CPr_2 Civilní právo 2
Nájem a pacht Fakulta právních a správních studií VŠFS Katedra evropského a soukromého práva JUDr. Adam Zítek, Ph.D.
Smlouva o nájmu - podstatné náležitosti ► pronajímatel se zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné ► není-li výše nájemného ujednána a ani způsob jejího určení, platí se nájemné v obvyklé výši ► nájemné může být hrazeno i v naturáliích nebo ve výkonech ► předmět nájmu: věc nemovitá i nezuživatelná věc movitá; i část nemovité věci; i věc, která v budoucnu teprve vznikne
Druhy nájmu ► obecný nájem ► nájem bytu a domu /nájem pro bydlení/ ► přechodný nájem /ubytování/ ► nájem prostoru sloužícího podnikání /nájem za účelem podnikání/ ► nájem dopravního prostředku ► podnikatelský pronájem věcí movitých
Doba nájmu ► doba určitá ► doba neurčitá ► ujednají-li strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době a rovněž ze zákonných výpovědních důvodů
Vznik nájmu
► smlouva o nájmu mezi pronajímatelem a nájemcem ► pronajímatel nemusí být nutně i vlastníkem věci ► forma smlouvy: písemná pouze u nájmu bytu a domu
Základní práva a povinnosti ► pronajímatel je povinen: a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu ► nájemce je povinen: a) užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné b) neprodleně oznámit pronajímateli, že věc má vadu, kterou má odstranit pronajímatel
Zánik nájmu ► právní událostí: a) uplynutím doby b) zánikem věci c) splněním rozvazovací podmínky ► právním jednáním: a) dohodou b) výpovědí c) odstoupením d) splynutím
Změna vlastnictví předmětu nájmu ► změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka ► povinnosti nad rámec zákona na nového vlastníka však přejdou jen pokud o nich věděl ► možnost vypovědět nájem z důvodu změny vlastnictví je nutno ujednat, jinak jí nemá žádná strana ► možnost dodatečně vypovědět nájem pronajímatelem, pokud byl při koupi v dobré víře, že věc není pronajata ► význam zápisu nájmu do veřejného seznamu
Nájem bytu a domu /nájem pro bydlení/ ► pouze za účelem uspokojování dlouhodobé bytové potřeby ► předmět nájmu není omezen pouze na byt či dům ► nájemce je objektivně slabší smluvní stranou právní postavení pronajímatele je omezeno ► při koupi předmětu nájmu nemá nabyvatel možnost dodatečně vypovědět nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí
Nájem bytu a domu /ochrana nájemce/ ► nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva ► zakázaná ujednání v neprospěch nájemce (smluvní pokuta a nepřiměřená povinnost) ► pronajímatel nemůže proti nájemci namítnout nedostatek formy nájemní smlouvy ► proti nájemci nelze namítat skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení ► možnost zhojení neplatnosti nájemní smlouvy ► kogentně stanovené výpovědní důvody na straně pronajímatele, včetně náležitostí výpovědi nájmu
Nájem bytu a domu /nájemné a další platby/ ► nájemné je možno v průběhu nájmu jednostranně zvyšovat i snižovat /s využitím ingerence soudu/ ► význam určení místně obvyklého nájemného /postup dle vl. nařízení 453/2013 Sb./ ► platba za služby spojené s užíváním bytu – zálohy a jejich vypořádání; dle zvláštního předpisu zák.č. 67/2013 Sb. ► jistota /kauce/ - peněžité zajištění potenciální pohledávky pronajímatele vůči nájemci
Nájem bytu a domu /přechod nájmu/ ► po smrti nájemce nájem přejde na manžela, partnera, rodiče, sourozence, zetě, snachu, dítě nebo vnuka, pokud žili v den smrti s nájemcem ve společné domácnosti a nemají vlastní byt ► na ostatní osoby přejde nájem za stejné podmínky jen pokud k tomu dal pronajímatel souhlas ► časové omezení trvání přešlého nájmu ► nepřejde-li nájem na nikoho dle výše uvedeného, přejde nájem na nájemcova dědice – zde bez podmínek a bez časového omezení
Nájem bytu a domu
/skončení nájmu výpovědí pronajímatele/ ► zákonné náležitosti výpovědi ► pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou jen: - pokud nájemce porušil smlouvu či zákon hrubě /s výpovědní dobou/ nebo zvlášť závažným způsobem /bez výpovědní doby/ - pokud je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin /omezeno na osoby či majetek s nájmem související/ - má-li byt být z objektivních důvodů vyklizen - z obdobně závažných důvodů ► pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou jen pokud jej potřebuje pro sebe nebo pro zákonem určené osoby
Nájem bytu a domu
/skončení nájmu výpovědí nájemce/ ► nájemce může vypovědět nájem na dobu neurčitou kdykoliv a bez uvedení důvodu ► nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou jen na základě zákonného nebo sjednaného výpovědního důvodu; lze však sjednat, že i bez uvedení důvodu
Nájem prostoru sloužícího podnikání /nájem za účelem podnikání/ ► rozhodující je účel nájmu ► široké použití obecných ustanovení o nájmu + akcentována specifika užívání prostoru za účelem podnikání ► úprava je převážně dispozitivní ► při skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání se obdobně použijí ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou ► zvláštní úprava náhrady za převzetí zákaznické základny
Pacht ► přenechání věci k dočasnému užívání za úplatu s právem uživatele přivlastňovat si plody a užitky věci ► subsidiární použití obecných ustanovení o nájmu ► úprava je převážně dispozitivní ► pachtýř se zavazuje propachtovateli hradit pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci ► výpovědní doby přihlíží k potřebě dlouhodobé činnosti pachtýře k získání plodů či užitků věci ► zvláštní druhy pachtu: -pacht závodu - zemědělský pacht
