CONTRACTEN TOT RENOVATIE VAN EEN ONROEREND GOED DIE NIET VALLEN ONDER HET TOEPASSINGSGEBIED VAN DE WET BREYNE

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2008-09

CONTRACTEN TOT RENOVATIE VAN EEN ONROEREND GOED DIE NIET VALLEN ONDER HET TOEPASSINGSGEBIED VAN DE WET BREYNE Aandachtspunten voor de eigenaar bij het afsluiten van zijn contracten

Masterproef van de opleiding ‘Master in de rechten‘ Ingediend door

Limme Herrebosch (studentennr. 20031481) (major: burgerlijk en strafrecht)

Promotor: A. Wylleman

INHOUDSTAFEL.

VOORWOORD.

p.7

INLEIDING.

p.8

TITEL I: AANNEMING VOLGENS HET GEMEEN RECHT.

p.9

1. Algemene begrippen.

p.9

§1. Begrip.

p.9

§2. Essentiële elementen.

p.9

§3. Kenmerken.

p.10

§4. De prijs.

p.11

a. Aanneming tegen onbepaalde prijs. b. Aanneming tegen vaste prijs. c.

Aanneming op bestek.

§5. Registratie.

p.12

2. De verbintenissen van de aannemer.

p.12

§1. Het werk goed uitvoeren.

p.13

§2. Het werk tijdig uitvoeren.

p.13

§3. Levering en teruggave.

p.14

3. De verbintenissen van de opdrachtgever.

p.15

§1. Het werk mogelijk maken.

p.15

§2. De aannemingsprijs betalen.

p.15

§3. De oplevering.

p.15

a. Begrip. b. Wijze van oplevering. c. Voorlopige en definitieve oplevering.

4. Aansprakelijkheid.

p.17

§1. Aansprakelijkheid voor slechte of laattijdige uitvoering.

p.17

a. Aannemer. b. Architect. §2. Aansprakelijkheid voor lichte zichtbare gebreken.

p.18

§3. Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken.

p.19

 

2 

§4. Tienjarige aansprakelijkheid.

p.19

a. Begrip en rechtsaard. -

Artikel 1792 B.W. & 2270 B.W.

-

Ratio legis.

-

Contractuele aansprakelijkheid.

-

Openbare orde.

b. Voorwaarden. -

Bouwwerk.

-

Aannemingsovereenkomst.

-

Zwaar gebrek.

-

Verborgen of zichtbaar.

-

Bewijs fout + schade + causaal verband.

c. Termijn. -

Vervaltermijn.

-

Vertrekpunt.

-

Duur.

d. Verdeling van aansprakelijkheid tussen architect en aannemer. -

Algemeen.

-

In solidum aansprakelijk t.o.v. de opdrachtgever.

5. Het risico voor het vergaan.

p.24

6. Einde van de aanneming.

p.25

§1. Eenzijdige verbreking door de opdrachtgever.

p.25

a. Aanneming van bepaalde duur/ bepaalde voorwerp. b. Aanneming van onbepaalde duur. §2. Overlijden van de aannemer.

p.25

a. Intuïtu personae karakter. b. Lot van de onafgewerkte aanneming.

TITEL II: DE WET BREYNE.

p.27

1. Beschermingswetgeving.

p.27

2. Het toepassingsgebied.

p.28

 

3 

§1. Algemeen.

p.28

§2. De overeenkomst.

p.29

§3. De inhoud van de overeenkomst.

p.31

§4. Een te bouwen of in aanbouw zijnd huis of appartement.

p.33

§5. Bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting.

p.34

§6. De verplichting van de koper of opdrachtgever om voor de voltooiing van het gebouw één of meerdere stortingen te doen.

p.35

3. De geldigheidsvereisten van de overeenkomst.

p.35

§1. De verplichte vermeldingen.

p.35

§2. Verboden bedingen.

p.38

4. De prijs.

p.39

§1. De prijsbepaling.

p.39

§2. De herziening van de prijs.

p.40

§3. De betaling van de prijs.

p.41

a. Geen betaling voorafgaand aan de overeenkomst. b. Betaling van een voorschot bij het sluiten van de overeenkomst. c. Betalingen in mindering. §4. De sancties.

p.43

5. De waarborgen.

p.44

§1. De waarborg van erkende aannemers.

p.44

§2. De waarborg van niet-erkende aannemers.

p.45

a. De voltooiingswaarborg. b. De terugbetalingswaarborg. §3. De tijdelijke vennootschap als oplossing voor de niet-erkende aannemer of verkoper.

p.47

6. De overgang van eigendom en risico.

p.48

§1. De overgang van de rechten.

p.48

a. Op het bestaande. b. Op het toekomstige. §2. De overdracht van het risico.

p.49

7. De oplevering.

p.50

§1. De voorlopige oplevering.

p.50

§2. De definitieve oplevering.

p.51

 

4 

§3. De gemeenschappelijke kenmerken.

p.51

§4. Mede-eigendom.

p.52

8. De aansprakelijkheid.

p.52

§1. De tienjarige aansprakelijkheid volgens het gemeen recht.

p.52

§2. De uitbreiding van het toepassingsgebied door de Wet Breyne.

p.53

§3. De aansprakelijkheid voor het flatgebouw.

p.53

§4. De verkoop met uitbreidings- of verbouwingswerken.

p.54

§5. Twistpunt: het vertrekpunt van de aansprakelijkheid.

p.54

9. De sancties.

p.55

§1. De burgerlijke sanctie.

p.55

a. De algemene sanctie. b. De bijzondere sanctie. §2. De strafsanctie.

p.56

10. De notaris en de architect.

p.57

§1. De notaris.

p.57

§2. De architect.

p.59

11. Splitsing van de overeenkomst: toegelaten bij de Wet Breyne?

p.60

TITEL III: GELIJKENISSEN EN VERSCHILPUNTEN TUSSEN LEX GENERALIS EN LEX SPECIALIS.

p.63

1. Belangrijke verschilpunten tussen beide.

p.63

a. De overeenkomst. b. Verbintenissen van de aannemer/koper. c. Verbintenissen van de opdrachtgever/bouwheer/koper. d. De aansprakelijkheid.

2. De achterpoorten van de Wet Breyne.

p.65

a. De verkoop in staat van niet volledige afwerking. b. De verkoop van een onroerend goed zonder verplichte voorafbetalingen te eisen. c. De splitsing van een overeenkomst wat betreft de grond en het gebouw. d. De splitsing in meer dan twee overeenkomsten. e. De enige twee hypotheses die geldig buiten het toepassingsgebied vallen.

 

5 

3. Aandachtspunten/ op te nemen clausules indien de Wet Breyne niet van toepassing is.

p.67

4. De promotor.

p.71

a. De promotieovereenkomst. b. Contractvorming bij toepassing Wet Breyne. c. Contractvorming buiten toepassing Wet Breyne.

5. Wat bij het faillissement van een projectontwikkelaar?

p.74

6. De architect en de promotor, een verboden huwelijk?

p.77

7. Conclusie Wet Breyne.

p.78

TITEL IV: BESPREKING PRAKTIJK CASE BIJ RENOVATIEWERKEN.

p.79

BESLUIT.

p.85

BIBLIOGRAFIE.

p.86

BIJLAGEN.

p.89

Bijlage 1: Overeenkomst tot koop en verkoop.

p.90

Bijlage 2: Overeenkomst van aanneming voor verbouwingswerken.

p.95

Bijlage 3: Notariële akte.

p.100

Bijlage 4: Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993 p.109 Bijlage 5: K.B. van 21 oktober 1971 houdende de uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. B.S. 4 november 1971. p.113

 

6 

VOORWOORD.

Op het einde van het derde bachelor jaar kregen we een korte uitleg over wat ons in de masters te doen stond, onder meer het schrijven van een masterproef. De zomer na de ‘bachelor-ronde’ gaf ons de tijd om goed na te denken over een boeiend onderwerp, evenals het kiezen van enkele grondige studies, bijzondere studies en keuzevakken. De interesse voor onroerende goederen, met name woningen en appartementen heb ik reeds van kleins af. Alhoewel het tekenen of het ontwerpen ervan niet voor mij is weggelegd, ben ik altijd al wel begeesterd geweest door architectuur, design, inrichting of vastgoed in het algemeen. Dankzij de grondige studie ‘vastgoedrecht’ kwam ik tot de vaststelling dat een mooi evenwicht tussen enerzijds artistieke vrijheid en anderzijds strikte regelgeving onontbeerlijk is, maar niet steeds tot de werkelijkheid behoort. Het was dan ook geen moeilijke beslissing om dit onderwerp te kiezen en mijn eigen mening hier en daar neer te schrijven.

Ik wil vooral Professor A. Wylleman bedanken, daar ze mij de kans heeft gegeven dit zelfgekozen onderwerp verder te onderzoeken, hetgeen zal bijdragen in de loop van mijn verdere professionele carrière.

Daarnaast wil ik mijn ouders bedanken, die mij gesteund en mij geholpen hebben dit werk waar te maken.

 

7 

INLEIDING.

1. De financiële roulette heeft de wereld wakker gemaakt. De gewone burger werd plots naakt op straat gezet. Hierdoor werd de wereldeconomie grondig door mekaar geschud. Ongetwijfeld heeft dit invloed op ons koopgedrag. Een koopgedrag waar de woningbouw een groot deel van ons levensbudget deel uitmaakt. Dit betekent ook dat er veel marktspelers meer inventiviteit aan de dag zullen brengen om het promoten van woningbouw in het algemeen marktmatig af te dwingen. Het doel van mijn masterproef is na te gaan of de huidige wetgeving voldoende gestructureerd is om aan deze promotievormen een rechtskundig antwoord te kunnen bieden.

2. Onze Belgische Woningwet dateert van 9 juli 1971, en werd aangepast door de wet van 3 mei 1993 (Wet Breyne genoemd). Deze wetgeving beoogt de bescherming van particuliere kopers van woningen en appartementen die hetzij op plan, hetzij in aanbouw worden verkocht en waarbij de koper of bouwheer één of meerdere stortingen dient te verrichten voor de voltooiing van een bouwwerk. Maar wat gebeurt er wanneer deze wet Breyne niet wordt toegepast? Zijn er voldoende beschermingsmaatregelen in ons rechtsstelsel om dit op te vangen!? Ik wil in deze masterproef het Belgisch recht van ‘aannemingen’ uiteenzetten evenals deze van de Wet Breyne, om te kunnen aantonen waar beide van mekaar afwijken om nadien over te gaan naar de aandachtspunten die noodzakelijk zijn om tot een evenwichtig en beter beschermd ‘koop-contract’ te kunnen overgaan. Aan de hand van een praktijk case zal worden aangetoond hoe misleidend het kan zijn om vanuit het standpunt van de koper tot een goede oplossing te willen komen. De titel ‘Contracten tot renovatie van een onroerend goed die niet vallen onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne is meer dan ooit vandaag actueel en benut veel aandachtspunten. De rol van de bouwpromotor, aannemer, architect en notaris zijn belangrijke deelaspecten in deze masterproef.

 

8 

TITEL I: AANNEMING VOLGENS HET GEMEEN RECHT.

3. Indien wordt gekozen voor de klassieke aanneming, vallen de overeenkomsten die men met de aannemers (onder wie ook de vaklui) sluit onder het gemeen aannemingsrecht. In dit hoofdstuk zal ik het aannemingscontract in het algemeen toelichten en iets dieper ingaan op belangrijkere stukken en reeds even de verschilpunten met de Woningbouwwet aanhalen.

1. Algemene begrippen.

§1. Begrip.

4. Aanneming is een overeenkomst waarbij de ene partij zich ertoe verbindt om in volle onafhankelijkheid voor de andere partij een bepaald werk te leveren of een bepaalde dienst te presteren tegen betaling van een prijs.1

Het Burgerlijk Wetboek definieert aanneming nergens, het wordt onder huur gerangschikt, enerzijds huur van goederen en anderzijds huur van werk.2

Aanneming kan men ook omschrijven als het contract waarbij iemand een ander met een bepaald werk belast tegen een forfaitair loon.3

De wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting van de consument (W.H.P.C.) is van toepassing op de aannemingsovereenkomst. Het gaat immers om prestaties die een handelsdaad uitmaken.

§2. Essentiële elementen.

5. De aannemingsovereenkomst bestaat steeds uit drie essentiële elementen. Het moet het gaan om een werkprestatie. De aannemer moet dus een bepaalde dienst presteren of een bepaald materieel of intellectueel werk maken. Deze werkprestatie moet verricht worden in volle onafhankelijkheid, de aannemer staat met name niet onder het gezag van zijn medecontractant. Dit weerhoudt de medecontractant er echter niet van toch richtlijnen te geven met betrekking tot het uit te

                                                         1

Y.MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten,Antwerpen, Kluwer, 2000, 213. Artikel 1708 B.W. 3 R. DEKKERS, Handboek Burgerlijk recht, II, Brussel, Bruylant, 1971, 623. 2

 

9 

voeren werk. Een gevolg van deze onafhankelijkheid is dat voor de aanneming de vrije keuze van de medecontractant geldt.4 Aanneming moet ook steeds tegen vergoeding geschieden, dit vloeit voort uit artikel 1710 B.W. Er zijn meerdere manieren om de prijs te berekenen. Aanneming tegen vaste prijs, aanneming tegen onbepaalde prijs, aanneming op bestek . Op de prijsberekening wordt dieper ingegaan in de randnummers 10 tot en met 13.

§3. Kenmerken. 6. Het gaat hier om een consensueel, wederkerig contract ten bezwarende titel.5

7. Consensueel wil zeggen dat de aannemingsovereenkomst ook mondeling kan geschieden of ‘stilzwijgend’ kan blijken uit bepaalde feiten. Dit neemt niet weg dat het omwille van bewijsredenen aangewezen is een schriftelijke overeenkomst af te sluiten. Hieromtrent gelden de gewone bewijsregelen die de artikelen 1315-1369 van het Burgerlijk Wetboek vooropstellen.

Uit artikel 1793 van het Burgerlijk wetboek blijkt dat er wel enkele uitzonderingen zijn op dit principe, dit is dus wanneer het gaat over aanneming tegen vaste prijs .6 De overeenkomsten moeten ook schriftelijk worden vastgesteld indien het gaat over een aannemingscontract dat onder het toepassingsgebied valt van de Woningbouwwet7. 8. Een contract is wederkerig, wanneer de contractanten zich over en weer jegens elkaar verbinden.8 Indien het een aannemingsovereenkomst tegen vaste prijs betreft, kan de opdrachtgever de overeenkomst eenzijdig verbreken.9

9. Het contract onder bezwarende titel is een contract waarbij aan elke partij de verplichting wordt opgelegd om iets te geven of te doen.10 De aannemer voert zijn opdracht uit en de bouwheer/opdrachtgever betaalt hiervoor een prijs.

                                                         4

C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, Die Keure, 2006, 265. Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2000, 217. 6 Cf. “aanneming tegen vaste prijs”. 7 Artikel 7, voorlaatste lid Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen B.S. 11 september 1971. 8 Artikel 1102 B.W. 9 cf. “aanneming tegen vaste prijs” en art. 1794 B.W. 10 Artikel 1106 B.W. 5

 

10 

§4. De prijs. 10. Al naargelang de wijze waarop de prijs bepaald is, onderscheidt men o.m.11:

a. Aanneming tegen onbepaalde prijs.

11. Een eerste mogelijkheid is de ‘aanneming zonder prijsafspraak’ (merk wel op dit is geen wettelijk begrip). Het gaat hier om elke vorm van aanneming waarbij de werken worden afgerekend op basis van de omvang van het te verrichten werk, naar de prijs voor het materiaal en de arbeid op het ogenblik van de uitvoering, die achteraf wordt vastgesteld.12 In dit geval vertrouwt de consument er dan op dat het werk wordt uitgevoerd tegen het gebruikelijke uurloon en de gebruikelijke vergoeding voor de verwerkte materialen. Bij de berekening moet men zich houden aan wat gebruikelijk en billijk is. Aangezien de aannemer bij deze optie geen enkele vorm van risico neemt m.b.t. de prijs is dit van zelfsprekend een zeer voordelige keuze voor hem. Indien er toch een bestek is, is het indicatief en bindt de aannemer niet. Bijgevolg heeft de opdrachtgever geen verhaal wegens te hoge prijs. Indien de opdrachtgever meent dat de rekening overdreven is, kan hij een matiging vorderen voor de rechtbank. De rechter zal dan op zijn beurt een deskundige aanstellen die zal beslissen in functie van de gebruiken ter zake.

b. Aanneming tegen vaste prijs.

12. De welomschreven werken worden uitgevoerd tegen een vooraf bepaalde, vaste som. Dit is de meest voordelige prijsberekening voor de opdrachtgever, want het beschermt hem tegen een latere prijsverhoging wegens onjuistheid of onnauwkeurigheid van plannen, studies en maataanduidingen, wegens verkeerde berekeningen, wegens moeilijkheden in de uitvoering, wegens prijsschommelingen… Tegen een latere prijsverhoging biedt artikel 1793 B.W. dus een bescherming. De aannemer kan geen vermeerdering van de prijs vorderen, noch onder voorwendsel van vermeerdering van de arbeidslonen of van de bouwstoffen, noch onder voorwendsel van verandering of vergrotingen die in het plan zijn aangebracht, tenzij er voor die veranderingen of vergrotingen schriftelijke toestemming is verleend en de prijs ervan met de eigenaar is overeengekomen.13

Men moet een onderscheid maken tussen aanneming tegen volstrekt vaste prijs en aanneming tegen betrekkelijk vaste prijs. In het eerste geval dient men artikel 1793 B.W. strikt toe te passen . Aanneming

                                                         11

C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, Die Keure, 2006, 266. C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, Die Keure, 2006, 266. 13 Artikel 1793 B.W. 12

 

11 

tegen volstrekt vaste prijs is slechts van toepassing wanneer het gaat om nieuwbouw en niet bij verbouwingen.14 Aanneming tegen betrekkelijk vaste prijs is een aanneming tegen vaste prijs waarbij de opdrachtgever zich het recht toeëigent om in een lopende overeenkomst wijzigingen te doen die volgens een prijslijst zullen worden verrekend. Er zijn op de regel van de vaste aannemingsprijs enkele uitzonderingen. De opdrachtgever kan namelijk de werken eenzijdig laten stopzetten mits hij de aannemer vergoedt voor de reeds gemaakte uitgaven, arbeid, en alles wat hij bij die aanneming had kunnen winnen.15 De aannemer kan ook een indexerings-of herzieningsclausule in het contract laten opnemen. Ook wanneer er onvoorziene omstandigheden voordoen waarvan de oorzaak in buitengewone en niet te voorziene omstandigheden ligt, heeft de aannemer het recht de prijs te wijzigen.16

c. Aanneming op bestek.

13. Bij aanneming tegen eenheidsprijzen wordt een prijslijst vooraf in het contract opgenomen. Het gaat hier om eenheidsprijzen voor arbeidslonen, bouwstoffen… maar waarbij geen vaste prijs voor de omvang van het werk bepaald wordt. De aannemer draagt met andere woorden niet het risico voor onvolledige plannen, wel voor een moeilijkere uitvoering m.b.t. het arbeidsloon en de prijs van het materiaal.17 De afrekening gebeurt later op basis van de werkelijk gerealiseerde hoeveelheden.

§5. Registratie.

14. De registratie van aannemers. De wetgever wil bij de invoering hiervan de betaling van de sociale en fiscale verplichtingen veiligstellen. Indien men als aannemer wil worden geregistreerd, moet men daarmee in orde zijn. Wie werkt met een niet –geregistreerde aannemer moet goed opletten, dit kan immers voor problemen zorgen. 18 2. De verbintenissen van de aannemer.19

15. De aannemer heeft de taak op zich genomen om het werk uit te voeren volgens het contract dat hij heeft met de opdrachtgever.

                                                         14

Cass.4 oktober 1951, Arr Cass. 1952, 40. Artikel 1794 B.W. 16 Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2000, 221-223. 17 C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, Die Keure, 2006, 269-270. 18 B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 237. 19 Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2000,225-227, C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, Die Keure, 2006, 271-276. 15

 

12 

§1. Het werk goed uitvoeren.

16. In eerste instantie moet hij het werk goed uitvoeren, dit impliceert dat de aannemer niet enkel moet werken volgens de voorschriften van het contract, de plannen en het bestek maar ook volgens ‘de regels van de kunst’. Hij kan zich dus nooit verschuilen achter de onduidelijkheid van een bepaald voorschrift in het bestek om een werk af te leveren dat niet volgens de regels van de kunst is. Het begrip ‘regels van de kunst’ is eerder vaag. De officiële normen zijn vastgelegd bij koninklijk besluit.20 Van de aannemer wordt verwacht dat hij de plannen volgt, maar hij moet de opdrachtgever ook inlichtingen verstrekken, zoals het wijzen op het gevaar van bepaalde toestanden, de nadelen van bepaalde procédés. Hieruit volgt dat de aannemer een voorzichtigheidsplicht heeft, dit houdt in dat de aannemer zijn diensten moet weigeren uit te voeren wanner hij weet dat de gevolgen ervan nadelig kunnen zijn. Indien hij zijn informatie- en raadgevingsplicht niet nakomt, begaat hij een fout en is hij contractueel aansprakelijk tegenover de opdrachtgever.

17. Heeft de aannemer een middelenverbintenis of een resultaatsverbintenis aangegaan? Op deze vraag is nog geen sluitend antwoord gegeven. Een middelenverbintenis kan men omschrijven als een verbintenis waarbij de verplichting van een partij erin bestaat om naar best vermogen te handelen zonder dat een resultaat wordt gegarandeerd. De resultaatsverbintenis daarentegen is een verbintenis waarbij een partij zich wel tot een bepaald resultaat verbindt. Doch in het algemeen stelt men dat de aanneming tot een resultaatsverbintenis aanleiding geeft en er slechts in enkele gevallen sprake is van een middelenverbintenis, zoals bijvoorbeeld het geval is bij ingenieurs-raadgevers. Dit vormt wel een belangrijk

verschil

met

de

Woningbouwwet21,

waar

verkoper

of

aannemer

steeds

een

resultaatsverbintenis aangaat (impliciet vervat in artikel 1 Woningbouwet)

§2. Het werk tijdig uitvoeren.

18. Als tweede belangrijke taak heeft de aannemer op zich genomen om de werken tijdig uit te voeren. Hij moet de werken uitvoeren binnen de overeengekomen termijn22. Indien er niets is overeengekomen over de uitvoeringstermijn, moeten de werken binnen een ‘redelijke termijn’ worden beëindigd, dit hangt af van geval tot geval.

Er bestaan drie contractuele systemen van uitvoeringstermijn. Als eerste bestaat er het systeem met vaste einddatum, bijvoorbeeld ‘6 oktober 2009’.

                                                         20

Vb. K.B. van 10 januari 1996 betreffende de overheidsopdrachten voor aanneming van werken, leveringen en diensten in de sectoren water, energie, vervoer en postdiensten B.S. 26 januari 1996. 21 Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen B.S. 11 september 1971. 22 G. BAERT, Aanneming van werk, In A.P.R., Gent, Story-Scientia, 2001, 198-199.

 

13 

De uitvoeringsdatum kan ook uitgedrukt worden in kalenderdagen, in weken of in maanden. Een derde mogelijkheid is om de uitvoeringstermijn uit te drukken in werkdagen. Van belang is dan een goede omschrijving van het begrip ‘werkdag’.

19. Indien de aannemer de werken niet uitvoert conform de uitvoeringstermijn, moet de opdrachtgever hem in alle gevallen ingebreke stellen. Een ontbinding moet achteraf voor de rechter worden gevorderd.23 Zijn verbintenis vervalt echter wanneer het volstrekt onmogelijk is de werken uit te voeren volgens plan wegens overmacht of door een fout van de opdrachtgever/bouwheer, of wanneer de aannemer de ondervonden moeilijkheden niet had kunnen voorzien24.

De opdrachtgever kan in het aannemingscontract een forfaitaire schadevergoeding laten opnemen in geval van laattijdige uitvoering. Op grond van artikel 1231 § 1 van het Burgerlijk Wetboek kan de rechter dit bedrag matigen. Voor bouwprojecten die onder de Woningbouwwet25 vallen, moet de schadevergoeding overeenkomen met de normale huurwaarde van het te realiseren gebouw o.g.v. artikel 7 f).

§3. Levering en teruggave.

20. De levering is de materiële handeling waardoor de aannemer het werk in de fysieke macht van de opdrachtgever of bouwheer stelt.26 Enerzijds is dit een verplichting voor de aannemer, maar anderzijds ook een recht, omdat daardoor de last van het risico wegvalt en hij aanspraak kan maken op betaling e.d.27

21. Indien de aannemer niet alle materiaal heeft opgebruikt, moet hij het resterende teruggeven, dit is een resultaatsverbintenis.

                                                         23

Artikel 1184 B.W. Cass.12 maart 1959, Pas. 1959, I, 702. 25 Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen B.S. 11 september 1971. 26 B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 240. 27 C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, Die Keure, 2006, 273-274. 24

 

14 

3. De verbintenissen van de opdrachtgever. §1. Het werk mogelijk maken.28

22. Als meester van het werk moet de bouwheer alles in het werk stellen om het werk aan de aannemer mogelijk te maken, dit impliceert dat hij moet zorgen voor de vereiste administratieve vergunningen, het terrein ter beschikking moet stellen en toegankelijk maken.

Dit houdt eveneens een informatieplicht in en zo nodig, voor bijzondere moeilijkheden te waarschuwen. Hij moet de aannemer in staatstellen de contractuele planning te eerbiedigen en het werk tijdig uit te voeren.

§.2 De aannemingsprijs betalen.

23. Van de bouwheer mag ook verwacht worden de aannemingsprijs op de overeengekomen datum te betalen. Zowel opdrachtgever als aannemer kunnen de ‘exceptie van niet uitvoering’ inroepen. De opdrachtgever zal de aannemer niet betalen, indien de werken hem niet voldoende aanstaan. De aannemer zal de werken stoppen, indien de opdrachtgever de voorschotten niet op tijd betaalt. Mijn inziens lijkt het toch verstandig voor de opdrachtgever hier goed over na te denken en geen visieuze circel te creëren. Bouwheer betaalt niet, aannemer stopt de werken…

§3. De oplevering. a. Begrip.29

24. De oplevering is de éénzijdige rechtshandeling waarbij de opdrachtgever het werk in ontvangst neemt en het werk goedkeurt. Wanneer de werken zijn beëindigd, moet de bouwheer de goede uitvoering van het werk nagaan. Indien de uitvoering niet conform de contractuele planning is, moet de bouwheer dit aan de aannemer melden en hem aansporen de fouten recht te zetten. Maakt de opdrachtgever geen opmerkingen, dan wil dit zeggen dat hij akkoord gaat met de uitgevoerde werken.

                                                         28

B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 241, C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, Die Keure, 2006, 277. 29 Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2000, 229-230.

 

15 

b. Wijze van oplevering.

25. De wijze waarop een en ander gebeurt is niet bij de wet voorzien, behoudens in het kader van de Woningbouwwet wat in titel II uitvoerig zal worden besproken.

26. De oplevering kan uitdrukkelijk geschieden, dit zal meestal contractueel bedongen zijn.

27. Indien de oplevering plaatsvindt door betaling van de volledige prijs of het nog verschuldigde saldo, kan men spreken van een stilzwijgende oplevering. Door een onroerend goed in gebruik te nemen, wordt de opdrachtgever vermoed de werken voorlopig of definitief , al naargelang van het geval, te aanvaarden en dit behoudens tegenbewijs.30

c. Voorlopige en definitieve oplevering.

28. Bij kleine werken gebeurt de oplevering in één keer. Bij belangrijke werken gebeurt de oplevering in twee fasen: de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering.

29. Door de voorlopige oplevering worden de werken in ontvangst genomen. De voorlopige oplevering stelt dan de beëindiging van werken vast waarbij in een proces verbaal de eventuele gebreken en opmerkingen worden vastgesteld. Doch deze eerste fase geeft vaak aanleiding tot discussie. Brengt ze bevrijding van aansprakelijkheid mee voor de aannemer voor de lichte zichtbare gebreken? Is de voorlopige oplevering het vertrekpunt van de tienjarige aansprakelijkheid op grond van de artikelen 1792 en 2270 B.W.? Volgens het Hof van Cassatie heeft de voorlopige oplevering tot doel de voltooiing van de werken vast te stellen. Dit impliceert niet het bestaan van een aanvaarding met als gevolg dat de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid slechts begint te lopen vanaf de definitieve aansprakelijkheid.31

De partijen kunnen hier contractueel van afwijken en de voorlopige oplevering laten gelden als aanvaarding. In het raam van de Woningbouwwet is dit echter betwistbaar.32

                                                         30

Artikel 2 § 2, lid 1 K.B. 21 oktober 1971 houdende uitvoering van Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. 31 Cass. 4 maart 1977, Arr. Cass. 1977, 730, Pas. 1977, I, 719 en J.T. 1978, 206. 32 B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 243244.

 

16 

30. De definitieve oplevering impliceert de erkenning door de bouwheer dat werken volgens de contractuele bepalingen en volgens de regels van de kunst zijn uitgevoerd. Vanaf dit ogenblik zijn de lichte zichtbare gebreken gedekt en begint de tienjarige aansprakelijkheid te lopen.

De definitieve oplevering is niet onderworpen aan specifieke vormvereisten, het kan dus nuttig lijken dit contractueel vast te leggen om misverstanden daaromtrent te voorkomen, aangezien ze ook uit feiten kan blijken zoals een inbezitneming zonder opmerking, de volledige betaling van de prijs zonder enig voorbehoud.33

De gevolgen worden hieronder bij de aansprakelijkheid behandeld.

4. Aansprakelijkheid.

§1. Aansprakelijkheid voor slechte of laattijdige uitvoering.

31. De aannemer is contractueel aansprakelijk t.o.v. de opdrachtgever voor de slechte of laattijdige uitvoerig, deze laatste moet de aannemer steeds in gebreke stellen. In het kader van dit werk is het van belang om een onderscheid te maken tussen de aannemer en de architect, daar deze twee de spilfiguren zijn in een bouwproject. a. Aannemer.34

32. De opdrachtgever bezit over een aantal verweermiddelen die hij kan toepassen naar aanleiding van de slechte of laattijdige uitvoering van het werk. Als eerste kan hij de dwanguitvoering vorderen en de aannemer laten verplichten de werken volgens afspraak uit te voeren. Hij kan zich ook door de rechter laten machtigen om de werken zelf of door een nieuwe aannemer te laten uitvoeren en dit op kosten van de oorspronkelijke aannemer.35

33. Aangezien het aannemingscontract een wederkerige overeenkomst is, kan de opdrachtgever in toepassing van Artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek aan de rechter de ontbinding van de aanneming vragen, met of zonder schadevergoeding. De ontbinding zal in de regel slechts worden uitgesproken wanneer de tekortkoming van de ene partij de andere partij elk economisch voordeel ontneemt.

                                                         33

C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, Die Keure, 2006, 279. B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 244245. 35 Artikel 1144 B.W. 34

 

17 

34. Contractueel kan er ook een schadebeding worden vastgesteld wanneer de aannemer de werken niet tijdig uitvoert (zie randnummers 18 en 19). b. Architect.36

35. In beginsel is de architect aansprakelijk voor conceptiefouten die te wijten zijn aan hem of aan door hem geraadpleegde ingenieurs of studiebureaus. Men neemt aan dat de architect zich ten aanzien van zijn opdrachtgever via een exoneratiebeding kan ontlasten met betrekking tot zekere technische studies waarvoor hij geen opleiding genoot en derhalve buiten zijn bevoegdheid vallen.

§2. Aansprakelijkheid voor lichte zichtbare gebreken.

36. Hier gaat het over de zichtbare gebreken die de stevigheid van het gebouw niet aantasten, bijvoorbeeld een gebroken tegel, men spreekt van ‘lichte’ zichtbare gebreken om een onderscheid te maken met de gebreken die onder de tienjarige aansprakelijkheid van de architect en de aannemer vallen (zie randnummers 39 t.e.m. 53).

Door de aanvaarding -d.w.z. de definitieve oplevering- van de opdrachtgever, is de aansprakelijkheid van de aannemer gedekt wat betreft de zichtbare gebreken. Indien de partijen zijn overeengekomen dat de zichtbare gebreken reeds bij de voorlopige oplevering zijn gedekt, dan geldt dit. Mijn inziens is het voor de consument/opdrachtgever toch beter te wachten tot de definitieve oplevering, een gebouw heeft immers altijd even de tijd nodig om ‘zich te zetten’ en deze termijn kan niet-zichtbare gebreken zichtbaar maken en sneller leiden tot een oplossing vanwege de aannemer ondanks de blijvende aansprakelijkheid voor de ‘lichte’ verborgen gebreken.

37. Merk op dat ook de architect hier aansprakelijk kan worden gesteld indien hij nalaat de opdrachtgever te wijzen op een licht zichtbaar gebrek. De bouwheer lijdt immers schade doordat hij geen verhaal meer heeft tegen de aannemer. De architect zal dan aangesproken kunnen worden voor een schadevergoeding.37

                                                         36

B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 245. B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 245246.

37

 

18 

§3. Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken.

38. De aanvaarding van de werken dekt de verborgen gebreken niet, ook al tasten deze de stevigheid van het gebouw of een essentieel bestanddeel ervan niet aan.38 Dit geldt niet enkel voor de materialen maar ook voor de gebreken in het werk van de aannemer. De rechter zal in feite op onaantastbare wijze beoordelen of de vordering tijdig is ingesteld.

§4. Tienjarige aansprakelijkheid.

a. Begrip en rechtsaard.

o

Artikel 1792 B.W. & 2270 B.W.

39. Artikel 1792 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat de architect en aannemer gedurende tien jaar aansprakelijk zijn indien een gebouw is opgericht tegen vaste prijs en het geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw. Artikel 2270 B.W. is ruimer en stelt dat na verloop van tien jaren architect en aannemer ontslagen zijn van hun aansprakelijkheid met betrekking tot de grote werken die zij hebben uitgevoerd of geleid.

De Belgische rechtspraak en rechtsleer zijn het erover eens dat ondanks de verschillende bewoordingen van deze twee wetsbepalingen hun voorwerp, toepassingsgebied en toepassingsvoorwaarden dezelfde zijn.39 Dat artikel 1792 B.W. het enkel heeft over “vaste prijs” is historisch gegroeid, het is echter vaste rechtspraak en rechtsleer dat dit artikel ook van toepassing is op de aanneming die niet tegen vaste prijs werd uitgevoerd.40

o

Ratio legis.

40. De tienjarige aansprakelijkheid beoogt de bescherming van de bouwheer die meestal in de onmogelijkheid is om deze gebreken bij de oplevering op te merken omdat die gebreken slechts na geruime tijd zichtbaar worden wanneer de bouw zich gaat gaan ‘zetten’. Zij beoogt ook het openbaar belang, publiek gevaar bij instorting.41

                                                         38

Cass. 13 maart 1975, Arr. Cass. 1975, 783, Pas; 1975, I, 708. H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Les Principaux contrats, Brussel, Bruylant, 1972, 1034-1036. 40 S. GOBERTS, “Omvang van de tienjarige aansprakelijkheid in de bouw en de invloed van de Franse wetgeving”, T. Aann. 1994, 326-328. 41 Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2000, 237. 39

 

19 

o

Contractuele aansprakelijkheid.

41. Alhoewel de tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten in de wet is vastgelegd, wordt algemeen aangenomen dat zij van contractuele aard is.42 Zij sanctioneert immers de nietnakoming van contractuele afspraken en kan bijgevolg niet los worden gezien van de aannemingsovereenkomst in de brede zin van het woord.

o

Openbare orde.

42. Voorgaande artikelen beogen een verzwaarde contractuele aansprakelijkheid aangezien niet alleen de veiligheid van bouwheer maar ook die van het publiek moet worden gewaarborgd. Daarom wordt in België eensgezind aangenomen dat de tienjarige aansprakelijkheid van openbare orde is.43 Hieruit volgt dat de bedingen waarbij de aannemers en architecten zich contractueel exonereren van de tienjarige aansprakelijkheid absoluut nietig zijn. Het is een uitzondering t.o.v. de andere bepalingen omtrent aanneming die slechts van dwingend recht zijn.

b. Voorwaarden.

o

Bouwwerk.

43. De tienjarige aansprakelijkheid geldt enkel voor gebouwen en grote werken van onroerende aard. De term

‘gebouw’ omvat niet enkel huizen maar ook appartementsgebouwen,

fabrieks- en

kantoorgebouwen, bruggen, wegenwerken en dergelijke. Het gaat dus om elk bouwwerk of onderdeel daarvan, evenals de daaraan verbonden installaties, waarvan de stevigheid en deugdelijkheid slechts door een ruim tijdsverloop kan blijken en waarbij enige deskundigheid is vereist voor de uitvoering ervan.44 Ook de herstellings- en/of verbouwingswerken uitgevoerd aan een gebouw vallen hieronder indien zij als ‘grote werken’ kunnen worden beschouwd.

o

Aannemingsovereenkomst.

44. De artikelen 1792 B.W. en 2270 B.W. worden enkel toegepast op aannemers en architecten die in het raam van een aannemingsovereenkomst hun taken vervullen. Zoals hierboven reeds werd aangehaald zijn beide artikelen ook van toepassing op een aannemingsovereenkomst tegen onbepaalde

                                                         42

W.,ABBELOOS, D., ABBELOOS, “De tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten: tendensen in de recente rechtsleer en de rechtspraak”, A.J.T. 2000-01, 521-522. 43 B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 246. 44 B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 247.

 

20 

prijs of op bestek. Het is immers de aard van de prestatie die de aansprakelijkheid rechtvaardigt en niet de wijze van prijsbepaling.

o

Zwaar gebrek.

45. Een derde belangrijke voorwaarde betreft de aard van het gebrek. Het gebrek moet van die aard zijn dat het de stevigheid van het gebouw of een belangrijk onderdeel ervan aantast of in gevaar brengt.45 Het hoeft niet dat het gebouw effectief instort of dat er een gevaar bestaat voor effectieve instorting. Om het begrip te verduidelijken geef ik een niet-limitatieve opsomming van gebreken: gebreken in de grond; gebreken in de plannen; gebreken in het materiaal of hun plaatsing; schending van reglementaire bepalingen of administratieve voorschriften.46

o

Verborgen of zichtbaar.

46. Of de gebreken nu zichtbaar of verborgen zijn is bij de tienjarige aansprakelijk o.g.v. de artikelen 1792 B.W. en 2270 B.W. niet van belang. De omstandigheid dat het gebrek dat tot aantasting van de stevigheid van het gebouw heeft geleid, reeds bij de oplevering zichtbaar was, ontslaat de aannemer/architect niet van zijn aansprakelijkheid.47

o

Bewijs fout + schade + causaal verband.

47. Men kan hier niet spreken over een objectieve of foutloze aansprakelijkheid, de fout van de architect of aannemer wordt dus bijgevolg niet vermoed. De fout zal daarentegen moeten worden aangetoond. Mijn inziens lijkt het dan ook aangewezen om schade en causaal verband aan te tonen, daar de schade het gevolg moet zijn van een fout gemaakt door de aannemer of architect, zoals dit in het gemeen recht toepassing vindt.

c. Termijn.

48. In een arrest van 4 april 2003 bleef het Hof van Cassatie bij de traditionele visie en was het van oordeel dat de tienjarige termijn betrekking heeft op zowel de waarborg- als de proceduretermijn.48 De waarborgtermijn is de termijn waarbinnen een aannemer wegens een verborgen gebrek kan worden aangesproken, m.a.w. de periode waarbinnen de aannemer aansprakelijk is voor gebreken ( zonder dat reeds vaststaat of er gebreken zijn, laat staan welke gebreken er zijn). De proceduretermijn daarentegen

                                                         45

Cass. 18 oktober 1973, Arr. Cass. 1974, 202 en J.T. 1974, 210. Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2000, 239. 47 B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 248. 48 Cass. 4 april 2003, TBO 2004, 43, noot W. GOOSSENS. 46

 

21 

is de termijn waarbinnen de opdrachtgever vanaf de ontdekking van een concreet gebrek een actie moet ondernemen.49 In een arrest van 2 februari 2006 bevestigt het Hof nog eens deze zienswijze.50

o

Vervaltermijn.

49. Een vervaltermijn is een termijn binnen de welke een proceshandeling dient te worden gesteld. Dit impliceert dus dat de vordering tegen de aannemer of architect moeten worden ingesteld binnen de tien jaar. Aangenomen wordt dat enkel een vordering ten gronde telt. Deze termijn kan niet worden geschorst of gestuit.51

o

Vertrekpunt.

50. Zich kunnen beroepen op de tienjarige aansprakelijkheid is één aspect, maar vanaf wanneer begint zij te lopen? Verschillende belangen zullen parte spelen, voor de aannemer zal het bijvoorbeeld voordeliger zijn wanneer de termijn reeds begint bij de voorlopige oplevering, omdat door sommige wordt gesteld dat het anders zou gaan om een tienjarige aansprakelijkheid plus 1 extra jaar (tussen de voorlopige oplevering en de definitieve). Voor de opdrachtgever zal het voordeliger zijn wanneer zij een aanvang neemt vanaf de definitieve oplevering, aangezien zij slechts door deze rechtshandeling de werken, werkelijk en uitdrukkelijk aanvaardt, tussentijds geniet zij immers een voldoende garantie. 51. De wetgever heeft het precieze vertrekpunt niet bepaalt. Hieromtrent bestond reeds lange tijd discussie in rechtsleer en rechtspraak. Algemeen wordt nu aanvaard dat de tienjarige termijn begint te lopen vanaf de aanvaarding van werken, meer concreet gesteld vanaf definitieve oplevering.52

52. Het is de partijen natuurlijk toegestaan om de termijn vroeger te laten beginnen, bijvoorbeeld reeds vanaf de voorlopige oplevering. Deze afspraak is wel enkel geldig tussen de partijen. De architect kan zich dus onmogelijk beroepen op wat tussen aannemer-opdrachtgever is overeengekomen wat betreft het vertrekpunt van de termijn. Aangezien het openbare-orde-karakter van de tienjarige aansprakelijkheid is het absoluut uit den boze om in eerste instantie contractueel te bepalen dat de aanvaarding van de werken zal geschieden bij de definitieve oplevering en naderhand de tienjarige termijn toch laten beginnen bij de voorlopige oplevering.53 Het feit dat er geen formele aanvaarding van de werken is geweest, belet evenwel niet dat de tienjarige aansprakelijkheid begint te lopen, minstens

                                                         49

B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Knelpunten dienstcontracten, Antwerpen, Intersentia, 2006, 12. Cass. 2 februari 2006, http://www.cass.be. 51 C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, Die Keure, 2006, 289. 52 G. BAERT, Aanneming van werk, In A.P.R., Gent, Story-Scientia, 2001, 491. 53 B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 248249. 50

 

22 

indien er geen aanwijzing bestaat dat de aanvaarding zou kunnen geweigerd zijn. In dit geval wordt het vertrekpunt op soevereine wijze bepaald door de rechter.

o

Duur.

53. Zoals de definitie het zelf zegt zal het gebrek zich moeten voordoen binnen de tien jaar, omdat na die periode niet goed meer kan worden nagegaan of het gebrek te wijten is aan ouderdom of aan een fout van de aannemer of architect.54

d. Verdeling van aansprakelijkheid tussen architect en aannemer.

54. Aannemer en architect hebben in het kader van een bouwproject elk een andere taak/verantwoordelijkheid. De architect staat bijvoorbeeld in voor de conceptie, het opstellen van de plannen, het toezicht op de uitvoering van de werken. De aannemer daarentegen staat in voor de uitvoering van de werken, overeenkomstig de plannen getekend door de architect. Toch mag er verwacht worden dat ze om elkaar bekommerd zijn en elkaar min of meer in de gaten houden55, zij hebben namelijk beide het zelfde doel voor ogen, het realiseren van het project.

Hoe verhoudt zich dan de aansprakelijkheid tussen beide? Kunnen beide in solidum aansprakelijk worden gesteld?

o

Algemeen.

55. Het basisbeginsel dat van toepassing is op de aansprakelijkheidsverdeling, is dat elke deelnemer aan het bouwproces aansprakelijk is voor de niet-nakoming van de verplichtingen die tot zijn specifieke opdracht horen.56 Daarom is het aangewezen contractueel vast te leggen wat de precieze inhoud is van ieders opdracht, aangezien alle deelnemers aan het bouwproces in principe onderworpen zijn aan de tienjarige aansprakelijkheid.

De architect heeft een dubbele taak, enerzijds is hij verantwoordelijk voor de conceptie van het werk, anderzijds moet hij ook behoorlijk toezien op de werken. De aannemer is enkel aansprakelijk voor de uitvoering van het werk. Merk wel op dat de aannemer doorgaans als specialist terzake wordt beschouwd en van hem toch enige deskundigheid mag worden verwacht wat betreft de onvolkomenheden in de plannen. We kunnen hieruit besluiten dat ondanks de onderscheiden

                                                         54

C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, Die Keure, 2006, 289. B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 249. 56 G. BAERT, “De tienjarige aansprakelijkheid van de architect en de aannemer bij de samenloop: elk zijn rol, elk zijn deel”, T. Aann. 1987, 233-239. 55

 

23 

opdrachten, toch enige controle t.o.v. elkaar kan worden verwacht en de verdeling van de aansprakelijkheid niet zwart/wit kan gezien worden.

o

In solidum aansprakelijk t.o.v. de opdrachtgever.

56. In solidum aansprakelijk wil zeggen dat de bouwheer elk van beide kan aanspreken voor de gehele schadevergoeding. Ingeval van samenloop van fouten door de verschillende deelnemers, kan eenzelfde schade ontstaan en zullen ze wellicht in solidum aansprakelijk worden gesteld. Toch is het niet verboden dat de architect zich contractueel van deze solidariteit vrijstelt. Merk wel op dat deze ‘in solidum aansprakelijkheid’ een creatie is van de rechtspraak in strijd met het Burgerlijk Wetboek.

57. De aansprakelijkheid t.a.v. derden wordt hier niet besproken, daar het niet van belang is in het kader van mijn masterproef. Ook onderaanneming en nevenaanneming wordt niet besproken om eenzelfde reden.

5.Het risico voor het vergaan. 58. In principe gaat samen met de eigendom ook het risico over. Bij aanneming is dit anders.57 Er kunnen zich m.b.t. het risico drie verschillende hypothesen voordoen:

In het eerste geval verschaft de aannemer zowel arbeid als materiaal, de eigendom gaat dan over bij de aanvaarding.58 In het tweede geval verschaft de aannemer enkel arbeid, bijgevolg blijft de zaak eigendom van de opdrachtgever.59 In het laatste geval wordt een gebouw opgericht op de grond van de bouwheer, bijgevolg geschiedt de overgang van de eigendom van de te bouwen opstallen naarmate de bouwstoffen in de grond of in het gebouw worden geplaatst of verwerkt60 op grond van het recht van natrekking61. Het risico gaat echter niet mee over met de eigendom. Vanaf wanneer de bouwheer de werken aanvaardt gaat ook het risico over, tot dan blijft het risico echter bij de aannemer. In titel II kom ik hier op terug.

                                                         57

B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 255256. 58 Artikel 1788 B.W. 59 Artikel 1789 B.W. 60 Artikel 5, tweede lid Woningbouwwet. 61 Artikel 552-553 B.W.

 

24 

6. Einde van de aanneming.

59. Waar het een aannemingscontract in principe begint bij het brainstormen van ideeën tussen opdrachtgever en aannemer eindigt het logischer wijze bij de voltooiing van de werken. Doch zijn er twee bijzondere gronden om een einde te stellen aan een aannemingscontract, met name de eenzijdige verbreking door de opdrachtgever en het overlijden van de aannemer.

§1. Eenzijdige verbreking door de opdrachtgever.

a. Aanneming van bepaalde duur/ bepaald voorwerp.

60. Volgens artikel 1794 van het Burgerlijk wetboek, mag de opdrachtgever het aannemingscontract op elk ogenblik en zonder motivering, eenzijdig verbreken, op voorwaarde wel dat het gaat om een aanneming van bepaalde duur of met een bepaald voorwerp.62 Dit kan hij zelfs wanneer de werken al zijn begonnen, bijvoorbeeld omdat de werken voor hem geen enkel nut meer hebben of omdat hij misschien niet meer over de nodige financiële middelen beschikt. Deze verbreking is niet onderworpen aan enige formaliteiten en heeft onmiddellijk uitwerking. De opdrachtgever moet de aannemer natuurlijk wel vergoeden of schadeloosstellen voor de reeds uitgevoerde werken. Artikel 1794 B.W. is niet van openbare orde, zodus kunnen de partijen de toepassing ervan uitsluiten of bijvoorbeeld vooraf het bedrag van de verschuldigde vergoeding vastleggen.63

b. Aanneming van onbepaalde duur.

61. Betreft het echter een aanneming van onbepaalde duur, dan kan deze ten allen tijde worden opgezegd, zoals alle contracten voor onbepaalde duur. De opzegging mag echter niet ontijdig gebeuren en er moet een redelijke opzeg in acht worden genomen.

§2. Overlijden van de aannemer.

a. Intuïtu personae karakter.

62. Men zal veelal een bepaalde aannemer kiezen in functie van zijn ervaring of persoonlijke eigenschappen.64 Zijn overlijden zal tot het einde van het aannemingscontract leiden, wat niet het geval

                                                         62

Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2000, 249. B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 255257. 64 Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2000, 250. 63

 

25 

is bij zijn faillissement.65 Indien de opdrachtgever overlijdt heeft dit niet het einde van de overeenkomst tot gevolg en zullen de erfgenamen conform artikel 1122 B.W. in zijn rechten en plichten treden. Maar conform artikel 1794 B.W. kunnen zij het contract natuurlijk nog eenzijdig verbreken.

b. Lot van de onafgewerkte aanneming.

63. Wanneer de aannemer overlijdt, kan het zijn dat de opdrachtgever met een onafgewerkt stuk achterblijft en is het van zelfsprekend dat hij niet verplicht is tot betalen. Toch is het denkbaar dat hij een en ander zal moeten betalen aan de opdrachtgever. Conform artikel 1796 B.W. zal de opdrachtgever de waarde van het gedane werk en van de in gereedheid gebrachte bouwstoffen moeten betalen, naar evenredigheid van de contractuele prijs, enkel indien die werken of bouwstoffen hem van nut kunnen zijn.66

                                                         65 66

 

Artikel 1795 B.W. Cass. 17 mei 1956, Pas 1956, I, 994; R.W. 1956-57, 1601.

26 

TITEL II: DE WET BREYNE. 1. Beschermingswetgeving.67

64. De Belgische Woningbouwwet, daterend van 1971, met aanpassingen in 1993, wordt aangeduid als de Wet Breyne.68 De wet beoogt de bescherming van particuliere kopers van woningen en appartementen die hetzij op plan, hetzij in aanbouw worden verkocht en waarbij de koper of bouwheer één of meerdere stortingen dient te verrichten voor de voltooiing van het bouwwerk. Zonder deze wet zouden de kopers of bouwheren op plan weinig tot geen juridische bescherming genieten.

In de naoorlogse jaren vijftig en zestig ontwikkelde de sector van de bouwpromotie zich in een snel tempo. De vraag naar woningen, die eertijds vooral een degelijk gebouwde, winddichte woning betrof, evolueert naar woningen die volledig zijn afgewerkt.

De rechtsverhouding met de bouwpromotor werd beheerst door het gemene burgerlijk recht en de algemene regels van koop, aanneming en lastgeving. De hiermee gepaard gaande contractsvrijheid (op grond van artikel 1134 B.W.) werd door promotoren zodanig in hun voordeel gebruikt dat de overeenkomsten de koper of opdrachtgever slechts uiterst gering bescherming boden indien er iets mis liep. Het gemeen recht bood geen voldoende bescherming, wanneer duidelijk werd dat de consument de promotor contractueel niet aansprakelijk kon stellen voor gebreken in de bouw.

Naast dit gebrek aan een evenwichtige regeling, was er bovendien nood aan bescherming in geval van faillissement van de verkoper of aannemer. Bij faillissement van promotor of aannemer kon de koper de reeds betaalde centen voor nog niet gepresteerd werk, niet recupereren als gewone concurrente schuldeiser, hetgeen meestal maar weinig oplevert.

De wetgever was dus begin jaren zeventig verplicht aan de wensen van de consument gevolg te geven en het gemeen recht aan te vullen met dwingende regels, zowel op het vlak van gebrekkige of slechte uitvoering der werken, als op het vlak van eventuele financiële rampen bij de promotor of aannemer. Hij trachtte misbruiken uit de bouwsector die het Burgerlijk Wetboek niet kon voorzien te sanctioneren en te elimineren, met als kernelementen een degelijke informatie voor de koper of opdrachtgever en een zekerheidstelling om de financiële afwikkeling te garanderen. Het gaat om een echte ‘herstelwet’.

                                                         67

K. VANHOVE, A.VERBEKE, De wet Breyne sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 1-3. Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 68

 

27 

Met de wet van 3 mei 1993 trachtte de wetgever tegemoet te komen aan onvolmaaktheden van de oorspronkelijke wet.

Desalniettemin kunnen we ons vandaag de dag de vraag stellen of de regeling onze honger voldoende stilt op het vlak van bouwaangelegenheden. Men stelt dat de Woningbouwwet te veel in het voordeel van de consument is opgesteld en als gevolg hiervan gaan bouwpromotoren telkens trachten via achterpoortjes de wet te omzeilen. Promotoren, projectleiders en aannemers zijn nog nooit zo inventief geweest… wat dan weer ten nadele is van de consument. Vraagt dit niet naar een betere regelgeving? Voordat we ons gal spuwen, staan we best eerst even stil bij de basisprincipes die toch ook zeker hun nut kennen.

2. Het Toepassingsgebied.

§1. Algemeen.

65. Ondanks hetgeen de bewoordingen van de titel van de wet laat vermoeden, omvat ze geen algemene regeling van bouwovereenkomsten en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, maar eerder een dwingende aanvulling op de regels van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 1 § 1 van Wet69 luidt als volgt:

“ De wet is toepasselijk op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, evenals op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht voor de voltooiing van het gebouw één of meerdere stortingen te doen.”

66. De wetgever zag zich genoodzaakt om een aantal verschillende activiteiten onder één noemer te brengen, o.m. die van de algemene aannemer, de verkoper van typewoningen, de projectontwikkelaar die een geheel van diensten verleent en de projectontwikkelaar die een collectief gebouw, inzonderheid flatgebouw, opricht en de appartementen en garages - samen met hun aandeel in de grond- “op plan”, dus voor hun afwerking, verkoopt.70

                                                         69

Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 70 M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 1.

 

28 

67. Een overeenkomst valt onder de wet, indien ze aan een vijftal cumulatieve voorwaarden voldoet. Het moet om een wederkerige overeenkomst gaan, die de eigendomsovergang van een gebouw als voorwerp heeft. Dat onroerend goed moet nog gebouwd worden of in aanbouw zijn en moet op zijn beurt tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting bestemd zijn. Vòòr de voltooiing van dit alles moet de koper/consument reeds één of meerdere stortingen hebben gedaan.

De voorwaarden worden hierna uitgebreid besproken.

§2. De overeenkomst.

68. Het moet gaan om een wederkerige overeenkomst, waarin iedere partij verbintenissen op zich neemt.71 69. De overeenkomst op zich kan nog steeds solo consensu tot stand komen maar artikel 7 van de Wet72 gaat ervan uit dat ze schriftelijk is aangegaan. De sanctie op het niet naleven van deze voorwaarde betreft enkel een relatieve nietigheid, zodat enkel de cliënt de nietigheid van de overeenkomst kan vorderen.

70. Van groter belang is of de overeenkomst inhoudelijk aan de vereiste karakteristieken beantwoord. Zoals het gezegde “‘t kind moet een naam hebben” is het juridisch statuut waaronder de partijen de overeenkomst hebben ondergebracht -koop, aanneming, mandaat…- van geen tel. Enkel de inhoud en de werkelijke bedoelingen van de partijen zijn van belang, waarbij in geval van betwisting de rechter oordeelt. Artikel 3 van de Wet73 bepaalt dat wanneer is vastgesteld dat de overeenkomst aan de Wet is onderworpen, zij verplicht de juridische vorm van “verkoop” of van een “huur van werk en diensten” moet aannemen. De wetgever wou door een strikt begrip vermijden dat men sneller zou kunnen ontsnappen aan de toepassing of dit echter gelukt is, is nog maar de vraag. De wet verbiedt niet dat de beide contractsvormen -koop/aanneming van werk- in één overeenkomst wordt vermengd.74 Het is echter wel uit den boze om de overeenkomst die aan de Wet beantwoordt, te splitsen met de bedoeling aan de toepassing van de wet te ontsnappen, hierop wordt later uitgebreid terug gekomen.

                                                         71

M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 2. Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 73 Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 74 M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 4. 72

 

29 

71. Artikel 13 § 1 van de Wet75 voorziet in een sanctie76 indien een bepaling onder een andere vorm dan een verkoop of een huur van werk wordt benoemd en dus strijdig is met artikel 3 van deze Wet. De contractbelofte en de overeenkomst onder opschortende voorwaarde vormen een uitzondering op de vereiste dat er een “volledige” overeenkomst moet zijn om geldig te zijn.77

72. Een contractbelofte is een verbintenis van één partij om, op verzoek van de andere partij, op een later tijdstip een overeenkomst te sluiten, waarvan de essentiële bestanddelen reeds vastliggen. In principe is de wet dus niet van toepassing op deze contractbelofte met uitzondering van twee belangrijke punten. Dit is recent nog eens bevestigd door het Hof van Beroep te Brussel.78 In de eerste plaats moeten de partijen geïnformeerd zijn, zodus vindt artikel 7 Wet79 reeds toepassing, aangezien door dit artikel een hele rij vermeldingen verplicht dienen te worden opgenomen en dit op straffe van nietigheid (art. 13 § 2 Woningbouwwet).80 Bovendien moet de belofte een bepaald of bepaalbaar voorwerp hebben. Artikel 10 in fine van de Wet81 voorziet in een schadevergoeding wegens niet-nakoming van de contractbelofte die contractueel ten laste van de koper of opdrachtgever wordt gelegd en die niet meer mag bedragen dan 5% van de totale som. Ondanks deze forfaitaire vergoeding kan ze conform artikel 10 § 6 WB toch aan de werkelijke schade worden aangepast, wat is het nut dan van de voorgaande regel?!

73. Een contract onder opschortende voorwaarde bestaat vanaf het tijdstip dat ze is afgesloten, maar de uitvoering ervan wordt uitgesteld tot het ogenblik de voorwaarde is verwezenlijkt. Deze voorwaarde is een toekomstige en onzekere gebeurtenis.82 Het verkrijgen van een financiële lening of een administratieve vergunning kan bijvoorbeeld die toekomstige onzekere gebeurtenis uitmaken. De wet geldt voor iedere “overeenkomst” (art. 1 Woningbouwwet), zodat de overeenkomst onder opschortende voorwaarde onder haar toepassingsgebied valt en in principe geldig is, tenzij de voorwaarde het onmogelijk maakt in de overeenkomst een verplicht gegeven op te nemen.83

                                                         75

Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 76 Namelijk dat het beding voor niet geschreven wordt gehouden. 77 B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 260. 78 Brussel 14 september 2007, NJW 2008, afl. 175, 84, noot S. MAES. 79 Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 80 M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 7. 81 Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 82 Artikel. 1181 B.W. 83 M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 9.

 

30 

74. De studie-overeenkomst heeft als doel de kopers bepaalde inlichtingen te verschaffen maar is niet onderworpen aan de wet, aangezien ze niet de levering van een woongelegenheid tot voorwerp heeft. Ik bespreek dit dan ook niet verder.

§3. De verbintenis tot eigendomsoverdracht van een woongelegenheid.

74. Dit betreft een eerste prestatie vanwege de bouwondernemer. Dus twee essentiële elementen, namelijk de koper eigenaar maken en dit van een woongelegenheid. Hier kunnen we echter een vijftal soorten verrichtingen onderscheiden.

75. Wanneer men informatie zoekt over de Woningbouwwet, duikt de term koop op plan zeer regelmatig op. Bij deze overeenkomsten wordt de bouwgrond samen met de reeds uitgevoerde bouwwerken voor de oprichting van het gebouw verkocht en verbindt de verkoper er zich toe het gebouw verder te voltooien. Wanneer men spreekt over het gebouw, heeft men het zowel over een los staande woning als over een flatgebouw met privatieve en gemeenschappelijke delen, met bijhorend grondaandeel.

76. Een tweede soort betreft het bouwen van een woongelegenheid en omvat zowel de algemene aannemingsovereenkomsten84 als de zogenaamde ‘sleutel op de deur’-bouw. Hier verbindt de aannemer zich ertoe een volledige woongelegenheid op te richten op de bouwgrond van de opdrachtgever en volgens de plannen van diens architect.85 Om te vermijden dat projectontwikkelaars zich onttrekken aan de Wet heeft de wetgever ook de algemene aannemers onder het toepassingsgebied gebracht. Indien bijvoorbeeld

de

ruwbouwwerken,

de

dakwerken,

de

afwerking…

elk

een

onderscheiden

aannemer/aannemingsovereenkomst betreffen is de Woningbouwwet niet van toepassing. Maar mijn inziens mag men hier toch wel enige voorzichtigheid aan de dag leggen, want het is natuurlijk makkelijk om zo aan de wet te ontsnappen ondanks de verschillende aannemers eigenlijk toch deel uitmaken van één en dezelfde firma!

77.

De

Woningbouwwet

is

eveneens

van

toepassing

op

de

overeenkomsten

met

een

projectontwikkelaar, het gaat hier dus over een verbintenis om een woongelegenheid te doen bouwen. Deze projectontwikkelaar voert zelf geen werken uit, maar verbindt zich ertoe het project te realiseren. Dit houdt dus in dat hij voor de koper een grond zal zoeken, een aannemer om de werken uit te voeren, een aannemer voor de afwerking voor zijn rekening zal nemen enzovoort.

                                                         84 85

 

Gent 14 mei 1982, R.W. 1984-1985, 1851. K.UYTTERHOEVEN, De wet Breyne, www.jura.be.

31 

78. Een vierde categorie van verbintenis is het ‘verschaffen’ van een woongelegenheid. Dit houdt in dat een persoon, zonder zelf materialen te verwerken en zonder in eigen naam overeenkomsten te sluiten met betrekking tot de technische en materiële uitvoering van het gebouw, zich ertoe verbindt over te gaan tot een geheel van verrichtingen die noodzakelijk zijn om de bouw tot een woongelegenheid tot een goed einde te brengen.86 Met andere woorden gaat het dus eigenlijk om een soort organisator die een totaal pakket aanbiedt, zonder zelf over te gaan tot het bouwen. Hij kan ook tussenkomen als raadgever met betrekking tot het indienen van een leningsaanvraag, het voorstellen van een architect… Het begrip ‘verschaffen’ duidt daarbij op een verbintenis waarbij het bereiken van een bepaald resultaat wordt gegarandeerd, zodat de Wet niet mag toegepast worden op een overeenkomst, waarin de projectontwikkelaar een middelenverbintenis op zich heeft genomen en geen resultaatsverbintenis.87 Ook hier zal de pientere organisator of raadgever proberen te ontsnappen aan de toepassing van de wet door zijn opdracht slechts summier te omschrijven en voor te houden dat hij slechts een beperkte bijstand verleent. Er zal dus steeds moeten worden nagegaan wat zijn werkelijke opdracht is. 79. Als laatste verrichting kunnen we verwijzen naar artikel 1, tweede lid van de Wet88, waar het gaat om de eigendomsovergang van een woongelegenheid met de verbintenis ze te verbouwen of uit te breiden. Deze alinea werd toegevoegd door de wetswijziging van 3 mei 1993. Het verbouwen dient noodzakelijkerwijs gepaard te gaan met de eigendomsoverdracht van het gebouw. Merk wel op dat de kostprijs van de renovatiewerken 80% van de aankoopprijs moet uitmaken EN hoger is dan 18.600 euro. Eigendomsoverdracht en verbouwingswerken dienen dus in één zelfde overeenkomst aanwezig te zijn (eenheid van negotium). Indien het enkel om verbouwingswerken op zich zou gaan, is de Woningbouwwet niet van toepassing, maar de rechtsleer is hieromtrent verdeeld.89 Volgens Devroey is de Woningbouwwet niet van toepassing, als de verkoper en de aannemer hun respectieve verbintenissen beperken tot enerzijds de verkoop, en anderzijds de aanneming, gezien geen van beide zich verbindt tot de uitvoering van de globale operatie. Alleen in het geval dat verkoper en aannemer verbonden zijn moet volgens hem de Wet van toepassing blijven. Ik deel echter een andere mening. Volgens mij moeten verkoper (promotor) en aannemer niet verbonden zijn om op deze wijze toch een ontsnappingsroute te creëren, het gaat immers om een splitsingsakte, wat verboden is. Hierop wordt later uitgebreid terug gekomen.

80. Wat met de verkoop van een bouwgrond gekoppeld aan een bouwverplichting, de zogenaamde koppelverkoop? Een koopovereenkomst met betrekking tot een perceel bouwgrond, waarbij de koper

                                                         86

Brussel 25 mei 1999, T.B.B.R. 2002, 597, noot S. MOSSELMANS. M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 24. 88 Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 89 B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 261. 87

 

32 

zich er eveneens toe verbindt een woning te laten bouwen door de verkoper, valt niet onder de toepassing van de Wet Breyne, aangezien de in artikel 1 en 7 vereiste wederkerige verbintenissen niet aanwezig zijn.90 Enige voorzichtigheid is hier wel geboden aangezien men wel kan onderhandelen over een bouwovereenkomst en de bepalingen dan evenwel van toepassing kunnen zijn naderhand.

§4. Een te bouwen of in aanbouw zijnd huis of appartement.

-

huis of appartement.

81. Het begrip ‘huis’ heeft hier dezelfde betekenis als in de gewone omgangstaal. De gebouwen voor gemeenschappelijke bewoning, zoals rusthuizen, kloosters, tehuizen en dergelijke vallen niet onder de Woningbouwwet. De Woningbouwwet is evenmin van toepassing op een verplaatsbaar chalet, een veranda, een woonboot, stacaravan91… Merk wel op, indien het zou gaan om een niet-verplaatsbaar chalet, dan zou de rechter de Woningbouwwet toch toepasbaar kunnen verklaren indien de verkoper zich eraan probeert te onttrekken door het anders te benoemen, bijvoorbeeld ‘mobile home’.92

82. Een appartement in de omgangstaal is een privatief deel van een gebouw om in te wonen, voorzien van het noodzakelijk comfort.93 Algemeen wordt aanvaard dat de oprichting van appartementsgebouwen ook onder de Woningbouwwet vallen.

83. Wat met de delen die op zich niet voor bewoning zijn bestemd zoals een garage, een tuinhuis…, maar er wel deel van kunnen uitmaken? Volgens Devroey vallen deze niet-woonruimten, indien ze fysiek van de woning zijn gescheiden, niet onder de toepassing. Mijn inziens heeft het weinig belang of het nu gaat om een losstaande garage of een carport vastgemaakt aan het huis en is de wet, met zijn beschermingsfunctie wel van toepassing op deze bouwwerken indien ze deel uitmaken van het globale bouwproject, dit werd immers ook recent bevestigd in een uitspraak van de Rechtbank van eerste aanleg van Tongeren. De rechter in casu oordeelde, hoewel drie verschillende onderhandse akten werden ondertekend met een bouwpromotor, moeten deze overeenkomsten met betrekking tot een appartement, een kelder en een parkeerplaats als één worden beschouwd.94

                                                         90

Rb. Antwerpen 13 november 2001, T.App. 2002, afl. 1, 43. S. DE COSTER, “Wijzigigingen aan de Wet Breyne door de wet van 3 mei 1993, R.W. 1993-1994, 1004. 92 Rb. Gent, 14.1.1982, R.W., 1983-1984, 596. 93 M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 31. 94 Rb. Tongeren 19 december 2008, T. App. 2009, afl. 2, 38-39. 91

 

33 

-

te bouwen of in aanbouw.

84. Enkel overeenkomsten die betrekking hebben op een te bouwen of in aanbouw zijnd gebouw, zijn aan de Woningbouwwet onderworpen.95 De bepalingen van de Woningbouwwet gelden derhalve niet indien het huis of het appartement reeds voltooid is. Daarenboven is vereist dat de verkoper of aannemer de verbintenis aangaat om de woongelegenheid af te werken. Ook hier zal de pientere aannemer de Woningbouwwet proberen omzeilen omdat er geen precieze omschrijving is gegeven van de graad van afwerking. Algemeen wordt aangenomen dat het in feite gaat om ‘de normale bewoonbaarheid’. Dus wanneer het aannemingscontract enkel de ruwbouw betreft en de koper bijvoorbeeld de afwerking op zich neemt, is de Wet niet van toepassing. Maar wanneer de overeenkomst kunstmatig wordt gesplitst in afzonderlijke contracten betreffende de ruwbouw en de afwerking ten einde de Woningbouwwet te ontwijken, dient de Woningbouwwet toch toepassing te vinden op het geheel van de overeenkomsten. Het opsplitsten van de akten is zoals hier blijkt een terug komend fenomeen, waarop uitgebreid wordt terug gekomen.

Of het huis nog volledig te bouwen valt of er reeds gedeeltelijk is aan begonnen door de koper of een vorige aannemer, is volgens Devroey niet van belang. De Woningbouwwet is een beschermingswet die zijn doel moet nakomen. Er moet gewoonweg nagegaan worden of de overeenkomst voldoet aan de voorwaarden van artikel 1 Woningbouwwet.96

Let wel, de onroerende goederen moeten in België zijn gelegen om onder toepassing van de Woningbouwwet te vallen.97

§5. Bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting.

85. Artikel 1 § 1 Woningbouwwet stelt als voorlaatste voorwaarde, dat het onroerend goed moet dienen voor de huisvesting van een gezin of een gemengd gebruik (woon/werksituatie). Het is irrelevant of het onroerend goed de hoofdverblijfplaats is dan wel een tweede of een derde verblijfplaats. De eigenaar moet het pand niet zelf bewonen, hij mag het ook verhuren zolang dit eerder sporadisch is dan beroepsmatig. Van belang is wel de verhouding woon/werksituatie, de woongelegenheid mag namelijk niet slechts van bijkomende aard zijn.

                                                         95

B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 262. M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 35. 97 S. DE COSTER, “Wijzigigingen aan de Wet Breyne door de wet van 3 mei 1993, R.W. 1993-1994, 1005. 96

 

34 

§6. De verplichting van de koper of opdrachtgever om vòòr de voltooiing van het gebouw één of meerdere stortingen te doen.

86. Als laatste en toch zeker niet onbelangrijke voorwaarde is de koper/opdrachtgever verplicht, zoals men in de volksmond zegt, in schijven te betalen naarmate de werken vorderen.

Hoewel de overeenkomst geen betalingsverplichting voor de voltooiing bevat, moet men kijken naar wat werkelijk gebeurt en zal de Woningbouwwet van toepassing zijn wanneer er stortingen gebeuren vanwege de koper. Omgekeerd blijft de Woningbouwwet van toepassing, wanneer de overeenkomst wél een betalingsverplichting voorschrijft maar de koper er geen gevolg aangeeft.

87. Het begrip ‘storting’ is ruimer dan de term ‘betaling van een geldsom’ en kan worden omschreven als elke transactie waarbij het bezit van een som geld wordt overgedragen aan de verkoper of aannemer. Elke storting hoe miniem ook, is voldoende om de wet toepasselijk te maken.98 In de praktijk is het echter gebruikelijk om stortingen te doen naarmate de werken vorderen, om financiële rampen tegen te gaan, de koper betaalt dus voor wat hij krijgt. Meestal zal de koper worden bijgestaan door de deskundigheid van de architect hieromtrent, waarop later wordt terug gekomen.

88. De stortingen dienen te gebeuren vòòr de voltooiing, hetgeen een feitenkwestie is en waarbij de koper zal moeten bewijzen dat het gebouw, op het ogenblik dat hem een storting is gevraagd, niet voltooid was.

3. De geldigheidsvereisten van de overeenkomst. §1. De verplichte vermeldingen.99

89. Artikel 7 van de Woningbouwwet legt de verplichting op om in de overeenkomst bepaalde vermeldingen op te nemen. Deze gegevens moeten niet alleen in de overeenkomsten worden opgenomen maar ook in de (eenzijdige) beloften. Wat met een offerte? Een offerte is een éénzijdige verklaring, waarin iemand aanbiedt een bepaalde overeenkomst af te sluiten, welke dan tot stand komt als de tegenpartij ze aanvaardt. Aanbod en aanvaarding doen de overeenkomst definitief en onmiddellijk ontstaan, het is dus nuttig de gegevens van artikel 7 ook hier op te nemen, aangezien het een informatieplicht betreft.

                                                         98 99

 

B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 262. M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 50-71.

35 

Artikel 7 gaat er van uit dat de overeenkomst in beginsel schriftelijk wordt vastgelegd, hoewel de partijen de overeenkomst in principe nog steeds consensueel (d.w.z. mondeling) aangaan. Dit vormt een uitzondering op het gemeen aannemingsrecht. De vermeldingen moeten worden opgenomen zowel in de onderhandse akte als de notariële akte die in voorkomend geval nodig is om de overdracht van de eigendom aan derden tegenstelbaar te maken.

90. De sanctie in verband met deze bepalingen is tweeërlei, men kan ofwel de ganse overeenkomst laten nietig verklaren ofwel enkel het beding dat in strijd is met de wettelijke bepalingen.100 Over het tijdstip waarop de koper de nietigheid moet aanvragen wordt later teruggekomen, daar dit omstreden is.

91. De volgende gegevens moeten worden opgenomen:

-

de identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen.

Indien de grond reeds aan de cliënt toebehoort, wordt hij als eigenaar vermeldt. Indien de grond eigendom is van de verkoper, wordt deze zowel als eigenaar van de grond als van de opstallen vermeld.

-

de datum van uitgifte en de voorwaarden van de bouwvergunning, hetzij de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een bouwvergunning.

De datum van de uitgifte moet worden vermeld op de overeenkomst, de vergunning zelf moet er niet aan worden vastgehecht. Hetzelfde geldt voor de voorwaarden, het is voldoende dat de overeenkomst verwijst naar de aangehechte stedenbouwkundige vergunning. Van zodra de aanvrager de vergunning verkrijgt (dus de opschortende voorwaarde is vervuld) is deze verplicht dit mee te delen aan zijn medecontractant en hem in het bezit te stellen van een voor eensluidend verklaard afschrift van deze vergunning en van de voorwaarden ervan, binnen de maand na ontvangst van de kennisgeving van de beslissing nopens de bouwaanvraag (art. 7, eerste lid b) in fine Woningbouwwet).

-

de vermelding of de overeenkomst al dan niet onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een financiering wordt aangegaan.

Deze opschortende voorwaarde is aan strikte geldigheidsvereisten onderworpen. Zowel voor welk minimaal bedrag als onder welke voorwaarden moet worden vermeld in de clausule. De opschortende voorwaarde mag maximaal drie maanden duren, te rekenen vanaf het afsluiten van de overeenkomst. Indien geen gebruik wordt gemaakt van deze mogelijkheid moet dit uitdrukkelijk in de overeenkomst worden vermeld.

                                                         100

Artikel 13, tweede lid van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993.

 

36 

-

de nauwkeurige beschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke gedeelten.

Deze voorwaarde spreekt voor zich en is bijgevolg enkel van toepassing op onroerende goederen waarop de regels van gedwongen mede-eigendom van toepassing zijn zoals bij appartementsgebouwen. Deze verplichte vermelding is vooral nuttig voor de consument/koper, zodat geen wijzigingen eenzijdig meer kunnen aangebracht worden door de aannemer of projectontwikkelaar nadat het contract is gesloten. In de praktijk wordt niettemin vaak een clausule in de overeenkomst opgenomen, waarbij de koper/opdrachtgever een onherroepelijke volmacht geeft aan een derde om in zijn naam en voor zijn rekening wijzigingen aan de basisakte te ondertekenen. Hoewel een dergelijk beding strikt genomen in strijd is met de Woningbouwwet, wordt ze toch aanvaardt, zij het onder uiterst beperkte voorwaarden.

-

de totale prijs van het huis of appartement, of in voorkomend geval, de totale prijs van de verbouwing of de uitbreiding.

De prijs moet alle werken omvatten die nodig zijn voor de normale bewoonbaarheid. Indien het een nieuwbouwovereenkomst (inclusief eigendomsoverdracht van de grond) betreft moet de totale prijs ook de prijs van die grond bevatten. De wijze van betaling moet worden opgenomen, evenals de vermelding dat de prijs kan worden herzien (dit is verschillend van het gemeen recht, waar een aannemingsovereenkomst tegen vaste prijs kan geschieden). Er moet ook melding worden gemaakt van gewestelijke

overheidstegemoetkomingen

(nieuwbouwpremie,

renovatiepremie,

inkomensverliesverzekering…) waarop wellicht aanspraak kan worden gemaakt plus in de bijlage de basisvoorwaarden om deze tegemoetkomingen te genieten.

-

de aanvangsdatum van de werken en de uitvoeringstermijn of leveringsdatum.

De partijen kunnen vrij de aanvang van de termijn vaststellen zonder aan een termijn te zijn gebonden. Indien de overeenkomst is aangegaan onder opschortende voorwaarde, zal de overeenkomst vermelden dat de verkoper met de werken moet beginnen binnen een bepaalde termijn, nadat hij er kennis van heeft dat de voorwaarde is vervuld. De uitvoeringstermijn heeft betrekking op aannemingscontracten en de leveringsdatum op verkoopsovereenkomsten. De uitvoeringstermijn kan worden vastgesteld in kalenderdagen (of in een andere vaste termijn) of in werkdagen. Indien ze is vastgesteld in werkdagen moet goed worden omschreven wat onder werkdag moet worden verstaan. •

de schadevergoeding wegens laattijdige uitvoering.

De schadevergoeding wegens overschrijding van de uitvoeringstermijn moet minstens overeenstemmen met de normale huurprijs van het afgewerkt goed, waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het betreft hier de huurprijs van het afgewerkt goed, hiermee bedoelt men dus het goed waarvan de koper eigenaar is geworden en niet het goed dat hij moet blijven huren om onderdak te hebben. Het gemeen recht

 

37 

daarentegen voorziet omtrent de laattijdige uitvoering geen specifieke schadevergoeding, de partijen zijn hierin vrij.

-

de wijze waarop de oplevering geschiedt.

De overeenkomst moet de wijze bepalen, waarop de oplevering gebeurt, met dien verstande dat de voorlopige en definitieve opleveringen voldoen aan de voorwaarden die gesteld zijn door artikel 9 van de Wet101 en artikel 2 van het K.B.102 . Met andere woorden, de partijen zijn verplicht minstens een jaar te laten verlopen tussen de voorlopige oplevering en de definitieve. Het gemeen recht voorziet geen verplichte dubbele oplevering.

-

de erkenning kennis te hebben van de vermelde gegevens en stukken.

De partijen moeten in de overeenkomst erkennen dat zij sedert vijftien dagen kennis hebben van de voorgaande gegevens en stukken. D.w.z. kennis hebben van het project, van de overeenkomst met de verplichte vermeldingen, de bijlagen, de plannen en de bestekken. Deze vijftien dagen geeft de partijen even de tijd om enkele zaken na te trekken of te onderzoeken. De verkoper is behept met een informatieplicht maar van de koper mag toch ook wel enige onderzoeksplicht worden verwacht. 92. Artikel 7, h) 2e al. van de Woningbouwwet verplicht de kandidaat-koper in de overeenkomst te laten vermelden in een afzonderlijk lid, en in andere en vette letters, dat hij het recht heeft de nietigheid van de overeenkomst of van een met de wet strijdig beding te eisen als de artikelen 7 en 12 van de Woningbouwwet, en op grond ervan uitgevaardigde verplichtingen, niet zijn nageleefd. De tekst van deze artikels moet integraal in de overeenkomst worden opgenomen.

§2. Verboden bedingen. 93. Een door de wet uitdrukkelijk verboden clausule is het beding van wederinkoop103 , waarbij de verkoper zich eenzijdig het recht voorhoudt de verkochte zaak terug te nemen, d.w.z. het contract op te zeggen, tegen teruggave van de oorspronkelijke prijs en de vergoeding van bepaalde kosten en herstellingen ( artikelen 1659 tot en met 1673 B.W.).

                                                         101

Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 102 K.B. van 21 oktober 1971 houdende de uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. B.S. 4 november 1971. 103 Artikel 11 van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993.

 

38 

94. Daarenboven worden als niet geschreven beschouwd (even ter herhaling): -

elke clausule waardoor een overeenkomst die onder de wet Breyne valt, niet als een koop of als een aanneming in de zin van het burgerlijk wetboek zou moeten worden beschouwd;

-

elke clausule die in strijd is met de regels van de Wet Breyne in verband met de onmiddellijke

eigendomsoverdracht

(op

het

ogenblik

van

de

overeenkomst

respectievelijk naarmate van de plaatsing en verwerking van de bouwstoffen) en met de uitgestelde overgang van het risico (pas op het ogenblik van de voorlopige oplevering); -

elke clausule waardoor de tienjarige aansprakelijkheid niet van toepassing zou zijn op de verkoper, of waardoor deze niet inroepbaar zou zijn door elke verdere verkrijger van het huis of appartement (zie later bij de tienjarige aansprakelijkheid);

-

elke clausule waardoor afgeweken wordt van de regel dat de prijs niet de prijs op de dag van de ondertekening is, en/of waardoor afgeweken wordt van de modaliteiten inzake de herziening van de prijs zoals beschreven in het uitvoeringsbesluit van de wet Breyne;

-

elke clausule die de regel schendt dat er tussen voorlopige oplevering en definitieve oplevering een jaar moet verkopen, en dat eerst de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen moet plaatsvinden;

-

elke clausule die voor de verkoper of de aannemer gunstigere betalingsmodaliteiten voorziet dan voorzien in de wet;

-

elke clausule waardoor de koper of opdrachtgever een hogere dan de wettelijke schadevergoeding verschuldigd is wanneer een belofte van overeenkomst niet wordt gevolgd door een daadwerkelijke overeenkomst.

4. De prijs.

§1. De prijsbepaling.

95. In tegenstelling tot het gemene recht dient bij overeenkomsten waarop de Wet Breyne van toepassing is, de totale prijs van de woning of het appartement, of, in voorkomende geval, van de verbouwing of uitbreiding vast te staan op het ogenblik van het ondertekenen van de overeenkomst. Artikel 7, e van de Woningbouwwet stelt dit immers verplicht. Volgens Devroey zijn de aktekosten en de B.T.W.- of registratierechten geen bestanddeel van de prijs, zelfs als ze ten laste zijn van de cliënt.104 Het zijn immers bedragen die aan derden verschuldigd zijn, maar die in principe geen deel uitmaken van de door de verkoper aangerekende prijs van de grond en het gebouw. Het begrip “de totale” prijs wil

                                                         104

 

M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 73.

39 

zeggen dat de prijs bij de ondertekening van de overeenkomst moet vaststaan105106, dus op forfaitaire wijze zijn bepaald en niet zoals in het gemeen recht soms toepassing vindt, bijvoorbeeld bij “eenheidsprijzen”. Deze “vaste prijs” is relatief aangezien ze kan worden verhoogd wegens onvoorziene omstandigheden van fysieke aard. Er kunnen ook wijzigingen aan de oorspronkelijke plannen en het bestek worden aangebracht, mits de cliënt vooraf akkoord gaat met die wijzigingen en hun prijs.107

96. Als ook een grond of grondaandeel wordt overgedragen, moet de prijs daarvan in de totale prijs begrepen zijn. De prijs van het terrein moeten tevens afzonderlijk worden vermeld.

97. Bij een verkoop van een onroerend goed met verbouwingswerken, moet enkel de prijs van die verbouwingswerken worden vermeld en niet de totale prijs van bijvoorbeeld: het bestaande gebouw(eventueel met grond/grondaandeel waarde inclusief) + aannemingswerken.

98. Artikel 7, e) in fine Woningbouwwet stelt: “deze prijs omvat alle werken die nodig zijn voor de normale bewoonbaarheid”. De rechter oordeelt hierover soeverein door eerst te kijken naar de bedoeling van partijen, dan naar graad van comfort en in laatste instantie naar de waarde van de in het contract begrepen en ervan uitgesloten werken.108

§2. De herziening van de prijs.

99. Een bouwproject is dikwijls een werk van langere adem, en tijdens de uitvoering kunnen de kosten van het bedrijf stijgen, bijvoorbeeld door loonschommelingen, sociale lasten, prijsstijgingen van materialen, grondstoffen of andere producten. De Woningbouwwet bepaalt in artikel 7 e) dat moet worden vermeld dat de prijs kan worden herzien. Hierbij rijst de vraag of het zou gaan om een verplichte prijsherziening dan wel een facultatieve? De doctrine is hierover verdeeld. Mijn inziens is het geen verplichting maar een mogelijkheid. Voor de koper is het van belang dat de prijs vast staat. Men kan ook stellen dat dit in het nadeel van de cliënt komt te staan, omdat verkopers deze marge meteen bij de totale prijs gaan rekenen. Ik denk dat dit eerder voor gezonde concurrentie kan zorgen. Stel aannemer A rekent een kleine 5% extra, aannemer B rekent slechts 2% extra, dan zorgt die voor concurrentie tussen de verschillende aannemers en is het twee keer een win situatie voor de klant. De koper kiest de goedkoopste en hoeft zich geen zorgen te maken over prijswijzigingen.

                                                         105

Artikel 8 van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 106 De prijs moet op het ogenblik van de ondertekening actueel zijn en niet reeds aan een prijsherziening onderhevig zijn geweest. 107 Artikel 1793 B.W. 108 M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 75.

 

40 

100. Alleen de prijs van het gebouw is voor herziening vatbaar. De prijs van het gebouw is ten hoogste voor 80% vatbaar voor herziening omwille van de schommelingen van de lonen en daarop betrekking hebbende sociale lasten, en omwille van de schommelingen van de prijs van de in het bouwwerk gebruikte of verwerkte materialen, grondstoffen en producten.109 De prijsherziening gebeurt niet willekeurig, maar wordt berekend op basis van wettelijke criteria die in een prijsherzieningsformule worden samengevat. De prijs kan worden herzien bij elke betaling. Op de formule en de modaliteiten van de herziening wordt niet verder ingegaan, artikel 1 van het K.B.110 omschrijft dit voldoende duidelijk. Merk wel nog op dat het nuttig kan zijn overeen te komen, dat de prijsherziening niet wordt toegepast op de prijzen van werken, die door de schuld van de verkoper/aannemer later zijn uitgevoerd dan overeengekomen.

§3. De betaling van de prijs.

101. Zoals reeds vermeld, is de wet slechts van toepassing op overeenkomsten, waarbij de cliënt stortingen moet verrichten vooraleer de werken voltooid zijn.111 De betaling van de prijs is één van de kernstukken van de bescherming, die de Wet aan de cliënt wenst te verlenen, omdat zijn belangen in het gedrang komen als hij te vroeg of teveel betaalt. Daarom heeft de Wet beperkingen opgelegd wat betreft het ogenblik en de omvang van de betalingen. Gezien hun uitzonderlijk belang, zijn dit de enige bepalingen die strafrechtelijk worden gesanctioneerd. Deze strafrechtelijke sanctionering wijkt af van het gemeen recht waarop later wordt terug gekomen.

a. Geen betaling voorafgaand aan de overeenkomst.

102. Wanneer partijen beginnen te onderhandelen en naderhand tot een akkoord komen zal de verkoper dikwijls reeds op voorhand een voorschot durven vragen. De verkoper of aannemer mag geen enkele vorm van betaling eisen of aanvaarden voordat de partijen het geschrift hebben ondertekent waarin hun wilsovereenstemming overeenkomstig de bepalingen van de Woningbouwwet is vastgelegd.112 Onder meer het uitschrijven van een cheque, het trekken van een wissel of een orderbriefje worden als betaling gezien. Een verkoper begaat een precontractuele fout wanneer hij voorafgaandelijk aan de kopers een voorschot vraagt.113

                                                         109

Artikel 1 § 1 derde lid van het K.B. van 21 oktober 1971 houdende de uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. B.S. 4 november 1971. 110 K.B. van 21 oktober 1971 houdende de uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. B.S. 4 november 1971. 111 M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 79. 112 Art. 1, eerste lid van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 113 B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 271.

 

41 

103. Deze bepaling belet evenwel niet dat betalingen (geldig) plaatsvinden voor prestaties die de eigenlijke overeenkomst voorafgaan en er los van staan.114

b. Betaling van een voorschot bij het sluiten van de overeenkomst.

104. Bij het afsluiten van de overeenkomst mag slechts een voorschot worden gevraagd van 5% van de totale prijs.115 De totale prijs heeft hier betrekking op zowel de gebouwen als op de gebouwen en de grond. Merk op, indien de overeenkomst afhangt van het vervullen van een (opschortende) voorwaarde, kan het voorschot pas worden gevraagd indien die voorwaarde (bv. het bekomen van een financiering of vergunning) zich heeft voorgedaan.

c. Betalingen in mindering.

o

bij de authentieke akte.116

105. Indien er een authentieke akte wordt verleden, wat noodzakelijk is bij een koopovereenkomst, mag de verkoper bij het verlijden van deze akte, slechts de betaling eisen van de prijs van de grond (of van het verkochte aandeel in de grond), vermeerderd met de prijs van de reeds uitgevoerde werken, na aftrok van het reeds betaalde voorschot. Aangezien de koper bij het verlijden van de akte eigenaar wordt van de grond en de reeds opgerichte werken is het logisch dat hij hiervoor betaalt. Hetzelfde geldt bij overeenkomsten tot eigendomsoverdracht van een huis of appartement met opdracht tot verbouwings- of uitbreidingswerken.

106. Zowel de werken zelf als de prijs moeten worden goedgekeurd door een architect die is toegelaten tot de uitoefening van dat beroep in België. Een afschrift van deze goedkeuring moet bij de akte worden gevoegd. De architect moet dus nagaan of de bij de authentieke akte aangerekende prijs overeenstemt met de waarde van de uitgevoerde weken (hun aard, hoeveelheid en kwaliteit), en dit op grond van de tussen de partijen afgesloten overeenkomst. In principe zou de klant op de architect zijn deskundig oordeel moeten kunnen rekenen, maar naar mijn gevoel zal dit niet steeds het geval zijn wanneer architect en projectontwikkelaar vaak samenwerken en lijkt het mij raadzaam om op eigen kosten een onafhankelijke architect te raadplegen. Hetzelfde geldt voor de ‘betaling in schijven’ naarmate de werken volgen, ook hier lijkt het mij opportuun een

                                                         114

M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 80. Art. 10, tweede lid van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 116 Artikel 10, derde lid Woningbouwwet. 115

 

42 

onafhankelijk iemand te raadplegen ondanks de zogezegde ‘deontologie’ vanwege de architect (zie hieronder).

o

na de authentieke akte117.

107. Artikel 10, vijfde lid van de Woningbouwwet bepaalt dat het saldo van de prijs van de werken pas bij gedeelten opeisbaar is vanaf het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte en deze niet hoger mag zijn dan de waarde ervan. Prijs betekent hier de verkoopprijs, dus met inbegrip van de winstmarges, en niet de kostprijs. De cliënt zal dus nooit meer betalen dan wat is uitgevoerd, zodat zijn risico bij het faillissement van de verkoper tot het minimum blijft.

108. De gedeeltelijke betalingen kunnen op verschillende wijzen gebeuren. Ofwel per schijf (d.w.z. een bepaald percentage van de prijs) ofwel op vaste tijdstippen ofwel periodiek. Zoals hierboven reeds is vermeld, is ook hier de tussenkomst van een architect wenselijk.

109. De wettekst heeft het over betalingen bij of na de authentieke akte. Indien geen authentieke akte wordt verleden, zoals het geval zal zijn bij een aannemingsovereenkomst waarbij de cliënt reeds eigenaar is van de grond, zal deze bepaling ook gelden, dit wordt namelijk algemeen zo aanvaard.

§4. De sancties.

110. Elk beding dat strijdig is met de door artikel 10 van de Woningbouwwet opgelegde betalingsmodaliteiten, wordt voor niet geschreven gehouden, zo schrijft artikel 13, eerste lid van de Woningbouwwet voor.

111. Daarenboven bepaalt artikel 14, eerste lid Woningbouwwet dat een gevangenisstraf van acht dagen tot een maand en/of een geldboete van 26 euro tot 200 euro kan worden opgelegd aan de verkoper of aannemer of elke tussenpersoon die rechtstreeks of onrechtstreeks de bepalingen van artikel 10 overtreedt door betalingen te eisen of te aanvaarden.

                                                         117

 

M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 85-86.

43 

5. De waarborgen.

112. De Woningbouwwet verschilt hier enorm met het gemeen aannemingsrecht. De verkoper moet een waarborg stellen, die de koper beschermt tegen het eventueel faillissement van de verkoper en ervoor moet zorgen dat het gebouw hem volgens de contractuele afspraken wordt geleverd.118

§1. De waarborg van erkende aannemers. 113. Een erkend aannemer moet een zekerheid stellen van 5% van de prijs van het gebouw119.

114. Wat is nu een erkend aannemer? Volgens Devroey is de verkoper of aannemer, die voor de aard en de omvang van de hem opgedragen werken, voldoet aan de erkenningsreglementering voor de uitvoering van overheidsopdrachten, een erkend aannemer. Merk op dat de erkenningsreglementering enkel betrekking heeft op aannemers die de werken zelf uitvoeren, zodat bijvoorbeeld projectontwikkelaars die instaan voor een ‘totaal pakket’ niet in de mogelijkheid zijn deze waarborg te stellen. De projectontwikkelaars, studiebureaus, verkopers zullen dan onder het regime vallen van de niet-erkende aannemers, die een veel duurdere waarborgverplichting stelt. De notaris controleert bij het verlijden van de akte of de waarborgverplichting is nagekomen. De erkenning van aannemers, die werken voor de overheid uitvoeren, is geregeld door de wet van 20 maart 1991120 en haar uitvoeringsbesluiten. Het is in het kader van deze masterproef niet relevant dieper in te gaan op de erkenningsprocedure.

115. Binnen de dertig dagen na de ondertekening van de aannemingsovereenkomst moet de aannemer aan de koper een bewijs leveren dat hij deze waarborg heeft gesteld. Dit bewijs moet ondertekend zijn door de Deposito- en Consignatiekas.121 Indien de overeenkomst een opschortende voorwaarde bevat, begint de termijn van dertig dagen pas te lopen vanaf de dag waarop de aannemer kennis heeft gekregen van het feit dat de voorwaarde is vervuld.122 Het is de verkoper die moet bewijzen dat hij de waarborg

                                                         118

M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 107. Artikel 12, eerste lid van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 120 Wet van 20 maart 1991 houdende de regeling van de erkenning van aannemers van werken. B.S. 6 april 1991. (gewijzigd door: Wet 24 december 1993 B.S. 22 januari 1994; Wet 19 september 1994 B.S. 8 maart 1996; Wet 10 februari 1999 B.S. 23 maart 1999; Wet 26 maart 1999 B.S. 1 april 1999; Wet 15 juni 2006 B.S. 15 februari 2007). 121 Artikel 3, derde lid van het K.B. van 21 oktober 1971 houdende de uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. B.S. 4 november 1971. 122 Artikel 3, vierde lid van het K.B. van 21 oktober 1971 houdende de uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. B.S. 4 november 1971. 119

 

44 

heeft gesteld en het is niet aan de koper te bewijzen dat de verkoper niet heeft voldaan aan zijn verplichtingen inzake borg.123 116. Waarvoor kan die waarborg nu eigenlijk worden ingeroepen? Artikel 3 § 4 van het K.B.124 stelt dat de waarborg de schade dekt die de koper of opdrachtgever lijdt ingevolge een vertraging in de uitvoering of een volledige of gedeeltelijke (bv. het achterlaten van een half afgewerkt gebouw) nietuitvoering van de overeenkomst, te wijten aan de aannemer. Volgens Devroey moet de gebrekkige uitvoering als een vorm van gedeeltelijke niet-uitvoering worden beschouwd. Indien de partijen contractueel niets voorzien bij wanprestatie vanwege de aannemer, zal de koper zijn rechten op de waarborg gerechtelijk moeten opvorderen. 117. Het vrijmaken van de borgtocht gebeurt in twee fasen125 . De eerste helft wordt vrijgemaakt bij de voorlopige oplevering en de tweede helft bij de definitieve oplevering. De aannemer moet telkenmale om de vrijmaking vragen. De koper of opdrachtgever kan dan de opheffing binnen de vijftien dagen verlenen aan de Deposito- en Consignatiekas. Na die termijn heeft de verkoper recht op een wettelijke interest op het deel, dat de koper niet heeft vrijgegeven.126

§2. De waarborg van niet-erkende aannemers.

118. De niet-erkende aannemers moeten een 100%-waarborg geven, hetzij een voltooiingswaarborg, hetzij een terugbetalingswaarborg. De niet-erkende aannemer dient hetzij de voltooiing van het huis te waarborgen, hetzij, bij de ontbinding van het contract wegens niet-voltooiing, de gestorte bedragen terug te betalen.127 Hij dient dus niet beide te stellen. Een financiële instelling (en niemand anders128) moet zich hoofdelijk borg stellen ten opzichte van de koper of bouwheer om ofwel de sommen die nodig zijn voor de voltooiing van het gebouw voor te schieten, ofwel deze terug te betalen in geval van onvermogen van de verkoper of aannemer.129

                                                         123

M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 116. K.B. van 21 oktober 1971 houdende de uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. B.S. 4 november 1971. 125 Artikel 3 § 5 van het K.B. van 21 oktober 1971 houdende de uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. B.S. 4 november 1971. 126 Artikel 3 § 6 van het K.B. van 21 oktober 1971 houdende de uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. B.S. 4 november 1971. 127 Artikel 12 van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 128 Financiële instellingen zijn immers aan bepaalde regels en toezicht onderworpen. Een instelling die niet aan de vereisten voldoet, zal geen geldige waarborg kunnen stellen. 129 B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 273. 124

 

45 

119. Terwijl het voor de zekerheidstelling van de erkende aannemer volstaat de vermelding van de verklaring door de koper dat het bewijs ervan werd voorgelegd, op te nemen in de notariële akte, dient voor de voltooiingswaarborg een afschrift bij de authentieke akte te worden gevoegd, zo stelt artikel 4, tweede lid van het K.B.130 Indien het gaat om een aannemingsovereenkomst, dan moet de aannemer binnen de dertig dagen na het sluiten van de overeenkomst het bewijs afleveren van de waarborg. De wet bepaalt evenwel niet wie de keuze mag maken, de verkoper of de koper.

a. De voltooiingswaarborg.

120. In het kader van een voltooiingswaarborg schiet de bank de bedragen voor die nodig zijn voor de afwerking van het gebouw. We kunnen hier dus spreken van een voorfinanciering vanwege de bank waardoor het economisch risico voor de koper aanzienlijk kleiner wordt. De koper kan deze waarborg aanspreken indien de werken zo lang stilliggen omdat de verkoper/aannemer ze niet meer kan financieren. Het betreft dus een waarborg die enkel tot zekerheid dient voor de koper/opdrachtgever en niet voor de schuldeisers van de aannemer/verkoper. De voltooiingswaarborg is juist ingesteld om de koper de rampzalige gevolgen te besparen van het feit dat zijn niet-bevoorrechte schuldvordering bij het faillissement van de verkoper samenloopt met de andere chirografaire schuldvorderingen. Uit de praktijk blijkt dat enkel deze waarborg een volstrekte zekerheid biedt. De bankinstelling die de waarborg aflevert bedingt met de aannemer die in opdracht van de bouwpromotor werkt een driepartijen-overeenkomst waarbij deze zich er toe verbindt om aan dezelfde voorwaarden als met de promotor overeengekomen, de werken verder af te werken.131

121. Artikel 4, laatste lid van datzelfde K.B. stelt dat de verbintenis van de borg eindigt bij de voorlopige oplevering. Bij een flatgebouw kan men stellen dat de waarborg eindigt bij de voorlopige oplevering van de privatieve en de gemeenschappelijke delen, vermits het gaat om de voltooiing van het gebouw. Bij de voorlopige oplevering wordt de volledige borg vrijgegeven en niet bij helften zoals bij de erkende aannemers.

b. De terugbetalingswaarborg.

122.

In

het

kader

van

de

terugbetalingswaarborg,

verkrijgt

de

koper,

aan

wie

een

terugbetalingswaarborg is verstrekt, indien hij de ontbinding van de overeenkomst vraagt wegens nietvoltooiing van de werken, de terugbetaling van de gestorte bedragen, evenwel niet van de kosten, boeten

                                                         130

K.B. van 21 oktober 1971 houdende de uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. B.S. 4 november 1971. 131 H. UYTTERSPROT, “ De wet breyne: zekerheidstelling en achterpoorten, nadelen en risico’s”, T.V.V. 2006, afl. 4, 788.

 

46 

of schadevergoedingen. Werd een voltooiingswaarborg versterkt, dan heeft de koper of opdrachtgever dus geen waarborg indien hij de ontbinding vraagt.

Deze waarborg is in de praktijk wat in onbruik geraakt, aangezien het voor de banken minder interessant is om met onafgewerkte gebouwen achter te blijven en aan de kopers hun sommen te moeten terugbetalen.

De ontbinding vorderen of de voltooiing? Dit zal afhangen van de feitelijke gegevens zoals de stand van de werken, opportuniteit om verder te doen…

123. Enkele vragen die we ons best toch even kunnen stellen: Zal deze 5%-waarborg achteraf voldoende blijken om het project af te werken indien een aannemer de boeken moet neerleggen? Is de waarborg van de niet-erkende aannemers niet onevenredig met de minieme waarborg van de erkende aannemers? De verhouding immers tussen beide zekerheidsstellingen bedraagt één op vijftig tot één op honderd.132 Verkopers zullen proberen deze wanverhouding te omzeilen door allerhande constructies. Noodzaak aan nieuw wetgevend initiatief om beide waarborgen qua verhouding dichter bij elkaar te brengen?!

§3. De tijdelijke vennootschap als oplossing voor de niet-erkende aannemer of verkoper.

124. Aangezien de waarborg verplichting van de niet-erkend aannemer dermate hoog is t.o.v. die van de erkende aannemer worden vaak tijdelijke verenigingen opgericht. Zo kan zo’n vereniging worden gebruikt om een erkende aannemer te associëren met een projectontwikkelaar (niet-erkende aannemer) die zijn kennis van de markt en de verkoop inbrengt, een studiebureau dat zijn technische kennis inbrengt enz…

Een tijdelijke handelsvennootschap in de zin van artikel 47 wetboek van Vennootschappen kan in principe niet als dusdanig een vereiste erkenning krijgen, aangezien zij een rechtspersoonlijkheid bezit.

De rechtsgeldigheid van deze tijdelijke verenigingen wordt door sommige fel bekritiseerd en door andere toegelaten.

                                                         132

H.UYTTERSPROT, “ De wet breyne: zekerheidstelling en achterpoorten, nadelen en risico’s”, T.V.V. 2006, afl. 4, 787.

 

47 

6. De overgang van eigendom en risico.

§1. De overgang van de rechten.

a. Op het bestaande.

125. Artikel 4 van de Woningbouwwet bepaalt: “Door de overeenkomst gaan de rechten van de verkoper op de grond en de bestaande opstallen, met betrekking tot het bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, dadelijk over op de koper.”

De eigendomsoverdracht volstrekt zich dus solo consensu, hetgeen een herneming is van het gemeen recht (art. 1138 B.W. en 1583 B.W.), met dien verstande dat in het kader van de Woningbouwwet een geschrift is vereist (zie art. 7 Woningbouwwet). Deze regeling is van dwingend recht, bijgevolg kunnen de partijen er niet contractueel van afwijken en wordt een clausule waardoor de eigendomsoverdracht wordt uitgesteld tot op het ogenblik van bijvoorbeeld het verlijden van de notariële akte, voor niet geschreven gehouden (art. 13 Woningbouwwet).

Deze eigendomsoverdracht geldt enkel inter partes, tussen de verkoper en koper zodat een overschrijving op het hypotheekkantoor vereist is om de overdracht tegenstelbaar te maken aan derden te goeder trouw.133

Merk op, de rechten van de verkoper behelzen niet alleen het eigendomsrecht, maar ook alle onroerende rechten die hij op het gebouw of de grond heeft (bv. vruchtgebruik, erfpacht, opstal). Ook deze rechten gaan onmiddellijk over op de koper en zijn tegenstelbaar aan derden vanaf de overschrijving van de overeenkomst op het Hypotheekkantoor.134

b. Op het toekomstige.

126. Artikel 5 § 1 van de Woningbouwwet bepaalt : “De overgang van de eigendom van te bouwen opstallen geschiedt naarmate de bouwstoffen in de grond of in het gebouw worden geplaatst en verwerkt.” Of anders gezegd: Van de nog te bouwen opstallen wordt de koper of opdrachtgever eigenaar naarmate de bouwmaterialen in de grond of het gebouw worden geïncorporeerd.”135

                                                         133

Artikel 1van de Hypotheekwet- wet van 16 december 1851. M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 103. 135 135 B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 265. 134

 

48 

De wetgever heeft er hier dus voor gekozen de consument te beschermen, ongeacht welke juridische vorm de overeenkomst aanneemt (koop of aanneming). Deze bepaling geldt ook voor de verkoop van een woning met verbouwings- of uitbreidingswerken.136

127. Deze eigendomsoverdracht door natrekking gebeurt automatisch en is zonder enige formaliteit tegenstelbaar aan derden. Ook van deze wetsbepaling kan niet geldig worden afgeweken (art. 13, eerste lid Woningbouwwet).

§2. De overdracht van het risico.

128. Wie draagt het risico van het tenietgaan of de beschadiging van het reeds gebouwde, bv. door weersomstandigheden, brand, diefstal of vandalisme?

Ook hier heeft de wetgever een consument vriendelijke bepaling gemaakt die in tegenstelling tot het gemeen recht (waarbij eigendom en risico samen overgaan wanneer de aannemer slechts zijn diensten verschaft137) stelt dat het risico ten vroegste kan overgaan bij de voorlopige oplevering.138 Bij een flatgebouw zal dit risico ten vroegste kunnen overgaan bij de voorlopige oplevering van de privatieve delen, maar zij wijzigt de inhoud van het risico niet. Dit blijft bepaald door de toepassing van de voormelde bepalingen van het Burgerlijk Wetboek (zie voetnoot 123).

129. Deze regeling van de overgang van het risico geldt voor alle overeenkomsten, zowel de aannemingsovereenkomsten, verkoopsovereenkomst als ook voor de verkoop van een woning met uitvoering van verbouwings- of uitbreidingswerken. Daarenboven is ze ook van dwingend recht, aangezien artikel 13, eerste lid elk beding, dat ermee strijdig is voor niet geschreven houdt.

130. Men kan dus concluderen dat de Woningbouwwet opteert voor een duidelijke scheiding: het eigendomsrecht gaat over op de koper naargelang de materialen worden ingewerkt, maar het risico gaat slechts op hem over op het ogenblik van de voorlopige oplevering, zodat de verkoper tot dan de bewaker blijft van het gebouwde, dat echter reeds eigendom is van de cliënt.139

                                                         136

M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 104. Art. 1789 B.W.; artikel 1788 BW.W daarentegen stelt dat de aannemer die ook de materialen levert, aansprakelijk is voor het tenietgaan van de zaak tot aan de oplevering, tenzij de bouwheer in gebreke was tot oplevering over te gaan. 138 Artikel 5 § 2 van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 139 M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 106. 137

 

49 

7. De oplevering.

131. De oplevering is een belangrijke schakel bij de constructie van een gebouw. In deze fase beoordeelt de koper de werken. Wanneer de werkzaamheden plaatsvinden onder een contract dat valt onder de Wet Breyne, dan zijn procedure en gevolgen strikt geregeld.

§1. De voorlopige oplevering.

132. De eerste fase, de voorlopige oplevering, vindt plaats op het ogenblik dat de werken voltooid zijn. De aannemer en de bouwheer, bijgestaan door de architect (in de praktijk), controleren de werken en in het geval dat deze conform zijn met de gemaakte afspraken zal de bouwheer ze goedkeuren en de oplevering toe kennen. Vaak zal de aannemer hierbij de verbintenis op zich nemen een aantal kleine gebreken alsnog te verhelpen.

133. Zoals hierboven reeds aangehaald, aanvaardt de rechtspraak in het gemeen recht dat de koper geacht wordt de oplevering stilzwijgend te hebben toegestaan indien hij bepaalde handelingen140 stelt. Het K.B.141 accepteert deze stilzwijgende oplevering sneller en beschouwt het louter betrekken van de woning als een afdoend teken van aanvaarding.142 In de praktijk dient de koper die de woning of het appartement reeds betrekt zonder dat zij instaat van oplevering zijn, aldus aangetekend voorbehoud te maken zodat het gebruik van de woning niet kan aanzien worden als een stilzwijgende aanvaarding. In het

geval

dat

het

contract

een

eigendomsoverdracht

bevat

betreffende

verbouwings-

of

uitbreidingswerken kan de verkoper slechts een stilzwijgende aanvaarding inroepen in het geval de koper effectief de uitgebreide of verbouwde gedeelte betrekt, en dus niet indien hij wel de woning betrekt en dus niet de desbetreffende gedeelten.

134. De Woningbouwwet bepaalt vervolgens dwingend de gevolgen van de voorlopige oplevering. Zo begint vanaf dan de waarborgtermijn van één jaar te lopen en kan vanaf het moment van deze voorlopige oplevering het risico op de koper overgaan. Een ander gevolg stelt zich op het vlak van de waarborg143 en tenslotte kan de koper de nietigheid van het contract enkel vorderen voordat de voorlopige oplevering plaatsvond.

                                                         140

Met name als hij de woning zonder voorbehoud betrekt, de prijs volledig betaalt en de waarborg vrijgeeft. K.B. van 21 oktober 1971 houdende de uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. B.S. 4 november 1971. 142 Artikel 2 § 2, eerste lid van het K.B.van 21 oktober 1971 houdende de uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. B.S. 4 november 1971. 143 Bij de voorlopige oplevering wordt de helft van de door een erkende-aannemer gestelde waarborg vrijgemaakt en eindigt de verbintenis van de steller van een voltooiingswaarborg. 141

 

50 

§2. De definitieve oplevering.

135. Met betrekking tot de dubbele oplevering stipuleert de Woningbouwwet dat de eindoplevering van het werk niet mag geschieden dan na verloop van één jaar, sedert de voorlopige oplevering, met dien verstande dat de eindoplevering van de gemeenschappelijke gedeelten met inbegrip van de toegangen, reeds heeft plaatsgehad, zodat een normale bewoonbaarheid verzekerd is.144

Deze waarborgperiode van één jaar laat toe het gebouw kennis te laten maken met elk seizoen. Tijdens deze waarborgtermijn van één jaar heeft de aannemer de verplichting de verborgen gebreken te herstellen die tijdens deze periode aan het licht komen en moet hij voorzien in het onderhoud van de werken.145 Aan het einde van die termijn en indien de in die periode opgedoken gebreken verholpen zijn door de aannemer, zal de bouwheer het gebouw definitief opleveren.

§3. De gemeenschappelijke kenmerken.

136. Aangezien bij de twee fasen van de oplevering het de verkoper is die er belang bij heeft dat deze wordt toegekend door de koper, is hij het die het initiatief neemt. Indien de koper de uitnodiging om op een bepaalde datum tot de oplevering over te gaan, zonder gevolg laat, dan maant de verkoper hem bij deurwaardersexploot aan. Daarenboven wordt de cliënt vermoed de oplevering te hebben aanvaard indien hij noch gevolg heeft gegeven aan het eerste schriftelijk verzoek van de verkoper, noch is verschenen binnen de vijftien dagen nadat hij daartoe is aangemaand.146

137. De beide fasen, zowel de voorlopige – als de eindoplevering, worden slechts bewezen door een schriftelijke en tegensprekelijke tussen partijen opgemaakte akte.147 Bij de oplevering door de bouwheer, dient de aannemer dus aanwezig te zijn of minstens tijdig opgeroepen te zijn en dient er een schriftelijk neerslag opgemaakt te worden.

                                                         144

Artikel 9 van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 145 M. DEVROEY, “De draagwijdte van de zekerheid der erkende aannemers in de wet koop op plan”, T. Aann. 1990, 200. 146 Artikel 2 § 2, tweede lid van het K.B.van 21 oktober 1971 houdende de uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. B.S. 4 november 1971. 147 Artikel 2, §1, tweede lid van het K.B. van 21 oktober 1971 houdende de uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. B.S. 4 november 1971.

 

51 

§4. Mede-eigendom.

138. Zoals reeds kort vermeld, mag de definitieve oplevering van de privatieve delen van een flat slechts geschieden na verloop van één jaar te rekenen vanaf de voorlopige oplevering. Daarenboven geldt dat de definitieve oplevering van de gemeenschappelijk delen, met inbegrip van de toegangen, reeds dient te hebben plaats gehad.148 Op deze manier is een normale bewoonbaarheid van het onroerend goed verzekerd aangezien vermeden wordt dat de verkoper de afwerking van de gemeenschappelijke delen verwaarloost terwijl de privatieve delen reeds in gebruik genomen zijn. Belangrijk hierbij is wel te vermelden dat een privatief deel probleemloos voorlopig opgeleverd kan worden zonder dat de gemene delen voorlopig of definitief opgeleverd zijn, en het dus enkel niet mogelijk is om definitief op te leveren.

139. Met betrekking tot het feit dat de koper geacht wordt de oplevering stilzwijgend te aanvaarden indien hij noch gevolg geeft aan het eerste schriftelijk verzoek van de verkoper, noch verschijnt binnen de vijftien dagen na de aanmaning per deurwaardersexploot dient in geval van mede-eigendom een onderscheid gemaakt te worden tussen de gemeenschappelijke en de privatieve delen. Bij de privatieve delen houdt dit vermoeden stand, daar waar het niet geldt bij de gemeenschappelijke delen onder medeeigendom. In dat laatste geval zal het de vereniging van mede-eigenaars zijn die beslissen of ze de oplevering toekennen of weigeren, via de algemene vergadering. Artikel 2 § 2, eerste lid van het uitvoeringsbesluit van de Woningbouwwet dat bepaalt dat de koper ,die het onroerend goed reeds betrekt zonder voorbehoud te maken, hierbij eveneens de voorlopige oplevering verleent, is van gelijke toepassing op zowel de privatieve als de gemene delen van een appartement. Dit impliceert dat de stilzwijgende oplevering van de gemene delen dus pas vermoed kan worden op het moment dat alle eigenaars hun privatief deel betrekken, met name vanaf het moment dat de laatste eigenaar is ingetrokken. Het is pas vanaf dit moment dat de gevolgen van de voorlopige oplevering in werking treden.

8. De aansprakelijkheid.

§1. De tienjarige aansprakelijkheid volgens het gemeen recht.

140. De artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek i.v.m. de tienjarige aansprakelijkheid gelden ook voor aannemers die overeenkomsten hebben gesloten onder toepassing van de Woningbouwwet, hetgeen reeds in titel I werd aangehaald.

                                                         148

Artikel 9 van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993.

 

52 

§2. De uitbreiding van het toepassingsgebied door de Wet Breyne.

141. De Woningbouwwet heeft de tienjarige aansprakelijkheid volgens het gemeen recht tot de verkopers (zowel professioneel als niet-professioneel), die geen aannemer zijn, of voor aannemers, die het gebouw zelf niet bouwen, uitgebreid (artikel 6, eerste lid Woningbouwwet).

De wetgever heeft deze bepaling in het leven geroepen om te vermijden dat verkoper zich contractueel van zijn aansprakelijkheid zou exonereren of minstens de voorwaarden zou kunnen beperken, wat namelijk wel mogelijk is in het gemeen recht. Volgens artikel 1641 ev. van het Burgerlijk Wetboek kan de verkoper zijn aansprakelijkheid contractueel beperken voor de verborgen gebreken.

Artikel 6, tweede lid van de Woningbouwwet voorziet dat de aansprakelijkheid van de verkoper kan worden ingeroepen door de opeenvolgende kopers van het onroerend goed. Let wel, enkel de oorspronkelijke verkoper kan worden aangesproken en niet de tussenliggende eigenaars.149

142. Artikelen 1792 B.W. en 2270 B.W. zijn van openbare orde, is dit ook het geval voor de uitbreiding (art. 6 Woningbouwwet)? Logischer wijze zou dit het geval moeten zijn, daar niet enkel de belangen van de kopers worden geacht beschermd te worden maar ook de openbare veiligheid. Het Hof van Cassatie maakte in een arrest van 24 februari 1983150 nochtans een onderscheid tussen de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek i.v.m. tienjarige aansprakelijkheid en die in de Wet Breyne. Deze rechtspraak is mijn inziens reeds geruime tijd achterhaald en er mag worden aangenomen dat de tienjarige aansprakelijkheid ook voor de verkoper van openbare orde is.

§3. De aansprakelijkheid voor het flatgebouw.

143. Voor appartementen is ook in een wettelijke uitbreiding voorzien. Wordt minstens één appartement verkocht voor de voltooiing van het gebouw (dus met toepassing van de Woningbouwwet), dan is de tienjarige aansprakelijkheid ook van toepassing op de gemeenschappelijke delen. Bovendien kan deze aansprakelijkheid ook worden ingeroepen door diegene die achteraf pas een voltooid appartement verwerven (niet gekocht onder toepassing van de Woningbouwwet)( art. 6, derde lid WB).

In dit geval is de verkoper dus tien jaar aansprakelijk voor het ganse flatgebouw met al haar inwoners (eigenaars) ongeacht of zij hebben gekocht met of zonder toepassing van de Wet Breyne voor zover één appartement (onder toepassing van de Wet Breyne) voor de voltooiing is verkocht.151

                                                         149

M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 148. T. Aann. 1983, 221. 151 B. TILLEMAN, A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 266. 150

 

53 

§4. De verkoop met uitbreidings- of verbouwingswerken.

144. Indien een onroerend goed wordt verbouwd of uitgebreid en voor zover de werken als “grote werken”152 kunnen worden aanzien, zal de tienjarige aansprakelijkheid ook hierop van toepassing zijn. Aangezien artikel 6 Woningbouwwet het heeft over de ‘verkoper’, kan de verkoop met uitbreidings- of verbouwingswerken worden beschouwd als de verkoop van het bestaand gebouw (inclusief eigendomsovergang). Dat de tienjarige aansprakelijkheid dus ook op deze werken toepassing krijgt is dus een logisch gevolg, daar het enerzijds aannemingswerken betreft en anderzijds rechten overdraagt en mag er van de verkoper worden verwacht dat hij een degelijk werk aflevert.

§5. Twistpunt: het vertrekpunt van de aansprakelijkheid.

145. Wanneer vangt de tienjarige aansprakelijkheid aan? Bij de voorlopige of definitieve oplevering?

146. In het reeds aangehaalde arrest stelt het Hof van Cassatie dat de tienjarige aansprakelijkheid haar aanvang neemt bij de aanvaarding van de werken, dit impliceert dus bij de definitieve oplevering, aangezien de bouwheer/koper de werken op dit ogenblik aanvaardt in de staat zoals ze daar staan.153 Wanneer de partijen echter de werken reeds aanvaarden bij de voorlopige oplevering, zodat de tienjarige aansprakelijkheid vanaf dan aanvangt, is dit een vrije en geldige keuze van de contractspartijen.

147. De makers van de Wet Breyne hadden echter de voorlopige oplevering als beginpunt voor ogen. Zij poneren dat, indien de voorlopige oplevering slechts een materiaal nazicht is zonder enig aanvaardingseffect, het overbodig is haar zo zorgvuldig te organiseren en het dus niet anders kan dat vanaf dat ogenblik de tienjarige aansprakelijkheid een aanvang neemt.154

148. Mijn inziens heeft het Hof het bij het rechte eind en begint de tienjarige aansprakelijkheid pas bij de definitieve oplevering. De Wet heeft immers speciaal die waarborgtermijn tussen de voorlopige en definitieve oplevering in het leven geroepen zodat deze wat mij betreft niet kan samen vallen met de tienjarige termijn.

                                                         152

Dit zal wel het geval zijn, vermits voor de toepassing van de wet vereist is dat de werken meer dan 80% van de prijs van het gebouw bedragen en meer dan 18600 euro bedraagt. 153 De laatste puntjes zijn immers op de ‘i’ gezet door de aannemer in de éénjarige termijn na de voorlopige oplevering. 154 M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 152.

 

54 

9. De sancties.

149. Dwingende bepalingen zoals die van de Woningbouwwet kunnen pas hun effect hebben indien ze op een of andere manier afdwingbaar zijn. Artikel 13 van de Wet Breyne voorziet in een burgerlijke sanctie in het belang van de koper, anderzijds wordt in een strafrechtelijke sanctie voorzien door artikel 14 van de Wet, hetgeen wel van openbare orde is in tegenstelling tot eerst genoemd artikel dat slechts van dwingend recht is ( dit vloeit voor uit de afdwingbare bepaling zelf).

§1. De burgerlijke sanctie. 150. Artikel 13 van de Wet155 bepaalt:

“Elk beding dat strijdig is met de artikelen 3 tot 6 en 8 tot 11, alsmede met de koninklijke besluiten in uitvoering van artikel 8 tweede lid, wordt voor niet geschreven gehouden. De niet-nakoming van de bepalingen van artikel 7, van artikel 12, of van de koninklijke besluiten genomen in uitvoering van deze artikelen, heeft de nietigheid van de overeenkomst ofwel de nietigheid van het met de wet strijdige beding tot gevolg. De ene of de andere nietigheid kan naar keuze door de verkrijger of de opdrachtgever, in de zin van artikel 1, en alleen door hen, worden aangevoerd voor het verlijden van de authentieke akte of, indien het een aannemingsovereenkomst betreft, voor de oplevering bedoeld in artikel 9. De authentieke akte moet dus vermelden dat alle voorschriften van artikelen 7 en 12 van deze wet nageleefd worden.”

a. De algemene sanctie

151. Het eerste lid van voorgaand artikel schrijft voor dat een beding dat als niet geschreven wordt beschouwd, in rechte nietig is, maar het wel geldig deel uitmaakt van de overeenkomst zolang het niet nietig is verklaard. Het betreft bijvoorbeeld het geval wanneer de verrichting onder een ander juridisch statuut is gebracht dan koop of aanneming, dan wordt dit voor niet geschreven gehouden en is het nietig.156 Een beding strijdig met één van de artikelen 4 tot en met 11 wordt behept met dezelfde sanctie. Aangezien ze relatief van aard is moet ze door de partijen zelf worden ingeroepen. Wanneer de

                                                         155

Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 156 Artikel 3 van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993.

 

55 

overeenkomst is voltooid door de aanvaarding ( d.w.z. definitieve oplevering) houdt dit een bevestiging van de nietigheid in.

b. De bijzondere sanctie

152. Soms heeft de cliënt de keuze tussen de nietigheid van de overeenkomst of enkel het beding. Dit betreft bepalingen die strijdig zijn met de artikelen 7 en 12 van de Woningbouwwet en de artikelen 2, 3 en 4 van haar uitvoeringsbesluit. Hij kan dus kiezen, maar is dit werkelijk zo? Aangezien de overtredingen van artikel 7 van de Wet meestal bestaan in het ontbreken van de geëiste vermeldingen of stukken, zal de koper de nietigheid van de overeenkomst moeten vragen, daar er geen beding om te vernietigen voor handen is.157

Om de nietigheid aan te vragen moet geen belang worden aangetoond, de consument kan ze gewoon eisen om redenen die geen verband houden met de begane overtredingen.158

153. Wat bijzonder is aan deze sanctie, is dat ze beperkt is in de tijd. Indien het een notariële akte betreft, heeft de koper slechts tijd om ze te laten vernietigen tot aan het moment de notaris de akte gaat verlijden. De notaris op zijn beurt heeft hier een controleplicht m.b.t. tot de wettelijke conformiteit van de akte.

Wanneer een overeenkomst wordt afgesloten zonder notariële tussenkomst, heeft de koper tijd tot aan de voorlopige oplevering om de nietigheid op te werpen. Beide termijnen verschillen dus wel enorm, mijns inziens is dit verschil te groot en wordt er een te groot vertrouwen aan de notaris toebedeeld. Het is volgens mij utopisch te denken dat de notaris de wettelijkheid van akte volledig kan controleren, daarom zal het in de toekomst misschien nuttig zijn om zijn taak iets nauwkeuriger te omschrijven.

§2. De strafsanctie. 154. Artikel 14 van de Wet159 stelt dat: “Hij die rechtstreeks of onrechtstreeks de bepalingen van artikel 10 overtreedt door betalingen te eisen of te aanvaarden, wordt gestraft met een gevangenisstraf van acht dagen tot een maand en met een geldboete van 26 euro tot 200 euro of met één van die straffen alleen.”

                                                         157

M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 165. M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 167. 159 Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 158

 

56 

De verkoper wordt dus strafrechtelijk gesanctioneerd wanneer hij een inbreuk maakt op artikel 10 van de Woningbouwwet. Dit zal het geval zijn wanneer hij bijvoorbeeld een voorschot vraagt van meer dan 5% of het voorschot reeds bij de mondelinge overeenkomst eist. Hij feit dat het hier om een strafrechtelijk sanctie gaat, die enkel persoonlijk ( hiermee bedoel ik dus effectief een ‘fysiek persoon’) kan worden ondergaan, stel ik mij de vraag: wat bij rechtspersonen? Hetgeen meestal het geval zal zijn, aangezien

de

meeste

bouwondernemingen,

projectontwikkelaars

of

algemene

aannemers

vennootschappen zijn.

10. De notaris en de architect.

§1. De notaris.

155. Wanneer de partijen een overeenkomst sluiten waarbij rechten overgaan van de verkoper op de koper (zoals eigendomsrecht, vruchtgebruik…) is de tussenkomst van een notaris steeds verplicht. Bij een verkoop van een appartement zal dit altijd het geval zijn, aangezien de verkoper immers zowel een deel in de grond en in de gemeenschappelijke delen van het op te richten gebouw als privatieve delen overdraagt.160 De tussenkomst van een notaris is niet verplicht wanneer het enkel gaat om een aannemingsovereenkomst tussen aannemer en bouwheer op een grond van de bouwheer zelf, maar kan het wel nuttig zijn als eventueel controlemechanisme. Wordt de aannemingsovereenkomst echter in een authentieke vorm gegoten, dan zal de notaris zijn medewerking toch moeten verlenen en controleren of de overeenkomst conform de Wet is.

156. Wegens hoge notariskosten zullen de meeste verkopers de tussenkomst van een notaris willen vermijden en er voor kiezen de akte te splitsen in een verkoop van de grond (met notariële tussenkomst) en in een onderhandse aannemingsovereenkomst. Zulke splitsing is geldig zolang ze niet is gecreëerd met het opzet de wet te omzeilen.

157. Allereerst heeft de notaris een informatieplicht. Hij licht de partijen in over de gevolgen die hun overeenkomst kan meebrengen en de verbintenissen die ze jegens elkaar hebben. Hij wijst er bijvoorbeeld op dat de ingebruikname van het pand een vermoeden van aanvaarding kan inhouden. Men mag hem wel geen kennis of kunde toeëigenen die hij niet kan bezitten, hij is immers gespecialiseerd op het vlak van juridische zaken, niet op het vlak van technische aspecten.

                                                         160

 

M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 177.

57 

158. In tweede instantie heeft de notaris een controlefunctie. Hij moet er op toezien dat de verplichte vermeldingen van artikel 7 en 12 van de Wet161 worden opgenomen in de overeenkomst en of ze correct zijn.

159. Zijn eerste controletaak bestaat er natuurlijk in om na te gaan of de overeenkomst wel of niet onder de Woningbouwwet valt.162 Door een aantal inhoudelijke zaken na te gaan kan hij snel tot de vaststelling komen of de overeenkomst qua voorwaarden voldoet om onder het toepassingsgebied te vallen, of niet. Ook omgekeerd lijkt het mij de taak van de notaris om de partijen en vooral de koper erop te wijzen wanneer de beschermingswet wel toepassing vindt ondanks het erop lijkt niet zo te zijn. De verkoper, die meestal geen groentje is, zal allerhande constructies proberen opzetten om de wet te omzeilen. Het splitsen van de akte is er daar eentje van dat hieronder uitvoerig wordt besproken. Wanneer de partijen de notaris zullen vragen de akte te verlijden conform de wet en de overeenkomst eigenlijk niet conform de wet is, zal hij dit moeten weigeren. Ook het omgekeerde lijkt mij noodzakelijk. De bouwheer/koper is immers een leek en vertrouwt op de juridische kunde van de notaris.

160. Zoals hierboven reeds vermeld beschrijft artikel 7 de op te nemen punten in de overeenkomst. De notaris controleert dan enerzijds of ze zijn opgenomen en anderzijds of ze correct zijn. Het is natuurlijk niet de taak van de notaris om inhoudelijk alles uit te diepen, dit zou de partijen immers te veel kosten en het doel van zijn controletaak te buiten gaan.

Hij zal de identiteit van de eigenaar van de grond en de bestaande opstallen controleren. Vervolgens gaat hij na of de datum van de vergunning is vermeld. Voor de beschrijving van de privatieve en gemene delen volstaat het te verwijzen naar de basisakte en waarvan een afschrift reeds aan de onderhandse overeenkomst moest gehecht zijn. De notaris moet ook nakijken of de plannen ondertekend zijn door een architect, waarvoor de Orde van Architecten een visum op de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning heeft aangebracht.163 Op het vlak van de prijs zal hij moeten nagaan of het om een totale (vaststaande) prijs gaat. De prijs moet immers alle werken (reeds gebouwde of nog te bouwen) bevatten en het mag bijvoorbeeld niet gaan om een overeenkomst tegen eenheidsprijzen die het saldo daarna nog kunnen wijzigen. Hij moet echter niet nagaan wanneer voorzien wordt in een herzieningsclausule of die beantwoordt aan de voorschriften van het K.B.164

                                                         161

Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 162 C. CASTELEIN, A. VERBEKE, L. WEYTS, Notariële actualiteit 2007-2008, Brussel, Larcier, 2008, 105. 163 M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 180. 164 K.B. van 21 oktober 1971 houdende de uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. B.S. 4 november 1971.

 

58 

Voor het overige zal hij de koper moeten informeren over eventuele overheidstegemoetkomingen. Wat betreft de aanvangsdatum, uitvoeringstermijn en schadevergoeding wegens laattijdige uitvoering moet hij slechts prima facie nakijken dat de schadevergoeding minstens overeenstemt met de normale huurprijs, hij kan namelijk niet worden gezien als een specialist in de verhuurmarkt.165 Artikel 2 van het K.B.166 regelt uitvoerig en dwingend de wijze van oplevering, het is dus aangewezen dat de notaris de partijen hierop attent maakt.

Artikel 12 van de Woningbouwwet heeft het over de waarborg die verplicht moet worden gesteld door de aannemer. Indien het gaat om een erkende aannemer moet de notaris nagaan of dit zo is. Hij zal een deugdelijk bewijs van de waarborgstelling vragen en nakijken of het 5% bedraagt van de prijs van de werken. Gaat het om een niet-erkend aannemer zal de notaris nagaan of de bank ofwel een waarborg garandeert die de voltooiing van de werken kan voorfinancieren ofwel de reeds door de koper betaalde sommen kan terugbetalen.

161. Om de notaris aansprakelijk te stellen, wanneer de partijen van mening zijn dat deze een fout heeft begaan (in de regel dus een akte heeft verleden waar dit niet mocht) zullen ze deze fout moeten bewijzen, de daaruit volgende schade en het causaal verband tussen beide. Indien de notaris dus een niet-conforme akte heeft verleden, zullen de partijen op deze manier schadevergoeding kunnen vorderen maar de nietigheid kan evenwel niet meer worden ingeroepen.

162. De controlefunctie van de notaris zou naar mijn gevoel wel een stuk mogen worden verzwaard naar de toekomst toe, waarover hieronder meer.

§2. De architect.

163. De taak van de architect in het kader van de Woningbouwwet is van tweeërlei aard. Hij zal zijn medewerking moeten verlenen aan de plannen en het bestek en anderzijds i.v.m. de uitgevoerde werken moeten controleren wat betreft de prijs die ervoor wordt gevraagd.

164. De eerste verplichting kan men lezen in artikel 7 d) van de Woningbouwwet, ze stelt immers dat de overeenkomst in bijlage nauwkeurige plannen en het gedetailleerde bestek van de werken moet bevatten, met vermelding van de te gebruiken werkwijzen en materialen. De plannen en bestekken moeten ondertekend zijn door een tot de uitoefening van dat beroep in België toegelaten architect. Het is in België namelijk verplicht een architect te raadplegen voor het opmaken van de plannen en de controle

                                                         165

M. DEVROEY, De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 181. K.B. van 21 oktober 1971 houdende de uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. B.S. 4 november 1971. 166

 

59 

op de uitvoering van de werken, waarvoor een stedenbouwkundige vergunning is vereist.167 Om de bescherming van cliënt te optimaliseren stelt de wet de tussenkomst van de architect ook verplicht bij verbouwings- of uitbreidingswerken die geen stedenbouwkundige vergunning vragen.

165. De tweede controletaak, en volgens mij de meest dubieuze, bestaat erin de uitgevoerde werken goed te keuren en hiervan een afschrift bij de akte te voegen. Verkoper en koper hebben echter tegengestelde belangen, de verkoper (laten we eerlijk zijn) zal zoveel mogelijk munt willen slaan uit de overeenkomst en misschien meer vragen dan wat werkelijk is, voor de koper geldt het omgekeerde. In een totaal pakket met projectontwikkelaar kiest de koper waarschijnlijk niet zelf de architect en is het misschien wel aangewezen om eens een tweede onafhankelijke deskundige te raadplegen.

166. Zowel notaris als architect kunnen wegens foute beoordeling aansprakelijk worden gesteld.

11. Splitsing van de overeenkomst: toegelaten bij de Wet Breyne?

167. De motieven om een overeenkomst te splitsen kunnen van allerlei aard zijn. Is deze opsplitsing de facto toegelaten of toegestaan? Wordt ze opzettelijk gedaan om de Woningbouwwet te ontlopen, met name wetsontduiking dus of is het gewoonweg voordeliger voor de partijen zonder te kwader trouw te zijn? Komen de rechten van de particulier bij een dergelijke splitsing niet in het gedrang?

168. Het kan bijvoorbeeld voor de verkoper en de koper interessant zijn om de tussenkomst van een notaris zoveel mogelijk te beperken (om de kosten te drukken) en de overeenkomst te splitsen in enerzijds een notariële akte betreffende de grond (inclusief eigendomsovergang) en anderzijds een onderhandse akte betreffende de aannemingswerken. Indien het een verkoop van appartementen betreft wordt door de rechtsleer gesteld dat deze splitsing nooit kan worden gerealiseerd, daar elke koper enerzijds zijn privatief deel en anderzijds een onverdeeld deel in de grond en de gemeenschappen koopt.168169 Soms worden de overeenkomsten in twee gesplitst om de gehele toepassing van de Woningbouwwet te ontwijken. Volgens Meulemans vloeien uit het dwingend karakter van de Woningbouwwet twee belangrijke beginselen voort. In de eerste plaats is het onmogelijk om op geldige wijze globaal te verzaken aan alle bepalingen van de Woningbouwwet. Vervolgens mogen er ook geen juridische constructies worden opgezet die er op gericht zijn de toepassing van de Woningbouwwet op frauduleuze wijze te omzeilen.

                                                         167

Artikel 4 van de Wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel van het beroep van architect, B.S. 25 maart 1939. 168 L. WEYTS, “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de wet Breyne”, T.Not. 1997, 43, nr. 2. 169 Op deze zogezegde onmogelijke splitsing bij appartementsgebouwen wordt in de titel hieronder uitgebreid ingegaan.

 

60 

169. Wanneer we terug de hypothese nemen, dat de overeenkomst is gesplitst om de notariële tussenkomst uit te sluiten kan het volgende worden opgemerkt. De notaris zal dus enkel tussenkomen bij de verkoop van de grond170, die in voorkomend geval niet onderworpen zal zijn aan de Woningbouwwet, daar deze overeenkomst niet als doel heeft de koper de ‘normale bewoonbaarheid’ te verschaffen. De tweede akte betreft een aannemingsovereenkomst, wel onderworpen aan de wet, om de werken te voltooien. Nochtans is men het er algemeen over eens dat het notariële toezicht, ter bescherming van de consument onontbeerlijk is. De notaris heeft immers een belangrijke informatie- en controleplicht zoals hierboven reeds is uitgediept. Het lijkt mij dan ook raadzaam om de hele verrichting als één geheel te zien en de Woningbouwwet op de twee overeenkomsten van toepassing te verklaren.

170. Sommige verkopers/aannemers/bouwpromotoren zien het groots en plannen een volledige ontsnappingsroute. Ook hier splitst men de overeenkomst van de grond en de aanneming maar met als doel de gehele Woningbouwwet te omzeilen. De splitsing bevindt zich hier op een ander niveau, namelijk de verkoper van de grond is niet dezelfde als de verkoper van het project (ook wel projectontwikkelaar of bouwpromotor genoemd) of de aannemer. De splitsing kan zich ook iets anders manifesteren, namelijk de opsplitsing tussen de ‘grote’ werken (ook wel ruwbouw genoemd) en de afwerking. Deze constructie kan als wetsontduiking worden aanzien op voorwaarde dat er op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst tot aankoop van de grond de intentie bestond om in een tweede stadium een overeenkomst betreffende de bouw te sluiten.171 Van belang is de relatie tussen beide verkopers na te gaan. Sommige stellen dat tussen beide sprake moet zijn van een ‘economische eenheid’. Dit zal het geval zijn wanneer het gaat om verbonden ondernemingen, de aannemer voor de werken maakt bijvoorbeeld deel uit van dezelfde groep als de promotor of indien er tussen een bepaalde vastgoedpromotor en een bepaalde vastgoedmakelaar een samenwerkingsovereenkomst is gesloten. Volgens andere moet enkel worden onderzocht of er ‘eenheid van opzet’ is. Ik ben akkoord met deze laatste stelling, mijn inziens is het minder van belang of beide partijen nu effectief ergens met of door elkaar verbonden zijn maar is het belangrijker te kijken naar hun motief. De woningbouwwet stelt immers zwaardere vereisten dan het gemene recht, waardoor het voor de aannemer/promotor aanlokkelijk zal klinken hem steevast te omzeilen. Indien de koper opwerpt, dat de verkoper met slechte intenties heeft gehandeld, zal hij dit ook moeten bewijzen wat moeilijker ligt.

171. Zoals hier boven reeds aangehaald is het bij de verkoop van een appartement bijna onmogelijk de overeenkomst te splitsen. Maar wanneer het tot stand komt door een gewijzigde inrichting van een bestaand gebouw, bestaat het gevaar dat de bouwpromotor, de nog uit te voeren verbouwingswerken buiten de koopakte houdt. Zodoende wordt er op papier een appartement verkocht in onafgewerkte staat

                                                         170 171

 

Om tegenstelbaar te zijn is een overschrijving op het Hypotheekkantoor vereist o.g.v. art. 1 Hypotheekwet. L. WEYTS, “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de wet Breyne”, T.Not. 1997, 45, nr. 7.

61 

(casco of romappartement), terwijl koper tegelijkertijd wordt verplicht met de verkoper/aannemer een aannemingsovereenkomst te sluiten voor de verdere afwerking van de private delen om tot de normale bewoonbaarheid van het appartement te komen. Dergelijke splitsing is evenwel niet toegelaten. De notaris moet de partijen immers wijzen op dit verbod, bij gebreke hiervan komt zijn aansprakelijkheid in het gedrang.172

172. Artikel 6 van de Woningbouwwet breidt de tienjarige aansprakelijkheid uit tot de verkopers ( dit impliceert dus ook de projectontwikkelaar en de bouwpromotor). De bedreven verkoper heeft ook hier een oplossing gevonden voor zijn probleem en splitst de overeenkomst hier niet door twee maar door meer dan twee. Zo worden er verschillende overeenkomsten gesloten, zoals een contract met de architect, een contract voor de ruwbouw, een contract voor de afwerking enzovoort. Elke afzonderlijke overeenkomst valt immers niet onder het toepassingsgebied van de Wet173 . Rechtspraak en rechtsleer aanvaarden deze constructies met een quasi-unanieme meerderheid geenszins.174 Ook hier moet weer worden nagegaan worden of er sprake is van een simulatie, d.w.z. met de intentie de Wet Breyne te ontwijken. Voor de bouwheer zal het ook hier weer een moeilijke opgave zijn deze veinzing te bewijzen.

173. Volgens mij kan een splitsing nooit geoorloofd zijn, wanneer het duidelijk is dat de Woningbouwwet van toepassing is. De wet is er gekomen om de consument te beschermen en moet dan ook ten volle worden nageleefd. Slechts in twee gevallen is het mogelijk te ontsnappen, deze worden hieronder besproken.

                                                         172

C. CASTELEIN, A. VERBEKE, L. WEYTS, Notariële actualiteit 2007-2008, Brussel, Larcier, 2008, 106. Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 174 S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, afl. 175, 57, nr.47. 173

 

62 

TITEL III: GELIJKENISSEN EN VERSCHILPUNTEN TUSSEN LEX GENERALIS EN LEX SPECIALIS.

1. Belangrijke verschilpunten tussen beide.

a. De overeenkomst.

174. Het eerste verschil is vormelijk van aard. De aannemingsovereenkomst komt tot stand door de enkele wil van de partijen en moet niet verplicht op schrift worden gesteld. Artikel 7 van de Woningbouwwet daarentegen aanvaardt dat de overeenkomst steeds solo consensu tot stand mag komen maar stelt naderhand de verplichting dit schriftelijk vast te leggen zodat bij niet naleving van dit voorschrift de koper de nietigheid kan inroepen.

175. De prijs bij het aannemingscontract kan op verschillende wijzen in de overeenkomst worden bepaald, bijvoorbeeld tegen onbepaalde prijs of tegen eenheidsprijzen. De makers van de Woningbouwwet hadden immers een degelijkere bescherming voor ogen voor de consument en verplichten de partijen de totale prijs van het huis of de verbouwingen175 op te nemen ondanks de mogelijkheid om in een herzieningsclausule te voorzien.

176. De aannemingsovereenkomst zal doorgaans onderhands worden aangegaan, aangezien ze op zich geen eigendomsoverdracht tot voorwerp heeft. Bij de toepassing van de Woningbouwwet zal de overeenkomst echter meestal notarieel worden vastgesteld, de dwingende regels van deze wet zijn immers toepasselijk op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een woongelegenheid.176 Om de overeenkomst tegenstelbaar te maken t.o.v. derden wordt een overschrijving van een authentieke akte op het Hypotheekkantoor gevraagd.

b. Verbintenissen van de aannemer/verkoper.

177. Artikel 1, eerste lid van de Woningbouwwet heeft het over het ‘verschaffen van een woning’, d.w.z. dat de verkoper (dit kan ook een aannemer, projectontwikkelaar of bouwpromotor zijn) de verbintenis op zich heeft genomen om een bepaald resultaat te bereiken. Doorgaans wordt aangenomen dat dit ook voor de aannemer onder het aannemingscontract geldt, alhoewel hij evenzeer een middelenverbintenis kan hebben aangegaan. Dit verschil heeft vergaande gevolgen voor de consument.

                                                         175 176

 

Artikel 7 e) Woningbouwwet. Artikel 1 Woningbouwwet.

63 

178. Voor de koper/consument bestaat voor beide soorten van overeenkomsten de mogelijkheid om bij laattijdige uitvoering een schadebeding in het contract te laten op nemen. De uitwerking verschilt echter. In het kader van een aannemingsovereenkomst volgens het gemeen recht kan de bouwheer een forfaitaire schadevergoeding naar keuze laten opnemen in geval van laattijdige uitvoering. Dit kan geschieden in een verwijlvergoeding van x aantal euro per kalenderdag, per maand, per werkdag. De ‘koper op plan’ heeft echter niet te kiezen, aangezien artikel 7 e) van de Wet177 de omvang van de schadevergoeding omschrijft. Deze moet minstens overeenstemmen met de normale huurprijs van het afgewerkte goed, waarop de overeenkomst betrekking heeft. Wat het voordeligst zal zijn voor de cliënt zal van geval tot geval afhangen.

179. Een derde ‘garantie’- verbintenis vanwege de verkoper bestaat erin een waarborg te stellen, 5% voor de erkende aannemer en een 100% waarborg voor de niet-erkende aannemer.178 Het gemeen recht voorziet hier niet in. Deze waarborg zal vooral haar nut kennen bij het faillissement van de aannemer/bouwpromotor.

c. Verbintenissen van de opdrachtgever/bouwheer/koper.

180. Het gemeen recht regelt niets op dwingende wijze omtrent de betaling van de aannemingsprijs. De partijen bepalen vrij de wijze van betaling en de betalingstermijn. De woningbouwwet is echter slechts van toepassing op overeenkomsten, waarbij de cliënt stortingen moet verrichten vooraleer de werken zijn voltooid.179 Hij zal dus naarmate de werken vorderen telkens hiervoor een prijs betalen. Deze wijze van betaling houdt een bescherming in, moest de aannemer failliet gaan, heeft de koper slechts betaald voor wat er staat. Wat betreft het voorschot, stelt de Woningbouwwet een maximum van 5% van de totale prijs voorop op het ogenblik van het ondertekenen van de overeenkomst. Het gemeen recht stelt geen beperkingen.

181. De oplevering is een eenzijdige rechtshandeling waarbij de bouwheer/opdrachtgever/koper de werken goedkeurt. De Woningbouwwet voorziet in een dubbele oplevering, de definitieve oplevering vindt pas plaatst na één jaar vanaf het moment van de voorlopige oplevering. Het gemeen recht stelt deze waarborgtermijn niet verplicht. De Woningbouwwet regelt de procedure, voorwaarden en gevolgen strikt.

                                                         177

Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 178 Artikel 12 Woningbouwwet. 179 Artikel 1, eerste lid Woningbouwwet.

 

64 

d. De aansprakelijkheid.

182. Een belangrijk verschil bevindt zich op het vlak van de tienjarige aansprakelijkheid. Indien een gebouw geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw zijn aannemer en architect hiervoor gedurende tien jaar aansprakelijk.180 Het gemeen recht rept geen woord over de verkoper, om de consument echter optimaal de beschermen heeft de wetgever deze bepaling uitgebreid. Artikel 6 van de Woningbouwwet past de tienjarige aansprakelijkheid ook toe op de verkoper (inclusief de projectontwikkelaar en bouwpromotor). Sommige stellen dat, indien een aannemingsovereenkomst (volgens het gemeen recht) zou gesloten zijn met een aannemer die gekozen is door een promotor ook hier de verkoper (promotor) kan worden aansprakelijk gesteld.181 Mij lijkt het toch veiliger onder de Woningbouwwet te vallen en alle kaarten in handen te hebben. De Woningbouwwet is er gekomen na een financieel drama voor de consument, de verschillen met het gemeen recht zijn dus met een geldige reden tot stand gekomen en wat mij betreft ten volle na te leven.

2. De achterpoorten van de Wet Breyne.

183. Om de aandachtspunten beter te begrijpen lijkt het mij nuttig de inventiviteit van de verkopers en aannemers nog eens op een rijtje te zetten, dit met het gezegde ‘iemand met eigen wapens bestrijden’ indachtig.

a. De verkoop in staat van niet volledige afwerking.

184. De verkoop kan bijvoorbeeld bestaan uit enerzijds een aannemingsovereenkomst voor de ruwbouw en anderzijds een overeenkomst voor de afwerking. De aannemingsovereenkomst heeft in dit geval niet tot doel af te werken tot de normale bewoonbaarheid en men kan dan stellen dat de Woningbouwwet niet van toepassing is, hetgeen hierboven reeds uitvoerig is besproken bij het verbod de akten te splitsen.

Het omzeilen van de Wet kan er ook in bestaan met slechts één overeenkomst te werken maar bijvoorbeeld een appartement zonder keuken te catalogeren onder de notie “niet volledig afgewerkt”. In de praktijk zal de rechter zo’n overeenkomst vernietigen of indien aan de overige voorwaarden is voldaan om onder de toepassing van de Woningbouwwet te vallen, de Wet182 toepasbaar verklaren.

                                                         180

Artikel 1792 en 2270 B.W. Ze argumenteren dat ook hier de aannemer zijn werk kan delegeren en niet zelf is gehouden tot het uitvoeren van de werken zodat met niet meer van een ‘echte aanneming’ kan spreken maar die toch geldig onder het gemeen recht valt. Aannemer X kan bijvoorbeeld de ruwbouwwerken aan onderaannemer Y overlaten, de dakwerken aan onderaannemer Z enzovoort. 182 Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouwwet en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971, ook wel “Woningbouwwet” genoemd, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, B.S. 19 juni 1993. 181

 

65 

b. De verkoop van een onroerend goed zonder verplichte vooruitbetalingen te eisen.

185. Wanneer een bouwpromotor geen voorfinanciering vraagt vanwege de koper, zal hij dit zelf moeten doen, logischer wijze tenzij hij een geldschieter heeft gevonden. Dit houdt wel risico in voor wanbetalingen en buitensporige eisen vanwege de cliënten. De koper kan reeds eigenaar geworden zijn van het opgerichte gebouw maar nog geen enkele (of bijna geen enkele) betaling hebben gedaan, maar toch hoge verwachtingen stellen over de gebruikte (of te gebruiken) materialen.

c. De splitsing van een overeenkomst wat betreft de grond en het gebouw.

186. De overeenkomst met de koper kan worden opgedeeld in een verkoop van de grond en de bouw van een woning. Normalerwijze gebeurt dit in één akte onder notarieel toezicht en wijst de notaris de partijen op hun rechten en plichten. Zoals hierboven reeds meerdere malen aangehaald kan het voorkomen dat de aannemer zijn aannemingsovereenkomst onttrekt aan het oog van pottenkijkers. Een ander geval van splitsing van overeenkomst doet zich voor bij de opsplitsing tussen de ‘grote’ werken en de afwerking van het gebouw. De verkoper/aannemer zal ofwel enkel de tussenkomst van de notaris proberen te ontwijken ofwel de gehele regelgeving proberen te omzeilen. Ter herhaling kan toch nog even worden vermeld dat de eerste splitsing op zich niet ongeoorloofd is voor zover de onderhandse aannemingsovereenkomst aan de Woningbouwwet voldoet.183 Vergeet niet een tussenkomst van een deskundige ter zake kan nooit geen kwaad. Is er eenheid van opzet, dan is het ongeoorloofd en zelfs verboden.

d. De splitsing in meer dan twee overeenkomsten.

187. Een nieuwe trend is het systematisch vervangen van de algehele aannemings- of verkoopovereenkomst door verschillende ‘onafhankelijke’ contracten. Door de kunstmatige opsplitsing tracht men te ontsnappen aan de Woningbouwwet, aangezien de onderscheiden contracten elk afzonderlijk genomen niet onder de toepassing vallen. In de praktijk gebeurt dit vaak door de partijen op verschillende tijdstippen de onderscheiden contracten te laten ondertekenen om de verbondenheid ertussen te verbergen. Deze wantoestanden zijn ontoelaatbaar en met succes aan te pakken op grond van de simulatieleer.184185

                                                         183

K. VANHOVE, A. VERBEKE, De wet Breyne sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 47. K. VANHOVE, A. VERBEKE, De wet Breyne sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 49. 185 Men gaat dan zoeken naar aanwijzingen die erop duiden dat niet alle juridische gevolgen werken gevolgd. 184

 

66 

e. De enige twee hypotheses die geldig buiten het toepassingsgebied vallen.186

188. In het eerste geval, de verkoop van een grond aan een koper, die later zelf zal instaan voor de nieuwbouw of verdere afwerking, al dan niet bijgestaan door een aannemer voor bepaalde werken. De verkoper-promotor voert dan zelf niets en van geen enkele aard uit.

189. In het tweede geval, de verkoop van een grond aan een koper. Deze koper sluit bijna onmiddellijk daarna een aannemingsovereenkomst met een aannemer. Maar het staat overduidelijk vast dat verkoper van de grond en aannemer niet met elkaar verbonden zijn. Het aannemingscontract valt dan van rechtswege wel onder het toepassingsgebied van de Woningbouwwet maar zonder tussenkomst van de notaris, hetgeen hier geldig is.

3. Aandachtspunten/ op te nemen clausules indien de Wet Breyne niet van toepassing is.

190. Het kan zijn dat de Woningbouwwet effectief niet van toepassing is omdat de bouwheer bijvoorbeeld reeds geruime tijd eigenaar is van zijn grond en pas later een aannemingsovereenkomst afsluit met een zelf gekozen aannemer. Het kan ook voorkomen dat wordt voorgehouden dat de Wet niet van toepassing is, om welke reden ook. Dan kan het handig zijn bepaalde clausules op te nemen, met de Woningbouwwet als inspiratiebron. Ik bespreek dit voor bouw-overeenkomsten in het algemeen en beperk mij niet tot renovatiewerken, dit wordt hieronder aan de hand van een case onderhanden genomen.

191. Het is zeker aangewezen volgende gegevens of clausules te vermelden of op te nemen:

- De identiteit van de eigenaar van de grond en bestaande opstallen of de rechten die de verkoper op de grond heeft.

Artikel 7 a) van de Woningbouwwet bevat deze vermelding ook. Het is in alle geval belangrijk te weten op wiens eigendom wordt gebouwd, of er bijvoorbeeld afstand van natrekking wordt verkregen, om latere misverstanden te vermijden. Wanneer het een koop-verkoop betreft zal best melding worden gemaakt van welke rechten de verkoper op zijn eigendom heeft en overdraagt.

                                                         186

 

L. WEYTS, “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de wet Breyne”, T.Not. 1997, 45.

67 

- De gedetailleerde beschrijving van de bouwopdracht, met verwijzing naar de stedenbouwkundige vergunning, de plannen en bestek.

De nauwkeurige omschrijving van de bouwopdracht is van alle belang, omdat achteraf wijzigingen kunnen aangebracht zijn om technische redenen, budgettaire overwegingen of gewoon omdat de uitvoerder het zo gedacht had. De rechtmatigheid van deze wijzigingen zijn dan enkel te bewijzen indien er een gedetailleerde beschrijving is opgesteld. Natuurlijk kan het mogelijk zijn dat zulke wijzigingen noodzakelijk zijn, dan kan er best een clausule worden opgenomen die dit regelt. Bijvoorbeeld : “De aanvrager moet de gewenste wijziging aangetekend aan de bouwheer bekend maken en de goedkeuring moet binnen X aantal dagen worden teruggestuurd. Indien de bouwheer hier geen gebruik van maakt kan men een stilzwijgende aanvaarding vermoeden.” De verwijzing naar de plannen en het bestek kan hierbij een hulpmiddel zijn. De naam van de architect wordt best vermeld op de overeenkomst, daar deze de specialist ter zake is en als eerste contractpersoon kan worden aan gesproken wat betreft de plannen. Indien het een appartement betreft moet de overeenkomst best een nauwkeurige beschrijving inhouden van de private en van de gemeenschappelijke gedeelten.

De datum uitgifte van de stedenbouwkundige vergunning en verwijzing naar de vergunning zelf spreekt voor zich, aangezien de meeste bouwwerken vergunningsplichtig zijn.

-

Vermelding van de eventuele opschortende voorwaarde.

Het kan ook zijn dat de opdracht afhankelijk is van het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning en/of een lening. Indien de overeenkomst dus is aangegaan onder opschortende voorwaarde en pas uitwerking krijgt wanneer de voorwaarde is vervuld wordt dit best vermeld aangezien één en ander pas vanaf dan kan beginnen. Artikel 7 bbis) van de Woningbouwwet regelt de opschortende voorwaarde van het bekomen van een financiering voor een minimaal vastgesteld bedrag strikt, ze kan nooit langer dan drie maanden duren, te rekenen vanaf de datum van afsluiting van de overeenkomst. Dergelijke voorwaarden kunnen van zelfsprekend ook worden bedongen.

-

De registratie en de vestigingsvergunning van de aannemer.

Een geregistreerd aannemer heeft een registratienummer bestaande uit zijn ondernemingsnummer gevolgd door een bijkomende cijfercode. Deze registratie geeft de waarborg te werken met een aannemer die voldoet aan financiële en technische vereisten. Zij wordt pas toegekend na onderzoek door een registratiecommissie. Voor de bouwheer is het belangrijk te weten dat hij te doen heeft met een solvabele bouwpartner die zijn beroep ernstig neemt.

 

68 

Indien beroep wordt gedaan op een niet-geregistreerd aannemer, loopt de bouwheer het risico aansprakelijk gesteld te worden voor de betaling van de sociale en belastingschulden van deze aannemer.

Wanneer het een overeenkomst betreft die renovatie- en verbeteringswerken tot voorwerp heeft en op een geregistreerd aannemer beroep wordt gedaan kan men genieten van een verlaagd B.T.W.-tarief tot 6% voor deze werken, op voorwaarde dat: -het een woning betreft uitsluitend of hoofdzakelijk bestemd voor privé gebruik. Voor gebouwen van gemengd gebruik waar het privégedeelte bijkomstig is in vergelijking met het beroepsgedeelte, bedraagt het B.T.W.-tarief 6% voor werken uitgevoerd aan het privégedeelte en 21% voor werken uitgevoerd aan het beroepsgedeelte; -die minstens 5 jaar geleden voor het eerst in gebruik werd genomen. Dit is een tijdelijke maatregel die geldt tot 31 december 2010. Daarna zal de regel gelden dat de woning minstens 15 geleden voor het eerst in gebruik moet zijn genomen. - het moet dus een geregistreerd aannemer zijn die de werken uitvoert; - de werken moeten rechtstreeks aan de eindgebruiker (eigenaar of huurder) worden gefactureerd; - en renovatiewerken (geen nieuwbouw) zijn die betrekking hebben op de woning zelf.

-

Wijze van prijsberekening - vastheid van prijs - prijsaanpassingsformule.

Een bouwheer zal in de meeste gevallen een budget vooropstellen. Daarom zal het belangrijk zijn te weten waarop en waaraan. De woningbouwwet bijvoorbeeld stelt de verplichte vermelding van een totaalprijs. De prijs kan zich ook uiten in een richtprijs of een prijs op basis van eenheidsprijzen zoals veelal bij een aannemingsovereenkomst het geval zal zijn. Men kan ook een maximum prijs hanteren.

Voor de consument zal het meest interessante zijn een ‘vaste’ prijs te bedingen en indien er zich in uitzonderlijk omstandigheden toch wijzigingen voordoen, dit nauwkeurig te beschrijven in een procedure of prijsaanpassingsformule. Zo zal de bouwheer kunnen teruggrijpen naar enige houvast en dit maakt het ook eenvoudiger voor een bewijsprocedure. Bij de voorgaande clausule vermeld men best ook een procedure voor de bestelling van meerwerken en de prijsbepaling ervan.

-

Wijze van betaling.

De gangbare praktijk is het vragen van een voorschot of handgeld. Het gevaar bestaat erin een voorschot te betalen, dit nergens schriftelijk te akteren en wat als de achteraf de vooropgestelde plannen niet doorgaan. Daarom kan men best in de overeenkomst vermelden hoe groot het voorschot zal zijn en wanneer men het mag eisen of ontvangen. De Woningbouwwet bijvoorbeeld regelt dit dwingend en

 

69 

sanctioneert zelfs strafrechtelijk indien een voorschot van meer dan 5% wordt gevraagd bij het sluiten van de overeenkomst, voordien mag de verkoper, aannemer of promotor echter geen enkele betaling eisen of aanvaarden.

Normaal wordt bepaald dat de betaling gebeurt naar verhouding van het werkelijk uitgevoerde werk en naarmate de werkzaamheden effectief vorderen. Dit is de meest risicoloze wijze van betaling. Indien de wijze van betaling anders verloopt is het aan te raden dit gedetailleerd te beschrijven om ‘geen kat in een zak te kopen’.

-

Uitvoeringstermijn - verwijlvergoeding.

Eerst en vooral moet een startdatum worden bepaald of minstens een termijn waarbinnen de werken een aanvang moeten nemen na het ondertekenen van de overeenkomst. Indien dit startschot op zich laat wachten door een vergunning of lening die eerst moet worden verkregen, zal het handig zijn de datum nader te bepalen vanaf wanneer de voorwaarde zich heeft voorgedaan. De uitvoeringstermijn kan worden bepaald in werk- of kalenderdagen of eventueel met een uiterste datum van afwerking. Het is enorm belangrijk het begrip werkdag te omschrijven en de term weerverletdag. Indien niet kan worden gewerkt door omstandigheden bepalen de partijen best hoe ze elkaar hierover informeren. Dit kan makkelijk verlopen gebruik makend van de moderne technieken van vandaag. Een sanctie vooropstellen indien de koper niet wordt verwittigd, zal dan ook zeer nuttig zijn.

Belangrijker is de impact van de uitvoeringstermijn te bepalen, d.w.z. een contractuele bepaling opnemen waarin wordt bepaald welke vergoeding moet worden verkregen indien de aannemer zijn werk niet tijdig uitvoert. Deze vertragingsvergoeding kan bijvoorbeeld een bepaald bedrag per kalenderdag bedragen (dit bedrag moet in verhouding staan tot het realistisch te verwachten nadeel ). Of bijvoorbeeld de huurwaarde van de op te richten woning, zoals ook door de Woningbouwwet is bepaald. Men kan er best ook de wijze van inwerkingtreding bij bedingen: een inwerkingtreding ‘van rechtswege en zonder ingebrekestelling’. Het is aan te raden de meest voordelige vergoeding in een clausule te laten opnemen, kalenderdagen of huurwaarde, wat van geval tot geval zal afhangen. De strikte maar correcte uitvoeringstermijn inclusief vergoeding geeft de bouwheer meer zekerheid naar de toekomst toe.

-

Oplevering - waarborg - aansprakelijkheid.

De woningbouwwet stelt verplicht de wijze van oplevering op te nemen in de overeenkomst. Zonder toepassing van deze wet kan het nuttig zijn wijze, plaats en datum van de oplevering van de werkzaamheden nader te bepalen, evenals misschien een dubbele oplevering, voorzien van een waarborgtermijn. Niet onbelangrijk hierbij is nader te bepalen welke rechtshandeling de overgang van

 

70 

het risico en de eigendom bevat. In het voordeel van de koper gaat de eigendom over vanaf het ondertekenen van de overeenkomst, het risico daarentegen blijft beter bij de verkoper/aannemer tot de voorlopige of definitieve oplevering.

Het stellen van een waarborg geeft de bouwheer meer vertrouwen, er kan immers altijd iets misgaan. Ook hier kan de Woningbouwwet als voorbeeld worden genomen (zie hierboven). De partijen zijn vrij in het kiezen van een waarborg, die het meest aan hun noden is aangepast. De bankgarantie of verzekering voor de bouw niet te vergeten.

Wanneer men een aannemingsovereenkomst heeft afgesloten gelden de dwingende (en zelfs van openbare orde) bepaling in verband met de aansprakelijkheid. De architect en aannemer zijn gedurende tien jaren aansprakelijk voor hun fouten, deze aansprakelijkheid is zelfs van openbare orde vanwege de openbare veiligheid.187 Dwingend wil zeggen dat de partijen de aansprakelijkheden enkel kan verzwaren maar in geen geval kan opheffen.

-

Overige.

Indien de bouwheer zelf werken uitvoert kan het aangewezen zijn hier melding van te maken en de werken specifiek op te noemen. De regeling wat betreft werfvergaderingen en werfverslaggeving kan ook een handigheid zijn.

192. Algemeen kan dus gesteld worden dat de vermeldingen die artikel 7 woningbouwwet voorschrijft zeker als leidraad kunnen dienen. Ook de waarborgen en aansprakelijkheden die door deze wet op nauwkeurige wijze worden geregeld zijn niet te verwaarlozen evenals de wijze van betaling. Omdat een bouwproject een werk van lange adem kan zijn lijkt het mij zeer belangrijk de uitvoeringstermijn en haar gevolgen strikt te bepalen.

4. De promotor.

“Een echte Belg is geboren met een baksteen in zijn maag.”

193. Indien men wil overgaan tot het waarmaken van een droom (bouw) project heeft men de keuze. Men kan opteren voor het klassieke bouwproces waarbij de architect instaat voor de conceptie en de plannen en men vervolgens een aannemer aanspreekt voor de uitvoering van de werken. Een meer

                                                         187

 

Artikel 1792 en 2270 B.W.

71 

modernere aanpak bestaat erin een bouwpromotor aan te spreken, die vanaf dan alles op zich neemt om het ‘totaal pakket’ te realiseren.

194. De promotor is een juridische kameleon zonder wettelijk statuut. Men kan de promotor kwalificeren als diegene die zich tegenover zijn klant verbindt om tegen een welbepaalde prijs een geheel van diensten te leveren dat leidt tot het oprichten, voltooien of verschaffen van één of meer gebouwen, waarvan de eigendom of het genot aan de klant wordt overgedragen, en waarbij de promotor het initiatief, de leiding en de technische en juridische organisatie van het project op zich neemt. De consument sluit in feite één enkele overeenkomst met de tegenpartij (bouwpromotor) die de facto twee functies voor zijn rekening neemt, namelijk die van bouwheer en die van aannemer.188 a. De promotieovereenkomst.189

195. Geen contract sui generis. Het is ondanks de apartheid van de overeenkomst niet toegelaten haar een eigen statuut als bijzonder onbenoemde overeenkomst toe te kennen. Afhankelijk van de aard en de inhoud van de verbintenissen die de partijen aangaan, kan de promotieovereenkomst eerder worden gekwalificeerd als een bijzondere variant van een koopovereenkomst, een aannemingsovereenkomst of een overeenkomst van lastgeving dan wel als een gemengde overeenkomst die elementen van deze onderscheiden benoemde contracten bevat. Ondanks de gelijkenis met de benoemde contracten zijn er toch ook belangrijke verschillen.

196. Dit zal zich in de eerste plaats uiten wat betreft de vrijheid vanwege de koper bij het kiezen van de woning. De bouwpromotor werkt doorgaans met typeplans en vooraf vastgestelde lastenboeken en/of met toetredingscontracten die door de bouwpromotor aan de klant worden voorgesteld. Ook het initiatief tot bouwen zal doorgaans eerst bij de promotor liggen, kopers kunnen hier dan op ingaan en ervoor kiezen met de promotor in zee te gaan.

197. Waar aannemingsovereenkomsten meestal slechts betrekking hebben op het bouwen van de woning zelf, zal de promotor een geheel van diensten aanbieden, van begin tot einde, van architect tot schilder. De mogelijkheid tot tussenkomst voor de klant bij de controle van deze werken is dan ook uiterst beperkt.

                                                         188

K. UYTTERHOEVEN, “De architect en de bouwpromotor: een verboden liefde of een bijzonder huwelijk?”, TBO 2004, afl. 4, 171. 189 K. UYTTERHOEVEN, “De architect en de bouwpromotor: een verboden liefde of een bijzonder huwelijk?”, TBO 2004, afl. 4, 171-173.

 

72 

198. Tenslotte wordt de promotie overeenkomst meestal gekenmerkt door de ongelijkheid tussen de contractspartijen. De promotor zal meestal de dominante positie bekleden aangezien hij zowel de juridische als de financiële zijde beheerst en vaak ook de technische kant van de vastgoedoperatie.

199. Er zijn ongeveer een viertal bouwpromotie-overeenkomsten: de bouwpromotie-koopovereenkomst, de

bouwpromotie-aannemingsovereenkomst,de

bouwpromotie-lastgevingsovereenkomst

en

de

gemengde overeenkomsten. Elk gekenmerkt door de dwingende bepalingen van de ‘basis’overeenkomst.

200. De promotor is gehouden tot een resultaatsverbintenis. Hij wordt immers gezien als een expert en er wordt van verwacht het project overeenkomstig de plannen tot een goed einde te brengen. Het gevolg hiervan bestaat erin dat de aansprakelijkheid van de bouwpromotor niet is beperkt tot de verborgen gebreken.

b. Contractvorming bij toepassing Wet Breyne.

201. Niet elke bouwpromotie is onderworpen aan de Woningbouwwet. Zo zal de Woningbouwwet niet heersen voor bouwpromotoren in de industriebouw en ook niet toepasselijk zijn op reeds voltooide bouwwerken. Voor het overige moet de bouwpromotie voldoen aan de voorwaarden die hierboven uitvoerig zijn besproken in titel II om onder de Woningbouwwet te vallen.

Theoretisch ziet dit er allemaal zeer mooi uit en makkelijk hanteerbaar. In praktijk ligt het soms moeilijker, denk maar aan de verkoop van een te realiseren appartement in een historisch pakhuis dat omgevormd wordt tot een geheel van appartementen. Vallen deze renovatiewerken dan onder het toepassingsgebied? De feitelijke gegevens zullen dit uitwijzen.

c. Contractvorming buiten toepassing Wet Breyne.

202. Indien de Woningbouwwet niet van toepassing is op de overeenkomst tussen promotor en koper, blijft het gemeen recht gelden en zijn ze een stuk vrijer in de regeling van hun rechtspositie. Dit houdt evenwel niet in dat ze mogen handelen in strijd met een regel van dwingend recht of tegen de rechterlijke controle. Zoals hierboven reeds vermeld kunnen allerlei contractvormen worden gehanteerd en wordt het begrip ‘promotie-overeenkomst’ door sommige voorgehouden als een contract sui generis.

203. Hoe verhoudt de rechtspositie van de partijen zich, nu de Woningbouwwet niet van toepassing is? In titel I ging het over het gemeen aannemingsrecht, maar hoe zit het bij de promotie? De eerste mogelijkheid voor de bouwpromotor bestaat er in een koop-overeenkomst met zijn cliënt afsluiten. Zo

 

73 

zal de bouwpromotor onderworpen zijn aan het aansprakelijkheidregime van het Burgerlijk Wetboek, met name de plicht tot vrijwaring voor verborgen gebreken.190 Let wel, de bouwpromotor wordt als een beroepsverkoper beschouwd zodat hij zich niet kan beroepen op een niet-vrijwaringsbeding op grond van artikel 1643 van het Burgerlijk Wetboek. Of de tienjarige aansprakelijkheid zoals geregeld in artikel 1792 B.W. en 2290 B.W. hier ook van toepassing is op de bouwpromotor, zoals het geval is bij toepassing van de Woningbouwwet, wordt betwist.

204. Indien de bouwpromotor een aannemingsovereenkomst heeft afgesloten met zijn cliënt zijn de regels van toepassing zoals besproken in titel I.

205. Merk op, dat ook bij een bouwpromotie of wanneer gebruik is gemaakt van een bouwpromotor, de verdere verkrijger van het onroerend goed rechtstreeks de oorspronkelijke verkoper kan aanspreken voor de verborgen gebreken. Betreft het een aannemingsovereenkomst geldt hetzelfde voor de tienjarige aansprakelijkheid. 5. Wat bij het faillissement van een projectontwikkelaar?191

206. Indien de privatieve en/of gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw niet volledig zijn afgewerkt en de promotor (die onder toepassing van de Wet Breyne valt) hier ook niet meer toe in staat is, aangezien hij failliet is verklaard, bestaan er een aantal initiatieven die kunnen genomen worden. Ter informatie bespreek ik kort een viertal mogelijkheden.

a) De curator de keuze doen maken de werken al dan niet verder te zetten.

207. De curator heeft de keuze de promotieovereenkomst verder te zetten ofwel dit niet te doen. Voor de koper is het van belang hier zo snel mogelijk uitsluitsel over te krijgen. Vandaar dat het belangrijk is op de hoogte te zijn van de mogelijkheid die artikel 46 van de Faillissementswet voorziet om de curator bij aangetekend schrijven te aan te sporen binnen de vijftien dagen te kennen te geven de overeenkomst al dan niet te willen verder zetten. Beslist de curator echter om de werken niet voort te zetten, dan zal de bouwheer beroep kunnen doen op de gestelde waarborg

                                                         190

Art. 1625 en 1641 ev. B.W. R. TIMMERMANS, P. DEAMS, “Het lot van appartementseigenaars bij faillissement van de projectontwikkelaar”, T. App. 1999, alf. 1, 1-7. 191

 

74 

b) Het indienen van de aangifte van schuldvordering in het faillissement.

208. De curator moet onmiddellijk na de uitspraak van het faillissement het vonnis bij uittreksel laten publiceren in het Belgisch Staatsblad. Indien hij op de hoogte is van bepaalde schuldeisers moet hij deze per brief verwittigen, zodat ze hun rechten zouden kunnen laten gelden192 , eventueel voorzien van een aangifteformulier.

De waarborgverplichting voor enerzijds de erkende aannemer en anderzijds de niet-erkende aannemer, werd hierboven reeds uitgediept. Artikel 12 in fine van de Woningbouwwet preciseert dat de koper op die waarborg een voorrecht heeft dat rang neemt bij de onroerende voorrechten van artikel 27 van de Hypotheekwet. Er moet derhalve worden aangenomen dat de aan de koper verschuldigde (waarborg)betaling hem van bij de aanvang en dus voor het faillissement, toekwam. Om dit voorrecht uit te oefenen, moet de koper een aangifte van schuldvordering indienen tot beloop van de hem door de verkoper verschuldigde bedragen. In dit document moet de koper-schuldeiser zijn voorrecht inroepen zodat de schuldvordering zal kunnen worden aanvaard in het passief van het faillissement, nl. in het bevoorrecht passief tot beloop van het bedrag van de borgstelling of de geldelijke zekerheidsstelling in het gewoon passief voor het saldo. De curator als vertegenwoordiger van de schuldenaar zal de borg kunnen aanspreken. Voor het saldo zal de koper moeten afwachten of hij als niet bevoorrecht schuldeiser enig dividend zal kunnen ontvangen.

c) De door de vereniging van mede-eigenaars uit te oefenen rechten. 209. Alleen de eigenaars van privégedeelten zijn tevens mede-eigenaar van de gemene delen193, niet de vereniging van mede-eigenaars, die geen onroerend vermogen kan hebben.194 Anderzijds hebben de eigenaars, zelfs samen handelend, geen bestuursbevoegdheid over hun eigendom als eigenaars, waar het om de gemeenschappelijke gedeelten gaat. Bijgevolg zal het uitoefenen van de rechten, die aan de onafgewerkte gemene delen verbonden zijn, uitsluitend toekomen aan de Vereniging van Medeeigenaars. Daarin is begrepen de vordering tot het afwerken en het voltooien van de gemene delen, de vordering tot schadeloosstelling allerhande inzake de gemene delen (laattijdige voltooiing, minwaarden), alsook de tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect.195 Dit geldt ook voor de vorderingsrechten tegenover het faillissement, in zoverre deze betrekking hebben op de gemene delen. Let wel, de Vereniging van Mede-eigenaars kan slechts deelnemen aan het rechtsverkeer via een

                                                         192

Artikel 62 Faillissementswet. Artikel 577-2, § 9 en artikel 577-3 B.W. 194 Artikel 577-5, § 3 B.W. 195 Artikel 577-8, § 1 B.W. 193

 

75 

beslissingorgaan (de algemene vergadering)196 en via een uitvoerend en vertegenwoordigend orgaan ( de syndicus).197

d) Het bijeenroepen van een buitengewone algemene vergadering.

210. De syndicus moet zo snel mogelijk na het faillissement een buitengewone algemene vergadering samen roepen om een aantal beslissingen te nemen198 i.v.m. de gemene delen, die na de vergadering uitgevoerd dienen te worden door de syndicus: 1. een aangetekend schrijven richten aan de curator met de vraag, wat de gemene delen betreft, of hij al dan niet de overeenkomst tot voltooiing der werken zal uitvoeren; 2. opdracht te geven aan de syndicus, of aan een daartoe aan te duiden comité of werkgroep, om aan meerdere aannemers prijs te vragen voor het voltooien der werken, indien de curator niet zou opteren deze zelf te laten uitvoeren; 3. de syndicus opdracht te geven, voor het geval de curator niet opteert de werken verder te zetten, met deze tot een tegensprekelijk proces-verbaal van vaststelling van de toestand der werken over te gaan; 4. de syndicus opdracht te geven tot het indienen, namens de vereniging van mede-eigenaars, van een aangifte van schuldvordering; 5. eventueel een nieuwe syndicus te kiezen; 6. na te gaan of geen beslissing moet worden genomen tot het aangaan van een brandverzekering, indien de bouwpromotor nagelaten heeft zulks te doen.

Nadien zal een tweede buitengewone algemene vergadering moeten worden bijeengeroepen tot toewijzing van de aannemingsovereenkomst aan een nieuwe aannemer, eens gebleken is dat de curator niet beslist tot verderzetting der werken en eens de werkgroep zijn advies klaar heeft ten behoeve van de algemene vergadering op basis van ontvangen prijsoffertes.

211. Ondanks het ruime toepassingsgebied van de Woningbouwwet, blijkt ze niet te kunnen verhinderen dat projectontwikkelaars nog steeds aan de spelregels van de Wet weten te ontsnappen. De ontsporing lijkt zich vooral te situeren in de vooruitbetalingen vanwege de koper die ruimer zijn dan de reële wederprestatie van de promotor. Zoals ik reeds meermaals heb herhaald, zal een verzwaarde controleplicht vanwege de architect en notaris zich opdringen.

                                                         196

Artikel 577-6 en 577-7 B.W. Artikel 577-8 B.W. 198 artikel 577-8, § 4, 1° B.W. 197

 

76 

6. de architect en de promotor, een verboden huwelijk?

212. De deontologische beperkingen. In eerste instantie moet de onafhankelijkheid van de architect worden gerespecteerd, hetgeen een basisbeginsel van de uitoefening van zijn beroep is (dit vloeit voort uit artikel 4, tweede lid van het Reglement van beroepsplichten199 ). Dit beroep is gebaseerd op vrijheid van oordeel, zowel op intellectueel vlak als op materiaal vlak. Deze onafhankelijkheid moet blijken uit zijn gedrag. Het inroepen van een gebrek aan onafhankelijkheid kan enkel indien dit zich wel degelijk uit en er zich een concreet probleem voordoet.

Bij het realiseren van een bouwproject, waarbij promotoren zijn betrokken is het niet makkelijk deze onafhankelijkheid te handhaven. Bijvoorbeeld: architect X en bouwpromotor Y werken vaak samen en er ontstaat bijna een exclusieve samenwerking. Is de architect dan nog voldoende onafhankelijk? En houdt dit een schending van voorgaand artikel 4 in? Natuurlijk zal men eerst en vooral moeten kijken naar de feitelijke omstandigheden. Maar de uitzondering op de regel niet te na gesproken lijkt het mij bijna onmogelijk die onafhankelijkheid te behouden wanneer beide partijen X en Y meer dan af en toe samenwerken. Ze hangen immers van elkaar af, heeft de promotor weer een project op ’t oog, dan heeft diezelfde architect X daar baat bij. Ook omgekeerd heeft promotor Y baat bij de goede verstandhouding met zijn architect, aangezien zijn optreden wettelijk verplicht is (verkrijgen van vergunningen, vertrouwen bij de koper enzovoort). De kopers die met een bouwpromotor in zee gaan krijgen vaak de architect er ‘gratis’ bij zonder dat dit evenwel de keuze was van de kopers. Natuurlijk kan bij een appartementsgebouw geen rekening worden gehouden met de wensen van iedere koper maar het lijkt mij wel belangrijk dat de ‘opgedrongen’ architect toch de belangen van de kopers evenzeer behartigd. Naast de onafhankelijkheid die de architect moet handhaven stelt artikel 1, tweede Reglement van Beroepsplichten, dat hij in volle creativiteit moet kunnen werken volgens de wensen van de cliënt.

Bouwpromotoren werken vaak met type-plans, hierdoor zal de architect in zijn artistieke vrijheid dus worden beknot.

213. Artikel 19 van het Reglement van Beroepsplichten geeft reeds een antwoord op voorgaande bedenkingen, het stelt immers dat de architect, die als zelfstandige of als werknemer werkt in opdracht van een bouwpromotor, de belangen van zijn cliënt of werkgever slechts mag behartigen indien ze niet strijdig zijn met het openbaar belang of met de gewettigde belangen van de gebruikers of de toekomstige verwervers. Let wel, deze bepaling geldt uitsluitend voor bouwpromotoren, die een architect aanstellen en die voor eigen rekening een onroerend goed bouwen of laten bouwen om het nadien te verkopen of het gebruik ervan af te staan voor een duur van meer dan negen jaar.

                                                         199

 

Zoals goedgekeurd door het K.B. van 18 april 1985, B.S., 8 mei 1985.

77 

214. Volgens Uytterhoeven kan uit artikel 19 dan ook niet worden afgeleid dat het deontologisch is toegestaan om als architect een overeenkomst af te sluiten met een promotor-aannemer. Dit lijkt mij een te enge visie en kunnen architect en promotor perfect samen werken indien de wensen van de koper met grote zorg worden gerespecteerd en correct worden uitgevoerd. Wat wel noodzakelijk lijkt is een nauwkeurigere omschrijving of strengere regelgeving omtrent hun verhouding en samenwerking. De architect loopt mijns inziens nog te veel in de schaduw van de bouwpromotor. Zoals ik reeds eerder heb vermeld, kan het nuttig zijn voor de koper om een tweede deskundige te raadplegen. Aangezien dit vaak niet tot het budget van de cliënt zal behoren kan het misschien aangewezen zijn dergelijke onafhankelijke architect wettelijke verplicht te stellen?

7. Conclusie Wet Breyne.

217. Elke wet of juridische regeling blijft een permanente zoektocht naar een evenwicht voor alle betrokken partijen. Wanneer beide partijen zich goed voelen bij hun situatie kan men spreken van een mooie balans. Voelen de partijen zich gelukkig bij het ondergaan van de Woningbouwwet of is het noodzakelijk verder te werken aan een ideaal?

Ondanks het aanpakken van de vele problemen blijft ze slechts een aanvulling op het gemeen recht en blijft het ontstaan van zelfstandige en sterke basis uit. Het wordt dan ook dringend tijd om een algemenere regelgeving te maken naar model van onze noorderburen ‘bouwen voor de markt’.

218. Om volledig te zijn zouden de vastgoedmakelaar en de notaris nog verder moeten worden uitgediept maar dit zou verder reiken dan het opzet van dit werk en onhaalbaar, daar beide juridische entiteiten behept zijn met allerhande specifieke regels.

 

78 

TITEL IV: BESPREKING PRAKTIJK CASE BIJ RENOVATIEWERKEN.

219. In de loop van 2005 werd promotie gemaakt van een nieuwbouwproject te Gent. Het verkoopkantoor bood een volledige prospectus aan met een gedetailleerde uiteenzetting waarin zowel de bouwheer als de architect zijn vermeld. De beschrijving van elk deel van het project werd volledig omschreven evenals de prijzen en de 3D voorstelling met grondplan per appartement. Op basis van deze gegevens werd door het vastgoedkantoor per eind 2005 een aankoopbelofte opgemaakt. Hierin werd de prijs en onvoorwaardelijke geldigheidsdatum van de overeenkomst vermeld evenals de koopmodaliteiten.

In de loop van 2006 verviel de aankoopbelofte omwille dat er niet voldaan werd aan de opschortende voorwaarde : namelijk het toekennen van een geldige bouwvergunning.

Per eind 2006 werd een nieuw voorstel van overeenkomst geformuleerd tot koop en verkoop. Hierin werd voorgesteld de koop te splitsen in twee delen : namelijk de koop van het appartement in onafgewerkte staat ( dus in de staat waarin het zich bevindt op de datum van aankoop) en het afsluiten van een afzonderlijke aannemingsovereenkomst om het in bewoonbare staat af te werken. Hierin werd vermeld dat de koper er expliciet werd op gewezen dat onderhavige verkoop niet valt onder toepassing van de Wet Breyne van 9 juli 1971 en het Koninklijk Besluit van 21 oktober 1971, aangezien onderhavige koop/verkoop niet de levering van een normaal bewoonbaar appartement tot voorwerp heeft.

Deze splitsing had tot enig doel het B.T.W. percentage te verlagen van 21 procent naar 6 procent. Indien deze overeenkomst in zijn algeheelheid werd onderschreven werd deze koop/verkoop beschouwd als nieuw en onderworpen aan het normaal tarief van 21 % B.T.W. Door het toepassen van de splitsing kon de koper/verkoper zelf instaan voor de verbouwingswerken en werd dit beschouwd als renovatiewerken (gebouw ouder dan vijf jaar) met toepassing van een verlaagd B.T.W. tarief van 6 procent. De koop van de grond, en het gebouw in onafgewerkte staat, viel dan onder het stelsel van registratierecht van 10 procent. De fundamentele vraag hierop is : Kan de bouwheer (in casu bouwpromotor) door de splitsing van de overeenkomst ontsnappen aan de toepasbaarheid van de Wet Breyne?

Met eenzelfde datum werd per einde 2006 een overeenkomst van aanneming voor verbouwingswerken opgesteld. Als we hier spreken over aanneming: bedoelen we een onderneming die staat vermeld als geregistreerd aannemer. Deze aannemer beheerde zowel de uitvoering van alle appartementen afzonderlijk als deze van de gemeenschappelijke

 

delen

van

het

‘nieuw’

bouwproject.

Tijdens

de

uitvoering

van

het

79 

aannemingscontract werden negentien vorderingsstaten met bijgevoegde facturatie opgemaakt, inclusief de verwerking van de gemeenschappelijke delen. Telkenmale goedgekeurd onder toezicht van de architect, aangesteld door de bouwpromotor. (Is de Woningbouwwet niet van rechtswege toepasbaar op het aannemingscontract?!) Hierin werd eveneens verwezen naar het ‘verkoop’ lastenboek van de architect. De bouwpromotor had een afzonderlijk contract met de aannemer van de gemeenschappelijke delen. Kan men in de gesplitste akte spreken van : ‘Het staat de koper vrij een aannemer van zijn keuze hiertoe aan te stellen.’ Hoe kunnen in de praktijk de gemeenschappelijke delen en de privatieve delen door een verschillend aannemer worden uitgevoerd? Gezien de koper zowel voor de privatieve als de gemeenschappelijke delen moest betalen.

De materialen keuze en eenheidsprijzen vermeld in het lastenkohier bleken verschillend te zijn van deze vermeld in de afgeleverde prospectus. Kan men deze eenzijdige wijziging doorvoeren? Vooral daar waar de globale overeengekomen prijs bij de prospectus, de aankoopbelofte en de gesplitste overeenkomsten gelijk gebleven zijn. Merken we op dat de gesplitste bedragen tussen grond & bestaand gebouw en constructie vermeld op de aankoopbelofte en de koopovereenkomst verschillend van mekaar zijn. In de loop van het eerste kwartaal van 2007 werd de akte verleden tussen de bouwheer en de kopers. In deze akte werd expliciet vermeld dat de verkoop werd gesloten van een onroerend goed in onbewoonbare staat en dat de verkoop niet valt onder toepassing van de Wet Breyne van 9 juli 1971 en het Koninklijk Besluit van 21 oktober 1971 aangezien de onderhavige verkoop niet de levering van een normaal bewoonbaar appartement tot voorwerp heeft.

De vraag die we ons moeten stellen, of de notaris deze clausule diende op te nemen bij het verlijden van de akte? En welke is zijn of haar aansprakelijkheid hieromtrent? Het is zonder meer duidelijk dat bij een dergelijke splitsing de rechten van de koper (in dit geval een particulier) in het gedrang zijn gekomen. De andere overeenkomst inzake de verbouwing of renovatie van een woning of appartement wordt hierdoor onderhands gesloten, en valt buiten de controle van de notaris.

220. De hierboven beschreven gegevens zijn de feitelijke gegevens zoals ze zich in de praktijk hebben voorgedaan. Daarom hieronder enkele nabeschouwingen.

 

80 

-

De problematiek rond de B.T.W. en de aansprakelijkheid van de bouwpromotor.

221. In de prospectus is er enkel sprake van een ‘nieuwbouwproject’ maar in de praktijk is het duidelijk een renovatie van een bestaand gebouw, dat omgevormd werd tot winkelruimte en appartementen. De verkoper is als bouwpromotor opgetreden en moest het gebouw volgens toepassing van artikel 44 § 3,1° van de W.B.T.W. als ‘nieuwbouw’ aanbieden. Hierdoor was er een tarief van 21% B.T.W. toepasbaar. De bouwpromotor kon de B.T.W. op de uitgevoerde werken van de onderaannemers en aangekochte materialen aftrekken.

222. Om door de B.T.W.-wet als ‘nieuw’ gebouw te worden beschouwd niet tegenstaande het om een ‘verbouwd oud’ gebouw gaat moeten volgende voorwaarden worden vervuld: Voor de bouwpromotor wordt onder bepaalde voorwaarden aanvaard dat ‘verbouwde oude gebouwen’ als ‘nieuw’ beschouwd worden en bijgevolg onder het B.T.W.-stelsel kunnen worden vervreemd. Dit is het geval indien: -

het gebouw ingevolge de uitgevoerde werken een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen (aard, structuur, bestemming) heeft ondergaan;

-

aan het gebouw belangrijke werken werden uitgevoerd, zonder dat daarbij kan gesteld worden dat er wijzigingen aan de wezenlijke elementen zijn gebeurd, en op voorwaarde dat de kostprijs van de door de eigenaar (of derden die voor zijn rekening werken) uitgevoerde werken, exclusief B.T.W., 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw (grond niet inbegrepen) na uitvoering van de werken.

Bijkomende voorwaarden zijn: -

de werken moeten aanleiding geven tot een wijziging van het K.I.200 ;

-

de overdracht onder bezwarende titel moet gebeuren binnen een termijn te berekenen in analogie met de regel inzake ‘nieuwe’ gebouwen (dus t.o.v. de betekening van het ‘nieuwe’ K.I.);

-

de overdrager moet ten opzichte van de Administratie het belang van de uitgevoerde werken aantonen.

223. Maar voor de koper was dit een onaantrekkelijk voorstel, gezien normaliter er bij renovatiewerken het tarief van 6% B.T.W. van toepassing is. Om de financiële druk voor de koper te verlagen en de aftrek van de B.T.W. op het project te kunnen behouden heeft men de juridische piste bedacht die nu in deze case werd uiteengezet. De bouwpromotor

                                                         200

 

Kadastraal inkomen.

81 

beperkt zich tot het verkopen van het pand in de staat waarin het zich bevond (=via een verkoopakte bij de notaris) en de aannemer nam de renovatiewerken tot zijn rekening en kon zo de B.T.W. op de verwerkte goederen en onderaannemers recupereren. Gezien de koper een te renoveren gebouw had gekocht dat meer dan vijf jaar oud was kon hij deze werken tegen het verlaagd tarief van 6% B.T.W. laten doorgaan. De bouwpromotor kon zich door de splitsing van de overeenkomst onttrekken aan de toepassing van de Woningbouwwet en hierdoor zijn resultaatsverbintenis omzeilen. Vandaar de opname van artikel 12 “afwerking in onbewoonbare staat” zowel in de koopovereenkomst als in de akte. Dit is duidelijk in tegenstrijd met de doelstellingen van de Wet Breyne.

-

De architect.

224. Het project werd aangeboden als één geheel, d.i. met opgemaakte, ingediende en goedgekeurde plannen. De architect werd aangesteld door de bouwpromotor. Bij het splitsen van de overeenkomst heeft de bouwpromotor uitsluitend de grond en de bestaande gebouwen verkocht en in de akte stond dat de koper vrij een architect en aannemer mocht kiezen, is dit werkelijk zo? De architect wordt belast met de opvolging van de werken door de bouwpromotor en de inspraak van de koper is tot nul herleid. Wat is de waarde van de onafhankelijkheid van het gedrag van de architect? Hij voert uit wat de bouwpromotor hem opdraagt, maar deze heeft in casu met het project niets meer te maken, gezien hij de grond heeft verkocht in de staat waarin deze zich bevond. De bouwpromotor bepaalde het te besteden budget en de architect moest uitvoeren. Dus in feite bestond er geen onafhankelijkheid en is de inbreng vanwege de koper nihil. Door wie werd de architect vergoed? Door de bouwpromotor of de aannemer? In elk geval heeft de koper geen enkele inspraak mogen hebben over de indeling en de wijze van afwerking van zijn aangekocht goed. Waarom? Hij kocht het onroerend goed op plan. Ook hier kan de architect zich dus onmogelijk ontrekken aan de toepassing van de Woningbouwwet.

-

De aannemer.

225. Door het opsplitsen van de overeenkomst komt de aannemer niet uitsluitend te staan tegenover de bouwpromotor maar eveneens tegenover de koper. Wat is de vrijheid van de aannemer, als men weet dat de globale prijs reeds lang gekend is bij de promotie van het project. In de prospectus spreekt men van ‘nieuwbouw’, in het aannemingscontract van ‘verbouwings- en renovatiewerken’. Opdat men hier wel kon voldoen aan het toepassen van het verlaagd tarief van 6% B.T.W. De prijs is niet herzienbaar, tenzij het gaat over beveiligen van stabiliteit en veiligheid, dit is een pluspunt.

 

82 

De inwerkingtreding van de aanvang en uitvoeringstermijn is te onnauwkeurig omschreven en er wordt ook geen melding gemaakt van de inhoud van het begrip overmacht. Er wordt ook niet voorzien in een informatieplicht daaromtrent. De bedongen vertragingsclausule is te beperkend en ontoereikend en moest mijn inziens minstens een maand huurwaarde hebben, zoals door de Woningbouwwet wordt bepaald. Deze moet immers realistisch zijn, de overeenkomst voorziet slechts 12,5 euro per kalender dag, dit komt ongeveer op 375 euro per maand, hetgeen dus niet strookt met een normale huurwaarde. De inwerkingtreding is niet van rechtswege en dus moeilijk hanteerbaar.

De aannemer is gedurende 10 jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken in het gebouw (hetgeen ook geldt voor de architect).201 Is deze aansprakelijkheid ook van toepassing op de verkoper-bouwpromotor? Het gemeen recht bepaalt hier echter niets over,noch de overeenkomst. De waarborgtermijn bedraagt één jaar voor de licht verborgen gebreken.

-

De notaris.

226. De rol en toezicht van de notaris is onontbeerlijk en wanneer men de gesprekken met de bouwpromotor heeft gevoerd en ontwerp van de akte heeft voorbereid, denk ik moest de notaris zich meer toeleggen op de problematiek. Hij moest vooral de bescherming van de koper behartigen en de realiteit toetsen aan de Wet Breyne en omgekeerd, wat logisch lijkt.

-

Conclusie.

227. Wanneer we het woord ‘project’ in het woordenboek (van Dale) opzoeken, dan krijgen we de volgende betekenis: “Een ontwerp van een bouwwerk”. Een bouwwerk is een samenstelling van verschillende componenten die niet los van elkaar kunnen beschouwd worden. Dit betekent dat men het begrip project als één geheel moet behandelen en men het niet los van mekaar als individuele identiteiten kan beschouwen. Men kan het juridisch wel opsplitsen maar men moet steeds de ‘actio’ als één geheel beschouwen. De Wet Breyne is trouwens ingevolge Etrimo zaak aangepast (ontstaan). Men kan de splitsing van deze overeenkomst niet toepassen bij verkoop van appartementen. Wij verwijzen hiervoor naar artikel 2 en 3 van deze overeenkomst tot koop en verkoop waar men spreekt van ‘onderdeel van het project’‘herindeling van het project’ (2 winkels en 9 appartementen).202 Bij algeheel nazicht van de case komen we tot het besluit dat alle voorwaarden die de Wet Breyne beschrijft aanwezig zijn binnen de gesplitste overeenkomsten (de koop-overeenkomst en de

                                                         201 202

 

Artikel 1792 en 2290 B.W. Zie bijlage 1.

83 

aannemingsovereenkomst). Het betreft immers het bouwen van bewoonbare appartementen, er worden voorafbetalingen gedaan, een voorschot gevraagd…

227. Er kan dus nooit sprake kan zijn van het opnemen van clausule in artikel 12 van de koopovereenkomst, deze stelt:

“de koper werd er expliciet opgewezen dat onderhavige verkoop niet valt onder toepassing van de Wet Breyne van 9 juli 1971 en het Koninklijk Besluit van 21 oktober 1971 aangezien de onderhavige koop/verkoop niet de levering van een normaal bewoonbaar appartement tot voorwerp. De verkoop geschiedt in onafgewerkte staat. Dienvolgens verklaart de koper perfect te weten dat hij een afzonderlijke aannemingsovereenkomst moet afsluiten teneinde het verkochte in bewoonbare staat af te werken. Het staat de koper vrij een aannemer van zijn keuze hiertoe aan te stellen.”

Het eerste deel van dit artikel dient niet te worden opgenomen in de overeenkomst omdat het geen voorwerp uitmaakt van de toepassing van artikel 1 van de Woningbouwwet. Het tweede deel echter van artikel 12 van de koopovereenkomst, waarbij de koper de keuze wordt gelaten i.v.m. de aannemingswerken, is onmogelijk en daarbij niet toegelaten. Hoe kan de koper nu vrij zijn in de keuze van een aannemer, daar het de opbouw van een appartementsgebouw betreft dat wordt voorzien van gemeenschappelijke delen. Het loskoppelen van deze aannemingsovereenkomst is verboden, dit werd overigens hierboven reeds meerdere keren aangehaald (zie randnummers 168 en 171).

228. De Wet Breyne is hier van toepassing en de éénheid van overeenkomst moest worden geëerbiedigd.

 

84 

BESLUIT.

Bouwen of renoveren wordt een steeds complexer gegeven en zoals voor de meeste zakelijke projecten, schuilt ook voor een bouwavontuur het geheim in de juiste voorbereiding. Als bouwheer moet men immers rekening houden met een hele reeks administratieve bepalingen en verordeningen. Als leek in die materie is het echter quasi onbegonnen werk en toch worden jaarlijks duizenden projecten gerealiseerd. Geen wonder dat er bij gebrek aan ervaring en duidelijke afspraken al snel problemen rijzen met dergelijke projecten. Alleen hij die weet wat hij wenst en waar hij naartoe wil, kan de juiste partners kiezen en de juiste beslissing nemen. Daarom is het van belang van bij de aanvang de te volgen stappen een logica te geven.

Het baksteensyndroom van elke Belg heeft zeker ook zijn sociaal aspect. Het is meestal een eenmalig bouwavontuur waarbij de laatste (spaar-) cent van de kandidaat-bouwer wordt betrokken. Dit was ook zo het geval in de jaren 70 waar de kopers hun droomproject zagen eindigen in een financieel drama door het faillissement van de bouwonderneming Etrimo. Beschermende regelgeving drong zich op en de Wet Breyne ontstond. Deze regelgeving werd aldus in het leven geroepen om kopers betere waarborgen te geven in het geval de zaken mislopen. In 1993 werd deze uitgebreid om een nog betere en verdere bescherming te bieden. De begripsomschrijving van de wet werd echter te nauw opgezet maar liet anderzijds toch voldoende ruimte om allerhande pistes te bedenken met als doel ze te omzeilen. Zo is de vicieuze cirkel rond. Het wordt hoog tijd deze cirkel te door breken en het toepassingsgebied van de Wet uit te breiden waardoor er minder speling is om kwaadaardige constructies op te zetten.

De knelpunten die ontstaan bij renovatiewerken die niet onder toepassing van de Wet Breyne vallen, zijn voor een deel op te lossen door deze wet als inspiratiebron te gebruiken. Doch lost dit niet alle problemen op. De consument zal zich moeten beroepen op de deskundigheid van een specialist ter zake die helpt bij het formuleren van clausules, aangepast aan zijn wensen. Het is immers noodzakelijk om bij een bouwproject een sterke juridische basis uit te stippelen, zodat de consument niet letterlijk “met een baksteen in zijn maag achter blijft”.

Het inwinnen van voldoende informatie is dus de boodschap. Denk dus na vooraleer je handelt.

 

85 

BIBLIOGRAFIE. a. Wetgeving.

- Art. 552-554 B.W. - Art. 577-2, § 9 B.W. - Art. 577-3 B.W. - Art. 577-5, § 3 B.W. - Art. 577-8, § 1 B.W. - Art. 577-6 en 577-7 B.W. - Art. 577-8 B.W. - Art. 1102 B.W. - Art. 1106 B.W. - Art. 1138 B.W. - Art. 1144 B.W. - Art. 1181 B.W. - Art. 1184 B.W. - Art. 1583 B.W. - Art. 1625 B.W. - Art. 1641 - 1694 B.W. - Art. 1708 - 1710 B.W. - Art. 1788 - 1790 B.W. - Art. 1792 - 1796 B.W. - Art. 2270 B.W. - Art. 1 Hypotheekwet. - Art. 27 Hypotheekwet. - Art. 46 Faillissementswet. - Art. 62 Faillissementswet. - Art. 44 § 3,1° W.B.T.W.

 

86 

- Wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel van het beroep van architect, B.S. 25 maart 1939. - Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen B.S. 11 september 1971. (gewijzigd door: Wet 3 mei 1993 B.S. 19 juni 1993). - Wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument, B.S. 29 augustus 1991, err., B.S. 10 oktober 1991. - Wet van 20 maart 1991 houdende de regeling van de erkenning van aannemers van werken. B.S. 6 april 1991. (gewijzigd door: Wet 24 december 1993 B.S. 22 januari 1994; Wet 19 september 1994 B.S. 8 maart 1996; Wet 10 februari 1999 B.S. 23 maart 1999; Wet 26 maart 1999 B.S. 1 april 1999; Wet 15 juni 2006 B.S. 15 februari 2007). - K.B. van 21 oktober 1971 houdende de uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. B.S. 4 november 1971. - K.B. van 10 januari 1996 betreffende de overheidsopdrachten voor aanneming van werken, leveringen en diensten in de sectoren water, energie, vervoer en postdiensten B.S. 26 januari 1996. - M.B. van 27 september 1991 betreffende de bij de aanvragen voor een erkenning, een voorlopige erkenning, een overdracht van erkenning of bij de beoordeling van de bewijzen vereist met toepassing van artikel 3 § 1 van de wet van 20 maart 1991, houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken, voor te leggen documenten, B.S. 18 oktober 1991. - Reglement van beroepsplichten, B.S. 8 mei 1985. b Rechtspraak.

- Cass. 17 mei 1956, Pas 1956, I, 994; R.W. 1956-57, 1601. - Cass.12 maart 1959, Pas. 1959, I, 702. - Cass. 18 oktober 1973, Arr. Cass. 1974, 202 en J.T. 1974, 210. - Cass. 13 maart 1975, Arr. Cass. 1975, 783, Pas; 1975, I, 708. - Cass. 4 maart 1977, Arr. Cass. 1977, 730, Pas. 1977, I, 719 en J.T. 1978, 206. - Cass. 4 april 2003, TBO 2004, 43, noot W. GOOSSENS. - Cass. 2 februari 2006, http://www.cass.be. - Rb. Gent, 14.1.1982, R.W., 1983-1984, 596. - Rb. Luik 20 oktober 2008, T. App. 2009, afl. 1, 44-48. - Rb. Tongeren 19 december 2008, T. App. 2009, afl. 2, 38-39. - Antwerpen (4e k.) 28 april 1984 R.W. 1984-1985, 213-214. - Gent 14 mei 1982, R.W. 1984-1985, 1851. - Brussel (1e k.) 9 december 1997, T. Aann. 2000, 244-253.

 

87 

- Gent 2 mei 2001, T. App. 2002, afl. 1, 41. - Brussel 14 september 2007, NJW 2008, afl. 175, 84, noot S.MAES. c. Rechtsleer.

- BAERT, G., Aansprakelijkheid van de architect en de aannemers, Antwerpen, Maklu, 1998, 189. - BAERT, G., Aanneming van werk, In A.P.R.,Gent, Story-Scientia, 2001, 680. - BELLENS, S., DE COSTER, S., DEMIL, C., Bouwen en verbouwen, een juridische leidraad in 356 vragen, Antwerpen, Standaard uitgeverij, 2002, 287. - BURSSENS, F., VANHOOYMISSEN, M., Aannemingsrecht, Antwerpen, Maklu, 2004, 343. - CASTELEIN, C., VERBEKE, A., WEYTS, L., Notariële actualiteit 2007-2008, Brussel, Larcier, 2008, 284. - DE COSTER, S., “Promotor”,in Het onroerendgoed in de praktijk, www.jura.be. - DEKKERS, R., Handboek Burgerlijk recht, II, Brussel, Bruylant, 1971, 680. - DEVROEY, M., De wet Breyne – woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve Publicaties en Advies, 1994, 234. - ENGELS, C., Bijzondere overeenkomsten, Brugge, Die Keure, 2006, 391. - MERCHIERS, Y., Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2000, 395. - TILLEMAN, B., VERBEKE, A., Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 312. - TILLEMAN, B., VERBEKE, A., Knelpunten dienstcontracten, Antwerpen, Intersentia, 2006, 195. - UYTTERHOEVEN, K., De wet Breyne, www.jura.be - VANHOVE, K., VERBEKE, A., De wet Breyne sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 130. - ABBELOOS, W., ABBELOOS, D., “De tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten: tendensen in de recente rechtsleer en de rechtspraak”, A.J.T. 2000-01, 509-537 - BAUS, G., “Promotie-overeenkomst”, T. Aann. 1993, 347-363. - DE COSTER, S., “Wijzigigingen aan de Wet Breyne door de wet van 3 mei 1993, R.W. 1993-1994, 1001-1022. - DEVROEY, M., “De draagwijdte van de zekerheid der erkende aannemers in de wet koop op plan”, T. Aann. 1990, 197-201. - GOBERTS, S., “Omvang van de tienjarige aansprakelijkheid in de bouw en de invloed van de Franse wetgeving”, T. Aann. 1994, 326-328. - G. BAERT, “De tienjarige aansprakelijkheid van de architect en de aannemer bij de samenloop: elk zijn rol, elk zijn deel”, T. Aann. 1987, 233-239.

 

88 

- MAES, S., “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, afl. 175, 50-73. - Brussel 25 mei 1999, T.B.B.R. 2002, 597, noot S. MOSSELMANS. - NACKAERTS, W., “Invloed van de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken op de tienjarige aansprakelijkheid”, R.W. 1992-93, p. 179. - TIMMERMANS, R., DEAMS, P., “Het lot van appartementseigenaars bij faillissement van de projectontwikkelaar”, T. App. 1999, alf. 1, 1-7. - TIMMERMANS, R., “De bijdrage van de bouwpromotor in de exploitatiekosten van een flatgebouw en adviesplicht van de notaris bij de redactie van de splitsingsakte”, T. App. 2005, afl. 2, 1-5. - UYTTERHOEVEN, K., “De architect en de bouwpromotor: een verboden liefde of een bijzonder huwelijk?”, TBO 2004, afl. 4, 170-187. - UYTTERSPROT, H., “ De wet breyne: zekerheidstelling en achterpoorten, nadelen en risico’s”, T.V.V. 2006, afl. 4, 786-792. - VANHOVE, K., “Enkele bedenkingen omtrent de omzeiling van de woningbouwwet”, TBBR 2005, afl. 1, 50-51. - WEYTS, L., “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de wet Breyne”, T.Not. 1997, 43-47.

BIJLAGEN.

 

89 

 

90 

 

91 

 

92 

 

93 

 

94 

 

95 

 

96 

 

97 

 

98 

 

99 

 

100 

 

101 

 

102 

 

103 

 

104 

 

105 

 

106 

 

107 

     

108 

J U S T E L     -     Geconsolideerde wetgeving  belgiëlex . be     -     Kruispuntbank Wetgeving  Raad van State      9 JULI 1971. _ Wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen.    Publicatie : 11-09-1971   Inwerkingtreding : 01-01-1972   Dossiernummer : 1971-07-09/30    Artikel 1. Deze wet is toepasselijk op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, alsmede op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw een of meer stortingen te doen.    (Deze wet is ook van toepassing op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang waarbij de verbintenis wordt aangegaan een huis of appartement, bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvestig, te verbouwen of uit te breiden waarbij de totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken hoger is dan het minimumbedrag waarvan de berekeningsmodaliteiten zullen bepaald worden door de Koning en de koper of opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van deze werken één of meer stortingen te doen.) <W 1993-05-03/36, art. 1, 002; Inwerkingtreding : 01-101993>      Art. 2. Deze wet is niet toepasselijk op de overeenkomsten aangegaan door :    1° (de regionale Huisvestings- en Landmaatschappijen en hun erkende maatschappijen;) <W 1993-05-03/36, art. 2, 002; Inwerkingtreding : 01-10-1993>    2° de gemeenten en de intercommunale verenigingen;    3° een verkrijger of een opdrachtgever wiens geregelde werkzaamheid erin bestaat huizen of appartementen op te richten of te laten oprichten om ze onder bezwarende titel te vervreemden; iedere overeenkomst door deze verkrijger of opdrachtgever aangegaan, wordt geacht afgesloten te zijn in het kader van zijn geregelde werkzaamheid.    (Deze wet is evenmin van toepassing op overeenkomsten die een studieopdracht tot voorwerp hebben met betrekking tot werken vermeld in artikel 1 op voorwaarde dat de overeenkomst een beschrijving omvat van de werken waarop de opdracht betrekking heeft en een opgave van de behoeftenstudie van de verkrijger of opdrachtgever. De kostprijs van de studieopdracht mag bovendien niet meer bedragen dan 2 % van de voorziene bouwkost en de verkrijger of opdrachtgever dient steeds een bedenktijd van minstens zeven dagen te worden gewaarborgd vooraleer de overeenkomst definitief van kracht kan worden.) <W 1993-05-03/36, art. 2, 002; ED : 01-10-1993>      Art. 3. De overeenkomsten bedoeld in artikel 1 vallen onder de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de koop of de huur van werk en van diensten ingevolge bestekken en aannemingen, behoudens de afwijkingen bij deze wet bepaald.   

 

109 

  Art. 4. Door de overeenkomst gaan de rechten van de verkoper op de grond en op de bestaande opstallen, met betrekking tot het te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, dadelijk op de koper over.      Art. 5. De overgang van de eigendom van te bouwen opstallen geschiedt naarmate de bouwstoffen in de grond of in het gebouw worden geplaatst en verwerkt.    Zowel in geval van een verkoop als van een aannemingscontract kan echter het risico naar de bepalingen van de artikelen 1788 en 1789 van het Burgerlijk Wetboek, niet overgaan vóór de voorlopige oplevering van de werken of, indien het een appartement betreft, vóór de voorlopige oplevering van de gedeelten voor privatief gebruik.      Art. 6. De artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek zijn eveneens op de verkoper toepasselijk.    De vrijwaring van de verkoper krachtens het voorgaande lid geldt mede ten aanzien van de achtereenvolgende eigenaars van het huis of appartement. De rechtsvordering kan echter enkel tegen de oorspronkelijke verkoper worden ingesteld.    Wanneer een appartement van een collectief gebouw verkocht is vóór de voltooiing, valt de aansprakelijkheid van de verkoper voor de gemeenschappelijke gedeelten van de na voltooiing verkochte appartementen eveneens onder de toepassing van dit artikel.      Art. 7. De overeenkomsten bedoeld in artikel 1 alsmede de beloften voor zodanige overeenkomsten moeten :    a) de identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen vermelden;    b) de datum van uitgifte van de bouwvergunning en de voorwaarden van die vergunning vermelden (of de overeenkomst omtrent de opschortende voorwaarde van het bekomen van een bouwvergunning; in dit laatste geval dient de aanvrager van de bouwvergunning zich ertoe te verbinden zijn medecontractant in het bezit te stellen van een voor eensluidend verklaard afschrift van deze vergunning en van de voorwaarden ervan, binnen de maand na de ontvangst van kennisgeving van de beslissing nopens de bouwaanvraag;) <W 1993-05-03/36, art. 3, 002; Inwerkingtreding : 01-10-1993>    (bbis) (vermelden of de koper of opdrachtgever de overeenkomst al dan niet afhankelijk maakt van de opschortende voorwaarde van het bekomen van een financiering voor een minimaal vastgesteld bedrag aan te bepalen voorwaarden; deze opschortende voorwaarde kan nooit langer gelden dan drie maanden, te rekenen vanaf de datum van afsluiting van de overeenkomst;) <W 1993-05-03/36, art. 3, 002; Inwerkingtreding : 01-10-1993>    c) de nauwkeurige beschrijving inhouden van de privatieve en van de gemeenschappelijke gedeelten die het voorwerp uitmaken van de overeenkomst;    d) (als bijlage, de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken omvatten van de werken waarop de overeenkomst betrekking heeft. De wijze waarop en de materialen waarmee deze werken zullen worden uitgevoerd moeten uitdrukkelijk vermeld worden en eventueel of en onder welke voorwaarden hiervan kan worden afgeweken. Deze plannen en bestekken dienen ondertekend te zijn door een tot de uitoefening van dat beroep in België toegelaten architect en, indien het een appartement betreft, dient een afschrift van de in authentieke vorm opgemaakte basisakte en van het reglement van medeëigendom toegevoegd te worden;) <W 1993-05-03/36, art. 3, 002; Inwerkingtreding : 01-10-1993>    De afwezigheid van deze bijlagen in de authentieke akte kan gedekt worden door de verklaring van de notaris, in deze akte, dat deze documenten in het bezit van de partijen zijn; 

 

110 

  e) (de totale prijs van het huis of van het appartement of, in het desbetreffende geval, de totale prijs van de verbouwing of de uitbreiding) alsmede de wijze van betaling opgeven; vermelden dat de prijs kan worden herzien; (Deze prijs omvat alle werken die nodig zijn voor de normale bewoonbaarheid;) <W 1993-05-03/36, art. 3, 002; Inwerkingtreding : 0110-1993>    (ebis) het bestaan vermelden van de gewestelijke overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting en als bijlage van de overeenkomst de desbetreffende basisvoorwaarden meedelen;) <W 1993-05-03/36, art. 3, 002; Inwerkingtreding : 01-10-1993>    f) de aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn en de schadevergoedingen wegens vertraging in de uitvoering of levering vermelden; deze vergoedingen moeten minstens met een normale huurprijs (van het afgewerkte goed waarop de overeenkomst betrekking heeft) overeenstemmen; <W 1993-05-03/36, art. 3, 002; Inwerkingtreding : 01-10-1993>    g) de wijze bepalen waarop de oplevering geschiedt;    h) de erkenning van partijen bevatten dat zij sedert vijftien dagen kennis hebben van de in dit artikel vermelde gegevens en stukken.    De Koning kan de minimumvoorwaarden bepalen waaraan de bepalingen van dit artikel moeten beantwoorden.    (De overeenkomst vermeldt in ieder geval in een afzonderlijk lid, in andere en vette lettertekens, dat de koper of opdrachtgever het recht heeft de nietigheid van de overeenkomst of de nietigheid van een met de wet strijdig beding in te roepen bij nietnakoming van de bepalingen van of krachtens de artikelen 7 en 12, waarvan de tekst integraal in de overeenkomst moet worden opgenomen.) <W 1993-05-03/36, art. 3, 002; Inwerkingtreding : 01-10-1993>      Art. 8. De prijs waarvan sprake is in artikel 7, e, is de prijs op de dag van de ondertekening van de overeenkomst.    De Koning bepaalt de modaliteiten van de herziening van de prijs.      Art. 9. De eindoplevering van het werk mag niet geschieden dan na verloop van een jaar sedert de voorlopige oplevering, met dien verstande dat de eindoplevering van de gemeenschappelijke gedeelten, met inbegrip van de toegangen, reeds heeft plaatsgehad, zodat een normale bewoonbaarheid verzekerd is.      Art. 10. De verkoper of de aannemer mag geen enkele betaling onder welke vorm ook, eisen of aanvaarden voordat de in artikel 1 bedoelde overeenkomst is aangegaan.    Indien bij het afsluiten van de overeenkomst een voorschot of handgeld wordt betaald, mag het bedrag ervan niet hoger zijn dan 5 pct. van de totale prijs.    De promotor of de aannemer zullen, bij het verlijden van de authentieke akte, de betaling mogen eisen van een som die, rekening gehouden met het gestorte voorschot of handgeld, zal gelijk zijn aan de prijs van de grond of het aandeel daarin dat verkocht wordt, verhoogd met de prijs van de uitgevoerde werken (, goedgekeurd door een tot uitoefening van dat beroep in België toegelaten architect. Een afschrift van de goedkeuring wordt bij de akte gevoegd). <W 1993-05-03/36, art. 4, 002; Inwerkingtreding : 01-10-1993>    (In de toepassingsgebieden voorzien in het tweede lid van artikel 1, is de som bedoeld in het vorige lid gelijk aan de verkoopprijs van het onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van eigendomsovergang, verhoogd met de prijs van de uitgevoerde werken.) <W

 

111 

1993-05-03/36, art. 4, 002; Inwerkingtreding : 01-10-1993>, 002; Inwerkingtreding : 0110-1993>    Het saldo van de prijs der werken is bij gedeelten pas opeisbaar vanaf de dag van het verlijden van de authentieke akte; de gedeeltelijke betalingen mogen niet hoger zijn dan de prijs van de uitgevoerde werken.    Wanneer een belofte van overeenkomst niet wordt gevolgd door het afsluiten ervan, kan de contractuele vergoeding ten laste van de koper of de opdrachtgever niet hoger zijn dan 5 pct. van de totale prijs; niettegenstaande haar forfaitair karakter mag de contractuele vergoeding vermeerderd of verminderd worden, indien vaststaat dat het bedrag ervan lager of hoger is dan de werkelijk geleden schade.      Art. 11. De overeenkomst mag geen beding van wederinkoop inhouden.      Art. 12. Wanneer de verkoper of de aannemer, wat de aard en de omvang van de hem opgedragen werken betreft, voldoet aan de eisen van (de wet van 20 maart 1991) houdende erkenning der aannemers, is hij verplicht zekerheid te stellen, waarvan de Koning het bedrag bepaalt, alsmede de wijze waarop ze wordt gedeponeerd en bevrijd. <W 1993-05-03/36, art. 5, 002; Inwerkingtreding : 01-10-1993>    Wanneer de verkoper of de aannemer aan de eisen van (de wet van 20 maart 1991), zoals bepaald in voorgaande alinea, niet voldoet, is hij ertoe gehouden te waarborgen hetzij de voltooiing (van het huis of van het appartement, of in het desbetreffende geval, van de verbouwing of de uitbreiding,) hetzij, bij ontbinding van het contract wegens nietvoltooiing, de terugbetaling van de gestorte bedragen. <W 1993-05-03/36, art. 5, 002; Inwerkingtreding : 01-10-1993>    De Koning bepaalt de aard van de waarborg en de voorwaarden waaronder deze wordt verleend, alsook de wijze waarop de koper of de opdrachtgever daarvan wordt ingelicht. Deze hebben op die waarborg een voorrecht, dat rang neemt onmiddellijk na het voorrecht voorzien in artikel 27, 5°, van de hypotheekwet.      Art. 13. Elk beding dat strijdig is met de artikelen 3 tot 6 en 8 tot 11, alsmede met de koninklijke besluiten genomen in uitvoering van artikel 8, alinea 2, wordt voor niet geschreven gehouden.    De niet-nakoming van de bepalingen van artikel 7, van artikel 12 of van de koninklijke besluiten genomen in uitvoering van deze artikelen, heeft de nietigheid van de overeenkomst ofwel de nietigheid van het met de wet strijdige beding tot gevolg.    De ene of de andere nietigheid kan naar keuze door de verkrijger of de opdrachtgever, in de zin van artikel 1, en alleen door hen, worden aangevoerd vóór het verlijden van de authentieke akte of, indien het een aannemingsovereenkomst betreft, vóór de voorlopige oplevering bedoeld in artikel 9.    (De authentieke akte moet vermelden dat alle voorschriften van de artikelen 7 en 12 van deze wet nageleefd werden.) <W 1993-05-03/36, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 01-101993>      Art. 14. Hij die rechtstreeks of onrechtstreeks de bepalingen van artikel 10 overtreedt door betalingen te eisen of te aanvaarden, wordt gestraft met gevangenisstraf van acht dagen tot een maand en met geldboete van 26 frank tot 200 frank of met één van die straffen alleen.    De bepalingen van boek I van het Strafwetboek, hoofdstuk VII en artikel 85 niet uitgezonderd, zijn toepasselijk op de misdrijven bedoeld in dit artikel. 

 

112 

    Art. 15. De Koning stelt de datum vast waarop deze wet in werking treedt. Deze wet treedt evenwel in werking ten laatste op de eerste dag van de vierde maand, volgend op die gedurende welke zij in het Belgisch Staatsblad is bekendgemaakt.   

Wijziging(en)  Tekst  Inhoudstafel  Begin  --GEWIJZIGDDOOR--  WET VAN 03-05-1993 GEPUBL. OP 19-06-1993  (GEWIJZIGDE ART. : 1;2;7;10;12;13)   

21 OKTOBER 1971. - [Koninklijk besluit houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen.] (NOTA : Raadpleging van vroegere versies vanaf 01-01-1990 en tekstbijwerking tot 3008-2000). Publicatie : 04-11-1971 Inwerkingtreding : onbepaald (ART. (6)) Dossiernummer : 1971-10-21/30

Artikel 1. § 1. (De overeenkomsten bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, vermelden benevens de totale prijs de daarin begrepen prijs van het terrein. Voor de toepassing van dit besluit wordt als prijs van het gebouw beschouwd : a) in de gevallen bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de wet van 9 juli 1971 : de totale prijs verminderd met de prijs van het terrein; b) in de gevallen bedoeld in artikel 1, tweede lid, van deze wet : de totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken.) De prijs van het gebouw is ten hoogste voor 80 pct. vatbaar voor herziening omwille van de schommelingen van de lonen en daarop betrekking hebbende sociale lasten, en omwille van de schommelingen van de prijs van de in het bouwwerk gebruikte of verwerkte materialen, grondstoffen of produkten. § 2. Voor de toepassing van de in dit artikel bedoelde herziening wordt rekening gehouden met de laatste schommelingen van de lonen, sociale lasten, materialen, grondstoffen en produkten, opgenomen vooraleer de werken waarop de gevraagde gedeeltelijke betaling betrekking heeft, aangevat werden. § 3. De herziening omwille van de schommelingen van de lonen en van de sociale lasten mag ten hoogste op een gedeelte dat 50 pct. van de prijs van het gebouw niet overschrijdt, berekend worden. § 4. Voor de toepassing van dit artikel worden verstaan:  

113 

1° onder schommelingen van de lonen en sociale lasten, de schommelingen gebaseerd op het gemiddeld uurloon, gevormd door het gemiddelde van de lonen der geschoolde werklieden, geoefende werklieden en handlangers, zoals die door het Nationaal Paritair Comité van de bouwbedrijf vastgesteld zijn voor de categorie die overeenstemt met de plaats waar de bouwplaats van de aanneming gelegen is. De lonen worden verhoogd met het door (het Ministerie van Verkeer en Infrastructuur) aangenomen totaal percentage van de sociale lasten en verzekeringen; 2° onder schommelingen van de prijzen der materialen, grondstoffen of produkten, de schommelingen gebaseerd op het maandelijks indexcijfer, berekend op basis van een jaarlijks verbruik van de voornaamste materialen en grondstoffen door het bouwbedrijf op de binnenlandse markt. Dit indexcijfer is bepaald door de Commissie van de prijslijst der bouwmaterialen, dit zetelt in het Ministerie van Economische Zaken. (§ 5. De in het contract overeengekomen totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken bedoeld in artikel 1, tweede lid, van de wet van 9 juli 1971, moet ten minste 80 % bedragen van de verkoopprijs van het onroerend goed waarvan de eigendom wordt overgedragen en moet hoger zijn dan (18.600 EUR).) Art. 2. § 1. De oplevering van een werk ingevolge een in artikel 1 van dezelfde wet bedoelde overeenkomst, moet aan de volgende minimumvoorwaarden beantwoorden.Zowel de voorlopige als de eindoplevering van de werken wordt slechts bewezen door een schriftelijke en tegensprekelijk tussen partijen opgemaakte akte.De weigering om tot de oplevering over te gaan wordt samen met de redenen waarop zij steunt ter kennis van de verkoper of aannemer gebracht bij een ter post aangetekende brief.§ 2. (De bewoning of het in gebruik nemen van het gebouw of van de verbouwde of uitgebreide gedeelten ervan, geldt echter als vermoeden dat de koper of opdrachtgever stilzwijgend de voorlopige oplevering aanvaardt, behoudens tegenbewijs.) De koper of de opdrachtgever wordt vermoed de werken voorlopig of definitief, naargelang van het geval, te aanvaarden, indien hij het geschreven verzoek van de verkoper of aannemer, de oplevering op een gestelde datum te doen, zonder gevolg heeft gelaten en indien hij binnen vijftien dagen nadat hij door de verkoper of aannemer daartoe bij deurwaarders-exploot werd aangemaand, op de daarin gestelde datum, voor de oplevering niet verschenen is. Deze bepaling is niet van toepassing op de oplevering van gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw.§ 3. De verkoper of de aannemer die eigenaar blijft van een gedeelte van het gebouw dat hij oplevert, bij de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten geen der aan de mede-eigendom verbonden rechten uit.Indien voor de geldigheid van de voorlopige oplevering of van de eindoplevering van gemeenschappelijke gedeelten, de aanwezigheid van een van de mede-eigenaars is vereist en deze verzuimt te verschijnen binnen de redelijke termijn die de verkoper of aannemer hem bij deurwaardersexploot heeft gesteld, beslist, wat hem betreft, de rechtbank over de oplevering. Art. 3. Het bedrag van de zekerheidstelling of borgtocht, bedoeld in artikel 12, eerste lid, van dezelfde wet, beloopt 5 pct. van de prijs van het gebouw, zo nodig afgerond naar het hoger liggend duizendtal.De borgtocht wordt gesteld bij de Deposito- en Consignatiekas, hetzij in speciën, hetzij in publieke fondsen, hetzij in de vorm van een solidaire borgtocht, overeenkomstig het koninklijk besluit van 11 maart 1926 houdende toelating voor de ondernemers, de vergunningshouders en de aannemers van werken van algemeen nut om,  

114 

door bemiddeling der daartoe aangenomen vennootschappen, gebruik te maken van een gezamenlijke en solidaire waarborg, hetzij in de vorm van een globale borgtocht, overeenkomstig het ministerieel besluit van 23 januari 1937 betreffende de globale borgstelling.Binnen de dertig dagen na de ondertekening van de overeenkomst, moet de verkoper of de aannemer aan de koper of aan de opdrachtgever een door de Deposito- en Consignatiekas ondertekend bewijs voorleggen van de bedoelde zekerheidstelling. (Wanneer de overeenkomst onder een opschortende voorwaarde is gesloten, begint de termijn van dertig dagen te lopen vanaf de dag waarop de verkoper of de aannemer kennis heeft van het vervuld zijn van die voorwaarde.) Bij vertraging in de uitvoering of bij volledige of gedeeltelijke niet-uitvoering van de overeenkomst, te wijten aan de verkoper of aan de aannemer, mag de koper of de opdrachtgever op het bedrag van de borgtocht de sommen voorafnemen die hem toekomen wegens het geleden nadeel.De borgtocht wordt per helften vrijgemaakt, de eerste helft bij de voorlopige oplevering, de tweede helft bij de eindoplevering, overeenkomstig de in volgende alinea bepaalde modaliteiten.Binnen de vijftien dagen na de aanvraag, die tot hem werd gericht door de verkoper of de aannemer, en onverminderd het vierde lid van dit artikel, zal de koper of de opdrachtgever aan de Deposito- en Consignatiekas opheffing verleden voor de eerste of de tweede helft van de borgtocht, naargelang van het geval. Na het verstrijken van deze termijn van vijftien dagen, heeft de verkoper of de aannemer, als vergoeding verschuldigd door de koper of de opdrachtgever, recht op een intrest, tegen de wettelijke rentevoet, op het bedrag van de borgtocht waarvoor geen opheffing werd verleend. Art. 4. (De waarborg van voltooiing bedoeld in artikel 12, tweede lid, van dezelfde wet, wordt verstrekt bij wege van een hoofdelijke borgstelling waarbij een kredietinstelling als bedoeld in de wet van 22 maart 1993 op het statuut van en het toezicht op de kredietinstellingen, of een hypotheekonderneming als bedoeld in de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet, zich ertoe verbindt, bij ingebreke blijven van de verkoper of de aannemer, aan de koper of de opdrachtgever de sommen te betalen die nodig zijn voor de voltooiing van het huis of van het gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt of, in het desbetreffende geval, van de verbouwings- of de uitbreidingswerken.) De notaris vermeldt in de verkoopakte de overeenkomst waarbij de borgtocht werd verleend en voegt een afschrift van die overeenkomst bij de verkoopakte.De aannemer levert aan de opdrachtgever een bewijsschrift van de borg, binnen dertig dagen na de aannemingsovereenkomst. (Wanneer de aannemingsovereenkomst onder een opschortende voorwaarde is gesloten, begint de termijn van dertig dagen te lopen vanaf de dag waarop de aannemer kennis heeft van het vervuld zijn van die voorwaarde.) De verbintenis van de borg eindigt bij de voorlopige oplevering der werken. Art. 5. Het koninklijk besluit van 1 juli 1969 waarbij de bescherming van diegenen die volkswoningen of daarmee gelijkgestelde woningen verkrijgen of bouwen wordt geregeld, wordt opgeheven. Art. 6. Dit besluit treedt samen met de wet van 9 juli 1971 in werking op 1 januari 1972.  

 

115