Z N A L E C K Ý
P O S U D E K
2935 –
3/2015
o ceně nemovitosti, rodinného domu čís. pop. 37 Sychotín, Kunštát, postaveného na pozemku pč. 44 k.ú. Sychotín, včetně součástí a příslušenství, pozemků pč. 44, 45 a 46/1 k.ú. Sychotín. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti.
Objednavatel posudku :
Účel posudku :
Exekutorský úřad Písek, JUDr. Stanislav Pazderka, soudní exekutor V Portyči 472, 397 01 Písek
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekučním řízení č.j. 117 EX 4085/12-19
Datum, ke kterému je ocenění provedeno : Datum místního šetření :
Posudek vypracoval :
5. března 2015 5. března 2015
Ing. H o r e č k a Slavoj Boskovice, Na vyhlídce 17
Posudek obsahuje 11 stran, včetně titulního listu, 8 stran příloh a předává se v jednom vyhotovení.
V Boskovicích dne 5. března 2015
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
2
A.
S I T U A C E
Usnesení Soudní exekutor JUDr. Stanislav Pazderka, Exekutorský úřad v Písku, ve věci oprávněného: Alspirata s.r.o., se sídlem Doublebská 1046/8, Praha 4 – Modřany, v zastoupení advokátem JUDr. Pavlem Budilem, se sídlem Masarykovo nám. 4, Benešov, proti povinnému: Alexandra Benešová, bytem Sychotín 37, Kunštát, rozhodl takto: I. Ustanovuje v tomto exekučním řízení znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí: Ing. Slavoj Horečka, bytem Na Vyhlídce 150/7, 680 01 Boskovice II. Znalci ukládá, aby do jednoho měsíce od doručení tohoto usnesení ocenil tyto nemovitosti ve výlučném vlastnictví povinného v obci Kunštát a katastrální území Sychotín: - Pozemek pč. 44, zastavěná plocha a nádvoří, - Pozemek pč. 45, zahrada, - Pozemek pč. 46/1, ostatní plocha, - Budovu bydlení č.p. 37, umístěné na pozemku pč. 44 k.ú. Sychotín, když všechny tyto nemovitosti jsou zapsány v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Boskovice, list vlastnictví 1047, vedeného pro obec Kunštát a katastrální území Sychotín. III. Znalci se ukládá, aby ocenil tuto nemovitost a její příslušenství cenou obvyklou. IV. Znalci se ukládá, aby znalecký posudek podal v písemné formě v jediném vyhotovení a tento posudek podal též v elektronické podobě s fotodokumentací. Obvyklá cena nemovitosti = cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Vzhledem k obsahu definice připadá jako rozhodující v úvahu ocenění způsobem porovnávacím. Na základě Usnesení, znalec požádal vlastníka nemovitosti, paní Alexandru Benešovou písemnou formou o umožnění vstupu do nemovitosti z důvodu zaměření jednotlivých staveb a popisu nemovitosti, a to 5. března 2015 v době od 15:00 hodin. Bohužel vstup do nemovitosti byl odepřen, a proto znalec postupoval při zpracovávání znaleckého posudku podle dostupných podkladů – prohlídky nemovitosti z venkovní strany, spisových podkladů uložených v archivu stavebního odboru Městského úřadu Kunštát, konzultací s Realitní kanceláří Real Spektrum Boskovice, dálkovém přístupu na www.reality.cz a www.dražby.cz.
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
3
Předmětem posudku je ocenění nemovitosti, rodinného domu čís. pop. 37 Sychotín, Kunštát, postaveného na pozemku pč. 44 k.ú. Sychotín, včetně součástí a příslušenství, pozemků pč. 44, 45 a 46/1 k.ú. Sychotín. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti. Podklady pro vypracování znaleckého posudku : - Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Boskovice, prokazující stav evidovaný k datu 23. 2. 2015 LV čís. 1047, k.ú. Sychotín. - Schválený územní plán města Boskovice. - Prohlídka nemovitosti z vnější. - Spisový materiál, uložený v archivu stavebního odboru Městského úřadu Kunštát. - Kopie katastrální mapy. - Malý lexikon obcí ČR pro rok 2015. - Oceňovací předpis – Vyhláška ministerstva financí čís. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona čís. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášky čís. 199/2014 Sb.(oceňovací vyhláška).
B.
N Á L E Z
Nemovitost, rodinný dům čís. pop. 37 Sychotín, Kunštát, postavený na pozemku pč. 44 k.ú. Sychotín, včetně součástí a příslušenství, pozemky pč. 44, 45 a 46/1 k.ú. Sychotín se nacházejí v jižní části zastavěného obvodu místní části Sychotín, místní části města Kunštát. Stavební pozemek pč. 44 k.ú. Sychotín je umístěn v lokalitě, kde ze severní strany navazuje na státní silnici (směr na Olešnici). Pozemek pč. 45, zahrada, k.ú. Sychotín je z východní strany navazující na stavební pozemek. Pozemek tvoří úzký pás mezi stavebním pozemkem a pozemkem souseda. Pozemek pč. 46/1, ostatní plocha, k.ú. Sychotín navazuje na stavební pozemek z jižní strany. Pozemky pč. 44 a 45 k.ú. Sychotín spolu v daném území tvoří jednotný funkční celek. Rodinný dům je samostatně stojící stavba, průčelím k severu. Stavba je částečně přízemní a z části patrová, se sedlovou střechou, pokrytou pálenou dvoudrážkovou krytinou. Rodinný dům je domovními přípojkami zásobován vodou z veřejného vodovodu, splaškové vody jsou svedeny do betonové žumpy. Elektrická energie je odebírána z veřejných rozvodů NN. Rodinný dům je plynofikován.
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
4
Tyto venkovní úpravy – přípojky jsou příslušenstvím rodinného domu a budou zahrnuty do ceny rodinného domu. Vlastník nemovitosti :
B e n e š o v á Alexandra Sychotín 37, 679 72 Kunštát
B.1.
p o p i s
1.
T e c h n i c k ý
R o d i n n ý
n e m o v i t o s t i :
d ů m :
Stavba rodinného domu je přízemní, z části patrová, volně stojící, průčelím k severu. Vzhledem k tomu, že znalci nebyla umožněna prohlídka a zaměření nemovitosti, nemůže znalec popsat dispoziční řešení stavby. Z vnějšího pozorování a dostupných materiálů, uložených v archivu stavebního odboru Městského úřadu Kunštát se dá usoudit, že se jedná o rodinný dům obsahující dvě bytové jednotky, sestávající z kuchyně, pokojů a sociálního zázemí. Stavba rodinného domu je zděná ze smíšeného zdiva, patro je vytvořeno z cihel a plynosilikátů. Střecha je sedlová s půdním prostorem, pokrytá pálenou dvoudrážkovou krytinou. Podle dostupných informací a spisových podkladů byla původní stavba realizována začátkem 20. století. V roce 1972 byla provedena nástavba rodinného domu. V roce 1993 byla provedena instalace plynofikace rodinného domu. Na místním šetření dne 5. 3. 2015 bylo zjištěno, že dům působí zchátralým dojmem, není izolovaný proti zemní vlhkosti, což se odráží v zavlhání obvodového zdiva (opadávání venkovní fasády), střešní krytina je poškozená mrazem. Podle vnějšího zaměření: Zastavěná plocha: / 3,60 x 1,65 / + / 21,50 x 6,15 / + / 11,45 x 3,50 / = / 7,90 x 9,50 / + / 4,50 x 3,50 / = Užitná plocha: Užitnou plochu rodinného zastavěné plochy
domu
stanovuje
ve
výši
=
178,24 m2 90,80 m2 0,75 násobku 201,78 m2
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
5
Přehled konstrukcí z vně budovy 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klem. konstrukce Vnitřní omítky Vnější omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schodiště Dveře Okna Podlahy Dlažby Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
2.
P o z e m k y :
a stavebního vybavení budovy podle prohlídky -
základové pasy bez izolace zděné rovné sedlová pálená dvoudrážková krytina poz. plech – úplné (poškozené) standard vápenné (poškozené) nevyskytuje se odhad standardní standard nezjištěno dřevěná dvojitá a zdvojená nezjištěno nezjištěno ústřední na plyn světelná nevyskytuje se nezjištěno nezjištěno zemní plyn koupelny, záchodu a kuchyně odhad standardní odhad standardní splachovací nevyskytují se
Podle Výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální úřad Boskovice LV čís. 1047, k.ú. Sychotín a/ Parc. čís.
44
– zastavěná plocha
b/ Parc. čís.
45
- zahrada
c/ Parc. čís.
46/1 – ostatní plocha
rodin. domem
=
269 m2
=
29 m2
=
216 m2
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
6
P O S U D E K
- OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
1. Rodinný dům: Podle popisu na str. 4 - 5 Ocenění rodinného domu provedeno obvyklou metodou porovnávací Porovnávací vzorek: Typ objektu Rodinný dům Lokalita Velenov 18 Cena stavby Typ domu Umístění Konstrukce Stav Zastavěná plocha Užitná plocha Plocha pozemků Vytápění
1 985.000,1 NP klidná část zděná dobrý
Počet byt. jednotek Cena 1 m2 užitné plochy
Rodinný dům Žďárná 749.000,1 NP klidná část zděná dobrý
Rodinný dům Újezd u Boskovic 1 060.000,1 NP klidná část zděná dobrý
Rodinný dům Letovice 975.000,1 NP klidná část zděná dobrý
175 m2
126 m2
108 m2
115 m2
148 m2
126 m2
93 m2
110 m2
407 m2
342 m2
954 m2
225 m2
etážové
lokální na plyn
ústřední vytápění na plyn
xx
1
1
1
1
13.412,-
5.944,-
11.398,-
8.863,-
Průměrná cena za 1 m2 užitné plochy Kč = 9.998,Pro ocenění rodinného domu stanovuji cenu 1 m2 u.p. Kč = 4.500,Cenu 1 m2 užitné plochy jsem stanovil na základě posouzení umístění oceňované nemovitosti v dané lokalitě – blízkost státní silnice, absence řádného využití okolí domu a zejména s ohledem na konfiguraci okolního terénu a stavebně technický stav objektu. Užitná plocha oceňovaného objektu = 201,78 m2 Výsledná obvyklá cena rodinného domu 1.
Rodinný dům
cena RD
Kč =
908.010,--
2. Pozemky : Podle popisu na str. 6 a podle § 3 – 4 a 9odst. 5 a – b/ Výměra pozemku = 298 m2. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě podle § 3 Název obce Kunštát (počet obyvatel 2774)
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
7
Název okresu Blansko Základní cena výchozí (tab. čís. 1, příl. čís. 2) ZCv
=
1.610,- Kč
Úprava základních cen stavebních pozemků obcí (tabulka čís. 2, přílohy čís. 2), nevyjmenovaných v tabulce čís. 1, přílohy čís. 2 Označení znaku
Hodnota koeficientu
Název znaku
II
Velikost obce – velikost obce podle počtu obyvatel 2001 – 5000 obyvatel
O2
Hospodářsko-správní význam obce
IV
Ostatní obce
O3
Poloha obce
V
V ostatních případech
O4
Technická infrastruktura v obci
O1
0,60 0,80
II.
Elektřina, vodovod, plyn
O5
Dopravní obslužnost obce
III
0,85
0,85
Autobusová zastávka
0,90
O6
Občanská vybavenost obce
II
Rozšířená vybavenost
0,98
ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 ZC = 1.610,- x 0,85 x 0,60 x 0,80 x 0,85 x 0,90 x 0,98 ZC = 492,46 Kč/m2 Základní cena 1 m3 podle přílohy čís. 3 (ZC)
Kč =
492,46
Základní cena upravená ZCU = ZC x I I … index cenového porovnání vypočtený podle vzorce I = IT x Io x Ip IT … Io … Ip …
index trhu index omezujících vlivů pozemku index konstrukce a vybavení
Index trhu s nemovitými věcmi – příloha čís. 3, tabulka 1. Znak Čís.
Název znaku
Kvalitativní pásmo Čís.
Popis pásma
Hodnota TI
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
8
1
Situace na dílčím trhu s nemovitostmi
I.
Poptávka nižší než nabídka
2
Vlastnické vztahy
V.
Pozemek jehož součástí je stavba
0,00
3
Změny v okolí
II.
Bez vlivu
0,00
4
Vliv právních vztahů na prodejnost
II.
Bez vlivu
0,00
Ostatní neuvedené
II.
Bez dalších vlivů
0,00
Povodňové riziko
IV.
Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
5
6
Index trhu
IT =
P6 x ( 1 + ∑ 5 P I )
1 x (1-0,03)
- 0,03
1,00 0,970
Index omezujících vlivů pozemku – příloha čís. 3, tabulka 2 Znak Čís.
Kvalitativní pásmo
Název znaku
Čís.
Popis pásma
Hodnota TI
1
Geometrický tvar pozemku
II.
Tvar bez vlivu
0,00
2
Svažitost pozemku a expozice
IV.
Svažitost terénu pozemku do 15 %
0,00
3
Ztížené základové podmínky
Neztížené základové podmínky
0,00
4
Ochranná pásma
I.
Mimo chráněné území a ochranné pásmo
0,00
5
Omezení užívání pozemku
I.
Bez omezení užívání
0,00
6
Ostatní neuvedené
Bez dalších vlivů
0,00
Index trhu
Io=
III.
II.
1 + ∑6 P I
1,000
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
9
Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční – příloha čís. 3, tabulka 3 - Rodinný dům v obci nad 2000 obyvatel včetně Znak Čís.
Kvalitativní pásmo
Název znaku
Čís.
Hodnota TI
Popis pásma
1
Druh a účel užití stavby
I.
Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku
1,00
2
Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí
I.
Rezidenční zástavba
0,04
3
Poloha pozemku v obci
III.
4
Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě
5
Okrajová část obce
- 0,05
II.
Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci
- 0,10
Občanská vybavenost v okolí pozemku
II.
V okolí nemovité věci je dostupná částečná OV
- 0,01
6
Dopravní dostupnost
V.
7
Hromadná doprava
8
Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti
9
Obyvatelstvo
II. I. II.
Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti
0,00
Zastávka od 201 do 1000 m
- 0,03
Nevýhodná pro účel užití
- 0,01
Bezproblémové okolí
0,00
10
Nezaměstnanost
I.
Vyšší než je průměr v kraji
- 0,01
11
Vlivy ostatní neuvedené
I.
Vlivy snižující cenu (nemovitost v blízkosti státní silnice)
- 0,10
Index trhu
Ip =
P1
x ( 1 + ∑11 PI )
Základní cena upravená
Výměra pozemku = Cena pozemků
ZCU = = =
298 m2 298 x 348,71
1,00 x (1 - 0,27)
0,730
ZC x I 492,46 x 0,7081 348,71 Kč/m2
Kč =
103.915,58
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
10
c/ Výměra pozemku = Cena 1 m2 pozemku
216 m2 = 2,11
Kč =
455,76
Upravená cena pozemku podle přílohy čís. 5 + 40 % vlastní území Kč = 182,30 ----------------------------------------------------------------Kč = 638,06 Koeficient 0,25 Kč = 159,52 Podle ustanovení § 9 odst. 5 vyhlášky Cena 1 m2 pozemku = 1,-216,-Zjištěná cena pozemku 2.
Pozemky –
cena pozemků
----------------------------------
Kč = Kč =
216,--
Kč =
104.131,58
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
11
R E K A P I T U L A C E 1. Rodinný dům str. 6 2. Pozemky str. 10 Stanovená obvyklá cena nemovitosti zaokrouhleno
Kč = 908.010,-Kč = 104.131,58 Kč = 1 012.000,--
Slovy: Jedenmiliondvanácttisíckorun ke dni 5. března 2015 V Boskovicích dne
5. března 2015
Ing. Horečka Slavoj Na vyhlídce 17 Boskovice
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
16
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
17
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
18
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
19
