Special Kantoorprojecten & Inrichting
De ‘nieuwe’ baksteen in de maag van de Belgische ondernemer De crisisjaren, de beursperikelen en de lage rente zorgen ervoor dat steeds meer KMO’s bedrijfsmatig vastgoed kopen voor eigen gebruik in plaats van te huren. De bedrijfsleiders zijn er nu van overtuigd dat eigen vastgoed hen minder afhankelijk maakt van bankiers en dat hun spaarboekje niets meer opbrengt. Beleggen in bedrijfsmatig vastgoed door de private investeerders kent ook duidelijk een sterke opmars. Woord: Klara De Neve (Structura Business Property). België telt heel wat KMO’s, met ongeveer 60% in Vlaanderen. De Europese Gemeenschap beschouwt bedrijven met maximaal 250 werknemers als een KMO. Daarnaast zijn er ook andere criteria inzake omzet en zelfstandigheid. Onder de noemer van KMO vallen dus zowel eenmansbedrijven als grotere en kapitaalsintensieve bedrijven.
Paddenstoelen uit de grond In de semi-industriële markt trekken projectontwikkelaars volop de kaart van de koper-eindgebruiker. Nieuwe KMOparken rijzen als paddenstoelen uit de grond. De eerste units zijn veelal verkocht alvorens de bouwvergunning goedgekeurd is en de bouw aangevat wordt. Een KMO-park bestaat uit een 5 tot 25 units. De nieuwbouw opslagruimtes worden aangeboden met sectionaal poort en met een vrije hoogte van 6m, waarbij de koper veelal zelf voorziet in zijn kantoorbehoefte. De vraag is hoog voor kleine oppervlaktes, per unit tussen 150m² tot 600m². Het doelpubliek zijn duidelijk de kleine ondernemingen.
Keerpunt voor leegstaande kantoren
Bedrijfsvastgoed als alternatief voor residentieel
Te koop aangeboden kantoorruimte voor eindgebruikers is nu schaars, de vraag echter bestaand. Het professionaliseren van dit aanbod staat nog in zijn kinderschoenen. Toch is er ook op deze markt beweging. “Gezien oudere kantoorgebouwen in de periferie moeilijk verhuurd geraken, zijn eigenaars bereid deze te verkopen aan realistische prijzen. Enkele projectontwikkelaars zetten al stappen en bieden kantoorgebouwen per verdieping of halve verdieping te koop aan. Anderen volgen hun voorbeeld. Na opfrissing van de gemeenschappelijke delen en het opsplitsen van de technieken en de oppervlaktes komen de units op de markt. Oppervlaktes variëren tussen 200m² en 600m²”, zegt Klara De Neve van Structura Business Property.
Belgen zijn ook actief in vastgoedbeleggingen. Daar waar buitenlandse investeerders opteren voor een specifieke sector en gaan voor investeringen met een zeer beperkt risico, beleggen de Belgische ondernemingen in verschillende vastgoedtypes en kiezen ze voor minder zekerheid op hun thuismarkt. Langs de aankoopzijde hebben de Belgen een aandeel van 70 à 80%, met voornaamste spelers de bevaks, de institutionele en de steeds belangrijkere private investeerders.
Deze reconversies, samen met het omvormen van oudere kantoorgebouwen naar rusthuizen, scholen of appartementsgebouwen, zorgen ervoor dat de leegstandsgraad van de kantorenmarkt daalt, zodat opnieuw een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod kan gevonden worden.
Door de lage rente is de private belegger, die sinds het begin van crisis flink gespaard heeft, erg actief op de investeringsmarkt. Voor KMO’ers is investeren in bedrijfsmatig vastgoed een sterk alternatief voor een residentiële belegging, door een hoger rendement, een stabielere huurder en een langere huurtermijn. Panden tussen 500.000 euro en 25.000.000 euro zijn gegeerd bij de Belgische ondernemer. “Voor ons is het duidelijk; de Belgische KMO is meer dan ooit de motor van onze economie en speelt in deze crisis een belangrijke rol in de stabiliteit van de bedrijfsmatige vastgoedmarkt. Laten we deze ondernemers stimuleren en hen in België houden!” besluit Klara De Neve. •
Special Kantoorprojecten & Inrichting
Geen boodschap aan waardeloze cadeaus?*
* Bij Calipage geen nepcadeaus waarvoor u eigenlijk betaalt. Als de zelfstandige specialist in kantoorartikelen geeft Calipage u liever permanent scherpe prijzen en de beste service. Zin om kennis te maken? Geniet dan tot 31/12/2012 van 10% korting op uw eerste online bestelling via www.calipage.be. Boter bij de vis. 18.000 kantoorartikelen binnen de 24u geleverd. Toch allemaal beter dan zo’n waardeloos cadeau, niet?
% G N
I RT KO
0 -1 26
Surf naar www.calipage.be voor de actievoorwaarden en een Calipage specialist in uw buurt.
Special Kantoorprojecten & Inrichting
Airco of geen airco? Ramen die open kunnen of net niet?
Binnenklimaat en de relatie
met welbehagen
Het binnenklimaat in werkplaatsen en kantoren heeft een grote invloed op het welzijn van medewerkers op de arbeidsplaats. Slechte condities zullen onvermijdelijk aanleiding geven tot gezondheidsklachten en kunnen leiden tot een verhoogd verzuim bij uw medewerkers. Lichte afwijkingen (zowel naar maximale als naar minimale klimaatparameters) zorgen er al voor dat de arbeid in die omstandigheden niet meer comfortabel is. Dit betekent niet dat er bij de medewerker abnormale verschijnselen gaan optreden. Klimaat is een combinatie van diverse factoren. Belangrijke onderdelen ervan zijn de temperatuur, de luchtvochtigheid en de luchtsnelheid.
Diverse klimaatfactoren Voor de temperatuur wordt een onderscheid gemaakt tussen de droge temperatuur (gemeten met een gewone thermometer), de natte temperatuur (temperatuur bij verzadiging met waterdamp, gemeten met een natte bolthermometer en gebruikt om de luchtvochtigheid te bepalen) en de stralingstemperatuur (geeft het effect van de warmtestraling vanuit de omgeving en wordt gemeten met de zwarte bolthermometer). De luchtvochtigheid wordt meestal uitgedrukt in % en is de zogenaamde relatieve vochtigheid RH. Als RH = 100%, dan is de lucht volledig verzadigd met waterdamp. Als RH = 0%, dan is de lucht volledig droog. In de zomer betekent een zelfde RH een hoger vochtgehalte dan in de winter, aangezien de hoeveelheid waterdamp die lucht kan opnemen, stijgt met de temperatuur (17,3g bij 20° C, 51,2g bij 40° C). Uit de droge en de natte temperatuur kan de relatieve vochtigheid afgeleid worden. Tenzij dwingende technologische redenen worden schikkingen getroffen om een relatieve vochtigheid van 40 tot 70% te verzekeren of althans deze grenscijfers te benaderen voor zover de weersomstandigheden zulks mogelijk maken. De luchtsnelheid, uitgedrukt in meter/sec, beïnvloedt het comfort en moet onder controle gehouden worden. Artikel 58 van het Algemeen Reglement op de Arbeidsbescherming (ARAB) stelt een beperking voor de maximale luchtsnelheid op 0,5 m/s bij kunstmatige luchtverversing, tenzij een hogere snelheid nodig is om een specifieke arbeidshinder te bestrijden (denk aan schadelijke stoffen). Het gevoel van tocht is gedeeltelijk objectief maar ook subjectief. Dit betekent dat verschillende personen dezelfde omstandigheden ver-
schillend gaan aanvoelen. Objectief wordt het tochtgevoel beïnvloed door 2 parameters, de luchtverplaatsing en het temperatuurverschil tussen de lucht die bij de persoon aanwezig is en de lucht die de persoon bereikt bv. door airco of verluchting, dit temperatuurverschil zou niet groter mogen zijn dan 5°C.
Thermische belasting Het menselijk lichaam geeft altijd warmte af naar de omgeving. Bij warm weer vraagt dit van het lichaam een extra inspanning, recht evenredig aan de arbeidsintensiteit. In nabijheid van een warmte uitstralende bron (bv. een warme ovenplaat) en in een vochtige omgeving moet het lichaam harder werken om zijn warmte kwijt te raken. Wanneer de lucht echter circuleert (natuurlijke of geforceerde ventilatie) en als ze kouder is dan het lichaam, dan verloopt de afvoer van de lichaamswarmte naar de omgeving gemakkelijker. Zijn er behalve de hitte nog andere belastende factoren zoals intensieve fysieke arbeid, vloeistofverlies, vermoeidheid of ziekte, dan kan dit leiden tot hitteziektes, arbeidsongeschiktheid of zelfs de dood. Iedereen – ook jonge mensen of personen met een goede fysieke conditie- kan last hebben van thermische belasting. Thermische belasting is doorgaans zorgwekkender in het begin van de zomer wanneer men nog niet gewend is aan de warmte. Het vermogen van het lichaam om koel te blijven, hangt af van de arbeidsduur en de warmte. Wie niet gewend is in de hitte te werken, moet één of twee weken de tijd nemen om te acclimatiseren of zich aan te passen aan de warmte. Bij gezondheidsproblemen of een minder goede fysieke conditie kan de acclimatisatie meer tijd vergen.
De WBGT-index Het KB van 4 juni 2012 over thermische omgevingsfactoren vervangt een aantal bepalingen over het arbeidsklimaat uit het ARAB en is van toepassing sinds 1 juli 2012. Het volstaat natuurlijk niet te zeggen dat je het te warm hebt om te stoppen met werken. Naast de minimumtemperaturen die op het werk moeten worden nageleefd, zijn er ook wettelijke maximumtemperaturen. Worden die overschreden, dan moeten er maatregelen worden genomen. De nieuwe wetgeving legt meer de nadruk op de risicoanalyse van de verschillende factoren die een rol spelen in de thermische omgeving en de evolutie van deze factoren tijdens de werkduur. De werkgever moet op basis van de resultaten van de risicoanalyse de gepaste technische en organisatorische preventiemaatregelen bepalen, rekening houdend met de (vernieuwde) actiewaarden voor blootstelling. In bv. gesloten en permanent gebruikte ruimten gelden vastgelegde maximumtemperaturen: Een meting van de temperatuur is dus nodig. Maar naast de temperaoktober 2012 | ondernemers | 27
Special Kantoorprojecten & Inrichting
Nearly New Office Facilities
Moving and improving for a greener environment ... Nnof, Nearly New Office Facilities, is an innovative concept for companies valuing environmental responsibility and sustainability. Nnof creates new designs in a cradle-to-cradle philosophy. www.nnof.be Nnof also works hard to generate more biodiversity and takes measures to counter climate change. Visit our site: www. powered bij Nnof.
J-PH.
CHANGE SPACE MOVE PROJECTMANAGEMENT
www.yourmover.com
www.remus-verhuizingen.be An ISO 9001: 2008 certified company by Dekra
www.dcservices.be
www.yourmoverlogistics.be
natuurstek.be 28 | ondernemers | maand jaar
www.lesfils-vandergoten.be
Special Kantoorprojecten & Inrichting
tuur speelt ook de vochtigheid een rol. Zo wordt een droge warmte doorgaans beter verdragen dan een vochtige warmte. De wetgeving bepaalt dat het meten van de maximumtemperaturen moet gebeuren met de WBGT-index (Wet Bulb Globe Temperature). Een klassieke thermometer volstaat niet. De waarde van de WBGT-index kan rechtstreeks gemeten worden of kan berekend worden uitgaande van waarden van de klimatologische parameters luchttemperatuur, luchtvochtigheid, luchtstroomsnelheid en thermische straling. Werkcategorie
Maximale WBGT index
Licht werk (kantoorwerk, huishoudelijk werk)
30°C
Halfzwaar werk (schilderen, schrijnwerk, schoonmaak, etc.)
26°C
Zwaar werk (metselen, lassen, smeedwerk, etc.)
22°C
Rol van uw arbeidsgeneesheer De arbeidsgeneesheer bepaalt welke maatregelen moeten genomen worden om een juiste acclimatisatie van de werknemers aan de warmte te verzekeren. Hij/zij dient voorafgaand advies te geven aangaande de keuze en het gebruik van de collectieve of persoonlijke beschermingsmiddelen. Hetzelfde geldt voor het toepassen van het systeem met de rusttijden.
Moederschapsbescherming Het is verboden zwangere werkneemsters bloot te stellen aan omgevingswarmte boven 30°C. Blootstelling aan lagere temperaturen dient geëvalueerd te worden naar gezondheidsrisico’s door de werkgever i.s.m. de arbeidsgeneesheer en de interne dienst voor preventie en bescherming op het werk.
Maatregelen bij warme omstandigheden De bedoeling is niet alleen om elk risico voor de gezondheid te elimineren maar ook om zoveel mogelijk comfortabele arbeidsomstandigheden te benaderen. Zo kan men de warmte aan de bron beperken met behulp van isolerende en reflecterende schermen (bv. wanden van ovens isoleren), de warme lucht en de dampen afkomstig van specifieke operaties afvoeren, de temperatuur en de vochtigheid beperken door middel van klimaatregeling, rustlokalen met klimaatregeling ter beschikking stellen, de luchtcirculatie bevorderen (ventilatoren) of de fysieke eisen van het werk zoveel mogelijk beperken via mechanische middelen (takels, heftafels, heftrucks,...).
• Hoge luchtstroming vermijden ter hoogte van de burelen en plaatsen waar medewerkers werken (bv. uitstroom van de airco net in de nek van een medewerker) • Luchtvochtigheidsproblemen bij gebruik van gesloten verwarmingsen/of koelsystemen (bv. droge ogen door te lage luchtvochtigheid) • Aparte koelingscircuits die te laag afgesteld staan (bv. koelbalken net geplaatst boven een werkplaats van een medewerker, koude lucht daalt snel en veroorzaakt een extra koude gevoel) • Gesloten systemen (recirculatie) kunnen aanleiding geven tot klachten zoals droge ogen en hoofdpijn, indien er onvoldoende verse lucht wordt toegevoegd. • Het niet kunnen openen van ramen, geeft soms aanleiding tot een opgesloten gevoel dat aanleiding kan zijn tot psychosociale belasting.
Sick Building Syndrome Dit gaat om één of meerdere niet-specifieke symptomen die zich kunnen uiten ter hoogte van de huid, de slijmvliezen, de luchtwegen en/of het centraal zenuwstelsel. In één gebouw kunnen bij een aantal personen zeer uiteenlopende symptomen vastgesteld worden. Deze symptomen verschijnen snel wanneer de personen in het gebouw aanwezig zijn en vervagen of verdwijnen zelfs helemaal vanaf het moment dat men het gebouw verlaat: ‘s avonds, gedurende het weekend of gedurende vakantieperiodes. De symptomen zijn dus ontegensprekelijk verbonden met het verblijf in de lokalen van het gebouw. Het begrip overstijgt duidelijk het klimaat in de zin van temperatuur, luchtverversing en luchtvochtigheid. Hoewel deze factoren uiteraard meespelen, worden er ook verbanden gelegd met vervuiling van de lucht, lawaai, verlichting, organisatorische en psychosociale aspecten. Dit betekent dat zich in sommige gevallen een uitgebreid onderzoek kan opdringen om de juiste oorzaak van de dikwijls vage klachten te achterhalen. De inrichting van burelen is dus een kunst op zich! Met de nodige informatie en kunde, kunnen veel problemen beperkt of zelfs voorkomen worden. •
[email protected] - www.premed.be
Daarenboven zijn er administratieve middelen zoals de frequentie en de duur van de rustpauzes verhogen, de arbeidstaken en activiteiten waarbij warmte vrijkomt plannen in de meer frisse periodes van de werkdag, water en frisdranken ter beschikking stellen van de werknemers en hen eraan herinneren dat het belangrijk is voldoende en regelmatig te drinken, de werknemers erop wijzen dat hun voeding voldoende zout moet bevatten, in het bijzonder wanneer ze acclimatiseren aan een ‘warme’ arbeidstaak (werknemers die een zoutarm dieet volgen moeten hun huisarts raadplegen). Men kan ook voor extra werknemers zorgen of het arbeidstempo verlagen, erop letten dat alle werknemers voldoende geacclimatiseerd zijn, de werknemers opleiden zodat zij de tekens en symptomen van thermische belasting herkennen en een collectief systeem opzetten, want ze kunnen waarschijnlijk niet zelf hun eigen symptomen herkennen. Tenslotte kan men ervoor zorgen dat zwangere werkneemsters en werknemers die lijden aan een pathologische toestand, bij werk in een warme omgeving hun arts raadplegen.
Burelen en andere werkruimten In veel kantoren wordt nu aan een energiezuinig beleid gewerkt en worden verwarmings- en koelinstallaties aangepast aan de noden van de medewerkers. Men moet bij de plaatsing wel rekening houden met een aantal praktische aspecten: oktober 2012 | ondernemers | 29
Goede relaties ontstaan vaak bij een koffie.
We zijn er voor uw projecten. Informele vergaderingen - bijvoorbeeld aan de koffieautomaat - zijn vaak de meest efficiënte. Als ondernemer bent u met allerlei zaken tegelijk bezig. Daarom is het interessant om een ING Relationship Manager aan uw zijde te hebben. Omdat hij uw bedrijf en uw sector goed kent, kan hij perfect met u meedenken en zelfs proactief
met oplossingen komen. Daarbij kan hij rekenen op een netwerk van experts binnen onze bank. Even tijd maken voor een koffie en samen uw projecten bespreken? Graag! Maak nu een afspraak met uw ING Relationship Manager.
ing.be/business
ING België nv – Marnixlaan 24, B-1000 Brussel – RPR Brussel - Btw BE 0403.200.393 - BIC: BBRUBEBB - IBAN: BE45 3109 1560 2789. Verantwoordelijke uitgever: Ing Ampe Sint-Michielswarande 60, B-1040 Brussel.
30 | ondernemers | maand jaar
