Cenová mapa stavebních pozemků města Prostějova č. 4
Textová část
Obsah: 1. Úvod 2. Instrukce k používání cenové mapy 3. Stručná charakteristika města 4. Postup zpracování cenové mapy 5. Charakteristika místního trhu s pozemky 6. Vybrané údaje z katastru nemovitostí 7. Příloha – souborné údaje z katastru nemovitostí
2
1. Úvod 1.1 Základní údaje o cenové mapě Cenová mapa stavebních pozemků města Prostějova č. 4 (dále jen cenová mapa) je zpracována v intencích § 33 odst. 2 a § 10 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále jen zákon) a podle § 27 vyhlášky Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen vyhláška). Tato cenová mapa, jejíž účinnost se předpokládá na období příštího kalendářního roku, navazuje na její předchozí vydání, která jsou uvedena v níže připojeném přehledu: Pořad. číslo cenové mapy 1 2 3 4
Vyhláška města Prostějova číslo ze dne 63/2002 19.09.2002 1/2004 16.12.2003 19/2004 21.12.2004 1/2006 20.12.2005
Cenový věstník MF částka ze dne 17 15.10.2002 4 19.2.2004 4 21.2.2005
Účinnost od do 4.10.2002 7.1.2004 8.1.2004 31.12.2004 1.1.2005 2.1.2006 3.1.2006
Podkladem pro Cenovou mapu stavebních pozemků města Prostějova č. 4 jsou nové ceny stavebních pozemků, které byly sjednány v kupních smlouvách, uzavřených na území města Prostějova, v období od července 2004 do června 2005. Cenová mapa je zpracována na podkladu digitální katastrální mapy města Prostějova v měřítku 1 : 5000, poskytnuté Městským úřadem v Prostějově. Využitím uvedeného mapového podkladu je sledován záměr přesnějšího vymezení v grafické části cenové mapy vyznačených skupin parcel obdobných stavebních pozemků, srovnatelných podle shodného účelu užití, obdobné polohy na území města a stejné stavební vybavenosti oceněných pozemků (možnosti napojení na základní inženýrské sítě – kanalizaci, vodovod, plynovod apod.). Cenová mapa je bezplatně přístupná veřejnosti v pracovní době na odboru koncepce a rozvoje města Městského úřadu v Prostějově.
1.2 Vztah cenové mapy k Územnímu plánu města Prostějova Při tvorbě cenové mapy bylo přihlíženo k prioritám Územního plánu sídelního útvaru Prostějov, jehož II. změna byla schválena 21.12.2004 a vyhlášena obecně závaznou vyhláškou Zastupitelstva města Prostějova č. 18/2004.
1.3 Součásti cenové mapy Cenovou mapu tvoří: I. Textová část v rozsahu 19 stran formátu A4. 3
II. Grafická část, vytvořená na 12 mapových listech digitální mapy města Prostějova, v kladu listů státní mapy odvozené (SMO) v měřítku 1:5000, s vymezenými a oceněnými skupinami parcel obdobných stavebních pozemků a upravená do formátu A4.
1.4
Autorizace cenové mapy
Originální dokumentace Cenové mapy stavebních pozemků města Prostějova č. 4 byla autorizována Městským úřadem v Prostějově 20. 12. 2005 s účinností od 3. 1. 2006 .
4
2. Instrukce k používání cenové mapy 2.1 Cenová mapa je určena pro oceňování stavebních pozemků, které jsou definovány v § 9 odst. 1 písm. a) zákona o oceňování majetku, jež jsou v grafické části cenové mapy zahrnuty do některé z vyznačených a oceněných skupin parcel obdobných stavebních pozemků (dále jen skupin parcel).
2.2 Stavební pozemky ve vymezených skupinách parcel, které jsou v grafické části cenové mapy označeny cenou, se oceňují podle této cenové mapy, s výjimkou pozemků uvedených v instrukci č. 2.6.
2.3 V grafické části cenové mapy je ve vyznačených skupinách parcel uveden číselný znak, který vyjadřuje cenu v Kč/m2.
2.4 Stavební pozemky, které v grafické části cenové mapy nejsou v žádné skupině parcel označených cenou, se oceňují podle příslušného ustanovení § 28 nebo § 31 odst. 2 vyhlášky.
2.5 Stavební pozemky, které jsou sice v grafické části cenové mapy v oceněné skupině
parcel, ale jejichž část je ve skupině parcel neoceněné nebo s jinou cenou, se oceňují podle příslušného ustanovení § 28 nebo § 31 odst. 2 vyhlášky.
2.6 Pozemky, které jsou v katastru nemovitostí vedeny v druhu ostatní plochy se způsobem využití dráha, dálnice, silnice, ostatní komunikace a ostatní dopravní plocha, která není součástí pozemní komunikace, s výjimkou komunikací privátních a v uzavřených plochách či prostorech, jakož i pozemky určené územním rozhodnutím nebo stavebním povolením ke stavbě veřejných komunikací a dopravních ploch, se neoceňují podle této cenové mapy a jejich cena se zjistí podle § 28 odst. 10 vyhlášky.
2.7 Jde-li
u pozemků uvedených v instrukci 2.6 o komunikace privátní a komunikace v uzavřených plochách či prostorech, dále jsou-li užívány k podnikání za úplatu (např. slouží-li k úplatnému poskytování služeb motoristům) nebo jsou-li funkčně spojeny se stavbami komerčního charakteru (např. ostatní dopravní plochy, vč. parkovišť obchodních domů, ubytovacích a stravovacích zařízení), se oceňují podle této cenové mapy nebo se jejich cena zjistí podle příslušného ustanovení § 28 vyhlášky, s výjimkou odstavce 10.
5
2.8 V případě nesouladu druhu oceňovaného pozemku v cenové mapě (§ 9 zákona) s jeho skutečným stavem v terénu, se postupuje způsobem podle § 27 odst. 4 vyhlášky.
2.9 Cenová mapa je bezplatně přístupná veřejnosti v pracovní době na odboru koncepce a rozvoje města Městského úřadu v Prostějově, náměstí T. G. Masaryka 12-14, 796 01 Prostějov. Na uvedeném místě lze také uplatnit případné dotazy, připomínky a návrhy k této cenové mapě.
6
3. Stručná charakteristika města Město Prostějov je správním a průmyslovým centrem jižní části Olomouckého kraje. Jeho správní území pokrývá výměru 3.987 ha a včetně historické sídelní části je členěno do devíti katastrálních území (dále jen k.ú.): Čechovice u Prostějova, Čechovice-Záhoří, Čechůvky, Domamyslice, Držovice na Moravě, Krasice, Prostějov, Vrahovice a Žešov. Urbanisticky srostlé území města tvoří k.ú. Prostějov, Čechovice u Prostějova, Domamyslice a Krasice, které je vybaveno infrastrukturou úměrnou koncentraci obyvatel a možnostem jeho dalšího rozvoje. Naopak k.ú. Čechůvky, Držovice na Moravě, Vrahovice a Žešov zatím nejsou územně stavebně srostlé s městskou zástavbou a dál si zachovávají ráz převážně venkovské zástavby. Samostatnou enklávu tvoří k.ú. Čechovice–Záhoří s částečnou zástavbou objekty individuální rekreace (rekreační a zahrádkářské chaty), popř. stavbami víceúčelovými. Prostějov se z hloubi dějin vynořuje poprvé před polovinou 12. století. Nazýval se tehdy Prostějovice a byl jednou z mnoha vesnic patřících do majetku nově postaveného biskupského kostela sv. Václava v Olomouci a uvedených v jeho zakládací listině. Do poloviny 13. století se Prostějov vyvinul v trhovou ves, která zaujímala dosti výrazné postavení mezi sídly obdobného charakteru na střední Moravě. V této době, vyznačující se čilým kolonizačním ruchem, přicházejí do Prostějova němečtí osadníci povolaní markrabětem a zakládají vedle české vsi novou osadu, která ležela v místech dnešního náměstí T. G. Masaryka. Noví osadníci způsobili dočasné poněmčení Prostějova. Dokazuje to např. německý tvar jeho názvu - Prosteys, který se objevuje po roce 1250. Významný přelom ve vývoji Prostějova znamená poslední čtvrtina 14. století, kdy se stalo městečko majetkem mocného a bohatého šlechtického rodu pánů z Kravař. Petr z Kravař si uvědomoval ekonomickou výhodnost polohy městečka Prostějova na obchodní cestě mezi Brnem a Olomoucí, a proto všestranně podporoval jeho prosperitu. Západně od náměstí založil nové tržiště, nazvané Nové město, které bylo až do roku 1406 do jisté míry samostatným celkem spravovaným vlastním rychtářem. Privilegium z roku 1406 spolu s nejstarší městskou knihou umožňují poprvé důkladněji nahlédnout do uspořádání a života města. Jeho centrem bylo náměstí s 31 právovárečnými domy, ještě převážně dřevěnými. Z náměstí vycházely dvě ulice uzavřené branami. Prostějov dosáhl městských práv v samotném počátku husitského hnutí. Husitství sice zbrzdilo jeho rozvoj, přineslo mu však úplné počeštění. V roce 1445 začalo město budovat nové hrazení, stále ještě jen dřevěné. Současně se obnovovaly městské domy stavěné už většinou z kamene. Prostějovské židovské město vzniklo po roce 1454, kdy byli židé vyhnáni z královské Olomouce a hledali útočiště v okolních městech poddanských. Doba skutečného hospodářského, stavebního a kulturního rozmachu Prostějova nastává koncem 15. století. Ekonomická prosperita byla podmíněna v prvé řadě rozvojem výroby. Největší rozkvět zaznamenala odvětví spjatá bezprostředně s pěstováním kvalitních obilovin na pozemcích v okolí města, především sladovnictví a pivovarnictví. Do roku 1633 vzrostl počet právovárečných domů na 69. V roce 1490 se vlastníky města stávají Pernštýnové. Rostoucí bohatství Prostějova doprovázela jeho velkorysá výstavba. V roce 1495 zahájil stavbu kamenných hradeb s valem. Definitivní podobu získalo městské opevnění kolem roku 1526, kdy Jan z Pernštejna zboural Kosteleckou bránu a severozápadní cíp hradeb pro stavbu svého zámku. V letech 1521-1530 si měšťané místo staršího radního domu z konce 15. století vybudovali v renesančním slohu novou reprezentativní budovu radnice (dnes muzeum). 7
Nejhonosnější stavbou renesančního období byl zámek, postavený v letech 1526 - 1530 Janem z Pernštejna a přebudovaný jeho synem Vratislavem mezi lety 1568 - 1572. Kameníci pracující při přestavbě zámku, z nichž se někteří v Prostějově trvale usadili se uplatnili také při renesanční přestavbě měšťanských domů. Protože veškerá stavební plocha vnitřního města se vyčerpala již v 15. století, Prostějov se rozrůstal svými předměstími. V roce 1516 byla k němu připojena sousední ves Drozdovice. Na západní straně se město za hradbami rozšířilo počátkem 16. století o ulici Mlýnskou, Plumlovskou a Hliníky. Nejstarší předměstská část kolem Újezdu rostla zemědělským podnikáním bohatých měšťanů, kteří tu budovali dvory a zakládali nové zahrady. Tak vznikly ulice Petrská, Novosady (později přejmenovaná na Dolní) a Trávník. Přes zlepšení bezpečnostních a hygienických poměrů, k nimž v průběhu 16. století došlo, nebylo město ušetřeno živelných pohrom, požárů a epidemií. Největší požár tohoto období je postihl v roce 1572. Vyhořelo při něm 22 domů na severní straně náměstí. Náročný život a nákladné stavby českého kancléře Vratislava z Pernštejna zničily koncem 16. století zcela rodový majetek a způsobily jeho obrovské zadlužení. S tím souvisel také pozvolný hospodářský úpadek města. V roce 1599 přešel Prostějov do vlastnictví Lichtenštejnů. Ten prováděl násilnou katolizaci a město upadalo. Zkázu dovršila závěrečná léta třicetileté války, kdy město nejprve zpustošila roku 1642 císařská posádka a v červnu 1643 zcela zničila Torstensonova švédská armáda. Švédové pobořili městské zdi a valy, brány a bašty vyhodili do povětří, vyloupili radnici, kostel a zámek a nakonec vypleněné město vypálili. Prostějov měl ještě v roce 1677 přes čtyřicet procent neobydlených domů. Sotva se město vrátilo k normálnímu životu, zasáhla je na konci 17. století jedna z největších živelných katastrof v jeho historii - obrovský požár, který vypukl 27. 4. 1697 v domě na rohu Olomoucké ulice a Vápenice. Stavební restaurace po požáru dala městu barokní podobu. Měšťanské domy zůstaly i nadále jednopatrové se sedlovými střechami obrácenými štíty do náměstí, jen některé zcela přestavěné budovy dostaly barokní mansardové střechy. Nejrozsáhlejší stavbou se stal konvent milosrdných bratří, zbudovaný v letech 1739 - 1753 Lichtenštejny na místě bývalého Žalkovského dvora, patřícího městu. Město prožívalo v 18. století hlubokou hospodářskou stagnaci, k jejímuž oživení nepomohla ani stavba císařské silnice, která se po roce 1739 stala nejživější komunikační tepnou z Vídně do Německa a Polska. Zatímco koncem 18. století dosáhl Prostějov s 569 domy a necelými šesti tisíci obyvateli teprve velikosti, kterou měl před třicetiletou válkou, kolem roku 1830 měl už 836 domů a přes deset tisíc obyvatel. Výrazně se rozrostlo především okolí textilních podniků na Olomouckém a Brněnském předměstí. Po roce 1850 bylo vnitřní město uzavřeno komplexem vysokých hradeb, valů a příkopů, který byl na čtyřech místech přerušen městskými vstupními branami a zpevněn deseti baštami. Chybělo převážně nejen dláždění a chodníky, ale i kanalizace. Většina domů měla vlastní studnu a dřevěným potrubím tekly z rybníka měkká voda jen do pěti kašen a části výrobních středisek. Městem se klikatila městská strouha, která sbírala většinu splašků, kolem několika rybníčků se batolily husy, kachny a další domácí zvířectvo. Domky za hradbami kryly šindelové střechy a k řadě z nich přiléhaly stáje, chlévy, kurníky, hnojiště. Pokud zapršelo, Prostějov se měnil v těžko prostupné sídliště spojené s okolními městy a vesnicemi jen málo silnicemi. Teprve ve druhé polovině 60. let získal železniční spojení s Olomoucí, Přerovem a Brnem. V roce 1862 zde byl zřízen telegrafní úřad doplňující poštu. Tak jako pro jiná města i pro Prostějov mělo velký význam bourání městských hradeb a valů, s nímž se začalo v červnu 1869. Vůbec přelom 60. a 70. let můžeme považovat za počátek nové etapy ve vývoji Prostějova, který měl tehdy asi 15.717 obyvatel v měšťanské a židovské obci. Petrolejové osvětlení města z roku 1865 nahradilo plynové, začal jezdit dostavník k železnici. Postupně rostly sladovny, pivovary, parní mlýny, úspěšně prosperovaly 8
jatky, mydlárny, palírny a vznikla i výroba obuvi, která byla v 80. letech doplněna rozmachem závodů na výrobu zemědělských strojů. Období od roku 1892 do první světové války můžeme označit za léta bouřlivého rozvoje města. Za dvacet let české správy vzrostl počet obyvatel v důsledku přílivu venkovanů asi o dvanáct tisíc na 31.462 v roce 1910. Růst počtu obyvatel provázel stavební rozmach města. Městská rada již v roce 1893 nechala zpracovat provizorní regulační plán a chtěla jím čelit neplánované zástavbě. Většina nových domů vznikala na předměstích, neboť malý počet příčných ulic nedovoloval využít parcely uvnitř města. Zatímco na počátku devadesátých let se stavební ruch soustředil na oblast dnešního Husova nám., na přelomu století se přesunul na sever (mezi Olomouckou a Kosteleckou ul.) a západ (mezi Plumlovskou a Vodní ul.). Největší rozmach zaznamenalo Olomoucké a Plumlovské předměstí a vznikla nová čtvrť u nemocnice. Ve vnitřním městě se bouralo a vznikaly převážně veřejné budovy - poštovní a telegrafní úřad (1897), obchodní akademie (1897), internát obchodní akademie (1903), dostavba veřejné nemocnice Milosrdných bratří, sirotčinec (1902, 1906), gymnázium (1901), budovy obecných a měšťanských škol, soud (1903), okresní hejtmanství (1905), Národní dům (1907), Dělnický dům (1900), Národně sociální dům (1907), sokolovna (1908), radnice (1914), Živnostenská banka (1913), Rakousko-uherská banka (1902) atd. K těmto stavbám je třeba přiřadit i budování objektů hospodářského a průmyslového charakteru (např. akciový pivovar, továrnu na kávové náhražky, strojírnu bratří Kováříků aj.). V roce 1898 proběhla elektrifikace města, v roce 1906 se konečně podařilo zavést i vodovod. Je pozoruhodné, že právě v Prostějově se zrodilo v letech 1905 - 1907 jedno z nejpozoruhodnějších děl české secese - Národní dům, na jehož stavbě a výzdobě se podíleli Jan Kotěra, Stanislav Sucharda, Jan Preisler, František Kysela aj. Všestranný, i když nerovnoměrný rozvoj Prostějova zastavila první světová válka. Po nedlouhém období poválečné stagnace, kdy dokonce poklesl i počet obyvatel města v roce 1921 na 31.092, Prostějov navázal na předválečnou etapu vývoje a už v roce 1928 tu žilo 33.720 obyvatel. Příliv obyvatelstva byl provázen rozsáhlou výstavbou a současně bytovou krizí, kterou musela řešit také městská samospráva stavbou řady činžovních domů. V letech 1923 - 1928 byly zpracovány regulační plány, které však individuální zástavbu příliš neovlivnily a stavební ruch probíhal v různých obvodových čtvrtích. Přesto však Prostějov zaujímá v dějinách moderní české architektury zvláštní postavení, neboť je prakticky jediným menším městem u nás, jehož architektonické bohatství bylo v průběhu první poloviny 20. století systematicky zhodnocováno celou řadou kvalitních staveb, které byly navíc z větší části projektovány domácími architekty a tak můžeme dokonce hovořit o samostatném architektonickém vývoji. Kumpoštův regulační plán město obohatil především o zeleň a centrální prostory, z nichž nejpozoruhodnější je dnešní nám. Spojenců s budovou úřadů, kterou projektoval prostějovský rodák Eduard Žáček v r. 1931. Vedle jeho návrhů byly ve 30. letech realizovány také projekty Antonína Navrátila, Miroslava Putny a Františka Kalivody. Po válce byly realizovány kvalitní projekty nového nádraží J. Otruby (1952) a budova dnešní polikliniky (B. Tureček, 1947). Ve 20. a 30. letech byla postavena školní budova na Husově nám. (1926), na nynější Vápenici (1931) a Lidické ul. (1936), zásadní přestavbu prodělaly budovy na rohu Rejskovy a Vápenice, vznikla mateřská škola v Mánesově ulici a další. V Prostějově bylo před válkou celkem 41 nižších, středních a odborných škol. V období socialismu byly vybudovány nové průmyslové komplexy (např. Oděvní průmysl, ZZN, ACHP, Agrostroj, Gala, Elitex, Mechanika, ČSAD a další) a rozsáhlá bytová výstavba v panelových sídlištích - celkem 11000 nových bytů. V roce 1950 se staly součástí města Krasice, v posledních dvou desetiletích postupně Držovice, Vrahovice s Čechůvkami, 9
Čechovice s Domamyslicemi, Mostkovice se Stichovicemi a Žešov. V roce 1960 žilo v Prostějově 35780 obyvatel v 11008 bytových jednotkách, v roce 1982 přesáhl počet obyvatel 50000 a v roce 1985 zde žilo 51015 lidí ve 20269 bytech. Předchozí vývoj byl zatím završen 20.11.1990, kdy obecně závaznou vyhláškou byla na území města vymezena oblast jeho památkové zóny. Do ní byla zahrnuta centrální historická část Prostějova a areál U milosrdných bratří, určená ulicemi Blahoslavova, Palackého, Komenského a Netušilova, dále náměstím E. Husserla a ulicemi Svatoplukova a Kolárova. K nejvýznamnější architektonickým památkám patří Prostějovský zámek, farní kostel, muzeum, nová radnice, Národní dům, klášter milosrdných bratří a Špalíček. Město je založeno v nadmořské výšce zhruba 225 m a podle Malého lexikonu obcí ČR 2004 v současnosti vykazuje 47.374 trvale bydlících obyvatel. Převážná část zastavěných ploch města je vybavena všemi základními inženýrskými sítěmi, tzn. veřejnou kanalizací i veřejným rozvodem elektřiny, vody a plynu. Prostějov má značný potenciál kvalifikovaných pracovních sil, zastoupených zejména v oděvním a textilním průmyslu, potravinářství a strojírenství. Rozhodující výrobní kapacity však přísluší textilnímu průmyslu s jeho letitou tradicí. S ním je spojena i jedna z nejvýznamnějších průmyslových investic v regionu - textilní továrna japonské společnosti Toray v nové průmyslové zóně města. Poměrně dobrá dopravní dostupnost města je spojena s mezinárodní expresní komunikací E 462, která v severojižním směru zajišťuje spojení Moravy s Polskem. Její napojení na dálnice D1 a D2 v Brně umožňuje rychlé komunikační spojení s Prahou a Bratislavou. Na území města je rovněž letiště, avšak zatím jen s omezeným významem. Obdobné platí i pro železniční dopravu, neboť její severojižní koridor prochází městy Přerov a Olomouc. Městská hromadná doprava je zajišťována autobusy, což platí i pro příměstskou přepravu osob. Z pozice bývalého okresního města jsou v Prostějově zastoupeny všechny obvyklé úřady státní správy, včetně Okresního soudu a Státního zastupitelství. Město disponuje areálem nové nemocnice a všemi specializacemi ambulantní zdravotnické péče. Sídlí v něm rovněž pobočky většiny v ČR významných peněžních ústavů. Pro využití volného času obyvatel je v Prostějově nabídka Městského divadla, muzea, kulturního domu, kina, krytého plaveckého bazénu i venkovního koupaliště, zimního a fotbalového stadionu, sportovní haly, atd.. Resort školství je ve městě plně zastoupen mateřskými, základními a středními školami. Možnost vysokoškolského studia v Prostějově zajišťuje pobočka Technické univerzity Liberec a odloučené pracoviště Přírodovědecké fakulty Univerzity Palackého v Olomouci. Investiční rozmach města je aktuálně definován územním plánem sídelního útvaru Prostějov, který nabyl účinnosti dnem 1.1.2005. Hlavní rozvojové plochy jsou v následujících lokalitách: - průmyslová výroba: - východní okrajová část města směrem k obcím Kralice, Bedihošť - západně a východně od Olomoucké ulice - bydlení v RD: - menší lokality v k.ú. Držovice na Moravě, Vrahovice, Krasice, Čechovice u Prostějova, Domamyslice, Prostějov - za tenisovými kurty v ul. Za Kosteleckou - bydlení v bytových domech: - k.ú. Krasice, Okružní ul. 10
- technické zařízení: - okolí mimoúrovňové křižovatky Prostějov - sever. Uvažovaná staveniště jsou určena zejména pro objekty průmyslové výroby, skladové hospodářství, stavby pro obchod a služby a pro výstavbu rodinných i bytových domů. V Prostějově dříve stagnující bytová výstavba je sice postupně oživována, ovšem stále ještě nedosahuje intenzity v sousedním krajském městě Olomouci. Stav nabídky a poptávky na místním trhu s nemovitostmi, vč. stavebních pozemků, se v současné době jeví vyrovnaným. Bezpochyby se v tom pozitivně promítá i téměř úplná vybavenost území základní infrastrukturou. Nabídka pozemků k průmyslové zástavbě a skladovému hospodářství však stále ještě převyšuje poptávku po nich. Při rozvoji města měla v posledním období největší dynamiku výstavba obchodních zařízení, o čemž svědčí i fakt, že v Prostějově jsou zastoupeny prodejny prakticky všech významných obchodních řetězců, které působí na území ČR. Přitom je nyní realizována výstavba supermarketu Lidl a INTERSPAR. To sice svědčí o určité úrovni koupěschopnosti obyvatel města, avšak nelze odhlédnout od skutečnosti, že část tržeb od nich je i nadále realizována v nákupních centrech Brna a Olomouce. Z hlediska bytové politiky města se již začíná projevovat nedostatek stavebně připravených pozemků pro rodinné domy, a to jak s menšími, tak většími výměrami. Na území města není žádné zvláště chráněné území podle zákona o ochraně přírody a krajiny, ani žádné významné vodní toky, které by mohly limitovat další rozvoj města. Z vodních ploch jsou ve městě zastoupeny jen říčky Hloučela, Romže a Valová a několik rybníků. Kromě toho podzemím města prochází zatrubněný mlýnský náhon. Obecně se realitní trh města Prostějova nijak neodlišuje od velikostně srovnatelných měst (se zhruba 50 tisíci obyvatel), např. Přerova, Jihlavy apod. Na úseku průmyslových staveb probíhá dostavba průmyslové zóny v lokalitě Kralický háj (HOPI, Buderus, Mubea, SPEDITION FEICO, ALORA). Srovnatelně lepší situace a přetrvávající zájem investorů je o území s komerčním zaměřením staveb, zejména o supermarkety. Nadále přetrvává zájem o plochy pro bytovou výstavbu, a to jak v bytových, tak i v rodinných domech. Ceny bytů přechodně poklesly, avšak současná situace se již stabilizuje. Ceny rodinných domů rostou neznatelně. Převis nabídky přetrvává hlavně u nebytových jednotek, z nichž pronájem některých kancelářských ploch je velmi problematický až přechodně prakticky nemožný. Jednoznačně největší zájem o investice do bydlení je v k.ú. Krasice, Čechovice u Prostějova a Domamyslice, z nichž stejně vysoká poptávka přechází i do sousední obce Mostkovice. Naopak nejméně poptávanými jsou k.ú. Držovice, Žešov a Čechůvky. U menších investic do obchodních zařízení je největší zájem o pozemky města s preferencí náměstí Husserleho, T. G. Masaryka, Žižkova a ulic Svatoplukovy, Kravařovy a Plumlovská. Zájem o větší obchodní investice je orientován na dopravně rychleji dostupné periferie města s relativně nelimitovanou kapacitou parkovacích možností. Mimo vyjmenované lokality je poptávka po investicích do obchodu minimální.
11
4.
Postup zpracování cenové mapy
4.1
Základní principy
Cenová mapa souběžně s vývojem na místním trhu s nemovitostmi a bonitou v referenčním období uskutečněných prodejů diferencuje ceny stavebních pozemků v jednotlivých katastrálních územích města Prostějova a poskytuje všem zájemcům možnost jejich jednoduchého zjišťování.
4.2
Zdroje vstupních informací
Základní informace pro zpracování cenové mapy jsou čerpány z Informačního systému města Prostějova (průběžně aktualizované digitální katastrální mapy města), listinného operátu pracoviště Prostějov Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj (sjednané ceny stavebních pozemků z kupních smluv vložených do katastru nemovitostí) a interního informačního systému zpracovatele aktualizované cenové mapy - Znaleckého a oceňovacího ústavu s.r.o., v Prostějově. Vzhledem k tomu, že v posledních letech se místní trh se stavebními pozemky v Prostějově stabilizoval, bylo při aktualizaci cenové mapy možné doplnit informační bázi jejího zpracovatele o údaje celkem 218 sjednaných cen k celkem 348 parcelám na území města v referenčním období. Z uvedeného počtu 189 cen (tj. 86,5 %) odpovídalo definici obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku. Vyhodnocené sjednané ceny stavebních pozemků byly bezprostředně využity k ocenění příslušných stavebních pozemků. Společně se sledovanými znaky jejich charakteristik dále posloužily při následném přezkoumání dosud vymezených skupin parcel (obdobných stavebních pozemků) a ke korektuře jejich aktualizovaného stavu v grafické části cenové mapy. V další fázi aktualizace cenové mapy byly předtím zpracované informace aplikovány při zjištění cen dosud neoceněných pozemků porovnávacím způsobem ve smyslu § 10 odst. 3 zákona. Stavební pozemky, resp. skupiny jejich parcel, které nebyly oceněny sjednanými cenami ani cenami zjištěnými zmíněným porovnávacím způsobem, zůstaly v grafické části cenové mapy neoceněny. Kromě pozemních komunikací zpravidla jde o některé pozemky pod objekty veřejné správy, školství, kultury, zdravotnictví, vnitra, obrany, popř. veřejné technické vybavenosti města. Jejich prodej bývá výjimečný až sporadický a cenové informace o něm většinou neumožňují aplikovat je při porovnávacím způsobu ocenění obdobných stavebních pozemků. K předchozí cenové mapě (č. 3) nebyly na odboru koncepce a rozvoje města Městského úřadu v Prostějově, náměstí T. G. Masaryka 12-14, 796 01 Prostějov uplatněny žádné připomínky či návrhy.
12
4.3
Charakteristiky porovnávaných pozemků
Koncipování konkrétních skupin parcel (obdobných stavebních pozemků) v grafické části cenové mapy bezvýhradně vychází z principů stanovených pro aplikaci porovnávacího způsobu oceňování v § 10 odst. 3 zákona, tzn. shodného účelu užití, obdobné polohy v obci a shodné stavební vybavenosti srovnávaných stavebních pozemků. Údaje o uvedených atributech byly převzaty z příslušných podkladů městského informačního systému (územně plánovací dokumentace, analytické výkresy, rozhodnutí a povolení vydaná podle stavebního zákona apod.), porovnány s aktuálními výsledky z místních šetření zpracovatele, popř. podle nich příslušným způsobem korigovány, zejména v případě výskytu omezujících faktorů, např. klimatických anomálií (v průmyslových zónách), nadměrné hlučnosti (v ulicích Plumlovská, Vápenice, Újezd, J. Wolkera a Olomoucká), ekologických limitů (lesopark Hloučela) apod..
4.4
Poznatky z rozboru sjednaných cen
V procesu aktualizace bylo vyhodnoceno 218 sjednaných cen (červenec 2004 červen 2005) k celkem 348 pozemkům ve všech katastrálních územích města kromě k.ú. Čechůvky, kde v hodnoceném období nebyla vyhodnocena žádná realizovaná kupní smlouva. Z posuzovaného souboru dohledaných kupních smluv bylo cca 13,5 % vyřazeno, pro jejich výraznou odchylku od obvyklých cen v daném místě a čase. Minimální počet obchodů byl realizován v centrální části města. Naopak převažující počet pozemků byl prodán v okrajových částech města - lokalitách určených územním plánem k zástavbě především rodinnými domy. Vyjma průmyslové zóny Kralický háj, kde již byla zahájena výstavba průmyslových objektů, jde většinou o pozemky v lokalitách dosud nejen bez zástavby, ale i bez stavební vybavenosti a nenapojené na stávající komunikační systém města. Technická infrastruktura je zajišťována stavebníky až v průběhu výstavby, což vyvolává mnohé komplikace. Tento stav je důsledkem skutečnosti, že v regionu nepůsobí žádný developer, který by dodavatelsky zajišťoval komplexní přípravu stavenišť.
4.5
Vývoj místního trhu se stavebními pozemky
Oproti předchozí cenové mapě (č. 3) došlo k následujícím změnám vymezených skupin parcel: vznikly tři nové skupiny parcel, 8x byly rozšířeny skupiny parcel a jedna skupina parcel byla zmenšena, 1x byly sloučeny dvě sousedící a 1x tři sousedící skupiny parcel, 1x došlo ke sloučení dvou sousedních skupin parcel a jejímu následnému rozšíření. U těchto skupin parcel došlo ke vzniku tří nových cen u nově vytvořených skupin parcel, 5x ke zvýšení původní ceny u skupin parcel rozšířených a skupiny zúžené. U sloučených skupin ve dvou případech zůstala cena původní skupiny oceněné a u skupiny parcel, která vznikla sloučením tří skupin došlo ke zvýšení původních cen. Dále u skupin, u nichž se nezměnila jejich velikost došlo k 25 změnám, z toho 4 dosud neoceněné skupiny parcel byly oceněny, u 19 skupin parcel došlo ke zvýšení původní ceny a u 2 skupin parcel ke snížení ceny. K nárůstům cen lze poznamenat, že nejsou nijak dramatické, neboť jsou jen v řádu desítek procent. Např. u pozemků pro výstavbu rodinných domů jsou ceny diferencovány od jejich minima 150,- Kč/m2 v k.ú. Držovice až po maximum 1.200,- Kč/m2 v lokalitě za tenisovými kurty v ulici Za Kosteleckou, přičemž cena zjištěná podle platné vyhlášky činí 13
848,- Kč/m2. Pozemky pod převážně obchodními objekty v centru města mají v cenové mapě ceny v rozpětí od 2.000,- do 6.500,- Kč/m2, přičemž cena zjištěná podle aktuálně platného cenového předpisu činí 1.162,- Kč/m2. Pozemky pro průmyslovou výstavbu mají ceny 180,až 450,- Kč/m2, ale jejich cena aktuálně zjištěná podle vyhlášky činí 394,- Kč/m2. V nárůstu cen stavebních pozemků se výrazně promítá poloha stavebních pozemků v centru města a souběžně i v lokalitách určených pro individuální bytovou výstavbu. Předpoklad, že ceny kvalitních zainvestovaných pozemků pro rodinné domy budou i nadále stoupat, se jeví víc než reálným.
14
5.
Charakteristika místního trhu s pozemky
Trh se stavebními pozemky v Prostějově celkově reflektuje jeho aktuální společenskoekonomický význam. Z hlediska externích investorů je pozornost jednoznačně soustředěna na krajské město Olomouc, kde v poslední době došlo k realizaci řady investic dopravních, výrobních, obchodních i bytových. Aktuální výše investic do nemovitostí odráží nízkou hospodářskou výkonnost regionu ve výrobních a obchodních odvětvích. V porovnání s jinými městy obdobné velikosti se nízké příjmy obyvatelstva rovněž promítají i v omezených investicích do bydlení, a to jak v bytových, tak i v rodinných domech. Předchozí výroky se opírají o výsledky rozboru 218 sjednaných cen pozemků na území města v období VII.2004 – VI.2005. Charakteristiky prodaných stavebních pozemků byly jednotlivě podle polohy přiřazeny k příslušným parcelám v grafické části cenové mapy. Následně byly eliminovány některé sjednané ceny, které se vztahovaly k souborům nemovitostí (nikoliv výhradně ke stavebním pozemků) nebo se významně odlišovaly od cen místně obvyklých. Jednotlivé skupiny parcel obdobných stavebních pozemků jsou cenově diferencovány zejména podle polohy a skutečného účelu praktického využití. Nejčastější změna byla zaznamenána u skupin parcel s bytovými domy, kde došlo k průkaznému nárůstu ze 410,- na 480,- Kč/m2 bez ohledu na jejich polohu. Ceny narůstají rovněž u skupiny parcel s rodinnými domy. V tomto případě je však cenová diferenciace mnohem strukturovanější a s výraznější vazbou na technické infrastruktuře území. Ceny v těchto skupinách parcel jsou v širokém rozpětí od 150,- Kč/m2 v Držovicích, 160,- Kč/m2 v Žešově a 150,- Kč/m2 v Čechůvkách, až po 1.200,- Kč/m2 v lokalitě Hloučela sídelní části Prostějova. Problematické zůstávají nově vyčleněná území pro výstavbu rodinných domů, kde se velmi obtížně řeší dobudování technické infrastruktury včetně komunikací a chodníků v rámci ploch vyčleněných územním plánem. Předpokládá se další cenový nárůst. Jako stagnující se jeví vývoj cen u průmyslových nemovitostí. Na trhu jsou realizovány obchody rozměru živnostenských provozoven, ne průmyslových provozů. Další vývoj nepředpokládá prudký cenový nárůst. Rozpětí cen se v daném segmentu pohybuje od 180,- do 450,- Kč/m2. V cenové mapě došlo k rozšíření skupiny parcel v průmyslové části města Prostějova mezi ulicemi Kojetínská a Kralická až k hranicím katastrálního území Kralice na Hané. Centrum města vykazuje poměrně malý počet uskutečněných obchodů se stavebními pozemky a jejich cena se drží s výhledem dalšího nárůstu v nejlepších polohách. Rozpětí cen se zde pohybuje od 5.100,- do 6.500,- Kč/m2. Mimo vlastní centrum města je rozpětí cen od 600,- do 2.000 Kč/m2. Lokality se smíšenou zástavbou mimo střed města cenově stagnují a zlepšení se nepředpokládá ani v nejbližší perspektivě. 15
6.
Vybrané údaje z katastru nemovitostí
Vyhláška specifikuje věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitosti v Prostějově s použitím souhrnných informací z katastru nemovitostí. Jednotlivé údaje o parcelách jsou přehledně uvedeny v příloze č. 7 v tabulkách jednotlivých katastrálních území a jejich součtu . Sumarizace údajů za správní území města Prostějova:
Druh pozemků Zemědělské pozemky
z toho:
Lesní pozemky Vodní plochy Zastavěné plochy z toho: Ostatní plochy
z toho:
Obec Prostějov
způsob využití celkem orná půda chmelnice vinice zahrada ovocný sad trvalý travní porost celkem celkem celkem společný dvůr zbořeniště celkem dráha dálnice silnice ostatní komunikace ostatní dopravní plochy zeleň sport. a rekreační plochy hřbitov - urnový háj kult. a osvět. plochy manipulační plochy dobývací prostor skládka jiné plochy neplodná půda celkem
počet parcel 10 058 4 509 760 78 4 534 31 146 299 101 12 175 35 139 12 001 4 997 48 2 258 2 246 44 822 96 7 5 934 13 7 414 101 27 630
výměra (m²) 32 479 386 29 477 274 368 251 172 901 2 025 047 138 341 297 572 597 140 188 735 3 234 858 12 983 34 881 3 186 994 10 573 617 1 010 348 161 407 895 710 2 413 568 1 669 703 1 334 495 325 897 94 495 2 956 2 031 068 123 056 32 136 394 293 84 485 47 073 736
16
Výměry a počty parcel: Základní členění Zemědelská půda, lesní půda a vodní plochy Zastavěné plochy Ostatní plochy Obec Prostějov celkem
výměra podíl (ha) (%) 3 326,50 71,00 323,50 7,00 1 057,00 22,00 4 707,00 100,00
počet podíl parcel (%) 10 458,00 37,00 12 175,00 45,00 4 997,00 18,00 27 630,00 100,00
Předmětem ocenění v této cenové mapě jsou stavební pozemky, které jsou v katastru nemovitostí vedeny většinou v druhu pozemků zastavěná plocha a nádvoří. Tyto pozemky však tvoří pouhých 7 % (s ostatními plochami 29 %) celkové půdy města Prostějova. Z toho je zřejmé, že podstatnou část jeho správního území tvoří intenzivně využívaná zemědělská půda zejména v dodatečně připojených katastrálních územích původních venkovských sídel. Z hlediska počtu parcel je však významný podíl zastavěných ploch, který činí 44 % (spolu s parcelami ostatních ploch 62 %), což lze zdůvodnit větší členitost zastavěných lokalit s menší průměrnou výměrou jejich parcel. Z pozemků v druhu ostatní plochy jsou oceněny pouze některé, které zpravidla tvoří jednotný funkční celek se stavbou. Tato skutečnost se vztahuje především k pozemkům v druhu zeleň v zástavbě. Ze struktury pozemků ostatních ploch je zřejmé, že většinu pokrývají pozemní komunikace; podíl dálnic, silnic, ostatních (místních a účelových) komunikací, dopravních ploch a ploch manipulačních činí celkem 68 %.
17
7.
Příloha – souborné údaje z katastru nemovitostí Čechovice u Prostějova
Poč. Druh pozemku par. Zemědělské pozemky 782 orná půda 396
ČechoviceZáhoří
Čechůvky
Výměra Poč. Výměra Poč. (m²) par. (m2) par. 1 886 476 246 858 777 172 1 640 938 114 658 927 105
Domamyslice
Výměra Poč. (m2) par. 1 064 027 800 1 021 179 334
Držovice na Moravě
Výměra Poč. Výměra (m2) par. (m2) 2 665 497 1 382 6 192 155 2 298 257 756 5 820 455
chmelnice z toho:
vinice zahrada
376
163 870
ovocný sad
z toho:
z toho:
24 79
114 872 48 252
1
9 603
trvalý travní porost
10
81 668
28
27 123
Lesní pozemky
3
5 556
96
234 853
Vodní plochy Zastavěné plochy společný dvůr
7 558
12 936 131 933
11 69
3 598 2 795
zbořeniště
3
466
-
555
131 467
Ostatní plocha dráha dálnice silnice ostatní komunikace
134
273 705
6 90
29 392 103 545
ostatní dopravní plochy zeleň sport. a rekreač. plochy hřbitov - urnový háj kult. a osvět. plochy manipulační plochy dobývací prostor
8 3
6 001 17 936
75
40 1
66 126
53 465
63 4
74 1
24 065 254
335 896
73 897
4
20 697
27
90 901
36
15 107
20
209 047
177
140 008
7 588
12 408 126 732
10 683
20 691 226 850
3
278
14
2 812
23 811
585
126 454
669
224 038
124 567 38 990
221
289 157
11 80
16 092 62 183
19 119
65 133 116 058
478 1 2 29 230
961 562 50 338 161 407 163 733 226 001
2 336 643
1 10 3
22 306 4 243 15 506
1
2 949
578
2 1 4 1
2 756 3
skládka jiné plochy
9
10 454
7
6 650
5
neplodná půda
5
5 588
27
5 433
1
45 1
84 889 29
111 5
162 159 46 893
4 176
33
17 760
42
63 604
367
1
2 309
43
42 423
53 63 6
586
16
73
100 789
431 2 109 12
2 202
14 669 187 773
105 3
13
budovy s čísly popisnými budovy s čísly evidenčními budovy bez č.p. nebo č.e. rozestavěné budovy
40 646
4 419
20
348 14 199 1
430 6 182 15
18
Krasice Druh pozemku Zemědělské pozemky orná půda chmelnice z toho:
vinice zahrada
Prostějov
Poč. Výměra par. (m2) 698 2 615 081 341 2 464 768
Poč. Výměra par. (m2) 3 741 7 266 360 1 235 6 187 921
Vrahovice
50 352
142 629
ovocný sad
Žešov
Poč. Výměra par. (m2) 1 581 5 070 700 771 4 659 089 760 368 251
Poč. par. 656 457
Sumarizace
Výměra Poč. (m2) par. Výměra (m2) 4 860 313 10 058 32 479 386 4 725 740 4 509 29 477 274 760 368 251
43 360
2 476
987 077
183
118 904
78 4 534
172 901 2 025 047
7
28 017
3
6 127
31
138 341
13
9 542
146
297 572
5
7 684
23
63 345
3
7 676
299
597 140
15
23 433
37
83 895
7
15 219
7
16 555
101
188 735
Zastavěné plochy společný dvůr z toho: zbořeniště
677
122 778
1 239
247 932
212
5
445
8 075 2 278 845 34 12 729 89 24 996
4
1 180
21
72 928 12 175 35 4 704 139
3 234 858 12 983 34 881
Ostatní plocha dráha dálnice
672 281
122 333 318 859
7 952 2 241 120 3 229 7 191 281 43 256 500
1 235 246 752 340 1 137 098 1 664 520
191 134
68 224 12 001 211 262 4 997 48 2
3 186 994 10 573 617 1 010 348 161 407
trvalý travní porost Lesní pozemky Vodní plochy
silnice
z toho:
5
24 063
381 267
7
56 105
20
159 925
258
895 710
ostatní komunikace ostatní dopravní plochy
178
122 816
1 237 1 540 794 32 1 639 832
195 11
176 754 7 565
77
11 952
2 246 44
2 413 568 1 669 703
zeleň sport. a rekreač. plochy hřbitov - urnový háj kult. a osvět. plochy
43 1 1
60 522 3 744 1 993
728 1 189 820 78 257 910 3 82 162 1 200
30 9 1
70 995 26 714 6 363
1 1
3 444 1 028
822 96 7 5
1 334 495 325 897 94 495 2 956
manipulační plochy dobývací prostor skládka
21
75 533
696 1 508 049 6 74 616 7 32 136
37
86 620
10 1
13 026 1 518
934 13 7
2 031 068 123 056 32 136
jiné plochy
32
30 188
218
200 353
49
41 462
19
19 646
414
394 293
19
27 642
5
723
101
84 485
neplodná půda budovy s čísly popisnými budovy s čísly evidenčními budovy bez č.p. nebo č.e. rozestavěné budovy
324 5 321 6
161
3 889 41 3 690 33
778 2 434 12
123 6 41 1
6 376 139 5 002 80
19
