/ f~'1J ft NBELEID ONDE RZOE KSPR OJEK T WOONLASTEN EN WOONLASTE 111111 11111111 1111 11 11 11 111 illllI 111 111111 111 111 111111111111 1111111111 11 111 111111111111 1.11111111.1111111111 1111111111 1111111111111 111 11 11\111" 1 . 1 11 1111111 1111 11 11111 1lil 111111 I 1111111 1111111111 11 111 1I11J11111II11" 1l 111l1l11l1111 11 111111i111111l1111 11l111111 11l11 1l1l 11 111111 1111111 11 111111111111111111111 111 1111 1I1111 111i1l 1l1l 1l
I I
I
:I
DE VERDELING VAN DE INDIVIDUELE WOONUITGAVEN 1982-1 994; DE KOOPSECTOR worki ng paper 20 augustus 1987
drs J.B.S. Conijn P.F.H. van Deude kom drs I.L. Ooms
ot6
Onder zoeks insti tuut voor Techn ische Bestuu rskund e Thijsseweg 11 2629 JA Delft
Delfts e Unive rsitair e Pers Stevin weg 1 2628 eN Delft ter 015-78 3254
BIBLIOTHEEK TU Delft
P 2235 1521
1111111111111 C 10959
1600960
CIP - GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG. Conijn, J.B.5. De verdeling van de individuele woonuitgaven, 1982-1994: de koopsector / J.B.S. Conijn, P.H.F. van Deudekom, I.L. Ooms. Delft: Delftse Universitaire Pers. - 111 - (Working Paper / Technische Universiteit Delft, Afdeling der Bouwkunde; 20) Onderzoeksproject 'Woonlasten en woonlasten beleid' door een onderzoeksgroep van het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde: C.A. Adriaansens ••• et al. Met lito opg. ISBN 90-6275-369-8 SISO 397.66 SVS 655 UDC 332.81: (347.451:728.1) "313" Trefw.: woonlasten; koopsector; toekomst. Copyright 1987 by J.B.S. Conijn No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission fr om the publisher, Delft University Press, The Netherlands.
INHOUDSOPGA VE
PAG.
o.
VOORWOORD
1.
INLEIDING •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 1
2.
DE ONDERZOEKSOPZET ••••••••••••••• ~ ••••••••••••••••• 3
2.1. 2.2.
Inleiding ................................................ 3
3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.
Het basisscenario ........................................ 5 DE PROGNOSE VAN DE HUISHOUDENS EN INKOMENS •••••• 9 Inleiding ................................................ 9 De huishoudensprognose ••••••••••••••••••••••••••••••••••• 9
De uitbreiding met de sociaal-economische categorieën •••••• 12 De prognose van de inkomens ••••••••••••••••••••••••••••• 13
4.
DE PROGNOSE VAN DE VOORRAAD KOOPWONINGEN ••••• 17
4.1.
Inleiding ............................ ...... ......•..... .. 17
4.2. 4.3. 4.4.
De aanpassingen op het WB081 •••.••.•••••••••••••••••.••• 17 De nieuwbouw en onttrekkingen van koopwoningen ••.••••.••• 21 De vooruitberekening en enkele resultaten •••••••••••••••••• 23
5.
DE KOPPELING VAN HUISHOUDENS AAN KOOPWONINGEN 25
6.
DE WOONUITGA VEN IN DE KOOPSECTOR, DEFINIERING EN BEREKENINGSWIJZE •••••••••••••••••••••••••••••••• 29
6.1. 6.2. 6.2.1.
Inleiding ............................................... 29
6.2.2. 6.2.3. 6.3.
Enkele benaderingen •••...•••.•.•...••.•.••..•••.•••...•. 30
6.3.1. 6.3.2. 6.3.3.
Definiëring van d~ woon ui tgaven •••••••••••••••••••••••.•• 29 De reikwijdte ........................................... 29 De keuzen uit de benaderingen •••••••••••••.•••.•.•••••••• 32 De berekening van de woonuitgaven ••.••••••••••••••••••.•• 33 De premies voor het eigen-woningbezit ••••••••••••••••••.•• 33 Het belasting- en premievoordeel. •••.••••.••••••••••.••••• 35 De berekening van de economische huurwaarde •••••••••••••• 36
7.
DE VERDELING VAN DE INDIVIDUELE WOONUITGA VEN •••• 39
7.1.
7.2.
Inleiding ............................................... 39 Enkele uitkomsten ....................................... 39
8.
TWEE INKOMENSVARIANTEN VOOR DE KOOPSECTOR ••••• 47
8.1.
Inleiding ............................................... 4-7
8.2.
Enkele resultaten voor 1990 •••••••• ; ••••••••••••••••••••• 47
9.
SAMENV ATTING EN CONCLUSIES •••••••••••••••••••••••• 53
BIJLAGE 1. EEN BEKNOPTE STUDIE OVER DE INKOMENSVERDELING •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 57 BDLAGE 2. DE VARIANTEN VOOR DE INKOMENSVERDELING EN DE RESULTATEN VOOR DE HUURSECTOR IN 1990 ••••••• ~ •••••••••••••••••••••••••••••••••••• 63 LITERA ruURLIJST ••••••••••••••••••••••.•••••••.••••••••••••• 69
o
VOORWOORD
Deze publicatie verschijnt in een reeks van "Working papers", gemaakt in het kader van het onderzoeksproject "Woonlasten en woonlastenbeleid". Dit project wordt uitgevoerd door een onderzoeksgroep van het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde van de Technische Universiteit Delft, bestaande uit: C.A. Adriaansens, J.B.5. Conijn, P. Groetelaers, H. Priem us en H. Westra. Als projectmedewerkers zijn ingeschakeld: P.F.H. van Deudekom, H.M.H. van der Heijden en I.L. Ooms. Bij het onderzoeksproject is een begeleidingscommissie van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer betrokken. Voorts heeft het ministerie financieel bijgedragen in de werkzaamheden van dit working paper. In de begeleidingscommissie hadden van de zijde van het ministerie onder meer zitting drs J. Ver hoef (voorzitter), drs. N. Boxhoorn (secretaris), drs H. Brinkers, drs. M. Drummen, ir H. Gordijn en drs G. van der Veen. De typewerkzaamheden zijn verricht door J. Koopman-Schuurs. De vormgeving is verzorgd door H. Ruigrok.
1. INLEIDING
op de huurDit rappo rt is een vervol g op een public atie die betrek king had versla g werd atie public die In 1987). , sector (Conijn, Van Deude kom, Ooms itbere vooru de voor del tiemo simula gedaa n van de ontwik keling van een deels groten king uitwer de ij waarb n, itgave kening van de indivi duele woonu ector koops de nu is hierop iting aanslu In • ctor betrek king had op de huurse model Het is. de dezelf lijnen grote in k aanpa nader uitgew erkt, waarb ij de cheide n: de kan ook nu weer in drie belang rijke compo nenten worde n onders koppeling de en raad gvoor wonin de huisho udensp rognos e, de progno se van van huishoudens aan woningen. op de defiIn deze rappo rtage wordt daarn aast ook uitgeb reid ingega an op voorniet ijk namel is Het • ector niërin g van de woonu itgave n in de koops worden n moete zou n itgave woonu hand duidel ijk wat in de koops ector onder Deze voor. n eringe benad e versta an. In de literat uur komen versch illend ering benad elke bij wordt worde n in dit rappo rt weerg egeve n en tevens erinbenad Twee den. verbon aange geven welke voor- en nadele n eraan zijn de ij waarb omen, opgen l gen zijn uitein delijk in het woonu itgave nmode n eringe benad Deze kt. gemaa keuze mede op pragm atisch e overw eginge n is huure misch econo de van zijn de woonu itgave n op kasbas is en die op basis waard e van de woning. verand eTen opzich te van het model voor de huurse ctor zijn er nog enkele io ontscenar de ringen van belang . In de huurse ctor was het doorg ereken die ariant basisv De leend aan het Herov erweg ingsra pport (MVROM, 1985). zijn dien Boven af. van nu wordt gehan teerd wijkt daar op een aantal punten lyseer d is nu ook nog twee ander e varian ten doorg ereken d waarm ee geana model is Het n. itgave welke invloe d de inkom ensver deling heeft op de woonu kbeschi de door ld doorg ereken d tot 1994. De keuze van dit jaar werd bepaa ikt. gebru n baarhe id van extern e gegev ens die in het model worde keling . Dit Ook nu ligt bij de rappo rtage het accen t op de model ontwik uitkom sten De ouwd. model wordt in vervol gonde rzoek nog verde r uitgeb . van het model komen op dit mome nt nog op de tweed e plaats
- 1-
2. DE ONDERZOEKSOPZET
2.1. Inleiding In dit hoofdstuk wordt in hoofdlijnen weergegeven hoe de verdeling van de individuele woonuitgaven zijn vooruitberekend. De uitkomsten hebben alleen betrekking op de koopsector • Het model dat is ontwikkeld · voor de koopsector is in grote lijnen gelijk aan het model dat is gehanteerd voor de huursector (Conijn, Van Deudekom, Ooms, 1986). Afbeelding I geeft een overzicht van het model. Op huishoudensprognose wordt weer ontleend aan het Primos-model. Op dezelfde wijze als bij de huursector wordt bij de huishoudensprognose een grove en een fijne indeling gehanteerd met respectievelijk 160 en 768 onderscheiden huishoudensklassen. De fijne indeling is vervolgens verder verfijnd door rekening te houden met de sociaal-economische categorie van het hoofd van het huishouden. Er worden zes categorieën onderscheiden (zelfstandige, werknemer bedrijfsleven, ambtenaar, gepensioneerde, uitkeringsgerechtigde en overige) wat uiteindelijk resulteert in een indeling van huishoudens in 4608 klassen. Voor elk van de 4608 huishoudensklassen worden aan het WB081 het gemiddelde netto huishoudinkomen, het gemiddelde belastbaar inkomen van hoofd en eventuele partner en de relatieve frequentie ontleend. De inkomens worden jaarlijks opgehoogd met per sociaal-economische categorie gedifferentieerde stijgingspercentages, rekening houden met het in het basisscenario genoemde macro-economische kader. De relatieve verdeling van huishoudens, onderscheiden naar sociaal-economische categorie en huishoudensklasse (indeling van het Primosmodel in 32 klassen), wordt over 24 inkomensklassen constant gehouden. De prognose van de woningvooraad is gebaseerd op de woningvoorraad zoals deze voorkomt in het WB081, met dien verstande dat er een correctie heeft plaatsgevonden in verband met ontbrekende gegevens met betrekking tot de verkoopwaarde en hypotheeklasten (selectieve non-response). Het volume van de woningvoorraad is aangepast door nieuwbouw en onttrekkingen. De nieuwbouw is onderscheiden naar aantal kamers en premieklasse (A, B, C, of vrije sector) in 16 klassen. In de koopsector is geen rekening gehouden met verbeteringen. De prijzen van de woningen worden jaarlijks aangepast aan de bouwkostenstijging, met een correctie voor veroudering. De koppeling van huishoudens aan woningen is uitgebreid beschreven in het rapport over de huursector • De daar uiteengezette procedure is ook nu weer toegepast. Het enige verschil zit in de aantallen klassen die worden gehanteerd.
- 3-
Afb. '1: Een schematic;che weergave van het model voor de verdeling van de individuele woonuitgaven
VRAAGZIJDE
Basismatrix (WBO 81)
AANBODZIJDE
. 57 woningklassen (M) en
160 huishoudensklassen
Primos model
I
Inkomensverdeling (WBO 81)
Woningvoorraadmodel
Primaire koppelVlg huishoudensklassen aan woning klassen
.;:-
Verdeling woonui tga ven
CId 20 klassen huurwoningen, 36 klassen koopwoningen en I restklasse
Voor de berekening van de individuele woonuitgaven wordt tenslotte een model gehanteerd waarin o.a. de hypotheeklasten, bijkomende lasten, premie eigen-woningbezit berekend worden, evenals het premie- en belastingvoordeel (of ~nadeeI). Resultante zijn de netto woonuitgaven van eigenaarbewoners. Naast deze woonuitgaven op kasbasis is er ook een berekening gemaakt voor de woonuitgaven op basis van de economische huurwaarde van de woning. 2.2. Het basisscenario Zoals ook bij de huur sector is gedaan, is het model voor de koopsector met een basisscenario doorgerekend. In dit stadium van het onderzoek, waarin de nadruk ligt op de modelontwikkeling is ervan afgezien, diverse scenario's door te rekenen. De enige varianten die zijn doorgerekend, hebben betrekking op de invloed van de inkomensverdeling op de verdeling van de woonuitgaven. Werd het model voor de huursector doorgerekend met het basisscenario van het Heroverwegingsrapport (MVROM, 1985), het nu gebruikte basiscenario wijkt daar op een aantal onderdelen van af. De algemene veronderstellingen van het basisscenario zijn in tabel 1 opgenomen. De veronderstelde bevolkings- en huishoudensgroei is ongewijzigd gebleven en komt overeen met de in dit onderzoek gebruikte huishoudensprognose van het Primos-model. Voorts is de reële economische groei op 3% gesteld en de inflatie op 0%. Met name de veronderstelling over de inflatie wijkt sterk af van die uit het Heroverwegingsrapport, waar nog van een inflatie van 3% werd uitgegaan. De lagere inflatie werkt ook door in de veronderstelde stijging van de stichtings- en onderhoudskosten van woningen, die op 1% is gesteld. Omdat aangenomen wordt dat de kwaliteit van de woningen ongewijzigd zal blijven, is hiermee tevens verondersteld dat er de komende jaren weer sprake zal zijn van een relatieve bouwprijsontwikkeling (zie ook MVROM, 1986a). Verder is aangenomen dat de hypotheekrente 7% zal zijn. Tenslotte is de trendmatige huurstijging, die zoals verderop nog zal worden uiteengezet van belang is voor de ontwikkeling van de economische huurwaarde van de koopwoningen, op 2% gesteld. Tabel 1: De algemene veronderstellingen in het basisscenario, mutaties in procenten per jaar, 1986-1994 1986-1989 - bevolkingsgroei - huishoudensgroei - groei reëel nationaal inkomen - inflatie - stichtingskostenstijging - stijging onderhoudskosten - hypotheekrente - trendmatige huurstijging - 5-
1990-1994
0,5 1,5
0,3 0,9
3,0 0,0 1,0 1,0 7,0 2,0
3,0 0,0 1,0 1,0 7,0 2,0
Ook ten aanzien van het aantal nieuwe en te onttrekken koopwoningen is het basisscenario op een aantal punten aangepast ten opzichte v.an het basisscenario uit het Heroverwegingsrapport. In tabel 2 is een overzicht gegeven van de veronderstellingen ten aanzien van het aantal gereedgekomen woningen naar subsidiecategorie. De realisaties in de periode 1982-1.n5 zijn primair ontleend aan de Woningstatistiek van het C.B.S •• De opsplitsingen van de premiewoningen in koop A en koop B en die van de vrije sector in koop CiD en ongesubsidieerde sector zijn mede gebaseerd op de verleende subsidiebeschikkingen van MVROM van een jaar eerder. Voor de toekomst zijn de aantallen ontleend aan het Meerjarenplan woningbouw 19871991 (MVROM, 1986b) en voor de jaren daarna aan het Heroverwegingsrapport. Hierbij is aangenomen dat ten opzichte van het woningbouwprogramma er een uitval van 6% is en dat de woningen met een jaar vertraging worden voltooid. Voorts is aangenomen dat in de premie C- en D-sector in totaal 4.000 huurwoningen zullen worden gerealiseerd. Dit constante aantal correspondeert met de recente ontwikkelingen in deze sector. Tenslotte is in het model geen onderscheid gemaakt tussen koop C- en koop D-woningen. Weliswaar is de premie bij koop D-woningen f 13.500,- hoger, maar deze hogere premie dient in principe ter compensatie van de hogere stichtingskosten die in stadsvernieuwingsgebieden optreden. Bij koop D-woningen zijn zoveel de stichtingskosten als de premie gelijk gesteld aan die van de koop C-woningen. Tabel 2:
Het aantal gereed gekomen koopwoningen (1), verbijzonderd naar de subsidiecategorieën, 1982-1994
jaar
koop A
koopB
1982 (2) 1983 (2) 1984 (2) 1985 (2) 1986 (2) 1987-1992 (3) 1993-1994 (3)
20.799 24.680 19.257 15.285 15.980 18.800 13.630
5.221 5.550 8.712 10.217 8.460 5.640 4.230
koop CID
5.640 14.100 15.040 10.340
ongesub. sector
totaal
8.081 5.908 14.610 12.128 7.576 7.520 4.512
34.101 36.138 42.579 43.270 46.116 47.000 32.712
(1) Exclusief recreatiewoningen (2) Gebaseerd op de Woningstatistiek van het C.B.S. en de subsidiebeschikkingen van MVROM (3) Gebaseerd op de woningbouwprogramma's, het Meerjarenplan Woningbouw 1987-1991 en het Heroverwegingsrapport De hoogte van de stichtingskosten in 1982 en de veranderingen daarin na 1982, zijn in tabel 3 weergegeven. Voor de gesubsidieerde woningen zijn de benodigde gegevens ontleend aan de gemiddelde stichtingskosten bij de subsidieverlening. De stichtingskosten van de ongesubsidieerde woningen zijn berekend mede via de verhouding in de bouwkosten tussen premiewoningen - 6-
en ongesubsidieerde woningen. Zoals in tabel lal was aangegeven, wordt voor de toekomst met een stijging van de stichtingkosten van 1% gerekend.
Tabel 3: De gemiddelde stichtingskosten per subsidiecategorie in 1982 en de stijging van de stichtingkosten, in procenten, 1982-1994 jaar
koop A
koopB
1982 (1) 1983 (1) 1984 (1) 1985(1) 1986( 1) 1987-1994
137.879 + 1,7% - 0,7% - 4,9% + 0,8% + 1,0%
159.625 - 2,9% - 1,8% - 5,2% + 0,8% + 1,0%
(1)
koop CID
119.597 + 5,9% + 1,0%
ongesub. sector 280.217 - 13,8% - 15,8% - 11,0% + 7,2% + 1,0%
Gebaseerd op gegevens van MVROM en de Bouwvergunningenstatistiek van het C.B.S.
Tot slot geeft tabel 4 het aantal te onttrekken woningen en het aandeel van de koopwoningen hierin. Voor jaren vanaf 1986 wordt aangenomen dat er jaarlijks 15.000 woningen zullen worden onttrokken. In het verleden bedroeg het aandeel van de koopwoningen enigszins minder dan 30%. Voor de toekomst wordt een percentage van 30 gehanteerd.
Tabel 4: Het totale aantal te onttrekken woningen en het aandeel van de koopwoningen hierin, 1982-1994 jaar
totaal
1982 (1) 1983 (1) 1984 (1) 1985 (1) 1986-1994 (2)
12.572 11.304 11.590 12.635 15.000
aandeelkoopsector
(1) Ontleend aan de Woningstatistiek van het C.B.S. (2) Gebaseerd op het Heroverwegingsrapport
- 7-
27,0% 29,8% 23,8% 23,5% 30,0%
3. DE PROGNOSE VAN DE HUISHOUDENS EN INKOMENS
3.1. Inleiding De prognose van de huishoudens met daaraan gekoppeld een prognose van het huishoudinkomen vormt de vraagzijde van het model. Dit deel van het model is ten opzichte van de versie die eerder ten behoeve van de huursector is gebruikt, verder verfijnd. De verfijning betreft de inkomensprognose. In de vorige versie werd aan elk huishouden eenzelfde inkomensstijging toegekend. Als gevolg van een veranderende samenstelling van de huishoudens, voortvloeiend uit de huishoudensprognose, was er weliswaar niet sprake van een gelijkblijvende inkomensverdeling, maar hiermee was slechts indirekt een mogelijkheid aanwezig de invloed van een veranderende inkomensverdeling op de verdeling van de woonuitgaven vast te stellen. In de nieuwe versie van het model zijn de mogelijkheden om de inkomensverdeling te variëren vergroot. Hiervoor is aan de geprognosticeerde huishoudens een sociaal-economische dimensie toegevoegd. Nu is het mogelijk geworden de inkomensstijging te differentiëren naar sociaal-economische categorie van het huishouden. Deze gedifferentieerde inkomensstijging is dan de weg waarlangs de inkomensverdeling bij de verschillende scenario's kan worden veranderd. In het vervolg van dit hoofdstuk zal nader worden uiteengezet op welke wijze de uitbreiding van het model heeft plaatsgevonden. 3.2. De huishoudensprognose De huishoudensprognose als zodanig is afkomstig van het Primos-model en is ten opzichte van de prognose die is toegepast bij het model van de huursector ongewijzigd gebleven. Omdat de prognose-methodiek en de gebruikte uitkomsten reeds in de rapportage over de huursector uitvoerig zijn beschreven, wordt nu volstaan met een overzicht van de hoofdlijnen (zie ook Heida en Gordijn, 1985). In de huishoudensprognose van het Primos-model worden de huishoudens onderscheiden naar de volgende kenmerken: - grootte van het huishouden - samenstelling van het huishouden - leeftijd van het hoofd van het huishouden. Uiteindelijk worden er 32 huishoudensklassen bij de prognose onderscheiden. De omschrijving van deze huishoudensklassen is in tabel 5 weergegeven. Vervolgens is de prognose van het aantal huishoudens, opgesplitst naar de 32 huishoudensklassen, in tabel 6 opgenomen. Uit de prognose blijkt dat het - 9-
aantal huishoudens de komende jaren nog verder zal toenemen. Volgens het Primos-model bedraagt in de periode 1982-2000 de toename van het aantal huishoudens 1,2 mln. Globaal 85% van de toename kan worden toegeschreven aan demografische factoren. De resterende 15% is het gevolg van de tendens naar verdere individualisatie. In samenhang hiermee nemen de huishoudens met 1 of 2 personen het sterkst in aantal toe. Het àantal huishoudens met 4 of meer personen zal daarentegen teruglopen. Tabel 5:
klasse 1. 2. 3.
4. 5. 6. 7. 8. 9. . 10.
11. 12.
13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32.
De omschrijving van de 32 huishoudensklassen omschrijving alleenstaande; lft hoofd 18-24 jaar samengewoond hebbend, 1 pers.; lft hoofd 18-24 jaar samengewoond hebbend, 2 pers.; lft hoofd 18-24 jaar samengewoond hebbend; 3 of meer pers.; lft hoofd 18-24 jaar samenwonend, 2 pers.; lft hoofd 18-24 jaar samenwonend, 3 pers.; lft hoofd 18-24 jaar samenwonend, 4 pers.; lft hoofd 18-24 jaar samenwonend, 5 of meer pers.; lft hoofd 18-24 jaar alleenstaande; lft hoofd 25-44 jaar samengewoond hebbend, 1 pers.; lft hoofd 25-44 jaar samengewoond hebbend, 2 pers.; lft hoofd 25-44 jaar samengewoond hebbend, 3 of meer pers.; lft hoofd 25-4~ jaar samenwonend, 2 pers.; lft hoofd 25-44 jaar samenwonend, 3 pers.; !ft hoofd 25-44 jaar samenwonend, 4 pers.; !ft hoofd 25-44 jaar samenwonend, 5 of meer pers.; lft hoofd 25-44 jaar alleenstaande; lft hoofd 45-64 jaar samengewoond hebbend, 1 pers.; lft hoofd 45-64 jaar samengewoond hebbend, 2 pers.; lft hoofd 45-64 jaar samengewoond hebbend, 3 of meer pers.; lft hoofd 45-64 jaar samenwonend, 2 pers.; lft hoofd 45-64 jaar samenwonend, 3 pers.; lft hoofd 45-64 jaar samenwonend, 4 pers.; lft hoofd 45-64 jaar samenwonend, 5 of meer pers.; lft hoofd 45-64 jaar alleenstaande; lft hoofd 65 jaar of ouder samengewoond hebbend, 1 pers.; lft hoofd 65 jaar of ouder samengewoond hebbend, 2 pers.; lft hoofd 65 jaar of ouder samengewoond hebbend, 3 of meer pers.; lft hoofd 65 jaar of ouder samenwonend, 2 pers.; lft hoofd 65 jaar of ouder samenwonend, 3 pers.; lft hoofd 65 jaar of ouder samenwonend, 4 pers.; lft hoofd 65 jaar of ouder samenwonend, 5 of meer pers.; lft hoofd 65 jaar of ouder.
Bron: Primos-huishoudensmodel
- 10-
Tabel 6: De huishoudensprognose naar huishoudenstype en leeftijd hoofd van het huishouden volgens het Primos-model, 1982-1994 (x 1000) huishoudensklasse (1)
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. totaal
1982
1985
1990
1994
123 3 5 2 163 31 12 2 216 69 40 406 326 742 336 112 150 63 59 469 281 257 215 61 395 50 9 448 46 10 5
117 4 5 2 170 31 13 2 243 87 46 77 504 338 760 278 119 170 67 59 535 286 261 177 60 427 53 10 464 48 11 4
98 4 5 2 165 29 12 1 302 117 53 82 662 339 772 193 121 201 57 650 295 270 125 62 489 59 11 507 52 11 3
77 4 5 2 153 25 10 1 339 128 54 79 719 323 736 143 130 241 82 60 781 323 295 106 67 531 62 11 534 54 12 3
5.179
5.452
5.823
6.091
72
73
Bron: Primos-huishoudensmodel Voor een omschrijving van de 32 huishoudensklassen zie tabel 5
(1)
- 11 -
3.3. De uitbreiding met de sociaal-economische categorieën
Zoals in de inleiding van dit hoofdstuk reeds is uiteengezet, is het inkomensblok van het woonuitgavenmodel verder uitgebreid, waardoor de inkomensverdeling in grotere mate kan veranderen. De uitbreidingen hebben -I:>etrekking op de volgende punten: - als kenmerk van het huishouden is toegevoegd de sociaal-economische categorie waartoe het huishouden behoort; - veronderstellingen zijn gemaakt over het aantal huishoudens per sociaaleconomische categorie en de verdeling van dit aantal over de afzonderlijke huishoudensklassen; - de mogelijkheid om de jaarlijkse inkomensstijging per sociaal-economische categorie te differentiëren. Als gevolg van deze aanpassingen zijn de mogelijkheden om de inkomensverdeling te veranderen, sterk vergroot. Via scenario's kan dan vervolgens de invloed van een veranderende inkomensverdeling op de verdeling van de woonuitgaven wordt vastgesteld. Ten aanzien van de sociaal-economische categorieën, is de volgende indeling gekozen: - werknemer bedrijfsleven; - ambtenaar; - gepensioneerde; - overige uitkeringsontvanger; - overige. Deze indeling is mede gebaseerd op de in het WB081 voorkomende indeling, waarbij bij de uitkeringsontvangers een aantal klassen zijn samengevoegd. Het toekomstige aantal huishoudens per sociaal-economische categorie is ontleend aan het VOBES-model van het Bureau Strategisch Marktonderzoek. De aantallen per sociaal-economische categorie staan in tabel 7 weergegeven. Het is van belang hierbij op te merken dat ook in het VOBESmodel de aantallen per sociaal-economische categorie exogeen zijn. Voorts zijn alle huishoudens, waarvan het hoofd 65 jaar of ouder is, tot de categorie gepensioneerde gerekend. Huishoudens, waarvan het hoofd jonger is dan 65 jaar, en het hoofd gepensioneerd is, zijn bij de categorie overige ingedeeld. Met het VOBES-model is vervolgens een verdeling gemaakt van de aantallen per sociaal-economische categorie over de afzonderlijke huishoudensklassen. Deze verdeling is in geringe mate aangepast, zodanig 'dat de totalen per huishoudensklasse overeenstemmen met die van de prognoses uit het Primos-model. Nadat aldus alle huishoudens zijn voorzien van het kenmerk sociaal-economische categorie, is het mogelijk de jaarlijkse inkomensstijging te differentiëren naar sociaal-economische categorie. Tot slot van deze paragraaf geeft tabel 8 een beeld van de inkomensverdeling per sociaal-economische categorie volgens het WB081. Deze verdeling vormt mede de basis voor de verdere vooruitberekening van de huishoudensinkomens. Uit de tabel blijkt dat de verdeling over de vijf onderscheiden inkomensklassen sterk verschilt per sociaal-economische categorie. De werknemers in het bedrijfsleven en de ambtenaren zijn vooral in de hogere - 12-
zij het in inkom enskla ssen te vinden. Dit geldt ook voor zelfsta ndige n, in de lageminde re mate. De gepen sionee rden en de overig en komen vooral relatie f het re inkom enskla ssen. De uitker ingson tvange rs, tenslo tte, zijn sterks t verteg enwoo rdigd in de midde lste inkom enskla ssen. rie, volTabel 7: Het aanta l huishoudens naar sociaa l-econ omisc he catego 994 1982-1 mln. gens het VOBES-model, in sociaa l-econ omisc he catego rie
1982
1985
1990
1994
werkn emer bedrij fsleve n ambte naar zelfst andig e gepen sionee rde ui tker ingson tvange r overig e
2,1 0,6 0,4 1,0 0,9 0,2
2,1 0,6 0,4 1,1 1,0 0,3
2,1 0,6 0,4 1,2 1,2 0,3
2,2 0,6 0,4 1,3 1,3 0,4
totaal
5,2
5,4
5,8
6,1
Bron: VOBES-model, Burea u Strate gisch Markt onder zoek
Tabel 8:
De verdel ing van de sociaa l-econ omisc he catego rieën over de vijf inkom enskla ssen, in proce nten
sociaal -econom ische categor ie
netto huishoudinkomen ~r jaar (x f 10001-) boven 50 30-50 20-30 benede n 15 15-20
totaal
werkne mer markts ector ambten aar zelfstan dige gepensi oneerde uitkerin gsontva nger overige
2,5 1,6 12,2 35,8 18,9 47,6
3,6 1,6 8,5 31,4 20,9 4,6
35,4 24,3 30,4 22,0 41,8 25,4
46,3 54,2 33,5 8,9 16,6 18,7
12,2 18,3 15,5 1,9 1,8 3,7
100 100 100 100 100 100
totaal
14,7
13,6
31,0
32,0
8,7
100
Bron: WB081, OTB-be werking .
3.4. De progn ose van de inkom ens de stappe n Het inkomensblok van het woonu itgave nmode l is via de volgen opgebouwd: cheide n; - op grond van een aantal kenme rken worden huishoudens onders - de huishoudens worde n voorzi en van een inkomen; - de inkom enssti jging wordt bereke nd per huishouden.
-13-
Bij elk van de afzonderlijke stappen zal een nadere toelichting worden gegeven. Er worden in het inkomensblok in feite 4-608 verschillende huishoudens onderscheiden. Dit aantal is de resultante van de volgende klasse-indelingeru - 32 huishoudensklassen volgens het Primos-model, waarbij grootte, samenstelling en leeftijd van het hoofd van het huishouden de onderscheidende kenmerken zijn. - 24- inkomensklassen op basis van het netto huishoudinkomen, waarbij in het inkomenstraject tot f 35.000,- de klassebreedte f 2.500,- is en daarboven f 5.000,-; inkomens boven f 80.000,- zijn in één klasse samengebracht; - 6 sociaal-economische categorieën zoals in het voorgaande is uiteengezet. . Voor de verschillende huishoudens zijn de aantallen, die in feite als wegingsfactoren funktioneren, bepaald. Het aantal huishoudens per huishoudensklasse is ontleend aan het Primos-model en is reeds in tabel 6 weergegeven. De verdeling van de aantallen per huishoudensklasse over de onderscheiden sociaal-economische categorieën is via het VOBES-model bepaald. Tenslotte is de verdeling van de aantallen per huishoudensklasse per sociaal-economische categorie over de 24- inkomensklassen ontleend aan het WB081. Op deze wijze zijn voor de jaren dat met het woonuitgavenmodel de berekeningen worden uitgevoerd, het aantal werkelijke huishoudens verdeeld over de 4-608 verschillende huishoudens van het model. De volgende stap is dat de 4-608 huishoudens van een inkomen worden voorzien. Elk huishouden behoort weliswaar tot een bepaalde inkomensklasse, maar daarmee is het inkomensniveau nog niet bepaald. Mede als uitvloeisel van de eisen die de berekening van de woonuitgaven stellen, zijn drie inkomens onderscheiden: het netto huishoudinkomen, het belastbaar inkomen van het hoofd van het huishouden en het belastbaar inkomen van de eventuele partner van het hoofd. Voor 1981 zijn deze inkomens vastgesteld door de gemiddelde inkomens van de onderscheiden huishoudens aan het WB081 te ontlenen. Na 1981 worden de inkomens opgehoogd met een percentage dat kan worden gedifferentieerd naar sociaal-economische categorie. De gedifferentieerde inkomensstijgingen zijn zodanig berekend dat ze consistent zijn met de macro-economische veronderstellingen betreffende de reële groei en de inflatie, als ook met de groei van het aantal huishoudens. De hiervoor gehanteerde berekeningsmethode verloopt als volgt. Uitgaande van de nominale, macro-economische groei, kan gegeven de groei van het aantal huishoudens en de verschuiving in de samenstelling van de huishoudens, worden berekend hoe groot de gemiddelde stijging is van het huishoudinkomen. In tabel 9 is dit weergegeven. Zo blijkt dat in de periode 1986-1990, bij een nominale, macro-economische groei van 3% het huishoudinkomen gemiddeld met 1,7% toe te nemen. Vervolgens dienen er veronderstellingen te worden gemaakt over de mate waarin de stijgingspercentages per sociaal-economische categorie van elkaar zullen gaan verschillen.
- 14- -
In de basisvariant ~s hierom trent het volgende aangenomen: + 1%-punt - werknemer bedrijfsleven + 0,5%-punt - ambtenaar + 1%-punt - zelfstandige + 0,5%-punt - gepensioneerde O%-punt - overige uitkeringsontvanger - overige O%-punt Op grond van deze onderlinge verschillen en uitgaande van het gemiddelde stijgingspercentage van alle huishoudens, worden de afzonderlijke stijgingspercentages per sociaal-economische categorie berekend. Hierbij wordt ook rekening gehouden met het feit dat het gemiddeld inkomen per sociaal-economische categorie verschilt. De uitkomsten zijn ook in tabel 9 opgenomen. Op deze wijze is op een consistente wijze de nominale, macro-economische groei over de afzonderlijke huishoudens verdeeld.
Tabel 9: De diverse nominale inkomstenstijgingen in de basisvariant, gemiddelden per periode, in procenten, 1982-1994 1982-1985 macro-economisch huishoudinkomen alle huishoudens werknemer bedrijfsleven ambtenaar - zelfstandige gepensioneerde overige uitkeringsontvanger overige
-
-
1986-1990
1991-1994
4,2
3,0
3,0
2,5 2,9 2,4 2,9 2,4 1,9 1,9
1,7 2,1 1,6 2,1 1,6 1,1 1,1
2,0 2,4 1,9 2,4 1,9 1,4 1,4
Tot slot zal worden samengevat op welke wijze de inkomensverdeling in het woonuitgavenmodel kan veranderen. De inkomensverdeling is met name afhankelijk van: - de verdeling van de huishoudens over de huishoudensklassen, omdat het gemiddelde inkomen per huishoudensklasse verschilt (via het Primosmodel endogeen); - het aantal huishoudens per sociaal-economische categorie (exogeen); - de verdeling van de aantallen per sociaal-economische categorie over de huishoudensklassen (via het VOBES-model endogeen); - de relatieve inkomensstijging per sociaal-economische categorie (exogeen). Door middel van de twee exogene factoren is het mogelijk een wijziging aan te brengen in de inkomensverdeling. Hierbij is het van belang op te merken dat per sociaal-economische categorie de inkomensverdeling van de afzonderlijke huishoudensklassen constant blijft in de tijd. Deze veronderstelling is overigens redelijk plausibel. De huishoudenskenmerken, die bij de klasse-indeling zijn betrokken, zoals leeftijd van het hoofd, omvang en samenstelling van het huishouden, en de sociaal-economische categorie waartoe het huishoudens behoort, blijken namelijk in redelijke mate de relatieve hoogte van het netto huishoudinkomen te kunnen verklaren. - 15 -
4. DE PROGNOSE VAN DE VOORRAAD KOOPWONINGEN
4.1. Inleiding De prognose van de voorraad koopwoningen vormt de aanbodzijde van het woonuitgavenmodel. De prognose heeft betrekking op het aantal koopwoningen en de kenmerken van de woningen, die van belang zijn voor de voorui tberekening van de individuele woon ui tga ven in de koopsector • Zoals ook bij het model voor de huursector is gedaan vormt het WB081 het uitgangspunt. Bij de vooruitberekening van de woonuitgaven in de koopsector doen zich een aantal specifieke problemen voor. Deze problemen zijn deels eigen aan de koopsector. Met name gaat het hierbij om de definiëring van de woonui tga ven in de koopsector • Dit kan op verschillende manieren worden gedaan, waarop in een volgend hoofdstuk nog nader zal worden ingegaan. Deels hebben de problemen te maken met de informatie die het WB081 biedt. Onder meer met betrekking tot de hypotheek ontbreken veel gegevens, zoals de uitstaande schuld, de rentevoet, de leningsvorm en de resterende looptijd van de lening. Ook op andere punten schiet het WB081 te kort. In de volgende paragraaf zal worden weergegeven welke noodzakelijke aanpassingen op het WB081 zijn aangebracht om de woonuitgaven te kunnen vooruitberekenen. Vervolgens zal worden uiteengezet op welke wijze de nieuwbouw en onttrekkingen van koopwoningen in het model zijn opgenomen. Dit hoofdstuk zal worden besloten met een paragraaf over de resultaten van de prognose van de voorraad koopwoningen.
4.2. De aanpassingen op het WB081 Het WB081 schiet op een aantal punten te kort, waardoor aanpassingen noodzakelijk zijn. Aangezien deze aanpassingen een grote invloed hebben op uiteindelijke uitkomsten met betrekking tot de woonuitgaven, zal er uitgebreid op worden ingegaan. De aanpassingen kunnen in drie categorieën worden ingedeeld: - het voorzien in ontbrekende waarden voor de variabelen die in het woonuitgavenmodel worden gebruikt; - de hercoderingen van de waarden van bepaalde variabelen; - het aanmaken van op het WB081 ontbrekende variabelen. Bij elke categorie zullen de belangrijkste aanpassingen worden weergegeven. Het WB081 is niet compleet. Als gevolg van onvolledige beantwoording door de respondenten, ontbreken bij een groot aantal gevallen voor bepaal- 17-
de variabelen de waarden. Bij som mige variabelen is hierin voorzien door voor de hand liggende veronderstellingen te maken. Zo is bij de gevallen waarin bouwjaar van d~ woning of vestigingsjaar van de bewoners ontbreken, gekozen voor de procedure het bouwjaar of verstigingsjaar willekeurig binnen een zekere periode vast te stellen. Wanneer het aantal kamers van de woning ontbreekt, is het op 5 gesteld, het gemiddelde van de koopwoningen. De ontbrekende waarden voor onroerend-goedbelasting zijn aangevuld op basis van een via regressie-analyse gevonden relatie tussen de verkoopwaarde van de woningen en de hoogte van de onroerend-goedbelasting. Problematisch is het evenwel wanneer de waarden ontbreken bij verkoopwaarde van de woning en bij de hypotheeklasten, terwijl er wel sprake is van een hypotheek. Deze variabelen nemen een centrale plaats in in het woonuitgavenmodel. Tabel la geeft een overzicht van de respons op deze twee variabelen. In totaal zijn er volgens het WB081 2.065 mln. huishoudens in koopwoningen. In bijna 15% van de gevallen ontbreekt de verkoopwaarde van de woning en in 19% de hoogte van de hypotheeklasten. Voor een deel overlappen de desbetreffende gevallen elkaar, maar in 29% van de gevallen ontbreekt op het WB081 de verkoopwaarde of de hypotheeklasten. Er zijn hiervoor geen bijschattingen verricht. Gevallen waarbij de verkoopwaarde of de hypotheeklasten ontbreken zijn verder buiten beschouwing gebleven. De wegingsfactor van de overige gevallen is dienovereenkomstig opgehoogd. Tabel 10: Een overzicht op de respons in de koopsector op de varaibelen verkoopwaarde en hypotheeklasten, in procenten hypotheekJasten
aanwezig
verkoopwaarde ontbrekend
totaal
aanwezig (1) ontbrekend
71 14
la 5
81 19
totaal
85
15
100
Bron: WB081, OTB-bewerking (1) Inclusief de gevallen zonder hypotheek
De aangebrachte hercoderingen zijn minder ingrijpend. Het gaat met name om het bouwjaar van de woningen en het vestigingsjaar van de bewoners. Deze variabelen zijn op het WB081 voor een groot deel gecodeerd in perioden van verscheidene jaren. Zoals verderop nog zal blijken wordt in het woonuitgavenmodel echter niet met perioden gewerkt, maar met jaren. Derhalve zijn het bouwjaar en het vestigingsjaar bepaald door binnen de aangegeven periode het jaar willekeurig vast te stellen. De laatste aanpassing van het WB081 betreft de aanmaak van nieuwe variabelen. Zoals eerder uiteengezet ontbreken op het WB081, cruciale va- 18 -
riabeien zodat aanvulling noodzakelijk is. De volgende variabelen zijn aan het WB081 toegevoegd: - de actuele rentevoet van de hypotheek; - de uitstaande schuld, ultimo 1981; - de resterende looptijd van de lening; - een herberekende annuïteit van de hypotheek; - de kosten van de opstalverzekering; - de belastbare huurwaarde; De eerste vier variabelen zijn nodig om de rente en aflossing te kunnen vooruitberekenen. De laatste vier kunnen, afhankelijk van de wijze waarop de woon uitgaven zijn gedefinieerd, eveneens tot de woon uitgaven worden gerekend. Op het WB081 zijn met betrekking tot de hypotheek van de bewoners slechts de totale hypotheeklasten en de hypotheekrente beschikbaar. Er dienen een aantal . veronderstellingen en aanvullende berekeningen te worden gemaakt om de rente en aflossing te kunnen vooruitberekenen. Aangenomen is dat alle bewoners een 30-jarige, gelijkblijvende annuïteit hebben met een 5-jaarlijkse renteconversie. Wanneer de hypotheek in het vestigingsjaar is afgesloten, dan kan met behulp van het vestigingsjaar de actuele rentevoet worden bepaald. Door vervolgens de gegeven hypotheekrente te delen door deze actuele rentevoet, is de hypotheekschuld bepaald. De resterende looptijd van de lening is, uitgaande van een 30-jarige looptijd, eveneens vastgesteld op basis van het vestigingsjaar. Wanneer het vestigingsjaar ver terug ligt en er desondanks een relatief grote schuld is berekend dan ontstaat er een wanverhouding tussen resterende looptijd van de lening en de uitstaande schuld. Hierin is voorzien door in deze gevallen de resterende looptijd van de lening te verlengen, afhankelijk van de hoogte van de schuld. Tot slot is met deze nieuwe variabelen de annuïteit berekend. Deze berekende annuïteit komt in de plaats van de op het WB081 beschikbare hypotheeklasten. De resultaten van deze aanvullingen zullen in enkele tabellen worden weergegeven. Zo laat tabel 11 zien in welke mate de rentevoeten uit de periode 1977-1981 aan de hypotheken van 1981 zijn toegekend. Uit de tabel blijkt dat de vijf rentevoeten min of meer gelijkmatig over de hypotheken zijn verdeeld. Als gevolg van de renteconversies die na 1981 zullen plaatsvinden, zal de rentevoet uiteindelijk bij alle hypotheken gelijk worden aan 7%, de veronderstelde, toekomstige rentevoet in de basisvariant.
Tabel 11:
De verdeling van de rentevoeten met tussen haakjes het laatste conversiejaar over de hypotheken, 1981 rentevoet 8,9 8,6 9,6 11,4 12,7
procentuele aandeel
(1977) (1978) (1979) (1980) (1981)
16,2 25,7 19,8 17,4 20,9 - 19 -
Vervolgens blijkt uit tabel 12 hoe de relatie is tussen de berekende schuld en de verkoopwaarde van de woning. Over het algemeen ligt de berekende schuld in dezelfde of een lagere klasse dan de verkoopwaarde van de woning. Slechts 2,8% van de woningen ligt boven de schuine diagonaal van de tabel. Voorts is bij 77% van de woningen de schuld minder dan f 100.000,en het aantal woningen met een hoge tot zeer hoge schuld is beperkt. Dat de schuld in een beperkt aantal gevallen toch zeer hoog is, is een gevolg van het feit dan in die gevallen de betaalde hypotheekrente volgens het WB081 omvangrijk is. Tabe112:
De verdeling van de verkoopwaarde van de woning over de berekende uitstaande schuld, klasse-indeling in dzd. gIds., in procenten, 1981 (1) uitstaande schuld
verkoopwaarde
-100
kleiner dan 100 200-300 300-400 groter dan 400
22,5 44,3 7,9 1,9 0,7
totaal
77,2
100-200
(1)
100-200 1,6
12,0
200-300 0,0 0,7
300-400 0,0
0,4
0,5 0,4
0,1 0,2 0,2 0,2
19,3
2,4
0,7
4,0 1,3
0,8
400-
totaal
0,0 0,1
24,2 57,1 12,9
0,0
0,1 0,2
4,0
0,4
100
1,8
Heeft alleen betrekking op gevallen waarbij er een hypotheekschuld aanwezig is.
Tot slot laat tabel 13 de gemiddelde schuld per bouwperiode zien. Gemiddeld genomen is de berekende schuld het grootst bij de nieuwe woningen, hetgeen voor de hand ligt. Een relatief lage schuld komt voor bij woningen uit de periode 1945-1969. Woningen van vóór de Tweede Wereldoorlog blijken over het algemeen een hogere schuld te hebben dan woningen uit de periode daarna. De berekening van de overige, nieuwe variabelen is op een betrekkelijk eenvoudige wijze uitgevoerd. De kosten van de opstalverzekering zijn gesteld op 1 promille van de verkoopwaarde van de woning. Het eigenaarsgedeelte van de onroerend-goedbelasting bedraagt 2/3 van de totale onroerend-goedbelasting, die op het WB081 aanwezig is. Voorts is de belastbare huurwaarde rechtstreeks ontleend aan de huurwaardetabel, waarbij de waarde van de woning in bewoonde staat is gesteld op 60% van de verkoopwaarde in onbewoonde staat. Tot slot zijn de onderhoudskosten forfaitair bepaald op 0,8% van de verkoopwaarde van de woning. Het percentage van 0,8 is ontleend aan de onderhoudsnorm van gesubsidieerde huurwoningen.
- 20-
eriode, Tabel 13: De gemiddelde, berekende, uitstaande schuld per bouwp in gIds., 1981 (1)
(1)
bouwperiode
gemiddelde schuld
tot 1930 1931-1944 1945-1959 1960-1969 1970 en later
64.958 60.829 54.633 52.924 85.861
gemid delde
69.644
uld Heeft alleen betrek king op gevall en waarb ij er een hypoth eeksch aanwe zig is.
4.3. De nieuw bouw en onttrekkingen van koopwoningen mate via de De verand ering van de wonin gvoor raad verloo pt in belang rijke van de tatie presen de bij nieuwbouw en de onttre kking en. In hoofd stuk 2, ks per jaarlij er n basisv ariant , is reeds weerg egeve n hoeve el koopwoninge delde gemid De subsid iecate gorie aan de voorra ad worde n toegev oegd. verstuk hoofd sticht ingko sten per subsid iecate gorie zijn evene ens in dat deze In n. meld. Dit geldt ook voor het aantal te onttre kken koopwoninge de nieuw e parag raaf zal worde n uiteen gezet welke overig e kenme rken aan grond van op koopwoningen zijn toegek end. Teven s zal worde n uiteen gezet gvoor raad wonin welke wonin gkenm erken de woning voor onttre kking aan de in aanme rking komen . alle kenme rDe nieuw e koopwoningen moete n in feite worden voorzi en van die direct of ken, die ook bij de bestaa nde woningen zijn meege nomen en een aanindire ct voor de bereke ning van de woonu itgave n nodig zijn. Voor onroe rendtal kenme rken, zoals, opstal verzek ering, eigena arsged eelte uitgav en, is goedb elastin g, belast bare huurw aarde en bijkom ende .onder houds de bestaa nde waard e voor de variab elen op eenze lfde wijze bepaa ld als bij e woningen de woningen. De wijze waaro p ander e kenme rken aan de nieuw opwaa rde van de zijn toegek end, behoe ft nader e uiteen zettin g. De verko de stichnieuw e woning in het jaar van gereed komin g is gelijk gestel d aan elijk afhank is uld eeksch hypoth de van e tingsk osten van de woning. De hoogt onder het Uit rt. behoo g wonin de oe waart gestel d van de subsid ie catego rie het over dat blijkt 1986) ., (B.S.M 1985' gen, zoek 'Bewo ners nieuw e wonin een nieuw e algem een de omvan g van het eigen geld bij de financ iering van er is. De gering iëring subdid de van g omvan woning toene emt naarm ate de de hypovan e hoogt de van n aanzie ten kt veron derste llinge n die zijn gemaa n. egeve weerg 14 tabel in zijn , ar ingsja theeks chuld in het eerste bewon
- 21 -
Tabel 14: De omvang van de hypotheekschuld bij nieuwe koopwoningen, naar subsidiecategorie, in procenten van de stichtingskosten hypotheekschuld in % stichtingkosten
subsidiecategorie premiekoop A premiekoop B premie C/O ongesubsidieerde sector
100% 90% 80%
70%
Het laatste kenmerk dat nog van belang is betreft de grootte van de nieuwe koopwoningen. Dit kenmerk is nodig bij de koppeling van de huishoudens aan de woningen. De veronderstellingen die op dit punt zijn gemaakt staan in tabel 15 vermeld. De gegevens zijn in belangrijke mate ontleend aan de Woningstatistiek van het C.B.S. In deze statistiek wordt echter op dit ' punt geen onderscheid gemaakt tussen premiekoop A- en B-woningen, zodat de verdeling naar grootte van de woning bij deze subsidiecategorieën niet is gedifferentieerd. Over de premie C/O-woningen bestaan evenmin afzonderlijke gegevens; het C.B.S. rekent ze tot de ongesubsidieerde sector. Aangenomen is dat ook hier de verdeling naar grootte van de woning gelijk is aan die van de andere premiewoningen. Verder blijkt uit de tabel dat de woningen in de ongesubsidieerde sector gemiddeld genomen groter ziJn dan de premiewoningen. Tabel 15: De procentuele verdeling van de nieuwe koopwoningen, per subsidiecategorie, naar grootte van de woning subsidiecategorie 1,2 of 3 premiekoop A premiekoop B premie CID ongesubsidieerde sector
,.
aantal kamers 5
25% 25% 25%
70% 70%
70%
5% 5% 5%
10%
65%
20%
6 of meer
totaal
0% 0% 0% 5%
100% 100% 100% 100%
Behalve de toevoeging van nieuwe koopwoningen worden er ook koopwoningen onttrokken. Het aantal onttrekkingen in de basisvariant is in tabel 4 reeds vermeld. Bij de keuze welke woningen te onttrekken zijn twee criteria gehanteerd. Deze criteria zijn leeftijd en verkoopwaarde van de woning. Wanneer de woning ouder is dan 50 jaar en tevens een verkoopwaarde heeft lager dan f 100.000,-, dan kunnen de woningen voor onttrekking in aanmerking komen. Binnen deze verzameling woningen komen de feitelijke onttrekkingen willekeurig tot stand.
- 22-
4.4. De vooruitberekening en enkele resultaten In het voorafgaande is aangegeven hoe het WB081 is aangepast via aanvulling van ontbrekende waarden, hercodering van variabelen en toevoeging van nieuwe variabelen. Vervolgens is uiteengezet op welke wijze de nieuwbouwen de onttrekkingen in het model zijn opgenomen. Hiermee is de basis gelegd voor de vooruitberekening van de woningvoorraad in de koopsector. Bij de vooruitberekening blijven sommige kenmerken van de worring in principe onveranderd, zoals de grootte van de woning. Bij andere kenmerken behoeft de verandering weinig toelichting, zoals het geval is voor de ouderdom van de woning. Ten aanzien van een aantal kenmerken zal de wijze van de vooruitberekening in het kort worden weergegeven. De rente en aflossing veranderen jaarlijks overeenkomstig de systematiek van een 30-jarige, gelijkblijvende annuïteit, waarbij met een 5-jaarlijkse renteconversie rekening is gehouden. Verder speelt de verandering van de verkoopwaarde van de woning een belangrijke rol in het model. De hoogte van de verkoopwaarde is als zodanig van belang, en daarnaast is de hoogte van een aantal uitgaven gekoppeld aan de verkoopwaarde van de woning. Aangenomen is dat de verkoopwaarde van de woningen stijgt met de bouw- . kostenstijging, in de basisvariant 1% per jaar, en dat er daarnaast als gevolg van veroudering een waardedaling optreedt. De verouderingsfactor is op 1,3% per jaar gesteld, hetgeen overeenkomt met een afschrijvingsduur van 75 jaar. De uitgaven die gekoppeld zijn aan de hoogte van de verkoopwaarde, zijn het eigenaarsgedeelte van de onroerend-goedbelasting, de opstalverzekering, de erfpacht, indien aanwezig, en de bijkomende onderhoudsuitgaven. De hoogte van de belastbare huurwaarde is ontleend aan de huurwaardetabellen uit de periode 1982-1987. Aangenomen is dat de huurwaardetabel na 1987 niet verandert. Dit impliceert overigens dat de economische huurwaarde van de woning, die verderop nog aan de orde zal komen, en de belastbare huur.waarde steeds verder uit elkaar komen te liggen. Een aantal belangrijke resultaten van de vooruitberekening zijn in tabel 16 opgenomen. Het aantal koopwoningen neemt toe van 2,1 mln. in 1982 naar 2,6 mln. in 1994. Hiervan heeft een ongeveer constant deel van 71 à 72% een hypotheek. De gemiddelde verkoopwaarde van de koopwoningen daalt enigszins. Dit is het gecombineerd effect van de bouwkostenstijging en veroudering enerzijds, en de toevoeging van nieuwe koopwoningen anderzijds. De som van alle verkoopwaarden loopt op van f 333 mrd. naar f 381 mrd. Voorts blijkt dat de gemiddelde schuld van de woningen met een hypotheek in de loop der tijd toeneemt. Dit wordt met name door de nieuwe koopwoningen veroorzaakt. Ook de totale schuld op de voorraad koopwoningen vertoont hierdoor en door de toename van het aantal hypotheken een stijgende tendens. Tenslotte blijkt dat de gemiddelde rentelast vooral na 1985 sterk zal gaan dalen. Deze daling is het gevolg van de geleidelijke renteconversie naar het veronderstelde renteniveau van 7%. De laatste tabel van dit hoofdstuk heeft betrekking op de verdeling van de koopwoningen naar grootte. Vooral als gevolg van de veronderstellingen bij de nieuwbouw, zal het aantal 4-kamerwoningen toenemen van 36% in 1982 tot 43% in 1994. Het aandeel van de woningen met 5 of meer kamers neemt daarentegen juist af. - 23-
Tabel 16: Het aantal koopwoningen, de verkoopwaarde, de uitstaande schuld en de hypotheekrente van de koopwoningen, 1982-1994 1982
1985
1990
2,10 71%
2,21 7296
2,42 7296
2,56 71%
158.747 333
150.028 331
148.613 360
148.651 381
70.729 105
72.637 115
73.831 129
73.529 133
7.452 11,0
7.022 11,1
5.333 9,3
5.345 9,7
1994 >
aantal koopwoningen (mln) waarvan met hypotheek gemiddelde verkoopwaarde (gIds) som verkoopwaarde (mrd gIds) gemiddelde schuld (1) (gIds) som schuld (mrd gIds) gemiddelde rentelast (1) (gIds) som rentelasten (mrd gIds)
Bron: OrB (1) . Heeft alleen betrekking op gevallen waarbij een hypotheekschuld aanwezig is.
Tabel 17: De procentuele verdeling van de koopwoningen naar grootte van de woningen, 1982-1994 aantal kamers
1982
1985
1990
1994
1, 2 of 3 4 5 6 of meer
13,8 36,4 33,4 16,4
14,1 38,2 32,1 15,6
14,8 41,1 29,8 14,2
15,2 42,9 28,5 13,4
100
100
100
100
totaal Bron: OrB
- 24-
5. DE KOPPELING VAN HUISHOUDENS AAN KOOPWONINGEN
De koppeling van huishoudens aan koopwoningen geschiedt in principe op dezelfde wijze als dat voor de huur sector is gedaan (Conijn, Van Deudekom, Ooms, 1987, bijlage). De methode die is gehanteerd, komt op het volgende neer: - de huishoudens en de woningen worden beide in klassen verdeeld. De toekomstige aantallen huishoudens per huishoudensklasse worden ontleend aan het Primos-model en de toekomstige aantallen woningen per woningklasse worden met het woningvoorraadmodel berekend; de verdeling van de huishoudensklassen over de woningklassen volgens het WB081 wordt als basis genomen; ui tgaande van deze verdeling in 1981 en de nieuwe aantallen per huishoudensklasse en per woningklasse wordt via de RAS-methode een nieuwe verdeling gemaakt, waarmee de koppeling tot stand is gebracht. De klasse-indeling voor de huishoudens blijft ongewijzigd ten opzichte van het model voor de huursector • De huishoudens worden der hal ve in 160 klassen ingedeeld: - 32 huishoudensklassen volgens het Primos-model; - 5 inkomensklassen (te weten: beneden f 15.000,-; f 15.000,- tot f 20.000,-; f 20.000,- tot f 30.000,-; f 30.000,- tot f 50.000,- en f 50.000,- en meer) op basis van het netto huishoudinkomen. Het feit dat de klasse-indeling wordt gehandhaafd impliceert dat het kenmerk sociaal-economische categorie geen expliciete rol speelt bij de koppeling van huishoudens aan woningen. Voor de koopwoningen kan de klasse-indeling die voor de huursector is gemaakt, niet worden gebruikt. Mede op grond van uitgevoerde analyses zijn bij de indeling van de koopwoningen drie kenmerken van de woning betrokken, te weten verkoopwaarde, aantal kamers en leeftijd. De verkoopwaarde is in de volgende klassen ingedeeld: - f 100.000,- of lager; - tussen f 100.000,- en f 200.000,-; - f 200.000,- of hoger. Bij de grootte van de woning is de indeling aldus: - 1, 2 of 3 kamers; - 4- kamers; - 5 kamers; - 6 of meer kamers.
- 25-
Tenslotte zijn bij de leeftijd van de woning de volgende klassen onderscheiden: - 10 jaar of jonger; - tussen 10 en 40 jaar; - ouder dan 40 jaar. De koopwoningen zijn aldus in 36 klassen ingedeeld. Daarnaast wordt bij de koppeling ook rekening gehouden met het aantal huishoudens dat in een huurwoning of een andere bewoonde ruimte, incl. woning, woont. Er worden derhalve 38 huisvestingsmogelijkheden onderscheiden in het woon uitgavenmodel voor de koopsector • De koppeling vindt vervolgens plaats tussen 160 huishoudensklassen en de 38 huisvestingsmogelijkheden. Nadat deze primaire koppeling is uitgevoerd, wordt bij de secundaire koppeling een huishouden uit een huishoudensklasse gevoegd bij een woning uit een woningklasse overeenkomstig het resultaat van de primaire koppeling. Tot slot wordt via 3 tabellen een beeld gegeven van de situatie in 1981 met betrekking tot de huisvesting van eigenaar-bewoners. Deze huisvestingssituatie in 1981 heeft via de koppelingsprocedure grote invloed op de toekomstige huisvestingssituaties. In tabel 18 is weergegeven hoe de huishoudens naar grootte zijn verdeeld over de koopwoningen ingedeeld naar kamerklasse. Het blijkt dat ook in de koopsector kleine huishoudens relatief vaker in kleine woningen wonen en omgekeerd. Tabel 18: Het aantal huishoudens naar grootte van het huishouden en naar grootte van de woning, koopsector , in procenten
, "
grootte huishouden
1,2 of 3
persoon personen personen personen of meer personen
20,5 10,4 3,1
32,3 42,7 39,7 37,0
18,0 25,9 33,3 42,4
9,5 10,9 16,6 17,5
100 100 100 100
1,6
18,6
42,3
37,6
100
totaal
13,2
35,6
33,3
17,8
100
1 2 3 4 5
aantal kamers 40~3
6 of meer
totaal
Bron: WB081,OTB-bewerking. Vervolgens laat tabel 19 zien hoe huishoudens ingedeeld naar de hoogte van het netto huishoudinkomen verdeeld zijn over de koopwoningen naar hoogte van de verkoopwaarde. Uit de tabel valt op te maken dat er een positief verband is tussen het netto huishoudinkomen en de verkoopwaarde van de woning. Tot slot geeft tabel 20 een beeld van de verdeling van de huishoudens naar leeftijd van het hoofd van het huishouden over de drie onderscheiden leeftijdsklassen van de koopwoningen. Als het hoofd van het huishouden 45 jaar of ouder is, dan woont het huishouden over het algemeen - 26-
niet in een betrekkelijk recent gebouwde woning. Huishoudens waarvan het hoofd jonger is dan 45 jaar, wonen daarentegen relatief vaak in de recent gebouwde woningen.
Tabe119:
Het aantal huishoudens naar netto huishoudinkomen en naar verkoopwaarde van de woning, koopsector , in procenten
netto huishoudinkomen (x f 1000) tot 15 15 - 20 20 - 30 30 - 50 50 of meer totaal
verkoo~waarde
onbekend
100 of minder
(x f 1000) tussen 100 en 200
200 of meer
totaal
23,8 19,3 10,9 5,0 3,9
37,7 38,2 38,4 23,3 10,1
25,3 28,4 36,3 51,6 40,8
13,2 14,0 14,5 20,1 45,2
100 100 100 100 100
9,4
27,7
41,4
21,6
100
Bron: WB081, OTB-bewerking.
Tabel 20 Het aantal huishoudens naar leeftijd van het hoofd van het huishouden en naar de leeftijd van de woning, koopsector , in procenten leeftijd hoofd huishouden 18 25 45 65
- 24 jaar - 44 jaar - 64 jaar
jaar en ouder
totaal
onbekend
leeftijd van de woning jonger dan tussen 10 en 40 jaar 10 jaar
40 jaar en ouder
totaal
2,0 1,3 1,4 1,5
28,9 27,1 8,2 3,6
28,5 40,5 51,6 40,2
40,6 31,0 38,9 54,7
100
1,4
17,0
44,1
37,6
100
Bron: WB081, OTB-bewerking.
- 27-
100 100
6. DE WOONUITGAVEN IN DE KOOPSECTOR, DEFINIERING EN BEREKENINGSWIJZE
6.1. Inleiding Het bepalen van de woon uitgaven in de koopsector is problematisch. Dit betreft zowel de woonuitgaven op een zeker tijdstip, als ook de woonuitgaven in de loop der tijd. In vergelijking met de huursector is in de koopsector de complicerende factor aanwezig dat in de eigenaar-bewoner de verhuurder en de huurder samenvallen en mede daardoor in financieel opzicht moeilijk van elkaar te scheiden zijn. Zowel vanuit analytisch oogpunt, als vanuit de wens tot vergelijkbaarheid met de huursector, zouden de woonuitgaven in de koopsector alleen betrekking dienen te hebben op de uitgaven die de eigenaar-bewoner in zijn rol als huurder heeft. De volgende paragraaf van dit hoofdstuk geeft een overzicht van de benaderingen die worden toegepast bij het vaststellen van de woonuitgaven in de koopsector. Uiteindelijk zal voor twee benaderingen worden gekozen, die beide in het woonuitgavenmodel zullen worden doorgerekend. Vervolgens zal worden uiteengezet op welke wijze de berekeningen met behulp van het WB08! zijn uitgevoerd. 6.2. Definiëring van de woonuitgaven De afgelopen jaren is in Nederland veel aandacht besteed aan een adequate omschrijving van de woonuitgaven, waarbij tevens met de specifieke kenmerken van de huur- en de koopsector rekening is gehouden. Met betrekking tot de koopsector kan worden geconstateerd dat er tot op heden geen bevredigende, algemeen aanvaarde oplossing is gevonden. Veelal wordt geconstateerd dat er verschillende benaderingen mogelijk zijn, maar een theoretisch onderbouwde keuze wordt veelal niet gemaakt. Evenmin worden criteria geformuleerd op grond waarvan een keuze tot stand zou kunnen komen. In het woonuitgavenmodel zullen keuzen gemaakt moeten worden uit de mogelijke benaderingen. Alvorens hierop in te gaan, zullen eerst enige kanttekeningen worden geplaatst bij de reikwijdte van het begrip woonuitgaven. 6.2.1. De reikwijdte Het is momenteel gangbaar de woonuitgaven te onderscheiden in: - woonuitgaven verbonden aan het beschikkingsrecht over de woning; - vaste bijkomende woonuitgaven; - variabele bijkomende woonuitgaven; - overige woonuitgaven. - 29-
Woon uitgaven kunnen derhalve beperkt als ook ruim worden opgevat. In de huursector van he~ woonuitgavenmodel is in feite al gekozen voor ,een beperking tot woonuitgaven verbonden aan het beschikkingsrecht van de woning. Het ligt derhalve reeds daarom voor de hand in de koopsector eveneens een beperkte omschrijving van de woonuitgaven te hanteren. Hiervoor is overigens ook een theoretische overweging aanwezig. In samenhang met het wonen in ruime zin worden allerlei goederen en diensten geconsumeerd. Voor een deel is de consumptie van deze goederen en diensten complementair. De ruime omschrijving van het begrip woonuitgaven vloeit in feite voort uit het samennemen van de consumptie van de aan het wonen complementaire goederen en diensten zoals gas, water en electriciteit. In sommige situaties kan daartoe aanleiding bestaan. Terminologisch ligt het echter voor de hand woonuitgaven te gebruiken voor de uitgaven verbonden aan de consumptie van woondiensten en de consumptie van andere goederen daar niet toe te rekenen. In de koopsector zal derhalve het uitgangspunt zijn tot woonuitgaven te rekenen de uitgaven die verbonden zijn aan het beschikkingsrecht over de woning. 6.2.2. Enkele benaderingen
In de literatuur (zie onder meer Van Fulpen, 1985 en Van der Schaar, 1986) zijn uiteenlopende benaderingen te vinden voor het vaststellen van de woonuitgaven van de eigenaar-bewoner. Deze benaderingen zijn: 1. woonuitgaven op kasbasis ("out of pocket"); 2. toegerekende woonuitgaven op basis oorspronkelijke koopsom van de woning; 3. toegerekende woonuitgaven op basis huidige verkoopwaarde van de woning in onbewoonde staat ("opportunity costs"); 4. economische huurwaarde van de woning; 5. woon uitgaven op basis van de toegerekende (kost)prijs van de woondienst van de woning; De verschillen tussen deze benaderingen hebben niet betrekking op de reikwijdte van het begrip woon uitgaven. De benaderingen kunnen gecombineerd worden met zowel een ruime, als een beperkte omschrijving van woonuitgaven. Het onderscheidende element heeft betrekking op de wijze waarop rente en aflossing/afschrijving tot de woonuitgaven worden gerekend. Met een nadere toelichting op elke benadering, waarbij tevens op de voor- en nadelen wordt ingegaan, kan dit duidelijk worden gemaakt: Ad.1: De woon uitgaven op kasbasis omvatten de feitelijk betaalde rente en aflossing, eventueél levensverzekeringspremie. Deze benadering wordt in de praktijk veelvuldig gehanteerd, onder meer in het WB081. Voordelen van deze benadering zijn dat wordt aangesloten bij de wijze waarop de eigenaar-bewoner over het algemeen de woonuitgaven ervaart. Bovendien zijn de woonuitgaven in deze benadering relatief eenvoudig waar te nemen. Er zijn echter enkele belangrijke nadelen. Vanuit analytisch oogpunt zijn woonuitgaven op kasbasis niet goed bruikbaar. Deze woonuitgaven kunnen immers zowel betrekking hebben op de uitgaven voor het wonen, dit wil zeggen - 30-
de consumptie van woondiensten, als op de vermogensvorming, die via (vervroegde) aflossing kan plaatsvinden. Hoe hoog of laag de aflossingen ook zijn, ze worden bij deze benadering in alle gevallen gerekend tot de woonuitgaven. Ook wordt geen rekening gehouden met de omvang van het reeds gevormde vermogen dat in de woning vastligt. Daarnaast is een zinvolle vergelijking met de huurder niet mogelijk, omdat de twee rollen van de eigenaar-bewoner, namelijk verhuurder en huurder, niet worden gescheiden. Ad.2: De toegerekende woon uitgaven op basis van de oorspronkelijke koopsom van de woning zijn gebaseerd op de aanname dat de woning bij aankoop voor 100% met geleend geld is gefinancierd. De rente en aflossing die in die situatie in de loop der tijd zouden voortvloeien uit een gelijkblijvende annuïteitenlening, worden tot de woonuitgaven gerekend. Deze benadering heeft als voordeel ten opzichte van de vorige, dat de omvang van het eigen vermogen in de woning geen rol speelt. Bovendien is het aflossingstempo geüniformeerd voor alle eigenaar-bewoners. Een bezwaar van deze benadering is echter dat de keuze voor een gelijkblijvende annuïteitenlening theoretisch niet voldoende is onderbouwd. Weliswaar is de gelijkblijvende annuïteitenlening een veel voorkomende leningsvorm, maar vanuit analytisch gezichtspunt is dit geen doorslaggevend argument. Er zijn zeer veel verschillende leningsvormen, waarbij het aflossingspatroon onderling erg kan verschillen (b.v. de samengestelde hypotheek, zoals wordt toegepast bij de premiekoop A-woningen, ten opzichte van een hypotheek met een gelijkblijvende annuïteit). De keuze om het aflossingspatroon voortvloeiend uit een gelijkblijvende annuïteitenlening tot de woonuitgaven te rekenen is arbitrair. Ad.3: De toegerekende woon uitgaven op basis van huidige verkoopwaarde van de woning worden berekend door de actuele rentevoet te vermenigvuldigen met de huidige verkoopwaarde. Een variant op deze benadering is die waarbij de woonuitgaven gelijk worden gesteld aan de rente en aflossing van het eerste jaar bij een gelijkblijvende annuïteit over de geschatte verkoopwaarde. In de literatuur worden deze woonuitgaven ook wel "opportunity costs" genoemd. In tegenstelling tot de voorafgaande benadering speelt het aflossingspatroon nu geen rol. Het bezwaar van deze benadering komt naar voren als het effect van de waarde-ontwikkeling van de woning op de woonuitgaven wordt bezien. De hoogte van de woonuitgaven verandert wanneer de verkoopwaarde verandert, maar de waardeverandering als zodanig wordt niet meegenomen. In feite wordt bij deze methode met de afschrijvingen, waarin in principe de waardeverandering van de woning tot uiting komt, geen rekening gehouden bij het bepalen van de hoogte van de woonuitgaven. Ad.4. De economische huurwaarde van de koopwoning is de huurprijs die voor een vergelijkbare huurwoning betaald zou moeten worden. De economische huurwaarde als invalshoek voor de woon uitgaven in de koopsector wordt met name in publicaties van het C.B.S. gehan- 31 -
teerd: de Nationale rekeningen, het Budgetonderzoek en het Woningbehoeftenonderzoek van vóór 1977. De hoogte van de economische huurwaarde wordt in de praktijk bepaald via een taxatie door makelaars en wordt uitgedrukt als een percentage van de verkoopwaarde. Het voordeel van deze benadering is dat door te kiezen voor de huurwaarde ook in de koopsector de woonuitgaven worden gerelateerd aan de prijs van de woondienst. Daarnaast wordt de eigenaar-bewoner gesplitst in een verhuurder die de huurwaarde ontvangt, en de huurder die de huurwaarde betaalt. Het bezwaar bij deze benadering is echter dat het verschil in subsidiëring en fiscale behandeling tussen de huur- en de koopsector niet meer tot zijn recht komt. De woonuitgaven in de koopsector worden via de economische huurwaarde gesteld op een niveau, dat in de huursector mede tot stand komt door middel van de objectsubsidiëring en het prijsbeleid. Op deze wijze wordt echter geen rekening gehouden met de specifieke invloed die de premies voor het eigen-woningbezit en de fiscale behandeling hebben op de hoogte van de woonuitgaven van de eigenaar-bewoner. Ad.5. De toegerekende kostprijs van een woondienst vormt in principe een juist uitgangspunt voor het bepalen van de hoogte van de woonuitgaven in de eigen-woningsector. Echter het probleem wordt verlegd naar de vraag welke kostprijs genomen moet worden. Op grond van theoretische overwegingen, maar ook vanwege de vergelijkbaarheid met de huursector is de dynamische kostprijs de aangewezen kostprijs van een woondienst. Hiermee is overigens niet gezegd dat de financiering en de subsidiëring in de koopsector op basis van een dynamische kostprijs zou dienen te geschieden. Via de toegerekende kostprijs wordt in feite tegemoet gekomen aan het bezwaar dat is geconstateerd bij de woonuitgaven op basis van de geschatte verkoopwaarde van de woning. Bij de hoogte van de dynamische kostprijs wordt namelijk ook rekening gehouden met de waardeverandering van de woning. Naarmate de waardestijging groter is, zal de dynamische. kostprijs in principe lager zijn. Het voordeel van deze benadering is dat de woonuitgaven beperkt blijven tot de uitgaven die aan de eigenaar-bewoner in zijn rol als huurder moeten worden toegerekend. Een nadeel is dat niet duidelijk is hoe de toerekening van de subsidiëring en het fiscale effect dient plaats te vinden. Welk deel komt hiervan ten goede aan de eigenaar-bewoner in zijn rol als huurder en op welke wijze wordt op grond daarvan de kostprijs van een woondienst verlaagd tot de vraagprijs van een woondienst? Immers, deze toegerekende vraagprijs zou bij deze benadering uiteindelijk worden gebruikt voor de woonuitgaven in de koopsector. 6.2.3. De keuzen uit de benaderingen
De weergegeven benaderingen hebben alle vijf voor- en nadelen. Weliswaar heeft op theoretische gronden de laatste benadering, waarbij woonuitgaven worden gedefinieerd op basis van een toegerekende dynamische kostprijs,
- 32-
de voorkeur, maar praktische problemen staan de uitwerking van deze benadering in de weg. Deze problemen zijn: . - de wijze waarop de dynamische kostprijs in de koopsector zou moeten worden geoperationaliseerd, is niet op voorhand duidelijk; - bij het fiscale effect dient te worden gekozen voor een toerekening aan de verhuurder, waardoor het niet tot woonuitgaven behoort, of aan de huurder, zodat het wel in de woon uitgaven zit; - de wijze waarop de subsidiëring in de woonuitgaven dient te worden verwerkt, vormt een complicerende factor. Op grond van deze overwegingen is binnen het woonuitgavenmodel ervoor gekozen aan andere benaderingen de voorkeur geven. Twee benaderingen zijn nader uitgewerkt. Deze zijn de woonuitgaven op kasbasis en die op basis van de economische huurwaarde van de woning. Bij de definiëring van de woonuitgaven op kasbasis is in hoofdlijnen aangesloten bij de wijze waarop het C.B.S. dit op het WB081 heeft gedaan. Het C.B.S. heeft de (netto) woon uitgaven van de eigenaar-bewoner als volgt gedefinieerd: + bruto hypotheeklasten (rente, aflossing, levensverzekeringspremie) + erfpacht + opstalverzekering + eigenaars gedeelte onroerend-goedbelasting premie eigen-woningbezit +/- fiscaal effect, incl. premieheffing volksverzekeringen, als gevolg van rente-aftrek, erfpacht, huurwaarde-forfait en premie eigenwoningbezit. In het woon uitgaven model is hieraan toegevoegd een toegerekend bedrag voor de onderhoudsuitgaven, dat op 0,8% van de verkoopwaarde van de woning is gesteld. De wijze waarop de economische huurwaarde van de woning is vastgesteld zal verderop in dit hoofdstuk nog nader worden uiteengezet. 6.3. De berekening van de woonuitgaven De wijze waarop de woonuitgaven worden berekend ligt deels voor de hand, uitgaande van de omschrijving van de twee benaderingen in de vorige paragraaf. Op een aantal punten is dit echter niet het geval. Dit betreft bij de woonuitgaven op kasbasis met name de berekening van de premies voor het eigen-woningbezit en het belasting- en premievoordeel. Bij de woonuitgaven op basis van de economische huurwaarde zal worden uiteengezet op welke wijze deze huurwaarde is vastgesteld. 6.3.1. De premies voor het eigen-woningbezit Bij de berekening van de premies voor het eigen-woningbezit is het nodig twee categorieën premiewoningen te onderscheiden. Aan de ene kant zijn er op het WB081 woningen waarbij een premie wordt verstrekt. Aan de andere kant worden er vanaf 1982 premiewoningen aan de voorraad toegevoegd. De berekeningswijze van het verloop van de premie verschilt voor - 33-
beide categorieën. Volgens het WB081 waren er in 1981 in totaal 302.857 premiewoningen waarbij in 1/3 van de gevallen geen premie meer werd versterkt. Bij de toenmalige premieregelingen, werd de premie gedurende verscheidene jaren verstrekt. Op het WB081 is echter geen informatie beschikbaar over de premieregeling die van toepassing is, zodat niet kan worden vastgesteld hoe de premie zich in de loop der tijd ontwikkeld. In het woonuitgavenmodel is aangenomen dat bij deze woningen van 1981 of eerder de premie jaarlijks met f 300,- wordt verminderd. Bij de premiewoningen die vanaf 1982 in het model worden opgenomen, zijn de van toepassing zijnde premieregelingen zo goed als mogeIjk was, gevolgd. Voor de premiekoop A-woningen, die zijn voltooid in de periode 1982-1984, zijn de regelingen uit de periode 1981-1983 genomen. Hierbij is rekening gehouden met het feit dat de subsidiebedragen jaarlijks wisselden. De hoogte van de premie is in het model afhankelijk van het belastbaar inkomen en er is rekening gehouden met de rentetoets, waardoor de premie bij de veronderstelde hypotheekrente van 7% extra wordt verlaagd. Verder wordt de premie bij de regelingen van 1981 en 1982 jaarlijks met f 500,verminderd en bij de regeling van 1983 met f 300,-. Bij de premiekoop Bwoningen uit dezelfde periode is de hoogte van de premie afgestemd op de veronderstelde, gemiddelde stichtingkosten. De jaarlijkse vermindering van de premie is gelijk aan die bij de premiekoop A-woningen. Bij de premiekoopwoningen die na 1984 zijn voltooid zijn de nieuwe premieregelingen toegepast. Voor de premiekoop A-woningen betekent dit een jaarlijkse premie van f 5500,- per jaar, later verlaagd tot f 4000,-. Er is geen rekening gehouden met de samengestelde hypotheek. Bij de premiekoop Bwoningen is het aantal malen dat de premie wordt verstrekt, afhankelijk gesteld van de veronderstelde, gemiddelde stichtingkosten. Tenslotte is niet alleen bij de premie C- maar ook bij de premie D-woningen de eenmalige premie op f 6500,- gesteld. Bij de premie D-woningen is niet gerekend met de premie van f 20.000,-, omdat het meerdere ten opzichte van de premie C-bijdragen is verrekend met de stichtingskosten van de woning. De resultaten van de berekeningen zijn in twee tabellen weergegeven. Tabel 21 laat zien hoe het aantal premiekoopwoningen zich ontwikkeld. Tot 1990 neemt het aantal ontvangers van een premie nog toe tot bijna 300.000. Daarna is er weer een afname waar te nemen. De tabel geeft ook een overzicht van de verdeling over de diverse premieregelingen, waarbij de woningen van vóór 1982 zijn samengevoegd als "WBO-woningen". Zoals te verwachten was, neemt het aandeel van de "WBO-woningen" sterk af van 88,7% in 1982 tot 9,2% in 1994. Verder blijkt dat het aandeel van de premiekoop A-woningen toeneemt tot 76,1 %, hetgeen een gevolg is van het feit dat bij deze regeling de premie gedurende een groot aantal jaren wordt verstrekt. Vervolgens geeft tabel 22 de bedràgen die volgens het woonuitgavenmodel zijn gemoeid met de premie voor het eigen-woningbezit. De gemiddelde premie neemt in de loop der jaren toe. Dit is een gevolg van het feit dat onder de ingevoerde regelingen gedurende de looptijd van de regeling het bedrag van de premie gelijk blijft en niet meer jaarlijks wordt verminderd zoals vroeger het geval was. Bovendien liggen de huidige premies boven het - 34-
gemiddelde. De totale omvang van de premies bedroeg volgens het model in 1982 f 569 mln. en dit bedrag loopt op tot ruim f 1 mrd. in 1994. Tabel 21: Het aantal ontvangers van een premie voor het eigen-woningbezit, 1982-1994
aantal ontvangers % in koopwoningvoorraad waarvan in %: - 'WBO-woningen' - koop A, na 1981 - koop B, na 1981 - koop CID
1982
1985
1990
1994
228.699 10,9
271076 12,3
293033 12,1
263686 10,3
88,7 9,1 2,2 0
57,4 29,5 11,0 2,1
23,9 58,4 12,6 5,1
9,2 76,1 10,8 3,9
Bron: OTB Tabel 22: De omvang van de premies voor het eigen-woningbezit, 19821994
gemiddelde premie (gIds) totaal premies (mln gIds)
1982
1985
1990
1994
2487 569
3636 986
3930 1152
4055 1069
Bron: OTB 6.3.2. Het belasting- en premievoordeel In het woonuitgavenmodel is ook een berekening gemaakt van het belastingen premievoordeel. Dit voordeel ontstaat als gevolg van de belastingaftrek van de rente en eventueel de erfpacht en de belastingbijtelling van het huurwaarde-forfait en de premie voor het eigen-woningbezit, met uitzondering van de premie CiD. Het belastingvoordeel is berekend door de situatie met een koopwoning te vergelijken met de hypothetische situatie zonder een koopwoning. Het verschil in te betalen belastingen en (werknemers) premies volksverzekeringen is dan het belasting- en premie voordeel. Bij de berekening van het belasting- en premievoordeel zijn voor de periode 1982-1987 de werkelijke belastingschijven en de belastingpercentages gehanteerd. Na 1987 zijn de belastingschijven jaarlijks aangepast met de gemiddelde stijging van het huishoudinkomen. De belasting percentages zijn onveranderd gehouden. De belastingvrije som is bepaald aan de hand van de huishoudkenmerken. Hierbij is, afhankelijk van de huishoudenssituatie, ook rekening gehouden met de verschillende toeslagen die momenteel bovenop het basisbedrag voor de belastingvrije som komen. De belastingvrije som plus de bijkomende toeslagen zijn eveneens jaarlijks opgehoogd met de - 35-
gemiddelde stijging van het huishoudinkomen. Het berekende, gemiddelde belasting- en premievoordeel staat in tabel 23. In 1982 bedraagt het gemiddelde voordeel in totaal f 1600,-. Hierbij dient te worden bedacht dat in dit gemiddelde de situaties waarin het voordeel negatief is doordat er geen hypotheekrente meer wordt betaald, ook zijn verwerkt. Mede door de daling van pe rentestand daalt het gemiddelde belasting- en premievoordeel tot f 1082,- in 1994. Het totale belasting- en premievoordeel, inclusief de situaties met een belasting- en premienadeel, heeft in 1982 een omvang van f 3,4 mrd., in 1994 is dit f 2,8 mrd. geworden. Tabel 23:
De ontwikkeling van het belasting- en premievoordeel, in lopende prijzen, 1982-1994 1982
1985
1990
1994
gemiddeld belastingvoordeel gemiddeld premievoordeel (1)
1103 597
1040 455
717 339
749 333
totaal belasting- en premievoordeel (mln gIds)
3352
3301
2555
2770
Bron: OTB Betreft alleen het voordeel met betrekking tot de werknemerspremies volksverzekeringen
(1)
6.3.3. De berekening van de economische huurwaarde.
Behalve de woonuitgaven op kasbasis zijn in het woonuitgavenmodel ook de woonuitgaven op basis van de economische huurwaarde opgenomen. De economische huurwaarde is een toegerekende huurwaarde, die in principe overeenkomt met de huurprijs die de koopwoning zou doen als het een huurwoning was geweest. De hoogte van de economische huurwaarde is gebaseerd op schattingen van makelaars in opdracht van het C.B.S. Deze schattingen dateren uit eind 1978 en zijn weergegeven in tabel 24. Om deze schattingen te kunnen gebruiken binnen hetwoonuitgavenmodel is het in de eerste plaats nodig ze aan te passen aan de situatie in 1981. Hiervoor is de verkoopwaarde verlaagd overeenkomstig de algemene daling van de verkoopprijzen volgens het C.B.S. in de periode eind 1978 - eind 1981. De opgetreden prijsdaling was ruim 20%. daarnaast is de economische huurwaarde verhoogd met de trendmatige huurstijging, gerekend vanaf eind 1978. De cu~ mulatieve huurstijging bedroeg 14,6%. Op grond van beide aanpassingen ontstaat de nieuwe relatie tussen verkoopwaarde en economische huurwaarde voor 1981, die eveneens in tabel 24 is weergegeven. Met behulp van deze nieuwe relatie is aan elke koopwoning uit het WB081 de economische huurwaarde toegekend. De economische huurwaarde van nieuwe koopwoningen die na 1981 aan de woningvoorraad worden toegevoegd, is vastgesteld door de stichtingskosten van deze woningen terug te - 36-
rekenen naar het niveau in 1981. Voorts is de economische huurwaarde, uitgedrukt in guldens, voor de jaren na 1981 verhoogd met de veronderstelde trendmatige huurstijging. Op deze wijze blijft de economische huurwaarde van de koopwoningen overeenstemmen met de huurprijs van vergelijkbare huurwoningen.
Tabel 24: De hoogte van de economische huurwaarde in procenten van de verkoopwaarde van de woning, in 1978 volgens C.B.S. (1) en in 1981 volgens eigen berekeningen 1978 verkoopwaarde
100.000 100.000-150.000 150.000-200.000 200.000-250.000 250.000-300.000 300.000-400.000 400.000
1981 economische huurwaarde
4,6% 3,6% 3,1% 2,8% 2,6% 2,5% 2,1%
verkoopwaarde
economische huurwaarde
79.000 79.000-118.500 118.500-158.000 158.000-197.500 197.500-237.000 237.000-316.000 316.000
5,27% 4,13% 3,55% 3,21% 2,98% 2,87% 2,41%
(1) Bron: Ministerie van Financiën, 1981. In het woonuitgavenmodel wordt behalve de economische huurwaarde ook de belastbare huurwaarde berekend. De belastbare huurwaarde is oorspronkelijk afgeleid uit de economische huurwaarde van de woning (Ministerie van Financiën, 1981). In de praktijk is de band tussen de economische en de belastbare huurwaarde 'nadien losgelaten. De huurwaardetabel is behoudens een tijdelijke verhoging van de belastbare huurwaarde ter compensatie voor de aftrekbaarheid van groot-onderhoud, al jaren niet meer aangepast. In het woonuitgavenmodel is ook voor de jaren na 1987 met een onveranderde huurwaardetabel gerekend. De consequenties van de divergerende ontwikkeling, namelijk een stijgende economische huurwaarde en een gelijkblijvende belastbare huurwaarde, komen in tabel 25 naar voren. De gemiddelde belastbare huurwaarde bedroeg in 1982 f 960,- steeg in 1985 als gevolg van de aangepaste tabel tijdelijk tot f 1.174,-, maar blijft daarna ongeveer op hetzelfde niveau als in 1982. Daarentegen vertoont de gemiddelde economische huurwaarde een voortdurende stijging van f 5.721,- in 1982 tot f 7.741,- in 1994. De verhouding tussen de beide huur waarden daalt derhalve.
- 37-
Tabel 25: De gemiddelde belastbare huurwaarde en de gemiddelde econ
1985
1990
1994
belastbare huurwaarde economische huurwaarde
960 5721
1174 6391
957 7090
958 7741
belastbare huurwaarde in % econ. huurwaarde
16,8
18,4
13,5
12,4
Bron: OTB
- 38-
7. DE VERDELING VAN DE INDIVIDUELE
WOON~ITGAVEN
7.1. Inleiding De verdeling van de individuele woonuitgaven in de koopsector is de resultante van de onderdelen van het model, die in het voorafgaande ·a an de orde zijn geweest. Het gaat hierbij om de prognose van de huishoudens, met daaraan toegevoegd het huishoudinkomen, de prognose van de woningvoorraad, de koppeling van huishoudens aan woningen, en de berekening van de rijksbijdrage, het belasting- en premievoordeel, de economische huurwaarde, en andere componenten van de woonuitgaven. In dit hoofdstuk zal de hieruit voortvloeiende verdeling van de woonuitgaven in de loop der tijd worden weergegeven. Ten aanzien van de definiëring van de woonuitgaven in de koopsector is in het vorige hoofdstuk uit de vele mogelijkheden de keuze gemaakt voor enerzijds woonuitgaven op kasbasis en anderzijds woonuitgaven op basis van de economische huurwaarde. Beide definities hebben hun voor- en nadelen, maar ze sluiten goed aan bij de gangbare benaderingen voor de woon uitgaven in de koopsector. De resultaten van beide benaderingen voor de woonuitgaven zullen naast elkaar worden weergegeven.
7.2. Enkele uitkomsten De uitkomsten die hier worden besproken hebben alleen betrekking op het basisscenario. In het volgende hoofdstuk worden twee varianten behandeld. De sterk uiteenlopende ontwikkeling van de economische huurwaarde en de belastbare huurwaarde (tabel 25) heeft tot gevolg dat er eveneens een groot verschil is in de ontwikkeling van de woonuitgaven op kasbasis en de woonuitgaven op basis van de economische huurwaarde. Tabel 26 laat zien dat de kasui tga ven tussen 1982 en 1990 licht dalen en vervolgens tot 1994 weer enigszins toenemen. Over de gehele periode is de gemiddelde stijging per jaar 0,3%. De woonuitgaven op basis van economische huurwaarde steeg in dezelfde periode met gemiddeld 2,7% per jaar. De gemiddelde woonquotes, die gelijk zijn aan de (netto) woonuitgaven gedeeld door het netto huishoudinkomen, ontwikkelen zich hierdoor tegengesteld, een daling van de quote op kasbasis en een stijging van de quote op basis van economische huurwaarde.
- 39-
Tabel 26:
De ontwikkeling van de woonuitgaven in de koopsector voor alle huishoudens, 1982-1994, in lopende prijzen
gemiddelde woonuitgaven: - kasuitgaven (gIds) - economische huurwaarde (gIds) gemiddelde woonquote: - kasuitgaven (in %) - economische huurwaarde (in %)
1982
1985
1990
1994
5796 5721
5753 6391
5658 7090
5974 7741
18,8 20,2
17,8 21,0
16,5 21,5
16,2 21,9
Bron: OTB In de tabellen 27, 28 en 29 staan de uitkomsten vermeld voor drie categorieën huishoudens. Deze categorieën huishoudens zijn: - huishoudens met hypotheek zonder rijksbijdrage; - huishoudens met hypotheek en tevens een rijksbijdrage; - huishoudens zonder hypotheek en evenmin een rijksbijdrage. De categorie huishoudens zonder hypotheek maar wel met rijksbijdrage is buiten beschouwing gelaten omdat de omvang van deze categorie betrekkelijk klein is. Ruim 70% van de huishoudens in koopwoningen heeft een hypothecaire schuld, waarvan 10 tot 12% een premie voor het eigen-woningbezit ontvangt. De gemiddelde schuld van deze laatste groep ligt beduidend hoger dan van de groep huishoudens zonder premie. Dit wordt verklaard door het feit dat de premie-ontvangers gehuisvest zijn in relatief nieuwe woningen, waarbij pas een klein gedeelte van de oorspronkelijke schuld is afgelost. In de economische huurwaarde komt tot uiting dat de premiewoningen gemiddeld goedkoper zijn dan de andere koopwoningen. De verschillen in economische huurwaarde kunnen immers worden teruggevoerd op verschillen in verkoopwaarde van de woning. Tabel 27: Uitkomsten met betrekking tot huishoudens met een hypothecaire schuld, exclusief ontvangers premies voor het eigenwoningbezit 1982-1994 1982
1985
1990
1994
1.258.477 aantal huishoudens in % koopwoningvoorraad 60,1 gemiddelde schuld (gIds) 68.271 gemiddelde woonuitgaven - kasuitgaven (gIds) 7.558 5.901 - economische huurwaarde (gIds) gemiddelde woonquote - kasuitgaven (in %) 24,1 - economische huurwaarde (in %) 20,6
1.320.317 59,8 66.763
1.452.889 60,1 65.457
1.552.227 60,6 64.216
7.379 6.594
7.247 7.283
7.673 7.891
22,5 21,5
20,7 21,7
20,0 21,5
Bron: .OTB - 40-
De economische huurwaarde van de woningen waar geen hypotheek op rust is eveneens lager dan die voor de niet-premiewoningen met een hypotheek. Dit kan gedeeltelijk verklaard worden uit het feit dat deze woningen gemiddeld eerder gebouwd zijn dan de overige wonigen. In 1982 bijvoorbeeld was bijna 60% van de woningen in tabel 29 gebouwd vóór 1950. De gemiddelde· woonquotes op kasbasis blijken nogal uit elkaar te liggen. Uiteraard hebben de huishoudens zonder hypotheek een zeer lage quote. Bij premie-ontvangers liggen de quotes op kasbasis met uitzondering van 1994, gemiddeld lager dan bij de huishoudens met alleen een hypotheek. Tabel 28:
Uitkomsten met betrekking tot ontvangers van premies voor het eigen-woningbezit, 1982-1994
aantal ontvangers in % koopwoningvoorraad gemiddelde schuld (gIds) gemiddelde premie (gIds) totaal premies (mln gIds) gemiddelde woonuitgaven - kasuitgaven (gIds) - economische huurwaarde (gIds) gemiddelde woonquote - kasuitgaven (in %) - economische huurwaarde (in %)
1982
1985
1990
1994
222.719 10,6 84.622 2.508 559
267.272 12,1 101.654 3.666 980
291.354 12,0 115.589 3.946 1.150
263.178 10,3 128.459 4.060 1.069
6.367 5.211
6.374 5.868
6.487 6.677
7.551 7.580
19,9 16,5
18,7 17,0
19,5 19,8
22,4 22,4
Bron: OTB
Tabel 29:
Uitkomsten met betrekking tot huishoudens zonder een hypothecaire schuld en zonder een premie voor het eigen-woningbezit, 1982-1994 1982
1985
1990
1994
aantal huishoudens 608.033 in % koopwoning voorraad 29,0 gemiddelde woonuitgaven - kasuitgaven (gIds) 1988 - economische huurwaarde (gIds) 5543 gemiddelde woonquote - kasuitgaven (%) 7,9 - economische huurwaarde (%) 20,6
616.537 27,9
673.159 27,8
744.340 29,1
2029 6189
1883 6857
1873 7486
7,5 21,5
6,5 . 21,9
6,2 22,5
Bron: OTB
- 41 -
De ontwikkeling van de woonuitgaven van huishoudens wordt in tabellen 30 tot en met 39 weergegeven. De huishoudens worden onderscheiden naar huishoudenstype, leeftijd van het hoofd van het huishouden, sociaal-economische categorie, inkomensklasse en aantal verdieners. De algemene woonui!gavenontwikkeling, zoals geschetst in tp.bel 26, doet zich blijkens de tabellen 30 en 31 bij elk huishoudenstype in meer of mindere mate voor. Doordat de huishoudenstypen alleenstaande en samengewoond hebbend gemiddeld een lager inkomen hebben dan huishoudens waarin wordt samengewoond, liggen de woonquotes van de eerste groepen aanmerkelijk hoger dan van de samenwonenden. In de huursector werd een vergelijkbare ontwikkeling van de netto woonquote geconstateerd. Tabel 30:
De ontwikkeling van de woonquote op kasbasis, naar huishoudenstype, in procenten, 1982-1994
huishoudenstype
1982
1985
1990
1994
alleenstaande (1) samengewoond hebbend, 2 p. samengewoond hebbend, 3 of meer p. samenwonend, 2 p. samenwonend, 3 p. samenwonend, 4 p. samenwonend, 5 of meer p.
22,2 24,9 26,0 17,7 19,2 17,6 18,4
21,7 25,2 26,4 16,3 18,0 16,5 17,5
21,2 24,8 23,5 14,9 16,9 15,3 15,2
20,7 22,5 22,5 15,0 16,5 14,3 14,9
gemiddelde
18,8
17,8
16,5
16,2
(1) Inclusief samengewoond hebbend, 1 p.
Bron: OTB Tabel 31: De ontwikkeling van de woonquote op basis van economische huurwaarde, naar huishoudenstype, in procenten 1982-1994 huishoudenstype
1982
1985
1990
1994
alleenstaande (1) samengewoond hebbend, 2 p. samengewoond hebbend, 3 of meer p. same'nwonend, 2 p. samenwonend, 3 p. samenwonend, 4 p. samenwonend, 5 of meer p.
26,4 31,0 30,3 18,6 20,3 17,9 19,5
27,5 32,0 31,7 i9,2 20,9 19,0 20,1
28,7 32,8 33,4 19,7 21,4 18,9 20,4
28,9 32,5 33,8 19,9 21,8 19,1 20,8
gemiddelde
20,2
21,0
21,5
21,9
(1) Inclusief samengewoond hebbend, 1 p.
Bron: OTB - 42-
In tabellen 32 en 33 worden de huishoudens uitgeplitst naar de leeftijd van het hoofd van het huishouden. De woonquote loopt op naarmate het hoofd van het huishouden ouder wordt. Deze ontwikkeling is afwijkend van die in de huursector, waar de verschillen veel kleiner zijn. Weliswaar heeft ook daar de groep van 65 jaar en ouder de hoogste woonquote, maar de onderlinge verschillen zijn minder opvallend. De verklaring moet vooral worden gevonden in de relatie tussen de leeftijd van het hoofd en het inkomen. Wanneer bij het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd het inkomen daalt, zal het huishoudend eerder geneigd zijn een 'te dure' huurwoningen te verlaten dan een 'te dure' koopwoning. Met name de hoge woonquote op basis van de economische huurwaarde kan hierdoor worden verklaard.
Tabel 32:
De ontwikkeling van de woonquote op kasbasis, naar leeftijd van het hoofd van het huishouden, in procenten, 1982-1994
leeftijdsklasse
1982
1985
1990
1994
18 25 45 65
14,9 17,0 19,5 24,0
14,3 15,8 18,6 23,0
12,6 14,4 17,3 22,0
12,6 14,0 16,8 21,8
18,8
17,8
16,5
16,2
- 24 - 44 - 65 jaar
jaar jaar jaar en ouder
gemiddelde Bron: OrB
Tabel 33: De ontwikkeling van de woonquote op basis van economische huurwaarde, naar leeftijd van het hoofd van het huishouden, in procenten, 1982-1994 leeftijdsklasse
1982
1985
1990
1994
18 25 45 65
14,0 17,1 21,7 28,2
14,9 17,4 22,6 29,7
15,0 17,5 23,3 31,0
15,5 17,5 23,6 31,3
20,2
21,0
21,5
- 24 - 44 - 65 jaar
jaar jaar jaar en ouder
gemiddelde
,,-
21,9
Bron: OrB De verdeling van de woonuitgaven, weergegeven in de tabellen 34 en 35, naar sociaal-economsiche categorie is vrij gelijkmatig ten aanzien van de verschillende klassen, met uitzondering van de gepensioneerden en overige uitkeringsontvangers. De groep gepensioneerden, dezelfde als in tabellen 32 en 33 de groep van 65 jaar en ouder, is al besproken. De overige uitkeringsontvangers hebben in het algemeen een relatief laag inkomen ten opzichte - 43-
van de overige categorieën en mede daardoor een hogere woonquote. Voorts blijkt dat de woonquote op kasbasis van ambtenaren hoger is dan die van werknemers in het bedrijfsleven. ' Tabel 34: De ontwikkeling van de woonquote op kasbasis, naar sociaaleconomische categorie, in procenten, 1982-1994 sociaal-economische categorie
1982
1985
1990
1994
werknemer bedrijfsleven ambtenaar zelfstandige gepensioneerde overige uitkeringsontvanger overige
17,3 18,0 18,3 24,0 20,2 17,2
15,9 16,7 16,6 23,0 20,2 16,8
14,3 17,0 15,8 22,0 19,1 16,9
14,3 15,5 14,9 21,8 20,1 14,6
gemiddelde
18,8
17,8
16,5
16,2
Bron: OTB
Tabel 35: De ontwikkeling van de woonquote op basis economische huurwaarde, naar sociaal-economische categorie, in procenten, 1982-1994 sociaal-economische categorie
1982
1985
1990
1994
werknemer bedrijfsleven ambtenaar zelfstandige gepensioneerde overige uitkeringsontvanger overige
18,2 17,9 18,8 28,2 21,8 18,6
18,7 18,6 19,0 29,7 22,7 19,0
18,5 20,3 19,3 31,0 25,2 20,9
18,8 20,4 20,0 31,3 27,9 20,3
gemiddelde
20,2
21,0
21,5
21,9
Bron: OTB De tabellen 36 en 37 geven vervolgens een beeld van de toekomstige woonuitgaven verdeling naar inkomensklasse. In de eerste plaats blijkt dat de woonquote hoge~ is naarmate het inkomen lager is, hetgeen te verwachten valt. Verder is bij de lagere inkomensklassen de woonquote op kasbais lager dan die op basis van economische huurwaarde. Dit duidt erop dat de huishoudens in de lagere inkomensklassen in verhouding tot de verkoopwaarde van de woning een lage hypotheek hebben. Bij de hogere inkomensklassen ligt het precies andersom. - 44-
Tabel 36: De ontwikkeling van de woonquote op kasbasis, naar inkomen van het huishouden, in procenten, 1982-1994 inkomensklasse (I)
1982
1985
1990
1994
tot 15.000 15.000 - 20.000 20.000 - 30.000 30.000 - 50.000 50.000 of meer
35,9 26,9 21,6 16,0 11,9
35,3 25,6 20,0 15,2 10,8
35,0 23,0 18,2 13,8 9,5
34,2 21,7 17,3 13,8 10,0
gemiddelde
18,8
17,8
16,5
16,2
Bron: OTB (1) Netto huishoudinkomen, op basis van het niveau in 1981
Tabel 37: De ontwikkeling van de woonquote op basis · van economische huurwaarde, naar inkomen van het huishouden, in procenten, 1982-1994
inkomensklasse (1)
1982
1985
1990
1994
tot 15.000 15.000 - 20.000 20.000 - 30.000 30.000 - 50.000 50.000 of meer
50,1 29,7 22,4 16,4 11,5
51,6 31,2 23,5 17,0 11,8
53,0 31,9 23,9 16,8 11,9
52,7 32,3 24,3 17,4 11,9
gemiddelde
20,2
21,0
21,5
21,9
Bron: OTB (1) Netto huishoudinkomen, op basis van het niveau in 1981
De laatste twee tabellen van dit hoofdstuk hebben betrekking op het onderscheid tussen een- en tweeverdieners. Tabel 38 geeft de ontwikkeling van de woonquote op kasbasis weer; tabel 39 op basis van economische huurwaarde. Uit de tabellen blijkt dat de woonquote voor huishoudens met één verdiener aanmerkelijk hoger ligt dat die voor huishoudens met twee verdieners. De verklaring hiervoor ligt voor de hand; het huishoudinkomen bij tweeverdieners is over het algemeen hoger dan bij eenverdieners.
- 45-
Tabel 38: De ontwikkeling van de woonquote op kasbasis, naar het aantal verdieners per huishouden, in procenten, 1982-1994 1982
1985
1990
1994
huishoudens met één verdiener
24,0
23,2
22,5
21,2
huishoudens met twee verdieners
17,7
16,5
15,1
14,9
gemiddelde
18,8
17,8
16,5
16,2
Bron: OTB
Tabel 39: De ontwikkeling van de woonquote op basis van economische huurwaarde, naar het aantal verdieners per huishouden, in procenten, 1982-1994 1982
1985
1990
1994
huishoudens met één verdiener
28,2
29,2
30,3
30,6
huishoudens met twee verdieners
18,4
19,2
19,4
19,7
gemiddelde
20,2
21,0
21,5
21,9
Bron: OTB
- 46-
8. TWEE INKOMENSVARIANTEN VOOR DE KOOPSECTOR
8.1. Inleiding Om het inkomensgedeelte van het model enigszins te kunnen beoordelen op de gevoeligheid voor andere inkomensstijgingen zijn twee varianten met het model doorgerekend voor het jaar 1990. De eerste variant (variant I) gaat uit van gelijke stijgingspercentages voor het inkomen per sociaal-economische categorie. Dit is de variant waarmee werd gewerkt tijdens de ontwikkeling van het model voor de huursector. De tweede variant (variant II) gaat uit van grotere verschillen in de groeipercentages van het inkomen dan bij de basisvariant het geval is. De sterkste groei komt bij deze variant voor bij werknemers in het bedrijfsleven en zelfstandigen, terwijl de overige uitkeringsontvangers en overigen de laagste groei van het inkomen krijgen. Het onderlinge verschil bedraagt 3%. In bijlage 2 worden deze varianten uitgebreider omschreven. Tevens wordt in deze bijlage weergegeven welke consequenties deze varianten voor de inkomensverdeling hebben, alsmede de gevolgen van de varianten voor de woonuitgavenverdeling in de huursector • In dit hoofdstuk worden de resultaten van de twee varianten voor de koopsector vergeleken met die van de basisvariant.
8.2. Enkele resultaten voor 1990 Het algemene beeld van de uitkomsten wordt geschetst in tabellen 40 en 41. Voor de vergelijkbaarheid zijn de uitkomsten van de basisvariant eveneens vermeld. Uit tabel 40 blijkt dat een verschuiving in de inkomensver:deling, zoals veroorzaakt door de verschillende varianten, geen invloed heeft op de gemiddelde uitkomsten. Voor de woonuitgaven op basis van economische huurwaarde ligt dit voor de hand, daar de woningvoorraad en de veronderstelde huurstijging onveranderd zijn. Ook de omvang van het belasting- en premievoordeel wordt, blijkens tabel 41, nagenoeg niet beïnvloed door de verschuivingen in de inkomensverdeling. Indien de woon quo ten van de huishoudens met al dan niet een hypothecaire geldlening of rijksbijdrage afzonderlijk worden bezien dan blijken er evenmin opmerkelijke verschuivingen te zijn opgetreden als gevolg van de gekozen inkomensvarianten. Deze uitkomsten zullen daarom verder buiten beschouwing blijven.
- 47-
Tabel 40:
De woonuitgaven in de koopsector voor alle huishoudens, 1990,3 varianten basisvariant
gemiddelde woonuitgaven: - kasuitgaven (gIds) - economische huurwaarde (gIds) gemiddelde woonquote: - kasuitgaven (%) - economische huurwaarde (%)
variant I
variant 11
5658 7090
5651 7090
5658 7090
16,5 21,5
16,1 21,0
16,6 21,6
Bron: OTB
Tabel 41:
Het belasting- en premievoordeel, 1990,3 varianten basisvariant
gemiddelde belastingvoordeel (gIds) gemiddelde premievoordeel (gIds) totaal belasting- en premievoordeel (mln gIds)
variant I
732
variant 11
717 339
343
718 341
2555
2601
2562
Bron: OTB De verschuivingen in de woonuitgavenverdeling bij de huishoudens ingedeeld naar inkomensklasse zijn in de tabellen 42 en 43 weergegeven. Het blijkt dat als gevolg van de verschillende inkomensontwikkelingen de woon uitgavenverdeling nagenoeg niet verandert. De verschuivingen ten opzichte van de basisvariant zijn zeer gering. Verder blijkt uit tabel 44 dat de gemiddelde verkoopwaarde van de woning per inkomensklasse ook weinig is veranderd, zodat hierin in belangrijke mate de verklaring moet worden gezocht voor het feit dat de woonuitgavenverdeling zo weinig wordt beïnvloed door de veranderde inkomensverdeling. De achterliggende oorzaak voor dit stabiele beeld moet gezocht worden in de gehanteerde koppelingsprocedure. Bij de koppeling van huishoudens aan woningen is het inkomen een van de kenmerken op grond waarvan de koppeling tot stand komt. Door de koppelingsprocedure worden derhalve de schommelingen in de inkomensverdeling in belangrijke mate ondervangen bij de verdeling van de huishoudens over de woningen.
- 48-
Tabel 42: De woonquote op kasbasis, naar inkomen van het huishouden, in procenten, 1990, 3 varianten inkomensklasse (J)
basisvariant
variant I
variant
n
tot 15.000 15.000 - 20.000 20.000 - 30.000 30.000 - 50.000 50.000 of meer
35,0 23,0 18,2 13,8 9,5
34,7 23,0 17,5 13,6 9,5
34,3 23,0 18,5 14,1 9,7
gemiddelde
16,5
16,1
16,6
(1) Netto huishoudinkomen, op basis van het niveau in 1981.
Bron: OTB
Tabel 43:
De woonquote op basis van economische huurwaarde, naar inkomen van het huishouden, in procenten, 1990, 3 varianten
inkomensklasse (I)
basisvariant
variant I
variant
n
tot 15.000 15.000 - 20.000 20.000 - 30.000 30.000 - 50.000 50.000 of meer
53,0 31,9 23,9 16,8 11,9
51,8 31,7 23,0 16,6 11,8
52,2 32,0 24,2 17,2 12,1
gemiddelde
21,5
21,0
21,6
(1) Netto huishoudinkomen, op basis van het niveau in 1981. Bron: OTB
Tabel 44: De gemiddelde verkoopwaarde van woningen, naar inkomensklasse van het huishoudens, in duizenden guldens, 1990, 3 varianten inkomensklasse (I) tot 15.000 15.000 - 20.000 20.000 - 30.000 30.000 - 50.000 50.000 of meer
basisvariant 135 135 135 148 188
variant I 134 133 133 148 184
(1) Netto huishoudinkomen, op basis van het niveau in 1981
Bron: OTB - 49-
variant
n
134 135 134 148 187
De invloed van de koppelingsprocedure komt ook naar voren wanneer de uitkomsten worden bezien bij de huishoudens ingedeeld naar sociaal-economische categorie. Dit laatste kenmerk speelt geen zelfstandige rol bij de koppeling van huishoudens aan woningen. De verschuivingen in de woonuitgavenverdeling zijn nu juist veel groter, zoals uit de tabellen 45 en 46 blijkt. In variant I, waarbij elke sociaal-economische categorie eenzelfde inkomensstijging kent, is te zien dat de categorieën, die er ten opzichte van de basisvariant in inkomen op vooruit gaan, in de duurdere woningen terecht komen, waardoor de woonquote voor deze categorieën toeneemt. Het betreft hier met name de categorieën ambtenaren, overige uitkeringsontvangers en de overigen. Dat de stijgende woonquote vooral moet worden verklaard uit het feit dat deze huishoudens aan duurdere woningen zijn gekoppeld, wordt bevestigd door de gegevens in tabel 47. In deze tabel is de gemiddelde verkoopwaarde van de woning per sociaal-economische categorie weergegeven. Tabel 45:
De woonquote op kasbasis, naar sociaal-economische categorie, in procent!!n, 1990, 3 varianten
sociaal-economische categorie
basisvariant
variant I
variant 11
werknemer bedrijfsleven ambtenaar zelfstandige . gepensioneerde overige uitkeringsontvanger overige
14,3 17,0 15,8 22,0 19,1 16,9
14,2 17,8 14,5 21,5 24,4 22,8
14,8 15,8 16,4 21,7 17,9 15,5
gemiddelde Bron: OTB
16,5
16,1
16,6
Tabel 46: De woonquote op basis van economische huurwaarde, naar
ciaal-economische categorie, in procenten, 1990, 3 varianten sociaal-economische categorie
basisvariant
variant I
variant 11
werknemer bedrijfsleven ambtenaar · zelfstandige gepensioneerde overige uitkeringsontvanger overige
18,5 20,3 19,3 31,0 25,2 20,9
17,7 24,2 18,6 30,3 35,2 26,8
19,1 19,8 19,7 30,5 22,8 19,0
gemiddelde
21,5
21,0
21,6
Bron: OrB - 50-
~
Tabel 47: De gemiddelde verkoopwaarde van woningen, naar sociaal-economische categorie van het huishouden, in duizenden guldens, 1990, 3 varianten sociaal-economische categorie
basisvariant
141 163 161 142 165 158
werknemer bedrijf ambtenaar zelfstandige gepensioneerde overige uitkeringsontvanger overige
variant I
143 179 159 141 178 182
variant 11
144 150 156 141 164 163
Uit het voorafgaand kan worden geconcludeerd dat op macro-niveau de gemiddelde woonquote slechts in beperkte mate wordt be invloed door de gekozen veranderingen in de inkomensverdeling. Op een lager niveau kan een onderscheid worden gemaakt tussen indelingen van huishoudens op basis van kenmerken die enerzijds wél en anderzijds niet bij de koppelingsprocedure een rol spelen. Bij de eerste soort indelingen zijn slechts geringe verschuivingen waar te nemen in de woonuitgavenverdeling; bij de tweede soort, waarbij met name de indeling naar sociaal-economische categorie is bezien, kunnen daarentegen grote verschuivingen optreden.
- 51 -
9. SAMENVATTING EN CONCLUSIES
Dit rapport is een vervolg op het onderzoek met betrekking tot de ontwikkeling van een simulatiemodel voor de berekening van de individuele woonuitgaven. Eerder is gerapporteerd over het deel dat betrekking heeft op de huursector (Conijn, Van Deudekom, Ooms, 1987). In dit rapport staat de koopsector centraal. De structuur van het model is in hoofdlijnen gelijk gebleven en berust op drie pijlers: - de vraagzijde, bestaande uit een huishoudensprognose; - de aanbodzijde bestaande uit een prognose van de omvang en samenstelling van de voorraad koopwoningen; - de koppeling van huishoudens aan koopwoningen, waarna de woonuitgaven kunnen worden berekend. De huishoudensprognose is wederom ontleend aan het Primos-model. Bij deze prognose worden 32 huishoudensklassen onderscheiden op grond van de leeftijd van het hoofd van het huishouden, de samenstelling en de omvang van het huishouden. Vervolgens is dit deel van het model verder ui tgebouwd door 6 sociaal-economische categorieën te onderscheiden en de aantallen per huishoudensklasse te verdelen over deze 6 categorieën. Deze laatste verdeling is ontleend aan het VOBES-model. Er zijn aldus 192 verschillende huishoudens ontstaan. Deze huishoudens worden vervolgens over 24 inkomensklassen verdeeld, zodat uiteindelijk 4608 verschillende huishoudens in het model worden onderscheiden. Bij het toekennen van de inkomens aan de huishoudens zijn gegeven ontleend aan het WB081. Het WB081 heeft ook als uitgangspunt gediend voor de prognose van de koopwoningvoorraad. Het volume van de voorraad wordt aangepast via de nieuwbouw en onttrekkingen van koopwoningen. Verder wordt de verkoopwaarde van de woningen jaarlijks aangepast rekening houdend met de veroudering en de bouwkostenstijging. Daarnaast worden ook de hypotheekgegevens aangepast. Op grond van de verkoopwaarde, het aantal kamers en de leeftijd van de woningen zijn de koopwoningen in 36 klassen ingedeeld. Bij de koppeling van huishoudens aan woningen wordt rekening gehouden met de genoemde huishoudenskenmerken, met uitzondering van de sociaaleconomische categorie, en drie woningkenmerken, te weten verkoopwaarde, grootte en leeftijd. In de koopsector vormt de definiëring van het begrip woonuitgaven een apart probleem. Er zijn 5 verschillende benaderingen onderscheiden waarbij aan alle benaderingen voor- en nadelen zijn onderkend. Op pragmatische - 53-
gronden is ervoor gekozen in het model nader uit te werken woonuitgaven op kasbasis en woonuitgaven op basis van de economische huurwaarde. Ten behoeve van de woonuitgaven op kasbasis wordt in het model onder meer rekening gehouden met het verloop van de hypotheeklasten en de afbouw van de rijksbijdragen en wordt het belasting- en premievoordeel berekend. De economische huurwaarde van de woning is in eerste instantie gerelateerd aan de verkoopwaarde van de woning en wordt vervolgens jaarlijks aangepast met de veronderstelde huurstijging. De veronderstellingen, waarmee het model is doorgerekend, waren in het rapport over de huursector ontleend, aan het basisscenario uit het rapport 'Heroverweging van het huur- en subsidiebeleid in de 90-er jaren' (VROM, 1985). Ten opzichte van dit basisscenario zijn enkele aanpassingen aangebracht. Het betreft hier met name de groei van het reëel nationaal inkomen en de inflatie. De reële groei is voor de gehele berekeningsperiode op 3% gesteld, de inflatie op 0%. Ook de trendmatige huurverhoging, van belang voor de berekening van de economische huurwaarde, is op 3% per jaar gesteld. De uitkomsten van het woonuitgavenmodel voor de koopsector, uitgaande van de basisvariant, zijn onder meer de volgende. Het aantal koopwoningen neemt toe van 2,1 mln in 1982 tot 2,6 mln in 1994. Hiervan heeft in 1994 71 % een hypotheek. De totale schuld die op de koopwoningvoorraad rust, is dan gestegen tot f 133 mrd. Bij ruim 10% van de koopwoningen wordt in 1994 een rijksbijdrage ontvangen. In 1982 was dit bijna 11%. In ruim 75% van de gevallen betreft het een premie A-woning. De totale omvang van de rijksbijdragen verdubbelt bijna in de beschouwde periode: van f 569 mln in 1982 tot f 1069 mln in 1994. De gemiddelde rijksbijdrage is dan gestegen van f 2487,- tot f 4055,-. Verder is uit de berekeningen naar voren gekomen dat het totale belasting- en premievoordeel, als gevolg van de rente-aftrek voor de loon- en inkomstenbelasting zal dalen. In 1982 bedroeg het totale voordeel f 3,4 mrd en in 1994 bij de basisvariant f 2,8 mrd. Deze daling wordt veroorzaakt door de veronderstelde hypotheekrente van 7%. Dit niveau is lager dan in 1982 op de hypotheken rustte. Voorts blijkt dat het vershil tussen de belastbare en de economische huurwaarde de komende jaren steeds groter zal worden. De belastbare huurwaarde wordt namelijk overeenkomstig het beleid van de afgelopen jaren in het model niet aangepast aan de huurontwikkeling, terwijl de economische huurwaarde steeds verder toeneemt. In 1982 was de gemiddelde belastbare huurwaarde 16,8% van de gemiddelde economische huurwaarde. In 1994 is dit percentage gedaald tot 12,4%. De ontwikkeling van de woonquote is sterk afhankelijk van de benadering die wordt gehanteerd voor de woonuitgaven. De woonquote op kasbasis daalt onder de veronderstellingen van de basisvariant van 18,8% tot 16,2% in 1994. De lagere rentevoet is hiervoor wederom de belangrijkste verklarende factor. De woonquote op basis van de economische huurwaarde stijgt daarentegen van 20,2% tot 21,9%. Hoge woonquotes op kasbasis komen met name voor bij alleenstaanden, huishoudens waarvan het hoofd heeft samengewoond en gepensioneerden. Verder is de woonquote van - 54-
I
\
alleenverdieners aanmerkelijk hoger dan die van tweeverdieners. Deze situatie blijft in de beschouwde periode gehandhaafd. Naast de basisvariant zijn nog twee andere varianten doorgerekend. Hiermee is de invloed van een andere inkomensverdeling op de verdeling van de woonuitgaven geanalyseerd. Opmerkelijk is dat de gemiddelde woonuitgaven op kasbasis slechts in geringe mate worden be invloed door een andere inkomensverdeling. Dit geldt ook voor het totale belasting- en premievoordeel. Wanneer echter naar afzonderlijke huishoudens wordt gekeken dan neemt vanzelfsprekend de quote van huishoudens waarvan het inkomen minder toeneemt, toe ten opzichte van de basisvariant. Hierbij is overigens vastgesteld dat de koppelingsprocedure om huishoudens te verdelen over woningen, een zelfstandige invloed uitoefent op de resultaten. Tot slot dient bij alle uitkomsten te worden bedacht dat ze sterk afhankelijk zijn van de gehanteerde veronderstellingen. In dit rapport staat de modelontwikkeling centraal, en in mindere mate de uitkomsten. Door middel van vervolgonderzoek zal het model verder worden ontwikkeld.
- 55-
BIJLAGE 1: EEN BEKNOPTE LITER ATUURSTUDIE OVER DE INKOMENSVERDELING
B1.1. Inleiding
In het model voor de huursector , waarover eerder reeds is gerapporteerd, was de mogelijkheid de inkomensverdeling te variëren beperkt. Hierdoor was het niet mogelijk om via scenario's vast te stellen welke invloed een veranderende inkomensverdeling zou kunnen hebben op de verdeling van de woonuitgaven. Deze beperking was aanleiding om bij de ontwikkeling van het model voor de koopsector tevens te bezien op welke wijze het inkomensblok zou kunnen worden uitgebreid. Dit heeft ertoe geleid dat in het huidige model de inkomensstijgingen kunnen worden gedifferentieerd naar sociaal-economische categorie. De gevolgen die deze differentiatie heeft voor de woonuitgavenverdeling in de koopsector is reeds in hoofdstuk 8 aan de orde geweest. De gevolgen voor de woonuitgavenverdeling in de huursector zijn in bijlage 2 weergegeven. In het kader van de verdere uitbouw van het inkomensblok is ook een literatuurstudie verrricht over de inkomensverdeling, waarover in deze bijlage wordt gerapporteerd. B1.2. De personele inkomensverdeling in Nederland
Veranderingen in de personele inkomensverdeling zijn van jaar op jaar zeer gering. Om deze veranderingen toch met enige nauwkeurigheid te kunnen analyseren zijn gegevens nodig over een lange periode. Voor Nederland worden inkomensstatistieken bijgehouden sinds de invoering van de inkomstenbelasting in 1915. Voor specifieke doeleinden moeten deze gegevens vaak worden aangepast, daar ze daar veelal niet voor zijn verzameld. Ook worden de door het CBS gehanteerde definities regelmatig gewijzigd. Op de nadelen van de voor onderzoek naar de inkomensverdeling vaak gebrekkige statistische gegevens wordt in de literatuur uitvoerig ingegaan (Zie Odink, 1985 en Van der Hoek, 1985). Hartog en Veenbergen (I978) constateren dat gemeten in decielen de verdeling van het fiscale inkomen een zeer gelijkmatig verloop heeft gehad. De inkomensongelijkheid, gemeten als variatiecoëfficiënt, vertoont een dalende trend, terwijl ook een duidelijke golfbeweging wordt waargenomen. Na 1939 nemen beide af. In de jaren zestig wordt zelfs een lichte stijging van de inkomensongelijkheid waargenomen. De auteurs stellen wel dat op basis van andere inkomensbegrippen de konklusie zou kunnen veranderen. Een opmerkelijk verschijnsel is het feit dat tot 1939 de inkomensongelijk- 57-
heid zich ten opzichte van het werkloosheidspercentage tegenovergesteld ontwikkelt, terwijl daarna het verloop van beide variabelen parallel is. Hartog en Veenbergen hebben getracht de inkomensongelijkheid met behulp van een regressie-analyse te verklaren, wat echter tot zeer weinig bevredigende resultaten heeft geleid. De Kleyn en Van de Stadt (1985) maken voor hun analyse gebruik van besteedbare inkomens, onderscheiden in drie sociaal-economische categorieën: zelfstandigen, werknemers {inclusief werklozen) en niet-beroepsbevolking. Hun analyse beschrijft de periode 1970-1982. De hoogste besteedbare inkomens kwamen voor in 1979, terwijl het niveau in 1982 vergelijkbaar was met dat van 6 à 7 jaar eerder (zie tabel BI). Tabel 81: Gemiddeld reëel besteedbaar inkomen in duizenden guldens per jaar 1970 1973 1975 1977 1979
1?79 1)1980 1981 1982 rueuw
zelfstandigen
41,2 43,0 43,1 44,3 52,3
47,9
42,8 42,0 40,1
werknemers
28,0 30,9 32,8 33,8 35,5
33,5
33,3 31,7 31,1
niet-beroepsbevolking
19,5 21,0 22,8 23,7 25,3
25,3
25,0 24,5 23,8
totaal
27,3 29,3 30,7 31,4 33,3
31,9
31,2 29,9 29,1
1) In verband met een revisie van het CBS. Bron: De Kleyn en Van de Stadt (1985). De ontwikkeling van de inkomensongelijkheid wordt uitgedrukt in de Theilcoëfficiënt. Deze is als volgt gedefinieerd: k T= Yj In (y/nj)' waarbij Yj het inkomen in klasse j j =1 als fractie van het totale inkomen voorstelt en ni het aantal inkomenstrekkers in klasse j als fractie van het totaal aantal ir1komenstrekkers. De Theilcoëfficiënt kan worden gesplitst in een ongelijkheid tussen groepen en een gewogen gemiddelde van de ongelijkheid binnen deze groepen:
1:
T=
= tussengroepsongelijkheid = inkomen groep g als fractie van
het totaalinkomen = binnengroepsongelijkheid
groep g. - 58-
De tussengroepsongelijkheid is gedefinieerd als: aantal inkomenstrekkers in groep g als fractie van het totaal aantal inkomenstrekkers. De ongelijkheid binnen groep g wordt berekend volgens: bg k Tg
= ~ Yjg In (Yjg/njg)
Yjg
J=1
= inkomen
van inkomensklasse j binnen groep g als fractie van het inkomen van groep g = aantal inkomenstrekkers in inkomensklasse j binnen groep g als fraktie van het aantal inkomenstrekkers in groep g.
Per sociaal-economische categorie blijken de Theilcoëfficiënten nogal te kunnen verschillen. Bij zelfstandigen is de ongelijkheid het grootst en tussen 1973 en 1980 gestegen. De ongelijkheid bij de niet-beroepsbevolking is het kleinst en vertoont een relatief grotere daling dan de ongelijkheid van werknemers. De grootste veranderingen hebben plaatsgevonden tussen 1970 en 1975, daarna waren de veranderingen slechts zeer gering (zie tabel B2). Tabel B2: Theilcoëfficiënten van het besteedbaar inkomen Jaar
Binnengroepsongelijkheid niet-beroeps zelfst. werkn.
Tussengroepongelijkheid
Totaal
1970 1973 1975 1977 1979
0,305 0,253 0,266 0,300 0,309
0,162 0,135 0,127 0,127 0,128
0,141 0,125 0,117 0,103 0,099
0,023 0,021 0,018 0,017 0,019
0,204 0,170 0,158 0,157 0,160
1979 (nieuw) 1980 1981 1982
0,321 0,347 0,331 0,317
0,115 0,110 0,119 0,113
0,100 0,101 0,103 0,098
0,015 0,012 0,011 0,011
0,149 0,142 0,145 0,140
Bron: De Kleyn en Van de Stadt (1985). Over een langere periode, 1938-1972, is door diverse auteurs berekend dat de ongelijkheid ongeveer is gehalveerd (Zie Odink, 1985). Driekwart van de spreiding in individuele koopkrachtveranderingen wordt - 59-
veroorzaakt door veranderingen in sociaal-economische en demografische posities (De Kleyn en Van de Stadt, 1985). Odink stelt aanvullend dat de belangrijkste determinanten van de inkomensongelijkheid zijn: - de bijdrage van de zelfstandigen (hoge binnengroepsongelijkheid); de bijdrage van de werknemers (hoog inkomensaandeeI); - de leeftijdsverschillen. Voor de periode 1977-1983 zijn door Van de Stadt e.a. (1985) twee cijfers berekend om koopkrachtontwikkeling weer te geven. Het gehanteerde inkomensbegrip is reëel vrij besteedbaar huishoudinkomen. Het statische cijfer geeft de veranderingen van inkomens behorende bij posities weer (sociaal-economische en demografische posities). Het dynamische cijfer houdt tevens rekening met inkomensveranderingen veroorzaakt door verandering van demografische of sociaal-economische positie, zodat dit cijfer de feitelijke inkomensontwikkeling weergeeft. De samengevatte resultaten staan in tabel 83. De koopkrachtdaling blijkt voor ambtenaren groter te zijn geweest dan voor andere categorieën. Het inkomen van ambtenaren is bovendien gelijker verdeeld dan dat van de overige werknemers (Odink, 1985). Ook per huishoudtype kunnen verschillen in koopkrachtontwikkeling worden geconstateerd. Eenpersoonshuishoudens zijn het minst, echtparen met kinderen het meest achteruit gegaan. Conclusie van Van de Stadt e.a. is dat er een niet te verwaarlozen dynamiek in de inkomensverdeling voorkomt. Tabel 83: Dynamische en statische koopkrachtontwikkeling 1977-1981 procentuele verandering gemiddeld per jaar dynamisch statisch statisch dynamisch statisch 1977-1979 1977-1979 1979-1981 1979-1981 1981-1983
- werknemers - ambtenaar - gepensioneerd/ arb. ongeschikt - werkloos/ overig - eenpersoonshuish. - echtpaar - echtpaar + kinderen - eenoudergezin - overig
3,0 1,8
2,3 1,0
-2,1 -3,7
-2,8 -3,8
-3,1 -3,4
2,3
2,6
-1,9
-1,9
-2,3
7,3
2,3
-0,9
-2,4
-2,7
2,5 1,6
2,5 2,4
-1,8 -2,5
-1,8 -2,2
-2,1 -2,5
3,0 4,0 2,0
2,0 2,3 2,2
-2,5 -1,8 -3,2
-3,1 -2,3 -2,5
-3,2 -2,5 -2,9
totaal
2,6
2,2
-2,4
-2,8
-3,0
- 60-
In 'Berekend Beleid' (S.C.P., 1985) wordt de inkomensverdeling beschreven van huishoudens aan de hand van secundaire inkomens. Voor het tot stand komen van de inkomensnivellering na 1977 worden twee denivellerende oorzaken genoemd: de toename van het aantal huishoudens dat is aangewezen op sociale uitkeringen (voornamelijk werklozen) en het toenemende aantal tweeverdieners. Trimp (1986) analyseert onder andere de inkomensverdeling van één- en tweeverdieners, voor huishoudens waarvan het hoofd getrouwd is of een vaste partner heeft. Bij 42% van deze huishoudens hebben beide partners een inkomen, hun gemiddeld besteedbaar inkomen ligt ongeveer 29% hoger dan dat van de overeenkomstige huishoudens met slechts één verdienende partner. Het hoofd van een huishouden bestaande uit tweeverdieners ontvangt gemiddeld 75% van het huishoudinkomen, hoewel dit per huishoudentype sterk kan variëren. Tabel B4 geeft het verloop weer van de besteedbare huishoudinkomens, volgens de inkomensstatistiek van het CBS, tussen 1977 en 1983. Tabel 84: Gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen naar huishoudtype en sociaal-ekonomische kategorie in duizenden guldens, 1977-1983. huishoudtype - l-persoonshuishoudens - niet-gezinshuishoudens - echtpaar zonder kinderen - echtpaar met kinderen - eenoudergezinnen - overige huishoudens sociaal economische categorie - zelfstandigen - werknemers + werklozen arb. ongeschikten + - gepensioneerden - personen zonder beroep gemiddelde
1977
1979
1981
1982
1983
17,0 33,5 27,3 34,7 29,8 44,8
19,4 37,4 31,3 39,9 33,8 52,0
20,6 38,2 33,8 41,9 34,4 52,6
21,1 38,6 35,0 42,6 34,6 52,9
21,0 38,6 34,6 42,8 34,3 53,5
40,1 31,6
48,4 35,8
46,8 38,1
48,0 39,1
52,2 38,2
24,5 18,5
28,1 21,8
29,6 22,3
30,2 24,9
30,9 22,9
29,9
34,1
35,6
36,2
36,0
Bron: CBS. In het algemeen liggen de huishoudinkomens van tweeverdieners hoger dan die van eenverdieners, terwijl de inkomens van het hoofd van een huishouden met tweeverdieners vergelijkbaar is met dat van de eenverdiener (zie figuur B1).
- 61 -
Afb. BI: Inkomensverdeling van éé~- en tweeverdieners, 1981. _ _ eenvordieners t'fY8everdienel'$ :
nur bes1eedbear inkomen huishouden neer bes1eedbaar inkomen hoofd
'" ...- - - - - - - - H - - - - - \ \ , - - --
2
-------~~~-~~-~-----~-------
-
o
10
20
30
40
50
60
70
80 _ t...:lbNt
90 lt\IIOmetI
100 I
1 000 gld
......
Wulff (1982) heeft voor Australië onderzocht wat het effekt is van een meeverdiende partner op de aankoop van een huis. Het blijkt dat het tweede inkomen niet bepalend is voor de prijs van het huis, evenmin voor de hoogte van de te betalen hypotheeklasten. Het tweede inkomen speelt wel een rol bij de mate waarin eigen geld bij de financiering van de woning wordt ingebracht. Uiteraard is er nog veel meer literatuur over de inkomensverdeling. Deze notitie beperkt zich echter tot de voor het onderzoek relevant geachte aspecten, met name de kwantitatieve verschuivingen in de inkomensverdeling. Hierdoor zijn veel interessante werken niet aan de orde gekomen, zoals Atkinson (1983) en Pen en Tinbergen (1977).
- 62-
BIJLAGE 2: DE VARIANTEN VOOR DE INKOMENSVERDELING EN DE RESULTATEN VOOR DE HUURSECTOR IN 1990
. B2.1. Inleiding In deze bijlage wordt eerst ingegaan op de drie gehanteerde inkomensvarianten. Vervolgens worden de gevolgen van deze varianten voor de huursector in 1990 besproken. In hoofdstuk 8 is reeds weergegeven welke consequenties de inkomensvarianten voor de koopsector hebben.
B2.2. De inkomensvarianten Het model dat voorheen voor de huursector werd gehanteerd, gaf alle huishoudens eenzelfde inkomensstijging. In dit rapport is dit variant I genoemd. In de nu gebruikte basisvariant zijn de inkomensstijgingen gedifferentieerd naar sociaal-economische categorie. Daarnaast is nog variant II beschouwd, waarbij de relatieve verschillen in de inkomensstijging groter zijn dan bij de basisvariant. De veronderstellingen gemaakt bij de basisvariant en variant II zijn:
basisvariant -
+ 1%-punt + O,5-punt + 1%-punt 0,5%-punt O%-punt O%-punt
werknemer bedrijfsleven ambtenaar zelfstandige gepensioneerde overige uitkeringsontvanger overige
variant 11 + 1%-punt - 1%-punt + 1%-punt O%-punt - 2%-punt - 2%-punt
De bovenstaande stijgingspercentages geven de relatieve verschillen per sociaal-economische categorie weer voor de twee varianten. De absolute hoogte van de procentuele inkomensstijgingen worden vervolgens bepaald afhankelijk van de hoogte van de nominale groei van het nationaal inkomen en de groei van het aantal huishoudens. De hieruit voortvloeiende inkomensstijgingen voor de basisvariant zijn in hoofdstuk 3 weergegeven. Tabel B5 laat zien hoe hoog de absolute stijgingspercentages per sociaal-economische categorie in variant II zijn.
- 63-
Tabel 8.5: De diverse nominale inkomenstijgingen in variant 11, gemiddelden per periode, in procenten, 1982-1994
1986-1990
1991-1994
4,2
3,0
3,0
2,5 3,5 1,6 3,5 2,6 0,6 0,6
1,7 2,8 0,8 2,8 1,8 -0,2 -0,2
2,0 3,1 . 1,1 3,1 2,1 0,1 0,1
1982-198.5 macro-economisch huishoudinkomens: - alle huishoudens - werknemer bedrijf - ambtenaar - zelfstandige gepensioneerde - overige ui tker ingsontvanger . - overige
-
Afb. 82: Inkomensverdeling per inkomensklasse, 1981 en 1990
0.21
Inkomen.yerd. 1981
0.18 /
I'
/
Inkomensverd. 1990 variant I
I
0.15
I I
I
/
•
/
/
/
;;:;
/
i 0.12
/
~
(
Q'
r
CD
.::
r
I I I I I I I I
CD
>
»
:; 0.09
...
ëi
r
I I I I I
0.06
r r r
I
0.03
O.OOt--+-+--+-+--+-+--+-+--+-+--t--+--t--+--t-==-+-=f~+-----1 1 2 3 4 5 6 78 9 ft ~ U ~ ~ ~
ro
Inkomensklasse
- 64-
n
mvm
Ondanks het feit dat in variant I alle huishoudens dezelfde inkomensstijging hebben, verandert de inkomensverdeling toch enigszins. Dit wordt veroorzaakt doordat niet alle huishoudensklassen, die zijn ingedeeld op basis van het netto huishoudinkomen, gelijkmatig groeien. Wanneer huishoudens met lage inkomens sterker groeien dan huishoudens met hogere inkomens, dan zal het zwaartepunt van de inkomensverdeling opschuiven naar de lagere inkomensklassen. Figuur B2 laat zien wat het effect van variant I is voor de inkomensverdeling in 1990. Ondanks het feit dat de inkomensstijgingen per huishouden in variant I aan elkaar gelijk zijn, blijkt dat de inkomensverdeling enigszins verschuift ten opzichte van de situatie in 1981. Vervolgens laat figuur B3 zien hoe de inkomensverdeling wordt door de verschillende varianten. Metname in variant 1I, waarin derlijke inkomensstijgingen per sociaal-economische categorie schillen, verschuift de inkomensvrdeling sterk. Er ontstaat nu een tweetoppige verdeling.
beïnvloed de afzonsterk verduidelijke
Afb. 83: Inkomensverdeling per inkomensklasse, 1990
l
0.21
Inkomensverd. 1990 basisvariant
0.18
f~'
;\ I
'/
"
; \/
0.15
I
/1
\ \
,.~
/ '
I
'I
Inkomensverd 1990 variant I
\
, f' / f , 1
;I /
"
/
\',
Inkomensverd. 1990 variant"
\,
',;
\\
!1.
\ '
,
'
\
\ \
~
,~
,
0.06
0.03
/
.-:--::--
-
--: -~ O.OO+--4--~--~-+--+-~--~--+--+--4---~-+--+-~---F~~~~~~
1
2
3
4
5
6
7
8
910111213
14
15
16
17
18
19 , 20
~_OOM __n_sk_la_ss_e____________________________ j
L -_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
- 65-
82.3. Enkele result aten voor de huursector
varian ten Evenals voor de koops ector zijn ook voor de huurse ctor de 3 en tabell 4 in doorg ereken d voor 1990. De uitkom sten worden samen gevat varianten Tabel 86: Gemiddelde woonuitgaven in de huursector, 1990, 3 basisvariant
bruto huur per maand netto huur per maand netto woonquote
457 413
17,6
variant I
variant 11 ·
457 414 17,6
457 408 17,4
Bron: CTB ten. De Tabel B6 geeft een algem een beeld van de uitkom sten van de varian uit te de tussen illen versch de door versch illen worden alleen veroo rzaakt de over deld gemid blijken illen versch Deze keren individuele huursubsidie. zijn. te klein kelijk gehele huurwoningvoorraad betrek de verBij de verdeling van de woonuitgaven over de inkomensklassen zijn • ector schille n vergel ijkbaa r met die in de koops het huisTabel 87: De netto woonquote van huurders, naar inkomen van ten varian houden, in procenten, 1990, 3 inkomensklassen (1)
basisvariant
variant I
variant 11
tot 15.000 15.000 - 20.000 20.000 - 30.000 30.000 - 50.000 50.000 of meer
27,2 16,9 17,2 14,6 10,6
26,9 16,8 17,3 14,9 10,8
26,7 17,0 16,7 14,6 10,7
gemid delde
17,6
17,6
17,4
(0 Netto huishoudinkomen, op basis van het niveau in 1981 Bron: OTB hetzel fde Ook de verdelingen per sociaa l-econ omisc he catego rie geven ijking vergel een Bij n. beeld dat reeds bij de koops ector was waarg enome lsociaa de dat n van de versch illend e varian ten, kan gecon statee rd worde en inkom het van econo misch e catego rieën met een relati ef hoge stijging de catego een daling van de woonquote ondervinden. Daare ntegen ervare n uote. woonq rieën met een relatie f lage inkomensstijging een fors hoger e
- 66-
Tabel 88: De netto woonquote van huurders, naar sociaal-economische categorie, in procenten, 1990, 3 varianten sociaal-economische categorie
basisvariant
variant I
variant 11
werknemer bedrijf ambtenaar zelfstandige gepensioneerde overige uitkeringsontvanger overige
15,3 17,8 17,4 18,8 21,1 22,6
16,0 17,9 18,2 18,5 19,1 20,7
14,6 20,1 16,6 18,5 23,7 24,8
gemiddelde
17,6
17,6
17,4
Bron: OTB
Tabel 89:
Uitkomsten met betrekking tot ontvangers van individuele huursubsidie, 1990, 3 varianten basisvariant
- aantal ontvangers - idem in %-huurwoningen voorraad - gemiddelde IHS per maand (gIds) - gemiddelde netto huur per maand (gIds) - gemiddelde netto woonquote (%) - totaal bedrag aan IHS per jaar (mln gIds)
variant I
variant 11
964.076
959.240
1.016.615
29,2
29,0
30,8
145
143
152
338
342
337
21,6
21,5
21,7
1677
1646
1854
Bron: OTB Uit tabel B9 blijkt dat de verschillende varianten een behoorlijke invloed hebben op de individuele huursubsidie. In variant I, waar elke sociaal-economische categorie een gelijke stijging van het inkomen ondervindt, is het aantal ihs-ontvangers, evenals het gemiddelde ihs-bedrag, het laagst. De verschillen met de basisvariant zijn gering. Door de inkomens te laten stijgen volgens variant II, de sociaal-economische categorieën met een relatief laag inkomen een lagere stijging dan de categorieën met een relatief hoog inkomen, nemen de totale ihs-uitgaven toe met ruim 10% ten opzichte van de basisvariant. Dit wordt veroorzaakt door een toe. name van het aantal ontvangers met 5,4% en een stijging van het gemiddelde ihsbedrag met 4,8%. De gemiddelde woonquote van de ihs-ontvangers wordt nagenoeg niet be invloed door de verschillen tussen de varianten. - 67-
LITER ATUURLIJST
Atkinson, A.B., 1983. Soda! justice and public policy. Brighton: Wheatsheaf books ltd.
Bureau voor Strategisch Marktonderzoek, 1986. Bewoners nieuwe woningen 1985, Delft. Centraal Bureau voor de Statistiek, diverse jaren. Maandstatistiek voor de bouwnijverheid, 's-Gravenhage, Staatsuitgeverij. Centraal Bureau voor de Statistiek, 1982. De inkomensverdeling van huishoudens 1977, 's-Gravenhage, Staatsuitgeverij. Centraal Bureau voor de Statistiek, 1983. Woningbehoefte onderzoek 1981. Huisvestingssituatie, woonlasten en verhuizingen, deel 1, 's-Gravenhage, Staatsuitgeverij. Centraal Bureau voor de Statistiek, 1984. De inkomensverdeling van huishoudens 1979, 's-Gravenhage, Staatsuitgeverij. Centraal Bureau voor de Statistiek, 1985a. De personele inkomensverdeling 1981; huishoudens, 's-Gravenhage, Staatsuitgeverij. Centraal Bureau voor de Statistiek, 1985b. De personele inkomensverdeling 1982, 's-Gravenhage, Staatsuitgeverij. Centraal Bureau voor de Statistiek, 1986. De personele inkomensverdeling van huishoudens en individuen 1983. Statistisch Bulletin, 39, blz. 2. Conijn, J.B.S., P.F.H. van Deudekom, I.L. Ooms, 1987. De hoogte en de verdeling van de individuele woonuitgaven, 1981-2000, de huursector, Working paper 23, Delft, D.U.P. Fulpen, J.A. van, 1985. Volkshuisvesting in demografisch en economisch perspektief, S.C.P., 's-Gravenhage. Hartog, J., J.G. Veenbergen, 1978. Dutch treat; long-run changes in personal income distribution, De Economist, 126, no. 4, blz. 521-549. . Heida, H. en H. Gordijn, 1985. Primos huishouden model, MRVOM, 's-Gravenhage.
- 69 -
Hoek, M.P. van der, 1985. Inkomensverdeling; theorie en beleid, Leiden, Stenfert Kroese. Kleyn, J.P. de, H. van de Stadt, 1985. Ontwikkelingen in de inkomensverdeling sinds 1970. Economisch Statistische Berichten, 70, blz. 1004-1009. Ministerie van Financiën, 1981. Het huurwaardeforfait in de inkomensbelasting, Tweede Kamer, 16.668, nrs. 1-2. Ministerie van VROM, 1985. Heroverweging van het huur- en subsidiebeleid in de 9O-er jaren, 's-Gravenhage. Ministerie van VROM, 1986a. Relatieve bouwprijsontwikkeling, 's-Gravenhage. Ministerie van VROM, 1986b. Meerjarenplan woningbouw 1987-1991, Tweede Kamer, 19.701, nrs. 1-2. Odink, J.G., 1985. Inkomensherverdeling: enkele aspecten van de inkomensherverdeling door de overheid in Nederland, Groningen, Wolters-Noordhoff. Pen, J., J. Tinbergen, 1977. Naar een rechtvaardiger inkomensverdeling, Amsterdam, Elsevier. Schaar, J. van der, 1986. De huisvestingssituatie in Nederland, 1900-1982, Delft, D.U.P. Sociaal en Cultureel Planbureau, 1985. Berekend Beleid, Sociale en Culturele Studies 5, 's-Gravenhage, Staatsuitgeverij. Stadt, H. van de, A. ten Cate, A.J. HundepooI, W.J. Keller, 1985. Koopkrachtontwikkelingen 1977-1983, Economisch Statistische Berichten, 70, blz. 288-296. Trimp, L., 1986. Eénverdieners en tweeverdieners 1981, Statistisch Magazine, 6, no. 1, blz. 23-40. Wulff, M.G., 1982. The two-income household: relative contribution of earners to housing costs, Urban Studies, 19, blz. 343-350.
- 70-
PUBLIKATIES VAN HET ONDERZOEKSINSTITUUT VOOR TECHNISCHE BESTUURSKUNDE
uitgegeven door Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 CN Delft tel. (015) - 783254
Volkshuisvesting in theorie en praktijk x
H. Priem us, 'Volkshuisvesting in de vuurlinie' 1983/X + 126 blz./ISBN 90-6275-120-2// 30,55/gratis bij intekening op de serie
I.
H. Priemus, 'Volkshuisvestingssysteem en woningmarkt' 1983/VIII + 142 blz./ISBN 90-6275-121-0// 30,55
2.
H. Priemus, 'Huurprijsbeheersing: omstreden instrument van volkshuisvestingsbeleid' 1983/VI + 114 blz./ISBN 90-6275-122-9// 30,55
3/4
H. Priem us,· 'Verhuistheorieën en de verdeling van de woningvoorraad' 1984/VIII + 336 blz./ISBN 90-6275-123-7// 70,50
5.
H. Priem us, 'Bouwproces en woningbouwmarkt' 1984/V1II + 140 blz./ISBN 90-6275-125-3// 40,25
6
H. Priemus, 'Nederlandse woontheorieën' 1984/VI + 92 blz./ISBN 90-6275-126-1// 40,25
7.
J. van der Schaar, 'Groei en bloei van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid' 1986/XX + 500 blz./ISBN 90-6275-1 27-X/I 49,85
8.
J. van der Schaar, 'De huisvestingssituatie in Nederland 1900-1982. Lange termijnontwikkeling in de hoogte en in de verdeling van woonlasten'. 1986/X + 148 blz./ISBN 90-6275-128-8// 40,25
9.
L.G. Gerrichhausen en M. van Giessen, 'Naar nieuwe lokale bestuurlijke verhoudingen. Het partnermodel'. 1986/V1II + 68 blz./ISBN 90-6275-129-6// 25,45
10.
J. van der Schaar, 'De non-profit huursektor: woningbeheer en -exploitatie' I 986/XII + 100 blz./ISBN 90-6275-248-9/1 33,10
11.
K. Baartmans, F. Meyer en A.A. van Schaik, 'Woningonderhoud en informele sektor. Een verkennend onderzoek naar de ontwikkeling van de verhouding tussen het formele en informele woningonderhoud' 1986/V! + 140 blz./ISBN 90-627 5-242-X/1 40,25
12.
H. Westra, 'Non-profit woningexploitatie' 1986/VI + 103 blz./ISBN 90-6275-277-2/1 30,55
13.
A.A. van Schaik 'Huurbepaling van nieuwbouw en huuraanpassing in de voorraad' 1986/VI + 116 blz./ISBN 90-6275-257-8/1 33,10
14.
K. Baartmans, F.Meijer, A.A. van Schaik, 'Zelfwerkzaamheid, woningonderhoud en bouwwerkgelegenheid' 1987/VI + 164 blz./ISBN 90-627 5-306-X/ 1 42,40
15.
H.M.H. van der Heyden (met medewerking van H.F. Kaan en A.A. van Schaik), 'Onderhoudsorganisatie en- beleid in de kommerciële huursektor' 1987/IV + 104 blz./ISBN 90-6275-024-9/1 28,80
16.
G. Vijverberg, 'Onderhoudsplanning van non-profit huurwoningen in perspectief; een inventarisatie van zes onderhoudsplanningssystemen. 1987/VI + 282 blz./ISBN 90-6275-339-6/1 49,85
n
Woonlasten en woonJastenbe1eid
l.
H. van Fulpen, 'Het kostprijsvraagstuk in de volkshuisvesting' 1983/60 blz./ISBN 90-6275-201-1// 17,80
2.
P. Groetelaers en H. Priemus, 'Woonuitgaven, woonkwaliteit en woningproduktie: inventarisatie van Nederlandse statistieken' 1983/164 blz./ISBN 90-6275-202-0/1 28,00
3.
H. Priem us, 'Woonlasten en doelstellingen van volkshuisvestingsbeleid' 1983/32 blz./ISBN 90-6275-203-9/1 10,20
4.
C.A. Adriaansens, 'De begrippen inkomen en woonlasten in de regelgeving' 1983/36 blz./ISBN 90-6275-204-7//12,70
5.
H. van Fulpen, 'Woonlasten- en inkomensbegrippen in onderzoek en statistiek' 1984/III + 50 blz./ISBN 90-6275-205-5//15,30
6.
J. van der Schaar, 'Woningcorporaties en non-profit verhuur' 1983/60 blz./ISBN 90-6275-206-3/1 15,30
7.
J . van der Schaar, 'Trends in woonlasten' 1984/111 + 84 blz./ISBN 90-6275-207-1/1 20,15
8.
H. van Fulpen en H. Priem us, 'Relaties tussen woonlasten en woning-, resp. bewonerskenmerken' 1984/IV + 44 blz./ISBN 90-627 5-208-X/1 15,30
9.
J. van der Schaar, 'Woonsubsidies en overheidsbudget' 1984/111 + 32 blz./ISBN 90-6275-209-8/1 12,70
10.
P. Groetelaers, 'De ontwikkeling van de nieuwbouwkwaliteit van woningen, 1977-1981; analyse op basis van de kwalitatieve woningbouwdocumentatie' 1984/VI + 72 blz./ISBN 90-6275-210-1// 15,30
Il.
H. Priem us, 'Financiële stromen bij woningbouw en woningvoorraadbeheer' 1984/III + 24 blz./ISBN 90-6275-2Il-X/I 10,10
12.
C.A. Adriaansens, 'Subsidiëring van de volkshuisvesting' 1984/III + 60 blz./ISBN 90-6275-214-4// 17,80
13.
H. van Fulpen, 'Een internationale vergelijking van woonuitgaven' 1984/111 + 49 blz./ISBN 90-6275-213-61f 15,30
14.
H.A. Caron, H. Priemus, 'Lokale woonlastenonderzoekingen als maatschappelijk signaal' 1985/IV + 382 blz./ISBN 90-6275-212-8// 50,35
15.
H. Priem us, 'Nieuwbouw van gesubsidieerde huurwoningen; de ontwikkeling van objektsubsidies en aanvangshuren 1970-1982' 1984/I1I + 80 blz./ISBN 90-6275-215-2// 17,80
16.
H. Priemus, 'Toepassing van de BGSH 1975 bij woningwetwoningen Cl 982 - medio 1983); kwantitatieve analyse van het gebruik van de huurtabel' 1984/III + 44 blz./ISBN 90-6275-216-0// 15,30
17.
H. Priemus, 'Huurvaststelling van gesubsidieerde nieuwbouw: de ontwikkelingen van het beleid in de periode 1974-1984' 1984/IV + 67 blz./ISBN 90-6275-217-9/f 17,80
18.
H. Priem us, 'Plaatsbepaling van het beleidsinstrument "Objektsubsidiëring'" 1984/III + 74 blz./ISBN 90-6275-219-5// 20,40
19.
H. Westra, 'Exploitatie van woningwetwoningen, fondsen en reserves' 1984/IV + 82 blz./ISBN 90-6275-218-7// 20,40
20.
J.B.S. Conijn, P.H.F. van Deutekom en I.L. Ooms, 'De verdeling van de individuele woonuitgaven, 1982-1994, de koopsektor'. 1987/V1 + 70 blz./ISBN 90-6275-369-8/1 ••••
21.
H. Westra, 'Exploitatie van woningwetwoningen: analyse per complex' 1985/V1 + 94 blz./ISBN 90-6275-181-4//17,80
22.
J. van der Schaar, 'Verdelingsbeleid en subsidietechniek: subjektsubsidies en -heffingen' 1985/VIII + 62 blz./ISBN 90-6275-174-1// 17,80
23.
J.B.S. Conijn, P.F.H. van Deudekom en I.L. Ooms, 'De hoogte en de verdeling van de individuele woonuitgaven 1981-2000; De huursektor' 1987/1Il + 152 blz./ISBN 90-6275-290-X/I 18,55
24.
A.M. Vervaet, 'Individuele huursubsidie tussen volkshuisvestings- en inkomensbeleid' 1986/circa 100 blz./ISBN 90-6275-259-4/1 28,00
25.
H.M.H. van der Heijden en H. Westra, 'Aankopen van particuliere woningen door toegelaten instellingen en gemeenten' 1986/circa 100 blz./ISBN 90-6275-258-6/circa 1 20,00 verschijnt: najaar 1987
26.
A.M. Vervaet, 'Huren en inkomens in en buiten stadsvernieuwingsgebieden; een verkenning' 1987/VI + 60 blz./ISBN 90-6275-253-5/1 18,55
27.
H. Priem us, Balans van het onderzoeksprojekt 'Woonlasten en woonlastenbeleid'. verschijnt: najaar 1987
m
Zelfwerkzaamheid en volkshuisvesting waarin ook opgenomen rapporten "TH Beleidsruimteonderzoek Zelfwerkzaamheid in de woningbouw"
1.
H. Priemus, 'Zelfwerkzaamheid in de volkshuisvesting. Inleidende analyse' 1985/1Il + 188 blz./ISBN 90-6275-222-5/1 28,00
2.
J.H.M. van Bokhoven en P. Groetelaers, 'Vroege experimenten met zelfwerkzaamheid in Nederland' 1987/VI + 85 blz./ISBN 90-6275-303-5/1 18,55
3.
P. Groetelaers, 'Evaluatie van het projekt van 49 casco-koopwoningen te Kockengen' 1984/IV + 140 blz./ISBN 90-.6275-221-7/1 22,90
4.
A.L.M. Hoenderdos, A.W.C. Metselaar, 'Huurderszelfwerkzaamheid in een ERA-flat, Zoetermeer' 1985/IV + 192 blz./ISBN 90-6275-223-3/1 28,00
5.
J.H.M. van Bokhoven en P. Groetelaers, 'Zelfbouw in houtskeletbouw; 64 patiobungalows in Rotterdam' 1987/circa 100 blz./ISBN 90-6275-249-7/circa 120,00 verschijnt: najaar 1987
6.
J.H.M. van Bokhoven, A. W.C. Metselaar, 'Evaluatie van Bouw-T-Zelf huizen in Amsterdam' 1986/circa 60 blz./ISBN 90-6275-250-0/circa 1 15,00 verschijnt: najaar 1987
7.
C.A. Adriaansens, 'Juridische aspecten van zelfwerkzaamheid in huurwoningen' 1986/1Il + 140 blz./ISBN 90-6275-197-0/1 22,90
8.
A.L.M. Hoenderdos en A.W.C. Metselaar, 'Beleid en ervaringen van non-profit verhuurders bij huurderszelfwerkzaamheid' 1986/III + 40 blz./ISBN 90-6275-233-0/1 15,30
9.
A. W.C. Metselaar, 'Cascowoningen: exploitatie en woonuitgaven' 1986/circa 60 blz./ISBN 90-6275-170-9/circa 1 15,00 verschijnt: najaar 1987
10.
F. Meijer, 'Zelfwerkzaamheid en renovatie. Vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen en zelfwerkzaamheid bij renovatie van aangekocht particulier bezit in de gemeente Den Haag' 1987/IV + 121 blz./ISBN 90-6275-302-7/1 22,90
11.
A. Graafland, 'Zelfwerkzaamheid b de woonomgeving; de omvang in Nederland, de houding van gemeenten en bewoners' 1986/354 blz./ISBN 90-6275-296-9/1 50,35
12.
A.L.M. Hoenderdos en A.W.C. Metselaar, 'Evaluatie van de planprocedure van 93 huurcasc0woningen in Huizen' 1986/circa 100 blz./ISBN 90-6275-251-9/circa 1 20,00 verschijnt: najaar 1987
13.
A. Graafland, 'Evaluatie experimenteel drager-inbouw projekt in Dronten: Ex 82/06 Naar flexibel wonen' 1986/IV + 126 blz./ISBN 90-6275-297-7/1 22,90
IV
Exploitatieproblemen van naoorlogse woningen waarin ook opgenomen rapporten van het onderzoek: 'Dreigende sloop van naoorlogse woningen: oorzaken, lessen en preventie'
1.
A.L.M. Hoenderdos, N.L. Prak, H. Priem us, 'Verval van naoorlogse woningen: een probleemschets' 1986/IV + 44 blz./ISBN 90-6275-269-1/1 15,30
2.
P. Groetelaers, 'Betonschade, oorzaken, herstel en financiële konsekwenties' 1985/IV + 82 blz./ISBN 90-6275-169-5// 17,80
3.
N.L. Prak, 'De Linnaeusstraat e.o. Gebouwd in 1947, gesloopt in 1977' 1985/IV + 70 blz./ISBN 90-6275-180-6// 17,80
4.
H. Priemus, 'The Spirit of St. Louis': de neergang van Pruitt-Igoe' 1986/IV + 88 blz./ 100 blz./ISBN 90-6275-254-3// 20,40
5.
A.L.M. Hoenderdos en A. W.C. Metselaar, 'Beleid en ervaringen van non-profit verhuurders met exploitatieproblemen en leegstand van naoorlogse woningen' 1986/circa 200 blz./ISBN 90-6275-255-1/circa / 40,00 verschijnt: najaar 1987
6.
A.L.M. Hoenderdos, (voorlopige titel) 'De Bijlmermeer Amsterdam' 1987/circa 120 blz./ISBN 90-6275-304-3/circa / 23,00 verschijnt: najaar 1987
7.
H.P. Heeger, A.L.M. Hoenderdos, A.W.C. Metselaar en J. Vermeeren, (voorlopige titel) 'Het Grevelingencomplex te Den Helder' 1987/circa 120 blz./ISBN 90-6275-305-I/circa / 23,00 verschijnt: najaar 1987
8.
M.F. Coenen, 'Potentiële probleemkomplexen in Nederland. Een eerste inventarisatie' 1986/IV + 38 blz./ISBN 90-6275-289-6// 10,20
v
Leegstand en huurderving
1.
H.M.H. van der Heijden, 'Leegstand: begrippen en statistische gegevens' 1986/I1I + 68 blz./ISBN 90-6275-270-5// 17,80
2.
F. van der Zon, 'Huurderving in de korporatiesektor en verhuurproblemen in naoorlogse korporatiekomplexen' 1986/I1I + 65 blz./ISBN 90-6275-268-3/1 17,80
VI
Technisch bestuurskundige verkenningen
1.
F.H.J. Duenk en F.A.M. Hobma, 'Rijkswegentracering: coördinatie van meersporige besluitvorming' 1987/VI + 90 blz./ISBN 90-6275-329-9/1 22,90
2.
F.H.J. Deunk en F.A.M. Hobma, 'DieptedeJfstoffenwinning: coördinatie van meersporige besluitvorming' 1987/VI + 77 blz./ISBN 90-6275-330-2/122,90
VU
Bouwinformatica
1.
H.L. Swets, 'Woningbouw: netwerk van deelprocessen' 1987/X + 84 blz./ISBN 90-6275-011-7// 26,50
2.
H.L. Swets, 'Informatieverwerking tijdens de besteksfase' 1987/X + 42 blz./ISBN 90-6275-013-3/1 18,55
3.
W.J. Stam, P. Groetelaers, W.A.H. Thissen, 'Informatiestructurering in de bouw; eerste verkenning en evaluatie van initiatieven' 1987/X + 44 blz./ISBN 90-6275-016-8// 18,55
VlD
Engelstalige uitgaven
1.
H. Priemus, 'Who will pay the Housing Bill in the Eighties?' 1983/VI + 128 pp./ISBN 90-6275-119-9// 40,25 . Joint edition with international Federation tor Housing and Planning
2.
. H. Priemus, 'Housing Allowances in the Netherlands: product of a conservative or progressive ideology?' 1984/VI + 126 pp./ISBN 90-6275-146-6// 40,25
3.
N.L. Prak en H. Priem us, 'Post-war Public Housing in trouble' 1985/VI + 200 pp./ISBN 90-6275-167-9// 40,25
IX
Diversen
1.
H.W.M. Toneman, 'Sociale alarmeringssystemen. Advies aan Patrimoniums Woningstichting Ridderkerk' 1986/IV + 67 blz./ISBN 90-6275-294-2// 12,70
