De meerwaarden
Met meerwaarden bedoelt men het positieve verschil tussen de verkoopprijs van een goed en de aankoopprijs ervan (inclusief kosten).
Als het onroerend goed voor beroepsactiviteiten wordt gebruikt, wordt meerwaarde gedefinieerd als het positieve verschil tussen de verkoopprijs en de kostprijs of investeringswaarde, verminderd met de afschrijvingen of de fiscaal toegelaten minderwaarden tot aan het einde van het jaar of het vorige boekjaar.
Wij zullen tevens zien dat natuurlijke personen, eigenaars van onroerende goederen in België, belast kunnen worden op de meerwaarde gerealiseerd bij de overdracht ten bezwarende titel van hun goederen, zelfs indien deze niet bestemd zijn voor de uitoefening van hun beroepsactiviteit.
Een bijzondere regeling geldt voor de meerwaarden die gerealiseerd worden door personen die onroerende goederen bezitten in België terwijl ze het statuut van niet-ingezetene hebben (personen die niet in België wonen).
1. Eerste geval van taxatie van meerwaarde. De bedrijfsvoorheffing : belastingen van personen die niet in België wonen
De personen die niet in België wonen moeten de inkomsten aangeven van de onroerende goederen gelegen in België. In principe zijn de meerwaarden die worden gerealiseerd door privépersonen die niet in België wonen, niet belastbaar, met uitzondering van:
de meerwaarden die worden gerealiseerd op terreinen de meerwaarden op bebouwde onroerende goederen die minder dan vijf jaar oud zijn. Er werd daarentegen wel een stelsel van bedrijfsvoorheffing ingevoerd voor de meerwaarden die door personen die niet in België wonen, worden gerealiseerd op bebouwde of onbebouwde onroerende goederen in België, wanneer deze meerwaarden voor de begunstigde winsten of baten opleveren. Dit is dus van toepassing op buitenlandse ondernemingen, zelfstandigen en houders van een vrij beroep die niet in België wonen. De verplichting om de bedrijfsvoorheffing in te houden en te betalen komt dus toe aan de optredende notaris. De bedrijfsvoorheffing dient aan de bevoegde ontvanger van de registratie te worden betaald en registratie van de akte is afhankelijk van het betalen van de bedrijfsvoorheffing.
De vastgoedmakelaar is niet verplicht om deze voorheffing zelf in te houden maar hij moet de betroffen partijen kunnen informeren over de toepasselijke regels. Het tarief van de voorheffing varieert : voor een zelfstandige of de titularis van een vrij beroep zijn het de gewone tarieven van de natuurlijke personen die van toepassing zijn, gaande van 26,75 tot 53,50 %. Indien het goed sinds meer dan vijf jaar beroepsmatig wordt gebruikt, is de bedrijfsvoorheffing 17,66 % Voor een vennootschap is het gewone tarief van de vennootschapsbelasting van toepassing, zijnde 33,99 %.
2. Normaal beheer van een privévermogen Meerwaarden gerealiseerd door een natuurlijke persoon in het kader van het normale beheer van zijn privévermogen zijn in principe vrijgesteld van belastingen.
Bij de onroerende goederen bestaan er nochtans twee uitzonderingen: de meerwaarden op onbebouwde onroerende goederen en op bebouwde onroerende goederen die minder dan 5 jaar in het bezit zijn. Voorwaarden om transacties te beschouwen als behorend tot het "normale beheer" van een privévermogen:
de transacties die meerwaarden opleveren moeten betrekking hebben op onroerende goederen die normaal tot een privévermogen behoren, dat wil zeggen goederen die verworven zijn door erfenis, schenking, persoonlijke spaarinspanningen of hergebruik van vervreemde goederen. de transacties die meerwaarden opleveren moeten daden zijn die een goede huisvader stelt om zijn patrimonium te bewaren, te vermeerderen of te laten opbrengen. Ter verduidelijking: het normale beheer van een patrimonium wil niet noodzakelijk passief beheer zeggen. Men laat immers toe dat belastingbetalers de waarde van hun goederen in stand houden of vergroten in het kader van het normale beheer van hun privévermogen. Zo kunnen oude gebouwen worden gerenoveerd om vervolgens opnieuw verkocht te worden; landbouwgrond kan worden omgevormd tot bouwgrond.
3. Bebouwde onroerende goederen die sinds minder dan 5 jaar in bezit zijn Sinds 1 januari 1997 worden natuurlijke personen belast op de meerwaarden die zij realiseren:
op een bebouwd onroerend goed dat tegen betaling werd verworven en dat binnen 5 jaar na de aankoopdatum wordt vervreemd; op een bebouwd onroerend goed dat door schenking onder levenden werd verworven en dat binnen 3 jaar na de schenking en binnen 5 jaar na de datum van verwerving tegen betaling door de schenker wordt vervreemd; op een onbebouwd onroerend goed dat tegen betaling of door schenking werd verworven en waarop de belastingbetaler een gebouw heeft gezet dat hij binnen 5 jaar na de datum van eerste bewoning of verhuring van het gebouw vervreemdt.
De gerealiseerde meerwaarden worden beschouwd als inkomsten van allerlei aard en belast met een aparte aanslagvoet van 16,5%. Dit percentage moet worden vermeerderd met de gemeentelijke opcentiemen. Vrijstellingen Volgens de wet is er geen belasting verschuldigd op meerwaarden die de belastingbetaler realiseert op:
zijn woning, met andere woorden, de hoofdverblijfplaats die de belastingbetaler bewoont of die hij wegens beroepsredenen niet kan bewonen; Opgelet, het is niet voldoende om er ingeschreven te zijn, de fiscus zal nagaan of u het goed heeft bewoond gedurende 12 maanden voor de maand voorafgaandelijk aan de verkoop. bebouwde onroerende goederen die de eigendom zijn van minderjarige kinderen, onbekwaam verklaarde personen en sommige geesteszieken; onroerende goederen die het voorwerp uitmaken van een onteigening of een minnelijke overeenkomst ten algemenen nutte.
4. Berekening van de meerwaarde
De meerwaarde is gelijk aan het verschil tussen de prijs waartegen het goed wordt afgestaan. Deze prijs wordt begrepen als de prijs die aan de verkoper wordt betaald : o Verhoogd met de kosten die de koper werkelijk heeft gemaakt, zoals bijvoorbeeld de registratiekosten, de BTW, de notariskosten enz… of een forfait van 25% indien de kosten lager liggen dan het werkelijk bedrag. o Verminderd met de kosten die betaald werden om het goed te koop te stellen zoals de makelaarscommissies, de publiciteitskosten. In de tweede berekeningsfase wordt de met 25% vermeerderde verwervingsprijs of de werkelijke kosten op zijn beurt met 5% verhoogd voor elk jaar dat is verlopen tussen de verwerving- en de overdrachtsdatum. Voor onbebouwde onroerende goederen waarop een gebouw werd opgetrokken gelden bijzondere voorwaarden. De op deze manier bepaalde verwervingsprijs ondergaat dan een laatste aanpassing: hij wordt verhoogd met de kosten voor werkzaamheden aan het onroerend goed die de eigenaar heeft betaald
en die worden aangetoond aan de hand van facturen, en verminderd met eventuele schadevergoedingen die werden ontvangen voor schadegevallen aan het onroerend goed. De werkzaamheden komen alleen in aanmerking als ze werden uitgevoerd tussen de datum waarop het goed werd verworven of voor de eerste keer in gebruik genomen of verhuurd en de datum waarop het goed werd overgedragen. De aannemer die de werkzaamheden waarvoor facturen worden ingediend heeft uitgevoerd, moet in deze periode geregistreerd zijn. De werken die uitgevoerd werden door de eigenaar zelf of zonder facturen zullen dan ook niet in rekening worden gebracht.
5. Niet-bebouwde onroerende goederen
De meerwaarden op niet bebouwde onroerende goederen (terreinen) zijn in de volgende gevallen belastbaar:
terreinen die tegen betaling (aankoop) werden verworven en binnen 8 jaar na de oorspronkelijke aankoop worden doorverkocht; terreinen die door schenking zijn verworven en binnen 3 jaar na de schenking en binnen 8 jaar na de verwervingsdatum door de schenker worden doorverkocht. De belastingbetaler kan aan deze belasting niet ontsnappen door snel een garage of een tuinhuisje op het onbebouwde onroerend goed op te richten, zodat hij zou kunnen beweren dat het geen terrein, maar een gebouw is. Wanneer de verkoopwaarde van de gebouwen minder dan 30% van de waarde van het terrein bedraagt, beschouwt de fiscus het onroerend goed als onbebouwd.
6. Transacties in het kader van beroepsactiviteiten
De meerwaarden die in het kader van de beroepsactiviteiten van een natuurlijk persoon worden gerealiseerd, worden belast als beroepsinkomen. Een persoon handelt in het kader van zijn beroepsactiviteiten als de transactie een repetitief, georganiseerd en systematisch karakter heeft. De meerwaarden worden eveneens behandeld als beroepsinkomsten wanneer ze worden gerealiseerd op onroerende goederen die door de industriële, commerciële of landbouwuitbater of door de houder van een vrij beroep voor zijn beroepsactiviteiten worden gebruikt.
7. Occasionele transacties van speculatieve aard
Een occasionele lucratieve transactie is niet repetitief, georganiseerd of systematisch van aard, zodat ze niet als beroepsactiviteit wordt beschouwd. Maar het onderscheid met transacties die deel uitmaken van het normale patrimoniumbeheer is veel subtieler. Meerwaarden die door een natuurlijk persoon worden gerealiseerd ter gelegenheid van een occasionele speculatieve transactie worden tegen 33% belast, vermeerderd met de gemeentelijke opcentiemen. De transactie is speculatief als er aan een aantal voorwaarden is voldaan:
snelheid en frequentie van de transacties; kennis bij de persoon die de daden stelt; het is voor de fiscus gemakkelijker om aan te tonen dat een transactie die buiten de beroepsactiviteiten valt van speculatieve aard is, als ze uitgaat van een persoon die inzake vastgoed over kennis en ervaring beschikt. Maar dit criterium alleen is niet voldoende om de transactie als speculatief te bestempelen; de algemene context van de transacties, onder andere de wanverhouding tussen de omvang van de transactie en de grootte van het betrokken privévermogen (de grootte van de geleende bedragen), de commerciële reclame die rond de transactie wordt gevoerd, enz. De appreciatiebevoegdheid van de administratie is echter relatief breed aangezien de rechtspraak als speculatief beschouwt: “een intentionele aankoop teneinde binnen een kortere of langere termijn met winst door te verkopen” of “de aankoop van goederen met een risico op verlies maar gemaakt in de hoop om winst te realiseren bij herverkoop, dankzij de verhoging van de marktprijs, zonder dat vereist is dat deze herverkoop binnen een korte termijn hierna plaatsvindt”.
8. Ontstaan van de belasting
De handeling die de belasting doet ontstaan is :
de herverkoop binnen de 5 jaar na de aankoop van het onroerend goed. de herverkoop binnen de 3 jaar in geval van schenking De verkrijging door erfenis wordt niet geviseerd. De berekening van data gebeurt van authentieke akte tot authentieke akte.
9. Berekening van het belastingstarief
De verkoper zal de gerealiseerde meerwaarde moeten aangeven in zijn belastingsaangifte bij de personenbelasting van het jaar volgend op de verkoop. Voor de niet-inwoners, is het de notaris die de akte heeft opgesteld die de belasting zal moeten inhouden en deze door te storten aan de administratie. Indien hij dit niet doet, zal hij persoonlijk gehouden zijn tot betaling ten aanzin van de fiscus. voor de meerwaarden gerealiseerd op een goed gebouwd door een natuurlijke persoon die niet in het kader van een beroepsactiviteit handelt, wordt de meerwaarde belast aan 16,5% voor de meerwaarden gerealiseerd op de verkoop van een niet bebouwd terrein binnen de 5 jaar na de aankoop bedraagt het tarief 33 % voor de meerwaarden gerealiseerd binnen de 5 en 8 jaar na datum van aankoop op de verkoop van een niet bebouwd terrein, bedraagt het tarief 16,5% voor de meerwaarden gerealiseerd op een goed dat voor een beroepsactiviteit wordt bestemd, zullen deze deel uitmaken van de belastbare beroepsinkomsten van de belastingplichtige (zie percentage bij punt 1)
