ÚTVAR ROZVOJE HL. M. PRAHY Odbor strategické koncepce
BYTOVÁ VÝSTAVBA NA ÚZEMÍ HL. M. PRAHY A STŘEDOČESKÉHO KRAJE V ROCE 2008 (resp. 2003–2008) Nabídka regionálních bytových trhů
Zpracoval Ing. Jiří Mejstřík
duben 2009
ÚVOD Odbor strategické koncepce URM již před více než dvěma roky (na konci 2006) zpracoval a poté prezentoval rozbor bytové výstavby po r. 2000 a prognózu vývoje bytového trhu a objemu bytové výstavby na území hl. m. Prahy do roku 2010–2011. Přestože uvedený materiál nemohl obsahovat intenzitu turbulencí některých faktorů, které se v roce 2008 objevily v globální ekonomice a promítly se do trhu s nemovitostmi i v České republice a hlavním městě Praze, můžeme konstatovat, že základní tendence obsažené v tomto rozboru se v rozhodující míře naplnily. V následujícím textu jsou shromážděny údaje, které aktualizují (doplňují) datové soubory, které byly připraveny pro některé nejvýznamnější práce URM, např. územně analytické podklady a další analýzy pro nový územní plán nebo aktualizaci strategického plánu. Jako nezbytnou součást rozboru jsme přiřadili kromě údajů za území hlavního města Prahy (dále také HMP) také údaje za Středočeský kraj (dále také StčK). Současně prezentujeme aktuální údaje v podrobnějším územním členění, které jsme získali od Českého statistického úřadu (za rok 2008 jde o předběžné výsledky). V následujícím období předpokládáme, že ve vztahu k disponibilitě dat v podrobnějším územním členění (MČ, katastrální území, obce III. stupně), bude zpracováno datově rozšířené znění. Domníváme se, že je aktuální na globálnější prostorové úrovni poukázat na celkové tendence ve vývoji bytového fondu v několika uplynulých letech, popř. na možné základní trendy vývoje v následujícím období a vyjádřit náš názor na ně.
Bytová výstavba v letech 2003–2008 na území hl. m. Prahy a Středočeského kraje Dokončená bytová výstavba Počet dokončených bytů na území Prahy a Středočeského kraje se pohyboval v uvedených letech od 9 tisíc v roce 2003 do rovného dvojnásobku, tj. 18 tisíc v roce 2007. Přesto v případě Prahy nelze jednoznačně říci, že jde o tendenci trvalého růstu. Tento vývoj byl ovlivněn jednorázově působícími vlivy (zejména změna % DPH) a také se v něm odrážejí některé další dlouhodoběji působící faktory (změny v sociální struktuře resp. ekonomické potenci obyvatel, demografický vývoj aj.). Také je třeba si uvědomit, že ani v jednom roce sledovaného období počet dokončených bytů na území hl. m. Prahy nedosáhl objemu výstavby sedmdesátých (i osmdesátých) let 20. století a vyjma roku 2007 se pohyboval na úrovni 50-60 % dokončeného počtu bytů v těchto letech. Tabulka č. 1
DOKONČENÉ BYTY V LETECH 2003–2008
2003
2004
2005
2006
2007
2008
hl. m. Praha
4 415
5 924
6 564
5 186
9 422
6 328
37 839
Středočeský kraj
4 671
6 127
6 084
5 961
8 599
8 042
39 484
index StčK/HMP (%)
105,8
103,4
92,7
114,9
91,3
127,1
104,3
27 127
32 268
32 863
30 190
41 649
38 383
202 480
16,3
18,4
20,0
17,2
22,6
16,5
18,7
17,2
19,0
18,5
19,7
20,6
21,0
19,5
Česká republika podíl HMP v % podíl StřK v %
3
2003–2008
Roční objem dokončených bytů v Praze činil v letech 2003–2008 průměrně 6,3 tisíce; za poslední pětiletí 2004–2008, kdy se nabídka zvýšila o téměř 34,5 tisíce bytů, pak roční průměr představuje 6,7 tisíce dokončených bytů. Podle našeho odhadu (formulovaného již dříve) by se počet dokončovaných bytů v následujících 5-7 letech, (tj. do cca roku 2015) měl v maximu pohybovat na hranici průměru posledních pěti let (s dočasným snížením objemu v letech 2009-2011 na úroveň cca 5 tisíc bytů/rok). V případě Středočeského kraje počet dokončených bytů za období 2003–2008 dosáhl téměř 40 tisíc a roční průměr činil 6,6 tisíce. Za posledních 5 let (2004–2008) pak průměr přiblížil 7 tisícům dokončených bytů za rok. V případě Středočeského kraje odhadujeme stagnaci výstavby pro období cca 3 let v objemu 6,5–7 tisíc bytů s návratem do rozmezí 7–8 tisíc dokončených bytů po roce 2012. Graf č. 1
VÝVOJ POČTU DOKONČENÝCH BYTŮ V LETECH 2003–2008 10 000 9 000 8 000 počet bytů
7 000 6 000 5 000
Hl. město Praha
4 000
Středočeský
3 000 2 000 1 000 0 2003
2004
2005
2006
2007
2008
rok
Podíl dokončených bytů v Praze, obdobně i ve Středočeském kraji, se pohybuje převážně v rozmezí 17–20 % celkového počtu dokončených bytů v České republice. V obou případech to jednoznačně jsou „první místa na celostátním žebříčku“ s tím, že některé další kraje nedosahují ani polovinu nebo ani třetinu počtu bytů Prahy a Středních Čech. Větší intenzita bytové výstavby na území „centrálních regionů“ je mj. zřetelná i z relace dokončených bytů a počtu obyvatel. Graf č. 2
DOKONČENÉ BYTY NA 1000 OBYVATEL V ROCE 2003, 2005 a 2007 8 7 6 5
2003
4
2005
3
2007
2 1
4
MSK
ZLK
OLK
JHM
VYS
PAK
HKK
LBK
ULK
KVK
PLK
JHC
STC
PHA
ČR
0
Nerovnoměrný průběh bytové výstavby (mj. u konkrétní položky dokončených bytů) na obou sledovaných územích je však zřetelný z následující tabulky zachycující meziroční vývoj. Tabulka č. 2
MEZIROČNÍ VÝVOJ DOKONČOVÁNÍ BYTŮ (N-1 ROK = 100 %)
2004/3
2005/4
2006/5
2007/6
2008/7
hl. m. Praha
134,2
110,8
79,0
181,7
67,2
Středočeský kraj
131,2
99,3
98,0
144,3
93,5
Meziroční výkyvy byly jednoznačně vyšší v Praze. Důvod lze najít zejména ve stavebnětechnickém a objektovém charakteru bytové výstavby, kde je zcela rozhodující většina bytů realizována v bytových domech (85-90 %), a to velkými dodavatelskými firmami. Ty mohou flexibilně „nasazovat“ kapacity na jednotlivé objekty a ovlivňovat tak průběh výstavby, což bylo patrné zejména v letech 2006 a 2007. Přes výjimečný rok 2007 - zejména v případě Prahy – je patrné, že tempo bytové výstavby ve Středočeském kraji je nejen rovnoměrnější, ale v posledních několika letech i vyšší. Navíc existují předpoklady dalšího „rozvírání nůžek“ mezi trendy těchto regionů ve prospěch Středočeského kraje – viz část analýzy týkající se rozestavěnosti. Zahajovaná bytová výstavba Pokud sledujeme vývoj bytové výstavby za několikaleté období, můžeme identifikovat i přímé vazby mezi kapacitami dokončovaných bytových staveb a stavbami zahajovanými. I přes nárůst rozsahu komerčních investorských experimentů (někdy výrazně spekulativního charakteru) je patrné, že se celkový proces výstavby postupně slaďuje a relace mezi zahajovanými a dokončovanými byty se stává přiměřenou/racionální. Platí to pro obě sledované oblasti – Prahu i Středočeský kraj. Tabulka č. 3
ZAHAJOVANÉ BYTY V LETECH 2003 - 2008
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2003-2008
hl. město Praha
5 702
6 937
8 124
7 901
7 886
6 810
43 360
Středočeský kraj
7 540
7 979
9 565
8 407
8 201
9 516
51 208
index StčK/HMP (%)
132,2
115,0
121,4
106,4
103,4
139,7
118,1
Výsledky za Středočeský kraj převyšovaly hodnoty této položky za Prahu relativně i v absolutních hodnotách. Po postupném snižování rozdílu (oproti roku 2003, kdy rozdíl činil 1,8 tis. bytů, tj. více než 30 %, se snížil na pouhých 0,3 tis. bytů, tj. jen málo přes 3 % v roce 2007) se v roce 2008 opět mimořádně odlišilo tempo nárůstu ve prospěch Středočeského kraje (rozdíl 2,7 tis. bytů, tj. o téměř 40 % více). Skutečnost roku 2008 je dosti překvapivá, a to i při respektování všech aspektů doprovázející bytovou výstavbu v okolí Prahy. Může však ilustrovat vyšší zájem opírající se o určitou důvěryhodnost v investování do bytové výstavby v tomto prostoru.
5
Celková (nejméně střednědobá) atraktivita Středočeského kraje pro bytovou výstavbu je dokumentována tím, že ve sledovaném období let 2003–2008 se na území Středočeského kraje zahájilo celkem o téměř 8 tisíc bytů více než v Praze a je tak posílena rezerva pro dokončování v následujících letech (srovnej index 2003–8 v tabulce č. 1 a č. 3). Tabulka č. 4
MEZIROČNÍ VÝVOJ ZAHAJOVÁNÍ BYTŮ (N-1 ROK = 100 %)
2004/3
2005/4
2006/5
2007/6
2008/7
hl. město Praha
121,7
117,1
97,3
99,8
86,4
Středočeský kraj
105,8
119,9
87,9
97,5
116,0
Pro úplnost uveďme, že na území České republiky činila suma zahájených bytů v letech 2003–2008 celkem 247 tisíc bytů. To znamená, že zahajování v obou centrálních regionech (HMP a StřK) dosahovalo zcela stejné intenzity jako dokončování (tj. souhrnně 38,2 % celostátního objemu) a jeho tempo tak opět výrazně předstihlo průměr ostatních krajů. Rozestavěná bytová výstavba Kumulace salda mezi zahajovanými a dokončovanými byty představuje zvyšování (nebo snižování) rezerv pro další realizaci bytové výstavby. V případě této stručné analýzy se nebudeme zabývat některými detailními specifikami této položky (např. časová délka a stupeň rozestavěnosti, důvody přerušení výstavby), které v některých individuálních případech mohou vyjadřovat subjektivní přístup investora k výstavbě. Na vývoj této položky měl částečný (nikoliv však zásadní) vliv i zvýšený tlak na dokončování v roce 2007 (změna DPH) – viz tab. č. 1, resp. č. 5 v případě hl. m. Prahy. Tento ukazatel však celkově ilustruje disponibilní potenciál budoucích lokálních aktivit v bytové výstavbě. Tabulka č. 5
ROZESTAVĚNÉ BYTY V LETECH 2006-2008
2006
2007
2008
hl. město Praha
20 466
18 930
19 412
Středočeský kraj
32 942
32 547
34 021
161,0
171,9
175,3
Česká republika
168 825
170 971
176 120
podíl HMP (v %)
12,1
11,1
11,0
podíl StřK (v %)
19,5
19,0
19,3
index StčK/HMP (%)
Dlouhodobě výrazně vyšší zahajování bytové výstavby ve Středočeském kraji (viz tab. č. 3) se odráží i v růstu rezerv na tomto území, a to i bez ohledu na vysoký počet dokončených bytů na území tohoto kraje v uplynulém roce 2008. Na konci roku 2008 se blížil rozdíl v počtu rozestavěných bytů mezi Prahou a Středočeským krajem 15 tisícům ve prospěch Středních Čech.
6
Pro ilustraci: celkový počet rozestavěných bytů představuje v případě Prahy zhruba tříletý objem dokončených bytů podle ročního průměru posledního pětiletí, v případě Středočeského kraje tato „zásoba“ znamená cca počet dokončených bytů za 4 průměrné roky tohoto pětiletého období (tj. 2004–2008). Zatímco podíl Středočeského kraje na celostátním objemu rozestavěných bytů odpovídá podílu tohoto kraje na ostatních položkách bytové výstavby, v případě Prahy tomu tak není. Zde je podíl o 6–8 procentních bodů nižší. Rozestavěnost ve dvou sledovaných regionech vstoupila do roku 2009 s podílem 30 % na celostátním objemu, s poměrem cca 1 : 2 ve prospěch Středočeského kraje. I tak je to, ve vztahu k podílu počtu obyvatel těchto krajů na objemu celé ČR (23,5 %), výrazně více. Poznámka: I když předmětem této stručné analýzy není demografické prognózování, podle zúženého pohledu, kterým je vývoj bytového fondu, můžeme konstatovat následující: ve vztahu k dosavadním tempům bytové výstavby a rozsahu její rozestavěnosti předstihne v roce 2009 Středočeský kraj v počtu obyvatel hlavní město Prahu. Vývoj počtu obyvatelstva je samozřejmě výsledkem celé řady dalších faktorů (přirozená měna, mobilita tuzemců, zahraniční migrace, aj.), za významný faktor v případě Středních Čech a Prahy však považujeme rovněž saldo „výměny“ obyvatel, kdy přesun obyvatel Prahy za novým bydlením do okolí hlavního města je dlouhodobě velmi masivní a předstihuje přírůstek stěhováním Středočechů do Prahy.
Výstavba bytů na území Prahy – územní členění V této části analýzy jsou uvedeny vybrané údaje za bytovou výstavbu v podrobnějším územním členění. Tabulka č. 6
DOKONČENÉ BYTY (V LETECH 2004–2008) A ROZESTAVĚNÉ BYTY (K 31. 12. 2008) NA ÚZEMÍ 22 SPRÁVNÍCH OBVODŮ HL. M. PRAHY
obec
dokončené 2004-8
rozestavěné 31. 12. 2008
33 424
19 412
Praha 1
192
153
Praha 2
753
.
Praha 3
501
2 075
Praha 4
2 789
23
Praha 5
3 137
923
Praha 6
1 904
913
Praha 7
888
344
Praha 8
3 431
1 415
Praha 9
2 117
1 030
Praha 10
2 614
1 656
Praha 11
706
553
hlavní město Praha správní obvod
7
obec
dokončené 2004-8
rozestavěné 31. 12. 2008
Praha 12
786
889
Praha 13
2 209
2 059
Praha 14
734
1 820
Praha 15
2 413
362
Praha 16
1 457
573
Praha 17
1 315
1 058
Praha 18
2 169
501
Praha 19
1 078
1 650
Praha 20
244
354
Praha 21
729
555
Praha 22
1 258
1 704
Pozn.: (Dle informací ČSÚ existují některé datové nesrovnalosti ve správním obvodu Praha 2, proto není konkrétní údaj uveden.)
Na území Prahy existuje několik rozvojových oblastí, kde byla v uplynulém období ve značném rozsahu realizována i bytová výstavba. Zejména jde o obvody Praha 8 (zde se nachází více než desetina všech dokončených bytů v Praze) a Praha 5, s malým odstupem pak správní obvody Praha 4, Praha 10, Praha 15 a Praha 13. Na druhé straně je zřetelné, že bytová výstavba probíhá i v centrálních prostorech města a např. na území městského historického jádra, resp. na území správních obvodů Prahy 1 a 2 byl za uplynulých 5 let postaven téměř jeden tisíc bytů. Rozestavěnost bytů je v současnosti územně výrazně rovnoměrnější. V popředí sice zůstávají oblasti města, kde byla bytová výstavba intenzivní i v minulých letech, přesto je třeba se zmínit o dvou jevech. Prvním je masivní počet rozestavěných bytů na území Prahy 3 (Jarov/Hrdlořezy – Zelené město), to znamená, že významný objem nových bytů je alokován v intravilánu města v těsné blízkosti centra. Do této skupiny můžeme zařadit i území Prahy 10. Druhým jevem je značná zásoba rozestavěných bytů v okrajovém pásmu města – např. Praha 22, Praha 19 a 13. Jak již bylo zmíněno výše, v současné době dosahuje objem rozestavěných bytů zhruba trojnásobku průměrného ročního počtu dokončených bytů na území Prahy v uplynulých letech. To znamená, že i případné razantnější omezení zahajování by nemělo výrazněji nepříznivě ovlivnit možnost stavební činnost v této oblasti.
Výstavba bytů na území Středočeského kraje – územní členění Postupně se prodlužuje vzdálenost dojížďky za prací z území Středočeského kraje do Prahy, znamenající růst mobility pracovní síly. Jedním z faktorů je i prodlužující se vzdálenost výstavby nových bytů od hranic hlavního města, z velké části realizované právě původními obyvateli Prahy. Samozřejmě, že početně zatím výrazně převládalo dokončování v těsném sousedství Prahy, na území obcí přiléhajících k ní.
8
Tabulka č. 7
DOKONČENÉ BYTY NA ÚZEMÍ OBCÍ S ROZŠÍŘENOU PŮSOBNOSTÍ VE STŘEDOČESKÉM KRAJI V LETECH 2003–2007
název ORP
2003–2007
Benešov
1 540
Beroun
1 251
Brandýs nad Labem-Stará Boleslav
5 303
Čáslav Černošice
500 8 025
Český Brod
360
Dobříš
398
Hořovice
441
Kladno
1 376
Kolín
1 510
Kralupy nad Vltavou
338
Kutná Hora
521
Lysá nad Labem Mělník Mladá Boleslav
1 255 676 2 325
Mnichovo Hradiště
279
Neratovice
328
Nymburk
330
Poděbrady
647
Příbram
585
Rakovník
346
Říčany
1 906
Sedlčany
290
Slaný
465
Vlašim
288
Votice
155
Středočeský kraj celkem
31 438
Téměř 50 % všech dokončených bytů v uvedeném období je lokalizováno na území třech obcí s rozšířenou působností (ORP), které přímo obklopují Prahu (Černošice, Brandýs nad LabemStará Boleslav a Říčany) a počet dokončených bytů zde překročil 15 tisíc. I když nemáme zatím k dispozici údaje za ORP za rok 2008, můžeme je celkem bez problémů nahradit údaji za okresy. Z nich je možné vysledovat srovnatelnou intenzitu trendu výstavby bytů v těsném zázemí Prahy v loňském roce (2008) jako v předchozím období.
9
Tabulka č. 8
DOKONČENÉ BYTY NA ÚZEMÍ OKRESŮ VE STŘEDOČESKÉM KRAJI V ROCE 2008
Středočeský kraj celkem
v tom okresy: Benešov Beroun Kladno Kolín Kutná Hora Mělník
8 042 428 561 478 482 288 432
Mladá Boleslav Nymburk Praha-východ Praha-západ Příbram Rakovník
542 405 2 033 1 992 318 83
I v roce 2008 dosáhl počet dokončených bytů v příměstských okresech Praha-východ a Prahazápad plné poloviny všech dokončených bytů na území Středočeského kraje. To současně znamená, že na tomto území bylo dokončeno v uvedeném roce více jak 60 % všech dokončených bytů na území Prahy, což svědčí o stále velmi intenzivním suburbanizačním procesu. Převaha zahajování nad dokončováním pokračovala ve Středočeském kraji i v roce 2008, a to o 1 500 bytů. To znamená, že rozestavěnost překročila v celokrajském souhrnu 34 tisíc bytů. Na území nejintenzivnějšího urbanizačního procesu, tj. okresů Praha-východ a Praha-západ se počet rozestavěných bytů dostal ke hranici 12 tisíc bytů (dle propočtů STR URM - 11 821 bytů k 31. 12. 2008). Na území těchto okresů je tak „vytvořena rezerva“ v rozsahu více než tří ročních průměrů dokončených bytů. Současně to znamená, že na konci roku 2008 činila „kapacita rozpracovanosti“ v Praze a jeho přiléhajícím aglomeračním území (okresy Praha-východ a Praha-západ) již téměř 31 tisíc bytů.
ZÁVĚR Naše předchozí odhady v oblasti vývoje regionálního bytového trhu se v rozhodující většině naplnily. Potvrzují, že jak stávající kapacita bytového trhu na území Prahy, tak zejména jeho potenciální doplnění novou výstavbou na straně nabídky jsou, ve srovnání s očekávanou krátkodobou i střednědobou poptávkou, v podstatě dostatečné. (Mimo výše uvedený objem více než 30 tisíc rozestavěných bytů v Praze a jeho nejbližším okolí odhadujeme, že pražský trh s byty nabízí cca 10 tisíc volných bytů. Spolu s více jak 5 tisíci bytů „v modernizaci“ a dalšími tisíci dočasně volnými např. z důvodu dědického řízení mají pražští obyvatelé a případní migranti na bytovém trhu k dispozici potenciální střednědobou nabídku okolo 50 tisíc bytů.) To by mělo umožnit určitou preferenci v usměrňování prostorového vývoje na území Prahy, ať již při tvorbě územně plánovacích podkladů, nebo při posuzování konkrétních záměrů na bytovou výstavbu, případně i při rozhodování o lokalizaci městských infrastrukturních investic.
10
OBSAH
ÚVOD Bytová výstavba v letech 2003–2008 na území hl. m. Prahy a Středočeského kraje Výstavba bytů na území Prahy – územní členění Výstavba bytů na území Středočeského kraje – územní členění ZÁVĚR
11
