Initiatiefvoorstel verkoop Heidepark/ Bredaseweg Aanleiding De aanleiding tot dit initiatiefvoorstel is een op 10 oktober gedateerde ingekomen brief van de Heemkundekring Tilborg en Erfgoedvereniging Heemschut die op de lijst van de raadsvergadering van 21 oktober jl. was geplaatst en waarin de zorg werd uitgesproken over de bouwkundige staat van het Rijksmonument Bredaseweg 546. De fractie van de Tilburgse Volkspartij (TVP), deelde deze zorg en verzocht de brief te agenderen voor de themacommissie Vestigingsklimaat. Dit werd gehonoreerd voor de commissievergadering van 18 november jl. Tijdens de gedachtewisseling bleek dat de gemeente als eigenaar van het pand in gebreke is gebleven om de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. Het college stelt zich op het standpunt dat ter voorkoming van verder verval alleen de meest noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden, waaronder het provisorisch met plastic zeil dichten van het lekkende dak, vooralsnog voldoende is. Verder is het de bedoeling dat het pand een horecabestemming zal krijgen. Hiervoor is een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding dat er in voorziet dat het pand aan de achterzijde kan worden uitgebreid met 120 m2. De Heemkundeverenigingen achten dit een te grove aantasting van het monument en pleiten voor het behoud van het monument als woning. Na de gedachtewisseling was de conclusie in meerderheid dat op de door het college ingeslagen weg kon worden voortgegaan. De reden om dit initiatiefvoorstel in te dienen is om te bereiken dat de doelstelling om verder verval van dit pand te voorkomen op de meest efficiënte manier en voor alle partijen bevredigend kan worden bereikt. Voorstellen en argumenten
In de brief gaan de Heemkunde verenigingen uitvoerig in op de betekenis van het pand als erfgoed. Wij willen ons hier beperken tot de daarvoor te nemen verdere stappen. Uit de brief blijkt dat de schrijvers bij navraag bij de gemeente naar de onderhoudstoestand van het pand mondeling van de gemeente hebben vernomen dat het pand een horecabestemming zal krijgen en aan de achterzijde zal worden uitgebreid. Op die manier hoopt de gemeente de grootste opbrengst te krijgen. Dit laatste zal waarschijnlijk niet gezegd zijn want het kan toch nooit de bedoeling zijn om alle 200 panden die de gemeente nog denkt te moeten afstoten hiervoor eerst een horecabestemming moeten krijgen. Pas als verkoop als horecagelegenheid niet mogelijk is, wordt het pand aan andere particulieren aangeboden. De briefschrijvers duiden er op dat het de verantwoordelijkheid is van de eigenaar van een monument om dit voldoende te onderhouden. Eigendom van de gemeente vormt daarop geen uitzondering. Integendeel, van een gemeente zou je mogen verwachten dat deze het voorbeeld geeft. Op 6 november werd deze brief door de gemeente beantwoord. Dus nog tijdig voor de bespreking van dit onderwerp in de commissie zodat ook het standpunt van de gemeente bij de beraadslagingen kon worden meegenomen. Dit antwoord bevestigd in hoofdlijnen wat de Hemkundige verenigingen al mondeling hadden vernomen. Het pand is sinds de jaren 70 eigendom van de gemeente. Waarom de gemeende dit pand heeft verworven wordt niet duidelijk. Het ligt voor de hand dat dit gebeurd is omdat het in het waterwingebied is gelegen. De belangen van de gemeente Tilburg en de toenmalige Tilburgse Waterleiding Maatschappij liepen parallel en het beleid was er op gericht om zoveel mogelijk eigendommen in dat gebied te verwerven waardoor men controle kon houden op wat er met die eigendommen gebeurde en het waterwingebied hiermee optimaal kon worden beschermd. Sloop van opstallen paste in dit beleid maar omdat het pand was verworven met een levenslang recht op voortgezet gebruik van de bewoner, moest hier nog even mee worden gewacht. Eind 2001werd het pand als rijksmonument aangewezen en toen de gemeente het pand omstreeks 8 jaar geleden in volle eigendom verkreeg was sloop dus geen optie meer. Gewoon wachten tot de tand des tijds dit werk had gedaan, bleef dan over maar had eigenlijk ook nooit mogen gebeuren. Sinds die tijd lag de volle verantwoordelijkheid voor het onderhoud van dit monument dus bij de gemeente maar tot op heden blijkt dat de gemeente dat al die tijd en tot op heden niet van zin is. Bevestigd wordt dat er sinds die tijd ook pogingen werden ondernomen om het pand te verkopen maar dat het tot op heden niet is gelukt om een geschikte koper te vinden.
Wat heeft de gemeente in al die jaren willen verkopen? Het pand was al sinds jaar en dag in gebruik als woning en geschikt als woning. Wat lag er dan meer voor de hand dan dit pand ook als woning te verkopen. En als je iets wil verkopen dan stel je toch zelf je vraagprijs vast en probeer die aan zoveel mogelijk gegadigden bekend te maken. Omdat het pand zeer incourant is en vooral de laatste jaren ernstig is verwaarloosd en er op het een pand de plicht rust tot volledig herstel “in oude luister” is het iets moeilijker om de juiste vraagprijs te bepalen maar het uitgangspunt voor deze bepaling moet niet het maximale gewin voor de gemeente zijn maar de prijs moet zodanig worden vastgesteld dat het ook voor de koper nog aantrekkelijk blijft. De vraagprijs kan worden bepaald door enkele taxateurs te laten bepalen wat het pand op dit moment waard zou zijn als het inderdaad volledig in oude luister zou zijn hersteld. Door hier de herstelkosten vanaf te trekken, houdt men de maximaal haalbare vraagprijs voor de gemeente over. De gemeente zal die herstelkosten dus zelf moeten ramen en zelf moeten bepalen welke herstelkosten moeten worden uitgevoerd. Omdat doorgaans wordt verondersteld dat de gemeente begroot dan marktpartijen, blijft er voor deze laatste naast de emotie nog wat financiële ruimte over om tot een deal te kunnen komen. In ieder geval moet de gemeente de potentiële koper niet in het ongewisse laten over wat er het pand moet gebeuren. Vervolgens dringt de vraag zich op wat hier precies met een geschikte koper wordt bedoeld. Is dat een koper die de gemeente welgevallig is of is dat eenieder die bereid is om het pand over te nemen voor de prijs die de gemeente vraagt (enige onderhandelingsruimte mag er nog wel inzitten). Wij menen het laatste. Het enige wat de koper moet kunnen garanderen is dat hij in staat is om te verwerven pand inderdaad binnen een vooraf gestelde termijn volledig kan herstellen. Om dit veilig te stellen, zal bij verkoop voor het gehele bedrag van de herstelkosten een onherroepelijke bankgarantie moeten worden bedongen en zal er termijn moeten worden gesteld waarbinnen het herstel zal moeten zijn gerealiseerd. Die termijn begint te lopen vanaf het moment dat de eigendom overgaat of indien nodig vanaf het moment dat de omgevingsvergunning had kunnen worden verleend. Om het maximaal aantal geschikte kopers te kunnen bereiken, moet de gemeente het pand echt in de markt zetten door daarbij gebruik kunnen maken van een makelaar. Bij voorkeur een makelaar die gespecialiseerd is in de verkoop van ernstig verwaarloosde gebouwen. Wij denken dat er tot op heden niets van dit alles is gebeurd want na de recente publicatie in het Brabants Dagblad over dit pand, hebben meerdere gegadigden
zich tot onze fractie gewend om te vragen hoe zij voor de aankoop van dit pand in aanmerking kunnen komen en wij sluiten niet uit dat ook ander fracties dit hebben ervaren. Als de vraagprijs wordt betaald en ook aan op te leggen voorwaarden wordt voldaan, is er geen ruimte meer om de geschiktheid van de kandidaat nog op andere aspecten te beoordelen. Er moet dan gelden; wie het eerst komt die het eerst maalt. Er is dan waarschijnlijk ook geen ruimte meer om het pand beschikbaar te houden voor een breed publiek en ook niet om het omhekken van het echte privé gedeelte van het pand al bij voorbaat uit te sluiten. Als je dit wil veilig stellen moet je het pand niet verkopen maar zelf houden. Anders wordt het als zich een potentiële koper meldt die aan het pand een geheel andere bestemming wil geven. Uitgangspunt moet dan blijven dat tenminste de hiervoor bepaalde vraagprijs en alle andere voorwaarden overeind moeten blijven. Maar als de bestemming moet worden gewijzigd, biedt dat ruimte om met de ons welbekende anterieure overeenkomst de vermoede extra bestemmingswinst op gepaste wijze af te romen. Omdat er heel veel kan worden bedacht wat er hierbij mogelijk kan zijn, is het niet goed doenlijk om daar nu al op vooruit te lopen. Wel mag nu al gesteld worden dat wijziging van het bestemmingsplan een bevoegdheid van de raad is. De raad hierover tijdig informeren is dan wel zo efficiënt. In geval bestemmingsplanwijziging nodig is, kan de vraag of de kandidaat wel geschikt is om de nieuwe bestemming te realiseren, wel relevant worden. Afwijkend gebruik van het pand, anders dan wonen, kan ook betekenen dat er moet worden verbouwd. Hierbij zal onderscheid moeten worden gemaakt tussen aanpassingen aan de binnenzijde en aan de buitenzijde van het pand. De gemeente zal vooraf uitsluitsel moeten geven wat hierbij de mogelijkheden zijn zodat hierover geen misverstanden kunnen ontstaan. Gelet op de monumentale belangen is er dan niet veel ruimte meer om serieuze aanpassingen aan de buitenzijde van het gebouw door te voeren. Het enige doel om het pand te verkopen is zoals eerder gezegd om daarmee te voorkomen dat het verder in verval geraakt. Maar de politiek houdt niet van enkelvoudige doelstellingen. Als het enigszins kan, moeten er gelijktijdig meerdere doelstellingen worden gerealiseerd. We zien dit verschijnsel ook hier optreden. De gemeente probeert van een enkelvoudig probleem af te komen en doet dit door er hier en daar nog wat extra eigen wensen en voorwaarden aan toe te voegen. Het probleem wordt hierdoor complexer en de kans dat het wat wordt kleiner.
Zonder verdere onderbouwing wordt geconcludeerd dat de kans op het realiseren van de doelstelling om het verval van het pand tegen te gaan het beste kan worden voorkomen door de ruimte planologisch te vergroten tot horeca. Vanuit de markt wordt aangegeven dat het exploiteren van een horecagelegenheid met voorkeur voor het hogere segment, gezien het ondervertegenwoordigd zijn daarvan binnen de gemeentegrenzen, en de specifieke kwaliteiten van het pand zelf en de omgeving waarin het is gelegen, slecht mogelijk is indien de omvang van het pand mag worden vergroot. Met dit statement wordt het probleem om verder verval van het pand te voorkomen, volledig getransformeerd tot een programma van eisen om in dit pand een hoogwaardige horecavestiging gevestigd te kunnen krijgen. Het ondervertegenwoordigd zijn van het hogere segment horeca, zoals genoemd, bevestigt hooguit de eigen wenselijkheid om hierin verandering te brengen. Ondervertegenwoordiging duidt er ook op dat de vestigingsplaatsvoordelen voor dit segment niet optimaal zijn. Was dit anders dan zou er wel sprake zijn van oververtegenwoordiging. Natuurlijk kan hier wel iets worden gedaan. Vestigingsplaatsvoordelen kunnen worden beïnvloed maar dat vergt dan echt wel wat meer dan het aanbieden van een verwaarloosd pandje in het buitengebied. En ook met een zeer gerichte actieve acquisitie kan de kans op succes wel iets worden vergroot. Maar als je daarbij je pijlen richt op horecaexploitanten in het hogere segment dan zal je toch wat meer moeten bieden dan enkel de verplichting om een schromelijk verwaarloosd gebouw op eigen kosten te mogen opknappen. Het opknappen van oude gebouwen is nu eenmaal niet de prioriteit van een topkok. Wij geloven dus helemaal niet dat met het nu al planologisch gereed maken voor horeca de kans op verkoop ook maar iets wordt vergroot. In tegendeel. Het zal alleen maar langer duren voordat er wordt verkocht en als er al wordt verkocht dan wagen wij te betwijfelen of hierbij dan de vraagprijs, zoals hiervoor is becijferd, ook maar bij benadering zal worden gehaald. Of is er toch wat anders aan de hand? Heeft er zich al een exploitant aangediend die dit avontuur wel eens wil beleven maar die wel eerst zekerheid wil hebben of al die planologische rompslomp, inclusief de benodigde, nauwkeurig berekende, extra ruimte van 200 m2, op tijd door de gemeente kan worden gereed gemaakt om vervolgens voor een appel en een ei (niet van eigen menukaart) het pand te verwerven?
We beseffen dat dit een beetje suggestief klinkt. Maar dit is gemakkelijk te weerleggen door de vraagprijs vooraf publiekelijk vast te stellen. De gemeente houdt hierbij toch nog een slag om de arm. Komt de horecavestiging niet van de grond (of omdat er nog geen kandidaat is of omdat de al bekende kandidaat de financiering bijvoorbeeld niet rond krijgt) dan kan alsnog worden geopteerd voor bewoning. Inmiddels is er dan wel weer veel tijd verloren gegaan waarin het pand alleen maar verder in verval zal geraken.
Datum voorstel Wij stellen voor om dit initiatiefvoorstel aan de orde te stellen in de vergadering van de raad van 27 januari 2014. Eindvoorstel Als daartoe aanleiding is zullen wij in het eindvoorstel ons standpunt naar aanleiding van de behandeling van dit voorstel in de raadscommissie verwoorden. Tilburg, 07 januari 2014 De fractie van de Tilburgse Volkspartij (TVP) Camiel Seij, Loes Dielissen, Frans van Dommelen en Marie-Thérèse Blomme
Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -
gezien het initiatiefvoorstel van Camiel Seij, Loes Dielissen, Frans van Dommelen en Marie-Thérèse Blomme van de Tilburgse Volkspartij (TVP);
Besluit: 1. 2. 3.
De eerste optie om het pand als woning te behouden in de markt te onderzoeken door het daadwerkelijk als zodanig te koop aan te bieden. Vooralsnog geen planologische stappen te ondernemen om uitbreiding van het pand mogelijk te maken. Het meest specifieke van het gebouw, het dak, nu al definitief te herstellen om daarmee versnelde aftakeling van het gebouw door lekkage te stoppen.
4. 5. 6.
Tot het vaststellen van de vraagprijs en het inventariseren van de aan de potentiële koper op te leggen herstelkosten. Het pand via een daartoe in te schakelen makelaar in de markt te zetten. Bestemmingsplanwijzigingen pas in procedure te nemen nadat bekend is op wiens verzoek dit gebeurt en de financiering hiervan anderszins is verzekerd.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van
De griffier,
de voorzitter,
