BUDOVY PRO PODNIKÁNÍ

Název příjemce podpory:

MĚSTO VESELÍ NAD MORAVOU tř. Masarykova 119 698 13 Veselí nad Moravou

STRATEGICKÝ PLÁN ROZVOJE MĚSTA VESELÍ NAD MORAVOU pro období 2010 - 2040 ČÁST 2. STRATEGIE PODPORY PODNIKÁNÍ A ZAMĚSTNANOSTI Příloha č. 2 – Analýza ploch pro podnikání

Zpracovatel:

Mgr. David Rucki, Ing. Petra Orságová, Ing. Zuzana Pavlisková - DHV CR, spol. s r.o. Ostrava Ing. arch. Ivo Ondračka - Město Veselí nad Moravou

Název projektu:

Implementace procesního řízení v oblasti samosprávy a aktualizace a příprava rozvojových strategií města Veselí nad Moravou

Registrační číslo projektu:

CZ.1.04/4.1.01/53.00008

Po evaluaci - květen 2013

Projekt Implementace procesního řízení v oblasti samosprávy a aktualizace a příprava rozvojových strategií města Veselí nad Moravou“ CZ.1.04/4.1.01/53.00008

Obsah 1

2

PRŮMYSLOVÉ ZÓNY .................................................................................................................... 3 1.1

Aktuální situace .................................................................................................................... 3

1.2

Vývoj podpory průmyslových zón ..................................................................................... 5

1.3

Vývoj využití průmyslových zón ......................................................................................... 9

BUDOVY PRO PODNIKÁNÍ ........................................................................................................ 10 2.1

Vývoj využití budov ............................................................................................................ 10

2.2

Prostory pro podnikání v majetku města ........................................................................ 11

3

NEINVESTIČNÍ PODPORA PODNIKÁNÍ .................................................................................... 11

4

ZÁVĚR .......................................................................................................................................... 12

2


1

PRŮMYSLOVÉ ZÓNY

1.1

Aktuální situace

Jeden z hlavních nástrojů města k podpoře podnikání je podpora výstavby podnikatelských areálů nebo průmyslových zón. Město Veselí nad Moravou má v rámci nového ÚP vytipováno několik nových lokalit vhodných pro podnikání. Pro nové ekonomické a podnikatelské aktivity jsou vymezeny návrhové plochy a územní rezervy na jihovýchodním okraji města v návaznosti na nový silniční obchvat. V Územním plánu je zohledněn městotvorný prvek - řeka Morava, která patří mezi hlavní limitující prvky v území, neboť omezuje rozvoj zástavby ze severozápadní strany. Pro územní rozvoj města jsou tedy využívány volné plochy v zastavěném území (plochy pro bydlení) a také nové rozvojové plochy na jeho jihovýchodním okraji (průmysl, výroba, podnikání). Jako hlavní problém realizace výstavby průmyslové nebo podnikatelské zóny se jeví špatná dopravní obslužnost navržených lokalit, která eliminuje mnohé potenciální podnikatele. Na základě nového územního plánu bylo vyčleněno několik ploch určených pro podnikání - viz mapka níže (šedě značené plochy). Hlavním problémem rozvoje podnikatelských ploch jsou vlastnické vztahy. Město má v majetku jen část navržených ploch a ostatní jsou v rukou soukromých či podnikatelských subjektů.

3

Projekt Implementace procesního řízení v oblasti samosprávy a aktualizace a příprava rozvojových strategií města Veselí nad Moravou“ CZ.1.04/4.1.01/53.00008 Plochy pro podnikání dle ÚP 2011, zpracování vlastní

Celkem je v územním plánu vytyčeno 9 ploch pro podnikání. Město však vlastní jen část parcel, ve většině případů se nejedná o souvislé celky. Podíl pozemků v majetku města na celkové ploše území určeného pro podnikání ukazuje následující tabulka. Z celkové plochy 159 ha tak připadá na město jen 4,5 %. Lokalita č. 1 č. 2 č. 3 č. 4 č. 5 č. 6 č. 7 č. 8 č. 9 Celkem

Celková výměra (v ha)

Z toho v majetku města (v ha)

114 22 1,86 3,56 12 1,65

1,09 4,18 0,08 1,2 0,2 0,07

1,27 2,38 0,57 159,29

0,24 0,1 0 7,16

4


1.2

Vývoj podpory průmyslových zón

Ve městě vzniklo v průběhu let několik návrhů na podporu vzniku podnikatelského parku či průmyslové zóny. V 90.tých letech se do územního plánu jako průmyslová zóna prosadilo území podél ulice Kollárovy (původně majetek Choryňských, pak Města) - cca 9,5 ha. V průběhu dalších cca 18 let se podařilo cca 50% plochy zaplnit většinou podnikatelskými subjekty s cca 140 pracovními místy. Ostatní plochy zůstaly volné. Náklady Města byly minimální – v řádech několika mil. Kč. Prodejní cena pozemků zájemcům se pohybovala kolem cca 250 Kč/m2 v období 1995 – 2011 a byla spojena s řadou podmínek. V roce 2002 byl tento záměr rozšířen do většího území za účelem vytvoření Podnikatelského parku Veselí nad Moravou a to do roku 2005, čímž mělo nově vzniknout minimálně 200 pracovních míst. Zodpovědnost za realizaci projektu neslo město Veselí nad Moravou. Projekt počítal se vznikem komplexní infrastruktury vhodné pro podnikání v jihovýchodní části města. Přesněji měly být využity pozemky východně od ulice Kollárova, přičemž ve většině se jednalo o parcely, které byly soukromým majetkem. Konkrétně město Veselí nad Moravou vlastnilo 8,12 ha pozemků v zamýšleném podnikatelském parku a 16,48 ha pozemků bylo v soukromém vlastnictví.

5

Projekt Implementace procesního řízení v oblasti samosprávy a aktualizace a příprava rozvojových strategií města Veselí nad Moravou“ CZ.1.04/4.1.01/53.00008 Návrh Podnikatelského parku Veselí nad Moravou, rok 2002

Zdroj: www.mapy.cz, zpracování vlastní. Podnikatelský park

Zdroj: Dokumentace pro územní řízení Veselí nad Moravou Podnikatelský park. Centroprojekt Zlín a.s., leden 2004

6


K zajištění vysoké účasti města byla pro tuto akci navržena metoda projektového řízení spočívající v sestavení pracovního týmu, čímž měla být zajištěna také samostatnost projektu oddělením od jiné agendy. Rovněž se počítalo se zapojením dalších aktérů, jmenovitě se jednalo o konzultační firmu, CzechInvest, Regionální rozvojovou agenturu Jižní Moravy a Okresní hospodářskou komoru Hodonín. Při využití projektového řízení se počítalo s rozdělením projektu na klíčové fáze. Během první etapy projektu měl být využit pozemek při ulici Kollárova o rozloze 3,64 ha, jehož 100% vlastníkem je město Veselí nad Moravou. Zde mělo dojít k umístění jednoho strategického investora do konce roku 2003. Pro druhou etapu se počítalo s výkupem pozemků (případně dispozičních práv k těmto pozemkům) od soukromých vlastníků a tím mělo dojít k vytvoření ucelené nabídky pozemků o rozloze 5,11 ha. Harmonogram počítal se získáním výše zmíněných pozemků během 1. pololetí roku 2003 a se zahájením marketingu druhé etapy ve 2. pololetí téhož roku. Ve stejném období bylo zamýšleno také zahájení příprav třetí etapy. Při financování projektu se počítalo především s využitím prostředků z rozpočtu města na základě finančního plánu, mělo se jednat o projekt finančně vyrovnaný. Finanční plán počítal mj. s výkupem pozemků od soukromých vlastníků, kdy měla být nabídnuta cena max. 100Kč/m2. Následně mělo dojít k prodeji těchto pozemků investorům, kdy se kalkulovalo s cenou 200 – 400 Kč/m2. Vzhledem k současnosti (rok 2011) musíme počítat s proměnou socioekonomické situace a tedy i výše uvedených cen. Dále se podstatně zvýšily náklady na vynětí ze zemědělského půdního fondu. Finanční nákladnost a odhad nárůstu cen v cenové hladině roku 2011 ukazuje následující tabulka. Popis

Podnikatelský park - položková cena ( 2004)

SO 01 Příprava území SO 02 Komunikace a chodníky SO 03 Kanalizace splašková SO 04 Kanalizace dešťová SO 05 Vodovody SO 06 Plynovody SO 07 Přípojky VN SO 08 Kabelové rozvody NN SO 09 Sdělovací rozvody SO 10 Veřejné osvětlení SO 11 Trafostanice SO 12 Ochranná a doprovodná zeleň SO 13 Cyklistická stezka SO 14 Přeložky inženýrských sítí SO 15 Propojovací komunikace

5 615 000,00 12 127 700,00 7 415 000,00 33 945 000,00 7 887 650,00 3 933 600,00 1 308 300,00 189 000,00 40 000,00 1 197 000,00 378 000,00 6 890 000,00 1 142 500,00 3 559 100,00 12 515 500,00 7

Podnikatelský park položková cena ( 2011) 8 422 500,00 18 191 550,00 11 122 500,00 50 917 500,00 11 831 475,00 5 900 400,00 1 962 450,00 283 500,00 60 000,00 1 795 500,00 567 000,00 10 335 000,00 1 713 750,00 5 338 650,00 18 773 250,00

Projekt Implementace procesního řízení v oblasti samosprávy a aktualizace a příprava rozvojových strategií města Veselí nad Moravou“ CZ.1.04/4.1.01/53.00008 Cena CELKEM (bez DPH) Pozemky Náklady celkem (bez DPH) DPH Náklady celkem (vč. DPH)

98 143 350,00 nejsou vyčísleny 98 143 350,00 18 647 236,50 116 790 586,50

147 215 025,00 nejsou vyčísleny 147 215 025,00 29 443 005,00 176 658 030,00

Zdroj: Dokumentace pro územní řízení Veselí nad Moravou Podnikatelský park. Centroprojekt Zlín a.s., leden 2004

Vysoké náklady na inženýrské sítě jsou mj. dány také faktem, že v území se v podstatě nevyvíjí významnější stavební činnost a řada sítí je zcela kapacitně využita – a pak každý nový záměr vyvolává potřebu rozsáhlých zásahů – zde především řešení dešťové kanalizace. Na inženýrské sítě je kalkulována potřeba cca 176,6 mil. Kč, tj. 16,8 mil. Kč/ha. Po překování vstupní vysoké investice na sítě by potřebné investice pro zasíťování navazujících ploch byly zřejmě podstatně nižší. Celostátní průměr poskytování státní podpory pro podporu průmyslových zón byl v období 1998 - 2005 - 2,63 mil. Kč na 1 ha průmyslové zóny – viz (1). Podnikatelský

park

Veselí

nad

Moravou měl být určen především pro následující

průmyslová

potravinářský průmysl,

odvětví:

průmysl,

kožedělný

polygrafický

průmysl,

vydavatelské

lehký

činnosti,

strojírenský průmysl, gumárenský a plastikářský

průmysl,

výroba

elektrických a optických přístrojů a výroba

součástí

dopravních

prostředku. Také bylo možné umístění provozoven obchodu a služeb, služeb spojených s dopravou, informačních a vývojových center, školicích zařízení, administrativních středisek, inovačních center a ubytovacích a stravovacích zařízení. Naopak nesměly by se sem umístit

podniky

zabývající

se

zemědělskou výrobou a průmyslovou výrobou s negativními vlivy na životní prostředí, sklady

velkosklady,

autobazary,

nebezpečných

a

kontaminovaných látek. Projekt jako celek nebyl z více důvodů dosud realizován. Jednak to byla obava z vysokých finančních nákladů, ale hlavně se celý 8


projekt zadrhnul při jednání s vlastníky – podařilo se totiž získat souhlas většiny vlastníků formou písemných příslibů bez specifikace prodejní ceny pozemků, ale zastupitelstvo města se obávalo, že zbývající vlastníci budou mít přemrštěné nároky nebo svým nesouhlasem realizaci projektu zabrání. Odstoupením od projektu ovšem mohli být zklamáni vlastníci nebo jiní účastníci projektu, kteří s realizací záměru souhlasili, což nevytvořilo dobré předpoklady pro důvěryhodnost budoucích podobných záměrů. Následně pokračovala realizace podnikatelské zóny na Kolárově ulici na pozemcích Města. I tato malá část celého projektu přinesla městu odhadem přes 50 nových pracovních míst. Celkem je v zóně Kollárova odhadován počet cca 170 pracovních míst. Stávající i uvažovaná intenzita využití ploch ve Veselí nad Moravou je cca 8 – 9 zam./ha, v celostátním průměru (1) v období 1998 - 2005 se jedná o 23 zam./ha.

1.3

Vývoj využití průmyslových zón

Další rozsáhlou průmyslovou zónou je plocha za Železárnami, většinou (cca 90%) ve vlastnictví soukromých subjektů okolo této společnosti. Plocha je relativně snadno připojitelná na infrastrukturu závodu (která je ale provozována jen částečně). Za uplynulých 20 let došlo k výkupu několika soukromých pozemků a rozsáhlé výstavbě fotovoltaických elektráren na větší polovině území. Výstavba byla spojena s časově omezeným (30 let) vynětím ze zemědělského půdního fondu. Zbývající část zůstává prázdná. Dále ve městě došlo ke zrušení dvou menších průmyslových areálů v centrální poloze a výstavbě menších výrobních objektů, dílen a provozoven. Nejčastější změnou byl vznik drobných podnikatelských prostor v rámci rodinných domků. Díky těmto drobným aktivitám se zmírnil dopad útlumu nebo zrušení původních velkých podniků. Dle platného územního plánu města mají územní rezervy celkovou plochu 159 ha, což teoreticky představuje 1 200 pracovních míst. Do těchto rozvojových ploch není započítáno 40 ha Železáren, které jsou z větší části nevyužité. Dle konceptu územního plánu se tyto rozvojové plochy dále zvětšují o cca 20 ha podél nově navrhovaných komunikací na 170 ha s teoretickou kapacitou 1 300 pracovních míst. Za uplynulých cca 20 let došlo k zástavbě cca 13 ha rozvojových ploch (a zrušení cca 2 ha průmyslových areálů), tj. cca 8% celkové možné plochy. Dalších cca 70 ha bylo na dobu 30 let využito pro fotovoltaické elektrárny. Ve stejném období se řada subjektů pro svůj podnikatelský záměr neúspěšně pokoušela získat v těchto územích pozemky. Hlavními překážkami bylo problémové řešení vlastnických vztahů, vysoké náklady na inženýrské sítě (mnohdy i omezená kapacita stávajících sítí), problémy s dopravní obslužností. Z toho vyplývá, že pokud zůstane zachovaný stávající trend podpory průmyslových ploch, nelze

9


očekávat podstatnější změny ve výměrách ploch pro podnikání a tím i počtu pracovních míst a to i přes skvělé územní možnosti. Podle cenových kalkulací lze aproximativně odhadnout investiční potřebu 16 mil. Kč /na 1 ha průmyslové zóny pro zasíťování a dopravní obslužnost u prvních etap, další plochy by pak měly náklady podstatně nižší. Dříve uvažovaná průmyslová zóna na 10,5 ha představuje investiční náklady na technickou a dopravní infrastrukturu ve výši cca 175 mil. Kč (vč. DPH) bez započítání ceny výkupů pozemků a vynětí ze ZPF – s přepokládaným přínosem 94 pracovních míst. Při menším rozsahu území – cca 5 ha lze obdobně uvažovat s náklady na infrastrukturu ve výši cca 110 mil. Kč (téměř beze změny zůstávají náklady na dešťovou kanalizaci, ostatní jsou poměrově kráceny) a teoretickým přínosem cca 45 pracovních míst.

2

BUDOVY PRO PODNIKÁNÍ

2.1

Vývoj využití budov

V průběhu posledních 20 let byly nahrazeny průmyslové budovy v centrální části města halami obchodních center. Areál kdysi nejvýznamnějšího podniku Železáren je z velké části pronajímán, výroba se minimalizovala, řada pomocných provozů byla zbourána, část uvolněných ploch v areálu zaplnila fotovoltaika. Několika firmám střední velikosti se podařilo modernizovat své budovy i technologické vybavení pro nové požadavky a v různé intenzitě působí do současnosti – např. IMOS, Venaz, Mobilia. Na nových lokalitách (Zmola Zarazice, nerealizovaný hřbitov, Kollárova) byly vytaveny nové provozovny. Jiné dříve větší firmy pronajímají své prostory a kanceláře nebo plochy, obvykle bez výraznějších investic: Perfekta, Annam, STS, OSP, zemědělská družstva. Drobní i menší podnikatelé si zřídili své provozovny převážně v bytové zástavbě, případně na zbývajících prolukách, kde nebyly nadměrné náklady na inženýrské sítě a dopravní napojení. V 90.tých letech Město podpořilo rozvoj vznikajícího drobného podnikání výstavbou tržnice ve formě převážně otevřených stánků s ocelovou konstrukcí i ideou obnovy tradičních trhů a místních výrobků. Největší zájem o využití měli drobní prodejci s částečně dovozovým zbožím průmyslového charakteru za výhodné ceny. Po uplynutí určité doby se jim podařilo prosadit se do kamenných obchodů. Posléze došlo k snížení zájmu o využití tržnice. Souběžně se v městě začaly prosazovat velkoobchody halového typu. Dá se říci, že v těchto ekonomicky ztížených podmínkách postupně se vylidňujícího okrajového regionu by řada podnikatelů preferovala výstavbu nového objektu v průmyslové zóně než úpravy a dostavby stávajících domů. Na druhé straně zřejmě ne všem by se podařilo obhájit realizovanou investici (splácení úvěrů) a přiměřeným způsobem se prosadit na trhu. Ne všechny podnikatelské subjekty, které si pořídily vlastní objekty i ve stávající zástavbě byly úspěšné.

10


2.2

Prostory pro podnikání v majetku města

Město vlastní několik prostor pro podnikání. Jedná se např. o prostory v Domu služeb, ordinace lékařů na ul. Kolárova, M klub u koupaliště, nebytové prostory na DPS a další. Ty pronajímá soukromým subjektům. Nebytové prostory na ul. Sokolovské a Svatoplukově jsou ve správě Vesbytu. Celkem na nájemném město vybere ročně 6 127 000 Kč, bez objektu DPS 4 178 497,- Kč. Náklady na údržbu mimo objekt DPS jsou minimální, v řádech desetitisíců Kč. Pořízená tržnice s ohledem na snížení zájmu byla opět včetně pozemku prodána. Celková plocha prostor které pronajímá je 1 865 m2 + celé objekty M klubu u koupaliště, Fit centra Pelc, TIRC (tento areál podrobněji viz. část 2.3 turistika), Myslivny, zahradnictví a objektu č.p. 16 SÚS v Zámeckém parku. Nebytové prostory

Nájem ročně

ul. Sokolovské a Svatoplukově prostory na DPS (kalkulovány v kap 1.5 Sociální výstavba) Ostatní nebytové prostory Celkem Celkem bez DPS

3 186 432 1 949 232 992 065 6 127 729 3 178 497

V prostorách pronajímaných městem působí v současnosti cca 14 subjektů s 40 pracovními místy.

3

NEINVESTIČNÍ PODPORA PODNIKÁNÍ

V řadě stávajících programů rozvoje města se objevovaly podněty pro neinvestiční podporu podnikatelů. Jednalo se především o průběžné zařazování vhodných ploch do územního plánu, záměr pořídit katalog investičních příležitostí ve městě, záměr přímé podpory drobných zemědělců, větší podpora rekvalifikacím. Ze záměrů mimo ÚPD se realizují pravidelné schůzky podnikatelů s vedením města a spolupráce s Okresní hospodářskou komorou. Pro ostatní cíle se nepodařilo nalézt odpovídající akce ani subjekty, které by je realizovaly. Jedná se o řadu programů v oblasti neinvestiční podpory podnikání – lidských zdrojů, vývoje a inovací, podpoře spolupráce, podpora poradenských a marketingových služeb apod. Jediným zpracovateli známým aktivním subjektem v této oblasti je Okresní hospodářská komora Hodonín. Některé místní podnikatelské subjekty využívají státní (EU) dotační programy pro úsporu energií (zateplování budov, nové zdroje energie, apod.).

11


4

ZÁVĚR

Z výše uvedených rozborů vyplývá, že za stávající situace v oblasti dopravní a technické infrastruktury je výstavba drobnějších a středních podniků (s ohledem na vysoké náklady technické a dopravní infrastruktury) nad reálné možnosti podnikatelů. Ani v době dlouhodobé krize a neustálých strukturálních změn nelze vyloučit vznik nových podnikatelských záměrů. Pro město jako celek by bylo ztrátou, kdyby se nepodařilo dlouhodobě vytvářet podmínky pro jejich lokalizaci v rozvojových prostorách průmyslových zón (a to i za rizika jejich podnikatelského neúspěchu). V průběhu aktualizace strategického plánu města (2010 2013) došlo ke snaze o oživování prázdných areálů, např. areál bývalého OSP a areál bývalé Strojní traktorové stanice. Očekává se, že v průběhu dalších let se budou využívat i další doposud nevyužité areály. Dle výsledků průzkumu, který proběhl na jaře roku 2012, vyplývá, že téměř polovina občanů si nepřeje, aby se Město zadlužovalo (celkem 48 % respondentů). Pouze 7 % dotázaných se domnívá, že by se Město mohlo zadlužit s cílem výstavby průmyslové zóny. Občané raději dávají přednost výstavbě obchvatu a krytého bazénu (pro oba cíle bylo shodně 18 % respondentů).

Použité zdroje (1) Výňatek z důvodové zprávy „Vývoj strategických průmyslových zón v ČR“ předložené Ministerstvem průmyslu a obchodu pro Usnesení vlády České republiky č. 550 ze dne 10. května 2006 k návrhu na schválení investiční smlouvy se společností Hyundai Motor Company a k zabezpečení podmínek pro výstavbu a provoz automobilového závodu Hyundai, závodů subdodavatelů na území severní a střední Moravy a investiční přípravy území strategických průmyslových zón v České republice (EPS, srpen 2006).

12

BUDOVY PRO PODNIKÁNÍ

Recommend Documents