compact, gezond en gelukkig Ontwikkelambitie voor Utrechtse stadswijk in wording

compact, gezond en gelukkig Ontwikkelambitie voor Utrechtse stadswijk in wording

Compact, gezond en gelukkig meermerwede.nl

Meer Merwede, 19 November 2015

Meer Merwede - ontwikkelambitie

2

Over dit ambitiedocument Merwede, een gebied in transformatie, kan doorontwikkelen tot een compacte, gezonde en gelukkige stadswijk. Met de gezamenlijke gebiedsaanpak willen wij, Meer Merwede, deze transformatie versnellen en ondersteunen. Zo verscheen eerder, in 2013, het ontwikkelingsperspectief Mix Merwede met lef en experiment. Dit jaar organiseerden wij verschillende meemakerssessies en eigenaren-gemeente overleggen en dat resulteerde in deze ontwikkelambitie: een samenvoeging van enkele randvoorwaarden, wensen en het bestaande perspectief. Kwaliteiten en kansen In deze ambitie wordt omschreven hoe vanuit bestaande kwaliteiten ook kansen ontstaan voor Merwede. Zo kan de creativiteit op het OPG-terrein uitgroeien tot een creatieve wijk met (atelier)woningen en behoud van de broedplaats en sportfaciliteiten. De levendigheid langs het Merwedekanaal kan zichtbaar gemaakt worden en verbonden worden aan sportactiviteiten, maar ook groen-blauw structuren door het gebied. De geborgenheid en parels middenin het gebied, zoals de pottenbakkerij Mobach en de tuin daarachter zijn één van de velen schatten die Utrecht kent: daar kunnen we er meer van realiseren in Merwede. Tot slot biedt ook de stedelijkheid van de Europalaan kansen tot een nieuw stedelijk woon- en werkmileu met bijpassende voorzieningen.


Compacte, gezonde en gelukkige stadswijk We willen Merwede doorontwikkelen tot een compacte, gezonde en gelukkige stadswijk, maar hoe worden we dat? Hoe zorgen we dat alle ontwikkelingen die aanstaande zijn hieraan bijdragen? Om hier richting aan te geven zijn de stedelijke randvoorwaarden en onze ambitie als stadswijk in wording omschreven. Deze richtlijnen en voorwaarden helpen iedere ontwikkelaar en initiatiefnemer om bij te dragen aan het behalen van de gezamenlijke ambities. In hoofdstuk zes wordt onder andere omschreven hoe om te gaan met de bebouwingsdichtheid en hoogtes, bereikbaarheid en de groen-blauw structuur in het gebied. Ook is de uitstraling van de stedelijke of juist meer geborgen sfeer van de verschillende plekken in het gebied verbeeld. Wat nog mist in dit hoofdstuk zijn stedelijke randvoorwaarden voor het maatschappelijke programma dat zo belangrijk is voor de gelukkige stad. Gezamenlijke gebiedsexploitatie Bij een gezamenlijke gebiedsaanpak hoort ook een gezamenlijke gebiedsexploitatie. Aan deze exploitatie wordt op dit moment hard gewerkt door het adviesbureau Stadkwadraat. In hoofdstuk zeven staan alvast de afspraken die hierover zijn gemaakt met gemeente en eigenaren van Merwede.

3

Duurzaam vervolg Tot slot werkt Meer Merwede op dit moment aan een duurzaam vervolg van de gezamenlijke gebiedsaanpak. Samen met bestaande en toekomstige bewoners, lokale ondernemers en andere belanghebbenden in Merwede willen we verder werken aan de transformatie en een (sociaal) duurzame wijk ontwikkelen. Zo hebben wij nu ideeën en samenwerkingspartners om: - collectief groenbeheer op te zetten waarmee de sociale cohesie versterkt wordt, men meer buiten komt – de buitenruimte als gezamenlijke tuin ervaart- én het groen vanuit een meer ecologisch oogpunt onderhouden kan worden; - een collectieve energiemaatschappij te beginnen om van Merwede een energieneutrale of zelfs energieleverende wijk te maken; - een gebiedscollectief (of –atelier) te onderhouden waarbinnen we de gebiedstransformatie verder coördineren. Ook worden hier ontwikkelingen getoetst aan de ambitie en de ambitie aan de werkelijke wensen en behoeften vanuit het gebied en trends.

Meemaaksessie Stedenbouw

Meemaaksessie Mix van Merwede

Meemaaksessie gezonde stad


Meekmaaksessie stedenbouw

Meemaaksessie gezonde stad 4

Inhoudsopgave

7. Gezamenlijke gebiedsexploitatie

1. Toekomstperspectief: Mix, samen!

8. Duurzaam vervolg 8.1 Collectief beheer openbare ruimte 8.2 Collectieve energiemaatschappij 8.3 Gebiedscollectief (of –atelier) 8.4 Toekomstbeeld versus huidig beeld

2. Meer Merwede 2.1 Gezamelijke gebiedsaanpak 2.2 Strategie: stapsgewijze gebiedstransformatie 3. Merwede in Utrecht 3.1 Stedelijkheid rondom Merwede 3.2 Definitie Merwede 4. Onstaan en kwaliteiten 5. Trends en kansen 6. Ambitie en stedelijke randvoorwaarden 6.1 Compacte stad 6.1.1 stedelijke dichtheid en volume 6.1.2 bereikbaarheid van en naar merwede 6.2 Gezonde stad 6.3 Gelukkige stad 6.3.1 Gemixte omgeving 6.3.2 maatschappelijk programma van eisen


5

Merwede in de toekomst


6

Het toekomstperspectief: Mix, samen! In 2030 is Merwede een gebied waar gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt. Wat deze plek bijzonder maakt is de sociale cohesie en de aandacht voor duurzaamheid. Tuinen worden gezamenlijk onderhouden en werkplekken gedeeld. De architectuur is stedelijk en divers. Aan de Europalaan is een hoge dichtheid met diverse voorzieningen voor bewoners, gebruikers en bezoekers van het gebied. Auto’s zijn alleen hier zichtbaar aanwezig. Waar vroeger hekken wegen afsloten, zijn nu openbare doorgangen. Wie het gebied inloopt of –fietst komt in een meer geborgen en groene omgeving waar gewoond, gewerkt en gespeeld wordt. Het gebied is semiopenbaar. Privédomein is subtiel onderscheiden van het (semi) openbare domein. Langs het Merwedekanaal beleeft men het groen en water. De openbare ruimte is van de fietsers, wandelaars, hardlopers en roeiers.


7

Mobach

Europaplein|MAX Lalotta Merwedekanaa; Tippelzone


Merwede binnen ontwikkelzone

Merwede (vanuit MAX)

Park transwijk 8

Afspraken met eigenaren en ontwikkelaars Meer Merwede is een gebied waar… 1.

…samengewerkt wordt tussen bewoners, ondernemers, eigenaren, gemeente en ontwikkelaars. Meer Merwede faciliteert en ondersteund de samenwerking.

2.

…gemixt wordt in ruimte voor wonen en werken, oude en nieuwe gebouwen, huidige en nieuwe invullingen en hoogstedelijke en parkachtige milieus. De mix vertaalt zich ook in diverse voorzieningen; sport, horeca, retail etc. Voorzieningen zijn afgestemd op de behoefte in het gebied en haar omgeving.

3.

…flexibel wordt omgegaan met tijd, ruimte en gebruik. Reagerend op behoeften in de markt worden de diverse functies en voorzieningen gefaciliteerd. Tijdelijk of definitief. Tijdelijk gebruik krijgt (en neemt!) de kans om mee te groeien en een definitieve plek te krijgen in het gebied. Bestemmingen zijn flexibel, omdat er gefaseerd en organisch wordt ontwikkeld.

4.

…placemaking ingezet wordt voor het versterken van de identiteit en om het gebied op de kaart te zetten.

5.

…aandacht is voor ecologie door groen en blauw te verbinden en vegetatie hier op af te stemmen.

6.

…huidige waarden worden versterkt door de cultuurhistorische waarden die al in het gebied aanwezig zijn, zoals de wetering, Mobach en nieuwe industrie wordt erkend en benut als vertrekpunt voor de herontwikkeling.

7.

…gezamenlijk wordt geïnvesteerd in kwalieit en samenhang te beginnen met het ondernemersfonds dat wordt ingezet voor de versterking van de identiteit, veiligheid en de herontwikkeling van Merwede.

8.

...gebruik gemaakt wordt van innovatieve, duurzame oplossingen op het gebied van energiehuishouding en klimaatadaptatie.


9

Meer Merwede

Meer Merwede is de gezamenlijke gebiedsaanpak van de stapsgewijze transformatie van Merwede. Meer Merwede heeft als doel de gebiedstransformatie te versnellen en ondersteunen in samenwerking met bewoners, gebruikers, ontwikkelaars, eigenaren en gemeente.


10

2.1 Gezamelijke gebiedsaanpak Meer Merwede is de gezamenlijke gebiedsaanpak van de stapsgewijze transformatie van Merwede. Het initiatief heeft als doel de gebiedstransformatie van Merwede te versnellen en ondersteunen, in proces waarbij ontwikkelaars, eigenaren, gemeente, bewoners en ondernemers gezamenlijk en op gelijke voet samenwerken aan de gebiedsontwikkeling. Locatiemarketeer Emilie Vlieger en is in 2011 gestart met Meer Merwede dat dankzij de samenwerking met landschapsontwerper Floris Grondman en redacteur Maurice Hengeveld (in 2012) uitgroeide tot een succesvol initiatief. Samen werken zij van begin af aan vanuit de overtuiging dat een gebied ontwikkeld wordt vanuit bestaande kwaliteiten en bestaand gebruik. Dit gebruik en deze kwaliteiten moeten zichtbaar gemaakt worden. De naam Meer Merwede wil zeggen: meer van de bestaande kwaliteiten van Merwede plus meer nieuwe kwaliteiten. Nieuwe kwaliteiten zijn de kwaliteiten die nu gemist worden door bestaande gebiedsgebruikers, -bewoners en andere belanghebbenden. Met ‘Merwede’ refereren we aan het Merwedekanaal, de grootste en oudste kwaliteit van dit gebied. Merwede is onderdeel van de Merwedekanaalzone, in het Zuidwesten van de stad Utrecht. De transformatie die in het zuidelijke deel van het gebied is ingezet met het studenten- en starterscomplex City Campus MAX en in het noordelijke deel met de kleinschalige en creatieve bedrijvigheid op het OPG-terrein, zet nog niet door in de rest van Merwede. Om de transformatie in het gehele gebied te versnellen en te ondersteunen, presenteren wij deze ontwikkelambitie. Meer Merwede - ontwikkelambitie

11

Een (sociaal) duurzame aanpak De gezamenlijke aanpak die ingezet is, biedt kansen voor de toekomst, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid. We kunnen duurzaamheid verweven in de gezamenlijke gebiedstransformatie en slim omgaan met energiehuishouding, aanleg en beheer van groen, waterberging, dataverkeer en de aanleg van verkeersinfrastructuur. Dit vraagt niet alleen om fysieke duurzaamheid, maar ook om een sociale duurzaamheid: om samenwerkingen tussen bewoners, ondernemers, ontwikkelaars, gemeente en eigenaren. Deze samenwerkingen kunnen leiden tot ontwikkelingen die nauw aansluiten op de markt en tot lokaal georganiseerd beheer en onderhoud.


12

2.2 Strategie: stapsgewijze gebiedstransformatie Omdat Meer Merwede samenwerkt met alle belanghebbenden aan de stapsgewijze gebiedstransformatie, kunnen panden en kavels op hun eigen tijd ontwikkelen binnen de gezamenlijke ambitie en worden gebruikers betrokken bij de transformatie die (hierdoor) ook zichtbaar wordt bij omwonenden.


Interventies tot transformatie Om de gebruikers en omwonenden te betrekken zet Meer Merwede in op sociale en fysieke interventies. Deze interventies, zoals het evenement Merwede maakt of het skatepad, worden samen met gebruikers en omwonenden ontwikkeld en zijn eerste stappen in de transformatie.

13

Merwede maakt! festival Merwede leeft! Merwede leeft! festival


Merwede maakt (vechtclub XL)

Merwede leeft! (olifantenpad)

Merwede leeft! (skatepad)

Toekomt kijkhuisje Merwede maakt festval 14

Stapsgewijze gebiedstransformatie versus grootschalige gebiedstransformatie Door stapsgewijs te transformeren bereik je beetje bij beetje de gewenste kwaliteit. Dit in tegenstelling tot de meer traditionele, grootschalige gebiedstransformatie waarbij afgewacht wordt tot een heel gebied in één keer kan herontwikkelen. Een tussentijd waarin niets gebeurt maakt dat een gebied alleen maar verder in verval raakt. Wij zijn er van overtuigd dat je met stapsgewijze gebiedsontwikkeling een hogere kwaliteit wordt bereikt door de ingepaste sociale duurzaamheid én het voorkomen van verder verval. Bij deze stapsgewijze transformatie hoort ook een flexibele gebiedsexploitatie. Hierover meer in hoofdstuk zeven.

ontwikkeling/transformatie (groot) Interventie(klein)


15

Merwede in Utrecht


16

*Meer Merwede ontwikkelde in juni 2015 de gebiedskaart Ontdek de Merwedekanaalzone om alle ontwikkelingen en hotspots aan de westzijde van het kanaal te bundelen en op de mental map van Utrechters te zetten.

3.1 Stedelijkheid rondom Merwede De westzijde van Utrecht Centraal ontwikkelt zich steeds meer als het nieuwe centrumgebied van Utrecht. Het gaat hierbij niet alleen om gebouwen zoals het nieuwe stadskantoor, Centraal Station of het hoofdkantoor van de Rabobank, het nieuwe WTC en de Megabioscoop. Het gaat ook om de upgrading van de openbare ruimte, waaronder de herinrichting van het Jaarbeursplein, de Croeselaan en het herstel van de Leidsche rijn en de Catharijnesingel, waardoor het Merwedekanaal direct wordt verbonden met de Utrechtse singels en de Oude Gracht. Parkhaven is als eerste nieuwe stadswijk gerealiseerd. Het is inmiddels een populaire wijk, waar ook stedelijke evenementen worden georganiseerd, zoals de sloepenrace en de triatlon van Utrecht.

1

2

2 3

3

3

5 6 5

5

6

6

5

De Cereolfabriek / Munt / Gebied 2 De voormalige fabriek van de CoöperaMeyster’s Buiten / Munt / Gebied 2 tieve Stichtse Olie en Lijnkoekenfabriek Cereolfabriek De aansprekende nieuwbouw van is de afgelopenDe jaren gerenoveerd/ Munt tot / Gebied 2 De Cereolfabriek / Munt / Gebied 2 De voormalige fabriek van de CoöperaMeyster’s Buiten sluit enerzijds aan bij wat nu de Cereol fabriek is. Diverse voormalige van de CoöperaMeyster’sDe Buiten /fabriek Gebied 2wijkvoorzieningen, tieve het Stichtse Olie encafé Lijnkoekenfabriek de jarendertigarchitectuur van de/ Munt buurt eigentijdse tieveindustriële Stichtse Olie envan Lijnkoekenfabriek Meyster’s Buiten / Munt Gebied 2 De aansprekende nieuwbouw is de afgelopen jaren gerenoveerd tot en/ anderzijds bij het stoere restaurant Buurten en de direct aanis de afgelopen jaren gerenoveerd tot De aansprekende nieuwbouw Meyster’s Buiten sluit enerzijds aan bij wat nu de Cereol fabriek is. Diverse karaktervan van de Cereolfabriek. De voorgrenzende nieuwbouwwijk Meyster’s wat nu de Cereolvan fabriek is. Diverse Meyster’s Buiten sluit enerzijds aan bij de deBuiten buurt hetkleur eigentijdse café malige fabriek enjarendertigarchitectuur de nieuwe bebouwing geven wijkvoorzieningen, anno 2015 smaak en wijkvoorzieningen, hetaan eigentijdse café de jarendertigarchitectuur van daarmee de buurt en anderzijds het stoere industriële restaurant Buurtengebouw en de direct aanvormen in sfeer enbij uitstraling dit prachtige monumentale restaurant Buurten enDe devoordirect aan-grenzende nieuwbouwwijk Meyster’s en anderzijds bij het stoere industriële karakter van de Cereolfabriek. één geheel. uit 1908. grenzende nieuwbouwwijk Meyster’sBuiten geven anno 2015 smaak en kleur karakter van de Cereolfabriek. De voormalige fabriek en de nieuwe bebouwing Buiten geven anno 2015 smaak en kleur malige fabriek en de nieuwe bebouwing vormen daarmee in sfeer en uitstraling aan dit prachtige monumentale gebouw aan dit prachtige monumentale gebouw vormen daarmee in sfeer 7 en uitstraling 8 9 één geheel. uit 1908. uit 1908. één geheel.

7

8

8

8

7

9

9

12

12

Villa Jongerius / Defensie / Gebied 4 Een rijksmonument, de in de jaren Jaarbeursterrein / Jaarbeurs / Gebied 3 Defensieterrein / Defensie / Gebied 4 ‘30 door Jan Jongerius ontworpen en Als onderdeel van fase 2 in de herSinds 1955 in gebruik bij Defensie voor Jongerius / Defensie / Gebied 4 gebouwde VillaVilla Jongerius. Inmiddels volontwikkeling van het Stationsgebied opslag worden de voormalige werkVilla Jongerius / Defensie / Gebied 4 Een rijksmonument, de in de jaren ledig gerenoveerd vertelt de villa anno Jaarbeursterrein / Jaarbeurs / Gebied Defensieterrein / Defensie / Gebied 4 krijgt het Jaarbeursterrein nieuwe plaatsen van Jan Jongerius en naar Eeneen rijksmonument, de2015 in 3dehet jaren ‘30 door Jan Jongerius en ontworpen en/ Gebied verhaal van haar bewoners Jaarbeursterrein / Jaarbeurs Gebied 3Als onderdeel van fase 2 in de herDefensieterrein / Defensie 4 Sinds 1955 in gebruik bij Defensie voor lading/als duurzaam stadsdeel langs verwachting in 2016 overgedragen aan ‘30 door Janhet Jongeriusdoet ontworpen engebouwde Villa 1955 Jongerius. Inmiddels vol- voor zij tevens dienst alsSinds inspirerende Als onderdeel van faseMerwedekanaal. 2 in de herontwikkeling in gebruik bij Defensie het Stationsgebied opslag worden de voormalige werkMindergebouwde envan langzaam gemeente Utrecht. Het terrein zal Villa Jongerius. Inmiddelsledig volgerenoveerd vertelt devoormalige villade anno verhuurlocatie. Stichting Jongerius heeft ontwikkeling van het Stationsgebied opslag worden de werk- ontwikkelaar krijgt Jaarbeursterrein een nieuwe plaatsen van Jan verkeer, klimaatenhet energie neutrale dooren beoogd BPDJongerius worden en naar ledig gerenoveerd vertelt de villa anno 2015 het verhaal van vergevorderde plannen om op korte krijgt het Jaarbeursterrein een nieuwe plaatsen vanhaar Janbewoners Jongerius en naar verwachting lading als duurzaam stadsdeel het in 2016 overgedragen aan bouw, kundig waterbeheer enhet vergroeherontwikkeld tot een nieuwe stedelijke 2015 verhaal vanlangs haar bewoners en tevens dienst als termijn tevensdoet het zij oude hoofdkantoor lading als duurzaam stadsdeel langs het verwachting in inspirerende 2016 overgedragen aan Merwedekanaal. en langzaam de gemeente Utrecht. Het terrein zal ning staan daarbij centraal. zone met circa 600 wooneenheden. doet zijMinder tevens dienst als inspirerende verhuurlocatie. Stichting Jongerius van de NV Jan Jongerius een Utrecht. Hetheeft Merwedekanaal. Minder en langzaamverkeer, klimaat- en energie neutrale de(ook gemeente terrein zaldoor beoogd ontwikkelaar BPD worden verhuurlocatie. Stichting Jongerius heeft vergevorderde plannenontwikkelaar om op korte BPD worden Rijksmonument) geheel door te restaureren. verkeer, klimaat- en energie neutralebouw, kundig waterbeheer en vergroebeoogd herontwikkeld tot een nieuwe stedelijke vergevorderde plannenAlle omoverige op korte termijn tevens het oude productiehallen van het hoofdkantoor bouw, kundig waterbeheer en vergroeherontwikkeld tot een nieuwe stedelijke 13 ning staantermijn daarbijtevens centraal. zone met circa 600 wooneenheden. het oude hoofdkantoor van deJan NVJongerius Jan Jongerius (ookwooneenheden. een Carrosseriefabriek zullen600 ning staan daarbij centraal. zone met circa van de NV Jan Jongerius (ook een Rijksmonument) geheelzal te restaureren. worden gesloopt en het hele terrein Rijksmonument) geheelworden te restaureren. Alle overigetot productiehallen getransformeerd een attrac- van het 13 Alle overige productiehallen van hetCarrosseriefabriek tieve binnenstedelijke woonwijk. 13 Jan Jongerius zullen Carrosseriefabriek Jan Jongerius zullen worden gesloopt en het hele terrein zal worden gesloopt en het hele terrein worden zal getransformeerd tot een attracworden getransformeerd tot een attractieve binnenstedelijke woonwijk. tieve binnenstedelijke woonwijk.

10

10

10 02 / Munt 02 / Munt

03 / Jaarbeurs

03 / Jaarbeurs

03 / Jaarbeurs

04 / Defensie

Pakhaven / Defensie / Overkant

04 / DefensieNa 15 jaar bouwen werd in september

04 / Defensie

2014 de afronding gemarkeerd van de Pakhaven / Defensie Overkant nieuwe stadswijk: Parkhaven. Met/ruim Pakhaven / Defensie / Overkant Na 15 jaar bouwen werd in september 950 eengezinswoningen en appartemenNa 15 jaar bouwen werd september 2014 de afronding gemarkeerd van de teninen de levendige Veilinghaven is dit 2014 de afronding gemarkeerd nieuwe stadswijk: Parkhaven. Met ruim de op éénvan nade grootste binnenstedelijke nieuwe stadswijk: Parkhaven. Met ruim 950Nederland. eengezinswoningen en appartemenVinex-locatie van 950 eengezinswoningen en appartementen en de levendige Veilinghaven is dit ten en de levendige Veilinghaven is dit de op één na grootste binnenstedelijke de op één na grootste binnenstedelijke 14 Vinex-locatie van Nederland. Vinex-locatie van Nederland.

11 11

11

13

12

13

12

12

13

14

14

14 14

14 05/ Merwede 16

15 15

17 16

16

17

18

18

05/ Merwede

19 05/ Merwede

18 17

19

19

15

15 17 18

16

20

21

21

22

22

23

23

17 18

16

15

Vechtclub XL / Merwede / Gebied 5 De Alchemist / Merwede / Gebied 5 De Stadstuin / Merwede / Gebied 5 De Klub / Merwede / Gebied 5 In de opslaghallen op het voormalige Het voormalige hoofdkantoor op het Culinaire verrassing gevestigd in VechtDe Stadstuin bouwt aan een bloeienKW4 / Merwede / Gebied 5 OPG-terrein aan de Europalaan is sinds Onder de naam KW4 vormen Skatepark OPG-terrein is sinds 2010 in gebruik club XL. Restaurant en cateringbedrijf de werken ontmoetingsplaats voor Vechtclub / Merwede / Gebied 5 De Klub is een De De Alchemist Merwede / Gebied 5 januari 2012 Vechtclub Klub / Merwede / Gebied 5 Dehet Stadstuin / Merwede XLXL gevestigd, Utrecht, Boulderhal Sterk en Circus DIEdoor De Alchemist als ruimte/voor moderne maar tijdloze ondernemers in voormalige kan- / Gebied 5 Vechtclub XL / Merwedehet / Gebied 5 De Alchemist / Merwedekantoorverhuur / Gebied 5 De Klub / Merwede / Gebied 5 De Stadstuin / Gebied 5 In de opslaghallen het voormalige Het hoofdkantoor verrassing in DOM Vecht-vanaf december KW4 / Merwede / Gebied 5 / Merwedetoorgebouw De de Stadstuin bouwt bedrijfsverzamelgebouw dat op huis2013 een unieke envoormalige flexwerkplek. In ieder opeen bistro met eenCulinaire kleine kaart waar jegevestigd voor aan Europalaan 20.aan Deeen bloeienIn de opslaghallen op het voormalige Het voormalige hoofdkantoor hetOPG-terrein Culinaire gevestigd in VechtKW4 / Merwede / Gebied 5 Stadstuin bouwt Skatepark aan een bloeienOPG-terrein aan deverrassing Europalaan is sinds Onder deDe naam KW4 vormen is sinds club XL. Restaurant en werk-voor en ontmoetingsplaats voor vesting biedt aan een interessante mix sportieve hotspot in een voormalige geval totop2020 blijft het gebouw op2010 deze in gebruik een goede prijs waanzinnig lekker eetcateringbedrijf formule biedt de ruimtes werkplekken, OPG-terrein aan devoor Europalaan sinds de naammaar KW4 vormen Skatepark OPG-terrein is sinds 2010 in gebruik club XL. Restaurant enen cateringbedrijf de werken ontmoetingsplaats januari 2012 Vechtclub XL gevestigd, Utrecht, Boulderhal Sterk en Circus DIE- voor ondernemers door De Alchemist als ruimte De Klub isOnder een moderne tijdloze van creatiefis ondernemers. opslaghal op het OPG-terrein. manier bestemd. drinkt. evenementen en netwerken.in het voormalige kanjanuarien 2012 VechtclubIn XLieder gevestigd,een bedrijfsverzamelgebouw Boulderhal Sterk en Circus DOM DIE- vanaf door De Alchemist als ruimte voor kantoorverhuur De Klub is een moderne maar tijdlozebistro metUtrecht, ondernemers in heteen voormalige dat huisdecember 2013 unieke kantoorgebouw aan de Europalaan 20. De flexwerkplek. een kleine kaart waar je voor een bedrijfsverzamelgebouw vanaf december kantoorverhuur en flexwerkplek. In ieder bistro kleine kaart aan de Europalaan 20. De vesting biedt aanmet eeneen interessante mixwaar je voor sportieve toorgebouw hotspot in een voormalige geval tot 2020 blijft het gebouw op dezedat huiseen goedeDOM prijs waanzinnig lekker2013 eet een unieke formule biedt ruimtes voor werkplekken, vesting biedt aan een interessante mix voormalige opslaghal formule geval tot 2020 blijft het20 gebouw op deze een goede prijs waanzinnig biedt ruimtes voor van creatief ondernemers. 24 werkplekken, 22 lekker eeten drinkt. sportieve hotspot in een23 21 op het OPG-terrein. manier bestemd. evenementen en netwerken. van creatief ondernemers. opslaghal op het OPG-terrein. manier bestemd. en drinkt. evenementen en netwerken.

20

11

11

9

8

9

9

12

11 10

8

‘t Huis in het Park / Munt / Gebied 2 Rond 1665 door Jonkheer Everard Meyster aangelegd kwam Huis Oog in ‘t Huis Park / Munt / Gebied 2 Het Pakhuis/Muntkade 8 / Munt / Overkant Al in 1918 in bezit vanin dehet gemeente ‘t Huis in het Park / Munt / Gebied 2 Rond 1665 door Jonkheer Everard Gebouwd in 1909 als pakhuis werd Utrecht. De bij het huis behorende tuin Muntpark / Munt / Gebied 2 Rond 1665 door Jonkheer Meyster aangelegdpark kwam Aaninde voet van de Rijksmunt kan een Muntkade 8 in 1951 in gebruik genomen werdEverard omgevormd tot openbaar en Huis Oog Meyster aangelegd kwam Huis Oog in Het Pakhuis/Muntkade Al ineen 1918 in bezit van de gemeente stilgevallen industriegebied rond het door Het Dekkledenhuis, begin jaren 8 / Munt / Overkant in het huis kwam theehuis/restauAl in 1918 in bezit van de gemeente Het Pakhuis/Muntkade / Munt / Overkant Muntpark / Munt Gebied 2 Gebouwd in 1909 als werd Utrecht. hetdienst huis behorende tuin Merwedekanaal veranderen in /een ‘608door een emaillegroothandel enpakhuis in rant. Vanaf 1961 deed De hetbij huis Utrecht. De bij het huisals behorende tuin Muntpark / Munt / Gebied 2 en Gebouwd in 1909 alskan pakhuis de voet van de Rijksmunt Muntkade 8 in 1951 in gebruik genomen werd omgevormd openbaar park stadspark: hetAan Muntpark. Stichting deeen jarenwerd ‘70 door een afbouwbedrijf. In bibliotheek. Er liggen plannentot om het werd omgevormd tot openbaar parknieuwe Muntkade in 1951 in 2011 gebruik genomen Aan deeen voettheehuis/restauvan de Rijksmunt kan een stilgevallenUtrecht industriegebied rond het tenslotte door HetinDekkledenhuis, inenhet huis kwam Historische Vaarwegen zet8zich startte opdracht van begin jaren landhuis een maatschappelijke in het huis kwam een theehuis/restaudoor Het Dekkledenhuis, jaren industriegebied rond hetMerwedekanaal veranderen ‘60 door emaillegroothandel en in Vanaf 1961 het huis dienst in voor behoud en ontwikkeling van het in een de begin nieuwe eigenaar Deeen Utrecht 1901 de bestemming terant. geven alsstilgevallen ‘t Huisdeed in het rant. Vanaf 1961 deed park. het huis dienstals bibliotheek. een emaillegroothandel in Merwedekanaal veranderen in een stadspark:‘60 hetdoor Muntpark. Stichting deappartementencomplex. jaren ‘70 door een afbouwbedrijf. In Er liggen plannen om het Muntpark. verbouwingentot als bibliotheek. Er liggen plannen omlandhuis het deVaarwegen jaren ‘70 door een zet afbouwbedrijf. In tenslotte startte in opdracht van stadspark: Muntpark. Stichting Historische Utrecht zich 2011 een nieuwe het maatschappelijke landhuis een nieuwe maatschappelijke 2011 tenslotte starttevan in opdracht van Historische zet zich in voor behoud en ontwikkeling het de nieuwe eigenaar De Utrecht 1901 de bestemming te geven Vaarwegen als ‘t Huis inUtrecht het bestemming te geven als ‘t Huis in hetpark. de in voor behoud en ontwikkeling van het Muntpark.de nieuwe eigenaar De Utrecht 1901verbouwing tot appartementencomplex. park. verbouwing tot appartementencomplex. Muntpark.

15

4

4

10

6 10

02 / Munt

7

4 3

3

6

6

7

7

2

2

Strand Oog In Al / Punt / Gebied 1 Sara Lee/Douwe Egberts / Overkant Strand Oog In Al (Soia), op de punt waar Merwede State / Punt / Gebied 1 Rond het voormalige hoofdkantoor Stadstuin Kanaalweg / Punt / Gebied 1 Het in 2002 opgeleverde appartemenhet Merwedekanaal en het Amstervan Douwe Egberts aan de VleutenseIn Al / Punt / Gebied 1 In Stadstuin Oog in Al aan de Kanaalweg Sara Lee/Douwe tencomplex Merwede State biedt een dam-RijnkanaalStrand elkaar Oog ontmoeten, is een vaart worden plannen ontwikkeldEgberts voor / Overkant Strand Oog In Al / Puntbruisende / Gebied 1 Sara Lee/Douwe / Overkant Rond het voormalige hoofdkantoor Oog In Alontmoe(Soia), op de punt Merwede State / Punt / GebiedEgberts 1 shortstay-(hotel) 172waar is een educatieve tuin van Utrecht weids uitzicht over het het Amsterdam en Strand kindvriendelijke appartementen, een Strand Oog In Al (Soia),tingsplek. op de punt waar Merwede State / Gebied Rond het voormalige hoofdkantoor Kanaalweg / Punt/ Punt / Gebied 1 1 en het HetMerwedekanaal. in 2002 opgeleverde het Merwedekanaal en het AmsterDouwe Egberts aan de VleutenseNatuurlijk. HierStadstuin kunnen kinderen een Rijnkanaal Het appartemenJe kunt er genieten van een restaurant metvan zalencentrum en mogelijk het Merwedekanaal enheerlijke het AmstervanMerwede Douwe Egberts aaneen de VleutenseStadstuin / is Punt / Gebied 1In Stadstuin Het in 2002 opgeleverde appartemenOog in Al aan de Kanaalweg State biedt een elkaarKanaalweg ontmoeten, een vaart worden plannen voor schooltuintje onderhouden, maar ook ontwerp komttencomplex van Klunder Architecten, lunchdam-Rijnkanaal of diner en regelmatig bedrijfsverzamelgebouw. Tussenontwikkeld de Inen Stadstuin Oog in Al aan de Kanaalweg dam-Rijnkanaal elkaar ontmoeten, is bruisende een vaart worden plannen ontwikkeld voor tencomplex Merwede Stateverantwoordelijk biedt een 172 isnet een educatieve tuin van Utrecht weids uitzicht over het het Amsterdam kindvriendelijke ontmoeshortstay-(hotel) appartementen, een vrijetijdstuinieren, als volwassenen. ook voor het ontwerp vinden er ook bijzondere evenementen parkeergarage en het kanaal kan een apbruisende en kindvriendelijke is een educatieve vanisUtrecht appartementen, een weids uitzichtkinderen over hetvan het Amsterdam Natuurlijk. Hier kunnen eenCity Rijnkanaal en het Merwedekanaal. Het tingsplek. 172 Je kunt er genieten vantuin een restaurant met zalencentrum De tuin open voor bezichtiging. Campus Max inshortstay-(hotel) Merwede. plaats. ontmoepartementengebouw worden gebouwd. en mogelijk tingsplek. Je kunt er genieten van een Natuurlijk. Hier kinderen eenschooltuintje restaurant met zalencentrum Rijnkanaal en het Merwedekanaal. Het onderhouden, maar ook ontwerp komt van Klunder Architecten,en mogelijk heerlijke lunch of diner enkunnen regelmatig een bedrijfsverzamelgebouw. Tussen de onder houden, maar ook heerlijke lunch of diner en regelmatigvinden er schooltuintje een bedrijfsverzamelgebouw. de ontwerpnet komt Klunder Architecten, vrijetijdstuinieren, alsvan volwassenen. ook verantwoordelijk voor het ontwerp Tussenparkeergarage ook bijzondere evenementen en het kanaal kan een apvrijetijdstuinieren, net als volwassenen. vinden er ook bijzondere evenementen parkeergarage en het kanaal kan een apook verantwoordelijk voor het ontwerp De tuin is open voor bezichtiging. van City Campus Max in Merwede. plaats. partementengebouw worden gebouwd. plaats. De tuin is open voor bezichtiging. partementengebouw worden gebouwd. van City Campus Max in Merwede.

2

5

3

2 1

101 / Punt

01 / Punt 4

4

1

5

Na ontwikkelingen aan de centrumkant, begint nu ook de westkant van de Merwedekanaalzone te bruisen*. Hier zijn een hoop functies, voorzieningen en ontwikkelingen die bijdragen aan de stedelijkheid van Merwede. De historie rondom het Muntpark, de Cereolfabriek, Villa Jongerius, Mobach en ook het OPG-terrein is karakterbepalend. Stand Oog in Al en andere horeacagelegenheden zorgen voor levendigheid. En ook nieuwe plannen voor het Jaarbeursterrein, hoogwaardig openbaar vervoer en ontwikkelingen zoals Wilhelminahaven en het Defensieterrein dragen bij. Allemaal kwaliteiten die de stedelijkheid van de Merwedekanaalzone versterken en de ligging van Merwede veranderen van stadsrand naar binnenstedelijk en grenzend aan het (toekomstig) centrumgebied.

1

01 / Punt 4 1

16

20

19

24

24

19

19

Twogether / Merwede / Gebied 5 Onder de naam Twogether realiseren LaLotta Cantina / Merwede / Gebied 5 Mobach Keramiek / Merwede / Overkant (gebieds)ontwikkelaar BPD en Vorm / Merwede / Gebied 5 Smart Business Park / Merwede / Gebied 5 City Campus Max / Merwede / Gebied 5 Met een imposante historie is Mobach Vers, homemade en vooral héél lekker Bouw hier 257Twogether startersappartementen. / Merwede / Gebied 5 Onder de naam Twogether Een groen, ruim opgezet kantorenpark Als eerste en prominenteTwogether ontwikkeling keramiek aan de Kanaalweg 24 de oudeten kan sinds maart 2013 bij LaLotta De bouw van dit nieuwe wooncomplex is realiseren de naam realiseren Mobach Merwede / Overkant Cantina / Merwede / Gebied 5 (gebieds)ontwikkelaar BPD en Vorm bestaande uit twaalf kantoorvilla`s en in Merwede bestaat CityOnder Campus MAX Twogether ste gebiedsgebruiker in Keramiek Merwede./Sinds Cantina aan deLaLotta Kanaalweg 16 G in na City Campus MAX weer een nieuwe (gebieds)ontwikkelaar BPD5 en Vormbinnen Mobach Keramiek / Merwede / Overkant LaLotta Cantina / Gebied 5 Vers, homemade en vooral héél lekker Metgeneraties een imposante historie Mobach Smart Business / Merwede /uit Gebied 5 1000 huurCity Campus Max / Merwede / Gebied Bouw hier 257 startersappartementen. voorzien van een afgesloten en Park beveiligbijna en koopapparte1895 werken vijf Mobach in is/ Merwede Merwede. Een inspirerende plek om ontwikkeling de transformatie Bouw hieren257 Met een imposante historie is Mobach Vers, héél lekker Smart Business Park / Merwede / Gebied 5 groen,City Campus Max / Merwede 5 Een ruim opgezet kantorenpark Alsvoor eerste en prominente ontwikkeling keramiek aan dehomemade Kanaalwegen 24vooral de kan maart LaLotta bouw van dit nieuwe wooncomplex is de buitenterrein met ruime parkeermomenten/ Gebied geschikt studenten passtartersappartementen. het historische pand langs het Merweteoudlunchen, opeten adem tesinds komen of te2013 bij van MerwedeDe naar hoogstedelijk woon-, De bouw van dit nieuwe wooncomplex is Campus MAX weer een nieuwe Een groen, ruim opgezet kantorenpark Als eerste en prominente ontwikkeling keramiek aan de Kanaalweg 24 de oudeten kan sinds maart 2013 bij LaLotta bestaande uit twaalf kantoorvilla`s en in Merwede bestaat City Campus MAX ste gebiedsgebruiker in Merwede. Sinds Cantina aan de Kanaalweg 16 G gelijkheden. in na City afgestudeerden. dekanaal. overleggen. werken recreatiegebied. na City Campus MAX weer een nieuwe uit twaalf kantoorvilla`s en in Merwede bestaat Campus MAX ste gebiedsgebruiker in Merwede. Sinds Cantina aan de Kanaalweg 16 G in Merwede.bestaande voorzien van een afgesloten enCity beveiliguit bijna 1000 huuren koopapparte1895 werken vijf generaties Mobach in Een inspirerende plek om ontwikkeling binnen de transformatie ontwikkeling binnen deen transformatie van afgesloten uit bijnamet 1000 huuren koopapparte-menten geschikt 1895 werken vijf generaties Mobachhet in historische Merwede. de buitenterrein ruime parkeermovoor studenten pas pand Een langsinspirerende het Merwe- plek omte lunchen,voorzien op adem te een komen of te en beveiligvan Merwede naar hoogstedelijk woon-, van Merwede naar hoogstedelijk woon-, de buitenterrein met ruime parkeermomenten geschikt voor studenten en pas het historische pand langs het Merwegelijkheden. afgestudeerden. dekanaal. te lunchen, op adem te komen of te overleggen. werken recreatiegebied. werken recreatiegebied. gelijkheden. afgestudeerden. dekanaal. overleggen.

17 18

25

26 25

26

23 22

23

27

21

22

21

22

24 23

24

24 25

25

28

27 26

20

20 21

25

25

Wilhelminawerf / Defensie / Gebied 4 Op dit voormalige industrieterrein aan de Kanaalweg 59 realiseert KondorWes/ Defensie / Gebied 4 sels Projecten Wilhelminawerf in de toekomst WilhelmiWilhelminawerf / Defensie / Gebied 4 Op dit voormalige industrieterrein aan nawerf. Stedelijk wonen aan het water Op dit voormalige industrieterrein aan de Kanaalweg 59 realiseert met een uitge sproken robuuste bouwstijl KondorWesde Kanaalweg 59 realiseert KondorWessels Projecten in de toekomst Wilhelmien een industrieel karakter. Een binsels Projecten in de toekomst Wilhelminawerf. Stedelijk wonen aan het water nenhaven en openbare verblijfsruimtes nawerf. Stedelijk wonen aan hetonderdeel water met een sproken robuuste bouwstijl vormen vanuitge de plannen. met een uitgesproken robuuste bouwstijl en een industrieel karakter. Een binen een industrieel karakter. Een binnenhaven en openbare verblijfsruimtes nenhaven en openbare verblijfsruimtes vormen onderdeel van de plannen. vormen onderdeel van de plannen.

27

28

28

26 26

26 De Driewerf / Business Eiland / Overkant Het gebouw De Driewerf aan de VerNeerlandia / Business Eiland / Overkant De oude fabriekshal van de voormalige lengde Hoogravenseweg biedt onderdak De Winthont / Business Eiland / Gebied 6 De Driewerf / Business Direct langs de A12 wordt een conN.V. Draadindustrie Neerlandia krijgt, aan de roeiverenigingen URV Viking,Eiland / Overkant De/ Driewerf / Business Eiland / Overkant Het gebouw De Driewerf aan de VerNeerlandia Business Eiland / Overkant greshotel voor Van der Valk gerealiseerd als onderdeel van de nieuwe woonwijk USR Triton en AUSR Orca. Er liggen City Pads / Business Eiland / Gebied 6 / Business Eiland / Overkant De oude fabriekshal Hetfabriekstergebouw DedeDriewerf aan devoor Ver-lengde van voormalige Decongresruimten Winthont / Business Eiland / Gebied 6 Hoogravenseweg Met de aankoop van het Neerlandia voormalige kanmet 180 kamers, en een Neerlandia Utrecht op het plannen nieuwbouw op het naast-biedt onderdak lengde Hoogravenseweg biedt Befu-terrein. onderdak De oude fabriekshal van de de voormalige Winthont URV / Business Eiland / Gebied 6Direct langs de A12 wordt een conN.van V. Draadindustrie Neerlandia krijgt, aan de roeiverenigingen Viking, toorgebouw aan de Vliegend Hertlaan parkeerkelder. Het project omvat ook rein, functie bruisend middelpunt gelegen DeDe naastgelegen de URV Viking, N./VBusiness . Draadindustrie Neerlandia krijgt,als onderdeel Direct langsOrca. de A12 wordt een con- greshotel Pads Eiland 6met een combinatie voor Van Valk gerealiseerd vanroeiverenigingen de nieuwe woonwijk USR en AUSR Er liggen 1-11 eind 2014City werkt City Pads aan de/ Gebied kantoorgebouw De Winthont metder circa vanaan wonen en huisvesting van de Triton Wilhelminagroep USR enhet AUSR Orca. Er liggen plannen als onderdeel van de nieuwe woonwijk City Pads / Business Eiland / Gebied 6 greshotel voor Van der10.000 Valk gerealiseerd Metwooncomplex de aankoop van het252 voormalige kan180en kamers, congresruimten en een Neerlandia Utrecht fabriekstervoor nieuwbouw op het naastrealisatie van een met m2 loftmet offices een inpandige horeca. De termen sober en Triton stoerop zijn Zeeverkenners krijgt een nieuwe aanplannen nieuwbouw opaan het het naastNeerlandia Utrecht Hertlaan opleidend het fabrieksterMet de aankoop van het voormalige toorgebouw kanmet 180 kamers, congresruimten en parkeerkelder. een aan de Vliegend Het project omvat ook rein, functie vanvoor bruisend middelpunt gelegen Befu-terrein. De naastgelegen startersappartementen. parkeergarage. binnen hetde totale project. bouw bestaande pand. gelegen Befu-terrein. functie bruisend toorgebouw aan de Vliegend Hertlaan Het project omvat ook 1-11 eind rein, 2014de werkt Cityvan Pads aan de middelpunt kantoorgebouw De Winthont met circa met een combinatie van wonen De en naastgelegen huisvestingparkeerkelder. van de Wilhelminagroep van en de stoer Wilhelminagroep meteen eenwooncomplex combinatie van wonen 1-11 eind 2014 werkt City Pads aan de kantoorgebouw De Winthont realisatie van met 252 en horeca. Dehuisvesting 10.000 m2 loft offices en een inpandige termen sober zijn Zeeverkenners krijgt een nieuwe aanmet circa Zeeverkenners een nieuwe aan-bouw aan 10.000 horeca. De termen sober en stoer zijn realisatie van een wooncomplex metstartersappartementen. 252 m2 loft offices parkeergarage. leidend binnen het totale krijgt project. het bestaande pand. en een inpandige bouw aan het bestaande pand. leidend binnen het totale project. startersappartementen. parkeergarage.

27 28

28

27

27

28

06 / Business Eiland

06 / Business Eiland 06 / Business Eiland


17

3.2 Definitie Merwede Wanneer wij over Merwede spreken, bedoelen we het gebied tussen de Beneluxlaan en de Koningin Wilhelminalaan en Park Transwijk en het Merwedekanaal. In gemeentelijke documenten wordt dit gebied ‘Merwedekanaalzone deelgebied vijf’ genoemd.


18

Ontstaan en kwaliteiten


19

Ontstaan en kwaliteiten Door de ligging en het ontstaan van het gebied, kunnen we stellen dat Merwede is opgedeeld in drie deelgebieden: de Europalaan als verkeersader en het Anne Frankplein en het Europaplein verkeersknooppunten, de zijde van het Merwedekanaal met de Kanaalweg en het tot nu toe ontoegankelijke midden. De verschillende kwaliteiten die deze gebieden met zich meebrengen bieden kansen voor een hoogstedelijk karakter, een landschappelijk karakter en een geborgen karakter.


20

Verkeersader en knooppunten Mede door de grootschalige uitbreiding van Kanaleneiland en de daarbij passende infrastructuur vierde Merwede In de jaren ’70 hoogtij als distributiegebied. Merwede was een goede locatie voor distributie, omdat het vlakbij de Ring Utrecht ligt en op een kruising van twee belangrijke verkeersaders voor het autoverkeer en het openbaar vervoer in (en uit) de stad Utrecht: de Europalaan en de Beneluxlaan. Onder andere door de uitbreiding van de stad en de mobiliteit zijn de distributiepanden nu naar omliggende gemeenten als Nieuwegein vertrokken. Merwede kreeg vanaf de jaren ’00 te maken met grootschalige leegstand. Ondertussen is in Utrecht de vraag naar studenten- en starterswoningen flink toegenomen. Het toevoegen van woningen tijdens de transformatie van Merwede kan dit tekort terugdringen. Tot op de dag van vandaag staan de ontwikkelingen langs de Europalaan stil. Panden staan leeg of zijn (tijdelijk) in gebruik door grootschalige bedrijven zoals de GVU en Post NL

Europalaan


Noordkop

Zuidkop

21

Europalaan: bereikbaarheid De distributiepanden, busremise en tippelzone, op dit moment aan de Europalaan gevestigd, zijn prominent aanwezig en hebben nog een functioneel karakter. Zowel de panden als de routing door het gebied zijn hier vooral praktisch ontworpen en ingericht. Kansrijke functies en voorzieningen zouden de schaal van de bedrijvigheid verkleinen, maar nog steeds gebruik maken van de grootste kwaliteit van deze locatie: de bereikbaarheid met zowel de auto en vrachtwagen als met het openbaar vervoer en de fiets. .

Europalaan


22

Noordkop: creatieve bedrijvigheid De Noordkop van Merwede huisvest veel sociale en creatieve ondernemers in de kunst- en cultuursector (waaronder ook sport). De Kantine in Vechtclub XL en de workspace van De Alchemist zijn semi openbare plekken, waarin werk van huurders getoond wordt in combinatie met lunchmogelijkheden en congres- en vergadergelegenheden. Een deel van de architectuur in dit gebied leent zich dan ook voor deze nieuwe bedrijvigheid. De opslaghallen zijn karakteristiek en bieden fysiek ruimte voor de diverse transformaties. In sommige gevallen door herontwikkeling en in andere gevallen door sloop en nieuwbouw. Onderaan de Balijebrug is een olifantenpad omgetoverd tot skate-, fiets-, en wandelpad. Het pad is aangelegd door Meer Merwede, skaters en stadswerken Utrecht en faciliteert het langzame verkeer tussen het centrum van Utrecht en Merwede. Verkeer dat steeds meer te zien is op deze plek.

Noordkop


23

Zuidkop: woonontwikkelingen City Campus MAX is een extravert gebouw. Het is een herkenbaar icoon voor de omgeving en huisvest meer dan 1.000 starters en studenten. De appartementen zelf en de binnentuin van MAX zijn minder opvallend, zelfs meer geborgen. Subway en Cool Blue zijn voorzieningen voor omwonenden, maar ook (vooral) voor ‘langsrijders’: het is ook een afhaalplek. Naast City Campus MAX komt het Startblok (werktitel). Startblok wordt minder massaal en krijgt een groenstrook die het landschappelijke karakter van het Merwedekanaal met de woonblokken verbindt. Deze bestaande en verwachtte woonontwikkelingen zorgen nu al voor meer stedelijkheid in Merwede. .

Zuidkop


24

Landschappelijk Merwedekanaal Het Merwedekanaal is aan het eind van de 19e eeuw gegraven als onderdeel van de scheepvaartroute tussen Nederland en Duitsland. Industrie vestigde zich langs het kanaal, maar lang duurde dit niet: het kanaal werd snel te klein, het Amsterdam Rijnkanaal werd gegraven en nam geleidelijk de functie van het Merwedekanaal over. Industrie vertrok en distributie kwam in de plaats. Het Merwedekanaal raakte in onbruik en de roeiverenigingen namen het in gebruik als roeibaan, met de rechte kilometer langs Merwede. Ook de woonbootbewoners vonden hun plek langs Merwede. Langs het kanaal ontstond hierna steeds meer sportief en recreatief gebruik.

Merwedekanaal


25

Merwedekanaal: sport en recreatie Langs het Merwedekanaal is nu al veel activiteit in de openbare ruimte. We zien bijvoorbeeld veel hardlopers uit de buurt, fietsers die van en naar hun werk fietsen en wandelaars die pauze hebben of een flinke wandeling maken langs het kanaal. Maar ook wielrenners racen voorbij, terwijl roeicoaches met een megafoon meefietsen met de roeiers in het Merwedekanaal. Auto’s gaan van en naar de kantoren en bedrijven die langs het kanaal gevestigd zijn. Samen maken zij gebruik van de Kanaalweg en het kanaal. De woonbootbewoners in het Merwedekanaal zijn de enige die stilliggen. De diverse activiteiten zorgen voor korte, informele ontmoetingen en een levendige, soms hardwerkende, maar ook rustgevende sfeer.


26

Het midden Het midden is ontstaan door de kavelverdeling en de infrastructuur in Merwede. De industrie had slechts behoefte aan verbinding met het Merwedekanaal en de distributie had genoeg aan een goede verbinding met de Europalaan. Zo ontstonden er twee kanten die met de rug naar elkaar liggen. De kavels zijn gemarkeerd met hekken en als voetganger kun je een paar van die ruggen tegenkomen. Zo grenst een vijver op het Smart Business Park aan de achterkant van de voormalige Vendex-hallen en wie langs de sportschool Gym4all naar achteren loopt kijkt uit op het terrein van Roto Smeets en Post NL. Hier kom je verschillende hekken tegen van drie aan elkaar grenzende kavels.

middengebied


27

Het midden: beschermend Het midden is beschermend. Hier zijn geen drukke wegen en alle gevaren worden geweerd. Nu nog met hekken en camera’s, maar in de toekomst kan dit subtieler met slimme ontwerpoplossingen en meer sociale controle. Om deze sociale controle te bereiken heeft het gebied nog behoefte aan levendigheid en meer eigenzinnige of extraverte voorzieningen zoals kunstgaleries, een open atelier en werkplaatsen.


28

Trends en Kansen


29

Netwerksamenleving De kansen en trends die gevonden zijn tijdens bijeenkomsten en gesprekken, zijn kansen en trends binnen de huidige netwerksamenleving. De netwerksamenleving is een snelle samenleving waarin hiërarchie meer en meer vervaagt en waarin communicatiestromen niet meer alleen via centrale media gaan, maar vooral decentraal via sociale media en mond-tot-mond verspreid worden. Door deze decentralisering van communicatiestromen ontstaan nieuwe ontmoetingen en samenwerkingen tussen bedrijven, ondernemers en burgers. Vaak ontstaan hierdoor kruisbestuivingen tussen verschillende disciplines die op hun beurt weer innoveren. Hoewel communicatie in de netwerksamenleving voor een groot deel online plaats heeft, verandert deze nieuwe media juist de fysieke stad en brengen zij nieuwe ontmoetingsplekken teweeg. Onderzoeker Martijn de Waal beschrijft dit in zijn boek ‘De stad als interface’ (2013). De netwerksamenleving vraagt om een mix aan activiteiten en ontmoetingsplekken. Activiteiten zoals evenementen en ontmoetingsplekken zoals horecagelegenheden veroorzaken de nodige fysieke ontmoetingen tussen diverse bewoners en ondernemers. Deze ontmoetingen dragen bij aan onderlinge samenwerkingen en sociale duurzaamheid. De mix aan activiteiten, mensen en type omgevingen die kansrijk zijn voor Merwede zijn omschreven in de volgende trends en kansen: bedrijvigheid, zakelijke ontmoetingsplekken, creatieve industrie, belevingseconomie en sharing economy.


30

Bedrijvigheid De bereikbaarheid van het gebied biedt kansen voor doelgericht winkelen, togo horecaconcepten en voor herontwikkeling tot kleinschalige bedrijvigheid. De Europalaan biedt, zeker met haar infrastructurele voordelen, kans voor kleinschalige distributie. Geen distributie met vrachtwagens, maar wel met bijvoorbeeld kleinere busjes en bakfietsen. Vanuit webwinkels is er namelijk behoefte aan kleinere overslagpunten en showrooms. Dit is onder andere te lezen in het artikel ‘Webwinkelen biedt kansen voor logistiek vastgoed’ dat op acht augustus 2013 verscheen op Vastgoedmarkt.nl. In het artikel verwijzen de redacteuren naar het rapport ‘Showrooming or norooming? eCommerce- the impact on property (businessimmo.com, 23-08-2013). Bovendien kunnen op dit soort plekken ook in hoge dichtheid woningen gebouwd worden, al dan niet boven de bedrijvigheid. Het type wonen waar de meeste vraag naar is, zoals studenten- en starterswoningen zijn erg kansrijk.


31

Zakelijke ontmoetingsplekken Zakelijke of informele horecagelegenheden zijn geliefde werkplekken van flexwerkers en zzp’ers. Niet voor niets staat de koffie op het meest centrale punt bij flexwerklocaties als Seats 2 Meet, een flexwerkplek die zijn geld verdient met verhuur van vergaderruimtes. Dit soort locaties zijn kansrijk, zeker met het groeiende aantal bewoners in en rondom Merwede. Voor de kantoren die nog wel gevuld zijn in deze omgeving is dit bovendien een toegevoegde waarde: zij hebben meer locaties en voorzieningen ter beschikking voor hun werknemers en klanten. Dit type werken kan niet zonder het toevoegen van woningen. Niet het type studentenkamer, maar samenwonenden, stadsgezinnen en alleenstaande volwassenen passen hier goed bij. Appartementen in semi hoge dichtheid met ruim voldoende parkeerplaatsen voor zowel bewoners als (zakelijke) bezoekers. De vastgoedmarkt voor dit soort projecten zit op dit moment flink vast en er komen weinig ontwikkelingen van de grond, zeker als het om koopappartementen gaat. Op dit moment werkt Bouwfonds in samenwerking met VORM aan het Startblok (werktitel): 257 huuren koopappartementen met twee of drie kamers. Dergelijke samenwerkingsverbanden tussen beleggers en ontwikkelaars zijn erg kansrijk: huur en koop komen samen en risico’s worden gedeeld.


32

Creatieve industrie Knooppunten zoals het Anne Frankplein in de infrastructuur van Merwede versterken het ‘ontmoetingskarakter’ en de kans om meer bezoekers van buiten de stad aan te trekken voor de sport, kunst en cultuur in het gebied. Dit biedt een goed klimaat voor meer (semi) openbare ontmoetingsplekken, gelieerd aan de diverse sporten kunstorganisaties. Broedplaats-achtige plekken als deze bieden kansen voor de rest van Merwede, want er zal meer vraag komen naar ruimte voor creatieve ondernemers. De creatieve industrie groeit namelijk hard in Utrecht, zo is onder andere te zien in een filmpje van de Economic Board Utrecht waar De Utrechtse Internetcourant (DUIC) naar verwijst op 21 februari 2013 (DUIC.nl, 25-08-2013). De (semi) openbare ontmoetingsplekken en ondernemers op deze knooppunten zijn kansrijk voor een kruisbestuiving tussen de zakelijke- en creatieve industrie in Merwede. Deze kruisbestuiving wordt veroorzaakt door informele georganiseerde ontmoetingen, zoals netwerkborrels, exposities en andere bijeenkomsten en kan innovatie teweeg brengen wanneer samenwerking ontstaat. Goede voorbeelden van innovatie door samenwerking tussen de zakelijke en creatieve industrie zijn de producten van Philips en de samenwerking tussen kunstenaar Daan Roosegaarde en Heijmans waar het project ‘Smart Highway’ uit ontstond (NRC, 30-082013). Kleinschalige woningen zoals studentenwoningen, galeriewoningen en ook (kunst) opleidingen passen hier goed tussen. Maar ook zelfbouwwoningen gaan goed samen met een creatieve omgeving. Meer Merwede - ontwikkelambitie

33

Belevingseconomie Pauzerende werknemers, wandelaars en (recreatie)fietsers vinden steeds vaker hun plek in Merwede. Dit biedt kansen voor de toekomst. De recreatieve zone langs het Merwedekanaal is namelijk de toegangsweg naar diverse landschappen buiten de stad. Dit biedt mogelijkheden voor sportactiviteiten, culturele activiteiten en, daaraan gekoppeld, mobiele horeca. Mobiele horeca zien we steeds vaker op dit soort plekken. LaLotta Cantina heeft een pizzaoven en op de HKU studeerde Jan Pieter Middelkoop dit jaar af met ‘De Krappe Hap’. Beide namen eind juni 2013 deel aan het festival Merwede leeft! In 2011 studeerde Roos van Andel af aan de HKU met ‘Mevrouw Bakker’. Het doel van zowel Jan Pieter als Roos: gezelligheid brengen op revitaliserende plekken. Een belangrijke ontwikkeling is het creëren van een beleving om het product heen. Met deze mobiele beleving reizen zij naar festivals en culturele activiteiten door heel Nederland en soms verder Europa in. In een landschappelijke omgeving past ook een landschappelijk type wonen dat aansluiting vindt bij één van de andere sferen in het gebied. Bijvoorbeeld met de hoogstedelijke sfeer, zoals je ook ziet bij de woningen bij Park Transwijk die met de voordeur grenzen aan een straat en met de achterdeur aan het park. Of juist met de geborgen sfeer, zoals de woonboten die hun voortuin hebben aan het Merwedekanaal en hun achtertuin aan het Merwedeplantsoen.


34

Sharing economy Merwede kent ook rustige en opvallend groene en blauwe plekken. Zoals diverse oude bomen en een sloot die resteert uit de tijd dat er tuinbouw was in het gebied. Deze kwaliteiten bieden kansen voor bijvoorbeeld een ander type wonen dan langs de Europalaan en een ander type verblijven dan langs het Merwedekanaal. Ze bieden kansen voor de kleine, rustige plekken die Utrecht zo typeren. Plekken als de werven en hofjes in het stadscentrum, tuinen in Parkhaven en lanen zoals bij het Vondelparc in Rivierenwijk. Naast dit type wonen past ook een nieuw werklandschap goed in dit tussengebied. Utrecht Manifest sprak in juni 2012 over ‘Het nieuwe werklandschap’, naar aanleiding hiervan verscheen in De Architect het artikel ‘Het nieuwe werklandschap en sociaal design’ (september 2012). Dit type werk kan figuurlijk, maar ook letterlijk plaats vinden vanuit schuurtjes die fysiek en sociaal met elkaar verbonden zijn. Het zijn deze nieuwe ambachtslieden die hier, in het tussengebied van Merwede, goed passen. Goede voorbeelden van het nieuwe werklandschap zijn Kapitaal, een gedeelde werkplaats voor vormgevers in het centrum van Utrecht, Rotslab in Rotsoord, waar onder andere 3D printers gedeeld worden en Ja iNdus in Merwede, waar een hout- en staalbewerkingsplaats ter beschikking wordt gesteld aan de huurders van het pand.


35

Mix Merwede Ambitie en stedelijke randvoorwaarden


36

Stedelijkheid in Merwede Merwede is, mede dankzij de Europalaan als bestaande verkeersader, goed te bereiken met de fiets, de auto en het openbaar vervoer. Dit zijn hoogstedelijke kwaliteiten die kansrijk zijn voor wonen en bedrijvigheid. Niet voor niets zien we op de verkeersknooppunten nieuwe woningen, zoals op de Zuidkop bij City Campus MAX, en is de creatieve industrie een opkomende industrie in de Noordkop op het OPG-terrein. Langs het Merwedekanaal kun je fijn sporten en recreëren: een landschappelijke kwaliteit waar bewoners en gebiedsgebruikers nu al erg van genieten. En er is een middengebied tussen het Merwedekanaal en de Europalaan waar de tuin van Mobach één van de weinig bereikbare plekken is. Wie voor het eerst in deze openbare tuin komt, is verrast door de geborgenheid, het vele groen en de rust. Merwede is in potentie een compacte, gezonde en gelukkige stadswijk.


37

6.1 Compacte stad Het college van Utrecht bouwt aan een gezonde toekomst van de stad. Een compacte stad die groeit van 330.000 naar op termijn 400.000 inwoners. Utrecht groeit, maar wil niet meer uitbreiden in de buitengebieden maar vrijgekomen binnenstedelijke terreinen gebruiken om de woningbouwopgave voor (de regio) Utrecht op te vangen. Om deze stedelijke groei op duurzame wijze mogelijk te maken wordt ingezet op drie sporen: 1. het centrumgebied wordt vergroot ten westen van Utrecht Centraal; 2. waardevolle (landschappelijke) buitengebieden worden beter bereikbaar gemaakt (voor langzaam verkeer) vanuit de stad; 3. de openbare ruimte wordt hoogwaardig ingericht, waarbij de verblijfsfunctie meer in evenwicht wordt gebracht met de verbindingsfunctie. In de visie Merwedekanaalzone (2005) is Merwede aangewezen als transformatiegebied naar ‘hoogwaardig werken’. Kort daarna is in de Structuurvisie (2005) het accent verschoven naar een hoogstedelijke ontwikkeling, met het accent op wonen.


38

6.1.1 stedelijke dichtheid en volume Dichtheid In Merwede geld een stedelijke dichtheid. De fsi (floor space index) is minimaal 1, wenselijk is een dichtheid van 1.3.

5-8

3-6

2-4

Korrelgrootte In het gebied geldt, naast een diversiteit in hoogte, ook een diversiteit in korrelgrootte. Waar men lager bouwt, worden de bouwblokken afwisselend kleiner. Ook de ruimtelijke opzet rondom de doorgangen leent zich voor een kleinere korrelgrootte, omdat hier naar verwachting een meer divers programma wordt gerealiseerd. Daarnaast dient de ruimtelijke kwaliteit van het kanaal door het gehele gebied beleefbaar te zijn. Dit kan bijvoorbeeld door o.a zichtlijnen vanuit de Europalaankant en het midden van het gebied te realiseren. Om dit mogelijk te maken is een kleinere blokmaat aan het kanaal noodzakelijk.


39

Randvoorwaarden voor Merwede: 1. Stedelijke dichtheid: fsi = minimaal 1, gewenst 1.3. 2. Stedelijke uitstraling aan de Europalaan; - formele begeleidende bebouwing (overwegend) in één rooilijn; - de bouwhoogte bedraagt minimaal vijf en maximaal acht bouwlagen; - zoekgebied voor hoogte-accenten tot maximaal zeventig meter; - oriëntatie van de bebouwing/functies is op de Europalaan. 3. Informele uitstraling aan de Kanaalweg; - geen gesloten wand parallel aan het kanaal, maar juist openheid; - staat niet in één rooilijn; - voor een goede bezonning van de Kanaalweg bedraagt de bouwhoogte aan de Kanaalweg maximaal vier bouwlagen.


40

Visualisatie Europalaan Meer Merwede - ontwikkelambitie

41

6.1.2 bereikbaarheid van en naar merwede In het ambitiedocument Aantrekkelijk en Bereikbaar (2012) wordt ingezet op een beheerste groei van het autoverkeer in de stad en het stimuleren en aantrekkelijker maken van het gebruik van openbaar vervoer en de fiets. Ook in Merwede zal hierop moeten worden ingezet. Openbaar vervoer Het verbeteren van het openbaar vervoer is een belangrijk onderdeel van het stedelijke bereikbaarheidsprogramma. In het kader van het aanbieden van Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) wordt door de Provincie onderzocht of op termijn een directe tramverbinding vanuit Nieuwegein, via de Europalaan, naar Utrecht Centraal aangelegd kan worden. Deze verbinding zou moeten aansluiten op de nieuwe tram die Utrecht Centraal verbindt met de Uithof. In de huidige situatie heeft de Europalaan aparte busstroken, die vooral bedoeld zijn voor een snelle verbinding naar Utrecht Centraal. Op de Europalaan zijn slechts 2 haltes, één ter hoogte van MAX en één ter hoogte van het OPG-terrein. Aan de Beneluxlaan ligt een derde halte voor de ringlijn die het gebied verbindt met andere wijken.

Wens voor Merwede: - tenminste één nieuwe bushalte aan de Europalaan, centraal in het gebied; - indien een nieuwe tramlijn wordt gerealiseerd via de Europalaan dan zijn nieuwe haltes gewenst. N.B. Een halte voor (H)OV vraagt om voldoende reizigers. Hier ligt een sterke relatie tussen de dichtheid die wordt gerealiseerd, de te huisvesten doelgroepen, en de verschillende functies. Randvoorwaarde voor Merwede: 4. Goede en veilige looproutes naar de haltes Autoverkeer Met de ontwikkeling van het Stationsgebied, waaronder de concentratie van 6.500 parkeerplaatsen ter hoogte van de Jaarbeurs aan de Merwedekanaalzone, wordt onderzocht hoe dit gebied vanaf de A2 en A12 goed ontsloten kan worden. Met de aanleg van de fly-over bij het 24 Oktoberplein en de directe verbinding Overste den Oudenlaan – Ds. M. Luther Kinglaan zal een belangrijk deel van het autoverkeer via deze route gaan rijden. Ook de verbinding van de A12 naar het stationsgebied, via de Europalaan, zal een belangrijke stadsentree blijven. De ambitie is een hoogwaardige en stedelijke uitstraling. Randvoorwaarden voor Merwede: 5. Ontsluiting van het gebied (voor autoverkeer) vindt plaats vanaf de Europalaan. 6. Auto’s mogen tot maximaal .. meter het gebied in rijden (zie uitgangspunt ...)


42

Langzaam verkeer Verdichting van de stad kan niet los worden gezien van investering in de kwaliteit van de lokale en stedelijke leefomgeving. Gekoppeld aan de stedelijke verdichting wordt daarom ingezet op een fijnmazig (groen) stedelijk netwerk van plekken en gebieden die onderling zijn verbonden door bestaande en/of nieuwe routes voor langzaam verkeer. Deze hebben op verschillende schaalniveau’s betekenis:

Randvoorwaarden voor Merwede: 7. De Kanaalweg is uitsluitend bedoeld voor langzaamverkeer. 8. Een langzaamverkeersbrug en -route legt verbinding tussen de Rivierenwijk, Merwede en park Transwijk.

Buitengebieden - Haarzuilens; - Amelisweerd. Stadsdeel - Lint Maxima park; - Rondje Stadseiland (Amsterdam Rijnkanaal – Merwedekanaal); - Singel rond historische binnenstad. Wijk Park Transwijk; Park Oog in Al. Verbindingen - Via bestaande (historische) routes, zoals de Leidseweg, Vleutenseweg, de Vecht en de Kromme Rijn); - Via nieuw aan te leggen routes (LV-brug Oog in al Leidsche Rijn).


43

Visualisatie Kanaalweg Meer Merwede - ontwikkelambitie

44

Ambitie Merwede Wanneer we deze stedelijke randvoorwaarden combineren met de wensen vanuit Merwede, komen we tot de volgende ambitie: Mobileit In het openbaar gebied moeten verschillende type verkeer worden gefaciliteerd. De Europalaan (westkant van Merwede) blijft goed toegankelijk voor autoverkeer, het midden wordt autoluw en de Kanaalweg autovrij. In Merwede komt alleen bestemmingsverkeer en wordt een optimaal langzaamverkeersnetwerk gerealiseerd. Dwars door het gebied ontstaat hierdoor de aanleiding voor een noord-zuidverbinding waaraan verkeer en groenstructuur samenkomen bij diverse groen-stedelijke ontmoetingsplekken. Oost-westverbindingen Oost-westverbindingen dienen ontwikkeld te worden voor een betere doorwaadbaarheid van het gebied. Het aantal doorgangen is afhankelijk van de stedenbouwkundige blokmaat die er komt. Kijkend naar deze blokmaat, de kavelgrenzen en een ruimtelijk praktische maat, is een vijftal doorgangen en een blokmaat tussen de 200 en 150 meter optimaal. Het gebied wordt naar verwachting in verschillende fases en met grote mate van flexibiliteit herontwikkeld. Hierom hoeven niet alle locaties van de doorgangen vastgelegd te worden. Er is één doorgang die wél vastgelegd wordt. Dit is de wijkoverstijgende doorgang die door het midden van het gebied loopt. Deze doorgang biedt, wanneer ook een brug gerealiseerd wordt, kansen om de naastliggende wijken; Rivierenwijk en Dichtersbuurt met Park Transwijk en Merwede te verbinden. Meer Merwede - ontwikkelambitie

45

6.2 Gezonde stad Utrecht is ook een gezonde stad. Voor Merwede kan er wat gezonde stad betreft aangehaakt worden op het ‘rondje Stadseiland’ dat uitgaat van een openbare groene en recreatieve zone met een lengte van 11 km langs het Merwedekanaal en het Amsterdam Rijnkanaal. Het rondje Stadseiland is voor onder andere fietsers, wandelaars en skaters. Hier wordt ruimte gecreëerd voor veilig en prettig woonwerkverkeer en voor (ongeorganiseerde) sport. Met de Rooseveltboulevard in Kanaleneiland is al een deel van het rondje gerealiseerd. Ook vanuit de omliggende wijken Dichterswijk/Parkhaven, Stationsgebied, Transwijk en Rivierenwijk kunnen verbindingen gelegd met deze zone. Met een nieuwe langzaamverkeersbrug over het Merwedekanaal kan bijvoorbeeld de Rivierenwijk worden verbonden met park Transwijk, maar ook met het Stadseiland. De kwaliteit van deze zone wordt niet alleen bepaald door de inrichting van de openbare ruimte, maar ook door de wijze waarop gebieden zich ontwikkelen aan deze route. Randvoorwaarden voor Merwede: 9. Het (historisch) groene profiel van de Kanaalweg, met Vleutense wetering en bomenrijen is uitgangspunt. Om de relatie met het Merwedekanaal te versterken mag bij bijzondere functies (in overleg) hiervan afgeweken worden. 10. Het gebied legt relatie met het kanaal en de Kanaalweg. 11. In het gebied wordt een groenstructuur aangelegd (als onderdeel van een gezonde leefomgeving) die samen met de groene kanaalzone een hoogwaardige, robuuste groenstructuur vormt; 12. Om de sociale veiligheid van deze route te verbeteren zal de bebouwing zich moeten richten op de route en het kanaal. Meer Merwede - ontwikkelambitie

46

Ambitie Merwede Een potentiële groen-blauw structuur voor Merwede is weergegeven in deze schematische kaart. Hierop is te zien hoe de groen-blauwkwaliteit van het kanaal het gebied ingetrokken kan worden. Als we nog verder inzoomen op Merwede als gebied, zijn er veel aanleidingen te vinden waardoor groen en blauw gerichter een plek kunnen krijgen. Hierover is gesproken in de derde meemakerssessie: gezonde stad. Vanuit deze sessie is er aan de hand van een aantal thema’s onder andere gesproken over het verduurzamen van de ontwikkelingen in Merwede. Een goede groen-blauw structuur heeft meerdere voordelen: het bevordert de ecologie en leefkwaliteit voor mens, dier en plant, het draagt bij aan klimaatadaptie en kan oplossingen bieden voor waterberging en een betere bodeminfiltratie. Het is hierom wenselijk om te onderzoeken wat en hoe we dit kunnen toepassen in Merwede.


47

Visualisatie Middengebied


48

Meer dan versnipperd groen Het bestaande en toe te voegen groen plus de oost-westverbindingen en noordzuidverbinding vormen aanleiding voor een meer verbonden groenstructuur en ontmoetingsplekken in Merwede. Door iedere volgende ontwikkeling aan te sluiten op bestaand groen, kunnen deze groene plekken gezamenlijk een groenstructuur vormen tijdens en na de transformatie. Deze structuur kan tevens de meerdere functionele rollen vervullen zoals omschreven in de ambitie. Bestaand kapitaal als aanleiding voor infrastructuur en verblijfslocaties Bij het realiseren van de langzaamverkeersroutes dient zoveel mogelijk rekening gehouden te worden met bestaand kapitaal aan volgroeide bomen en potentiële groenstructuren. In deze kaart is dit bestaand groen globaal weergegeven. Waar op kavels geen groen aanwezig is, dient groen toegevoegd te worden zodat vergroende langzaamverkeersverbindingen gerealiseerd worden door het gehele gebied. De tijd van de transformatie kan gebruikt worden voor groei van groen en in sommige gevallen zelfs voorlopen op vastgoedontwikkelingen. In de grote kaart is weergegeven waar bestaand groen en blauw in het gebied en aan het kanaal aanleidingen vormen voor het realiseren van groen-blauwe verblijfslocaties zoals een binnenhaven, waterfront, groene oever, vijver, klein park of groen plein. Kruispunten vormen aanleiding voor ontmoeting en hindercirkels tot meer groen en blauw.

kaart9

kaart9 Meer Merwede - ontwikkelambitie

49

6.3 Gelukkige stad Een gelukkige stad is een stad waarin benodigde voorzieningen binnen handbereik zijn en men (relatief) rustig kan wonen in een stedelijke omgeving. Een plek waar stedelijk en landschappelijk samenkomen. Benodigde voorzieningen zijn niet vooraf te bepalen. Daarom mag in Merwede alles! Mits... Een gelukkige stad is ook een stad met een maatschappelijk programma. Hierom is in dit document ruimte gereserveerd voor de gemeente om een maatschappelijk programma van eisen toe te voegen, al dan niet in samenwerking met Meer Merwede.


50

6.3.1 Gemixte omgeving Geen bestemmingen voor een gemixte leefomgeving Een gemixte leefomgeving wordt gecreëerd door een combinatie van wonen en diverse voorzieningen. In Merwede gelden geen bestemmingen voor deze functies of voorzieningen. Alles is toegestaan, mits het voldoet aan de (verwachtte) behoefte van (toekomstige) bewoners. Deze voorzieningen kunnen van alles zijn: van bankje aan het water of boulderobject in het groen tot supermarkt of compleet bedrijfsverzamelgebouw.

Legenda aanleiding tot georganiseerde voorzieningen aanleiding tot ongeorganiseerde voorzieningen bijzondere plek hoogstedelijk creatief landschappelijke sfeer hoogstedelijk efficiënt en zakelijk geborgen sfeer

Diverse sferen en voorzieningen: maar wat dan? Tijdens de meemakerssessies van Meer Merwede zijn veel wensen en behoeften genoemd waaruit ontwikkelende partijen kunnen putten. In de onderstaande kaart zijn de uitkomsten van sessies vertaald naar een conceptprogrammering voor Merwede. De diverse sferen staan voor bestaande kwaliteiten en een type architectuur en programmering welke reeds omschreven zijn in de hoofdstukken vier en vijf. Locaties met aanleiding voor voorzieningen In de cirkels zijn locaties aangegeven die het meest kansrijk zijn voor voorzieningen. Locaties rondom doorgangen en bijzondere plekken zijn kansrijk als ontmoetingsplek. Aan de waterkant hebben de voorzieningen een informele sfeer, al dan niet in de openbare ruimte. De Europalaankant vraagt juist een meer commerciële sfeer. Ook hindercirkels zijn aanleiding voor voorzieningen, omdat daar niet gewoond mag worden.


<< type voorzieningen reagerend op gewenste voorzieningen uit meemakerssessies (zie bijlagen), bestaand omliggend gebruik en bestaande kwaliteiten

51

toelichting sfeer per kavel (combinatie) en kansrijke voorzieningen In de meemakerssessies zijn meerdere gewenste voorzieningen genoemd. De volledige lijst is op te vragen via [email protected]. OPG-terrein Sfeer: hoogstedelijk creatief in combinatie met overig hoogstedelijk en landschappelijk Kansrijke functies: woningen toevoegen aan bestaand gebruik Kansrijke voorzieningen: koffiebranderij, avondhoreca, lokale versmarkt, boulder- en circusobject in openbare ruimte etc. Busremise + ROTO Smeets terrein Sfeer: geborgen in combinatie met hoogstedelijk zakelijk en landschappelijk Kansrijke functies: woonomgeving realiseren Kansrijke voorzieningen: stadsstand, hofjes, zit-, natuur- en speelobjecten, daghoreca etc. Europalaan 20 en omgeving Sfeer: hoogstedelijk creatief en zakelijk Kansrijke functies: transformatie bestaand pand tot woningen en woningen toevoegen. Behoud van de ateliers en netwerklocatie De Stadstuin Kansrijke voorzieningen: (behoud) avondhoreca en/of (semi)openbare binnentuin etc.


VENDEX-terrein Sfeer: hoogstedelijk efficiënt in combinatie met geborgen Kansrijke functies: woonomgeving realiseren Kansrijke voorzieningen: avondhoreca, supermarkt, (groen/blauw) plein, zitgelegenheid, openbare (binnen)tuinen etc. Smart Business Park Sfeer: geborgen in combinatie met hoogstedelijk zakelijk en landschappelijk Kansrijke functies: woningen toevoegen aan bestaand gebruik (bedrijfsverzamelgebouwen en daghoreca LaLotta) Kansrijke voorzieningen: openbare (binnen)tuin, zitgelegenheid, vlonders aan het water etc. MAX & Twogether Sfeer: hoogstedelijk efficiënt in combinatie met geborgen Gerealiseerde functies: reeds gerealiseerd ruim 1.200 woningen, commerciële ruimte in de plint van MAX Gerealiseerde voorzieningen: daghoreca (koffiebar en Subway), winkel Cool Blue, sportschool en zonnebank Kansrijke voorzieningen: sportobject voor hardlopers e.a. langs water en/of op het gras voor MAX, etc.

52

V&D ‘Aan de Europalaan 30-34 lagen eerder de distributiehallen van V&D, die enkele jaren geleden naar Nieuwegein vertrok. Na jaren van leegstand zijn de hallen inmiddels gesloopt en is de grond bouwrijp gemaakt. Gebouwenbeheerder Immoselekt Amsterdam BV wil graag studenten-/starterswoningen en vrije sector appartementen realiseren, dit in combinatie met bijvoorbeeld detailhandel en andere voorzieningen. Hieronder een concept van de plannen dat nog verdere uitwerking zal krijgen. De eigenaar hoopt op een spoedige oplossing voor verplaatsing of verwijdering van de tippelzone en staat, tot het zover is, overal voor open.’


53

Vechtclub XL Vechtclub XL zou graag een permanente plek innemen op het OPG-terrein. Maar met een toekomstperspectief dat vooralsnog slechts rijkt tot 2020 is het moeilijk om te blijven doorontwikkelen. We willen ons verder ontplooien als organisch gebiedsontwikkelaar en bestaande panden herontwikkelen. Daarnaast is er de wens om samen met de gemeente gelijkgestemde ontwikkelaars te zoeken voor omliggende nieuwbouw. Naast het uitbreiden van creatieve werkruimtes willen we ons richten op stadslandbouw, een markthal, horeca, (atelier)woningen en (expat)appartementen. Gelijktijdig organiseren we markten en een cultureel programma. Met als doel om stapsgewijs de levendigheid en leefbaarheid te vergroten en een trekker te worden voor het hele Merwedegebied.


54

Europalaan 20 Janssen de Jong Projectontwikkeling is voornemens de kantoorlocatie aan de Europalaan 20 te transformeren tot woningbouw. Hierbij gaan wij in een scenario zonder toevoeging van vierkante meters uit van ca. 87 appartementen met eigen buitenruimte. De belangrijkste belemmering voor deze transformatie is op dit moment de aanwezigheid van de tippelzone.


55

Alles mag, mits... Kantoor toevoegen mag, mits het een kantoor aan huis of een bedrijfsverzamelgebouw betreft voor specifieke doelgroepen. Zoals Vechtclub XL voor creatieve industrie en De Alchemist voor sociaal ondernemers. Detailhandel toevoegen mag, mits detailhandel waar aanwijsbare behoefte aan is of concepten voor een specifieke doelgroep. Zoals een supermarkt of juist een fietsenmaker in combinatie met fietsenwinkel en pakketbezorgdienst. Horeca is overal toegestaan, mits het geen overlast voor (gewenste) bewoners of gebruikers veroorzaakt. Industrie is overal toegestaan, mits kleinschalig en het geen hinder vormt voor (gewenste) bewoners of gebruikers. Tot slot mag alles mits bestaande kwaliteiten behouden worden.


6.3.2 maatschappelijk programma van eisen Tijdens de expertmeeting Samen Stadmaken (10-09-2015), georganiseerd door de Utrechtse raad en Utrechtse Ruimtemakers, was één van de adviezen het maken van een maatschappelijk programma van eisen. Dit om antwoord te kunnen geven op specifieke behoeften en wensen uit de stad voor deze plek. De gemeente zou dit maatschappelijk programma van eisen, net als een stedelijk programma van eisen, mee moeten geven aan ontwikkelende partijen. De kosten (of gemiste inkomsten) hiervoor worden als bovenwijkse kosten opgenomen in de gebiedsexploitatie en verrekend binnen de plankosten. Wij, vanuit Meer Merwede, kunnen ons voorstellen dat in dit maatschappeijk programma van eisen iets gezegd wordt over: – ruimte voor experiment en innovatie – sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed – samenwerking met lokale partijen bij realisatie, transformatie en beheer – benodigdheden voor een compacte, gezonde en gelukkige stad

56

Exploitatie en tijdelijkheid Gezamenlijke gebiedsexplotatie


57

Exploitatie en tijdelijkheid De ontwikkelingsstrategie is gericht op meer en ander gebruik in het gebied. Dit gebruik kan tijdelijk zijn, maar, bij succes en wanneer het geen hinder vormt voor de omgeving, ook permanent. Het tijdelijk programma en evenementen zijn investeringen in nieuwe functies en hebben een duidelijke rol in de transformatie. Enerzijds moeten ze de basis bieden voor blijvend gemixt programma en anderzijds dragen ze bij in gebruik van het gebied. Daarmee geven ze het gebied kleur en zijn ze een belangrijk onderdeel van de branding en placemaking. De ambitie van een gemixte stadswijk is gebaseerd op het uitgangspunt dat (1) meer gebruik van het gebied, het gebied attractiever maakt om er te komen en te verblijven. Met attractiviteit groeit de kwaliteit van de plek en daarmee de waarde. Het gaat dan om verblijfs- en gebruikswaarde en financiële waarde. (2) Tijdelijk programma bijdraagt aan het openleggen van het gebied voor diverse soorten gebruik en daarmee een duidelijke plaats in de transformatie heeft. (3) De waardeontwikkeling in het gebied door gebruik heeft zowel impact op locaties en programma’s die door nieuwbouw tot stand komen alsook op het bestaande bedrijven, organisaties en grond en vastgoed in het gebied. Naast deze meer geleidelijke waardeontwikkeling dragen bestemmingswijzigingen bij aan waardesprongen, doordat nieuwe programma’s planologisch mogelijk worden gemaakt.


(4) In een meer spontane ontwikkeling of organische groei, zijn de ontwikkelstappen ongewis in omvang en tempo. Tijdelijke invullingen worden gedefinieerd door hun succes, hun deadlines of het uitblijven van andere (meer definitieve) ontwikkelstappen. (5) De programmering moet adequaat gemanaged worden, zodat deze uitnodigt, conditioneert en bijdraagt. Maar ook moet gestuurd worden op agendering en de kosten en baten van het tijdelijk programma. Uitgangspunt is dat het gebiedsmanagement op termijn kan overgaan is een actieve gebieds-vve die ook in de eindsituatie actief blijft voor de leden, de bewoners en eigenaren in het gebied. Om deze relatie te duiden komt eerst de herontwikkelingsopgave binnen de transformatie aan bod. (6) Als gevolg van nieuwe bestemmingen, kan nieuw programma worden gerealiseerd en kunnen tal van locaties herontwikkeld worden. Vanuit de WRO en de Grexwet geldt het principe, dat de kosten die onderdeel uitmaken van de bestemmigingswijziging moeten worden bekostigd uit de waardesprong van de locaties voor zover de waarde-ontwikkeling deze kosten kan dekken. Uitgaande van het feit, dat de waardeontwikkeling groter is dan de bijbehorende kosten, zullen alle kosten worden verhaald. Door dit principe toe te passen, genereert het gebied de benodigde financiële waarde om de transformatie mogelijk te maken. Op locaties waar bestemmingen wijzigen voorziet de gemeente een anterieure overeenkomst om het kostenverhaal te regelen.

58

(7) De organische ontwikkeling en het feit, dat sprake is van transformatie leidt tot meer en andere kostensoorten, dan nieuwe infrastructuur e.d. Immers in het gebied wordt gedurende langere tijd management gevoerd om het gebruik in het gebied te intensiveren door programma e.d. Hierdoor worden proceskosten (a) gemaakt en kosten verband houdende met tijdelijke programma’s (b). Daar staat tegenover, dat ook de tijdelijke programma’s opbrengsten genereren (c) en ook bestaand vastgoed (d) profiteert van de waardeontwikkeling door het toename van gebruik, faciliteiten e.d. De som van a t/m d dient dus meegewogen te worden bij het kostenverhaal.

(8) De gebiedsexploitatie kent de volgende inkomsten: (a) kostenverhaal bij bestemmingswijziging, (b) inkomsten uit tijdelijke exploitatie (voor zover deze niet terecht komt bij gebouw/grondeigenaren) en (c) een bijdrage van eigenaren voor het gebiedsmanagement.

• Tijdelijk programma moet voldoende renderen om de exploitatielasten van het programma te dragen; • Wanneer gronden en/of gebouwen hiervoor beschikbaar worden gesteld dan moet een aparte business case worden gemaakt, waarin afspraken worden gemaakt over eventuele revenuen die ontstaan. • Wanneer hier specifieke onrendabele kosten in zitten, dan moet het aantoonbare meerwaarde hebben voor het gebied en daarmee de instemming hebben van de gebiedseigenaren en de gemeente om deze kosten op te nemen in de gebiedsexploitatie; • Voor evenementen en events alsook kosten die gemaakt gaan worden voor tijdelijke infrastructuur e.d. geldt ook instemming van eigenaren voor opname van kosten in de gebiedsexploitatie. • Het business plan van de kwartiermaker en procesmanager wordt onderdeel van de gebiedsexploitatie, waarbij ieder jaar het jaarplan goedkeuring verdient. In het business plan wordt ook aandacht besteed aan het generen van opbrengsten uit events, tijdelijke exploitatie e.d. Voorgesteld wordt om bovenstaande kosten en mogelijke opbrengsten onderdeel te laten zijn van de gebiedsexploitatie.


59

Samenvatting financiele spelregels De herontwikkeling en transformatie van Meer Merwede vindt plaats op basis van een nieuwe vorm van gebiedsontwikkeling. De initiatiefnemers en eigenaren hebben samen met de gemeente spelregels gemaakt. Op hoofdlijnen bestaat hierover overeenstemming. Op tal van onderdelen zullen ze de komende tijd worden uitgewerkt.

Uitwerking van de spelregels in organisatie is een van de vervolgstappen van deze spelregels. Uitgangspunt is dat iedere eigenaar een haalbare business case heeft waar het gaat om kosten (inclusief de exploitatiebijdrage) en opbrengsten bij de herontwikkeling van zijn/haar kavel.

De spelregels zijn innovatief, wanneer ze naast de huidige wet- en regelgeving worden gepositioneerd. De financiële spelregels rond de gebiedsexploitatie zijn een vertaalslag van de beoogde ontwikkelstrategie. De ontwikkelstrategie moet worden geconditioneerd door een nieuw bestemmingsplan of omgevingsplan en tevens aansluiten bij de regelgeving omtrent het kostenverhaal. Met deze financiële spelregels maken we enerzijds de gebiedsontwikkeling van Meer Merwede mogelijk en sluiten we zo goed mogelijk aan bij de grondexploitatiewet van de WRO en de principes waarop kosten worden verhaald. Een vervolgstap is dan ook dat de spelregels en het beoogde planologische kader juridisch op elkaar worden afgestemd. De ontwikkelstrategie is gericht op het samen maken van collectieve spelregels, die vervolgens de ontwikkelmogelijkheden geven om op perceelniveau te komen tot (her) ontwikkeling en transformatie. De ontwikkelkansen en risico’s zijn voor de eigenaren en ontwikkelaars. De gemeente regisseert en coördineert samen met de eigenaren de inkomsten en uitgaven die betrekking hebben op openbare voorzieningen en collectieve kosten. Er wordt daarbij zoveel mogelijk ruimte gelegd bij de initiatiefgroep Meer Merwede. Meer Merwede - ontwikkelambitie

60

Duurzaam vervolg


61

8.1 Collectief beheer openbare ruimte Nog uit te werken i.s.m. Buitenruimte voor contact, Food for Good. 8.2 Collectieve energiemaatschappij Nog uit te werken i.s.m. EnergieU. 8.3 Gebiedscollectief (of –atelier) Nog uit te werken i.s.m. lokale belanghebbenden (en Utrechtse Ruimtemakers?).


62



Goede en veilige looproutes naar de haltes. STADSEILAND

8.4 Toekomstbeeld versus huidig beeld Het ‘rondje Stadseiland’ gaat uit van een openbare groene en recreatieve zone met een lengte doorontwikkelen van 11 km langs het Merwedekanaal en het Amsterdam Rijnkanaal voor onder Deze beelden geven een eerste indruk en zullen in het vervolg proces tot meer gedefinieerde uitwerkingen. andere fietsers, wandelaars en skaters. Hier wordt ruimte gecreëerd voor veilig en prettig woon-werkverkeer en voor (ongeorganiseerde) sport. Met de Rooseveltboulevard in Kanaleneiland is al een deel van het rondje gerealiseerd.

Vanuit de omliggende wijken Dichterswijk/Parkhaven, Stationsgebied, Transwijk, Rivierenwijk en Merwedekanaalzone 5 kunnen verbindingen gelegd met deze zone. Met een nieuwe langzaamverkeersbrug over het Merwedekanaal ka bijvoorbeeld de Rivierenwijk worden verbonden met park Transwijk, maar ook met het Stadseiland. De kwaliteit van deze zone wordt niet alleen bepaald door de inrichting van de openbare ruimte, maar ook door de wijze waarop gebieden zich ontwikkelen aan deze route. Randvoorwaarden voor Merwedekanaalzone 5:  De Kanaalweg is uitsluitend bedoeld voor langzaamverkeer;  Het (historisch) groene profiel van de Kanaalweg, met Vleutense wetering en bomenrijen is uitgangspunt. Om de relatie met het Merwedekanaal te versterken mag bij bijzondere functies (in overleg) hiervan afgeweken worden;  Een langzaamverkeersbrug/route legt verbinding tussen de Rivierenwijk, deelgebied 5 en park Transwijk;  De bebouwing aan de Kanaalweg is informeel:  Geen gesloten wand parallel aan het kanaal, maar juist openheid;  Staat niet in 1 rooilijn;  Het gebied legt relatie met het kanaal en de Kanaalweg.  In het gebied wordt een groenstructuur aangelegd (als onderdeel van een gezonde leefomgeving) die samen met de groene kanaalzone een hoogwaardige, robuuste groenstructuur vormt;  Om de sociale veiligheid van deze route te verbeteren zal de bebouwing zich moeten richten op de route en het kanaal.  Voor een goede bezonning van de Kanaalweg bedraagt de bouwhoogte aan de Kanaalweg maximaal 4 bouwlagen.


63

Bronnen p.6 Dynamisch Stedelijk Masterplan, (utrecht.nl, 19-08-2013) - http://www.utrecht.nl/images/DSO/D_S_M/DSM%20juni%202011.pdf p.6 Gebiedsvisie Merwedekanaalzone 2005 (utrecht.nl, geraadpleegd op: 19-08-2013) - http://tekstversie.utrecht.nl/CoRa/Griffie/Raadsvoorstellen/RV2005/ Raadvoorstel%202005_098.pdf p.6 Structuurvisie (utrecht.nl, geraadpleegd op: 19-08-2013) - http://www.utrecht.nl/smartsite.dws?id=45083 p.6 Structuurvisie Randstad 2040, structuurvisie Utrecht 2015-2030 (utrecht.nl, geraadpleegd op: 19-08-2013) - http://tekstversie.utrecht.nl/CoRa/BGS/ Bijlagen/2013/september%202013/bp%20Bouwinitiatief%20startblok,%20Kanaleneneiland.pdf p.21 Showrooming or norooming? eCommerce- the impact on property businessimmo.com, (geraadpleegd op: 23-08-2013) - http://www.businessimmo.com/ system/datas/44958/original/showrooming_or_norooming_-_external1.pdf?1376923645 p.23 ‘Smart Highway’ NRC, 30-08-2013, geraadpleegd op 01-10-213 http://www.nrc.nl/nieuws/2013/08/30/met-dit-ontwerp-won-zomergast-daan-roosegaardede-belangrijkste-designprijs/ p.23 ‘Creatieve industrie Utrecht groeit’, DUIC, februari 2013 (DUIC.nl, geraadpleegd op: 25-08-2013) -http://www.duic.nl/nieuws/35077/creatieve-industrieutrecht-groeit/ p.25 ‘Het nieuwe werklandschap’ van Utrecht Manifest (De Architect, september 2012) Ook terug te lezen op Vliegerprojecten (geraadpleegd op: 24-08-2013) http://vliegerprojecten.nl/wordpress/2012/10/het-nieuwe-werklandschap-vindt-oorsprong-in-sociaal-design/


64

compact, gezond en gelukkig Ontwikkelambitie voor Utrechtse stadswijk in wording

Recommend Documents