Bijlage bij Statenbrief - zaaknummer 2014-014768
Verkenning Woonfonds
1 Inleiding Hierbij treft u aan, conform onze toezegging gemaakt bij de vaststelling van de Robuuste Investeringsimpuls, de resultaten van een verkenning naar nut en noodzaak van een ³*HOGHUV :RRQIRQGV´ In paragraaf twee schetsen wij allereerst de aanleiding en het verloop van deze verkenning. In paragraaf drie een impressie van de laatste ontwikkelingen op de woningmarkt, een indicatie van de belangrijkste knelpunten, en een overzicht van beschikbare landelijke en provinciale instrumenten. In paragraaf vier treft u onze conclusies aan met betrekking tot een Woonfonds en de overwegingen die daar aan vooraf zijn gegaan. 2 Aanleiding Bij het aantreden in 2012 heeft het huidige Kabinet aangekondigd een verhuurdersheffing in te voeren én de rol van woningcorporaties te beperken. De woningcorporaties hebben hierop het signaal afgegeven dat het voor hen moeilijk zal worden om nog plannen voor nieuwbouw én het verduurzamen van woningen te realiseren. Eind 2012 hebben uw Staten bij de bespreking van de begroting van 2013 met motie 2012-80 ons verzocht na te gaan of een revolving fund voor woningcorporaties een antwoord zou kunnen zijn op de door hen gesignaleerde problemen. Bij de behandeling van de Voorjaarsnota in 2013 heeft u motie 2013-23 aangenomen waarin u ons vraagt om een robuuste investeringsimpuls voor economie en werkgelegenheid, onder andere op het gebied van bouw en energie. In de voorstellen opgenomen in de Robuuste Investeringsimpuls (RII, bij vaststelling begroting 2014, PS2013-826) zijn een aantal maatregelen (subsidie én revolverende middelen) opgenomen ter stimulering van bouw en verduurzaming YDQZRQLQJHQ%LMppQYDQGLHPDDWUHJHOHQ ¼ 70 miljoen voor het verduurzamen van FRUSRUDWLHZRQLQJHQ KHEEHQZLMWRHJH]HJGKHWLGHHYDQGHRSULFKWLQJYDQHHQ³:RRQIRQGV´YRRU de bouw en verbetering van de woningvoorraad, nader te verkennen, en hierop mogelijk in het YRRUMDDUYDQELMXWHUXJWHNRPHQ8LW]R¶Q:RRQIRQGVJHYXOGPHWSURYLQFLDDOJHOGHQ mogelijk met geld van anderen, zouden leningen verstrekt kunnen worden. Het afgelopen jaar is gesproken met vertegenwoordigers van onder andere Aedes (koepel woningcorporaties), een aantal woningcorporaties, bouwers en ontwikkelaars, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, de Europese Investeringsbank (EIB) en het Ministerie van BZK. Hiermee hebben wij ons een beeld kunnen vormen van de problemen en kansen die zich bij de financiering van bouw en verbetering van de woningvoorraad voordoen en de (financiële) rol die wij als provincie zouden kunnen spelen. Tijdens de verkenning naar de mogelijkheden van een Woonfonds zijn wij benaderd door zowel gemeenten, woningcorporaties als bouwers en projectontwikkelaars, met concrete vragen voor financiële ondersteuning van projecten. Voor enkele projecten konden wij doorverwijzen naar de regeling Impulsplan Wonen. Daarnaast werden ons projecten voorgelegd waarvan wij hebben geconstateerd dat deze, ook met de steun vanuit een provinciaal woonfonds, niet realistisch waren. Bijvoorbeeld omdat er (op basis van het regionaal woonprogramma) aan een type woningen in die specifieke regio geen behoefte is.
Wij hebben gesproken met de provincies Overijssel (over het duurzaamheidsfonds voor de woningvoorraad) en Utrecht (over het fonds voor leningen t.b.v. verduurzaming Vereniging van Eigenaren en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Deze fondsen hebben inmiddels concurrentie van een aantal nieuwe rijksinstrumenten (leningen, subsidie, zie verderop in deze notitie). Wat deze voor de werking en het succes van deze provinciale fondsen gaan betekenen is op dit moment nog niet helder. Wij benadrukken dat het hieronder geschetste beeld een momentopname is. Beweging op de financiële markt heeft direct gevolg voor de woningmarkt. Verandering in vraag en aanbod, de verhuurdersheffing, hypotheekrenteaftrek, toe- of afnemende belangstelling van investeerders, leningen of subsidie van de rijksoverheid, hebben alle direct gevolg voor problemen én kansen. Aan de onvoorspelbaarheid dragen ook de Novelle over de rol van de woningcorporaties én de Parlementaire enquête Woningcorporaties bij. De landelijke discussie over woningcorporaties is uiteraard ook onderwerp geweest in de gevoerde gesprekken. Over de omvang van het speelveld én over de financiële slagkracht van de woningcorporaties is vooralsnog onzekerheid. De woningcorporaties zullen de komende tijd opnieuw hun positie bepalen. Wanneer en in hoeverre dit daadwerkelijk van invloed zal zijn op besluitvorming over bouw- en verduurzamingsprojecten is nu nog moeilijk in te schatten. Wij hadden graag de conclusies van de discussie over de corporaties in de verkenning meegenomen. Wij zijn echter van mening dat een verder uitstel van de terugkoppeling van onze verkenning naar uw Staten op dit moment geen meerwaarde heeft. 3 Ontwikkelingen, (waar) is een fonds nodig? Zoals hierboven is aangeven bevindt de woningmarkt zich in een dynamische periode. Conclusies die bij het schrijven nog de waarheid lijken, kunnen morgen zijn achterhaald. In deze paragraaf een overzicht van een aantal ontwikkelingen, hier en daar zullen wij iets dieper op de materie ingaan. Hoewel wij hieronder zowel op de nieuwbouw als de verbetering van woningen zullen ingaan willen wij ook hier nog eens het belang van de aanpak van de bestaande voorraad benadrukken. De woningvoorraad van de toekomst staat er grotendeels al, maar ze moet nog wel aangepakt worden. A Financiering woningcorporaties De aanleiding van deze verkenning was de vraag of de provincie een rol zou moeten of willen spelen bij de financiering van bouw of verduurzaming van sociale huurwoningen. Uit onze contacten met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), Aedes, individuele woningcorporaties maar ook met financiële instellingen maken wij het volgende op. Woningcorporaties lenen (goedkoop) via het WSW. De leenruimte per corporatie hangt af van de solvabiliteit van de corporatie. Is die op orde, dan is er via het WSW betrekkelijk eenvoudig (goedkoop) geld te vinden voor projecten. Vindt een corporatie elders financiering voor een project, dan neemt de schuld toe, en vermindert de solvabiliteit. De corporatie zal, als deze weer aanklopt bij het WSW, op het totale pakket aan leningen worden beoordeeld. Met andere woorden, lenen bij een andere partij dan het WSW (bijvoorbeeld de provincie) levert geen extra leenruimte op. Uiteraard is er wel een voordeel als er veel goedkoper zou kunnen worden geleend. De rente bij het WSW is echter al laag. En een lening van een overheid (zoals de provincie) tegen een zeer lage, niet marktconforme rente zal door banken worden gezien als oneerlijke concurrentie. Ook is hier mogelijk sprake van staatssteun. Volgens Aedes is de algemene financiële situatie van de woningcorporaties verslechterd. Corporaties draaien aan de verschillende knoppen om de gevolgen van de verhuurdersheffing op te vangen.
2
De investeringen in de nieuwbouw zouden al met 30% teruglopen. Als het aan de minister ligt investeren de corporaties straks niet meer rechtstreeks in de duurdere huur. De organisatie wordt dan gesplitst in het deel dat zich met de kerntaak (sociale huisvesting) en een deel dat ]LFKPHW³FRPPHUFLsOH´DFWLYLWHLWHQbezighoudt. Aedes verwacht dat wijk-, dorp- en VWDGVYHUQLHXZLQJVSURMHFWHQIOLQNRQGHUGUXNNRPHQWHVWDDQ7LMGHQVKHWFRQJUHV³Samen werken aan Gelderland´GDWGHSURYLQFLHRS oktober organiseert gaan wij met onze Gelderse partners hierover in gesprek. Mogelijk biedt de opsplitsing van de corporaties wel weer ruimte om aan de vraag naar duurdere huurwoningen te voldoen, de commerciële poot van de corporatie kan (moet) daarvoor buiten het WSW financiering zoeken. Van de EIB hebben wij vernomen dat zij inmiddels hierover met een aantal Nederlandse corporaties in gesprek zijn. B +XLVYHVWLQJLQNRPHQVWXVVHQ¼ HQ¼ 43.000 Woningzoekenden in deze inkomensgroep ondervinden enerzijds de gevolgen van de aanscherping van de eisen voor hypotheekverstrekking, en krijgen anderzijds te maken met de beperkingen van het speelveld voor de woningcorporaties (die geen woningen meer mogen bouwen voor de duurdere huursector). Voor hen wordt het steeds moeilijker een geschikte, betaalbare, woning te vinden. Voor wat betreft de huursector wordt deze groep meer afhankelijk van de beleggers op de woningmarkt. Wij zien gelukkig de interesse van beleggers op de woningmarkt weer iets toenemen. Of deze trend zich doorzet zal de komende tijd moeten blijken. Koopwoningen zijn door de veranderde houding van de banken voor deze doelgroep moeilijker bereikbaar geworden. Een aantal partijen is bezig met het ontwikkelen van innovatieve financiële constructies om woningbezit voor deze groep toch mogelijk te maken. Bijvoorbeeld wordt er samen door een SURMHFWRQWZLNNHODDUHQGHJHPHHQWH'HYHQWHUHHQFRQVWUXFWLHDOV³:RRQSDFKW´RQWZLNNHOGJHHQ koop, geen huur, maar een pachtconstructie voor grond én woning voor een periode van plusminus 32 jaar, waarna de woning eigendom kan worden van de bewoners. Ook vanuit Gelderland (woningcorporatie) is belangstelling getoond voor deze oplossing. Wij blijven ontwikkelingen als deze volgen. Mocht het gewenst zijn dat de provincie bij de implementatie een (financiële) rol speelt dan komen wij hierop bij u terug. C De koopmarkt Volgens de berichten van de afgelopen maanden trekt de koopmarkt weer aan, al zijn er regionaal grote verschillen. Nog niet alle verkopers hebben hun verlies durven nemen, daar waar dat wel het geval is zal de doorstroming op gang moeten komen. Uit een inventarisatie van De Volkskrant blijkt dat bij een kwart van de transacties sprake is van HHQVFKHQNLQJYDQGHRXGHUV EHODVWLQJYULMWRW¼ RIYDQHHQVWDUWHUVOHQLQJ ¼ 50 miljoen door het Rijk beschikbaar gesteld). Volgens critici pompen wij daarmee wederom onnodig lucht in de woningmarkt, met andere woorden, de maatregelen werken marktverstorend. De Neprom geeft aan dat het aantal nieuwbouwwoningen in de koopsector dit jaar flink toeneemt, van 13.500 in 2013 naar 20.000 dit jaar. Nog niet de omvang van de bouw van vóór de crisis, maar duidelijk een verbetering. Deels zou dit het verlies aan werkgelegenheid als gevolg van de vermindering van nieuwbouw van duurdere huurwoningen door corporaties kunnen opvangen.
3
D Verduurzamen huurwoningen Voor de extra verduurzaming van tenminste 10.000 sociale huurwoningen in 2014 en 2015 heeft XLQGH5,,HHQEHGUDJYDQ¼ 70 miljoen beschikbaar gesteld. Inmiddels is door het Rijk voor de verduurzaming van sociale huurwoningen (particulier verhuurders en woningcorporaties) ook HHQVXEVLGLHEHGUDJYDQ¼ 400 miljoen (landelijk) beschikbaar gesteld. (*) Daarnaast wordt er door het Rijk een fonds ingericht om leningen te verstrekken voor het verduurzamen van sociale huurwoQLQJHQ 1DWLRQDDO(QHUJLH)RQGV¼ 75 miljoen). Ook dit geld is beschikbaar voor zowel particuliere verhuurders als woningcorporaties. (* In theorie is het mogelijk dat er voor de verduurzaming van sociale huurwoningen van woningcorporaties zowel een bijdrage van de provincie als van het Rijk wordt ontvangen. Als gevolg van de eisen die in beide regelingen worden gesteld zal dit in de praktijk echter sporadisch voorkomen. Subsidie voor dezelfde kosten is evenwel uitgesloten.) E Verduurzamen koopwoningen Voor het verduurzamen van de voorraad koopwoningen zijn een aantal stimuleringsinstrumenten beschikbaar. 9RRUGHSURYLQFLDOHVXEVLGLHUHJHOLQJYRRUGHLVRODWLHYDQNRRSZRQLQJHQ WRW¼ 500 of ¼ 750 via 55 van de 56 Gelderse gemeenten) heeft u onlangs bij de vaststelling van de YRRUMDDUVQRWDRSQLHXZ¼ 2,9 miljoen beschikbaar gesteld (vrijval RII). Hiermee kan aan een deel van de vraag voor 2014 en 2015 worden voldaan. Voor 2015 e.v. is er echter geen budget voor een vervolg beschikbaar. Uit onderzoek door Companen in opdracht van de provincie blijkt dat het merendeel YDQGHEHZRQHUV]RQGHUGH]HVWLPXODQVQLHWRISDV³ODWHU´WRWLVRODWLHYDQGHZRQLQJ zou zijn overgegaan. Gemeenten laten ons weten dat de isolatie van de woning niet zelden leidt tot een vervolgactie: wie eerst het dak of de muren heeft geïsoleerd ziet het nut van de investering en gaat bijvoorbeeld makkelijker over tot de aanschaf van zonnepanelen. De rijksoverheid heeft, samen met enkele financiële instellingen, voor verduurzaming van bHVWDDQGHSDUWLFXOLHUHZRQLQJHQHHQEHGUDJYDQ¼ 300 miljoen beschikbaar gesteld YRRUOHQLQJHQWRWDDQ¼ 25.000,- (Nationaal Energie Fonds). NB: In het onderzoek van Companen wordt geconstateerd dat woningeigenaren liever niet lenen voor het verduurzamen van de woning. In hoeverre dat werkelijk zo is zal het komende jaar blijken. Vanuit de RII heeft de provincie Gelderland in de vorm van een pilot, in de gemeenten Wageningen, Apeldoorn, Arnhem, Nijmegen en Zutphen, leningen beschikbaar gesteld ¼ 25.000 tot ¼ 50.000 per woning) voor het energie-nul maken van particuliere woningen. Dit fonds is in deze vijf gemeenten op 1 juli opengesteld. De rijksoverheid zet inmiddels in op een campagne voor het energie-nul maken van NRRSZRQLQJHQ2QGHUGHWLWHO³6WURRPYHUVQHOOLQJ.RRSZRQLQJHQ´ZRUGWHUJHZHUNWDDQHHQ aanpak waarbij de woning zodanig wordt verbeterd dat deze netto geen energie meer verbruikt. De winst (lagere energierekening) die dit oplevert wordt gebruikt voor rente en aflossing van de benodigde lening. Het lijkt erop dat ook zonder overheidsmaatregelen de burger bewuster is van het belang van energiebesparing of -opwekking. De vlucht die de verkoop van zonnepanelen heeft genomen is daar een goed voorbeeld van. F Verduurzamen appartementen Verenigingen van Eigenaren =R¶QYDQGH*HOGHUVHZRQLQJYRRUUDDGEHVWDDWXLWNRRSDSSDUWHPHQWHQLQHHQDDQWDOVWHGHQ ligt dat percentage een stuk hoger, tot een kwart van de woningvoorraad. Daar zitten nieuwe, goed geïsoleerde appartementen bij, maar ook oude flats, met het laagste energielabel en slecht onderhouden, en dus met weinig kans op de woningmarkt.
4
Eigenaar-bewoners van appartementen kunnen in aanmerking komen voor de Gelderse subsidieregeling voor woningeigenaren, maar maken daarvan (onderzoek Companen) weinig gebruik. De energetisch aanpak van appartementen is over het algemeen alleen efficiënt als het hele gebouw wordt aangepakt. Het isoleren van een deel van de spouwmuur of slecht een deel van het dak ligt immers niet voor de hand. Voor de investering voor het hele gebouw is de instemming van een (grote) meerderheid van de leden van de Vereniging van Eigenaren (VvE) nodig. Gelet op de verschillende belangen van de eigenaren (zij die op het punt staan te verkopen hebben geen interesse, anderen hebben geen middelen beschikbaar) is het een lastig WUDMHFWRPWRW]R¶QPHHUGHUKHLGWHNRPHQ 2SHQNHOHXLW]RQGHULQJHQQDOXNWKHWGH9Y(¶VGDDURPQLHWRPWRWJURRWVFKDOLJHUHQRYDWLHRYHU te gaan. Alleen daar waar er, bijvoorbeeld door de gemeente, ondersteuning in het proces wordt geboden, is een kans van slagen. Een aantal Gelderse gemeenten hebben ons verzocht mee te GHQNHQRYHUKRH]R¶QSURFHVRQGHUVWHXQLQJ]RXNXQQHQZRUGHQJHILQDQFLHUG Voor de financiering van een grondige verbetering zelf is meestal onvoldoende geld beschikbaar in de onderhoudsreserve van de VvE. Een lening aanvragen of de hypotheek verhogen per woning is niet voor alle bewoners financieel haalbaar. De oplossing zou liggen in het verstrekken van leningen aan de VvE in plaats van aan de individuele eigenaren. Banken zijn tot nu toe WHUXJKRXGHQGPHWKHWOHQHQDDQ9Y(¶V'RRUGHSURYLQFLH8WUHFKWLVGLWLQHQNHOHJHYDOOHQ VXFFHVYRORSJHSDNWGRRUYRRUGH EDQN OHQLQJDDQ9Y(¶VHHQJDUDQWLHWHYHUVWUHNNHQ'H rijkoverheid zal, vanuit het Nationaal Energie Fonds, deze methode overnemen en garanties DIJHYHQYRRUGXXU]DDPKHLGVOHQLQJHQYRRU9Y(¶VEen noodzaak om leningen te verstrekken is er dan niet meer, de vraag naar een bijdrage in de proceskosten blijft wel overeind. G Herstructurering, transformatie en nieuwbouw Er worden weer nieuwbouw-koopwoningen verkocht, de belangstelling van beleggers voor de duurdere huursector neemt voorzichtig toe en er zijn nog steeds woningcorporaties die sociale huurwoningen kunnen bouwen. Natuurlijk allemaal op die locatie waar er daadwerkelijk vraag is. Voor projecten waarvoor als gevolg van complexe plaatselijke omstandigheden de financiering niet rond komt hebben wij het Impulsplan Wonen. Met name de bestaande voorraad en leegstaand vastgoed op binnenstedelijke locaties kunnen daarmee aangepakt worden. Met motie 2014-40 heeft u ons vóór de zomer verzocht om naar extra budget op zoek te gaan om zo veel mogelijk aanvragen (ingediend vóór 1 september 2014) te honoreren. De vraag is of wij in de toekomst op deze wijze met subsidiëring door willen gaan, of dat wij via leningen of garanties ondersteuning willen bieden. Dit raakt ook de discussie over een mogelijke rol van de provincie bij leegstand en vastgoed. 4 Overweging en conclusie Met een Woonfonds zouden knelpunten moeten worden verholpen, door gericht via leningen gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken. In feite is ³NQHOSXQWHQYHUKHOSHQ´iets dat wij al geruime tijd doen. In het verleden via stads- en dorpsvernieuwing en startersleningen, en op dit moment met een drietal instrumenten voor woningisolatie (Regeling particuliere woningen, RII woningcorporaties en leningen voor de energie-nul-aanpak bij particuliere woningen) en met het Impulsplan Wonen. Men zou de conclusie kunnen trekken dat Gelderland al een Woonfonds (leningen én subsidie) kent, maar dat deze is opgesplitst in een aantal onderdelen.
5
Zou een algemeen Woonfonds, een fonds waarmee in principe alle knelpunten kunnen worden aangepakt, van aanvullend nut zijn? Het lastige van een algemeen fonds is dat het moeilijk kan blijken er sturing op te geven. Stellen wij te weinig voorwaarden, dan kan er ook geld vloeien naar ontwikkelingen welke wij als provincie niet willen. Stellen wij veel voorwaarden, dan wordt elke innovatie de kop ingedrukt. De huidige gang van zaken, aparte regelingen met een beperkte looptijd, is daarom zo slecht nog niet. Het zou wel goed zijn om alerter op kansen en problemen in te kunnen spelen. In de huidige systematiek is dat moeilijk, er moet immers in de pas gelopen worden met de reguliere budgetcyclus. Het tussentijds beschikbaar stellen van (extra) budget is vaak lastig, zie de zoektocht naar geld voor woningisolatie particuliere woningen, en zie de wens van uw Staten voor extra geld ten behoeve van het Impulsplan Wonen. Maatregelen voor de lange termijn, voor knelpunten die wij nu nog niet kunnen overzien, zijn gewoonweg moeilijk te bedenken. Willen wij als provincie structureel een rol spelen bij bouw, herstructurering, het tegengaan van leegstand én bij verduurzaming dan zullen wij flexibel met instrumenten om moeten gaan. Stopzetten van steun als die niet meer nodig is, inspringen op nieuwe kansen, vergroten van het budget voor actuele problemen. In de huidige budgetcyclus kan daar onvoldoende op worden ingespeeld. (HQPRJHOLMNHRSORVVLQJ]RXPHWGHLQVWHOOLQJYDQHHQ³:RRQEXGJHW´YRRUOHQLQJHQHQ subsidies, gevonden kunnen worden. Geen fonds waarvoor aanvragen ingediend worden die worden beoordeeld aan de hand van vooraf gestelde criteria, maar een budget dat jaarlijks voor de verschillende actuele doelen (vigerende of nieuwe regelingen) kan worden ingezet. Op het moment dat er een concrete vraag ontstaat (begeleiding VvE of pilot zoals Woonpacht) kan er slagvaardig en binnen korte tijd door uw Staten besloten worden over ondersteuning. =R¶QV\VWHPDWLHNELHGWRRNGHNDQVRPJRHGZRRQEHOHLGWHEHORQHQRPILQDQFLsOHVWHXQWH verbinden aan andere prestaties, zoals goede regionale samenwerking :RRQDJHQGD¶V en een degelijke woonvisie. Conclusie Een financiële impuls is onzes inziens, via subsidies of leningen, voor een deel van de bouw en verbetering van woningen, nog steeds wenselijk. Zonder overheidssteun komen een aantal projecten gewoonweg voorlopig niet van de grond. Nieuwbouw, herstructurering, transformatie én verduurzaming zijn gebaat bij een overheid die vertrouwen in projecten toont door met een soms gering duwtje het proces op gang te brengen. De noodzaak tot het instellen van een apart Woonfonds is op dit moment niet aanwezig. Wel zou overwogen kunnen worden om provinciale gelden die nu voor bouwen en verduurzamen worden ingezet, onder te brengen in een flexibel budget waarmee alerter op kansen en problemen kan worden ingespeeld. Kijkend naar de toekomst en nu het Impulsplan Wonen op zijn eind loopt is dit wellicht een mogelijkheid om slagvaardiger te kunnen opereren. Deze verkenning is gericht op mogelijke problemen bij de financiering van de woningvoorraad (bouw en verbetering). Bij de invoering van een dergelijk budget zou onzes inziens ook overwogen moeten worden om het budget te verbreden ten behoeve van een aanpak van leegstand en vastgoed.
6
