Deel II: Financiering van sociale woonprojecten
Overzicht van dit onderdeel 1. 2. 3. 4.
Wie realiseert sociaal wonen? Financieringswijzen Huurprijsberekening Procedure om financiering te krijgen
Wie realiseert sociaal wonen?
Wie realiseert sociale woningen? 1. Sociale huisvestingsmaatschappijen • 100 vennootschappen • beheren ca. 148.000 huurwoningen • bouwen jaarlijks: 1700 – 1800 huurwoningen 500 – 600 koopwoningen
(2015, VMSW)
Wie realiseert sociale woningen? 2. Lokale besturen
(OCMW’s, gemeenten,
intercommunales)
• beheren ca. 1600 sociale huurwoningen
(2011)
3. Vlaams Woningfonds • beheert ca. 970 huurwoningen
4. Privé
(2015)
(vergunningen met een sociale last)
• Sinds 2009 slechts enkele woningen gebouwd • Sociale last geschrapt door arrest Grondwettelijk Hof eind 2013
Verhuurt ook sociaal … … maar valt niet onder financieringsbesluit Sociale verhuurkantoren: • 49 erkende SVK’s (2015) • huren in op de privémarkt en verhuren sociaal • ca. 7200 woningen (2015) ⇒ Financiering elders geregeld (hier verder niet behandeld)
NIET sociaal in juridische zin 1. Woningen verhuurd door gemeenten en OCMW’s: • geen subsidies • niet volgens sociaal huurbesluit
2. Gemeentelijke kavels/woningen (onder marktprijs en/of lokale voorrang)
3. Noodwoningen, LOI, opvangcentra, enz. => niet of anders gesubsidieerd (hier niet behandeld)
Wat is een sociale huurwoning? = verhuurd volgens Sociaal Huurbesluit voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode
• • • •
Doelgroep Toewijzingsregels Huurprijs Nog veel meer …
Wat is een sociale koopwoning? = verkocht volgens Overdrachtenbesluit voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode
• • • •
Doelgroep Toewijzingsregels Omvang beperkt Nog veel meer …
Wat is een sociale kavel? = verkocht volgens Overdrachtenbesluit voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode
• • • • •
Doelgroep Toewijzingsregels Max. oppervlakte 450 m² Max. volume op te richten woning 550 m3 Nog veel meer …
Financiering
Rechtsbasis Financieringsbesluit van 21 december 2012 Besluit van de Vlaamse regering van 21 december 2012 houdende de financiering van verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten en de daaraan verbonden werkingskosten BS 15 januari 2013 IW 1 januari 2013
Rechtsbasis voorheen 2 voorgangers voor Financieringsbesluit: 1. NFS2 = Nieuw Financieringsbesluit 2 sociale huur door huisvestingsmaatschappij 2. UP1besluit = Programmatiebesluit alle andere sociale woonprojecten
Geïntegreerd in één Financieringsbesluit
Vier financieringswijzen Subsidie Overname kosten Voorfinanciering Lening met negatieve rente
In jargon …
Subsidie = “(verwervings)subsidie” Overname kosten = “tenlasteneming” Voorfinanciering = “prefinanciering” Lening met negatieve rente = “tussenkomst in de leninglast”
Welke financiering? 4 criteria: 1. 2. 3. 4.
Welk soort werken? Wie voert ze uit? Wat voor type woning? (huur/koop & kavel) Waar ligt het project? (soorten gebieden) Historisch gegroeid en complex
Wie bouwt, bepaalt financiering 1. 2. 3. 4. 5.
Sociale huisvestingsmaatschappijen Gemeenten en intercommunales OCMW’s Vlaams Woningfonds Privé (grond- en pandendecreet)
6.
(Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen = VMSW – bouwt normaal niet zelf) (Woonprojecten in de privé-sector, in woningbouw- en woonvernieuwingsgebieden - art. 75 Vlaamse Wooncode:– nooit uitgevoerd)
7.
Welk werk je uitvoert, bepaalt financiering A. B. C. D.
Verwerven van gronden of gebouwen Infrastructuur aanleggen Bouwwerken (nieuw of vervanging) Renovatie of verbeterings- en aanpassingswerken
A. Verwervingen • Kansen benutten => koop moet snel gaan • Nog geen projectconcept =>”Bulletlening” • Doel: pas na aankoop beslissen welk project er komt (liefst binnen de 5 jaar na verwerving)
A. Verwervingen Bulletlening op 10 jaar: • Jaarlijks enkel rente aflossen • Kapitaal aan het eind van de looptijd • Om te zetten in Lening met negatieve rente (sociale huur)
Subsidie (sociale koop/kavel)
B. Infrastructuur = wegen, aansluitingen, enz. Evt. woonomgeving, gemeenschapsvoorzieningen
2 financieringswijzen: 1. VMSW neemt kosten op zich (“tenlasteneming”)
2. Subsidie Basis = reële kost, maar max. 21.500€ per woning (2015)
B. Infrastructuur Basis subsidie/ kostenovername = reële kost 1. 100%: • Bestaande woonkern of • Gemengd 1/3 tot 2/3 koop en rest huur
2. 80%: overige koopprojecten 3. 60%: • •
Kavels Renovatieproject
C. Bouwen van Sociale woningen
HUUR KOOP KAVELS
Bouw1 en ontwerp: “ABC” Zie www.vmsw.be > professionelen > ABC Algemene handleiding werken
Bouwtechnische richtlijnen
Concept- en ontwerponderrichtingen
Prijsnormen Gekoppeld aan bouw- en ontwerprichtlijnen • “Simulatietabel” (minister en VMSW) • Bouw
• “Prijsplafonds” Financieringsbesluit (jaarlijks geïndexeerd) • Grond & infrastructuur • werkingskosten
Sociale huurwoningen bouwen • Iedereen gelijk gefinancierd (behalve privé) • Lening met negatieve rente (tot -1%) • Alle soorten werken: • • • • •
Gronden of gebouwen verwerven Sloop Nieuwbouw/vervanging Renovatie en aanpassingen Bestaande woningen kopen en verhuren
Lening met negatieve rente • VMSW geeft lening als was het een lening op de vrije markt: • op 33 jaar • maandelijks kapitaalaflossingen
• Bij elke aflossing: • rente door VMSW betaald (laat men vallen) • +1% van het openstaande kapitaal (laat men vallen)
= “FS3 lening”
Lening met negatieve rente Wat dit betekent: • Minder zware afbetaling in het begin • Men betaalt niet hele kapitaal terug • Rest geleend kapitaal terug te betalen met huurinkomsten • Correctie voor SHM’s met lage huurinkomsten en veel nieuwbouw = gewestelijke sociale correctie (GSC) Uitgaven > Inkomsten over de laatste 5 jaar
Lening met negatieve rente beperkt … tot (theoretische) maximumprijs: 1. grondprijs + kosten 2. bouwkost woning + studiekosten “theoretisch” ≠ reëel, want beperkt door maxima in regelgeving Eventuele rest = lening aan marktvoorwaarden = “marktconforme lening”
Lening met negatieve rente beperkt 1. max. grondprijs per woning
(2015):
Basis 23.800 € + in woongebied: + 8.000 € + eengezinswoning: + 8.000 € + uitgeruste grond: + 19.800 € = samen + 60.000 € x 0,75 (goedkope gemeente, bv. Maaseik) tot x 1,5 (dure gemeente, bv. Brasschaat) (lijst vastgesteld op 13 juni 2013)
Centrumstad +7%, Vlabinvest (Vlaamse Rand): +2%
Lening met negatieve rente beperkt 2. max. bouwkost woning => VMSW-“simulatietabel” Voorbeeld • • • •
(project +8 woningen):
eengezinswoning – rijwoningen 3 slaapkamers 116 m² woonoppervlakte geen garage of carport
=> maximumprijs = 120.664,40 €
(2013)
Nog over financiering sociale huur • Normaal: nooit meer dan echt betaalde prijs af te lossen als lening
• Privé die sociale huur bouwt (sociale last): altijd maximumprijs (geen kosten aantonen) betaald als koopsom na oplevering
Sociale huurwoningen 1 kostprijs Kostprijs bouw voor de SHM (begin 2015 op kortetermijnplanning VMSW)
• • • • •
Deinze – 51 huur: Essen – 5 huur: Gingelom – 12 huur: Leuven – 122 huur: Middelkerke – 4 huur:
100.667 119.668 112.111 121.045 137.585
€ / woning € / woning € / woning € / woning € / woning
Sociale kavels 1 voorbeeld HUUR
grond
bouw
totaal
Vb. Maaseik
45.000
120.000
165.000
Vb. Brasschaat
90.000
120.000
210.000
C. Bouwen van Sociale woningen HUUR
KOOP KAVELS
Bouw1 en ontwerp: “ABC” Zie www.vmsw.be > professionelen > ABC Algemene handleiding werken
Bouwtechnische richtlijnen
Concept- en ontwerponderrichtingen
Sociale koopwoningen Voornamelijk door SHM’s Soms ook: • Vlaams Woningfonds mag (maar doet het niet) • Gemeenten enkel: op eigen grond (op 31 dec. 2008) in actieprogramma grond- en pandenbeleid (zeldzaam)
• Privé: in uitvoering van een sociale last (zeldzaam)
Sociale koopwoningen Stopzetting subsidies sinds 26/7/2014 (Vlaams Regeerakkoord + beleidsbrief Wonen) • Bestaande projecten kunnen verder • Nieuwe projecten: geen financiering meer voor sociale koop en sociale kavels Verwerving (SV) Infrastructuur (SSI) Bouw (SBE)
• Overgangslijst (begin april 2015 nog niet goedgekeurd) • Objectieven blijven wel bestaan ‘BSO’
Sociale koopwoningen Gefinancierd met subsidie: (uitdovend) 70% of 35% van (theoretische) prijs van de grond 25% of 20% van (theoretische) bouwkosten
Rest = te dekken door verkoopprijs
Sociale koopwoningen Gebied waar project ligt van belang: • Woonvernieuwingsgebied statistische sector • Woningbouwgebied • In bestaande woonkern (infrastructuur))
hogere subsidies
indeling uit 1998
=> Ruimtelijke versnippering tegengaan
Sociale koopwoningen 1 grond Subsidie grond berekend in 3 stappen 1. prijs = prijs aankoop + kosten 2. verminderen met een constante = “theoretische grondwaarde” woonvernieuwingsgebied: 45 €/m² elders: 85 €/m² (2015)
Resultaat = basis voor subsidie
(2015)
Sociale koopwoningen 1 grond Subsidie grond berekend in 3 stappen 3. Subsidie van gereduceerde prijs: woonvernieuwingsgebied of woningbouwgebied: 70% elders: 35%
Sociale koopwoningen 1 grond Voorbeeld: perceel van 3000 m² (+ 10 woningen)
Niet in woningbouwgebied Wel in bestaande woonkern (niet uitgerust) 100 €/m²
1. prijs = 300.000 € 2. verminderen: - 85 €/m² = - 255.000 € = 45.000 € 3. 35% van 45.000€ = 31.500€ (anders 70% = 15.750 €)
Sociale koopwoningen 1 woning Subsidie bouw woning – 2 tarieven 1. 25%
van echt betaalde kosten
a. woonvernieuwingsgebied/bestaande woonkern b. min. 70% woningen vervanging of renovatie c. min. 70% rijwoningen
2. 20%
van echt betaalde kosten
indien maar 2 criteria
Sociale koopwoningen 1 woning Max. bouwkost woning => VMSW-“simulatietabel” Voorbeeld • • • •
(project +8 woningen):
eengezinswoning – rijwoningen 3 slaapkamers 129 m² woonoppervlakte geen garage of carport
⇒maximumprijs = 136.830,61€
(2013)
⇒ Waarvan 20% subsidie = + 28.000 €
Sociale koopwoningen 1 kostprijs Kostprijs bouw voor de SHM (begin 2015 op kortetermijnplanning VMSW)
• • • • •
Ardooie – 9 koop: Zonhoven – 13 koop: Gent – 17 koop: Turnhout – 3 koop: Holsbeek – 10 koop:
132.622 € / woning 116.186 € / woning 177.785 € / woning 158.903 € / woning 150.765 € / woning
Sociale koopwoningen 1 verkoop Gem. prijs voor sociale koper in 2012: • • • • •
Antwerpen: Limburg: Oost-Vlaanderen: Vlaams-Brabant: West-Vlaanderen:
164.583,35€ 171.641,75€ 166.369,36€ 184.721,51€ 170.235,84€
(opm: appt. en eengezinswoningen samen)
D. Renovatie sociale huurwoningen (+ verbeterings1 en aanpassingswerken)
Zoals bouw sociale huur: • Lening met negatieve rente • Maximum financierbaar: 80% prijs nieuwe woning • OF met eigen middelen
Opgelet: geen hogere huurprijs! Bij voorkeur in renovatieplanning (3 jaar)
Sociale koop 1 voorbeeld
kosten subsidie
grond
bouw
totaal
30.000
140.000
170.000
3.150
2.800
5.950
C. Bouwen van Sociale woningen HUUR KOOP
KAVELS
Bouw1 en ontwerp: “ABC” Zie www.vmsw.be > professionelen > ABC Algemene handleiding werken
Bouwtechnische richtlijnen
Concept- en ontwerponderrichtingen
Sociale kavel 1 voorbeeld
kosten subsidie
grond
infra
totaal
30.000
20.000
50.000
3.150
12.000
15.150
(60%)
Verkoopprijs 50% - 85% van venale waarde
Stel geschat op 45.000, 150 €/m2
Min. 22.500
Max. 38.250
Huurprijsberekening
Huurinkomsten (Sociaal Huurbesluit) Basis per maand = 1/55 jaarinkomen (netto belastbaar inkomen 3 jaar terug, geïndexeerd naar 2015)
Mogelijk te verminderen: woning met lage marktwaarde (max -133 € in 2015) “patrimoniumkorting” per persoon ten laste (18 € in 2015) “gezinskorting”
Geen inkomen => gelijkgesteld met leefloon
Huurinkomsten
• Vlaams gemiddelde: € 282/maand • Minimumhuur
(2015)
(2015, jaarlijks geïndexeerd):
• 116 € indien woning laagste marktwaarde • 232 € indien woning hoogste marktwaarde
• Maximumhuur = markthuur = basishuurprijs (zie huurcontract)
Huurinkomsten Voorbeeld 1: gezin laag inkomen 13.000 € netto belastbaar inkomen in 2012 13.238,15 € geïndexeerd naar 2015 / 55 = 240,69 € 2 kinderen = 240,69 – (2 x 18) = 204,69 €/maand
Huurinkomsten Voorbeeld 2: maximuminkomen sociale huur als alleenstaande (inkomensgrenzen 2015) 23.302 €/55 = 423,67 €/maand
Huurinkomsten Voorbeeld 3: leefloon
(sinds 1/9/2013)
9808,37 € als alleenstaande/55 = 178,33 €/maand
Rechtsbasis Procedurebesluit Wonen van 25 oktober 2013 Besluit van de Vlaamse Regering van 25 oktober 2013 houdende de procedure voor de planning, de programmatie en de realisatie van woonprojecten BS 14 januari 2014 IW 1 januari 2014
Procedure
Wat is het Procedurebesluit Wonen? Regelt toekenning van financiering voor sociale woonprojecten: • selectie • prioriteiten • wie er beslist en adviseert
Inhoud deel Procedure 1. Waarom een nieuw Procedurebesluit? 2. Procedure in overzicht 3. Rol gemeente in procedure 4. Praktisch
Waarom een nieuwe Procedure? Evaluatie van Subsidiekanalen: • • • •
complex traag ondoorzichtig onzeker
Waarom een nieuwe Procedure? • Procedure mag projecten niet vertragen • Financiële zekerheid voor project • Projecten continu programmeerbaar Tegelijk: niet te sterk afwijken van bestaande procedures
Waarom een nieuwe Procedure? Sociale woningbouw is gesubsidieerd: • Wat en hoeveel financierbaar? => Financieringsbesluit Wonen 21 dec. 2012 vanaf 1 jan. 2013
• Hoe laten financieren? => Procedurebesluit Wonen 25 okt. 2013 vanaf 1 jan. 2014
Overzicht procedure
Beleidstoets
Meerjaren planning
Korte-
termijnplanning
Jaarbudget
Overzicht procedure
Beleidstoets
Meerjaren planning
Korte-
termijnplanning
Rol voor: • initiatiefnemer • gemeente • gewest
Jaarbudget
Overzicht procedure
Beleidstoets
Meerjaren planning
Korte-
termijnplanning
Beoordelingscommissie beslist − − − − −
VMSW Wonen-Vlaanderen SHM VWF VVSG
Jaarbudget
Overzicht procedure
Beleidstoets
Meerjarenplanning
Korte-
termijnplanning
Jaarbudget
Voorwaarde Voorontwerp goedgekeurd door VMSW
Uitvoeringsdossier goedgekeurd door VMSW
Overzicht procedure
Beleidstoets
Meerjarenplanning
Korte-
termijnplanning
Criteria − Financieel kader − Samenhang verrichtingen − (Beleidskader indien project gewijzigd)
Jaarbudget
Overzicht procedure
Beleidstoets
Meerjarenplanning
Korte-
termijnplanning
Jaarbudget
Gevolg Financiering binnen 3 jaar
Financiering binnen 8 maand
Overzicht procedure
Beleidstoets
Meerjaren planning
Korte-
termijnplanning
Jaarbudget
VMSW beslist: Nodig: • vergunning • zakelijk recht op grond
Gunningsdossier goedgekeurd = groen licht om aanbesteding te gunnen
Projectportaal = ruggegraat https://projectportaal.vmsw.be/
Projectportaal = ruggegraat Projectportaal = − Projectdatabank − Stand in procedure − Ondersteunt programmatieproces
Start = project aanmelden Aan te melden: • sociale woonprojecten • projecten “bescheiden wonen” (SHM’s) • (“projecten met sociaal karakter”)
Projecten en verrichtingen Projecten bestaan uit verrichtingen: • • • •
verwerving infrastructuur, sloop bouw renovatie, verbeteringen
Start = project aanmelden Aanmelding in Projectportaal: • • • • • •
Locatie Jaar waarin uitvoering is gepland Raming Initiatiefnemer Aantal woningen (kavels) Financieringswijze
=> voor elke verrichting in een project
Beleidstoets = per project Gemeenten op woonoverleg
WonenVlaanderen
• projectgegevens • behoeften/wachtlijst • bindend sociaal objectief
• gewestelijk beleid (in MB, o.a. bindend sociaal objectief)
Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (I): • aanmeldingsgegevens • woningen (kavels): Aantallen huur / koop / kavels eengezinswoning of appartement of duowoning (duplex) woningtype (slaapkamers en gezinsgrootte)
Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (II): • Infrastructuur: • • • •
Stedenbouwkundige studie nodig? Wie legt infrastructuur aan? Overdracht infrastructuur aan gemeente Gemeenschapsvoorzieningen nodig?
Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (III): • verhouding met Lokale woonbehoefte Wachtlijsten SHM’s Bindend sociaal objectief
Beleidstoets per project Mededeling op woonoverleg vooraf: • verkoop van huurwoningen • renovatieplanning
Beleidstoets per project Geen beleidstoets, wel mededeling op woonoverleg achteraf: • verwerving • dringende renovaties • kleine renovaties (< 5000€/woning) • renovaties uit renovatieplanning • niet-residentiële ruimten (garages, kantoren, … )
Beleidstoets na woonoverleg Gemeente maakt verslag: • binnen 14 dagen • te versturen naar actoren • in te voeren in Projectportaal • Liefst alles in één document (pdf) • Vermeld de aanmeldingsnummers!
Beleidstoets na woonoverleg Wonen1Vlaanderen geeft advies: • op woonoverleg of binnen 21 dagen • in te voeren in het Projectportaal • basis = decretaal beleidskader (MB) Advies door provinciale buitendienst
Advies Wonen1Vlaanderen • Programmeerbaar
positief
negatief
(projectenlijst) • naar selectie voor meerjarenplanning
• aanpassen en nieuw woonoverleg • of: beroep bij topman Wonen-Vlaanderen
Uitvoeringsprogramma • jaarlijks overzicht over verrichtingen die financiering krijgen van jaarbudget • rapport aan minister
Wat moet een gemeente doen? Toegang Projectportaal aanvragen
Wat moet een gemeente doen? Verslagen woonoverleg uploaden verslag invoeren
Wat moet een gemeente doen? Verslagen woonoverleg uploaden
• Gemeente selecteren • Datum invoeren • Bestand ophalen
Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Naar overzicht in uw gemeente
Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Selecteer een project
Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen
Projectgegevens
Wat kan een gemeente doen? Projectgegevens
Praktisch: woonoverleg Projecten: • Op een UP (uitvoeringsprogramma) = OK • Op de overgangslijst koop / kavels = nog te beslissen door de Minister • Voorontwerp of uitvoeringsdossier klaar: => best op eerstvolgend overleg bespreken
Praktisch: woonoverleg Projecten: • Deel noodzakelijke gegevens (SHM): => bij Aanmeldingen in Projectportaal • Model projectfiche beschikbaar bij buitendienst Wonen-Vlaanderen => handig instrument voor gemeente
Wat is verbeterd? 1. Duidelijker in welke fase een project zit …en ook waar het obstakel zit…
… en hoe dat op te lossen!
Wat is verbeterd? 2. Sneller zekerheid over geld voor projecten 3x per jaar beoordelingscommissie Meerjarenplanning = zekerheid voor 3 jaar
Wat is verbeterd? 3. wenselijkheid en technisch-financiële kwaliteit gescheiden
Wat is verbeterd? 4. Gewest (minister) stuurt via beleidskader (sterker inhoudelijk)
Wat is verbeterd? 5. Meer gegevens verplicht op het woonoverleg => betere afstemming mogelijk op lokaal woonbeleid
Woonoverleg • geeft richting voor nieuwe projecten/ aanmeldingen • toetst aan het lokale woonbeleid • afstemming • prioriteiten = lokaal beleidsinstrument
Toekomst • Regisseursrol gemeenten versterken • Meer verantwoordelijkheden: lokaal woonoverleg krijgt nog een grotere rol • Meer mogelijkheden
• Ondersteuning Wonen-Vlaanderen blijft, • Maar op dezelfde manier als nu ?? • Bindend karakter van advies vervalt • Advisering en begeleiding is belangrijk
Vragen? Wonen Antwerpen
[email protected] – 03 224 61 14
[email protected] – 03 224 94 22 Wonen Limburg
[email protected] – 011 74 22 36
[email protected] – 011 74 22 09 Wonen Oost-Vlaanderen
[email protected] – 09 276 25 07
[email protected] – 09 276 25 05 Wonen Vlaams-Brabant
[email protected] - 016 66 59 31
[email protected] – 016 66 59 32 Wonen West-Vlaanderen
[email protected] – 050 24 82 51
[email protected] – 050 24 82 57
[email protected] – 050 24 82 56
