De financiële legpuzzel bij herbestemmen Rick Meijer (MSc) –
[email protected]
Inhoud • Het probleem: leegstand in cijfers • Herbestemmen
• Keuzes huidige eigenaar • Keuzes initiatiefnemer
• Keuzes gemeente • Conclusies & aanbevelingen
2
Het probleem: leegstand Telegraaf 12 juli 2014:
Leegstand kost burger fortuin door Hans Kuitert
AMSTERDAM - Ongeveer tien procent van de gemeentelijke gebouwen staat leeg. Dat komt door de crisis, bezuinigingen, gemeentelijke fusies en schoolsluitingen. De almaar oplopende leegstand kost de belastingbetaler vele honderden miljoenen per jaar.
3
Herbestemmen Leegstand zorgt ook voor een maatschappelijke probleem: negatieve uitstraling dalende vastgoedwaarden inefficient ruimtegebruik
Herbestemmen biedt uitkomst 4
Herbestemmen Waarom worden door eigenaren niet meer panden (sneller) herbestemd? Restauratiekosten Inefficiënt gebouw Aanpassen aan huidige eisen (energie, brandveiligheid, klimaatbeheersing) Herbestemming kent geen blauwdruk en locatie heeft al een omgeving, sfeer, identiteit: complexer en duurder dan nieuwbouw Regelgeving en gebrek aan ervaring werkt vertragend Hoge onderhoudskosten Locatie, locatie, locatie
5
Keuzes huidige eigenaar 5 opties: 1. 2. 3. 4. 5.
6
Niets doen Sloop – nieuwbouw Transformatie / herbestemmen Verkoop Tijdelijke invulling
Keuzes huidige eigenaar Financiering herbestemmen EV (€ eigenaar)
EV (€ eigenaar)
RESTSCHULD
(Boek)waard e huidige functie
object
VV (bank)
financiering
Waarde nieuwe functie
VV (bank)
object
financiering
Afboeken als randvoorwaarde voor herbestemmen 7
Keuzes huidige eigenaar Financiële risico’s van herbestemmen Hoge initiële investering Lange terugverdientijd Onzeker rendement (4,6% gemiddeld tegenover 6,1% bij grote vastgoedbeleggingen afgelopen 10 jaar) Afhankelijk van subsidie(voorwaarden) Afhankelijk van gunstige financieringsvoorwaarden -> herbestemmingsparadox!
8
Rekenvoorbeeld 1 - kantoor Kantoorpand van 14 jaar oud, 11.250 vierkante meter groot Gelegen op een kantorenlocatie nabij voorzieningen Goed bereikbaar Staat sinds 4 jaar volledig leeg Eigenaar vraagt € 4,5 miljoen voor het pand Functie na herbestemmen?
9
Rekenvoorbeeld 1 - kantoor Conclusie: Voor een eigenaar / investeerder is kostenneutraal / rendabel herbestemmen een complexe puzzel Veel factoren zijn van belang, veel onzekerheid, verleiding van andere keuzes (wachten!)
Veelal autonome ontwikkelingen die van belang zijn, maar….
Wat kan een gemeente doen?
10
Stelling 1
“Gemeenten moeten meer doen om vastgoedeigenaren financieel te ondersteunen bij herbestemmen”
11
Keuzes initiatiefnemer Niet aankopen / herbestemmen Aankopen / herbestemmen -
Wie heb ik wanneer nodig in het proces? Markt Waardestelling Plan bedenken Bouw- ontwikkelkosten inschatten Haalbaarheid aantonen / risico’s inschatten Financiering zoeken (eigen vermogen? Bank?)
12
Voorbeeld 2 – postkantoor Nijmegen Pand van 100 jaar oud, gemeentelijk monument Gelegen in het centrum Bovenverdiepingen stonden al 20 jaar leeg Initiatiefnemer: woningcorporatie Talis Nieuwe functie: 14+12 huurappartementen + commerciele ruimte
13
Voorbeeld 2 – postkantoor Nijmegen Het pand Bruto vloeroppervlakte (oud) Bruto vloeroppervlakte nieuw Netto vloeroppervlakte nieuw
1.080 2.340 1.872
Financiering Verkoopopbrengsten Eigen vermogen Vreemd vermogen Opbrengsten totaal
€ € € €
3.100.000 1.977.956 4.615.230 9.693.186
Kosten Verwervingskosten Restauratiekosten Verbouwingskosten Bijkomende kosten Overige kosten Kosten totaal
€ € € € € €
2.758.186 650.000 4.400.000 960.000 925.000 9.693.186
€ €
210.000 147.764 4%
Rendement (bij 100% verhuur) Exploitatiebaten jaar 1 Exploitatielasten jaar 1 Rendement voor financiering (IRR)
14
Voorbeeld 2 – postkantoor Nijmegen Conclusies: Project is exemplarisch voor financieel resultaat van herbestemmen van monumentale panden Project kan doorgang vinden dankzij slagkracht corporatie Herbestemmen is complex, maar het kan dus wél degelijk uit! De crux? Juiste partij met een goede functie op een goede plek
15
Stelling 2
“Vanwege te grote hoeveelheden leegstand zou de focus van het herbestemmingsbeleid uitsluitend moeten liggen op de A-locaties”
16
Keuzes gemeente 1. Regisseren 2. Actief stimuleren 3. Faciliteren 4. Niets doen
Spanningsveld tussen ruimtelijke doelstellingen/ambities en financiële risico’s…
17
Voorbeeld 3 – industrieel erfgoed Vasim gebouw Nijmegen 10.300 vierkante meter oppervlak verdeeld over 5 bouwlagen Centraal gelegen dankzij De Oversteek Pand is sinds 2002 tijdelijk verhuurd Pand is sinds 2010 in gebruik geleverd aan een stichting Stichting gebruikt nu 7.500 vierkante meter Nieuwe functie? Cultuurspinnerij (3.400) & museum (6.900)
18
Voorbeeld 3 - berekening Het pand Bruto vloeroppervlakte Netto vloeroppervlakte
10.300 8.240
Opbrengsten Opbrengst bij 100% verhuur Opbrengsten uit 10 jaar verhuur Subsidie Opbrengsten totaal
€ € € €
130.000 1.300.000 1.800.000 3.100.000
Kosten Verbouwkosten Bijkomende kosten BTW Kosten totaal
€ € € €
2.254.000 158.560 506.638 2.919.198
Resultante is het exploitatieresultaat residuele waarde
€
180.802
19
Voorbeeld 3 - alternatief
20
Voorbeeld 3 - alternatief Inkomsten uit tijdelijk gebruik + subsidie Dekkend voor dagelijkse kosten en kosten voor (klein) onderhoud Overige kosten beperken Geen grote investering nodig Maatschappelijke waarde versus financiële waarde?
21
Stelling 3
“Tijdelijk gebruik zit een beoogde herbestemming uiteindelijk alleen maar in de weg”
22
Conclusies Waar moet je op letten bij de beoordeling van een financiële onderbouwing van een herbestemming? Wie is de probleemeigenaar en welk ruimtelijk probleem is aan de orde? Welk type functie wordt gerealiseerd en welke opbrengstpotentie hoort daarbij? Exploitatieperiode: ‘duurzame’ herbestemming of oude manier van denken? Rol van burgers: vastgoed als doel of vastgoed als middel?
23
Aanbevelingen gemeenten Aanbevelingen: Ontwikkel beleid omtrent herbestemmen: de juist functie op de juiste plek Quick scan leegstand
Bepaald welke gebouwen/gebieden het meest waardevol zijn: keuzes maken Objectieve beoordeling financiële haalbaarheid
Het Oversticht, bureau Ruimtewerk & bureau Rekenruimte kunnen helpen bij een waardestelling, het proces van herbestemmen en het beoordelen van de financiële haalbaarheid. 24
Bedankt voor uw aandacht!
25
