonen in de vorm van een BV of een V.O.F. Alle activiteiten van deze rechtspersonen houden verband met het realiseren van huisvesting voor de doelgroepen van beleid, zoals genoemd in de doelstelling van Triada. De resultaten van deze verbindingen zijn verwerkt in de geconsolideerde balans en resultatenrekening. Ultimo 2014 hadden de verbindingen geen personeel in dienst. Op 1 januari 2014 zijn de dochtermaatschappijen Épavlis Innovatie en Beheer B.V. en Épavlis Brinklaan B.V. (verdwijnende vennootschappen) binnen de consolidatiekring van Triada ingefuseerd met hun moedermaatschappij (verkrijgende vennootschappen). Dit omdat er geen bedrijfsactiviteiten meer plaatsvonden in deze vennootschappen. Het vermogen van de verdwijnende vennootschap is hiermee per 1 januari 2014 overgegaan op de verkrijgende vennootschap, waarna de verdwijnende vennootschap is opgehouden te bestaan. Met andere woorden; de bezittingen en schulden zijn per 1 januari 2014 opgenomen dan wel verrekend met de moedermaatschappij. Klaarbeek Planontwikkeling Epe B.V. is in 2014 geliquideerd.
159
Verbindingenstructuur per 31 december 2014
Verbindingen Triada per 31 december 2014
Oprichtingsdatum Aandeelhouder 27-10-1999 Woonstichting Triada
Épavlis Holding BV Épavlis Ontwikkeling 27-10-1999 Épavlis Holding BV Vastgoed BV Épavlis Bovenkamp Épavlis Ontwikkeling Vastgoed 17-06-2009 BV Heerde BV Épavlis Assenrade Épavlis Ontwikkeling Vastgoed 17-06-2009 BV Hattem BV
VOF Bovenkamp
Assenrade VOF
160
Vennoten: Van Wijnen project Bovenkamp B.V. (33⅓%), 25-05-2007 Épavlis Bovenkamp Heerde B.V. (33⅓%), Bouwfonds Bovenkamp B.V. (33⅓%) Vennoten: Bouwfonds Ontwikkeling B.V. (50%), 11-12-2009 Épavlis Assenrade Hattem B.V. (50%)
Ge(Maat- plaatst Jaarschapen resultaat pelijk) gestort Eigen ver- na belaskapitaal kapitaal mogen tingen 94.500 18.900 566.895 507.899 94.500
18.900
869.071
545.430
90.000
18.000
213.676
45.774
90.000
18.000
978.981
430.461
n.v.t.
n.v.t.
783.000
149.000
n.v.t.
n.v.t. 2.780.000
887.000
Épavlis Holding BV
Oprichtingsdatum: 27 oktober 1999 Aandeelhouder: Woonstichting Triada
Doel: 1. De vennootschap heeft als doel de verkrijging, het bezit, het beheer en de vervreemding van onroerende en overige goederen, alsmede het verstrekken van zekerheden voor schulden van vennootschappen, waarin zij rechtstreeks of middellijk ten minste de helft van de aandelen houdt en voorts al hetgeen daarmee in verband staat. 2. Onder het doel der vennootschap is mede begrepen het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met en het voeren van de directie over andere ondernemingen, alsmede het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden. 3. Binnen haar doel kan de vennootschap al datgene verrichten wat met dit doel in de ruimste zin verband houdt zowel voor eigen rekening, als voor rekening van derden. 4. De vennootschap is bevoegd tot het verstrekken van leningen met het oog op het nemen van aandelen in haar kapitaal of van certificaten daarvan.
Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV
Oprichtingsdatum: 27 oktober 1999 Aandeelhouder: Épavlis Holding BV
Doel: 1. De vennootschap heeft als doel de verkrijging, het bezit, het beheer en de vervreemding van onroerende- en overige goederen, alsmede het verstrekken van zekerheden voor schulden van vennootschappen, waarin zij rechtstreeks of middellijk ten minste de helft van de aandelen houdt en voorts al hetgeen daarmee in verband staat. 2. Onder het doel der vennootschap is mede begrepen het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met en het voeren van de directie over andere ondernemingen, alsmede het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden. 3. Binnen haar doel kan de vennootschap al datgene verrichten wat met dit doel in de ruimste zin verband houdt zowel voor eigen rekening, als voor rekening van derden. 4. De vennootschap is bevoegd tot het verstrekken van leningen met het oog op het nemen van aandelen in haar kapitaal of van certificaten daarvan.
Épavlis Bovenkamp Heerde BV
Oprichtingsdatum: 17 juni 2009 Aandeelhouder: Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV
Doel: 1. Het ontwikkelen, alsmede het verkrijgen, verwerven in genot, vervreemden, huren, verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en bezwaren van onroerende zaken en andere goederen, al dan niet tezamen met anderen en zowel voor eigen rekening als voor rekening van derden. 2. Het al dan niet samen met anderen deelnemen in en het besturen van andere ondernemingen. 3. Het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en anderen.
161
V.O.F. Bovenkamp
Oprichtingsdatum: 25 mei 2007 Vennoten: Épavlis Bovenkamp Heerde B.V. te Heerde (33% aandeel, toetreding per 30 september 2009), Van Wijnen project Bovenkamp B.V. te Hoevelaken (33% aandeel) en Bouwfonds Bovenkamp B.V. te Hoevelaken (33% aandeel).
Doel: 1. Het voor rekening en risico van de vennootschap ontwikkelen, verkopen en realiseren van het project alsmede het verdelen van het financiële resultaat tussen de vennoten, één en ander zoals omschreven in de tussen de vennoten gesloten samenwerkingsovereenkomst en overigens al datgene te doen wat met dit doel verband houdt of daartoe bevorderlijk is.
Épavlis Assenrade Hattem BV
Oprichtingsdatum: 17 juni 2009 Aandeelhouder: Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV
Doel: 1. Het ontwikkelen, alsmede het verkrijgen, verwerven in genot, vervreemden, huren, verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en bezwaren van onroerende zaken en andere goederen, al dan niet tezamen met anderen en zowel voor eigen rekening als voor rekening van derden. 2. Het al dan niet samen met anderen deelnemen in en het besturen van andere ondernemingen. 3. Het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en anderen.
V.O.F. Assenrade
Oprichtingsdatum: 11 december 2009 Vennoten: Épavlis Assenrade Hattem B.V. te Heerde (50% aandeel) en Bouwfonds Ontwikkeling B.V. te Hoevelaken (50% aandeel).
Doel: 1. Het voor rekening en risico van de vennootschap ontwikkelen, verkopen en realiseren van het project alsmede het verdelen van het financiële resultaat tussen de vennoten, één en ander zoals omschreven in de tussen de vennoten gesloten samenwerkingsovereenkomst en overigens al datgene te doen wat met dit doel verband houdt of daartoe bevorderlijk is.
162
