Brussel, 10 september 2008 Advies REG-subsidies voor SVK s. Advies. Subsidiebesluit voor REG-investeringen door sociale verhuurkantoren

Brussel, 10 september 2008 Advies REG-subsidies voor SVK’s

Advies Subsidiebesluit voor REG-investeringen door sociale verhuurkantoren

1

Advies REG-subsidies SVK

Inhoud 1.

Inleiding en krachtlijnen ............................................................................................. 3

2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

Kenmerken van de huurmarkt in Vlaanderen ............................................................ 5 Aanbod huurwoningen en kwaliteit ................................................................................ 5 Profiel van de verhuurders ............................................................................................ 6 Profiel van de huurders ................................................................................................. 6 Huurprijzen en betaalbaarheid ...................................................................................... 8

3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.4.5 3.4.6 3.4.7

Beoordeling van het ontwerpbesluit ........................................................................ 10 REG-inspanningen bij private huurwoningen zijn nodig, zeker in lage segmenten ....... 10 Ontwerpbesluit bereikt klein segment van private huurders ......................................... 11 Structurele ondersteuning van SVK’s voor REG-opdrachten ....................................... 13 Bemerkingen bij de modaliteiten van het ontwerpbesluit ............................................. 14 100% subsidie ....................................................................................................... 14 REG-investeringen................................................................................................. 15 “First come = first served” ...................................................................................... 15 De ‘factuur betaald’-verplichting ............................................................................. 16 Facturatie .............................................................................................................. 16 Afstemming met andere subsidies ......................................................................... 17 Administratieve lasten en procedures .................................................................... 18

4.

Nood aan globaal REG-beleid voor de huurmarkt ................................................... 20

Referentielijst....................................................................................................................... 24

2


1. Inleiding en krachtlijnen De SERV ontving op 23 juli 2008 een adviesvraag van Vlaams minister van Openbare Werken, Energie, Leefmilieu en Natuur over een ontwerp van besluit van de Vlaamse Regering tot toekenning van subsidies aan sociale verhuurkantoren voor het uitvoeren van energiebesparende investeringen in woongebouwen. Het ontwerpbesluit voorziet in een subsidieregeling voor investeringen in rationeel energiegebruik die sociale verhuurkantoren (SVK’s) uitvoeren in de huurwoningen die zij huren op de private markt om onder te verhuren aan sociaal kwetsbare groepen. Via deze subsidieregeling wil de Vlaamse regering de energieprestaties verbeteren van private woningen die door sociale verhuurkantoren gehuurd en doorverhuurd worden. De subsidie zou 100% financieren van de door de sociale verhuurkantoren te dragen kosten voor drie types energiebesparende investeringen: dak- of zoldervloerisolatie, vervanging van beglazing (en indien nodig ramen) en vervanging van één of meer verwarmingstoestellen door een condensatieketel. Concreet zou 10 miljoen euro uit het Energiefonds besteed worden aan deze subsidieregeling. Uitgaande van een gemiddelde investering van 5000 euro zouden volgens de nota aan de Vlaamse regering ongeveer 2000 dossiers gesubsidieerd worden. Het Vlaams Energieagentschap zou instaan voor de controle op de naleving van de regeling. Om het ontwerpbesluit te kaderen en het advies te onderbouwen, wordt hierna eerst een beeld geschetst van de huurmarkt voor woningen in Vlaanderen. Vervolgens gaat de raad in op de regeling van het ontwerpbesluit. In een laatste deel doet de SERV enkele aanbevelingen rond energiebesparing in (andere segmenten van) de huurmarkt.

In het advies stelt de SERV dat specifieke REG-inspanningen voor verhuurde woningen omwille van verschillende redenen dringend nodig zijn, en zeker in de laagste segmenten van de private huurmarkt. De raad waardeert dan ook dat de Vlaamse regering een regeling heeft uitgewerkt die gericht is op energiebesparende investeringen door SVK’s. Deze keuze is verdedigbaar omdat SVK’s als verhuurders wellicht makkelijker bereikbaar zijn dan andere segmenten van de private huurmarkt. Aan de andere kant merkt de raad op dat de voorgestelde regeling slechts een zeer klein segment van de private huurdersmarkt bereikt (momenteel 1,2%), en een fractie van de ‘sociale’ huurwoningen. Bijgevolg verwacht de raad dat de Vlaamse regering ook voor de rest van de private huurmarkt een regeling uitwerkt, zeker voor eigenaars-verhuurders die verhuren aan ‘sociale’ klanten (ongeacht het feit of zij al dan niet verhuren aan een SVK). In elk geval is

3


de voorgestelde regeling - zowel om budgettaire redenen als vanuit billijkheidsoverwegingen niet uitbreidbaar naar andere segmenten van de private huurmarkt. De kans is bovendien groot dat de regeling voor de andere segmenten ook toepasbaar zal zijn voor woningen verhuurd door sociale verhuurkantoren. In die zin vindt de raad dat de vraag expliciet moet worden gesteld of het wenselijk is om nu voor sociale verhuurkantoren een afzonderlijke regeling goed te keuren waarvan de inpasbaarheid in een nog uit te werken generieke regeling niet is onderzocht. De SERV vraagt dat in elk geval op korte termijn een beleid wordt uitgewerkt voor de aanpak van REG in verhuurde gebouwen, in overleg met de diverse relevante beleidsdomeinen en met alle betrokken actoren. Als aan de SVK’s een structurele rol wordt gegeven in de verbetering van de kwaliteit van de verhuurde woningen in het algemeen en van REG in het bijzonder, dan moet daar volgens de raad voldoende structurele ondersteuning tegenover staan. De SERV suggereert in dat geval om een deel van het voorziene budget van het ontwerpbesluit te besteden aan de structurele ondersteuning van de SVK’s voor REG-taken. Bovendien moeten volgens de raad de modaliteiten van de voorgestelde subsidieregeling op meerdere punten worden herbekeken: de 100% subsidiëring, de lijst van REG-investeringen, het “First come = first served” principe, de ‘factuur betaald’-verplichting, de facturatie, de afstemming met andere subsidies en de administratieve lasten en –procedures.

4


2. Kenmerken van de huurmarkt in Vlaanderen Hierna schetst de raad kort een beeld van de huurmarkt voor woningen in Vlaanderen1.

2.1. Aanbod huurwoningen en kwaliteit Aantal huurwoningen

In Vlaanderen is er een uitzonderlijk hoog percentage van woningen in eigendom (72%). Dit percentage zal naar verwachting evolueren naar 80%. De rest van de woningen wordt verhuurd.

Er waren in 2005 in Vlaanderen 458.208 private huurwoningen. Dat is 18,50 % van het totale woningenbestand. Het merendeel van deze private huurwoningen ligt in stedelijk gebied.

De ‘sociale’ huurwoningenmarkt is relatief beperkt in Vlaanderen/België, zeker in vergelijking met buurlanden: 6,3% van de Belgische bevolking en 5,4% van de Vlaamse bevolking leeft in een woning die gehuurd wordt van een overheidsinstantie zoals de sociale huisvestingsmaatschappijen. Het Europese gemiddelde bedraagt 17,3% (Nederland 34%, Verenigd Koninkrijk 20%, Denemarken 19%, Zweden 18%, Frankrijk 17%).

Er is een groot tekort aan sociale huurwoningen. De huisvestingsmaatschappijen bouwen 2.000 tot 3.000 sociale woningen bij per jaar. Toch zullen ze aan het huidige investeringsritme pas over 60 jaar voldoende woningen kunnen hebben.

Kwaliteit en comfort van de huurwoningen

In Vlaanderen zijn 300000 woningen van slechte kwaliteit; 135000 ervan worden verhuurd. Grofweg is in de huurmarkt één op vier van slechte kwaliteit, in de eigendomsmarkt één op tien.

Staat van de woning: 16,1% van de private huurwoningen is van slechte kwaliteit, 2,7% van zeer slechte kwaliteit. De Vlaamse gemiddelden voor het totale woningenbestand zijn 8,4% en 0,8%.

Het comfort is in 6,1% van de private huurwoningen ontoereikend (Vl. Gemiddelde 2,7%) Huurwoningen zijn vaak slecht geïsoleerd, hebben oude ramen en een oude verwarmingsinstallatie. 68,7% van de private huurwoningen heeft dubbel glas, 74,2% heeft centrale verwarming. De Vlaamse gemiddelden zijn 83,6% en 80,0%.

Huurmarkt

1

Er heerst krapte op de Vlaamse huurmarkt, zeker in de laagste segmenten. Het aanbod op de private huurmarkt is weliswaar relatief stabiel, maar door de gezinsverdunning is de

De informatie is grotendeels afkomstig van http://www.bouwenenwonen.be/uploads/b3160_privatehuur91729.pdf; Vandenbroucke e.a. (2007); http://www.hiva.be/docs/rapport/R1159.pdf '

5


vraag toegenomen zonder dat het aanbod meegroeit; in Antwerpen is bijvoorbeeld bijna de helft van de inwoners alleenstaand.

2.2. Profiel van de verhuurders

Ongeveer de helft (51%) van alle verhuurde (private en niet-private) woningen worden verhuurd door de private eigenaar zonder bemiddeling, 21% wordt verhuurd via een immobilienkantoor, 19% via een sociale huisvestingsmaatschappij en 4% door lokale besturen, 4% door bedrijven en vennootschappen, 1% door het Vlaams Woningfonds en 1% door sociale verhuurkantoren2.

Eigenaars van huurhuizen zijn veelal ouderen en gepensioneerden die het vaak niet meer de moeite vinden om te investeren in de verbetering van de huurwoning3. Ouderen zijn ook het minst geneigd tot REG-investeringen4.

Aandeel van SVK’s in de huurmarkt

sociale huurwoning 23% privaat verhuurd door SVK 1% privaat verhuurd door bedrijf of vennootschap 4%

privaat verhuurd door eigenaar 51% privaat verhuurd door immobiliënkantoor 21%

2.3. Profiel van de huurders Algemeen De huurmarkt evolueerde van een wachtmarkt voor jongeren tot ze een eigen huis kochten en voor minder welstellende gezinnen tot hen een sociale woning werd toegewezen naar een ‘restmarkt’, waar mensen een tiental jaren of zelfs levenslang in blijven hangen. 2

3 4

http://www.bouwenenwonen.be/uploads/b3160_privatehuur91729.pdf Woonsurvey 2005; Iets andere cijfers komen ook voor: Op deze private huurmarkt wordt 27 procent van de woningen verhuurd door een immobiliënkantoor, 66 procent door de eigenaar zelf (2/3), 5,6 procent door een bedrijf of vennootschap en 1,2 procent door een sociaal verhuurkantoor. http://jsp.vlaamsparlement.be/docs/handelingen_commissies/20042005/c0m148won12-17032005.pdf Zie woonsurvey - http://www.hiva.be/docs/rapport/R1159.pdf; zie http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/reg/doc/enquete2008.ppt#581,157,Verband attitude, kennis en gedrag Leeftijd x Elektriciteitsverbruik; ; http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/doc/enquete2005.pdf; http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/doc/energiegegevens_onderzoek_erp2020.pdf; http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/doc/enquete2005.pdf

6


Gezinssamenstelling 42,7% van de particuliere huurders zijn alleenstaanden, 25,8% koppels zonder kinderen, 18,2% koppels met kinderen, 11,2% eenoudergezinnen. Hierdoor is er een sterke oververtegenwoordiging van alleenstaanden en eenoudergezinnen ten opzichte van de totale Vlaamse populatie (25,8% resp. 7,2%). Verder is er een sterke ondervertegenwoordiging van koppels met kinderen. Inkomen Particuliere huurders hebben een lager inkomen: 21,7% situeert zich in het laagste inkomensquintiel, 23,7% in het op één na laatste inkomensquintiel. 14,3% bevindt zich in het hoogste inkomensquintiel. Scholing Particuliere huurders zijn gemiddeld lager geschoold. Ook zijn er relatief meer ongeschoolde en geschoolde arbeiders en relatief minder lagere bedienden, zelfstandigen, vrije beroepen etc. Socio-professionele situatie

9,4% van de particuliere huurders is werkloos, 4,5% is ziek. De Vlaamse gemiddelden bedragen resp. 4,8% en 3,2%.

11,4% van de particuliere huurders is bestaansonzeker (Vlaams gemiddelde: 7%). 61,9% van de particuliere huurders zijn een-inkomensgezinnen (Vlaams gemiddelde 47,7%).

Armoederisico Huurders kennen een armoederisico dat ongeveer driemaal zo hoog is als dat van eigenaars, nl. 28,4% versus 10,2%.

7


Recht op sociale woning Onderzoek van het Steunpunt Ruimte en Wonen heeft aangetoond dat in Vlaanderen 317.500 gezinnen recht hebben op een sociale woning. 180.500 onder hen hebben er nog geen en huren op de private markt5. 12.795 woningzoekenden staan op de wachtlijsten van SVK’s6. Ruim 70.000 (andere bron: 58.000) gezinnen staan op de wachtlijsten voor een sociale huurwoning7. Intentie REG-maatregelen Huurders zijn minder dan eigenaars geneigd om REG-maatregelen door te voeren8.

2.4. Huurprijzen en betaalbaarheid9

Op de private huurmarkt betaalt 4% een maandelijkse huurprijs van minder dan 200 euro zonder kosten, 11% betaalt tussen 200 en 299 euro, 26% betaalt tussen 300 en 399 euro, 29% betaalt tussen 400 en 499 euro, 17% betaalt tussen 500 en 599 euro en 13% betaalt meer dan 600 euro.

Er is nauwelijks een huurprijsverschil tussen woningen uit het slechte en het zeer slechte segment en woningen uit het matige segment.

Gemiddelde huurprijzen gemiddelde huurprijs exclusief kosten private huurwoning

437 euro

sociale woning

258 euro

woning verhuurd door sociale verhuurkantoren

209-33410

5

6 7

8

10

De huurprijzen zijn niet sneller gestegen dan consumptieprijzen, maar toch zijn er meer mensen die groot aandeel van inkomen aan wonen moeten besteden, o.a. door toegenomen energielasten. • Private huurders moeten gemiddeld een groter aandeel van hun inkomen besteden aan woonkosten: voor 71,3% bedraagt de woonquote meer dan 20%, voor 39,2% zelfs meer Zij zouden zich vooral concentreren in verouderde private huurwoningen. Vandermotten Christian, Kesteloot Christian, Ippersiel Bertrand e.a. (2006), Dynamische analyse van de buurten in moeilijkheden in de Belgische stadsgewesten, ULB, KUL, ICEDD SVK-jaarverslag 2007. 11.100 in 2006 (SVK-jaarverslag 2006). Het Vlaamse Gewest beschikte op 31 december 2006 over 137.846 sociale woningen waarvan er ongeveer 132.000 effectief werden verhuurd. Midden 2007 waren er 93.841 kandidaat-huurders ingeschreven op de wachtlijsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen. Het werkelijk aantal kandidaten (na uitzuivering van de dubbeltelling van kandidaten die bij verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen ingeschreven zijn) bedraagt 75.735. bron: Antwoord van Marino Keulen, Vlaams minister van binnenlands bestuur, stedenbeleid, wonen en inburgering, op schriftelijke vraag nr. 64 van Carl Decaluwe, Vlaams parlement, 20/2/2008, Administratie Planning en Statistiek (2007), Cijfers sociale huisvesting en VMSW (2008), Statistische inlichtingen kandidaat-huurders, toestand midden 2007 http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/doc/enquete2005synthese.doc. 9 http://www.hiva.be/docs/rapport/R1159.pdf 1/10 minder dan 247euro; 85 % minder dan 496 euro

8


• • •

• •

dan 30% en voor 17,3% meer dan 40%. De Vlaamse gemiddelde zijn 30%, 12,7% en 5,2%. De 20% private huurders in het laagste inkomensquintiel hebben een woonquote van 42%. De woonquote voor private huurders bedraagt 29,5%, voor sociale huurders is dat maar 22,3%. 18,1% van de private huurders heeft een maandelijks resterend inkomen van minder dan 500 euro, voor 4,4% van de private huurders is dat zelfs minder dan 250 euro. De gemiddelden voor Vlaanderen bedragen 7,3% en 1,4%. 91,8% van de Vlamingen heeft nooit betalingsproblemen bij afbetaling van de lening, betaling van huur en/of verbruikskosten. Bij private huurders ligt dat percentage op 85,8%. Voor 10% van private huurders vormt de betaling van de huurwaarborg een zeer zware last, voor 18% een zware last en voor 20% een min of meer zware last.

Meer dan de helft besteedt meer dan 20 % van inkomen aan naakte huur (in sociale huurmarkt 1 op drie overschrijdt 20% norm).

50 000 tot 150 000 Vlaamse gezinnen worden geconfronteerd met problemen inzake betaalbaarheid en slechte kwaliteit.

9


3. Beoordeling van het ontwerpbesluit 3.1. REG-inspanningen bij private huurwoningen zijn nodig, zeker in lage segmenten Specifieke REG-inspanningen voor verhuurde woningen zijn omwille van verschillende redenen dringend nodig, zeker in de laagste segmenten van de private huurmarkt:

Er is nog een aanzienlijk onaangeboord broeikasgasemissiereductiepotentieel in de gebouwensector in het algemeen en in de verhuurde gebouwen in het bijzonder. Huurwoningen zijn immers gemiddeld van slechtere kwaliteit dan woningen in eigendom. REGinvesteringen verbeteren vaak ook de woonkwaliteit.

Er is een probleem van split incentives: verhuurders zijn meestal niet geïnteresseerd in de uitvoering van energiebesparende renovatiewerkzaamheden omdat het voordeel (daling van de energiefactuur) ten goede komt aan de huurder en de netto-investeringskost omwille van de federale huurwetgeving niet onmiddellijk kan worden verrekend in de huurprijs. De verhuurder ziet energiebesparende investeringen dus als een kost die hij niet kan terugverdienen omdat het de huurder is die profiteert van de lagere energiefactuur.

De private huurmarkt voorziet momenteel onvoldoende stimulansen voor verhuurders om investeringen in kwaliteitsverbetering in het algemeen en REG-inspanningen in het bijzonder te doen. Door krapte op de Vlaamse huurmarkt, zeker in de laagste segmenten, is de keuze voor de huurder meestal beperkt. Eigenaars kunnen daardoor ongeveer dezelfde huurprijzen vragen voor woningen uit het zeer slechte segment als voor woningen uit het slechte en het matige segment. Bovendien is de rendabiliteit van verhuring van woningen veelal laag, zodat er weinig ruimte is voor investeringen. Dit wordt versterkt doordat eigenaars van huurhuizen in veel gevallen ouderen en gepensioneerden zijn die het vaak niet meer de moeite vinden om te investeren.

De diverse bestaande financiële ondersteuningsmechanismen (premies, fiscale aftrekbaarheid voor particuliere verhuurders) voldoen niet voor huurwoningen. De meeste ondersteuningsmechanismen vergen nog een aanzienlijke eigen investering (vaak 40% subsidiëring) van de verhuurders en soms moeten zij ook lang wachten op de financiële ondersteuning (twee jaar bij fiscale aftrek). Ook zijn de premiesystemen soms erg ingewikkeld en onvoldoende bekend bij verhuurders. Tot slot komen verhuurders-rechtspersonen veelal niet in aanmerking voor financiële steun (bv. renovatiepremie). Het energieprestatiecertificaat zal weinig effect ressorteren op de laagste segmenten van de verhuurmarkt, vooral wegens krapte op die segmenten van de markt.

REG-inspanningen verbeteren de betaalbaarheid van woningen: ze verminderen de woonlasten door lagere energiefacturen. Dat is belangrijk voor de sociaal kwetsbare groepen die deze woningen huren: de huurmarkt bestaat in belangrijke mate uit ‘sociale’ klanten, mensen een zwakker sociaal-economisch profiel dan de gemiddelde Vlaming, die het niet breed hebben en die wellicht nooit een eigen woning zullen hebben.

10


3.2. Ontwerpbesluit bereikt klein segment van private huurders De voorgestelde regeling voorziet een aanzienlijk budget (10 miljoen euro) voor de SVKhuurmarkt. De raad merkt ten eerste op dat woningen die verhuurd worden via sociale verhuurkantoren slechts een zeer klein segment zijn van de private huurdersmarkt (1,2%) en een fractie van de ‘sociale’11 huurwoningen12. In 106 Vlaamse gemeenten (34% van het aantal gemeenten in Vlaanderen) is (nog) geen SVK actief13. Ten tweede hebben huurders - eenmaal ze zijn ondergebracht in een SVK-huurwoning - het vaak beter dan andere huurders op de private huurmarkt, die zoals vermeld in deel 2 van dit advies voor een groot deel uit ‘sociale’ klanten bestaat. De SVK’s verhuren namelijk alleen woningen die voldoen aan de wooncode en zorgen soms ook al voor verbeteringen aan de woning (ofwel via eigenaar, ofwel zelf). Bovendien betalen SKV-huurders lagere huurprijzen dan op de private huurdersmarkt. Gelet op deze vaststellingen, meent de raad dat de Vlaamse regering zich moet beraden over de regeling van het ontwerpbesluit. De raad waardeert aan de ene kant dat de Vlaamse regering een regeling heeft uitgewerkt die gericht is op energiebesparende investeringen door SVK’s. Deze keuze is verdedigbaar omdat SVK’s als verhuurders wellicht makkelijker bereikbaar zijn dan andere segmenten van de private huurmarkt. Zij zijn goed georganiseerd en gestructureerd en hebben ervaring met renovatieprojecten. Aan de andere kant bereikt de voorgestelde regeling slechts een zeer klein segment van de private huurdersmarkt. Bijgevolg verwacht de raad dat de Vlaamse regering ook voor de rest van de private huurmarkt een regeling uitwerkt, zeker voor eigenaars-verhuurders die verhuren aan ‘sociale’ klanten (ongeacht het feit of zij al dan niet verhuren aan een SVK).

11 12

13

Zoals bedoeld in het decreet van 15.12.2006 houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode. Naast woningen verhuurd door de sociale verhuurkantoren die erkend zijn als huurdiensten, zijn er nog de sociale huurwoningen van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een sociale huisvestingsmaatschappij, de woningen verhuurd door het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen, gemeenten, intergemeentelijke samenwerkingsverbanden, OCMW’s, sociale woonorganisaties, … SVK-jaarrapport 2007. Er is een ondervertegenwoordiging van SVK’s in Limburg (en Vlaams-Brabant), terwijl in Limburg de wachttijden voor en sociale woning nochtans het langst zijn (gemiddeld 1.133 dagen). In Limburg verhuren SVK’s 424 woningen, in West Vlaanderen 1424.

11


De voorgestelde regeling is - zowel om budgettaire redenen14 als vanuit billijkheidsoverwegingen15 - niet uitbreidbaar naar andere segmenten van de private huurmarkt. De kans is bovendien groot dat de regeling voor de andere segmenten generiek zal moeten zijn (zie deel 4 van dit advies), en bijgevolg ook toepasbaar zal zijn voor woningen verhuurd door sociale verhuurkantoren. Dat zou betekenen dat SVK’s moeten worden uitgesloten van die alternatieve regeling, of dat de regeling van het ontwerpbesluit moet worden afgeschaft om problemen op het vlak van complexiteit, uitvoerbaarheid en rechtsgelijkheid te vermijden. In die zin vindt de raad dat de vraag expliciet moet worden gesteld of het wenselijk is om nu voor sociale verhuurkantoren een afzonderlijke regeling goed te keuren waarvan de inpasbaarheid in een nog uit te werken generieke regeling niet is onderzocht. Een alternatief is dat meteen een generieke regeling voor de ganse private huurmarkt wordt uitgewerkt. In dat verband betreurt de SERV dat de onderbouwing van de regeling zeer beperkt is. De RIA bekijkt enkel een alternatieve vormgeving van de voorgestelde subsidieregeling: een subsidieregeling aan de eigenaar-verhuurder (in plaats van aan sociale verhuurkantoren) die een woning verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor waarbij de subsidie bovenop de bestaande subsidiemaatregelen en fiscale voordelen komt (in plaats van een 100% subsidiëring met verbod op cumulatie). Echte alternatieven (zie deel 4 van dit advies) werden blijkbaar niet overwogen of onderzocht. Zo keurde de Vlaamse regering op 2 maart 2007 nog een besluit goed dat de netbeheerders verplicht om vanaf 2008 samenwerkingsverbanden op te zetten met sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren die actief zijn in het werkingsgebied van de netbeheerder met het oog op het realiseren van primaire energiebesparing. De raad vindt het vreemd dat hierover niets terug te vinden is in het voorgelegde adviesdossier. Het is bijgevolg voor de raad onduidelijk of en hoe het besluit van 2 maart 2007 werd uitgevoerd en specifiek wat de relatie is met het voorliggende ontwerpbesluit. Overigens wijst de raad erop dat er ook qua vormgeving nog andere alternatieven zijn, die evenmin worden vermeld in de RIA.

14

15

Dit zou immers een budget vergen van 1 miljard euro (SVK-markt is slechts 1% van de private huurmarkt. 10 miljoen X 100 = 1 miljard euro.). Zelfs indien zou worden gefocust op huurwoningen van huurders die recht hebben op een sociale woning, zou nog een budget van 450 miljoen euro vereist zijn. 180500 gezinnen hebben recht op een sociale woning. Dat is 45 keer meer dan het aantal gezinnen dat huurt via de SVK-markt. 10 miljoen x 45 = 450 miljoen euro. Andere eigenaars worden niet voor 100% gesubsidieerd.

12


3.3. Structurele ondersteuning van SVK’s voor REGopdrachten Sociale verhuurkantoren zijn volgens de raad een goede partner voor REG-promotie bij verhuurde private woningen. SVK’s kennen een groeiend succes op de private huurmarkt: er komen steeds meer SVK’s bij en ze hebben ook meer woningen in hun beheer16. Ze zijn lokaal georganiseerd, per gemeente of groep van gemeenten en ze richten zich op sociaal kwetsbare groepen. Sommige SVK’s hebben ervaring in renovatieprojecten voor de woningen die ze verhuren en zouden die ervaring kunnen aanwenden voor REG-projecten. Bovendien kunnen ze met hun ervaring in huurdersbegeleiding ook acties opzetten om de huurders zelf aan te zetten om REG-maatregelen te nemen, bv. door een aangepast gebruik van de verwarming, de verlichting, en de overige elektrische apparatuur. Niettemin meent de raad dat een eventuele uitbreiding van het takenpakket van sociale verhuurkantoren met REG-taken grondig overwogen en doorgesproken moet worden. Een meer algemene discussie over de rol en de taken van de SVK’s dringt zich op, temeer daar sinds kort steeds meer van SVK’s verwacht wordt rond woningkwaliteit en renovatie. Daarbij rijst ook de vraag hoe deze REG-taken eventueel zullen worden uitgevoerd in de gemeenten waar (nog) geen SVK’s actief is (cf. supra) en moet afgewogen worden of de voordelen van de decentrale organisatie van SVK’s opwegen tegen de nadelen waaronder de soms beperkte schaal waardoor schaalvoordelen wellicht onvoldoende worden benut. Als aan de SVK’s een structurele rol wordt gegeven in de verbetering van de kwaliteit van de verhuurde woningen in het algemeen en van REG in het bijzonder, dan moet daar volgens de raad voldoende structurele ondersteuning tegenover staan. De SERV suggereert in dat geval om een deel van het voorziene budget van het ontwerpbesluit te besteden aan de ondersteuning voor de SVK’s. Er mag immers niet vanuit worden gegaan – zoals het ontwerpbesluit wel doet - dat de SVK’s de bijkomende REG-taken zonder meer op zich kunnen nemen (zie verder). Enkel mits voldoende structurele ondersteuning kan ervoor worden gezorgd dat àlle SVK’s de gevraagde taken kunnen opnemen, en niet alleen de SVK’s die terzake al actief waren. In tegenstelling tot een projectgebaseerde subsidie, biedt een structurele ondersteuning bovendien meer kansen op de integratie van REG-initiatieven in de reguliere SVK-werking en dus meer kansen op REG-effecten op langere termijn.

16

Volgens SVK-jaarverslag 2007 kwamen er in 2007 5 gesubsidieerde SVK’s bij. Twee jaar geleden was er nog niet in de helft van de Vlaamse gemeenten een SVK-woningaanbod, ondertussen is dat in 65,9% van de gemeenten het geval. Het aanbod SVK-woningen steeg in 2007 met 9,17% ten opzichte van 2006.

13


Er kan ook worden verwacht dat in de nabije toekomst meer eigenaars-verhuurders - o.a. als gevolg van de voorgestelde regeling - overhaald zullen worden om hun woning via een SVK te verhuren. Dit vergroot de noodzaak van een structurele ondersteuning van de SVK’s. De structurele ondersteuning zou vorm kunnen krijgen op volgende vlakken:

Financiële ondersteuning om SVK-personeel voor REG-taken te voorzien. De personeelsbezetting van SVK’s en van VOB (Vlaams overleg Bewonersbelangen) is beperkt. Met het huidige personeelsbestand worden een 300-tal renovatiedossiers op jaarbasis behandeld17. Daar zouden volgens de Vlaamse regering per jaar 500 REG-dossiers bovenop (of soms in de plaats) komen (2000 dossiers gespreid over 4 jaar). De impact hiervan op het personeelsbestand is niet volledig becijferd: enkel de administratieve lasten verbonden met het aanvragen van de subsidie werden (ruw) bekeken, niet de tijd die SVK’s moeten besteden aan plaatsbezoeken, het overleg met de eigenaar, het opmaken van offerte-aanvragen, het contacteren van aannemers, het beoordelen van de offertes, het opvolgen van de werken, etc. Het is volgens de raad onrealistisch om te verwachten dat dit kan zonder aanpassing van het personeelsbestand.

REG-opleidingen voor SVK-personeel. SVK’s hebben niet allemaal evenveel knowhow om renovatiedossiers en/of REG-dossiers aan te pakken. Vooral de kleinere SVK’s en de SVK’s die focussen op huurdersbegeleiding hebben terzake niet de knowhow in huis18.

Technisch-inhoudelijke ondersteuning om het SVK-personeel bij te staan bij hun REGacties. Het lijkt aangewezen dat de SVK’s ad hoc technische ondersteuning kunnen blijven krijgen bij de ontwikkeling van hun REG-acties. De vraag rijst of dit moet gebeuren door een centrale ondersteuningscel of eerder door ‘losse’ energiedeskundigen, waarvan de kosten eventueel kunnen worden ingebracht in de subsidieregeling. Ook een internettool die SVK’s om terugverdientijden e.d. te berekenen, zou handig zijn.

3.4. Bemerkingen bij de modaliteiten van het ontwerpbesluit Als de subsidieregeling voor SVK’s zou worden ingevoerd, moeten volgens de raad in elk geval de modaliteiten op meerdere punten worden herbekeken. 3.4.1

100% subsidie

De raad is ervan overtuigd dat een relatief hoog ondersteuningspercentage nodig zal zijn om verhuurders aan te zetten tot energiebesparende investeringen. Niettemin is de raad geen voorstander van de 100% subsidiëring van de geraamde kosten die wordt voorgesteld in het ontwerpbesluit. Bij een 100%-subsidiëring wordt de eigenaar-verhuurder niet zelf geresponsa17 18

Volgens SVK-jaarverslag: 337 renovatie- en saneringswerken in 2007. Zo is er wellicht weinig knowhow bij de Limburgse SVK’s omdat daar recent geen enkele woning in renovatie was, terwijl de Westvlaamse SVK’s met 163 renovaties 48% van de geregistreerde renovatie- en saneringswerking in 2007 voor hun rekening namen. (SVK-jaarverslag 2007)

14


biliseerd en is er geen incentive om de efficiëntie van de gedane investeringen te bewaken. De kans op misbruiken is dan ook groot. Bovendien ligt de levensduur van de beoogde energiebesparende investeringen over het algemeen hoger dan de 9 jaar waarin de eigenaar verplicht is de woning nog aan het SVK te verhuren. De eigenaar kan dus langer dan 9 jaar genieten van het rendement van de investeringen, ook als hij besluit niet meer aan een SVK te verhuren. Overigens heeft de raad in andere landen geen soortgelijke subsidiëring met 100% teruggevonden19. De raad beveelt daarom aan om na te gaan hoe effectief regeling zou zijn bij een lager subsidiepercentage. 3.4.2

REG-investeringen

De raad ondersteunt het werken met een limitatieve lijst van technologieën die kunnen worden gesubsidieerd. Wel vraagt de raad om na te kijken of ook andere energiebesparende technieken aan de lijst kunnen worden toegevoegd. De raad vraagt tevens dat de regeling wordt verduidelijkt in geval van investeringen aan gemeenschappelijke delen (bv. appartementsgebouwen): komen ook isolatiewerkzaamheden aan gemeenschappelijke daken of gemeenschappelijke stookketels in appartementsgebouwen die niet volledig door het SVK worden gehuurd en verhuurd in aanmerking voor de premie? Deze vraag is niet onbelangrijk aangezien 56% van de SVK-woningen appartementen, studio’s of kamers zijn20. 3.4.3

“First come = first served”

De voorgestelde regeling zou werken volgens het principe ‘First come, first served’. Zij zet SVK’s bijgevolg aan om snel REG-investeringen te doen. Dit heeft echter ook een belangrijk nadeel. De REG-investeringen kunnen in veel gevallen wellicht kosteneffectiever gebeuren als ze samen met een globalere renovatie van de woning kunnen worden uitgevoerd, of als ze gewoon langer overdacht kunnen worden. Bovendien impliceert ‘First come, first served’ dat SVK’s die al REG-investeringen hebben gepland, snel premies kunnen aanvragen en eventueel budgetten voor lange tijd kunnen blokkeren. Dat is vooral het geval als er slechts één projectoproep zou zijn waarbij het volledige budget voor vier jaren wordt toegewezen. Het lijkt de raad alvast beter om jaarlijks een projectoproep te doen zodat ook minder ervaren SVK’s zich kunnen organiseren om REG-projecten in te dienen. Een ander alternatief is dat het voorziene budget wordt gereserveerd voor alle SVK’s, a rato van het aantal woningen dat ze in hun beheer hebben, en dat de effectieve uitbetalingen gebeuren naargelang REG-projecten worden uitgevoerd.

19 20

De subsidiepercentages liggen voor de bekeken landen tussen 55% (Nieuw-Zeeland) tot 75% (UK). SVK-jaarverslag 2007.

15


3.4.4

De ‘factuur betaald’-verplichting

De voorgestelde regeling veronderstelt dat het SVK de REG-investeringen prefinanciert. Er wordt namelijk uitdrukkelijk vereist dat de facturen betaald moeten zijn vooraleer de subsidie uitbetaald kan worden. Deze prefinanciering kan een probleem zijn voor (kleinere) SVK’s die geregeld met liquiditeitsproblemen kampen. Dit probleem kan worden vermeden door de vereiste ‘nadat de factuur betaald is’ te schrappen. Aanvragers kunnen dan langere betalingstermijnen bedingen om prefinancieringsproblemen te vermijden. Ook zou voorzien kunnen worden dat de facturen rechtstreeks uit de gereserveerde gelden worden betaald door de overheid bij voorlegging van de facturen. 3.4.5

Facturatie

In de voorgestelde regeling moeten SVK’s steeds volledig in de plaats treden van de eigenaar: de factuur moet op naam van het SVK staan. Deze vereiste werd blijkbaar geïntroduceerd om cumulatie van subsidies te vermijden en om via de wet op de overheidsopdrachten waaraan SVK’s onderworpen zijn, te vermijden dat de kosten van de ingediende projecten overdreven zouden zijn. Deze vereiste impliceert evenwel dat SVK’s steeds volledig moeten instaan voor de werken en bv. onderworpen zijn aan de vereisten inzake veiligheidscoördinatie. Sommige SVK’s beschikken echter over onvoldoende technische kennis. Bovendien zouden in de praktijk de verantwoordelijkheden voor de werken in veel gevallen verspreid zijn tussen het SVK en de eigenaar, met name wanneer REG-projecten gecombineerd worden met gewone renovatiewerken die in aanmerking komen voor de renovatiepremie die wordt toegekend aan eigenaarsverhuurders (bv. dakisolatie gecombineerd met vernieuwing dakgebinte)21. De raad adviseert dat - naar analogie met de verbeteringspremie en de renovatiepremie - ook eigenaars-verhuurders die verhuren aan SVK in aanmerking moeten kunnen komen voor de subsidieregeling. De facturen van de uitgevoerde werkzaamheden moeten dan ofwel op naam van de eigenaar/verhuurder ofwel op naam van het sociaal verhuurkantoor staan. Volgens de raad zijn er andere en betere manieren om cumulatie van subsidies en hoge facturen te vermijden. De raad verwijst concreet naar zijn bemerkingen bij de 100% subsidie en naar zijn vraag in eerdere adviezen naar een geïntegreerde databank van alle informatie over onroerend goed in Vlaanderen. Met zulke databank zou een verbod op cumulatie van subsi21

In de praktijk gebeurt op dit moment 70% van de werken in opdracht van het SVK, de rest door de eigenaar (jaarverslag 2006). In 2007 werd 32% uitgevoerd door (of in opdracht van) de eigenaar, 15% alleen door (of in opdracht van) het SVK. Voor de rest van de werken werd geen onderscheid gemaakt tussen de opdrachtgever (SVK-jaarverslag 2007, slechts op basis van gegevens van 23 van 49 SVK’s).

16


dies immers eenvoudig te controleren zijn. Bovendien zou deze databank een beter zicht geven op het aantal woningen in Vlaanderen, het aantal verhuurde woningen en op de kwaliteit ervan. Ook zou het mogelijk zijn om de klimaat- en woonbeleidsinstrumenten te evalueren door de kwaliteitsverbetering in het woningenpark te monitoren. 3.4.6

Afstemming met andere subsidies

In het verlengde van de voorgaande opmerking, vraagt de raad dat de voorgestelde subsidieregeling wordt afgestemd met andere subsidieregelingen. Zeker met de gewestelijke verbeterings- en aanpassingspremie en de renovatiepremie is dat nodig aangezien deze subsidiekanalen vaak door SVK’s worden gebruikt22 en de REG-investeringen in de praktijk wellicht meermaals zullen gebeuren in combinatie met gewone renovatiewerken. Momenteel verschillen de modaliteiten op meerdere punten (zie tabel). Modaliteiten van voorliggende subsidie versus de verbeterings- en aanpassingspremie Wie kan de subsidie aanvragen? Wie mag de werken uitvoeren? Wanneer moet het huurcontract ingaan? Aan wie moet de factuur gericht zijn? (cf. supra) …

Voorliggende regeling • SVK • Geen vereisten inzake verhuurder • Geen vereisten (ook niet geregistreerde aannemers en sociale tewerkstellingsprojecten) • Na de oplevering van de werken

Verbeteringspremie en renovatiepremie • Verhuurder • Vereiste inzake de verhuurder: mag geen rechtspersoon zijn • Enkel geregistreerde aannemers

•

•

SVK

•

•

Op het moment van de aanvraag van de subsidies Aanvrager (bewoner of eigenaarverhuurder) of SVK

•

Naast de verbeterings- en aanpassingspremie en de renovatiepremie zijn er nog diverse andere subsidieregelingen voor eigenaars, verhuurders, eigenaars of SVK’s (zie onderstaande tabel) waarmee een goede afstemming aangewezen zou zijn. Overzicht van bestaande subsidieregelingen voor eigenaar/verhuurd er

22

•

Vlaamse verbeteringspremie voor verhuurders (agentschap Wonen): de verbeteringspremie wordt toegekend om verbeteringswerkzaamheden uit te voeren aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming dateert van ten minste 20 jaar voor de aanvraagdatum, om een woning te verbouwen om overbewoning te verhelpen; wordt toegekend aan de bewoner of aan eigenaar-verhuurder (indien contract met SVK), niet tijdens de laatste twee jaar van huurcontract, inkomen niet meer dan 50.000 euro; eigenaar vraagt aan en stort ev. door aan SVK. O.a. voor een wezenlijke herstelling of vernieuwing van het dak, van het buitenschrijnwerk (ramen, deuren, rolluiken), van de sanitaire installatie of van de elektrische installatie), de plaatsing van een verwarmingstoestel met gesloten verbrandingsruimte (met maximaal drie toestellen die voor de subsidiëring in aanmerking komen); de installatie van of omschakeling naar centrale verwarming; gevelwerken, behandelen van optrekkend muurvocht, werkzaamheden om de risico's op CO-intoxicatie te verhelpen, het bouwen, verbouwen, herstellen of aanpassen van een

Renovatiepremie werd in 2007 51 keer aangevraagd; VAP 10 keer.

17


•

voor huurder

• • • •

•

• Voor gesubsidieerde SVK’s

• • • • •

3.4.7

rookkanaal. aanpassingspremie wordt toegekend om een woning aan te passen aan de lichamelijke gesteldheid van een inwonende bejaarde Vlaamse renovatiepremie (ook voor verhuurders) (agentschap Wonen) prov. Renovatiepremie (in West-Vlaanderen) federale fiscale vermindering MOV: mindering onroerende voorheffing (jaarlijkse tegemoetkoming) vermindering van de onroerende voorheffing voor een woning als de huurder voor 2 of meer kinderen kinderbijslag krijgt. Er is ook een vermindering als er één of meerdere gehandicapte kinderen wonen. De eigenaar krijgt de belastingvermindering maar de huurder mag dat bedrag aftrekken van de huurprijs. Vlaamse huursubsidie (Vlaamse tegemoetkoming in de huurprijs) is een steun voor huurders met een bescheiden inkomen die verhuizen van een ongeschikte naar een goedkope en geschikte woning. De huursubsidie overbrugt het verschil tussen een sociaal aanvaardbare huur en een commerciële huur De huursubsidie wordt om de 3 maanden uitgekeerd gedurende 3 jaar. Voor huurders in de private sector kan deze periode 15 jaar duren als de voorwaarden voldaan blijven. Bejaarde huurders in de private sector kunnen langer huursubsidie ontvangen. Vlaamse installatiepremie (eenmalige verhuissubsidie) is een eenmalige premie voor huurders met een bescheiden inkomen die verhuizen van een ongeschikte naar een geschikte en goedkope huurwoning. Gewestelijke SVK-middelen: enveloppe financiering a rato van aantal door SVK verhuurde woningen eigendom van particuliere verhuurder; beheersubsidie waarvan 75% besteed moet worden aan personeelskosten Ex DAC-middelen Sociale maribel: een 1/3 goedkope kracht Middelen vanuit tewerkstelling Lokale toelagen: bv. Van gemeentebesturen; OCMW’s, huisvestingsmaatschappijen (vooral voor niet gesubsidieerde SVK’s)

Administratieve lasten en procedures

De regeling bevat heel wat administratieve lasten en controlekosten voor het vermijden van misbruiken23. Zeker voor de kleinschalige SVK’s is dat problematisch. De SERV meent dat de administratieve lasten voor de aanvraag van de subsidie beperkt kunnen worden door een reeks elementen te integreren in de voorziene subsidieovereenkomst met SVK’s en eigenaars:

De verklaring op eer dat voor dezelfde werkzaamheden geen andere tegemoetkoming, toegekend op basis van andere regelgeving, wordt aangevraagd;

Het schriftelijk bewijs van de toestemming van de verhuurder aan het SVK om werken in het woongebouw te laten uitvoeren;

Het schriftelijk bewijs waaruit blijkt dat de eigenaar zijn uitdrukkelijk engagement geeft om de huurprijs niet te verhogen ten gevolge van de door dit besluit gefinancierde werken en gedurende negen jaar vanaf de oplevering van de werken het huurcontract met het SVK niet op te zeggen;

Het schriftelijk bewijs waaruit blijkt dat het SVK zich engageert om gedurende negen jaar vanaf de oplevering van de werken de huurprijs niet te verhogen ten gevolge van de door dit besluit gefinancierde werken.

23

De administratieve lasten werden bovendien onderschat in de RIA.

18


De raad vraagt ten tweede ook een duidelijke termijn voor de dossierbehandeling door VEA. Bij een te lange beslissingstermijn in het begin van de procedure kan de offerte verlopen of kan de eigenaar zijn interesse of geduld verliezen. Een te lange betalingstermijn aan het eind van de procedure versterkt de prefinancieringsproblemen (cf. supra).

Ten derde is de controle en handhaving voor de raad onduidelijk. Afhankelijk van de concrete invulling, zouden de controle- en handhavingskosten hoog kunnen oplopen. Er zou daarom moeten worden verduidelijkt:

hoe VEA de naleving van de premievoorwaarden - ook op langere termijn aangezien bepaalde voorwaarden voor 9 jaar gelden - zal controleren (bijvoorbeeld: hoe zal VEA controleren dat de verhuurder in de huurovereenkomst effectief afziet van zijn wettelijke mogelijkheden om de huurovereenkomst vervroegd te beëindigen24);

wat er gebeurt als de eigenaar-verhuurder of het SVK de premievoorwaarden niet respecteert (bv. niet meer verhuren, huurprijs verhogen, …) Kan VEA de premie terugvorderen? Volgens welke procedure? Zijn er andere sancties?...

wat er gebeurt indien een SVK de geplande investeringen niet volgens zijn dossier uitvoert (Wordt de subsidieovereenkomst dan verbroken? Worden de gereserveerde middelen na verloop van tijd terug beschikbaar gesteld?).

Tot slot vraagt de SERV om de procedures terminologisch na te kijken. Nu wordt soms gesproken van ‘eigenaar’, soms van ‘verhuurder’.

24

Opzeg vanwege eigen gebruik, opzeg vanwege grote verbouwingswerken, opzeg zonder reden, mits schadevergoeding aan de verhuurder.

19


4. Nood aan globaal REG-beleid voor de huurmarkt De raad heeft eerder in dit advies aangegeven dat 1. specifieke REG-inspanningen voor huurwoningen omwille van verschillende redenen dringend nodig zijn, zeker in de laagste segmenten van de private huurmarkt; 2. de SVK-huurmarkt slechts een zeer klein segment is van de private huurdersmarkt (1,2%) en een fractie van de ‘sociale’ huurwoningen; 3. bijgevolg ook voor de rest van de private huurmarkt een REG-beleid wenselijk is, zeker voor eigenaars-verhuurders die verhuren aan ‘sociale’ klanten (ongeacht het feit of zij al dan niet verhuren aan een SVK) – waardoor de vraag moet worden gesteld of het wenselijk is om nu voor sociale verhuurkantoren een afzonderlijke regeling goed te keuren waarvan de inpasbaarheid in een nog uit te werken generieke regeling niet is onderzocht.. Aangezien het dossier niet ingaat op zulk alternatief, wenst de raad daaraan toch enige aandacht te besteden in dit advies. De SERV vraagt dat op korte termijn een beleid wordt uitgewerkt voor de aanpak van REG in verhuurde gebouwen. Een dergelijk beleid veronderstelt een visie op de rol van sociale verhuurkantoren, sociale huisvestingsmaatschappijen en andere actoren in REG, maar ook op woonbeleid in het algemeen en op de manier waarop de woningkwaliteit in brede zin in (verhuurde) gebouwen verbeterd zal worden. Het is dan ook noodzakelijk om dat gevraagde beleid uit te werken in overleg met de diverse relevante beleidsdomeinen en met alle betrokken actoren, en om gezamenlijk de prioriteiten te bepalen. Een opdracht van het gevraagde overleg zou alvast kunnen zijn om de bestaande subsidies te inventariseren en na te gaan op welke wijze integratie of minstens een betere afstemming mogelijk is. In het energiebeleid - maar ook in het woonbeleid - wordt immers vaak naar subsidies gegrepen. Dat heeft geleid tot een veelvoud aan energie- en gebouwengerelateerde subsidies, die bovendien vaak onvoldoende op mekaar zijn afgestemd. Een beleid uitwerken voor de aanpak van REG in verhuurde gebouwen zou evenwel ruimer moeten gaan en ook andere instrumenten moeten omvatten dan het verlenen van subsidies. De raad heeft in eerdere adviezen al vragen gesteld bij de effectiviteit en de efficiëntie van sommige bestaande REG-subsidies. Zij lossen meestal het probleem van prefinanciering (het moeten voorschieten van de investering) niet op waardoor ze de doelgroepen die de subsidie het hardst nodig hebben niet altijd bereiken. Ook hun kosteneffectiviteit (REG-rendement per uitgegeven euro) lijkt soms beperkt, zeker indien rekening wordt gehouden met de vraag naar additionaliteit. Om de effectiviteit van de bestaande REG-subsidies te verbeteren voor bepaal-

20


de doelgroepen, worden bovendien soms nieuwe, afzonderlijke subsidies gecreëerd zoals recent de premie voor energiebesparende investeringen voor niet belastingbetalers. Ook de voorliggende subsidieregeling is daarvan een voorbeeld. Ze blijkt nodig omdat de bestaande subsidiekanalen de doelgroep van de verhuurders onvoldoende kunnen verleiden en bereiken. Nochtans zijn er alternatieven. De SERV vraagt om die in de toekomst volwaardig in de afweging en in het gevraagde overleg te betrekken. Ter inspiratie heeft de raad alvast in de onderstaande tabel een overzicht opgesteld van mogelijke instrumenten voor de promotie van REG in verhuurde woningen. Mogelijke instrumenten voor de promotie van REG in verhuurde woningen. Instrument Economische incentives Third party financing - financiering door derden”: de investeringen in energiebesparing worden gedaan door derden en terugverdiend dankzij de lagere kosten

systeem van energiebesparingscertificaten (witte certificaten), waarbij door marktpartijen certificaten kunnen worden gegenereerd door b.v. isolatie van huurwoningen Financiële ondersteuning van REGinvesteringen voor verhuurders

Financiële ondersteuning van REGinvesteringen voor of via tussenpersonen (bemiddelaars, rentmeester, SVK, …) Financiële ondersteuning van investeringen door de huurders leningen voor REG-investeringen

Voorbeeld •

• • • •

• •

• •

Fiscale aftrek (reeds bestaand) Bv. als verhuurd aan sociaal kwetsbare groepen (bv. in functie van het inkomensniveau van de huurder,dus niet alleen via SVK): bv. renovatiepremie uitbreiden van verhuurders die verhuren via SVK naar verhuurders die aan bepaalde voorwaarden voldoen bv. inzake de financiële mogelijkheden van de huurder (of ook de huurprijs, de duurtijd van de verhuur, de grootte en ligging van de woning, met een eventueel bijkomend aanbod voor leegstaande of onbewoonbaar verklaarde woningen).25 ondersteuning van alle tussenpersonen, als verhuurd aan sociaal kwetsbare groepen Investeringssubsidie voor residentiële vastgoed BEVAK’s die verhuren via bemiddeling van sociale verhuurkantoren ((ver)nieuwbouw)

REG• •

25

door maatschappijen die energie produceren of leveren: zij investeren in energiebesparende renovatieprojecten voor gebouwen en dekken de kosten via de geboekte besparingen. door netbeheerders (bv. als openbare dienstverplichting) door aan kredietinstellingen verbonden ondernemingen door federaal fonds (FRGE) cf. EU-richtlijn

Lening tegen gunstige voorwaarden voor de aanschaf van energie-efficiënte apparatuur en installaties (zoals condensatieketels, individuele thermostaten, enz.) leningen voor interventies van ondernemingen die efficiëntieoplossingen aanbieden (ESCO's)

Bv. Nieuw-Zeeland: 55% subsidie als huurder laag inkomen heeft, verhuurder lid is van een bepaalde vereniging, de woning een bepaalde leeftijd heeft (gebouwd voor 1978) en onvoldoende isolatie heeft en huur niet zal stijgen 6 maanden na de ontvangst van de subsidie.

21


Beheersovereenkomst met SVK’s

•

overeenkomst met elke SVK waarbij een financiering wordt voorzien a rato van het aantal huizen dat de SVK in beheer heeft, waarbij de SVK zich engageert om REGinvesteringen te doen, waarover achteraf gerapporteerd wordt (dit vermijdt prefinancieringsproblemen en hoge administratieve lasten, maakt meer flexibiliteit mogelijk en attendeert ook meer SVK’s die nu niet met REGinvesteringen bezig zijn)

Regulering (sommige) eigenaars verplichten om energieprestaties van huurwoningen te verbeteren

•

Huurprijsverhoging toestaan

•

Uitbreiding van de wooncode met energetische vereisten en bv. SVK kan niet verhuren als woning niet beantwoord aan eisen26. Een energietoeslag toestaan na de uitvoering van energiebesparende investeringen, bv. zodanig berekend dat de verhuurder zijn investering kan terugverdienen en dat globale kost voor de huurder verlaagt.

Sensibilisering Energieprestatiecertificaat (reeds bestaand)

Ev. met verplichte affichering van de energieprestaties van de huurwoning naast de huurprijs

Integratie van energieprestaties in (niet verplichte) conformiteitsattesten

Een soortgelijke opmerking geldt ten aanzien van actoren waarop het beleid zou kunnen ingrijpen. SVK’s zijn – zoals eerder in dit advies aangegeven - goede partners als men energie wil besparen in verhuurde gebouwen. Maar SVK's zijn niet de enige actoren op die markt (zie onderstaande tabel). Andere (intermediaire) actoren op de huurmarkt sociale markt

huur-

−

private markt

huur-

− −

− − −

26 27

Sociale Huisvestingsmaatschappij (SHM) - VMSW: Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de opvolger van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (VHM) www.vmsw.be VMF: Vlaams Woningfonds (www.vlaamswoningfonds.be). Bemiddelaars - Rentmeesters - vastgoedbeheerders: steeds meer eigenaars geven de lasten van de verhuur uit handen en aan immobiliënmakelaars. Volgens de Woonsurvey 2005/2006 gaat het om 20,6 procent van alle huurders of 26,9 procent van de private huurmarkt. Vastgoedmakelaars moeten een erkenning verkrijgen door zich aan te sluiten bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). De bemiddeling door makelaars lijkt selectief te werken. Het gemiddeld netto gezinsinkomen bij huurders die geen bemiddeling genieten is immers lager dan bij huurders die huren bij een particulier die wel van een makelaar gebruik maakt. De rentmeester27 beheert een eigendom voor rekening van de eigenaar, zodat deze eigenaar zich van niets hoeft aan te trekken. Rentmeesterschap omvat het innen van huurgelden, die na verrekening van de lopende kosten netto worden doorgestort op rekening van de eigenaar, technisch onderhoud van het gebouw, optimaal beheer van de eigenaarsportefeuille teneinde een zo hoog mogelijk rendement na te streven. Syndici Huurdersbonden residentiële vastgoed BEVAK’s: Een vastgoedbevak is een beleggingsvennootschap met vast kapitaal, die enkel mag investeren in vastgoed (bedrijfsruimten, kantoorruimten, woningen...). Zo een bevak moet minimaal 80 % van de huurinkomsten (na aftrek van kosten) uitkeren als dividend. Een voordeel voor de particuliere beleggers is hierbij, dat dit dividend aan een lagere voorheffing onderworpen is dan bij aandelen (als de bevak voor meer dan 60 % belegt in Belgische woonruimten, is er zelfs geen voorheffing). Er is weinig professionele verhuur in Vlaanderen: er zijn twee vastgoedbevak in België voornamelijk in het

Besluit van de Vlaamse Regering van 14.03.2008 tot wijziging van diverse bepalingen op het vlak van wonen activiteit die door het KB van 1993 gereglementeerd wordt

22


− −

Brusselse. samenlevingsopbouw Vlaanderen samen met de Regionale Instituten voor Samenlevingsopbouw Woonwinkels

De SERV is bereid om aan het gevraagde overleg deel te nemen en daarvoor verdere input te leveren.

23


Referentielijst SERV, 06.02.2008, Advies over het voorontwerp van besluit van de Vlaamse Regering tot toekenning van premies voor het uitvoeren van energiebesparende investeringen in woningen, Brussel: SERV SERV, 21.04.2006, Advies over Energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen. Voorontwerp decreet & ontwerp wijzigingsbesluit, Brussel: SERV SERV en Minaraad, 18.10.2005, Vlaamse klimaatconferentie – aanbevelingen, Het klimaat aan de orde van de dag: 365 voorstellen voor het Vlaamse klimaatbeleid. Brussel: SERV SERV, 14.09.2005, Advies over het ontwerpbesluit energieprestatiecertificaat bouw & Stappenplan invoering energieprestatiecertificaat, Brussel: SERV SVK-jaarrapport 2007, een uitgave van het Vlaams Overleg Bewonersbelangen vzw. www.sociaalverhuurkantoor.be SVK-jaarrapport 2006, een uitgave van het Vlaams Overleg Bewonersbelangen vzw. www.sociaalverhuurkantoor.be Vandenbroucke, P., e.a. (2007). Naar een aanbodbeleid voor de Vlaamse private huurmarkt. Samenvatting. Onderzoek uitgevoerd in opdracht van het ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Departement RWO Woonbeleid. http://www.bouwenenwonen.be/uploads/b2135_samenvattingonderzoek_private_huurmarkt14 5857.pdf http://www.vmsw.be/objects/VMSW/Statistieken/Volledige%20tekst%20SIKH%2020071204_ve rsie_1.1_huisstijl10.pdf http://www.hiva.be/docs/rapport/R903_sv.pdf http://www.bouwenenwonen.be/uploads/b3160_privatehuur91729.pdf http://www.hiva.be/docs/rapport/R1159.pdf http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/reg/doc/enquete2008.ppt#581,157

24


http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/doc/enquete2005.pdf http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/doc/energiegegevens_onderzoek_erp202 0.pdf http://www.vob-vzw.be/VOB/Publicaties/tabid/84/Default.aspx#5

25

Brussel, 10 september 2008 Advies REG-subsidies voor SVK s. Advies. Subsidiebesluit voor REG-investeringen door sociale verhuurkantoren

Recommend Documents