De bepaling van de werkelijke waarde in geval van onteigening
verhandeling over de werkelijke waarde van onroerende zaken in geval van onteigening aan de hand van inzichten uit de speltheorie
Afstudeerscriptie MSRE opleiding David Telkamp Amsterdam 2009
INHOUDSOPGAVE 0
INLEIDING ......................................................................................................................................................... 3
1
DE ONTEIGENING ............................................................................................................................................ 10
2
WERKELIJKE WAARDE ................................................................................................................................... 14
3
DE ONDERSTELDE KOOP ................................................................................................................................. 23
4
TAXATIEPROTOCOL ........................................................................................................................................ 33
5
ALTIJD ONTEIGENEN ...................................................................................................................................... 41
6
RECHTVAARDIGHEID ...................................................................................................................................... 46
7
COALITIEVORMING ........................................................................................................................................ 55
8
ONDERHANDELINGSPROBLEEM ..................................................................................................................... 58
9
EEN EFFICIENTE EEN EERLIJKE PRIJS ............................................................................................................ 63
10
VERGELIJKING VERDELINGSMECHNISMEN ................................................................................................. 72
11
HET OORDEEL VAN DE RECHTER .................................................................................................................. 76
12
EINDSPEL ....................................................................................................................................................... 79
BIBLIOGRAFIE ........................................................................................................................................................ 83
2
0
INLEIDING
In zekere zin kan gebiedsontwikkeling beschouwd worden als ontginningspolitiek in hernieuwde vorm. Van oudsher heeft het begrip ontginningspolitiek betrekking op het in cultuur brengen van gronden, op het investeren van geld om de waarde van de grond op den duur te verhogen. Het betreft het tot bloei brengen van onvruchtbare grond (van der Woud, 2005, p. 216). Onvruchtbare grond staat in deze metafoor voor de huidige bestaande ordening. Het tot bloei brengen voor het transformatieproces van deze gronden. Voor dit transformatieproces zijn investeringen nodig om het gestelde einddoel te bereiken. Na het bereiken van het doel kan beoordeeld worden in hoeverre de geïnvesteerde gelden rendement hebben opgeleverd voor de investeerder(s). Uitgangspunt voor deze thesis is een gemeente die een stedenbouwkundig plan wil realiseren middels een actieve grondpolitiek. Een actieve grondpolitiek houdt in dat de gemeente alle gronden in het plangebied cq complex of exploitatiegebied eerst zelf willen verwerven door onteigening. De aanname binnen de thesis is dat wanneer het plan tot uitvoering komt er sprake is van een plan met een positieve grondexploitatie; de gronden krijgen door de bestemmingswijziging een meerwaarde. Nu zijn er twee algemene zienswijzen ten aanzien van de vraag wie gerechtigd is tot deze meerwaarde die ontstaat als gevolg van het stedenbouwkundige plan dat tot uitvoer wordt gebracht. Het ene kamp stelt dat deze meerwaarde ten goede moet komen aan de individuele grondeigenaren. Het andere kamp stelt dat deze meerwaarde ten goede moet komen aan de gemeenschap. Met de gemeenschap wordt dan bedoeld dat de meerwaarde toekomt aan de overheid. Het ene kamp stelt dat de grond een verwachtingswaarde heeft en dus de meerwaarde ten goede moet komen aan de grondeigenaar. Het andere kamp stelt dat de waardestijging van de grond als gevolg van het handelen van de gemeente de grondeigenaar niet behoort te profiteren.
3
De laatste keer dat deze verdelingsvraag op tafel lag was eind jaren ’70. Het kabinet Den Uyl struikelde uiteindelijk over dit onderwerp. Het kamp Den Uyl was van mening dat de onteigenende partij recht had op de verkeerswaarde volgens het huidige gebruik. Het kamp Van Agt was van mening dat de eigenaar van landbouwgrond recht had op de hogere marktwaarde. Dit verschil van inzicht was aanleiding voor het kabinet in demissionaire status aan te blijven tot aan de verkiezingen van 25 mei 1977. In het kabinet Van Agt I is de opvatting dat meerwaarde van de gronden ten goede moet komen aan de grondeigenaar uitgewerkt. De resultante hiervan is dat de onteigeningswet is aangepast. Volgens de huidige opvatting vormt deze hogere marktwaarde het uitgangspunt voor de bepaling van de werkelijke waarde. Nu rust de keus om de meerwaarde ten goede te laten komen aan de grondeigenaren en niet aan de gemeenschap op een politieke keuze. Het CDA wilde eenvoudigweg haar achterban tevreden houden. Het dispuut over de grondpolitiek betrof vooral de agrarische gronden die een woonbestemming kregen. Door de bestemmingswijziging van agrarische grond naar bouwgrond krijgt de grond een hogere economische waarde. Het CDA stond in deze kwestie pal voor de belangen van de boeren. De opvatting dat de meerwaarde geheel ten goede moet komen aan de grondeigenaren geeft voeding aan de gedachte dat deze verdeling niet evenwichtig is. Het andere voorstel, om de meerwaarde ten gunste van de gemeenschap te laten vallen, is evenmin evenwichtig. In beide gevallen roomt of de ene partij of de andere partij de meerwaarde, het surplus van het plan, af. Nu is het bij het actief verwerven van de gronden door de overheid van belang welke grondslag voor de verdeling van de meerwaarde wordt gehanteerd. In het ene geval krijgt de grondeigenaar de verkeerswaarde onder de veronderstelling dat de grond geen bestemmingswijziging ondergaat. In het ander geval krijgt de grondeigenaar de marktwaarde waarbij nadrukkelijk wel rekening wordt gehouden met de toekomstige bouwmogelijkheden. Een ander probleem dat speelt bij het actief kopen van de gronden door de overheid, is dat de grondeigenaar van mening is dat de kopende overheid te weinig biedt voor de grond en de kopende overheid van mening is dat de grondeigenaar teveel vraagt.
4
0.1
Thesis
Het eerste probleem heeft betrekking op een beginselprobleem; naar welke maatstaf wordt de meerwaarde verdeeld. Het tweede probleem betreft een onderhandelingsprobleem. In alle eenvoud luidt de strijdvraag van de thesis als volgt: wat is het goed nu werkelijk waard? Op deze wijze geformuleerd is er sprake van een onbepaalde strijdvraag. Quintilianus1 verstaat onder een onbepaalde strijdvraag die vragen die zonder invulling van personen, tijden plaatsen en dergelijke van beide kanten belicht worden, hetgeen de Grieken een thesis2 noemen. Dit in tegenstelling tot bepaalde strijdvragen die concrete omstandigheden personen tijden en dergelijke behelzen (Quintilianus, 2001, pp. 148-149). Het onderzoek naar de werkelijke waarde geschiedt aan de hand van de speltheorie. De speltheorie is een wiskundige studie over conflict en samenwerking tussen rationele en intelligente beslissers (Myerson, 1997, p. 1). Het onderzoek naar de werkelijke waarde bespreekt een drietal deelvragen, te weten: •
Welke verdeling van de meerwaarde is te kwalificeren als efficiënt en eerlijk?
•
Welke vergoeding cq schadeloosstelling ontvangt de grondeigenaar voor het verlies van de onroerende zaak in geval van onteigening?
•
Welke spelregels zijn noodzakelijk om een efficiënte en eerlijke verdeling van de meerwaarde tussen de grondeigenaren en de gemeenschap enerzijds en de finale vergoeding aan de individuele grondeigenaar anderzijds te verzekeren?
Via deze deelvragen wordt de volgende stelling verdedigd: er is een andere manier te bedenken om naar dit verdelingsvraagstuk te kijken, namelijk de meerwaarde delen. Een efficiënte en eerlijke verdeling van de meerwaarde, van het surplus is dan ieder de helft; de gemeente krijgt de ene helft van het surplus en de grondeigenaren tezamen de andere helft van het surplus. 1
Marcus Fabius Quintilianus werd omstreeks het jaar 71 na Christus de eerste van staatswege bezoldigde hoogleraar in de welsprekendheid. Eind 94 publiceerde Quintilianus zijn levenswerk Institutio Oratoria (de opleiding tot redenaar). 2
Anderen spreken over “algemene maatschappelijke strijdvragen”, of over filosofische strijdvragen, of “delen van het twistpunt”. 5
De grondeigenaren dienen vervolgens onderling hun gerechtvaardige deel van het surplus dat zij tezamen ontvangen verder onderling pro rato het aantal grondeigenaren te verdelen. De vergoeding voor het verlies van de zaak in geval van onteigening waar de grondeigenaar dan recht op heeft is de verkeerswaarde plus een gerechtvaardigd aandeel in het surplus. De werkelijk waarde is dan de verkeerswaarde plus een gerechtvaardigd deel van het surplus. Voor het bereiken van deze oplossing is het noodzakelijk een aantal spelregels vast te leggen die voor alle partijen bindend zijn. Zonder deze spelregels is het niet mogelijk om tot efficiënte en eerlijke prijzen cq vergoedingen te komen. Een situatie waarbij vooraf bindende regels gelden waar niet een partij zich aan kan onttrekken is de coöperatieve vorm van de speltheorie. Dit in tegenstelling tot de niet coöperatieve vorm. Het achterliggende idee van deze thesis is dan dat rechtvaardigheid niets anders is dan ieder het zijne te geven - suum cuique tribuere. Via Plato, Aristoteles, Cicero, Augustinus, Thomas van Aquino en het Romeinse recht is deze notie van rechtvaardigheid gemeengoed geworden in het denken van het Avondland, maar in onze tijd hoort men er merkwaardig genoeg weinig of niets meer over (Kinneging, 2005, p. 104). Via deze opvatting kan verdedigd worden dat rechtvaardigheid het midden is tussen het ene uiterste en het andere uiterste. De via het protocol berekende prijs voor elke grondeigenaar is dan de gerechtvaardigde prijs. Deze gerechtvaardigde prijs is dan op te vatten als de werkelijke waarde voor de onroerende zaak. Naast een speltheoretische verdediging kan de gevonden verdeling ook via deze oude klassieke opvatting verdedigd worden. 0.2
Relevantie van het taxatieprotocol
Het begrip werkelijke waarde stamt uit de onteigeningswet. Inmiddels wordt ook in andere wetteksten verwezen naar dit begrip. De afdeling 6.4 grondexploitatie van de nieuwe wet ruimtelijke ordening verwijst in artikel 6.19 naar art 40b tot en met f van de onteigeningswet voor de bepaling van de inbrengwaarde van de grond in de grondexploitatie. Het taxatieprotocol kan dan ook voor de bepaling van de inbrengwaarde gehanteerd worden. Een andere verwijzing naar de werkelijke waarde is te vinden in de Wet voorkeursrecht gemeenten. Wanneer eigenaar en gemeente het niet eens kunnen worden over de prijs dan kan de verkoper B&W verzoeken om over de prijs advies te vragen aan deskundigen. Artikel 16 6
lid 4 geeft aan dat de door de rechtbank benoemde deskundigen hun advies vaststellen met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met f van de onteigeningswet. 0.3
Doel van het taxatieprotocol
Het doel van de thesis is een protocol te formuleren waarmee efficiënt en eerlijke prijzen berekend kunnen worden. Het biedt de deskundige een eenvoudig en helder denkkader voor de bepaling van de werkelijke waarde in geval van onteigening. De via het protocol berekende waarden vormen dan het uitgangspunt voor de onderhandelingen met de individuele grondeigenaren. 0.4
Leeswijzer
Het onderzoek naar de werkelijke waarde geschiedt vanuit een speltheoretisch perspectief, waarbij het vinden van een economische waarde centraal staat. Het bestaande juridische denkkader wordt om deze reden in eerste instantie weggedacht, teneinde in volle vrijheid het probleem te bestuderen. Desalniettemin behandelt hoofdstuk 1 de leidende beginselen van de onteigeningswet. Deze wet kent een geschiedenis van ruim 150 jaar. Het maakt de lezer vertrouwd met enkele sleutelbegrippen uit de onteigeningswet. Het belangrijkste is dat de grondeigenaar in geval van onteigening recht heeft op een volledige schadeloosstelling. In het tweede hoofdstuk staat het begrip werkelijke waarde centraal. In de onteigeningswet wordt de werkelijke waarde gedefinieerd als de prijs die tot stand zou kopen in een onderstelde koop tussen redelijk handelende partijen. Uit dit hoofdstuk zal blijken dat, ondanks de definitie, een aantal dilemma’s zijn te benoemen waardoor er geen eenduidige prijs is vast te stellen. Voor het vinden van de werkelijke waarde is het noodzakelijk om vooraf bindende regels vast te stellen. In het derde hoofdstuk staat het begrip onderstelde koop centraal. Het probleem richt zich op de vraag volgens welke maatstaf dient de complexwaarde te worden verdeeld. Dient de meerwaarde pro rato oppervlak, pro rato verkeerswaarde of pro rato aantal eigenaren te worden verdeeld?
7
De kern van de thesis is te lezen in hoofdstuk vier. Op intuïtieve wijze bespreekt dit hoofdstuk het spelmechanisme waarmee de werkelijke waarde vast gesteld kan worden. Deze gevonden werkelijke waarde is dan op te vatten als een efficiënte en eerlijke prijs voor het verlies van de zaak in geval van onteigening. In de hoofdstukken 5 tot en met 9 wordt het spelmechanisme per element uitgewerkt en afgesloten met een rekenvoorbeeld. Hoofdstuk vijf is een technisch hoofdstuk over de speltheorie en geeft een behandeling van de onteigening in een speltheoretisch denkkader. Hoofdstuk zes handelt over het begrip rechtvaardigheid en geeft invulling aan het begrip “suum cuique tribuere” als basis voor de verdelingsvraag. De vraag welke maatstaf geeft een eerlijke verdeling wordt in dit hoofdstuk uitgewerkt. Voor deze vraag worden een aantal verdelingsalgoritmes besproken waarmee partijen tot eerlijke verdelingen kunnen komen. Hoofdstuk zeven bespreekt de fictie dat alle grondeigenaren een coalitievormen. De coalitie verkoopt dan alle gronden in een keer aan de gemeente. Door deze voorstelling waarbij de gemeente in een koop alle gronden in het complex in een keer verwerft in plaats van een voor een elke kavel moet opkopen, maakt het mogelijk om het onderzoek naar de werkelijke waarde te bestuderen als een bilateraal onderhandelingsprobleem. Hoofdstuk acht geeft een speltheoretische uitwerking van het bilaterale onderhandelingsprobleem. In dit hoofdstuk wordt een verdeling van de meerwaarde van het stedenbouwkundige plan tussen de coalitie van grondeigenaren de kopende gemeente van ieder de helft verdedigd. De verdediging van deze verdeling van ieder de helft rust op de standaard “Nash Bargaining Solution”. Hoofdstuk negen gaat in op de taxatie van het surplus. Het surplus is dan niets anders dan het verschil tussen de complexwaarde en de som van de verkeerswaarden volgens het huidige gebruik van alle grondpercelen in het complex. De 1ste verdeling van dit surplus betreft dan de verdeling van de meerwaarde tussen de coalitie van grondeigenaren en de gemeenschap. De 2de verdeling betreft de verdeling van het deel van het surplus dat de coalitie toekomt tussen de coalitiegenoten onderling. Via een verdelingsalgoritme wordt een verdeling pro rato aantal grondeigenaren verdedigd.
8
Hoofdstuk tien bespreekt de uitkomsten van de verschillende opvattingen over de werkelijke waarde. Volgens de verschillende opvattingen komen sterk uiteenlopende uitkomsten tot stand. Wanneer het protocol algemeen geaccepteerd wordt dan zijn de uitkomsten volgens dit protocol het meest gematigd en gaat elke grondeigenaar ten opzichte van de andere eigenaren er in gelijke mate op vooruit. De andere systemen, alleen de verkeerswaarde of de hogere marktwaarde, geeft minder evenredige uitkomsten. Hoofdstuk 11 geeft een speltheoretische beschouwing over de vraag waarom het rationeel en intelligent is voor partijen om dit protocol te hanteren. De toepasbaarheid van het protocol rust dan op de matigingsbevoegdheid van de rechter om het onevenredige voordeel dat een grondeigenaar ontvangt te matigen. Het laatste hoofdstuk geeft een samenvatting van hetgeen besproken is, alsmede de eindconclusie. De eindconclusie is dan dat de werkelijke waarde niets anders is dan de verkeerswaarde van het perceel volgens het huidige gebruik aangevuld met een gerechtvaardigd deel in de meerwaarde.
9
1
DE ONTEIGENING
Het onderzoek naar de werkelijke waarde in geval van onteigening speelt zich af in een juridische context; namelijk de onteigeningswet. Deze wet is inmiddels ruim 150 jaar oud. Nu geeft de wet zelf weinig inzicht op welke wijze de waarde moet worden bepaald. Voor de feitelijke uitleg zal de deskundige naast de onteigeningswet kennis moeten hebben van de jurisprudentie. In dit hoofdstuk worden de meest belangrijke zaken besproken waarmee bij gevallen van onteigening rekening gehouden moet houden. 1.1
Het onteigeningsmiddel
Bij een actieve grondpolitiek kiest de gemeente ervoor alle gronden in het plangebied te willen verwerven. Vervolgens maakt de gemeente de gronden zelf bouwrijp en verkoopt deze gronden aan ontwikkelaars. De ontwikkelaars realiseren dan de nieuwe bestemming die de gronden hebben gekregen. De gemeente krijgt alle kosten en opbrengsten van het plan voor haar rekening bij onteigening. Wanneer de gemeente er niet in slaagt om de gronden langs minnelijke weg te verwerven dan kan zij via de onteigeningsprocedure de gronden langs gerechtelijke weg bemachtigen. Onteigening komt dan neer op het ontnemen van eigendom. Dit ontnemen van eigendom kan gekwalificeerd worden als een van de zwaarste inbreuken die de overheid kan maken op een grondrecht. Om deze reden wordt het wenselijk geacht dat niet de overheid zelf maar een onpartijdige rechter over de onteigening beslist (van der Feltz G. , et al., 2006, p. 6). 1.2
Minnelijk verwerven door de onteigenende partij
Artikel 17 onteigeningswet stelt dat de onteigenende partij tracht hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Er mag niet eerder tot onteigening te worden overgegaan dan nadat is vastgesteld dat een “redelijk doch vruchteloos gebleken poging” is ondernomen om het goed dat onteigend moet worden langs minnelijke weg te verkrijgen.
10
In artikel 18 is het volgende te lezen: is hetgeen onteigend moet worden niet bij minnelijke overeenkomst verkregen, dan dagvaardt de onteigenende partij de bij koninklijk besluit aangewezen eigenaar voor de rechtbank in welker rechtsgebied de te onteigenen onroerende zaak is gelegen, teneinde de onteigening te horen uitspreken en het bedrag der schadeloosstelling te horen bepalen. 1.3
Recht op volledige schadeloosstelling
In artikel 14 van de grondwet wordt gesteld dat onteigening enkel kan geschieden in het algemeen belang en tegen vooraf verzekerde schadeloosstelling. Dit recht op schadeloosstelling wordt in artikel 40 onteigeningswet nader uitgewerkt: de schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Een volledige schadeloosstelling houdt volgens de Hoge Raad het volgende in: “dat de toe te kennen schadeloosstelling den onteigende in een financiëlen toestand zal brengen gelijkwaardig aan dien, waarin hij zich zou hebben gevonden indien de onteigening niet zou hebben plaatsgehad, hetgeen insluit, dat de vergoeding niet beneden het bedrag der als gevolg van de onteigening te lijden schade mag blijven doch in beginsel ook niet boven dat bedrag mag uitgaan.” (van der Feltz G. , et al., 2006, p. 85). 1.4
Componenten volledige schadeloosstelling
De werkelijke waarde is een deelpost van de volledige schadeloosstelling. Naast de vermogensschade heeft de onteigende partij recht op vergoeding van de waardevermindering van het overblijvende en de bijkomende vergoedingen. Onder de vermogensschade3 wordt verstaan de verkoopprijs, de werkelijke waarde, van de zaak. De eigenaar dient onverkort te worden gecompenseerd voor het verlies van de zaak. Voor de vaststelling van de vermogensschade zijn de artikel 40a - f van de onteigeningswet van belang.
3
Het kan voorkomen dat de overheid slechts een deel van een perceel wil onteigenen. In dat geval komt de eigenaar in aanmerking voor een vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende. Tezamen vormen de werkelijke waarde en de waardevermindering van het overblijvende de vermogensschade. Voor de eenvoud wordt deze schadepost verder buiten beschouwing gelaten. 11
Onder de bijkomende vergoedingen4 worden verstaan: alle schadeposten buiten de werkelijke waarde en de waardevermindering van het overblijvende. In de literatuur wordt de post bijkomende vergoeding ook wel onderverdeeld in inkomensschade en eenmalige vergoedingen. De inkomensschade bestaat uit de jaarlijks terugkerende schade zoals bijvoorbeeld een hogere huisvestingslast. De eenmalige kosten hebben een eenmalig karakter; het betreft de kosten die samenhangen met de verplaatsing zoals verhuiskosten, aanloopschade, belastingschade en dergelijke. 1.5
Redelijk handelende partijen
Een belangrijk element uit de definitie van de werkelijke waarde is de volgende. In geval van onteigening geldt de volgende spelopvatting: de partijen handelen redelijk. Deze grondslag is door de Hoge Raad nader uitgewerkt. HR 13 april 1960, NJ 1960, 295 (van Lynden van Sandenburg / Staat): “ dat daarbij verder moet worden verondersteld, dat deze koper en verkoper bij de tot stand brenging van de koopovereenkomst redelijk handelende partijen zijn, hetgeen betekent dat, enerzijds, de onteigenende partij als koper niet met het dwangmiddel der onteigening dreigt, doch bereid is om een prijs te besteden welke een redelijk handelende koper bereid zou zijn te besteden, en dat anderzijds, de eigenaar als verkoper, zonder misbruik te maken van de dwangpositie van de wederpartij, die juist zijn gronden in eigendom moet verwerven, aan de verkoop meewerkt, zodra hij een prijs heeft bedongen waarvoor een redelijk handelende eigenaar bereid zou zijn tot verkoop over te gaan” (van der Feltz G. , et al., 2006, p. 38). In de uitspraak van de Hoge raad van 13 april 2004, NJ 2005,151 is deze strekking nogmaals herhaald. 1.6
Matigingsbevoegheid van rechter
Wanneer de overheid er niet in slaagt om langs minnelijke wijze de grond te verkrijgen dan kan zij gaan dagvaarden. In dat geval is het de rechter die de schadeloosstelling uitspreekt. De onteigeningsrechter kan volgens artikel 40e de werkelijke waarde naar eigen inzicht vermeerderen of verminderen naar gelang hem redelijk voorkomt. 4
Het vaststellen van deze bijkomende kosten wordt niet behandeld in deze thesis. In essentie komt deze schadepost neer op een vergelijking van de huidige huisvestingslast en de toekomstige nieuwe huisvestingslast. De eventuele hogere huisvestingslast vormt dan een schadepost. 12
Het idee is dat indien er sprake is van onredelijke bevoordeling in zeker zin baatafroming plaats kan vinden in een onteigeningsprocedure. Het bedoelde onevenredige voordeel zal in het algemeen zijn oorzaak vinden in de omslag van baten en lasten als aangegeven in artikel 40d. Er is dan sprake van meerdere eigenaren die delen in de waardestijging. De rechter zou moeten uitmaken welk deel van dit voordeel redelijkerwijs niet ten bate van de onteigende behoort te blijven. Onduidelijk is of dit artikel in die richting ooit in de praktijk is toegepast (Stuyt, 2003, p. 33). 1.7
Conclusie
Voor het vinden van de werkelijke waarde geeft de onteigeningswet een aantal basisregels. De belangrijkste regel is dat de grondeigenaar recht heeft op een volledige schadeloosstelling. Deze schadeloosstelling bestaat uit twee componenten: de vermogensschade en de bijkomende kosten. De vermogensschade dient onverkort te worden vergoed. Het uitgangspunt is dat de overheid een verplichting heeft om te trachten het goed langs minnelijke weg te verwerven. Pas nadat is gebleken dat de onderhandelingen vruchteloos zijn, kan middels een onteigeningsprocedure het eigendom ontnomen worden. Via deze verplicht om via onderhandelen de grond te verwerven maakt dat het vraagstuk naar de werkelijke waarde bestudeerd kan worden als een onderhandelingsprobleem. Meer precies een onderhandelingsprobleem met bindende arbitrage. Immers, wanneer partijen er onderling niet uit kunnen komen over hetgeen een juiste schadevergoeding is, dan geeft de rechter het finale oordeel over hetgeen juist is.
13
2
WERKELIJKE WAARDE
Het centrale thema van deze thesis is een onderzoek naar de werkelijke waarde. In geval van onteigening is voor de taxatie van de onroerende zaak niet de marktwaarde maar de werkelijke waarde van het goed van belang. In artikel 40b OW wordt het begrip werkelijke waarde gedefinieerd: de werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar een andere maatstaf bepaald. Voor de interpretatie van deze definitie wordt in de praktijk impliciet de werkelijke waarde gelijk gesteld aan de marktwaarde. Binnen de algemene taxatieleer raakt het volgende marktwaardebegrip meer en meer ingeburgerd: Onder de marktwaarde van een onroerende zaak wordt verstaan het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld (Hordijk, 2008). De elementen van deze definitie worden als volgt uitgelegd. Onder het geschatte bedrag wordt dan verstaan de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs kan worden verkregen op de dag dat de marktwaarde wordt bepaald. Deze schatting sluit vooral een geschatte prijs uit die is beïnvloed door specifieke voorwaarden of omstandigheden. Onder vastgoed wordt niet alleen het fysieke object verstaan maar ook de aan het vastgoed verbonden rechten, zoals erfpacht. Op gepaste afstand houdt in dat partijen in geen bijzondere verhouding tot elkaar staan, zodat ongepaste invloed op de prijsvorming wordt uitgesloten. Onder de bereidwillige koper wordt verstaan een partij die gemotiveerd is om te kopen, maar daartoe niet verplicht is. De bereidwillige verkoper is gemotiveerd om het vastgoed onder de geldende marktvoorwaarden te verkopen voor de hoogst haalbare prijs op de vrije markt, wat die prijs ook zal worden(Hordijk, 2008).
14
2.1
De verkeerswaarde
Het begrip marktwaarde is met name gericht op transacties in een reguliere vastgoedmarkt. In een reguliere markt worden de zaken in beginsel op basis van een zogenaamde “stand alone basis” verhandeld. Onder een stand alone basis wordt dan verstaan een beschouwing van de waarde op basis van de individuele eigenschappen van het goed zelve. Het onderhavige goed dat onderwerp is van een transactie wordt dan verkocht aan een anonieme koper die het goed enkel en alleen waardeert op basis van financiële overwegingen en verder geen bijzondere betekenis toekent aan de zaak. 2.1.1 Verkeerswaarde volgens het huidig gebruik Onder de verkeerswaarde wordt in de Den Uyliaanse opvatting verstaan de waarde van het goed onder de veronderstelling van voortgezet gebruik van de oude bestemming. Of eenvoudig gezegd: wanneer de grond een agrarische bestemming heeft dan wordt het goed getaxeerd als agrarische grond. De eventuele toekomstige bouwmogelijkheden worden bij de verkeerswaarde expliciet buiten beschouwing gelaten. Bij het hanteren van deze opvatting dient ook de verwachtingswaarde van de grond te worden geëlimineerd. 2.1.2 Verkeerswaarde in het vrije verkeer Onder verkeerswaarde volgens de opvatting van Van Agt dient de waarde vastgesteld te worden in het vrij economische verkeer. In dat geval zal expliciet wel rekening worden gehouden met de toekomstige bouwmogelijkheden. Zolang de bestemmingswijziging niet rond is maar er wel verwachtingen zijn dat deze bestemmingswijziging er op enig moment komt dan geeft dit een aparte dynamiek aan de prijsvorming. De prijzen die dan in het vrije verkeer gerealiseerd worden in de literatuur ook wel verwachtingswaarde genoemd. Een andere term die veelvuldig wordt gebruikt is warme grond of de waarde van ruwe bouwgrond. 2.1.3 Het taxatieprobleem bij de verkeerswaarde Wanneer een perceel grond op basis van een stand alone basis moet worden getaxeerd, op prijs moet worden geschat, dan speelt de vraag wat mag volgens het bestemmingsplan gerealiseerd worden op het perceel een belangrijke rol bij de taxatie. Wanneer er geen enkel vooruitzicht is op een bestemmingswijziging dan kan binnen een geaccepteerde marge een uitspraak gedaan worden over de marktwaarde van het goed. 15
Complexer ligt de vraag wat het goed in de markt waard is wanneer er wel vooruitzicht is op een bestemmingswijziging. Stel dat het zeker is dat morgen het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk wordt vastgesteld en dat op het individuele perceel grond een hoogwaardige bestemming mag worden gerealiseerd. In dat geval zal dicteert niet de laagwaardige bestemming maar de hoogwaardige bestemming de waarde. Door de wijziging van de bestemming maakt de grond een waardesprong. Stel dat de laagwaardige bestemming, bijvoorbeeld een paardenwei, een waarde heeft van €100.000 en de hoogwaardige bestemming een residuele grondwaarde van € 250.000 dan is op het moment dat de hoogwaardige bestemming gerealiseerd mag worden volgens het bestemmingsplan de juiste basis voor de prijs. Een grondeigenaar kan immers eenzijdig deze bestemming nu zelf realiseren. Alle lusten en lasten van de herbestemming komen dan voor rekening van de grondeigenaar. Wanneer nu onzeker is of de bestemming wel of niet wijzigt wordt de taxatievraag wat is het goed waard extra lastig. Dit geeft dan voeding aan de verwachtingswaarde. Voor het berekenen van deze verwachtingswaarde kan dan gebruik gemaakt worden van een kansberekening. Wanneer hij mag gaan bouwen na een bestemmingswijziging dan is de grond € 250.000 waard, wijzigt de bestemming niet dan blijft de grond € 100.000 waard. De ontwikkelaar schat in dat de kans op een bestemmingswijziging p = 50% is. De kans dat de bestemming niet wijzigt is dan (1 – p) = 50%. De verwachtingswaarde is dan € 175.000 te weten: € 100.000 * 50% + € 250.000 * 50% geeft € 175.0005.
5
In strikte zin is hij bereid om voor de paardenwei € 100.000,= te betalen en een
speculatiepremie van € 75.000. Deze speculatiepremie is de inzet van de speculant om te zien of de bestemming wel of niet wijzigt. Wijzigt de bestemming dan verdien hij bovenop zijn investering een bedrag van € 75.000; namelijk de waarde van de grond van € 250.000 minus de initiële investering van € 175.000 waard. Wijzigt de bestemming niet dan is hij de premie van € 75.000,= kwijt en blijft hij achter met een paardenwei ter waarde van € 100.000,=. Het verlies in dat geval bedraagt € 75.000. (€100.000 -/- € 175.000 = -/-€75.000 verlies).
16
Behalve de vraag of de bestemming wel of niet wijzigt is van belang op welk tijdstip in de toekomst de bestemming. Wijzigt de bestemming morgen dan zal de verwachtingswaarde nagenoeg gelijk zijn aan de marktwaarde. Wijzigt de bestemmingswaarde pas over 100 jaar dan zal het effect op de huidige marktwaarde bij de huidige bestemming nihil zijn; immers de contante waarde van een bedrag dat pas over 100 jaar vrijvalt is verwaarloosbaar op de prijs van vandaag. 2.2
Complexwaarde
Een ander aspect is dat het standaard begrip marktwaarde uitgaat van het verhandelen van het perceel grond op basis van een stand alone basis. Een typisch aspect van gebiedsontwikkeling is dat er meerdere percelen grond nodig zijn voor de realisatie van het ruimtelijke plan. Deze gronden vormen tezamen een complex. Voor de realisatie van het plan is veelal sprake van een herverkaveling, waarbij bestaande eigendomsgrenzen ophouden te bestaan. Het bestaande perceel houdt op te bestaan en gaat, geheel of gedeeltelijk, op in een ander nieuw perceel. Het bestaande perceel heeft in de nieuwe situatie geen zelfstandige betekenis meer. Nu is in een gebied waar door de gemeente bestemmingplannen zijn gemaakt voor het herbestemmen van de gronden, geen sprake meer van een reguliere markt. Uitgaande van een actieve grondpolitiek waarbij de gemeente alle gronden binnen het exploitatiegebied wil verwerven om de vastgestelde ruimtelijke opgave te realiseren, spelen naast financiële overwegingen ook andere overwegingen om de gronden te kopen, namelijk de realisatie van het plan. Er is in dit geval sprake van een koper die bekend is, namelijk de gemeente, en deze koper kent een strategische waarde toe aan deze gronden. 2.2.1 Strategische waarde De wetenschap dat de koper bekend is en dat de koper de gronden in het exploitatiegebied nodig heeft voor de realisatie van het ruimtelijk plan geeft een eigen dynamiek aan de prijsvorming voor de onroerende zaken. Dit verschijnsel staat in de taxatieleer ook bekend als buurman’s erf is slechts eenmaal te koop. De strategische waarde komt pas vrij te vallen op het moment dat de koper alle gronden die nodig zijn voor de realisatie van het plan in haar handen zijn. Ontbreekt een perceel uit het gehele complex van gronden dat nodig is, dan kan het plan niet tot uitvoer worden gebracht. De meerwaarde kan dan niet verzilverd worden. 17
Deze strategische waarde van de grond voor de kopende overheid komt tot uitdrukking in de complexwaarde. Via een exploitatieberekening waarbij alle kosten en opbrengsten van het plan worden opgenomen, kan vastgesteld worden welke bedrag de kopende partij maximaal kan besteden voor het verkrijgen van de gronden in het complex. Deze waarde wordt in de onteigening de complexwaarde genoemd. In deze benadering worden de toekomstige bouwmogelijkheden expliciet in de waardering betrokken; met de invloed van het bestemmingsplan wordt nadrukkelijk rekening gehouden. Dit in tegenstelling tot de verkeerswaarde volgens het huidige gebruik. In artikel 40d OW wordt de egalisatieregel gedefinieerd; ook wel aangeduid met complexwaarde. Bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak wordt rekening gehouden: a. met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden; b. met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. Lid 2: Onder een complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. De betekenis die aan de complexwaarde moet worden toegekend is de volgende. In “Telders, nieuw voor oud” is hierover onder meer te lezen dat “onteigening van toekomstige bouwgrond roept ingewikkelde vragen op. Een agrarisch perceel, dat aan de rand van de stedelijke bebouwing gelegen is, ontleent aan zijn ligging een deel van zijn waarde als toekomstige bouwgrond. Die eigenschap komt niet alleen toe aan het te onteigenen perceel, maar ook aan daaraan grenzende percelen, aan een complex van percelen. In die zin is het te onteigenen perceel deel van een complex” (van der Feltz G. , et al., 2006, p. 75). Met het oog hierop is door de wetgever de egalisatieregel ingevoerd zoals verwoord in artikel 40d. In “Telders, nieuw voor oud” is hierover te lezen” de wetgever begon op zeker moment onder ogen te zien, dat het niet redelijk was dat een onteigende op wiens grond(“toevallig”) een nieuwe onrendabele bestemming werd gelegd, genoegen zou moeten nemen met de agrarische waarde in een situatie waarin zijn buurman (op wiens grond juist een zeer lucratieve bestemming zou worden gerealiseerd een veel hogere onteigeningsprijs zou ontvangen. Om daar een einde aan te maken is de egalisatieregel (ookwel: complexbenadering) ingevoerd. Dat is de regel dat aan een deel van een complex alle functies 18
van het complex (naar rato van hun onderlinge grootte) moesten worden toegerekend”. En voorts “…, dan zal de rechter niettemin het te onteigenen goed moeten waarderen als onderdeel van het complex, dus als een stuk grond dat niet door zijn eigen bestemming maar met alle andere in het plan begrepen gronden tezamen door alle bestemmingen gelijkelijk is beïnvloed” (van der Feltz G. , et al., 2006, p. 76). 2.2.2 Het taxatieprobleem bij de complexwaarde In tegenstelling tot de vaststelling van individueel verhandelbare goederen ontlenen de gronden gelegen in het plangebied de meerwaarde aan toekomstige bouwmogelijkheden. In tegenstelling tot de verkeerswaarde op stand alone basis komt de waarde als onderdeel van een complex, als onderdeel van een samenstel van percelen grond, pas vrij wanneer alle gronden die nodig zijn voor het realiseren van het stedenbouwkundige plan in de handen is van een enkele partij. Ontbreekt een perceel grond uit het complex dan kan de (nieuwe) grondeigenaar het stedenbouwkundige plan niet tot uitvoer brengen. In dat geval verkrijgt de grond, ondanks de gewijzigde bestemming geen meerwaarde omdat het plan niet tot uitvoer komt. 2.2.3 Verdeling van de complexwaarde De waarde van het complex is via een exploitatieberekening te benaderen. Het saldo van dit exploitatieplan geeft dan aan welke prijs de kopende partij maximaal kan besteden voor het verkrijgen van alle gronden in het plangebied. Stel dat de overheid bereid is de maximale prijs te betalen voor alle gronden in het complex dan komt het volgende probleem aan de orde; hoe dient deze prijs verdeeld te worden over alle grondeigenaren? Op dit punt aangekomen, volgens welke maatstaf moet de complexwaarde uitbetaald worden aan de betrokken grondeigenaren blijft de wetgever in gebreke. Er is geen eenduidige maatstaf benoemd. Een in de praktijk gehanteerd beginsel is pro rato kavelgrootte van het verkochte perceel. Op deze gemiddelde grondprijs mag echter weer verrekend worden voor bijzondere omstandigheden zoals een gunstigere ligging. Aan sommige kavels worden dan weer hogere waarden toegekend; er zijn echter geen eenduidige criteria in de wet of jurisprudentie die een spelregel geven voor de verdeling van de meerwaarde tussen de grondeigenaren. Behalve een 19
verdeling pro rato het kaveloppervlak, kan ook een verdeling pro rato de verkeerswaarde verdedigd worden. Een andere maatstaf is die gehanteerd kan worden is een verdeling pro rato het aantal grondeigenaren. Het probleem bij het vaststellen van de werkelijke waarde op basis van de complexbenadering ligt met name volgens welke verdeelsleutel de complexwaarde aan de grondeigenaren moet worden toebedeeld. Een grondeigenaar met een verhoudingsgewijs groot perceel zal een voorkeur hebben pro rato oppervlak, een eigenaar met in hoge verkeerswaarde een voorkeur pro rato verkeerswaarde en een eigenaar met een klein perceel en/of lage verkeerswaarde een voorkeur pro rato het aantal eigenaren. 2.3
Invloed van het bestemmingsplan
Zowel bij de verkeerswaarde als bij de complexwaarde heeft de wijziging van het bestemmingsplan invloed op de prijs. De waarde wordt mede gedicteerd door de (on)mogelijkheden binnen het bestemmingsplan. Nu is het bestemmingsplan weliswaar een noodzakelijke voorwaarde maar tevens een onvoldoende voorwaarde voor het realiseren van het stedenbouwkundige plan. 2.3.1 Bestemmingsplanwijziging is een noodzakelijke voorwaarde De wijziging van het bestemmingsplan is om twee redenen een noodzakelijke voorwaarde. In de eerste plaats omdat er geen bestemming gerealiseerd mag worden in strijd met het bestemmingsplan. Wanneer een bouwaanvraag in strijd is met het bestemmingsplan dan wordt de bouwvergunning eenvoudigweg niet afgegeven. Voor het realiseren van een andere ruimtelijke ordening zal het bestemmingsplan moeten worden gewijzigd. In geval van onteigening komt daarbij dat voor het verkrijgen van de onteigeningstitel een onherroepelijk goedgekeurd bestemmingsplan noodzakelijk is. Zonder een goedgekeurd bestemmingsplan kan de gemeente geen onteigeningsprocedure volgen. 2.3.2 Bestemmingsplanwijziging is een onvoldoende voorwaarde Wanneer nu het bestemmingsplan is gewijzigd van een laagwaardige bestemming naar een hoogwaardige bestemming dan kan niet gesteld worden dat deze bestemming daadwerkelijk wordt gerealiseerd.
20
In het voorbeeld van de paardenwei is het volgende denkbaar. Door de bestemmingswijziging springt de waarde van € 100.000 naar € 250.000. De eigenaar van de paardenwei ontleent aan zijn bezit veel plezier en geluk. Dit plezier en geluk weegt voor hem persoonlijk niet op tegen het benutten van de bouwmogelijkheid. Ergo, de grondeigenaar blijft de grond gebruiken als paardenwei. In dit geval wordt de nieuwe bestemming niet gerealiseerd omdat de denkbeeldige waarde voor de eigenaar hoger is dan de marktwaarde. Anders ligt het wanneer een hoogwaardige bestemming wordt wegbestemd tot openbaar groen. De bestaande opstallen dienen te wijken ten gunste van een plantsoen. De kans dat de eigenaar van de grond en opstallen vrijwillig hiertoe overgaat is nihil. In dat geval zijn aanvullende maartregelen nodig om de gewenste bestemming daadwerkelijk te realiseren, bijvoorbeeld door onteigening. In het voorbeeld onderging het individuele perceel grond een bestemmingswijziging. De eigendomsgrenzen bleven echter ongewijzigd. Schematisch ziet dat er als volgt uit:
Wanneer de bestemmingswijziging nu twee of meer percelen grond betreft, wordt de vraag of de nieuwe bestemming wordt gerealiseerd verder ook medeafhankelijk van de vraag of de grondeigenaren tot samenwerking komen. Dit ziet er als volgt uit:
21
De vraag of partijen tot samenwerking komen scharniert dan om het punt hoe partijen onderling de winst van de samenwerking verdelen. Blijft de samenwerking uit omdat partijen geen overeenstemming bereiken met elkaar over de verdeling van de lusten en lasten van het plan dan blijft alles bij het oude. Een ieder houdt dan wat hij in handen heeft. 2.4
Conclusie
Het begrip werkelijke waarde wordt in de onteigeningswet gedefinieerd als een prijs die tot stand komt in een ondersteld koop die plaats vindt in het economische verkeer. Nu lijkt dit op het oog een helder begrip. Een nadere beschouwing leert dat ten aanzien van de bepaling van deze verkeerswaarde er enige taxatietechnische problemen zijn te benoemen. Wanneer het zeker is dat de bestemming wordt gewijzigd dan zal de waarde gedicteerd worden door deze nieuwe bouwmogelijkheden. Is er absoluut geen zicht op een bestemmingswijziging dan wordt de waarde gedicteerd door de huidige bestemming. Wanneer er wel een verwachting is dat de bestemming wijzigt dan geeft dit ruimte om een verwachtingswaarde te berekenen. Een ander probleem is dat bij de complexbenadering de bestaande eigendomsgrenzen in de toekomst anders komen te liggen. Aan de te verwerven kavels komt geen zelfstandige betekenis toe maar verworden zij tot een onderdeel van een complex. Nu is via een exploitatie berekening te bereken wat de prijs is de een koper maximaal kan betalen voor het verkrijgen van alle gronden in een koop, dat wil zeggen dat de koper in een keer alle gronden van de verschillende grondeigenaren krijgt aangeboden en dat alle grondeigenaren het bod accepteren. Het probleem is echter de verdeling van deze complexwaarde over de betrokken grondeigenaren. Er is geen eenduidige maatstaf aan de hand waarvan de verdeling kan plaatsvinden. Voorts is aangegeven dat de wijziging van het bestemmingsplan een noodzakelijke voorwaarde is voor het verkrijgen van een onteigeningstitel. Het bestemmingsplan is echter een onvoldoende voorwaarde voor het realiseren van het bouwplan, zeker wanneer de bestemmingswijziging samen gaat met gewijzigde eigendomsgrenzen. De werkelijke meerwaarde ontstaat pas wanneer het zeker is dat het stedenbouwkundige plan tot uitvoer komt. Dat is pas het geval als alle gronden in het complex in handen is van een partij.
22
3
DE ONDERSTELDE KOOP
Voor het bepalen van de werkelijke waarde dient uitgegaan te worden van de fictie dat partijen op vrijwillige basis tot een koopovereenkomst komen. Deze onderhandelingsituatie geeft aanleiding voor een aantal dilemma’s. Deze dilemma’s houden verband met de vraag of partijen wel of niet tot samenwerking komen. In de speltheorie worden een aantal dilemma’s benoemd die relevant zijn voor het onderhandelingsprobleem. 3.1
Standaard uitbetalingstructuren
In de speltheorie zijn een aantal uitbetalingstructuren te onderscheiden. De belangrijkste vormen zijn het “prisoner’s dilemma”, het “game of chicken” het “dead lock” en stag & hunt. Deze specifieke spelen hebben een aantal karakteristieke eigenschappen die betrekking hebben op de vraag of verschillende partijen wel of niet tot samenwerking komen. 3.1.1 Prisoner’s dilemma In dit schoolvoorbeeld van de speltheorie zijn er twee spelers die zijn opgepakt voor een strafbaar feit. De officier van justitie biedt beide spelers onafhankelijk van elkaar een deal aan. Hij zegt dat hij voldoende feiten heeft om beide spelers te veroordelen voor een paar kleine vergrijpen. Wanneer de verdachte nu bekent dan krijgt hij 5 jaar straf wanneer de medeverdachte ook bekent. Wanneer hij bekent en de medeverdachte ontkent dan krijgt hij vrijspraak aangeboden. Waneer hij ontkent maar de partner in crime wel bekent dan krijgt hij 15 jaar straf. Ontkend zijn partner in crime dan krijgt de officier van justitie de zaak niet rond en krijgen de beide heren 1 jaar celstraf voor een paar kleine vergrijpen. De heren kunnen geen overleg plegen over hun te spelen strategie. In een uitbetalingmatrix ziet dit probleem er als volt uit:
23
De uitbetaling wordt dus bepaald door enerzijds de eigen keuze maar tevens door de keuze die de andere partij maakt. De dominante strategie bij dit spel is bekennen. Een dominante strategie is die strategie die ongeacht de keus van de tegenstander altijd het beste resultaat geeft. Wanneer een speler over een dominante strategie beschikt dan zal hij deze altijd kiezen. Wanneer de heren wel mogen overleggen over het voorstel van de officier van justitie dan kiezen beide voor ontkennen. In dat geval krijgen zij slechts 1 jaar straf. Samenwerking tussen spelers is hier voordelig. Bij voorkeur zal de ene verdachte de andere willen uitbuiten door zelf te bekennen en de ander te laten ontkennen. Dit geeft immers de beste uitbetaling. Beide spelers hebben hier in tegengesteld belang. Waneer spelers wederzijds zouden mogen samenwerken dan zouden ze een andere keuze maken. Stel nu dat beide verdachten elkaar wel mogen spreken dan resteert het probleem in hoeverre de andere daadwerkelijk te vertrouwen is. Wanneer beide verdachten afspreken om te ontkennen dan bestaat er altijd het risico dat een van beide de afspraak niet nakomt en eenzijdig kiest voor als nog bekennen. In een onderhandelingssituatie bij onteigening kan dit dilemma als volgt worden uitgelegd. Beide partijen beschikken over de keus om wel of niet samen te werken. Zolang de kopende partij het goed hoger waardeert dan de verkoper dan is er voor beide partijen wederzijds voordeel te behalen met het aangaan van een transactie. Wanneer het plan tot uitvoer komt dan heeft de grond voor de koper maximaal een waarde gelijk aan de complexwaarde. Dit is dan de maximale prijs die de koper wil betalen voor het verkrijgen van de grond. De complexwaarde vormt dan de bovengrens van het onderhandelingsprobleem. Wanneer de koper meer betaalt dan deze prijs dan is de overeenkomst, in financiële termen, verliesgevend. De ondergrens van het onderhandelingsvraagstuk wordt bepaald door de minimale verkoopprijs die de verkoper wil ontvangen. Een prijs lager dan de verkeerswaarde bij huidige gebruik door de verkoper zeker niet worden geaccepteerd. Het verschil tussen deze complexwaarde en lagere verkeerswaarde is dan het surplus dat tussen de twee partijen verdeeld kan worden. Bij elke verdeling is het voor beide partijen rationeel en intelligent om tot een overeenstemming te komen. 24
Bij een niet coöperatieve houding van de spelers, proberen beide spelers het (grootste deel) van het surplus te verkrijgen. Wanneer nu een van beide zich coöperatief opstelt, dan kan de ander een groter deel van het surplus naar zich toetrekken. Wanneer beide spelers afspreken om zich coöperatief op te stellen, zonder hierover bindende afspraken te maken dan kan het lonen om zich eenzijdig niet aan de afspraak te houden. De andere partij maakt echter dezelfde afweging waardoor de uitkomst niet optimaal is, beide partijen stellen te hoge eisen waardoor er geen overeenkomst tot stand komt. In dat geval laten de partijen ruilmogelijkheden liggen en is de uitkomst niet efficiënt. 3.1.2 Game of chicken Bij een game of chicken is er de volgende situatie, ontleent aan de film rebel without a cause. Twee spelers gaan racen in een auto waarbij zij recht op elkaar afrijden. Degene die uitwijkt van de weg is degene die verliest. Wanneer beide spelers doorrijden volgt een frontale botsing. Wanneer de een als eerste opgeeft dan krijgt degene die opgeeft de hoon en de ander de glorie. Wanneer beiden opgeven dan krijgen beide de het etiket van “chicken” oftewel van bangeriken. Dat laatste is beter dan allebei zwaar gewond. In een uitbetalingmatrix ziet dit probleem er als volgt uit:
De hoofdrol speler in de film gooit tijdens deze race het stuur van de auto uit het raam. Hiermee geeft de bestuurder aan niet van plan te zijn om te wijken voor de ander. Dit blijkt een winnende strategie wanneer je de ander kan laten geloven dat je niet samenwerkt. Het is voor de ander nu rationeel en intelligent om in dit geval eenzijdig samen te werken door op te geven. Dit omdat wederzijds niet samenwerken, beiden geven niet op, tot een veel slechtere uitkomst leidt. Dit dilemma laat zich als volgt vertalen naar een geval van gebiedsontwikkeling. De overheid heeft de keus om het plan wel tot uitvoer te brengen of om van het plan af te zien. De overheid dreigt niet met de onteigening maar dreigt om het plan wel of niet uit te voeren. Wanneer zij het plan uitvoert dan betaalt de gemeente de werkelijke waarde. 25
De grondeigenaar kan kiezen uit de volgende strategieën: vrijwillig verkopen of zich beroepen op zelfrealisatie. Wanneer beide partijen het machtmiddel inzet dan zijn beide partijen slecht af. De gemeente verkrijgt de gronden niet en kan het plan dus niet uitvoeren en mist dan een eventuele winst. De grondeigenaren ontvangen bij het niet doorgaan van het plan een vergoeding bij verkoop van de grond aan een derde partij op basis van het huidige gebruik; ook de grondeigenaar mist een potentiële winst. De verhoudingen komen andersom te liggen wanneer de grondeigenaar met succes zich kan beroepen op zelfrealisatie. In dat geval kan de overheid niet overgaan tot onteigening. Wel kan de overheid afzien van de uitvoering van het plan, waardoor de mogelijke winst bij zelfrealisatie eveneens verdampt. Dit dilemma vertoont een grote verwantschap met het prisoner’s dilemma. Het belangrijkste verschil is dat wanneer de ene partij de andere partij kan overtuigen van zijn commitment voor een bepaalde strategie dan is het voor de ander verstandig om eenzijdig samen te werken. Wanneer de gemeente de onteigeningsprocedure daadwerkelijk opstart dan is het voor de andere partij verstandig om eenzijdig samen te werken. 3.1.3 Dead lock Bij een “dead lock” situatie is sprake van het volgende. Twee scholieren spreken met elkaar af om hun haar te verven in een opvallende kleur. Beiden spreken af dit ’s avonds thuis te doen en de volgende dag naar school te gaan. Wanneer beiden zich houden aan de afspraak dan hebben ze beiden er lol in dat ze het hebben gedaan. Wanneer de volgende dag blijkt dat jij wel je haar hebt gekleurd maar de ander niet dan voel je je beroerd omdat je voor gek loopt. De ander heeft extra plezier omdat jij voor gek loopt en hij niet. Eigenlijk vind je de gemaakte afspraak helemaal niet prettig en had je hem liever helemaal niet gemaakt. In een uitbetalingmatrix ziet dit probleem er als volgt uit:
26
Niet verven van het haar staat voor wederzijds niet samenwerken. Geen van beide zijn gemotiveerd om samen te werken en het haar te verven. Je bent alleen bereid om je haar te verven als de ander het ook doet, maar dan wel als eerste. Hoewel dit dilemma geen directe relevantie heeft voor de vraag naar de werkelijke waarde, komt dit dilemma veelvuldig voor in gevallen van gebiedsontwikkeling. Veel plannen die gemaakt worden, komen uiteindelijk niet tot uitvoer omdat een daadwerkelijke overtuiging ontbreekt om het plan uit te voeren. Dit spel wordt derhalve voor de volledigheid genoemd. 3.1.4 Stag hunt Bij een spel “stag hunt” is er sprake van een groep jagers op jacht naar een prooi. Wanneer de jagers tezamen optreden dan is de vangst van de prooi het grootst. Als een van de jagers voor zich zelf gaat werken en direct schiet zodra de prooi in zicht is dan heeft de ander niets en hij alles. De keerzijde is dat wanneer hij zich aan de afspraak houdt en de ander niet de uitbetaling nadelig voor hem is. In een uitbetalingmatrix ziet dit probleem er als volgt uit:
In dit spel zijn er twee evenwichten, namelijk samen vangen/ samen vangen en alleen schieten / alleen schieten. Nu is de laatste combinatie minder efficiënt als uitkomst dan de eerst genoemde. Dit voorbeeld is illustratief voor het probleem van samenwerken. Het wezen van het probleem ligt in de vraag of de andere partij te vertrouwen is. Hoewel bij het spel “stag hunt” de spelers het kunnen betreuren dat zij hun respectievelijke acties niet kunnen coördineren en de optimale keuze maken, spelen zij het spel wel rationeel omdat gegeven de beste strategie van de ander dit het enige verstandige antwoord is. Het alleen schieten kan opgevat worden als de keus van een individuele grondeigenaar om, wanneer (een deel van) het plan binnen de bestaande eigendomsgrenzen van het perceel gerealiseerd kan worden, kiest voor zelfrealisatie. Wanneer een grondeigenaar de plannen van de gemeente zelf wil uitvoeren en verder over kennis en financiële middelen bezit om dit waar 27
te kunnen maken is in beginsel onteigening niet mogelijk. Samen vangen staat dan voor het vormen van een coalitie. Wanneer een ieder gedisciplineerd volgens de afspraken samenwerkt, is de buit het grootst. 3.2
Het onderhandelingsprobleem
De fictie van de onderstelde koop voor het bepalen van de werkelijke waarde lijkt een heldere richtlijn. Bij nadere beschouwing zijn er een aantal dilemma’s te benoemen waardoor samenwerking tussen partijen niet tot stand komt en daardoor een wederzijds te behalen voordeel verloren gaat. De eerste randvoorwaarde voor het tot stand laten komen van een transactie is dat de koper het goed hoger waardeert dan de verkoper. De ondergrens van het onderhandelingsprobleem wordt gedicteerd door de verkoper. Deze ondergrens bestaat uit de minimale prijs die de verkoper wil ontvangen. De bovengrens wordt gedicteerd door de koper. Deze bovengrens bestaat uit de maximale prijs die de koper wil betalen. Het verschil is dan het surplus. De vraag bij het onderhandelen is dan wie krijgt welk deel van het surplus. Het enige dat op dit moment gezegd kan worden is dat elke prijs tot stand kan komen zolang deze prijs maar ligt tussen de ondergrens en de bovengrens. Nogmaals de paardenwei waarbij de verkeerswaarde volgens het huidige gebruik € 100.000 bedraagt en de strategische koper aan het perceel een waarde toekent van € 250.000. De strategische waarde bestaat uit het feit dat het buurman’s erf is. De koper kent aan de grond een waarde toe die elke andere anonieme koper niet kan realiseren. In deze voorstelling van zaken bestaat de verzameling van onderhandelingsprijzen uit alle prijzen tussen € 100.000 en € 250.000. De interpretatie van het begrip marktwaarde is dat deze strategische waarde die de koper aan het goed toekent buiten de taxatie dient te blijven. In deze opvatting zou de deskundige een prijs vaststellen van € 100.000 voor de paardenwei. De feitelijke uitkomst van de onderhandeling is echter onbepaald. Een uitkomst waarbij de koper een prijs van € 250.000 betaald is, gegeven de context, ook een efficiënte prijs. In het eerste geval komt het surplus van de transactie in het geheel terecht bij de kopende partij, in het tweede geval ontvangt de verkoper het gehele surplus. Wanneer beide partijen niet tot overeenstemming komen over de verdeling van het surplus dan ontvangt elke de status quo betaling. 28
Dat is de situatie waarin zij verkeren zonder een overeenkomst met elkaar aan te gaan. Voor de eigenaar van de paardenwei is dat de verkeerswaarde bij het huidige gebruik. Dit is de prijs die hij kan realiseren bij verkoop aan een anoniem koper. In geval van onteigening zou de eigenaar bij een vergoeding van € 100.000 voor het verlies van de zaak in eenzelfde financiële positie verkeren. In de situatie van een onderstelde koop kan deze eigenaar een hogere prijs bedingen, in het beste geval zelfs een prijs van € 250.000. Wanneer de taxateur nadrukkelijk met de strategische waarde die de koper toekent aan de zaak rekening houdt dan zou hij een prijs van € 250.000 toekennen aan de zaak. In financiële termen gaat de verkoper er nu ten opzichte van de verkeerswaarde er op vooruit; hij wordt er beter van. Dit laatste is in strijd met de gedachte achter de onteigening dat de eigenaar niet in een betere positie mag komen dan voor de onteigening. Wat is het goed nu werkelijk waard? 3.3
Verdeelsleutels voor de complexwaarde
In de praktijk van de grondverwerving door de overheid zijn er tal van omstandigheden te benoemen waardoor de vrijwillige verwerving moeizaam verloopt of niet tot stand komt. Een belangrijk probleem ligt vooral in de discussie over de prijs. In de ogen van de grondeigenaar is het aanbod van de gemeente te laag. In de ogen van de gemeente is de vraagprijs van de grondeigenaar te hoog; hij vraagt teveel, hij biedt te weinig. Nu kan de gemeente door het inzetten van het onteigeningsmiddel deze impasse doorbreken en de rechter de schadeloosstelling laten vaststellen. De rechter zal de zaak beoordelen en tot een uitspraak komen over de vermogensschade en de bijkomende kosten. Voor de vermogensschade moet de rechter de werkelijke waarde vaststellen onder de fictie van een onderstelde koop; de onteigening weggedacht. Het probleem voor de rechter is nu dat deze werkelijke waarde niet eenduidig vastgesteld kan worden omdat het perceel grond als onderdeel van een complex gewaardeerd moet worden. Over hoe deze complexwaarde verdeeld moet worden over de grondeigenaren zwijgt de wet. Dit probleem kan als volgt worden voorgesteld.
29
Stel nu dat wanneer deze drie grondeigenaren een coalitie vormen en gezamenlijk een plan kunnen uitvoeren. Wanneer het plan tot uitvoer komt dan wordt door de coalitie een winst gemaakt van € 10.000.000. De vraag is dan hoe dienen deze coalitiegenoten de winst onderling te verdelen. Het genoemde surplus van € 10.000.000 is op te vatten als de complexwaarde van de drie percelen grond in het complex. Het is de strategische waarde die de kopende overheid aan deze grond toekent wanneer het plan tot uitvoer kan worden gebracht. Eigenaar 1 zal voorstellen om pro rato oppervlak te verdelen. Eigenaar II zal voorstellen om pro rato verkeerswaarde te verdelen. Tot slot zal eigenaar III voorstellen om pro rato aantal grondeigenaren uit te keren. Dit geeft de volgende verdelingsvoorstellen:
In alle voorstellen zijn alle drie de grondeigenaren beter af dan een situatie waarin geen overeenstemming wordt bereikt over de winstverdeling. Elke van de eigenaren kan ook een ander winstverdelingsvoorstel doen, namelijk de andere eigenaren enkel de verkeerswaarde gunnen. Elke speler kan het volgende voorstel indienen.
Stel dat eigenaar III voorstelt dat de anderen enkel de verkeerswaarde betaalt krijgen of anders dat hij het plan boycot een niet meewerkt. Dan is verdedigbaar dat het voor die anderen acceptabel is om op dit voorstel in te gaan. In strikt financiële termen worden zij immers niet slechter van dit voorstel; zij verkeren dan in dezelfde financiële positie.
30
Wanneer eigenaar III voorstelt de verkeerswaarde te verhogen met € 1 dan gaan beide andere grondeigenaren er in strikt financiële termen er op vooruit en dienen zij het voorstel te accepteren wanneer zij rationeel en intelligent handelen. Wanneer zij het voorstel afwijzen dan gaat een winstmogelijkheid verloren. In strikte termen is dat een inefficiënte uitkomst. Het uitgangspunt van de wetgever is dat de onteigende partij er niet beter en niet slechter mag worden van het feit dat hij het eigendom verliest; de schadeloosstelling dient volledig te zijn. In het gegeven voorbeeld is aangetoond dat, ondanks de meerwaarde van het plan, een individuele eigenaar genoegen moet nemen met de verkeerswaarde. In financiële termen gaat een grondeigenaar erop vooruit wanneer hij meer krijgt dan de verkeerswaarde. Wanneer de winstmogelijkheid vervalt dan is het nu juist de verkeerswaarde die hij in handen heeft. Deze verkeerswaarde wordt dan gedicteerd door de huidige bestemming en/of gebruik omdat de toekomstige bedachte bebouwing niet doorgaat en daarmee de winstmogelijkheden zijn vervlogen. Mocht een grondeigenaar dan alsnog de grond verkopen dan zal hij niet meer ontvangen dan deze verkeerswaarde volgens het huidige gebruik. Wanneer de rechter nu voor alle partijen de lagere verkeerswaarde vaststelt omdat de onteigende partijen er anders in financieel opzicht beter worden van de onteigening dan voldoet de uitspraak niet aan het vereiste dat elke perceel als onderdeel van het complex gewaardeerd moet worden. De onteigenende partijen missen dan de meerwaarde en dat is in strijd met de heersende opvatting dat deze meerwaarde ten goede moet komen aan de grondeigenaar. Stelt de rechter de werkelijke waarde vast aan de hand van de complexwaarde dan ontbreekt een eerlijke verdeelsleutel om de meerwaarde te verdelen. Elke verdeling waarbij de meerwaarde geheel wordt verdeeld is te kwalificeren als efficiënt; geen enkele partij wordt er slechter van bij deze verdeling. Het feit dat een partij nagenoeg alle winst weet af te romen maakt niet uit voor de vraag of de verdeling efficiënt is. Van een andere orde is of deze verdeling waarbij een partij alle winst ontvangt te kwalificeren is als eerlijk. 3.4
Conclusie
De fictie dat de werkelijke waarde bepaald moet worden in een situatie van een onderstelde koop lijkt een heldere richtlijn. Een nadere beschouwing leert dat er een aantal dilemma’s zijn waardoor samenwerking tussen partijen niet vanzelfsprekend is. De uitkomst van het spel is 31
afhankelijk van de strategische keuzes die elke partij maakt. Voor het bepalen van de werkelijke waarde zijn dan aanvullende spelregels noodzakelijk om het gedrag van de partijen te structureren en de optimale uitkomst te bewerkstelligen. Een ander dilemma dat ontstaat binnen de context van een onderhandelingsprobleem is dat de prijs die tot stand komt tussen partijen gedicteerd worden door de subjectieve waardering van de partijen, uitmondend in een minimale verkoopprijs en maximale biedprijs. Binnen deze grenzen kan elke prijs tot stand komen, zolang de koper het goed maar hoger waardeert dan de verkoper. Voor het vaststellen welke prijs binnen deze verzameling van uitkomsten de juiste is, zijn eveneens aanvullende spelregels noodzakelijk; dient de grondeigenaar genoegen te nemen met de verkeerswaarde bij het huidige gebruik of heeft hij recht op de strategische waarde, of is een andere verdeling verdedigbaar?
32
4
TAXATIEPROTOCOL
Het probleem van de rechter om de werkelijke waarde vast te stellen is complex. Wanneer hij de verkeerswaarde vaststelt dan doet hij de grondeigenaar tekort omdat het perceel gewaardeerd moet worden als een onderdeel van een complex. Vormen twee of meer percelen tezamen een complex dan is er geen eenduidige verdeelsleutel om de meerwaarde toe te rekenen aan de individuele percelen. Wanneer er geen samenwerking tot stand komt op vrijwillige basis dan gaat de winstmogelijkheid verloren. In dat geval heeft elke grondeigenaar alleen de verkeerswaarde in handen. 4.1
Noodzaak aanvullende spelregels
Deze verkeerswaarde mag de rechter niet vaststellen omdat het uitgangspunt de complexwaarde is. Echter binnen de complexwaarde is elke verdeling efficiënt zolang de totale som van de verdeling gelijk is aan de complexwaarde. Binnen de complexwaarde is een verdeling waarbij elke grondeigenaar de verkeerswaarde ontvangt en het gehele surplus toekomt aan de kopende partij is in financiële termen ook efficiënt. De grondeigenaar is er ook bij deze verdeling in financiële termen niet slechter af; hij verkeert in dezelfde financiële positie als voor de onteigening. Om uit deze impasse te komen dienen aanvullende spelregels te worden geformuleerd. Deze spelregels voor het bepalen van de werkelijke waarde kunnen worden opgevat als een taxatieprotocol. Daarnaast zijn een aantal basispostulaten nodig ter structurering van de verdelingsvraag. Voordat het mechanisme voor de efficiënte en eerlijke verdeling van het surplus aan de orde komen, dienen eerst deze eerste beginselen te worden besproken. 4.2
Basispostulaten taxatieprotocol
De postulaten van het denkmodel hebben betrekking op het gedrag van de betrokken partijen, een rechtvaardigheidsbeginsel waarbij een ieder het zijne krijgt en een coalitiegedachte. Na aanvaarding van deze postulaten kan de werkelijke waarde worden vastgesteld.
33
4.2.1 Rationeel en intelligent handelende partijen6 Onder rationeel gedrag wordt door een speltheoreticus verstaan dat een beslisser, een speler, rationeel handelt wanneer hij beslissingen neemt die consistent gericht zijn op het behalen van zijn eigen doelstellingen. Elke speler streeft naar het maximaliseren van de verwachte waarde van zijn eigen uitbetaling, welke uitgedrukt wordt in een nuttigheidsindex. De grondlegger van deze theorie zijn Von Neumann en Morgenstern. De veronderstelling is dat een speler aan elke mogelijke uitkomst van het spel een bepaalde hoeveelheid nut, bijvoorbeeld geld, weet toe te kennen. Door rangschikking van de uitkomsten op volgorde van nut, kiest de speler het alternatief met de hoogste verwachte nut. Wanneer het om een spel onder onzekerheid, onder onvolledige informatie, gaat dan veronderstelt de speltheorie dat de speler in staat is om aan alle mogelijke gebeurtenissen een kans toe te kennen. Wanneer het niet mogelijk is om een objectieve kansverdeling op te stellen dan is de speler in staat om op subjectieve wijze een kansverdeling op te stellen ten einde de verwachtingswaarde te berekenen(Myerson, 1997, pp. 3-4).
6
Een speler die zich niet rationeel en niet intelligente gedraagt, gedraagt zich emotioneel. Hij
laat zich leiden door begeerte, woede, angst, roekeloosheid, afgunst, vreugde, liefde, haat, verlangen, jaloezie, medelijden, of meer in het algemeen gevoelens waarmee pijn en genot gepaard gaat (Aristoteles, 2005, pp. 133-134). Of anders gezegd; de speler laat zich leiden door een of meer aandoeningen. Onder een aandoening verstaat Spinoza een verwarde voorstelling. In zijn “Ethica” somt Spinoza de volgende aandoeningen op: begeerte, blijheid, droefheid, verbazing, verachting, liefde, haat, genegenheid, afkeer, toewijding, bespotting, hoop, vrees, gerustheid, wanhoop, verheuging, spijt, medelijden, ingenomenheid, verontwaardiging, overschatting, geringschatting, nijd, barmhartigheid, zelfvoldaanheid, neerslachtigheid, berouw, hoogmoed, zelfverachting, zelfverheerlijkheid, schaamte, verlangen, wedijver, dankbaarheid, welwillendheid, toorn, wraakzucht, wreedheid, angst, vermetelheid, lafhartigheid, verbijstering, mensenmin, eerzucht, gulzigheid, drankzucht, hebzucht, wellustigheid (Spinoza, 2008, pp. 182-197).
34
Onder intelligent gedrag wordt door een speltheoreticus verstaan dat een speler intelligent is wanneer hij alles weet wat er te weten valt over het spel en dat hij redeneringen kan maken over de situatie die de anderen ook kunnen maken. Dit beginsel staat ook wel bekend als “common knowlegde about the rules”. Elke speler kent alle regels van het spel en dat feit is elke speler bekend. In een tweepersoons spel komt dit axioma erop neer dat speler I de regels kent en dat speler I ook weet dat speler II deze regels ook kent, speler I weet ook dat speler II weet dat speler I de regels kent, I weet dat II weet dat I weet dat II de regels kent, I weet ook dat II weet dat I dit weet, ad infinitum (Dutta, 2001, p. 18). Het uitgangspunt rationeel en intelligent handelen neemt de plaats in van het uitgangspunt dat partijen redelijk handelen. Redelijkheid is een niet eenduidig begrip, terwijl het gedragspostulaat ten aanzien van het gedrag uit de speltheorie helder is; elke partij streeft naar het maximaliseren van de eigen uitbetaling. In geval van onteigening streeft elke grondeigenaar naar de hoogst mogelijke prijs die haalbaar is gegeven de strategische keuze van de andere partij. De kopende partij naar de laagst mogelijke prijs die haalbaar is. 4.2.2 Rechtvaardigheidsbeginsel Voor de verdelingsvraag van de meerwaarde tussen de betrokken partijen zijn verschillende maatstaven te bedenken. Deze verdelingsvraag betreft een tweetal verdelingen. De eerste verdeling betreft de vraag aan wie, de grondeigenaar en de gemeenschap, komt welk deel van de meerwaarde van het plan ten goede. De tweede verdeling betreft de vraag volgens welke maatstaf dient het deel van het surplus dat voor rekening komt van de grondeigenaren onderling verdeeld te worden. De wetgever heeft voor de verdeling van de complexwaarde geen verdeelsleutel benoemd. De grondgedachte van de thesis is dat voor een rechtvaardige verdeling van dit surplus het beginsel “suum cuique tribuere” gehanteerd kan worden. Rechtvaardigheid is dan niets anders dan ieder het zijne te geven. Via deze opvatting kan verdedigd worden dat rechtvaardigheid het midden is tussen het ene uiterste en het andere uiterste. De via het protocol berekende prijs voor elke grondeigenaar is dan de gerechtvaardigde prijs. Deze gerechtvaardigde prijs is dan op te vatten als de werkelijke waarde voor de onroerende zaak.
35
De complexiteit van de verdelingsvragen ligt in de vraag welke verdelingsmaatstaf leidt tot een efficiënte en rechtvaardige verdeling. Er zijn verschillende verdeelsleutels te benoemen aan de hand waarvan het surplus verdeel kan worden. In § 3.3 zijn verdelingen pro rato oppervlak, pro rato verkeerswaarde en pro rato aantal grondeigenaren besproken. In beginsel geeft elke maatstaf een efficiënte uitkomst. Voor elke maatstaf kan op voorhand niet gesteld worden dat de ene maatstaf eerlijker is dan de andere maatstaven. Een oplossing voor dit probleem, welke verdelingsmaatstaf geeft een efficiënte en eerlijke verdeling, is het idee van de sluier van onwetendheid. Dit begrip is afkomstig van John Rawls. Rawls beschrijft in zijn Theory of Justice de sluier van onwetendheid op de volgende wijze: “Among the essential features of this situation is that no one knows his place in society, his class position or social status, nor does any one know his fortune in the distribution of natural assets and abilities, his intelligence, strenght, and the like. I shall even assume that the parties do not know their conceptions of the good or their pschological propensities. The principles of justice are chosen behind a veil of ignorance. This ensures that no one is adventaged or disadventaged in the choice of principles by the outcome of natural chance or the contigency of social circumstances. Since all are similarly situated and no one is able to design principles to favor his particular condition, the principles of justice are the result of a fair agreement or bargaining” (Rawls, 1971, p. 12). Via deze voorstelling komt Rawls tot een opvatting van rechtvaardigheid, aan de hand waarvan beslist kan worden bij verdelingskwesties. Het idee van de sluier van onwetendheid geeft voor de verdeling van het surplus de volgende voorstelling. Alle betrokken partijen nemen deel aan een rondetafelgesprek. De inzet van dit gesprek is dat partijen via onderhandeling komen tot een verdeling van het surplus. Door de het hanteren van deze sluier van onwetendheid kent niemand meer zijn oorspronkelijke situatie noch de toekomstige situatie. Het idee is dan dat de partijen, door deze onzekerheid over de eigen positie, zelf onderling tot een rechtvaardige verdeling kunnen komen van het surplus.
36
4.2.3 Coalitievorming Het vertrekpunt voor het vinden van de rechtvaardige prijs waar iedere grondeigenaar recht op heeft, is het idee dat alle grondeigenaren tezamen een coalitie vormen. Deze coalitie waar alle grondeigenaren aan deelnemen is op te vatten als de klassieke “societas” of maatschap. Indien twee of meer personen goederen bestemmen om daarmede gezamenlijk winst te behalen, dan ontstaan ex fide bona wederzijdse verplichtingen voor elke socius om zijn winsten met de andere te delen en in de door de andere geleden verliezen bij te dragen (communicare lucrum et damnun). De “communicatio lucrum et damnun” geschiedt voor gelijke delen, tenzij anders is overeengekomen.(Van Oven, 1960, p. 58). De coalitie van grondeigenaren biedt in een keer het gehele complex aan gronden te koop aan de gemeente. Door deze fictieve verkoop van het complex kan het onderzoek naar efficiënte en eerlijke prijzen beschouwd worden als een bilateraal onderhandelingsprobleem tussen de coalitie als verkopende partij en de gemeente als kopende partij. 4.2.4 Bilateraal onderhandelingsprobleem; 1ste verdeling Onderhandelen is dan een proces waarbij twee of meer partijen onderzoeken onder welke voorwaarden een transactie mogelijk is en gewenst is. Door aanvaarding van elkaars voorwaarden komt de overeenstemming dan tot stand (Kaplan & Rinnooy Kan, 1993, p. 24). Deze interactie tussen twee of meer partijen kan bestudeerd worden met de speltheorie. Via deze voorstelling kan op speltheoretische grondslagen verdedigd worden dat een verdeling van de meerwaarde, van het surplus, tussen de grondeigenaren en de kopende overheid dient te geschieden op basis van ieder de helft. Deze oplossing is een gulden middenweg tussen de twee uitersten, waarbij of de grondeigenaren of de gemeenschap het gehele surplus ontvangen. 4.2.5 Verdelingsmechanisme voor de coalitiegenoten; 2de verdeling Voor het vraagstuk volgens welke maatstaf dient (het deel van) het surplus dat de coalitie toekomt, te worden verdeeld tussen de coalitiegenoten onderling. Voor deze verdeling komt het idee van de sluier van onwetendheid tot volle wasdom.
37
Deze beginsituatie waarbij de deelnemers niet precies weten waar de belangen liggen, wordt ook wel omschreven als een situatie waarin men een taart moet verdelen. De beste en eerlijkste verdeling krijgt men als degene die de taart mag delen niet weet of hij als eerste of als laatste mag kiezen. Weet iemand daarentegen dat hij mag snijden en als eerste mag kiezen dan zal de verleiding groot zijn om een groot stuk voor zichzelf af te snijden en ook de overige verdeling zal niet de nodige aandacht van hem krijgen (Westerman, 1998, pp. 64-65). 4.3
Analogie met de roversbende
De beeldspraak dat zelfs een roversbende alleen kan bestaan als alle rovers dat deel van de buit krijgen dat hen toekomt omdat anders de bende uiteen valt door twist en tweedracht kan op volgende wijze vertaald worden naar het verdelingsvraagstuk. De bendeleider is in dit geval de gemeente. De rovers zijn dan de individuele grondeigenaren. De bendeleider heeft een stedenbouwkundig plan bedacht dat wanneer dat tot uitvoer wordt gebracht een meerwaarde oplevert, een winst. Voor de uitvoering van het plan is de medewerking van de rovers nodig; alleen kan de bendeleider het plan niet uitvoeren. Voor de uitvoering van het plan moeten de rovers de grond afstaan aan de bendeleider. De vraag is nu: tegen welke gerechtvaardigde prijs staat elke rover zijn grond af? Het taxatieprotocol is dan eenvoudigweg een aantal normen waarmee bepaald kan worden wat een ieder toekomt, wat het precies is dat een ieder verdient. Nu zijn er meerdere opvattingen mogelijk over het suum. De eis die aan het taxatieprotocol wordt gesteld is dat het taxatieprotocol tot efficiënte en eerlijke prijsvorming leidt in gevallen van onteigening. In de speltheorie is een spel waarbij vooraf bindende afspraken tussen partijen gelden, beschouwd als de coöperatieve vorm van de speltheorie. Wanneer deze afspraken verplicht gelden dan kan geen enkele individuele speler zich onttrekken aan de afspraken. Dit in tegenstelling tot de niet-coöperatieve vorm waarbij vooraf geen bindende afspraken gemaakt kunnen worden. In dat geval hoeven toezeggingen vooraf gedaan aan de onderhandeling niet te worden nagekomen. Door het bindend voorschrijven van de spelregels kan het gedrag van de partijen gestuurd worden naar efficiënte en eerlijke verdeling van het surplus. De bindende spelregels liggen voor een deel vast in de onteigeningswet. Voor het bereiken van een optimale uitkomst zijn echter een aantal aanvullende regels nodig. Deze aanvullende regels zijn hiervoor besproken. 38
4.4
Het protocol voor efficiënte en eerlijke prijzen
Wanneer de grondslagen van het denkmodel worden geaccepteerd dan kan de werkelijke waarde relatief eenvoudig worden vastgesteld volgens een protocol. Het taxatieprotocol waarmee de werkelijke waarde in de vorm van een efficiënte en eerlijke prijs benaderd kan worden, wordt nu op hoofdlijnen besproken. 4.4.1 Taxatie van het surplus Voor de vraag hoe de meerwaarde, de winst van het plan verdeeld moet worden, dient in de eerste plaats de meerwaarde te worden vastgesteld. Voor de bepaling van deze meerwaarde, het surplus, dienen een tweetal taxaties te worden uitgevoerd, namelijk een waardering naar de oorspronkelijke positie waarin elke grondeigenaar verkeert wanneer het stedenbouwkundige plan niet tot uitvoer komt en een waardering van het totale complex wanneer het plan wel tot uitvoer komt. De eerste taxatie geeft de verkeerswaarde bij het huidige gebruik en de twee taxatie de complexwaarde. Het surplus bestaat dan uit het verschil tussen de complexwaarde, waarbij de koper in een koop gelijktijdig alle percelen verwerft en de som van alle taxaties van de percelen grond in het complex volgens de oorspronkelijke situatie. 4.4.2 1ste verdeling van het surplus De som van de getaxeerde verkeerswaarde vormt de reserveringsprijs van de coalitie. Onder de reserveringsprijs van de verkoper wordt in de onderhandelingsliteratuur de minimale verkoopprijs verstaan die een verkoper wil ontvangen. De complexwaarde vormt de reserveringsprijs van de gemeente. Onder de reserveringsprijs van de koper wordt in de onderhandelingsliteratuur de maximale prijs die een koper bereid is te betalen voor het verkrijgen van een goed. Zolang de reserveringsprijs van de koper hoger is dan de reserveringsprijs van de verkoper dan is het voor beide partijen voordelig om met elkaar tot een overeenstemming te komen. Het verschil tussen de reserveringsprijs van koper en verkoper heet in de literatuur het surplus. 39
De vraag waar partijen overeenstemming over moeten krijgen is welk deel de gemeente ontvangt van het surplus en welk deel de coalitie ontvangt van het surplus. Via de standaard “Nash bargaining solution” kan verdedigd worden dat een verdeling van ieder de helft een evenwichtoplossing is voor het bilaterale onderhandelingsvraagstuk. 4.4.3 2de verdeling van het surplus De coalitie zal haar deel dan weer verder onderverdelen onder de leden van de coalitie. Voor deze verdeling wordt gebruik gemaakt van de sluier van onwetendheid. Deze beginsituatie waarbij de deelnemers niet precies weten waar de belangen liggen, wordt ook wel omschreven als een situatie waarin men een taart moet verdelen. Nu is voor de verdelingsvraag tussen de coalitiegenoten een algoritme beschikbaar waarmee tot een eerlijke verdeling kan worden gekomen. Via dit algoritme ontvangt elke grondeigenaar een gelijk deel. In geval van n-aantal grondeigenaren, krijgt elke grondeigenaar 1/n deel van het surplus dat onderling is te verdelen. In plaats van een verdeling pro rato oppervlak of een verdeling pro rato verkeerswaarde, ontvangt elke eigenaar een gelijk deel. Via deze wiskundige oplossing wordt tevens recht gedaan aan de klassieke societas gedachte. 4.4.4 Vaststelling werkelijke waarde Het is de verkeerswaarde die de grondeigenaar minimaal zal ontvangen wanneer het plan doorgaat, ongeacht of het plan een winst of een verlies kent. Het kan beschouwd worden als het minimale loon dat de rovers willen vangen. Daarboven op krijgt een ieder zijn gerechtvaardige deel van het surplus in het geval er sprake is van een plan met een positief resultaat.
De aldus gevonden werkelijke waarde kan dan gekwalificeerd worden als een efficiënte en eerlijke prijs voor de onroerende zaak. De aldus berekende werkelijk waarde vormt dan het uitgangspunt in de onderhandeling met iedere grondeigenaar separaat in geval van de minnelijke verwerving van de onroerende zaken. Naast de werkelijke waarde als vergoeding voor de geleden vermogensschade heeft de grondeigenaar recht op vergoeding van de bijkomende kosten. Na uitkering van de werkelijke waarde en de bijkomende kosten is hij volledig schadeloosgesteld. 40
5
ALTIJD ONTEIGENEN
Het basispostulaat van het taxatieprotocol is dat de spelers rationeel en intelligent handelen. Dit rationeel en intelligent handelen is afkomstig uit de speltheorie. In deze benadering streeft elke speler naar het maximaliseren van de eigen uitbetaling. Een verkopende partij zal trachten de hoogst mogelijke prijs te willen ontvangen. Een kopende partij zal trachten de laagst mogelijke prijs te betalen. Aan de hand van een voorbeeld wordt de speltheorie in het kort besproken. Wanneer de gemeente nu door middel van een actieve grondpolitiek de beschikkingsmacht wil verkrijgen van alle gronden in het plangebied dan is het noodzakelijk dat zij het onteigeningsmiddel inzet. Zonder de inzet van de machtsmiddel kan de oplossing voor de vraag welke prijs is efficiënt en eerlijk niet worden bereikt. Wanneer zij dit middel niet inzet dan is het onzeker of het plan gerealiseerd kan worden. Er bestaat immers een gerede kans dat er binnen het plangebied grondeigenaren aanwezig zijn die eenvoudigweg weigeren om mee te werken of een vraagprijs hanteren die elke redelijkheid mist. Weigert een partij om aan de gemeente te verkopen dan kan het plan niet doorgaan. Vanuit strategische overwegingen is het voor elke partij verstandig om te kiezen voor de strategie “hoge vraagprijs”. 5.1
Onteigening is spelvorm
Stel dat een deskundige heeft begroot dat in geval van onteigening een schadeloosstelling geldt van Pschade= 1.000 euro. Stel dat de grondeigenaar de keus heeft uit de volgende drie vraagprijsstellingen: Plaag = 500, Pschade = 1000 en Phoog = 1.500.. De gemeente heeft de volgende twee keuzes: de vraagprijs accepteren of weigeren. Stel dat bij accepteren de gemeente de vraagprijs betaald en bij weigeren de Pschade moet betalen. Bij de keus weigeren zal de gemeente via het onteigeningsgeding het goed verkrijgen. Deze gegevens kunnen vertaald worden in onderstaande uitbetalingmatrix.
41
De uitbetalingmatrix betreft een zero-sum spel. Dit houdt in dat hetgeen de ene partij ontvangt, de andere partij moet betalen. Het betreft dan strikt tegenovergestelde belangen. In dit spel geven de genoemde bedragen weer wat de grondeigenaar als betaling ontvangt. Dit komt neer op hetgeen de gemeente betaalt. Samen zijn de ontvangsten en betalingen nul, derhalve een zero sum spel. Verder wordt verondersteld dat beide spelers simultaan bekend maken. Partijen weten dus niet van elkaar welke keus de ander maakt. De vraag die zich voordoet is dan: welke strategie kiest elke partij. 5.2
Wiskundige notatie speltheorie
Voor het definiëren van een spel in de zin van de speltheorie moeten de volgende elementen benoemd worden: het aantal spelers, de strategische keuzes per speler en de uitbetaling per speler. Na invulling van deze parameters is het spel gedefinieerd. De verzameling van spelers kan aangeduid worden met onderstaande notatie: de verzameling spelers, aangeduid met index i: i ∈{1,2..,n}: in casu speler I = verkopende partij en speler II = de gemeente. Speler I heet de rijspeler en speler II heet de kolomspeler. Elke partij heeft een aantal mogelijke keuzes tot zijn beschikking. Onder een strategie verstaat de speltheoreticus een compleet plan dat voorschrijft welke acties een speler op elk moment in het spel kan nemen. De verzameling van strategische keuzes per speler, kan beschreven worden met onderstaande notatie: de verzameling pure strategieën voor Si, voor elke speler: Si={s1, s2 , s3...sn }. In dit geval geldt voor speler I = verzameling E{ Plaag, Pschade, Phoog} en voor speler II: verzameling G ={accepteren, weigeren}. Aan elke strategie kan de speler een numerieke waarde toekennen. Deze numerieke waarde geeft voor de desbetreffende speler weer het nut dat hij een deze uitkomst toekent. De uitbetaling (payoff) is een functie πi(s1, s2 , s3...sn ). De uitkomsten van deze functie zijn reeds weergegeven in de uitbetalingmatrix. Het betreft een matrix van 3x2; drie keuzes voor verkoper en twee keuzes voor de gemeente.
42
Elke cel in de matrix geeft dan een combinatie van de gemaakte keuzes: in dit geval π(Plaag, accepteren), π(Plaag, weigeren), π(Pschade, accepteren), π(Pschade, weigeren), π(Phoog, accepteren), π(Phoog, weigeren). In de matrix is enkel de ontvangst voor speler I weergegeven. Voor speler II geldt dezelfde matrix alleen dan met tegengesteld teken. Bij zero sum spelen wordt alleen de betaling van een van de spelers gegeven. 5.3
Minimax en maximin
De verzameling E={ Plaag, Pschade, Phoog} vormen de rijen in de matrix. De verzameling G={accepteren, weigeren} vormen de kolommen van de matrix. De cellen worden dan weergegeven door πi(e, g). Voor speler I geldt dat deze zijn uitbetaling wil maximaliseren en voor speler II geldt dat deze zijn uitbetaling wil minimaliseren. Dit geeft de volgende vergelijking: Voor speler I geldt dan: max # (e,g) . e "E
Voor speler II geldt dan min # (e,g) g "G ! Het max voorschrift van speler I geeft dan per kolom van de matrix de hoogste waarde. In dit spel kijkt speler!I, ongeacht zijn keus, per kolom welke cel de hoogste waarde heeft. Voor speler I geeft dat het volgende: •
Max π(e, accepteren) =1500
•
Max π(e, weigeren) = 1000
Het min voorschrift van speler II geeft per rij van de matrix de laagste waarde. In dit spel kijkt speler II, ongeacht zijn keus, per rij welke cel de laagste waarde heeft. Voor speler II geeft dat het volgende: •
Min π(Plaag, g)
= 500
•
Min π(Pschade, g)
= 1000
•
Min π(Phoog, g)
= 1000
43
De volgende stap is het bepalen van de minimax waarde voor speler I en de maximin waarde voor speler II van het spel. Voor speler I = minimax = min{max # (e,g)} = min{1500,1000} = 1000 . g "G
e "E
Voor speler II = maximin= max{min # (e,g)} = max{500,1000,1000} = 1000 e "E g "G ! De maximin strategie heet in de speltheorie de “security” strategie. Dat is de strategische keus waarbij een speler!voor veiligheid kiest. De speler kiest dan voor van alle mogelijke slechte uitkomsten de minst slechte; het maximum van de minima ofwel beste worst case uitbetaling. Het geeft bescherming tegen de beste keus van de tegenspeler en de nadelige gevolgen daarvan voor de desbetreffende speler (Dutta, 2001, p. 142). De minimax strategie heet in de speltheorie de “best response” strategie. Bij deze strategie kiest de speler voor het beste antwoord op de keuze die de tegenstander kan maken. Dit komt neer op het minimum van de maxima ofwel de slechtste van het beste antwoord (Dutta, 2001, p. 144). 5.4
Nash evenwicht
Een spel heeft een oplossing wanneer minimax en maximin strategie van beide spelers hetzelfde resultaat geeft. De Nash-evenwichtsoplossing van een speltheoretisch probleem is gegeven door de wiskundige John Nash. Uitgangspunt is dat de speltheorie voorspelt welke strategie iedere speler kiest. Om deze voorspelling uit te laten komen is het noodzakelijk dat elke speler bereid is om de aangewezen strategie te kiezen. De voorspelde strategie dient het beste antwoord te zijn op de beste strategie van de andere speler. Wanneer nu iedere speler zijn beste strategie speelt tegen de beste strategie van de ander dan is er sprake van een Nash evenwicht. Geen van de spelers kan nu een beter resultaat behalen zonder dat het ten koste gaat van de ander. Stel dat de speltheorie een andere strategie zou aanbevelen dan het beste antwoord op de strategie van de ander, dan heeft een speler een drijfveer om een andere strategie te kiezen zodat zijn uitbetaling hoger wordt. Wanneer nu minimax = maximin dan is er sprake van een Nash oplossing voor het spel. 44
Wanneer spelers alleen pure strategieën mogen spelen dan is er niet altijd een oplossing voor het spel. Wanneer gemengde strategieën voorhanden zijn dan is er altijd een of meerdere oplossingen voor het spel. Het verschil tussen een pure strategie en een gemengde strategie is dat bij de laatste via een kansmechanisme een keus gemaakt wordt uit de te kiezen strategie, terwijl de eerst genoemde altijd met een kan s van 0 of 1 wordt gespeeld. Hetzelfde spel kan geformuleerd worden met voor de gemeente enkel de keus accepteren. In dat geval is de uitkomst dat speler I als maximum speler de Phoog strategie zal spelen. In dat geval betaalt de gemeente de hoge prijs. De gemeente heeft nu geen terugvaloptie tot haar beschikking in de vorm van onteigening. 5.5
Conclusie
Aan de hand van het voorbeeld is via een speltheoretische analyse aangetoond dat voor de overheid “altijd onteigenen” een dominante strategie is. De betekenis hiervan is dat wanneer de gemeente via een actieve grondpolitiek de gronden in het complex wil verwerven dan moet zij altijd het onteigeningsmiddel moet inzetten. Doet zij dit niet dan heeft de verkoper een machtspositie en betaald de gemeente de te hoge prijs. Uit het voorbeeld blijkt dan dat de gemeente in geval van onteigening de werkelijke waarde dient te betalen voor het verkrijgen van de onroerende zaak. Daarnaast ontvangt de grondeigenaar een vergoeding voor de bijkomende kosten. Door de inzet van het middel verzekert de gemeente zich dat niet meer en niet minder dan de werkelijke waarde betaald hoeft te worden aan de grondeigenaar. Door te laten zien dat de gemeente bereid is het onteigeningsmiddel in te zetten, laat de gemeente zien dat zij zich heeft gecommitteerd aan het uitvoeren en realiseren van het stedenbouwkundige plan. Dit is vergelijkbaar met het dilemma “chicken”, waarbij de bestuurder het stuur uit de auto gooit. Voor de andere speler is het dan verstandig om eenzijdig samen te werken. Een strategie waarbij de gemeente wel actief de grond wil verwerven maar dit zonder de inzet van het onteigeningsmiddel wil realiseren, handelt niet rationeel en niet intelligent volgens een speltheoreticus. De minimale vergoeding die de grondeigenaar in dit spel zeker kan realiseren is de werkelijke waarde. Alleen wanneer de andere speler een verkeerde strategie kiest dan kan hij een beter resultaat bereiken, al gaat dat ten koste van de speler die een fout maakt. 45
6
RECHTVAARDIGHEID
In de inleiding is aangegeven dat de laatste keer dat het verdelingsvraagstuk van de meerwaarde eind jaren ’70 plaats had. De door de partijen ingenomen posities, of alle meerwaarde ten gunste van de individuele grondeigenaar of alle meerwaarde ten gunste van de gemeenschap, zijn uitersten van het spectrum. Er is een gulden middenweg te definiëren en te onderbouwen middels inzichten uit de speltheorie. Voor de zoektocht naar de werkelijke waarde is het volgende inzicht van Kinneging7 nuttig. Het betreft een filosofische opvatting over wat een ieder toekomt; namelijk het zijne. “Wat is het precies dat aan een ieder toekomt? Of - wat op hetzelfde neerkomt - wat is precies hetgeen een ieder verdient, wat is hetgeen gepast is? Dat er tussen de diverse rechtsstelsels grote verschillen zijn in deze is evident, maar men mag desondanks niet over het hoofd zien dat, op een ander niveau, recht en onrecht in alle rechtsstelsels eender worden gedefinieerd of moet ik zeggen: gevoeld? -, namelijk in termen van toekomend en niet toekomend, verdiend en onverdiend, passend en ongepast. Van onrecht is sprake als iemand dat wat hem toekomt, wat hij verdient, wat gepast is, niet krijgt toebedeeld, of het nu gaat om eigendom, geld, dankbaarheid, lof, straf, of nog iets anders. Hoe fundamenteel en onvermijdelijk de notie van het suum is, blijkt wel uit het feit dat zelfs een roversbende alleen kan voortbestaan als alle rovers dat deel van de buit krijgen dat hen toekomt. Ook in een roversbende heerst in zekere zin de rechtvaardigheid. Het suum is dat waar een ieder recht op heeft, ten aanzien waarvan ieder ander respect verschuldigd is. Wie in gebreke blijft in dat opzicht, maakt zich schuldig. En schulden moeten worden vereffend. Men ziet wel: door alle variëteit heen schemert altijd het beeld van de geblindeerde Vrouwe Iustitia, met zwaard en weegschaal, als oerbeeld van de rechtvaardigheid. Daarin verandert, te midden van alle verandering, geen jota. (Kinneging, 2005, pp. 105-106)”.
7
Andreas A.M. Kinneging is hoogleraar rechtsfilosofie aan de Universiteit Leiden. 46
6.1
Een rechtvaardige prijs
Het onderzoek naar de werkelijke waarde richt zich op de vraag welke prijs efficiënt en eerlijk is. Volgens de klassieke opvatting is een overeenkomst alleen geldig wanneer tussen partijen een rechtvaardige prijs was overeengekomen. Dit roept de vraag op wanneer sprake is van een rechtvaardige prijs. Dit iustum pretium- leer veronderstelt een zeker evenwicht tussen de waarde van de prestaties die parijen over en weer verschuldigd zijn. Dit leerstuk beschermde de verarmde boeren die zwak stonden tegenover de rijke stedelingen en zich genoodzaakt voelden hun land voor veel te weinig te verkopen (Hesselink, 2004, p. 60). De keerzijde van de arme boer is de gemeente die vanuit een dwangpositie grond voor veel te veel moet aankopen. Op de vraag of het rechtvaardig is om een ding te verkopen voor meer dan het waard is, heeft Thomas van Aquino het volgende geschreven: “Secondly we may speak of buying and selling, considered as accidentally tending to the advantage of one party, and to the disadvantage of the other: for instance, when a man has great need of a certain thing, while an other man will suffer if he be without it. On such a case the just price will depend not only on the thing sold, but on the loss which the sale brings on the seller. And thus it will be lawful to sell a thing for more than it is worth in itself, though the price paid be not more than it is worth to the owner. Yet if the one man derive a great advantage by becoming possessed of the other man's property, and the seller be not at a loss through being without that thing, the latter ought not to raise the price, because the advantage accruing to the buyer, is not due to the seller, but to a circumstance affecting the buyer. Now no man should sell what is not his, though he may charge for the loss he suffers. On the other hand if a man find that he derives great advantage from something he has bought, he may, of his own accord, pay the seller something over and above: and this pertains to his honesty”(Van Aquino, 2009). In deze passage zijn de relevante aspecten die van belang zijn voor de vast te schadeloosstelling terug te lezen. Wanneer iemand iets moet verkopen omdat een ander daar een groot belang bij heeft, in casu de gemeente die de grond nodig heeft voor de uitvoering van het stedenbouwkundige plan, terwijl degene die verkoopt daarvan een nadeel ondervindt, dan is het gerechtvaardigd dat de verkoper een hogere prijs krijgt dan het goed waard is.
47
In de context van een onteigening ontvangt de verkoper en vergoeding voor het verlies van de zaak, alsmede een vergoeding van de bijkomende kosten. Daarmee ontvangt de verkoper een prijs die meer dan het goed zelve waard is. Het tweede deel van de tekst heeft betrekking op de vraag of het gerechtvaardigd is wanneer een verkoper de prijs verhoogt wanneer hij weet dat het goed voor de koper een strategische waarde heeft. Volgens Van Aquino behoort de verkoper dit niet te doen omdat deze strategische waarde niet door de verkoper wordt veroorzaakt maar door een omstandigheid van de koper. Aan de andere kant stelt Van Aquino dat wanneer het goed van groot belang is voor de koper dan is het verdedigbaar dat de koper uit eigenbeweging meer betaald dan het goed waard is. In het geval van onteigening zou de koper niet meer moeten vragen dan de verkeerswaarde volgens het huidige gebruik, al dan niet aangevuld met een vergoeding voor bijkomende kosten. De strategische meerwaarde van het plan behoort dan toe te komen aan de koper. Een behoorlijk handelende overheid kan dan uit eigen beweging oordelen dan het eerlijk is de verkoper mee te laten delen in deze meerwaarde. 6.2
De sluier van onwetendheid
Uit de besproken opvatting over rechtvaardigheid blijkt dat rechtvaardigheid een midden is. De iustum pretium leer spreekt over een evenwicht tussen de prijs en de geleverde prestatie, waarbij met name de minder sterke partij beschermt wordt. Van Aquino gaat in op de vraag wanneer het goed van groot belang is voor de koper of de verkoper dan een hogere prijs mag vragen. Hoewel deze inzichten richting geven aan het idee suum cuique tribuere, ieder het zijne, is een aanvullende denkstap nodig voor het verkrijgen van een efficiënte en eerlijke verdeling tussen de partijen. Op de vraag volgens welke maatstaf moet het surplus tussen de partijen verdeeld worden, is de sluier van onwetendheid het hulpmiddel voor het vinden van het antwoord. Het idee van de sluier van onwetendheid is afkomstig van John Rawls. Via een gedachte experiment kan dan gekomen worden tot opvatting over rechtvaardigheid, aan de hand waarvan beslist kan worden bij verdelingskwesties. Het idee is nu een rondetafelgesprek tussen de partijen over de verdeling van de meerwaarde tussen de partijen. Door het toepassen van de sluier van onwetendheid weten de deelnemers aan het gesprek dat zij bepaalde belangen hebben, alleen weten zij niet precies waar die liggen.
48
6.3
Criteria voor eerlijke verdeling
Deze beginsituatie waarbij de deelnemers niet precies weten waar de belangen liggen, wordt ook wel omschreven als een situatie waarin men een taart moet verdelen. De beste en eerlijkste verdeling krijgt men als degene die de taart mag delen niet weet of hij als eerste of als laatste mag kiezen. Weet iemand daarentegen dat hij mag snijden en als eerste mag kiezen dan zal de verleiding groot zijn om een groot stuk voor zichzelf af te snijden en ook de overige verdeling zal niet de nodige aandacht van hem krijgen (Westerman, 1998, pp. 64-65). Deze vergelijking met het verdelen van een taart geeft de oplossing voor het verdelingsvraagstuk. Vanuit wiskundig oogpunt wordt dan onderzocht op welke manier een “taart” verdeeld kan worden tussen 2 of meer partijen, spelers. Een eerlijke verdeling wordt beoordeeld aan de hand van vier criteria: proportionaliteit, afgunstvrij, billijkheid en efficiënt. 6.3.1 Proportionaliteit Onder proportionaliteit wordt verstaan dat wanneer een ieder gelijk bijdraagt een ieder een gelijk deel ontvangt. Hierin is terug te lezen het oordeel van Aristoteles over rechtvaardige verdeling. Wanneer iets verdeeld moet worden dan dient deze verdeling te geschieden proportioneel ieders bijdrage. Wanneer het surplus nu verdeeld moet worden tussen twee partijen dan houdt proportionaliteit in dat elke speler denkt dat hij tenminste de helft van het totaal heeft ontvangen. Wanneer drie spelers een surplus moeten verdelen dan denkt elke speler dat hij tenminste 1/3 deel van het totaal heeft ontvangen. Voor n-spelers geldt dan denkt elke speler dat hij 1/N deel van het totaal heeft ontvangen (Brams & Taylor, 2000, p. 13). 6.3.2 Afgunstvrij Naast de eis van proportionaliteit dient de verdeling afgunst vrij te zijn( envy-free). Hieronder wordt verstaan dat geen enkele partij bereid is om het deel dat hij ontvangt te ruilen met het portie dat een ander wordt toebedeeld. Geen enkele speler is jaloers op hetgeen de ander heeft gekregen. Bij verdelingvraagstukken tussen twee partijen komt proportionaliteit overeen met afgunst vrij. Wanneer ik weet dat ik tenminste de helft heb ontvangen dan ontvangt de ander maximaal de andere helft. In dat geval zal geen van beide van portie willen ruilen. Beide zijn overtuigd dat zij tenminste de helft hebben ontvangen in hun ogen.
49
Bij meer dan twee spelers vormt afgunstvrij een sterkere eis dan alleen proportionaliteit. Bij een verdeling in drie porties is het mogelijk dat hoewel mijn portie in mijn ogen 1/3 deel van het totaal is. Van de twee ander porties lijkt het ene portie in mijn ogen meer op de helft en de ander meer in mij ogen meer op 1/6. In dat geval ruil ik liever mijn portie in voor het portie dat in mijn ogen op de helft lijkt (Brams & Taylor, 2000, pp. 13-14). 6.3.3 Billijkheid Het criterium van billijkheid speelt met name wanneer meerdere ondeelbare goederen moeten worden verdeeld en niet een som geld. Stel dat een tafel en een stoel verdeeld moet worden tussen twee personen. De ene partij ontvangt de stoel en denkt dat hij tenminste de helft heeft ontvangen. Deze speler wil zijn deel dan niet ruilen met de ander. Wanneer hij ontdekt dat de ander die de tafel ontvangt en dat deze speler van mening is dat zij zeker 2/3 heeft ontvangen van het totaal dan geeft dat bij speler I toch een gevoel dat iets niet eerlijk. Onder billijkheid wordt dan verstaan dat beide partijen denken dat zij dezelfde fractie van het totaal hebben ontvangen, waarbij elke partij de te verdelen items anders waarderen. Uitgangspunt is dan dat beide spelers geloven dat elk evenveel heeft ontvangen (Brams & Taylor, 2000, pp. 14-15). Voor het taxatieprotocol is deze eis niet van toepassing omdat geld een deelbaar goed is; het criterium wordt voor de volledigheid genoemd. 6.3.4 Efficiënt Het laatste criterium gaat in op efficiency. Onder efficiënte verdeling wordt verstaan een verdeling waarbij er geen andere allocatie is die beter is voor een partij zonder dat het ten koste gaat van een andere partij. Zonder koppeling met de overige criteria is efficiency onvoldoende om te kunnen spreken over een eerlijke verdeling. Een verdeling waarbij de ene partij het gehele surplus van 100 cent ontvangt is efficiënt, maar is niet eerlijk (Brams & Taylor, p. 15). 6.4
Verdelingsalgoritme voor de 1ste verdeling
Op de vraag of de meerwaarde ten goede moet komen aan de grondeigenaren of aan de gemeenschap kan op een andere manier beantwoord worden. In de thesis wordt een verdeling van ieder de helft verdedigd. Door de fictie dat de grondeigenaren een coalitie vormen die de gronden in het complex verkopen aan de gemeente is er spaken van een spel met twee spelers. 50
De vraag hoe de twee spelers het surplus kunnen verdelen, kan middels een verdelingsalgoritme vastgesteld worden. Het oudste en bekendste verdelingsalgoritme is het zogenaamde “I cut, you choose” algoritme. De procedure bestaat uit slecht twee stappen, namelijk (Robertson & Webb, 1998, p. 5): •
een van de twee spelers (de deler) snijdt het surplus in twee porties
•
de andere speler (de kiezer) kiest een van de twee porties; het andere portie gaat naar de deler.
De deler zal ervoor zorgen dat hij het surplus zodanig verdeeld dat de verdeling in zijn ogen twee gelijke porties zijn. De kiezer zal het portie kiezen dat in zijn ogen tenminste de helft is van het surplus. Wanneer de deler denkt dat de twee porties gelijk zijn, dan kan de nader nooit meer krijgen dan de helft in de ogen van de deler. Deze oplossing is die zowel proportioneel als afgunstvrij. Geen van de spelers wil zijn portie ruilen met de ander. Wanneer de deler gelijke porties voorstelt dan krijgt elk zijn gerechtvaardige deel. Voor de verdeling van de meerwaarde is dan de oplossing de helft voor alle grondeigenaren tezamen en de andere helft voor de gemeenschap. 6.4.1 Verdelingsalgoritme voor de 2de verdeling Voor de verdeling van het deel van het surplus dat de grondeigenaren toekomt, kan een ander verdelingsalgoritme worden gehanteerd. Wanneer er sprake is van meer dan twee eigenaren kan gebruik maakt worden van het algoritme dat bekend staat als “moving knive” of het “trimming” algoritme. 6.4.2 Moving knive procedure Bij de “moving knive procedure” moet de volgende situatie voorgesteld worden. Het surplus in de vorm van rechthoekige taart of cake, ligt op tafel. Begin nu met het snijmes geheel links boven de taart langzaam en continue met het mes naar rechts te bewegen. Het deel links van het mes heet X1 en het deel rechts van het mes heet X2. Elke deelnemer krijgt de instructie om stop te roepen wanneer hij van mening is dat het stuk links van het mes zijn gerechtvaardigde deel is van de taart. Wanneer de eerste speler stop roept, snij dan dat stuk van de taart af en geef het aan de speler die stop riep. Vervolg de procedure tot de volgende speler stop roept. De procedure ziet er formeel als volgt uit (Robertson & Webb, 1998, p. 8):
51
•
Een mes beweegt continue van links naar rechts. De eerste speler die van mening is dat het deel links van het mes 1/n is, roept stop. Het stuk wordt van de cake afgesneden en gegeven aan de speler die stop riep. Deze speler doet verder niet meer mee.
•
Herhaal stap 1 met de overgebleven spelers over het restant van de cake
•
Uiteindelijk blijft een speler over. Deze speler krijgt het laatste stuk.
Via deze procedure kan bereikt worden dat elke speler van mening is dat hij een gerechtvaardigd deel heeft ontvangen; anders had hij eerder of later stop moeten roepen. De uitkomst van deze procedure is dat het surplus verdeeld wordt gelijkelijk over het aantal grondeigenaren. Een ieder krijgt eenzelfde deel. 6.4.3 Trimming Algoritme Een aangepaste versie van het “moving knife” procedure is een “trimming” algoritme. Het doel van deze procedure is het vinden van het punt waar een speler stop zou hebben geroepen, zonder een bewegend mes. Dit algoritme luidt voor drie spelers als volgt. Speler I snijdt van de taart een stuk af dat in zijn ogen 1/3de deel van de taart is. Vervolgens geeft I dit stuk aan speler II en vraagt hem om van dit stuk dat deel af te snijden wanneer II van mening is dat het stuk dat I heeft afgesneden groter is dan 1/3de deel van de taart (to trim back). Wanneer II denkt dat het stuk dat I heeft afgesneden correct is dat snijdt II niets af van dit stuk. Speler II geeft vervolgens, het al dan niet getrimde, stuk taart door aan speler III. Speler III kan dit stuk accepteren of weigeren. Accepteert speler III het (getrimde) stuk van de taart dan ontvangt hij dit stuk en speelt niet meer verder. De spelers I en II verdelen het restant van de taart, inclusief een eventueel door II afgesneden stuk, volgens “ i cut you choose” Weigert speler III het aangeboden stuk dan moet speler II het stuk nemen wanneer II er daadwerkelijk een stukje van heeft afgesneden, heeft getrimd. Heeft II het stuk niet ingekort dan moet speler I het (door hem afgesneden) stuk accepteren. Afhankelijk of II wel of niet een stukje van de taart heeft getrimd, speelt III met I of met II “cut and choose”. De twee overgebleven spelers krijgen dan ieder de helft van 2/3de deel van het restant. In de ogen van de twee overgebleven spelers heeft de eerste speler in elk geval niet meer gekregen dan 1/3de deel. De stappen van het algoritme luiden als volgt: (Robertson & Webb, 1998, pp. 9-10).
52
•
Speler I snijdt een stuk van de taart ter grootte van 1/n
•
Het afgesneden stuk wordt doorgegeven aan de spelers II, III, IV…..(N-1), elke speler die van mening is dat het aangeboden stuk groter is dan 1/n snijdt het excessieve deel af, trimt het stuk, tot het in zijn ogen precies 1/n is.
•
Speler N accepteert het , al dan niet getrimde stuk taart, uit de vorige stap, wanneer speler N van mening is dat dit stuk tenminste 1/nde deel van de taart is. Anders krijgt degene die als laatste het stuk heeft aangesneden het stuk van de taart. Degene die het stuk ontvangt neemt niet verder deel aan het proces.
•
Herhaal de stappen 1-3 voor het restant van de taart, tussen de n-1 overgebleven spelers. Herhaal deze stap tot dat er een speler over is.
Ook bij toepassing van dit algoritme krijgt elke grondeigenaar een gelijk deel. Het probleem over welke verdeelsleutel is de juiste sleutel voor de verdeling is daarmee beantwoord. Niet pro rato oppervlak, niet pro rato verkeerswaarde maar pro rato aantal eigenaren geeft een efficiënte en eerlijke verdeling tussen de partijen. 6.5
Oplossing verdelingsvraagstuk
Voor de vraag op welke wijze het surplus verdeeld moet worden tussen de betrokken partijen is afhankelijk van het gekozen verdelingsmechanisme. Voor de eerste verdeling, aan wie komt het surplus toe, aan de grondeigenaar of aan de gemeenschap betreft een rechtvaardigheidsvraag. Vanuit efficiency overwegingen maakt het niet uit of het surplus geheel bij de ene partij of geheel bij de andere partij terecht komt. In beide gevallen is de uitkomst efficiënt. Nu is een verdeling waarbij het ene kind alle koekjes van moeder krijgt en het andere kind niets efficiënt; alle koekjes zijn immers op bij deze verdeling. Bij de 1ste verdeling betreft het de vraag hoe het surplus tussen de coalitie als verkopende partij en de gemeente als kopende partij verdeeld moet worden. Wanneer aan deze verdeling de eis wordt gesteld dat deze efficiënt en eerlijk moet zijn, dan luidt de oplossing ieder de helft. Deze verdeling is ook via het principe “ cut and choose” te bereiken. De volgende vraag is dan hoe moet het deel dat aan de coalitie toekomt, de helft van het surplus, verdeeld worden onder de coalitiegenoten? Het probleem dat zich voor kan doen is dat iedere coalitiegenoot van mening is dat zijn uil een valk is. Elke grondeigenaar zal van 53
mening zijn dat zijn perceel het ontbrekende puzzelstukje is en zal trachten het grootste deel van het surplus naar zich toe te trekken. Voor de verdeling tussen de coalitiegenoten is het noodzakelijk om een verdelingsalgoritme voor te schrijven om er voor te zorgen dat elke grondeigenaar zijn gerechtvaardige deel van het surplus krijgt. Voor de 2de verdeling wordt veronderstelt dat elke grondeigenaar gehuld is onder een sluier van onwetendheid. Dit houdt in dat de grondeigenaar weet dat hij een belang heeft, alleen weet hij niet precies welk belang dat is. De grondeigenaar keert dan terug in het plangebied alleen weet hij niet of hij eigenaar is van een grootte kavel, een kleine kavel, een rendabele kavel, een onrendabele kavel, een kavel met een hoge inbrengwaarde of een kavel met een hoge uitneemwaarde. Zelfs weet hij niet onder deze sluier of hij een deel van het plan wel of niet zelf kan realiseren. Door toepassing van deze sluier weet niemand precies waar zijn belangen liggen, dit in tegenstelling in gevallen waar deze belangen wel precies bekend zijn. Door het toepassen van een verdelingsalgoritme, waarbij degene die deelt niet als eerste mag kiezen, is een verdeling waarbij elke speler een gelijk deel ontvangt te kwalificeren als een efficiënte en eerlijke verdeling.
54
7
COALITIEVORMING
De crux van het taxatieprotocol is gelegen in de fictie van de vorming van een coalitie van alle grondeigenaren in het plangebied cq exploitatiegebied. Hoewel deze coalitievorming bij enkele grondeigenaren nog realistisch is, zal bij veel grondeigenaren de kans op vrijwillige coalitievorming minder realistisch zijn. De coalitie gedachte kan echter ook rechtens worden afgedwongen door de gemeente door middel van dagvaarden. 7.1
Gedwongen coalitievorming
Hoewel op basis van vrijwilligheid de kans op vorming van de grote coalitie klein geacht kan worden, is de gedachte van deze coalitie rechtens af te dwingen op basis van artikel 18 van de onteigeningswet. Stel dat geen enkele grondeigenaar vrijwillig, al dan niet in coalitieverband, zijn grond wil verkopen aan de gemeente, dan kan de gemeente overgaan tot dagvaarden. In artikel 18 lid 1 onteigeningswet is te lezen dat: is hetgeen onteigend moet worden niet bij minnelijke overeenkomst verkregen, dan dagvaardt de onteigenende partij de bij koninklijk besluit aangewezen eigenaar voor de rechtbank in welker rechtsgebied de te onteigenen onroerende zaak is gelegen, teneinde de onteigening te horen uitspreken en het bedrag der schadeloosstelling te horen bepalen. Betreft de onteigening een recht, dan wordt zij ingesteld tegen de bij koninklijk besluit aangewezen rechthebbende; van deze vordering wordt kennisgenomen door de rechtbank binnen welker rechtsgebied de onroerende zaak is gelegen waarop het recht rust. Wanneer de gemeente nu alle onwillige grondeigenaren in een keer dagvaart, is de facto, een coalitie gevormd. De vorming van de coalitie is nu niet vrijwillig tot stand gekomen, maar het effect is hetzelfde. Een mooi voorbeeld van de impact om alle grondeigenaren gelijktijdig te dagvaarden in plaats van het een voor een verwerven van de grond, is te lezen in het boek “het lege land” van Auke van der Woud: “De spoorwegaanleg bleek uitermate gevoelig voor grondspeculatie. Zoals dat gaat, leverde de spoorwegmaatschappijen daar nolens volens een actief een bijdrage aan. De regering schreef in 1851: in plaats van dat de onteigenende partij alle percelen die ze onteigenen wil in een keer bij de rechter aanvroeg, vorderde ze die stuk voor stuk, leed daardoor steeds opnieuw verliezen aan tijd en geld. Erger: hoe verder men zelfs met het werk gevorderd was, hoe meer dus de eigenaar wist, dat men zijnen grond niet missen kon […]. 55
Men vuurde aldus niet enkel den tegenstand aan, maar riep die op. […] Aldus maakte men het onteigeningsgeding tot eene winstgevende speculatie”(van der Woud, 2005, p. 517). 7.2
Gelijke monniken, gelijke kappen
Het idee achter deze coalitie is dat elke grondeigenaar in een gelijke positie verkeert wanneer zij vrijwillig verkoopt aan de gemeente. Elke grondeigenaar wordt via deze coalitie gelijk behandeld. Tevens ontneemt deze coalitiegedachte de mogelijkheid tot strategisch gedrag bij de grondeigenaren. Stel dat binnen een complex een tiental grondeigenaren zijn, met elk een paardenwei met een verkeerswaarde van € 100.000. Wanneer de gemeente erin slaagt alle gronden te verwerven dan komt de complexwaarde van €10.000.000 vrij en kan het plan tot uitvoer worden gebracht. Stel dat de gemeente met de eerste negen eigenaren tot een overeenkomst komt en tegen de verkeerswaarde kan aankopen. Het aanvankelijke multilaterale onderhandelingsprobleem is dan nu gereduceerd tot een bilateraal onderhandelingsprobleem. De gemeente moet enkel en alleen nog het laatste perceel aankopen om het plan te kunnen realiseren. Deze laatste speler gedraagt zich rationeel en intelligent en stelt dat zijn paardenwei te koop is voor een prijs van € 10.000.000 minus (9* € 100.000) = € 9.100.000. 7.3
Door samenwerking meerwaarde
Voor het onderzoek naar de werkelijke waarde is van belang dat het individuele perceel grond beschouwd moet worden als onderdeel van een complex. De grond wordt dan niet beschouwd als een ding op zich maar in samenhang met de andere percelen. Nu krijgt deze meerwaarde als gevolg van het plan pas haar volle omvang wanneer alle gronden in bezit zijn van de gemeente. Indien een perceel ontbreekt dan kan de gemeente het plan niet uitvoeren. Zonder uitvoering van het plan kan de meerwaarde niet verzilverd worden. In dat geval houdt een ieder wat hij heeft en vervallen de winstmogelijkheden die met samenwerking tussen de gemeente en de andere grondeigenaren gerealiseerd had kunnen worden. Door de fictie dat alle eigenaren in een coalitieverband de gronden in het complex in een keer verkopen wordt verzekerd dat de meerwaarde van het plan tot stand komt. In dat geval komt de meerwaarde vrij om te verdelen tussen de verschillende partijen. In plaats van dat de gemeente per grondeigenaar tot overeenstemming moet komen, wordt via deze coalitie strategisch gedrag bij de grondeigenaren geëlimineerd in de prijsvorming. 56
Op deze wijze kunnen de complicaties die kunnen optreden zoals het prisoner’s dilemma, het “game of chicken”, “dead lock” en “stag hunt” worden voorkomen. Door deze fictie komt het surplus gegarandeerd vrij. Het wederzijds te behalen voordeel kan worden verdeeld. Voor elke grondeigenaar is het verstandig om deel te nemen aan de coalitie omdat via deze coalitie verzekerd is dat elke grondeigenaar meer ontvangt dan de verkeerswaarde bij het huidige gebruik. Alle spelers komen in een betere positie door met elkaar samen te werken. Deze voorstelling van zaken maakt het verder mogelijk om deze onderstelde koop, waarbij het gehele complex in een koop door de gemeente wordt verkregen, nader te analyseren als een bilateraal onderhandelingsprobleem. Via deze analyse kan dan een verdeling van het surplus van ieder de helft op speltheoretische grondslagen worden verdedigd. 7.4
Geen beroep op zelfrealisatie door de coalitie
Voor de coalitie geldt binnen het taxatieprotocol de verplichting om de gronden te verkopen aan de gemeente. In beginsel is denkbaar dat deze fictieve coalitie zich beroept op zelfrealisatie en daarmee alle lusten en lasten voor haar rekening neemt. In dat geval is er geen sprake meer van een situatie van onteigening. De gemeente resteert in dat geval een strategie van passieve grondpolitiek, al dan niet met kostenverhaal via de grondexploitatiewet. In geval van kostenverhaal rekent de gemeente met de coalitie af. Hoe de coalitie vervolgens de lusten en lasten verdeeld tussen de coalitiegenoten is dan verder niet van belang; dat is aan de coalitie. Het gaat de gemeenschap dan niet aan omdat er geen gemeenschapsgeld wordt uitgegeven. Een coalitie die zich wil beroepen op zelfrealisatie mist echter het onteigeningsmiddel. Voor de uitvoering van het plan door de coalitie is de medewerking van alle grondeigenaren noodzakelijk. Juist vanwege het ontbreken van deze bereidwilligheid is het onteigeningsinstrument in het leven geroepen. Het verschil tussen de coalitie die vrijwillig verkoopt en de coalitie die zelf wil realiseren is dat de eerste zich verzekert van een minimale vergoeding in de vorm van de verkeerswaarde en van een gerechtvaardigd deel in het surplus, terwijl de tweede maar moet zien, indien de samenwerking al tot stand komt, welk deel hij ontvangt.
57
8
ONDERHANDELINGSPROBLEEM
In de inleiding is aangegeven dat ten aanzien van de vraag aan wie de meerwaarde van het stedenbouwkundige plan toekomt twee zienswijzen bestaan. Het ene kamp stelt dat de meerwaarde aan de grondeigenaar toekomt. Het andere kamp stelt dat de meerwaarde de aan de gemeenschap toekomt. Volgens de eerste opvatting ontvangen de grondeigenaren de hogere marktwaarde. Volgens de tweede opvatting ontvangen de grondeigenaren de lagere verkeerswaarde volgens het huidige gebruik. Door de veronderstelling van de coalitie die de gronden in het complex in een keer verkoopt aan de gemeente, kan het onderzoek naar de werkelijke waarde bestudeerd worden als een onderhandelingsvraagstuk. De uitkomst volgens de standaard “Nash bargaining solution” is dan dat ieder de helft krijgt. De helft van de meerwaarde, het surplus, komt dan toe aan de gemeenschap, de andere helft komt dan toe aan de grondeigenaren. 8.1
Het onderhandelingsprobleem
De ondergrens van het onderhandelingsvraagstuk wordt dan bepaalt door de som van alle getaxeerde waarden van de individuele percelen onder de veronderstelling van voortzetting van het huidige gebruik, naar de situatie in de oorspronkelijke situatie. De ondergrens is de reserveringsprijs voor de coalitie, dat wil zeggen de minimale verkoopprijs die zij wil ontvangen. Geen enkele grondeigenaar zal bereid zijn de grond te verkopen tegen een lagere prijs dan de verkeerswaarde bij het huidige gebruik. De bovengrens wordt dan bepaald door de waardering van het complex, dat wil zeggen de maximale prijs die de gemeente kan betalen wanneer zij de gronden in een koop kan verkrijgen. Deze bovengrens is de maximale prijs die de gemeente wil betalen voor het verkrijgen van de gronden in een transactie. Onder het surplus wordt in de literatuur over onderhandelen verstaan het verschil tussen de minimale verkoopprijs die de verkoper wenst te ontvangen en de maximale prijs die de koper wil betalen voor het goed. Een ander woord dat in de onderhandelingsliteratuur voor surplus wordt gebruikt is de taart die verdeeld moet worden.
58
Zolang de reserveringsprijs van de koper hoger is dan de reserveringsprijs van de verkoper dan is er sprake van een surplus. Wil het voor partijen wederzijds voordelig zijn om een transactie met elkaar te bewerkstelligen dan is het noodzakelijk dat de koper het goed hoger waardeert dan de verkoper. De vraag is alleen hoe kunnen partijen dit surplus onder elkaar verdelen. De onderhandelingsruimte wordt dan bepaald door de reserveringsprijs van de verkoper en de reserveringsprijs van de koper. Binnen deze onderhandelingsruimte is nu elke verdeling van het surplus een mogelijke uitkomst waarbij het voor beide partijen aantrekkelijk is om een transactie te bewerkstelligen. De uitkomst binnen deze ruimte is feitelijk onbepaald. De economist Edgeworth heeft hierover al in 1881 het volgende gezegd: “contract without competition is indeterminate, contract with perfect competion is perfectly determinate, contract with more or less competition is less or more indeterminate” (Edgeworth, 2003, p. 486). De verkoop van het complex door de coalitie aan de gemeente komt nu tot stand in een situatie zonder concurrentie. In dit geval is de gemeente is de enige koper voor het goed. Door deze situatie waarin een prijs tot stand komt zonder concurrentie kan alleen gesteld worden wat de ondergrens en de bovengrens is. Een vergelijkbare conclusie over dit probleem trekt de economist Rothbard. Hij stelt dat de prijs die tot stand komt ligt tussen de reserveringsprijs van de verkoper en reserveringsprijs van de koper, maar waar de finale prijs ligt, kan niet beantwoord worden (Rothbard, 2004, p. 363). 8.2
Het verdelen van een dollar
In de speltheorie wordt de kwintessens van het onderhandelingsprobleem besproken met het probleem van het verdelen van een dollar. Twee partijen moeten samen een dollar verdelen. Beide spelers claimen een deel van de dollar. Wanneer beide claims samen gelijk zijn aan een dollar of minder dan mag elk het deel dat hij claimt houden. Is de som van beide claims groter dan een dollar dan krijgen beiden niets. De te verdelen dollar staat dan symbool voor het surplus dat tussen beide spelers verdeeld moet worden. In onderstaande tabel zijn de mogelijke uitkomsten van het verdelingsvraagstuk opgesomd. In speltheoretische termen heet deze tabel een uitbetalingmatrix. De spelers I en II proberen een dollar tussen hen te verdelen. Zij kunnen elk kiezen uit een claim tussen 0 cent tot en met 100 cent, telkens op een veelvoud van 10. 59
Zolang de gezamenlijke claims minder of gelijk zijn aan een dollar dan krijgt elke partij de claim die zij heeft gedaan uitbetaalt. Indien beiden tezamen meer claimen dan een dollar dan krijgen zij allebei een uitbetaling van 0. Het eerste getal in de cel geeft het nut voor speler I weer, het tweede getal het nut voor speler II.
Uitbetalingmatrix: “dividing the dollar”
Alle genoemde oplossingen vormen evenwichtsoplossingen voor het vraagstuk hoe een dollar te verdelen. De oplossingen waarbij de som van de claims 100 is, zijn efficiënt. De oplossingen waarbij de som van de claims kleiner is dan 100 zijn effectief, maar er bestaan ruilmogelijkheden waarbij een partij er beter van kan worden zonder dat het ten koste gaat van de andere partij. Ook de oplossingen waarbij een ieder een uitbetaling van “0” ontvangt is een oplossing. Partijen komen dan niet tot overeenstemming en krijgen de onenigheiduitbetaling van “0”. In de speltheorie wordt dit het “disagreementpoint” genoemd. In het geval van de vraag aan wie behoort de meerwaarde toe te komen kan nu het volgende worden gesteld. Vanuit efficiency oogpunt maakt het niet uit of het surplus aan de grondeigenaren wordt toegekend of aan de gemeenschap. Zolang het stedenbouwkundige plan gerealiseerd wordt is elke verdeling van het surplus tussen deze twee kampen een efficiënte uitkomst. 8.2.1 Nash bargaining solution Voor de bepaling van de verdeling van het surplus heeft de wiskundige Nash een antwoord gevonden. Nash zegt dat de verwachtingen die beide partijen hebben ten aanzien van elkaars gedrag gebaseerd zijn op de omstandigheden van de onderhandelingssituatie zelf. Hoe het verschil uiteindelijk wordt verdeeld is afhankelijk van de vraag hoeveel de transactie waard is voor elke partij individueel.
60
In wiskundige termen is het Nash bargaining probleem een getallenpaar (X, d). “X” staat voor de verzameling van mogelijke uitkomsten van de onderhandeling. Dat is gelijk aan de mogelijke verdeling van het surplus. De “d” is een punt in de verzameling van X en geeft de gevolgen weer van geen overeenkomst tussen de partijen. De “d” staat voor disagreement. Een overeenkomst is individueel rationeel wanneer elke speler een hoeveelheid nut krijgt dat tenminste gelijk is aan het nut dat hij krijgt bij geen overeenkomst; de status quo. Wanneer er tussen de verkopende coalitie van grondeigenaren en de kopende gemeente geen overeenstemming wordt bereikt over de prijs dan ontvangen de grondeigenaren de “disagreement” betaling in de vorm van de verkeerswaarde bij huidig gebruik. 8.2.2 Nash product Voor het probleem van “dividing a dollar” luidt de oplossing dat beide spelers 50 cent claimen. De verzameling X bestaat uit 0 – 100 cent; het surplus (s) is 100 cent. De “d” is voor beide spelers 0. Bij een verdeling van 50 cent ieder wordt het Nash product gemaximaliseerd. Het Nash product luidt als volgt: max(x1 " d1 )(x 2 " d2 ) x"X !
x"d
!
x1 + x 2 = s
!
De verzameling X bestaat voor de onderhandelingsruimte waarover de spelers beschikken. In
!
het geval van “dividing a dollar” alle getallen tussen 0 en 100 cent. De x staat voor het nut dat een speler ontleent aan een bepaalde combinatie van claims. Het nut is per speler vermeld in de uitbetalingmatrix. De “d” staat voor het “disagreementpoint”, in dit geval voor beide spelers “0”. In onderstaande tabel zijn enkele combinaties weergegeven en is het Nash product berekend. Bij een combinatie van 50 cent, 50 cent wordt het Nash product gemaximaliseerd.
61
8.2.3 Kanttekening bij Nash oplossing De gegeven oplossing voor het onderhandelingsvraagstuk gaat uit van risiconeutrale spelers en een gelijke balans in onderhandelingsmacht. Wanneer rekening wordt gehouden met risicohouding en onderhandelingsmacht van partijen dan is het mogelijk dat een van de twee partijen het gehele surplus kan afromen. In dat geval krijgt speler I bijvoorbeeld 100 en speler II niets. Wanneer er wordt gesproken over de “Nash bargaining solution” dan wordt als standaard genomen dat de spelers risiconeutraal zijn en dat de onderhandelingsbalans in evenwicht is. 8.3
Financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen
In de thesis wordt de fictie gehanteerd dat de coalitie van grondeigenaren zich niet beroepen op zelfrealisatie. De oplettende lezer zal opmerken dat wanneer nu de coalitie van grondeigenaren zich wel mogen beroepen op zelfrealisatie het gehele surplus aan de grondeigenaren toekomt. In §7.4 is opgemerkt dat in de praktijk onzeker is of deze coalitie op vrijwillige basis tot stand komt. En mocht deze coalitie tot stand komen dan is onzeker welk deel een ieder ontvangt binnen deze coalitie. Stel dat deze coalitie wel tot stand komt dan kan de gemeente via artikel 6.24 van de Wet ruimtelijke ordening bij het aangaan van overeenkomsten over de grondexploitatie in de anterieure fase een financiële bijdrage vragen voor ruimtelijke ontwikkelingen. Weigert de coalitie nu om de helft van het surplus af te staan ten behoeve van de ruimtelijke ontwikkeling dan kan de gemeente stellen dat de coalitie niet bereid is om het plan uit te voeren zoals de gemeente dat voorstelt. Het is nu onzeker of het plan tot uitvoer komt. Daarmee opent de gemeente de deur om de gronden via onteigening te verkrijgen. 8.4
Conclusie
Via deze analyse van het onderhandelingsprobleem kan gesteld worden dat een verdeling van het surplus van ieder de helft te verdedigen is op grond van de speltheorie. In die zin heeft noch het kamp Den Uyl, noch het kamp Van Agt gelijk.
62
9
EEN EFFICIENTE EEN EERLIJKE PRIJS
Na aanvaarding van de postulaten laat zich de werkelijke waarde via een aantal stappen berekenen. Deze stappen zijn de bepaling van het surplus, de 1ste verdeling van het surplus en de 2de verdeling van het surplus dat de grondeigenaren toekomt tussen de coalitiegenoten onderling. De werkelijke waarde waar elke grondeigenaar recht op heeft is dan de verkeerswaarde en een gerechtvaardigd aandeel in het surplus, in de meerwaarde van de grond als gevolg van de uitvoering en realisatie van het stedenbouwkundig plan. 9.1
Taxatie van het surplus
Voor de taxatie van het surplus dienen een tweetal taxaties te worden uitgevoerd, namelijk het bepalen van de som van de verkeerswaarde en het bepalen van de complexwaarde. De eerste taxatie betreft een taxatie per perceel onder de fictie voortzetting van het huidige gebruik en onder de vigeur van het oude bestemmingsplan. De tweede taxatie betreft de berekening van de complexwaarde. Met deze taxatie word de maximale prijs berekend die een koper bereid is te betalen voor de verkrijging van het complex in een koop. De som van alle getaxeerde waarden per perceel vormt de minimale vraagprijs van de coalitie voor de verkoop van alle gronden in een keer aan de gemeente. Dit bedrag is de reserveringsprijs voor de verkopende partij. Voor een lagere prijs is de coalitie dan niet bereid om te verkopen. Wanneer de coalitie de gronden voor deze prijs verkoopt, gaat het gehele surplus naar de kopende partij. De complexwaarde vormt de maximale prijs die de gemeente wil betalen voor de verkrijging van de gronden in een transactie. De complexwaarde is dan op te vatten als de reserveringsprijs van de koper. Voor een hogere prijs is de koper niet bereid om te kopen. Wanneer de koper zijn reserveringsprijs betaald dan ontvangt de verkopende partij het gehele surplus. Het verschil tussen de complexwaarde en de som van de verkeerswaarden is dan het surplus dat verdeeld kan worden tussen de in het geding betrokken partijen. Zolang de complexwaarde groter is dan de som van de verkeerswaarde dan is er sprake van een plan met een positieve exploitatie. 63
9.1.1 Taxatie verkeerswaarde Deze verkeerswaarde is de minimale prijs de een grondeigenaar, ongeacht de vraag of het plan wel of niet doorgaat zeker kan realiseren. Het is de waarde waarover hij beschikt in de oorspronkelijke positie. Voor de bepaling van de verkeerswaarde wordt het effect van het masterplan op de prijsvorming wordt in haar geheel weggedacht, geëlimineerd in de taxatie. Deze aanname is een ruime interpretatie van de eliminatieregel zoals gesteld in artikel 40c onteigeningswet. Binnen deze benadering is er geen ruimte voor speculatieprijzen. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt een levering vrij van huur en gebruik. Wanneer partijen er niet in slagen om langs minnelijke weg tot een overeenkomst te komen dan zal de rechter de onteigening uitspreken en de hoogte van de schadeloosstelling vaststellen. Het eigendom gaat over naar de gemeente door inschrijving van het onteigeningsvonnis in de openbare registers. Na onteigening is de onroerende zaak vrij van alle rechten en plichten, hetgeen op te vatten is als een levering vrij van huur en gebruik. Daarnaast is de verkrijging op te vatten als het verkrijgen van een vol eigendom. 9.1.2 Taxatie complexwaarde De tweede stap in het proces van het vinden van de werkelijke waarde bestaat uit de taxatie van het complex van gronden dat in exploitatie wordt gebracht. Dit is de zogenaamde complexwaarde volgens artikel 40d onteigeningswet. De complexwaarde is te beschouwen als een vertaling van het stedenbouwkundige plan. In deze stap is tevens het voorschrift uit de Wet ruimtelijke ordening te herkennen. Onder artikel 6.13 lid 4 dient voor de berekening van de kosten en opbrengsten ervan worden uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie zal worden gebracht. Het betreft de fictie “gemeentelijke exploitatie”. Het saldo van de opbrengsten en kosten staat bekend als de residuele waarde. Dit is het bedrag dat de gemeente ontvangt bij verkoop van bouwrijpe grond cq uitgifte in erfpacht aan een ontwikkelaar. Het saldo is op te vatten als het bruto resultaat van het stedenbouwkundige plan. Voor het bepalen van het nettoresultaat dient dit bruto resultaat te worden gecorrigeerd voor de kosten die samenhangen met het plan zoals, niet limitatief, de volgende hoofdposten: 64
kosten voor aanleg infrastructuur, kosten voor inrichting maaiveld, kosten voor grondwerken, kosten voor bodemsanering, kosten voor planbegeleiding / proceskosten, kosten en/of opbrengsten tijdelijke exploitatie. Het berekende netto saldo is maximale prijs die de gemeente wil betalen voor de gronden bij een levering vrij van huur en gebruik en in vol eigendom; alle rechten en plichten zijn immers door de onteigening vervallen. De gemeente krijgt dus feitelijk ruwe bouwgrond geleverd. De gemeente krijgt in geval van onteigening de gronden geleverd vrij van huur en gebruik. Dit houdt in dat de volgende kosten in mindering gebracht moeten worden op het berekende saldo: sloopkosten bestaande opstallen en de vergoeding voor de bijkomende kosten voor het heengaan en elders vestigen. De aldus berekende waarde is op te vatten als de complexwaarde. Het is het netto resultaat van het plan. Het saldo is dan de maximale investering die besteed kan worden aan het verwerven van de grond. Het is het maximale bedrag dat de gemeente maximaal kan besteden aan de betaling van de vermogensschade aan iedere partij. 9.1.3 De vergoeding van de bijkomende kosten De bijkomende schades zijn dan reeds verwerkt in de opzet van de grondexploitatie. De bijkomende schade heeft betrekking op de verplaatsingskosten van de gebruiker van het vastgoed; het heeft betrekking op de kosten van het heengaan en elders vestigen. De berekening van de bijkomende schade dient per schadegerechtigde separaat te worden vastgesteld. Naast de grondeigenaar komen onder andere ook de huurder, de erfpachter en de opstalhouder in aanmerking voor vergoeding van de bijkomende kosten. Een andere reden om deze kosten ten laste te brengen van het exploitatieresultaat is dat voor de bepaling van de verkeerswaarde een onderstelde koop in het vrije economische verkeer geldt. Nu is bij een reguliere transactie nimmer sprake van een extra vergoeding voor bijkomende kosten; wanneer u vrijwillig uw huis verkoopt dan ontvangt u van de kopende partij geen extra verhuiskostenvergoeding. De vergoeding van de werkelijke waarde kan opgevat worden als de vergoeding voor het verlies van de onroerende zaak in haar betekenis als investeringsobject. De vergoeding van de bijkomende kosten als compensatie voor het verlies in de betekenis als gebruiksobject. 65
9.1.4 Taxatie van het surplus Aan de hand van de twee taxaties kan het surplus nu worden vastgesteld. De som van de verkeerswaarde vormt de minimale prijs die de grondeigenaren kunnen ontvangen wanneer de gemeente het plan niet zou uitvoeren. Het betreft dan de minimale verkoopprijs die de coalitie zal vragen bij verkoop van het complex in een keer aan de gemeente. De complexwaarde is de maximale prijs die de gemeente kan betalen voor de verkrijging van het complex in een keer. 9.2
1ste verdeling van het surplus
Voor de eerste verdeling wordt de fictie gehanteerd dat de grondeigenaren een coalitie vormen. Door deze coalitie is er sprake een tweepersoons spel. De onderhandelingsituatie bestaat dan uit de coalitie als verkopende partij en de gemeente als kopende partij. Via de standaard “Nash bargaining solution” is een verdeling van het surplus tussen deze twee partijen van ieder de helft te verdedigen. Deze situatie waarbij twee partijen onderhandelen over de verdeling van het surplus kan ook vergeleken worden met het verdelen van een taart. Via het mechanisme “Cut and choose” zal deze verdeling waarbij ieder de helft krijgt ook tot stand komen wanneer de spelers rationeel en intelligent handelen. 9.3
2de verdeling van het surplus
De vervolgvraag voor de bepaling van de vermogensschade per grondeigenaar is hoe dient het deel van het surplus dat de coalitie toekomt tussen de coalitiegenoten te worden verdeeld. Op dit punt wijkt het taxatieprotocol af van de huidige opvatting dat deze verdeling pro rato oppervlak dient te geschieden. De achterliggende gedachte van de complexwaarde is dat toevallige verschillen tussen de percelen als gevolg van verschillende bestemmingen onderling verevend moeten worden. Met de toevallig bestemming van het perceel mag geen rekening worden gehouden. Als oplossing voor dit verdelingsvraagstuk is gebruik gemaakt van idee van de sluier van onwetendheid. Door de voorstelling van een rondetafelgesprek waarbij de coalitiegenoten het aan toegekende deel van het surplus onderling dienen te verdelen door middel van een onderhandeling.
66
De uitkomst van deze onderhandeling tussen de coalitiegenoten kan bestudeerd worden via een wiskundig algoritme. Zowel volgens het moving knife algoritme als het trimming algoritme komt een verdeling pro rato aantal deelnemers tot stand, elk ontvangt dan 1/nde deel van het te verdelen surplus. Elke coalitiegenoot krijgt dan een gelijk deel in het onderling te verdelen deel van het surplus. Deze verdeling voor gelijke delen is ook terug te vinden in de klassieke societas gedachte waarbij elke socius deelt in de winsten en de verliezen voor gelijke delen. 9.4
Vaststelling werkelijke waarde
Via deze voorstelling van zaken kent de werkelijke waarde een tweetal bestanddelen, namelijk de verkeerswaarde en een gerechtvaardigd aandeel in het surplus. Via de postulaten van het protocol bestaat dit gerechtvaardigde deel in het surplus uit de helft van de het surplus voor de coalitie van grondeigenaren. Binnen dit deel heeft elke grondeigenaar recht op een gelijk deel. 9.4.1 Minimale vergoeding vermogensschade Wanneer het plan wordt weggedacht of niet tot uitvoer komt dan is de verkeerswaarde de hoogste waarde die aan de zaak toegekend kan worden. De verkeerswaarde is dan de minimale betaling die de grondeigenaar ontvangt voor de vermogensschade. Deze waarde zal ook gelden wanneer er sprake is van een plan met een tekort, een verlies. In dat geval ontvangt de grondeigenaar maximaal de verkeerswaarde betaald als vermogensschade. In dat geval is de schadeloosstelling voor de vermogensschade volledig; hij is er niet slechter noch beter van geworden, hij verkeert in dezelfde financiële situatie als voor de onteigening. In een situatie van een onderstelde koop is de verkeerswaarde bij huidig gebruik de minimale prijs die de grondeigenaar ontvangt bij verkoop aan een anonieme koper die geen strategische waarde toekent aan het goed. Zelfs wanneer er sprake zou zijn van een strategische koper dan kan niet met zekerheid gesteld worden dat de verkoper de gehele meerwaarde zich kan toeeigenen. Zonder aanvullende spelregels is elke uitkomst mogelijk. De onderhandelingsset kent een ondergrens in de vorm van de verkeerswaarde bij het huidige gebruik en een bovengrens in de vorm van de strategische waarde. Bij een betaling van de verkeerswaarde is een verkoper in strikte zin indifferent tussen wel of niet verkopen. In dat geval wordt hij niet beter of slechter van de transactie. In financiële termen verkeert hij in dezelfde positie. 67
9.4.2 Gerechtvaardigd deel in het surplus Naast de minimale vergoeding in de vorm van de verkeerswaarde heeft hij recht op zijn deel in het surplus. Voor de gehele coalitie van grondeigenaren komt de helft van het totale surplus toe. In formule vorm: ½ * surplus. Het surplus is de complexwaarde -/- som van de verkeerswaarden. Elke grondeigenaar is voor een gelijk deel gerechtigd in dit aan de coalitie toegekende deel van het surplus. In geval van n - aantal grondeigenaren krijgt elke grondeigenaar 1/n deel * ½ * surplus. Derhalve is het gerechtvaardige deel dat elke individuele grondeigenaar toekomt 1/(2n) * surplus (of anders geformuleerd: surplus / 2n). 9.5
Individuele onderhandeling met grondeigenaar
Middels het protocol is per grondperceel de werkelijke waarde vast te stellen. De laatste stap is nu om met elke eigenaar op individuele basis te gaan onderhandelen om het goed op minnelijke wijze te verwerven. De gemeente heeft immers de wettelijke verplichting om het goed zonder tussenkomst van de rechter te trachten te verwerven. Pas nadat gebleken is dat de grondeigenaar niet wil verkopen tegen deze berekende werkelijke waarde dan kan via de rechter het eigendom verkregen worden. 9.6
Rekenvoorbeeld
Aan de hand van een rekenvoorbeeld wordt de werking van het protocol zichtbaar. Het uitgangspunt is de onderstaande tabel:
Het betreft de oorspronkelijke positie waarin elke grondeigenaar verkeert wanneer er geen stedenbouwkundig plan zou bestaan. De verkeerswaarde is dan de hoogste prijs die hij bij een verkoop zou ontvangen in beginsel. De som van de verkeerswaarde geeft dan de ondergrens van het onderhandelingsvraagstuk, voor een lagere prijs is de coalitie niet bereid om te verkopen. 68
Het stedenbouwkundige plan gaat uit van een herbestemming van de gronden. Als gevolg van deze plannen krijgende gronden een meerwaarde. Het stedenbouwkundige plan laat zich vertalen in geld. In onderstaande tabel is een opzet van de exploitatiebegroting opgenomen:
Wanneer de gronden in handen van de gemeente is dan kan het plan tot uitvoer komen. Voor een verkrijging van de gronden plus de opstallen, vrij van huur en gebruik is de koper bereid om maximaal de complexwaarde te betalen. Het te realiseren surplus bedraagt dan het verschil tussen de complexwaarde en de som van de getaxeerde waarde. Wanneer de gemeente alle gronden verkrijgt dan is dit de meerwaarde die gerealiseerd kan worden. Ontbreekt een of meer percelen uit het complex dan kan het plan niet uitgevoerd worden en de meerwaarde verdampt dan. Het voordeel dat te behalen is voor elke partij gaat dan teniet. Het surplus wordt dan als volgt vastgesteld:
De volgende stap is de 1ste verdeling van dit surplus tussen de coalitie van grondeigenaren en de onteigenaar. Op grond van de standaard “Nash bargaining solution” is een verdeling van ieder de helft te verdedigen. Voor het bereiken van deze verdeling geldt dat de spelers risiconeutraal zijn en dat de onderhandelingsbalans tussen de partijen in evenwicht is.
69
Een ander mechanisme waarmee dezelfde verdeling tot stand komt is het mechanisme dat gehanteerd wordt bij het verdelen van een taart, het surplus, namelijk een deler en een kiezer. De verdeling volgens de standaard “Nash bargaining solution” geeft de volgende verdeling
De volgende verdeling betreft de vraag hoe de coalitie het gerechtvaardigde aandeel in het surplus verder onderling dient te verdelen. In deze thesis is een verdeling pro rato aantal deelnemers verdedigd. Deze verdeling rust op de societas gedachte waarbij de winsten en verliezen van de onderneming pro rato deelname worden verdeeld. Naast deze opvatting kan deze verdeling bereikt worden door middel van een wiskundig algoritme van het “moving knife”. Door toepassing van dit mechanisme komt een verdeling van 1/n tot stand. Wanneer elke grondeigenaar zich rationeel en intelligent gedraagt, dan is dit een verdeling waarbij hij niet in een betere situatie kan komen zonder dat een ander er slechter van wordt. Naast dat de uitkomst efficiënt is, is de verdeling te kwalificeren als eerlijk. De verdeling per coalitiegenoot bedraagt dan:
De laatste stap in het proces is het vaststellen van de werkelijke waarde per grondeigenaar. De werkelijke waarde is dan de verkeerswaarde van het goed aangevuld met het gerechtvaardigde deel van de grondeigenaar in het surplus. De finale verdeling van de meerwaarde ziet er dan als volgt uit:
70
Het deel dat de gemeente toekomt kan nu ook op andere wijze berekend worden, namelijk de complexwaarde minus de te betalen werkelijke waarde. Dat geeft de volgende vergelijking: 11 miljoen -/- 6 miljoen = een winstsaldo van 5 miljoen. Deze 5 miljoen komt overeen met het surplus dat tussen de gemeente en de coalitie gelijkelijk wordt verdeeld. Ieder de helft, ieder het zijne. 9.7
Conclusie
Via het protocol is het mogelijk om de werkelijke waarde vast te stellen. Deze berekende prijs is te kwalificeren als efficiënt en eerlijk. Het onderliggende idee voor de twee verdelingsvragen is een notie van rechtvaardigheid. Deze notie komt tot uitdrukking in het beginsel “suum cuique tribuere”, hetgeen neerkomt op ieder het zijne. Volgens de oude opvatting dat rechtvaardigheid een midden is tussen twee uitersten is een verdeling van de meerwaarde tussen de grondeigenaren enerzijds en de gemeenschap anderzijds voor ieder de helft verdedigd. Dit in tegenstelling tot een toekenning van de meerwaarde aan de ene of de andere partij. Voor de verdeling tussen de coalitiegenoten is gebruik gemaakt van de societas gedacht waarbij een ieder voor gelijke delen deelt in de winsten en verliezen van de onderneming.
71
10 VERGELIJKING VERDELINGSMECHNISMEN In de discussie over een wie komt de meerwaarde van de grond toe zijn er verschillende opvattingen te onderscheiden. De twee hoofdstromen zijn of alleen de verkeerswaarde toekennen of de gehele complexwaarde toekennen aan de grondeigenaar. In deze thesis is een andere oplossing voorgelegd en verdedigd. In de eerste opvatting bedraagt de vermogensschade gelijk aan de verkeerswaarde. In dat geval ontvangt de grondeigenaar de verkeerswaarde. In de tweede opvatting komt het gehele surplus toe aan de grondeigenaren en wel pro rato oppervlak. Bij een verdeling volgens het taxatieprotocol krijgt de grondeigenaar de verkeerswaarde plus een gerechtvaardigd deel van het surplus. In onderstaande tabel zijn voor de verschillende opvattingen per grondeigenaar de betalingen voor de vermogensschade weergegeven. 10.1 Verdeling van het surplus volgens de drie systemen In onderstaande tabel zijn voor de drie verdelingsmechanismen, te weten: verkeerswaarde, complexwaarde en het protocol, weergegeven.
Het kenmerk van elk van deze verdeling is dat elk systeem tot efficiënte prijzen leidt. In die zin maakt het niet uit welk systeem wordt gehanteerd voor de vaststelling van de werkelijke waarde. In het eerste geval komt de meerwaarde ten goede aan de gemeenschap, in het tweede geval aan de grondeigenaren en in het derde geval deels aan de gemeenschap en deels aan de grondeigenaren. Zolang het plan tot uitvoer komt zijn de prijzen die onder elk van deze systemen tot stand komt efficiënt. Een verdeling waarbij een partij het gehele surplus ontvangt wordt echter niet als eerlijk bestempeld. In de thesis is de verdeling op basis van ieder de helft verdedigd. De verdediging rust op een klassieke gedacht over rechtvaardigheid; ieder het zijne geven.
72
Daarnaast is op speltheoretische gronden, onder de aanname van risiconeutrale spelers en een evenwichtige onderhandelingsbalans tussen de partijen deze verdeling te verdedigen. Een ander mechanisme dat zorgt voor een eerlijke verdeling zorgt is het mechanisme dat gehanteerd wordt bij het verdelen van een taart. Ook dit laatste mechanisme geeft een verdeling van ieder de helft. 10.2 Onderlinge verdeling van het surplus In §3.3 zijn mogelijke verdelingsmaatstaven voor de verdeling van de complexwaarde besproken. De drie maatstaven zijn pro rato oppervlak, pro rato verkeerswaar en pro rato aantal grondeigenaren. Voor de goede orde wordt de casus nogmaals belicht. De uitgangspunten zijn de volgende:
Het probleem dat nu speelt is dat eigenaar I een voorkeur heeft voor een verdeling pro rato oppervlak, eigenaar II pro rato verkeerswaarde en eigenaar III pro rato aantal eigenaren. de wetgever geeft een eenduidige maatstaf over hoe deze verdeling dient te geschieden. In de praktijk wordt gesuggereerd een verdeling pro rato grootte. Wanneer nu deze drie partijen onderling tot een verdeling moeten komen dan kan niet worden gesteld dat een van de drie besproken maatstaven door alle partijen onderschreven worden als de beste maatstaf. Een ander element is dat elk van de drie partijen kan dreigen niet mee te werken, waardoor het hele plan niet doorgaat en de winstmogelijkheid vervalt; een ieder is dan weer terug in de oorspronkelijke situatie. Voor de onderlinge verdeling is de volgende oplossing gehanteerd. In de eerste plaats zijn alle eigenaren gehuld onder een “sluier van onwetendheid”. Door het toepassen van deze fictie weet geen enkele eigenaar zeker of hij nu een groot of klein perceel toebedeeld krijgt, een dure zaak of goedkope onroerende zaak had. Wanneer elke eigenaar nu zelf zou moeten onderhandelen onder deze onzekerheid dan is het idee dat de uitkomst van deze onderhandeling rechtvaardig is. Dit idee van de sluier van onwetendheid wordt ook weleens 73
het probleem van het verdelen van een taart genoemd. Via een wiskundig algoritme dat bekend staat als “moving knife” procedure kan een verdeling pro rato aantal deelnemers worden verdedigd als de juiste maatstaf voor de verdeling van het surplus. 10.3 De werkelijke waarde volgens de drie systemen In de volgende tabel worden de resultaten per systeem naast elkaar gezet. Onder het systeem verkeerswaarde krijgt elke eigenaar de verkeerswaarde uitbetaald en komt de meerwaarde ten gunste van de gemeenschap. Onder het systeem complexwaarde wordt de complexwaarde verdeeld pro rato oppervlak tussen de grondeigenaren of pro rato verkeerswaarde. Onder dit systeem komt de meerwaarde bij de eigenaren. Onder systeem protocol wordt het surplus verdeeld op basis van ieder de helft . Het deel dat de coalitie toekomt wordt nader verdeeld pro rato aantal eigenaren. naast het rechtvaardigde deel van het surplus ontvangt de eigenaar de verkeerswaarde, op te vatten als het minimale loon van de rover voor zijn deelname aan het spel.
Zonder aanvullende spelregels is het niet waarschijnlijk dat op vrijwillige basis de samenwerking tussen alle grondeigenaren tot stand komt. In dat geval, vanwege het ontbreken van de samenwerking gaat een winstkans verloren. In dat geval is er geen complexwaarde te verdelen en blijft elke grondeigenaar achter met de verkeerswaarde. Deze regels dienen voor alle spelers vooraf bindend te worden verklaard; geen enkele partij kan zich eenzijdig aan de regels onttrekken. Wanneer de basispostulaten van het protocol worden geaccepteerd dan geeft het protocol een uitkomst voor het bepalen van de werkelijke waarde in de vorm van een efficiënte en eerlijke prijs. 10.4 Onderlinge waardevergelijking tussen de eigenaren Een laatste vergelijking die wordt weergegeven is de onderlinge vergelijking tussen de eigenaren onderling. Per deelsysteem wordt in absolute termen gemeten in welke mate een grondeigenaar erop is vooruitgegaan ten opzichte van de oorspronkelijke verkeerswaarde. 74
Uit deze tabel blijkt dat binnen de drie systemen de absolute vooruitgang ten opzichte van de verkeerswaarde sterk uiteenloopt. De kerngedachte van de onteigeningswet is dat de grondeigenaar recht heeft op een volledige schadeloosstelling, niet meer en niet minder. Het is de verkeerswaarde die een grondeigenaar in alle gevallen zou kunnen bewerkstelligen ongeacht de strategische keuze van de andere spelers. In speltheoretische termen is dat de security strategie. Mocht het gehele plan niet tot uitvoer komen dan is dit de minimale betaling die hij ontvangt bij een vrijwillige verkoop aan een anonieme koper. Deze anonieme koper zal dan geen rekening houden met toekomstige bebouwing omdat het plan niet meer bestaat. Met de vergoeding van deze minimale prijs in de vorm van de verkeerswaarde kan gesteld worden dat de eigenaar ten aanzien van het component vermogensschade volledig is gecompenseerd voor het verlies van de zaak. Ook al zou rekening moeten worden gehouden met de complexbenadering dan is het onzeker in welke mate de grondeigenaar een hogere prijs kan bedingen dan de verkeerswaarde. In strikt financiële termen gaat de grondeigenaar er op vooruit wanneer hij een bod ontvangt van de verkeerswaarde plus een euro. Bij een bod van de verkeerswaarde is hij indifferent; hij gaat er niet op vooruit en niet op achteruit. De bepaling van het protocol zorgt ervoor dat elke grondeigenaar in gelijke mate er op vooruit gaat ten opzichte van de verkeerswaarde. Elke grondeigenaar krijgt in alle gevallen het minimale loon in de vorm van de verkeerswaarde uitbetaald, ongeacht het resultaat van het plan. Betreft het een plan met winst dan krijgt hij daarnaast een gerechtvaardigd aandeel in dit surplus.
75
11 HET OORDEEL VAN DE RECHTER Op de vraag of het schaakspel een winnende strategie heeft, maakte Zermelo8 gebruik van het volgende algoritme om een antwoord te vinden. Het algoritme begint met de analyse van de eindsituatie van het spel. Vervolgens wordt telkens een stap terug gedaan tot dat de beginstelling is bereikt. Deze methode wordt dan ook wel achterwaartse inductie genoemd (Dutta, 2001, p. 7). Via deze methode kan beredeneerd worden dat de toepassing van het protocol haalbaar is, ook wanneer partijen niet op vrijwillige basis het protocol accepteren. 11.1 Het oordeel van de rechter als focal point Een kenmerk van een onderhandelingsvraagstuk is dat er meerdere oplossingen bestaan. Wanneer er sprake is van een spel met meerdere oplossingen dan is er vaak een oplossing die de aandacht van beide partijen trekt. De evenwichtoplossing die door alle partijen op een of andere manier wordt herkend, maakt dit punt het focus punt waarvan de spelers verwachten dat dit de uitkomst wordt. Dit inzicht is afkomstig van Thomas Schelling9 en wordt in de speltheorie het “focal point effect” genoemd. Een voorbeeld van een focal point is het volgende: wanneer twee mensen afspreken om elkaar in New York te treffen zonder vooraf een plaats en tijdstip af te spreken dan blijkt dat in een meerderheid van de gevallen kiezen voor het tijdstip 12 uur en de plaats Grand Central Station (Dutta, 2001, p. 65). Voor het onderhandelingsvraagstuk is het uiteindelijke oordeel van de rechter over de hoogte van de schadeloosstelling het “focal point” voor de onderhandelingen. Wanneer een grondeigenaar meer vraagt dan de redelijkerwijs te verwachten schadeloosstelling dan zal de gemeente de grondeigenaar dagvaarden en via de rechter de in zijn ogen redelijke vergoeding moeten betalen. Andersom geldt dat wanneer de gemeente te weinig biedt dan zal de grondeigenaar het op een procedure laten aankomen en via de rechter de volledige schadeloosstelling laten vaststellen.
8
Duits wiskundige (1871 - 1953 .Hij was hoogleraar in Zürich en ‘professor honorarius’ aan de universiteit van Freiburg. 9
Schelling, samen met Robert J. Aumann, winnaar van de Nobelprijs voor de economie 2005 voor hun werk aan speltheorieën die inzicht verschaffen in economische conflicten. 76
11.2 Onderhandelingsprobleem met arbitrage Het uitgangspunt voor de verwerving van de gronden is dat de transactie vrijwillig tot stand komt tussen partijen. In artikel 17 onteigeningswet wordt gesteld dat: de onteigenende partij tracht hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Onder een minnelijke verwerving wordt verstaan een overeenkomst zonder tussenkomst van de rechter. Pas wanneer de gemeente hier niet in slaagt, na voldoende serieuze pogingen, kan de gemeente overgaan tot dagvaarding. Dit is te lezen in artikel 18 van de onteigeningswet: is hetgeen onteigend moet worden niet bij minnelijke overeenkomst verkregen, dan dagvaardt de onteigenende partij de bij koninklijk besluit aangewezen eigenaar voor de rechtbank in welker rechtsgebied de te onteigenen onroerende zaak is gelegen, teneinde de onteigening te horen uitspreken en het bedrag der schadeloosstelling te horen bepalen. Voor de bepaling van de schadeloosstelling zal de rechtbank deskundigen benoemen met de taak per geval de schade te begroten. In artikel 27 is te lezen: de rechtbank benoemt een of meer deskundigen in oneven getale. Zij geeft aan hen opdracht om de schadeloosstellingen te begroten van de verweerder en derde belanghebbenden. Het onderzoek naar de werkelijke waarde, als onderdeel van de volledige schadeloosstelling, is nu op te vatten als een onderhandelingsprobleem met arbitrage; in het geval dat de partijen onderling niet tot een oplossing komen dan geeft uiteindelijk de rechter een bindend advies. 11.3 De equity hypothese In
de
speltheorie
wordt
de
equity
hypothese
gebruikt
voor
de
studie
naar
onderhandelingsvraagstukken. Deze veronderstelling luit als volgt: “the outcome of effective negotiations in which the players have equal opportunity to participate should be the same as the recommandations that would be made by an impartial arbiter who knows the same information that is common knowledge among the players during the negotiations” (Myerson, 1997, p. 374).
77
Op grond van de equity hypothese kan gesteld worden dat het oordeel van de taxateur als deskundige over de hoogte van de schadeloosstelling het “focal point” is voor de partijen in de minnelijke fase. Wanneer deze partijen weten hoe de deskundige de zaak beoordeelt dan zijn de partijen zelf ook in staat om zonder tussenkomst van de rechter hetzelfde resultaat te bereiken. 11.4 Het oordeel van de rechter Voor de gedachte dat alle grondeigenaren een coalitievormen is in §7.1 vastgesteld dat via artikel 18 van de onteigeningswet deze coalitiegedachte gedwongen tot stand komt wanneer de gemeente alle grondeigenaren in een keer allen tegelijk dagvaart. De rechter spreekt dat de onteigening uit en tevens per schadegerechtigde de schadeloosstelling, bestaande uit de vermogensschade en/of bijkomende kosten. Na inschrijving van het vonnis gaat het eigendom vrij van lasten over naar de gemeente. Hoewel de rechter deskundigen zal benoemen voor de berekening van de schade, is het uiteindelijk de rechter die de schadeloosstelling moet bepalen. De rechter kan nu gebruik maken van het taxatieprotocol omdat via artikel 40 e onteigeningswet de rechter een matigingsbevoegdheid geeft. De rechter zou moeten uitmaken welk deel van dit voordeel redelijkerwijs niet ten bate van de onteigende behoort te blijven. 11.5 Conclusie Via de equity hypothese kan gesteld worden dat wanneer de rechter dit protocol hanteert, de uitkomsten volgens dit protocol voor de vrijwillige fase het focal point voor de onderhandelingen met de individuele grondeigenaren vormt. Het taxatieprotocol heeft zeggingskracht omdat de rechter op grond van artikel 40 e onteigeningswet een matigingsbevoegdheid heeft. Wanneer de rechter van mening is dat het protocol redelijk en billijk is om te hanteren dan kan hij dit denkmodel toepassen bij het vaststellen van de schadeloosstelling.
78
12 EINDSPEL In deze thesis is gebiedsontwikkeling gedefinieerd als grondpolitiek in hernieuwde vorm. Het betreft het wederom tot bloei brengen van onvruchtbare gronden door het doen van investeringen. Na realisatie van het bouwplan kan beoordeeld worden in hoeverre de gedane investeringen rendement hebben geleverd. Nu is ten aanzien van de werkelijke waarde verschil van opvatting. In het geval van een ruimtelijk plan met een positief resultaat, met een winst, bestaat er verschil in opvatting over wat het goed werkelijk waard is. Eind jaren ’70 heeft dit geleid tot een politiek crisis. Het dispuut tussen Den Uyl en van Agt betrof de vraag wie recht heeft op deze meerwaarde van de grond. Het kamp Den Uyl is van mening dat de meerwaarde ten goede moet komen aan de gemeenschap. Het kamp van Agt is van mening dat de meerwaarde ten goede moet komen aan de particuliere grondeigenaar. Voor de bepaling van de werkelijke waarde is de opvatting aan wie de meerwaarde toekomt van belang; in het ene geval ontvangt de eigenaar de verkeerswaarde volgens huidig gebruik, in het andere geval de hogere marktwaarde. Volgens Den Uyl heeft de grondeigenaar recht op de verkeerswaarde, dat is de waarde volgens het huidige gebruik. Volgend Van Agt heeft de grondeigenaar recht op de hogere marktwaarde. Naar huidige inzichten heeft het kamp Van Agt gewonnen en heeft volgens de huidige leer de grondeigenaar recht op de complexwaarde. De meerwaarde, het surplus dient uitbetaald te worden aan de grondeigenaar. In deze thesis is een andere verdeling verdedigd, namelijk het verschil delen. Voor het bereiken van deze verdeling is een taxatieprotocol opgesteld en verdedigd. De centrale vraag luidde: wat is het goed nu werkelijk waard? Het onderzoek naar de werkelijke waarde bespreekt een drietal deelvragen, te weten: •
Welke verdeling van de meerwaarde is te kwalificeren als efficiënt en eerlijk?
•
Welke vergoeding cq schadeloosstelling ontvangt de grondeigenaar voor het verlies van de onroerende zaak in geval van onteigening?
79
•
Welke spelregels zijn noodzakelijk om een efficiënte en eerlijke verdeling van de meerwaarde tussen de grondeigenaren en de gemeenschap enerzijds en de finale vergoeding aan de individuele grondeigenaar anderzijds te verzekeren?
Via deze deelvragen is stelling verdedigd dat er een andere manier bestaat om naar dit verdelingsvraagstuk te kijken, namelijk de meerwaarde delen. Een efficiënte en eerlijke verdeling van de meerwaarde, van het surplus is dan ieder de helft; de gemeente krijgt de ene helft van het surplus en de grondeigenaren tezamen de andere helft van het surplus. De grondeigenaren dienen vervolgens onderling hun gerechtvaardige deel van het surplus dat zij tezamen ontvangen verder onderling te verdelen pro rato het aantal grondeigenaren. De vergoeding voor het verlies van de zaak in geval van onteigening waar de grondeigenaar dan recht op heeft is de verkeerswaarde volgens het huidige gebruik plus een gerechtvaardigd aandeel in het surplus. De werkelijk waarde is dan de verkeerswaarde plus een gerechtvaardig deel in het surplus. De verkeerswaarde is de minimale betaling die de grondeigenaar in alle gevallen kan verdienen. Daarnaast heeft de grondeigenaar recht op de bijkomende kosten. De vermogensschade in de vorm van de werkelijke waarde en de bijkomende kosten vormen dan tezamen de volledige schadeloosstelling waar hij recht op heeft. Voor het vinden van de spelregels voor het bepalen van de werkelijke waarde is gekozen voor het beginsel “suum quique tribuere”. Dit idee houdt in dat rechtvaardigheid niets anders is dan een ieder het zijne te geven. Via deze opvatting kan verdedigd worden dat rechtvaardigheid het midden is tussen het ene uiterste en het andere uiterste, oftewel het verschil delen. De verdediging van deze oude klassieke opvatting over de rechtvaardige prijs rust op speltheoretische grondslagen. Deze rechtvaardige prijs in de vorm van een efficiënte en eerlijke prijs kan bereikt worden middels het taxatieprotocol. Een verdeling waarbij een partij, of dat nu de gemeente is of de particuliere grondeigenaar, het gehele surplus ontvangt is wel efficiënt maar niet rechtvaardig. Deze klassieke zienswijze, het verschil delen, wordt nader uitgewerkt door een voorstelling van zaken waarbij alle grondeigenaren een coalitie vormen. Deze coalitie biedt alle gronden in het complex in een koop aan aan de gemeente. Door de verkrijging in een koop kan de
80
gemeente het stedenbouwkundig plan tot uitvoer brengen en de meerwaarde van gronden realiseren. Het complex van gronden krijgt pas de meerwaarde wanneer alle gronden in handen is van een partij. Wanneer een perceel ontbreekt dan kan het plan niet tot uitvoer komen en de meerwaarde niet worden gerealiseerd. Het surplus, dat bij wederzijds samenwerken door alle partijen gerealiseerd zou kunnen worden, verdampt. Door deze voorstelling zaken waarbij de coalitie van grondeigenaren het complex verkoopt aan de gemeente is er sprake van een bilateraal onderhandelingsmonopolie. De uitkomst van een dergelijke situatie geeft de speltheorie. Voor het onderhandelingsprobleem wordt de ondergrens gedicteerd door de som van verkeerswaarde. Dit is het minimum bedrag dat de coalitie wil ontvangen. De bovengrens wordt bepaald door de complexwaarde. Dit is het bedrag dat de gemeente maximaal wil betalen voor het verkrijgen van alle gronden. Nu is elke prijs tussen deze twee grenzen te typeren als efficiënt. Voor de oplossing van het onderhandelingsprobleem is gebruik gemaakt van de standaard “Nash bargaining solution”. Volgens deze theorie is de uitkomst van een verdeling op basis van 50 – 50 de beste uitkomst omdat het Nash product dan wordt gemaximaliseerd. Ten aanzien van de spelers wordt bij deze oplossing verondersteld dat zij risiconeutraal zijn en dat de onderhandelingsbalans in evenwicht is. Dit voorschrift komt overeen met de eis van de Hoge Raad dat partijen redelijk handelen. Dat wil zeggen geen misbruik maken van elkaars omstandigheden. Het redelijk handelen wordt in deze thesis verder vervangen rationeel en intelligent gedrag te veronderstellen bij de betrokken partijen. Een ander concept dat van belang is voor het bewerkstelligen van de gevonden oplossing voor de bepaling van de werkelijke waarde is het idee van de sluier van onwetendheid. Dit concept wordt ook wel vergeleken met het verdelen van een taart. Via deze vergelijking met het delen van het taart zijn een aantal verdelingsalgoritmes behandeld. De kenmerken van deze algoritmes is dat zij zorgen voor een eerlijke verdeling. Voor het vaststellen wat eerlijk is zijn een viertal criteria benoemd, namelijk: proportionaliteit, afgunstvrij, billijkheid en efficiency. Via het algoritme “I cut, You choose is naast de oplossing volgens “Nash bargaining solution” een verdeling van ieder de helft verdedigd. Voor de verdeling van het gerechtvaardigde deel
81
tussen de coalitiegenoten onderling is gebruik gemaakt van het algoritme “moving knife” of van een “trimming” algoritme. Na acceptatie van deze postulaten laat de werkelijke waarde via de volgende stappen vaststellen. Het proces begint met de vaststelling van het surplus. Het surplus heet in de literatuur over onderhandelen ook de taart die verdeeld moet worden. Het surplus bestaat uit het verschil tussen de complexwaarde en de som van de verkeerswaarde van alle individuele percelen grond. De 1ste verdeling van het surplus bestaat uit de verdeling tussen de coalitie en de gemeente op basis van ieder de helft. De 2de verdeling bestaat uit de verdeling tussen de coalitiegenoten op pro rato het aantal grondeigenaren. De werkelijke waarde is dan de verkeerswaarde plus het gerechtvaardigde deel van het surplus. De op deze wijze gevonden werkelijke waarde is efficiënt en eerlijk. Geen enkele eigenaar kan claimen dat hij te weinig heeft ontvangen ten opzichte van de anderen. Geen enkele grondeigenaar heeft aanleiding om van positie te willen veranderen. Nu zijn er verdeelsleutels waarbij sommige partijen beter af zouden zijn dan de voorgestelde oplossing. Wanneer een eigenaar een (zeer) groot perceel heeft binnen het complex, dan zal hij liever een verdeling pro rato oppervlak hebben. In dat geval is hij beter af maar dat gaat ten kosten van de anderen. Zo heeft een eigenaar met een hoge verkeerswaarde liever een verdeling pro rato verkeerswaarde. Ook hier geldt dat de anderen er dan slechter van worden. Wanneer men geen overeenstemming bereikt over de juiste verdeelsleutel dan heeft elke partij de macht om het plan te boycotten door niet mee te werken. In dat geval verdient niemand iets en heeft een ieder enkel en alleen de verkeerswaarde. Het protocol zorgt ervoor dat een iedere er evenveel op vooruit gaat ten opzicht van de oorspronkelijke verkeerswaarde. De ene patij krijgt niet teveel de anderen niet te weinig. De verdeling pro rato het aantal grondeigenaren wordt verder onderbouwd via het algoritme “moving knife” of een “trimming procedure. Deze mechanismen zorgen voor een verdeling pro rato het aantal grondeigenaren. Wanneer partijen rationeel en intelligent zijn dan geschiedt de verdeling van de taart volgens deze verdeling. De werkelijke waarde is dan de verkeerswaarde bij het huidige gebruik en een gerechtvaardigd deel in het surplus.
82
BIBLIOGRAFIE Aristoteles. (2005). Ethica Nicomachea. Budel, Nederland: Damon. Brams, S. J., & Taylor, A. D. (1996). Fair division: from cake cutting to dispute resolution. New York, usa: Cambridge University Press. Brams, S. J., & Taylor, A. D. (2000). the win-win solution; guaranteeing fair shares to everybody. New York, USA: W.W. Norton & company. Dutta, P. K. (2001). Stategies and games: theory and practice. Cambridge: The MIT press. Edgeworth, F. Y. (2003). Mathematical psychics:an essay on the application of mathematics to the moral science. In G. Steven, M. Samuels, & W. Samuels, The history of economic thought: a reader. Londen, UK: Routledge. Hesselink, M. W. (2004). Contractenrecht in perspectief. Den Haag, Nederland: Boom juridische uitgevers. Hordijk, A. (2008, 11 23). www.nyenrode.nl. Opgehaald van www.nyenrode.facultyandresearch/document/lectures/aarthrdijk.pdf Kaplan, M., & Rinnooy Kan, A. (1993). Onderhandelen. Schoonhoven, Nederland: Academic Service. Kinneging, A. (2005). Geografie van goed en kwaad. Utrecht, Nederland: Het Spectrum. Myerson, R. B. (1997). Game theory: analysis of conflict. Cambridge: Harvard University Press. Quintilianus. (2001). De opleiding tot redenaar. Groningen, Nederland: Historische Uitgeverij. Rawls, J. (1971). A theory of justice. Londen, Engeland: The Belknap Press. 83
Robertson, J., & Webb, W. (1998). cake-cutting algorithms: be fair if you can. Natick, USA: A K Peters ltd. Rothbard, M. N. (2004). Man, economy and state; a treatise on economic principles. Auburn, Alabama, USA: Ludwig von Mises Institute. Spinoza. (2008). Ethica. Amsterdam: Wereldbibliotheek. Stuyt, T. P. (2003). Hoofdstukken van het onteigeningsrecht. Deventer, Nederland: Kluwer. Van Aquino, T. (2009, 6 1). question 77: cheating which is committed in buying and selling. Opgeroepen op 6 1, 2009, van New Advent: www.newadvent.org/summa/3077.htm van der Feltz, G., de Groot, J., Meijer, J., van Mierlo, H., van der Schans, E., Sluysmans, J., et al. (2006). Telders, nieuw voor oud. Deventer, Nederland: Kluwer. van der Woud, A. (2005). Het lege land: de ruimtelijke orde van Nederland 1798-1848. Amsterdam, Nederland: Olympus. Van Oven, J. (1960). Overzicht van romeins privaatrecht (leidraad bij een inleidingscollege). Zwolle, Nederland: W.E.J Tjeenk Willink. Westerman, P. (1998). Rechtsfilosofie inleiding. Assen, Nederland: Van Gorcum.
84
