CENOVÁ MAPA STAVEBNÍCH POZEMKŮ MĚSTA KARVINÉ Č. 7

CENOVÁ MAPA STAVEBNÍCH POZEMKŮ MĚSTA KARVINÉ Č. 7 Textová část – 6. aktualizace 2008

2

OBSAH 1. Úvod .......................................................................................................................... 3 2. Součásti cenové mapy stavebních pozemků ............................................................ 3 3. Instrukce pro použití cenové mapy ......................................................................... 3 4. Stručná charakteristika města ................................................................................. 4 5. Metodika zpracování cenové mapy.......................................................................... 5 5.1 Účel zpracování............................................................................................ 5 5.2 Postup zpracování........................................................................................ 6 5.3 Rozbor území z hlediska šetřených charakteristik ..................................... 6 5.4 Přiřazení cen jednotlivým skupinám pozemků........................................... 9 6. Poměrové ukazatele ocenění ................................................................................. 10 7. Charakteristika trhu s pozemky ............................................................................ 11 7.1 Všeobecná analýza ..................................................................................... 11 7.2 Rozbor realizovaných prodejů ................................................................. 13 8. Seznam městských částí a katastrálních území .................................................... 20

3

1. Úvod Cenová mapa stavebních pozemků města Karviné č. 7 (dále jen cenová mapa) je zpracována na tiskovém výstupu digitalizované katastrální mapy města Karviné a je dále transformována do digitální podoby, v níž je součástí městského informačního systému. Během roku 2008 byly v souladu s § 10 odst. 2 a 3 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), doplněny do stávající cenové mapy nové ceny stavebních pozemků. V rámci aktualizace cenové mapy došlo v důsledku změn ve využití, charakteru a vybavenosti pozemků ke změnám v rozdělení skupin parcel obdobných stavebních pozemků. Karviná poř.č. CMSP 2 3 4 5 6 7

obecně závazná vyhláška číslo ze dne 6/2002 9/2003 14/2004 18/2005 7/2006 8/2008

Cenový věstník MF částka ze dne

28.05.2002 14.10.2003 7.12.2004 6.12.2005 2.12.2006 4.12.2007

18 1 2 2 1 1

15.11.2002 8.1.2004 14.1. 2005 17.1.2006 26.1.2007 25.1.2008

účinnost od

do

1.11.2002 1.1.2004 1.1.2005 1.1.2006 1.1.2007 1.1.2008

31.12.2003 31.12.2004 31.12.2005 31.12.2006 31.12.2007

2. Součásti cenové mapy stavebních pozemků 1) Textová část cenové mapy ve formátu A4. 2) Grafická část na podkladu mapových listů digitalizované katastrální mapy v měřítku 1 : 5000 s graficky vymezenými a oceněnými skupinami parcel obdobných stavebních pozemků. 3) Cenová mapa v elektronické podobě, identická s její tištěnou formou, instalovaná v městském informačním systému.

3. Instrukce pro použití cenové mapy 1) Cenová mapa je zpracována podle § 33 odst. 2 a § 10 zákona a podle § 27 vyhlášky Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). 2) V cenové mapě je v graficky vymezených skupinách parcel obdobných stavebních pozemků (dále jen skupina parcel) uveden znak, který vyjadřuje: 2

cenu v Kč/m .

3) Stavební pozemky, které v grafické části cenové mapy nejsou v žádné skupině parcel s vyznačenou cenou, se ocení podle příslušného ustanovení § 28 nebo § 27 odst. 5 a 6 oceňovací vyhlášky.

4

4) Stavební pozemky, které jsou v grafické části cenové mapy v oceněné skupině parcel, ale jejichž část je začleněna do skupiny parcel neoceněných nebo s jinou cenou, se rovněž ocení podle příslušného ustanovení § 28 nebo § 27 odst. 5 a 6 oceňovací vyhlášky. 5) Pozemky, které jsou v katastru nemovitostí vedeny v druhu ostatní plochy se způsobem využití dráha, dálnice, silnice, ostatní (veřejná) komunikace a ostatní dopravní plocha, která není součástí pozemní komunikace a skutečně slouží uvedenému účelu, jakož i pozemky k takovým účelům určené územním rozhodnutím nebo stavebním povolením, se neoceňují podle této cenové mapy a jejich cena se zjistí podle § 28 odst. 7 oceňovací vyhlášky. Jsou-li tyto pozemky užívány k podnikání za úplatu zejména ve funkčním spojení se stavbami komerčního charakteru, zjistí se jejich cena podle § 28 odst. 2 oceňovací vyhlášky. 6) Při nesouladu druhu oceňovaného pozemku v cenové mapě (§ 9 zákona) s jeho skutečným stavem v terénu, se postupuje způsobem podle § 27 odst. 4 oceňovací vyhlášky. 7) Originál cenové mapy je veřejně a bezplatně přístupný v pracovní době na Magistrátu města Karviné, odboru správy majetku, oddělení majetkoprávním, Karola Sliwky 618, Karviná-Fryštát. 8) Cenová mapa v digitální formě je uložena na Magistrátu města Karviné, oddělení informatiky, Karola Sliwky 618, Karviná-Fryštát. Zároveň je bezplatně trvale přístupná na oficiálních webových stránkách města Karviné www.karvina.org .

4. Stručná charakteristika města Město Karviná se nachází na severním okraji Beskyd, v údolí řeky Olše, ve vzdálenosti 18 km východně od Ostravy. Karviná je součástí významné středoevropské průmyslové aglomerace, zahrnující část severovýchodu České republiky, jižního Polska a severozápadu Slovenska. Tento trh představuje v okruhu do 150 km (vzdálenost od Karviné) celkem 5 milionů obyvatel. V důsledku politických změn po roce 1989 Karviná zaznamenává postupně výrazný přerod, způsobený omezováním těžkého průmyslu, včetně s tím spojené počáteční ztráty pracovních příležitostí a nezbytnosti následné výrobní a obchodní restrukturalizace. Z hlediska územně správního členění, má Karviná 9 městských částí a 6 katastrálních území. V Karviné je v současné době 63.045 trvale bydlících obyvatel.* Město Karviná se rozkládá na ploše 58 km2, v nadmořské výšce 230 m.n.m. Dopravní obslužnost v Karviné je zajištěna sítí městské hromadné dopravy (MHD), tvořené 10 linkami. Mimo MHD projíždí městem rovněž 29 linek meziměstské dopravy. Karviná je také vzhledem ke své poloze významným tranzitním uzlem. Městem prochází důležitá železniční trať ve směru západ východ s frekventovanou osobní i nákladní dopravou. Ve vzdálenosti 40 km se nachází mezinárodní letiště Ostrava-Mošnov. Karviná spojuje výhody bývalého okresního města s průmyslovou tradicí, zázemí třetího největšího města Ostravska a poloha v blízkosti frekventovaných hraničních přechodů s Polskem a Slovenskem. V karvinském regionu mají své podniky společnosti strojního, chemického, elektrotechnického a stavebního průmyslu. Karviná je také sídlem správních, obchodních, kulturních, zdravotnických, vzdělávacích a sportovních institucí. (* zdroj : Malý lexikon obcí ČR 2008)

5

V Karviné se mimo jiné nachází Obchodně podnikatelská fakulta Slezské univerzity v Opavě, nemocnice a historické památky (zámek, objekty lázní). K léčbě a rehabilitaci slouží v Karviné také tradiční lázně v Darkově a rehabilitační sanatorium v Karviné – Hranicích. Z uvedeného přehledu ekonomických aktivit na území města je zřejmé, že postupně dochází k přesunu činností z dosud převažujících odvětví těžkého průmyslu do sféry lehkého průmyslu, obchodu a služeb. V „městské“ průmyslové zóně „Nové Pole”, která byla stavebně připravena a realizována Magistrátem města Karviné, byly vystavěny v průběhu let 2001 až 2004 průmyslové areály k výrobě strojů a nástrojů, součástek pro automobilový průmysl, dále ke zpracování plastů, výrobků pro stavebnictví a komponentů pro elektrotechnický průmysl. V roce 2006 byl realizován projekt na výstavbu průmyslového objektu pro výrobu zdravotnických pomůcek a farmaceutických přípravků a v roce 2008 byla zahájena výstavba hal určených pro skladování a drobnou výrobu. Vzhledem k další poptávce po rozvojových pozemcích bylo pod názvem „Nové Pole II“ realizováno rozšíření zóny o dalších 9 ha, kde se zatím hledají noví investoři. Celkově obě zóny nabízí téměř 55 ha. V loňském roce byla v místě bývalého autobusového nádraží na ulici Nádražní rozšířena obchodní zóna o Obchodní centrum Karviná, kde se nachází specializované obchody a služby. Z dalších projektů se připravuje výstavba nového hypermarketu Interspar a Family centra na ulici Rudé Armády a dále se plánuje výstavba menšího obchodního objektu v severní části ulice Rudé Armády. V kategorii hromadného bydlení je plánována výstavba 4 bytových domů v městské části Hranice na ulici Bratranců Veverkových. Pro individuální bydlení a rekreaci vymezuje územní plán plochy na severovýchodě a východě v městských částech Ráj a Mizerov v katastrálním území Karviná - Město a v severozápadním směru ve Starém Městě. V této lokalitě se kromě individuálních projektů, připravuje také výstavba 24 rodinných domů v prostoru ulic Mizerovská, Mickiewiczova a Poutní. Tyto lokality s určením pro individuální bydlení nejvíce ovlivňují místní trh s pozemky jak z hlediska cen, tak i četnosti prodejů. Za sledované období bylo v této lokalitě realizováno v minulém období 67 prodejů a v období roku 2007 bylo uskutečněno 92 prodejů, což poukazuje na další růst zájmu o individuální bydlení v těchto částech města. Dále bylo provedeno šetření o stavební aktivitě na území města s rozdělením do tří polohových tříd, ze kterého bylo zjištěno, že na území vnitřního města se oproti minulému sledovanému období postavilo nebo bylo zahájeno celkem 15 staveb, v území okrajové části vnitřního města se postavilo celkem 36 staveb a v území mimo kompaktní město došlo k dalšímu snížení zastavěnosti, kde v rámci likvidace následků důlních činnosti bylo odstraněno celkem 18 budov.

5. Metodika zpracování cenové mapy 5.1. Účel zpracování Účelem zpracování cenové mapy je přiblížení cen stavebních pozemků, zjišťovaných podle cenového předpisu, cenám realizovaným na místním trhu s nemovitostmi. Cenová mapa slouží pro jednoduché zjišťování cen jednotlivých stavebních pozemků.

6

5.2. Postup zpracování Vlastní zpracování cenové mapy lze rozdělit do čtyř hlavních etap, a to: v I. etapě – v souladu se zákonem jsou základem tvorby cenové mapy kupní ceny stavebních pozemků, které byly sjednány v kupních smlouvách, realizovaných na místním trhu s nemovitostmi v období od ledna 2007 do prosince 2007. v II. etapě – rozdělení pozemků podle územních typů a jednotlivých katastrálních území města Karviné v třídění podle jejich charakteristik a výše sjednaných cen, předcházelo vymezení skupin parcel obdobných stavebních pozemků (dále jen skupin parcel) v mapách jednotlivých katastrálních území. ve III. etapě – porovnání kupních cen pozemků s cenami skupin parcel se shodným účelem užití na základě jejich zjištěných charakteristik. V cenové mapě nejsou oceněny ty pozemky, u nichž nebyl zjištěn prodej, resp. nebylo možné je porovnat se zjištěnými cenami srovnatelných pozemků. ve IV. etapě – konečné zpracování cenové mapy do grafické podoby na podkladu digitalizované katastrální mapy pro její následné uplatnění v geografickém informačním systému města Karviné. 5.3. Rozbor území z hlediska šetřených charakteristik Rozbor území byl proveden na mapovém podkladu jednotlivých katastrálních území města Karviné, kde byly na základě provedeného místního šetření a informací získaných na městském úřadě vymezeny skupiny parcel se shodným účelem užití na podkladech těchto šetřených charakteristik: Účel užití: V souladu s § 10 zákona a § 27 vyhlášky byl hlavní důraz kladen na vymezení skupin se shodným účelem využití. Jednotlivá katastrální území byla rozdělena do menších celků, aby byla postižena homogenita funkčního vymezení skupin parcel. Souběžně byl porovnáván aktuální účel užití stavebních pozemků s jejich perspektivním využitím podle územně plánovací dokumentace. Poloha v obci: Zastavěné území města Karviné bylo rozděleno do tří polohových tříd v závislosti na využitelnosti území v dané třídě a atraktivitě lokality v obci (viz obr. Rozdělení území města Karviné do 3 polohových tříd). Území města je členěno na: 1. centrum a vnitřní město, ve kterém je zahrnuta: - městská část Fryštát (samotné centrum města) v katastrálním území Karviná-Město - městská část Nové Město v katastrálním území Karviná-Město navazující na Fryštát - část městské části Darkov a katastrálního území Darkov navazující na Fryštát až po řeku Olši, - část městské části a katastrálního území Ráj navazující západní hranicí na městskou část Fryštát (k.ú. Karviná – město), na jihu vymezená řekou Olší, dále oddělená hranicí táhnoucí se od jihu k východu souběžně s ulicemi Jabloňová a V Zákoutí. Ve směru na severozápad pokračuje po okraji zástavby rodinných domů až k fotbalovému stadionu a dále

7

na severovýchod ulicí Bažantnice po hranici chatové osady až k Centrálnímu hřbitovu (přísluší do vnitřního města) na ulici Borovského - část městské části Mizerov v katastrálním území Karviná-město navazující na Fryštát (k.ú. Karviná – město), oddělená na jihu ulicí Borovského ve směru k centru města, až k řadovým garážím v ulici Na Kopci a dále po okraji sídlištní zástavby na ulici Na Kopci (vč. rybníku Pískovna, a hromadných garáží na ul. Poutní) až k hřbitovu na ulici Stavbařů a kruhovému objezdu u supermarketu Kaufland a dále pokračující na severovýchod ulicí Žižkova až rehabilitačnímu sanatoriu „Lázní Darkov“ při severní hranici městské části Mizerov - část městské části Hranice v katastrálním území Karviná – město, navazující na Fryštát (k.ú. Karviná – město), oddělená na severu zadní hranicí areálu rehabilitačního sanatoria a dále ulicí Čsl.Armády až na křižovatku s ulicí Rudé Armády, a dále hranicí lemující hranici průmyslového areálu JAKL, ulicemi Rudé Armády, Petrovická a Za Panelárnou. 2. okrajová část vnitřního města, ve které jsou zahrnuty tyto části města (převažující zástavba k rodinnému bydlení): - městská část Staré Město je shodná s hranicí katastrálního území Staré Město u Karviné, která tvoří severozápadní oblast města Karviné, - část městské části a katastrálního území Ráj, na jihu vymezená řekou Olší, dále oddělená hranicí táhnoucí se od jihu k východu lemující ulice Jabloňová a V Zákoutí, a dále vedoucí směrem na severozápad lemující okraj zástavby rodinných domů až k fotbalovému stadionu a dále ulicí Bažantnice jdoucí směrem na severovýchod a hranicí lemující zástavbu chatové osady až k Centrálnímu hřbitovu (spadá do vnitřního města) na ulici Borovského, na východě a na severu oddělená státní hranicí s Polskem, - část městské části Mizerov v katastrálním území Karviná-město, oddělená na jihu ulicí Borovského ve směru k centru města, až k hromadným garážím v ulici Na Kopci a dále hranicí lemující okraj sídlištní zástavby na ulici Na Kopci (vč.rybníku Pískovna, a hromadných garáží na ul.Poutní) až k hřbitovu na ulici Stavbařů a kruhovému objezdu u supermarketu Kaufland a dále pokračující na severovýchod ulicí Žižkova až rehabilitačnímu sanatoriu „Lázní Darkov“ při severní hranici městské části Mizerov, na východě oddělená hranicí vojenského prostoru v k.ú. Ráj a na severu ulicemi Mickiewiczova a Jedlová, - část městské části Hranice v katastrálním území Karviná-město, oddělená na severu zadní hranicí areálu rehabilitačního sanatoria a dále ulicí Čsl.Armády až na křižovatku s ulicí Rudé Armády, a dále lemující hranici průmyslového areálu JAKL, ulicemi Rudé Armády, Petrovická a Za Panelárnou, na severu oddělená státní hranicí s Polskem. 3. území mimo kompaktní město zahrnuje části města (území postižené vlivy poddolování, kde se nachází průmyslové areály, a rozptýlená zástavba rodinných domů): - městskou část Doly (katastrální území Karviná – Doly) - městskou část Louky (katastrální území Louky nad Olší) - část městské části Darkov a katastrálního území Darkov na jih od řeky Olše

8

Obr. Rozdělení území města Karviné do 3 polohových tříd

9

Stavební vybavenost: Podle informací městského úřadu byla posuzována vybavenost stavebních pozemků inženýrskými sítěmi. Karviná je téměř zcela pokryta elektrickou, vodovodní a telekomunikační sítí. Kanalizace je vybudována na celém území vnitřního města a jeho okrajích, v sídlištních celcích městských částí Nové Město, Hranice, Mizerov, ve velkých průmyslových areálech a v jejich přilehlém okolí. V městských částech mimo území kompaktního města, je kanalizace pouze na části území; v městské části Staré Město je pouze v průmyslové zóně Nové Pole. V rámci probíhající stavby hlavního kanalizačního sběrače se připravuje rozšíření kanalizační sítě do západní části města tj. území při severozápadní hranici městských částí Nové a Staré Město. V letošním roce se realizuje výstavba nového hlavního kanalizačního sběrače, která rozšíří území se zavedenou kanalizací v městských částech Ráj na 80 % území a v Darkově na 30 % území. Na území městských částí Doly a Louky veřejná kanalizace není. Na veřejný rozvod zemního plynu jsou napojeny městské části Fryštát, Nové Město, Mizerov a Hranice v rozsahu 90 % zastavěného území, městská část Ráj je napojena na 90 % území, Darkov na 70 % území a v městs. části Staré Město byla kanalizace rozšířena na 80 % území. Do městských částí Doly a Louky není plyn zatím přiveden. V některých městských částech je centrální rozvod tepla - sídlištní celky v městských částech Nové Město, Mizerov, Hranice, Ráj, částečně ve Starém Městě, kde je na rozvod tepla napojena průmyslová zóna Nové Pole. Dopravní dostupnost: Byla šetřena dostupnost pozemků ve vztahu k centru města a přítomnost MHD. Kritériem pro posouzení byla vzdálenost od centra města, dopravní dostupnost a vzdálenost od nejbližších stanic MHD. V území vnitřního města, okrajové části vnitřního města je přítomnost MHD dostatečná, zajišťována autobusovou dopravou. Na území mimo kompaktní město jsou však prostředky MHD zastoupeny omezeně. Jde o některé lokality v městských částech Doly, Louky a Staré Město, které jsou ve větší vzdálenosti (nad 1 km) ke stanici MHD. Omezující faktory: Byly zaznamenány okolnosti, které rozhodujícím způsobem limitují využití pozemků, jako jsou stavební uzávěra, ochranná pásma energetických sítí, vliv poddolování (městské části Darkov, a to v části jižně za řekou Olší a Doly), přítomnost metanu, nadměrná hlučnost, imisní vlivy a míra ohrožení záplavami. 5.4. Přiřazení cen jednotlivým skupinám pozemků Podkladem pro ocenění jednotlivých skupin obdobných pozemků byly ceny zjištěné ze skutečně sjednaných prodejů, které byly dohledány a prověřeny na Katastrálním úřadu v Karviné. Pro ocenění byla vzata v úvahu cenová úroveň za poslední kalendářní rok, tj. od ledna roku 2007 do prosince roku 2007, která odpovídá trendům na místním trhu nemovitostí. Dohledané kupní ceny byly analyzovány s cílem vyloučení cen neodpovídajících úrovni obvyklých cen v daném území, a dále nebyly zohledněny případy prodeje souborů nemovitostí (pozemky a stavby uvedené ve smlouvě jednou cenou). V jednotlivých skupinách parcel bylo v analytickém výkresu barevně vyznačeno využití a následně byly do tohoto podkladu promítnuty realizované ceny, popř. ceny zjištěné porovnáním.

10

6. Poměrové ukazatele ocenění Na základě statistických dat, převzatých z katastru nemovitostí, byly zjištěny údaje o plošném zastoupení jednotlivých druhů pozemků, počtech parcel, a jiné. Výměry a počty parcel CM 2006

Základní členění

výměra v ha

%

Zemědělská půda, lesní půda a vodní plocha Zastavěná plocha Ostatní plocha Karviná celkem

3 004 308 2 438 5 750

52,24 5,36 42,40 100


výměra v ha

%


3 013 307 2 432 5 752

52,38 5,34 42,28 100


výměra v ha

%


3003 307 2 442 5 752

52,21 5,34 42,45 100

Počet parcel 11 616 11 661 10 735 34 012

% 34 34 32 100

CM 2007

Počet parcel 11 757 11 656 10 903 34 316

% 34 34 32 100

CM 2008

Počet parcel 11 929 11 694 11 103 34 726

% 34 34 32 100

Předmětem ocenění v cenové mapě byly stavební pozemky, které tvoří 48 % rozlohy správního území města, z čehož druh zastavěná plocha a nádvoří tvoří 5 % a spolu s ostatními plochami tvoří celkem zmíněných 48 %. Příčinou je velká výměra zemědělské půdy v okrajových katastrálních území města. Oproti minulému období vzrostla výměra pozemků ostatních ploch, kde byl zaznamenán roční nárůst 10 ha. Pro potřeby ocenění cenovou mapou bylo ve správním území města vymezeno celkem 720 skupin obdobných pozemků, z tohoto počtu bylo oceněno 73,1 % (tj. 526 skupin). Znamená to, že v těchto skupinách parcel byla uplatněna sjednaná prodejní cena pozemku nebo došlo k ocenění pozemku porovnáváním. Z plošného hlediska bylo oceněno 18,2 % skupin parcel. Z celkové výměry správního území, tj. 5.752 ha, zabírají oceněné skupiny parcel 1.048 ha. Skutečnost, že k poměrně velké výměře pozemků nebyla přiřazena odpovídající cena, lze zdůvodnit převažujícím zastoupením zemědělské půdy a zejména rozsáhlými plochami postiženými důsledky hlubinné těžební činnosti.

11

Tab. Celkový počet skupin obdobných pozemků na území města Karviné CM 2007

Počet skupin Výměra v ha % dle skupiny % dle výměry Neoceněno Oceněno Celkem

195 521 716

4 711 1 041 5 752

27,2 72,8 100

81,9 18,1 100

CM 2008

Počet skupin Výměra v ha % dle skupiny % dle výměry Neoceněno Oceněno Celkem

194 526 720

4 704 1 048 5 752

26,9 73,1 100

81,8 18,2 100

Následující tabulka poskytuje srovnání mezi celkovými počty skupin obdobných pozemků a jejich strukturou využití ve městě. Tab. Rozdělení zastavěné plochy podle způsobu užití Druh zastavěné plochy

Počet skupin obdobných pozemků celkem

oceněných

průmyslové objekty

66

54

občanská vybavenost

173

90

ostatní stav.objekty - garáže

55

55

technická vybavenost

14

7

objekt bydlení

310

309

Celkem

618

515

7. Charakteristika trhu s pozemky 7.1. Všeobecná analýza: Analýza trhu s nemovitostmi v rámci tvorby cenové mapy byla provedena na základě informací získaných o 320 prodejích pozemků na území města Karviná v období od ledna roku 2007 do prosince roku 2007. Z těchto převodů bylo pro analýzu použito 305 převodů pozemků, které odpovídaly definici stavebního pozemku a zároveň obchodovaná kupní cena měla dostatečnou vypovídací schopnost. Rozborem souboru prodejních cen stavebních pozemků se dospělo k jejich průměrné ceně 268 Kč/m2, což činí 54 % základní ceny podle § 28 vyhlášky (500 Kč za m2). Dále lze konstatovat, že průměrná cena pozemků oproti předchozímu období vzrostla o 128 Kč, tj. o cca 91 %. Počet posuzovaných prodejů byl vyšší než v předchozím období, což signalizuje růst trhu s pozemky a tomu odpovídá i vyšší průměrná cena stavebního pozemku, která ukazuje na zvýšený zájem o pozemky zejména v kategorii individuálního bydlení kde bylo uskutečněno celkem 61% převodů.

12

Rozborem byla dále sledována struktura vlastníků pozemků (jako prodávajících) a nabyvatelů pozemků (jako kupujících). Bylo zjištěno, že nejpočetnější skupinou prodávajících byli opět soukromí vlastníci - 209, druhým nejčetnějším subjektem byl podniky a společnosti, které realizovaly 56 prodejů – z toho 45% prodal podnik ČSAD Karviná a.s. Dále Statutární město Karviná s 30 prodeji a Česká republika s 24 prodeji. Pokud jde o strukturu kupujících, nejpočetnější skupinu tvoří opět soukromí vlastníci - 197, další silnou skupinou kupujících tvořily podniky a společnosti, které uskutečnily 98 transakcí - z toho 27 % koupila společnost Sallerova výstavba Mall III s.r.o., v rámci rozšíření obchodní zóny u ulice Nádražní, a 24% pozemků nakoupily společnosti skupiny OKD a.s. Tab. Vývoj průměrných cen v letech v jednotlivých územích města Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Území mimo kompaktní město

2005 483 134 -

Průměrná cena v Kč/m2 2006 2007 428 231 139 126 21 41

2008 505 218 92

Z hlediska struktury prodejů jsou nejobchodovanější skupinou pozemky pro individuální bydlení, kterých je 47 %. Druhými nejvíce obchodovanými jsou pozemky určené nebo využívané pro občanskou vybavenost a drobné podnikání s podílem, kde v obou kategoriích bylo zobchodováno 13 % realizovaných převodů. Obecně lze konstatovat, že Karviná je specifický městský celek vzhledem k přítomnosti velkých průmyslových areálů a existenci vlivů poddolování, v jehož důsledku dochází k půdním poklesům v rozsáhlých územích na okraji města, provázených postupnými demolicemi stávající zástavby. Z tohoto důvodu jsou plochy pro zástavbu soustředěny především do centrální a severovýchodní části města. Rozborem bylo prokázáno, že převažující charakter funkčního využití území a poloha pozemku ovlivňují rozhodujícím způsobem prodejní ceny pozemků i v případě jejich rozdílného specifického využití. Nadále nejvíce ovlivňuje trh s pozemky v Karviné rozvoj ploch pro výstavbu rodinných domů a projekty v oblasti průmyslu. Z hlediska individuální bytové výstavby jsou rozvojovými zónami zejména městské části Mizerov, Ráj a Hranice, kde je také realizován největší počet prodejů pozemků pro rodinné bydlení v rámci města. Mezi nejzajímavější uskutečněné převody stavebních pozemků lze zařadit prodej pozemkového celku v městské části Nové Město, v areálu bývalého autobusového nádraží při ulici Nádražní, kde byla realizována výstavba obchodního centra, a dále převody pozemků pro výstavbu rodinných domů při severním okraji města v městských částech Hranice, Mizerov a Ráj. V městských částech Doly, Louky, a z části Darkov dochází k postupné asanaci v důsledku likvidace následků těžební činnosti. V těchto územích jsou vydány stavební uzávěry pro výstavbu.

13

7.2. Rozbor realizovaných prodejů Rozbor byl zaměřen na cenově rozhodující faktory, zejména poloha a účel užití stavebních pozemků. Vliv polohy Následující tabulka dává přehled o rozdělení cenových hladin s ohledem na polohu pozemku. Zde je možno sledovat vliv důsledků těžební činnosti a z toho vyplývající rozsáhlé demolice zastavěných území a zároveň pokles počtu trvale žijících obyvatel v okrajových částech města, tj. v území mimo kompaktní město, kde bylo realizováno 24 převodů převážně za účelem výkupu pozemků ovlivněných důlní činností. V hodnoceném období proběhlo nejvíce převodů, celkem 142 v rámci území okrajové části vnitřního města, což je především způsobeno převody mezi soukromými osobami za účelem výstavby rodinných domů na periferii města. Průměrné ceny pozemků vzrostly oproti předchozímu období na území celého města. Tato skutečnost svědčí o mírně rostoucím zájmu o pozemky ve městě Karviná. Ve městě existují velké rozdíly v cenách pozemků, např. v atraktivních místech pro komerční účely se ceny v průměru pohybují od 500 do 1200 Kč za m2 na rozdíl od okrajových částí, kde se nachází průmyslové areály a zbytky původní obytné zástavby, u nichž se ceny pohybují od 10 do 300 Kč za m2. Ve sledovaném období byl realizován prodej s nejvyšší dosaženou cenou 3262 a 2070 Kč za m2, kde se jednalo o prodeje menších pozemkových parcel v nejužším centru města, a dále byl uskutečněn převod v ceně 1424 Kč za m2 v lokalitě při ulici 17.listopadu v obchodní zóně, kde se jednalo o prodej většího pozemkové celku o velikosti 6755 m2. Tab. Vliv polohy CM 2006

Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Území mimo kompaktní město

Průměrná 428 139 21

Cena Kč/m2 Minimální 16 10 11

Maximální 2 800 142 300



Maximální 2 800 742 578



Maximální 3 262 544 460

CM 2007

Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Území mimo kompaktní město CM 2008


Uvedený přehled průměrných cen vypovídá také o atraktivitě pozemků, která ve směru od centra města k okrajovým částem klesá. Zásadní vliv polohy na hodnotu pozemku je dobře patrný z úrovně cen v městských částech mimo kompaktní město, kde je životní prostředí

14

ovlivněno důsledky těžební činnosti a kde probíhají prodeje za účelem výkupu pozemků a likvidace objektů v územích ovlivněných poddolováním. V těchto průmyslových částech Darkov a Doly - probíhá dále sanace území a zástavba je již z velké části odstraněna. Tyto skutečnosti dosud nebyly zaznamenány do katastru nemovitostí a tudíž v cenové mapě, ale i katastrální mapě - podkladu pro cenovou mapu, nejsou tyto změny v území do jednotlivých mapových listů zaneseny. Vliv účelu užití pozemku Největší počet převodů dle účelu užití byl opět v kategorii pozemků určených pro bydlení. U pozemků pro individuální bytovou výstavbu byl sledován nárůst počtu převodů oproti minulému období o 54 %. Z toho je zřejmé, že dále narůstá zájem o rodinné bydlení, mj. i v souvislosti prudce rostoucími cenami bytů v Karviné. U pozemků pro hromadné bydlení byl zaznamenán menší objem obchodů i přesto, že v Karviné, obdobně jako v jiných městech, probíhá částečná privatizace obecního bytového fondu. Tyto převody však do výčtu prodejů nelze pro potřebu aktualizace cenové mapy uvažovat, protože v kupních smlouvách jsou ceny bytů uváděny vč. spoluvlastnických podílů na pozemcích a společných částech budov. Obecně je v Karviné zaznamenána zvýšená poptávka po hromadném bydlení, ceny bytů zde kopírují obecný nárůst cen v Moravskoslezském kraji. U pozemků pod bytovými domy se jedná výhradně o převody bytů ve stávající zástavbě a náležícím spoluvlastnickým podílům na pozemcích pod stavbami. Další nové projekty pro hromadné bydlení se dle provedeného šetření v Karviné připravují. Jedná o bytový areál Barborka na ulici Bratranců Veverkových v části Karviná – Hranice, kde by měla být letos zahájena výstavba 4 domů a dále se plánuje výstavby bytových domů v městské části Fryštát v prostoru třídy 17.listopadu a ulice Poštovní. Posledním dokončeným bytovým projektem byl polyfunkční bytový dům na ulici Fryštátská, který byl kolaudován na konci roku 2004. Ve skupině pozemků pro individuální bydlení dochází k velké diferenciaci cen – od 20 do 1429 Kč/m2. Dále bylo vysledováno ustálení hladiny průměrné ceny v rozmezí od 200 do 300 Kč na m2 pozemku v rámci celého města, vyšší ceny (250 až 450 Kč za m2 ) se objevovaly v žádané severovýchodní části města, což potvrzuje dlouhodobý zájem o bydlení v této lokalitě. V oblasti individuálního bydlení průměrná cena pozemku ve vnitřním městě výrazně vzrostla o 97 %, což je dáno uskutečněnými konkrétními prodeji ve sledovaném období, tento údaj je zároveň ovlivněn menším počtem uskutečněných prodejů ve vnitřním městě. V okrajových částech, kde probíhá nejvíce obchodů v této kategorii, průměrná cena pozemků mírně vzrostla, což odpovídá růstu cen ve městě. V této kategorii hraje důležitou roli konkrétní poloha pozemku, vlivy na životní prostředí z průmyslu a vybavenost inženýrskými sítěmi. Nadále se ve vyšší cenové kategorii pohybují pozemky na severovýchodním a východním okraji Karviné v městských částech Ráj a Mizerov, kde v souladu s územním plánem probíhá výstavba nových rodinných domů. V těchto lokalitách byl zaznamenán největší počet prodejů pozemků pro výstavbu rodinných domů. V okrajových částech probíhají výkupy pozemků společností OKD a.s., jako náhrady škod za postižení nemovitostí důlními vlivy.

15

Pozemky pro bytovou výstavbu CM 2006


Průměrná 703 -

Cena Kč/m2 Minimální 115 -

Maximální 2 800 -

Průměrná 1 205 -


Maximální 2 800 -

Průměrná 422 -


Maximální 2 070 -

CM 2007



Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných bytovými domy, zjištěných podle aktuálně platného znění cenových předpisů. Poloha Karviná

Cena Kč/m2 Minimální Maximální 273 1 272

Pozemky pro individuální bytovou výstavbu CM 2006


Průměrná 176 204 -

Cena Kč/m2 Minimální 82 15 -

Maximální 500 742 -




CM 2007


16

CM 2008




Maximální 1 429 500 460

Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných domy pro individuální bydlení, zjištěných podle aktuálně platného znění prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku. Poloha Karviná


Zvláštní kategorii v oblasti individuální rekreace tvoří pozemky v chatových osadách, které jsou převážně umístěny v okrajových částech města. Průměrná cena pozemků ve vnitřním městě mírně klesla, ale pokles byl způsoben výkupy pozemků v zahrádkářských osadách od Pozemkového fondu. Obchody, které se realizovaly mezi soukromými osobami dosahovaly ve vnitřním městě vyšších cen, a to 300 až 330 Kč za m2. V okrajových částech vnitřního města ceny pozemků vzrostly o 72 %, což je dáno zájmem o pozemky pro rekreaci v Karviné. Pozemky v chatových osadách CM 2006










Maximální 437 544 191

CM 2007



17

Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných objekty pro individuální rekreaci, zjištěných podle aktuálně platné dikce prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku. Poloha Karviná


V kategorii pozemků zastavěných objekty občanské vybavenosti se ceny liší dle skutečného účelu jejich užití. Skupiny parcel byly rozděleny do skupin ploch zastavěných objekty s komerčním využitím, jako např. administrativní budovy, nákupní centra apod., polyfunkční objekty pro bydlení s nebytovými prostory, kde se cena obdobně jako v minulých obdobích, s výjimkou roku 2006, ustálila v cenové úrovni okolo 750 Kč za m2. V roce 2007 se v této kategorii uskutečnily 3 významné prodeje. V městské části Nové Město, v místě bývalého autobusového nádraží na ulici Nádražní byl v rámci rozšíření obchodní zóny předmětem prodeje pozemkový celek o velikosti 3,1 ha za cenu 523 Kč za m2, dále se zobchodovaly pozemky pro výstavbu supermarketu na ulici Rudé Armády o celkové velikosti 9133 m2 za cenu 1000 Kč za m2, a dále byl realizován pozemkový celek o velikosti 7000 m2 na ulici 17.listopadu v obchodní zóně u hypermarketu TESCO za cenu 1424 Kč za m2. U ostatních objektů, charakterem odpovídajících občanské vybavenosti, jako jsou školy, nemocnice apod., byl uskutečněn malý počet prodejů, které dostatečně neodrážejí cenovou úroveň v této oblasti. Pozemky s objekty pro komerční vybavenost CM 2006




Maximální 1 079 93 -




Průměrná 766 -


Maximální 1 424 -

CM 2007



18

Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných komerčními objekty, zjištěných podle aktuálně platné dikce prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku. Poloha Karviná


U pozemků zastavěných průmyslovými objekty tvoří skupiny parcel samostatné rozlehlé celky, jejichž hranice jsou poměrně přesně identifikovatelné s hranicemi průmyslových areálů. Četnost prodejů pozemků v průmyslových areálech ve srovnání s minulým obdobím mírně klesla, nebyly zrealizovány další prodeje v průmyslové zóně Nové Pole, které se v současnosti připravují. Ceny větších pozemkových celků nad 5000 m2 se v průmyslových areálech realizovaly za 100 až 150 Kč za m2 a menší pozemky se pohybovaly ve sledovaném období v rozmezí 250 až 300 Kč/m2. Pozemky s průmyslovými objekty CM 2006





Průměrná 97 89 -





Maximální 3 262 100 -

CM 2007



Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných průmyslovými objekty, zjištěných podle aktuálně platné dikce prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku. Poloha Karviná

Cena Kč/m2 Minimální Maximální 171

892

U pozemků využitých pro technickou vybavenost (objekty kotelen, trafostanic, ústředen, čističek odpadních vod, vodárenských objektů apod.) bylo oceněno málo skupin parcel a to s ohledem na malý počet prodaných pozemků s využitím pro technickou vybavenost.

19

Úroveň cen pozemků zastavěných hromadnými garážemi se stabilizovala v cenové úrovni mezi 200 až 300 Kč za m2, s tím, že mimo území vnitřního města se hromadné garáže prakticky nenacházejí. Hodnoty pro rok 2006 nebyly samostatně uvedeny s ohledem na tehdejší nedostatečný počet prodejů. Pozemky s garážemi CM 2005


Průměrná 604 -


Maximální 2 193 -

Průměrná 212 -


Maximální 500 -

Průměrná 256 -


Maximální 500 -

CM 2007



Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných objekty garáží, zjištěných podle aktuálně platné dikce prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku. Poloha Karviná

Cena Kč/m2 Minimální Maximální 514 954

20

8. Seznam městských částí a katastrálních území Seznam městských částí a jejich katastrálních území ve správním území Statutárního města Karviná. č.

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Městská část Nové Město Hranice Fryštát Mizerov Darkov Doly Ráj Staré Město Louky

Katastrální území Karviná – město

Darkov Karviná – Doly Ráj Staré Město u Karviné Louky nad Olší

CENOVÁ MAPA STAVEBNÍCH POZEMKŮ MĚSTA KARVINÉ Č. 7

Recommend Documents